por Estimados(as):
Es una pregunta difícil, ya que hasta ahora sabemos que el límite es de dos viviendas por contribuyente, tomándose las más antiguas, según su fecha de adquisición. Este límite es absoluto, a partir del 01.01.2023, ya que se elimina el exceso que pudo haber sido adquirido vía herencia, donde no existía límite, por lo que el exceso de unidades perderá el beneficio a partir de la fecha indicada, según lo dispuesto en el art. 4°, N°4 de la Ley N°21.420, que introduce el siguiente párrafo final al artículo quinto transitorio de la ley N°20.455:
«A contar del 1 de enero del año 2023, los propietarios de viviendas económicas quedarán afectos a las disposiciones del referido decreto con fuerza de ley N°2, de 1959, según su texto vigente, respecto de todos los bienes raíces de su propiedad, cualquiera sea la fecha en que hayan sido adquiridos.»
Pero no es tan fácil interpretar la situación, ya que hay algunas particularidades o dudas que puede aparecer cuando un contribuyente tiene dos inmuebles acogidos al DFL 2 y compra una tercera unidad, pero luego vende una de las dos primeras que tenía: ¿El tercer bien adquirido retoma los beneficios del DFL 2 cuando se vende uno de los dos que copaban el límite de dos unidades por contribuyente?
Esta situación fue consultada al SII, por algún contribuyente, que generó una respuesta en el oficio N°2.917, de 29.09.2022, que indica (lo remarcado es nuestro):
“Sobre la materia se informa que, de acuerdo al inciso segundo del artículo 1° del DFL N°2, sobre Plan Habitacional, del Ministerio de Obras Públicas(1), “a los beneficios para las “viviendas económicas” que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos “viviendas económicas”, los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior”.
De este modo, y respecto de lo consultado, se informa que sus dos primeras viviendas económicas, cumpliendo los demás requisitos legales, no pierden los beneficios del DFL N°2 por el hecho de adquirir una tercera vivienda económica nueva o usada, por acto entre vivos o por causa de muerte(2).
Al respecto, cabe aclarar que la exención del 50% del impuesto territorial(3) tiene lugar hasta por un plazo de 20 años, a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, plazo que depende de la superficie edificada por cada vivienda económica individualmente considerada(4), y que ninguno de los beneficios establecidos en el DFL N°2 permite “rebajar” impuestos a la renta.”
Notas:
1 Cuyo texto definitivo fue fijado por el Decreto N°1101 de 1960, del Ministerio de Obras Públicas.
2 Mayores instrucciones se contienen en la Circular N°57 de 2010, modificada por la Circular N°22 de 2022 Ver Oficios N°3446 de 2021 y N°2625 de 2020.
3 Normalmente denominado “contribuciones”.
4 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto con Fuerza de Ley N°2 de 1959, en concordancia con el Párrafo III, Letra A), N°2), del Cuadro Anexo de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial. Ver Oficio N°3303 de 2012.
Lo anterior deja certezas y también dudas, sobre todo con los efectos de la pérdida y recuperación de los beneficios del DFL 2, ya que creemos que ello debería ser absoluto, es decir, si se pierden no se pueden volver a recuperar respecto del mencionado bien, como tampoco podrían ser revividos para otro comprador, si se venden, considerando que serían procesos administrativos muy complejos. Pero también está la posibilidad de que se retome la calidad autorizada de la construcción, con todos sus beneficios, lo que debería solicitarse ante la autoridad competente, que sería el SII.
En el caso planteado, donde el contribuyente teniendo ya dos unidades acogidas a los beneficios del DFL N°2, compra una tercera unidad, ya sea nueva o usada, no tiene derecho a utilizar los beneficios de la norma legal citada, por lo que debería perder tal calidad el bien raíz. Si el bien adquirido pierde los beneficios, ello significa que son todos, donde se incluirá la rebaja de contribuciones por el tiempo que resta, como también el tratamiento de liberación del impuesto de herencia, en caso de muerte y la liberación del ingreso obtenido por el arrendamiento. Todo ello no estará presente para el tercer bien raíz adquirido por el contribuyente.
En la misma línea, si el contribuyente enajena uno de los dos bienes por los que sí tiene el beneficio vigente, la posibilidad de reemplazar esa unidad para acogerlas a los beneficios del DFL 2 creemos que es lo que puede generar interpretaciones y operaciones complejas, tanto de control como de operación administrativa.
Pero también se abre la posibilidad de recuperación de los beneficios perdidos, ya que si el nuevo adquirente no tiene copado el límite de dos unidades acogidas al DFL N° 2, podría volver a tener el uso de ellos, lo que debería ser normado cómo recuperarlos. Creemos que ello si es posible, pero tendremos que solicitar una respuesta formal del SII al respecto, ya que la norma legal indica que la calidad de vivienda social no se pierde si se cumplen los requisitos físicos de construcción.
¿Es recuperable la calidad de bien beneficiado cuando éste vuelve a estar dentro del límite de dos unidades por contribuyente?
Nuestra primera opinión es que no debería recuperarse, más por un problema práctico, ya que será difícil administrar el proceso. Tendrá que cada contribuyente que adquiere una unidad que en su origen fue acogida a DFL 2 en su construcción, vuelva a tener los beneficios dado que está dentro del límite de dos unidades para el caso del nuevo adquirente.
La otra alternativa, que creemos debería ser la más correcta, es que se pierda definitivamente el beneficio. Pero esto tiene como contrapartida que un límite personal dejaría sin opción a un futuro comprador de tener la recuperación de los beneficios, aun cuando esté dentro del límite de dos unidades.
Lo que sí está claro, es que un contribuyente que pierde el beneficio, por una unidad adquirida que sobrepasó el límite de dos, ello abarca tanto la rebaja de contribuciones, lo que debe ser modificado en forma directa por el SII, para eliminarla.
¿Puede un usufructuario considerar el beneficio de no renta que tendría un arriendo de un bien acogido al DFL N°2?
Esto quizás detonará muchos comentarios y análisis, ya que es común que en ciertos casos las personas venden la nuda propiedad, reservándose el usufructo (uso). En ese caso, si el usufructuario de un bien raíz acogido al DFL 2 percibe renta por el arrendamiento de dicho bien, no hay posibilidad de que considere dicho ingreso libre de tributación, dado que en primer lugar ya no es el propietario del inmueble y, por lo tanto, no podría considerar que tiene un arriendo de un inmueble acogido a las disposiciones del DFL 2, cuya nuda propiedad es de un tercero.
El derecho de usufructo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 764 del Código Civil, “es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible”, que supone necesariamente, atendido lo dispuesto en el inciso 1°, del artículo 765 del referido cuerpo legal, la coexistencia de dos derechos: el del nudo propietario y el del usufructuario.
También se debe considerar que según lo indicado en el inciso primero del artículo 770 del Código Civil que establece: “El usufructo podrá constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario”.
La norma legal se encuentra establecida en el art. 15 del DFL N°2, de 1959, que se debe asociar con el inciso segundo art. 2, que indican (lo remarcado es nuestro):
“Artículo 1° Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.
A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.
…
Artículo 15°. Las rentas que produzcan las «viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de «viviendas económicas» que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán, también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño.”
Conclusión:
Las personas que perciban ingresos por el usufructo de un inmueble acogido al DFL N°2, deberán declarar dichos montos como renta afecta a Impuesto Global Complementario, agregándose al resto de los ingresos que hayan percibido, dado que no le sería aplicable la norma que beneficia a los propietarios de dichos bienes.
Esto es aplicable para todos los casos donde el usufructuario perciba rentas, dado que no hay ninguna norma que le permita no declarar como afectos a impuesto a la renta los valores percibidos como ingresos por el derecho de usufructo.
Sabemos que lo aquí planteado los hará analizar con otra perspectiva la situación de los bienes acogidos al DFL N°2 y seguramente les nacerán más dudas, pero también creemos que nuestro punto de vista es bastante preciso para separar los efectos, por lo que deben revisar si en algunos casos de usufructo, dicho derecho no se utiliza para hacer un uso personal del bien inmueble, sino que se explota, como también para colocar el tema como un proceso que podría generar muchas observaciones en la generación de cobros por beneficios perdidos o mal aplicados, recomendándose revisar los casos.
Saludos,
Tengo 3 viviendas dfl2. Sólo las dos primeras las arriendo. La tercera es de mi uso habitacional familiar.
En este caso, corresponde declarar los ingresos por arriendo??
Jorge:
Sigue teniendo el beneficio por las dos primeras viviendas acogidas al DFL 2, que en su caso son las que arrienda, por lo que esa renta no es tributable.
Hola, una consulta en el caso de una propiedad comprada con separación de bienes a nombre de mi cónyuge y mío, para efectos de cantidad de propiedades con beneficio DFL2 ¿se considera una propiedad por cada uno?, ¿media propiedad por cada uno? o el beneficio DFL2 queda asignado a uno de los dos?
Lisette:
Con las normas vigentes, la tenencia de derechos sobre un inmueble acogido al DFL 2, como es el caso, se contabiliza como una unidad para el tope personal por contribuyente, sin importar el porcentaje de propiedad.
Hola, gracias por la información compartida!. Consulta, tengo 02 deptos DL2 comprados el 2014, los cuales arriendo mensualmente casi interrupciones a la fecha. Posteriormente, el 2019, compré un tercer depto en la costa que lo arriendo esporádicamente (arriendo diario por aplicación, o meses pero discontinuos). ¿Cómo se declaran estos arriendos discontinuos o puntuales en el año?.
Muchas gracias desde ya por su respuesta!
Fernando:
Con la ley vigente hasta ahora (por el ejercicio 2022), Ud. puede considerar como no renta los ingresos obtenidos por el arriendo de los dos primeros inmuebles acogidos al DFL N° 2, ello por la fecha de adquisición corresponderían a los del 2014. A partir del tercero, el ingreso obtenido lo debe declarar como un ingreso afecto a tributación en el Impuesto Global Complementario (está exento de primera categoría según el art. 39 N° 3 de la Ley de la Renta), sin importar si el arriendo es continuo o discontinuo, debiendo también considerar el pago del IVA, dado que es un departamento amoblado.
Puede ver más información en el link https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0793.htm
Hola, buenas tardes, respecto del tema de las propiedades de DFL2, me gustaría hacerle las siguientes consultas yo soy de antofagasta:
1) Le comento lo siguiente: yo poseo 3 propiedades acogidas a DFL2, la primera adquirida el 2005 es una propiedad que tiene 45 mt2, ubicada en el sector norte de la ciudad en un 4to piso, la segunda de 60 mt2 ubicada un poco mas al norte de la primera, también en un 4to piso. La tercera propiedad, la adquirí por medio de un bono de casa en la empresa donde trabajaba y la compré en Arica es de 70 mts2 en el sector norte de la ciudad. Como soy jubilada, me acogí al beneficio de adulto mayor y me condonaron la segunda propiedad por la que no pago contribuciones, aunque antes de acogerme si pagaba, pero no se como el SII distribuye el tema de cobro de contribuciones porque el mayor costo de avalúo fiscal que tengo es por la propiedad más pequeña (45 mts2). Aquí no entiendo porque, si por lo que he sabido existe exención si son menores a 140 mts y si pasa de este, paga contribuciones (ley del mono). Favor si me puede aclarar algo al respecto.
2) Los 3 deptos, al estar acogidos a DFL2, no se si debo pagar impuestos, le explico; como quede sin trabajo y estaba por jubilar, opte por jubilarme, pero mi pensión no me alcanza para pagar las deudas que adquirí para construir mi proyecto de vida. Así que tuve que dejar el depto que vivía y ahora vivo con mi hermana y arriendo los 3 deptos. Debo pagar impuestos por estos arriendos y que tipo de impuestos.
3) Como le mencione en el punto anterior, mientras trabajaba, sabía que mi pensión iba a ser baja, entonces me programe para construir mi proyecto de vida, que fue construir 4 deptos. en una casa que mi padre en vida me la vendió y esta estaba exenta de contribuciones, pero con el proyecto que es un edificio de 4 deptos, que para vender tuve que acogerme a la ley de copropiedad y cada depto este acogido al DFL 2. Hoy después de 3 años he terminado con toda la tramitación de la ley de copropiedad y todo esta bajo regla en el conservador de bienes raíces y todo está bajo mi nombre como persona natural. Después de todo este preámbulo, mis consultas son: A) Puedo vender estos deptos.?, mi idea es vender 2 o 3 de ellos, pues según leí hay una ley que uno puede vender hasta 8000 UF, si no es habitual y es como persona natural. Con esto no se paga impuesto, es correcto?.
B) Si no los puedo vender, con la situación económica imperante es difícil, los he publicado, pero no me ha ido bien, si esto continua esperare hasta Enero o febrero 2023. Y arrendare 2 pues, tengo que pagar un préstamo que solicite para la construcción de ellos y están en UF y cada mes el valor aumenta. Puedo arrendarlos sin pagar impuestos o debo hacerlo?.
C) La otra consulta es si puedo arrendar estos deptos., que están acogidos como DFL2 habitacionales, a personas profesionales, como por ejemplo a un médico, un arquitecto, un dentista, un psicólogo, etc. La ley me lo permite? Y deberé pagar impuesto por estos arriendos y que tipo de impuestos debo pagar.
Agradecida por su comprensión y respuesta.
GLORIA
Gloria,
Respondiendo a su pregunta:
Actualmente la Ley permite que sólo dos viviendas se pueden acoger a los beneficios del DFL N° 2, siendo consideradas las más antiguas. Una vez entendido esto, procedo a responder sus preguntas:
1.- Los bienes raíces acogidos a las disposiciones DFL N° 2, de 1959, deben pagar contribuciones, salvo que su avalúo fiscal sea inferior al monto de avalúo exento habitacional de $47.360.490, vigente a contar del 1 de enero de 2022, mientras rija el presente Reavalúo 2022.
Las viviendas acogidas al DFL-2, de 1959, podrán estar exentos del 50% de las contribuciones, con un límite de dos viviendas por persona natural, y la vigencia del beneficio según la siguiente tabla, según la superficie construida:
Por 20 años, hasta los 70 metros cuadrados.
Por 15 años, entre 70 y 100 metros cuadrados.
Por 10 años, entre 100 metros cuadrados y 140 metros cuadrados.
Una vez que este beneficio se extingue, comienza a aplicarse la exención general habitacional, que beneficia a todos los contribuyentes. Cabe recordar, que el Servicio de Impuestos Internos aplica la exención que más favorece al contribuyente.
2.- En este punto debe considerar si el arriendo se realiza con muebles o sin muebles:
2.1.- Si se realiza el arriendo sin muebles, este será exento de IVA. En renta, el cobro mensual estará considerado ingreso no renta, en su caso sólo por las 2 propiedades más antiguas, siempre que se destinen a vivienda. En cuanto a los ingresos obtenidos por la tercera propiedad, usted deberá declararlos en su declaración anual de la renta, en su base de Global Complementario.
2.2.- Si el arriendo es amoblado, se debe considerar el pago del IVA (no se libera del pago de este impuesto). La forma de enterar en arcas fiscales este impuesto, dependerá si lo explota como persona natural o como empresa. Puede obtener más información sobre este tema en https://www.circuloverde.cl/cuando-un-arriendo-es-gravado-con-iva-y-como-debe-documentarse-ese-cobro-al-arrendatario/. En renta seguiría el mismo tratamiento del punto anterior (2.1.-).
3.- Usted puede vender estos departamentos, pero debe analizar la situación tributaria que afecte a la venta, ya que podría ser gravada con IVA. Lo anterior, debido a que se trata de inmuebles construidos o mandados a construir por el contribuyente, debe determinarse su ánimo y calificarse su carácter de habitual al tiempo en que se verifica la construcción de dichos inmuebles, toda vez que aquél –con independencia de la adquisición del terreno en el cual se emplazan– corresponde al momento en que se adquieren los bienes susceptibles de ser gravados con IVA conforme al artículo 2°, N° 1 del D.L. N° 825, de 1974.
Por otro lado, si su finalidad es rentista (arriendo) deberá acreditar fehacientemente dicha condición ante el SII, lo que, a su vez, excluiría la existencia de habitualidad, de tal manera, que la venta de dichos inmuebles no se encontraría afecta al Impuesto al Valor Agregado.
Para la enajenación de bienes raíces, aplica la norma del artículo 17 N° 8, letra b), de la Ley de la Renta. Este artículo establece lo siguiente:
a.- Bs Rc adquiridos antes del 1° de enero del 2004, independiente de la fecha de su enajenación. Su tributación se rige por las normas de la LIR vigentes al 31 de diciembre de 2014.
b.- Bs Rc, adquiridos a partir del 1° de enero del 2004, enajenados a contar del 1° de enero de 2017. Su tributación se determina de acuerdo con lo siguiente:
b.1.- Contribuyente enajena a una entidad o persona relacionada:
• IGC o IA, sobre la base percibida o devengada
• El mayor valor se devenga en un solo ejercicio
• Sin opción de reliquidar el IGC
• Sin derecho a INR hasta de las 8.000 UF
b.2.- Contribuyente enajena a un no relacionado, no habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la adquisición o construcción y su posterior enajenación:
• IGC o IA sobre la base percibida o devengada, a elección del contribuyente
• Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de IGC puede optar por reliquidar dicho impuesto
• Sin derecho a INR hasta 8.000 UF
b.3.- Contribuyente enajena a no relacionado, habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la adquisición o construcción y su posterior enajenación:
• INR por el mayor valor hasta 8.000 UF
• Mayor valor que exceda las 8.000 UF
– IGC o IA sobre base de renta percibida o devengada, a elección del contribuyente – Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de IGC puede optar por reliquidar dicho impuesto – Cuando se opte por tributar sobre renta percibida, el contribuyente de IGC puede optar por tributar con IUS de 10%.
Debido a que tienen la condición de DFL2, usted no podrá hacer uso de los beneficios, ya que como comenté anteriormente, de sus propiedades sólo dos pueden tener el beneficio, siendo estas las más antiguas, no así su comprador, el cual si podrá hacer uso de dichos beneficios.
B) Para arrendar debe considerar lo mencionado en la respuesta N° 2.
c) El arriendo lo puede hacer a cualquier persona, siempre considerando lo señalado en la respuesta N° 2. En caso de que el arrendatario utilice la propiedad con otro fin (comercial), desconocemos si desde el punto de vista Municipal existirá algún impedimento. Además, debe considerar, que si cambia el destino de habitacional a comercial, se pierde el beneficio del DFL 2.
En la Reforma Tributaria en discusión, se ha planteado eliminar los beneficios, pero ello no es ley aún y, por ahora, no es válida esa restricción.
Si llegase a necesitar una asesoría, podríamos pactar una reunión previa cotización.
Saludos,
Hola, tengo un bien raíz, y a partir del año 2012 percibo ingresos por arriendo de ese bien a través de una corredora, hasta la fecha nunca se ha presentado la DJ de arriendo y además no se ha declarado el ingreso por arriendo en el F22 en todos estos años. Al revisar el Certificado de recepción final aparece que está acogida al DFL 2 , el documento fue emitido el año 2006. Es el único bien que tengo, el avaluó fiscal es de 45milones app. y el arriendo es de $300mil mensual. Si me fiscalizan por este ingreso, ¿Es suficiente presentar el certificado de recepción final o se requiere otro documento, para que se considere ingreso no renta?
María:
Al ser propietaria sólo de una bien raíz, acogido a las disposiciones del DFL 2, de 1959, que lo tiene en arriendo, dicho ingreso es considerado como no renta, por lo que no debe incluirlo en su declaración de renta. El SII tiene esa calificación, por lo que no sería necesario acreditar. Pero Ud. debería entregar un recibo de pago a su arrendatario, que junto al contrato de arriendo, serán los documentos para que ambos justifiquen la operación y el flujo de dinero.
Hola! mucho gusto
Si arriendo DFL2, debo tributar por ello? con o sin IVA? Cómo es el proceso? a partir de la tercera se tributa?
Gracias!
Belén:
Es bastante general la consulta.
Si Ud. es propietario de un bien DFL 2 y éste está dentro de los dos permitidos por contribuyente para utilizar beneficios, entre los cuales está considerar como no renta el ingreso por arriendo, podrá utilizar dicha franquicia. Si ya tiene dos bienes acogidos a la franquicia, no podrá utilizar el beneficio comentado cuando arriendo el bien.
El proceso para cumplir la obligación tributaria es fácil, dado que al ser una renta tributable, la debe incluir en su declaración anual de renta, junto al resto de los ingresos percibidos y tributar en el Global Complementario.
Otra cosa, por ahora, es si el arriendo está afecto o no a IVA. Lo estará si el bien está amoblado.