Estimados(as):
Aparte de recibir muchas consultas sobre la obligación de presentar la Declaración Jurada (DJ) 1835, sobre “Sobre bienes raíces arrendados”, donde debemos aclarar que no la presenta ningún arrendador, que son las personas que perciben la renta, que pueden ser los propietarios, usufructuarios y también los arrendatarios, que subarrienda un bien raíz.
Los obligados a presentar la mencionada DJ1835 son los corredores, intermediarios o mandatarios, como primer grupo, y también los arrendatarios, como el otro grupo de obligados.
Para el caso de los corredores, intermediarios o mandatarios, la obligación es para aquellos que tienen alguna de las siguientes características:
- Tengan la facultad de administración otorgada en el contrato de arrendamiento o en otro documento;
- Concurran a la firma del contrato de arrendamiento;
- Si la comisión por el servicio de corretaje es cobrada por una empresa o sociedad, esta es la que debe informar.
Por ello, en el caso de un corredor de propiedades, que generó el contrato de arriendo, pero no está incluido en la firma del contrato, es decir, no está mencionado en dicho documento, no tiene la obligación de presentar la DJ 1835. Distinto será el caso, del corredor que aparece mencionado y participa en el contrato de arriendo, aun cuando no sea quien lo administre, por el solo hecho de concurrir a la firma del contrato, estará obligado a presentar la DJ, aunque no tenga ninguna participación posterior (tiene el dato del valor del arriendo, que es el que debe indicar en la declaración que realice, como renta devengada).
¿Se debe informar la renta de arrendamiento cuando no ha sido pagada?
Recordamos que el arriendo de un inmueble es una renta del capital, por lo que dicha actividad se clasifica en la Primera Categoría de la Ley de la Renta, siendo específicamente parte de las actividades definidas en el artículo 20 de la mencionada norma.
Por ello, el momento de declaración de las rentas de Primera Categoría es en base al momento en que la renta ha sido devengada o percibida, lo que ocurra primero. También una renta estará devengada cuando se tenga derecho a su exigencia de pago.
Las normas que tratan lo anteriormente indicado, se encuentran en el artículo 2° y el 19° de la Ley de la Renta, que transcribimos a continuación:
“ARTICULO 2°.- Para los efectos de la presente ley se aplicarán, en lo que no sean contrarias a ella, las definiciones establecidas en el Código Tributario y, además, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá:
1.- Por “renta”, los ingresos que constituyan utilidades o beneficios que rinda una cosa o actividad y todos los beneficios, utilidades e incrementos de patrimonio que se perciban o devenguen, cualquiera que sea su naturaleza, origen o denominación.
2.- Por “renta devengada”, aquélla sobre la cual se tiene un título o derecho, independientemente de su actual exigibilidad y que constituye un crédito para su titular.
3.- Por “renta percibida”, aquélla que ha ingresado materialmente al patrimonio de una persona. Debe, asimismo, entenderse que una renta devengada se percibe desde que la obligación se cumple por algún modo de extinguir distinto al pago.
…
TITULO II
Del impuesto cedular por categorías
ARTICULO 19°.- Las normas de este Título se aplicarán a todas las rentas percibidas o devengadas.”
De lo anterior se desprende que la obligación de informar es toda renta devengada o percibida, lo que ocurra primero, en relación a la renta de arrendamiento de un inmueble, con lo cual al obligado a presentar la DJ 1835, que como ya dijimos son dos grupos, deben informar tanto las rentas pagadas, si, por ejemplo, han sido anticipadas, como también las rentas devengadas y no pagadas, ya que ello es considerado una renta.
En el extremo, si un contrato de arriendo está vigente, donde el arrendatario no está pagando la renta, el corredor y el mismo arrendatario, tienen la obligación de informar al SII, vía la DJ 1835, las rentas mensuales del período anual que corresponda (en el caso actual, los meses del año 2024), sin importar si tales rentas NO han sido percibidas por el arrendador.
Conclusión: Se deben informar y también declarar como ingresos todos los arriendos aun cuando no estén pagados
Lo anterior lleva a advertir que un arriendo, que esté devengado y no pagado, debe reconocerse como una renta gravada, sin importar que no haya sido percibida por el arrendador persona natural, por lo que la debe incluir en su declaración anual, ya que el contrato está vigente y hay rentas devengadas asociada a dicho activo (se tiene derecho a exigir el pago), por lo que deben ser declaradas y afectas al impuesto anual (Global Complementario; están exentas de Primera Categoría según N°3 del art. 39 de la Ley de la Renta). En las empresas, actuando como arrendadoras, se debe pagar el impuesto de Primera Categoría, reconociendo la renta devengada y no pagada como un ingreso y un activo, siendo parte también del Capital Propio.
La instrucción de la Línea 5, del Formulario 22, para lo relacionado con los arriendos de inmuebles, señala al final:
“Cabe tener presente que el monto de las rentas provenientes del arrendamiento de bienes raíces a declarar en este código debe ser consistente con la información proporcionada a este SII mediante la DJ F-1835, de corresponder su presentación.”
¿Qué ocurre con los pagos de arriendos anticipados?
También se deben reconocer como renta los ingresos anticipados, pero no las garantías, que no son ingresos (no aumentan el patrimonio del arrendador, ya que son un pasivo para éste). Serán parte del dato de arriendos percibidos.
Ejemplo: Si una persona paga el arriendo anual, al momento de firmar el contrato, supongamos que lo suscriben en el mes diciembre, el arrendador deberá reconocer el total del ingreso percibido asociado a ese mes (percibió el arriendo anticipadamente de un año), declarándolo en ese período anual. Si conjuntamente recibe una garantía de tres meses, ese valor no es renta, sino un pasivo que deberá devolverlo al momento en que termine el contrato. En ese momento también se verá si se aplica alguna recuperación de gasto (reparaciones, gastos comunes impagos), que rebaje la garantía o también, en muchos casos, se aplica al pago de mensualidades de rentas pendientes.
Nota:
Solo para diferenciar, las rentas clasificadas en Segunda Categoría (rentas por trabajo personal), se declaran solamente cuando estén percibidas, por así indicarlo expresamente el N°1 del art. 42 (rentas pagadas) y el artículo 43 N°2, para las rentas del artículo 42 N°2 (rentas percibidas), de la Ley de la Renta.
Como sabemos que les encanta leer, como también validar lo que estamos diciendo, pueden consultar las instrucciones de la DJ 1835 y obviamente leer la Ley de la Renta.
Saludos,
Hola!!! Consulta…cuento con 2 propiedades comerciales,( 1 con leasing y otra con hipotecario)… del arriendo de ambas persivo $6.000.000 mensual aproximadamente. Tributo como persona natural con facturas exentas. Mi consulta es: seguir como persona natural de 1° categoría y sería mejor crear una Spa inmobiliaria y de inversión, para poder pagar menos Impuesto en la renta? Gracias.
Pamela:
El tener una empresa le permitirá rebajar los gastos asociados al interés por el financiamiento del crédito (no el pago del capital), como también la depreciación asociada a la parte de construcción, con lo cual seguramente tendrá un resultado tributario negativo en los primeros años, lo cual comparado con la posición actual donde paga impuesto por la renta de arrendamiento, claramente hay una postergación del pago del impuesto a la renta. Pero ello también tendrá más costos, incluyendo los gastos por los servicios contables (declaración mensual y anual), patente municipal, constitución de la entidad legal (a menos que sea como empresario individual). También tendrá efectos si en el futuro vende uno de los bienes, ya que seguramente el único costo que tendrá será lo asociado al terreno, dado que la construcción fue aplicada como depreciación en forma previa.
Hola,
La dueña de la casa me comenta que le observaron su declaración de renta y solo puede apelar su devolución retenida con mi declaración del arriendo en mi declaración de renta.
Le perjudica en verdad que yo no haya declarado mis gastos de arriendo en la declaración de renta?
Gracias.
Estimada:
Si tanto arrendatario como arrendador son personas naturales, no existe obligación de presentar la DJ 1835 por arriendos.
Diferente es el caso, si ud. como arrendataria y pagadora de la renta es un contribuyente que tributa en primera categoría, es decir constituida como empresa, ya sea como empresario individual o sociedad o bien se encuentre en alguna de las siguientes situaciones:
• Los corredores de propiedades, intermediarios y mandatarios
• Sociedades de profesionales
• Los órganos y servicios públicos señalados en el inciso segundo del artículo 1º del DFL Nº 1
• Las organizaciones sin fines de lucro (como las fundaciones y corporaciones), las universidades, los institutos profesionales y los centros de formación técnica;
• Los contribuyentes sujetos al régimen Pro Pyme Transparente del artículo 14 letra D N°8 de la LIR que arrienden dichos bienes para el desarrollo de su actividad;
• Los contribuyentes o entidades no comprendidas en las letras anteriores que arrienden dichos bienes para el desarrollo una o más actividades comprendidas en el artículo 20 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
https://www.sii.cl/declaraciones_juradas/suplemento/2025/instruccionesDJ1835.pdf
Por lo anterior, si ud. tiene la obligación de presentar la DJ 1835 y no lo ha realizado, claramente perjudica la declaración de renta de la arrendador
Buenas tardes, por favor me podría aclarar las siguietnes dudas:
1.- En que caso el arrendatario está obligado a declarar la DJ 1835? yo tengo un dpto que arriendo en un valor bajo a una hija, sin contrato de arriendo , y declaro ese ingreso en mi declaración de renta. Ella tiene que que completar la DJ 1835?
2.- Mi hija está con algunos problemas económicos y le voy a dejar gratis el uso del departamento hasta que regularice su situación, cómo hacemos en ese caso?
Saludos y muchísimas gracias por su respuesta
María:
Ud. podría no cobrar arriendo a su hija. Tampoco se presenta la DJ 1835, que es obligatoria para arrendatarios que son empresas.
Vea si el departamento es DFL 2 y si está dentro del límite de dos unidades por contribuyente, lo que permitiría no declarar los arriendos percibidos, ya que son considerados como ingreso no renta.
Buenos días necesito me oriente con lo siguiente tengo una empresa de transporte que tributa en renta presunta presenté la declaración jurada 1943 y también la 1837 ppm puesto a disposición del socio, pero ahora la base imponible de 7.500.000 correspondiente a la sociedad se traspaso al socio y este según yo debería tributar y pagar el impuesto, ya que al enviar la renta del socio me devuelve el crédito correspondiente a la sociedad mas el ppm puesto a disposición; me gustaría saber si es correcto o hay algun error en el sistema.
Quedo atenta
Saludos cordiales
Carolina
Carolina:
Según entendemos, la sociedad declara su renta presunta y paga el impuesto de Primera Categoría, aplicando parte del PPM, mientras que otra parte se la traspasa al socio (puesto a disposición).
El socio debe declarar impuesto Global Complementario, darse de crédito el impuesto de Primera Categoría pagado por la empresa, en la proporción que corresponda a su propiedad y ver el impuesto a pagar, aplicando el ppm puesto a disposición, que lo debe aplicar a dicho impuesto, ya que no podría recibir devolución como excedente del PPM puesto a disposición (el tope sería el impuesto a pagar, una vez descontado el crédito por impuesto de Primera Categoría).
Ese es el problema que la empresa no pago el impuesto porque la base imponible se traspaso a el socio unico que tiene y este tampoco esta pagando impuesto le devuelven el credito con derecho a devolucion mas los ppm puesto a disposicion.
Es por ello pienso hay un error en el formulario de la ddjj 1943 o en el F22
Queda atenta
Carolina:
Pero por qué la empresa no tributa en primera categoría por su renta presunta, dado que es su obligación, momento en que aplicará el PPM. Luego, esos montos, en proporción a la participación, serán traspasados a los socios con el correspondiente crédito por el impuesto de Primera Categoría pagado por la empresa.
El obligado al pago de los impuestos es cada contribuyente, por lo que la empresa, que tributa en renta presunta, debe pagar el impuesto de Primera Categoría, presentando el correspondiente Formulario 29. Luego, esa empresa traspasará el valor de la renta que debe declarar cada socio, con el correspondiente crédito por el impuesto de Primera Categoría que pagó.
Complementando lo ya comentado, nuestro equipo quiso entregar más información al respecto, para que revise su situación.
Carolina,
Según las instrucciones de la Dj “N° 1943 sobre la asignación de la renta a tributar con impuestos finales y créditos, correspondiente a propietarios de contribuyentes acogidos a contabilidad simplificada según las disposiciones de los artículos 14 letra B) N° 1 y renta presunta 14 letra B) N° 2 y 34 de la Ley de Impuesto a la Renta”, indica que los datos informados en dicha declaración, se entenderán retiradas o distribuidas por los propietarios en proporción a su participación en las utilidades, si se trata de una comunidad, las rentas se asignarán en proporción a sus respectivas cuotas en la comunidad.
Ahora bien, en la columna “Columna “MONTO RENTA A TRIBUTAR CON LOS IMPUESTOS FINALES”: se debe informar el monto actualizado de la renta presunta que se le haya asignado de acuerdo con la regla definida por la empresa o cooperativa.”, entendiendo esto y según lo indicado en el párrafo anterior, la renta determinada por la empresa se entenderá retirada y distribuidas por los propietarios, asignándose en su base de global complementario, junto con el crédito determinado por la empresa.
En resumen, la empresa debe declarar el Formulario N° 22, pagando el impuesto de primera categoría, donde puede utilizar el pago del PPM contra este, la base determinada se entenderá retirada o distribuida de la sociedad, informándose junto con el impuesto pagado (como crédito) en la Dj N° 1943, apareciendo en el F 22 del socio en la línea ° 4 aumentando su global complementario, junto con el crédito.
Cabe hacer mención, que el PPM puesto a disposición del socio debe ser siempre en la medida que este pague impuesto, ejemplo si el socio determina un impuesto a pagar de 100 y usted tiene 150 de PPM, solo podrá poner a disposición de este 100.
Buenas tengo 3 depto DFL2, los compre en la misma fecha, 2 deptos los arrende todo el año y uno solo 4 meses, al ocupar el asistente del sii de arriendos me toma uno de los que arrende todo el año como ingreso y los otros 2 exentos, mi consulta es si yo puedo declarar como ingreso el que arrende por 4 meses y dejar los otros 2 exentos o existe alguna obligacion segun la cantidad de meses arrendados.
Carlos:
Las normas de exención o liberación de impuestos son restrictivas y se deben cumplir celosamente, por lo que hay que conocer el origen de cada uno de los beneficios. En el caso planteado, cada contribuyente tiene como tope incluir, en los beneficios del DFL 2, dos unidades, las más antiguas, para lo cual debe considerar la fecha de adquisición y para ello es válido la fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, sin importar la fecha de la escritura.
Por ello, debe revisar cuáles son los bienes que sí están con el beneficio, para luego definir cómo debe declarar las rentas obtenidas por cada uno de ellos en función del contrato de arriendo. Como puede ver, el SII tiene esa información y lo que debe analizar es si es lo correcto o hay algún dato que falte agregar.
Estimados, muy buenas tardes, por favor si me pueden ayudar con una duda, si estoy con corredora y tengo un departamento que no se arrendó en todo el año la corredora lo debe informar en la DJ de arriendo con valor cero, porque el departamento sigue en arriendo, solo que en todo ese año no se arrendó, entonces siento que de alguna forma tengo que informarle al SII que no recibo ingresos por eso, de ante mano muchas gracia!
Alejandra:
Según las instrucciones de la Declaración Jurada N° 1835 indica que: “Deben informarse todas las propiedades (incluyendo las acogidas a beneficios de DFL-2) independiente de su monto de avalúo fiscal y fecha de adquisición, siempre y cuando el contrato de arrendamiento sea por 1 o más meses dentro del mismo año calendario. Los únicos contratos que NO deben ser informados en este formulario son los de leasing.”
Por ende, como su departamento, si bien se mantenía disponible, pero nadie lo arrendó, la Corredora de Propiedades no debe informarlo en la Dj N° 1835.
Ahora cuando usted realice su declaración de renta, ingrese al asistente de cálculo de bienes raíces, en la propiedad que usted mantiene en arriendo (aunque no se haya arrendado), en el tipo de uso deberá colocar “arriendo o arriendo amoblado”, dependiendo de como este el bien; en el número de meses o fecha de transición, deberá colocar 0 y en el ingreso anual actualizado 0.
Tengo una cuenta en Airbnb en mi nombre, pero el dpto está en nombre de mi novio… cómo hacer? Cómo hacer
María:
Se convertiría en una usufructuaria que arrienda el inmueble o incluso una arrendataria o simplemente le cedieron el uso, por lo que se convierte igualmente en un arrendador (subarrendador) de un bien raíz. Son sus ingresos, los que deberá declarar si sumados al resto de sus rentas supera las 13,5 UTA (para el año 2024 ello equivale a $10.901.628).
Hola Estimado
Tengo un departamento que usa mi hija gratuitamente, que debería indicarse? uso personal?
Gracias!
Javiera:
Efectivamente, uso personal. No tiene renta asociada a ese inmueble.
Estimado su sitio es excelencia, una duda si la empresa trabaja en una casa propia, y no paga arriendo que se informa en la DJ 1835, el rol de la propiedad pero con ingresos «0»
Eugenio:
Si no paga arriendo no tiene obligación de informar. Pero si tiene contrato de arriendo, ello sí lo debe informar, ya que se considera el monto devengado, independiente de si está pagado o adeudado.
Si la casa la utiliza con una autorización de uso, donde no se fija ninguna renta, no debe presentar la DJ1835.
Qué pasa con los DFL 2?
Bernardita:
Tanto el corredor o el arrendatario obligado a presentar la DJ1835, debe informar todos los arriendos. Si son por bienes acogidos al DFL 2, lo debe marcar expresamente con una X. Esto se encuentra en las instrucciones de la mencionada declaración jurada https://www.sii.cl/declaraciones_juradas/suplemento/2025/instruccionesDJ1835.pdf
Que ocurre cuando yo recibo pago de arriendo, pero a su vez pago un dividendo hipotecario en donde la diferencia entre un monto y otro es mínima? Gracias!
Raúl:
Sólo se computa el ingreso obtenido sin rebajas, para efectos del pago de impuesto, según el valor mensual respaldado por el contrato. El pago de dividendo es la disminución de un pasivo, no un gasto. Por ello, no se compensa.