Estimados(as):

Era lo que esperábamos como confirmación del SII, dado que hay que considerar que si Uds. como persona natural ya tienen la cuota de dos bienes acogidos a la norma del DFL N° 2, una nueva adquisición de un inmueble que esté bajo el alero de dicha disposición, no podrá mantener “todos los beneficios”, por lo que pierde las rebajas y exenciones que tenía cuando sí estaba dentro del límite por contribuyente persona natural.

El SII nos confirmó, según el oficio N°3.499, de 14.12.2021, que se debe entender como «beneficios» a las exenciones o franquicias (son sinónimos), por lo que claramente si el comprador ya tiene dos bienes acogidos al DFL N° 2, una nueva compra no le permitirá seguir utilizando ningún beneficio que dicho bien tenga, al estar acogido a la mencionada norma.  Esto es relevante, ya que hay que recordar que tienen un rebaja de contribuciones (50% o 20% por varios años) que perderían desde el momento en que lo adquiere un propietario que no tenga «beneficios».

El SII indica (lo remarcado es nuestro):

“En consecuencia, conforme a su sentido literal, resulta claro que cuando limita los “beneficios” establecidos para las viviendas económicas a un máximo de dos viviendas por personas natural (2), se está refiriendo indistintamente a cualquier beneficio, sea franquicia o exención, establecida en dicho cuerpo legal.

A mayor abundamiento, es posible señalar que, según da cuenta la historia de la Ley N° 20.455, que estableció las referidas restricciones al DFL N° 2, se califican como beneficios a las exenciones que ahí se contienen(3) .

  Notas:

2 Tener presente que el artículo sexto de la Ley N° 21.210 eliminó el inciso segundo del artículo 18 del DFL 2. Por su parte, de acuerdo al artículo segundo transitorio de la Ley N° 21.210 dispuso que la referida modificación no afectará a aquellas viviendas o cuotas de dominio sobre ellas adquiridas por sucesión por causa de muerte con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley.

3 De acuerdo al Mensaje de la Ley N° 20.455, los principales beneficios asociados al DFL N° 2 se refieren a que los bienes raíces acogidos a éste, están exentos del 50% de las contribuciones por ciertos períodos de tiempo. Además, las rentas que producen dichas viviendas están exentas del impuesto a la renta, y se contemplan además otras exenciones relativas al impuesto de timbres y estampillas, impuestos a las herencias y donaciones.”

Es el caso de bienes acogidos al DFL N° 2 de propiedad de empresas a partir del 01.01.2022 pierden sus beneficios, por lo que lo deben tener en cuenta, ya que por ejemplo, no podrán utilizar la rebaja del pago de contribuciones y deberían ser enteradas en base al total, sin aplicar las rebajas por el tiempo que falte, dado que ya no tienen ese beneficio.

También todas aquellas personas naturales que adquieran un tercer bien que aun cuando sea construido bajo la norma del DFL N° 2, no podrá seguir utilizando las exenciones o franquicias establecidas por dicha norma, dado que serán válida únicamente cuando estén dentro del límite de dos unidades (sólo mantendrán, por ahora, el beneficio las viviendas adquiridas antes del 01.11.2010 por una persona natural, sin importar el número de ellas, aun cuando recordemos que hay un proyecto de modificación que dicho límite también se eliminaría con efecto retroactivo).

Advertencia para los compradores y vendedores de DFL N° 2:

Nosotros seguimos advirtiendo sobre los efectos de la pérdida de las franquicias antes comentadas, lo que se produce inmediatamente al adquirir bienes que ya no están dentro de lo permitido para tener acceso a las exenciones o rebajas antes comentadas.  Por ello, cuando una persona natural compra simultáneamente tres bienes habitacionales que se construyeron bajo la norma del DFL N° 2, sólo podrá tener beneficios por los dos primeros, salvo que ya tenga otros (dos) y no tenga beneficio por ninguno.  Esto incluye la rebaja hasta del impuesto de Timbres y estampillas al crédito que le otorgue la institución financiera para la compra, por lo que estas instituciones tendrán que tomar las medidas del caso para evitar una mala aplicación de la exención.  Lo mismo ocurrirá cuando anualmente el SII revise si es o no procedente la rebaja por contribuciones (esto seguramente será un plan de fiscalización futuro para evitar aplicación improcedente de la rebaja), ya que cuando se pierda el beneficio, se generará inmediatamente la aplicación del tributo del impuesto territorial sin ninguna rebaja (independiente del plazo que aun esté pendiente).

Tampoco se aplicará ningún beneficio si el comprador incorpora el bien raíz a una empresa (EIRL o Spa), ya que claramente la norma apunta al tope de dos viviendas por una persona natural, dado que estaría funcionando como empresa (esto es más discutible, por los dos primeros bienes, si se utiliza la opción de empresario individual, porque el límite está bajo el concepto de “persona natural”, requisito que se cumpliría si se utiliza el funcionamiento permitido como ficción tributaria del empresario individual, pero podría ser cuestionado por el SII; nosotros pensamos que el límite las incluye, dado que no hay un traspaso de propiedad desde la persona a otra entidad legal, siendo solo una ficción tributaria el incorporar los bienes a una contabilidad para efectos de la ley de la renta y del IVA, pero no haría perder el beneficio del DFL N° 2 a dichas propiedades).

Hay que considerar que con las últimas modificaciones incluidas en el artículo cuarto de la Ley N° 21.420, a partir del 01.01.2023 se pierden los beneficios del DFL N° 2 de aquellos bienes que se adquirieron antes del 2010, cuando un contribuyente tenía más de dos propiedades.  Ahora lo válido será el límite de dos propiedades por persona, sin importar la fecha de adquisición de los bienes.  Si tiene más de dos, solo podrá acoger al DLF N° 2 las dos más antiguas, sin importar el destino (vivienda o arriendo), por lo que deben revisar su situación y no recibir sorpresas a partir del 01.01.2023.

Si están interesados en leer, vean nuestro artículo sobre la pérdida de beneficios ¿Cuáles son los beneficios de un bien raíz DFL 2 y cuándo se pierden?.

Saludos,

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