Estimados lectores:
Como es sabido hasta ahora el arriendo de bienes raíces amoblado está afecto a IVA. También se conoce la mecánica para aplicar dicho tributo, ya que se debe hacer una rebaja a la base equivalente a la proporción del 11% del avalúo, lo que se asocia al arriendo del terreno que no es afecto a dicho impuesto.
Pero se ha generado un proceso de aprovechamiento de la norma que quizás no estuvo en la planificación normativa, dado que hay muchos casos en que el débito fiscal que se genera por el arriendo amoblado o con instalaciones, es muy bajo o incluso cero (cuando la rebaja del 11% del avalúo es superior al canon de arriendo), lo que genera igualmente el crédito fiscal de todo el IVA pagado en la compra del bien raíz y en su habilitación y mantención.
Lo anterior generó un proceso de utilización, a nuestro juicio inadecuado aunque se permitía, de petición de devolución anticipada del crédito fiscal acumulado de IVA, con lo cual incluso se volvía a adquirir nuevos bienes que se destinarían al giro de arrendamiento amoblado, lo que claramente será muy difícil revertir con la generación de débito fiscal, razón por la cual hoy hay que preocuparse de los efectos que generará un cambio de la norma legal que dejaría exento el arrendamiento de inmuebles amoblados o con instalaciones.
¿Pero cómo se ha generado la situación y cuál será la posición del fisco ante un futuro cambio del hecho gravado de IVA?
Se eliminará como hecho gravado el arriendo, subarriendo de los inmuebles amoblados destinados a la habitación, para lo cual se modificará la letra g) del art. 8 de la Ley del IVA, lo que es comentado más adelante, pero que genera un importante cambio para aquellos contribuyentes que han solicitado anticipadamente la devolución del IVA pagado por la compra y habilitación (Art. 27 bis de la Ley del IVA). Para los que tengan crédito fiscal acumulado y no han solicitado la devolución, ello será parte de la pérdida (o reponerse al Activo Fijo) que deberán reconocer, dado que dejará de tener la calidad de un activo, considerando que el ingreso obtenido quedará exento de la aplicación del IVA. La modificación está contenida en el art. 3° N°3, del Proyecto de Reforma Tributaria remitido al Congreso.
En la ley actual del IVA existe una exención establecida en el N°4 del art. 13, que indica:
“Artículo 12°- Estarán exentos del impuesto establecido en este Título:
A.- Las ventas y …
…
E.- Las siguientes remuneraciones y servicios:
1.- Los ingresos …
…
11) El arrendamiento de inmuebles, sin perjuicio de lo dispuesto en la letra g) del artículo 8°y los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, siempre que en la adquisición de los bienes objeto del contrato que haya precedido inmediatamente al contrato de arriendo, no se haya recargado impuesto al valor agregado por tratarse de una venta exenta o no afecta;”
La disposición referida indica lo siguiente, donde incluimos las modificaciones que se proponen realizar, con el proyecto en discusión en el Congreso (lo tachado es lo que se modifica, eliminándose):
“Artículo 8°- El impuesto de este Título afecta a las ventas y servicios. Para estos efectos serán consideradas también como ventas y servicios según corresponda:
1…
…
g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio
Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado;”
Relevante para el análisis es conocer la disposición legal que permite solicitar “anticipadamente” la devolución del remanente de crédito fiscal de IVA, lo cual es en teoría un préstamo que el contribuyente debe restituir con el ingreso en arcas fiscales de futuros débito (IVA efectivo a pagar), que irá descontando los valores solicitados como devolución anticipada, lo que incluso en caso de término de giro, ello si no se ha compensado, genera un valor que el contribuyente debe devolver, lo que también se genera cuando hay ingresos que no son afectos a IVA, por lo que se debe calcular una restitución. La norma legal es el art. 27 bis (lo remarcado es nuestro):
“ Artículo 27 bis.- Los contribuyentes gravados con el impuesto del Título II de esta ley y los exportadores que tengan remanentes de crédito fiscal, determinados de acuerdo con las normas del artículo 23, durante dos períodos tributarios consecutivos como mínimo originados en la adquisición de bienes corporales muebles o inmuebles destinados a formar parte de su activo fijo o de servicios que deban integrar el valor de costo de éste, podrán imputar ese remanente acumulado en dichos períodos, debidamente reajustado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27, a cualquier clase de impuesto fiscal, incluso de retención, y a los derechos, tasas y demás gravámenes que se perciban por intermedio de las Aduanas u optar porque dicho remanente les sea reembolsado por la Tesorería General de la República. En el caso que en los dos o más períodos tributarios señalados se originen créditos fiscales en adquisiciones distintas a las anteriores o en utilizaciones de servicios de los no señalados precedentemente, el monto de la imputación o de la devolución se determinará aplicando al total del remanente acumulado, el porcentaje que represente el Impuesto al Valor Agregado soportado por adquisiciones de bienes corporales muebles o inmuebles destinados al Activo Fijo o de servicios que se integran al costo de éste, en relación al total del crédito fiscal de los dos o más períodos tributarios. Tratándose de bienes corporales inmuebles, se entenderán como destinados a formar parte de su activo fijo, desde el momento en que la obra o cada una de sus etapas es recibida conforme por quien la encargó. En caso que el contribuyente haya obtenido devoluciones durante el desarrollo de la obra, deberá, al término de la misma, presentar, a requerimiento del Servicio, el certificado de recepción definitiva, y acreditar su incorporación efectiva al activo inmovilizado.
Los contribuyentes señalados en el inciso anterior, restituirán las sumas recibidas mediante los pagos efectivos que realicen en Tesorería por concepto del Impuesto al Valor Agregado, generado en la operaciones normales que efectúen a contar del mes siguiente del período al cual esas sumas corresponden. En el caso de que en cualquiera de los períodos tributarios siguientes existan operaciones exentas o no gravadas, deberán adicionalmente restituir las sumas equivalentes a las cantidades que resulten de aplicar la tasa de impuesto establecida en el artículo 14°, que se determine de multiplicar las operaciones totales del mes por la proporción de operaciones gravadas usada para determinar el crédito fiscal en el mes de adquisición del activo fijo que originó la devolución y restar de dicho resultado las operaciones afectas del mes. A los contribuyentes que no hayan realizado ventas o prestaciones de servicios en dicho período de dos o más meses, se les determinará en el primer mes en que tengan operaciones si han importado o adquirido bienes corporales muebles o inmuebles o recibido servicios afectado a operaciones gravadas, no gravadas o exentas aplicándose la proporcionalidad que establece el reglamento, debiendo devolver el exceso, correspondiente a las operaciones exentas o no gravadas, debidamente reajustado en conformidad al artículo 27°, adicionándolo al débito fiscal en la primera declaración del Impuesto al Valor Agregado. De igual forma, deberá devolverse el remanente de crédito obtenido por el contribuyente, o la parte que proceda, cuando se haya efectuado una imputación u obtenido una devolución superior a la que corresponda de acuerdo a la ley o a su reglamento, y en el caso de término de giro de la empresa. Las devoluciones a que se tengan derecho por las exportaciones, se regirán por lo dispuesto en el artículo 36°.
Para hacer efectiva la imputación a que se refieren los incisos anteriores, los contribuyentes deberán solicitar al Servicio de Tesorerías que se les emita un Certificado de Pago por una suma de hasta el monto de los créditos acumulados, expresados en unidades tributarias. Dicho certificado, que se extenderá en la forma y condiciones que establezca el Reglamento, será nominativo, intransferible a terceras personas y a la vista, y podrá fraccionarse en su valor para los efectos de realizar las diversas imputaciones que autoriza la presente disposición.
Para obtener la devolución del remanente de crédito fiscal, los contribuyentes que opten por este procedimiento, deberán presentar una solicitud ante el Servicio de Impuestos Internos, a fin de que éste verifique y certifique, en forma previa a la devolución por la Tesorería General de la República, la correcta constitución de este crédito. El Servicio de Impuestos Internos deberá pronunciarse dentro del plazo de 20 días contado desde la fecha en que reciba los antecedentes correspondientes. Si no lo hiciere al término de dicho plazo, la solicitud del contribuyente se entenderá aprobada y el Servicio de Tesorerías deberá proceder a la devolución del remanente de crédito fiscal que corresponda, dentro del plazo de cinco días hábiles contado desde la fecha en que se le presente la copia de la referida solicitud debidamente timbrada por el Servicio de Impuestos Internos. No será aplicable el procedimiento establecido en el artículo 80 y siguientes para el procedimiento de devolución que establece este artículo.
La infracción consistente en utilizar cualquier procedimiento doloso encaminado a efectuar imputaciones y obtener devoluciones improcedentes o superiores a las que realmente corresponda, se sancionará en conformidad con lo dispuesto en los incisos segundo y tercero del N° 4 del artículo 97 del Código Tributario, según se trate de imputaciones o devoluciones.
La no devolución a arcas fiscales de las sumas imputadas o devueltas en exceso según lo prescrito en el inciso cuarto de este artículo, y que no constituya fraude, se sancionará como no pago oportuno de impuestos sujetos a retención o recargo, aplicándose los intereses, reajustes y sanciones desde la fecha en que se emitió el Certificado de Pago que dio origen al derecho a la imputación, o desde la fecha de la devolución en su caso.
Para los efectos de lo dispuesto en este artículo se entenderá que forman parte del activo fijo, los bienes corporales muebles importados en virtud de un contrato de arrendamiento con o sin opción de compra, respecto del impuesto pagado en la importación, siempre que dichos bienes, por su naturaleza y características, correspondan a los que normalmente se clasifican en el citado activo.”
Conclusión:
Si lo propuesto como modificación de la letra g) del art. 8° de la Ley del IVA se aprueba, se deja de afectar con IVA el arriendo amoblado de bienes raíces (concretamente sería un servicio exento de IVA por aplicación del N° 11 de la letra E del art. 12), pero se generará la obligación de devolución del IVA que aún no ha sido restituido por quien solicitó anticipadamente el remanente de crédito fiscal, considerando que tendrá ingresos exentos (ya que su operación dejará de estar afecta a IVA).
Esto lo deben conocer los contribuyentes que están en la situación comentada, para estar atentos a los efectos que tendrá para ellos la eliminación del hecho gravado especial del arrendamiento.
Saludos,
Excelente página de uds, los felicito mucho.
Tengo una gran inquietud y quisiera su opinión.
Un cliente compro 2 propiedades para inversión (DFL2) en enero e hicimos la solicitud de recuperación de IVA en mayo y salio rechazada por la nueva interpretación del SII, cliente decidió no insistir en el proceso y terminar todo. Ante esta situación, ¿Qué sería más recomendable, rectificar todos los f29 y dejarlo sin movimientos y hacer el termino de giro o presentar un término de giro con la contabilidad completa realizada (balance, saldos de activos, etc)?
Juan Pablo:
El SII lo que rechazó es el tratamiento del IVA, por las dos primeras unidades, las cuales están bajo el amparado del DFL 2 y por ello sus ingresos por arriendo están exentos de IVA y ello no permite reconocer el crédito fiscal acumulado por la compra.
Pero, su actividad, al tenerla como empresario individual, si no hay más adquisiciones, puede seguir, como también la puede terminar, pero quizás debe evaluar la situación. Si no seguirá comprando otras unidades, que no estarán con exención, entonces lo recomendable sería terminar el giro. Si hará nuevas inversiones, es posible que sea recomendable seguir con el empresario individual, teniendo operaciones exentas de IVA, por los dos primeros, como afectas, por el resto.
Estimados, buenas noches
Quisiera pedirles ayuda para resolver 2 dudas que tengo, agradezco desde ya su tiempo.
Un matrimonio que compra una propiedad como sociedad conyugal pueden recuperar el IVA uno de los 2 esposos?
El codeudor de la compra de una propiedad, también es dueño de esta?
Que pasa si 2 personas compran una propiedad 50% cada uno, quien recupera el IVA?
Saludos,
Ignacio:
Ninguno de los dos, ya que si bien se podría pensar que están adquiriendo un bien, ello no es así, dado que lo que compran son derechos en un bien inmueble, por lo que ambos no están comprando un activo inmovilizado o fijo, sino unos derechos, que tienen la calidad de otros activos.
Estimados.
Junto con saludar y agradecer su valiosa información quiero realizar algunas consultas.
Compre mi primera vivienda en septiembre 2023, como persona natural, sin conocer ningún beneficio tributario. Me asesore y inicie actividades como primera categoría para recuperar este beneficio tributario del 27bis, pague la multa al SII, y esperaba utilizar este remanente para comprar un departamento y así sucesivamente… sin embargo, logre comprar un segundo departamento gracias al bono pie, por lo que solo pague los gastos operacionales. En resumen, debería prontamente solicitar el 27bis por ambos inmuebles, mis preguntas son:
¿Qué me recomiendan hacer con este dinero?
inicialmente estaba orientado a comprar una segunda vivienda, y por mi salario no creo que el banco me permita comprar un tercer inmueble , el SII solicita algún informe sobre el uso del mismo? puedo prepagar uno de los hipotecarios y/o dejarlo en un deposito a plazo o fondo mutuo?
Siguiendo el mismo ejemplo, como médico estoy muy ajeno a los beneficios tributarios existentes, y pese a asesorías contables, parece que siempre hay detalles que uno termina no conociendo.
¿hay algún otro beneficio tributario o incentivo para quienes buscamos comprar viviendas para arrendar? este 27 bis es compatible con dfl2? de antemano, muchas gracias.
Yonathan,
Lo que busca la norma del artículo N° 27 Bis, es generar un incentivo a la inversión en activos fijos para empresas, que permite adelantar el uso del Crédito Fiscal, solicitando su reembolso en momentos que se encuentran con altos niveles de gasto y nulos ingresos.
Lo que debe tener en consideración, que para poder realizar la solicitud del art. N° 27 Bis, debe existir una actividad afecta a IVA, es decir, que se genere débito fiscal.
Ahora bien, los beneficios del DFL N° 2, son para personas naturales, así lo establece en Art. N° 1 del DFL N° 2: “Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.
A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso de que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.”
Por ende, los beneficios del DFL N° 2, se pierden cuando la propiedad pasa al empresario individual.
Según el reciente oficio ordinario publicado por el SII N° 1017 del 23.05.2024 (https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2024/ley_impuesto_ventas_jadm2024.htm), los beneficios del art. N° 55 bis de la Ley de Impuesto a la Renta, tampoco son susceptibles cuando la propiedad pasa al empresario individual, por ende los intereses pagados no pueden ser rebajados de la base de Impuesto Global Complementario, pero sí como gasto de la base imponible de primera categoría.
Saludos.
Estimados, como interpretan ustedes el nuevo Ord N 1017 de 23 de mayo de 2024 del SII?
Se puede recuperar el IVA de dos primeras propiedades DFL2, bajo la figura del empresario individual, que inició actividades de alquiler de inmueble amoblado, y cumple con los requisitos?
Alonso:
Lo que indica el SII (nosotros pensamos lo mismo desde siempre), es que si un empresario individual adquiere un inmueble DFL 2, no tiene franquicia de dicha norma, sin importar si son o no los dos primeros inmuebles a nombre personal.
Distinto es el tratamiento en el IVA, dado que no importar si los bienes son o no beneficiados por el DFL 2, dado que lo que predomina es la actividad gravada con IVA por el arriendo amoblado de inmuebles, sean estos habitacionales, comerciales o industriales.
Dado lo anterior, el SII no indica un criterio nuevo, sino que solamente clarifica que procede el uso del crédito fiscal si son adquisiciones de activo fijo destinadas a generar ingresos afectos a IVA, en cuyo caso el impuesto pagado por la compra se podrá utilizar como crédito fiscal y al acumular remanente se podrá solicitar la devolución anticipada establecida en el art. 27 bis de la ley del IVA.
Hola Estimados, buenas tardes. Excelente la página que tiene.
Quisiera resolver un par de dudas que tengo con este tema, soy contador.
Un cliente se compro un dpto. y hará el proceso de recuperación de IVA, la modalidad de arriendo será el Airbnb, debido a esto es que tengo 2 inquietudes:
– Si durante el mes le arrienda el dpto. a 15 personas distintas, por cada una debe hacer un contrato de arriendo notarial, o basta que sea un contrato de arriendo simple?
– a cada inquilino tendré que emitirle un documento de venta por el arriendo o puedo hacer una boleta o factura al mes por todas las operaciones?, si fuera así, que rut debería utilizar como cliente?
Desde ya agradezco mucho su ayuda, he buscado mucho y no he encontrado nada.
Gonzalo:
Para tener acceso a utilizar el IVA pagado por la compra de un bien del activo fijo, destinado al arrendamiento amoblado, debe tener iniciación de actividad con dicha actividad, estando en primera categoría.
Dado ello, estará obligado a emitir boletas o facturas afectas, por cada cobro de arriendo que perciba. Esos documentos darán cuenta de una operación compleja, ya que para calcular el monto del IVA, deberá rebajar el 11% proporcional del avalúo fiscal como concepto asociado al terreno, que no es gravado con IVA (se rebaja la base afecta, manteniendo la calidad de gravada la operación en su totalidad).
Por ello, NO puede utilizar el contrato de arriendo, aún suscrito ante notario, para liberarse de la obligación de emitir documentos tributarios, a cada arrendatario (no importa si éste estuvo horas, días, semanas o meses). Se utiliza la identificación de cada arrendatario para la emisión de los documentos, no pudiendo realizar una acumulación de rentas de distintos clientes. Nota: Estas son las normas generales de emisión de documentos tributarios (son a cada pagador de la remuneración).
En concreto, incluso podría no existir contrato de arriendo, pero ello no libera al arrendador de emitir los documentos tributarios gravados, considerando que se trata de un servicio de arriendo amoblado de inmuebles.
Buenas tardes y gracias por toda su ayuda.
Una pregunta bien simple y breve, cuando yo solicito el IVA del Articulo 27 Bis, en que momento hago la rebaja del monto solicitado en el formulario 29? en el mes que hago la solicitud o el mes que recibo el dinero?
Víctor:
Se deberá deducir el monto solicitado en la declaración, Formulario Nº 29, del período tributario siguiente al último con acumulación de remanente cuya devolución se solicita, en la línea y código destinados a “Devolución Solicitud Art. 27 bis (Activo fijo)”, el monto de la devolución solicitada, debidamente reajustada.
Gracias Omar, lo pregunto porque presente una solicitud de art. 27 BIS ahora en abril, con la información a marzo, declarado f-29 con remanente a marzo, y todo el proceso salió ok pero el fiscalizador me señalo que la rebaja en el formulario 29 por haber solicitado la recuperación de IVA tenía que rebajarla en el período marzo, entonces me surgio la duda, porque si rectifico el f-29 de marzo, ya no tendré remanente a esa fecha…o no?
Víctor:
Efectivamente, no debe rectificar marzo, sino abril. Por ello, le remitimos el comentario documentado.
Buenas tardes, recurro a Uds. si pueden ayudarme, se los agradeceré mucho.
Tengo un cliente que esta en proceso para hacer la recuperación de IVA por el arriendo de un Dpto., los valores de arriendo son los siguientes:
Arriendo Dpto. $400.000
Arriendo Estacionamiento $60.000
Arriendo Bodega $30.000
Total a cobrar mensualmente $490.000 (desglosados arriba)
Con respecto al arriendo del dpto. el iva lo hicimos así:
Arriendo $400.000
11% A.F. ($367.560)
Base Afecta $32.440
IVA $6.164
Todo bien hasta aquí, mi duda es con respecto a los otros ingresos, entiendo que debería hacer lo siguiente:
Arriendo Estacionamiento $60.000
Arriendo Bodega $30.000
Total arriendo exento $90.000
Iva a restituir adicional $17.100 (monto a declarar en f-29 linea 19)
Así es el procedimiento?….favor su ayuda con esto por favor
Jorge:
El procedimiento es un poco más detallado, pero en su caso es posible que llegue al mismo resultado que Ud. está indicando, ya que dependerá del momento en que se generó el crédito fiscal que pidió y le dieron como devolución anticipada. En otras palabras, la restitución se genera desde el siguiente período de recibir la devolución, si es que tiene operaciones exentas o no gravadas, entre las cuales está el arriendo no amoblado.
La norma específica está en el inciso segundo del art. 27 bis, donde remarcamos la forma de cálculo de la restitución:
«Los contribuyentes señalados en el inciso anterior, restituirán las sumas recibidas mediante los pagos efectivos que realicen en Tesorería por concepto del Impuesto al Valor Agregado, generado en la operaciones normales que efectúen a contar del mes siguiente del período al cual esas sumas corresponden. En el caso de que en cualquiera de los períodos tributarios siguientes existan operaciones exentas o no gravadas, deberán adicionalmente restituir las sumas equivalentes a las cantidades que resulten de aplicar la tasa de impuesto establecida en el artículo 14°, que se determine de multiplicar las operaciones totales del mes por la proporción de operaciones gravadas usada para determinar el crédito fiscal en el mes de adquisición del activo fijo que originó la devolución y restar de dicho resultado las operaciones afectas del mes. A los contribuyentes que no hayan realizado ventas o prestaciones de servicios en dicho período de dos o más meses, se les determinará en el primer mes en que tengan operaciones si han importado o adquirido bienes corporales muebles o inmuebles o recibido servicios afectado a operaciones gravadas, no gravadas o exentas aplicándose la proporcionalidad que establece el reglamento, debiendo devolver el exceso, correspondiente a las operaciones exentas o no gravadas, debidamente reajustado en conformidad al artículo 27°, adicionándolo al débito fiscal en la primera declaración del Impuesto al Valor Agregado. De igual forma, deberá devolverse el remanente de crédito obtenido por el contribuyente, o la parte que proceda, cuando se haya efectuado una imputación u obtenido una devolución superior a la que corresponda de acuerdo a la ley o a su reglamento, y en el caso de término de giro de la empresa. Las devoluciones a que se tengan derecho por las exportaciones, se regirán por lo dispuesto en el artículo 36°.»
buenas noches colegas.
He leido mucho sobre este tema y tengo una gran duda, que pasa si una persona se convierte en empresario individual como 1° categoria, recupera el IVA de la propiedad y transcurridos 1 año pierde la propiedad por no pago de dividendo, el banco retama la propiedad. Cual es el procedimiento tributario ante esta situación?
Desde ya muchas gracias
Rosa:
Cuando Ud. indica que pierde, dependerá de la forma de entregar dicho dominio en pago. Si es por orden judicial, como podría ser un remate, claramente ahí no hay venta, razón por la cual no tiene efectos en la norma del IVA.
Distinto será si entrega en parte de pago el inmueble, en cuyo caso debe realizar la transferencia por la vía de la venta, en cuyo caso sí existirá devengo del IVA.
Muchas gracias Omar, pero si hay remate el activo fijo físico ya no existirá, por lo tanto de igual forma me vería obligada a restituir el IVA si no ejerceré una actividad comercial, tendría que declarar sin movimiento hasta generar un término de giro forzoso o no?
Rosa:
Pensamos que no, dado que no es un retiro generado por una venta del bien. Es una liquidación forzosa que no dará nacimiento al proceso de gravar con IVA una operación de venta o una restitución.
Distinto es el caso si realiza el término de giro, ya que efectivamente en esa instancia, sí se generará la obligación de restitución, dado que no eliminó la «deuda» pendiente por devolución anticipada del crédito fiscal.
Entonces Omar si es así como ud. dice, ese IVA que me entregaron anticipadamente, nunca lo devolveré?, porque si me remataron la propiedad, no tendré actividad comercial para generar operaciones a IVA…mi tema es que al no tener el bien raíz, me veré obligada a presentar IVA sin movimiento y cuando hayan transcurridos 12 meses, el SII me obligará hacer termino de giro.
Rosa:
Ello será un caso de discusión, ya que claramente si Ud. no está presentando el término de giro, el SII se lo podría declarar administrativamente, pero sin las consecuencias de la restitución.
Es un caso que debería consultarlo formalmente al SII, para que tenga la postura concreta sobre el tema.
Estimados, buenas tardes siempre muy agradecido por su tiempo y ayuda queria consultar sobre lo siguiente.
Se compro un dpto para inversion y mi conyuge y yo somos los deudores con el banco de un 50% c/u, la inmobiliaria emite factura el 50% a c/u, al crear una sociedad aportando el 50% c/u y por el lado de la immobiliaria rectfica y emite la factura a la sociedad puede recuperar el IVA?.
Mauricio:
Debe clarificar quién es el comprador. Si fue la sociedad, la factura que debe emitir la inmobiliaria dará cuenta de ello. Si fueron los socios, para luego aportar los derechos a la sociedad, no corresponde el cambio sugerido de documento tributario, dado que será la segunda transferencia.
También es relevante que solamente tendrá derecho a uso del IVA, soportado en la compra del bien raíz, si se destina al arrendamiento amoblado, lo que hay que comprobar.
Buenas tardes estimados colegas, agradecido enormemente por su incansable ayuda a todos nosotros.
Tengo 2 dudas.
1).- Un cliente compro un dpto con bodega y estacionamiento con el siguiente detalle(solo a modo de ejemplo):
Valor dpto. 100.000
Valor estacionamiento 8.000
Valor bodega 5.000
Valor terreno 20.000
IVA 21.470 (Iva solo dpto. 19.000)
Total 154.470
Si bien, se recupera el IVA solo de la propiedad, cuando el cliente arriende el dpto. lo hará en conjunto con la bodega y el estacionamiento. Cobrará un valor mensual de 500.000 (400.000 dpto + 50.000 bodega + 50.000 estacionamiento), el valor de rebaja del 11% mensual es de $603.000, por lo tanto no pagará IVA. La pregunta es, ante la situación explicada, no habrá problemas con arrendar la bodega y estacionamiento, que son ingresos exentos, con el IVA que se solicitará de recuperación?, ya que si bien tendrá ingresos afectas y exentos, el IVA de bodega y estacionamiento no se solicitará.
2).- La ley de IVA señala que puedo rebajar el 11% de avaluo para base imponible de IVA, si emito un certificado de avaluo fiscal de la página del SII por semestre me da un valor determinado, pero si uso la calculadora que tiene es SII de CÁLCULO DE IVA POR ARRIENDO DE INMUEBLES AMOBLADOS, ingreso los días completos del mes y el valor del avaluo fiscal que ahi aparece es menor…que debería hacer…¿usar ese asistente del SII o hacer el cálculo yo en base al certificado de avaluo?
NUEVAMENTE, MUY AGRADECIDO POR SU TIEMPO, AYUDA Y DEDICACIÓN.
Víctor:
Según el inciso segundo del artículo N° 27 bis de la Ley de IVA: “… Los contribuyentes señalados en el inciso anterior, restituirán las sumas recibidas mediante los pagos efectivos que realicen en Tesorería por concepto del Impuesto al Valor Agregado, generado en las operaciones normales que efectúen a contar del mes siguiente del período al cual esas sumas corresponden. En el caso de que en cualquiera de los períodos tributarios siguientes existan operaciones exentas o no gravadas, deberán adicionalmente restituir las sumas equivalentes a las cantidades que resulten de aplicar la tasa de impuesto establecida en el artículo 14°, que se determine de multiplicar las operaciones totales del mes por la proporción de operaciones gravadas usada para determinar el crédito fiscal en el mes de adquisición del activo fijo que originó la devolución y restar de dicho resultado las operaciones afectas del mes. …”
Entendiendo esto, si en cualquiera de los períodos tributarios siguientes existen operaciones exentas o no gravadas, se deberá reintegrar las sumas equivalentes a las cantidades que resulten de aplicar la tasa de impuesto del 19%, que se determine de multiplicar las operaciones totales del mes por la proporción de operaciones gravadas usada para determinar el crédito fiscal en el mes de la adquisición del activo fijo que originó la devolución y restar de dicho resultado las operaciones afectas del mes.
Respondiendo a su segunda pregunta, según el artículo N° 17 de la mencionada Ley, establece que: “En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año. …”
Según lo expuesto, el avalúo fiscal se considera de forma anual y no semestral, quizás es por esto que usted obtiene un resultado distinto al sugerido en la calculadora. Si el arriendo es por menos de un período mensual (días), entonces la proporcionalidad anual se considera por 365 días contra los días efectivos de arrendamiento.
Solamente para colocar en perspectiva la situación, es importante tener claro cuál es el servicio, dado que si es arriendo con muebles, no hay problema en aplicar lo que anteriormente se indica, pero si el servicio no es arrendamiento, sino un servicio de apart hotel o de pernoctación, donde se entreguen no solamente los muebles, como sería ropa de cama, toallas, servicios de aseo, etc., ello no corresponde a un arrendamiento. Si el servicio no es un arrendamiento amoblado de inmueble, entonces no procedería la rebaja de la base afecta a IVA, por el 11% del avalúo.
Buenas tardes estimados, siempre muy agradecido por su tiempo y ayuda,
Una pregunta muy simple y rápida, Los beneficios tributarios Art. 55 Bis y DFL 2, son compatibles entre si?, es decir, puedo utilizar los 2 beneficios al mismo tiempo por una propiedad en arriendo?
Fabián:
Sí, son compatibles, pudiéndose utilizar ambos tipos de beneficio, teniendo presente que se debe estar afecto a impuesto único por las rentas del trabajo y/o al Impuesto Global Complementario. La excepción es si los dividendos se rebajaron de la base afecta a tributación, de acuerdo a la norma de la ley 19.622. Si se utiliza dicho beneficio, entonces no se puede utilizar la franquicia del art. 55 bis de la Ley de la Renta.
Esto lo podemos validar en lo dicho por el SII, por ejemplo, en el oficio N° 3.038, de 27.10.2021, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm , que en la parte pertinente indica (lo remarcado es nuestro):
«Conforme al artículo 55 bis de la LIR, los contribuyentes personas naturales, gravados con el impuesto global complementario o con el impuesto único de segunda categoría, pueden rebajar de la renta bruta imponible anual los intereses efectivamente pagados durante el año calendario al que corresponde la renta, devengados en créditos con garantía hipotecaria que se hubieren destinado a adquirir o construir una o más viviendas, o en créditos de igual naturaleza destinados a pagar los créditos señalados.
Al respecto, y de acuerdo a la jurisprudencia administrativa de este Servicio, para acceder al beneficio tributario en comento es necesario que:
a) Se trate de intereses efectivamente pagados durante el año por créditos con garantía hipotecaria que se hubieren destinado a adquirir o construir una o más viviendas destinadas a la habitación, cualquiera que sean las características de éstas. Esto es, nuevas o usadas o acogidas a normas de textos legales especiales, como por ejemplo, a las disposiciones del DFL N° 2 de 1959, pero no acogidas a la franquicia tributaria de la Ley N° 19.622, sin perjuicio de lo establecido en el Capítulo IV de la mencionada Circular N° 87 de 2001.
b) Se trate de intereses efectivamente pagados durante el año por créditos de igual naturaleza a los señalados en la letra a) anterior, esto es, con garantía hipotecaria, destinados a pagar los créditos originales indicados en el punto precedente.
Por consiguiente, para efectos tributarios, no es requisito que la vivienda cuente con la recepción final, otorgada por la respectiva Municipalidad, para hacer uso del beneficio establecido en el artículo 55 bis de la LIR.»
Estimados, buenos días.
Gracias por toda su valiosa ayuda…son lo mejor.
Tengo una duda con todo lo explicado por ud. versus el nuevo beneficio tributario devolvible de 1 millón de pesos durante 5 años.
Si uno se hiciera un giro comercial para recuperar el IVA, puede igualmente aplicar ese crédito tributario devolvible o no?…donde puedo obtener más información?
José:
Según las instrucciones de la Circular N° 51 del 2023, en su apartado N° 1.3 Contribuyentes que tienen derecho al crédito se establece lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
“De acuerdo con lo dispuesto en el inciso primero del artículo único de la Ley, los contribuyentes que tienen derecho al crédito son las personas naturales con residencia o domicilio en Chile que adquieran una vivienda que cumpla con las características y condiciones señaladas en el apartado 1.2. anterior.
Lo anterior es independiente del tipo de rentas que se perciba y cualquiera sea el impuesto a la renta que afecte al beneficiario, pudiendo tratarse de un contribuyente cuyas rentas estén clasificadas en la primera o segunda categoría, o bien afecto a otros impuestos que establece la LIR, como por ejemplo el impuesto único por retiro de ahorro previsional voluntario (APV), impuesto único talleres artesanales o impuesto único de 10% por enajenación o rescate de acciones de una sociedad anónima con presencia bursátil, de cuotas de fondos de inversión y fondos mutuos.”
Entendiendo esto, si usted inicia actividades en primera categoría (por el arriendo de este bien) tendría que asignar la propiedad al empresario individual, en este caso al no cambiar la calidad de persona natural que exige la norma, vemos que no tendría inconveniente en utilizar el beneficio, más aún con lo antes indicado por el SII.
Estimados colegas, excelente la página y publicaciones que imparten, nos ayudan a comprender muchas cosas y tener un retroalimentacion.
Tengo una cliente, su papá hizo todo el proceso de recuperación de IVA ($16.000.000) como personal natural con giro. Cuando recibió el dinero abono al crédito hipotecario para disminuir el valor del dividendo, transcurrido 1 año (diciembre 2023) el padre murió en un accidente. Cual sería el proceso tributario ahora, sus herederos deben restituir el IVA o no aplica la devolución?
Jorge:
Si el empresario individual hace término de giro, procede la devolución de lo no restituido.
Recordar que la comunidad puede seguir declarando a nombre del causante por hasta tres años, incluyendo el del fallecimiento, mientras no exista adjudicación. Esto de acuerdo a lo dispuesto en el art. 5° de la Ley de la Renta.
Quizás una alternativa para evaluar es la transformación del empresario individual en una sociedad limitada, para continuar con la actividad, donde es posible que no se devengue la obligación de restitución, dada la continuidad (Nota: esto es muy nuevo y quizás una posibilidad real, pero debe averiguar la implementación en la oficina del SII).
Ver el oficio N° 114, de 10.01.2024, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2024/ley_impuesto_renta_jadm2024.htm
Ok Omar, muchas gracias por toda su ayuda. En el caso que ellos no quisieran continuar la actividad, se debe restituir ese IVA y simplemente queda todo ahi?
Jorge:
Efectivamente, en el término de giro, se debe restituir el resto del crédito que no ha sido pagado vía declaración mensual asociado a las rentas afectas mensuales después de la devolución percibida del remanente.
Estimados Jorge y Omar, muchas gracias por el artículo y respuestas a todas nuestras consultas. Son muy clarificadoras.
En el caso de una empresa que adquiere unas oficinas (+ IVA), que registra como activo fijo y no destina al arriendo, sino que al uso de la misma empresa, cuyas rentas son mayoritariamente gravadas con IVA (asesorías y otros afectas a IVA), entendería que podría aplicar al beneficio 27 bis, ya que las oficinas se están destinando a una actividad gravada. Estoy en lo correcto? Que documentación debiera aportar para acreditar lo anterior?
Desde ya muy agradecido por su tiempo.
Saludos,
Sebastián
Sebastián:
Efectivamente, serían compras de activo fijo, destinadas al giro, que está afecto a IVA, por lo que se tiene derecho al crédito fiscal por el IVA pagado en la adquisición, pudiendo utilizar la opción de solicitar la devolución anticipada del remanente, cumpliendo los requisitos exigidos.
Estimados Jorge y Omar, muchas gracias por el artículo y respuestas a todas nuestras consultas. Son muy clarificadoras.
En el caso de una empresa que adquiere unas oficinas (+ IVA), que registra como activo fijo y no destina al arriendo, sino que aluso de la misma empresa, cuyas rentas son mayoritariamente gravadas con IVA (asesorías y otros afectas a IVA), entendería que podría aplicar al beneficio 27 bis, ya que las oficinas se están destinando a una actividad gravada. Estoy en lo correcto? Que documentación debiera aportar para acreditar lo anterior?
Desde ya muy agradecido por su tiempo.
Saludos,
Sebastián
Sebastián:
Gracias por los saludos.
Duplicó la consulta.
Estimados Colegas, tengo una duda muy grande y necesito su opinión.
Un cliente compro un dpto. como propiedad de inversión, lo amobló y arrendó, estamos en proceso de solicitud de IVA, nos llegó un correo del SII señalando lo siguiente:
«Sr(a). Contribuyente:
Usted fue reclasificado al régimen Pro Pyme General con contabilidad completa para el año comercial 2023, por lo que deberá tributar acorde a este régimen en la Operación Renta de este año.
Si no le corresponde este régimen tributario, o desea permanecer en su régimen tributario anterior (Semi integrado), puede presentar una petición administrativa hasta el 30 de abril de 2024.»
Al momento de realizar el inicio de actividades fue acogido al régimen Art. 14 A y ahora el SII lo esta reclasificando de régimen. Entiendo que esta actividad por su categoría debe ser semi integrado o no?
Favor su ayuda…muy agradecida
Rosa:
Efectivamente, en el ejercicio normal de la actividad que desarrolla su cliente deber estar clasificado en el régimen Semi Integrado, esto debido a que para pertenecer al régimen Pro Pyme General uno de los requisitos es que ciertas actividades no pueden superar el 35% de los ingresos totales de la empresa, entre dichas actividades se destacan el arrendamiento de bienes inmuebles:
– Rentas de N° 1 y 2 del artículo N° 20 de la Ley de Impuesto a la Renta (excepto Bienes Raíces Agrícolas),
– Contratos de cuentas en participación y Derechos sociales, acciones o cuotas de fondo de inversión.
Ahora bien, el SII, como el contribuyente inicio actividades en el 2023, consideró los ingresos del año 2022, de acuerdo con la Circular N° 62 del 2020, por ende, al no tener datos los clasifican automáticamente en el régimen Pro Pyme General, ya que no hay ingresos asociados en el ejercicio anterior.
Para nosotros esto es un error en la forma de evaluar el régimen por parte del SII, ya que, el próximo año nuevamente tendrían que tributar en el régimen Semi Integrado, por la restricción comentada en el primer párrafo.
Como conclusión, si su intención inicial era tributar en el régimen Semi Integrado, sugerimos realizar el cambio vía petición administrativa, considerando que para el próximo año deberá realizar el cambio de forma obligatoria al incumplir lo mencionado anteriormente en el movimiento del año 2023.
Estimados, buenas tardes. gracias por toda su ayuda.
Una pregunta, las compras de amoblado del dpto, contablemente y tributariamente son activo fijo o gasto?
Desde ya muchas gracias
Ignacio:
Son activos fijos, pero si está en alguno de los regímenes tributarios del art. 14 letra D), de la Ley de la Renta, puede llevar a gasto el valor neto al momento del pago de la compra. Se supone que el IVA será crédito fiscal, considerando que arrendaría amoblado el departamento (no así la bodega y el estacionamiento).
Osea, al ser compras catalogadas como activo fijo, también se podría solicitar ese IVA CF?
Ignacio:
La norma está en el art. 27 bis de la Ley del IVA y se refiere a la compra de bienes corporales muebles o inmuebles, que se destinen a formar parte del activo fijo, siempre y cuando los ingresos que generen sean gravados con IVA.
Por ello, si Ud. compra el inmueble (solo el departamento), más los muebles para amoblarlo, dado que su actividad será el arrendamiento amoblado, el crédito fiscal será el IVA pagado por ambos tipos de adquisiciones, considerando que está comprando activo fijo, por lo que puede solicitar la devolución anticipada del remanente (no debe incluir la compra del estacionamiento ni de la bodega, dado que esos bienes generar ingresos exentos o no gravados con IVA o no generan ingresos, si no cobra por ellos).
Buenas noches estimados creadores de contenido, excelente su página web, felicidades.
Quisiera pedirles una ayuda con respecto a una situación. Tengo un cliente que en el año 2022 solicito y recibió la recuperación de IVA Art. 27 Bis. Ahora en Enero 2024, quiere hacer termino de giro y restituir dicho impuesto recibido de forma anticipada, dejará de ser contribuyente de 1° categoria y tributará con global complementario por los ingresos por arriendo como persona natural, con la finalidad de vender dicha propiedad el próximo año y así acogerse al beneficio tributario de INR por el mayor valor obtenido en venta (UF 8.000), la pregunta es…se puede hacer eso si primero fue contribuyente de 1° categoria y luego los ingresos cambiaran su forma de tributar?, si fuese así, que costo de propiedad se debe considerar cuando haga el termino de giro, el valor libro de bien raiz (compra más c.m. menos depreciacion) o algún otro valor?
Andrés:
Primero comentaremos que nuestra empresa nunca ha recomendado, a ningún cliente, pedir la devolución anticipada del IVA crédito fiscal, más aún si los arriendo amoblados no siempre se concretan, lo que genera contingencias o presión de rentabilidad de los proyectos.
Para lo consultado, donde la persona actúa como empresario individual, registrando en su contabilidad la compra del inmueble, que lo adquirió en el año 2022, explotándolo hasta diciembre de 2023 (ideal que a esa fecha realice el TG). Ahí, para el cálculo usará el valor neto del bien raíz, es decir, valor actualizado menos depreciación, para determinar si debe pagar impuesto por el cierre de la actividad.
En cuanto al efecto posterior, la persona natural pos TG, tendrá el bien y si lo vende, puede documentar con la adquisición el precio de compra, que corregirá para rebajarlo del valor de venta, determinando así el mayor valor. Ya no estará en la contabilidad, por lo que puede rebajar las 8.000 UF y pagar impuesto único con tasa 10% si hay una rentabilidad superior a dicha rebaja.
Nuevamente, muy agradecido por el tiempo y dedicación en cada respuesta que entregan, son únicos.
Una persona que inicio actividad como 1° categoría, compro y amobló el dpto, para solicitar la recuperación del IVA. Al momento de revisar la información en la factura de compra venia el siguiente desglose:
Departamento $57.791.179
Terreno $19.972.528
Bodega $ 1.819.638
Estacionamiento $10.614.5353
Neto $70.225.370
Exento $19.972.528
IVA $13.342.820
Total $103.540.718
Entiendo perfectamente que la recuperación de IVA sería solo por el valor del departamento ($57.791.179 x 19% $10.980.324) sin considerar el IVA correspondiente a la bodega y estacionamiento (ya que si se arriendan estos últimos, este ingreso sería exento). En la declaración de IVA (F-29) del mes de compra, se clasifico el iva de la propiedad como activo fijo ($13.342.820), la pregunta es…¿Comó se proceder para hacer el cálculo y la solicitud del remanente con ese diferencial de IVA correspondiente a la bodega y estacionamiento?, es decir, mi remanente de IVA de activo fijo serán los $13.342.820 pero yo debería pedir los $10.980.324…esa diferencia se sigue declarando como remanente de iva en los futuros f-29 o se saca el total del remanente de iva al momento de hacer la solicitud?
Fabián:
Hay un error en el registro del crédito fiscal al momento de la compra, ya que lo asociado a la bodega y al estacionamiento, no dan derecho a crédito fiscal, por lo que no puede estar registrado como tal. Ud. debió registrar como crédito solamente lo asociado al departamento, que es la unidad que generará las operaciones gravadas con IVA por el arrendamiento.
Entonces, su remanente debería ser más que los $10.980.324, que es el IVA asociado a la compra del departamento, dado que también deberían adicionarse las compras de los muebles, con los cuales justificará el hecho gravado del arriendo. No debió incluir como crédito el IVA asociado a la bodega y al estacionamiento, considerando que están destinados a generar operaciones no gravadas con IVA, siendo parte del valor del activo fijo (neto más iva).
Por ello, la solicitud de devolución serán la suma de los valores asociados a compras de activo fijo, que dan derecho a uso de crédito fiscal de IVA (el departamento, más la compra de muebles).
Hola Jorge y Omar!
Presenté mi solicitud 27 Bis y me rechazaron la devolución del IVA por 7 departamentos. Me fue mal también con la RAV que se presentó. No sé si avanzar en TT o simplemente mantener el remanente por ese lote e intentar recuperar el IVA de la nueva tanda de departamentos que estoy comprando y recibiendo este mes.
¿Existe alguna otra manera de sacarle provecho al remanente de CF que no sea mediante la recuperación de IVA de forma anticipada?.
De antemano mil gracias! 🙂
Esteban:
Cuidado con la no justificación de los requisitos para la devolución anticipada, dado que ello quizás también significaría que no acreditó tener derecho a uso del crédito fiscal de IVA por la compra de los departamentos. No basta con generar en remanente, sino acreditar que se tuvo derecho al uso del crédito fiscal.
Lo relevante es que se demuestre que la actividad es afecta a IVA, razón por la cual el arrendamiento se debe realizar cumpliendo los requisitos para que el bien se considere apto para la vivienda (pernoctación), teniendo la demostración que hay arriendos vigentes y que los inmuebles tienen los muebles necesarios para la entrega del servicio gravado.
En general, nosotros no somos partidarios de pedir anticipadamente la devolución del remanente de crédito fiscal, dado que ello también abre la obligación de restitución cuando se tienen ingresos que no son gravados con IVA, como podría ser un arriendo sin muebles. Por ello, quizás el negocio no es el IVA, sino la realidad de la operación, donde quizás los bienes se arrendarán sin muebles, por lo que no estaría siendo una actividad que genere crédito fiscal por el IVA pagado a la adquisición de los inmuebles.
y cual fue el motivo del rechazo?
Buen día, tengo una duda. Si soy propietario del 50% de un departamento adquirido para arrendarlo amoblado, y el otro 50% es de mi pareja, tenemos derecho a solicitar la devolución por art. 27 Bis cada uno por su porcentaje????
Quedo atenta
Saludos
Nicole,
Cabe mencionar que lo adquirido por usted y su pareja, son derechos sobre un bien raíz adquiridos en comunidad, no un activo fijo, por ello no tendría acceso a solicitar el eventual remanente de crédito fiscal de IVA, si actuaran como contribuyentes afectos a dichos gravamen.
El artículo N° 27 bis de la Ley de IVA establece lo siguiente (lo remarcado es nuestro): “Los contribuyentes gravados con el impuesto del Título II de esta ley y los exportadores que tengan remanentes de crédito fiscal, determinados de acuerdo con las normas del artículo 23, durante dos períodos tributarios consecutivos como mínimo originados en la adquisición de bienes corporales muebles o inmuebles destinados a formar parte de su activo fijo o de servicios que deban integrar el valor de costo de éste, podrán imputar ese remanente acumulado en dichos períodos, debidamente reajustado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27…”
Entendiendo esto, esta devolución especial pueden solicitarla los contribuyentes de IVA y los exportadores (cuya situación se encuentra detallada en el art. 36 de la ley del IVA) que registren remanente de crédito fiscal acumulado.
Saludos.
Quiero aplixar el art 27 bis en el iva remanente pero el bien se compro en mayo 2021 y a fecha queremos realizar la dev en form 29 nov 2023, se puede y el otro tema ed que tiene ventas exentas y afectas, por ser una rmpresa de invetdiones que arrienda deptod exentod afectos que pasa si solicito la restititución
Mabel,
El artículo N° 27 bis, del Decreto Ley N° 825, de 1974, Ley del IVA, establece que: “Los contribuyentes gravados con Art. Único el impuesto del Título II de esta ley y los exportadores que tengan remanentes de crédito fiscal, determinados de acuerdo con las normas del artículo 23, durante dos períodos tributarios consecutivos como mínimo originados en la adquisición de bienes corporales muebles o inmuebles destinados a formar parte de su activo fijo o de servicios …”
Entendiendo esto y basándonos en los antecedentes entregados, si el remanente se originó principalmente por la compra del bien en el 2021 y este se ha ido arrastrando hasta la fecha, no habría problema en solicitar la devolución anticipada establecida en el art. 27 Bis, ya comentado.
Si usted realiza operaciones gravadas o exentas de IVA, la Ley o señala expresamente algún impedimento, solo exige ser contribuyente gravado con IVA o exportador con remanentes de crédito fiscal durante 6 períodos tributarios o más, originados en la adquisición de bienes corporales muebles o inmuebles destinados a formar parte del activo fijo o de servicios que deban integrar el valor de costo del activo fijo; por lo que nada obsta a que también pueda tener como giro actividades no afectas o exentas y tener derecho a solicitar el remanente de crédito fiscal del artículo 27 bis.
Dicha devolución anticipada estará sujeta a restitución, lo que ocurre cuando el contribuyente genere operaciones gravadas con IVA. Pero además, está sujeta a reintegro obligatorio cuando realice actividades exentas o no gravadas (esto es aplicable a partir del mes siguiente de la devolución anticipada; cuando ponga término de giro a sus actividades y cuando obtuvo una devolución superior a la que corresponde de acuerdo a la Ley, en este último caso, está sujeto además a sanciones pecuniarias, e incluso penales de haber actuado con dolo para obtener la devolución, esto se especifica en el mismo artículo N° 27 bis, en su inciso segundo, que se refiere al proceso de restitución:
“… Los contribuyentes señalados en el inciso anterior, restituirán las sumas recibidas mediante los pagos efectivos que realicen en Tesorería por concepto del Impuesto al Valor Agregado, generado en las operaciones normales que efectúen a contar del mes siguiente del período al cual esas sumas corresponden. En el caso de que en cualquiera de los períodos tributarios siguientes existan operaciones exentas o no gravadas, deberán adicionalmente restituir las sumas equivalentes a las cantidades que resulten de aplicar la tasa de impuesto establecida en el artículo 14°, que se determine de multiplicar las operaciones totales del mes por la proporción de operaciones gravadas usada para determinar el crédito fiscal en el mes de adquisición del activo fijo que originó la devolución y restar de dicho resultado las operaciones afectas del mes. A los contribuyentes que no hayan realizado ventas o prestaciones de servicios en dicho período de dos o más meses, se les determinará en el primer mes en que tengan operaciones si han importado o adquirido bienes corporales muebles o inmuebles o recibido servicios afectado a operaciones gravadas, no gravadas o exentas aplicándose la proporcionalidad que establece el reglamento, debiendo devolver el exceso, correspondiente a las operaciones exentas o no gravadas, debidamente reajustado en conformidad al artículo 27°, adicionándolo al débito fiscal en la primera declaración del Impuesto al Valor Agregado. De igual forma, deberá devolverse el remanente de crédito obtenido por el contribuyente, o la parte que proceda, cuando se haya efectuado una imputación u obtenido una devolución superior a la que corresponda de acuerdo a la ley o a su reglamento, y en el caso de término de giro de la empresa. Las devoluciones a que se tengan derecho por las exportaciones se regirán por lo dispuesto en el artículo 36°.”
Estimados, nuevamente agradecido por su tiempo y disposición a resolver nuestras dudas.
La recuperación del Art. 27 Bis por compra del activo fijo, debe ser solo de bienes nuevos o también puede aplicarse a bienes usados en las cuales se haya pagado IVA al momento de la compra?
Fabián:
No es una condición que la adquisición de los bienes sea de activos nuevos, para acceder a la petición de la devolución del remanente de IVA asociado a la compra o fabricación de bienes del activo fijo.
Buenas tardes
Dos dudas:
1.- Al facturar el arriendo por el sistema gratuito del SII, como rebajo el beneficio de 11% del avaluó en la parte del IVA
2.- En caso de termino de Giro la devolución del IVA recibido, debo devolverlo o debo esperar algun tiempo para evitarlo
Pedro,
Hemos procedido a revisar el sistema gratuito del SII y aun no permite rebajar el 11% del avaluó, lo que se hace en este caso es que la diferencia entre el arriendo y el avalúo proporcionado será la base imponible, la cual se afectará con IVA, según el inciso 1º., artículo 17, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicio, Ley del IVA.
Para entender esto, lo ejemplificaremos se la siguiente manera:
Avalúo Fiscal: $39.573.816 x 11% = $4.353.119, este monto debe ser dividido por la cantidad de meses que tiene un año (12) $4.353.119 / 12 = $362.759 monto a rebajar de la base afecta a IVA.
La forma de actuar es la siguiente:
Si el monto del arriendo es de $800.000 – $362.759 = $437.241 esta sería la base imponible afecta a IVA, por la cual emitirá la factura afecta. La diferencia, estará amparada por el contrato de arriendo y el recibo de pago.
Respondiendo a su segunda pregunta, como la solicitud anticipada del remanente de Crédito Fiscal de IVA, lo que en teoría es un préstamo, el cual el contribuyente debe restituir a medida que va obteniendo débitos. Por ello, si al término de giro, usted tiene un saldo pendiente de devolución, debe restituir al momento del término de giro.
Saludos,
Muy buenos días, siempre es un agrado leer sus publicaciones, comtarios y por sobretodo el tiempo que le dedican a cada respuesta.
En relación al tema en cuestión, tengo 3 dudas las cuales expongo:
1)- Si un empresario unipersonal realiza la comprar de un departamento, el cual amoblara y arrendara para asi solicitar la devolución de IVA CF, esta solicitud debe ser por el monto total del iva de la factura o solo el valor proporcional relacionado al departamento?, lo pregunto porque en el detalle de la factura de compra emitida por la inmobiliaria desglosa el siguiente detalle:
Valor Departamento $57.791.179
Valor bodega $ 1.819.638
Valor Estacionamiento $10.614.553
Monto Neto $70.225.670
Monto Exento $19.972.528 (valor terreno)
IVA 19% $13.342.820
Total $103.541.018
2)- Si en el caso que el IVA a recuperar sea solo del departamento y no asi el de la bodega y estacionamiento, ese diferencial se pierde, se puede seguir utilizando como remanente de CF o queda como un mayor costo de la propiedad?
3)- Si se arrienda todo en conjunto (dpto., bodega y estacionamiento)…serán ingresos afectos y exentos? al arrendar la bodega y el estacionamiento tednría que aplicar proporcionalidad de IVA mensual?
Fabián:
Solamente por el valor asociado al departamento que arrendará amoblado. Ese es el hecho gravado. Las bodegas y los estacionamientos no están gravados con IVA al ser arrendados. Pero como Ud. cobra un solo valor, seguramente la factura se emitirá por la tarifa total, pero claramente la esencia de la generación del remanente de IVA no se debe generar incluyendo el valor por la compra de los bienes que no son parte del bien que genera el cobro afecto por arrendamiento.
Lo que no da derecho a crédito fiscal es parte del valor del activo. Por ello, tanto la bodega como el estacionamiento deberán ser registrados por el valor bruto en el activo.
Si separa cada cobro, obviamente lo asociado a la bodega y estacionamiento no está gravado con IVA. La compra NO le dará derecho a crédito, por ello no es proporcional (Ud. tiene la asignación inicial donde determina que esos valores no son crédito fiscal). No hay un uso común que no se pueda identificar (lo que sí podría ser proporcional, el crédito por la comisión del corredor, si es con IVA).
Estimado Jorge
Estoy en la situación de haber recuperado IVA por compra de Bien Raiz en Febrero 2023, y por aplicación del Art 17 Ley del IVA, estos quedan grabados pero al aplicar rebaja quedan con IVA $0, por quedar con base negativa.
Dicho esto,
¿cómo afecta ésto, en la restitución que debe hacer del crédito fiscal mes a mes?
¿Sobre qué base determina el IVA a restituir? Considerando que la base fue negativa por aplicación del Art.17.
¿Este determinado, se declara en la linea 19 cod. 518?
Agradezco su gentil ayuda.
Saludos,
Ronaldo
Ronaldo:
La restitución es obligatoria cuando Ud. tiene ingresos exentos o no gravados con IVA. En el caso que plantea, sigue teniendo solamente ingresos gravados, considerando que lo que aplica es una rebaja de base afecta a IVA, por lo que no es procedente la restitución, dado que si bien tiene una operación que no genera aplicación de IVA, sigue siendo afecta a dicho tributo.
Distinto sería, por ejemplo, si arrendara una bodega o un estacionamiento, los cuales serían ingresos exentos, que sí detonarían la restitución.
Muy interesante el artículo estimado Jorge.
Según el análisis de la Reforma hasta ahora, me surgen algunas dudas si eres tan amable de comentarlas por favor cuando puedas.
En el supuesto que la Reforma entre en vigencia por ejemplo en Agosto 2023 y que el arriendo (ingreso) desde esa fecha esté exento de iva.
¿Crees que las devoluciónes de Iva ya recibidas tengan algún tratamiento especial por los altos montos involucrados?. Por ejemplo, que sólo aplique para las nuevas compra ventas y que el iva anticipado ya recibido antes de la publicación en el diario oficial, no se deba finalmente devolver, ya que probablemente el monto se encuentra reinvertido o utilizado para aportar al hipotecario y no disponible a la mano.
Ej; Departamento $100.000.000 y anticipo de IVA $15.000.000.
Este monto en teoría nos demorariamos más de 100 años a través del iva del arriendo en restituirlo o al vender la propiedad el iva lo pagaba el comprador y al parecer ahora tendríamos que restituirlo de una vez,cierto?
Carlos:
Adelantandome a Jorge, le puedo comentar que los valores «anticipados» por el fisco, como devolución del remanente acumulado de IVA, es un pasivo para el contribuyente y éste debe ser devuelto con los débitos fiscales que se enteren a partir de la devolución. Por ello, no creemos que exista «un regalo», sino que claramente por aplicación del procedimiento de «recuperación del crédito», los contribuyentes que pasen a tener ingresos exentos, por la no aplicación futura del IVA a los inmuebles amoblados, deberán «amortizar» el crédito hasta su total devolución.
Si Ud. vende en el futuro la propiedad, claramente tendría que aplicar el IVA, pero si quedara exento o incluso terminar el giro, igualmente en ese momento deberá «restituir» el saldo de crédito que no ha sido devuelto.
Con ello, se evitará la pérdida que significaría el regalo de los créditos devueltos anticipadamente, lo que está operando en las disposiciones actuales y no hay modificaciones a dicho procedimiento.
Hola Jorge,
una Inmobiliaria que construyo un edificio para alquilar aboblado y pidio la devolución del IVA por art 27 bis estaria en obligación de restituir el monto producto de este cambio?
Muchas gracias,
David:
Pensando en que no ha devuelto con los débitos fiscales posteriores el monto percibido como devolución anticipada, en el futuro si los ingresos dejan de estar afectos a IVA, deberá restituir valores asociados a los ingresos que se generen, que en ese momento dejen de estar gravados con IVA. Es la norma vigente y vemos que no debería ser modificada, dado que el mecanismo no genera perjuicio fiscal.
Estimado Jorge, muy clara tu redacción. Respecto al tema que comentas, cuando entra en vigencia la reforma tributaria respecto que deja nulo el solicitar de iva por la compra de activo fijos, para la inversión?
Gracias
Francisco,
Según las instrucciones del articulo tercero transitorio de la Reforma Tributaria propuesta por el actual gobierno establece lo siguiente: «Las modificaciones incorporadas por el artículo tercero de esta ley a la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios contenida en el Decreto Ley N° 825, de 1974, entrarán en vigencia según lo dispuesto en el artículo transitorio final….»
Este artículo transitorio final dice que: «Las modificaciones establecidas en esta ley que no tengan una fecha especial de vigencia, entrarán en vigencia a contar del primer día del mes siguiente al de su publicación en el Diario Oficial.»
Saludos Cordiales.