Estimados(as):
Para que no los encuentren desprevenidos o desinformados, les comentamos los aspectos más relevantes del Impuesto como sobretasa establecido en el art. 7 bis de la Ley de Impuesto Territorial (impuesto al patrimonio inmobiliario).
Espero les sirva y puedan compartirlo.
– Este nuevo impuesto se aplicará a partir del año 2020, por así indicarse en un artículo transitorio específico (art. 43) de la ley N° 21.210 de Modernización Tributaria, publicada el 24.02.2020.
– Es un sobre tasa anual del impuesto territorial, a beneficio fiscal, en función de la suma de avalúos fiscales totales, es decir, no se descuentan los valores exentos de contribuciones que pudieran tener en base al art. 2° de la Ley, pero sí lo que es afecto por otras exenciones (como el DFL N° 2).
– Para el cálculo se considerarán los bienes existentes al 31.12.2019, asociados a cada RUT., con el avalúo vigente a dicha fecha. También se incluirá la propiedad de bienes en comunidad, de acuerdo a la participación.
– Se afectará lo que exceda de 670 UTA, lo que a diciembre de 2019 equivale a $398.968.920 (UTA = $595.476).
– Se aplicará a las personas naturales y jurídicas, como también a las entidades sin personalidad jurídica, respecto de los bienes que sean propietarios según el registro en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) al 31.12 de cada año.
– No estarán afectos a esta nueva sobretasa, los bienes raíces de propiedad de contribuyentes que tributen conforme al Art. 14, letra D) de la Ley de la Renta (ProPymes), que se destinen en parte o totalmente al negocio o giro de la empresa (el SII considerará el domicilio informado o la sucursal de la empresa con lo cual no lo incluirá en el cálculo del avalúo total).
– Se faculta al SII para fiscalizar el origen de los fondos con que se ha adquirido un bien raíz.
¿Cómo será el nuevo Impuesto al patrimonio inmobiliario?
– Se aplicará un impuesto por tramos (se grava exceso), según avalúo fiscal total (UTA de diciembre 2019 $595.476):
Desde $ 0 a $ 398.968.920, una tasa de 0%. 0 a 670 UTA 0%
Desde $ 398.968.921 a $ 699.684.300, una tasa de 0,075%. 670 a 1.175 UTA 0,075%
Desde $ 699.684.301 a $ 899.168.760, una tasa de 0,15%. 1.175 a 1.510 UTA 0,15%
Desde $ 899.168.761 y más, una tasa de 0,275%. 1.510 y más 0,275%
– Se considerará el avalúo de todos los bienes o derechos sobre ellos, asociados al RUT (casas, departamentos, bodegas, estacionamientos, locales y los terrenos de todo tipo), considerando el avalúo vigente al mes de diciembre del año anterior en que deba pagarse la sobretasa (en éste caso al 31.12.2019).
– No es por bien, sino por la suma de bienes asociadas a un RUT, incluyendo las poseídas en comunidad (se considera la proporción del avalúo que corresponda).
– Los montos exentos de contribuciones de cada bien se incluyen en el avalúo fiscal total (de cada bien habitacional).
– No se incluirán en el avalúo fiscal total afecto, las exenciones específicas que están en el Cuadro Anexo incluido en la ley, donde se encuentran, por ejemplo, los terrenos forestales (DL 701) y propiedades en Isla de Pascua. También se rebajará la proporción exenta de aquellos bienes acogidos al DFL 2, en la proporción en que se encuentre exento del impuesto territorial (50% en el caso de los bienes acogidos al beneficio del DFL N° 2).
– El devengo del impuesto total se produce el 01 de cada año, considerando los bienes a nombre del contribuyente al 31.12 del año anterior. Por ello, si el contribuyente vende un bien durante el año, el impuesto ya está devengado y es de su cargo, como también no pagará impuesto en el próximo período, ya que no estará a su nombre el bien enajenado.
– Del avalúo no se descuentan las deudas por la compra, lo que convierte al impuesto en un gravamen a la propiedad del bien, no al patrimonio (patrimonio= lo que es mío menos lo que debo).
– Se pagaría con la misma modalidad aplicable a las contribuciones, es decir, en cuatro cuotas (art 23°, nuevo inciso penúltimo) y es adicional a las cuotas de contribuciones trimestrales.
– El tratamiento tributario de la sobretasa será el mismo que le ha dado al impuesto territorial (contribuciones). Por ejemplo, para las empresas será un gasto. Para los agricultores será un crédito, por los bienes destinados a la actividad.
– Los contribuyentes, notarios y conservadores deberán entregar el SII la información que dispongan, en medios electrónicos, para la determinación del impuesto territorial y de la nueva sobretasa (propiedades, avalúos, cambios de propiedad, derechos sobre bienes raíces y otros, que el SII pedirá mediante Resolución; art. 28° nuevo inciso segundo).
– El SII remitirá carta indicando el monto del impuesto y los bienes incluidos en el cálculo. Esto debe llegar en el mes de abril próximo y será un giro adicional cuando corresponda pagar el tributo.
– También el contribuyente podrá ver su la página web del SII el cálculo del nuevo impuesto.
Saludos,
Hola! tengo una duda: mi padre falleció el 6 de nov el 2020, hicimos posesión efectiva sus 4 hijas y mi madre que es su ex mujer (divorciado unos 2 años antes de morir, pero el bien raiz fue obtenido durante el matrimonio). El avalúo fiscal de la propiedad a la fecha de muerte de mi padre era de $84.196.883 (excenta del impuesto a la herencia, tengo certificado) y la venta se hizo por un valor comercial de UF8800. de ese dinero le correspondió 50% a mi madre y un 12,5% a cada hermana……ahora no puedo declarar mi renta anual ya que me dice que debo declarar el bien raiz, pero nose que declarar ni como, me ayuda? muchas gracias de antemano
Stephanie:
Te escribiré por interno, pero solamente su vuestra madre estaba casada en el régimen de sociedad conyugal y ésta no se disolvió antes de la muerte de tú padre, no sería heredera, sino que tendría el 50% de la propiedad de ese bien, por lo que las herederas del otro 50% serían las cuatro hijas, en partes iguales (a menos que exista algún testamento que tenga una distribución diferente).
Si no hay sociedad conyugal, siendo por ejemplo el régimen de separación de bienes, vuestra madre no sería parte de la propiedad del inmueble, considerando que a la fecha de muerte de vuestro padre no existía el matrimonio.
Seguramente falta algún paso de inscripción, dado que si la venta ocurrió en el año 2023, a esa altura debería haberse inscrito la comunidad como propietaria del inmueble, donde se aplica el cálculo en base a cada proporción de enajenación de derechos, con lo cual no pagarían impuesto a la renta por la venta, considerando la rebaja individual de hasta 8.000 UF, de la utilidad obtenida en la venta.
Don Omar
Quería preguntar por mi situación, tengo 3 propiedades, segun yo, las 3 DFL2, sin embargo por ser 3 tendría que pagar algún tipo de impuesto por el tercer inmueble, sin embargo, en uno de ellos vivo yo, en el otro vive mi papá, el cual no paga arriendo y en la tercera propiedad vive mi hijo por dictamen judicial, a pesar de tener tuisión compartida. ¿se tiene que pagar impuesto a pesar de que no tengo ganancias de ningun tipo?
Muchas gracias.
Gabriel:
Si no hay ingreso por arrendamiento, no hay obligación de declarar lo relacionado con los inmuebles. Esto es así, sin importar el número de propiedades que una persona tenga.
somos 8 hermanos socios de una empresa agrícola de resp. limitada . el sii nos esta cobrando sobre tasa de contribuciones según art 7 bis ley 17.235, en circunstancias que el bien raíz agrícola es usado para generar la renta. ? es posible apelar a este cobro?
Javier:
El propietario es la sociedad limitada, por lo que en ese RUT se verá la valorización. Ello no implica la distribución entre los socios.
En otras palabras, el requisito se cumple según el inventario de bienes raíces que tenga cada RUT, para definir si procede o no la aplicación de la sobretasa, sin importar el destino de ellos.
Tienen que verificar si cumplen el requisito de ser contribuyentes de alguno de los regímenes de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta, para aplicar la liberación de considerar el avalúo de los bienes destinados a la operación de la empresa, pero es restrictivo a esos contribuyentes (no incluye a los que declaran renta presunta, que están en el art. 34 de la mencionada norma).
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_7579.htm
Compré un departamentos acogido a vivienda social y fue aprobado de esa manera. El Conservador me dice que las bodegas y estacionamientos no estan exentos a impuesto de Ley de Timbres y que no puede recibir dicho pago solo por esas unidades ya que el departamento solamente esta exento. ¿Como escrituro?, ¿hay un error en el criterio del Conservador?
Mauricio:
El Conservador está en lo correcto. La calidad de vivienda social es del inmueble destinado a la habitación, donde no están incluidos las bodegas y los estacionamientos. Esto también se aplicará para el cobro del impuesto territorial (contribuciones).
pago tributos por terreno. El único que paga de la sucesión.
Mis hermanos viven en europa. que debo hacer para que sea considerada mi domicilio y acogerme a rebaja de contribuciones por tercera edad. Las contribuciones que pago son muy altas..
Jorge:
Si es un terreno no podrá considerarla como vivienda, por lo que no puede solicitar la rebaja que tienen algunos contribuyentes de la tercera edad, dado que hay un requisito de ingreso máximo y no puede tener propiedad compartida del inmueble (comunidad).
Puede ver más información en https://www.sii.cl/destacados/avaluaciones/bam/requisitos_bam.html
Estimado Omar,
En una de sus respuestas se lee lo siguiente:
En resumen, el uso de los bienes por parte de un socio, accionista o comunero, deberá pagar el impuesto Global Complementario, más un 10%, por las sumas determinadas según el tipo de bien que esté utilizando, además de no aceptarse ningún gastos asociado a dichos bienes en la sociedad, como lo indica la Circular 53/2020, en su número 2.2:
Mi pregunta es la siguiente, ¿Como el servicio, fiscalizando el 2023, puede demostrar el uso por parte del socio de una propiedad los años 20, 21, 22 y 23? ¿Puede asumir que el bien raiz adquirido, al no haber sido arrendado esta siendo utilizado por un socio?
Saludos
Angel:
El SII puede tener antecedentes o solicitárselos. A partir de ellos determinar si el uso real existió. Cosas simples: revisar los consumos de servicios domiciliarios; revisar los domicilios indicados por los usuarios; cuentas de los teléfonos; pago de patente de los automóviles; domicilio entregado en el banco; quizás pedir declaraciones juradas; etc.
En concreto, Ud. debe asumir que la transparencia es la mejor defensa y no pensar que no lo fiscalizarán o que no se darán cuenta. En el SII hay tan buenos profesionales, o mejores, como los asesores que están en el sector privado.
Hola de nuevo, por acá Andrés, con respecto a esto que dijo
«Considerando que Ud. tendría un valor total de bienes raíces de 900 millones, estaría en el segundo tramo, con lo cual la diferencia entre 900 y el monto liberado de tributación, que son 514, para colocar cifras redondeadas, pagaría sobre 386 millones una tasa del 0,075%, es decir, un valor anual de $289.500.»»
Si se calcula 386 millones x 0,075 eso daría un total de 28.950.000 millones, usted puso 289.500, por que? eso no me quedó claro, gracias por su respuesta.
Andrés:
Pero la tasa es en porcentaje (%), por lo que el resultado de la multiplicación por la tasa (28.950.000), lo debe dividir por 100, para obtener el resultado definitivo del impuesto.
Hay alguna forma de determinar el avaluo fiscal de una casa que esta construyendose recien, me costará un total de 18300 UF (recién el próximo año), necesito saber si esto estará afecto a ese impuesto y cuanto sería aproximado ese impuesto? (me podría dar un ejemplo aunque sea ficticio por favor). Esto se debe pagar con las contribuciones? es una vez al año o solo una vez?
Alejandro:
El avalúo de una propiedad construida incluye tanto el valor del terreno como el de la construcción. Sobre el avalúo se aplica una tasa que es determinada en forma anual, donde puede ver la última indicada en 01.07.2023, se establece que para avalúos inferiores a $ 194.760.860 (en $ del 01.07.2023) la tasa de impuesto es 0,893% y para la parte que exceda este valor es de 1,042%. https://www.sii.cl/ayudas/ayudas_por_servicios/2242-reajustes_exenciones-2468.html
Puede ver algún ejemplo y tratar de llegar a una aproximación de valores utilizando el proceso disponible en la página del SII https://www.sii.cl/destacados/reavaluo/2022/guia_para_calcular_contribucion.pdf
Tengo una pregunta, resulta que tengo 2 propiedades, si sumo ambos avaluos fiscales tienen un valor de 260 millones en total aprox. Ahora me quiero comprar otra propiedad que mas o menos su avaluo fiscal es de 650 millones, si sumo todo esto tendría aproximadamente un valor de 850 a 900 millones, pregunta me podría dar un ejemplo concreto de cuanto tendría que pagar del impuesto por favor? no me quedó muy claro, gracias por la información.
Andrés:
Cada bien raíz tiene una avalúo y por ello debe pagar impuesto territorial. Eso dependerá individualmente del monto del avalúo, dado que se rebaja una cantidad exenta y el valor afecto determina un impuesto que lo debe pagar en cuatro cuotas.
La sobretasa, como lo indica el artículo, es un nuevo impuesto que considera la suma de todos los inmuebles que estén a nombre de un contribuyente, sea persona o empresa.
Si quiere tener una aproximación del valor, debe sumar todos los avalúos totales de sus bienes raíces (si son nuevos, seguramente aún no están tasados, pero ello ocurrirá prontamente).
Considerando que conocemos la UTA a noviembre de 2023 (la de diciembre es la que se utiliza), tiene el siguiente cuadro de aplicación del tributo de la sobretasa:
– Se aplicará un impuesto por tramos (se grava exceso), según avalúo fiscal total (UTA de noviembre 2023 $767.520):
Desde $ 0 a $ 514.238.400, una tasa de 0%. 0 a 670 UTA 0%
Desde $ 514.238.400 a $ 901.836.000, una tasa de 0,075%. 670 a 1.175 UTA 0,075%
Desde $ 901.836.000 a $ 1.158.955.200, una tasa de 0,15%. 1.175 a 1.510 UTA 0,15%
Desde $ 1.158.955.200 y más, una tasa de 0,275%. 1.510 y más 0,275%
Considerando que Ud. tendría un valor total de bienes raíces de 900 millones, estaría en el segundo tramo, con lo cual la diferencia entre 900 y el monto liberado de tributación, que son 514, para colocar cifras redondeadas, pagaría sobre 386 millones una tasa del 0,075%, es decir, un valor anual de $289.500.
Estimado gusto en saludar, quiera consultar referente al tema de contribuciones
resulta que adquirí una propiedad con casa de madera y contiene medidor de luz (clasificado como terreno agrícola) sesión de derechos ( la compre con pleno conocimiento)
el abogado dijo que no pagaría contribuciones, ahora bien no recuerdo si en la escritura dice exento de contribuciones ya que no la tengo en estos momentos.
sucede lo siguiente que a la fecha del año 2019 en el segundo periodo me empezó a llegar cobros de contribución cada 3 meses aprox en el correo electrónico. de hecho dice algo asi (Bianco silva y otros y detallan la deuda) pero el sñr abogado digo que no me preocupara.
con los años siguientes hay otras deudas pero alguien las regulariza.
veo en la pagina de puesto interno, pero las deudas recientes están vencidas pero alguien las pagara, por que no hay mas deudas lo años anteriores.
espero su comentario.
Bianco:
Lo más probable es que hay un problema de registro de la propiedad en el SII, considerando que aparece a vuestro nombre pero también con otros comuneros, al indicar como propietario «Bianco Silva y otros».
Debe acudir al SII, con los antecedentes de su adquisición, para que le sea asignable un rol diferente, ya que solo Ud. es propietario de un inmueble específico, pero en calidad de dueño único.
Lo más probable es que el rol aún no esté separado y contenga el total del predio y no solamente la parte que Ud. adquirió.
Buenas tardes Don Omar
Tengo una duda, al hacer el formulario 4412 me da el siguiente error «Existen bienes raíces agricolas sin declarar en la seccion de bienes por adherencia Roles XXXXXX-XX» Es un bien raíz agrícola de mis bisabuelos del que mi madre era heredera junto a muchas personas más (desde 2015). Mi madre falleció en julio de este año. Tengo la posesión efectiva del Registro civil pero tengo ese problema en el SII. Los llamé y me dijeron que viera el instructivo de llenado y según eso está bien hecho. que podrá ser? Muchas gracias
Alejandro:
Al ver las instrucciones de llenado del Formulario 4412, en la sección 4.2 (Sección declaración de bienes), en su letra B) se menciona lo siguiente:
“B) Bienes excluidos de avalúo fiscal de inmuebles agrícolas:
• Corresponden a los inmuebles por adherencia o destinación asociados al bien raíz agrícola, que se encuentran excluidos del avalúo fiscal del inmueble respectivo.
• En el recuadro Rol se desplegarán el o los roles correspondientes a bienes raíces agrícolas que hubiere ingresado en la línea anterior.
• Una vez seleccionado el rol correspondiente, se llenará automáticamente el recuadro correspondiente a la Comuna.
• En el caso que no existan bienes excluidos que declarar en relación a alguno de los inmuebles agrícolas declarados con anterioridad, debe marcar en el recuadro “No tiene”, y presionar el botón para guardar la información”.
Es difícil poder dar una solución sin saber específicamente el motivo por el cual el SII se encuentra observando el envío, pero se recomienda revisar si se marcó la opción “No tiene”.
Don Omar, buenas tardes.
Estoy vendiendo un terreno de 3.700 hectáreas que se adquirió el año 2.010. Hasta la fecha, nadie me ha podido indicar con exactitud cuánto impuesto se debe pagar por el traspaso del bien raíz. Me podría indicar ¿cómo se calcula?, gracias
Carlos:
Si la adquisición la realizó como empresario individual, tiene un tratamiento diferente a si actúa como persona natural, por lo que es vital que precise dicha situación. También, si es EIRL o incluso por la vía de una empresa.
Pero asumamos que está a su nombre, como persona natural, es decir, no es parte del activo de un contribuyente que declara en base a los regímenes que requieren contabilidad. En dicha situación, por ejemplo, como contribuyente en renta presunta, donde no lleva contabilidad, por lo que su bien raíz sigue a título personal, entonces por la venta del predio pagaría impuesto, por sobre el valor de las 8.000 UF de utilidad (asumiendo que no ha realizado otras ventas de inmuebles con anterioridad, donde pudo haber usado parte o el total de la rebaja), en calidad de impuesto único equivalente al 10% sobre el exceso de utilidad obtenida (Valor de venta menos costo corregido menos 8.000 UF).
Hola don Omar, tengo una consulta, tengo un terreno por el cual pago contribuciones, pero desde este año me están cobrando una especie de multa o sobre tasa, creo que es porque no tengo nada construido, cuánto es lo mínimo que tendría que construir para que no me sigan cobrando esta multa además de las contribuciones? Desde ya muchas gracias
Carolina:
Duplicó la consulta.
Hola don Omar, tengo una consulta, tengo un terreno por el cual pago contribuciones, pero desde este año me están cobrando una especie de multa o sobre tasa, creo que es porque no tengo nada construido, cuánto es lo mínimo que tendría que construir para que no me sigan cobrando esta multa además de las contribuciones? Desde ya muchas gracias
Carolina:
Efectivamente, los sitios eriazos tienen un recargo de contribuciones (impuesto territorial).
Respecto de esta sobretasa, el artículo 8°, inciso primero, de la Ley 17.235 establece: «Los bienes raíces no agrícolas afectos a Impuesto Territorial, ubicados en áreas urbanas, con o sin urbanización, y que correspondan a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicará en áreas de expansión urbana y en áreas rurales».
En cuanto al tipo de construcción, debe tener la calidad habitacional, para que sea considerado como tal, en cuyo caso deberá regularizar el proceso en la Dirección de Obras de la Municipalidad que corresponda y con ello el SII cambiará la tasación y cobro de contribuciones, dependiendo de la nueva tasación. Puede ver https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_3356.htm
Estimado, tengo 2 propiedades si adquiero una tercera, cundo debo pagar de impuestos? Gracias.
Pilar:
El cálculo del «patrimonio inmobiliario personal», se realiza al cierre de cada año, con lo cual el pago de impuesto de la sobretasa, si procede, se inicia a contar del cobro de impuesto territorial del año siguiente, es decir, en el cobro de la primera cuota del año siguiente del impuesto territorial (contribuciones), que vence en abril y se incluirá en cada cuota restante del período anual (son cuatro, con vencimiento en abril, junio, septiembre y noviembre).
Don Omar, buenos dias.
Mi consulta es la siguiente:
En el año 2012 compré una parcela a una Inmobiliaria y hasta la fecha 2023 las contribuciones se han pagado como SITIO ERIAZO. Al regularizar en el SII harán recalcado desde el2012 y harán giro por la diferencia de contribuciones?..gracias de antemano
José:
Si pagaba como sitio eriazo, ello tenía un recargo importante. Al realizar la regularización, se actualiza el cobro de contribuciones, pero dependerá de las características de la vivienda, por lo que el valor de las contribuciones pueden aumentar o disminuir, pero la vivienda siempre estará favorecida con el monto de la exención habitacional.
El cobro retroactivo debería no será más allá de tres años, siempre que la construcción hubiese existido a esa fecha (prescripción de cobro). Puede ver lo resuelto en el caso de la regularización conocida como «ley del Mono» https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_2205.htm
Muchas gracias don Omar.
Muy clara su respuesta
Atte
Buen día! Mi hijo va a comprar su primera vivienda, es usada, exenta pago contribuciones, aproximadamente 42 millones de pesos. Cuanto debería pagar para dejarla ya inscrita a su nombre? Cuales impuestos debería pagar? Muchas gracias.
Estimado(a):
Por la compra de un bien raíz se pagará IVA cuando la adquisición sea a una empresa inmobiliaria o constructora. Pero la inscripción en el registro de bienes raíces no paga impuesto, sino los derechos de inscripción. Si la compra la realiza con crédito, en ese caso se pagaría impuesto de Timbres y Estampillas, por la suscripción de los documentos donde conste el crédito.
La persona compradora no paga un tributo a la renta.
Don Omar. Por que un bien raíz se considera por sii un ingreso ?
Muchas gracias
Cristián:
La ley de la renta grava el «incremento patrimonial» que tenga una persona, es decir, la tenencia de un bien por sí no se grava, sino si al momento de vender dicho inmueble se genera una ganancia. Para ello se compara el valor de venta con el costo, que es el precio de adquisición actualizado por la variación de la inflación.
Ahora si la pregunta es para efectos de pago de PPM, en una empresa que tiene un bien raíz y lo vende, ello sería un ingreso bruto y, si corresponde, estaría afecto a considerarse dentro de la base para el cálculo del PPM.
Don Omar: Tengo una declaración de Impuesto a las Herencias hecha el año 2014 con el formulario F4423. anterior a la implementación del nuevo formulario F4412. Se hizo una ampliación de inventario a la Posesión Efectiva primitiva. El SII contempla un procedimiento para el caso de una modificación de una declaración hecha con F4423 posterior a la implentación del F4412, mediante una Petición Administrativa, seleccionando la Materia «Antecedentes declaración. de Herencias intestadas pendientes F4423», que fue lo que realicé. Pero no la aceptaron y me dijeron que tenía hacerla con el F4412. La hice con ese formulario, pero no me la revisaron por estar vencido el plazo (dos años) establecido en el artículo 50 de la Ley N° 16.271. La declaración primitiva fue hecha el 2014, emitiéndose un certificado de exención de impuesto. Estimo que una modificación no tiene ningún plazo, porque un bien adicional se puede descubrir despues de algún tiempo como sucedió en este caso.
Pedro:
El nuevo sistema del SII NO está adaptado para ampliaciones de posesiones efectivas, por lo cual toda presentación de ese tipo debe realizarse por petición administrativa.
Tal vez se presentó en forma errónea, pero esa es la forma de realizarlo.
En nuestro caso, para una situación similar, la petición administrativa fue asignada a una fiscalizadora, quien nos contactó y nos solicitó unos antecedentes adicionales y luego emitió el giro, el cual fue pagado y emitió el certificado correspondiente que declara que el impuesto a la herencia está íntegramente pagado.
Hola Omar,
Muy agradecido de sus respuestas,
Tengo varias consultas,
Mi madre adulto mayor de 83 años,
No pagaba contribuciones, este año, llegó cobro por $398.500 trimestral,
Ella solo recibe pensión asistencial
Vive en una propiedad semi rural,
Su terreno es de 3.000 M2, la casa con recepción municipal,
Tiene 120 M2, pero ella años atrás construyó gallineros es beneficiada de Indap por las aves, (20)
Además tiene una cabaña de madera 45M2, y otra mejora para visitas de 40 M2, todos estos adicionales no están documentados, con permiso y recepción, ahora todos estos techos llegan a 300M2,
Más la casa con recepción de 120 M2,
La primera duda, cómo hoy aparece un avalúo de $202 millones, sin tener al menos una visita de SII a la propiedad,
Luego, la casa está definida como ubicación «extensión Urbana», en tanto la casa del lado, está como rural, siendo de 150 M2 terreno, casa de 60 M2,
La casa con recepción es material ligero, las otra mejoras también de material ligero,
Puede llegar a un avalúo de $202 millones,
Siendo un sector modesto, cercano a la Ligua,
Ahora nos pidieron enviar planos, fotos y detalles de construcción,
De lo ampliado,
Por último si no se logra rebaja de contribución a dónde se puede apelar.
Agradeceré sus. Respuestas,
Muchas gracias
Javier
Javier:
Quizás más que el avalúo de las construcciones, lo que aumenta el valor es la tasación del terreno. Esto lo tiene que ver en el departamento de avaluaciones del SII, obviamente aportando los antecedentes relacionados con las construcciones que existan. Los reclamos inicialmente se presentan en el mismo SII. Puede ver https://www.sii.cl/destacados/reavaluo/2018/procedimiento_impugnacion.html Posteriormente se puede impugnar la tasación en el tribunal Tributario y Aduanero que corresponda a la jurisdicción. Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_7043.htm https://www.tta.cl/procedimiento-especial-de-reclamo-de-los-avaluos-de-bienes-raices/
Hola Omar.
Seria muy util un ejemplo numérico del cálculo del nuevo impuesto
Gracias
Marcela:
Esta es la tabla según la disposición legal vigente, según lo publicado por el SII en la Circular 22/2022:
“Las tasas establecidas en el artículo 7° bis de la Ley sobre Impuesto Territorial se aplicarán
progresivamente, considerando cuatro tramos según el avalúo fiscal total:
a) Hasta 670 UTA de avalúo fiscal total no se aplica la sobretasa.
b) Sobre 670 UTA y hasta 1.175 UTA de avalúo fiscal total, la tasa será de 0,075%.
c) Sobre 1.175 UTA y hasta 1.510 UTA de avalúo fiscal total, la tasa será de 0,15%.
d) Sobre 1.510 UTA de avalúo fiscal total, la tasa será de 0,425%.
Que las tasas sean marginales y por tramos implica que, si el avalúo fiscal total supera, por ejemplo, las 1.510 unidades tributarias anuales, las primeras 670 UTA se encuentran exentas del impuesto; entre lo que exceda de 670 UTA y hasta 1.175 UTA, se aplica la tasa de 0,075%; entre lo que exceda de 1.175 UTA y hasta 1.510 UTA, se aplica la tasa de 0,15%; y, finalmente, en lo que exceda de 1.510 UTA, se aplica la tasa de 0,425%.”.
hola, Buen día.
mi casa aparece como sitio eriazo no he realizado regularización pero mis contribuciones son bastantes mas alta que las de mis vecinos que si tienen regularizado y sitios mas grandes.
por que puede suceder eso???
gracias.
Margarita:
Debe regularizar la construcción, es decir, realizar los trámites de recepción en el Departamento de Obras de la municipalidad, adjuntando todos los antecedentes que le sean requeridos.
Con ello, dejará de ser sitio eriazo y tendrá que pagar las contribuciones en base a la construcción y el valor del terreno, ahora construido.
Los sitios eriazos tienen un recargo, por estar sin construcciones, las cuales obviamente debe ser regularizadas.
Hola,somos 9 hermanos,de padres fallecidos,el terreno tiene una casa modesta de madera,se usó la posesión efectiva,y está evaluando en 32 millones, cuánto podría ser el comercial? Sin caer en la usura,y si ha uno que se opone,se puede vender?
Gladys:
El avalúo fiscal puede ser bastante distinto del valor comercial del inmueble (generalmente es menor que el valor comercial). La sugerencia es buscar un tasador para que realice la tasación del inmueble, así Uds. tendrán el valor de mercado vigente para realizar cualquier transacción entre las partes o con terceros.
Hola. Quisiera hacer una consulta . En Sii tengo 3 propiedades inscritas (una es casa otra dpto y la 3 un sitio fuera de stgo .) Estoy con la intención de comprar un segundo dpto . Me hablaron lo de pagar impuestos por tener más de 3 propiedades. Pero quiero saber si es así efectivamente. . Al tener otra propiedad inscrita deberé pagar impuestos?? Por esa propiedad o por todas ? Cómo es eso?
Viviana:
Hay dos situaciones que generan pago de impuestos: la explotación de los bienes raíces, es decir, la entrega en arrendamiento y el impuesto especial por la tenencia de propiedades, que es un impuesto patrimonial, siempre que supere el monto que se indica en el artículo.
Si sus propiedades no las arrienda, no hay presunción de renta. Si las arrienda y están acogidas al DFL 2, puede tener beneficio por las dos primeras que adquirió. Puede leer https://www.circuloverde.cl/cuales-son-los-beneficios-que-se-pierden-cuando-una-contribuyente-adquiere-un-bien-inmueble-acogido-al-dfl-2-y-ya-tiene-dos-unidades-acogidas-a-dicha-disposicion/
Hola. Quisiera hacer una consulta. Tengo una parcela y pago impuestos por el concepto de sitio eriazo, sin embargo, tengo vecinos cercanos, que me han dicho que ellos tiene exento ese cobro. Por qué razón sucede eso? He tratado de buscar información, pero como los motores de búsqueda están controlados es imposible hallar información buena. Tengo un vecino con el que tengo excelente relación, tiene sus casita y paga cero por su parcela. Me gustaría saber qué puedo hacer para caer en esa categoría. Gracias.
Tomás:
Puede acudir a la oficina a avaluaciones del SII, que corresponda a su domicilio, para consultar por la clasificación que tiene su inmueble ya las razones de su valorización y cobro de contribuciones (los sitios eriazos tienen recargos).
Lo más probable es que su vecino tenga declarada la construcción, con lo cual deja de ser sitio eriazo.
Hola Omar
Hace poco me entregaron la regularización de mi propiedad una parcela que se encontraba en un loteo, el problema es que la dejaron con una prohibir, es decir enjenacion, no entiendo si la propiedad no era fiscal, y no puedo vender hasta en 5 años… imagínese que espere casi 6 años para regularizar y ahora debo esperar 5 años.. con esta prohibición.
quedo atento a su comentario.
Marco:
No tenemos el dato de la prohibición que Ud. indica, pero revise la escritura, para ver si ahí existía alguna norma restrictiva, ya que en general la adquisición no se hace con cláusulas de restricción que desconozca el comprador.
Hola Omar, a mis padres le llegó una notificación de la TGR con una deuda por impuesto territorial, el avalúo fiscal de la casa es de aprox. 18 millones, que es lo que debieran hacer, muchas gracias
Marco:
Lo primero es validar si dicha deuda existe. Para ello, tome contacto con Tesorería, incluso puede realizarlo en el sitio, con su clave única.
Ahí podrá ver https://www.tgr.cl/cobranza/
Con ese dato, validar que el cobro proceda. No nos parece que por un valor de avalúo tan bajo de una vivienda, pueda generarse cobro, a menos que Ud. tenga varias más y se esté cobrando algún otro tributo.
Omar, buenas tardes
Mi hermana falleció el 2018. Mis sobrinos hicieron la PE el año 2019 pero los datos (Fojas, Nº y Año) de las Propiedades en herencia son incorrectas. Por motivos de Covid-19 no se ha realizado la modificación de la Posesión Efectiva, se solicitó ahora año 2022.
Mis sobrinos colocaron los valores del Avalúo Fiscal del año 2019 en que mi hermana murió.
Mi pregunta es: ¿Mis sobrinos deben pagar los Impuestos a la Herencia (SII) con la norma/ley vigente de éste año 2022 o del año en la cual murió mi hermana año 2018?
Creo que la ley cambió en el año 2020. No estoy segura.
Saludos
Gabriela:
El impuesto se paga considerando que éste se devengó en el momento de fallecimiento del causante (así de denomina al generador de la herencia), por lo que los cálculos se hacen a ese momento. En el caso de bienes raíces, se considera el avalúo vigente a esa fecha, independiente del momento en que se tramite la posesión efectiva. Si pasan más de dos años, desde el fallecimiento, se cobrarán intereses y reajustes.
Consulta lluna inmoniliaria tiene una cuantas propiedades pero uno de los socios esta acupando una de esas propiedades sin pagar arriendo por usarla. En este caso tiene que pagar algun tipo de impuesto
Yessica:
En el inciso tercero, en su numeral iii) del art. 21 de la Ley de la Renta se indica lo siguiente:
«Los contribuyentes de los impuestos global complementario o adicional, que sean propietarios, comuneros, socios o accionistas de empresas, comunidades o sociedades que determinen su renta efectiva de acuerdo a un balance general según contabilidad completa, deberán declarar y pagar los impuestos referidos, según corresponda, sobre las cantidades que se señalan a continuación en los literales i) al iv), impuestos cuyo importe se incrementará en un monto equivalente al 10% de las citadas cantidades. Esta tributación se aplicará en reemplazo de la establecida en el inciso primero:
i) Las partidas …
…
iii) El beneficio que represente el uso o goce, a cualquier título, o sin título alguno, que no sea necesario para producir la renta, de los bienes del activo de la empresa o sociedad respectiva. Para estos efectos, se presumirá de derecho que el valor mínimo del beneficio será del 10% del valor del bien determinado para fines tributarios al término del ejercicio; del 20% del mismo valor en el caso de automóviles, station wagons y vehículos similares; y del 11% del avalúo fiscal tratándose de bienes raíces, o en cualquiera de los casos señalados, el monto equivalente a la depreciación anual mientras sea aplicable, cuando represente una cantidad mayor, cualquiera que sea el período en que se hayan utilizado los bienes en el ejercicio o en la proporción que justifique fehacientemente el contribuyente.»
En resumen, el uso de los bienes por parte de un socio, accionista o comunero, deberá pagar el impuesto Global Complementario, más un 10%, por las sumas determinadas según el tipo de bien que esté utilizando, además de no aceptarse ningún gastos asociado a dichos bienes en la sociedad, como lo indica la Circular 53/2020, en su número 2.2:
«2.2. Gastos incurridos en la adquisición, mantención o explotación de bienes del activo de la empresa usados para fines personales por sus propietarios, socios o accionistas cuando les aplique la presunción de derecho del artículo 21.
Dentro de la definición de gastos necesarios para producir la renta se entienden incorporados, en general, todos aquellos que dicen relación con la adquisición y mantención de bienes que forman parte del patrimonio de los contribuyentes que declaran sus rentas efectivas según contabilidad completa.
Ahora bien, el inciso primero del artículo 31 impide deducir los gastos relacionados con bienes del activo de la empresa que están siendo usados para fines personales por sus propietarios, socios o accionistas en la medida que les aplique la presunción de derecho a que se refiere el literal iii) del inciso tercero del artículo 21 y lo señalado en la letra f), del número 1º, del artículo 33.
Tales gastos pueden provenir de sumas pagadas, adeudadas o determinadas, según corresponda, por la adquisición, mantención, habilitación, reparación o depreciación de estos bienes, en la medida que resulten aplicables las referidas presunciones de derecho, entre los cuales se pueden mencionar, a modo ejemplar, los siguientes conceptos:
2.2.1. Las sumas pagadas o adeudadas, incluyendo las cantidades determinadas por depreciación, cuando corresponda, por bienes del activo o de propiedad de la empresa, que sean utilizados por el empresario individual, socio o accionista o por los cónyuges, convivientes civiles o hijos no emancipados legalmente de éstos(7); y,
2.2.2. Las sumas pagadas, adeudadas o determinadas por concepto de depreciación, cuando corresponda, por bienes u operaciones que reporten un beneficio para las referidas personas.»
Estimado Omar, espero se encuentre bien.
Quisiera hacerle la siguiente pregunta: al momento de adjudicarse un inmueble en un remate judicial, ademas de pagar los gastos de la escritura y los alzamientos que correspondan, ¿también se debe pagar un impuesto al Servicio de Impuestos Internos?
¡Gracias!
Pedro:
Cuando Ud. actúa como adquirente (comprador) de un inmueble en un remate, no tributa por ello, pero debe cerciorarse que ese inmueble tenga todo el impuesto territorial (contribuciones) pagado, ya que esa deuda «persigue» al inmueble y por ello Ud. «heredará» ese pasivo si el dueño anterior no lo ha pagado.
Si en el futuro, esa propiedad la vende, en ese momento debe evaluar si pagará o no impuesto, dependiente de la situación tributaria de la operación (si es o no habitual y si ha obtenido utilidad en la mencionada venta futura).
Don Omar buenos días. Quisiera hacer una consulta.
Mi madre falleció recientemente (marzo 2022), realice la posesión efectiva de un inmueble no agrícola y dos terreno agrícolas. La posesión fue realizada con éxito.
Posteriormente realizo el proceso de declarar las herencias para poder tener el certificado de exención total del impuesto a las herencias, donde fueron detalladas las tres propiedades señaladas anteriormente. Al finalizar el proceso me sale un aviso que dice «Existen bienes raíces no agrícolas sin declarar en la sección bienes por adherencia». El avaluó total de los bienes no agrícolas fue de $1.183.428.
Me pude explicar cuanto debo pagar al respecto y como declarar estos inmuebles no agrícolas.
Gracias de antemano
Rodolfo:
Los impuestos a la herencia se aplican a cada asignación, por lo que hay que calcular cuanto es el monto de cada heredero. Para esto, conocido el inventario de lo heredado, se determina el valor de cada asignación y se aplica, cuando proceda, la rebaja por la calidad que tiene cada asignatario con el causante (fallecido que genera la herencia), pudiendo no quedar gravado con impuesto.
Por ello, no podemos indicar si hay o no exención. El valor que Ud. indica no nos cuadra, dado que serían valores muy bajos (un poco más de un millón de pesos por todos los bienes que indica, cosa que no creemos posible). Ahora si fueran valores mayores, es necesario conocer cuáles y cuántos son los herederos, para así tener una aproximación del valor de cada asignación.
Hola quisiera hacer una consulta, un familiar tiene un terreno de 5000 metros cuadrados, y una casa de 66 metros cuadrados su tasación hace unos 4 años atrás era de 30 millones y días atrás al revisar nuevamente su avalúo fiscal nos encontramos con la sorpresa que el avalúo fiscal es de 330 millones que pudo aumentar su valor y si es un error dónde se debe dirigir
Marcelo:
Debería revisar la situación en el SII, departamento de avaluaciones, antes de realizar el reclamo al TTA (Tribunal Tributario y Aduanero).
Quizás una referencia útil es ver cuál es el valor comercial del inmueble. Los avalúos que se están realizando, se aproximan a dicho valor, por lo que podría estar siendo afectado como cambio de reavalúo, que se realizó a partir del presente año. Nota: como la construcción es pequeña, lo que incidirá en el valor es la superficie de terreno, por lo que validen cuál es el valor comercial (pueden ver el valor del metro cuadrado en el sector, buscando propiedades similares, con lo que tendrán una aproximación si hay un error en el avalúo o ello obedece a una corrección).
Estimado Don Omar:
Junto con saludarle, quisiera consultarle sobre lo siguiente a ver si nos puede orientar por favor:
Mi Padre falleció el año 2012, le sobreviven mi Madre de 76 años y 4 hijos mayores, (me incluyo).
Realizamos la posesión efectiva.
Los bienes inmuebles considerados en la P. Efectiva son:
La Casa en que vive mi Madre [desde que se casó y hasta la fecha) y una Oficina.
Ambas Pagan Contribuciones.
El Avalúo Total Actualizado de la Casa al 25/04/2022 es de $95.552.211
Avalúo Total Actualizado de la Oficina al 25/04/2022 es de $13.255.125
El SII tiene consignadas ambas propiedades bajo la glosa:
Propietario: Nombre de mi hermana Mayor y «Otros»
Mi mamá quedó con una pensión de sobrevivencia de una compañia de seguros, por alrededor de $330.000 y recibe PGU
El problema es que no puede acceder a la rebaja de contribuciones de la casa (en la que ella vive), debido a que es una susesión.
Como podría apelar a esto? ¿Que podria hacer para ayudarla a acceder a alguna rebaja?
Desde ya le agradezco muchisimo sus consejos y orientación que me pueda dar por favor.
Saludos cordiales.
Verónica:
Lamentablemente el inmueble no es de su madre, sino que de una comunidad donde ella participa. De hecho, debe tener 2/6 de la propiedad.
Por ello, no puede acceder al beneficio del adulto mayor, que permite suspender el pago de contribuciones, cuando la propiedad donde reside es del adulto mayor y tiene un avalúo que no supera cierto tope y otros requisitos que los puede visualizar en https://www.sii.cl/destacados/avaluaciones/bam/requisitos_bam.html
Buenas noches,
Mi madre y mi tía de 90 y 92 años viven en una vivienda de mas de 140 millones, por lo que no pueden optar al beneficio de adulto mayor.
Su jubilación es mínima lo que les es imposible lograr pagar las contribuciones.
Donde y cómo pueden solicitar una rebaja de contribuciones ?
Gracias
Claudia:
Lamentablemente, no hay alternativas vigentes que permitan rebajar dicho avalúo y por ende el valor de las contribuciones que deban pagar las propiedades que superan el límite establecido para el beneficio del adulto mayor propietario. Incluso, el SII no tiene facultades para aplicar rebajas, por consideraciones que no sean las legalmente establecidas.
Hola Omar,
Una consulta, tengo una propiedad que pago contribuciones (soy Titular), luego con mi familia compramos un terreno de 5.000 m2 (pero realizamos una Sociedad Anonima), y ahora tengo la oportunidad de invertir en otro terreno de 5.000 m2. ¿Si adquiero el tercer terreno tendré que asociado un impuesto, y cual sería este?
Félix:
El cálculo se hace en base al RUT del propietario, por lo que no se consideran en su registro los bienes que posee la sociedad anónima. Si el tercer bien lo adquiere Ud. o la sociedad, se adicionará al patrimonio del titular, para efectos de la base de cálculo del impuesto al patrimonio inmobiliario. Cuando existe una comunidad, se asigna la porción que corresponda a cada comunero.
De mi consideración,
soy casado con separación de bienes. tengo una propiedad a mi nombre. tres hijas. ¿puedo traspasar la propiedad a mi esposa….? ¿que impuesto tendría que pagar al S.I.I.
MUCHAS GRACIAS
Carlos:
La compraventa de bienes entre cónyuge es nula. La alternativa es realizar una donación, siempre que Ud. como donante tenga el patrimonio suficiente para realizar el mencionado traspaso de una propiedad (el tope es 50% del patrimonio como donación a un heredero, como es el caso).
Hay que ver cuál es el avalúo de la propiedad y sobre ese valor se aplica el impuesto de donación. Puede ver la tabla de cálculo en https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/herencia-asignacion-donacion/
Hay que realizar un trámite legal que se denomina insinuación, en un tribunal civil.
Hola Omar, Tengo un sitio eriazo anombre de mi sra. hace 15 años el cual desde el año pasado me comenzaron a cobrar contribuciones.
El evaluó del sitio es de 17MM$, aprox por ser sitio eriazo,
Si construyo una cabaña de 36m2 y solicito un evaluó con una casa de 32M2 me eximo de pagar contribuciones porque dejaria de ser sitio eriazo. ?
Somos casados con separacion de bienes y es el unico terreno a nombre de ella yo tengo dos propiedades a mi nombre acogidos al DFL N° 2.
Danyel:
Si construye tendrá que solicitar autorización en la respectiva municipalidad, con lo cual se incluirá dicho proceso en la avaluación del bien raíz, que dejará de ser considerado sitio eriazo. En el proceso de construcción indicará si se acoge o no a la norma del DFL N° 2. Es posible que no pague contribuciones, considerando el avalúo de la vivienda construida, lo que debe consultar directamente en la municipalidad, que está en línea con el SII para la aplicación de la norma de avaluaciones.
Hola, quería consultar algo, yo tengo dos propiedades con DFL2, pero con mi esposa queríamos comprar una tercera propiedad para vivir, pero tendría que ser con rentas complementadas, ahí debo pagar un impuesto especial? porque creo que el DLF2 no aplica ya que yo ya tengo dos departamentos con este beneficio, ¿qué opciones existen sin usar la figura de un aval? esto ya que se deben complementar rentas y pediríamos un crédito juntos.
Jaime:
No vemos muchas posibilidades, ya que para Ud. sería la tercera unidad y, por ende, no tendría beneficios del DFL N° 2, aunque tenga una parte de la propiedad.
La única posibilidad, hasta ahora, es que lo compre directamente su esposa, con el aval suyo para la obtención del crédito, con lo cual para ella será la primera unidad. Ud. no participa en la propiedad.
Buenas tardes, de acuerdo a la información entregada, si tengo 3 departamentos a mi nombre, todos ellos menor a 140 metros cuadrados, pero solo me beneficio del arriendo de uno, ya que el otro está a mi nombre, pero como lo compro mi madre ella goza de la renta de ese departamento y el otro departamento lo uso para vivir, ¿tengo que pagar impuesto en ese caso?
José Manuel:
El efecto tributario se mide por hechos reales y no por lo que ocurre en asignaciones que no están contractualmente estipuladas. Si Ud. es el propietario de los tres inmuebles que comenta, claramente será el responsable de los efectos tributarios de ello, sin importar si uno de esos activos fue adquirido con fondos proporcionados por su madre, dado que en ese caso Ud. es un deudor de su madre, a menos que haya realizado la donación debidamente tramitada.
Ud., a partir del año 2023, solo tendrá los beneficios del DFL N° 2 por los dos primeros departamentos, considerando la fecha de adquisición. Si el departamento que arrienda, por el cual obtiene ingresos, queda dentro de los dos que seguirán con los beneficios, la renta no se declara. Por el contrario, si ese departamento es el tercero, a partir del año 2023 tendrá que incluir la renta obtenida en sus ingresos afectos a Global Complementario y además se eliminará el beneficio de la rebaja de las contribuciones, si aún tiene vigente ese trato especial.
Puede leer nuestro artículo sobre las modificaciones introducidas al DFL N° 2 por la ley N° 21.420.
Buen día Don Omar
Hace unos meses compre un Departmento en un condominio, más un % de derechos sobre los espacios comunes (equipamiento privado) equivalente a un 0,295%. El departamento tiene una inscrición y los derchos otra distinta. Resulta que la tesorería me está haciendo cobro por más de 2 millones de pesos por las contribuciones atrasadas de los espacios comenes que corresponde a 323 residentes y no solo a mí, las cuales pagamos a través de gastos comunes. Preocupada consulte con la administración y me indicaron que me quedara tranquila debido a que siempre queda a nombre de la última persona a la cual se transfiere, es decir la última persona que compra y así sucesivamente, cuando otra persona compre pasará a nombre de ella. Me gustaría saber si esto es así, el condominio es del año 1998.
María:
Ello es un error y deben realizar las correcciones del caso, ya que no es procedente que el rol esté a nombre de sólo un comunero.
Llamamos al SII y a la Tesorería y esto es lo que nos respondieron sobre el tema consultado:
SII:
Efectivamente existe un error en la indicación del nombre de una de las propietarias en las contribuciones de los bienes comunes. Estos deben estar registrados a nombre de la Comunidad, compuesta por todos los copropietarios, esta es la propietaria de ellos, incluso las comunidades de edificios poseen Rut para estos efectos.
Nos comentan que cuando se vende un edificio la inmobiliaria que es la dueña del inmueble original debe ir informando las unidades que se venden y así desaparecerá el rol matriz y cuando ya no existan unidades a vender, esa información debe ser entregada al SII por medio de una DDJJ para que el SII pueda registrar los bienes comunes a nombre de la Comunidad. Esto por regla general no se hace y por ello, tal vez siga a nombre de la última compradora. Lo que me indicaron es que el Administrador debe informar al SII que dichas contribuciones no son de un propietario en particular sino de la comunidad.
Esto lo puede realizar a través de la declaración jurada https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_7077.htm o a través de una petición administrativa.
Tesorería:
Me indicaron que ellos no son los responsables de que los registros se encuentren actualizados, sino que el SII, por lo cual debe hacer la gestión de actualización ante dicha autoridad fiscal; comentan también que debe tener mucho cuidado porque los juicios de cobro se inician en contra de los titulares de las contribuciones por lo cual Ud. podría ser afectada por un eventual embargo.
Hola, buenas mi pregunta es la siguiente, pretendo comprar 3 deptos de menos de 140m2 cada uno, 2 de estos seran para arrendar, en 1 vivire, tengo que pagar algun impuesto? Cual?
Quedo atento y muchisimas gracias de ante mano.
Carlos:
Asumiendo que no tiene otros bienes raíces acogidos a l DFL N° 2, Ud. sólo puede acoger a dicha norma dos bienes, considerando la fecha de adquisición: se toman los dos primeros (según la fecha de inscripción en el conservador de bienes raíces).
Entonces, para vuestro caso, asumiendo que uno de ellos será utilizado para vivienda, solo uno de los bienes que destinará al arrendamiento estarán beneficiados por el DFL N° 2. El otro, será un bien que al percibir remuneración por el arriendo, debe incluir la renta en su declaración anual de impuesto a la renta, ya que está afecto a Impuesto Global Complementario. También, dicho bien pagará contribuciones por el valor total, sin ninguna rebaja asociada al DFL N° 2 (esto es posible que inicialmente aparezca, pero en el cruce de información que el SII realice, seguramente vendrá la modificación, a partir de la fecha de adquisición, ya que será el tercer bien raíz).
Por la renta obtenida por el bien acogido al DFL N° 2, no tendrá que declarar la renta obtenida. Por el bien que destinará al uso personal, no se presume que genera renta.
Hola Don Omar, compre una oficina valor 35.000.000 esta afecta a pago de contribuciones por el total del valor ??? – (no queda exenta de pago por ser oficina comercial, tiene aprox. 32 m2)??
Saludos Cordiales,
Marianela.
Mariela:
Las exenciones del impuesto territorial, conocido más comúnmente como contribuciones, se aplica a cierto tipo de bienes, donde no están incluidos los destinados a oficinas o comercio.
En parte de una publicación del SII se indica:
«Los bienes raíces no agrícolas destinados a la habitación están exentos del pago de contribuciones hasta un monto de avalúo de $33.199.976 (vigente 2018), el que se denomina exención habitacional. El monto que excede de dicha exención se denomina avalúo afecto al impuesto territorial. Las contribuciones de bienes raíces se calculan sobre el avalúo afecto, multiplicando por las tasas de impuesto territorial que correspondan.
Además, están exentos de todo o de parte del Impuesto Territorial algunos bienes raíces señalados explícitamente en la ley, tales como propiedades fiscales, Servicios Públicos, bienes raíces municipales, establecimientos educacionales, propiedades destinadas al culto, etc.»
Estimado Omar:
Junto con saludar, y felicitarlo una vez mas por su excelente página, Le consulto lo siguiente:
Nos acaba de llegar de parte del SII por una empresa que tiene 17 propiedades, un giro correspondiente al mes de diciembre de 2021 llamado «, giro por sobre tasa de reemplazo de pago de Contribuciones ( Este cobro es aparte de las 4 cuotas por sobre tasa que pagamos durante el año) donde el SII hizo una re evaluación de todas las propiedades y les cálculo las tasas correspondientes a la ley que se indica en esta nota. El monto del giro por sobre tasa que debemos pagar ahora antes del 31.12.2021 es muy alto, son 15 millones aprox. ¿Hay alguna forma de apelar a estos cobros que está realizando el SII amparándose en esta nueva ley de modernización tributaria? Saludos cordiales.
Soledad:
Esta norma no es del proyecto de Modernización Tributaria, sino que es parte de los impuestos por el patrimonio asociado a bienes raíces. Si Uds. son propietarios de varios de ellos, lo que deben validar si efectivamente son los bienes que tenían al 31.12. del año anterior y obviamente considerar el valor de avalúo.
No hay apelación o rebaja de estos valores. Operará igual que las contribuciones, dado que son montos adicionales, tanto en el tratamiento tributario como en el proceso de cobro (podría la Tesorería embargar bienes si no se paga el impuesto).
Estimado Sr. Reyes
Muchas gracias por proveer informacion en una area tan dificil como la tributaria. Mi pregunta es relativamente simple.¿Con que frecuencia puede el servicio de impuestos internos aumentar el valor de las contribuciones?. Desde hace ya varios años que el montro trimestral que pago en contribuciones crece continuamente y no me queda claro cuales son los motivos detras de dicho aumento.
Muchas gracias y un cordial saludo
Paulo Cortes
Paulo:
Es un tema complicado y en la práctica se está realizando un reavalúo anual, donde el SII valida si se han dado las condiciones para aplicar algún ajuste.
Esto está básicamente en el art. 3° de la Ley 17.235, que indica (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 3°.- El Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país.
No obstante lo dispuesto en el inciso anterior, el Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar, en el período comprendido entre dos reavalúos nacionales, aquellas comunas o sectores de éstas en que se produzca una ampliación en el límite urbano de un plan regulador. Para estos efectos, el Servicio de Impuestos Internos deberá ser informado por la autoridad que promulgue los respectivos planes reguladores del hecho de la publicación de éstos, dentro del plazo de tercero día.
Para efectos del reavalúo a que se refiere el inciso anterior, el Servicio de Impuestos Internos tendrá un plazo de seis meses contados desde que reciba la información señalada.
Para estos efectos, el Servicio podrá solicitar la asistencia y cooperación de los municipios para la tasación de los bienes raíces de sus respectivos territorios y requerir de los propietarios la información de sus propiedades; todo lo anterior, en la forma y plazo que el Servicio determine. Para recoger esta información, el Servicio de Impuestos Internos facilitará el cumplimiento tributario a través de los mecanismos disponibles al efecto. Esta información no debe implicar costos para el propietario.
Con ocasión de los reavalúos, el giro del impuesto territorial a nivel nacional no podrá aumentar en más de un 10%, el primer semestre de vigencia de los reavalúos, en relación al impuesto territorial que debiera girarse conforme a la ley en el semestre inmediatamente anterior a la vigencia de dicho reavalúo, de haberse aplicado las tasas correspondientes del impuesto a la base imponible de cada una de las propiedades.
No obstante lo establecido en el inciso anterior, a aquellos predios cuyo avalúo se determine conforme a lo dispuesto en el inciso segundo, se les girará el total del impuesto reavaluado en el semestre anterior al que corresponda aplicarle el nuevo avalúo fiscal.
Para todas las propiedades de la Serie Agrícola y de la Serie No Agrícola que, con ocasión del respectivo reavalúo, aumenten sus contribuciones en más de un 25%, respecto de las que debieron girarse en el semestre inmediatamente anterior, de haberse aplicado la tasa correspondiente del impuesto a su base imponible y cuya cuota trimestral de contribuciones reavaluada sea superior a $ 5.000 del 1 de enero de 2003, la parte que exceda a los guarismos antes descritos, se incorporará semestralmente en hasta un 10%, calculando dicho incremento sobre la cuota girada en el semestre inmediatamente anterior, por un período máximo de hasta 7 semestres, excluido el primero.
Para estos efectos, a las propiedades exentas de contribuciones en el semestre inmediatamente anterior al reavalúo, se les considerará una cuota base trimestral de $ 4.000 del 1 de enero de 2003. Esta cantidad, como asimismo la señalada en el inciso anterior, se reajustarán en la misma forma y porcentaje que los avalúos de los bienes raíces.
Para los efectos de la tasación a que se refiere el inciso primero, el Servicio de Impuestos Internos podrá requerir de los propietarios, o de una parte de ellos, una declaración descriptiva y de valor de mercado del bien raíz, en la forma, oportunidad y plazo que el Servicio determine.
No obstante lo dispuesto en el inciso primero, el Servicio de Impuestos Internos tasará con vigencia a contar del 1 de enero de cada año, los bienes raíces no agrícolas que correspondan a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros, ubicados en las áreas urbanas, con sujeción a las normas establecidas en el N° 2 del artículo 4°. Para estos efectos, el Servicio podrá requerir anualmente de los propietarios la declaración a que se refiere el inciso anterior.
Para las propiedades señaladas en el inciso anterior, se aplicará el mismo mecanismo de determinación del impuesto territorial a que se refiere el inciso séptimo, en lo que corresponda al primer año.»
Estimado Omar, buenas tardes
Quisiera por favor me ayude u oriente sobre el impuesto.
Mi esposo acaba de comprar 4 deptos para arrendamiento, aparte tenemos una casa en la cual vivimos, pero luego será arrendada, ya que estamos concretando la compra de otra vivienda.
De acuerdo a la cantidad de viviendas en su nombre, debe pagar el impuesto?
Disculpe mi ignorancia, pero no entendemos nada de esto.
Agradeciendo desde ya,
Saludos.
Pía:
En general, la obtención de cualquier renta tributaria debe pagar impuestos. Así ocurre hasta con un premio de la Lotería.
Por ello, si Uds. se dedicaran a obtener rentas del arrendamiento de inmuebles, ello debe ser declarado al final de año, salvo que pudiese tener alguna exención especial, como el ser acogida al DFL (sólo dos unidades por contribuyente; se consideran las primeras, por fecha de adquisición).
Asumiendo que tendrá todos los bienes raíces a su nombre, quizás debió o debe, traspasar al menos dos a su nombre, para así tener una distribución de la carga tributaria (obviamente justificando la inversión como matrimonio). Así, cada uno de Uds. tendría dos bienes raíces acogidos al DFL 2, cuya renta no tributa al estar arrendados.
Si los mantiene todos, debe declarar las rentas obtenidas, menos de los dos primeros si son acogidos al DFL N° 2, acumulando los ingresos junto al resto de la rentas que obtenga, en su Global Complementario, que debe declarar cada mes de abril respecto de los ingresos del año anterior.
Puede leer nuestros artículos publicados en la página al respecto, como por ejemplo https://www.circuloverde.cl/hay-que-realizar-un-adecuado-analisis-de-la-opcion-de-mantenerse-como-rentista-de-bienes-raices-a-nivel-personal-o-crear-una-empresa-con-tal-objeto/
Buenos días, tengo 2 deptos. DFL 2, que no arriendo (uso propio y el otro mi hijo) y quiero comprar un tercero para mis padres que obviamente tampoco arrendaré, igual debo pagar impuesto por él?
Saludos y gracias
Claudia:
Si bien Ud. tendrá tres unidades habitacionales acogidas al DFL 2, sólo tendrá beneficio por los dos primeros, en relación al tratamiento no renta de los ingresos que por su explotación obtenga. Por ello, si no lo arrienda y lo entrega gratuitamente, en éste caso para que viva un familiar, no debe declarar ingresos (ya no está vigente la renta presunta para bienes inmuebles).
Consulta:
tengo dos créditos hipotecarios, un depto que arriendo y el otro un depto con estacionamiento y bodega que habito ambos DFL2, quiero comprar con mi esposa un tercer depto para vivir, tengo q pagar impuestos por este ? Sería el primer departamento de mi esposa, pero no es posible que ella lo compre sola porque no le prestan, tenemos q complementar renta.
Que podemos hacer??
De antemano, muchas gracias por su respuesta.
Andrés:
El límite de dos unidades habitacionales acogidas al DFL N° 2 es por contribuyente. Por ello, si la compra del departamento es a nombre de su esposa, con el aval suyo, y lo destina al arriendo, para ella sería la primera unidad y por lo tanto está con el beneficio de no considerar ingreso tributario el valor del arriendo.
Estimado. señor, omar.
Junto a saludar
Consultarle tengo 2 deptos chicos y 2 estacionamientos, solo pago impuestos de contribuciones por los estacionamientos, arriendo solo 1 dpto y Est. Sin amoblar” Estaré obligada por hacer declaraciones de renta, anual por 270.00 mensual no tengo crédito hipotecario por las propiedades. Estaré atenta
respuesta
Geral.
Geral:
Como indica que tiene sólo dos departamentos de menos de 140 mts2, ello implica que ambos están afectos a las normas del DFL N° 2, por lo que el arriendo sería considerado como un ingreso no renta, no estando afecta a impuesto por la renta obtenida (si no tiene otras rentas, no está obligada a presentar declaración de renta anual; si las tiene, el ingreso por el arriendo no lo considera). Independiente en que solo arriende uno, para contabilizar el límite de dos departamentos acogidos a la franquicia del DFL, en su caso ya tiene las dos propiedades (el que vive y el que tiene arrendado).
Por ello, si Ud. adquiere otro departamento y lo arrienda, ya no podrá tener el mencionado beneficio de tener un ingreso que no es declarable (ya no será un ingreso no renta), por el nuevo departamento, manteniendo el beneficio sólo por los dos primeros.
Estimado omar
Junto a saludar
Consultarle, yo tengo 2 dptos 34m2 cuadrados no pagan contribuciones solo derechos basura. Igualmente estoy pensando comprar, otro sería 3 dpto, es usado 30m2 en el mismo edificio, pagaría contribuciones? O algun impuesto, que no conozca, en lo personal. Ante mano muchas gracias
Geraldine:
El plazo para la rebaja de contribuciones se establece en el momento de construcción del DFL N° 2, por lo que seguirá vigente hasta su conclusión, sin importar quién es el dueño.
Sin embargo, para el caso suyo como nueva propietaria, supera el límite de dos unidades por contribuyente, por lo que la renta que obtenga por dicha tercera unidad, será gravada con impuesto a la renta y deberá incluirla dentro de su próxima declaración anual junto al resto de sus ingresos.
Buenas Tardes don Omar,
Muchas gracias por toda la asesoria que presta.
mi consulta es la siguiente : Quiero comprar una casa usada en 100 millones, pero el dueño es una inmobiliaria., al momento del cerrar el negocio ellos me dicen que por ser inmobiliaria ellos deben realizar una factura. y yo debo pagar el iva.
Mi pregunta es como se calcula el iva de esa venta del inmueble., por que si fuera el 19% directamente tendria que pagar 19 millones adicionales, dinero que no tengo.
Muchas gracias por su tiempo.
José:
Los precios son de mercado, por lo que si el bien vale 100 millones, ello debería incluir el impuesto que deba pagar la venta, sin que sea un nuevo valor. Si el propietario, por ser empresa, debe gravar con IVA la venta, será un menor valor que debe percibir, pero no debería ser un recargo adicional al precio de venta (si es el de mercado). El IVA es por la parte construcción, por lo que no se aplica sobre el total, ya que se debe bajar el valor asignado al terreno. Negocie, ya que no todo debe ser un valor que Ud. deba asumir, sino que esto lo define el mercado.
Buen día las municipalidades al ser exentas de rentas por ser del estado , igual deben realzar la dj de bienes raíces ? hay algún dictamen que lo indique o bien alguno que lo exima de este ? gracias
.
Cristián:
Las municipalidades, las entidades públicas, entre otras (inciso segundo artículo 1° Ley 18.575), estarán obligadas a presentar la declaración sobre bienes raíces arrendados (DJ. 1835), cuando para el desarrollo de la actividad hayan tomado en arriendo bienes raíces agrícolas y no agrícolas cuyo monto de avalúo fiscal sea igual o superior a $30.000.000 o que la sumatoria de los avalúos fiscales de los bienes arrendados asociada a un misma persona supere los $50.000.000, y cuando el respectivo contrato de arrendamiento no haya sido suscrito por un corredor de propiedades u otra persona actuando como arrendador en virtud de un mandato.
Cabe hacer presente si existe un contrato de arriendo entre un corredor de propiedades y una Municipalidad, esta última no debe presentar la declaración jurada, ya que esa información la remitirá el respectivo intermediario.
Finalmente, no existe dictamen, sólo las instrucciones impartidas por el SII en la declaración jurada antes comentada.
Saludos, Omar.
Agradeceré muchísimo su ayuda para aclarar la siguiente duda.
Tengo dos propiedades, un departamento de valor comercial 75 millones app y otro departamento de valor comercial 50 millones app. El primero no paga contribuciones; está en Valparaíso. El otro sí paga, está en Santiago. Ambos los compré con crédito hipotecario (inicio en 2014 y 2016 respectivamente). Cada año recibo devolución de impuestos por esos créditos. Ahora quiero comprar una tercera propiedad (de unos 100 millones de valor comercial, también con crédito) y quiero saber si eso implica que tendré que pagar impuesto y cuánto, o cómo se calcula.
Una posibilidad para no aumentar la carga impositiva es que esta tercera propiedad la compre mi señora (régimen de participación en los gananciales). Las dos primeras están solo a mi nombre. ¿Se podría?
Muchísimas gracias
Patricio:
La devolución la recibe dado que puede rebajar el pago de intereses de su renta afecta a impuesto, por la existencia de un crédito hipotecario.
El DFL N° 2 se modificó y permite incluir como máximo dos unidades habitacionales con los beneficios de tener ingresos no renta. En su caso, ya tiene la cuota máxima de dos unidades. Por ello, si adquiere a su nombre el tercero, el ingreso por arriendo tributará en Global Complementario.
Quizás es una buena alternativa comprarlo a nombre de su cónyuge, con recursos justificados por ambos, para que así ella tenga el beneficio de no declarar como ingresos tributables la renta obtenida por el arrendamiento del bien habitacional acogido a las disposiciones del DFL N° 2 de 1959. Además, también hace una mejor distribución patrimonial.
Estimado,
Tengo una consulta, mi madre tiene una segunda vivienda, una casa en la ciudad y otra casa en una parcela de media hectárea, en total su avaluó de ambas propiedades no supera los 60 millones, y le están cobrando contribuciones por la parcela, mi duda es por qué le están cobrando impuestos territoriales ??? y si ese impuesto corresponde o no?
Muchas gracias!!! Quedo atenta a su orientación…
Yisel:
El impuesto territorial afecta a todos los bienes inmuebles. Hay algunas exenciones que se aplican a personas mayores, por ejemplo, que no tienen ingresos, pero no a sitios o parcelas.
Buenas tardes, compré un departamento de 70 mts2 con un rol de avaluo de 35.395.336 al momento de pagar las contribuciones en Tesorería me sale habilitado solo para pago estacionamiento y bodega, no habitacional. En SII me indican que mi depto está exento de contribuciones por el avaluo. Pero mi consulta es si es efectivo esto? Que mi inmueble esté exento de contribuciones en lo que es habitacional pero sí me cobren estacionamiento y bodega?
Dani:
Efectivamente es como le han respondido en el SII. Los bienes asociados a la utilización como vivienda, tienen la exención, no así otros inmuebles que no tienen ese uso como son los estacionamientos y las bodegas. No se toman como una sola unidad, sino que su tratamiento es por el tipo de inmueble y claramente, los estacionamientos y las bodegas no tienen el destino habitacional.
Buenas tardes don omar, consulta, si un adulto mayor opta a este beneficio cuándo ya mantiene deudas por concepto de contribuciones anteriores, opera con efecto retroactivo o solo desde que se otorga el beneficio en adelante?
Carlos:
Para no confundirse, Ud. se refiere al beneficio de rebaja de cobro de contribuciones al adulto mayor, lo que debe solicitar año a año, dependiendo si cumple los requisitos de ingresos. No es permanente, ni retroactivo, se irá aplicando anualmente.
En el sitio del SII, se indica lo siguiente:
«Desde el segundo semestre de este año, en agosto se realizará una nueva evaluación en base a la información disponible en el SII, para aplicar el beneficio para las cuotas que vencen en septiembre y noviembre de 2020 y las que vencen en abril y junio de 2021.
De ahí en adelante, la evaluación para la aplicación de este beneficio se realizará en agosto y regirá para las cuotas de septiembre y noviembre de un año, y las de abril y junio del año siguiente.
El beneficio se aplicará automáticamente a aquellos contribuyentes que cumplen con los requisitos, siempre y cuando la persona no lo rechace.»
Buenas tardes, necesito inscribir una propiedad en la comuna de Los andes, nueva con subsidio y afecta a Dfl 2 pero los aranceles superan los $500.000.- puedo solicitar el beneficio del 50% de descuento por estar con subsidio -( DFL2/CORPROPIEDAD/VIVIENDA ECONÓMICA), o eso no aplica para todas las comuna? el valor de la propiedad es de UF 2200 credito uf 1695, 60m2 construidos 144m2 total
Muchas gracias
Evelyn:
Si los datos que nos remite están bien, Ud. no tiene acceso a la calificación de vivienda económica, ya que el tope de construcción son 140 m2, salvo que ello sea un error.
Asumiendo que es el tope de construcción, lo que debe verificar es si Ud. tiene más bienes acogidos a ésta norma, ya que el tope por persona son 2. Si es el tercero, no tiene beneficios.
Si es el primero bien, sin importar la comuna donde esté, tiene los beneficios.
Estoy comprando un depto de 120 millones a una corredora y ahora que ya firme la promesa me esta cobrando el 11,5% además del 2% de comisión. Ella dice que eso es el IVA, pero ¿tanto? Son muchos millones. Esta bien que se me cobre a mi y por ese porcentaje?
Atte.
Fran:
No se entiende mucho la consulta, pero trataremos de dilucidar la duda.
No está comprando a una corredora el bien inmueble, está utilizando los servicios de intermediación de ella. En tal caso, lo que hay que analizar es cuál es el acuerdo que firmó para el pago de su comisión: si la comisión es 2% como valor bruto o como valor líquido. Luego de ello, una vez que se determine si el 2% es bruto o líquido, hay que validar cómo funciona la corredora: si es una empresa, estará afecta a IVA y deberá emitir una boleta de venta y servicios; si es una persona, deberá emitir una boleta de honorarios por el monto cobrado.
Si el acuerdo es que la remuneración del 2% es líquido, el mandante, que es Ud., deberá asumir el costo ya sea del IVA, si corresponde aplicarlo, o del pago provisional que debe realizar la persona que le cobra el honorario (revise bien el acuerdo, ya que claramente sería un mayor costo para Ud. el asumir el pago de algo que es un obligación del prestador del servicio).
Según este artículo, y lo publicado en SII, se cobra una sobretasa sobre las 670 UTA, sin embargo yo estoy recibiendo un cobro por esto, cuanto mis bienes no llegan a dicho monto. ¿Es posible esto, o hay alguna forma de corregirlo y anular dicho cobro?
Agradezco de antemano su respuesta.
Fernanda:
Verifique en la misma página el detalle de sus bienes, como también puede tener derechos sobre parte de ellos, lo que también se suma (por ejemplo, una comunidad hereditaria).
Si no es así, deberá presentar un reclamo al SII, para que verifiquen el cálculo y le entreguen el detalle que ellos consideraron. Dejamos mencionado que el cálculo se hace al cierre del año anterior, con los bienes existentes a esa fecha, pero considerando el avalúo a partir del 01.01 del año siguiente.
Don Omar
Junto con saludarlo y agradeciendo su amabilidad en responder tengo el siguiente caso, poseo 4 propiedades, la cual 1 de ellas la obtuve con Leasing, por lo que para el SII no es de mi dominio hasta que pague la ultima cuota que sera como en 17 años más. Las otras 3 la obtuve con financiamiento hipotecario, se que 1 de ellas se puede acoger al DFL2, bajo este escenario y según mi vago conocimiento tributario, tengo entendido que al tener 3 propiedades a mi nombre debo empezar a pagar impuestos, si es así ¿Que tipo de impuesto tendría que pagar, dejando fuera las contribuciones?, si tuviese que pagar y me acojo al DLF2 con 1 de las propiedades, ¿No pagaría impuestos?
Saludos
Ignacio:
El tema es un poco más general: Ud. debe pagar impuesto por las rentas que obtenga, que en su caso son por arrendamiento de inmuebles.
Ahora, hay situaciones especiales, como la norma del DFL 2, que permite considerar por los dos primeros bienes (según orden de compra), si están dentro de los bienes del mencionado cuerpo legal, liberarlos de algunos impuestos y en el caso concreto, por las rentas que se obtengan en la explotación (arrendamiento). Así, en su caso, si tiene tres bienes raíces, los cuales todos son DFL 2 y de su propiedad, entonces solamente puede considerar como no renta los ingresos obtenidos por los dos más antiguos que estén a su nombre. Si vive en uno de ellos, le queda sólo uno, que parece ser su caso.
Si Ud. declara como persona natural, sin inicio de actividades como empresario individual, debe tomar la renta según contrato y declarar anualmente esos ingresos en el Global Complementario, junto al resto de las rentas que obtenga. Al contrario, si es una empresa, debe declarar la utilidad que determine, según su régimen tributario (letra A del art. 14), donde de los ingresos descontará los intereses pagados por el crédito y otros gastos que pudiera tener, como corredor, patentes, pinturas, gastos menores y otros, si proceden, tributando en Primera Categoría y por los retiros en el Global Complementario.
Cuál es su mejor opción, eso lo debe definir con el análisis de todos sus datos, montos de arriendo, gastos asociados, costos de asesorías, como también considerar que si inicia actividad tendrá que pagar patente municipal, honorarios del contador y declarar mensualmente.
Buenas tardes quisiera hacerle una consulta mi madre me dejo en herencia unas propiedades que tengo arrendadas hace poco quise sacar un credito en el banco para comprar una propiedad y para ellos no fue sufiente el arriendo de estas . En una de las propiedades construi 5 departamentos bien logrados y el ejecutivo del banco me sugirio cambiar el suelo de esa propiedad y hacer una sociedad inmobiliaria para que asi el banco me tome mas en cuenta quisiera solicitar un consejo para saber si me.conviene esa opcion o es mucho eñ impuesto global complementario que tendre que pagar los arriendos bordean los 250.000 que me aconsejan que pueda hacer.
Quedo atenta muchas gracias
Carolina:
Qué bueno que consulta, ya que claramente los objetivos del banco no son los suyos.
Asumo que esa herencia ya está tramitada y Ud. es la propietaria del inmueble. Si es así, hay que analizar la fecha de la herencia (muerte de su madre), dado que ello marca la fecha de adquisición de los activos heredados (no sé si Ud. es la única heredera, ya que ello también es importante).
Otra pregunta es también el destino de los ingresos obtenidos por los arriendos (tendría un ingreso mensual de $1.520.000 que anualizado llegarían a $15.000.000). Además, es importante que analice si tienes Ud. otros ingresos, que se sumarían a los obtenidos por los arriendos. Por último, definir cuál es el destino de esos bienes en el futuro, ya que si piensa en algún momento venderlos o incluso donarlos, quizás no hay justificación para crear una sociedad, que tendrá costos (contador, servicios legales, incluso pago de patente municipal).
No vemos que sea un gran aporte para su situación la formación de una sociedad, más aún si al parecer sus ingresos no los reinvierte y los retira en su totalidad.
Mi señora madre, cumple todos los requisitos que beneficia al adulto mayor, salvo el valor de su propiedad que supera para esta año los $150.000.000, Siempre ha destinado más del 50%, del bien al uso agrícola, hortalizas y crianza de aves. Le conviene el cambio de suelo de habitacional al agrícola…..?
Gracias Don Omar, un afectuoso saludo por su gentil orientación…
Tengo un contrato de leasing por oficinas con avaluo fiscal menor a los 200 millones por lo que no esta afecta a la sobretasa, sin embargo al estar en Leasing el Banco aduce que según el contrato firmado quedo obligado a todo gravamen que afecte el inmueble.
Pero el inmueble de por sí NO esta gravado….el impuesto marginal lo paga el banco por sus otros inmuebles, no son de mis oficina como se puede ver en el SII.
No me parece justo, ni legal que pretendan cobrarme una sobretasa que debería ser absorbida por el costo general del Banco y no por mi inmueble. Me cargan la sobretasa en el margen superior…es decir más de 525,000 pesos fuera de gastos de abogados por 600,000 pesos más.!!!
Luis:
El impuesto adicional (sobretasa) que se estableció afecta al patrimonio inmobiliario de un contribuyente, es decir, la sumatoria de todas las propiedades asociadas a un RUT. Por ello, el banco que es le propietario del bien que Ud. arrienda, claramente está afecto a dicho tributo, pudiendo traspasar los costos de ese mayor impuesto al valor del arriendo, de acuerdo al contrato de arrendamiento que Ud. firmó (el leasing es un contrato de arriendo y por ende, Ud. no es el propietario del bien, sino el arrendatario).
El valor corresponde y debe revisar su contrato de leasing (arrendamiento), donde se indica que cualquier impuesto que afecte al inmueble sujeto del contrato, será de cargo del arrendatario y no del propietario o arrendador, que sería el banco o empresa de leasing.
Hola, mi consulta es sobre los beneficios DFL de renta:
Si yo inicio actividades como empresario individual para declarar mis arriendos en primera categoría. ¿Pierdo los beneficios DFL2 de las propiedades que incluya en mi contabilidad?
Mil gracias
Daniel:
Por ahora no, ya que la asignación no significa un cambio de propiedad (venta o aporte), sino que es solo una asignación a su patrimonio empresarial (deja el patrimonio personal).
Recuerde que el beneficio actual está limitado a solo dos propiedades, salvo que tenga propiedades antes del inicio de la nueva norma, que rige a contar del 01.11.2010.
La Circular del SII N° 57, de 22.09.2010 indica:
«El artículo 5° transitorio de la Ley N° 20.455 reconoce los derechos adquiridos de contribuyentes amparados bajo el primitivo texto del DFL N° 2, sobre las viviendas económicas de que sean propietarios a la fecha de entrada en vigencia de la ley. Esto es, se reconocen los derechos sobre aquellas viviendas económicas adquiridas al día 31 de octubre de 2010.»
Estimado, mi empresa tiene un leasing por 2 propiedades que están bajo Contrato de Leasing con entidad Bancaria. Me están cobrando desde el Banco esta sobretasa. Según entiendo este impuesto grava a las empresas y personas propietarias de esas propiedades, en este caso al Banco. O sea se no se grava a la propiedad en sí, como sería en el caso de las Contribuciones. Por favor me puede aclarar si corresponde o no?
Gracias de antemano, Saludos cordiales, Marcela Ubilla
Marcela:
Debe leer su contrato de leasing, ya que seguramente son de cargo del arrendatario cualquier impuesto que afecte a la operación. Por ello se lo deben estar colocando como una cifra de recargo en su cobro de remuneración mensual.
Don Omar,junto con saludarlo y felicitarlo,me gustaria me pudiese aclarar unas dudas,por favor. Tenemos una propiedad avaluada en 14 millones, es un sitio eriazo y a partir del 2020 nos estan cobrando sobretaza. mi pregunta es Corresponde ese cobro o que debemos hacer para poder eliminar dicho cobro’? Espero atenta su respuesta.
Patricia:
Asumo que no es el impuesto por el patrimonio inmobiliario (sobretasa), sino que es un recargo de cobro de contribuciones por ser sitio eriazo, que se cobra por tener dicha calidad (es como un castigo por no edificar). Si está bien calculado, no tiene opciones de eliminarlo.
Puede ver la Resolución del SII N°175, de 31.12.2020, https://www.sii.cl/normativa_legislacion/resoluciones/2020/reso175.pdf donde está fijando los nuevos avalúos para éste tipo de propiedades, indicando:
«a) Que, a contar del 1° de enero de 2021 el Servicio de Impuestos Internos debe efectuar el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas correspondientes
a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros, ubicados en las áreas urbanas, de conformidad a las nóminas enviadas al efecto por cada municipalidad y según catastro vigente.»
Don Omar tengo una sociedad que dentro de su capital cuentan dos propiedades que pertenecen al dueño de la empresa 1 este formo una empresa 2 y quiere sacar las propiedades de la empresa 1 e incorporarlas a la empresa 2, tiene alguna implicancia de impuesto o como lo deberia hacer?
David:
El cambio de propiedad de los inmuebles obviamente generará efectos tributarios. Como están a nombre de la empresa 1, debe justificar su salida. Si es un retiro, ello se debe transferir al socio, a valor de mercado, asignándose el retiro de utilidades, con la tributación que corresponda, según el régimen tributario de la empresa. Luego, con ello podrá realizar el aporte a la empresa 2.
Quizás una forma más directa es que la empresa 1 aporte a la empresa 2 los inmuebles, así no tendrá efectos en el dueño. Pero lo deben analizar, ver la cuantía, los giros, etc.. El aporte a una filial podría realizarse a valor contable, para no tener mayor valor, pero debe ser parte de una reorganización empresarial.
Don Omar, me llego una Notificación y Giro de sobre tasa, por la suma del Avalúo de mis Bienes Raíces al 31-12-2019, en la determinación de esta base, está descontado el 50% del avalúo de la propiedad Habilitación, (DFL2) quedando el el tramo sobre las 1.510 UTA, pero al aplicar el % de sobre tasa ( 0,275%) me da un valor superior al giro cobrado. ( $1.273.633.949 x 0,275% = $ 3.502.493.- y el giro es por $ 1554.543.-)
Me podría explicar el procedimiento de este cálculo por favor…???
Víctor:
Es que el cálculo no es directo.
Es por tramo: por ello, cuando aplica la tabla al total del avalúo, está cometiendo un error.
Tiene que ser gradual, el primer tramo, no paga impuesto; el segundo tramo pagará
Le copio lo que está publicado en nuestro artículo y utilizando el monto que Ud. tiene como avalúo de $1.273.633.949:
Desde $ 0 a $ 398.968.920, una tasa de 0%. 0 a 670 UTA 0%
Desde $ 398.968.921 a $ 699.684.300, una tasa de 0,075%. 670 a 1.175 UTA 0,075%
Desde $ 699.684.301 a $ 899.168.760, una tasa de 0,15%. 1.175 a 1.510 UTA 0,15%
Desde $ 899.168.761 y más, una tasa de 0,275%. 1.510 y más 0,275%
Entonces su impuesto a pagar no es el 0,275 sobre el total del avalúo, sino que pagará impuesto con esa tasa solamente por lo que supera los $899.168.171, por lo que los primeros $398.968.921 no pagan impuesto; luego de hasta los 699.684.301, que significan $300.715.380 pagarán 0,075% y la diferencia hasta llegar a los $899.168.761, es decir, $ 199.484.460 pagarán impuesto con tasa 0,15% y lo que supere los $899.168.761 hasta los $1.273.633.949, esto es $374.465.188 pagarán la tasa más alta de 0,275%.
Resumen:
398.968.921 x 0% = 0
300.715.380 x 0,075% = 225.537
199.484.460 x 0,15% = 299.227
374.465.188 x 0,275% = 1.029.779
1.273.633.949 1.554.543
Nos cuadró!!!!
Distinguido Sr.
Si es tan gentil su amable orientación.
Estoy comprando un departamento cuyo avalúo fiscal es 57 millones, la venta es de 97 millones, pero hay una tasación comercial en 120 millones, basado en esos datos, cual sería o como logro calcular el impuesto que debo cancelar. agradeceré su muy amable comentario.
saludos,
Lino:
Si Ud. está comprando en el año 2020 o quizás el 2021, debe considerar al cierre de cada año el inventario de todos los bienes que están a su nombre, por el valor de tasación fiscal de cada uno de ellos (avalúo fiscal para el pago de contribuciones). Si la suma de todos esos avalúos supera las 670 UTA, que para el año 2020 equivale a un valor de $410.273.160, se aplicarán las tasas especiales de recargo de impuesto territorial (contribuciones).
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente:
Según la ley 21.210, un contribuyente que tenga creada como sucursal tributaria una propiedad que esta afecta a sobre tasa, ésta quedaría exenta de dicho cobro, en el entendido que su giro sea arriendo de bienes raíces. ¿es correcta la interpretación a la norma?
Y lo segundo, ¿si se creara la sucursal y se vendiera antes del año, queda como ingreso renta o ingreso NO renta?
Saludos y agradecido.
Nelson:
Hay que tener cuidado con las interpretaciones y por ello hay que clarificar los conceptos. Por eso, nos debemos remitir al texto de la ley, que es el inciso segundo del N° 1 del art. 7 bis de la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial (donde se incluyó la modificación que Ud. comenta, como norma permanente):
«No obstante lo anterior, no estarán gravados con esta sobretasa los bienes raíces de propiedad de los contribuyentes que tributen conforme al artículo 14 letra D) de la Ley sobre Impuesto a la Renta respecto de los bienes raíces, o parte de ellos, que destinen al negocio o giro de la empresa. Asimismo, tampoco estarán gravados con esta sobretasa los bienes raíces en que inviertan los fondos de pensiones conforme a la letra n) del artículo 45 del decreto ley N° 3.500, de 1980.»
Entonces, no es un tema de destinar los bienes raíces a la simple asociación de un domicilio (sucursal), sino que deben ser de propiedad de la empresa que tributa en algún régimen conocidos como Propyme o Propyme Transparente y, además, estar destinados a la actividad. Por ejemplo, no se incluiría en el cálculo de la sobretasa un bien que esté en el activo del empresario individual (opera con el mismo RUT de la persona), pero está destinado al arriendo; pero si ese mismo bien, no se arrienda y es de uso del dueño, ello no puede sacarse de la base de cálculo de la sobretasa.
Si el activo de la empresa individual, se vende, ello tributará con los impuestos normales (Primera Categoría, si corresponde, más el Global Complementario), ya que no está a nivel de la persona, sino de la ficción tributaria del empresario individual (por ello, todo tiene sus efectos), formando parte de su activo fijo (tendría que retirarla primero y después vender).
Hola mi estimado :
Tengo un avaluó total de varios Bienes Raíces $ 1.143.230.919.= y me están cobrando una sobre tasa de 4 cuotas
de un valor $ 168.740.=con vencimiento en Abril ,Junio ,Septiembre y Noviembre que según son sobre tasa 7 Bis
y también me cobran un reemplazo/Suplementario de 2 cuotas de un valor de $ 260.487.= c/u con vencimiento
el 31/06/2020 y 30/12/2020 , porque me están cobrando 6 cuotas y no 4 que pagan todos los demás.
Espero que si me puede aclarar esta situación.
Rina:
Los cobros por la norma adicional de impuesto por patrimonio inmobiliario (sobretasa), estará indicado específicamente, como Ud. lo indica. Los cobros adicionales (suplementarios) se deben a otros motivos, como una diferencia por reavalúo, lo que seguramente no aplica a todos los bienes que Ud. tenga, sino que se asocien a alguno de ellos (puede que incluso corresponda incluso a alguna ampliación o construcción nueva).
Cual fue el objetivo de implementar esta sobretasa? A quién va dirigido el dinero recaudado?
Alfonso:
El allegar recursos al Estado, proveniente de contribuyentes que tienen un patrimonio inmobiliario importante. Es un impuesto, por lo que son fondos generales de la nación destinado a cubrir las crecientes necesidades que hoy tiene.
Estimado Omar, buenos días.
Como persona natural adquirí varias propiedades de inversión, específicamente 9 y quisiera saber si prestan este tipo de asesorías o recomiendas a alguien experto en el área tributaria e inmobiliaria para enfrenta de mejor manera la carga tributaria y generar la mejor fórmula ya sea a través de una empresa o lo que mejor funcione en mi caso.
Muchas gracias.
Rodrigo:
Comuníquese con nosotros. Nuestros datos están en la página https://www.circuloverde.cl o también en mi correo oreyes@circuloverde.cl y con gusto lo antederemos.
Don Omar
Estoy acogida a la ley 21.210 adulto mayor para la excepción de pago de contribuciones para mi propiedad, esto hizo efecto en la 1 y 2 cuota y me mandan aviso que tengo impaga la cuota 3 y valor de la cuota 4, en circunstancias que mantengo los mismos ingresos calculados al 31 12 1919. Me podria orientar por favor, gracias por su atención
Rosa:
Debería solicitar la actualización del beneficio, que recién está siendo comunicado, por lo que debería acercarse al SII (lo puede hacer telefónicamente y ahí le darán el contacto para quizás luego hasta enviar un correo electrónico a la unidad que corresponda).
La forma de operar del beneficio, informada en el sitio del SII http://www.sii.cl/noticias/2020/080420noti01srm.htm es la siguiente:
«Requisitos
Además de las consideraciones en los ingresos, los adultos mayores deben cumplir con los siguientes requisitos:
Tener más de 60 años si es mujer y más de 65 si es hombre, cumplidos al 31 de diciembre del año anterior al que se hace efectiva la rebaja.
El inmueble debe estar inscrito a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces al 31 de diciembre del año anterior al que se hace efectiva la rebaja.
La inscripción puede estar a nombre del beneficiario o en conjunto con su cónyuge, conviviente civil o con los hijos que hayan sucedido a su cónyuge fallecido.
La propiedad debe estar destinada a la habitación.
El avalúo fiscal del inmueble no debe ser mayor a $133.319.168 al 1 de enero del 2020.
Si el contribuyente tiene varios inmuebles, la suma de los avalúos fiscales de esas propiedades no debe superar los $178.106.076 al 1 de enero del 2020.
Respecto a cómo se aplica el beneficio, la Subdirectora de Avaluaciones del SII, María Alicia Muñoz, explicó que “el beneficio se aplicará de manera general cada año, en base a la evaluación que se realice con la información disponible en la Operación Renta de ese año, a las cuotas 3 y 4 de dicho año y a la 1 y 2 del año siguiente.»
Don Omar, espero se encuentre bien, estimado, que considera usted respecto de este Tributo desde una perspectiva constitucional, no quiebra un poco el principio de igualdad ante la ley? que ocurre con su entrada en vigencia con una naturaleza retroactiva, al establecer con fecha de 1 de enero de este 2020, se gravan los bienes que se tenia a fecha de 31 de diciembre de 2019? no será muy oportuno para el Servicio esto?
Patricio:
Los impuestos son aprobados por leyes especiales y éstas han sido validadas por toda la instancia legislativa, incluyendo, cuando proceda, el análisis de constitucionalidad.
En mi opinión, la norma es válida y cumple el objetivo que «teóricamente tenía», que era cobrar a los más ricos un valor de impuesto que incremente los fondos fiscales para realizar una redistribución. En teoría ello sí es un impuesto que afecta a los mayores patrimonios (incluye personas y empresas), pero solamente afecta a las personas, ya que lo más probable que todos los patrimonios empresariales traspasen ese costo a las personas. En resumen, todos pagaremos esos mayores impuestos y la redistribución creo que no se cumplirá. Lo mismo se aplica, en el tremendamente publicitado «impuesto digital a las empresas extranjeras», que finalmente significó que los consumidores locales (chilenos) paguen un 19% más por el uso de las plataformas que ahora pagarán dicho impuesto. Raya para la suma, ese impuesto nunca fue redistributivo, ya que por ejemplo Netflix o Spotify no son exclusivamente consumidas por los más ricos.
En cuanto a la fecha de vigencia, creo que está bien, ya que se puso un momento de inicio. Lo mismo ocurre con los regímenes tributarios, que rigen a contar del 01.01.2020, que es el año en que se paga el nuevo impuesto al patrimonio inmobiliario. Nota: Fue muy publicitado, pero claramente no es un gran impuesto, al contrario, creo que su cuantía no es lo que se dijo que recaudaría (además que esto obliga a realizar distribuciones patrimoniales en vida, anticipando por ejemplo la donación de inmuebles a los hijos, para que no queden todos en poder de los padres).
Hola Omar, excelente blog. Tengo una consulta. Entendiendo que para el pago de impuestos se consideran las propiedades asociadas a un mismo RUT. Si yo creo empresas (por ej. SPA) en las cuales voy comprando propiedades, sin exceder los ĺimites de avaluo fiscal por cadda RUT, ¿no pago impuestos? Si yo soy el único socio de estas empresas, ¿no me cargan todo el avaluo a mi propio RUT?
Rodolfo:
En teoría lo que Ud. indica es efectivo. Cada propiedad se asocia la RUT de propietario. Pero si crea empresas tendrá otros costos, por lo que claramente el impuesto que se «ahorre» será menor que los costos: tendrá que pagar patente municipal que es el 0,5% anual. Eso solamente es más que el impuesto adicional por la tenencia de bienes raíces.
Buenas Tardes, quería consultar por qué debo pagar el impuesto adicional por una propiedad avaluada en 51 millones y no tengo más propiedades.
Muchas gracias
Fancy:
El impuesto adicional efectivamente con ese monto de avalúo no debería aplicarse. Revise con su RUT, y clave personal, en el sitio del SII, la situación. Lo otro que podría ser, es que tiene derechos en otros bienes raíces que posee en comunidad.
Hola buenas tardes ,estoy súper preocupada compramos un terreno media hectárea no tengo luz no tengo agua alcantarillado solo terreno ,esta evaluado en 7 millones y un poco más
Pregunta cuánto tengo que pagar cada 4 meses?
Otra pregunta al construir también tengo que pagar?
No entiendo nada de nada me gustaría mucho que me ayudaran .
Ese terreno lo estamos pagando y ya tengo que pagar contribicion?
Cuanto es el límite para construir?
Muchas gracias espero me ayude doy ignorante en la materia.
Rosa:
Ud. puede en la página del SII o de Tesorería, con su clave única y RUT, obtener esa información, ya que debería estar registrada la adquisición del terreno. Las contribuciones se aplican anualmente pero se pagan en forma trimestral. Eso dependerá del avalúo del bien, que claramente debería ser más bajo que el valor comercial. Luego, si construye, con los permisos municipales que procedan, aumentará el valor dado que ya no sólo será un terreno, sino que se valorizará la construcción y seguramente la necesaria urbanización (electricidad, alcantarillado y agua potable).
Le comento, por la imposibilidad de solicitar prestamos hipotecarios, de dos de mis hijos, yo accedí a estos créditos, figurando como dueño de las propiedades lo cual no es real, pues ellos pagan los respectivos créditos hipotecario y en definitiva los dueños de sus casa.
Existe alguna alternativa para regularizar esto ante SII, de tal manera que pague lo que realmente me pertenece..
José:
La operación real es que Ud. realizó la compra y la obtención del crédito. Quizás lo que debió negociar con las entidades crediticias, es que cada uno de sus hijos adquiriera el bien, siendo Ud. el aval.
Como ahora la entidad crediticia no aceptará el traspaso del bien ni de la deuda, el pago que realicen sus hijos no quedará reflejado en ninguna parte. Quizás lo que debe hacer es transparentar la operación real, negociando con las entidades crediticias (Ud. lo aceptó originalmente así, por lo que será muy difícil que accedan al cambio).
Podría quedar la constancia que Ud. actuó como mandatario, para realizar la adquisición, pero será complicado, más si hay terceros involucrados. Además, si Ud. fallece, los bienes serán de la sucesión, sin ninguna asignación especial para alguno de los herederos, a menos que lo deje estipulado en un testamento.
Estimado Omar:
En referencia a Bienes Raíces y los beneficios DFL 2, entiendo que hay una modificación de la Ley 21.210 donde ya no es heredable el beneficio donde mantenía la no renta de los bienes comprados previos al 2010, entrando en vigencia desde el Marzo del 2020.
Mi consulta es sobre las consideraciones para dicha vigencia. Mi Padre falleció el 2018, y se pago el impuesto en Enero 2020, sin embargo la inscripción se hizo en Julio 2020 a la sucesión y esta pendiente la inscripción de la partición. Mi consulta es si contamos con el beneficio dadas las fechas.
Saludos y Muchas Gracias de antemano. Son temas complejos donde no hay expertos para el apoyo.
Gabriela:
El art. 6° de la Ley 21.210, publicada el 24.02.2020, eliminó el inciso segundo del art. 18 del DFL N° 2, que había sido agregado por la Ley N° 20.455, publicada el 31.07.2010, específicamente por su art. 6° N° 8, que indicaba lo siguiente:
“Las “viviendas económicas” o las cuotas de dominio sobre ellas que se adquieran por personas naturales por sucesión por causa de muerte, no se considerarán para el límite máximo establecido en el artículo 1° de esta ley.”.
El mencionado art. 18, del DFL N° 2, entonces queda de la siguiente redacción vigente:
«Artículo 18. Aprobado un permiso de edificación que contemple «viviendas económicas», dicho permiso será reducido a escritura pública que firmarán el Tesorero Comunal respectivo, en representación del Estado, y el interesado. Esta escritura tendrá el carácter de un contrato, en el cual se entenderán incorporadas de pleno derecho las franquicias, exenciones y beneficios del presente decreto con fuerza de ley, y, en consecuencia, la persona natural acogida a sus disposiciones, así como sus sucesores o causa-habientes a cualquier título, con las limitaciones establecidas en el artículo 1°, gozarán en forma permanente de los privilegios indicados, no obstante cualquier modificación posterior que puedan sufrir parcial o totalmente las disposiciones referidas.
Las “viviendas económicas” o las cuotas de dominio sobre ellas que se adquieran por personas naturales por sucesión por causa de muerte, no se considerarán para el límite máximo establecido en el artículo 1° de esta ley.Las franquicias, exenciones y beneficios expresados caducarán en caso de que las «viviendas económicas» respectivas fueren destruídas, o se iniciare su demolición o transformación de modo que vayan a perder sus características de tales. En estos últimos casos, la Dirección de Obras Municipales correspondiente, al otorgar el permiso, deberá declararlo expresamente y comunicar este hecho a la Dirección de Impuestos Internos.» https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1142667
Adicionalmente, el SII había emitido un oficio que se pronunciaba sobre la situación de los bienes acogidos a la franquicia que eran heredados, pero es del año 2018, con el texto vigente del inciso segundo antes indicado que ahora ya no existe. Oficio N° 2.542, de 04.12.2018 http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/otras_normas/2018/ja2542.htm donde se concluía que:
«Conforme lo expuesto, se confirma que el límite de dos viviendas o cuota de dominio sobre ellas, establecido en el artículo 1° del citado DFL N° 2, sólo se aplica a las viviendas adquiridas por una persona natural mediante acto entre vivos.
En caso que la persona natural adquiera las viviendas o cuota de dominio sobre ellas por sucesión por causa de muerte, no se aplica el referido límite, de suerte que la persona natural conserva los beneficios adscritos a las viviendas, y por los plazos que resten si los beneficios son de carácter temporal , respecto de todas las viviendas que adquiriera por sucesión por causa de muerte.»
El fundamento del pronunciamiento estaba basado en la existencia del inciso segundo del art. 18 del DFL N° 2, lo que ahora ha sido derogado, razón por la cual creemos que el oficio no tiene hoy aplicación, al menos para las adquisiciones que se han generado a partir de la fecha de vigencia de la derogación, es decir, desde marzo de 2020.
Entonces, toda adquisición de bienes raíces habitacionales, vía herencia, que se produzca a partir de marzo de 2020, no traspasarían la vigencia del beneficio de considerar no renta los ingresos generados por los bienes recibidos cuando el nuevo propietario ya tenga más de dos bienes acogidos a las normas del DFL N° 2.
Por ello, el límite de dos viviendas por persona será absoluto, al menos a partir de la vigencia de la modificación comentada, por lo que en el caso que Ud. consulta creemos que sí puede utilizar la interpretación vigente a la fecha de muerte de su padre (2018), sin importar si los procesos de adjudicación de la herencia sean posteriores (el SII ha interpretado que la fecha de adquisición de los herederos es la fecha de muerte del causante).
Hola. Tengo que hacer la posesion efectiva de mi mamá. Ella tenía 4 propiedades que en total suman 93.000.000 aprox. los certificados de avaluo fiscal, dicen excento en cada uno por el mismo total del avalúo. Que valor tengo que considerar? en el formulario 4423. O el resultado es cero?
Y en este formulario lo que ella tenía en la AFP está excento de impuestos? o tengo que pagar algún monto de impuestos?.
Muchas gracias
Antonia:
Tiene que considerar el avalúo total, incluyendo los montos exentos de contribuciones. También tiene que revisar si alguno o varias de esos bienes son acogidos a la norma del DFL N° 2 y fueron adquiridos nuevos por su madre (primera transferencia). En ese caso solamente no pagarán impuesto de herencia.
En lo referente a los fondos previsionales, hay que revisar si no hay beneficiarios de pensión de sobrevivencia. Si no es así y los fondos son mayores a 4.000 UF. Puede ver http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/otros_impuestos/001_020_1725.htm
También debe valorizar los enceres de la casa habitación (puede ser considerado como tal el 20% del avalúo de ese bien), agregando cualquier otro valor como joyas, pinturas, etc., como también derechos en sociedades, comunidades, vehículos, etc. Al mismo tiempo tiene que descontar deudas que pudieran existir (si son cubiertas por algún seguro de desgravamen, no se consideran).
Con todo lo anterior, conformará la masa hereditaria, que obviamente dará paso a la determinación del impuesto de herencia, que se calcula por asignación, no por el total de la masa hereditaria.
Hola Omar: tengo una propiedad a mi nombre que esta en el 3er tramo de valor según tasación fiscal, por lo que la sobretasa es de 0,15%. Primero deberé solicitar en re-avalúo ya que el avalúo fiscal es casí igual que el avalúo comercial. La pregunta es; al no tener separación de bienes con mi esposa, a pesar que la propiedad esta a mi nombre, no se aplica el 50% del valor fiscal a cada uno??
Andrés:
La propiedad está a su nombre y como tal se toma para el cálculo del nuevo recargo de impuesto territorial, sin importar que Ud. tenga sociedad conyugal, ya que independiente de que ésta exista, la propiedad nunca se adquirió en comunidad, como sería lo lógico para nuevas adquisiciones. Para futuro, tendría que terminar la sociedad conyugal, asignándose bienes a cada cónyuge o mantenerlos en comunidad (nota: es un cambio de régimen, no es un divorcio).
Adicionalmente, para el cálculo del nuevo impuesto se suman todos los bienes que estén a su nombre, por lo que no solamente el tope es por una propiedad.
Que pasa si tengo una propiedad que supera el avaluo pero esta a nombre de mi conyuge y mio en un 50% cada uno, Se debe pagar de igual manera la sobretasa? o se considera que por c/u de los rut uno solo tiene el 50% de ese bien y por ende queda exento?
Matías:
El cálculo se debe realizar por RUT y sumando todas las propiedades, incluyendo los porcentajes de participación cuando la propiedad sea compartida. En el caso planteado, cada uno de los comuneros sumará el 50% del avalúo de esa propiedad al cálculo del valor total de todos los bienes asociados a cada RUT.
Hola buenas tardes, quisiera saber si un terreno con avalúo de $620.676.- debería pagar contribuciones? nos llegó una carta del SII que indica que queda afecto del pago de contribuciones y no entendemos bien que significa y sobre todo con esta nueva ley. Muchas gracias.
Karla:
El SII ha realizado un ajuste de las tasaciones, por lo que debería acercarse, virtualmente, a la oficina del SII, departamento de avaluaciones, para consultar la situación. Es posible que sea un ajuste de un avalúo que estaba erróneo. Hay cambios relevantes en algunos casos.
Si se refiere a la nueva ley de impuesto por el patrimonio asociado a un RUT en bienes raíces, hay que ver a nombre de quién está la propiedad, dado que el cálculo para quedar afecto a la nueva sobretasa es asociada al propietario y a la suma de bienes que estén a su nombre y no a un bien en particular.
Hola quisiera hacer una consulta, un familiar tiene un terreno de 5000 metros cuadrados, y una casa de 66 metros cuadrados su tasación hace unos 4 años atrás era de 30 millones y días atrás al revisar nuevamente su avalúo fiscal nos encontramos con la sorpresa que el avalúo fiscal es de 330 millones que pudo aumentar su valor y si es un error dónde se debe dirigir
Marcelo:
Duplicó la consulta.
En todo caso, la recomendación es averiguar si el reclamo procede.
Si procede el reclamo, esto se hace formalmente ante el Tribunal Tributario y Aduanero, según la ubicación del bien raíz. Puede ver https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_7043.htm
Si estoy pagando una departamento a través de un leasing y la propiedad se encuentra exenta de la sobretasa
¿Quien debe pagar la sobretasa? ya que el leasing tiene muchas propiedades con el mismo rut .
Mi consulta es:
Me pueden traspasar algún costo debido a que el rut de la empresa posee muchos inmuebles afectos a la soboretasa .
Atentamente
Lucia Collu
Lucía:
El contrato de leasing es, al menos tributariamente, un arriendo, donde el arrendatario tiene un opción de compra futura. El dueño es el arrendador, es decir, la empresa de leasing. Será ella la que tendrá la propiedad y tributariamente es la que soportará el tributo de la sobretasa.
Ahora, si la arrendadora traspasará ese mayor costo al arrendatario, es parte del acuerdo contractual. Si ese contrato dice que será el arrendatario el que soportará todos los impuestos que la operación genere, es posible que sí Ud. tenga que asumir el costo, como un mayor arriendo (recargo de lo cobrado).
Hola. Los profesionales del Art 42 N 2 no pueden descontar del total de sus inmuebles el bien raíz de su giro por no estar en el Artoc 14 letra d ?
Aunque tributen mediante Gastos Efectivos ?
Gracias
Iván:
No puede, ya que ellos no están en el art. 14 letra D) de la Ley de la Renta y obviamente no pueden estar considerando que no son contribuyentes de Primera Categoría.
Se les aplica lo dispuesto en el art. 50, que aunque indica que se aplicarán las normas de Primera Categoría, pero cuando éstas sean pertinentes, cosa que en lo consultado no aplica. De hecho, los contribuyentes de segunda categoría no tiene compras de activos fijos que puedan ser utilizadas como gastos a rebajar de los ingresos que obtienen.
Buenas noches
Tengo varias propiedades a mi nombre y en total suman mas que 1510 utm, por lo tanto el cobro adicional deberia ser el avaluo total por el 0.0275 %, sin embargo el SII me calcula la sobre tasa por cada tramo es decir por un monto por 0.075% otro monto por 0.015 % y otro monto por 0.0275% esta bien .
Gracias
Luis:
El impuesto se aplica por tramos, así que está bien lo que le indica el SII. Es igual que el mecanismo de cobro del impuesto único o Global Complementario. Lo que supera cierto valor queda afecto, luego en el próximo tramo lo mismo. Por ello, si Ud. hace el cálculo directo sobre el total con las tasa 0,0275%, debe considerar algunas rebajas dado que los primeros 400 millones están sin cobro de impuesto, luego vienen los otros tramos, por los cuales también tendrá un exceso que rebajar, ya que tienen que pagar una tasa menor.
Buenas tardes, quisiera saber si es posible apelar a la sobretasa y, de existir, cómo operaría este recurso.
Gracias!!!
Saludos,
Soledad:
La sobretasa no es apelable.
Lo que sí puede reclamar es por los avalúos de las distintas propiedades que están a su nombre, cuando hay alguna diferencia en la tasación. Con ello, si procede, se baja el avalúo y también la base de la sobretasa. Pero ello es parte del proceso de reclamo de avalúo de los distintos bienes que componen la base de la sobretasa, que corresponde a la suma de todas las propiedades asociadas a un RUT, incluyendo la participación cuando la propiedad es comunitaria.
Estimado señor, buenas tardes.
En lo que respecta ,al beneficio del adulto mayor, en rebaja de contribuciones anuales por bien raíz habitacional. Mi cónyuge , figura como titular del bien raiz donde vivimos actualmente, propiedad que fue adquirida por ambos, lo que se consignó en la Escritura. En este caso, ella es adulto mayor, yo aún no. El SII envió los papeles de contribuciones para su pago, sin efectuar el descuento del valor anual, aduciendo que la propiedad tiene más de un solo dueño , ? Hay error? Pues, la norma dice que pueden haber dos dueños siempre que sean cónyuges .
Ambos , somos pensionados y tenemos separación total de bienes. Saludos.
Gracias.
José:
Trate de comunicarse con el Departamento de Avaluaciones (hay un mail general de la unidad), de su Dirección Regional del SII, para preguntar más detalles, pero como Ud. lo indica, puede ser que el SII esté considerando que uno de los dueños no tiene el requisito de adulto mayor y ello no está generando la rebaja. Lo otro sería que en el caso de solo un dueño comunitario cumpla el requisito, la rebaja debería aplicarse proporcionalmente.
También verifique si no hay más propiedades a nombre de alguno de Uds., en especial de su señora, ya que podría estar fuera del beneficio considerando que se acumulan los avalúos de todas las propiedades (sean 100% propias o en comunidad, en la parte que le corresponde).
Vea artículo del SII en http://www.sii.cl/destacados/reavaluo/2018/beneficio_adultomayor_rav.html
Nos cuenta como les va en las averiguaciones, ya que ello igual es una ayuda para los lectores.
Hola como puedo confirmar con alguien de impuestos internos que según mi rut tengo solo un sitio a mi nombre y vale mucho menos que el primer tramo que tiene 0% de sobretasa y me estan cobrando, como puedo chequearlo?
Patricio:
Eso es extraño. Con su clave puede buscar en el SII las propiedades que figuran a su nombre y que son la base para el cálculo de la sobretasa (también se incluyen participaciones comunitaria).
Esta sobretasa corresponde al monto que anualmente deberá pagar un contribuyente, sea persona natural o jurídica, y las entidades sin personalidad jurídica, calculado sobre la suma total de los avalúos fiscales de los bienes raíces que sean de su propiedad, al 31 de diciembre del año anterior, siempre que esa sumatoria, sea mayor a 670 unidades tributarias anuales, cerca de 400 millones de pesos.
Para saber las propiedades que el SII utilizó para el cálculo de su impuestopuede hacerlo en la siguiente ruta de la página del SII (con Rut y Clave):
http://www.sii.cl/
• Servicios online/
• Avalúos y Contribuciones de bienes raíces/
• Sobretasa Modernización Tributaria/
• Propiedades consideradas para la determinación de la sobretasa/
Estimado, el dueño o Rut que es propietario de uno o más inmuebles, que individualmente o sumados superan las 670 UTA y los tiene entregados en arriendo a terceros ¿puede traspasar la obligación de pagar la sobretasa a los arrendatarios? ¿o la ley 21.210 obliga exclusivamente al propietario a pagarla?
En algunos contratos de arriendo se pacta que las contribuciones de bienes raíces las paga el arrendatario ¿también debería pagar el arrendatario la sobretasa de la Ley 21.210?
Sebastián:
Los gravámenes que afecta a los bienes raíces, como las contribuciones normales y la mencionada sobretasa, es de cargo del dueño del inmueble.
Si ello es traspasado al arrendatario, ello es para el dueño un mayor valor de arriendo. Cuando declare al final de año sus ingresos, deberá considerar tanto el arriendo pagado como los impuestos de contribuciones y sobre tasa pagados por el arrendatario. Obviamente ello le permitirá rebajarlos luego de los ingresos, cuando corresponda a una persona natural, ya que no se pueden utilizar como crédito contra el impuesto final (Global Complementario).
si un contribuyente tiene varias propiedades y sólo una excede de las 1510 UTA,, paga la sobretasa sólo por esa propiedad y no por el total . Verdad
Angélica:
No es así. El cálculo es por el total de propiedades registradas en un mismo RUT. Por ello, suma todos los bienes raíces y ello determinará si paga o no el nuevo gravamen.
Hola, con mi marido tenemos un patrimonio, según el avalúo fiscal, mayor a las 670 UTA, pero la mitad de los bienes están a su nombre y la otra mitad al mio. Estamos casados legalmente con separaciones de bienes. Puede afectarnos esto o para estos efectos somos 2 «entidades» independientes?
Gracias.
Francisca:
Para los efectos de la contabilización de las propiedades se toman como contribuyentes independientes. Así, cada uno de los componentes del matrimonio tendrá sumados solamente los bienes que están en cada RUT (por tener separación de bienes).
Mi propiedad esta la avaluaron en 52millones por tanto 17 millones están afectos a pago de contribuciones, mi consulta es yo puedo apelar para bajar el avalúo teniendo en cuenta q la propiedad habitaciónal esta al lado de un estadio, y de un recinto municipal donde normalmente se efectúan eventos masivos, y además q la localidad en la cual esta inserta registra con catástrofe hidrica, gracias espero su opinion
Andrés:
Creemos que no es razón suficiente para solicitar una revisión de la tasación, dado que lo que seguramente aumenta el valor es la ubicación y la superficie de terreno. Pero, como dicen no hay peor diligencia que aquella que no se hace, si tiene una buen argumentación, puede solicitar una reconsideración de parte del SII, que actúa como tasador.
Estimado..Tengo la siguiente situación compramos 3 deptos usados b( aún no salen del conservador ) uno es antiguo no paga contribuciones y los otros 2 son del año 2014 y los anteriores dueños lo compraron con el dfl2. De estos 2 deptos que fueron comprados por los anteriores dueños con los beneficios dfl2, que se transfiere a mi solo la rebaja del 50 % pago conhrbucones por 20 años o también se transfiere a mi el no pagar impuesto por las rentas que reciba de esos 2 deptos ??. Cómo puedo saber eso y si es así como puedo hacer para que se me respete esos beneficios ?.
Muchas gracias
Patricia:
Hay beneficios que son a la propiedad, que se refieren al pago reducido de 50% de las contribuciones, por el período que dure el beneficio, dependiendo del tamaño del inmueble:
Hasta 70 metros cuadrados: 20 años.
Entre 71 y 100 metros cuadrados: 15 años.
Entre 101 y 140 metros cuadrados: 10 años.
Respecto a los beneficios por la explotación como vivienda (arriendo), sólo pueden utilizarse hasta dos viviendas por contribuyente, limitación que se aplica a su caso, ya que la adquisición la está realizando en el año 2021, donde está vigente la norma que contiene la mencionada restricción. Así, el último bien adquirido, en su caso, no tendrá el beneficio. Por ello, la inscripción determinará cuáles son los dos inmuebles que en su caso tendrán la exención de considerar como no renta el arriendo que perciba por ellos (los ingresos no se declaran en el Impuesto Global Complementario). Así, si el tercer bien también está arrendado, la renta estará afecta a tributación, aún siendo un inmueble acogido a las normas del DFL 2 (continuará con la rebaja de contribuciones comentada).
Pero hay que tener cuidado, ya que los beneficios también se pierden, que es cuando ocurren algunas circunstancias que el SII tiene definidas en un respuesta frecuente https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_018_1380.htm. Ello ocurrirá si se cambia el uso del bien raíz de habitacional a comercial, por ejemplo, si se arrienda como explotación hotelera (arriendos diarios o semanales, por ejemplo) o si se hace una ampliación que aumenta los metros cuadrados construidos, pasando del límite de 140 mts.
Don Omar
Para estar completamente claros, al ser anual entiendo que esta sobre tasa se paga una vez y/o dividida en las cuatro cuotas de contribuciones o debe pagarse un 0,075% cuatro veces al año con las contribuciones?
Lo otro, obviamente esta sobre tasa se paga al margen de que uno aún deba el 80-90% del hipotecario?!
muy agradecido
Javier:
La contribución adicional también se dividirá en cuotas, al igual que las contribuciones, por lo que llegará en cobros parciales y corresponde en total al año al 0,075% como máximo (es una tasa que se calcula por tramos dependiendo de la suma de los avalúos de las propiedades registradas a su nombre).
En cuanto a la forma de calcular el valor de avalúo de las propiedades, ello no considera descontar las deudas que por ellas existan, por lo que aún cuando deba gran parte del crédito al banco, se considerará el avalúo total.
Para un contribuyente que está en el primer tramo, digamos $500.000.000, ¿Cómo se calcula el impuesto?
Me imagino que la tasa de 0,075% se aplica a $500.000.000 – $398.968.920 = $101.031.080
O sea el impuesto anual sería $101.031.080 x 0,075% = $75.773
¿Es correcto?
Saludos
Estimado:
Efectivamente, el impuesto se aplica por lo que supera el valor exento, en éste caso la cifra que ud. determina, con la tasa 0,075%.
Por ello nosotros indicamos que no es relevante la sobretasa, pensando en que es exiguo el aporte a las arcas fiscales por ésta vía.
Buenos dias, Según lo que leo es un impuesto totalmente diferente que el fisco no lo puede agregar al cobro de las contribuciones, estoy en lo correcto?
Juana:
Es parte de la misma ley de Impuesto Territorial, que corresponde a la N° 21.235, solo que tiene una base diferente y por ello se complementa con los cobros de las tradicionales contribuciones. El nuevo cobro se agregó a la Ley, creándose un nuevo artículo 7 bis. Puede ver las instrucciones del SII al respecto en la Circular N° 28 de 09.04.2020 http://www.sii.cl/normativa_legislacion/circulares/2020/circu28.pdf
Omar, buenas tardes
A modo de consulta despues de 2 años llega una carta de TGR, que debo pagar del 2020 hasta ahora , si la casa es de 648 uf aun asi se paga contribución?
Mariela:
El avalúo fiscal cambia y ello puede que determine que el valor de su propiedad suba y pierda la exención, lo que claramente está determinado en el proceso de avalúo que realiza el SII. Debe revisar con su clave personal, en el mismo sitio del SII el avalúo https://www.sii.cl/servicios_online/1048-2569.html
Hola! Omar: la propiedad está a nombre de microempresa (s.p.a) tengo un terreno desde hace 3. 5 años el cual edifique una casa, que termine hace poco y con recepción final. El avalúo fiscal, desde hace 3 años, está como terreno edificado. el costo fue de 3.5 millones. Y edificado el avalúo fiscal es de 15 millones. Las facturas de los materiales están ingresadas 6 meses así que eso, tal vez, no se pueda descontar del IVA a la venta. Consulta: como debo calcular el pago de IVA si la propiedad se vende en 43 millones? Hay algún descuento, como crédito fiscal?me dicen que debo pagar el 25% de impuesto. Gracias.
Luis:
No deja claro si ocupó o no como crédito fiscal los valores por los costos de construcción. Como no es habitual en la compraventa de inmuebles, no estaría afecto a IVA, por norma general, pero si Ud. ocupo el crédito del IVA pagado por la construcción, cosa que quizás no debió considerarlo, dado que no era para el negocio dado que tenía destino habitacional, podría estar afecto a otra norma en la venta de un activo fijo. La forma de calcular es valor de la venta, menos el costo del terreno (lo que le costó corregido por IPC), sobre lo cual se aplicará el IVA (se debe realizar una determinación considerando los valores brutos para determinar la base afecta al 19%).
Aparte del IVA, que es posible que no esté afecto, lo que sí debe pagar el impuesto de Primera Categoría, que se aplicará contra la utilidad obtenida por la venta y dependiente del régimen tributario, ello lo debe afectar con el impuesto Global Complementario, donde se dará de crédito el pago del impuesto de Primera Categoría (25% si está en el régimen propyme general del N° 3 de la letra D) del art. 14 y no paga si está en el régimen propyme transparente del N°8 de la misma norma). Entonces, dependiente del régimen, quizás su tributación definitiva será el Global Complementario, lo que dependiente de sus otros ingresos es posible que sea menor al 25% y ello lo debería determinar en función de su régimen tributario y de los montos de los otros ingresos que tenga a nivel personal.