Estimadas(os):
Hasta el momento, de acuerdo a lo que todos conocíamos y aplicábamos, el arrendamiento de un local que no tuviese muebles o instalaciones que permitieran el ejercicio de una actividad, no era gravado con IVA.
Sin embargo, tenemos un nuevo criterio que nos entrega el SII en el oficio N°2.509, del 03.12.2025 y no se trata de un adelanto del viejo pascuero, sino que una nueva postura que hay que evaluar para poder tener la seguridad de que se está aplicando la norma correctamente.
¿Hay una nueva instrucción para el caso del arriendo de locales comerciales en mall o strip centers e incluso en edificios de oficinas?
El mencionado oficio entrega respuesta a la consulta si procede o no la aplicación del IVA al arrendamiento de locales comerciales ubicados en distintos edificios tipo mall, en los cuales se arrienda una planta libre —desprovista de mobiliario y maquinarias—, siendo el arrendatario quien debe instalar dichos bienes para ejercer la actividad comercial correspondiente, sin perjuicio que, al término del contrato, el arrendatario retirará el mobiliario y las maquinarias instaladas, devolviendo el inmueble a su condición original de planta libre.
En la respuesta entregada, el SII indica que lo que se aplica es la norma del hecho gravado especial que se encuentra indicado en la letra g) del artículo 8° de la Ley del IVA, que dice relación con las instalaciones que cuenta un local, para ejercer su actividad, precisando un concepto bien especial que denomina la condición de «suficiencia» de instalaciones, donde señala (lo remarcado es nuestro):
“De acuerdo con dicha letra g), se grava con IVA el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de cesión del uso o goce temporal de, entre otros, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial.
Por su parte el párrafo segundo de la norma aludida precisa que, para calificar que se trata de un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que las instalaciones y maquinarias sean suficientes para el ejercicio de la actividad industrial o comercial.
Para estos efectos, agrega la norma, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado. Como se puede apreciar, el texto citado incorpora un elemento de “suficiencia” para que el arrendamiento de un inmueble se encuentre afecto a IVA, estableciendo un parámetro mínimo para considerar que los respectivos bienes o instalaciones permiten la realización de las actividades que la norma contempla.”
Elementos nuevos o no conocidos que ahora son relevantes en el análisis
Seguidamente, en el oficio ya referido, el SII indica un concepto que no habíamos tenido en consideración, ya que antes pensábamos que las instalaciones eran directamente asociadas a la actividad a desarrollar y no otras complementarias que, si bien estaban presente, no eran parte del análisis para determinar si el local en sí tenía o no instalaciones, señalando lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
“Al respecto, la Resolución Ex. N°53 de 2021, dictada en cumplimiento de los dispuesto en el párrafo segundo de la letra g) del citado artículo 8°, instruye que no se deben considerar aquellas instalaciones comunes a toda edificación, tales como estacionamientos, servicios higiénicos o servicios de aseo.
No obstante, si el centro comercial cuenta con instalaciones comunes específicas para el uso de los arrendatarios de los locales o espacios del centro comercial, tales como, montacargas, andenes y otras instalaciones de uso común, este Servicio, a través de la referida resolución y pronunciamientos al respecto(1), ha precisado que, en la medida que las instalaciones sean suficientes para permitir, por sí solas o de modo preponderante, el desarrollo de alguna actividad comercial o industrial al tiempo de celebrarse el contrato de arriendo respectivo, dicho arrendamiento se encontrará gravado con IVA, en los términos de la letra g) del artículo 8° de la LIVS, aun cuando en el hecho dichas instalaciones o maquinarias no se utilicen o no se ejerza la actividad(2).”
Notas:
1 Oficios N°1806 y N°3438, ambos del año 2022
Como conclusión, el oficio indica:
“Determinar si se configura el hecho gravado es una cuestión de hecho entregada a las respectivas instancias de fiscalización.”
Esto es complicado, ya que claramente hay contingencias potenciales que pasarán por el criterio de los fiscalizadores, por lo que hay que tomar las medidas del caso para anticipar dichos análisis e incluso, si es pertinente, pedir la opinión formal del SII para evitar contingencias y efectos que serán onerosos solucionar, como la aplicación del IVA con efecto retroactivo a la vigencia de un contrato que originalmente no era gravado a una situación donde se deba agregar el cobro del tributo.
¿Qué parámetros considera el SII, en su respuesta del año 2022?
Con el oficio N°1.807, 03.06.2022, el SII responde una consulta realizada por un contribuyente que tiene diferentes tipos de bodegas ubicadas en un barrio industrial de la ciudad de Santiago, los cuales tienen distintas características y cuya superficie varía entre los 38 y los 260 metros cuadrados. Las referidas bodegas se encuentran equipadas con un portón metálico que permite el acceso a vehículos de carga livianos y baños que incluyen duchas y sector para camarín, detectores de incendio, red húmeda, citófono a seguridad y termo eléctrico. Asimismo, las bodegas comparten y tienen derecho sobre los siguientes bienes comunes: acceso controlado, iluminación central, corriente trifásica, acceso a casino, salas de reuniones equipadas, espacios de co-work, estacionamientos, zonas de carga y descarga de vehículos pesados y maquinaria en arriendo para facilitar la carga y descarga de camiones.
En la parte pertinente el SII indica (lo remarcado es nuestro):
“A partir de lo expuesto y en base a lo señalado por el contribuyente en su presentación, se puede concluir que el arrendamiento de las bodegas sobre las cuales consulta comprendería el uso de salas de reuniones equipadas, espacios de co-work y zonas de carga y descarga de vehículos pesados (instalaciones).
Luego, este Servicio entiende que los mencionados bienes constituyen instalaciones que permitirían de modo preponderante el desarrollo de una actividad comercial, como podría ser el depósito de mercaderías, provisiones o suministros. Ello, independientemente del destino que los arrendatarios den a las bodegas referidas. Así, las operaciones sobre las cuales consulta se encuentran gravadas con IVA en los términos de la letra g) del artículo 8° de la LIVS.”
En el oficio N°3.438, de 25.11.2022, el SII indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
“Precisado lo anterior, se tiene presente que, de acuerdo al artículo tercero del modelo de contrato acompañado, el arrendador da y entrega en arrendamiento al arrendatario, quien lo toma y acepta para sí, el local individualizado (…), así como el uso de las áreas comunes, incluyendo el uso de una serie de instalaciones y equipamientos, tales como montacargas, anden de carga y descarga, bodegas, baños y camarines exclusivos y de uso común, red primaria de extinción de incendios, detección de humos, CTR para conexión de fibra óptica, conexión a energía de emergencia, acometidas de agua potable, acometidas de alcantarillado, acometida de alcantarillado para aguas grasas, surtidor y retorno de agua, inyección de aire fresco, acometida de gas, casino o comedor de uso común para los arrendatarios y salas de basura, entre otros.
A partir de lo expuesto y lo convenido en el artículo tercero del modelo de contrato acompañado por el peticionario, pero sujeto a verificación en las respectivas instancias de fiscalización, puede entenderse que el conjunto de bienes cuyo uso se cede a través del contrato de arrendamiento constituyen instalaciones que permiten de modo preponderante el desarrollo de la actividad comercial, gravándose la operación con IVA en los términos de la letra g) del artículo 8° de la LIVS, siendo aplicable el criterio contenido en el Oficio N°1806 de 2022.”
¿Cuál es la preocupación que estamos planteando?
Claramente, con este nuevo oficio, que incluso ya hace referencia a una situación más específica relacionado con la operación de bodegas de almacenamiento, donde se podría asociar que hay una relación más directa en las salas de carga/descarga, hay otros elementos que se deben analizar, ya que específicamente el oficio comentado del año 2025, dice relación con el arrendamiento de locales comerciales, no con bodegas, donde nuevamente se consideran instalaciones que están disponibles para los arrendatarios, pero no puede que hayan sido asociadas al desarrollo de su actividad, dado que se está preguntando para el caso específico de locales comerciales que están en un centro tipo mall. (esto puede ser también un edificio habitacional o de oficinas que tiene locales).
Esto mismo se deberá aplicar para los servicios de arrendamiento de oficinas, ya que, si no están amobladas, sí pueden tener instalaciones como las que comentan los casos antes resueltos por el SII como prestaciones gravadas con IVA, como es el caso de espacios de co-work, salas de reuniones, espacios de casino o alimentación y otras instalaciones que estén disponibles para uso comunitario.
¿Cuál es la recomendación?
Realizar el análisis con todos los nuevos elementos y el criterio que está aplicando el SII. Si hay dudas, lo más recomendable es solicitar la aclaración directamente con el SII, para evitar errores de interpretación, considerando la situación específica del contribuyente y sus instalaciones arrendadas o disponibles.
Los tiempos cambian y las interpretaciones legales también, por lo que debemos advertir de los eventuales problemas que se pueden generar ante una mala definición de hechos gravados en el arrendamiento de bienes raíces (locales, oficinas, bodegas), no amoblados pero que puedan tener instalaciones que configuren un hecho afecto a tributación.
Consulte con sus asesores. Si no tiene o desea complementar el apoyo trabajando como equipo, puede contarnos comunicándose en contacto@circuloverde.cl o llamando al teléfono +562 22701000.
Saludos,
