Estimados(as):

Es una pregunta difícil, ya que hasta ahora sabemos que el límite es de dos viviendas por contribuyente, tomándose las más antiguas, según su fecha de adquisición. Este límite es absoluto, a partir del 01.01.2023, ya que se elimina el exceso que pudo haber sido adquirido vía herencia, donde no existía límite, por lo que el exceso de unidades perderá el beneficio a partir de la fecha indicada, según lo dispuesto en el art. 4°, N°4 de la Ley N°21.420, que introduce el siguiente párrafo final al artículo quinto transitorio de la ley N°20.455:

«A contar del 1 de enero del año 2023, los propietarios de viviendas económicas quedarán afectos a las disposiciones del referido decreto con fuerza de ley N°2, de 1959, según su texto vigente, respecto de todos los bienes raíces de su propiedad, cualquiera sea la fecha en que hayan sido adquiridos

Pero no es tan fácil interpretar la situación, ya que hay algunas particularidades o dudas que puede aparecer cuando un contribuyente tiene dos inmuebles acogidos al DFL 2 y compra una tercera unidad, pero luego vende una de las dos primeras que tenía: ¿El tercer bien adquirido retoma los beneficios del DFL 2 cuando se vende uno de los dos que copaban el límite de dos unidades por contribuyente?

Esta situación fue consultada al SII, por algún contribuyente, que generó una respuesta en el oficio N°2.917, de 29.09.2022, que indica (lo remarcado es nuestro):

“Sobre la materia se informa que, de acuerdo al inciso segundo del artículo 1° del DFL N°2, sobre Plan Habitacional, del Ministerio de Obras Públicas(1), “a los beneficios para las “viviendas económicas” que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos “viviendas económicas”, los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior”.

De este modo, y respecto de lo consultado, se informa que sus dos primeras viviendas económicas, cumpliendo los demás requisitos legales, no pierden los beneficios del DFL N°2 por el hecho de adquirir una tercera vivienda económica nueva o usada, por acto entre vivos o por causa de muerte(2).

Al respecto, cabe aclarar que la exención del 50% del impuesto territorial(3) tiene lugar hasta por un plazo de 20 años, a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, plazo que depende de la superficie edificada por cada vivienda económica individualmente considerada(4), y que ninguno de los beneficios establecidos en el DFL N°2 permite “rebajar” impuestos a la renta.”

Notas:

1 Cuyo texto definitivo fue fijado por el Decreto N°1101 de 1960, del Ministerio de Obras Públicas.

2 Mayores instrucciones se contienen en la Circular N°57 de 2010, modificada por la Circular N°22 de 2022 Ver Oficios N°3446 de 2021 y N°2625 de 2020.

3 Normalmente denominado “contribuciones”.

4 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto con Fuerza de Ley N°2 de 1959, en concordancia con el Párrafo III, Letra A), N°2), del Cuadro Anexo de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial. Ver Oficio N°3303 de 2012.

Lo anterior deja certezas y también dudas, sobre todo con los efectos de la pérdida y recuperación de los beneficios del DFL 2, ya que creemos que ello debería ser absoluto, es decir, si se pierden no se pueden volver a recuperar respecto del mencionado bien, como tampoco podrían ser revividos para otro comprador, si se venden, considerando que serían procesos administrativos muy complejos.  Pero también está la posibilidad de que se retome la calidad autorizada de la construcción, con todos sus beneficios, lo que debería solicitarse ante la autoridad competente, que sería el SII.

En el caso planteado, donde el contribuyente teniendo ya dos unidades acogidas a los beneficios del DFL N°2, compra una tercera unidad, ya sea nueva o usada, no tiene derecho a utilizar los beneficios de la norma legal citada, por lo que debería perder tal calidad el bien raíz.  Si el bien adquirido pierde los beneficios, ello significa que son todos, donde se incluirá la rebaja de contribuciones por el tiempo que resta, como también el tratamiento de liberación del impuesto de herencia, en caso de muerte y la liberación del ingreso obtenido por el arrendamiento.  Todo ello no estará presente para el tercer bien raíz adquirido por el contribuyente.

En la misma línea, si el contribuyente enajena uno de los dos bienes por los que sí tiene el beneficio vigente, la posibilidad de reemplazar esa unidad para acogerlas a los beneficios del DFL 2 creemos que es lo que puede generar interpretaciones y operaciones complejas, tanto de control como de operación administrativa.

Pero también se abre la posibilidad de recuperación de los beneficios perdidos, ya que si el nuevo adquirente no tiene copado el límite de dos unidades acogidas al DFL N° 2, podría volver a tener el uso de ellos, lo que debería ser normado cómo recuperarlos.  Creemos que ello si es posible, pero tendremos que solicitar una respuesta formal del SII al respecto, ya que la norma legal indica que la calidad de vivienda social no se pierde si se cumplen los requisitos físicos de construcción.

¿Es recuperable la calidad de bien beneficiado cuando éste vuelve a estar dentro del límite de dos unidades por contribuyente?

Nuestra primera opinión es que no debería recuperarse, más por un problema práctico, ya que será difícil administrar el proceso.  Tendrá que cada contribuyente que adquiere una unidad que en su origen fue acogida a DFL 2 en su construcción, vuelva a tener los beneficios dado que está dentro del límite de dos unidades para el caso del nuevo adquirente.

La otra alternativa, que creemos debería ser la más correcta, es que se pierda definitivamente el beneficio.  Pero esto tiene como contrapartida que un límite personal dejaría sin opción a un futuro comprador de tener la recuperación de los beneficios, aun cuando esté dentro del límite de dos unidades.

Lo que sí está claro, es que un contribuyente que pierde el beneficio, por una unidad adquirida que sobrepasó el límite de dos, ello abarca tanto la rebaja de contribuciones, lo que debe ser modificado en forma directa por el SII, para eliminarla.

¿Puede un usufructuario considerar el beneficio de no renta que tendría un arriendo de un bien acogido al DFL N°2?

Esto quizás detonará muchos comentarios y análisis, ya que es común que en ciertos casos las personas venden la nuda propiedad, reservándose el usufructo (uso).  En ese caso, si el usufructuario de un bien raíz acogido al DFL 2 percibe renta por el arrendamiento de dicho bien, no hay posibilidad de que considere dicho ingreso libre de tributación, dado que en primer lugar ya no es el propietario del inmueble y, por lo tanto, no podría considerar que tiene un arriendo de un inmueble acogido a las disposiciones del DFL 2, cuya nuda propiedad es de un tercero.

El derecho de usufructo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 764 del Código Civil, “es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible”,  que supone necesariamente, atendido lo dispuesto en el inciso 1°, del artículo 765 del referido cuerpo legal, la coexistencia de dos derechos: el del nudo propietario y el del usufructuario.

También se debe considerar que según lo indicado en el inciso primero del artículo 770 del Código Civil que establece: “El usufructo podrá constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario”.

La norma legal se encuentra establecida en el art. 15 del DFL N°2, de 1959, que se debe asociar con el inciso segundo art. 2, que indican (lo remarcado es nuestro):

“Artículo 1° Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.

A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.

Artículo 15°. Las rentas que produzcan las «viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de «viviendas económicas» que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán, también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño.”

Conclusión:

Las personas que perciban ingresos por el usufructo de un inmueble acogido al DFL N°2, deberán declarar dichos montos como renta afecta a Impuesto Global Complementario, agregándose al resto de los ingresos que hayan percibido, dado que no le sería aplicable la norma que beneficia a los propietarios de dichos bienes. 

Esto es aplicable para todos los casos donde el usufructuario perciba rentas, dado que no hay ninguna norma que le permita no declarar como afectos a impuesto a la renta los valores percibidos como ingresos por el derecho de usufructo.

 Sabemos que lo aquí planteado los hará analizar con otra perspectiva la situación de los bienes acogidos al DFL N°2 y seguramente les nacerán más dudas, pero también creemos que nuestro punto de vista es bastante preciso para separar los efectos,  por lo que deben revisar si en algunos casos de usufructo, dicho derecho no se utiliza para hacer un uso personal del bien inmueble, sino que se explota, como también para colocar el tema como un proceso que podría generar muchas observaciones en la generación de cobros por beneficios perdidos o mal aplicados, recomendándose revisar los casos.

Saludos,

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