Estimados(as):
Siguiendo con nuestro enfoque de entregar comentarios con lenguaje sencillo y que pueda ayudarles a tener una guía para la aplicación de las normas tributarias y otras, que son difíciles de entender y también de aplicar, queremos volver a la actualización sobre la materia de “arriendo de bienes raíces con muebles o con instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad comercial, industrial o afín”, frente a la aplicación del IVA, con las normas actualizadas a septiembre de 2024.
Esto tiene dos aristas que son importantes: una, ver si corresponde la aplicación del IVA al cobro de la renta y la otra, ver cómo se debe realizar el cobro al emitir el documento tributario que proceda, ya que hay que considerar que el valor del arriendo asociado al terreno que está incluido en el bien arrendado no está afecto a IVA, razón por la cual hay que considerar una rebaja proporcional de la base afecta a IVA, que no es un ingreso exento o no gravado. También hay que analizar si el arrendamiento incluye no sólo el inmueble amoblado, ya que podría tener implícito el arriendo de una bodega y también de un estacionamiento, que son cobros no gravados con impuesto.
Cinco son las normas más relevantes en este análisis, todas de la Ley del IVA, las cuales se las transcribimos a continuación:
Definición de “servicio” (art. 2°, N° 2):
“2°) Por “servicio”, la acción o prestación que una persona realiza para otra y por la cual percibe un interés, prima, comisión o cualquiera otra forma de remuneración, siempre que provenga del ejercicio de las actividades comprendidas en los N°s. 3 y 4, del artículo 20, de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
Tratándose de un servicio que comprenda conjuntamente prestaciones tanto afectas como no afectas o exentas del impuesto establecido en esta ley, sólo se gravarán aquellas que, por su naturaleza, se encuentren afectas. En consecuencia, cada prestación será gravada, o no, de forma separada y atendiendo a su naturaleza propia, para lo cual se deberá determinar el valor de cada una independientemente. No obstante, si un servicio comprende un conjunto de prestaciones tanto afectas, como no afectas o exentas, que no puedan individualizarse unas de otras, se afectará con el impuesto de esta ley la totalidad de dicho servicio. Para efectos de la determinación de los valores respectivos el Servicio de Impuestos Internos podrá aplicar lo establecido en el artículo 64 del Código Tributario.”
Definición de “prestador de servicios” (art. 2°, N° 4):
“4°) Por “prestador de servicios” cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que preste servicios en forma habitual o esporádica.”
Definición del hecho gravado especial de IVA en el arrendamiento de inmuebles (art. 8°, inciso primero, letra g):
“Artículo 8°- El impuesto de este Título afecta a las ventas y servicios. Para estos efectos serán consideradas también como ventas y servicios según corresponda:
…
- g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.
Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado;”
Definición del momento en que se devenga el impuesto, es decir, de cuando hay obligación de pago del tributo (art. 9°, letra a):
“ARTICULO 9°- El impuesto establecido en este Título se devengará:
a) En las ventas de bienes corporales muebles y prestaciones de servicios, en la fecha de emisión de la factura o boleta. En la venta de bienes corporales muebles, en caso que la entrega de las especies sea anterior a dicha fecha o bien, cuando por la naturaleza del acto que da origen a la transferencia no se emitan dichos documentos, el impuesto se devengará en la fecha de la entrega real o simbólica de las especies. En las prestaciones de servicios, si no se hubieren emitido facturas o boletas, según corresponda, o no correspondiere emitirlas, el tributo se devengará en la fecha en que la remuneración se perciba o se ponga, en cualquier forma, a disposición del prestador del servicio.”
La fórmula de cálculo de la base afecta a IVA considerando que un bien raíz siempre tiene una proporción de terreno incluido, lo que no es gravado con IVA (art. 17, inciso primero, que aplica sólo para el arrendamiento, es decir, es el propietario del bien y no se incluyen otras figuras como el subarrendamiento):
“Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.”
De lo anterior podemos definir que un arrendador de bienes raíces, que ya sabemos que es un prestador de servicios para efectos del IVA, deberá afectar con dicho tributo el arriendo que perciba cuando el bien raíz se entregue con muebles o con instalaciones o maquinarias, suficientes para su uso como habitación u oficina, o para el ejercicio de una actividad comercial o industrial, debiendo deducir obligadamente del monto de la renta el 11% proporcional del avalúo fiscal, para determinar la cantidad del canon afecto con IVA, sólo cuando el arrendador es el propietario (se define esta rebaja sólo para el arriendo, no para el subarriendo u otra forma de cesión).
Se ve fácil la definición, pero claramente deben analizar cada una de las normas que generan esos conceptos.
Lo primero que debemos aclarar que no solo se grava con IVA el arrendamiento (el que entrega el servicio es propietario del bien), sino también el subarrendamiento o usufructo o cualquier otra forma de cesión de uso, es decir, no importa si el bien raíz es propio, arrendado (leasing por ejemplo) o está entregada en usufructo, ya que el gravamen del IVA no está en relación a la propiedad, sino a la explotación que de ella se realice y la forma de entregar el servicio. Pero, hay que advertir, y así lo pueden volver a leer en el art. 17 ya citado, la rebaja de la base imponible del IVA por lo asociado al terreno se aplica sólo al arrendamiento, es decir, cuando se es propietario del bien raíz.
Ayudan bastante los ejemplos contenidos en la Circular N°37, del SII, emitida el 20.06.2020 que transcribimos a continuación:
“La Ley agrega un párrafo final a la letra g) del artículo 8°, según el cual, para calificar que se trata de un inmueble amoblado, en el caso de un inmueble destinado a la habitación, el inmueble deberá contar, al momento de celebrarse el respectivo contrato, con bienes muebles que sean suficientes para su uso, lo cual implica que el inmueble cuente con el mobiliario mínimo que permita al arrendatario darle tal destino.
Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae sobre un departamento de dos dormitorios, una cocina y un baño, se entenderá que el inmueble cuenta con muebles suficientes para considerarse amoblado si, a lo menos, incluye una cama o un mueble de similar naturaleza, así como algunos enseres (tales como mesa de comedor y vajilla), que permitan el alojamiento o pernoctación de una persona.
Por otra parte, si se trata de un inmueble destinado a oficina, para configurar este hecho gravado, el inmueble deberá contar, al momento de celebrarse el respectivo contrato, con bienes muebles en tal cantidad que permitan al arrendatario desarrollar actividades administrativas comunes a cualquier tipo de actividad profesional, empresarial o de servicios.
Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae sobre una oficina, el inmueble contará con mobiliario suficiente si, a lo menos, incluye un escritorio, una silla y cualquier mueble adicional para el archivo, custodia de documentos o para el uso de oficina, como una mesa para reunión, apoyo de computadores o impresoras u otros que tengan esa finalidad.
Finalmente, tratándose de inmuebles que a la fecha de celebración de un contrato de arriendo cuenten con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se deberá tener presente que las instalaciones y maquinarias deben ser suficientes para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Ello implica que el gravamen se aplica cumplido ese mínimo requerido.
Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá, a lo menos, contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.
El Servicio de Impuestos Internos, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones particulares que darán origen a la configuración de este hecho gravado.”
En la Resolución N°53/2021 el SII detalló las instrucciones sobre la aplicación de la norma comentada, por lo que recomendamos leerla.
Para colocar más temas en el análisis, debemos recordar que, si el contribuyente genera servicios gravados con IVA, tendrá derecho a utilizar el crédito fiscal pagado por las compras de bienes y servicios que tengan relación con su giro, es decir, que sean asociadas al servicio que está entregando de arrendamiento, subarrendamiento u otra forma de cesión. Esto también será una utilización al 100% cuando el propietario es quién está actuando como arrendador del bien raíz, al aplicar la rebaja del art. 17 ya comentada, ya que si bien no tiene renta afecta a IVA o es una proporción del canon, no se generan ingresos exentos o no gravados por la parte que no fue gravada con impuesto (la rebaja de la base), dado que esto es un proceso de cálculo de la base imponible y no un ingreso exento o no gravado.
Advertimos que en el mercado se está generando un número importante de operaciones de adquisición de viviendas, que incluyen bodega y estacionamiento, para ser arrendadas amobladas, razón por la cual se les indica a los compradores que constituyan empresas, que serán las propietarias, las cuales pueden pedir la devolución anticipada del IVA pagado en la compra, por corresponder a un crédito fiscal por la adquisición de un activo fijo. Pero no se advierten situaciones que pueden ser complejas, ya que sólo tendrán derecho a utilizar el IVA de los bienes inmuebles destinados a ser arrendados con IVA, es decir, el departamento en sí, no incluyéndose la bodega que cuando se arrienda no es gravada con IVA (no está amoblada) y tampoco los estacionamientos, que también están incluidos en el arriendo y que no son gravados con IVA (no están amoblados y no corresponden a estacionamientos de un propietario dedicado a la explotación de ellos como actividad pública). Entonces, cuidado con la operación, ya que el crédito fiscal sólo sería por el departamento y no por los otros bienes, que además tienen roles diferentes y se pueden diferenciar. Un oficio del SII muy reciente que trata este tema, pero asociado al cobro de remuneración, es el N°2.020, de 05.08.2021.
Al respecto, también es bueno comentar que se modificó una palabra en el art. 17 de la Ley del IVA, lo que es también comentado en la Circular N°37, que ya hemos citado, que en el punto 3.2.1 contiene comentarios referentes a la modificación y aquí les mostramos los párrafos pertinentes:
“El texto primitivo de dicha disposición al regular la base imponible del arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, usaba la expresión “podrá” al referirse a la deducción de la renta de arrendamiento correspondiente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
…
La norma analizada tiene por objeto dejar establecido en la ley el hecho de que la rebaja del valor del terreno en la determinación de la base imponible del arriendo de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, se determina rebajando obligatoriamente el 11% del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.”
Hay que tener presente que la rebaja para el cálculo de la base afecta a impuesto, no es un cobro exento de impuesto, sino que toda la prestación de un inmueble amoblado es gravada con IVA, pero para la aplicación del impuesto se “debe” rebajar el 11% del valor del avalúo. Incluso el SII ha precisado que esta rebaja no era opcional incluso antes del cambio legal aquí comentado, como lo preguntó un contribuyente, sino que se debía realizar en forma obligatoria, como lo concluye en el oficio N°1.466, de 07.06.2021, que indica en la conclusión:
“Conforme lo expuesto precedentemente y respecto de lo consultado se informa que no es posible confirmar lo solicitado, reiterando en cambio que, según este Servicio ha precisado, la rebaja del 11% establecida en el artículo 17 de la LIVS para la determinación de la base imponible en el arrendamiento de bienes inmuebles gravados con IVA conforme a la letra g) del artículo 8° del mismo cuerpo legal es, y ha sido siempre, de carácter obligatorio para el contribuyente.”
Preguntas y respuestas:
Iremos incorporando algunas preguntas que ayudarán a entender mejor la aplicación del IVA en éste sector de la actividad económica, cosa que quizás en pandemia esté un poco más decaído, pero esperamos se vuelva una actividad pujante prontamente, pero hay que estar cumpliendo con la norma legal para no tener contingencias, más aún si todas las transacciones pueden tener trazabilidad y es más fácil detectarlas (los arriendos se pagan con medios electrónicos; hay avisos públicos de servicios ofrecidos; etc.).
¿Cómo se solucionan los problemas para emitir los documentos por los cobros con rebaja de la base afecta a IVA?
En el futuro podremos contestar, ya que hasta ahora el SII ni los desarrolladores de software tienen una solución operativa y real. Lo que usualmente se hace, a nuestro juicio mal, es que sólo se emite la factura afecta por la parte que definitivamente queda gravada con IVA, pero ello no es lo real.
Los sistemas no permiten rebajar la base afecta y mostrarlo adecuadamente en una factura y menos en una boleta de ventas y servicios, por lo que las soluciones actuales son un parche. Algunos indican la cantidad de la rebaja de la base , como un cobro exento o no gravado de IVA, lo que no es correcto, ya que se generan distorsiones en la aplicación de la proporcionalidad del IVA que puede ser observado cuando el SII recibe la información (insistimos que la operación total es afecta a IVA, al tener la calificación de inmuebles amoblados, donde se permite rebajar la base afecta con el monto del 11% del avalúo del bien arrendado, proporcional al tiempo de arriendo, pudiendo ser días, semanas o meses).
Siempre hay que recordar que la emisión de los documentos está en función con el tipo de contribuyente que sea el beneficiario del servicio (cliente): si es consumidor final, se debe emitir una boleta, en cambio, si es un contribuyente de IVA, se emite una factura. Si la operación es gravada con IVA, sin importar si finalmente le cobren una parte o nada de IVA, se emite en la forma de documentos afectos a IVA.
Nota: Puede que un canon de arriendo, que constituye un hecho gravado con IVA, no quede definitivamente gravado, cuando el arrendador es el propietario del bien y la rebaja obligatoria del 11% proporcional del terreno puede ser superior al monto cobrado. En ese caso, la operación no pagará IVA, pero sigue siendo un hecho gravado con el impuesto para todos los efectos. Esta rebaja no es aplicable en los subarriendos u otras formas de cesión, dado que el prestador no tiene la calidad de propietario del bien raíz.
En el oficio N°2.029, de 16.09.2020, el SII dio un ejemplo incluso de rebaja del 11% del avalúo del terreno aplicable para arriendos diarios, tomando como denominador 365, con lo cual se determina el valor diario de rebaja que se debe aplicar. Siempre insistimos en que esa rebaja solo aplica para el caso de «arrendamiento», es decir, el que explota el bien raíz es el propietario. No se aplica para subarriendo y tampoco para otras alternativas como el usufructo o el leasing.
¿Qué pasa con los estacionamientos y bodegas incluidas en el canon mensual de arriendo de un departamento amoblado?
Por el valor asociado a los arriendos de bodegas y estacionamientos, no se debe cobrar el IVA, ya que no son bienes amoblados o con instalaciones que permitan una actividad empresarial, por lo que deberían separarse en el momento del cobro del canon, dejándolos sin aplicar el IVA, que sí procede para el valor del arriendo del departamento amoblado. Vean el oficio N°1.065, de 27.04.2021.
Esta separación es de acuerdo con valor de mercado, dado que el SII puede tasar. También ello generará una situación de no uso de crédito fiscal de IVA por la compra de esos bienes que no se arriendan gravados con IVA. Sólo se podría utilizar, por el departamento, que es el activo que queda gravado con IVA al estar amoblado.
También insistimos que el cobro de una renta total, donde esté incluido el arriendo amoblado de un departamento y éste además tenga incluido una bodega y un estacionamiento, los valores se deben separar, ya que el cobro por el arriendo de los dos últimos inmuebles, que tienen roles separados, son no gravados con IVA. Como ya indicamos, el SII se refirió a esta materia en el oficio N°2.020, de 05.08.2021, que indica:
“Conforme lo expuesto precedentemente y respecto de lo consultado, se informa que:
1) Se confirma lo resuelto en el Oficio N°1065 de 2021, que debe leerse en conjunto con su Análisis.
2) Luego, respecto de las consultas 1) y 2) del Antecedente, se reitera que, tratándose del arriendo de inmuebles señalado en su presentación, que comprende conjuntamente departamento amoblado, estacionamiento y bodega, prestaciones tanto afectas como no afectas o exentas de impuesto, perfectamente individualizables unas de otras, en cuyo contrato se fija un valor o precio total único a dicho servicio, se debe gravar con IVA sólo el valor correspondiente al departamento amoblado, en la medida que cuente con muebles suficientes para su uso habitacional o de oficina, no así los valores correspondientes al estacionamiento y bodega, prestaciones que por su naturaleza se encuentran no afectos o exentos de dicho impuesto. Lo anterior, sin perjuicio de las facultades de tasación de este Servicio.
3) La base imponible para aplicar el IVA estará constituida por la renta de arrendamiento asignada al departamento amoblado, a la cual deberá deducirse una cantidad equivalente al 11% del avalúo fiscal del mismo.”
¿Cuál es la situación del remanente de crédito fiscal de IVA que puede solicitarse como devolución por compra de departamentos y muebles destinados al arriendo amoblado?
Un contribuyente que se dedique al arriendo amoblado de departamentos necesariamente debe iniciar actividades como tal, ya que requerirá emitir facturas o boletas por el cobro de los arriendos. Esto hace que dicho contribuyente quede clasificado en el régimen de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta, donde estará afecto al impuesto de Primera Categoría con tasa 27% y el o los dueños tributarán por el retiro o reparto de las utilidades, pero podrán utilizar solamente el 65% del crédito por impuesto de Primera Categoría pagado por la empresa cuando queden afectos a la tributación en el Global Complementario.
Como ya puede deducirse, el contribuyente que se dedica en forma habitual al arriendo amoblado de departamentos deberá llevar contabilidad, sacar la respectiva patente municipal por la actividad desarrollada, presentar declaraciones mensuales de IVA y obviamente pagar pago provisional mensual por los ingresos obtenidos.
Si éste contribuyente adquiere departamentos y activos para entregar el servicio de arriendo amoblado, puede utilizar como crédito fiscal el IVA asociado a la compra de tales inmuebles, con lo cual acumulará remanente de crédito fiscal que podrá solicitar anticipadamente como devolución, de acuerdo con las normas del art. 27 bis de la Ley del IVA.
Nota: Lo arrendado afecto a IVA es el departamento amoblado, por lo que la compra de los estacionamientos y bodegas, que están incluidos en la unidad habitacional, no darían derecho a crédito fiscal, ya que no están destinadas a producir ingresos gravados con IVA. Esto es una advertencia, ya que el cobro del canon, si no identifica cada una de las tarifas, el total estaría afecto a IVA por esta amoblado el departamento, pero siendo rigurosos, debería separar la tarifa y puede ser cuestionado el uso del crédito fiscal por las unidades que no son para uso habitacional, como ya lo confirmó el SII en el oficio N°2.020 del 05.08.2021 que ya les hemos referido.
El proceso para solicitar esta devolución anticipada está normada por el SII en la Resolución N°55, de 04.06.2021, donde se puede solicitar si hay una acumulación de crédito por compra o construcción de activo fijo por dos períodos.
Cuidado con la restitución de lo que reciban como devolución anticipada
Esto puede ser un atractivo relevante para los contribuyentes que se dedican al giro de arriendo amoblado, dado que se genera la devolución anticipada del remanente acumulado, pero deben considerar que en el futuro deben pagar dicha devolución con los pagos mensuales de débito fiscal y cuando se genere alguna venta de algún bien, incluso cuando éste sea no gravado con IVA, lo que puede generar una restitución importante del anticipo de devolución que ya han recibido. Si tienen ingresos exentos o no gravados de IVA, como por ejemplo, arriendos no gravados o una venta de un terreno o incluso de otros bienes inmuebles que no generaron IVA al adquirirlos, deberán considerar una restitución de un monto del crédito fiscal. Lo mismo ocurrirá si terminan el giro comercial, en cuyo caso se debe realizar un cálculo si con los débitos mensuales pagados alcanzaron a “devolver” el anticipo entregado del remanente de IVA, pagando los montos aún no compensados.
Por ello, deben realizar el análisis general, ya que pueden tener un uso inadecuado del mecanismo, que en el corto plazo significará una restitución de valores recibidos como devolución del remanente de IVA, por tener operaciones futuras sin aplicación del impuesto (arriendos no amoblados, arriendo de estacionamientos, de bodegas o incluso otras ventas).
¿Si recibo una factura donde no correspondía aplicar el IVA, puedo hacer uso del impuesto como crédito fiscal?
Un arrendador cobra el IVA y tiene poca implementación para justificar que se encuentra amoblado, por lo que el arrendatario tiene dudas si ello le permitirá utilizar el impuesto pagado, dado que podría ser considerando como un servicio no gravado con el IVA y así perder el beneficio de utilizarlo como crédito fiscal (se asume que es un contribuyente que sí lo puede utilizar dado que hace operaciones de venta o servicios que generan IVA).
Esto ya ha sido resuelto por el SII y nuevamente ha sido confirmado en el oficio N°1090, de 06.06.2020 que indica:
“En el evento que un contribuyente aplique IVA a un arrendamiento de un inmueble que no cumple los elementos del referido hecho gravado especial y no corrija el error a través de la emisión de la correspondiente nota de crédito dentro del plazo legal establecido en el artículo 22 de la LIVS o no haya solicitado su devolución, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 128 del Código Tributario, el receptor de la factura no pierde el derecho a crédito fiscal en la medida que se haya dado cumplimiento a todas las demás exigencias señaladas en los artículos 23 al 25 de la LIVS.”
Conclusión: Si tengo una factura donde se acredite que pagué el IVA, puedo utilizarlo como crédito fiscal, aun cuando el emisor del documento lo pudo cobrar indebidamente.
¿Quién debe emitir el documento en el caso de arriendos a través de alguna plataforma como Booking o Airbnb?
En el oficio N°1.768, de 05.09.2024 el SII vuelve a ratificar que el obligado a cumplir la obligación tributaria que corresponda es el arrendador y no la plataforma intermediaria, pero si hay un corredor que participa en la operación, será éste el obligado a informar los cobros de arriendo en la DJ 1835, para lo cual copiamos íntegramente el mencionado oficio, remarcando los puntos relevantes y adicionando las notas que están referidas en el documento, donde queda claro que hay que tener mucho cuidado con la calidad del arrendador, como también del arrendatario, ya que si es extranjero, se aplica una exención de IVA, lo que no es válido si son residentes en Chile (lo remarcado es nuestro):
“De acuerdo con su presentación, consulta si plataformas como Booking o Airbnb, que son intermediarias en el arriendo de inmuebles amoblados de forma diaria o temporal, con pago electrónico a través de tarjetas de crédito/débito, están obligados a reportar los ingresos de toda persona natural o jurídica que ponga en arriendo sus propiedades, a fin de poder recaudar correctamente el IVA, sea esto reportando los ingresos diarios en el registro de compras y ventas o bien en el F1835 de manera anual.
Al respecto se informa que las plataformas digitales que refiere en su presentación actúan como intermediarias (Nota 1) del servicio de alojamiento, por lo cual reciben una comisión gravada con IVA conforme la letra n) del artículo 8° de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS) (Nota 2).
A su turno, la operación subyacente –contrato de arrendamiento de inmueble amoblado– se grava con IVA conforme con la letra g) del artículo 8° de la LIVS, siendo el beneficiario, colaborador o anfitrión el obligado a recargar el IVA a los pasajeros, debiendo declarar y enterar dicho impuesto en arcas fiscales, junto con emitir los documentos tributarios respectivos, de acuerdo con los artículos 52 y siguientes de la LIVS (Nota 3).
Finalmente, se hace presente que, si bien las plataformas digitales a que hace referencia no están obligadas a informar los ingresos por las operaciones que los usuarios suscriban con terceros, la Resolución Ex. N°98 de 2023 establece obligaciones de información relativas al arriendo de bienes raíces agrícolas y no agrícolas, entre otros, a los corredores de propiedades, intermediarios y mandatarios, de arrendadores o arrendatarios, de bienes raíces agrícolas y/o no agrícolas, cuya participación derive en la suscripción del respectivo contrato de arrendamiento.”
Notas indicada en el oficio:
1 A este respecto, la página web de Booking señala: “Como agencia de viajes online, actuamos como agente intermediario entre tu alojamiento y tus clientes potenciales. Este modelo de negocio se conoce como “modelo de agencia”. A diferencia de otras webs de reservas de alojamiento, no actuamos como parte contratante en la transacción entre nuestros colaboradores y los huéspedes. Cuando alguien reserva una estancia en tu alojamiento a través de la plataforma, el acuerdo legal se realiza directamente entre tú y esa persona. Tienes control total sobre las tarifas, la disponibilidad, las normas de la casa, las condiciones y la oferta en general.” Véase: Booking. “Partner Hub: Cómo dar de alta tu alojamiento“
2 Oficio N°2499 de 2020. Ver Circular N°42 de 2020.
3 Se hace presente que, de acuerdo al N°17 de la letra E del artículo 12 de la LIVS, se encuentran exentos de IVA los ingresos en moneda extranjera percibidos por contribuyentes que arrienden inmuebles amoblados registrados ante el Servicio de Impuestos Internos con motivo de servicios prestados a turistas extranjeros sin domicilio o residencia en Chile. Tratándose de arriendos esporádicos, el IVA puede ser pagado directamente en el F29, Código [713] y para realizar el cálculo se puede usar la calculadora disponible para dichos efectos en la página web de este Servicio, https://www4.sii.cl/ivaext/, sin que sea necesario emitir un documento tributario.
Saludos,
Otros artículos relacionados, publicados anteriormente:
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Vigencia de prohibición de arriendos temporales en edificios habitacionales
Estimado Omar,
Googleando para obtener información sobre estos temas llegué hasta acá y leí varias de las respuestas a través de los años, es muy valorable la disposición con la gente, te felicito por ello.
Por mi parte, tengo una consulta que no pude aclarar leyendo otros comentarios.
Mi madre arrienda su casa, único bien inmueble que tiene y con la renta de esa propiedad paga su arriendo y vive en otra ciudad.
Actualmente acaba de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento ya que su arrendatario anterior entregó la propiedad y ahora el inmueble tendrá un uso comercial con los nuevos arrendatarios.
La propiedad se entrega totalmente desocupada (sin muebles), pero repito, para uso comercial.
Entonces tengo 2 preguntas:
1. ¿Debe pagar IVA o impuesto por el arriendo?
2. ¿Existe algún tipo de consideración/excepción en relación a que ella también arrienda? Como por ejemplo se descuente el monto que ella paga respecto al que recibe.
Mi madre tiene 76 años, no trabaja y tampoco tiene pensión (nunca impuso). Entonces el arriendo que recibe es básicamente de subsistencia, no hay fines lucrativos.
Agradezco tu tiempo y respuesta.
Rafael:
Hemos desarrollado el apoyo como una forma de promoción de nuestros servicios profesionales, pero también hemos detectado que varios profesionales del área nos utilizan como asesores, lo que claramente debería ser remunerado y acordado, por lo que esperamos se empiece a normalizar esa relación de intercambio de conocimientos, manteniendo abierto a las consultas de personas que no acceden a servicios. Actuamos como equipo y es un esfuerzo bastante importante de todos los profesionales que conformamos Círculo Verde.
En el caso planteado, donde se nota que es una situación de un contribuyente genuino, el ingreso por arriendo del inmueble, que ahora se destinará a uso comercial, al no estar amoblado, no está gravado con IVA. Pero sí, ello cambiará la calificación para efectos del pago de contribuciones, ya que dejará de ser habitacional pasando a comercial. Esto lo deben regularizar y ver en la Dirección de Obras de la respectiva municipalidad.
En cuanto a la tributación, en el impuesto a la renta, la arrendadora (su madre), si obtiene rentas por más de 13,5 UTA en el año (para el 2024 ello equivale a $10.901.628, dado que se considera el valor de la UTA a diciembre, donde 1 UTA equivale a 12 UTM y la Unidad Tributaria Mensual del mes de diciembre de 2024 equivale a $67.294), está obligada a presentar declaración de impuesto presentando en abril de 2026 su declaración en el formulario 22.
No se pueden descontar de los ingresos afectos, otros gastos como lo que Ud. indica, que son de tipo personal y no están asociados a la generación de la renta que se debe declarar. Podrá descontar las contribuciones pagadas, del mismo año 2024, por lo que seguramente si los montos no son altos, el impuesto a pagar no es relevante, considerando que no tiene otros ingresos. Puede ver la tabla vigente para los ingresos del año 2024, año tributario 2025, en nuestro sitio https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/impuesto-global-complementario/
Muchas gracias por la respuesta Omar.
Debo decir que han ganado un seguidor que ante cualquier evento de esta índole los recomendará, asi como también de necesitar personalmente los contactaré para sus servicios profesionales.
Si de manera gratuita realizan un servicio como el que veo, dedicado y en tiempos óptimos, no tengo duda que sus servicios pagados son de excelencia.
Saludos y gracias nuevamente.
Jorge:
Muchas gracias. Coincidió que estaba en línea, pero nuestros tiempos de respuesta son lo más cercanos posible (un par de días hábiles), salvo en preguntas complejas que requieren mayor análisis. Gracias por convertirse en un agente promocional. Saludos,
Hola, quisiera saber si puede ayudarme con la siguiente consulta: una SpA cuyo giro es el arriendo de maquinaria forestal, y desea incorporar al operario para asegurar el buen uso de la maquinaria. Cual sería el modo de proceder para incorporar el servicio, por cuanto el código de actividad indica que el alquiler de la maquinaria es sin operario. De antemano, muchas gracias.
Luis:
Se trata de dos servicios, ya que el actual es el arrendamiento de bienes muebles (maquinaria). En cambio, si hay operario, se trata de un servicio, que será descrito específicamente en la prestación (carguío, corte y otros).
Ambos servicios están gravados con IVA y no revisten diferencias en esa definición, pero obviamente debe considerar un nuevo contrato, dado que hay consecuencias en ello, como el cumplimiento de normas de seguridad, normas laborales y de protección, seguros, etc., donde se requiere tener claro cuál es la prestación.
Podría ser el código 024009, donde la descripción sería «servicio de operación de maquinaria forestal», donde la prestación se definirá específicamente en el contrato y en la glosa de la factura (será servicios de corte, carga, plantación, etc.).
Estimado, primero que todo agradecer su buena voluntad para resolver consultas. Mi consulta es la siguiente: una SpA cuyo giro es el arriendo de maquinaria forestal, y desea incorporar al operario para asegurar el buen uso de la maquinaria. Cual sería el modo de proceder para incorporar el servicio, por cuanto el código de actividad indica que el alquiler de la maquinaria es sin operario.
De antemano, muchas gracias.
Nataly:
Parece que duplicó la consulta con otro nombre, pero se replica la respuesta:
Se trata de dos servicios, ya que el actual es el arrendamiento de bienes muebles (maquinaria). En cambio, si hay operario, se trata de un servicio, que será descrito específicamente en la prestación (carguío, corte y otros).
Ambos servicios están gravados con IVA y no revisten diferencias en esa definición, pero obviamente debe considerar un nuevo contrato, dado que hay consecuencias en ello, como el cumplimiento de normas de seguridad, normas laborales y de protección, seguros, etc., donde se requiere tener claro cuál es la prestación.
Podría ser el código 024009, donde la descripción sería «servicio de operación de maquinaria forestal», donde la prestación se definirá específicamente en el contrato y en la glosa de la factura (será servicios de corte, carga, plantación, etc.).
Hola Omar, muchas gracias por tu disposicion a responder nuestras dudas.
Mi caso, tengo en el sur unas cabañas que arriendo a turistas nacionales y extranjeros, el mayor moviemiento es el verano.
Quiero formalizar el negocio a traves de una EIRL, aportando la propiedad donde se ubican las cabañas como capital.
Cual seria la tributacion que me afectaria?
María:
El aporte podría generar una renta, dado que se entiende un relacionado la EIRL que formará. Por ello, quizás hay que considerar que Ud. está «reorganizando» su patrimonio personal para realizar un negocio, separando de la responsabilidad personal, con lo cual el valor para aportar a la EIRL sería el costo corregido de los inmuebles (terreno y las construcciones, más la habilitación, si ya lo tiene o serán nuevas compras realizadas por la EIRL). El giro será arriendo de cabañas habilitadas para pernoctar, es decir, un servicio que incluye todo lo necesario, hasta quizás parte de la alimentación, lo que será una operación gravada con IVA.
Para los turistas extranjeros, podría aplicarse una exención, lo que debe documentar adecuadamente, para aplicar la exención del N° 17 de la letra E) del art. 12 de la Ley del IVA, que establece:
«Artículo 12°- Estarán exentos del impuesto establecido en este Título:
A.- …
E.- Las siguientes remuneraciones y servicios:
1.- …
17) Los ingresos en moneda extranjera percibidos por empresas hoteleras y contribuyentes que arrienden inmuebles amoblados registrados ante el Servicio de Impuestos Internos con motivo de servicios prestados a turistas extranjeros sin domicilio o residencia en Chile;»
Si tiene ambos tipos de clientes, entonces tendrá que utilizar la proporcionalidad en el uso del crédito fiscal de IVA, por las compras de bienes y servicios destinados a la actividad.
La EIRL podrá estar en el régimen Propyme Transparente (N° 8 de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta), con lo cual no pagará impuesto de primera categoría, pero se asumirá que todas las utilidades estarán retiradas por el dueño y afectas a impuesto Global Complementario.
Estimado, primero que todo agradecer su buena voluntad para resolver consultas. Mi consulta es la siguiente: una SpA cuyo giro es el arriendo de maquinaria forestal, si realiza un arriendo de maquinaria, el contrato de arriendo debe firmase en notaría?? el arriendo de esa maquinaria esta afecta al pago de IVA?? De antemano, muchas gracias.
Nataly:
Como el arrendamiento de bienes muebles, como la maquinaria forestal, es una operación gravada con IVA, se debe emitir el documento tributario que proceda, como es una factura gravada. Si hay un contrato, este no reemplaza al documento tributario, por lo que da lo mismo si dicho documento se suscribió ante notario, ya que no cambia su calificación tributaria. Todo dependerá de lo definido por las partes.
Hola, buen dia
pregunta, yo soy una anfitrion en arbn, es decir, arreindo propiedades ajenas y cobro una comision mensual para eso. cual es la actividad economica que estoy realizando? me creare una empresa pero no se que actividad economia poner
Jorge:
Si su actuación es personal, es un corredor, donde tendrá que emitir boletas de honorarios por los valores que perciba como remuneración, lo que estará exento de IVA. Con ello, debe realizar el pago mensual de su ppm (14,5% por el año 2025) y en abril del año siguiente pagar el impuesto Global Complementario y las cotizaciones previsionales.
Si lo hace como empresa, emitirá boletas o facturas gravadas con IVA. Debe llevar contabilidad, declarar mensualmente y tributar en Primera Categoría, en general. En el global complementario pagará por los retiros o las utilidades totales, dependiente del régimen tributario de la empresa. Tendrá que pagar patente municipal. Podría utilizar el código 681020.
Estimado Omar, muchas gracias por tener la oportunidad de aclarar estos temas en duda.
Actualmente tengo una empresa, que posee una propiedad en la que se realizan actividades de alojamiento, cabañas turísticas, que está afecta a Iva.
Quiero arrendar la propiedad completa, con todas las cabañas, a un sólo arrendatario, en forma mensual, y no amoblado. Necesito saber si en ese caso esa actividad estaría afecta o exenta de IVA.
Y si fuera exenta me imagino que el paso siguiente sería adicionar en el SII el código de Actividad económica que corresponde a arriendo exento.
A su vez el arrendatario, me imagino, arrendará para alojamiento turístico.
Además tenemos una patente de alcoholes a nombre de nuestra empresa, pero quisiera saber si quien nos arriende puede hacer uso de ella, al ser considerado dentro del canon de arriendo mensual.
Le agradezco por su tiempo y dedicación
Alejandra:
Tiene que revisar algunas cosas, ya que dependerá de cómo esté arrendando el lugar, que estaba habilitado para el funcionamiento. Si lo arrienda con muebles, por ejemplo, con instalaciones de camarotes o camas, veladores, comedores y otros, el arriendo es con IVA.
Por el contrario, si el arriendo solamente son las cabañas, sin ningún mueble, sería un arriendo sin IVA.
La recomendación es modificar la actividad, ya que dejará de funcionar prestando el servicio de arriendo de cabañas (habilitadas), pasando al arrendamiento de inmuebles sin instalaciones o muebles.
En cuanto a la patente de alcoholes, si la arrienda, debe tener un contrato específico, con el cual se debe realizar el trámite de cambio de nombre al arrendatario (no hay traspaso, dado que sigue a nombre de la empresa arrendadora), en la Municipalidad que corresponda.
Estimado Omar: Arriendo hace 10 años un local comercial el cual arrendé en obra gruesa y fui quien terminó el baño, piso, electricidad, etc., sin embargo mi arrendador, una firma de inversiones inmobiliaria que tiene 2o stripcente a lo largo del país, no quiere dejar de cobrar el IVA ni tampoco deja por escrito las razones. Actualmente he dejado de pagar IVA por mi cuenta los ultimos 4 meses y me escriben varias veces al mes amenazando con cobranza judicial. ¿Qué puedo hacer?
Verónica:
Una forma directa sería realizar la consulta al SII, con el contrato de arriendo, donde se debe indicar si cuenta o no con instalaciones que permitan funcionar como local (habilitado), o que tenga muebles. Si no es así, entonces no es procedente el arriendo con IVA.
En todo caso, lo que debe revisar es si ese impuesto es o no un costo para su negocio, ya que es posible que lo pueda utilizar como crédito fiscal (debe revisar con su contador cómo lo está tratando, aun si no ha pagado el total de la factura). Si tiene derecho a utilizarlo como crédito fiscal, al menos financieramente es inocuo, ya que será una rebaja al débito fiscal del período. También si lo uso, tendrá menos justificación para no pagarlo (por ello, revise la situación).
Omar.
Gracias por su respuesta y su tiempo. SII con mi contrato, emitió un oficio donde hace alusion a la ley y al no pago del IVA en inmuebles no amoblados o con algúna instalación para mi negocio, pero no se refirió a mi caso específicamente, aunque les hice llegar el contrato. Soy un centro médico de kinesiología, por lo que estoy exenta de IVA. A pesar de que todo lo hice llegar a mi arrendador, este insiste en cobrarme IVA y demandarme por no pagarlo. No sé qué más hacer. Puede ayudarme?
Verónica:
Lo que insistimos es que no es su actividad, como arrendatario, lo que se califica para definir si el arriendo del inmueble es o no afecto a IVA.
Se debe analizar cuál es la condición de dicho arriendo: si es un inmueble con muebles, está gravado con IVA. Por ejemplo, si el local tiene un mueble en la recepción, sillones, escritorio, por dar algunos elementos, ello sería gravado con IVA. Si el arriendo no tiene incluido ningún mueble, claramente no es gravado con el mencionado tributo y debe denunciar al arrendador por estar aplicando mal la norma, llevando el contrato, las facturas emitidas y realizando la petición específica ante el SII, para que la Dirección Regional realice la debida validación.
Estimado Omar
siempre agradeciendo tus aportes,
Me gustaría consultarle si yo tengo el usufructo de un bien y yo lo doy en arriendo (aplica la rebaja del 11 %)?
Siendo yo el usufructuario y no dueño del bien?
Moisés:
Vamos a tener una propuesta futura de membresía para consultas frecuentes, ya que claramente es otro servicio.
En el artículo 17 de la ley del IVA se refiere a «arriendo», por lo que no incluye a los «subarriendos», siendo necesario ser propietario. El usufructuario es un usuario que no tiene la propiedad del inmueble, por lo que no estaría beneficiado con dicha rebaja.
Puede ver lo indicado por el SII en el Oficio N° 2007, de 16.10.2024, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2024/ley_impuesto_ventas_jadm2024.htm
Estimado don Omar llevo 3 años guardando autos por el dia, de lunes a viernes en un terreno privado habitacional yo pago un arriendo al dueño, se me dejo caer sii y me pide regularizar yo no tengo un estacionamiento yo les cobro arriendo mensual y el recinto es cerrado.
Que debo hacer ?
Jazmín:
Tributariamente, lo que desarrolla es una actividad de arrendamiento de espacios para aparcar vehículos, por lo que incluso estará afecta a IVA por la actividad.
Si bien Ud. está subarrendando, quizás hay que revisar si eso es posible en ese terreno, para lo cual requerirá regularizar permiso municipal, como también revisar el contrato de subarriendo, para ver si ello puede considerarse un subarrendamiento de un lugar sin instalaciones, con lo que bastaría el contrato y el reconocimiento del ingreso mensual y anual (también debe tener claro que ya no es un sitio de uso habitacional, por lo que quizás hasta cambie el destino en la clasificación del bien raíz).
Hola!! excelente artículo¿Alguien sabe qué sucede si un arrendatario no paga cuando el arriendo está afecto a IVA? ¿Esto impacta en la obligación del propietario de documentar y declarar el impuesto, o cambia algo en el proceso? He oído que hay diferencias dependiendo de si el arriendo está afecto a impuestos o no, pero no tengo claro cómo funciona. ¡Gracias por cualquier orientación!»
Francisco:
En general, en el caso de la prestación de servicios, como es el caso del arriendo, el IVA se devenga cuando se percibe la remuneración, por lo que la factura se emitiría sabiendo que se percibe el pago.
La otra forma es que también se devenga, cuando se emite la factura en forma anticipada, siendo el emisor el encargado de enterar el impuesto que procede, de acuerdo a la fecha de la factura, independiente si percibió o no el pago, ya que en este caso el devengamiento cambia.
Estimado Omar:
Con relación a la declaración jurada 1835 tengo algunas dudas. Agradeceré a usted, me pueda orientar.
Un cliente tiene un departamento DFL 2, era para su uso personal, pero por razones laborales pasa mucho tiempo fuera de la ciudad y decidió arrendarlo amoblado. No tiene inicio de actividades de giro arrendamiento, porque no se dedica a este rubro.
Me solicitó la gestión de arriendo y posterior administración, pero no tengo mandato. El propietario firmará el contrato y yo recibiré el canon de arrendamiento.
El inmueble se arrendará solo a particulares, no a empresas.
¿Si es su primera y única propiedad DFL 2 y la arrienda amoblada, debe emitir factura?
¿Como corredora si recibo el arrendamiento mensual, debo realizar la DJ 1835?
¿De estar el arriendo exento de IVA, dónde encuentro esa información?
De antemano muchas gracias.
Bernardita:
Considerando que es un bien acogido a las normas del DFL 2 (es el primero de su cliente), ello le permite tener exención tanto en el impuesto a la renta como en el IVA, aun cuando lo arriende amoblado.
Dado lo anterior, Ud. lo deberá informar de esa forma en la DJ 1835, es decir, que tiene los beneficios como DFL 2, al actuar como corredora.
En el oficio N° 1.452, de 19.07.2024, el SII indica (lo remarcado es nuestro y el documento lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2024/ley_impuesto_ventas_jadm2024.htm):
«Por su parte, el inciso segundo del artículo 1° del DFL N° 2, “a los beneficios para las “viviendas económicas” que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas”.
Conforme lo anterior, a los beneficios incorporados a las respectivas viviendas económicas, por regla general, solo pueden acceder las personas naturales y hasta un límite de dos viviendas.
De este modo, considerando que la persona natural, al asignar las viviendas económicas a su empresa individual, no transfiere su dominio, el que continua en cabeza de la primera, dicha asignación no implica, por sí sola, la pérdida de los beneficios tributarios incorporados al DFL N° 2.
Luego, en la medida que la persona natural titular de la empresa individual se mantenga acogida a los beneficios DFL N° 2 y las rentas de arrendamiento provenientes de las viviendas económicas asignadas a su empresa individual se eximan de IVA por aplicación de lo dispuesto en el N° 7 de la letra E del artículo 12 de la LIVS, en concordancia con el artículo 15 del DFL N° 2, no es aplicable lo dispuesto en el artículo 27 bis de la LIVS.»
Buenas noches don Omar, muchas gracias por su gran aporte.
Tengo una tercera propiedad, la cual la arrendare con muebles en airbnb. Esta propiedad me obliga a iniciar actividades, esta propiedad la compre en marzo 2024 y no recupere el iva. Esa propiedad la financie en 80% a través de un crédito hipotecario (con 10 meses de gracia) y el 20% lo pague al contado. ¿Cual seria el capital correcto a considerar en la iniciación de actividades?. Los muebles los comprare una vez realizada la iniciación de actividad.
Juan:
Como iniciará la actividad como empresario individual, aportando la propiedad y también el saldo del crédito, su aporte de capital es el valor neto entre ambos valores (valor de compra, incluyendo el IVA, menos el crédito hipotecario). Ese neto será equivalente al pago al contado, más algún valor que quera aportar para financiar los gastos y la compra de los muebles.
Recuerde que cuando genere el débito fiscal por los cobros de arriendo amoblado, como es el propietario del inmueble, debe rebajar el 11% proporcional del avalúo fiscal, de la base afecta a IVA, siendo efectivo el pago por la diferencia (cobro menos proporción 11%= base afecta a IVA).
Estimado Omar,
Muchas gracias por su aporte, es de mucha utilidad.
Tengo una pregunta.
Si tengo un contrato de arriendo de un terreno de uso comercial ((10.000 m2) (uso de suelo: deportivo y recreacional)), y mi intención es sub-arrendar algunos espacios de 800 m2 o 1.000 m2 de solamente «tierra» a otras empresas para que construyan su negocio (cancha de tenis o salón de baile).
¿Puedo realizar boleta exenta de IVA? o es afecto?
Mi empresa tiene el giro exento: otras actividades recreativas y de esparcimiento.-
¿Podría realizarlo por ese giro? o se debería solicitar uno nuevo?
Espero me puedas ayudar.
De antemano
Muchas gracias
Max:
Considerando que es arrendatario, no propietario del bien raíz, debe tener la facultad de poder subarrendarlo. Mientras siga siendo un inmueble que arriende sin muebles o con instalaciones, ello no será afecto a IVA, pudiendo emitir documentos tributarios exentos o no gravados, como también, si el contrato de subarriendo es notarial, podría no emitirlos, bastando el recibo de pago o nota de cobro, más el contrato, para respaldar tanto el ingreso para el subarrendador, como el gasto para el arrendatario.
Igual debe tener cuidado con el giro, ya que quizás debería ampliarlo con subarriendo de bienes raíces, ya que será una actividad habitual, pero dejando en claro que son sin instalaciones o muebles, lo que permite seguir exento de IVA. En cuanto al esparcimiento y actividades (no tenemos más datos) recreativas, hay que tener cuidado, ya que no lo vemos como una prestación no gravada con IVA, por lo que revise la situación.
Muy buen día.
Muchas gracias por tan generoso aporte.
Contexto..
Tengo cliente persona natural dueño de una casa habitacional la cual tiene opción cambio uso suelo a comercial, lo cual realizará para poder arrendar a un centro medico…la propiedad tiene 300 mts….por lo que no es dfl2
Consultas
1. Está obligado el cliente a tener que consituir sociedad o iniciar actividades para emitir factura por el arriendo..?
2. Si no es necesario …el cliente que arriende rebaja gastos contra el contrato de arriendo y el propietario lo declara como ingreso en el F22 anual o debe ingresarlo bajo que concepto mensualmente?
Saludos y gracias de antemano por su apoyo
Daniel:
Una cosa es el cambio de destino, pasando de habitacional a comercial. Otra es la situación tributaria, específicamente en el tema del IVA, dado que la propiedad se arrendaría sin muebles, por lo que el ingreso no es gravado con dicho tributo, por lo que no es necesaria la emisión de facturas y por ello tampoco la obligación de iniciación de actividad, quedando con la tributación en base a la renta obtenida, acreditada según contrato, con declaración anual en el form 22. Ello sigue siendo de la misma forma que hasta hoy lo haría si arrendaba la propiedad de uso habitacional (asumiendo que no la arrienda amoblada).
Estimado Omar, muchas gracias por este espacio y por el aporte que usted hace a la comunidad.
Le agradeceré si me puede aclarar los siguiente:
Un socio de una nueva sociedad, completará su aporte con un departamento que es de su propiedad como persona natural y para ello se realizarán las transferencias de dominio correspondientes. La pregunta es, si la empresa que será la nueva dueña decide arrendar la propiedad, debe arrendarlo con IVA siempre o depende si es o no amoblado?? debe emitir factura o boleta?? y por último, debe ampliar su giro para poder efectuar esta actividad??
Muchas gracias
Hugo:
Lo primero es advertir que la mencionada transacción de aporte, es una operación entre relacionados, por lo que si tiene un mayor valor en el aporte, ello estará afecto a impuesto, para el aportante (no se aplica tributación especial, sino la general, por ser entre relacionados).
La sociedad arrendará sin muebles, por lo que esa prestación no está gravada con IVA. Si se arrienda amoblado, deberá estar afecto al pago de IVA, rebajando de la base el 11% del avalúo, en forma proporcional al período de arriendo (diario, semanal o mensual y anual), emitiendo las boletas o facturas. Si no es afecto a IVA, podría no emitir boletas o facturas exentas, si tiene el contrato de arriendo notarial, bastando el recibo de arriendo.
Obviamente, si es una nueva actividad, se debe comunicar la situación al SII, con el registro de un giro adicional al que tiene la sociedad actualmente.
Estimado Omar Reyes
Antes que todo, agradecer el tiempo y la dedicación que ponen en sus publicaciones, lo que nos permite poder entender un poco mas, sobre temas asociados a tributaciones y leyes asociadas a nuestros comercios.
Quisiera hacerle una consulta. Actualmente arriendo 2 oficinas a personas naturales donde realizo junto a otra persona atenciones particulares de Psicologia. Sin embargo quisiera poder sub arrendar los horarios donde no estemos trabajando. Dentro del contrato de arriendo firmado, existe la extensión de poder realizar dicha accion, pero en mis planes esta poder hacer esto bajo una empresa LTDA.
Mis dudas son
Debo actualizar el contrato de arriendo, para hacerlo con la empresa y empezar a solicitar comprobantes como boleta o factura de los arriendos? De ser asi como puedo hacerlo con personas naturales?
Para mis subarrendatarios, debo emitir factura exenta de iva o boleta de servicio una vez paguen su hora o bloque?
Gracias
Allan:
Los arriendos sin muebles no son afectos a IVA; por el contrario, si el arrendamiento o subarrendamiento es con muebles, tendrá que gravar con IVA esos cobros.
Por ello, considerando que Ud. es arrendatario y que habilitó las oficinas, para luego ver la posibilidad de subarrendar, ello es una operación afecta a IVA, por lo que tendría que iniciar actividad para ello. Si el arrendatario ya no será Ud. como persona natural, sino una empresa, los contratos originales se deben modificar a nombre de esa empresa, para que sea la que arriende consultas o boxes habilitados para la atención de público de profesionales.
Por ello, en el contrato de arriendo se debe indicar expresamente que se permite el subarrendamiento. La empresa tendrá un giro afecto a IVA, por el arriendo de consultas médicas, que documentará con la emisión de facturas al momento de cobrar los arriendos, mientras cada uno de los profesionales arrendatarios debe emitir sus correspondientes boletas de honorarios por los cobros que realicen a sus pacientes.
El arriendo de la oficina que la empresa tenga, como sigue siendo sin muebles (asumiendo que los muebles son del arrendatario), basta con el contrato, en lo posible notarial, más el correspondiente recibo de pago, por ser una operación no gravada con IVA, que pagará la sociedad que entregará el servicio de arriendo de consultas.
Estimado Sr. Omar Reyes,
Junto con saludarlo muy cordialmente, agradeceré su respuesta a mis siguientes dudas respecto al asunto siguiente:
A (Soc. Limitada con giro inmobiliario) arrienda a B (SpA de asesorías de contabilidad) una oficina sin inmuebles, mediante contrato de Arrendamiento Notarial. En el contrato de arrendamiento A autoriza específicamente a B para SUBARRENDAR a C (persona natural con inicio de actividades, contribuyente de primera categoría, con giro de construcciones y remodelaciones) una parte de la oficina. B celebró un contrato de Subarrendamiento Notarial con C.
C ingresó la documentación respectiva a la página del SII para tramitar el cambio de su domicilio tributario.
El SII le reparó que B no tiene giro inmobiliario para subarrendar y, además, B debía emitirle a C una boleta o factura por el Subarrendamiento, dado que debía justificar el ingreso por el subarrendamiento, de lo contrario estaría evadiendo impuesto.
¿Por qué el SII le pide que B emita factura o boleta por el subarrendamiento a C, si no hay habitualidad de B, sólo le subarrienda a C, que además consta la autorización en el contrato de arrendamiento?
¿Para este caso, en específico, basta con el contrato de subarrendamiento notarial y un comprobante simple de pago emitido por B a C?
¿Me podría indicar o guiar con la norma y los artículos aplicables a mi caso?
Quedo muy atento a su respuesta,
Saludos cordiales.
Andrés:
Si el contrato de subarrendamiento es notarial, indicando en ello la autorización que entrega el propietario para subarrendar, creemos que al no ser una operación gravada con IVA, se liberaría de emitir los documentos tributarios (factura en el caso específico), bastando el mencionado contrato privado notarial.
Pero es cierto que su ingreso es habitual, ya que mantiene el contrato de subarrendamiento como actividad (no importa que se lo arriende a una sola empresa o cliente), por lo que incluso debería tener una ampliación de giro.
Le puede servir lo indicado por el SII en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_1214.htm
Buenos días estimado. Una consulta : Una vivienda DFL2 dedicada exclusivamente al arriendo amoblado, se debe declarar F29 mensual y pagar IVA?
Ricardo:
Depende de algunas situaciones.
Si esa vivienda es la única que Ud. tiene a nombre personal, estará liberada de pagar impuesto a la renta y estará exenta de IVA, por lo que no debe iniciar actividad ni declarar mensualmente nada. Esto también se da si sólo tiene dos viviendas en las mismas condiciones. Ahora, si la vivienda es la tercera (acogida al DFL 2 que Ud. tiene a título personal), por ella debe iniciar actividad como habitual en el arrendamiento amoblado, emitiendo facturas o boletas y pagando el IVA mensualmente, en el formulario 29.
Pero si se trata de una vivienda que está a nombre de una empresa (no empresario individual), ello es una actividad comercial y no tiene la exención, que a título personal es válida.
Ante todo muchas gracias por toda la info brindada estimado. Tengo una consulta:
Si un contribuyente que se dedica al arriendo de inmuebles amoblado, y por el cual recibió de forma anticipada el remanente de crédito fiscal por la compra del dpto, si al declarar en el F29 mensual un débito fiscal de 0 pesos, dado que luego de rebajar el 11 del avaluo del monto recibido por el arriendo, la base imponible es menor, quedando en 0 de IVA, deberá restituir el monto anticipado del crédito fiscal.
Joel:
Es una pregunta para una prueba en un Magister.
La norma del art. 27 bis, de la ley del IVA, indica que hay que realizar restitución cuando existan ingresos exentos o no gravados.
Por ello, en el caso de la rebaja de la base, donde la operación sigue siendo afecta, pero con un impuesto determinado igual a cero (por que no hay base), en nuestra opinión no procedería generarse una restitución, ya que el contribuyente no tiene ingresos no gravados o exentos, sino un ingreso gravado, pero con tasa cero.
No hemos encontrado alguna respuesta o comentario del SII al respecto, por lo que sugerimos si puede realizar la consulta formal, considerando desde ya el argumento que hemos mencionado, para buscar confirmar que no es aplicable la restitución.
Don Omar , buenas noches , me podría explicar por qué un DFL2 que es primera vivienda , se puede arrendar amoblado y estar exento de IVA ? Le agradecería me pueda indicar la ruta de la norma del hecho grabado que quedaría exento por tal Motivo . Segundo tengo una duda en la publicación , dice que si es arriendo amoblado arrendado a un extranjero está exento de IVA pero después dice que hay que pagar el IVA en el f29 código 713 , sin obligación de emitir documento tributario , está entonces exento o afecto ? Ahí no me quedó claro .
Pablo:
Siempre las exenciones son restrictivas y no generales, por lo que no es bueno considerar situaciones conceptuales que involucren una definición amplia.
En lo referente al DFL 2, se indica en dicha norma, que por los primeros dos inmuebles acogidos a la norma, no se aplicará ningún impuesto, con lo cual en el caso de renta se considera como no renta y en el caso de IVA, se considera exento, por norma expresa, cuando exista una prestación gravada, como es el arrendamiento amoblado (nota: para estar exento, primero debo estar gravado, ya que de lo contrario no me aplica la norma legal).
En el caso concreto de un arrendatario (cliente que solicita el servicio, por ejemplo, de arriendo temporal), si éste es extranjero y el servicio es la estadía (no el arrendamiento amoblado), se aplica una exención específica, que se encuentra en el N° 17 de la letra E del art. 12 de la Ley del IVA que establece que estarán exentos:
«17) Los ingresos en moneda extranjera percibidos por empresas hoteleras y contribuyentes que arrienden inmuebles amoblados registrados ante el Servicio de Impuestos Internos con motivo de servicios prestados a turistas extranjeros sin domicilio o residencia en Chile;»
Todo lo referente al IVA, se declara en el formulario 29, por lo que Ud. puede que tenga operaciones afectas y exentas en forma simultánea, lo que debe declarar mensualmente. La norma es restrictiva: si no cumple los requisitos exigidos, no puede aplicar la exención (debe estar registrado en el SII).
Hola Omar, un gusto saludarte.
Te comento, hace 3 años arrendamos nuestro departamento (única propiedad), con muebles, producto de que nos fuimos a vivir a España.
Para este trámite tomamos los servicios de una empresa de corretaje de propiedades, quien nunca nos habló de ningún tipo de IVA a pagar por nuestra parte.
Nos gustaría corroborar contigo si incurrimos en alguna falta, ya que en una conversación familiar de domingo alguien comentó del tema. Se trata de una vivienda de uso exclusivo habitacional. DFL2. Muchas gracias por tu tiempo.
Antonia:
Si Uds. solo tienen un departamento que está acogido al DFL 2, se salvaron de contingencias, ya que dicho inmueble mantiene un beneficio de considerar como ingreso no renta el valor percibido por arriendo, como también, aunque esté amoblado, estará exento de IVA.
Distinto sería si ese departamento no es un DFL 2 (más de 140 m2 construidos) o si el dueño tiene más de dos de este tipo de inmuebles, ya que, en ese caso, quedará afecto a impuesto a la renta y al IVA, por ser un arriendo amoblado.
Hola Omar, tengo un cliente extranjero que arrendó su departamento Dfl2 amoblado hace 3 años más estacionamiento y bodega ( el contrato no divide los valores) , no sabia que tenia que pagar IVA en su momento. El contrato era anual, los
arrendatarios se acaban de ir y el está confuso y no sabe que hacer. Que me aconsejas?. Gracias de antemano.
Geraldine:
Si el departamento es DFL 2, a nombre personal, sin importar si es un nacional o un extranjero, tanto para efectos de impuesto a la renta como del IVA, no pagará impuesto. Esto es por tener un solo departamento (pueden ser hasta dos por persona), acogido a las disposiciones del DFL 2.
Por ello, vuestro cliente no está con problemas, demostrando que el ingreso percibido proviene de una vivienda acogida a las disposiciones del DFL 2. Lo que sí debe revisar, es la situación de tributación en el país en que reside, ya que ahí no vale la exención chilena, debiendo incluir la renta en su declaración.
Si fuera el tercer departamento, acogido al DFL 2, la franquicia no se aplicaría y tendría que pagar IVA por el arriendo amoblado y declarar la renta percibida como ingreso afecto, en éste caso, a impuesto adicional, por no ser residente.
Buenas tardes. Se agradece de antemano el trabajo de realizar estas mini asesorías a la comunidad de forma desinteresada. Tengo una pequeña consulta sobre si se debe declarar los ingresos de arriendo. Las dudas surgen por varios motivos.
Con dos hermanos queremos comprar una casa mediante algún tipo de sociedad. Es una casa antigua, años 20, que ni siquiera requiere recepción final dada su antigüedad. Por metros cuadrados debería calificar como DFL2 (menor a 140m2) pero no sabemos si corresponde o no dada su antigüedad. Es una propiedad habitacional en este momento.
Con estos hermanos, y otro más, tenemos una propiedad conjunta habitacional recibida en herencia, no DFL2 dado su tamaño.
Dos de estos hermanos tenemos microempresas con actividades de primera categoría, uno como sociedad limitada, el otro como empresa personal.
Si compramos esta casa como una sociedad formada exclusivamente para estos efectos, y luego la arrendamos habitacionalmente (sin muebles), ¿está afecta a algún tipo de declaración anual o pago de impuestos? Además, cómo habría de hacerse, ya que dicho canon de arriendo sería dividido en tres partes, para los tres beneficiarios. Dos de los cuales tienen a su vez actividades de primera categoría.
¿Y si la arrendamos para una actividad comercial sin atención de público? Mismas consultas.
Muy agradecido.
Rodrigo:
Como la adquisición de inmueble (casa) es con fines de explotarlo comercialmente, vía arriendo de espacios habitacionales, sin muebles, teniendo presente que será varios los dueños, es una buena opción crear una empresa, que sea la que adquiera el activo y desarrolle la actividad, que declarará en base a sus ingresos por arriendo, rebajando los gastos generados por las actividades que desarrolla, más la depreciación de la construcción. Eso determinará un resultado anual que estará afecto a impuesto de Primera Categoría y cuando los dueños de la sociedad realicen retiros, pagarán el impuesto Global Complementario, dándose de crédito el impuesto pagado por la sociedad (menos un 35% de restitución, por estar en el sistema general de la letra A), del art. 14 de la Ley de la Renta).
Si el bien cambia de destino, no siendo ya habitacional, aparte de modificar la base afecta a contribuciones, tendrá el mismo tratamiento ya comentado para la sociedad y sus socios.
Estimado Omar, antes que nada gracias por tu espacio.
tengo una tremenda duda, si una empresa es dueña de 2 departamentos, los cuales destinará al arriendo sin amoblar. Sus ingresos estaran exentos de iva, por lo tanto el iva que pago por la compra de los 2 departamentos paso al costo, y no hay iva credito…..
Sin embargo al año se da cuenta que el negocio no es arrendar sin iva, sino que arrendará amoblado…..como se puede saber si tiene derecho a recuperar ese iva que se fue a costo, para rebajarlo o pedir la devolucion del 27 bis
gracias de antemano.
Alvaro:
No puede volver a recuperar el IVA pagado, al momento de la adquisición, considerando que en ese momento NO tuvo derecho a uso del impuesto como crédito fiscal, considerando que la actividad a la cual estaban destinados los bienes adquiridos, no era afecta a dicho tributo.
No se puede revertir esa situación, más aún si en ese momento su giro era el arrendamiento sin muebles.
Buenas, tengo una duda, si se arrienda un departamento el cual está en calidad de habitacional, si se pasa a comercial, ya que el departamento se utilizará como punto de ventas, pero no se encuentra amoblado en si, solo con el baño (inodoro, tina), estaría afecto a IVA?
Lo otro si arriendo comercial, después puedo pasar al arriendo habitacional?
Fernanda:
Si Ud. cambia el uso del inmueble, aparte de tener quizás un incumplimiento en el Reglamento de la Comunidad habitacional, ello debe ser una cambio para todos los efectos, es decir, cambia su tasación, el valor de las contribuciones y claramente debe tener la autorización de la Dirección de Obras y también de otras reparticiones municipales, dado que puede que no esté autorizado el funcionamiento de una bodega o local comercial en una instalación habitacional. Debe averiguar, dado que podría estar funcionando en forma ilegal.
Buenos dias Omar, Una empresa manufacturera cuyo domicilio tributario (Huechuraba) es subarrendado, cuenta con galpones de producción y bodegas de almacenamiento y despacho, está cerrando negocio con su principal proveedor de Materias primas, quien es una comercializadora (domicilio tributario oficina en Las condes), se dedica a la importación de materias primas y venta en el mercado local de estas. Con el objetivo de controlar stock y mantener su disponibilidad de materias primas, la Manufacturera pone a disposición un galpón dentro de sus dependencias para Comercializadora para ir depositando las materias primas importadas y a medida que Manufacturera lo requiera se entrega las m.primas mediante la respectiva emisión de Factura de Venta por parte de la Comercializadora a la Manufacturera.
La Comercializadora no tendrá personal dependiente en esta bodega, el servicio de descarga, recepción y traslado interno de las m.primas lo hará la empresa manufacturera.
1.-¿El uso de la Bodega por parte de la comercializadora amerita un contrato de subarriendo de inmueble o estamos frente a un contrato de almacenaje y distribución donde la Manufacturera deberá ampliar giro para facturar afecto el servicio?
2.- ¿Cuándo el arriendo o uso de una bodega donde si bien no tengo empleados despacharé desde allí ventas a mis clientes, se convierte en un domicilio tributario que debe ser informado a SII como sucursal?
3.- ¿Si ambos contribuyentes insisten en establecer un contrato de subarriendo de bodega, ambos son contribuyentes de Iva, y por el tema de la proporcionalidad para el arrendador si la bodega cuenta o se pone a disposición del arrendatario bienes muebles como grúa, apiladores de cajas, escritorio y computador, puede quedar afecto a iva el contrato de arriendo?
Si deciden que el contrato de subarriendo sea sin muebles, el arrendador 1 categoria renta efectiva contabilidad completa, está obligado a emitir facturas exentas? o bien puede ser una Renta mensual en virtud de contrato notarial, para disimular el registrio de compra venta SII la proporcionalidad?
Agradezco de antemano
Mauricio:
La consulta creemos que amerita una consultoría específica, para conocer más antecedentes y ver claramente si hay o no prestación de servicios.
Vemos que es de interés del comprador (la empresa manufacturera), que su proveedor disponga materias primas en función del uso que se requiera, para lo cual podría tener un contrato de consignación, en cuyo caso el control y uso de las materias primas serían de cargo de la manufacturera, lo que incluso podría ser en forma gratuita o remunerada o incluso podría ameritar un descuento en el cobro de dichas materias, dado que hay acciones de control y bodegaje que se harán en las dependencias del comprador.
Tanto el comprador como el vendedor, tendrán que tener estos productos absolutamente controlados, para facturar por los materiales que dentro del período mensual han sido utilizados, lo que debe estar abierto a una revisión en cualquier momento, por ambas partes, como también por el SII. También hay que tener cuidado con los riesgos, que debe estar cubiertos con los respectivos seguros (robo, incendio, inundaciones, etc.).
Estimado Omar, y respecto a contrato de Consignación, puede configurarse de tal forma que se establezca un depósito de las existencias, con supervisión cuando quiera la comercializadora sin que haya un contrato de arriendo de inmueble, y donde la comercializadora puede generar Facturas de venta afecta(33) a medida de que la manufacturera vaya ocupando las existencias? para evitar operar con Liquidaciones Factura, ya que son documentos complejos y no tenemos la experiencia de operar con ellos.
Mauricio:
El caso planteado no está en el mandato donde se hace obligatorio la emisión de una Liquidación Factura, ya que no se vendería por cuenta del mandante.
Por ello, debe acordar un contrato de consignación, indicando ahí el procedimiento de control de los traspasos, para que se emitan los documentos que procedan por las ventas que se concreten por el uso de los bienes, en cada período mensual. También se debe indicar el procedimiento de control y validación de uso.
Hola Omar, te dejo el siguiente caso. Un terreno ubicado en un sector turístico no cuenta con ningún tipo de instalaciones y es arrendado a una empresa que desarrolla un proyecto turístico con construcciones que pueden retiradas al momento del término del contrato. Según lo estudiado este tipo de arrendamiento es exento de IVA, pero me queda la duda en relación a lo indicado en la resolución 53 del 2021 que señala: «si con posterioridad a la celebración
del contrato se construyen instalaciones que por su naturaleza son de propiedad de la
arrendadora, pasarán a formar parte integrante del inmueble, y por ende del contrato de
arrendamiento, configurándose desde ese entonces el hecho gravado». En este caso al finalizar las obras este contrato pasaría a ser AFECTO a IVA ?? Podría argumentarse que al cabo del término del contrato de arriendo las construcciones realizadas pueden ser retiradas por la arrendataria, seguiría siendo EXENTO de IVA?? Esto debería quedar definido en el contrato de arriendo respectivo?? Muchas Gracias.
Eduardo:
Estoy de acuerdo con lo indicado en la Resolución 53/2021, ya que claramente si el dueño (arrendador) habilita el inmueble que originalmente era sin muebles o sin instalaciones que permitan el ejercicio o desarrollo de una actividad, adicionando nuevas instalaciones, ello hace cambiar el hecho gravado, pasando a ser un arrendamiento afecto a IVA.
Parece que en la consulta hay un error referido a la calidad que tiene cada parte: si las nuevas instalaciones son del arrendador, que es el dueño, entonces se grava con IVA, aun si tales adiciones posteriormente pasan a dominio de la arrendataria, al término del contrato (en algún momento son de la arrendadora por lo que se genera el nuevo hecho gravado).
Distinto es el caso si las instalaciones son realizadas por la arrendataria, en cuyo caso nunca son de propiedad del arrendador, mientras esté vigente el contrato. Si al final del contrato, dichas instalaciones pasan a dominio del arrendador, ello no cambia el hecho gravado previo de arrendamiento sin muebles o sin instalaciones.
Hola Omar,
Tengo una situación similar a Eduardo, pero hay una construcción habitacional, con 2 bodegas y piscina.
Arrendé mi casa en el campo (suelo agricola), terreno de 1 ha., y autoricé al arrendatario a realizar ciertas modificaciones (específicas), y a subarrendar o facilitar estas modificaciones (psicina).
Pero esto escaló un poco más, esta instalando prácticamente un centro turístico, en el recinto de la piscina, hizo camarines, habilitó un espacio tipo cafetería, puso un letrero en el acceso a la parcela, y hace constantemente publicidad en redes, en definitiva le esta dando uso comercial al terreno y a la piscina, no a la casa.
Que me queda por hacer?, tendré algún problema legal con SII cuando fiscalicen la propiedad?
Tengo que hacer modificaciones del suelo? alguna otra orientación???
Muchas gracias por tu tiempo.
Hernán:
En su caso, el bien raíz claramente ya no es habitacional o agrícola, sino que tiene un uso comercial. Ello debería significar el cambio de destino.
Sugerimos acercarse a la Municipalidad y/o al SII, para regularizar la situación, más aún ella ya debería estar al menos en proceso de revisión, ya que el arrendatario debe estar tramitando su patente comercial, con las actividades que desarrolla.
Hola,
Muchas gracias por dedicarle tiempo a aclarar estos temas que son muy complejos para quienes no somos ni contadores ni tributarios 🙂
Al respecto me gustaría me orientaran con lo siguiente.
Tengo un negocio con giro de supermercado y hace poco compramos un local comercial nuevo el cual fue gravado con IVA. Si bien el local fue pensado para abrir un nuevo punto, pero por ahora hemos decidido arrendarlo durante algunos años. El local como indique es nuevo por tanto esta vacío. La pregunta que me surge es que si puedo o tengo que arrendarlo con IVA a pesar que esta vacío, dado que estoy aprovechando el IVA de la compra?…Para poder arrendarlo tendría que abrir un nuevo giro de arriendo?…entiendo que si aperturo este giro el SII fiscaliza para ver si inmueble esta amoblado o no, por ende podría autorizar documento afecto o exento…y que ocurriría si SII me dice que no puedo emitir factura afecta y autoriza solo exenta, entonces implicaría que tampoco podría usar el IVA crédito de la compra del local…espero haberme explicado bien….desde ya muchas gracias!!!
Claudio:
Considerando que al momento de adquirir el bien raíz, con el objeto de ampliación de su negocio, ello generó el derecho a uso del IVA pagado como crédito fiscal. Sin embargo, por otros hechos posteriores, el local no se destina al objetivo de abrir una sucursal, pero la generación de ingresos no es afecto a IVA, dado que se trata de un arrendamiento sin muebles. Ello, en nuestra opinión, si han pasado varios meses desde la compra, donde claramente no prosperó el destino pretendido inicialmente (pero no se descarta en el futuro), el crédito no se pierde y sigue siendo un uso pertinente (lo que habría que demostrar en algún momento ante una fiscalización), pero sí ello generará que si hay una futura venta del inmueble, ello será afecto a IVA.
Ahora, lo ideal quizás sería realizar una habilitación del local, incluyendo muebles, con lo cual la operación de arriendo estaría afecta a IVA, evitando cuestionamientos. Creo que eso es lo que debería eliminar cualquier contingencia, razón por la cual quizás sea una forma de planificar el negocio de arrendamiento.
Gracias Estimado!, con respecto a la habilitación del local hay algún requisito minimo sobre el equipamiento, deben ser muebles nuevos?, exigirán las facturas de compra o puedo reutilizar muebles usados?…que tan rigurosa es la revisión del SII?…quedara al criterio del fiscalizador si el estima que esta amoblado o no?…bueno muchas gracias.
Claudio:
La operación debe ser real, es decir, Ud. debe acreditar que cumple los requisitos para clasificar el arriendo como amoblado del local.
Por ejemplo, la instrucción del SII en la Circular 37/2020 indica:
«Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá, a lo menos, contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.»
En la Resolución N° 53/2021, el SII indica:
«Así, también a modo ejemplar, si el arrendamiento recae sobre un local para la atención de público, se entenderá que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial si incluye, a lo menos, un mesón para atención, estantes o bodegas para guardar los productos y vitrinas, repisas u otro tipo de implementación para la exhibición de ellos.»
Los bienes muebles que se destinen al inmueble, pueden ser nuevos o usados, pero debe demostrar su disponibilidad, como también en el contrato de arrendamiento deberán quedar individualizados.
Muy agradecido por tus respuestas, me quedo super claro el tema!
Estimado, muy agradecido por el tiempo que dedican en ayudar a la comunidad. Estoy comprando un conjunto de cabañas amobladas para arrendar en la playa. Somos dos socios, pero el banco solo me da el crédito de fines generales a mi. Vi que en los comentarios se sugiere crear una sociedad y a través de esta facturar los arriendos, pero como podría rebajar los gastos de esta? y por cierto, que tipo de sociedad para arrendamientos nos recomendaría?. muchas gracias desde ya!
Claudio:
En general, la parte societaria debe reflejarse en vehículos legales que sean incluso sobrevivientes a los socios, ya que hay que ponerse en todas las posibilidades. Por ello, nuestras recomendaciones están orientadas a que tomen las precauciones, para que así el negocio continúe incluso si falta uno de los socios, cosa que sería muy difícil si el negocio estuviera en una «comunidad de hecho», donde está todo a nombre de un socio y que el otro participa por un acuerdo.
En esa situación, quizás lo que hay que lograr con el banco es que acepte la entrega del crédito a la sociedad, con el aval personal del socio que tiene capacidad financiera. Así, la compra la haría la sociedad, con el aval del socio, pero todo lo relacionado con la operación de compra, habilitación y funcionamiento del servicio de arriendo, estará en la sociedad, que será el vehículo comercial que ambos socios potenciarán (incluso ahí también ayuda a que ambos sean representantes legales o que firmen en conjunto con un tercero; también vean la situación si uno se ausenta, para que la sociedad siga funcionando, incluyendo la cláusula que la sociedad continúa con los herederos, en caso de fallecimiento de alguno de Uds., dado que no son superhéroes).
El tipo de sociedad dependerá de la forma en que Uds. quieren planificar el negocio: puede ser una sociedad limitada; también podría ser una sociedad por acciones. Quizás lo más inmediato es que sean sociedad limitada, pudiendo en el futuro cambiar a SpA, cuando sean más viejos y quieran incorporar a sus descendientes, por ejemplo, o a nuevos socios inversionistas.
Muchas gracias. Solo consultar: en caso que el crédito me lo otorguen como persona natural, que figura societaria debería establecer para llevar los intereses del crédito por la propiedad a gasto?, siempre agradecido !
Claudio:
La única opción es utilizar la ficción del «empresario individual», aportando a dicho ente tanto el bien como la deuda. Ello se contabiliza y controla en la contabilidad (hay que realizar el inicio de actividad en el SII y obtener patente municipal). Recordar que si hay arriendo amoblado, por los bienes que sean beneficiados por el DFL 2 (dos por contribuyente persona natural), no es procedente el uso del IVA como crédito fiscal, ya que estarán exentos de IVA y no pueden utilizar el IVA pagado al comprarlos (ello será parte del costo).
No puede traspasar ese crédito financiero a una entidad societaria, ya que requeriría la autorización del banco acreedor, por el cambio de deudor.
Sólo agradecer…
Estimado don Omar , siempre lee sus valiosos aportes, tengo una consulta respecto de una empresa agrícola que posee una bodega y arrienda un espacio dentro de esta para acopiar materiales.
No me queda claro como definir si la bodega permite el desarrollo de una actividad comercial o industrial.
Si la bodega tiene un escritorio y un computador, una grúa, energía eléctrica aun cuando solo se arriende el espacio físico estos elementos seran «suficiente» para que quede afecto a IVA?
Pamela:
Debe analizar lo indicado por el SII en la Circular 37/2020, que en la parte pertinente señala:
«Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae sobre una oficina, el inmueble contará con mobiliario suficiente si, a lo menos, incluye un escritorio, una silla y cualquier mueble adicional para el archivo, custodia de documentos o para el uso de oficina, como una mesa para reunión, apoyo de computadores o impresoras u otros que tengan esa finalidad.
Finalmente, tratándose de inmuebles que a la fecha de celebración de un contrato de arriendo cuenten con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se deberá tener presente que las instalaciones y maquinarias deben ser suficientes para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Ello implica que el gravamen se aplica cumplido ese mínimo requerido.
Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá, a lo menos, contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.
El Servicio de Impuestos Internos, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones particulares que darán origen a la configuración de este hecho gravado.»
En la Resolución N° 53/2021, se indica:
«b. Inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial: dichos elementos deben permitir, por sí solos o de modo preponderante, el desarrollo de alguna actividad específicamente comprendida en el artículo 3° del Código de Comercio o que verifique el concepto señalado en el artículo 6° del Decreto Supremo N° 55 de 1977, Reglamento de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
Para estos efectos no se considerarán aquellas instalaciones comunes a toda edificación, por ejemplo, las que son de uso común, como estacionamientos, servicios higiénicos o servicios de aseo. Así, también a modo ejemplar, si el arrendamiento recae sobre un local para la atención de público, se entenderá que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial si incluye, a lo menos, un mesón para atención, estantes o bodegas para guardar los productos y vitrinas, repisas u otro tipo de implementación para la exhibición de ellos.»
Dado lo anterior, en el mencionado arrendamiento tendría dos situaciones: uno el arrendamiento del inmueble, que al estar destinado a bodega, si no tiene las instalaciones para funcionar como tal (estanterías por ejemplo), aun cuando tenga un escritorio y un computador, ello no es propio de la función de bodega, por lo que no estaría gravado con IVA. Pero el arrendamiento de un bien mueble, como sería la grúa, que no es parte del local, ello sí sería afecto a IVA.
Estimado:
Junto con saludar, quisiera consultar respecto de la obligación de pagar el IVA en un arriendo de bien inmueble amoblado como persona natural por el cual no se tuvo derecho al IVA CF ni en la adquisición (es una herencia) ni en la compra de los muebles.
¿Cómo arrendador estoy obligado a pagar IVA DF aunque no haya tenido derecho al IVA CF?
Muchas Gracias.
Saludos
Jorge:
La actividad de arriendo amoblado de inmuebles es gravada con IVA, por lo que si Ud. la realiza, debe iniciar actividad y emitir la correspondiente documentación afecta a IVA, rebajando lo asociado al terreno para el cálculo de la base imponible afecta a dicho tributo (11% del avalúo proporcional al período arrendado). Lo anterior es válido sin importar si Ud. adquirió la propiedad con o sin IVA, dado que lo que se grava es el ingreso obtenido, por ser el arriendo de un inmueble amoblado.
Por otra parte, si se trata de una propiedad que está con el beneficio del DFL 2 (dos unidades por contribuyente), ello mantendrá una exención especial, no siendo gravada con impuesto de IVA, aún cuando se arriende amoblada. Puede ver lo indicado por el SII en el oficio N° 1.017, de 23.05.2024, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2024/ley_impuesto_ventas_jadm2024.htm
Estimado:
Muchas gracias por su respuesta. solo me queda una duda respecto del articulo 12 letra E N° 11 de la LIVS que indica lo siguiente:
El arrendamiento de inmuebles, sin perjuicio de lo dispuesto en la letra g) del artículo 8º y los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, siempre que en la adquisición de los bienes objeto del contrato que haya precedido inmediatamente al contrato de arriendo, no se haya recargado impuesto al valor agregado por tratarse de una venta exenta o no afecta.
¿sigue vigente esta exención? porque de ser así, seria relevante el hecho de que no se haya soportado IVA en la compraventa.
Saludos Cordiales,
Jorge:
El arrendamiento de inmuebles está exento, no así el arrendamiento amoblado. Tampoco tiene esa exención un contrato de arriendo con opción de compra.
Eso es lo que está indicado en la norma referida, que nada indica de la condición de compra. Dicho de otra forma, si Ud. arrienda un inmueble, independiente si lo compra con IVA o no gravado, quedará exento de IVA. Pero si lo arrienda amoblado, no es aplicable dicha exención, como tampoco si tiene un contrato de arriendo con opción de compra.
Estimado Omar,
En primer lugar agradecer el espacio y su gran disposición en resolver consultas para aquellos que no tenemos formación en lo tributario ni contable.
Quiero preguntar por el siguiente caso: tengo dos sitios eriazos a los cuales edificaré una oficina en c/u (por lo que cambiaré sus destinos a uso comercial). Mi intención inicial es arrendar estos inmuebles no amoblados. Las preguntas que me surgen son:
1) Al ser inmuebles no amoblados para uso comercial, deberé emitir factura exento de IVA o bastaría entrega de papeleta/comprobante si el contrato de arriendo fue firmado ante notario?
(no he iniciado un giro del tipo arriendo de bien inmueble, pero sí cuento con el giro cód 772900 Alquiler de otros efectos personales y enseres domésticos).
2) ¿Recomienda que inicie un giro nuevo?
3) Todo trabajo relacionado a construcciones, compra materiales, profesionales ejecutores para instalar estas oficinas, lo adquiriré con factura/boleta para rendirlos como gastos… consulta, a qué giro solicitar la facturación? Es aquí donde debo iniciar un nuevo giro para validar la facturación o es imprescidible/rectificable a posterior?
Gracias de antemano,
Saludos cordiales
Lina:
Creo que en su caso sería ideal tener una empresa para el desarrollo del negocio. A dicha empresa aporta los sitios y luego construye. Así tendrá en la empresa todo el control de la construcción, como también en el futuro de la operación de arriendos.
Estimados:
Quisiera saber si el arriendo de un box aunque se cobre por porcentaje según las ventas del arrendatario sigue siendo una actividad de arriendo de inmueble, o pasa a ser actividad de comisionista.
Saludos cordiales
Benjamín:
La prestación realizada es el arrendamiento de un inmueble, no la de un servicio de intermediación, aun cuando la forma de determinar la remuneración sea un porcentaje de las ventas realizadas en dicho lugar físico (la persona arrendadora no interviene en ninguna operación de venta del arrendatario).
Omar, excelente sus aclaraciones le comento nuestro caso:
Somos una Fábrica 1era Categoría renta efectiva contab completa afecta a Iva, somos arrendatarios del inmueble donde estamos emplazados el cual cuenta con varios galpones de producción y, hemos habilitado un galpón como bodega de Productos terminados, cuenta con Racks-estanterías y un escritorio con PC para atender los despachos.
Un nuevo cliente muy importante que a la vez nos financiará, necesita que le subarrendemos bodega o parte de ella para almacenar ahí los Productos que él nos vaya comprando para luego despacharlos él a clientes finales.
Nos solicita un contrato de sub arriendo de bodega y me surgen las siguientes dudas:
1.- Somos contribuyentes de Iva, no queremos caer en la proporcionalidad de Iva común, se debe detallar en contrato que la bodega a subarrendar cuenta con Racks-estanterías, escritorio Pc y también Grúa horquilla a disposición.
Si en el contrato de subarriendo solo se menciona Bodega, se tomará como exento de Iva?
2.- Se puede hacer un contrato de servicio de almacenamiento y logística afecto a Iva?, sin tener que subarrendar inmueble…me cuesta definir la diferencia legal
Agradezco sus comentarios al respecto
Mauricio:
Por definición práctica y también como nuestra recomendación, el aspecto tributario es una consecuencia, no un fin.
Por ello, el contrato debe ser la prestación real. Por ejemplo, no vemos un servicio de logística ni almacenamiento, si la operación es realizada directamente por el arrendatario, con su personal. Se desprende de lo que comenta, que es solamente el arrendamiento de un espacio habilitado para el almacenaje de productos, es decir, tiene muebles como los racks, las estantería, escritorio y adicionalmente, la entrega de un vehículo.
En concreto, sería un servicio de arrendamiento de un espacio con muebles, afecto a IVA. Si es habitual, debería ser un nuevo giro de la empresa, comunicándolo al SII, lo que se acreditará con el contrato de arriendo.
Lo que además debe validar, en el aspecto legal, es si su contrato de arriendo permite el subarrendamiento, lo cual debería ser incluido específicamente por el arrendador, para que el contrato de subarriendo sea válido y pueda incluso permitir el domicilio de un tercero en dicho inmueble (el subarrendador), que lo destinará a bodega, debiendo incluirlo formalmente como domicilio ante el SII, con lo cual acreditará los movimientos, la emisión de documentos tributarios, los seguros, etc.
Estimado colegas, muchas gracias como siempre por su ayuda, recurro a uds. para clarificar algo que me ha sido dificil de entender.
Actualmente tengo un cliente persona natural con 6 propiedades en arriendo, este año hicimos su declaración de renta pero el paga impto. Gl. complementario con tasa máxima por sus ingresos (40%), por lo tanto, esos ingresos por arriendo pagaron dicha tasa, queremos traspasar esa propiedad a un EI (empresario individual) y tengo las siguientes dudas:
– ¿Debe hacer algún documento legal notarial para asignar sus propiedades al E.I.?
– ¿El traspaso de P.N. a E.I. estaría afecto a IVA?
– ¿En el SII se hace alguna petición administrativa informando esta asignación?
– ¿ Los créditos hipotecarios de algunas propiedades se pueden utilizar como pasivos en el E.I.?
Desde ya muchas gracias por su tiempo, sabiduría y paciencia.
Víctor:
El cambio lo deben analizar bien, ya que hay pros y contras, que no son menores.
Partamos por los pros:
Efectivamente, se puede formar el empresario individual, asignando los bienes y sus pasivos, a la contabilidad, donde se requiere formalizar el inicio de actividad. Claramente, pasará a ser un contribuyente del 14 A, dado que estará destinado a la explotación de bienes raíces. Tendrá el control de gastos, que los podrá rebajar de los ingresos por arriendo, entre lo cual estará el pago de intereses por los créditos, las asesorías, la patente municipal, las comisiones y otros gastos, es decir, dejará de pagar impuesto sobre el ingreso de arriendo, sino sobre el resultado neto. La asignación es sólo el registro contable, no requiriendo ningún documento legal, pero si así lo reconoce, ya será un bien que debe estar en la contabilidad, formando parte del patrimonio de la ficción tributaria del Empresario Individual (EI). En cuanto al IVA, dependerá si los arriendos son o no con muebles (en la asignación no hay IVA, salvo que sea directamente el momento en que adquiere el bien, donde aparecerá el crédito si su actividad es arriendo amoblado).
En contra tiene el costo de la patente municipal, como también la situación de la pérdida de los beneficios del DFL 2, si proceden, como también de la tributación especial cuando se venda un inmueble, que tributará en el régimen general (no tendrá rebaja de las 8.000 UF, ni pagará el impuesto único, que es sólo para personas naturales sin contabilidad).
En cuanto a traspasar los bienes a una institución distinta como una EIRL o cualquier sociedad, considerando que ya no es una ficción tributaria, sino una venta vía aporte, ello puede detonar la facultad de tasación, dado que será una operación relacionada.
Por último, quizás hay una vía que debe evaluar, donde sólo traspasar al EI la actividad de arriendo, sin los inmuebles y pasivos, con lo cual en la contabilidad quedarán los ingresos y los gastos asociados (reparaciones, comisiones, gastos de asesorías), que se rebajarán del ingreso, pudiendo tener una base menor (no puede pasar el costo de los créditos, ya que no traspasará el activo). El capital propio también será menor y no perdería las ventajas de la tributación especial en caso de venta, ya que el bien no estaría «contabilizado» en el EI.
Muchas gracias Omar por su detallada explicación de mi situación y sus pros y contra. Ahora bien, me quedan 2 dudas de su análisis:
En cuanto al traspaso de bienes a una EIRL o SPA, al ser una operación relacionada, quedaría afecto a IVA ese aporte de capital?
Con respecto al ultimo punto de traspasar solamente el giro al E.I., como acredito mi actividad comercial?, tendré que hacer un comodato de la Persona Natural al Empresario Individual para poder utilizar las propiedades y arrendarlas? porque en ese caso, el E.I. tendrá ingresos y costos del giro y la Persona Natural podría seguir aprovechando el beneficio del Art. 55 Bis en su Gl. Compl.
Víctor:
Como persona natural, no está afecto a IVA en el traspaso vía transferencia del inmueble (no es una operación habitual y no es un activo fijo por el cual pudo haber utilizado como crédito fiscal el IVA al adquirirlo).
En cuanto al traspaso, la contabilidad no lo registra como activo, con lo cual estará sólo el registro de los ingresos por uso, no estando como activo fijo el bien (no podrá rebajar ningún gasto asociado a contribuciones y también depreciación ni los intereses del pasivo). Nota: No es válido un contrato conmigo mismo.
Hola!. Gracias por tus respuestas. Tengo tres locales comerciales en arriendo que actualmente incrementan mi IGC. Estaba evaluando la opción de crear una empresa tipo SPA con la actividad 681012 Compra, Venta y Alquiler de inmuebles NO amoblados y llevar todo independiente. Como parte de los Pro y los contra aparece el tema de la posible venta en el futuro. Entiendo que si en algún momento vendo un local como persona natural no debería pagar IVA, pero si lo hago como la empresa si debería hacerlo… lo que no es menor. Estaba pensando como parte de la constitución de la empresa incluir el aporte de los inmuebles, desconozco si existe alguna forma de que si en el caso que quiera vender en el futuro, regresar los inmuebles a la persona natural sin pagar IVA.
Alfredo.
Alfredo:
Duplicó la consulta.
Hola!. Gracias por tus respuestas. Tengo tres locales comerciales en arriendo que actualmente incrementan mi IGC. Estaba evaluando la opción de crear una empresa tipo SPA con la actividad 681012 Compra, Venta y Alquiler de inmuebles NO amoblados y llevar todo independiente. Como parte de los Pro y los contra aparece el tema de la posible venta en el futuro. Entiendo que si en algún momento vendo un local como persona natural no debería pagar IVA, pero si lo hago como la empresa si debería hacerlo… lo que no es menor. Estaba pensando como parte de la constitución de la empresa incluir el aporte de los inmuebles, desconozco si existe alguna forma de que si en el caso que quiera vender en el futuro, regresar los inmuebles a la persona natural sin pagar IVA.
Alfredo.
Alberto:
Adicionalmente, al momento de aportar los bienes a la nueva empresa, el SII podrá tasar el aporte, ya que la empresa en formación se entenderá relacionada, con lo cual tampoco puede utilizar la tributación especial para no habituales.
Quizás debería evaluar solamente realizar la actividad de arriendo de locales, como empresario individual, sin aportar los bienes, con lo cual podría controlar el flujo de ingresos y gastos solamente, pero no registrar como activo los bienes raíces, lo que mantendría a nivel personal. Esto lo tiene que evaluar y sustentar bien, cumpliendo con ello la posibilidad de declarar la renta efectiva, demostrada con contabilidad, por la operación y no por la tenencia de los bienes en el activo.
Hola buenas! Un arriendo de sala de ensayo musical (sin boleterias ni asientos etc no habilitada para eventos) está afecto a iva?
Joaquín:
Si tiene todas las instalaciones para la mencionada actividad (ensayo musical), sería un bien amoblado, más que tenga instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial, es decir, igualmente está dentro de lo gravado en la letra g) del art. 8° de la Ley del IVA.
En la Circular N° 37/2020, al respecto se indica el tema de la actividad, pero también se define que se debe entender por bien amoblado:
«La Ley agrega un párrafo final a la letra g) del artículo 8°, según el cual, para calificar que se trata de un inmueble amoblado, en el caso de un inmueble destinado a la habitación, el inmueble deberá contar, al momento de celebrarse el respectivo contrato, con bienes muebles que sean suficientes para su uso, lo cual implica que el inmueble cuente con el mobiliario mínimo que permita al arrendatario darle
tal destino.
…
Finalmente, tratándose de inmuebles que a la fecha de celebración de un contrato de arriendo cuenten con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se deberá tener presente que las instalaciones y maquinarias deben ser suficientes para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Ello implica que el gravamen se aplica cumplido ese mínimo requerido.»
Por ejemplo, asumiendo que puede tener asientos y muebles especiales destinados a ser utilizados por el arrendatario, micrófonos y amplificación, control de sonidos, equipos de reducción o medición del impacto acústico, etc., vemos que se cumpliría la definición de un bien amoblado, cuyo arriendo sería gravado con IVA. Esto lo amplía la Resolución 53/2021, que también indica al final lo siguiente:
«3° Aquellos contribuyentes que se encuentren en situaciones particulares, podrán solicitar al Servicio de Impuestos Internos que califique si tal situación contiene los elementos de suficiencia que dan origen a la configuración de este hecho gravado.»
Estimado Omar,
Tengo un local comercial que he comenzado a arrendar semi amoblado, por lo que he leído tengo que pagar iva. Ahora si la empresa que lo arrienda lo va a subarrendar, mi consulta es si ellos tienen que pagar iva también, se paga 2 veces? Ellos pueden rebajar algo?
Ximena:
Ud. como propietaria del local que arrendará amoblado, debe tener inicio de actividad y emitir factura por el arrendamiento, que estará gravado con IVA, debiendo rebajar de la base la proporción del 11% del avalúo fiscal, gravando la diferencia.
Su arrendatario recibirá la factura, por el arriendo afecto a IVA, con la rebaja de la proporción del 11% del avalúo fiscal, lo que le servirá de crédito fiscal. Deberá facturar afecto al IVA el valor que cobre por el subarrendamiento, no teniendo derecho a rebajar su base afecta a tributo, dado que no es el propietario del local.
No se paga IVA dos veces, considerando el mecanismo de aplicación del crédito fiscal, con lo cual será efectivamente gravado el margen (iva débito, menos el crédito que se genera por el pago que el subarrendador hace al propietario del bien raíz amoblado).
Sí es persona natural sin iniciación de actividades y arrienda un local en su casa a un contribuyente Propy me esta afecto a iva
José:
Lo primero es tener cuidado con el cambio de destino habitacional, ya que si el arriendo es por más del 20% de la superficie de la propiedad, es posible que pierda la calidad habitacional.
Si el local o lugar no tiene muebles o instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad, ello no está afecto a IVA, por lo que teniendo el contrato notarial, podría no emitir documento tributario, bastando un recibo, tanto para declarar el ingreso como el gasto, cuyo sustento será el contrato y el comprobante de pago de la renta.
Estimado Don Omar,
Muchas gracias por tu respuesta, fue de gran ayuda.
Entonces, si yo tengo una sociedad de profesionales, por ejemplo, de odontología, perdería la calidad de sociedad de profesional al tener un ingreso de giro distinto al de la sociedad (por el subarriendo). Sin embargo, perdiendo el carácter de sociedad de profesionales, y constituyendo otro tipo de sociedad (con el mismo objetivo odontológico), estaría exenta de IVA?
Muchas Gracias
Isidora:
Lo que ocurre en su caso específico, es que hay dos exenciones que puede utilizar.
La por sociedad de profesionales, que obviamente la perdería si no tiene un giro exclusivo (N° 8 del art. 12 de la Ley del IVA) y la existente por el tipo de prestación, que beneficia a las «prestaciones ambulatorias de salud», sin importar el tipo de sociedad (N° 20 del mismo art. 12), donde la odontología está incluida como prestación exenta. Esta última es la que la beneficia, independiente del giro de la sociedad (puede tener más de uno), como también del tipo de sociedad.
Don Omar,
Encontré muy interesante el documento y me sirvió mucho para comprender el subarriendo y su tratamiento tributario respecto al IVA. Sin embargo,me surge una duda, por ejemplo, si poseo una sociedad profesional RL excenta de IVA debido a que presta servicios medicos (de salud) o otro servicio que la ley señale está excento de este impuesto, y quiero subarrendar una de mis oficinas (permitido en mi contrato de arrendamiento) amobladas con la maquinaria necesaria para realizar servicios médicos, ¿ese subarrendamiento se encuentra gravado?
Muchas Gracias
Isidora:
El subarriendo amoblado sería un servicio gravado con IVA, independiente que Ud. tenga otras prestaciones que sean exentas de dicho tributo. Ahora, con el sólo hecho de subarrendar aun cuando sea sin muebles, tendrá un ingreso diferente a la exclusividad de la sociedad de profesionales, lo que generaría la pérdida de tal calidad, si es una sociedad genuina (declara como sociedad de profesionales).
Distinto es el caso si la sociedad no es de profesionales, que presta servicios ambulatorios de salud, los cuales están exentos de IVA. En dicha situación, si el subarriendo es con instalaciones o muebles, ello es gravado con IVA y puede tener ambos tipos de ingreso: exento y gravados con IVA.
Don Omar, buenas tardes.
Como siempre, muchas gracias por sus aportes, son siempre de gran ayuda y utilidad.
Respecto a la rebaja del 11% quisiera saber si estoy entendiendo bien.
Por ejemplo, una propiedad con avalúo fiscal de $200.000.000, tomo el 11% que en este caso serían $22.000.000.- y los divido en 12, dando un monto de $1.833.333.- como rebaja a la base afecta a IVA.
Es decir, si el arriendo mensual son $3.000.000 + IVA, a este monto debo descontarle $1.833.333 y la diferencia queda afecta a IVA. Esta parte de rebaja del 11% como se debe reflejar en la factura? el facturador del SII solo permite ingresar montos exentos o afectos, por eso mi duda.
Muchas gracias desde ya por sus comentarios.
Felipe:
Lo mismo que la rebaja del terreno, en la venta. La rebaja asociada al arrendamiento del terreno, no es una operación diferente ni exenta o no gravada, es una rebaja y los sistemas erróneamente no permiten tratarla así. Lo menos dañino sería emitir una factura, por el monto afecto, que en su ejemplo sería el neto entre 3.000.000 – 1.833.333 = 1.166.667 agregando el 19% de IVA por 221.667, lo que daría un valor bruto de la factura por $1.388.334. Pero esto, si bien no produce efectos para el arrendador, es incómodo para el arrendatario, ya que tendrá que pagar un valor total de $ 3.221.667 y tendrá solo una parte documentado con factura, por ello, el emisor asume el riesgo y hoy emiten las factura con un monto exento, para que el total coincida.
Esto no genera cálculo proporcional del IVA, ya que NO hay cobros exentos, sino que es una adecuación por una falencia de los sistemas de facturación, pero tiene que defenderlo ante cualquier fiscalización, haciendo mención a lo indicado en la Circular 37/2020 página 2, que se aplica tanto a la venta de bienes inmuebles afectos a IVA, como al arrendamiento de un inmueble con muebles, dado que ambas siguen siendo operaciones totalmente afectas a IVA, que permiten una rebaja de la base imponible, no siendo un ingreso exento.
Estimado Omar,
buscando información y no sé si corresponde hacerlo en este artículo, pero mi duda es por el arriendo de un vehículo o maquinaria (contrato Leasing), en qué momento se emite la factura, nuestra empresa realiza venta de maquinarias y en los contratos se dan 2 situaciones:
1.- El contrato se hace en cuotas pero es documentado con cheques en su totalidad, éstos se documentan por ejplo., si es en un plazo de 3 años el contrato, con 3 cheques (uno por año)
2.- El contrato se hace en cuotas y casi siempre la primera corresponde a un porcentaje mayor que se paga al contado (se emite factura por este monto), las demás se facturan mensualmente y no siempre la pagan al vencimiento, y puede que tengamos 2 facturas impagas
La pregunta es, en qué momento se debe emitir la factura:
a) al momento del abono (cuando no esté documentado el contrato), que puede ser cada mes o dos meses
b) mensualmente de acuerdo a lo que se estipule en el contrato sin necesidad de su pago
Espero se entienda.
Myriam:
En los servicios, como es el caso, la obligación de emisión de la factura es al momento de percibir la remuneración. Por ello, si el contrato está pactado en cuotas y ellas no se pagan a su vencimiento, no procede emitir la factura, sino hasta que sea percibida la remuneración.
Buenas noches Omar! me parece de gran ayuda tu articulo. Tengo un par de dudas y espero puedas aclararlas, ya que me ha sido muy difícil encontrar información al respecto.
Tengo en mente arrendar una casa para que en la semana sea After School (lun a vie) y los fines de semana arrendarla para cumpleaños infantiles, siendo así, ¿Qué códigos de actividades económicas debería tener mi empresa (Spa) para desarrollar estas actividades y estar en cumplimiento con el SII?, entendería por tu articulo, que para el arriendo de los fines de semana si aplicaría IVA por ser arriendo por horas y con muebles incluidos para su uso, y que el after school seria exento de IVA por ser clasificado como «enseñanza preescolar privada»??.
Agradezco enormemente tus comentarios! Muchas gracias.
Jenifer:
Duplicó un tanto la consulta.
Complementando, si Ud. realiza efectivamente la actividad educacional y no solamente el arriendo del recinto, entonces debería tener la autorización del Ministerio de Educación, para justificar la aplicación de la exención por la actividad docente. Si no es así, entonces el servicio será otro (incluso entretenimiento), que no es una actividad docente y, por ello, no tendría la exención del IVA, del N° 4 del art. 13 de la Ley del IVA.
Hola Omar, buenas noches. Buscando información llegue a tu articulo y me pareció muy interesante. Por lo mismo quiero aprovechar por consultar para un caso de arriendo de una casa, que en la semana se desarrolla como After School y los fines de semana como casa cumpleaños infantil, que códigos de actividad económica debería tener mi empresa (Spa) para prestar estos servicios?. Por lo demás, entiendo que la casa para arriendo de cumpleaños si aplicaría IVA por ser arriendo por horas y estar totalmente amoblado para su uso.
Agradezco enormemente tu ayuda.
Jenifer:
Efectivamente, si el servicio es la entrega del uso de una inmueble con instalaciones, ello es afecto a IVA, debiendo emitir el correspondiente documento tributario (boleta o factura, según corresponda). Asumiendo que el recinto cuenta con las autorizaciones que proceden para éste tipo de actividad (algún ministerio y la municipalidad).
En cuanto al giro, sería arrendamiento de inmueble amoblado o con instalaciones, siendo el código más cercano el 681011.
Estimado Omar, junto con saludar quisiera saber tu opinión al respecto a lo siguiente por favor:
– Empresa B construyó en terreno ajeno (propiedad de A) locales comerciales
– Empresa B arrienda a C y D los locales comerciales afectos a IVA.
Mi duda está en el alcance del artículo 17 de la LIVS, en relación a si se aplica o no la rebaja del 11% del avalúo fiscal en la factura de B a C y D, considerando que B no es subarrendatario.
¿Recomiendas que se pregunte la figura legal que tiene A con B?
Gracias!
Alex:
Considerando que B no es la propietaria del bien raíz arrendado, no podría aplicar la mencionada rebaja, dado que la norma indica expresamente que se debe tratar de un «arrendamiento», por lo que no es posible operar como subarrendador y realizar la rebaja del art. 17 de la Ley del IVA.
Debería analizar cuál es la condición que tiene el predio entregado al contribuyente que construyó, para determinar la calidad de éste, que si toma la condición de «arrendatario», procedería la rebaja, pero si tal condición no existe, siendo un subarrendatario, no podría aplicarla.
Estimado Omar
Tengo una SpA régimen Propyme que es dueña de una una Oficina y la arriendo, aunque la tengo sin arrendar desde hace tres años, la compré en 2017 con IVA y recuperé IVA con 27bis.
Ahora la estoy vendiendo, mi consulta es si debo pagar IVA.
Mil Gracias
Daniel:
Efectivamente, debe afectar la operación de venta a IVA, considerando que es un activo inmovilizado por el cual tuvo derecho a utilizar el IVA como crédito fiscal y en el caso de un inmueble, no le es aplicable la norma de los 36 meses, que sí se aplica a los bienes muebles. De esta forma, también realizará la devolución del IVA solicitada anteriormente (específicamente hará la restitución).
De la base afecta, debe rebajar lo asociado al terreno, que no es gravado con IVA.
Estimado agradezco toda la información proporcionada.
Quisiera consultar lo siguiente
Un empresa inmobiliaria arrienda oficinas y emite facturas, pero que sucede en el caso cuando el arrendatario hace arreglos a la oficina y estos serán descontados del Canon mensual. La factura debo hacerla por el total mensual y solicitar documentos que respalde tales gastos y así sólo quedaría como ingreso la diferencia o se debe facturar solo lo pagado ?
Gracias !!!
Macarena:
Lo que debe facturar es el monto de la renta cobrada, sin aplicar rebajas. Lo otro, considerando que Ud. debe autorizar los arreglos, dado que serán de su costo, debe solicitar las facturas a su nombre, para que ellas sean parte del gasto y además permitan utilizar el IVA pagado por las compras de bienes o servicios utilizados en la reparación.
Si solamente es un gasto realizado por el arrendatario, que pidió la documentación a su nombre y Ud. como propietario accede al reembolso, solo podrá utilizar el monto como gasto, que además deberá justificar ante el SII, ya que no tendrá documentos a su nombre (estarán a nombre del arrendatario), recomendándose que se firme un documento que de cuenta del mandato entregado, para que el arrendatario contrate directamente los servicios de las reparaciones autorizadas (esto podría ser cuestionado por el SII, requiriendo siempre documentos originales).
Antes que todo agradecerles por sus excelentes y asertivos artículos que nos permiten ir conociendo y aprendiendo cada día más.
Tengo la siguiente situación: Se va a adquirir un bien raíz (Depto.) para arrendarlo amoblado, para lo cual se iniciará como UNICA actividad económica en el SII: Otras Actividades de Alojamiento N.C.P. (Cód. 559009).
Mis consultas son:
¿Esta Actividad podría ingresar al Régimen Tributario 14D-3 ProPyme General?
¿Puedo solicitar devolución del Remanente del Crédito Fiscal por la compra del Depto.?
¿Para el cálculo del IVA, puedo deducir el 11% del Avaluo Fiscal del Depto.?
Por otra parte, si se decide utilizar como UNICA Actividad: Alquiler de Bienes Inmuebles Amoblados o con Equipos y Maquinarias (Cód: 681011), ¿se puede iniciar actividades en el Régimen Tributario 14D-3 ProPyme General?
Luis:
Asumiendo que declarará como empresario individual, lo que debe cuidar es en lo posible iniciar la actividad antes de la adquisición del bien raíz, dado que con ello se generará el derecho a crédito fiscal al momento de la compra, con la factura que le emitirá la inmobiliaria. Para determinar el monto gravado, se debe rebajar del cobro del arriendo el equivalente al 11% del avalúo proporcional al período de cobro, por lo que es posible que el monto afecto sea bastante reducido. Aquí la forma de emitir el documento al cliente se complica, ya que no hay sistema que permitan realizar la rebaja (algunos lo consideran como monto exento, que no es lo correcto y otros sólo emiten el documento por el monto afecto, es decir, después de realizar comentada rebaja de la base afecta).
El código 559009 es afecto a primera categoría y a IVA, por lo que puede considerarlo en el Propyme General, como también el código 681011 que, en nuestra opinión, es el más adecuado a la descripción que entrega.
Estimados, mi consulta es la siguiente, si arriendo mi segunda Vivienda amblada en periodo de vacaciones o fechas puntales durante el año, debo crear sociedad e iniciar actividades?, cual es la forma correcta de acuerdo a la normativa actual de arrendar este inmueble. En la pagina de SII, encontré esta dentro de las preguntas frecuentes lo siguiente:
» Para cumplir con la obligación tributaria al arrendar un bien raíz amoblado o casa de veraneo, el dueño del inmueble que arriende en forma no habitual (persona que esporádicamente arriende su casa amoblada), podrá declarar y pagar el Impuesto al Valor Agregado con que se afecta esta prestación de servicios, en el Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuestos, código 713, a través de Internet.»
Esto lo puedo hacer como persona natural? si es así como tendría que dar la boleta o facturar a un arrendador?
Adrián:
En lo publicado en el SII como respuesta a una pregunta frecuente, encontrará la respuesta a la consulta https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0776.htm
Si su arrendatario no es contribuyente de IVA, Ud. no emite boleta o factura, pero paga el IVA en el formulario 29, según lo que transcribe.
Por el contrario, si Ud. sigue siendo no habitual en el arrendamiento amoblado, pero su arrendatario es contribuyente del IVA, será este quien deberá emitir una Factura de Compra, reteniendo el tributo que corresponda a la operación de arrendamiento.
Consulta. Una Inmobiliaria celebró contrato de arrendamiento notarial de un sitio eriazo a una persona natural que tributa en 1° categoría para instalar un vivero. Por motivos de liquidez del arrendatario (gastos de construcción del vivero), todavía no ha podido cancelar los arriendos hasta poner en marcha su negocio. Correspondería efectuar la factura de manera mensual, sabiendo que todavía no le han pagado ningún arriendo? o debería efectuar este documento una vez que le haya pagado los arriendos? (Cabe mencionar que existe una relación de amistad entre los participantes).
Otra consulta: es posible que la Inmobiliaria le efectué recibos de arriendo en vez de una factura exenta?
(Dato: Arrendador 14A – Arrendatario 14 D3)
Agradezco su respuesta y su espacio de ayuda
Patricio:
En el aspecto de aplicación de la norma del IVA, predomina la emisión del documento al momento de la percepción de la renta de arrendamiento. En el caso que fuese gravado, cosa que no ocurre en el caso planteado, se emite factura afecta. Por ello, si no hay pago del arrendamiento, no procede la emisión de la factura, en este caso exenta de IVA. Pero, si el contrato es notarial, podría incluso no emitir la factura exenta, bastando el contrato y el recibo de pago.
En lo referente al impuesto a la renta, el arrendador debe reconocer el ingreso al momento en que éste se devengue, independiente del pago, por ser un contribuyente acogido al régimen 14 A. En cambio, el arrendatario, por estar en el régimen 14 D3, reconocerá el gasto cuando pague el importe.
Hola Omar, muchas gracias por sus buenos articulos!
Quisiera consultar si debo facturar los gastos realizados en arreglar el bien inmueble posterior a que el arrendatario lo deje, estos gastos fueron descontados de la garantia que el cliente dio al inicio del arriendo, pero me estan solicitando que los facture.
Yo entiendo que no corresponde.
Desde ya muchas gracias.
Miriam:
No corresponde la emisión de facturas por la aplicación de una cláusula indemnizatoria del contrato de arriendo. El gasto para el arrendatario estará con la aplicación de dicha cláusula, la que puede quedar en una constancia firmada por ambas partes.
Para el arrendador será un ingreso, teniendo como contrapartida los gastos reales que deba documentar al realizar la reparación, lo que se aplica si el arrendador declara en base a contabilidad; si no lo hace de esa forma, el arrendador deberá demostrar que el pago es una indemnización y no un arriendo.
Estimado:
Me resultó muy interesante el articulo.
Respecto de este, mi duda es la siguiente:
Soy propietario de una consulta dental con 2 box (piezas con equipamiento para atención dental), pero nunca se efectuó arriendo alguno, solo te utilizo la consulta para mi propio ejercicio de la profesión (Boleta de honorarios).
Hoy deseo arrendar ambos box bajo el formato arriendo por jornada (Cada día laboral tiene 2 jornadas), incluyendo el servicio de secretaria.
Mi duda es; ¿debo realizar un inicio de actividades para dicha actividad? ¿que giro es el mas adecuado en SII? y por ultimo, ¿esta la actividad afecta a IVA?
Desde ya, muchas gracias!
Felipe:
Efectivamente, deberá iniciar una actividad en primera categoría, afecta a IVA, por el arriendo de box dentales (sillones), debiendo emitir facturas por los cobros que realice. Puede ver una respuesta del SII sobre la materia en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/catastro/001_012_1943.htm
Podría utilizar el código 681011 ALQUILER DE BIENES INMUEBLES AMOBLADOS O CON EQUIPOS Y MAQUINARIAS.
Estimado Omar,
Junto con saludar y muchas gracias por sus enseñanzas, tengo la siguiente duda, si yo como sociedad estoy desembolsando un gasto de arriendo por la utilización de un inmueble no amoblado hacia una persona natural, donde esta ultima no puede emitir ningún documento tributario y no quiere recibir ningún contrato de arriendo, ¿Qué alternativa podría tomar en este caso para justificar mi gasto (tributariamente) debido a que solo tengo el respaldo de la transferencia?
(Este inmueble no amoblado que se arrienda a esta persona natural es para fines de realizar la actividad económica de la sociedad)
Muchas gracias de antemano.
Saludos
Ignacio:
Ud. todo lo debe tener documentado, dado que está obligado a respaldar sus gastos. Si en el extremo Ud. tiene pagos de gastos indocumentados, podría estar cometiendo un delito tributario, al igual que la persona que recibe un ingreso sin declarar la operación, como será el caso del arrendamiento de un bien raíz.
Lo anterior basado en la nueva norma de «delitos económicos».
Por ello, debe existir el contrato de arriendo, ya que de lo contrario sería muy precaria su situación, dado que no podría asegurar el uso de la propiedad, menos con destino de bodega o atención de público. Incluso, para comunicar a la Municipalidad el uso del local (pidiendo también la respectiva patente), con el amparo del contrato de arriendo.
Para el arrendador, la percepción de la renta será su ingreso y debe declarar en base al contrato y la recepción o devengo de la renta (lo que ocurra primero).
Estimado Omar
Consulta: ¿ el monto acordado, para poner término anticipado, a un contrato de arriendo, está afecto a Iva?
En el entendido que el canon mensual,origen del contrato, está afecto a Iva.
Saludos y gracias de antemano
José:
No es un ingreso por el arriendo, ya que es una indemnización, lo que no es una prestación de servicio, por lo que no está gravado con IVA. Esto debe quedar establecido en el acuerdo, en forma específica.
Don Omar, buenas tardes, gracias por todos sus comentarios del foro. Nuestra sociedad se inciara con el giro de arriendo de inmuebles amoblados y presente realizar la solicitud de devolucion del 27 bis por la unidades que generará el arrendamiento de los bienes.
Tengo la siguiente duda, respecto a Resolucion 53 del 2021, con los muebles para enmarcar el hecho gravado en el arriendo de inmuebles amoblados, la duda es con el tipo de refrigerador que aparece en la resolucion como mueble, si es posible que este tipo de mueble sea un FRIGOBAR en reemplazo del refrigerador para cumplir con la normativa. La norma no especifica si puede ser un bien similar o debe ser un refrigerador.
Jorge:
La norma precisa que el departamento o casa debe estar habilitado para pernoctar y claramente es mucho más justificable la existencia del refrigerador que el frigobar. Por ello, creemos que en lo posible cumpla con lo indicado en la Resolución, dado que así no tendrá problemas para demostrar que el bien sí está amoblado y, por ello, su arrendamiento está afecto a IVA, lo que le permite generar el crédito fiscal por la compra de los activos.
Hola he estado leyendo tu block y me parece bastante interesante e instructivo, soy un ciudadano argentino que está invirtiendo en Chile y actualmente estoy tramitando el RUT de inversionista. Sin embargo, tengo algunas preguntas que me gustaría hacer, a ver si me puedes ayudar.
a) Si la propiedad está bajo el DFL2, ¿entendés que esos beneficios existen y aplican para los inversores extranjeros que no tengan domicilio ni residencia en Chile?
b) Si la propiedad no está bajo el DFL2, según lo que he leído, en tus otros enlaces, estaría sujeto a una tasa del 10%, Porque tenía entendido que se aplicaba el 35% (impuesto adicional).
c) qué pasaría con las remesa, hay una retención?
d) Tengo que tener un representante en chile, puedes ser el corredor del inmueble?
e) Entiendo que el inversor tiene que inscribirse en el RUT para comprar, pero la ley no le exige que inicie actividades, ¿verdad?
Cristián:
Aquí están las respuestas a vuestras consultas:
a) Si la propiedad está bajo el DFL2, ¿entendés que esos beneficios existen y aplican para los inversores extranjeros que no tengan domicilio ni residencia en Chile? Así es, los beneficios de las propiedades acogidas a las normas del DFL2 no hace diferencia entre domiciliados y/o residentes en Chile o no.
b) Si la propiedad no está bajo el DFL2, según lo que he leído, en tus otros enlaces, estaría sujeto a una tasa del 10%, Porque tenía entendido que se aplicaba el 35% (impuesto adicional). Las personas no residentes o domiciliados en Chile pagan impuesto adicional con tasa 35%. La opción del 10% es para sustituir el impuesto global complementario, es decir, para los domiciliados y/o residentes en Chile. (artículo 17 Nro. 8, letra b) letra iii), de la Ley de Impuesto a la Renta)
c) qué pasaría con las remesas, hay una retención? No, por las remesas de los arriendos no hay retención de impuesto adicional. Usted está obligado a pagar anualmente el impuesto adicional por los arriendos percibidos.
d) Tengo que tener un representante en chile, puedes ser el corredor del inmueble? Como inversionista extranjero sí debe tener un representante, pero ello lo debió nombrar al momento de inscribirse como tal. Considerando que tendrá que actuar para realizar la suscripción de, por ejemplo, el contrato de arriendo, el corredor podría ser su representante.
e) Entiendo que el inversor tiene que inscribirse en el RUT para comprar, pero la ley no le exige que inicie actividades, ¿verdad? Así es, sólo debe sacar Rut de inversionista en Chile y para eso necesita tener un representante domiciliado o residente en Chile. Este representante también tendrá la obligación de realizar la declaración de impuesto a la renta para el pago del impuesto adicional que proceda (se declara en abril del año siguiente).
Estimado Omar, agradesco de antemano vuestra oportuna y pronta respuesta..
Gracias.
Estimado Omar,
Respecto de mi consulta anterior, que en resumen era: Un nuevo emprendimiento de una SpA que inicialmente tributaba en 14D3 solo por servicio de cambio de aceite a automóviles. Y ahora agrega subarrendamiento de locales comerciales.
Usted consultaba si: ¿Es gravado con Iva el subarrendamiento de los Locales Comerciales?
De acuerdo a lo que usted ha explicado, la respuesta sería si. Pues se entregan habilitados con mesón y estanterías, entre otros mobiliarios.
Entonces, dado que la SpA emitirá facturas afectas por el subarrendamiento de los locales comerciales, entiendo que puede utilizar sin inconvenientes el Iva Crédito que pagará por la remodelación y construcción de los mismos.
La duda que nos queda es la siguiente:
Si, dado que se pacta en el contrato que el arrendatario hace toda la inversión y posteriormente el propietario (persona natural y sin giro) devuelve esa inversión al arrendatario, actualizada, al finalizar el contrato de arrendamiento (en 10 años más).
¿Está futura devolución de lo invertido, condiciona o limita el uso actual del crédito fiscal por parte de la SpA? (es el Iva soportado por ella en la misma inversión: compra de materiales, pago de contratistas, etc.).
En otras palabras, ¿El uso y aprovechamiento del Iva Crédito por parte de la SpA, por la inversión que realiza, opera de manera idéntica, exista o no exista la futura devolución de lo invertido por parte del dueño del inmueble?
Nuevamente, Muchas gracias!
Valentina:
No limita el uso del crédito fiscal, dado que no es la compra de un activo fijo, sino que son gastos de remodelación y acondicionamiento para la entrega de los servicios, que sería el arrendamiento amoblado (debe cumplir con los requisitos para ello). Debe analizar que se cumplen los requisitos según lo indicado por el SII en la resolución 53/2021.
Estimado Omar,
Agradeciendo su gran apoyo en estas materias, quisiera su apreciación sobre las siguientes dudas.
Tengo una SpA que tributa en el régimen 14D3. dedicada a realizar cambios de aceite a vehículos y servicios afines.
Como un nuevo emprendimiento, arrendamos una propiedad vacía (casa chica más terreno) a una persona natural sin giro (propietario) para sub arrendarla convertida en tres pequeños locales comerciales con instalaciones.
En el contrato de arrendamiento quedó establecido que nosotros (SpA), como arrendatarios, realizaremos toda la inversión para construir y habilitar los locales comerciales. Uno se obtendrá adaptando una dependencia existente en la propiedad, y los otros dos serán construidos desde cero, con todo lo que ello significa.
El contrato se pactó a 10 años. La renta es de mercado. En el contrato de arrendamiento, el propietario se obliga, al finalizar el contrato, a restituirnos la inversión efectuada, actualizada.
Naturalmente una vez terminada la construcción y habilitación (2 a 3 meses), iniciaremos el arrendamiento de cada uno de los tres locales emitiendo facturas afectas.
Las dudas que tenemos son dos:
La primera duda es sobre la inversión y la utilización del iva crédito que generará todo el proceso: Compra de materiales, Contratación de servicios, Facturas de contratistas, obras eléctricas y sanitarias, etc. etc.:
¿Tiene alguna incidencia en el tratamiento de la inversión y en el aprovechamiento o tratamiento del iva crédito, el hecho que todo lo invertido posteriormente será restituido por el arrendador, o el tratamiento es idéntico a si no existiera esa restitución futura?
La segunda duda es sobre el régimen tributario:
¿Este nuevo emprendimiento nos obliga a cambiar de régimen tributario?, y de ser así ¿Debemos hacerlo de motu propio e inmediatamente o esperar indicaciones del Sii?
Muchas gracias!
Valentina:
Creemos que falta una pregunta previa: ¿Es gravado con IVA el subarrendamiento de locales comerciales?
Si no cuentan con las instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad, en forma directa, no son gravados. Lo mismo ocurriría si no tiene muebles, ya que aun teniendo instalaciones generales (electricidad, baños, aire acondicionado), ello no es suficiente para considerarlos amoblados.
Por ello, considerando que realiza gastos asociados a las remodelaciones, es posible que no pueda ocupar el IVA como crédito fiscal considerando que los ingresos que obtendrá no son afectos a IVA (arriendo de locales comerciales sin muebles). Como no son activos propios, los podría llevar a gasto en el momento del pago, dependiente del régimen tributario (está inicialmente en el 14D3). Se cambiaría si los ingresos por arrendamiento de bienes raíces no agrícolas, en éste caso, superan el 35% de los ingresos totales. Si ello no ocurre, puede seguir en el régimen tributario actual.
Buenas Tardes,
Mi consulta es la siguiente:
Hay una empresa constructora, que por el momento no tiene obras y está dando en arriendo su oficina central., de la cual es dueña.
Siempre a emitido factura (con IVA) por sus servicios.
Los ingresos recibidos por el arriendo de su oficina, ¿los debe facturar? ¿Debe pagar IVA por ese ingreso?
La empresa a la cual le arrienda tiene actividad económica.
Por último la oficina que se arrienda no está amoblada.
Espero su ayuda. desde ya muchas gracias.
Julio:
Si el contrato de arriendo es notarial, podría no emitir factura exenta, dado que dicho servicio es un arriendo no amoblado. Si no estuviese el contrato notarial de arriendo, debería emitir una factura exenta por cada cobro. En todo caso, el SII acepta la no emisión de la factura exenta, considerando que la base es el contrato de arriendo y sus pagos mensuales, que se deben declarar como ingresos brutos exentos de IVA.
Buenos días doctor, vivo en Ecuador, soy una señora de más de 70 años. Alquilo un local comercial en 120 dólares y otro en 200, no están amoblados. He declarado IVA por dos años, desde que enviudé. Mi pregunta es : por mi edad estoy exenta de ese pago? Gracias por su gentil atención.
Silvana:
Nuestros artículos sólo son aplicables en la jurisdicción chilena. Por ello, si ud. Es no residente pero tiene bienes en Chile, la renta obtenida sería gravada con impuesto adicional y si está amoblado la renta sería afecta a IVA.
Ahora si su caso es en Ecuador, no podemos ayudarla para definir su situación.
Estimado buenas noches …..tengo la siguiente consulta . Una sucesion mediante poder amplio designa a unos de los miembros para que tribute los impuestos por arriendos percibidos. La persona designada tiene actividades de primera categoria con contabilidad completa. Desde el año 2010 todos los arriendos sin factura los tibuta en global complementario y solo uno de los arriendos que esta facturado con iva se lleva a la contabilidad y a tributado con IDPC ( esto nos lo indico el SII en forma presencial no quedo ningun registro de ello)
Ningun año nos observaron la renta solo el a.t. 2019 fui citada lleve la informacion ya que no coicidia el monto de los arriendos informados en la renta con la dj emitida por el cliente que nos arrienda con factura, ya que estos arriendos estan en la contabilidad netos y no en global. lo analizaron y liberaron. Este 2023 nos citaron por la misma observacion el año tributario 2020, donde otro fiscalizador me dice que debo tributar todo en Global . Yo tenia entendido que como era empresario individual y el arriendo era afecto debia tributar IDPC o el fiscalizador esta en lo correcto?
Maritza:
Lo primero que hay que considerar es que si una persona fallece y era empresario individual, puede seguir declarando como tal hasta tres años, mientras no exista la liquidación de la comunidad hereditaria, es decir, se mantenga el patrimonio indiviso. Esto lo establece el art. 5° de la Ley de la Renta:
«ARTICULO 5°.- Las rentas efectivas o presuntas de una comunidad hereditaria corresponderán a los comuneros en proporción a sus cuotas en el patrimonio común.
Mientras dichas cuotas no se determinen, el patrimonio hereditario indiviso se considerará como la continuación de la persona del causante y gozará y le afectarán, sin solución de continuidad, todos los derechos y obligaciones que a aquél le hubieren correspondido de acuerdo con la presente ley. Sin embargo, una vez determinadas las cuotas de los comuneros en el patrimonio común, la totalidad de las rentas que correspondan al año calendario en que ello ocurra deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con las normas del inciso anterior.
En todo caso, transcurrido el plazo de tres años desde la apertura de la sucesión, las rentas respectivas deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con lo dispuesto en el inciso primero. Si las cuotas no se hubieren determinado en otra forma se estará a las proporciones contenidas en la liquidación del impuesto de herencia. El plazo de tres años se contará computando por un año completo la porción de año transcurrido desde la fecha de la apertura de la sucesión hasta el 31 de Diciembre del mismo año.»
Como Ud. puede ver, la responsabilidad de pagar los impuestos es de cada heredero, no pudiendo traspasar dicha responsabilidad a un tercero.
Entonces, si ya trascurrió el plazo de tres períodos anuales, incluyendo el del fallecimiento del causante, no pueden seguir declarando a nombre de éste, debiendo realizar la asignación a cada heredero. Tampoco pueden mantener en funcionamiento al empresario individual, que debe realizar el término de giro dentro del plazo antes indicado de tres años.
ESTIMADO
BUENAS TARDES, EL ARRIENDO DE UNA ANTENA EN L AZTEA DE UN EDIFICIO SE GRAVA IVA
Iván Hipólito:
No nos queda claro el servicio que está realizando, pero asumimos que Ud. se refiere al arriendo del lugar físico para que el arrendatario del espacio instale una antena de comunicación.
Si es esa la situación, considerando que Ud. no está arrendando un inmueble con instalaciones o muebles que permitan el desarrollo de una actividad, el arriendo no está gravado con IVA, a partir del 01.01.2023, considerando que no lo afecta el hecho gravado especial establecido en el art. 8 letra g) del art. 8° de la Ley del IVA.
Por ejemplo, el SII en el oficio N° 1.806, del 03.06.2022, indica lo siguiente para definir el arrendamiento de locales comerciales:
«La letra g) del artículo 8° de la LIVS grava con IVA, entre otros, el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimiento de comercio.
Por su parte, el párrafo segundo(3) de la citada letra g) precisa que, para calificar si se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean “suficientes” para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente.» Nota 3: Agregado por la letra d) del N° 4 del artículo tercero de la Ley N° 21.210.
Hola buenas, tengo una duda respecto al regimen tributario, obligatoriamente debe ser 14A? no se puede acoger al regimen 14D para lo que son ingresos por arriendos?
Luis:
No hay posibilidad de optar por los regímenes del art. 14 D) de la Ley de la Renta, cuando no se cumplan ciertos requisitos, entre los cuales está el máximo de 35% de los ingresos, que no pueden ser generados por ciertas actividades asociadas, entre las cuales está la explotación de bienes raíces, como es el caso que Ud. plantea de arrendamiento de bienes no agrícolas.
Esto lo puede ver en lo que indica la Circular N° 62/2020, en su página 13 (lo remarcado es nuestro):
«1.2.1.4. El conjunto de ingresos percibidos en cada año comercial por la Pyme, proveniente de las actividades que se indican a continuación, no deben exceder el 35% del total de sus ingresos brutos del giro.
i) Ingresos provenientes de las actividades descritas en los números 1 y 2, del artículo 20; vale decir, rentas provenientes de explotación de bienes raíces o capitales mobiliarios entendiéndose por estos últimos aquellos activos o instrumentos de naturaleza mueble, corporales o incorporales, que consistan en frutos derivados del dominio, posesión o tenencia a título precario de dichos bienes.
Conforme al literal i) de la letra c) del N° 1 de la letra D) del artículo 14, este límite no aplica respecto de las rentas provenientes de la posesión o explotación de bienes raíces agrícolas. Esto es, pueden acogerse al régimen del N° 3 de la letra D) del artículo 14 las
Pymes que obtengan ese tipo de rentas en exceso del porcentaje señalado.
Al respecto, cabe recordar que los ingresos provenientes de la actividad de compraventa de inmuebles se clasifican en el Nº 3 o Nº 5 del artículo 2023. La misma calificación, en el N° 3 del artículo 20, reciben los servicios de alojamiento turístico. En cambio, los ingresos
provenientes del arrendamiento de inmuebles se clasifican en el Nº 1 del mismo artículo.
ii) La participación en contratos de asociación o cuentas en participación.
iii) De la posesión o tenencia a cualquier título de derechos sociales y acciones de sociedades o cuotas de fondos de inversión.
Este requisito se exige al cierre de cada año comercial, esto es, el anterior al ingreso en el régimen y cada año para mantenerse en el mismo. Así, por ejemplo, si al 31.12.2021 una empresa no cumple este requisito, deberá dar aviso al Servicio hasta el 30.04.2022, y quedará sujeta al régimen de la letra A) del artículo 14 respecto de las rentas obtenidas a contar del 1.01.2022.
Para determinar el 35% de los ingresos brutos totales de un año comercial, solo deben considerarse los ingresos que consistan en frutos o cualquier otro rendimiento derivado del dominio, posesión o tenencia a título precario de los activos, valores y participaciones señaladas.
Conforme con ello, por ejemplo, en el caso de tener la propiedad de acciones de sociedades o cuotas de fondos de inversión, solo deben considerarse los dividendos que dichas sociedades o fondos distribuyan, no así los ingresos que se obtengan por la enajenación de las acciones o cuotas, o su rescate, cuando corresponda. De igual forma, en el caso de la tenencia de derechos sociales solo deben ser considerados los ingresos que obtengan en razón de su participación, no así los obtenidos en la enajenación de los citados derechos.
En todo caso, el límite del 35% deberá establecerse en relación al total de los ingresos brutos del giro, percibidos por el contribuyente en el año comercial respectivo. Es decir, para estos efectos, dentro de ños ingresos brutos del giro no deberán comprenderse las rentas provenientes de las actividades indicadas en los numerales i), ii) y iii) precedentes.»
Entonces, si Ud. solo tiene ingresos por arriendo de inmuebles no agrícolas o ello representa un porcentaje mayor que el 35% del total de ingresos, no puede estar en los regímenes de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta y necesariamente tendrá que tener el indicado en la letra A).
Buenas tardes , tengo un cliente que necesita ser arrendador de 4 locales comerciales dentro de una misma comuna , estas tienen un avaluó fiscal sobre 50.000.000 de pesos. El cliente es una persona natural sin inicio de actividades y quiere hacer para documentar el ingreso por concepto de arriendo solo con contrato de arriendo timbrado ante notario. Mis preguntas son las siguientes:
1- ¿La declaración jurada 1835 debe efectuarse para declarar renta según el monto de avaluó fiscal de las 4 propiedades?
2-¿Esta persona natural deberá cobrar por concepto de arriendo Max 11% de avaluó fiscal del inmueble mensual al arrendatario?
3¿El IGC para persona natural de segunda categoría deberá declarar mensualmente por medio de boletas de honorarios?
4-¿Hay alguna cobro adicional ademas del impuesto territorial que es obligatorio en algunos casos ?
De antemano muchas gracias , cabe destacar el trabajo de vosotros al realizar sus gestiones de ayuda ah personas naturales y sociedades. Buenas tardes,
Jorge:
Está un poco confusa la descripción de la situación, pero trataremos de precisarla.
Un arrendador de bienes inmuebles que no sean amoblados o con instalaciones que permitan el funcionamiento de una industria o un comercio, no están afectos a IVA, por lo que no es necesario que tenga inicio de actividad y que emita factura por los cobros de los arriendos, bastando un recibo de arriendo y obviamente el contrato notarial de arrendamiento, lo que servirá para ambas partes como la acreditación de la operación.
Al arrendatario le corresponde la obligación de informar si el bien raíz que arrienda, tiene un avalúo fiscal superior a los 30 millones de pesos o si son varios bienes arrendados al mismo arrendador, ellos tenga un avalúo de 50 millones de pesos.
Esto lo puede leer en la instrucción de la DJ 1835:
«1. La presente declaración jurada deberá ser presentada por los corredores de propiedades y las personas que hubieren entregado en arriendo por cuenta de terceros bienes raíces agrícolas y no agrícolas, cuyo monto de avalúo fiscal sea igual o superior a $30.000.000 o que la sumatoria de los avalúos fiscales de los bienes arrendados asociada a una misma persona supere los $50.000.000, y que su participación haya comprendido la suscripción del respectivo contrato de arrendamiento.»
Los arriendos se deben documentar según el monto cobrado, no existiendo mínimos ni máximos, sino el valor real.
Estas rentas obtenidas por la persona natural, dueña de los inmuebles, que tiene la calidad de arrendador, debe declarar sus ingresos afectos a primera categoría y a Global Complementario en abril del año siguiente.
Podría tener un cobro adicional por sobretasa, por la sumatoria de bienes raíces que posea, pudiendo ver más información en https://www.sii.cl/destacados/avaluaciones/sobretasa/2023/
buenas tardes
el arriendo de una camioneta con chofer está gravado con iva?
puede tener giro de transporte de carga como persona natural y así tributar con renta presunta?
Karen:
Tanto el arriendo de un bien mueble, como el transporte de carga, son operaciones gravadas con IVA. Por ello, si estamos en presencia de la entrega de un servicio de transporte de carga, como sería el arrendamiento de una camioneta con chofer, ello sí está gravado con IVA.
Otra situación es cómo tributa la renta obtenida, la cual estará gravada con impuesto de Primera Categoría, que como se está entregando un servicio de transporte, en este caso de carga, se puede acoger a la norma del art. 34 de la Ley de la Renta, tributando en el régimen de renta presunta, si cumple los requisitos exigidos. No ocurriría lo mismo, si se trata del arrendamiento del bien sin chofer, dado que dicha actividad no se considera un servicio de trasporte, no pudiendo acogerse a lo indicado en el art. 34 ya mencionado.
En cuanto al IVA, hay una exención que no se aplicaría a vuestro caso, considerando que se trata de un servicio de traslado de bienes, es decir, una empresa prestadora de servicios de transporte de carga, que tiene un exención solamente para prestaciones restrictivas de importación o exportación de bienes, que se encuentra en el N° 12, de la letra E) del art. 12 de la Ley del IVA, que en su primera parte indica:
«Artículo 12°- Estarán exentos del impuesto establecido en este Título:
A.- Las …
…
E.- Las siguientes remuneraciones y servicios:
1.- Los …
…
2) Los fletes marítimos, fluviales, lacustres, aéreos y terrestres del exterior a Chile, y viceversa, y los pasajes internacionales. Tratándose de fletes marítimos o aéreos del exterior a Chile, la exención alcanzará incluso al flete que se haga dentro del territorio nacional, cuando éste sea necesario para trasladar las mercancías hasta el puerto o aeropuerto de destino, y siempre que la internación o nacionalización de las mercancías se produzca en dicho puerto o aeropuerto;»
Buenos días, junto con saludar, quisiera hacer una consulta.
Estoy en proceso de crear una empresa, pero no tengo una oficina para tal efecto, quiero ocupar mi dirección particular, pero me indican que no es conveniente porque si dejo esta dirección pasaría a ser comercial y habitacional, por lo que pasaría a pagar impuestos, por lo que he averiguado en Internet, yo como dueño me puedo arrendar una pieza que no exceda el 20% de la casa, y así no cambia de suelo habitacional a suelo comercial por lo cual no pagaría impuestos
¿Como se hace eso?
Robinson:
Ud. puede utilizar para efectos tributarios el domicilio particular como «domicilio postal», pero dependerá del giro de la empresa, ya que por la norma municipal es posible que no le autoricen el funcionamiento en un lugar que no corresponda (si es habitacional, es posible que ello no sea autorizado si su actividad atiende público o emite ruidos, etc.).
Por ello, debe analizar la situación considerando las disposiciones de la municipalidad y también de su giro comercial. Es efectivo que no cambia el destino, si tiene menos del 20% en el destino a una actividad comercial, pero hay restricciones sanitarias u otras, por las cuales igualmente no será autorizado el funcionamiento.
Estimado
Mi consulta es la siguiente;
Arriendo una casa amoblada en un sector rural 2400 mts2, no es de uso agrícola, a una persona natural. No tiene iniciación de actividades.
Pero cada vez que le pago el arriendo no me entrega siquiera un recibo. ¿Esta persona se encuentra obligada a emitirme algún documento tributario como boleta u otro, ya que la casa se la arriendo completamente amoblada?
Agradeciendo vuestra respuesta
Lo saludo cordialmente.
Mauricio:
Dado que se trata de arriendo esporádico, de un bien inmueble amoblado, la renta debe quedar gravada con IVA y es el arrendador el que debe pagar dicho tributo. Hay un artículo antiguo del SII que habla sobre la materia, que sigue vigente: https://www.sii.cl/pagina/actualizada/noticias/2014/070114noti01ae.htm
En cuanto a recibo, debería entregar uno, al menos para acreditar el cobro, pero ello estará en la transferencia, donde Ud. puede indicar el concepto del pago y con ello también genera automáticamente el respaldo del pago y le da la característica al ingreso del arrendador, salvo que éste sea habitual, en cuyo caso debe emitir la respectiva boleta o factura, por el servicio.
Estimado Omar:
Agradezco mucho tu respuesta a mi pregunta anterior. Me aclaraste que no corresponde el cambio de sujeto cuando el arriendo NO es esporádico, sin embargo quisiera preguntar qué sucede en el caso de una persona natural sin inicio de actividades que arrienda bienes inmuebles amoblados, ¿Es obligación del arrendador emitir una factura de compra en ese caso? O ¿Debe aquella persona realizar las gestiones para habilitarse para emitir facturas?
Quedo atento, y muchas gracias.
Benjamín:
Si lo hace en forma constante, entonces debe iniciar actividad. Está en falta.
Estimado Omar:
Junto con agradecer su excelente trabajo, quisiera consultar quén es respondable de emitir los documentos tributarios en el arrendamiento de inmuebles. He leído que existe un cambio de sujeto en el que el arrendatario debería darle una factura de compra al arrendador, ¿Es eso así, o corresponde a una ley derogada?
Benjamín:
En general, si el arriendo es realizado por una persona natural, que no está afecto a IVA (no arrienda amoblado), que no ha iniciado actividad como arrendador, afectándose con las normas de primera categoría, la tributación se hará con el contrato de arriendo, donde se demostrará el canon de arriendo que se debe declarar como renta efectiva. Ello no genera la emisión de ningún documento tributario (factura afecta o exenta), bastando el contrato.
Pero si la misma persona arrienda inmuebles amoblados, haciéndolo en forma ocasional (por ejemplo, las casas o departamentos de veraneo), el arrendatario podría emitir una factura de compra, siempre que sea contribuyente del IVA, como lo puede ver en lo indicado por el SII en una respuesta frecuente https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_1214.htm
Ahora si el arrendador está constituido como empresa o lo hace en forma habitual (con inicio de actividad), ahí si es posible la emisión de factura por parte del arrendador, más si es un hecho gravado con IVA, por estar amoblado o con instalaciones, en cuyo caso el contrato es un documento de respaldo, pero nace la obligación de emisión de factura, por parte del arrendador y no una factura de compra de parte del arrendatario.
somos arrendatarios de una oficina y el arrendador nos emite todos los meses una factura, la cual ingresamos en nuestra contabilidad. DEBEMOS DE TODAS FORMAS PRESENTAR LA DECLARACION JURADA DE ARRIENDOS O NO??, o eso aplica sólo cuando el arrendador nos entrega un comprobante en vez de una factura?… tenemos la duda… ojala nos puedan responder…saludos
Cristián:
La obligación existe y está indicada en la instrucción de la DJ 1835 (lo remarcado es nuestro):
«También se encuentran obligados a presentar esta declaración jurada los contribuyentes de la Primera Categoría que
reciban rentas señaladas en el artículo 20 de la Ley sobre impuesto a la renta, adicionalmente se incluye a los servicios y
órganos públicos señalados en el inciso segundo del artículo 1º de la ley Nº 18.575, Orgánica Constitucional de Bases
Generales de la Administración del Estado, que para el desarrollo de su actividad hayan tomado en arriendo bienes raíces
agrícolas y no agrícolas cuyo monto de avalúo fiscal sea igual o superior a $30.000.000 o que la sumatoria de los avalúos
fiscales de los bienes arrendados asociada a un misma persona supere los $50.000.000, y cuando el respectivo contrato
de arrendamiento no haya sido suscrito por un corredor de propiedades u otra persona actuando como arrendador en
virtud de un mandato.»
No hay un requisito asociado a la facturación recibida, sino al avalúo del bien y la condición tributaria del arrendatario.
Hola, Gracias por su gentil ayuda. Los departamentos DFL2 comprados después del 2010 que se arriendan sin muebles ¿pagan IVA? o ¿solo se declara en el Global complementario si pasa los 10 UTM?
Muchas Gracias.
Elizabeth:
Los arriendos de inmuebles sin amoblar no están afectos a IVA. Obviamente, para efectos del impuesto a la renta, dichos ingresos serán considerados afectos a tributación, que corresponde al Global Complementario, sumándose al resto de las rentas que en el año perciba el contribuyente (si no tiene otros ingresos, un contribuyente está liberado de pago de impuesto si tiene ingresos por menos de 13,5 UTA).
Lo que debe validar es que esos inmuebles no estén con el beneficio del DFL 2, donde pueden acogerse dos unidades por contribuyente, que posibilita no declarar los ingresos, dado que no son considerados ingresos tributables.
Hola. Tengo 2 departamentos DFL2 (1 dormitorio) Compradas antes del 2010 que arriendo sin amoblar y tengo un 3° depto DFL2 que compre por el 2012 y arriendo también sin amoblar.
No trabajo remunerado hace unos años, por lo que no declaro impuestos.
Tengo entendido que si arriendo los departamentos sin amoblar, no debo declarar nada y solo tengo 1 departamento que compre para arriendo el 2012
¿Igual debo declarar por la nueva ley, en el Global Complementario? ¿tengo que pagar algún impuesto aparte de las contribuciones? ¿Cómo se hace eso?
Muchas Gracias.
Elizabeth:
En su caso, los departamentos adquiridos antes del 2010, que son dos, completan la cuota de unidades que pueden estar beneficiada con la franquicia del DFL N° 2, por lo que el tercero que adquirió en el año 2012 no tiene franquicia y los arriendos percibidos están afectos a Global Complementario.
Si Ud. no tiene más rentas y solamente recibe el arriendo de la mencionada propiedad (el tercer bien), si el total de ingresos es menor a 10 UTA, no debe presentar la declaración de renta, salvo que tenga iniciación de actividad en el SII. A diciembre de 2022, 13,5 UTA son equivalentes a $ 9.907.434. Puede ver más información en https://www.sii.cl/destacados/renta/2023/quienes_deben_declarar_renta.html
No tengo trabajo remunerado Tengo 3 propiedades DFL2 que las arriendo sin muebles para uso habitación y me llego esto de SII:
En su Declaración Anual de Impuesto a la Renta 2023, debe incorporar los ingresos obtenidos entre el 01 de enero y el 31 de diciembre del año 2022, por los arriendos de los bienes raíces propios o que tenga en usufructo, como bienes raíces habitacionales que sean o no DFL2, bienes raíces comerciales, estacionamientos, bodegas, etc.
Le recordamos que solo las personas naturales podrán gozar del beneficio tributario que no considera como renta, los ingresos obtenidos por el arriendo respecto de dos viviendas DFL2 adquiridas a contar del 1 de noviembre de 2010. En el caso que posea más de dos viviendas DFL2, adquiridas a partir de dicha fecha, el beneficio solamente procederá respecto de las dos viviendas que tengan la data más antigua de adquisición.
Tengo que pagar impuesto? Si el departamento que arriendo no paga IVA pero paga Contribuciones Todos los años (fielmente)
Arturo:
Si ha percibido rentas por los arriendos, durante el año 2022, teniendo tres inmuebles, debe validar cuando los adquirió y analizar si tiene otros inmuebles acogidos al DFL 2, dado que si son bienes adquiridos desde el 01.11.2010, el máximo de unidades que no tributan, por los arriendos percibidos, son dos. El análisis lo debe realizar considerando todas las propiedades habitacionales que están a su nombre, incluyendo las que Ud. o su familia use.
Luego, si determina que por alguna o varias, debe tributar, se suman los ingresos anuales y se declaran en el Global Complementario, de acuerdo a las rentas percibidas, utilizando para ello el Form 22. Debe actualizar las rentas, por la variación de IPC (no es lo mismo un arriendo de $100 de enero a uno del mismo valor recibido en diciembre, dado que hay variación de la inflación).
Buen día estimado, primero felicitarlo, me encantó leer lo que escribe y orienta. Por lo mismo quisiera preguntarle su opinión experta. Tengo 5 propiedades, 2 con deudas y 3 sin deudas todas de bajo valor. Dentro de las sin deudas tengo un terreno que su suelo es de uso habitacional, que no lo arriendo porque pensé en construirlo y hacer una casa con varias habitaciones aprovechando que está cerca de una universidad. He pensado en vender un depto que no tiene deuda para construir pero no se si: hacer una sociedad SPA que como aporte incluya las 3 sin deudas, para luego vender uno y construir. O puedo dejar las 5 a mi nombre como persona natural y ceder el uso a esta SPA para que ella declare los ingresos y pague impuesto. Agradeceré su orientación
Carolina:
Es una pregunta de una cátedra de economía o legal. Tiene muchas respuestas y todas correctas, ya que dependerá del objetivo que Ud. tenga.
Lo más básico es mantenerse como persona natural, donde existen dos ventajas: mantiene el beneficio de tributación especial en la venta de los bienes (hasta agotar 8.000 UF como no renta y tasa de impuesto único del 10%), mantiene el beneficio del DFL 2 por los dos bienes más antiguos desde su adquisición y no paga ni contador ni patente municipal. Pero tiene como negativo, que pagará impuesto por el total del ingreso percibido según el contrato de arriendo, no pudiendo rebajar gastos, como los intereses de los créditos, ni gastos de mantención, incluyendo los gastos comunes que debe asumir en períodos no arrendados.
Por otro lado, si Ud. quiere rebajar gastos (mantenciones, intereses por créditos por la compra, depreciación de la parte construida y otros), lo más simple sería incorporar los activos y pasivos al empresario individual, que es una ficción tributaria, iniciando actividad y registrando en la contabilidad los activos y pasivos, con lo cual pasa a tributar en primera categoría, en el régimen general con tasa 27% sobre la utilidad (no sobre los arriendos, sino el neto menos los gastos antes comentados y otros).
Se recomendaría formar una SpA, en caso que Ud. tenga un alto ingreso y quiera separar la actividad, también por riesgo patrimonial o incluso administración y futura herencia, todo lo cual también es una solución, pero la debe analizar de acuerdo a su situación personal. Claro que aquí tendrá un problema de partida: el aporte de los bienes y sus deudas, será una operación entre relacionados, por lo que el SII puede tasar y no tendrá la tributación especial que se comentó a nivel personal (no ingreso calificado como no renta ni impuesto único con tasa 10%).
Omar buenas tardes, el sistema gratuito del Sii, no me permite facturar un monto exento o afecto en una sola factura, entonces debo contratar un facturador que si lo permita?
Gracias.
Francisco:
En los sistemas privados tampoco está habilitada dicha opción.
Lo menos dañino es que emita una factura afecta, donde indicará el monto neto afecto. El monto de la rebaja, lo podría documentar en una factura exenta, pero ello le generará problemas de proporcionalidad, que no procede, en los créditos de uso común (tendrá que explicar al SII la situación).
Por ahora, quizás la forma más práctica es utilizar la emisión de la factura afecta, colocando dentro del campo exento, la rebaja, con lo cual el total de la factura estará correcto, dado que aplicará IVA a la diferencia entre el monto afecto, menos la rebaja de la base del 11%, que registrará como cobro exento. Insistimos, en que no hay formalmente un monto exento, pero en la práctica no hay solución para emitir en forma correcta una factura, debiéndose tener documentado el cálculo para demostrar que solo hay operaciones gravadas con IVA.
Estimados, buenas tardes.
Consulta, una persona natural que arrienda un departamento no amoblado, debe declarar en el formulario 22 el ingreso por ese arriendo?, si es así, debería registrarse en la linea 5 codigo 955?
Muchas gracias desde ya.
Angela:
Efectivamente, debe declarar la renta obtenida según contrato de arriendo, sin ninguna rebaja, en la mencionada línea 5, código 955, dado que la totalidad de su monto se grava en el Global Complementario.
Estimado muy buenas tardes, agradeciendo el aporte a la comunidad, mi consulta es la siguiente
-Mi cliente (persona jurídica) arrienda un local comercial, el 27 de marzo se declaró el formulario 1835. El arrendatario (persona jurídica) emite mensualmente la factura correspondiente al arrendamiento.
-Contador del arrendador indica que no se debe enviar DJ 1835 por cuanto el arriendo está documentado con factura mensualmente.
Mi opinión, es que independiente que el arriendo se acredite con su factura mensual, eso no exime al arrendatario (cumpliendo los requisitos) de enviar la DJ 1835.
Gracias!
Alex:
Duplicó la consulta. Efectivamente, si el arrendatario está obligado a informar, ello prevalece sin importar si se trata de un servicio que ha sido facturado o que se pagó basándose en el contrato de arriendo.
Hola estimados buenas tardes, muchas gracias por su aporte a la comunidad.
Mi duda o aclaración es la siguiente, si es posible responder.
-Mi cliente (persona jurídica) arrienda un local comercial del cual el arrendador emite la correspondiente factura mensualmente, el contador del arrendador (persona jurídica ) indica que no corresponde declarar el formulario 1835 de arriendos, debido que está documentado el arriendo con factura y que se le estaría duplicando el ingreso.
Mi opinión es que no tiene nada que ver que el arriendo se documente mensualmente con su respectiva factura con la no declaración del formulario 1835. Es el contador del arrendador quien debe reconocer los ingresos correspondientes (facturas) en la contabilidad, pero eso no exime al arrendatario a no enviar la DJ 1835.
Gracias!
Alex:
Efectivamente, la obligación del arrendatario es para las operaciones gravadas y exentas de IVA por arriendo de inmuebles, considerando la definición de la instrucción de la DJ 1835:
«También se encuentran obligados a presentar esta declaración jurada los contribuyentes de la Primera Categoría que reciban rentas señaladas en el artículo 20 de la Ley sobre impuesto a la renta, adicionalmente se incluye a los servicios y órganos públicos señalados en el inciso segundo del artículo 1º de la ley Nº 18.575, Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado, que para el desarrollo de su actividad hayan tomado en arriendo bienes raíces agrícolas y no agrícolas cuyo monto de avalúo fiscal sea igual o superior a $30.000.000 o que la sumatoria de los avalúos fiscales de los bienes arrendados asociada a un misma persona supere los $50.000.000, y cuando el respectivo contrato de arrendamiento no haya sido suscrito por un corredor de propiedades u otra persona actuando como arrendador en virtud de un mandato.»
Buenas tardes, me surgió una confusión respecto a la DDJJ 1835,
Si yo como contribuyente de primera categoría arriendo una oficina o local para desarrollar mis actividades, por el cual me emiten una factura exenta mensual,
¿es mi obligación presentar esta DDJJ 1835, o es quien me arrienda (propietario)?
Mi duda surgió al leer la instrucción
«1. La presente declaración jurada deberá ser presentada por los corredores de propiedades y las personas que **hubieren entregado en arriendo** por cuenta de terceros bienes raíces agrícolas y no agrícolas.
de antemano muchas gracias
María:
La misma instrucción, en su párrafo segundo, incluye a otros contribuyentes obligados a presentarla, como sería una empresa que tribute en primera categoría y pague arriendos, de un inmueble que tenga un avalúo sobre MM$30 (lo remarcado es nuestro):
«También se encuentran obligados a presentar esta declaración jurada los contribuyentes de la Primera Categoría que reciban rentas señaladas en el artículo 20 de la Ley sobre impuesto a la renta, adicionalmente se incluye a los servicios y
órganos públicos señalados en el inciso segundo del artículo 1º de la ley Nº 18.575, Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado, que para el desarrollo de su actividad hayan tomado en arriendo bienes raíces agrícolas y no agrícolas cuyo monto de avalúo fiscal sea igual o superior a $30.000.000 o que la sumatoria de los avalúos fiscales de los bienes arrendados asociada a un misma persona supere los $50.000.000, y cuando el respectivo contrato de arrendamiento no haya sido suscrito por un corredor de propiedades u otra persona actuando como arrendador en virtud de un mandato.»
Estimado Omar…
su ayuda por favor
En un empresario individual que asignó propiedades para arriendos no amoblados, y por consiguiente Exentos de IVA, pero al cabo de un tiempo este empresario individual también decidió además de arrendar bienes teniendo historial exento… decidió comprar propiedades usadas para arreglar y luego venderlas (actividad afecta a iva)…
mi pregunta es que pasa si siempre ha sido exento de iva , y al comprar materiales y servicios para arreglar los bienes y tienen creditos fiscales que dicen relación con la compra de propiedades para la venta (existencias en este caso afectos) se puede configurar la proporcionalidad del IVA? espero se entienda mi consulta…
Alejandro:
Debe tener cuidado con la operación, dado que el giro de compra y venta de bienes inmuebles lo está desarrollando, con lo cual todas las propiedades podrían estar en esa condición cuando sean enajenadas, salvo que demuestre la calidad de activo fijo que ellas tenían al estar arrendadas por un período que debe ser demostrado.
EL IVA lo puede recuperar, incluso 100% si la adquisición está relacionada con una operación afecta a tributación, como sería la venta de la propiedad que está arreglando. La proporcionalidad se utiliza cuando la adquisición se destina en forma simultánea a generar ingresos afectos y exentos, como podría ser el gasto de un servicio telefónico o la asesoría contable, si es que es gravada con IVA.
Estimado Omar…
para poner algunas situaciones… 3 situaciones si no es mucha la patudez……
un Empresario Individual:
1.- posee 4 bienes en el activo fijo por 20 años sujeto a depreciación y estas se encuentran con sus respectivos ctto de arriendo NO Amoblados (actividad exenta)
2.-el ultimo año Adquirió una casa exclusivamente para remodelar y venderla lo antes posible para ello contrató servicios y compró materiales que generaron iva credito en directa relacion .
3.- tambien decidió comprar 2 departamentos para incluirlos al Activo Fijo, depreciarlos y Arrendarlos AMOBLADOS debidamente con Cttos de arriendos IVA Incluido…sin animo de vender solo arrendar (actividad afecta a IVA), estos 2 bienes registró el IVA credito como activo fijo
Preguntas…
1.- al vender la casa del punto dos (destinada como existencia) puede utilizar el 100% IVA credito Generado en la remodelacion y podrá utilizar el credito fiscal de la compra de los departamentos?
2.- si decide vender una propiedad del punto 1… (activo fijo) como se afecta???
Muchas Gracias
Alejandro:
Ud. deberá demostrar cada una de las operaciones y el momento en que modificó su giro para realizar actividades afectas a IVA, como lo es el arrendamiento amoblado y la adquisición de bienes inmuebles para la venta.
Si tiene crédito IVA acumulado y hay una operación que genera débito fiscal (venta afecta de inmueble), puede rebajar ese valor al momento de realizar su declaración mensual.
Por último, si vende un activo que estaba destinado al arrendamiento, tendrá que demostrar dicha situación, para no ser gravado con IVA, dado que en su giro está la compra y venta (quizás no le será fácil hacerlo ante el SII, por el cambio de giro a compraventa de inmuebles).
buenas tardes consulta con respecto a mi caso me llego una inmobiliaria la cual arrienda un colegio el arrendatario la subarrienda y en el periodo 2022 no pago arriendo sin embargo le presentaron los IVA con un pago ppm que aunque no recibio el valor de arriendo, y ahora esta en juicio por este motivo, se puede presentar los ivas sin movimiento y como se debe calcular este si me pudiera dar un ejemplo.
Patricia:
Hay que ver cuál es el régimen tributario de la empresa arrendadora, considerando que si está en el régimen art. 14 letra A), de la ley de la Renta, debe considerar los ingresos devengados, es decir, sin importar el pago de la renta de arrendamiento, sino el derecho al cobro.
si arriendo mi casa a una empresa( la van a ocupar como lugar de trabajo) y ellos declaran el arriendo como gasto yo debo pagar impuestos por arrendarles? si alguien me puede ayudar
Elizabeth:
Si el arriendo es con muebles, Ud. como arrendadora debe cobrar el IVA y enterarlo en arcas fiscales. Además, debe declarar en su declaración anual de impuesto a la renta, el ingreso obtenido por el arrendamiento, pagando el Impuesto Global Complementario, sumando todas las rentas obtenidas en el período anual.
si arriendo mi casa a una empresa( la van a ocupar como lugar de trabajo) y ellos declaran el arriendo como gasto yo debo pagar impuestos por arrendarles?
Elizabeth:
Duplicó la consulta.
Excelente, gracias por todas las aclaraciones.
Me queda claro con las consultas y respuestas que el leído, que el arriendo de canchas para la mera practica deportiva , tenis padel, etc, a partir del 01.01.2023, se encuentra exenta de IVA, pero me encuentro realizando el inicio de actividades en el SIIv y no encuentro código alguno que figure exento,
¿Que código debiese indicar?
Christian:
Podría utilizar el código 681012
Don Omar,
Tengo una duda respecto al subarriendo versus DJ 1835.
Arriendo bodega, pero tal como le comente anteriormente, subarriendo la mitad.
Dicho esto, el arriendo y el subarriendo debo declararlos en la misma DJ 1835.?,
Gracias y muy buena tarde.
Piro:
Parte de las instrucciones de la DJ 1835 indican lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«1. La presente declaración jurada deberá ser presentada por los corredores de propiedades y las personas que hubieren entregado en arriendo por cuenta de terceros bienes raíces agrícolas y no agrícolas, cuyo monto de avalúo fiscal sea igual o superior a $30.000.000 o que la sumatoria de los avalúos fiscales de los bienes arrendados asociada a un misma persona supere los $50.000.000, y que su participación haya comprendido la suscripción del respectivo contrato de arrendamiento.
También se encuentran obligados a presentar esta declaración jurada los contribuyentes de la Primera Categoría que reciban rentas señaladas en el artículo 20 de la Ley sobre impuesto a la renta, adicionalmente se incluye a los servicios y órganos públicos señalados en el inciso segundo del artículo 1º de la ley Nº 18.575, Orgánica Constitucional de Bases Generales de la administración del Estado, que para el desarrollo de su actividad hayan tomado en arriendo bienes raíces agrícolas y no agrícolas cuyo monto de avalúo fiscal sea igual o superior a $30.000.000 o que la sumatoria de los avalúos fiscales de los bienes arrendados asociada a un misma persona supere los $50.000.000, y cuando el respectivo contrato de arrendamiento no haya sido suscrito por un corredor de propiedades u otra persona actuando como arrendador en virtud de un mandato.
Los antecedentes contenidos en esta declaración jurada, corresponden a la información sobre las propiedades que hubiesen tomado o entregado en arrendamiento, según corresponda, durante todo el año anterior o por uno o más meses del mismo.»
Por ello, primero mirando su actuación como arrendatario, donde tiene un contrato de arriendo que genera pago de remuneración al arrendador, Ud. tendrá la obligación de informar, salvo que le pague a un tercero que actúa por cuenta del arrendador como mandatario de éste.
La otra actuación, donde Ud. actúa como subarrendador, percibiendo una remuneración, dicho movimiento no lo debe informar, ya que sería obligación de su subarrendatario informar. Además, Ud. lo debe declarar como ingreso el valor obtenido.
Estimado Omar,
Siguiendo con mi tema, ud me señala «Debe tener cuidado ya que, como Ud. es un contribuyente clasificado en primera categoría y afecto a IVA, debe considerar que teniendo un ingreso exento de IVA tendrá que tener el uso proporcional del crédito fiscal asociado a adquisiciones de uso común (emita o no la factura exenta).»
Debo leer esto, por ejemplo agua, luz, que son los único gastos asociados con la parte subarrendada. y que para evitarme problemas no incorpora ese gasto e mi libro de compra ventas y lo contabilizo directamente a gasto.
Es correcto como leo su texto de arriba?.
Muchas gracias,
Piro:
Puede optar por no declarar el crédito fiscal, pero lo real es que use la proporcionalidad, ya que se genera un ingreso exento, por lo que hay proporcionalidad en el caso de adquisiciones de uso común, para determinar el crédito fiscal asociado a esas operaciones.
Don Omar
Respecto a mi pregunta de arriba, es importante aclarar que a mi subarrendador le hice un contrato que estoy legalizando ante notaria.
gracias
Buenas tardes,
Soy contribuyente de 1era categoría – estoy arrendando una bodega ( son una importadora) por el cual me emite otro contribuyente de 1era categoría una factura exenta por el arriendo de la bodega
Por un tema de costo, he decido subarrendar una fracción de esa bodega, por el cual recibo un pago bajando mis costos. ( el subarrendatario también es contribuyente de 1ra, categoría.)
Puedo emitirle al subarrendador , solo un comprobante de pago o si o si debo emitir una factura exenta por el servicio de subarriendo, siendo que soy contribuyente afecto a IVA y no exento.?
Muchas gracias
Se agradece vuestra ayuda.
Piro:
Lo primero que debe validar es si es posible realizar el subarrendamiento, lo que debe ser permitido por el arrendador propietario del bien raíz.
Asumiendo que está habilitado para subarrendar y que el subarriendo es sin instalaciones y muebles, sería una operación exenta de IVA, por lo que podría sustentar el ingreso con el contrato notarial de subarrendamiento (aunque no estaría mal si emitiera también una factura exenta de IVA).
Debe tener cuidado ya que, como Ud. es un contribuyente clasificado en primera categoría y afecto a IVA, debe considerar que teniendo un ingreso exento de IVA tendrá que tener el uso proporcional del crédito fiscal asociado a adquisiciones de uso común (emita o no la factura exenta).
Buenas tardes Estimado Omar…
mi inquietud es para efectos de la reforma tributaria respecto de Servicios de arriendo de Inmuebles amoblados,
Po Ley actual Los servicios de arriendo de inmuebles amoblados se afectan a IVA, pero con la reforma tributaria según el art. 13 Letra E N 11, entiendo que estos pasarían a ser servicios exentos del IVA.
si lo anterior es así mi pregunta es :
¿Qué ocurre con el monto recuparado del IVA que ya fue hecho por los contribuyentes a través del mecanismo del art 27 Bis? ya que este montgo se debe restituir mediante los pagos mensuales de Debito Fiscal a a través de las facturaciones por servicios de arriendo y/o al vender el Inmueble, pero con el cambio de la reforma, ese servicio de arriendo independiente que esté amoblado estará exento…
Muchas Gracias.,
Alejandro:
Sugerimos que lea nuestro artículo https://www.circuloverde.cl/devolucion-especial-del-remanente-de-credito-fiscal-de-iva-segun-el-articulo-27-bis-de-la-ley-de-impuesto-al-valor-agregado-contenida-en-el-dl-825-de-1974/
Cuando tenga ingresos mensuales exentos, deberá devolver el valor asociado a ellos que falte por compensar, es decir, en cada período futuro Ud. debería devolver el 19% del ingreso exento obtenido, hasta que cubra el remanente que recibió como devolución anticipada.
BUEN DIA, EXCELENTE INTERLOCUTOR Y PAGINA. UN CONSULTA,, UN MEDICO TIENE UNA PROPIEDAD QUE ARRIENDA OFICINAS A PROFESIONALES DE LA SALUD . NECESITA ARRENDAR A SU ESPOSA ( CASADO CON SEPARACION DE BIENES) DOS BOX , CON USO DEL ESPACIO COMUN COMO SALA DE ESPERA, ATENCION SECRETARIA, EL BOX A ARRENDAR NO ESTARA AMOBLADO.
ESTE ARRENDAMIENTO ESTA GRAVADO O NO CON IVA?
Jacqueline:
No se entiende mucho la situación, dado que indica que el arriendo es no amoblado, pero identifica como inmuelbe un box médico, incluso que tiene sala de espera y atencion de secretaria, es decir, estaría habilitado para ejercer la actividad de atención de público, por lo que vemos que sí está habilitado. Si fuera así, debería ser afecto a IVA (¿la camilla, mesa de atención, teléfono, etc., son parte del arriendo?).
Sería difícil probar que esa superficie es una entrega sin instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad, en éste caso, atención de pacientes.
Buenos dias!! Excelente artículo. Tengo una duda respecto a arrendamiento de terrenos para colocar antenas de telecomunicaciones. Entiendo que basta un contrato y que no se paga IVA., pero si debo agregar este Ingreso para el calculo de mi IGC? Mi duda surge porque si bien esta informado en mis agentes retenedores nunca me lo considera como ingreso la propuesta de declaración de renta del SII.
Elizabeth:
Al ser un arriendo de un terreno, ello no es gravado con IVA y obviamente forma parte de los ingresos declarables en el Global Complementario. La información entregada por los arrendatarios al SII, no siempre genera el inmediato agregado en la declaración de renta, dado que dependerá cómo está registrado en bien, pudiendo ser declarado como renta efectiva según contabilidad o si es persona natural, en base al contrato de arrendamiento, en el Global Complementario.
estimado Omar, aun leyendo la ley me queda una duda, si yo arriendo un Local comercial sin amoblar (galpon)
y que el arrendador colocará mesones y atenderá publico. tengo que hacer factura con impuesto o exenta ?
Mauricio:
Está exento de IVA el arriendo de inmuebles. Solamente estará gravado cuando incluya muebles o instalaciones, lo cual está específicamente indicado por el SII, por ejemplo, en el oficio N° 3.502, de 02.12.2022:
«Por tanto, los contratos de arrendamiento de bienes o cosas sólo estarán gravados con IVA en la medida que concurra alguno de los requisitos señalados en la norma, esto es, que tengan muebles suficientes para su uso como habitación u oficina o instalaciones que posibiliten el ejercicio de una actividad comercial o industrial y no meramente deportiva, por ejemplo, que existan graderías que permitan la realización de actividades comerciales.
A mayor abundamiento, en lo que importa a esta consulta, el N° 11 de la letra E del artículo 12 de la LIVS exime de IVA al arrendamiento de inmuebles, sin perjuicio de lo dispuesto en la citada letra g) del artículo 8°.»
Por ello, Ud. en su caso, está exento de IVA por el arrendamiento de un inmueble sin muebles.
Agregamos que estará obligado a emitir factura, en este caso exenta, si Ud. ha realizado el inicio de actividad como arrendador de bienes inmuebles o es un contribuyente clasificado en primera categoría, dado que si es una persona natural, bastará el contrato de arriendo notarial y el recibo de dinero por el canon, tanto para la declaración de ingreso del arrendador como el gasto para el arrendatario.
Buenas Noches:
Un contribuyente empresario individual, con giro Agrícola y arriendo de Bienes Raíces, ya que posee varios Inmuebles habitacionales, algunos son de DFL2, ahora en enero va arrendar uno de estos de inmuebles a una clínica veterinaria, al estar cambiando el destino de habitacional a comercial, debe emitir factura afecta IVA por el arriendo.
Desde ya muchas gracias
Nilda:
Si el arriendo no es amoblado, no paga IVA, dado que se encuentra incluido en la exención que está en el N° 11, de la letra E) del art. 12 de la Ley del IVA.
Por ejemplo, el SII indica, en el oficio N° 3.760 de 28.11.2021, lo siguiente:
«Si los inmuebles que se arrendarán no cuentan con mobiliario suficiente para su uso como oficina su arriendo se encontrará exento de IVA y su adquisición no dará derecho a crédito fiscal. Si, por el contrario, los inmuebles cuentan con muebles suficientes para su uso como oficina, su arrendamiento se encontrará gravado y el IVA soportado en su adquisición dará derecho a crédito fiscal. Por otra parte, en la medida que los inmuebles se encuentren registrados en el activo fijo del contribuyente y su adquisición haya generado un remanente de crédito fiscal por dos o más periodos tributarios consecutivos, podrá solicitarse la devolución de dicho remanente, de acuerdo al art. 27 bis de la LIVS.»
Estimado, muchas gracias por la informacion y aclaraciones.
En mi caso tengo un local comercial que contempla una cancha y un salon.
En la Cancha se arrienda por hora y en ocaciones para eventos (cumpleaños, convivencias, etc)
En el Salon se arrienda por dia, donde se desarrollan cumpleaños, fiestas o eventos especiales.
Para ambos casos, que tipo de documentos debo emitir y si estos deben ser con iva.?
Desde ya muchas gracias por sus respuestas
Saludos.
Luis:
No tenemos más datos, pero si las canchas no tienen habilitación como graderías, no debería aplicar IVA por ello. Asumo que la cancha no tiene más habilitaciones que las básicas para practica de algún deporte. Esto hasta el 31.12.2022 están gravadas con IVA, dado que es una actividad comercial (arrendamiento de canchas). Sin embargo, a contar del 01.01.2023 ello estaría exento de IVA, por no corresponder a un arriendo amoblado ni con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial.
Lo mismo ocurre para el salón.
Esto es por la aplicación de la exención que se encuentra en el N° 11 de la letra E) del art. 12 de la Ley del IVA, aplicada a la nueva definición de hecho gravado del art. 2°.
Lo que se grava, para el caso específico de los arriendos amoblados está indicado en el art. 8 letra g) de la mencionada ley:
«g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.
Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado;»
Por ello, debe validar si cumple o no los requisitos para considerarse como un hecho gravado, en la mencionada letra g), dado que no tenemos más datos de vuestra situación.
Estimado, muchas gracias por la informacion y aclaraciones.
En mi caso tengo un local comercial, y este cuenta con una cancha deportiva y un salon.
En el caso de la cancha se arrienda por horas y tambien por eventos (cumpleaños, convivencias, etc.),
En el caso de Salon, se arrienda por dia, para cumpleaños, fiestas, o eventos especiales.
Para ambos casos que tipo de documento se debe emitir y si estos deben ser con iva.?
Desde ya gracias por su respuestas.
Saludos.
duplicó la consulta.
Estimado Omar
Muchas gracias por la información que brinda. Mi consulta es la siguiente, estoy comenzando a invertir en bienes raices y me sugirieron cambiar a la figura de empresario individual para comprar departamentos con la finalidad de arrendarlos amoblados y recuperar el IVA.
Entiendo que el IVA anticipado es alrededor de un 15% del valor del inmueble y hay que devolverlo al momento de vender la propiedad o en el caso terminar el giro de empresario individual.
También entiendo que mensualmente se debe pagar un monto, que es bastante bajo y se calcula de acuerdo a la tasación fiscal del inmueble y el valor de arriendo.
La idea que me sugieren es ir utilizando el IVA recuperado para reinvertirlo en otra propiedad (pago del pie por ejemplo) y así aumentar el patrimonio en menos tiempo.
Mis preguntas son:
– ¿Que ocurre si nunca vendo el inmueble?, en ese caso, cómo devolvería el IVA anticipado?… (considerando que el monto de pago mensual es muy pequeño para cubrir el total de IVA anticipado)
– ¿Nunca más podré arrendar el departamento sin muebles, o utilizarlo para vivir yo ahí, por ejemplo?
– ¿Usted recomendaría utilizar esta estrategia de inversión, considerando la incertidumbre respecto a la reforma tributaria?
Muchas gracias
Quedo muy atenta a sus respuestas.
Saludos
Nicole:
Nuestra oficina no ha realizado ninguna operación en la línea de lo que Ud. indica, ya que claramente no es el espíritu de la norma y tan así ha quedado demostrado que se está evaluando la eliminación. Lea nuestra artículo https://www.circuloverde.cl/que-pasa-con-las-devoluciones-anticipadas-del-iva-credito-fiscal-por-la-compra-de-bienes-inmuebles-arrendados-amoblados-frente-a-la-reforma-tributaria-2023/
Estimado Omar
Consulta, sobre que monto del certificado de avaluo se debe calcular el 11%? sobre el avaluo total, el monto afecto o el exento?
Muchas gracias!
Carolina:
Sobre el avalúo total.
Muchas gracias Don Omar por su Blog, tengo una consulta mi Madre tiene cabañas que de Marzo a Diciembre las arrienda por 30 dias de corrido y en el Verano de forma diaria (como cabalas de turismo) en este sentido la rebaja del terreno podría aplicar a los arriendos de larga estadía de Marzo a Diciembre? o todo se encuentra grabado con el 19%.
Saludos Cordiales
Nicolás:
La rebaja la puede aplicar proporcionalmente hasta en horas. Ud. debe calcular en relación al valor del terreno, asociado a la superficie de la cabaña y con ello llevar a un valor diario o incluso horas. Esto parte por lo indicado por el SII para efectos de rentas mensuales https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_5672.htm que son 30 días. Por ello, en el extremo se puede aplicar la rebaja hasta en horas (considerando el año, un mes, 30 días y 24 horas).
Estimado muy buenas tardes tengo una consulta por si pudiera ayudarme yo tengo un camión propio y quiero arrendarlo a una empresa spa , que documento tributable debo emitir una boleta de honorarios para que ellos tengan un soporte del gasto o creo una spa y emito factura o que me recomienda .
Muchas gracias
David:
Asumiendo que Ud. es el propietario que «arrendaría» el vehículo a un tercero (empres SpA), obtendría una renta y por ello debe declarar sus ingresos e incluso facturar (está afecto a IVA), además de ser una actividad que requiere el inicio en el SII.
Quizás una alternativa es otorgarle el uso del vehículo a la sociedad, que asumo es suya o relacionada. Pero el consejo es evaluar el traspaso, vía aporte o derechamente como compraventa, a la SpA, dado que además no tiene sentido que Ud. mantenga el riesgo asociado a la explotación comercial de dicho bien. Así, la SpA, será la dueña del vehículo. Ud. recibirá los ingresos que genere la SpA por la explotación del camión, teniendo así diferenciado el riesgo dado que personalmente tendrá una inversión en una sociedad y no el camión (puede tener un accidente y podría recibir una demanda como propietario, por ello siempre hay más factores que se deben considerar y no solo el tributario).
Buenas noches,
Compre un departamento y lo quiero arrendar amoblado para recuperar el credito fiscal. Asumo debo iniciar actividades como empresario individual para poder facturar gravado de iva, La duda que tengo es que si recupero el credito fiscal que sucede si vendo la propiedad en diez años con el iva?? me grava la venta?
o si quiero en un año dejar de arrendarlo y vivir YO en la propiedad, sin emitir una factura gravada, que sucederia??
Aníbal:
Nuestra recomendación es no realizar la operación que comenta, más aún si se proyecta la eliminación de la norma que deja gravado el arriendo amoblado.
Si Ud. inicia actividades, para solicitar la devolución del IVA de la compra, debe acreditar que tiene arrendado el bien con muebles. Es efectivo que si luego de un tiempo vende el inmueble, estaría gravado con IVA, por lo que en ese momento, parte del precio será el impuesto que proceda. Si no lo vende y termina el giro (se daría el caso donde ya no lo arrienda y lo usa Ud.), también debe devolver el valor que no ha sido compensado con pagos mensuales de IVA, de la devolución que percibió anticipadamente.
Su ayuda es invaluable, gracias por ello. Mi nombre Roberto Coronado tengo 73 años mi jubilación no me alcanza para cubrir todos mis gastos, arrende una casa de adobe y concreto, tiene 7 piezas y las sub arriendo sin muebles. Con esto pago el arriendo y me queda un excedente.Debo hacer iniciación de actividades o pagar impuesto? Gracias por todo
Roberto:
Asumiendo que son arriendos sin muebles, Ud. no debe realizar iniciación de actividades, pero debe declarar los ingresos anuales, de acuerdo a sus contratos de arriendo y declararlos en su declaración anual de impuesto a la renta, en su Global Complementario (se grava si sus rentas anuales son mayores a 10 UTA, que para el año 2022 eso equivale a $ 8.775.702). Puede ver información https://www.sii.cl/valores_y_fechas/renta/2022/personas_naturales.html
Don Omar
Buenas tardes. Gracias por su voluntad. consultas ¿Una Sucesión debe iniciar actividades y obtener Rut, cuando tenga dentro de sus actividades la entrega en arriendo de locales comerciales, sin instalaciones? Si no fuera así, ¿solo bastaría con distribuir los ingresos brutos, entre los herederos, para determinar el impuesto global complementario? ¿Tendrían derecho a deducir las contribuciones como crédito? ¿El contrato de arriendo debería ser suscrito por todos los herederos? Gracias. Saludos
Ricardo:
En general muchas veces se inicia la actividad como sucesión, sin que ello sea obligatorio y también incluyen situaciones complejas y hasta más gravosas, por lo que debe realizar el análisis con todos los datos del caso.
Solamente como elemento para el análisis, podemos comentar que el art. 5 de la Ley de la Renta, permite declarar a nombre del causante (contribuyente fallecido), hasta tres ejercicios tributarios, incluyendo el del fallecimiento, con lo cual todo el movimiento que ocurra en dicho lapso puede ser declarado a nombre del causante, con todos los créditos, rebajas e impuestos que a éste le aplican (como si estuviese vivo).
El texto del artículo 5 es el siguiente (lo remarcado es nuestro):
«ARTICULO 5°.- Las rentas efectivas o presuntas de una comunidad hereditaria corresponderán a los comuneros en proporción a sus cuotas en el patrimonio común.
Mientras dichas cuotas no se determinen, el patrimonio hereditario indiviso se considerará como la continuación de la persona del causante y gozará y le afectarán, sin solución de continuidad, todos los derechos y obligaciones que a aquél le hubieren correspondido de acuerdo con la presente ley. Sin embargo, una vez determinadas las cuotas de los comuneros en el patrimonio común, la totalidad de las rentas que correspondan al año calendario en que ello ocurra deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con las normas del inciso anterior.
En todo caso, transcurrido el plazo de tres años desde la apertura de la sucesión, las rentas respectivas deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con lo dispuesto en el inciso primero. Si las cuotas no se hubieren determinado en otra forma se estará a las proporciones contenidas en la liquidación del impuesto de herencia. El plazo de tres años se contará computando por un año completo la porción de año transcurrido desde la fecha de la apertura de la sucesión hasta el 31 de Diciembre del mismo año.»
Entonces, hay que evaluar, dado que si al cierre de los tres ejercicios mencionados, se realiza la asignación de los bienes o cuotas sobre ellos, los herederos podría continuar declarando sus ingresos en base a los contratos de arriendo, sin iniciar actividades, modificando los contratos, firmándolos como comuneros (es la forma en que tendrán inscrito el dominio de cada inmueble), pagando el impuesto Global Complementario por las rentas proporcionales que perciban. Así no inician actividad como sucesión, se evitan el pago de patente municipal, como también los costos contables y si hay venta podrían establecer que ello es a título personal, no habitual, con lo cual la tributación sería más ventajosa (pagarían un 10% del monto obtenido como utilidad tributaria, incluyendo la rebaja de las 8.000 UF por contribuyente).
Insistimos en que el análisis es más detallado, en lo cual también lo podemos ayudar, con nuestro equipo asesor.
Como complemento, le sugerimos leer el último oficio del SII al respecto, donde los herederos forma la sucesión y al llevar contabilidad pierden incluso el tratamiento del ingreso no renta, si la sucesión nació antes del 01.01.2004. Oficio N° 2.930, de 29.09.2022 que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm
Muchas gracias por el articulo, ¿Es posible que me pueda ayudar con la siguiente consulta?
Una empresa de servicios médicos con contabilidad simplificada arrienda un inmueble con contrato notarial a una persona natural, por lo que no hay emisión de un DTE. ¿Cómo agrego el arriendo al Registro de Compra y Ventas?
El mismo problema surge al momento de agregar al RCV las facturas por gastos extranjeros (invoice), las cuales actualmente los estoy registrando como «facturas exentas». ¿Podré hacer lo mismo en el caso del contrato de arriendo?
De antemano gracias por compartir sus conocimientos
Enrique:
No lo agrega, ya que no hay obligación para el arrendador de emitir una factura por el cobro del arriendo. Basta el contrato notarial y el recibo de pago, con lo cual tendrá el dato para incorporarlo en el cálculo anual de la base imponible como un egreso pagado.
El registro de compras es un insumo para el cálculo de la base imponible, pero no es el único, ya que se pueden agregar más partidas. Por ejemplo, hay conceptos que van por otras vías, como son las remuneraciones, las boletas de honorarios y quizás gastos que no tengan facturas, como podrían ser gastos menores respaldados por boletas de servicios.
Muy buenas tardes, excelente pagina para salir de las dudas a todos aquellos que comenzamos a emprender en el rubro inmobiliario.
Contexto:
Remodele mi casa tipo estudio con oficinas y un sociedad de médicos me lo quiere arrendar para establecer su pequeño centro medico que albergará 4 box de atención El arriendo será solo de las instalaciones, sin muebles , sin equipamiento, todos estos elementos los implementará el arrendatario ( medicos)
La pregunta es, debo pagar impuestos por este arrendamiento , no tengo iniciación de actividades, como justifico los ingresos .
Saludos
Claudio:
Si Ud. es el propietario como persona natural, que no lleva contabilidad, el arriendo respaldado con el respectivo contrato, que no es una operación afecta a IVA, será el ingreso afecto a impuesto Global Complementario, que debe declarar en abril del año siguiente, como renta efectiva, no pudiendo rebajar ningún valor (gastos). Los ingresos se declaran de acuerdo a los recibos de cobro (pago) del arriendo, que como dijimos, estará respaldado con el contrato de arriendo (ojalá suscrito ante notario).
Estimado buenas tardes
La empresa quiere subarrendar una bodega, emitirá factura por ello quisiera consultar si este subarriendo de bodegas comerciales, se declara aparte en el f29
gracias
Alicia:
El subarrendamiento amoblado o con instalaciones, de un bien raíz, está afecto a IVA y sería un ingreso que se declara junto al resto de las operaciones afectas. Si no es amoblado o con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad, no sería gravado con IVA. Como es subarrendamiento, no tiene rebaja asociada al valor del terreno del art. 17 de la ley del IVA.
Estimado disculpe mi pregunta
la empresa donde laboro, decide subarrendar una bodega comercial, la factura la declara como ingreso normal mensual o se desglosa en otra linea del f-29,
otra cosa como no son los propietarios del bien no aplica la rebaja en la declaracion de renta? cierto?
gracias de antemano
Alicia:
Duplicó la consulta.
Estimado, muy util su pagina, me gustaria hacer una pregunta:
un lubribcentro , se va arrendar, este se esta pagando por leasing, tiene la propiedad y su maquinaria( se arrendara a puerta cerrada), se hara un contrato de arriendo. como queda la figura.
El canon de arriendo se factura con iva o sin iva ????
se puede hacer un contrato por la propiedad y otro por las maquinarias???
muchas gracias
Hernán:
Dado que Ud. no es el propietario del bien raíz (hay un contrato de leasing), deberá agregar el IVA al arrendamiento, ya que se trata de una «arriendo con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial». Para ello, en el contrato debe dejar estipulado que se trata de un arriendo con todos los bienes necesarios para la explotación como lubricentro.
Ud. debe emitir una factura afecta a IVA, sin ninguna rebaja de la base (no procede el 11% por el bien raíz). Para el arrendatario el IVA que pague por el contrato será crédito fiscal, por lo que no aumenta su costo.
Estimado Don Omar,
Buenas tardes, primero que todo agradecer el contenido.
Quisiera consultar si una empresa dedicada al giro de constucción, que decide arrendar un inmueble para que sus trabajadores puedan pernoctar durante el tiempo que dure el proyecto, ya que este se desarrolla en otra region, puede facturar este arriendo y hacer uso tanto del crédito fiscal como del gasto.
Desde ya agradecida
Iris:
Dado que es un gasto relacionado con la actividad que genera los ingresos afectos a tributación (rentas), si puede considerar como gasto los cobros del arriendo de un inmueble y los servicios asociados, que lo destinará a la habitación de su personal que estará trabajando en el proyecto por el cual percibirá ingresos.
Es posible que ese arriendo no esté gravado con IVA, salvo que esté habilitado (con muebles). En dicho caso, también podrá utilizar el IVA como crédito fiscal, considerando que es un gasto del giro.
Excelente sus aclaraciones y los felicito.
Por favor si me puede ayudar con lo siguiente: En 2020 adquirí una oficina a nombre de una sociedad que tengo con mi hija (una ltda.), de la cual recuperé el IVA, porque mi proyecto era dar apoyo a empresas (codigo actividad 829900 , de 1ra cat y afecto a iva). De hecho actualmente facturo a mis clientes el servicio de apoyo + IVA. …Pero, apareció una sociedad de abogados que me comenzarán a arrendar la oficina completa (sin muebles) con contrato anual.
Preguntas: 1.- Debo facturar exento el arriendo de la oficina? o bastará con emitir un recibo de arriendo.
2.- Debido a que continuaré facturando a mis clientes con IVA. , y si facturo exento por el arriendo. ¿caigo en prorratero de recuperación del credito fiscal?
Si emito recibo y no facturo exento, ¿como ingreso a la contabilidad el valor percibido por arriendo?, ¿Puedo rebajar de los impuestos finales las contribuciones de bs. raices?
Gracias por su amabilidad
Rafael:
En la situación descrita, donde hay una operación exenta de IVA (el arrendamiento de un inmueble sin muebles o instalaciones), se genera un ingreso que claramente modifica la utilización del IVA por las compras de uso común, como podría ser, a partir del 01.01.2023, los servicios contables entregados por una empresa que no sea sociedad de profesionales.
Si bien, el arriendo exento de IVA de un inmueble puede no documentarse con una factura exenta o no gravada, si el contrato de arriendo es notarial, igualmente dicho ingreso debe ser considerado en la declaración mensual y debe formar parte del cálculo proporcional del IVA de uso común. El IVA por compras asociadas a la actividad afecta a IVA tendrá recuperación total, lo que deberá demostrar ante una fiscalización del SII.
En su caso, la recomendación sería emitir igualmente factura por los arriendos exentos, para que así quede todo reflejado en documentos tributarios (facturas), es decir, tanto las operaciones gravadas, como aquellas que son exentas.
Estimado, gracias por tu tiempo, Tengo una MEF por lo cual tengo permitido el uso comercial en el lugar que arriendo a la vez como uso habitacional, este inmueble ¿puede estar sujeto a este gravamen?, ya que nunca se me ha entregado factura al momento de realizar el pago de la renta.
Nicolás:
En Chile, que es donde se aplican los contenidos comentados en nuestros artículos, el arrendamiento de bienes inmuebles que tengan muebles suficientes para pernoctar, en el caso de bienes destinado a la habitación, ello será una operación afecta a IVA, que debe también aplicar la rebaja del 11% del avalúo, aplicable a la renta mensual en proporción 1/12, como rebaja de la base afecta a dicha tributación, lo que debe documentar en una factura o boleta, si la operación es habitual (con iniciación de actividad).
Pero si no tiene muebles, aún cuando Ud. lo destine a un uso comercial, el arriendo no está gravado con IVA y bastará el contrato de arriendo, suscrito ante notario, y el recibo de pago de ello, como comprobante de gasto para Ud. como arrendatario. Nota: No entendemos la sigla MEF.
Estimado se agradece enormemente toda su disposición a responder y enseñar.
Tengo una consulta, soy propietario de un terreno urbano (un mismo rol) en donde he construido 4 locales comerciales que llevan un buen tiempo arrendándose, mi duda es si yo como arrendador debiese de pagar IVA por estos arriendos recibidos?
estos locales tienen solo uno a dos baños y nada mas. De estar afectos a IVA donde realizo la boleta como es el proceso?
Michel:
Si son arriendos de locales sin las instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad comercial, como Ud. lo describe, no están afectos a IVA.
Para que tenga más respaldo, referenciamos el oficio N° 1.934, de 17.06.2022, donde se explicitan los requisitos para que un arriendo de inmuebles se encuentre gravado, donde remarcamos algunos conceptos que Ud. debe validar:
«Para estos efectos, agrega la misma norma, este Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado, cuestión que se concretó mediante la Resolución Ex. N° 53 de 2021.
Dicha resolución precisa que, tras las modificaciones introducidas por la Ley N° 21.210, se incorporó un elemento de “suficiencia” con la finalidad de establecer un parámetro mínimo para gravar el arrendamiento de oficinas con IVA. Al efecto, deben contar con aquellos bienes que permitan desarrollar, al menos, las actividades administrativas comunes a cualquier tipo de actividad profesional, empresarial o de servicios, como, por ejemplo, escritorio, silla, uno o más muebles para el archivo o custodia de documentos, mesa para reuniones y mobiliario para apoyo de computadores o impresoras u otros similares a los señalados que tengan dichas finalidades.
Conforme lo expuesto precedentemente se informa que el arrendamiento del inmueble se encontrará gravado con IVA en la medida que cuente con muebles suficientes para realizar una actividad profesional, empresarial o de servicios, cuestión de hecho sujeta a verificación por las respectivas instancias de fiscalización.»
En la misma línea puede ver la resolución N° 53/2021, donde se indica la situación de un local comercial, advirtiendo el párrafo final si hay instalaciones posteriores al arrendamiento que entreguen un clasificación distinta:
«Así, también a modo ejemplar, si el arrendamiento recae sobre un local para la atención de público, se entenderá que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial si incluye, a lo menos, un mesón para atención, estantes o bodegas para guardar los productos y vitrinas, repisas u otro tipo de implementación para la exhibición de ellos.
…
Finalmente, si el contrato de arrendamiento recae sobre un inmueble desprovisto de bienes muebles o instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial, no se encontrará afecto al Impuesto a las Ventas y Servicios. Sin embargo, si con posterioridad a la celebración del contrato se construyen instalaciones que por su naturaleza son de propiedad de la arrendadora, pasarán a formar parte integrante del inmueble, y por ende del contrato de arrendamiento, configurándose desde ese entonces el hecho gravado.»
Estimado Omar,
Un empresario individual tiene giro de venta de alimentos y además posee un local comercial que pertenece a su patrimonio personal (no es parte de su giro de alimentos).
Si él decide arrendar el local comercial (no amoblado) a una empresa y ésta última le solicita factura exenta por dicho arrendamiento. Las preguntas son las siguientes:
1.- ¿El empresario individual se encuentra obligado a emitir la factura exenta?
2.- Si el empresario individual emite una factura exenta por exigencia de su arrendatario, ¿quedará obligado a efectuar mensualmente el cálculo de la proporcionalidad de IVA en su giro de venta de alimentos?
Muchas gracias de antemano.
Ana María:
La empresa no puede exigirle factura exenta. Bastará la emisión del contrato notarial de arriendo, más el respectivo recibo de pago del arriendo. Como Ud. menciona, el bien raíz no está formando parte del patrimonio del «empresario individual», como tampoco existe la decisión de declarar el ingreso en dicha ficción contable, por lo que es desarrollado como persona natural y al no tener muebles o instalaciones, no procede la emisión de facturas, ni aún exentas o no gravadas.
El arrendatario no puede exigir la emisión de una factura, si ello no procede. Si accede a emitirla, claramente el ingreso deberá declararlo en la contabilidad del empresario individual, que es el que tiene el giro que genera la mencionada factura, debiendo realizar la recuperación proporcional de los créditos de uso común, en relación al IVA.
Distinto sería el caso si el bien estuviese con instalaciones o muebles, que lo dejaran gravado con IVA al arrendar, ya que ahí el arrendador estaría obligado a emitir una factura afecta, en cuya situación incluso podría no estar incorporado al empresario individual, pero sería muy difícil sostener la separación.
Puede también revisar el artículo https://www.circuloverde.cl/hay-que-realizar-un-adecuado-analisis-de-la-opcion-de-mantenerse-como-rentista-de-bienes-raices-a-nivel-personal-o-crear-una-empresa-con-tal-objeto/
Estimado, muy buen artículo, lo felicito.
El avalúo de la propiedad es de 50M, el 11%, arroja $5.500.000, luego divido por 12 (meses) y da $458.333.
Canon de arriendo mensual es de $500.000
$41.667 es el resultado de deducir ese 11% mensualizado
¿Debo entender que entonces ese el monto afecto al pago del IVA ($41.667)?
¿Qué pasa sin el canon de arriendo es menor o igual a ese 11%?
Jorge:
Está correcta la determinación de la base afecta que detalla en su ejemplo. Si la rebaja del 11% es más que el cobro de arriendo, el total queda no afectado con IVA por cálculo especial de la base, pero sigue siendo un cobro de una operación gravada y lo debe realizar con factura afecta (ese es el drama actual, ya que los sistemas de emisión de factura no permitirían sólo indicar el neto, IVA cero, y total, incluyendo el sistema de facturación del SII, lo que debe modificarse).
Estimados,
Primero que nada, excelente artículo.
Tengo una duda sobre como hacer la facturación electrónica. En el SII no encontré como agregar esta reducción de la parte afecta del arriendo. En el artículo dice que, al momento de hacerlo, todavía el SII no tenía la opción.
Esto sigue siendo así o ya está disponible. En caso de estar disponible, me podría decir como hacerlo?
Gracias
Pablo
Pablo:
Lamentablemente sigue no siendo posible, aunque los oficios comentados del SII así lo indican y disponen.
Por ello, se debe estar muy atento al cambio o empujar que ello se realice partiendo por los operadores de las plataformas de emisión de documentos, dado que las operaciones donde aplica la rebaja están en aumento.
Ahora, si hay algún lector que ya tiene la disponibilidad de operación, agradecemos que nos entregue la información, lo mismo ocurre cuando Uds. puedan realizarlo vía la plataforma del SII, que esperamos cambie pronto.
Estimado,
Consulta sobre herramientas de facturación: en el artículo dice que, a Junio de 2021, no se podía facturar por medio del SII un arriendo con esta rebaja.
A hoy existe esta posibilidad? Le consulto ya no que lo encontré entre las opciones en el SII.
Gracias
Pablo
Pablo:
Duplicó la consulta.
Pero aún no la hemos validado como opción. Nosotros creemos, a la luz de lo indicado por el SII, es que se permitirá disociar el IVA del monto neto, pudiendo existir valores desde cero hasta llegar al 19%, con lo cual la diferencia sería la rebaja que se aplicó a la base imponible afecta.
Hola , una consulta, que pasa cuando el % de rebaja por concepto de avalúo fiscal es mayor a mi arriendo amoblado e IVA incluido y me da por formula cero a pagar por concepto de devolución de IVA art. 27 bis
Pierdo el beneficio?
Como devuelvo de forma mensual el IVA crédito anticipado?
Desde ya gracias…
Felipe:
La operación de arriendo amoblado es gravada con IVA, pero al generar el cálculo de la base, se permite la rebaja del valor asociado al terreno, lo que puede determinar que el cobro definitivamente no sea afectado con impuesto, pero ello no cambia la naturaleza gravada de la operación. En otras palabras, Ud. debe documentar en una factura gravada (no exenta o no gravada), el cobro del mencionado impuesto, donde el tributo será cero, ya que al calcular la base la rebaja permitida es igual o mayor al cobro realizado.
Esto no permite aplicar la norma de restitución, dado que Ud. no tiene ingresos exentos o no gravados con IVA; mantiene la condición de ingresos gravados, no existiendo restitución de la devolución que fue percibida anteriormente.
Esto lo puede validar, claro que en una operación de venta afecta, donde se aplica el mismo proceso de rebaja de base, dado que se trata de un inmueble que incluye terreno, en el oficio N° 1.624, de 11.08.2020 que lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo438 que indica:
«Al respecto, este Servicio(1) ha señalado que, si la venta de un inmueble se encuentra gravada con IVA – porque existe habitualidad en la operación o se encuentra gravada según la letra m) del artículo 8° de la LIVS, por pertenecer al activo fijo del contribuyente y haber soportado IVA en su adquisición o construcción – y producto de las rebajas establecidas por la ley para la determinación de la base imponible – inciso segundo del artículo 17 – ésta resulta ser cero o negativa, igualmente procede la emisión de una factura, de aquellas que dan cuenta de operaciones afectas a IVA, por cuanto la circunstancia señalada no transforma la operación en exenta del impuesto.» 1 Oficio N° 1.307, del año 2018.
Hola muy buenas las explicaciones.
Me queda una duda con mi caso-
Tengo un departamento en la Cisterna con los muebles para pernoctar y comer, Lo arriendo amoblado e IVA Incluido, tengo las fotos de los muebles, las fotos del inmueble, inicio de actividades, patentes, pagos de pie , escrituras, y toda la documentación que solicita el SII.
Pero me doy cuenta que al momento de hacer el cálculo de pago de IVA descontando el avalúo fiscal de mi propiedad es de quedo con un exento de:
($54.038.849 x 11%)/12 Cálculo de la rebaja obligatoria mensual quedo en $ 495.356 para la determinación de la base imponible.
Pero yo lo arriendo en $380.000 que al final quedo por debajo del pago de IVA.
Mi pregunta es que por 27 bis quiero recuperar aprox $ 14.000.000 cumplo con todas las formas y solicitudes pero por concepto de arriendo pago cero de IVA.
Mi caso queda fuera del 27 bis.?
Como devuelvo el IVA que me anticipan, si con el beneficio quedo en cero?
Quedo muy atento con tu respuesta ya que estoy preocupado por la situación
Saludos.-
Felipe:
Parece que duplicó su consulta. Sí corresponde el crédito, como también la petición de devolución, ya que su cobro de arriendo sigue siendo una operación gravada con IVA.
Lo que resulta especial es que con esa tarifa lo más probable es que se demore mucho en devolver o abonar a la devolución, por lo que siempre tendrá ese valor como pendiente ante operaciones futuras de, por ejemplo, la venta del departamento, momento en que tendrá que restituir el valor anticipado como crédito fiscal.
Hola el día de hoy mediante correo electrónico la dueña del local que arriendo hace 14 años (donde instale una veterinaria) y por la cual pago 637000 con aumento de ipc anual por contrato mecánica que el arriendo subirá a 900000 y que si no estoy de acuerdo debo dejar el local en 60 días. Que puedo hacer. Gracias
Adolfo:
Debe revisar lo que indica el contrato. Si tiene vigencia anual y la arrendadora, dentro del plazo, le avisa que subirá la renta, Ud. podrá aceptarlo o no. Si no lo acepta, el contrato termina en el período indicado.
Hola Omar, gracias por las consultas respondidas, revisaba si habría alguna similar a mi caso. pero no encontré alguna que se pareciera. Agradezco de antemano la ayuda que me puedan brinda.
– Arrendé un depto de 2 hab, 1 baño, 1 cocina, no amoblado con comedores, muebles, cama, vajillas, etc.
– Valor de arriendo 350.000 con garantía de ingreso de 350.000 también, al año incrementó 365.000.
– Duración de arriendo 2 años, 2 meses.
– Cuentas pagadas al día (servicios y gc), incluso al momento de la salida (solo electricidad pendiente por definir el monto a pagar, porque Enel emitió un costo de 3 meses (Enero a Marzo) cuando realmente deberían de haber sido 2 meses (Febrero y Marzo, ya enero habían emitido un estimado y fue pagado oportunamente).
– Al momento de la devolución de la garantía la inmobiliaria descuenta los ítem por «daños» que sería reparación techo (40.000), reparación papel mural (35.000) y Limpieza de balcon (30.000) (también suman lo que yo considero un mal calculo de electricidad de febrero por 36.716, el cual ya le debato a ellos porque considero debe de ser menos). SubTotal: 141.716. Iva 19%: 19.950. Total: 161.666. Garantía 350.000. Total a Devolver: 188.334
– Mi consulta va asociada en que al momento de la devolución me estan haciendo el descuento del IVA y quería saber si corresponde aplicarse o no. Para el gasto de electricidad yo pagaré la cuenta directamente a ENEL una vez acordado el monto aprox que deba pagar del mes de febrero. Pero para los demás items, ellos me pueden descontar a mi ese IVA? Observación: no me emiten boletas o facturas de referidas reparaciones. Si es el deber descontarmelo, me deben de emitir una boleta o documento del mismo?
Gracias.
Agustín:
Creo que lo que deben definir es si Ud. está pagando una indemnización, con la aplicación de parte del monto de la garantía, lo que obviamente no es una prestación de un servicio y por ende no puede estar gravado con IVA. Ese valor a indemnizar, es por reparaciones o estimaciones de gastos que las partes acuerden. No le están a Ud. prestando un servicio. Por ello, en el caso de una reparación, que seguramente ellos la harán por su cuenta, no deberían cobrar el IVA, dado que como son servicios afectos a IVA, podrán rebajar como crédito fiscal el valor pagado de IVA por la reparación, siendo su perjuicio solamente el valor neto.
Buenas tardes, quisiera hacer una consulta…una empresa Ltda con giro forestal, arrienda una cancha de acopio para dejar excedentes de madera a uno de los socios con un contrato de arriendo notarial, este socio además es contribuyente de 1ra categoría pero ninguno de sus giros tiene que ver con el arriendo de bienes y además ha estado sin ventas, así que mis dudas son ¿ los ingresos por ese arriendo habría que declararlos directos a su global ? por la suma total anual claro, y en ese caso ¿habrá algún beneficio de crédito o rebaja sobre esos ingresos? Para amortiguar un poco ya que al sumarlo con sus demás ingresos su impuesto a pagar es bastante alto.
Agradezco su pronta respuesta.
Lorena:
Si el arrendador es el dueño del inmueble o incluso si lo subarrienda, tendrá una renta efectiva según contrato, por lo que no puede declarar renta presunta por el ingreso generado por el arriendo.
Al percibir la renta de arrendamiento, se debe declarar en base al contrato y afectarse definitivamente con el impuesto Global Complementario, dado que es una renta efectiva percibida como arrendador de un bien raíz (asumamos agrícola). También debe pagar el impuesto de Primera Categoría, ya que no tiene exención. No tiene rebajas, salvo que fuera el propietario y se pagaran contribuciones, pero sería proporcional a la superficie arrendada, lo que prácticamente podría ser cero, por ser un predio forestal y lo que se arrienda es una porción muy reducida (cancha de acopio).
Hola deseo hacer una consulta, disculpe si no utilizo los conceptos técnicos, no soy especialista ¿cual es el tratamiento tributario cuando una persona natural adquiere un estacionamiento tipo parking el que eroga tarifario por minuto, ese ingreso constituye renta e IVA.? muchas gracias
Roberto:
Si es un estacionamiento que no está en un lugar destinado a la explotación comercial, como podría ser la propiedad de un estacionamiento en un edificio, ello no está afecto a IVA, dado que es un arrendamiento de un inmueble.
Distinto es el caso, si Ud. tiene giro de servicios de parking, en cuyo caso sí lo estará. Por lo que indica, es posible que Ud. esté en ésta situación, en cuyo caso tendría incluso que emitir boletas de ventas afectas a IVA y entregar por cada pago percibido.
Su ayuda es invaluable, gracias por ello. Mi nombre Roberto Coronado tengo 73 años mi jubilación no me alcanza para cubrir todos mis gastos, arrende una casa de adobe y concreto, tiene 7 piezas y las sub arriendo sin muebles.
Roberto:
Duplicó la consulta.
Antes que todo Saludarle y agradecer su voluntad en responder las inquietudes de todos.
Antecedentes:
a) Contribuyente de 1 Categoría (Empresario individual), arriendo de bienes no amoblados.-
1.-Como se debe contabilizar los ingresos por Garantías de arriendo y Gastos municipales pagados por arrendatario y establecido en el contrato de arrendamiento?
2.- Se debe emitir boleta no afecta por garantías? es un ingreso afecto en la renta?
3.-Si al termino del contrato se devuelve la garantía o no, como afecta contablemente?
Ej.
Canon de arriendo $300.000.- (ingreso con emisión de boleta electrónica no afecta)
Garantía Arriendo $300.000 + garantía gasto Común $50.000.-
Gastos Aseo Municipal $50.000 anual
Total pagado por el arrendatario por transferencia a cuenta corriente $700.000.-
Saludos y agradeciendo de antemano su respuesta.
Felipe:
Siendo muy concreto, los ingresos son aquellos cobros por el valor de la prestación, que sería el canon mensual. Respecto de los gastos municipales, que no asociamos a lo que se refiere, si fueran lo asociado al cobro del retiro de residuos, ello es un gasto que está siendo asumido por el arrendatario, por lo que si así está establecido en el contrato, dicho valor se debe manejar en cuentas de activo y pasivo y no en resultado. Esto mismo se aplica para los gastos comunes, los cuales los asume el arrendatario en cumplimiento del contrato de arriendo, pero ello no es un ingreso para el arrendador, sino que es un gasto para el arrendatario, pagado a terceros (o reembolsado si lo paga el arrendador).
En cuanto a la garantía, ello es un pago que no es un ingreso para el arrendador y no es un gasto para el arrendatario, ya que no es renta de arrendamiento. Son valores que se deben dejar en un pasivo, para el arrendador y un activo para el arrendatario. Si al finalizar el contrato, se aplica a compensación el total o parte de dicha garantía, en ese momento se descarga la cuenta de pasivo con el arrendatario y se registra el ingreso por la multa o recargo cobrado.
Buenas tardes,
estimados tengo una consulta, en el caso de constituir una sociedad spa de servicios contables y agregar el arriendo de departamentos con muebles, ambas actividades gravadas con iva. El tema es que solo considerando el arriendo se tendrá facturación por sobre los 14 millones anuales y mas asesorías por 6 millones. tendré ingresos anuales por 20 millones anuales o mas quizás con pocos gastos a rebajar y me afectará el impuesto de 25% 1 categoría. No soy la dueña del departamento por lo que no aplica lo del el 11% del avalúo. Cuál sería la mejor opción en este caso, considerando que los arrendatarios me solicitan factura. Tendré que hacer dos empresas aparte, de igual forma ambas estarán afectas a iva. Y de acuerdo a las características la empresa quedaría en el régimen 14 d3 contabilidad completa. Que me conviene ? aún considerando que hay una asignación a los socios por concepto de utilidad en la declaración persona natural f22.
desde ya agradezco su ayuda y quedo atenta-
saludos,
Carmen Gloria
Carmen Gloria:
Los servicios contables hasta el 31.12.2022 no son gravados con IVA. Lo serán a partir del 01.01.2023, por la modificación incluida en la ley N° 21.420, al art. 2 de la Ley del IVA.
Entonces, el tema no es si lo hace en una empresa o en dos, ya que será lo mismo a partir del año 2023, dado que toda la actividad estará gravada con IVA.
Si el subarriendo es amoblado y los arrendatarios le solicitan la respectiva factura por los cobros, no vemos problema que por dicha actividad tenga la emisión de documentos afectos, mientras por las asesorías tengan hasta el 31.12.2022 documentos exentos, emitidos por la misma empresa.
Lo que sí debe cuidar, es el uso de crédito fiscal, ya que hasta el 2022 sólo podría generarse por operaciones asociadas al subarrendamiento amoblado. A partir del 2023, tendrá crédito por todas las compras, ya que ambos giros serán gravados con IVA.
Estimado Omar,
Primero que todo agradecer su labor profesional y educativa.
Tengo un predio agrícola y se lo arriendo a mi papá pero no tengo un contrato de arrendamiento con él, hasta donde he leído no estaría gravado con IVA, pero no sé si existe alguna actualización de ello a la fecha. Por otro lado me gustaría saber si eso lo debo considerar una Renta afecta y si debo agregarlo a mi renta global complementario?, gracias.
Alejandro.-
Alejandro:
Por ahora el arriendo del predio agrícola (terreno), seguirá estando exento de IVA (antes era no gravado).
Pero siempre Ud. debió declarar el monto percibido por el arriendo como un ingreso afecto a impuesto a la renta, específicamente el Global Complementario, incluyéndola como otra renta afecta a dicho tributo, sumándose a todos el resto de los ingresos tributables que tenga. Es un renta efectiva, que se declarar según contrato (si no lo tiene, igualmente el contrato existe, dado que es consensual, teniendo claramente el monto de la renta).
Estimado Omar,
Antes que todo agradecer su voluntad en responder todas las inquietudes. Al respecto de las preguntas y respuestas específicamente en la refiere de que para emitir una factura para departamentos amoblados. Actualmente el SII ha habilitado una opción para diferenciar la rebaja del 11%? de no ser así, cual es el software de mercado que permitiría hacerlo?
En el caso de que el valor de arriendo mensual sea menor a la proporción de la rebaja del 11%, por lo que a simple calculo no estaría afecto a IVA, seria acertado emitir una factura exenta por el total del arriendo y poner en la glosa el calculo a modo explicativo?
Otra pregunta que me resulta de esto, es relacionada con la devolución de IVA crédito fiscal por compras de activos fijos nuevos (inmuebles destinados para el arriendo amoblado) en cuyo caso entiendo que se debe tener el giro 681011 y estar habilitado para emitir facturas. ¿se puede solicitar la devolución de iva credito fiscal del inmueble si en estricto rigor no he emitido facturas afectas debido a que mi canon de arriendo es menor a la rebaja del 11%?
quedo atento y muchas gracias de antemano
Antonio:
El tema se lo planteamos hace un tiempo al SII y seguramente está dentro de las cosas que implementará, para incluir dentro del documento tributario (factura), la rebaja de la base que se permite del 11% proporcional del avalúo fiscal del inmueble arrendado.
No conocemos un software privado que lo incluya.
Si en algún caso la rebaja de base es mayor al cobro de arriendo, entonces no hay base afecta. Será difícil que pueda utilizar el formato afecto, ya que no se lo aceptarán los sistemas de emisión. Lo más probable es que lo tenga que documentar en una factura exenta, pero ahí tendrá el problema que pueden levantarse observaciones generales, ya que tendrá ingresos «no gravados o exentos», que si bien no corresponden, serán detectados por los cruces automáticos de conceptos. Esto motivará a que se le cuestione el uso del crédito fiscal en un 100%, dado que tiene ingresos que no han estado afectos (no procede ese concepto, ya que están afectos, pero la rebaja permitida es mayor).
En cuanto a la pregunta de la devolución de la compra de activo fijo destinado a la actividad generadora de ingresos afectos a IVA, en la teoría debería poder solicitarla, pero deberá acreditar en una fiscalización, donde demostrará que no tiene base afecta, por la rebaja permitida, pero ello sí le sigue dando el derecho a la devolución anticipada del remanente de crédito fiscal de IVA, por compra de activo fijo destinado a generar ingresos afectos a IVA. Una cuestión que puede acreditar y seguramente requerirá de tener claros los conceptos, dado que los fiscalizadores en muchos casos no entienden la diferencia (no es un ingreso exento, sino totalmente gravado con IVA).
Estimados. Tengo cabañas las cuales las arriendo en forma diaria.
Consulta… en el caso de que los huéspedes sean extranjeros (sin residencia en Chile), se le emite boleta exenta o afecta?. Me surge la duda, ya que comencé a operar con una app que se dedica a la oferta de alojamientos y mis cabañas pueden ser arrendas por alguno de ellos.
Muchas gracias. Saludos.
Marcelo:
La exención es restrictiva, por lo que debe validar si cumple los requisitos para no aplicar el IVA, ya que será su responsabilidad aplicar correctamente la norma.
Conforme al artículo 12, letra E, Nº 17, de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS), están exentos de IVA los ingresos en moneda extranjera percibidos por empresas hoteleras y contribuyentes que arrienden inmuebles amoblados registrados ante el Servicio de Impuestos Internos con motivo de servicios prestados a turistas extranjeros sin domicilio o residencia en Chile.
En vuestro caso, si tiene la actividad de arrendamiento de cabañas amobladas, inscrito como giro en el SII, puede utilizar la exención comentada, siempre que efectivamente se trate de un extranjero (no de un chileno que venga de vacaciones).
Puede ver análisis de casos afectados por la norma en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo394
Buenas tardes.
Por favor, aclare.
Si alquilo (piso sin amueblar).
¿Puedo hacer una devolución de impuestos al inquilino? ¿Entiendo bien que el impuesto es del 11%?
Sergio:
En Chile, por ahora, el arriendo de inmuebles sin muebles no está gravado con IVA. Por ello, el cobro no debe recargarse con el mencionado tributo. No vemos que exista una devolución, por lo que no entendemos lo que indica en su duda. La tasa de impuesto es 19% y se aplica en forma especial cuando se trata de inmuebles, donde se rebaja lo correspondiente al terreno, que es el 11% del avalúo del bien raíz, proporcional al período de arriendo, considerando que el mencionado porcentaje es el valor anual.
No sabemos cómo se aplicará el IVA en el futuro, en el arrendamiento, si es que se modifica la ley cambiando la definición del hecho gravado de «servicio», descrito en el art. 3° de la Ley del IVA que está en el Congreso siendo sujeto de un cambio.
Buenos estimado Omar,
Tengo dudas si el arrendar una máquina del área salud a un paciente se debe facturar con o sin iva debido que el giro de atención de la salud es no gravado.
Debo separar ambas actividades y solo grabar con iva el arrendamiento de maquinaria?
Saludos,
Felipe:
El arrendamiento de un bien (equipo), no es una prestación de salud, por lo que no debería tener exención. Esto, por ejemplo, pasa con la atención de los equipos de diálisis.
Ahora, si hay un procedimiento donde además se ocupa algún equipo y ello está dentro del valor de la prestación, ello sí sería una prestación de salud.
Por ejemplo, si a una persona se le arrienda el equipo de oxigenación, ello no es una atención de salud, debiendo gravarse con IVA.
Estimado, estoy comenzado una empresa de inversiones en fondos mutuos y dejé mi departamento como domicilio comercial, que es un DFL2 y que está amoblado por vivir en el.
Si yo como persona natural arriendo una parte a mi empresa y el valor a cobrar no supera el 11% del avaluó fiscal; estoy obligado a iniciar actividades y a emitir boletas o facturas afectas?.
Como es un DFL2 entiendo que no pagaría global complementario por esos ingresos y la empresa podría rebajar el gasto.
Leodan:
Cuidado, ya que el DFL 2 está destinado solamente a bienes de uso habitacional. Si Ud. cambia el uso a comercial, es posible que pierda los beneficios que le entrega la norma comentada.
Le sugiero no cobrar arriendo y el domicilio debería con autorización de uso como «domicilio postal», para no generar un efecto no deseado en la calidad de habitacional del bien inmueble. Obviamente la autorización de uso sería sin costo para la empresa.
Además, por un tema lógico, el ingreso eventual por cobro de arriendo tendría que declararlo como gasto y ello genera el mismo efecto si Ud. realiza un retiro de utilidades desde la empresa, es decir, se acumula como renta para declarar el Impuesto Global Complementario a nivel personal.
Estimados, junto con saludarlos y felicitarlos por aclarar las dudas que tenemos día a día, les hago un par de consultas:
Para el arriendo de cabañas amobladas (destinadas exclusivamente al arriendo diario, semanal, mensual) para turistas por lo general en un balneario del Sur de Chile (no para uso habitacional), ¿aplica la rebaja del 11% del avalúo fiscal en la aplicación del IVA? ¿de ser así, las boletas de venta y servicios que se deben emitir cómo se separa esta rebaja? Por ejemplo el valor diario de la cabaña es de $70.000 y el avalúo fiscal de $57.380.735
El contribuyente de esta actividad económica descrita, ¿debe incluir la actividad 681011 ALQUILER DE BIENES INMUEBLES AMOBLADOS O CON EQUIPOS Y MAQUINARIAS o la 551003 ACTIVIDADES DE RESIDENCIALES PARA TURISTAS u otra similar?
Muchas gracias,
Rodrigo:
La diferencia, como Ud. lo indica, es el servicio prestado: si es un arriendo amoblado, ello tiene acceso a la aplicación de la rebaja comentada, del 11% del avalúo fiscal proporcional; si es un servicio de estadía, no tiene dicha rebaja.
Para ser más precisos, Ud. debe analizar cuál de las dos prestaciones es la que realiza. Si Ud. entrega estadía, ello no es arriendo amoblado. La estadía incluye alimentación, servicios adicionales como limpieza de la habitación. Entonces, si se trata solo de arriendo, utilizará el código 681011, pero si el servicio es la estadía (incluye alimentación y otros servicios), el código podría ser el que indica 551003.
En las emisiones de boletas y facturas electrónicas, aún está pendiente la forma de solucionar la inclusión de la rebaja del 11%. El SII lo está tratando de solucionar. Pero por ahora, la solución que están dando es que solo se facture la parte afecta, en una boleta o factura gravada; la parte que no es gravada, emitirla en otra factura o boleta exenta o no gravada. Insistimos que eso no es la solución, ya que la rebaja debería estar en el mismo documento (es uno solo).
Hola estimados , agradecer su labor educativa.
Tengo un predio forestal con giro maderero, 1ra categoria PYME y quiero arrendar un pedazo de terreno a otra empresa, tbn 1ra categoria y PYME , cuyo giro es de telecomunicaciones e instalaran una antena repetidora se señal.
la consulta es si ese arriendo debo justificarlo emitiendo factura afecta, axenta o sólo basta un contrato de arriendo entre las partes?
Gracias
Juan Carlos:
Como es un arrendamiento de una porción de terreno, que no tiene instalaciones o muebles, no es afecto a IVA, por lo que bastaría un contrato de arriendo, firmado ante notario, con lo cual no es necesario la emisión de una factura exenta o no gravada.
Estimado Don Omar
Hola , agradecido de su labor profesional y educativa.
Consulta: tengo un predio forestal a nombre de una sociedad, primera categoria , regimen propyme ( vendo madera con iva ).
Quiero arrendar una hectárea a otra sociedad también primera categoria y propyme quienes instalarán por tiempo indefinido unas torres para medición de señal.( giro telecomunicaciones )
Ese arrendamiento está gravada con IVA ( emisión de factura) o sólo basta con formalizar con un contrato de arriendo?? qué normativa regula la transacción?
Gracias y saludos
Juan Carlos:
Si Ud. arrienda un pedazo de tierra, sin instalaciones o muebles, ello no es un arriendo gravado con IVA. Bastará el contrato de arriendo y eso será un ingreso que Ud. deberá declarar junto a la actividad desarrollada por la sociedad.
La norma es el arriendo de inmuebles sin instalaciones o muebles, que se encuentra normado en el art. 8 letra g) de la ley del IVA. Puede ver por ejemplo una respuesta del SII en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_1214.htm
Hola Omar.
HIce un contrato de arriendo de 6 cabañas. Soy persona natural hasta ahora quiero trabajarlas para turismo. Que es mejor hacer? Abrir una empresa como persona juridica o quedar como persona natural. Además por lo entendido estas si serían afectas a Ivas. Que será mejor en este caso.
Saludos
Mariela:
La definición de la forma de explotar el negocio que desarrollará dependerá de otros elementos y no sólo del tributario, ya que no hay cambios entre desarrollar la actividad como empresario individual (a nombre personal) o a través de una persona jurídica (EIRL o SpA). Si no tiene socios, podría hacerlo como persona natural, como empresario individual. Pero en ese aspecto, no hay una gran separación entre el riesgo del negocio y el patrimonio personal, lo que puede ser una complicación. En cambio, en una entidad jurídica, se acota el riesgo financiero al capital que se deberá enterar. Lo ideal es tener clara separación entre la actividad empresarial de la persona física, partiendo por no utilizar la cuenta corriente de uso personal, ya que se confundirán los controles del negocio.
Por ser una actividad clasificada en Primera Categoría, es afecta a IVA, pudiendo utilizar el IVA pagado por las compras de bienes y servicios como crédito fiscal, para lo cual requerirá de las respectivas facturas de compra. Si el contrato de arriendo lo hizo en forma personal y quiere desarrollar el negocio como empresa, tendrá que modificarlo.
Buenas tardws omar muchas gracias por responde las consultas.
Tengomla siguiente duda un contrato de arriendk con.opcion de.compra en donde hago favtura con iva por cada cuota, como debo hacer la factura final la hago por el.monto.total.menos las cuotas o debo facturar por el 100% produciendose una doble tributacion se iva?
Francisco:
Si la empresa dueña tiene un contrato de arriendo en leasing, asumo de un bien amoblado o con instalaciones, emitirá la factura mensualmente por el valor de las cuotas, siendo la última la que corresponde a la opción de compra que si es pagada por el arrendatario, significa que ha ejercicio de compra del bien.
Ud. debe emitir la correspondiente factura, por la cuota final y generar el contrato de compraventa para que el arrendatario se haga de la propiedad del bien y lo inscriba a su nombre, con el pago de esa cuota como valor de adquisición. Para el comprador, la última cuota será el valor de compra.
ESTIMADO, buenas tardes
Leí atentamente lo señalado. tengo una situación similar, pero no se si es aplicable.
Tengo posibilidades de arrendar un local en un centro comercial, y ellos me dicen que el arriendo está afecto a IVA. El local que me entregan es un nicho que incluso tengo yo que poner el piso, no tiene baño ni cocina, pero está dentro de un centro comercial, que tiene baños públicos, ascensores, escaleras de acceso.
Será esta razón de porque cobran IVA? Me dicen que los centros comerciales facturan los arriendos afectos a IVA, pero no me queda claro porque lo hacen así, de eso depende también mi contrato.
Si me respondieran sería de gran ayuda para mi toma de decisión
María:
Efectivamente si el arriendo es sólo el local comercial, sin instalaciones o muebles, NO es afecto a IVA. Lo que pasa es que la inmobiliaria lo habilitará aportando algunos muebles para incluirlo como un bien amoblado. Si no es así, la existencia de baños, escaleras y otras cosas, no habilitan gravar con IVA el arriendo.
Ante todo muchas gracias por su tiempo, es muy valiosa la información y la forma de explicarlo.
Tengo intención de arrendar un departamento amoblado de la cual soy propietaria, entiendo que esta operación está gravada con IVA, que debo emitir factura ya que el arrendador es una empresa y consignarlo en mi declaración de renta anual. Mi consulta es, como materializo lo expuesto, siendo que soy persona natural sin iniciación de actividades y actualmente, sin otro tipo de ingresos. Si por favor me puede orientar cuales son los pasos que debo seguir, si debo iniciar actividades comerciales y bajo que rubro y condiciones, etc. Desde ya muchas gracias.
María Cecilia:
De acuerdo a lo consultado, podría considerar las siguientes opciones:
1- Como el arrendatario en este caso es una empresa gravada con el Impuesto a la Renta en Primera Categoría, con contabilidad completa, le podrá retener el IVA emitiendo una factura de compra (el argumento es que Ud. es un contribuyente de difícil fiscalización).
2- Otra opción es que usted inicie actividades a través del portal del SII, dado que es una actividad permanente, indicando como actividad económica de arriendo de inmueble amoblado. Esta actividad esta afecta a IVA y a impuesto de primera categoría. De esta manera podrá emitir factura electrónica de ventas y servicios. Cabe hacer presente que desde el punto de vista de renta podrá llevar contabilidad efectiva completa o simplificada y también pagar patente municipal por el desarrollo de la actividad.
En el caso que usted arriende el inmueble amoblado, en forma esporádica, a un arrendatario no contribuyente de IVA, podrá declarar y pagar el IVA en el Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuestos, línea 20 del código 713 “Reintegro del Impuesto de Timbres y Estampillas, Art. 3º Ley N° 20.259 e IVA determinado en el Arrendamiento esporádico de BBRR amoblados”.
Además, debe considerar que en la emisión de la factura afecta (también en la factura de compra que eventualmente le emita el arrendador), para calcular la base del IVA deberá rebajar el 11% del avaluó fiscal, en forma proporcional a cada mes de arriendo.
Consulta: tengo un Foodtruck y necesito arrendarlo, que documento debería entregar como respaldo del arriendo ? Una factura ? Esta afectó a Iva? Un comprobante ?
Haré un contrato notarial pero tengo la duda con respecto al documento a entregar por recibo por el valor del arriendo , mes de garantía y así sucesivamente.
Desde ya muchas gracias
Patricia:
Como es una actividad permanente, el arriendo de un bien mueble (vehículo), está afecto a IVA. Debería iniciar actividad por ello y emitir la correspondiente factura, afecta a IVA, a nombre del arrendatario.
Con ello, en forma mensual pagará su IVA y el pago provisional mensual y anualmente tributará de acuerdo a la renta efectiva obtenida en el año en el Global Complementario, dependiendo del régimen tributario al cual pueda acceder. El mes de garantía solo estará en el contrato, ya que ello no es un renta, sino un valor que está como respaldo ante eventuales daños o incumplimiento de contrato.
Hola, arrendé un local para colocar un gimnasio, ese se recibió como planta libre y debimos realizar la construcción de baños, ductos de aire acondicionado, instalación eléctrica, nivelación de piso, etc.
La pregunta es, corresponde el pago del IVA para este arriendo?
Muchas gracias!
Carlos:
No, ya que el local se arrienda sin muebles y sin instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad comercial o industrial.
Estimado Omar y equipo,
Agradeciendo nuevamente su misión de educar en este tema tan importante, tengo una pregunta específica que sé que han hecho antes y he visto explicada de diferentes formas, pero sin tener aun claro qué hacer:
Si tengo un depto amoblado para arriendo, donde corresponde el IVA para la porción sobre el 11% del A.F. mensualizado, exactamente cómo debe hacerse la facturación?
Imaginemos debo entregar boleta electrónica a un arrendatario persona natural que no usa el IVA, ¿cómo puedo hacer para notar el total si la boleta por un lado no puede ser por el total puesto que me facturaría el 19% del total de arriendo que no correspondería debido al descuento del 11%, y por otro, si la hago solo por el monto que debe ser gravado con 19% dejando la porción inicial afuera de la misma boleta, el total sería ficticio?
En números:
OBJETIVO: Valor de arriendo acordado con arrendatario = $260.000 total incluyendo IVA
ENTONCES, CONSIDERANDO:
11% Avaluo Fiscal mensualizado, gravable a 0%: $165.290
Valor sobre el A.F mensualizado, gravable a 19%: $ 79.588 (equiv. a ($260.000-$165.290)/1.19)
I.V.A. 19% aplicado a dicho $79.588: $ 15.122
___________________________________________________________
Total: $160.000
Sin embargo, entiendo el sistema de Boleta Electrónica no me dejaría reflejar esto de esta forma….. ¿Qué se debe hacer?
Una boleta por solamente $79.588 más su IVA $15.122, que totalizaría $94.710? Si fuera así, cómo explico al arrendatario que cuando tenemos algo firmado por $260mil, le estarán llegando boletas por un total de «solo» $94.710? Lo mismo, cómo vería el SII esto?
Muchas gracias nuevamente por dar una guía……
Andrés:
Para agregar confusión a lo planteado, puede ver lo que indica el SII un una respuesta frecuente, respecto de quién es el que debe emitir el documento tributario en los casos en que el arrendador no es habitual en el arriendo amoblado (por ejemplo, casa de veraneo) https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/catastro/001_012_5763.htm
En su caso, asumimos que es su actividad el arrendamiento amoblado, por lo que es contribuyente de IVA y debe emitir los documentos tributarios (factura o boleta) por el valor que está afecto a IVA. Efectivamente hay un problema en la aplicación de la disposición de «rebaja de la base imponible», que de acuerdo al art. 17 de la Ley del IVA procede en el caso de arriendo de inmuebles amoblados.
Los sistemas no permiten rebajas, solamente pueden separar los valores afectos de aquellos exentos, que es lo que algunos están utilizando, pero ello no es lo que procede, dado que la rebaja es en sí un valor afecto y no hay cobros exentos, sino que se aplica una deducción a la base afecta a IVA. En síntesis, toda la operación es gravada, no existiendo una parte exenta o no gravada, tanto es así que el uso del crédito fiscal es por el 100% del IVA pagado en gastos o compra de activos destinados al giro.
Considerando lo anterior y además como solución parcial, mientras el SII no emita un opinión concreta o modifique los modelos de emisión de boletas o facturas, sugerimos sólo gravar y documentar el monto afecto a IVA. La diferencia, dado que no es afecta a dicho impuesto, será acreditable con el contrato de arriendo, que asumimos es un documento notarial. Así, tanto el arrendador como el arrendatario tienen la acreditación en el contrato y la emisión del documento tributario por el valor afecto, es meramente para cumplir con el pago del tributo que afecta la operación. Si el arrendatario es una empresa, recibirá la factura por el valor afecto, lo que podrá utilizar como crédito fiscal, si procede.
Muchas graciás, Omar.
Muy clara su respuesta. Increíble que existan estas reglas/procedimientos establecidos desde hace años, los que uno se esfuerza por entender y seguir a rajatabla, pero que a la hora de la implementación haya que improvisar sin mejor alternativa!
Para clarificar y cerrar este tema, ¿no existe ni siquiera de alguno de los Software de Facturación/Boleta electrónicas de mercado que sean capaces de generar un DTE que incluya una aplicación de IVA solo a una parte del monto total, o alternativamente, que separe monto afecto @0% (no «exento» si no que «afecto a tasa 0%»), con otro monto afecto @19%?
Sin duda seguiremos su consejo hasta que exista una mejor forma de documentar esto. Saludos.
Andrés:
Por ahora no conocemos ningún software privado, ni del SII que permita la separación del valor como rebaja de la base imponible afecta a IVA que permita incluir el total del cobro en un documento. De hecho, la misma situación es cuando el total del arriendo, por aplicación de la rebaja, no queda gravado con IVA, ya que ello no podría considerarse que es un cobro exento o no gravado, por lo que si se documenta en una factura o boleta exenta, genera complicaciones en el uso del crédito fiscal para el arrendador, ya que sigue siendo una operación gravada con IVA que da derecho al 100% del crédito por el IVA pagado por las compras del giro.
Estimado Omar, buen día
Consulta breve.
Tengo el caso de contratar un arriendo de casa amoblada a arrendador que es corredora, a la cual se hizo factura de compra por cambio de sujeto. Esta no quiere las facturas por que le afecta su categoría de renta.
La garantía fue usada por gastos extraordinarios y daños asociados al inmueble, la pregunta es como respaldo esos descuentos de la garantía para no tener problemas con el SII
Luis:
Primero hay que precisar que las personas no son las que definen la tributación que quieren cumplir, sino que son los hechos los que motivan la aplicación de las normas legales pertinentes, que en el caso planteado, donde un arrendador da en arriendo un inmueble amoblado, que asumo es habitual, debe tener iniciación de actividad y emitir los documentos que correspondan (en el caso concreto una factura afecta a IVA por el valor que proceda).
Si el arrendatario, al parecer una empresa, emitió una Factura de Compra por el pago de dicho arriendo, vemos con observación esa opción, ya que si el arrendador es habitual en la actividad (nos indica que es corredora), claramente debe emitir sus propios documentos tributarios. Un contribuyente, además, puede tener inicio de actividades en las dos categorías: ser corredor de propiedad, como persona natural, en segunda categoría, como también el giro de arrendador de inmuebles amoblados en Primera Categoría, afecto a IVA.
El SII en la respuesta frecuente https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0793.htm indica:
«Si se trata de un contribuyente que se dedica habitualmente al arriendo de bienes raíces amoblados, deberá dar aviso de inicio de actividades y emitir la boleta o factura correspondiente, de acuerdo a lo establecido en los artículos 68° y 88° del Código Tributario, respectivamente, y presentar las declaraciones de IVA que procedan de conformidad con el artículo 64° de la ley sobre impuesto a las ventas y servicios.»
Respecto del uso de la garantía entregada al arrendador, la cual se ocupó en gastos reales de reparación del inmueble, ello debe ser documentado como renta adicional (es un ingreso para el arrendador cuando la aplica, teniendo como contrapartida los gastos que documente a su nombre), salvo que le entreguen una rendición, con documentos a su nombre como arrendatario, para asumir directamente el valor de los gastos y así aplicar los valores activados como garantía.
tengo arriendo de centro de eventos por el día para celebrar matrimonios, este se arrienda vacío… sin mesas ni sillas. Pero si tiene una infraestructura básica, como muebles de cocina y baños. Está afecta. a IVA?
Octavio:
Si el local cuenta con baños y la cocina, no es suficiente para considerarlo amoblado o con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial, por lo que a nuestro juicio, como Ud. indica, el local no estaría afecto a IVA, por no ser arrendado con muebles o con instalaciones.
Podemos ver lo indicado por el SII, en el oficio N° 2.497, del 06.11.2020, donde un contribuyente consulta si un arriendo de un local comercial que tiene un refrigerador empotrado es suficiente para considerarlo como una arriendo afecto a IVA, respondiéndole que no, con los siguientes argumentos (lo remarcado es nuestro):
«El artículo 8°, letra g), de la LIVS, grava con IVA el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimiento de comercio.
De conformidad con el nuevo párrafo segundo de esta letra, para determinar si se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se debe considerar si los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias son suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, prosigue la norma, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado.
Sobre el particular, la Circular N° 37 de 2020, instruye que, tratándose de inmuebles que a la fecha de celebración de un contrato de arriendo cuenten con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se deberá tener presente que las instalaciones y maquinarias deben ser suficientes para el ejercicio de dicha actividad industrial o comercial. Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá, a lo menos, contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.
De este modo, el contrato de arriendo del inmueble celebrado por su representada, no se encuentra gravado con IVA, por no contar dicho inmueble, con instalaciones o maquinarias suficientes para el ejercicio de la actividad comercial de minimarket.»
Estimado Omar,
tengo un centro de eventos que estoy arrendando eventualmente, este se arrienda vacío (sin mesas ni sillas) para hacer matrimonios. Aún así, cuenta con infraestructura mínima.. muebles de cocina y baños. Estará agravada o no?
Octavio:
Esta duplicada la consulta. Ya fue respondida. En su caso, pensamos que no está afecto a IVA dicho arrendamiento, ya que no es un local amoblado ni con las instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial.
Buenos días Omar. Mi consulta es la siguiente: estoy subarrendando espacios en la propiedad arrendada, tengo autorización, como debo declarar esos ingresos si son sin muebles?
De antemano, muchas gracias
Verónica:
Si es una empresa, ello es parte de los ingresos mensuales, que no son afectos a IVA. Se documentan con el respectivo contrato notarial, dado que no están gravados con IVA.
Si es una persona natural, esos ingresos se declaran anualmente en el Global Complementario, junto al resto de las rentas que obtenga. También son acreditados con el respectivo contrato de subarriendo.
Estimado Omar,
tenemos galpones en arrendamiento gravados con IVA (poseen instalaciones que son necesarias para la actividad industrial) mi consulta es en relación a la rebaja del 11% del avalúo del terreno, se debe descontar el total del 11% a cada arriendo por galpon o debe ser proporcional a los mt2 arrendados.
por ejemplo:
Terreno total 10.000 mts2
Arriendo galpones (5) de 500 mts2
Arriendo galpones (2) de 1000 mts2
debo descontar el total del 11% a cada galpón o debo descontar la proporción de galpón arrendado?
gracias de antemano
saludos,
Rafael:
Debe realizar la rebaja del 11% anual del avalúo en proporción a los metros cuadrados que arrienda. En el ejemplo que plantea, el total del avalúo (asumo que es un solo rol), lo debe dividir en los 4.500 mts2 de construcción que arrienda, para así tener la rebaja proporcional a cada unidad de galpón arrendado. La sumatoria de la rebaja, será el 11% del avalúo proporcional al mes (si es la renta por arriendo que se factura).
El 11% de avalúo es anual, por lo que debe proporcionarlo al período arrendado (asumiendo que es un mes, se divide el total del avalúo en 12, asignando esa proporción a la rebaja mensual, más la proporción del párrafo anterior que está relacionada con los metros construidos y arrendados por cada galón).
la empresa donde trabajo me arrienda mi camioneta y me estan pidiendo factura. Consula debo sacar factra afectas o exentas
Estimado:
Hay dos tipos de servicios y ambos son gravados con IVA, por lo que debe tener iniciación de actividad para desarrollar la prestación: arriendo de vehículo o servicio de transporte.
Si sólo es el arriendo del vehículo, sin chofer, ello es una actividad afecta a IVA, debiendo iniciar actividad por ello, llevar contabilidad y pagar el impuesto a la renta por los resultados obtenidos en el año (los arriendos menos los gastos que ello genere), declarando tanto mensual, lo relacionado al IVA y al PPM, como la declaración anual de ingreso afecto a Impuesto Global Complementario (el arriendo de vehículo, no puede ser declarado como renta presunta, ya que no es transporte de carga o pasajero el servicio).
Buenos días don Omar, soy propietario de un departamento y quiero arrendarlo amoblado, yo no soy arrendador habitual, tampoco tengo iniciación de actividades, ya que trabajo como dependiente, mi consulta es: como debo proceder para el arriendo del inmueble ? Debo hacer iniciación de actividades? De ser asi, cual seria el giro ? Debo emitir yo una boleta ? Quien debe pagar el IVA ante SII, se paga de forma mensual ? Muchas gracias.
Jaime:
Nuestro equipo preparó la siguiente respuesta para su consulta:
Respondiendo a sus consultas, primeramente, debemos indicar que el artículo 2, N° 2 de la Ley de IVA define los servicios como: “…la acción o prestación que una persona realiza para otra y por la cual percibe un interés, prima, comisión o cualquiera otra forma de remuneración…”
Asi mismo se considera “por prestador de servicio cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que preste servicios en forma habitual o esporádica.” (según el artículo 2, N° 4).
En relación con el hecho gravado de IVA en el arrendamiento de inmuebles, el artículo 8°, inciso primero letra g) indica:
“Artículo 8°- El impuesto de este Título afecta a las ventas y servicios. Para estos efectos serán consideradas también como ventas y servicios según corresponda:
…
g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.”
Por tal motivo, respondiendo a sus consultas, un contribuyente que se dedica habitualmente al arriendo de bienes raíces amoblados deberá dar aviso de inicio de actividades (código de actividad: 681011 ALQUILER DE BIENES INMUEBLES AMOBLADOS O CON EQUIPOS Y MAQUINARIAS) y emitir la boleta o factura correspondiente (afecta a IVA), de acuerdo a lo establecido en los artículos 68° y 88° del Código Tributario, respectivamente, y presentar las declaraciones de IVA (mensual) que procedan de conformidad con el artículo 64° de la ley sobre impuesto a las ventas y servicios.
Por último, tener en consideración que, para determinar la base imponible del IVA, el propietario del inmueble debe rebajar de la renta de arrendamiento una cantidad equivalente al 11% del avalúo fiscal vigente o la proporción si el arrendamiento fuese parcial o por períodos distintos a un año.
Distinto es el caso de las obligaciones tributarias por el arriendo ocasional, donde se toma como ejemplo, el arriendo de casas amobladas de veraneo (https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0776.htm)
Lo invitamos a leer nuestros artículos, donde explicamos a fondo la emisión de las facturas afectas a IVA en un arriendo de inmuebles amoblados o con instalaciones, sin amoblar y el tratamiento del 11% del avalúo fiscal:
https://www.circuloverde.cl/cuando-un-arriendo-es-gravado-con-iva-y-como-debe-documentarse-ese-cobro-al-arrendatario/
https://www.circuloverde.cl/como-se-deben-emitir-correctamente-las-facturas-afectas-a-iva-en-un-arriendo-de-inmuebles-amoblados-o-con-instalaciones/
Estimado Omar, antes que todo muchas gracias por tus respuestas. Busqué información referente a arriendos en el sitio del SII y francamente no encontré nada tan claro como en este foro, incluso llamé a la mesa de ayuda y no tenían respuesta a mis consultas. Agradezco mucho el tiempo que te tomas en cada respuesta.
Mi consulta es la siguiente, en base a lo que he leído me queda claro que en el caso de arrendar un local comercial amoblado, debería declarar IVA. Ahora bien, si dicho local, NO está amoblado y lo arriendo como persona natural, aún así debería incluirlo en mi declaración anual de renta, como ingreso. Mi pregunta es la siguiente: el mes de garantía, que se paga al momento de la firma del contrato, ¿constituye un ingreso?, ¿debe ser incluído en la declaración anual de renta?, entendiendo que por contrato se establece que no puede ser utilizado como pago del último mes, sino más bien con otro fin. Asi también, qué pasa con las multas asociadas a un contrato de arriendo, ¿deben ser incluídas en la declaración de renta anual?, de antemano muchas gracias por tus respuestas.
Farid:
Respondemos actuando en un equipo de profesionales, para así tener apoyo. No es tarea de una persona, así que muchas gracias por los comentarios.
En cuanto a las consultas, las responderemos tomando en cuenta los aspectos generales de lo que se considera renta: el incremento patrimonial. Por ello, en el caso de la garantía, ello no es un incremento patrimonial, ya que tiene valor neutro, al recibir el pago se genera una deuda por la misma cantidad. Por ello, no es un renta para el arrendador (tampoco sería un gasto por el arrendatario).
En cuanto a las multas por atraso de pago, ellas sí es un ingreso, ya que es un incremento patrimonial para el arrendador. Para el arrendatario, si fuera empresa que declara en base a un balance, no sería un gasto aceptado, por tener la calidad de evitable.
El arriendo percibido, en el caso de las personas sin contabilidad, se declara en el período en que se perciba (por ello, si percibe anticipadamente un período de renta, por ejemplo, en diciembre percibe el año siguiente de renta, será ingreso en ese momento y no en el año siguiente).
Muy claro, millones de gracias.
Estimado Omar buenas noches, quisiera hacer la siguiente consulta, quiero comenzar a realizar un negocio de venta y/o arrendamiento de Software de administración para condominios, yo los compraría a la empresa desarrolladora de estos sistemas (su Licencia) y los vendería a los Condominios y a la vez le daría yo mismo la Implementación, la Asesoría, Capacitación, la puesta en marcha y el soporte. Por otra parte, tengo muy claro que tanto la Venta como el Arrendamiento de dicho Sistema se encontraría gravado con Iva del Art.8 letra h), a la vez tanto el Servicio de Asesoría, Capacitación y el Soporte se encuentra Exento de dicho gravamen, ya que serían un servicios clasificado en el Art.20 N° 5 de la Lir., Mi consulta es sólo la siguiente, puedo facturar la Venta de este Sistema o el arrendamiento de este con Facturas Mensuales, ya que para entrar a competir en el mercado le daría facilidades de pagos a dichos clientes por colacar a disposición el sistema pagados en 12 meses. Por otra parte, te comento que el Sistema no es 100% web, el sistema que ofreceria es 50% Local (se debe instalar en el computador y 50% web ya que se debe concetar o enlazar a un portal exclusivo del mismo sistema en la nube, obteniendo reportes desde cualquier computador, tablet o celular. Existen empresas proveedoras de software en la Nube que les cobran a los clientes de una sola vez y facturan de inmediato todo el sistema y por el año de vigencia, pero como te comento para competir debo darles mas facilidades de pago a los clientes. Mi idea es poder facturar mensualmente al cliente por 12 meses obviamente mediante un contrato de prestación de servicios y facturaría de la siguiente manera:
Sólo a modo de ejemplo:
– Sistema de Administración de Condominios Plan Mensual, según contrato, Mes Enero 2021 $ 100.000 (Afecto)
– Asesoría, Soporte telefónico y/o remoto Plan Mensual, según contrato, Mes: Enero 2021 $ 50.000 (Exento)
Iva 19% $ 19.000
Total $ 169.000
Me preocupa que el SII, me exija facturar el Sistema en una sola factura independientemente que los clientes me cancelen en cuotas (12 cheques).-0
Existe una empresa que sus sistemas son 100% web y le factura a sus clientes mes a mes por la contratación de sus sistemas, pero esta empresa no factura el soporte, lo cual le emite una factura afecta por el sistema contratado de la siguiente manera:
– Sistema Factura Electrónica Plan Mensual, según contrato N°xxx, Corresp. Mes Enero 2021 $ 100.000 (Afecto)
Iva 19% $ 19.000
Total $ 119.000
¿Podría facturar también, de la misma manera?
Muchas Gracias.-
César:
Lo primero es aclarar cuándo se debe emitir un documento tributario, para lo cual transcribiremos una respuesta del SII a preguntas frecuentes:
«En términos generales, las facturas o boletas deben ser emitidas de la siguiente manera:
En el caso de las ventas de bienes corporales muebles, las Facturas o Boletas de Ventas deberán emitirse en el mismo momento de la entrega real o simbólica de las especies.
En el caso de los servicios, las boletas deberán emitirse en el momento del pago del servicio y las facturas dentro del período tributario que ocurra el pago.»
Entonces, cualquier servicio se podrá facturar en el período en que se perciba la remuneración. En el caso planteado, si es un cobro mensual, deberá emitir el documento por el monto percibido y no por la tarifa anual del contrato.
Lo otro relevante es que los cobros se deben separar, pudiendo incluso emitir documentos diferentes: por los servicios gravados con IVA, emitirá facturas afectas. Por los servicios no gravados o exentos, según corresponda, emitirá facturas exentas o no gravadas. No recomendamos en una misma factura incluir ambos tipos de cobros, aunque igualmente se podría realizar.
Respecto de la entrega de cheques, estos no extinguen la obligación, es decir, no son medios efectivos de pago, por lo que la obligación de emitir la factura será cuando cobre y el banco pague cada uno de los documentos a fecha que Ud. indica. Es más, si hoy le entregan cheques a fecha, incluso en el pago de una factura, Ud. no debería emitir esa factura con la «condición contado», ya que ello sólo ocurrirá cuando el banco pague el cheque y no cuando el cliente se lo entregó.
Estimado Omar, tengo una duda que no he podido resolver ni investigando por mi cuenta ni con algunos contadores.
De momento con mi empresa opero con una oficina virtual con la cual tengo mi dirección tributaria pero debido a la pandemia estoy haciendo uso de parte de mi domicilio particular para tener algunos equipos que uso en mi trabajo y además estoy ejerciendo mi labor casi 100% desde el mismo lugar.
Quiero saber si es posible y como, arrendar una habitación de mi domicilio a mi empresa para efecto del almacenamiento y el uso diario para el trabajo. Estimo que uso menos del 20% del espacio útil por lo que no debería tener problema con el uso habitacional del espacio, pero desconozco como debo acreditar esto ante el SII y para que el gasto figure efectivamente en los movimientos de la empresa. Mi socio está en la misma condición por lo que también me gustaría saber si ambos podemos hacer este proceso, siendo dueños cada uno de su respectivo domicilio y ambos, representantes de la empresa.
De antemano muchas gracias por la información que expones y la labor de explicar estos temas.
Saludos!
Jaime:
Indicaremos algo práctico: ¿Para qué realizar esa operación? El gasto «sería» para la empresa y el ingreso para los socios, es decir, el efecto final es el mismo a nivel de realizar un retiro. Más aún si Ud. indica que la ocupación comercial es menor al 20%, lo que no clasificaría para el cambio de destino de la vivienda.
Por ello, creemos que no es recomendable el «reconocer gastos en la empresa», por un uso de un lugar habitacional, que adicionalmente habría que dejarlo como sucursal o bodega y sacar patente municipal al respecto, para el funcionamiento comercial del recinto habitacional, considerando que se utilizaría como bodega (no indica si atenderá público, ya que en ese caso es posible que la municipalidad cambie el destino del inmueble).
arriendo un departamento a la dueña, es su unico departamento, por razones de donde guardar sus muebles, y ahora me arrienda con el mismo valor, firmaremos un contrato nuevamente para salvaguardar sus muebles, ella debe pagar iva o no es necesario? que otra gestion debe hacer
como controla SII este cambio de contrato?
Que me propone hacer, es una adulta mayor y le complica incluso ir a la notaria
Carlos:
Si es una custodia de muebles, los cuales Ud. no usa, sería una arriendo sin muebles. Pero si se trata de los muebles que Ud. utilizará para pernoctar, entonces el contrato estará afecto a IVA (hay que descontar de la base, el 11% del avalúo de la propiedad, en la proporción mensual, lo que podría dejar la operación sin aplicar IVA, aún cuando esté amoblado).
Don Omar, buenas tardes.
Desde febrero del año 2021, nos están cobrando con facturas afectas al IVA el arriendo de un galpón sin instalaciones,
¿Cómo se puede corregir esta situación si es que es necesario, ya que durante todos estos meses hemos utilizado el crédito fiscal de las facturas, dado que se debieron emitirnos facturas exentas?
Muchas gracias.
Atte.
Sergio:
Si es un galón sin instalaciones o muebles, no debe ser gravado con IVA. Si las tiene, deberá rebajarse de la base imponible, el 11% del valor del avalúo anual, en proporción al período de la renta.
Ahora, si por alguna razón el arrendador emite la factura afecta a IVA, aún cuando ello no corresponda, y el arrendatario pagó el impuesto, ello puede ser utilizado como crédito fiscal si procede (es un contribuyente afecto a IVA).
Es una situación que debe comentar con su arrendador, para que justifique el cobro del IVA, considerando que no procede.
Buenas tardes
Tengo dos departamentos para arrendar , uno de ellos con muebles , por el cual esta afecto a IVA. Como debo tributar por los ingresos de estos arriendos ?
Sergio:
Requiere emisión de boletas afectas. Ello implica que debe inicia actividad en el SII para que lo autoricen a la emisión de documentos electrónicos (no es ocasional). Puede leer una respuesta del SII sobre el tema que está bastante completa a que trata el tema arriendo ocasional y el otro permanente, como es su caso, en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0776.htm
El IVA es una parte de los impuestos, por estar amoblado (recuerde que debe rebajar de la base el 11% proporcional del avalúo). Si es un DFL 2 y aún está dentro de los activos que tienen el beneficio (el tope es de 2 por contribuyente, salvo que los tenga con anterioridad al 11.2010), el ingreso no tributa con impuesto Global Complementario. Si son bienes no acogidos al beneficio DFL 2, entonces el ingreso debe formar parte de la sumatoria de rentas afectas al impuesto Global Complementario.
Al respecto recomendamos leer https://www.circuloverde.cl/cuales-son-los-beneficios-de-un-bien-raiz-dfl-2-y-cuando-se-pierden/
Estimado Omar, un gusto saludarlo. No sé si es pertinente este pregunta, pero quisiera saber si no pago impuestos acá, en Chile, por arriendo, debo hacerlo en España, ya que planeo viajar allá.
Atte.,
Yasna
Yasna:
La tributación mundial generalmente se asocia a la residencia del contribuyente. Por ello, si Ud. reside actualmente en Chile, la tributación en en éste país. Si no tiene residencia definitiva, por los tres primeros años paga impuesto sólo por las rentas de fuente chilena; si la residencia es por más de tres años, entonces a partir del cuarto período pagará en base al principio de renta mundial, es decir, en Chile tributará por todas las rentas obtenidas, dándose de crédito los impuestos retenidos en los países de origen de sus rentas.
Al contrario, si Ud. deja de tener residencia, como aparentemente sería el caso futuro, si hay rentas de fuente chilena (se producen en el país), tributará acá por ellas como no residente (paga un impuesto del 35%), pero en el país donde reside deberá declararlas y puede que también tenga un trato de renta mundial, debiéndose declarar allá junto a las rentas que en dicho estado genere, dándose de crédito el impuesto pagado en Chile (con España hay un tratado para evitar la doble tributación).
BUENAS TARDES
Me queda una duda dando vuelta. Entiendo que aun estando en 14 D3 debo llenar igual el cuadro N°6 del form.22, pero mi duda si debo llevar a gasto los activos fijos pagados como también los insumos y mercaderías pagadas porque el fisco si me pide un balance tributario en donde no debo aplicar corrección monetaria y debo llevar a gastos lo mencionado. Pero igual debo informar mi activo fijo, como también el realizable. entonces debo informar en ese cuadro mis datos antes de realizar los ajustes????????
Disculpen pero esa duda la tienen muchos colegas. Cual entonces es el total de mi activo??. Para calcular la EBITDA lo mismo los valores que se llevaron a gasto como el activo fijo o perdidas de ejercicios anteriores ¿ se consideran?
Margarita:
Son dos situaciones diferentes: la información del balance y el cálculo de la base tributaria.
El balance se sigue preparando con las normas de uso común, es decir, los principios contables, aplicando corrección monetaria, depreciación y todos los procesos de devengamiento. En cambio, el cálculo de la base tributaria, para las empresas acogidas a los regímenes de la letra D) del art. 14, es en base a otros parámetros que no consideran en nada los datos del balance.
Señores, primero gracias por tal profesionalismo que tienen.
Tengo un negocio de responsabilidad ltda, cuyo giro comercial es abarrotes y compra-venta y arriendo de inmuebles, cuento con solo una propiedad en el giro inmuebles y recién la arrende en Junio del 2020, es una casa habitación sin muebles, el fuerte del negocio es abarrotes la parte de inmueble no supera el 35%, se entiende ya que recién estoy arrendando. antes tuve una persona pero jamas me cancelo y me costo mas de 6 meses que se fuera.
La empresa esta en 14-D3 mis consultas son las siguientes
El activo de la construcción de esta propiedad puedo llevarlo a gasto
debo emitir factura por el arriendo de la casa (no amoblada) Le informo que hasta ahora se mantiene un arriendo de $ 400.000 mensuales y solo con contrato, ¿ tendré que hacer factura?
y por ultimo la empresa esta formada por 4 socios, papa, mama y dos hijos, todo trabajamos en la empresa.
Me entregaran la casa en junio de este año. ¿ Puedo arrendar la propiedad a un socio de la empresa siendo este mi hijo?
Atento a su respuesta, de antemano agradecido
Carlos:
La consulta creo que la han realizado antes, por lo que reiteramos la respuesta.
Si el activo adquirido antes del año 2020 estaba destinado a generar ingresos, al cierre del 31.12.2019 tenía un valor neto, separado del valor del terreno. Dicho valor neto (valor de compra de la construcción menos depreciación), lo llevará a gasto en el año 2020.
En arriendo no gravado con IVA puede no facturarlo, siempre que el contrato esté firmado ante Notario. Si no es así, estará obligado a emitir factura exenta o no gravada.
No hay restricción de que su arrendatario sea un socio de la empresa; el valor de arriendo debe ser de mercado.
muy agradecido don Omar
Estimado Omar, muy buenas tardes
Gracias por todo su ayuda.
Tengo una consulta respecto a la emision de boletas electronicas de ventas y servicios por Arriendo amoblado. Si bien tengo el canon de arriendo, el cual tiene la rebajar del 11% del Avaluo fiscal, por que monto debo emitir la boleta?
La pregunta va dirigida, por ejemplo:
Canon Arriendo $400.000 (total recaudado:
11% Avalúo $100.000
Base Imponible $252.101
Iva 19% $ 47.899
Total $400.000
Es posible emitir una boleta con los siguientes datos finales?:
Neto $352.101
Iva $ 47.899
Total $400.000
Para efectos de cuadratura es ideal esta forma, ya que queda todo respaldado, pero a nivel del SII no cuadraría base imponible del 19% del impuesto IVA. Tampoco podría dejar los $100.000 del 11% del avalúo como un monto exento, ya que generaría cuestionamiento y se abriría la arista de Proporcionalidad.
Ojala pudiese orientarme como realizar o quizás una opción de como lo realizan estos tipos de empresas actualmente.
muchas gracias
Jose Rojas G
José:
Considerando que la operación es afecta a IVA en su totalidad, para efectos del uso del crédito fiscal, ya que la rebaja del 11% es una forma de aplicar el IVA y no existiendo aun la solución técnica apropiada para la emisión tanto de facturas como de boletas, donde exista la posibilidad de separar la base como Ud. lo está correctamente indicando, le sugiero lo siguiente:
Sólo emita el documento por lo que es afecto, es decir, cuando se genera un cobro de un valor superior de la rebaja del 11%.
Si está bajo, apóyese en declarar el ingreso en base al contrato de arriendo notarial y claramente teniendo el respaldo de que dicho ingreso igualmente es una operación afecta a IVA que no debe ser considerada para efectos de proporcionalidad, NO emita ningún documento tributario (boleta o factura exenta, ya que no procede).
Don Omar,
Muchas gracias por lo rápida de su respuesta. Lo único que no me quedó claro es si la rebaja del 11% del avalúo fiscal aplica solo en caso de arrendar habilitado (con muebles que permitan considerarlo un bien amoblado) a un tercero que opere el complejo turístico o si también aplica en el caso que el propietario directamente sea quien opere el complejo turístico.
Por otro lado, cambiando el foco de la pregunta, ¿existe alguna figura que permita construir cabañas para el arriendo en zona rural, pensando en arriendos sin amoblar (sin IVA) de periodos promedio 6-12 meses? Lo anterior, considerando una densidad mayor a las 2 construcciones que se permiten en zona rural. (ej. 6 cabañas en un terreno de 5.000 m2, pero sin amoblar y con arriendos a un año).
Muchas gracias.
Sebastián:
Se aplica solamente cuando el servicio sea el arrendamiento del inmueble gravado con IVA, es decir, está con muebles o con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial.
No aplica, cuando se cobra un servicio de hotelería o estadía, ya que eso no es un arrendamiento de inmueble.
Puede arrendar sin muebles y sin instalaciones, pero estará creo entrampado en buscar clientes que le arriende esas cabañas por tanto tiempo. Lo que veo es que se asemeja mucho más a una servicio de estadía y no al arrendamiento de inmueble. De hecho, lo más probable es que tales arrendamientos no sean por períodos largos, sino estadías cortas para pernoctar.
Estimado Omar, muy buenas tardes
Gracias por todo su ayuda.
Tengo una consulta respecto a la emision de boletas electronicas de ventas y servicios por Arriendo amoblado. Si bien tengo el canon de arriendo, el cual tiene la rebajar del 11% del Avaluo fiscal, por que monto debo emitir la boleta?
La pregunta va dirigida, por ejemplo:
Canon Arriendo $400.000 (total recaudado:
11% Avalúo $100.000
Base Imponible $252.101
Iva 19% $ 47.899
Total $400.000
Es posible emitir una boleta con los siguientes datos finales?:
Neto $352.101
Iva $ 47.899
Total $400.000
Para efectos de cuadratura es ideal esta forma, ya que queda todo respaldado, pero a nivel del SII no cuadraría base imponible del 19% del impuesto IVA. Tampoco podría dejar los $100.000 del 11% del avalúo como un monto exento, ya que generaría cuestionamiento y se abriría la arista de Proporcionalidad.
Ojala pudiese orientarme como realizar o quizás una opción de como lo realizan estos tipos de empresas actualmente.
muchas gracias
Jose Rojas G
Juan:
Duplicó la pregunta, pero ya se le contestó. No hay solución técnica para emitir una sola factura (lo que se cobra sin aplicar IVA no es un cobro exento o no gravado, es una rebaja de la base, por lo que si el cobro lo indica con esos conceptos, tendrá problemas de observación para el uso del crédito fiscal de IVA).
Se sugiere emitir solo por la parte que definitivamente se afecta a IVA (cuando el cobro supera al monto del 11% de rebaja) y por solo el valor afecto, sin mencionar el monto de la rebaja. El pago como tal está respaldado en el contrato y en el recibo de arriendo. El IVA se respalda con la factura afecta, cuando corresponde. Si no hay monto afecto a IVA, no se emite factura, siempre que el contrato sea notarial (que es lo que se sugiere también).
Estimado Omar,
Espero se encuentre bien. Junto a algunos familiares, estamos evaluando el desarrollar un proyecto turístico de arriendo de cabañas en zona rural, para lo cual es necesario aprobar un cambio de uso de suelo en el SAG.
Suponiendo un informe favorable del SAG, las dudas son las siguientes:
¿el arriendo de dichas cabañas debe ser obligatoriamente afecto a IVA? ¿incluso en caso de ser arrendadas sin mobiliario?
En caso de llevar IVA, ¿aplica también el beneficio de descontar el 11% del avalúo fiscal?
Muchas gracias.
Sebastián:
Asumo que para arrendar tiene que tener la autorización de funcionamiento, donde las cabañas tendrán muebles como camarotes, cocina y otros muebles (sillas, mesa), lo que dejará la prestación del servicio de arriendo gravado con IVA. La construcción de ellas también implicará el pago de IVA, que si el giro es la prestación de servicios de cabañas turísticas, la actividad es afecta a IVA (se arrienda por días).
No vemos, en ese caso, que sea el arrendamiento de un inmueble amoblado, sino un servicio especial de incluso hotelería (asumimos que las instalaciones autorizadas así lo permitirán y lo exigirán), que pueden tener la entrega de servicios complementarios como la alimentación.
Distinto sería el caso donde se arrienda el inmueble, para que otro operador lo explote como servicios turísticos, donde efectivamente se trataría de un arriendo sin muebles, no afecto a IVA, si la cabaña no tiene los muebles que permitan considerarla como bien amoblado, apto para pernoctar; sí los tuviera, procedería la rebaja del 11% proporcional del avalúo anual, asociado al cobro mensual de la tarifa de arrendamiento, ya que la operación sería gravada con IVA.
Si el arriendo de la cabaña no tiene ninguna habilitación, es un arriendo sin IVA. No tiene muebles ni instalaciones que permitan utilizarla como lugar para pernoctar.
Estimado,
Soy persona natural (con giro de arriendo de inmuebles) con un terreno que arriendo a una empresa con un contrato de arriendo, emito una facura exenta todos los meses. Por otro lado la empresa arrendataria informó estos arriendos en la declaración jurada 1835 ¿Es esto último un error, en el sentido que yo tengo dichos ingresos en mi contabilidada y me generará una doble tributación? o el error es que yo declare estos ingresos como base imponible’
Saludos
Robert:
Si Ud. declara el arriendo según contabilidad, como empresario individual, emite la factura exenta por el arriendo, por lo que la empresa arrendataria debe informar el monto de los arriendos pagados.
Con lo anterior, Ud. no declara dos veces, sino el movimiento lo debe incluir el empresario individual, pagando el impuesto de Primera Categoría que corresponda, según la utilidad que se determine para efectos tributarios. En lo personal, deberá incluir los retiros realizados desde el empresario individual, para afectarlos con el Impuesto Global Complementario, dando de crédito el impuesto de Primera Categoría pagado por el empresario individual, donde tendrá neto un 65% de crédito, ya que debe estar en el régimen de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta, por el tipo de ingresos que tiene en su actividad.
Buenas tardes.
Tengo un problema muy especial. Tengo una sociedad constructora sin movimiento desde su iniciación de actividades.
En enero de este año, mi madre me entrega en arriendo una propiedad de ella con el fin de instalar la oficina. Hasta ahora mi sociedad no ha ocupado la casa, ni tampoco le he podido cancelar la garantía y el arriendo a mi madre por no tener ingresos.
Mi madre no tiene iniciación de actividades, y como he dicho, no ha recibido nada por parte de mi sociedad porque no hemos podido ejercer.
Mi pregunta es: ¿ que pasaría con mi mama?, tendría que hacer igual iniciación de actividades?, como le explico este problema al SII??, si estamos parados, y mi madre no ha recibido ninguno de los pagos que yo debería hacerle?.
Podría poner termino al contrato de arriendo por el no pago???,
Tendría que solicitar un inspector del SII para que tome razón de que la propiedad esta vacía y sin ocupar?,.
Le agradecería una guia, porque no me gustaría que mi madre pague iva en consecuencia que yo no he podido pagarle ningún mes ni siquiera el de garantía, por no tener ingreso en mi sociedad. Gracias.
Víctor:
Es un tema hoy muy frecuente, donde el arrendatario no puede pagar los arriendos. Puede solucionar el problema devolviendo la propiedad, para lo cual tendría que resciliar el contrato, como también podría acordar el no pago de rentas hasta por un período cuando empiece a generar ingresos.
Es un acuerdo entre las partes. Nada que verificar el SII.
Estimado, Buenas tardes
Tengo una empresa que da en arriendo un terreno sin nada, entiendo que es una operación no gravada.
Sin embargo, está efectuando compras (con IVA) con el fin de acondicionar el espacio para arrendar como deposito de contenedores o de camiones.
Mi consulta, puede aprovechar el crédito de estas compras, si por el momento las operaciones que efectúa son 100% no gravadas?
Muchas gracias.
Camila:
Podría, pero para ello debe tener el giro de arrendamiento de espacios habilitados para el depósito de contenedores, lo que debería ser una actividad gravada con IVA (sería un servicio que permite el almacenamiento en un lugar habilitado para ello, con las autorizaciones exigidas y los resguardos que procedan). Así, independiente que no tenga ingresos en el momento, podrá acumular el crédito fiscal asociado a esa prestación, para aplicarlo cuando se genere débito fiscal en el futuro.
No ocurre lo mismo con las compras destinadas a uso común, como podría ser electricidad, servicios de seguridad y otros, que quizás ayuda a generar ambos ingresos en forma simultánea, debiendo aplicarse la recuperación en forma proporcional del crédito fiscal de IVA. También por las compras que no estén destinadas a generar operaciones gravadas con IVA, no podrán incluirse en el mencionado crédito fiscal.
El arriendo de bodegas estaría considerado en el art 20 nro 1 .?
Alejandro:
Sí, son inmuebles no agrícolas, al igual que una casa, departamento o un estacionamiento, que estarán en el art. 20 N° 1 (también están los bienes inmuebles agrícolas), siendo en la letra a) si se declara la renta efectiva según contabilidad y de la letra b) si se declara la renta efectiva según contrato.
Estimado Omar,
Buenas tardes, junto con saludar, te escribo para las siguientes preguntas:
He creado una Sociedad Inmobiliaria e Inversiones para la compra de una oficina comercial para arriendo.
La oficina se encuentra habilitada (es decir con piso, muros, aire acondicionado y cortinas), pero no amoblada.
Mi primera duda es: el arriendo de la oficina sería exenta de IVA por lo que he leído?
El posible arrendatario me solicita factura a modo de justificar el gasto… Pero he leído también que si hay contrato ante notario (que será el caso) solo se necesitan los recibos de depósito…. Con eso, cómo el arrendatario justifica el gasto?
Tercero, si le hiciera una factura exenta de IVA, tendría algún beneficio o perjudica tanto para mi como arrendador como para el arrendatario?? Además el valor de la oficina sería por el neto acordado solamente??
Por último, si acordara con el arrendador y le ofreciera instalar un escritorio, sillas, etc…. sería suficiente para que sea considerada como amoblada y por tanto puedo hacer una factura afecta a IVA??
Saludos y gracias
Pablo
Pablo:
Si el bien raíz no es amoblado, como Ud. lo indica, el arriendo no está gravado con IVA.
Si el contrato es notarial, no está obligado a emitir facturas exentas o no gravadas por el cobro de arriendo.
Si amuebla la oficina, incorporándole la cantidad que permita clasificar la existencia de muebles (escritorio, sillas, estanterías), cambia la definición y se trataría de un arriendo de inmueble con muebles (amoblado), debiéndose gravar con IVA; pero debe considerar que el cobro afecto es sólo lo que supere el 11% del avalúo, en forma proporcional al período mensual de arriendo (el 11% es de aplicación anual, por lo que se debe realizar la rebaja mensual 1/12 de dicho valor).
Creo que es mejor que no la entregue amoblada, ya que no gana nada su arrendatario y es más complicación para todos (no será fácil emitir una factura por arriendo gravada, pero descontando una rebaja de la base imponible que no debe ser gravada con IVA).
Estimado Don Omar, espero esté bien…
Tengo una consulta. Hace años arriendo un galpón a diferentes arrendadores (emprendedores). Nunca he tenido problemas, porque el trato siempre ha sido «de palabra»… o sea, hay contrato firmado de por medio, pero el pago se hace con depósito y listo.
Actualmente, los nuevos arrendadores me han pedido que necesitan un comprobante o boleta para que ellos puedan «rebajar impuestos» ya que el arriendo es un gasto. Todo bien hasta ahí. Pero la verdad no sé cuál es el procedimiento oficial. Es suficiente un comprobante simple, o necesito algo oficial (boleta de SII)?.
Y supongo que después debo declarar estos ingresos verdad?…
Saludos y muchas gracias.
Francisco:
Primero, un contribuyente residente en Chile debe declarar todos los ingresos que obtenga, de acuerdo a la legislación vigente, independiente si ellos se han generado en Chile o en el extranjero y sin importar la actividad desarrollada.
Por ello, en su caso, las rentas de arrendamiento de inmuebles debe declararlos afectos a impuesto de Primera Categoría (hay una exención para los ingresos de bienes no agrícolas, entre los cuales están los destinados a la habitación) y el Impuesto Global Complementario, donde se acumulará con el resto de rentas que deba declarar (intereses, utilidades, sueldos, pensiones, honorarios, etc.).
En cuanto al comprobante que debe emitir, por el arriendo de bienes «no amoblados», sean éstos de uso habitacional o no, como es el caso del galpón, que es una operación no gravada con IVA, no es necesario la emisión de una boleta de ventas y servicios, exenta o no gravada con IVA, en éste caso, siempre que el contrato de arriendo esté suscrito ante notario, bastando el mencionado contrato y el comprobante de depósito o recibo para acreditar tanto el gasto para el arrendatario como el ingreso para el arrendador.
Esto lo ha ratificado recientemente el SII, en el oficio N° 2.372, de 23.10.2020, que lo pueden buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2020/ley_impuesto_ventas_jadm2020.htm que indica (lo remarcado es nuestro):
«Respecto de la documentación a emitir, la Resolución Ex. N° 6080 de 1999, modificada por la Resolución Ex. N° 6444 y N° 8377, todas del año 1999, dispone en su resolutivo 1° que las personas naturales o jurídicas y los entes sin personalidad jurídica que deban tributar de acuerdo con las normas establecidas en
el artículo 20, Nº 1, letras a) y b), y números 3, 4 y 5 del mismo artículo, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, y quienes sean contribuyentes del impuesto establecido en el Título II de la LIVS, por las operaciones no afectas o exentas de los impuestos establecidos en la LIVS que realicen, deben otorgar las facturas o boletas que se establecen en esa resolución, salvo las que se efectúen por medio de instrumentos públicos o privados firmados ante notario, en las oportunidades que señala el artículo 55 de la citada LIVS.»
Don Omar,
Tengo una consulta, un contribuyente afecto a IVA tiene un arriendo de un bien inmueble con instalaciones para desarrollar una actividad comercial, por lo tanto entiendo que estaría afecto a IVA.
El arrendador es una persona natural no afecta a IVA.
En una fiscalización el SII nos dice que dado el arrendatario es habitual con actividades afectas a IVA debería emitir una factura de compra y que de acuerdo a la información de avaluaciones el Bien Raíz arrendado corresponde a un terreno sin construcciones y no como indica el contrato. Por lo anterior quieren considerar los pagos por el arriendo como un gasto rechazado afecto al 40%.
Sin perjuicio, de la fiscalización que se pueda realizar a la dueña por el ingreso no declarado.
Entiendo que teniendo los contratos de arriendos, los comprobantes del pago de los cánones y una declaración jurada del dueño que reconoce que recibió los pagos, debería ser suficiente para acreditar el gasto ante el SII o me pueden solicitar alguna información adicional
Rodrigo:
No sé cuáles son esas instalaciones, ya que si no permiten por si solas desarrollar una actividad comercial o industrial, sin necesitar nada más, no sería un arriendo afecto a IVA, a menos que el local esté con muebles, que sean de una relevancia para ser considerado como amoblado (en un local, por ejemplo, sería estanterías de exhibición de mercaderías, mesón de atención de público y otros. Entonces, lo primero que debe validar es si realmente se encuentra Ud. como arrendatario afecto a IVA por el canon de arrendamiento.
Adicionalmente, si el contrato es no afecto a IVA, como al parecer es lo que corresponde y el contrato de arriendo está suscrito ante Notario, el arrendador (dueño del inmueble), al ser una persona natural o incluso una empresa, está liberado de emitir facturas por los arriendos, siendo suficiente los recibos y el mencionado contrato.
Por ello, para efectos de acreditar el costo pagado por el canon de arriendo y con ello el gasto, los antecedentes que Ud. indica son suficientes. Ud. no es el SII, por lo que el tema de la tributación del dueño no es de su responsabilidad. La declaración jurada ante notario e incluso si pueden ratificar el contrato de arriendo ante dicho ministro de fe, sería un muy buen antecedente para respaldar su pago del canon de arriendo (el gasto rechazado está en función de un gasto que Ud. no requiere, que está fuera del giro, lo que en éste caso no es procedente).
Estimado, una gran duda, el 11% se calculo sobre el avaluó total del bien raíz, o sobre el avaluó del terreno, gracias
Juan:
Es sobre el avalúo total del bien raíz, lo que incluye terreno y construcciones. Es la forma genérica indicada en el art. 17 de la Ley del IVA, sin considerar la importancia de las construcciones o del terreno en forma individual. Lo que sí debe considerar que ello se debe asociar a la aplicación mensual, es decir, el 11% es anual, debiendo aplicar la proporción a la renta mensual. Ver http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_5672.htm
Don Omar:
Tengo dos inmuebles que son DFL2 amoblados, como persona natural los voy arrendar de manera habitual,
Debo emitir boleta o factura segun corresponda al arrendatario?
Estoy obligado a dar inicio de actividades ante el SII?
Debo llevar que tipo de contabilidad?
Al dar inicio de actividades y llevar contabilidad mis ingresos por provenir de un DFL2 pierden su calidad de ingresos no renta?
Gracias por sus respuestas
Claudio:
Dos cosas que hay que aclarar:
Sólo tiene dos departamentos DFL 2 o tiene más. Si tiene más, sólo podría considerar en los beneficios los primeros que adquirió, salvo que todos sean comprados antes del 01.11.2010, los cuales continúan con el beneficio sin importar el número de ellos. Toda la renta proveniente de la explotación de una Depto DFL 2, si tiene derecho al beneficio, será considerado como no renta (no se incluye como ingreso en la declaración anual).
Lo otro, es si el arrendamiento será con muebles no sin ellos. Si es con muebles, sin importar si tiene o no el beneficio del DFL 2, el IVA hay que aplicarlo igual, rebajando de su base afecta el equivalente al 11% del avalúo, en la proporción mensual, dado que se asume que ello corresponde al equivalente al terreno.
Entonces, dependiente de su situación, puede que no pague ningún impuesto: arriendo DFL 2 con beneficio y sin muebles. Por el contrario, si ya tiene varios DFL 2 y los arrendados no tienen el beneficio, deberá incluir el ingreso obtenido como renta junto al resto de los ingresos y pagará impuesto Global Complementario en abril del año siguiente. Si el arriendo es con muebles, sin importar si es o no beneficiado como DFL 2, se debe aplicar el IVA. No emite boleta, pero debe pagar mensualmente el impuesto y enterarlo en arcas fiscales.
Si Ud. se dedicará habitualmente al arriendo de bienes raíces amoblados, deberá dar aviso de inicio de actividades al SII y emitir la boleta o factura correspondiente, de acuerdo a lo establecido en los artículos 68° y 88° del Código Tributario, respectivamente, y presentar las declaraciones de IVA que procedan de conformidad con el artículo 64° de la ley sobre impuesto a las ventas y servicios. Además, deberá tener patente municipal.
El SIi indica lo siguiente en el link información actualizada sobre el tema http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0793.htm
Estimado, quisiera saber si yo soy heredera junto a mis hermanos y padre de una propiedad, certificado de dominio vigente donde se acredita. ¿puedo hacer iniciación de actividades para arrendar solo 2 habitaciones amobladas para trabajadores de una minera? ¿debo solicitar la autorización del resto de mi familia? ¿la empresa me pide factura, puedo rebajar la base imponible por ser dueña de derechos de la propiedad?
Shirley:
La propiedad del bien raíz no tiene nada que ver con el desarrollo de una actividad comercial, como es el arrendamiento de inmuebles amoblados. Ud. tendrá las autorizaciones que le permitan explotar comercialmente el inmueble para arrendarlo amoblado, lo que es totalmente diferente a que con esas autorizaciones Ud. inicie un giro comercial en el SII y también obtenga la patente municipal.
No sabemos si es el mismo caso, pero comentamos en otra consulta similar, que sería prudente indicarle a la misma arrendataria, que es la empresa minera, que le emita una factura de retención a terceros, donde le permita documentar la acción que está afecta a IVA: arrendamiento amoblado de inmuebles, siendo quizás una opción que permitirá a dicha empresa pagar el IVA que corresponda y además documentar el gasto, sin que Ud. tenga que dar aviso de inicio de actividades, pero declarará el ingreso neto en su declaración de impuesto anual a la renta, sumándolo a otros ingresos que en el mismo período anual tenga.
Don Omar, para el caso de un arriendo de un inmuebles, el 11% del avaluo lo debo rebaja del valor total del arriendo (incluido Iva)? o del monto neto de arriendo?
Grs!!
Henry:
La forma de cálculo es para determinar si el cobro está o no afecto a IVA, por ello, la rebaja se realiza en forma previa a saber si llevará o no IVA. Por ello, el contrato debe indicar el monto del canon mensual, más IVA, siendo con instalaciones o muebles. La forma de determinar el IVA es tomar el canon mensual neto (no hay aún IVA determinado), se rebaja el 11% y solo ahí sabré si hay o no base afecta a IVA.
Lo otro relevante es considerar que la mencionada rebaja de la base de cálculo es sólo para propietarios de los bienes raíces, no para subarriendos, los cuales tendrían que aplicar IVA al canon total, si es un arriendo amoblado o con instalaciones.
Estimado
Yo soy arrendador hace años , ahora estoy en otro proyecto y me encuentro con sus consejos y explicación de las leyes de arrendamiento , todo esto es nuevo para mi, pero se agradece .
Mi consulta es la siguiente, estoy incorporando muebles y electrodomésticos empotrados , al parecer estos pasan hacer perte de la casa y no son considerados muebles, pero si incorporo una cama empotrada , esas son abatibles, pero bienen sujetas al muro, al igual que una mesa de la misma características…ajustada al muro….estas se consideran muebles???
esa es mi duda….ahora si mi arriendo del departamento es sin mueble, pero el arrendador puedo incorporar algún mueble en modalidad de arriendo, este se considerará como arriendo afecto a IVA ??…
Juan:
A partir de marzo de 2020 la norma de la letra g) del art. 8° de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS), ha tenido algunas variaciones y para ello se debe aplicar el nuevo criterio que, para el caso planteado, se puede leer en el siguiente texto de la Circular del SII N° 37, de 20.05.2020, que indica:
«La Ley agrega un párrafo final a la letra g) del artículo 8°, según el cual, para calificar que se trata de un inmueble amoblado, en el caso de un inmueble destinado a la habitación, el inmueble deberá contar, al momento de celebrarse el respectivo contrato, con bienes muebles que sean suficientes para su uso, lo cual implica que el inmueble cuente con el mobiliario mínimo que permita al arrendatario darle
tal destino.
Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae sobre un departamento de dos dormitorios, una cocina y un baño, se entenderá que el inmueble cuenta con muebles suficientes para considerarse amoblado si, a lo menos, incluye una cama o un mueble de similar naturaleza, así como algunos enseres (tales como mesa de comedor y vajilla), que permitan el alojamiento o pernoctación de una persona.»
Entonces, hoy da lo mismo si está empotrado o no el mueble, pero si hay una cama y algunos enseres adicionales (empotrados o no), que permitan alojar o pernoctar a personas en el inmueble, ello será un cobro de arriendo gravado con IVA. Como también ya lo ha leído, debe rebajar el 11% del valor del avalúo anual proporcional a un mes o días, del cobro realizado al cliente, par efectos de determinar la base afecta (podría ser cero, cuando dicha rebaja es superior al valor cobrado).
Estimados, soy una persona natural que he invertido en departamentos para arrendarlos (no amoblados, de acuerdo a lo explicado por ustedes). ¿Tengo que pagar IVA por concepto de arriendo de los departamentos o el impuesto se me cobrará en mi declaración como contribuyente por el hecho de que estarían generando renta?
En mi declaración de este año no tuve que declarar pues era mi primer departamento en arriendo, pero ahora que he adquirido más ¿la situación cambia?, ¿cómo debería proceder para no incurrir en una falta con el SII?
Hugo:
Si no tiene arriendo de inmuebles amoblados, no debe afectar el cobro de renta de arriendo con IVA. Solamente se genera esa obligación cuando se trata de inmuebles con muebles (en el caso de un departamento, con al menos cama, algún mueble adicional y vajilla, que permitirá pernoctar a una persona).
Al final de año, más específicamente en abril del año siguiente, deberá declarar la suma de todos sus ingresos por arriendo (debe ajustarlos por la variación de IPC desde que los obtuvo hasta el fin del período), en su declaración de renta, sumándolos a otros ingresos que obtenga (sueldos, honorarios, intereses, etc.), pagando por todos ellos el Impuesto Global Complementario (no paga impuesto de Primera Categoría, por estar exento de ello).
Estimado Omar, tengo una consulta, resulta que tengo una empresa (spa) la cual la dirección comercial es la dirección de mi casa habilitación, se paga patente comercial y esta todo al día, nosotros con mi marido somos dueños de la casa, quisiera saber si es posible que como empresa yo pague un arriendo por la porción utilizada como oficina, esta sería exenta de iva cierto? se puede hacer o sería un gasto rechazado por el SII? lo otro es que el crédito de la casa y la escritura esta a nombre de los 2, quien debiese declarar el ingreso percibido en su declaración de renta? la misma persona que recibe el beneficio tributario del crédito hipotecario o da lo mismo?
Muchas gracias
Ana:
Yo no haría ningún cambio, ya que seguramente el giro de su empresa permite el uso de un domicilio postal, con lo cual su propiedad no cambia de destino. Si por ejemplo, fuera un arriendo operacional, como oficinas donde funcione realmente la empresa con su personal, bodegas, estacionamientos, haría que la propiedad ya no tenga la calidad de habitacional y la municipalidad exigiría el cambio de destino, lo que haría modificar el cobro de contribuciones, como también quizás no le permitiría funcionar ahí considerando que podría ser exclusivamente habitacional el sector.
Adicionalmente, si se pudiera arrendar (sería sin IVA si no es con muebles), el intentar tener un auto ingreso/gasto, no aporta nada a la tributación final, ya que por un lado será gasto para la empresa y por el otro será un ingreso afecto a Primera Categoría (no es arriendo habitacional, sino comercial) y a Global Complementario de los socios que serían proveedores de un servicio de arriendo. En otras palabras, el cuadro suma cero.
Verifiquen la situación y si están con domicilio postal, sigan así. Si es otra la situación, preocúpense ya que el cambio de destino es una posibilidad cierta que podría aplicar la Municipalidad o incluso el cierre de la patente por no poder funcionar en barrio habitacional.
Estimado, arrendamos un bien raíz en el cual nosotros lo recibimos solo con la obra gruesa, construimos prácticamente todo, claramente corresponde a un arriendo sin iva, al arrendador le exigimos nos emitiera factura exenta por esta operación, se niega y señala que no estaría obligado para lo cual nos menciona un oficio, a nuestro entender un oficio es solo para ese caso en particular, lamentablemente no he encontrado más información tributaria al respecto. link del oficio http://www.sii.cl/documentos/normativa_ddrr/2012/oriente/ordinario151_8884.pdf
¿está en lo correcto nuestro arrendador? y si no fuera así existe algún pronunciamiento del sii ?
Saludos y muchas gracias
Rodrigo:
Para emitir facturas, boletas de venta, guías de despacho y otros documentos, se debe ser contribuyente de IVA, donde esté el giro de prestación de servicios o ventas. En el caso planteado, si es una persona natural que solo es arrendador de un bien raíz, no es un contribuyente del IVA y por ende no tiene la obligación de emitir factura o boleta por el cobro de dichas rentas de arrendamiento. Ud. contabilizará el gasto con el contrato de arriendo y el recibo o giro del pago de la renta.
Distinto es el caso si el arriendo es realizado por una empresa que tiene giro de arrendamiento amoblado o con instalaciones, que sería afecto a IVA y obviamente deberá emitir las correspondientes facturas o boletas por los cobros de arriendo o, sin esas características, en cuyo caso no estaría gravada con IVA (no tiene el giro de arriendo amoblado o con instalaciones). Nuevamente, si no es contribuyente de IVA, en el segundo caso, no estaría obligada a la emisión de facturas o boletas, por el cobro de las rentas de arrendamiento.
Puede ver algo más actualizado referida al arrendamiento de inmuebles sin instalaciones o muebles http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_1214.htm
Don Omar, complementando la consulta le comento que es una inmobiliaria que se dedica a arrendar locales comerciales (mall) pero a nosotros nos entregaron un piso sólo con obra gruesa, accedieron a no cobrarnos el iva pero se niegan a emitir factura no afecta o exentas de iva, sólo nos emiten un comprobante de ingreso ¿están en lo correcto ellos? Entiendo que su negativa a emitir ese tipo de facturas obedece a qué les afectaría en la proporcionalidad para la recuperación de ica cf. ¿ deberíamos exigir ese documento tributario? Muchas gracias
Rodrigo:
Si ellos tienen el giro de arrendamiento de inmuebles, amoblados y no amoblados, obviamente están obligados a emitir factura por los cobros de arriendos, sean no gravados o gravados con IVA. La recuperación del crédito fiscal va por otro carril, ya que igualmente los valores que a Ud. le cobrarán, son ingresos de la empresa y los debe declarar incluso mensualmente.
Hágales llegar los comentarios y ellos también nos pueden consulta. Si son contribuyentes del IVA, lo que puede generar operaciones exentas, no gravadas y gravadas con el impuesto, están obligados a emitir factura por los cobros de rentas de arrendamiento, más si ellos claramente tendrán también facturas por sus construcciones y otros gastos de tipo general que su actividad les demande. Por ejemplo, pueden ver una consulta frecuente relacionada en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/catastro/001_012_5763.htm
Estimado Omar, gracias por tu tiempo y la de tu gran equipo para responder cada una de las duda con gran profesionalismo. Les pregunto las siguientes dudas:
¿El arrendamiento de una patente de alcoholes es afecta a IVA, debo emitir factura afecta?
Mil gracias, saludos!!
Genaro:
Por lo que entendemos hoy es posible el arrendamiento de las patentes de alcoholes, pero hay que analizar cómo ello se ha materializado, ya que si incluye bienes o instalaciones para el funcionamiento del local comercial, donde está autorizada la patente municipal, se tendrá que realizar la separación de los cobros, dado que el arrendamiento de bienes muebles o de un local comercial con instalaciones, es gravado con IVA (letra g) del art. 8° de la Ley del IVA), mientras que el cobro por el arriendo de una patente comercial (ahora permitido), no es un hecho gravado con dicho tributo (tampoco está en la letra h) del art. 8° de la Ley del IVA). Si no se hace la distinción, entonces toda la operación será gravada con IVA, al incluir bienes muebles e instalaciones, debiéndose emitir una factura afecta.
Si el arriendo es sólo de la patente, sin incluir ningún bien mueble, el cobro es no gravado con IVA y bastaría el contrato notarial para su documentación, no siendo necesaria la emisión de una factura exenta o no gravada.
Estimado , muy buenas noches, tengo alguna dudas que quisiera pudiese ayudarme, tenemos actualmente giro EXENTO de Arriendo de Inmuebles (departamentos no amoblados), los cuales son los siguientes ingresos(TODOS EXENTOS):
Ingresos por Arriendos (RENTA MENSUAL POR CONTRATO FIJOS en Cuotas):
– Arriendos de Departamentos
– Gastos común de Departamentos
– Arriendo de Bodega
– Gastos Comunes de Bodegas
Otros Ingresos:
– Consumo de Agua Caliente
– Tarjetas de Acceso
– Multas a Residentes por Ruidos Molestos y atrasos en pagos
– Cobro por Utilización de Espacios Comunes (Gourmet, Quincho)
Liquidación de Garantías
– Absorción de Garantía de arriendo en los términos de Contratos
C O N S U L T A S, ahora estamos implementando el nuevo giro de Arriendo de Inmuebles amoblados AFECTOS A IVA, nueva sociedad, 100% GIRO AFECTO y quiero saber si todos los ingresos anteriores nombrados en giro exento ahora serian afectos a IVA, ya que prestaremos los mismos servicios, pero con inmuebles amoblados:.
1.- Como conformar la Base Tributaria de cada unidad de Arriendo, a la cual se le rebajará el 11% de su Avalúo Fiscal, monto resultante que emitiremos la respectiva Boleta afecta de Venta de Servicios.
2- De que manera respaldar la recaudación de los Otros Ingresos y Liquidación de Garantías (Exentos de IVA en empresa anterior sin amoblados) nombrados en párrafo anterior, para no provocar proporcionalidad en la recuperación de los créditos fiscales de IVA.
Alexander:
Lo primero es revisar la situación de cómo está organizada la prestación de servicios, ya que hay unos conceptos que son diferentes dependiente de la forma en que esté pactado el contrato de arriendo. Si son departamentos, ellos deben estar en una comunidad, la cual tendrá un reglamento, donde se generan los acuerdos de funcionalidad, donde esté el proceso de aporte de los gastos comunes, el financiamiento de algunos procesos de implementación de medidas como el aseso, la seguridad y otros que son parte de la funcionalidad de todos los departamentos que comparten el uso de espacios comunes.
Por ello, creo que en lo que comenta se estaría confundiendo el funcionamiento de esa comunidad, con el de una empresa que es la propietaria de todos o varios departamentos de un edificio comunitario (independiente de la propiedad, incluso si es total, igualmente debe existir una comunidad que regula la construcción y funcionamiento de los edificios).
Le sugiero realizar una consultoría para ver la situación y validar si está realizando la operación en forma correcta. Por ejemplo, hay multas a arrendatarios, gastos de servicios de acceso, gastos comunes, conceptos que no deben ser considerados ingresos del propietario, dado que son parte del funcionamiento de la comunidad.
Lo que Ud. debería separar es todo lo relacionado con la función comunitaria (son recaudaciones que no son ingresos, sino son aportes para financiar gastos comunes, los cuales obviamente también no pueden ser gastos). La comunidad debería tener RUT distinto del propietario y funcionar incluso con una cuenta corriente diferente (por ejemplo, podría existir una póliza de seguros por incendio, que es de cargo de cada unidad y no es un ingreso del propietario, dado que el costo de la prima se divide por la unidades habitacionales del edificio).
Los ingresos del propietario, cuando actúa como prestador de servicios, son los arriendos, como también los eventuales recargos por atrasos en sus pagos, las garantías cuando éstas sean aplicadas. Los arriendos pueden ser de las unidades habitacionales, las bodegas y los estacionamientos. Si se arriendan sin instalaciones o muebles, no serán afectos con IVA. Si su cobro de arriendo no está afecto a IVA, no debe emitir una boleta, lo que incluso ha sido indicado por el SII en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_1214.htm
Si el arriendo del departamento será con muebles (amoblados), su cobro del canon estará afecto a IVA. Para ello, deberá realizar el cálculo de la base afecta, considerando la rebaja del 11% del avalúo anual proporcional al período mensual. Esto lo deberá documentar con la respectiva boleta afecta (en caso de ser una empresa la arrendataria, requerirá la emisión de una factura).
Si las unidades destinadas al arriendo amoblado están identificada y las compra de bienes y servicios que son sólo para esos departamentos, podrá utilizar el IVA pagado en un 100%. Por el contrario, si son compras que tienen destino para todo el edificio, tendrá un uso proporcional; si las adquisiciones son destinadas a unidades que se arriendan sin muebles, no tendrán derecho a utilización del IVA (0% de crédito). Por ello, dado que hay dificultades para mantener el y demostrar la separación, con el destino exclusivo de las compras los bienes que generan los cobros afectos, se toma como opción la recuperación proporcional (donde no se considera la rebaja del 11%), por lo que es claro que debe revisar su tema de los valores que son cobrados como reembolso de los gastos comunitarios.
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