Nota: Este artículo ya no está vigente en relación a el vocablo «podrá», ya que ha sido cambiado a «deberá» por la Ley 21.210, publicada el 24.02.2020 sobre Modernización Tributaria.
El artículo 17 de la Ley del IVA establece que se podrá rebajar de la base afecta a IVA, el equivalente al valor del terreno para no afectarlo con dicho impuesto. En el caso del arrendamiento normal corresponde al 11% anual del avalúo, dividido en los 12 meses.
Esto fue ratificado también con la Reforma Tributaria para el caso de los arriendos con opción de compra, considerando que también la norma emplea el vocablo “podrá”.
Por otro lado, el SII indica lo siguiente:
¿Se puede renunciar a la rebaja del 11% del avalúo fiscal para los efectos de determinar la base imponible en el arrendamiento de bienes inmuebles con instalaciones? | |
Respuesta | Fecha de Actualización: 16/02/2015 |
No, ya que a pesar de que la norma sobre base imponible, en caso de arrendamiento de inmueble señala que «podrá deducirse de la renta…..», ello corresponde a una descripción de su procedimiento de cálculo, debiendo, en definitiva, cumplirse con el principio constitucional de la legalidad de los tributos aplicando la rebaja del 11% a que alude el artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
Puede obtener mayor información relativa a este tema en el sitio Web del SII, menú Normativa y Legislación, opción Jurisprudencia Administrativa Oficio N° 3003, de 1996. |
La Corte Suprema en un fallo relacionado, que puede no ser la situación específica, indica lo siguiente referido al crédito fiscal que un arrendatario paga por el 100% del arriendo sin la rebaja de la base equivalente al 11% del avalúo (Rol 4757-09 sentencia del 20.07.2011):
“Corresponde rechazar el recurso de casación en la forma, toda vez que el artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, al permitir la rebaja de la renta del 11%, consagró que una parte de la misma no estuviese gravada, por lo que para calcular el crédito fiscal a que tiene derecho la contribuyente no puede obviarse esta circunstancia y ello permite sostener que si la sociedad no estaba obligada a solucionar el 100% del IVA correspondiente a la renta (sin la deducción del 11%) sino sólo el que correspondía efectuada la deducción, tampoco puede recuperar el 100% del crédito fiscal sino la proporción que resulte efectuada la reducción, por lo que la liquidación practicada a la contribuyente con la finalidad de que reintegre las sumas devueltas en exceso, se ajusta a derecho.”
Lo anterior se contradice ya que es sabido por todos que el uso del IVA como crédito fiscal se acreditará con la respectiva factura, permitiéndose incluso tal beneficio cuando el documento sea no fidedigno o falso, como se puede ver en lo indicado detalladamente por el SII en oficio N° 3.154, de 15.11.2012 que pueden ver en http://www.sii.cl/pagina/jurisprudencia/adminis/2012/ventas/ja3154.htm:
“Específicamente, en caso de facturas no fidedignas o falsas , aun cuando el numeral 5 de la citada norma establece que no dará derecho a crédito fiscal los impuestos recargados o retenidos en tales facturas, se establece una excepción en el caso que las citadas facturas hayan sido pagadas de acuerdo a la modalidad indicada en el numeral 5 del Art. 23, cuyas instrucciones fueron impartidas a través de la Circular N°93, del 19.12.2001, y asimismo, cuando el prestador del servicio o el vendedor ha enterado en arcas fiscales el IVA recargado.
Con respecto a la modalidad de pago que se debe observar para poder utilizar el IVA recargado en facturas no fidedignas o falsas como crédito fiscal, éste debe ser efectuado con un cheque nominativo, vale vista nominativo o transferencia electrónica de dinero a nombre del emisor de la factura, girados contra la cuenta corriente bancaria del comprador o beneficiario del servicio, consignando en el reverso del cheque por parte de su librador el número de RUT del emisor de la factura y el número de ésta. En caso de transferencias electrónicas de dinero, en los respaldos de la transacción bancaria debe haberse consignado el monto de la operación más los mismos datos señalados precedentemente.”
Por ello quizás el mercado asume que no hay un perjuicio al interés fiscal el no aplicar la mencionada rebaja de la base afecta a IVA (11% del avalúo), dado que el arrendatario tendrá derecho a utilizar el mencionado impuesto como crédito, validando tácitamente la no aplicación de la rebaja, que es obligatoria, pero claramente el emisor del documento está en infracción, como también generando un débito fiscal que no le corresponde aplicar, lo que incluso podría ser sancionado y rechazarse la rebaja aplicada al crédito acumulado.
Creemos que lo más convincente es que sea una Circular específica la que aclare la postura para todos, ya que los fiscalizadores también tienen distinto criterio, evitando distorsiones en el mercado y con ello se regula el actuar de todos los contribuyentes afectados.
Saludos.
Otros artículos relacionados, publicados anteriormente:
Importante aclaracion definir cuando arrendamiento inmuebles afectos iva
Cuando un arriendo es gravado con iva y como debe documentarse ese cobro al arrendatario
Vigencia de prohibición de arriendos temporales en edificios habitacionales
Que debo hacer en el siguiente caso, compre unas propiedades y la voy a arrendar amobladas pero consulto el avalúo fiscal del rol de las propiedades y aun no cuenta con el avalúo fiscal, la consulta indica que este rol corresponde a una subdivisión de roles por lo que no es posible obtener un certificado de avalúo fiscal.
Podría conseguirme el avalúo del rol matriz y aplicar proporcionalidad para determinar una rebaja a la base imponible? o en ausencia de avalúo dejo la propiedad 100% afecta.
Muchas gracias.
Pablo:
Hay que tener en consideración la norma legal, que es muy específica, en el caso de la rebaja de la base aplicable al arrendamiento amoblado o con instalaciones de inmuebles, establecida en el primer inciso del art. 17 de la Ley del IVA (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.»
Considerando que la norma es mandatoria, recomendamos que un criterio conservador sería no aplicar la rebaja de la base afecta a IVA, tomando en cuenta que no hay avalúo fiscal vigente asociado al inmueble arrendado. Ello será posible solamente cuando tenga el avalúo fiscal, una vez que se regularicen los valores de avalúo de los roles de los inmuebles nuevos.
Ante la inexistencia de un pronunciamiento por parte del SII en el caso de los arriendos, por nuestra parte realizaremos una consulta formal buscando que esta entidad defina un criterio respecto a este punto, ya que solo existe pronunciamiento en el caso de la venta de inmuebles, donde la norma es más amplia y permite considerar el valor de adquisición o el avalúo fiscal.
Don Omar, buenas tardes.
Muchas gracias como siempre por sus publicaciones.
Consulta, si una empresa compra por ejemplo una bodega nueva, la factura de esta compra debe venir una parte afecta a IVA por la construcción y otra no afecta a iva por el terreno?
Muchas gracias desde ya por sus comentarios.
Felipe:
Somos un grupo de profesionales que está detrás de todo esto, por lo que agradecemos sus palabras y ello nos motiva a seguir con la difusión y atención de las consultas, que nos ayudan a que nos tengan presente para recomendar nuestros servicios profesionales, a la vez que devolvemos la mano a la comunidad.
En cuanto a lo planteado, efectivamente una operación de venta de un inmueble que sea afecto a IVA, se debe rebajar de la base afecto lo asociado al terreno, que no es gravado con IVA.
Veamos la instrucción del SII, al respecto, en la Circular N° 37/2020, que en su página 2 indica (lo remarcado es nuestro):
«Distinta es la situación cuando la venta recae sobre un bien corporal inmueble construido, conformado por un terreno y una construcción, toda vez que, si quien realiza la operación es un vendedor habitual, en los términos del artículo 2°, N° 3, de la LIVS, se configurará a su respecto el hecho gravado venta contenido en el artículo 2°, N° 1, afectándose con IVA dicha transferencia. En este caso se trata de una sola operación gravada con el tributo por imperio de la Ley, pero la forma de determinar su base imponible, esta normada en los artículos 16 letra g) y 17 de la LIVS, en que el primero de ellos, establece que la base imponible corresponde a la diferencia entre el precio de venta y de compra del inmueble, y el segundo, permite excluir de la aplicación del tributo al terreno involucrado por la vía de descontar de la base imponible, esto es, del precio estipulado en el contrato, el valor de adquisición del terreno. En ningún caso puede entenderse que en esta situación existan dos operaciones independientes, una por la venta del terreno y otra por la venta de la construcción, ya que tal como se señaló se trata de un solo hecho gravado, a saber, la venta de un inmueble construido.
Sobre este punto conviene dejar establecido que la declaración que se efectúa en esta norma no genera un hecho exento o no gravado con IVA, sino que sólo viene a reforzar que los terrenos no se afectan con IVA, pero teniendo presente lo establecido en el artículo 17 del texto legal en análisis, e interpretando armónicamente ambas disposiciones, cabe aclarar que los terrenos no resultan afectados con el impuesto ya que su valor de adquisición debe rebajarse de la base imponible del mismo, en aquellos casos en que el terreno forma parte de una operación de venta de inmuebles construidos.»
Por ello, a veces hay problemas en la emisión de la factura por la operación, dado que los sistemas no aceptan realizar la «rebaja» y dado que no se trata de un monto exento, a veces sólo emiten la factura por el monto afecto a IVA, sin mencionar el valor del terreno, que ya lo han rebajado del valor de la escritura de venta. Lo ideal es que todo esté en la misma factura, donde se aprecie el valor afecto, luego la rebaja del valor asociado al terreno y el monto neto que efectivamente queda gravado con IVA. Como lo indica la circular referida, la operación es una sola y gravada con IVA, permitiéndose la rebaja de lo que se asocie al valor del terreno incluido en la venta.
Omar ha sido un agrado ver tu página y al mismo tiempo, tu generosidad respondiendo y orientando a tus seguidores. Un saludo cordial Víctor Hugo Ruiz Ex – universidad de Talca
Víctor:
Muchas gracias por vuestro saludo y claramente es el trabajo de un equipo de profesionales, que con muco gusto hacemos nuestro aporte y también nos sirve de promoción de nuestras prestaciones. No todo debe ser «facturar», también hay cosas que ayudan a devolver a la sociedad los apoyos recibidos.
Estimados,
Se me presento la siguiente duda ¿Qué pasa si el valor de renta es menor al 11% del avaluó fiscal?
Atenta a sus comentarios.
Saludos
Patricia
Patricia:
En ese caso no hay base para la aplicación del IVA, pero la operación sigue siendo generadora de crédito fiscal. No es un valor exento ni no gravado, es afecto a IVA pero no se cobra, dado que la rebaja es más que el valor cobrado, por lo que no hay cobro de impuesto.
Estimado Don Omar,
Junto con saludar, si pudiera comentarme que ocurre con la rebaja del 11% del avalúo en el caso de inmuebles amoblados arrendados por períodos de 1 año, ya que el articulo 17 menciona que debe hacerse «si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año». He recibido asesorías con opiniones contrarias, una señalando que no procede efectuar la rebaja, y otra que estoy obligado a hacerlo.
Le agradezco de antemano su tiempo.
Pablo:
Las asesorías deben ser actuales. Hoy ya no existe la posibilidad de elegir la rebaja, es obligatoria, por el cambio de vocablo en la ley. Copio lo indicado en la Circular N° 37/2020:
«3.2. Base imponible en el arrendamiento de bienes inmuebles gravados con IVA que se indica y en la venta de inmuebles nuevos.
3.2.1. Obligatoriedad de la rebaja del terreno.
El artículo tercero N° 12 de la Ley reemplazó en el artículo 17 de la LIVS, incisos primero y segundo, la expresión “podrá” por “deberá”.
El texto primitivo de dicha disposición al regular la base imponible del arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, usaba la expresión “podrá” al referirse a la deducción de la renta de arrendamiento correspondiente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
Igualmente, en la determinación de la base imponible en la venta de bienes inmuebles se usaba la expresión “podrá” para la deducción, del precio estipulado en el contrato, del monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación.
La norma analizada tiene por objeto dejar establecido en la ley el hecho de que la rebaja del valor del terreno en la determinación de la base imponible del arriendo de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, se determina rebajando
obligatoriamente el 11% del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.»
Conclusión:
Esta obligado a realizar la rebaja. Ahora si no lo hace, igualmente el cliente soportará un IVA que puede rebajar como crédito fiscal, pero si es un cliente que no tiene ese beneficio, obviamente tendrá un tributo mal cobrado y le puede reclamar.
Si cobra el arriendo anual, la rebaja es en función de ese período. Si cobra diario, lo mismo. Se considera el avalúo anual, para calcular el 11% y eso de distribuye, en el máximo en 365 días si el arriendo fuera diario. Si es mensual 1/12 y se si cobra el valor anual, será el 100% del 11% del mencionado avalúo.
Hola,
SI la rebaja del 11% es para efectos de la Base Imponible de IVA, como se reintegra para efectos de la Ley de la Renta?
ejemplo y supuesto
Monto contrato: 1.100.000
Supuesto 11% avalúo, anualizado y mensualizado $100.000
Base Imponible post deducción 1.000.000
IVA 19% : 190.000
Valor total : 1.190.000
Consulta: La deducción de dicho 11%, además, no se computará para el impuesto a la renta? cómo es el desglose en la factura?
saludos y muchas gracias,
Max:
La rebaja sólo aplica para la determinación del impuesto al valor agregado (IVA), donde no está afecto a dicho tributo.
El valor percibido como ingreso seguirá igual, por lo que no tiene efecto en la ley de la renta. En su ejemplo, la renta de arrendamiento será por $1.290.000, donde $190.000 será IVA, con una base de $1.000.000 y el resto será ingreso para efectos de la ley de la Renta, por lo que el flujo total que recibirá son los $1.290.000.
La factura indicará lo anterior teniendo como valor total $1.290.000 (nota: los sistema lo entregan como monto exento o no gravado, no siendo ninguno de los dos conceptos, pero es lo válido hasta hoy en los sistemas de facturación).
Buenas tardes,
Entiendo que la rebaja a aplicar corresponde siempre y cuando sea el o la propietaria del inmueble quien realiza el servicio de arriendo amoblado pero ¿Qué pasa si se trata de una sociedad donde está incluida la propietaria? ¿Se puede acoger al beneficio de la rebaja de la base afecta? ¿se puede realizar con un tipo de sociedad en específico o debe figurar sólo la propietaria? Agradecería su ayuda con esta inquietud.
Quedo muy atenta.
Saludos cordiales.
Para aprovechar su tiempo, me podría indicar si para este tipo de giro (arriendo de inmuebles amoblados) se puede llevar contabilidad simplificada, por favor.
Además, me podría aclarar lo siguiente: si en el caso que hubiese construido departamentos en la propiedad y quisiera arrendar sólo dos amoblados, los otros dos (que estaría sin amoblar) no necesitan ser declarados ante el SII, cierto? ya que no se encontrarían afectos a IVA.
Saludos.
Katherine:
Siempre cuando existan dudas, hay que irse directamente a la fuente, que en éste caso es la norma legal, que la encontramos en el art. 17 de la ley del IVA (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.»
Entonces, la norma es restrictiva, ya que solo habla del caso del «arrendamiento», lo que implica que el el propietario el que tiene esa calidad (ya no está incluido el usufructuario). Por ello, si no se tiene la calidad de arrendador, no puede aplicarse la rebaja de la base afecta a IVA.
Don Omar
Buenas tardes, una consulta porque se toma el 11% del avalúo fiscal de un bien inmueble en arrendamiento y no el 10%.
Amelia:
De donde saca el 10% o lo está asociando a la generación de renta (antes existía esa alternativa de presunción de renta). Lo que aquí se comenta es que para el cálculo de la base afecta a IVA, cuando el arrendamiento es con muebles o instalaciones, se debe realizar dicha deducción antes de aplicar el mencionado tributo, lo que está por norma legal y no por un capricho o interpretación de alguien.
La norma está en el art. 17 inciso primero de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios, conocida como Ley del IVA:
«Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.»
¿Como se realiza la rebaja del 11% cuando este supera el valor de arriendo? Es decir, al calcular el 11% del avaluo fiscal y dividirlo por 12 meses , el valor que resulta supera el valor del arriendo mensual ¿sería el total del arriendo exento?
Jeanette:
En ese caso no tendrá base afecta a impuesto, la cual será cero. Le recordamos es que sigue siendo un cobro afecto, pero por la forma de determinación de la base, no se genera impuesto. Emitirá una factura o boleta afecta, pero con base afecta cero (no negativa). Esto no lo tiene que considerar como un ingreso exento o no gravado para efectos de la proporcionalidad, sino un operación gravada.
Buenas tardes, tengo una duda quisiera consultarle para la aplicación del 11% del avaluó es para la HABITUALIDAD, soy contribuyente ( Persona Juridica), de primera categoria afecto a IVA, ( ESTACION DE SERVICIOS), y se arrienda otra estación eso también esta afecta al 11%. Es solo para la habitualidad. Por Ejemplo las Inmobiliarias.GRACIAS
Eduardo:
Hay que ver si el que está arrendando es el propietario, ya que la norma habla de «arriendo» y no subarriendo. Si le arriendan el bien raíz con todos los implementos para el desarrollo de una actividad comercial o industrial, como es la estación de servicios, y el arrendador es el propietario, entonces procede la rebaja comentada del 11% del avalúo del bien raíz, por asociarse al cobro del arriendo del terreno.
Hola,
quisiera saber si para la restitución del iva crédito posterior a la devolución de 27 bis debo considerar la rebaja del 11% del avalúo a la base imponible afecta como exenta o no gravada,
Muchas Gracias,
Saludos,
Pedro
Pedro:
Lo dispuesto en el art. 17 de la Ley del IVA es una «deducción o rebaja de la base afecta» y no es un ingresos exento o no gravado de IVA, por lo que no es parte del cálculo de la restitución.
Por ello, su cobro de arriendo de un inmueble amoblado, es una operación afecta a IVA, pero en su cálculo de la base afecta, tiene una rebaja que ahora la debe aplicar obligatoriamente, dado que se reemplazó el podrá por deberá en el art. 17 ya mencionado.
La rebaja del 11% de rebaja, se aplica sobre todo el avalúo fiscal del inmueble o sólo por aquel avalúo correspondiente al terreno, excluyéndose las contrucciones?
Cristián:
La norma legal no hace una distinción, por lo que se debe interpretar literalmente, es decir, se considera el avalúo total.
El texto pertinente del primer inciso del artículo 17 de la Ley del IVA es: «…, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble», sin hacer referencia a ninguna excepción o especificación que obligue a realizar alguna distinción entre terreno y construcciones.
Puede ver algunas respuestas del SII sobre el tema, donde no hace distinción http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_1245.htm incluso una actualización reciente donde toma en consideración la modificación que cambió el vocablo «podrá» por «deberá», haciendo obligatoria la deducción a partir del 01.03.2020 http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_3569.htm
Hola, el beneficio que establece el artículo 17 del DL 825 solamente es aplicable al arrendamiento y no al subarrendamiento?
Andrés:
Efectivamente la rebaja la aplica el propietario, dado que éste es el que tiene el ingreso por «arrendamiento», según lo dispone el mencionado art. 17 de la Ley del IVA. El subarrendamiento no está dentro del tipo de ingreso que pueda tener el prestador de servicio que tenga la rebaja de la base imponible afecta a IVA.
Buenas tardes, una consulta: al emitir la factura de venta debe quedar especificado en el detalle de la factura el monto que se rebaja por el concepto del 11% del avaluó fiscal?
Carmen:
Si. Debe indicarse específicamente como rebaja de la base afecta. No es una cantidad exenta, sino que es una rebaja de la base afecta. Ahora, no todos los sistemas de facturación no contemplan esta modificación de base imponible afecta, por lo que quizás tendrá problemas a la emisión. Entiendo que también el sistema de emisión del SII, también tiene esa restricción. Esto debería ser corregido prontamente, más aún si en las modificaciones de la norma legal se cambia el vocablo «podrá» por «deberá», para que no exista duda que la rebaja por lo asociado al arriendo del terreno no es un valor afecto a IVA.
En lo práctico, si no puede realizar la rebaja comentada en el cuerpo de la factura, quizás la solución es emitir la factura solamente por el valor gravado con IVA. Mientras el valor que no lo está, debería ser documentado con el contrato y un recibo de pago (insistimos que no se trata de un valor «exento o no gravado de IVA», sino que es un rebaja a la base afecta a impuesto, no generando la aplicación de crédito proporcional de IVA).
Consulta tengo una inmobiliaria el cual le arrienda oficinas y galpones a empresas relacionadas, puedo hacer la rebaja del 11%, donde puedo buscar información de este caso? Alguien que me ayude porfavor
Yanett:
Si la inmobiliaria arrendadora es la propietaria del inmueble arrendado amoblado o con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad industrial o comercial, debe aplicar IVA en el cobro de la remuneración. Ello también obligatoriamente la lleva a aplicar la norma del art. 17 de la Ley del IVA, que no es opcional, sino que ahora «deberá». Nota: Si es un bien en leasing, no se aplica la rebaja, ya que se convertiría en una subarriendo y no un arriendo.
Vea el artículo y descargue el ppt, donde podrá encontrar más datos al respecto https://www.circuloverde.cl/efectos-tributarios-para-las-personas-naturales-en-la-venta-y-arriendo-de-bienes-raices-2/ o si quiere ve el video, que también le aportará.