¿Se pierden todos los beneficios del DFL 2 cuando se tienen más de dos viviendas acogidas a dicha norma?

Estimados(as):

Como siempre hemos planteado, nosotros estimamos que cuando un contribuyente tiene más de dos viviendas acogidas al DFL 2, dichas unidades pierden definitivamente el beneficio, no existiendo forma de recuperarlo.  Pero como es sólo una opinión, necesitamos conocer la postura del ente fiscalizador, es decir, del SII, para lo cual realizamos la consulta y compartimos la respuesta, que lamentablemente no ha sido publicada a nivel nacional, lo que deja a muchas personas sin conocer de una materia que hoy es muy relevante (es cosa de ver la información que tiene el Asistente de cálculo de arriendo, que debutó en la Operación Renta 2024).

Por ello, analizamos la respuesta entregada, la cual no fue lo suficientemente precisa en confirmar o negar el efecto de eliminación del beneficio, por el exceso de unidades en posición de un contribuyente, dado que en el oficio, de la Dirección Regional Metropolitana del SII, N°558, de 28.03.2024, responde directamente sobre la pérdida de calidad de “vivienda económica”, en dos situaciones: cuando el bien pierde los atributos específicos para tal calificación y el otro caso es cuando un contribuyente como persona natural tiene más de dos unidades, pero tendría efectos diferentes, cosa que seguramente pediremos precisar, ya que seguimos pensando que debería ser una pérdida definitiva, en ambos casos (podemos estar equivocados en la postura).

¿Cuándo el bien pierde la calidad de vivienda económica?

Se puede dar en varios casos como, por ejemplo, si se amplía la superficie construida superando los 140 mts2; cuando se cambia el destino a uso comercial (se transforma en oficina); cuando es adquirida por una empresa; etc.

Pero también se pierden todos los beneficios, cuando una persona natural tiene más de dos viviendas acogidas a la norma (a partir del tercero), considerando las más antiguas, por una modificación a la norma legal, específicamente el inciso segundo del art. 1° del DFL 2, que establece:

“A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.

Los beneficios establecidos en el presente decreto con fuerza de ley no podrán ser utilizados por las personas jurídicas, cualquiera fuere su naturaleza. No obstante, las corporaciones y fundaciones de carácter benéfico gozarán de la exención establecida en el artículo 16.”

Consultamos formalmente al SII lo siguiente:

1) Si una vivienda incumple con los requisitos del DFL N°2, ¿esta pierde la calidad de DFL N°2 o sólo pierde los beneficios aparejados a dicho cuerpo normativo?

2) Si una vivienda acogida al DFL N°2 cambia su uso habitacional a comercial, pero con posterioridad vuelve a tener uso habitacional, ¿la vivienda recupera su calidad DFL N°2 junto con sus beneficios?, ¿estos son susceptibles de recuperación?

3) ¿Cuál sería el mecanismo para acoger una vivienda nuevamente a la calidad y los beneficios del DFL N°2?

4) Si una persona natural adquiere una tercera vivienda acogida al DFL N°2:

a) Dicha vivienda pierde la calidad de DFL N°2 o es el propietario quien pierde los beneficios? Si este vende la tercera propiedad ¿el comprador podrá adquirir la calidad y los beneficios del DFL N°2, en caso que no tenga copado el límite de viviendas?

b) Si la persona vende una de las dos viviendas con la data de adquisición más antigua ¿la tercera vivienda adquirida podrá recuperar sus beneficios?

Para estos casos, el SII indica lo siguiente, en la respuesta formal a nuestras consultas (lo remarcado es nuestro):

“Al respecto, es preciso distinguir los casos en que los bienes raíces no cumplen con los requisitos para calificar como “viviendas económicas”, conforme con el DFL N°2 (consultas N°1), 2) y 3)), de aquellos en que los propietarios no se pueden acoger a los beneficios, franquicias y exenciones establecidos en dicho cuerpo normativo respecto de una o más viviendas económicas por sobrepasar el límite máximo de ellas (consulta N°4).

En relación con el primer escenario, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 167 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones^[1] y lo instruido por este Servicio en la Circular N°37 de 2003, la Dirección Regional que corresponda deberá dictar una resolución dejando sin efecto o declarando caducados los beneficios, franquicias y exenciones establecidos en el DFL N°2 en las situaciones previstas en los artículos 5 y 18 de este último^[2], respectivamente.

Sin perjuicio de lo anterior, este Servicio no se encuentra facultado para reestablecer tales beneficios, franquicias y exenciones si las causales que motivaron la resolución desaparecen con posterioridad.

En el segundo escenario, esto es, tratándose de personas naturales propietarias de más de dos viviendas económicas^[3], solo podrán gozar de los beneficios, franquicias y exenciones establecidas en el DFL N°2 respecto de la tercera vivienda económica en la medida que esta última se compute en el referido límite (por haberle liberado un “cupo”) y concurran los requisitos legales del respectivo beneficio, franquicia o exención. Lo mismo aplica respecto del futuro propietario de aquella en la medida que se trate de una persona natural.

Notas:

[1] Contenida en el Decreto N°458 de 1976, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

[2] Ver el apartado 7.- de la referida circular.

[3] A contar del 1° de enero de 2023, las personas naturales solo pueden gozar de los beneficios establecidos en el DFL N°2 hasta por un máximo de dos viviendas económicas adquiridas nuevas o usadas, por acto entre vivos o por sucesión por causa de muerte, independientemente de su fecha de adquisición. La adquisición de una cuota en el dominio de una vivienda económica deberá considerarse como una vivienda completa para el cómputo de cada persona natural.”

El apartado 7 de la Circular N°37, de 2003, indica lo siguiente:

“7.-  CADUCIDAD DEL D.F.L. Nº 2

7.1   CAUSALES DE CADUCIDAD DEL D.F.L. Nº 2

Las franquicias, exenciones y beneficios del D.F.L. Nº 2, de 1959, se pierden en los siguientes casos:  

a) Cambio del destino vivienda a otro. (Ver apartado 5.1).

b) Ampliación de la superficie construida por sobre los 140 m2. (Ver apartado 5.2).

c) Ampliación de una vivienda económica sin permiso municipal. (Ver apartado 5.2).

d) Destrucción, demolición o transformación de una vivienda económica de modo de que pierda su calidad de tal.

En estos casos, las Direcciones de Obras Municipales, al otorgar el permiso deberá declararlo expresamente y comunicar este hecho al Servicio, conforme a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 18º del D.F.L. Nº 2, de 1959.

e) Construcción de un edificio no acogido al D.F.L. Nº 2 en el terreno común propio de un grupo de unidades o en el terreno perteneciente a una vivienda económica. (Ver apartado 5.4).

En este caso, de acuerdo a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 19º del D.F.L. Nº 2, la totalidad del respectivo inmueble quedará privado de las franquicias y exenciones contempladas en dicho decreto.

          7.2      PROCEDIMIENTO A SEGUIR EN CASO DE INFRACCIONES

7.2.1      El artículo 167 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones que establece las facultades del Servicio de Impuestos Internos en relación con los beneficios, franquicias y exenciones que dicho cuerpo legal otorga a las “viviendas económicas”, distingue entre aquellos casos de infracción previstos en el artículo 5 del DFL N°2 del año 1959, que corresponden a alguna de las situaciones que quedan comprendidas en el párrafo 5.3 de esta Circular, y los contemplados en el artículo 18, del mismo cuerpo legal, que constituyen las causales de caducidad, señaladas en el párrafo 7.1, precedente.

7.2.2       Constatada la existencia de una infracción a las normas del DFL N°2, de 1959, sea que se trate de una vivienda económica cuya recepción municipal no se ajusta al permiso de edificación o que haya sido otorgada con infracción de algún requisito que establece el DFL N°2 de 1959 o su Reglamento, o que no mantiene su condición de vivienda económica, la Dirección Regional debe dictar una resolución, mediante la cual deje sin efecto o declare la caducidad de los beneficios que otorga el del D.F.L. Nº2, de 1959, sobre Plan Habitacional. Esta resolución debe ser notificada al contribuyente de conformidad con las reglas generales del artículo 11 del Código Tributario, con copia a los Departamentos Regionales de Fiscalización y Resoluciones, y a la Subdirección de Avaluaciones.

La resolución deberá indicar la fecha desde la cual se dejan sin efecto los beneficios, franquicias y exenciones del D.F.L. Nº2, considerando las normas sobre prescripción.

La fecha de la pérdida de los beneficios del D.F.L. Nº2 corresponderá a la fecha en que ocurrió la infracción o causal de caducidad. En caso de que no se pueda precisar dicha fecha, se considerará la correspondiente a la constatación de la infracción.

Por su parte, la pérdida de la exención del 50% del impuesto territorial será a contar del 1º de enero del año siguiente a aquél en que la propiedad pierda el carácter de «vivienda económica», sin perjuicio de la prescripción que corresponda.

En anexo se incluye un modelo de resolución que puede ser utilizado para dejar sin efecto o declarar la caducidad de los beneficios, franquicias y exenciones del D.F.L. N°2, del año 1959.”

Pero el SII se olvida de la modificación del art. 15 del DFL 2, que indica:

“Artículo 15°. Las rentas que produzcan las «viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de «viviendas económicas» que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán, también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño.”

Solo a modo de ejemplo, los beneficios que contempla del DFL 2, para una vivienda económica, incluye lo señalado en el art. 14, que establece:

“Artículo 14. Las «viviendas económicas» estarán exentas de todo impuesto fiscal que grave la propiedad raíz, con excepción de aquellos que correspondan a pagos de servicios, tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado y otros. La exención no regirá en la parte del impuesto territorial que corresponde a las Municipalidades. Esta exención regirá a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, en su caso, conforme a los siguientes plazos: a) por 20 años, cuando la superficie edificada, por unidad de vivienda, no exceda de 70 metros cuadrados; b) por 15 años, cuando esa superficie exceda de 70 metros y no pase de 100 metros cuadrados, y c) por 10 años, cuando ella sea superior a 100 metros cuadrados y no pase de 140 metros cuadrados.

Los terrenos en que se construyan las «viviendas económicas» no gozarán de la exención mencionada en este artículo.”

Entonces, cuando el SII ratifica que se pierden los beneficios del DFL 2, cuando el propietario es una persona natural y tiene más de dos inmuebles acogidos a la norma, significa que no accederá a todos los “beneficios establecidos en ella”, que están indicados en los arts. 12° al 17° del DFL 2, donde uno de ellos es que no se considera renta tributable el ingreso  que produzcan por arriendo (art. 14), pero también se eliminaría la rebaja por contribuciones que se indica en el art. 15 antes referido.  Esto es lo que nos preocupa, ya que hasta ahora se están aplicando interpretaciones que no nos convencen y que claramente se tiene que actualizar y dejar clara la situación para los contribuyentes.

Conclusiones derivadas de la respuesta del SII:

1. Si un bien inmueble habitacional pierde la calidad de “vivienda económica”, por alguna de las causas comentadas, llamémoslas físicas, donde está la modificación de la superficie, sobrepasando los 140 m2 o por el destino dado al inmueble, se generará una Resolución por parte del SII, que deje sin efecto los beneficios.

2. Que ello no es reversible, por lo que, por ejemplo, si un propietario cambia el destino a uso comercial (arriendo como oficina), no puede volver a tener la calidad de “vivienda social”, si el nuevo comprador es una persona natural.

3. En cambio, cuando una persona natural tiene más de dos unidades acogidas al DFL 2, el exceso no pierde la calidad de “vivienda económica”, sino que solamente no puede tener las franquicias. Si vende alguno de los bienes, que no tienen resolución de pérdida de la calificación, ellos seguirán siendo beneficiados por el DFL 2, por lo que el nuevo propietario, si se cumple los requisitos de ser persona natural y que tenga hasta dos unidades, puede utilizar los beneficios.

4. Lo mismo ocurriría se el comprador de un bien acogido a las normas del DFL 2 es una empresa (podría ser incluso el empresario individual), ello no permite al comprador utilizar los beneficios del DFL 2, pero si posteriormente lo vende y es adquirido por una persona natural, cumpliendo los requisitos, puede volver a utilizar los beneficios, dado que el bien “no ha perdido la calidad para clasificar en el DFL 2 como vivienda económica, por resolución.

Nosotros no compartimos las dos últimas conclusiones, ya que considerando que la modificación de la norma (DFL 2) tiene vigencia desde el año 2023, el SII debería adecuar o dictar una nueva norma interpretativa (la circular N°37 es del año 2003 ), quizás junto con el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (el Decreto N°458 es del año 1976), para que no se asocie que la pérdida definitiva de la calidad de “vivienda económica” requiera resolución, operando de facto si no se cumplen los requisitos, como sería el caso de un comprador empresa o cuando una persona natural tenga más de dos unidades, donde se perderían todas las franquicias.

No compartimos la interpretación que el bien raíz, en sí, mantiene algunos beneficios cuando es adquirido por una empresa (persona jurídica) o cuando el adquirente es una persona natural y ésta ya posee dos unidades acogidas al DFL 2.  Creemos que los beneficios a que se refiere la norma no son “mantenidos por la vigencia original”, sino que dependerá de la situación de cada una de las pérdidas de condición, que haría no tener diferencias en que “todos lo beneficios” se pierden cuando no se cumple la norma que los otorga, como sería específicamente el inciso segundo del art. 1° del DFL 2, referido a la adquisición de una tercera unidad, por parte de una contribuyente persona natural.

Reconocemos que puede ser difícil el control, pero claramente es un tema que sigue pendiente y hay que aclarar, más aún si el SII puede cambiar de criterio considerando más información y también con la experiencia que tendrá por el uso del Asistente de cálculo de arriendos.

Saludos,

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