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16 de noviembre, 2017
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¿Cómo se grava la venta que hace una persona natural, de un inmueble adquirido por herencia, con los impuestos de IVA y Renta?

Estimados(as):
Los llamamos a tener cuidado con la evaluación de la tributación que afecte a una venta de bienes raíces no agrícolas o de cuotas o derechos sobre ellos, dado que se pueden llevar una desagradable sorpresa al determinar la tributación que les correspondería cumplir por el mayor valor obtenido en la transacción.

1. Tratamiento frente al IVA
Hay publicado un reciente oficio por parte del SII donde se da respuesta a la consulta que hace un contribuyente que es parte de una comunidad hereditaria que desea vender un bien raíz recibido en herencia antes del año desde el fallecimiento del causante, frente a la aplicación del IVA , oficio N° 2.359 de 26/10/2017. La respuesta es la siguiente:

“La venta de un inmueble hereditario efectuada por la respectiva sucesión, no se encuentra gravada con IVA, atendido que la comunidad hereditaria no es un “vendedor” en los términos del artículo 2°, N°3 del D.L. N° 825, de 1974.
Lo anterior, por cuanto los bienes comprendidos en la herencia en ningún caso son adquiridos con ánimo de reventa, requisito que el artículo 4 del Reglamento exige para calificar la habitualidad en las ventas de un contribuyente y, por tanto, a éste como “vendedor”, atendido que el único acto en el cual existe un ánimo por parte de los herederos al adquirir –la aceptación de la herencia– tiene efectos sobre una universalidad jurídica o una cuota de ésta, como objeto del derecho real de herencia, la cual constituye un todo distinto de los bienes individuales que la componen.”

En otras palabras, no importa si la venta se hace o no antes del año, para efectos de la aplicación del IVA, dicha enajenación no cumple los requisitos para gravar con IVA la operación.
Se complementa lo anterior con lo indicado en el oficio N° 2.391, de 06.11.2017, que se refiere al mismo tema como “venta de derechos hereditarios de un bien inmueble” que se realiza antes del año, indicando:

“En relación al concepto citado, cabe considerar que el coasignatario que vende o cede su derecho en la herencia no transfiere propiedad alguna en particular, sino su cuota en dicha universalidad, especialmente para que el cesionario pueda pedir, con arreglo al artículo 1320 del Código Civil, la partición e intervenir en ella, con la finalidad de liquidar esa porción y se la entere con bienes singulares o con los valores que podrían haber correspondido a su cedente y vendedor[2].
Además de lo anterior, parte de la doctrina considera que la herencia, como universalidad jurídica que es, no puede ser calificada de inmueble, aunque comprenda bienes raíces, ni tampoco de mueble, siendo, el derecho real de herencia, distinto al derecho de dominio sobre cada una de las especies que la componen.

De lo expuesto, cabe concluir a juicio de esta Dirección que la venta de derechos hereditarios no verifica los elementos del hecho gravado “venta” para efectos de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, de tal manera que no constituye una operación gravada con dicho impuesto.

En base a lo anterior, a juicio de esta Dirección, la aceptación de la herencia constituye la manifestación de un ánimo distinto de aquél a que se refiere el artículo 4°, inciso primero, del D.S. N° 55 de 1977, Reglamento de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, toda vez que dice relación con una universalidad jurídica o cuota de ésta (como objeto del derecho real de herencia), y que constituye un todo distinto de los bienes individuales que la componen, sin que puedan derivarse consecuencias particulares respecto de éstos.
De esta forma, no resulta posible sostener, en caso alguno, que los herederos adquieran bienes particulares comprendidos en la herencia con ánimo de reventa, requisito indispensable para que una eventual venta, por parte de la comunidad hereditaria, se encuentre gravada, conforme exige el artículo 2°, N°3 del D.L. N° 825, de 1974.”

Por el contrario, si el activo inmueble hubiese sido adquirido en forma normal (compra) y se vende antes del año, por parte de una persona natural, ello sí estará gravado con IVA en base a una presunción legal, lo que puede ser desvirtuado por el contribuyente, según lo indicado en el oficio N° 2240, de 17.10.2017, cuya parte final indica lo siguiente:

“Del análisis precedente se concluye que si la consultante, persona natural, sin giro inmobiliario y no contribuyente de IVA, vende un inmueble de su propiedad antes de un año contado desde la adquisición del mismo, dicha venta se encontraría gravada con Impuesto al Valor Agregado, en virtud de la presunción de habitualidad contenida en el Art. 2, N° 3, del D.L. N° 825. No obstante, se reitera que, al ser una presunción simplemente legal, puede ser desvirtuada por el contribuyente.
Ahora bien, en caso de que la operación se encuentre gravada con el tributo en comento, el inmueble transferido tendría la calidad de usado, ya que sin perjuicio que quien vende es considerada “vendedor”, por una presunción de habitualidad, no lo sería conforme a las normas generales contenidas en el Art. 2°, N° 3, respecto de dicha venta. Por lo tanto, para efectos de lo señalado en Ord. 3220, de 2016, debe entenderse que dicho bien salió del ámbito de los vendedores habituales de inmuebles, adquiriendo la calidad de “usado” cuando fue transferido a la consultante.
Así las cosas, si ésta no soportó IVA en la adquisición del inmueble, procede aplicar la base imponible contenida en el Art. 16°, letra g), del D.L. N° 825, para efectos de determinar el Impuesto al Valor Agregado que afectaría a la operación.”

La forma de desvirtuar el cobro es indicar que no es habitual en este tipo de transacción y demostrar que no lo adquirió con el ánimo de realizar una venta, es decir, no cumple el requisito de ser considerado “vendedor” para la norma del IVA.

2.- Tratamiento frente al Impuesto a la Renta
Aquí si hay diferencias, ya que la tributación varía considerando al contribuyente vendedor y lo dispuesto en el art. 17 N°8 letra b) de la Ley de la Renta, que se aplica a la “enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes poseídos en comunidad, efectuada por personas naturales”, los cuales están afectos a un impuesto en calidad de único del 10% sobre el mayor valor

determinado (precio de venta menos costo actualizado de compra y mejoras, siempre que éstas hayan sido informadas al SII para el cobro de contribuciones).
Sin embargo, lo anterior no se aplicará:

• Si el vendedor tiene relación con el comprador (socios o accionista o cónyuge o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad y otros casos detallados en la norma legal), la tributación es la general por el mayor valor obtenido (impuesto de Primera Categoría e Impuesto adicional), y
• Si el vendedor está, en el año de venta de los bienes indicados, afecto a impuesto de Primera Categoría sobre “rentas efectivas”, también se aplica la tributación general sobre el mayor valor determinado.

Lo anterior lo podemos ejemplarizar en un caso indicado en el oficio N° 2299, de 23.10.2017  que en la parte pertinente indica lo siguiente:

“3. Ahora bien, las enajenaciones de bienes raíces agrícolas o no agrícolas, situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes poseídos en comunidad, efectuadas a partir del 1° de enero de 2017, por contribuyentes que determinen el IDPC sobre rentas efectivas, sean o no personas naturales, no se rigen por lo dispuesto en la letra b), del N° 8, del artículo 17 de la LIR, vigente a dicha fecha, ni por lo dispuesto en el numeral XVI, del artículo tercero.- de las disposiciones transitorias de la Ley N° 20.780 –disposición que contiene una norma de excepción aplicable a los bienes raíces adquiridos antes del 1° de enero de 2004, entre otras normas–, por cuanto ambas se aplican, de acuerdo a su texto expreso, a personas naturales que no determinen IDPC sobre rentas efectivas. Por lo anterior, el mayor valor obtenido en las aludidas enajenaciones, realizadas por contribuyentes que determinen el IDPC sobre rentas efectivas, deberá gravarse conforme a las reglas del Título II de la LIR, con el IDPC e IGC o Impuesto Adicional (IA), según corresponda, por tratarse de rentas clasificadas en el N° 5, del artículo 20 de dicho cuerpo legal, todo ello, independientemente de la fecha en que tales bienes hayan sido adquiridos y las personas a quiénes los enajenen.
Las instrucciones de este Servicio sobre la materia fueron impartidas mediante la Circular N°44 de 2016.
4. Cabe precisar, para efectos de lo indicado en el N° 3 precedente y conforme a la referida Circular, que se entiende que un contribuyente determina el IDPC sobre rentas efectivas cuando durante el ejercicio en que efectúa la enajenación del bien raíz situado en Chile, o de los derechos o cuotas respecto de tal bien raíz poseído en comunidad, tiene giro comercial o industrial o desarrolla una actividad de primera categoría, de aquellas clasificadas en el artículo 20 de la LIR, gravada con el IDPC (no exenta), las que determina sujeto al régimen de la letra A) o B), del artículo 14 de la LIR; o al régimen de la letra A.-, del artículo 14 ter de la misma ley; o no las determina sobre la base de un balance general según contabilidad completa, considerándose incluido en el N° 1, la letra C), del artículo 14 de la LIR.”

Dado lo anterior, la recomendación es realizar adecuadamente el análisis de los efectos que tiene una transacción de enajenación de bienes raíces o derechos o cuotas sobre ellos, considerando que dependerá de la situación de cada enajenante y no se puede concluir en forma genérica que ellos están afectos a las normas más beneficiosas que se mantienen para las personas naturales que tienen un impuesto único del 10% y que también pueden rebajar hasta 8.000 UF como valor único antes de fijar la base del mencionado impuesto. Si no cumplen ciertos requisitos, esos contribuyentes quedan gravados con el impuesto Global Complementario y el Impuesto de Primera Categoría por el mayor valor sin la rebaja de las 8.000 UF referidas y también sin considerar las mejoras que pudiesen acreditar haber realizado al bien que se vende al calcular el mayor valor.

Se advierte también que la norma nueva afecta a las ventas de bienes adquiridos a partir del año 2004. Pero, para fijar la fecha de adquisición no deben considerar la fecha de la escritura, sino la fecha de inscripción de ésta en el Registro de Bienes Raíces (recién analizamos un caso que la escritura es de finales de 2003, pero la inscripción es del año 2004, por lo tanto está afecto a las nuevas normas que rigen a partir del 01.01.2017). Los bienes cuyo dominio es de antes del 01.01.2003 no pagan ningún impuesto, si la venta está realizada por una persona natural a un comprador no relacionado, sin importar el monto del mayor valor.
Podemos analizar la situación descrita en el oficio N° 406, de 21.02.2017 que indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro)

“Sin embargo, a partir del 1° de enero de 2017, la letra b), del N° 8, del artículo 17 de la LIR, sustituida por la Ley N° 20.780, en concordancia con el numeral XVI del artículo tercero de las disposiciones transitorias de dicha ley, ambos modificados a su vez por la Ley N° 20.899, regulan el tratamiento tributario del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, que efectúen personas naturales que no determinen IDPC sobre rentas efectivas, estableciendo al efecto una serie de normas tanto en relación a la determinación del resultado de la operación, como al régimen de tributación aplicable al mismo.
A. En lo que dice relación con la determinación del resultado de la operación y, en particular, con la determinación del costo tributario, es posible efectuar las siguientes distinciones:
1. Tratándose de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos antes del 1° de enero de 2004, cualquiera sea la fecha de su enajenación, la determinación del costo tributario se sujetará a las disposiciones de la LIR según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, esto es, el costo tributario de dichos bienes será equivalente al valor de adquisición de los mismos debidamente reajustado.
2. Tratándose de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos a partir del 1° de enero de 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014, siempre que su enajenación se efectúe a contar del 1° de enero de 2017, el enajenante podrá optar entre cualquiera de los siguientes costos tributarios, en la medida que cumpla los requisitos para ello:
a) El valor inicial de adquisición más los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor venal del inmueble, reajustados de acuerdo a la variación del IPC entre el mes anterior al de la adquisición o a aquel en que la obra se encuentre en condiciones de ser usada, respectivamente, y el mes anterior al de la enajenación. Las señaladas mejoras pueden haber sido efectuadas por el mismo enajenante o por un tercero, siempre que en este último caso hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, y deben haber sido declaradas en la oportunidad que corresponda ante este Servicio, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal respectivo para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación, en la forma señalada en la Resolución Exenta N° 80 de 2015.
b) El avalúo fiscal vigente al 1° de enero de 2017, debidamente reajustado.
c) El valor de mercado determinado al 29 de septiembre de 2014, debidamente reajustado, acreditado fehacientemente e informado a este Servicio hasta el 30 de junio de 2016, en la forma establecida en la Resolución Exenta N° 29 de 2016.
3. Tratándose de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos a partir del 29 de septiembre de 2014 en adelante, siempre que su enajenación se efectúe a contar del 1° de enero de 2017, el enajenante podrá considerar como costo tributario el indicado en la letra a), del N° 2 precedente.
B. En lo que dice relación con el régimen de tributación aplicable, es posible, asimismo, efectuar las siguientes distinciones:
1. Tratándose del mayor valor obtenido en la enajenación de los bienes indicados en el N° 1, de la letra A anterior, efectuada por personas naturales que no sean contribuyentes del IDPC que declaren su renta efectiva, el régimen de tributación aplicable al señalado mayor valor se sujetará a las disposiciones de la LIR según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, esto es, constituirá un INR sin límite de monto o se gravará con IDPC e IGC o IA, según corresponda, en la medida que se cumplan los requisitos que el indicado texto legal dispone.
2. Tratándose del mayor valor obtenido en la enajenación de los bienes indicados en los N°s 2 y 3, de la letra A anterior, efectuada por personas naturales que no sean contribuyentes del IDPC que declaren su renta efectiva, el régimen de tributación aplicable al señalado mayor valor será el siguiente:
a) Si la enajenación se efectúa a un no relacionado y ésta se realiza habiendo transcurrido los siguientes plazos, el mayor valor constituirá un INR hasta el límite de 8.000 UF, considerando el valor de dicha unidad al término del ejercicio en que tenga lugar la enajenación:
i. Tratándose de bienes raíces, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, que resulten de la subdivisión de terrenos urbanos o rurales, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde la adquisición del bien raíz que fue subdividido o de derechos o cuotas que recaen sobre éste.
ii. Tratándose de la venta de edificios por pisos o departamentos construidos por el contribuyente, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en la comunidad constructora, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde su construcción.
iii. Tratándose de bienes raíces no comprendidos en las dos hipótesis anteriores, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo igual o superior a un año contado desde su adquisición.
Se debe tener en consideración para efecto de computar los plazos referidos en la letra precedente, que si la convención que sirve de título para transferir el dominio, esto es, para enajenar, se celebra en cumplimiento de cualquier otro acto o contrato que tenga por objeto suscribir, precisamente, dicha convención, el plazo correspondiente se computará desde la fecha de celebración de dicho acto o contrato.
Por otra parte, y en lo que dice relación con el referido límite de 8.000 UF, cabe indicar que aquel se determinará considerando todas las enajenaciones que se efectúen a partir del 1° de enero de 2017 y que cumplan con los requisitos precedentemente indicados. En otras palabras, a partir del 1° de enero de 2017, el mayor valor obtenido por dichos contribuyentes irá sumándose y gozando de carácter de un INR hasta completar el límite de 8.000 UF, independiente del número de bienes raíces o de derechos o cuotas sobre éstos que sean de su propiedad, del número de enajenaciones que de dichos bienes hayan efectuado, o de los ejercicios comerciales en que se hayan efectuado las referidas enajenaciones (no existe plazo para efectos de agotar dicho límite).

Conclusión:
Con lo anterior, se puede concluir que lo que determina el sistema de tributación al cual estará afecto lo marca la “fecha de adquisición”, no hablando de construcción, por lo que hasta aquí la situación analizada estaría no gravada con ningún impuesto a la renta, sin importar la cuantía de la operación (obviamente no debe ser realizada con un relacionado), siempre que la propiedad efectivamente se haya adquirido antes del 01.01.2004 (escritura inscrita en el Conservador antes de esa fecha) y sea de una persona natural que no tributa por su renta efectiva en Primera Categoría.

Omar A. Reyes Ríos

Omar A. Reyes Ríos

Socio Consultor

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16 comentarios en este artículo

  1. hola buenas tardes, heredé como persona natural una propiedad agricola, se inscribió a mi nombre en noviembre 2018 en CBR. La deseo vender en Marzo 2019, ¿estoy afecto a impuestos?,

    1. Omar A. Reyes Ríos
      Omar A. Reyes Ríos

      Estimados Nicolás:
      Como ya lo hemos comentado en respuestas anteriores, en el caso de los bienes adquiridos por sucesión por causa de muerte, la fecha de adquisición está fijada por el fallecimiento del causante (así se denomina al propietario fallecido). Por ello, no importa la fecha de la posesión efectiva o posteriormente la fecha de la adjudicación, ya que todo se referirá a la fecha de fallecimiento del causante.
      Aclarado lo anterior, Ud. debe considerar esa fecha para determinar cómo tributará en la pretendida venta del bien adquirido por sucesión por causa de muerte. Si el fallecimiento del causante ha sido hace más de un año desde la fecha de venta, entonces podrá utilizar los beneficios de rebajar hasta las 8.000 UF como valor no afecto de utilidad obtenida, que se calcula considerando el precio de venta del bien y el monto considerado para la definición de la masa hereditaria que se determinó para el pago del impuesto de herencia. Sobre el mayor valor, es decir, lo que supere las 8.000 UF (asumiendo que no ha tenido otras ventas de inmuebles personales), tendrá que pagar un 10% como impuesto único o reliquidar su impuesto Global Complementario considerando hasta 10 años de antigüedad de la tenencia del bien (en general éste último sistema es para personas que nunca estuvieron afectas a impuesto y la reliquidación les daría un impuesto inferior al 10%).
      Si el fallecimiento del causante ocurrió antes del año 2004 y recién tramitó la posesión efectiva, la venta del bien raíz adquirido como herencia no estará afecto a impuesto, independiente del mayor valor.
      Por ello, debe revisar la fecha de adquisición de los derechos hereditarios y a partir de ahí definir cuál es su tributación si obtiene mayor valor en la venta (sea bien raíz agrícola o no agrícola).

  2. Joaquín mancilla

    Una dueña de casa, la cual tiene la profesión de abogado, desea dedicarse a la actividad de corretaje de propiedades, no tendrá oficina, está afecta a IVA?

    1. Omar A. Reyes Ríos
      Omar A. Reyes Ríos

      Como es una actividad desarrollada personalmente, pasa a ser calificado como un comisionista, pero al ser desarrollada en forma personal, su ingreso es clasificado en la segunda categoría y estará exenta del impuesto al IVA, de acuerdo a lo establecido en el art. 12 letra E N° 8 de la Ley del IVA, debiendo emitir boletas de honorarios por sus ingresos.

  3. Mario Macchiavello M

    Estimados
    por herencia de mi padre mis hermanos y yo recibimos hace casi 30 años una parcela rural que ahora deseamos vender. ¿Es efectivo que al vender como sucesión el valor de venta se considera igual al de compra, no generando impuesto a la renta al no producirse mayor valor en la venta?

    Algunos de los hermanos tributan anualmente con IDPC. Que impuestos deben pagar ellos??

    Atte.

    1. Omar A. Reyes Ríos
      Omar A. Reyes Ríos

      Estimado:
      Si su padre falleció hace 30 años, esa es la fecha de adquisición de los derechos en la mencionada parcela. El valor de costo para vender sería el monto que formó parte de la masa hereditaria, que debió ser el avalúo de esa fecha. Por ello, considerando que la adquisición fue hace más de 30 año (antes del año 2004), uds. estarían liberados de pagar impuestos en el momento de la venta de los derechos sobre un bien raíz, adquiridos con esa antiguedad y considerando que ninguno de los comuneros lo tiene en la contabilidad o se dedica a la compra y venta de bienes raíces.

  4. Ignacio torrontegui

    Estimado
    Le ruego nos pueda precisar
    1.- a que tributación estaría expuesto , tanto en iva como en renta , una persona natural que no tributa en primera categoría y que desee dedicarse a la compra de propiedades para arreglarlas y venderlas . Ello poniéndose en situación de que lo haga dentro del año y en algunos casos fuera del año .
    Paga solo global?

    2.- Como en la práctica se separa el valor del terreno para determinar , en el caso de una oficina por ejemplo, la base imponible del impuesto IVA?
    3.- Puede descontar lo pagado por el iva a la hora de determinar la base imponible del impuesto a la renta ?
    4.- debe dar facturas aún cuando no es contribuyente que use facturas ? Como entera el impuesto en la práctica ??
    Le quedó muy agradecido y de seguro su respuesta será de gran interés y ayuda a muchas personas en situaciones similares

    1. Omar A. Reyes Ríos
      Omar A. Reyes Ríos

      Estimado:
      Claramente el SII tomará su actividad como habitual, obligándolo a iniciar actividades y a tener todo lo referente a facturación, dado que es su intensión el comprar habitualmente bienes raíces y arreglarlos, para posteriormente venderlos. Si no lo hace, estará expuesto en cualquier momento a ser citado para esclarecer su forma de declarar las compras y ventas de propiedades, como también estará afecto a patente municipal por la actividad desarrollada.
      Acérquese a un profesional contable para que lo asesore. Obviamente, deberá tener conocimiento de la actividad de compra y venta de bienes raíces, ya que uds. estará seguramente comprando bienes usados, los refaccionará y luego los venderá. Sólo estará afecto a IVA por el valor adicional, sin incluir el terreno. Cada situación debe analizarla, considerando que sí tendrá derecho a incluir como parte de sus costos los valores pagados por esos servicios y bienes que sean necesarios para la refacción de la propiedad.
      Por ningún motivo le recomiendo que se mantenga en forma irregular, ya que posteriormente puede tener bastantes problemas para demostrar que eran bienes personales los que vendía y no era una actividad comercial, como también la regularización de todo su procesos de contratación de personal que lo apoyará en las reparaciones y refacciones necesarias, dado que hay posibilidad de accidentes y esas personas deben tener la debida protección, para evitar que se vea expuesto a eventuales demandas por responsabilidad en los hechos que generen un perjuicio a esos trabajadores (dependientes o de terceros).

  5. nicolás vidal

    Estimado,
    Si he suscrito como persona natural una promesa de compra y venta por un departamento en blanco el año 2015, teniendo el edificio un permiso de edificación anterior al 1 de enero de 2016, y hoy (14 de agosto de 2018) realizo la escritura y procedo con la compra del inmueble, ¿debo pagar impuestos si realizo la venta del inmueble en diciembre de 2018?,
    muchas gracias por su respuesta.

    1. Omar A. Reyes Ríos
      Omar A. Reyes Ríos

      Como el bien se entiende adquirido en agosto de 2018 y la venta se hace antes de un año (diciembre de 2018), deberá tributar como renta el mayor valor obtenido con Impuesto de Primera Categoría (hasta ahora 25%) y con Impuesto Global Complementario (se suma a las rentas obtenidas como persona natural en el ejercicio 2018), rebajando como crédito el Impuesto de Primera Categoría.
      No puede acceder a la tributación especial que existe para ciertos bienes raíces enajenados por personas naturales (rebaja de 8.000 UF y tributación única del 10% sobre lo que supere dicho límite global).
      No estaría afecto a IVA, ya que no es habitual la compra y venta de inmuebles (es una persona natural que no lleva contabilidad y no tiene el propósito de realizar la actividad de compra y venta de inmuebles), pero eso hay que probarlo, dado que existe una presunción legal de que puede ser afectado con IVA por existir menos de un año entre la compra y la venta (art. 2 N° 3 de la Ley del IVA). Al respecto puede ver el oficio del SII N°2.240 de 2017 que lo encuentra en el siguiente link http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2017/ja2240.htm

  6. Patricio

    En el mismo ejemplo anterior, si los derechos de herencia fueron inscritos en 1980, y se vende el 2018, entiendo que no está afecto a IVA, que pasa con el impuesto a la renta?

    1. Omar A. Reyes Ríos
      Omar A. Reyes Ríos

      Entendiendo que la consulta se refiere a la venta de derechos en la propiedad de derechos sobre un bien raíz que devienen de una liquidación de una comunidad hereditaria, cuando se vendan estos derechos (la comunidad en su totalidad vende el bien raíz), se debe considerar que tales derechos se adquirieron por parte de los enajenantes en la fecha en que falleció el causante, sin importar cuando liquidan la comunidad o inscriben dichos derechos. Esto es muy relevante para aplicar la norma legal que les afecta, dado que si la propiedad del bien raíz o de derechos sobre dicho bien ha sido adquirida antes del año 2004, el mayor valor obtenido es no renta, siempre que el comprador no sea una persona relacionada con el vendedor, como lo indica claramente el documento publicado.
      Por el contrario, si se refería a la venta de los derechos hereditarios (son los derechos totales de un heredero que pertenece a una comunidad hereditaria), ello no es asimilable y el mayor valor obtenido por sobre el valor que se asigna a los mencionados derechos estaría afecto a la tributación general, es decir, impuesto de primera categoría y global complementario.

  7. Gloria Ramirez

    Cual es la fecha de adquisicion para un heredero de una comunidad hereditaria. La fecha de inscripcion en el conservador de la herencia o la fecha de inscripcion de la propiedad que efectuo el causante para efectos de entender su tributacion

    1. Omar A. Reyes Ríos
      Omar A. Reyes Ríos

      En el caso de una herencia, la fecha de adquisición de los derechos es la fecha de fallecimiento del causante. Por ello, hay una comunidad la cual posteriormente se termina con la adjudicación de bienes, ello no cambia la fecha de adquisición de los derechos. Transcribo parte de las respuestas del SII entregadas en ORD. N° 1199, DE 11.07.2014, que se aplican a lo analizado:
      “1.- En primer término, cabe señalar que en anteriores dictámenes sobre la materia , este Servicio ha establecido que una comunidad se forma cuando una misma cosa pertenece a varias personas que pueden ejercer simultáneamente derechos de igual naturaleza jurídica sobre ésta. A través de estos mismos pronunciamientos se ha señalado que la forma de terminar con una comunidad es la partición, a través de la cual se produce la separación y, en consecuencia, el reparto de las cosas comunes entre las personas a las cuales pertenecen. El acto por medio del cual se singulariza el derecho que el comunero tenía sobre la totalidad de los bienes, se denomina adjudicación. De lo dicho se tiene que la adjudicación se limita a singularizar un derecho preexistente, el cual se entiende adquirido cuando se formó la comunidad. A mayor abundamiento, cabe expresar que la jurisprudencia de los tribunales de justicia ha sostenido que la adjudicación es simplemente declarativa de dominio y en tal orden no importa enajenación.

      De acuerdo con lo señalado, las adjudicaciones que se efectúen en un proceso particional, no provocan un traspaso de bienes, atendido el carácter de título meramente declarativo de dominio de la partición, según lo expresado por el artículo 1.344 del Código Civil; por lo que al existir sólo una especificación de derechos preexistentes adquiridos al momento de formarse la referida comunidad, la fecha de adquisición de las cuotas de dominio de los bienes asignados en la partición, es la fecha de la apertura de la sucesión y delación de la herencia.”

  8. Sergio Diaz

    esto quiere decir que si el vendedor del bien argícola posee renta de segunda categoría no pagara ningún impuesto?. si el campo se vende en 3000 millones, ¿aun así no pagara impuesto?. y si tiene renta de primera categoría? ¿que pasaría con esos 3000 millones?

    1. Omar A. Reyes Ríos
      Omar A. Reyes Ríos

      La tributación está en función de la propiedad del activo que se vende. Si dicho bien es de propiedad de una persona natural que NO declara su renta en base a contabilidad y no está afecta a impuesto de Primera Categoría, debe considerar que tiene como rebaja general 8.000 UF de la utilidad obtenida (supongamos que no ha tenido nunca otra venta), por lo que sólo tributa lo que supere dicho monto. La tributación será un 10% sobre el valor que definitivamente debe tributar, en calidad de impuesto único (no le afecta otro tipo de impuesto).
      Por ello, los casos se deben analizar en forma muy particular y no se puede aplicar una definición general, ya que depende de la situación de cada vendedor. En el extremo, incluso la tributación para un comunero, puede ser distinta, ya que por ejemplo podría ya haber copado el límite de rebaja de las 8.000 UF.
      Si la venta es a un relacionado, obviamente no podrá aplicar ni la rebaja antes comentada, ni el impuesto especial, ya que debe tributar por el total de la utilidad con los impuestos generales, esto es Impuesto de Primera Categoría y Global Complementario.

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