Estimados(as):
La interrogante ha despertado nuestro interés sobre la materia, la cual no deja estar llena de desafíos al no existir respuesta regulada explícitamente en el Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 (en adelante “DFL N°2”, “la ley” o “decreto”) o en el Decreto N°168 del 29 de noviembre de 1994, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que fija el texto actualizado del reglamento especial para viviendas. Por esa razón, consideramos que es importante abordarlo en el presente artículo desde nuestra perspectiva, en base a los antecedentes que disponemos, lo que concluirá posteriormente en la presentación de la consulta formal ante el Servicio de Impuestos Internos (en adelante, «SII»), que será quién tenga la palabra final sobre el tema.
Como ustedes ya saben, dado que lo hemos tratado en artículos anteriores, el DFL N°2 es una norma de plan habitacional que establece una serie de beneficios tributarios, respecto de los cuales solo podrán hacer uso de ellos personas naturales que adquieran viviendas nuevas o usadas, que no superen una superficie edificada de 140 metros cuadrados, con un límite de dos viviendas como máximo por contribuyente y que sean destinadas al uso habitacional, además de cumplir con los otros requisitos y condiciones que prescribe la ley.
Teniendo en claro los requisitos anteriores, podemos colocarnos en una serie de hipótesis o casos en los cuales una vivienda acogida al DFL N°2 podría perder sus beneficios, tales como:
1. La rebaja por contribuciones establecidas en el artículo 14 del DFL N°2, con excepción de aquellos que correspondan a pagos de servicios, tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado y otros.
2. La renta que se perciba del arrendamiento de los inmuebles acogidos al DFL N°2 serán considerados ingreso no renta de acuerdo con lo establecido en su artículo 15.
3. La exención del pago del impuesto a la herencia establecido en el artículo 16 (solo aplicables a viviendas nuevas que se mantengan a nombre del causante).
En relación con lo anterior, una de las actuaciones que hace perder los beneficios señalados, es el cambio en el destino de uso habitacional de una vivienda económica, así también lo ha establecido el Servicio de Impuestos Internos en el oficio N°2.665, de fecha 13 de octubre del año 2023 en el cual señala que, si una vivienda económica pierde su destino habitacional a comercial, no tiene derechos a los beneficios del DFL N°2. Esto es sin perjuicio de la excepción establecida en el artículo 3° de la ley, el cual dispone que: «Los grupos habitacionales de «viviendas económicas» podrán tener locales destinados a establecimientos comerciales, servicios públicos o de beneficio común, siempre que estas destinaciones no excedan del 20% del total de la superficie edificada en cada grupo, salvo que dichos usos de suelo estén admitidos en el respectivo Plan Regulador Comunal, en cuyo caso no regirá la limitación de porcentaje.»
El ejemplo anteriormente expuesto nos hace realizarnos la siguiente pregunta:
¿Qué sucede si la vivienda vuelve a recuperar su uso habitacional? ¿Se vuelven a recuperar los beneficios del DFL N°2?
Desde nuestro punto de vista, la propiedad no debería volver adquirir los beneficios, debiendo ser definitiva la pérdida de ellos, puesto que, al existir el cambio de destino del inmueble, se produciría la caducidad inmediata de dichos beneficios, franquicias y exenciones. Dicha situación también procedería en los casos de realizarse la ampliación de una vivienda económica sin permiso municipal o su transformación, perdiendo su calidad de tal.
Lo anterior lo inferimos en base a lo dispuesto en el inciso 5 del artículo 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el cual permite la realización de un pequeño local comercial siempre cuando conserve el destino habitacional. El artículo dispone expresamente lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«En las viviendas económicas podrá también instalarse un pequeño comercio, sin perder las franquicias otorgadas por el Decreto con Fuerza de Ley Nº2, de 1959, del Ministerio de Hacienda, cuyo texto definitivo fue fijado por el Decreto Supremo Nº1.101, de 1960, del Ministerio de Obras Públicas, siempre que su principal destino subsista como habitacional. Con todo, no podrán acogerse a la disposición anterior los comercios que tengan por objeto el expendio y/o venta de bebidas alcohólicas, el establecimiento de juegos electrónicos, salones de pool, juegos de azar, la exhibición de videos u otros que provoquen ruidos y olores molestos y demás cuyo giro esté prohibido por ordenanzas locales o municipales.»
¿Cómo opera el límite de dos viviendas, por contribuyente, que pueden utilizar los beneficios del DFL N°2?
Podemos plantearnos la pérdida de las franquicias del DFL N°2, en el caso de un contribuyente, persona natural, que adquiere una tercera vivienda acogida a estos beneficios, partiendo de la base que el proceso de inscripción de la vivienda en el DFL N°2 la realizó la empresa constructora/inmobiliaria que construyó el inmueble, calificación que mantendrá también el adquirente que tiene menos de dos viviendas acogidas al beneficio y que eventualmente lo transfiere como inmueble usado.
En este caso, el nuevo adquirente puede comprar el bien directamente a una constructora (bien nuevo) o a otro dueño persona natural, por lo que será la validación del cumplimiento del límite lo que permitirá mantener al bien dentro del DFL N°2, ya que de lo contrario éste perderá sus beneficios. Pero una cosa distinta sería si la adquisición se realiza de un bien que ya no está considerado como adscrito a la norma del DFL N°2, como sería cuando el vendedor es una persona jurídica, ya que aun cuando el comprador tenga acceso a poder utilizar los beneficios, el bien en sí ya no estarían calificado para que ellos fueran válidos (el caso más concreto es cuando se cambió el destino o también cuando el dueño anterior no es una persona natural).
También se puede dar que una persona natural adquiera sus primeros dos inmuebles a otra persona natural o a empresas, que no son las que construyeron los inmuebles, por lo que debe tomar los resguardos correspondientes para ver si dichos bienes «mantienen los beneficios del DFL N°2», ya que claramente debemos pensar que los beneficios se encuentran condicionados al cumplimiento de los requisitos prescritos en la ley, por lo que si ellos no se cumplieron, entendemos que no se repondrán y, por ende, el bien deja de estar amparado como DFL N°2.
¿Las dos viviendas anteriores adquiridas por el contribuyente pierden sus beneficios por la adquisición de una tercera vivienda económica?
El inciso 2 del artículo 1° de la ley, ratificado por el SII en el oficio N°2.917, de fecha 29 de septiembre del año 2022, indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«Sobre la materia se informa que, de acuerdo al inciso segundo del artículo 1° del DFL N°2, sobre Plan Habitacional, del Ministerio de Obras Públicas, «a los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso de que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior.»
De este modo, y respecto de lo consultado, se informa que sus dos primeras viviendas económicas, cumpliendo los demás requisitos legales, no pierden los beneficios del DFL N°2 por el hecho de adquirir una tercera vivienda económica nueva o usada, por acto entre vivos o por causa de muerte.
Al respecto, cabe aclarar que la exención del 50% del impuesto territorial tiene lugar hasta por un plazo de 20 años, a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, plazo que depende de la superficie edificada por cada vivienda económica individualmente considerada, y que ninguno de los beneficios establecidos en el DFL N°2 permite «rebajar» impuestos a la renta.»
De lo anterior, se colige que los propietarios, personas naturales, solo podrán tener dos viviendas por contribuyente acogidas al DFL N°2, tomándose las dos más antiguas, según la fecha de adquisición. Por lo tanto, en el caso planteado donde el contribuyente teniendo ya dos unidades acogidas a los beneficios del decreto referido, compra una tercera vivienda, ya sea nueva o usada, no perderá los beneficios que ya goza respecto de las dos primeras viviendas. Sin embargo, no tendrá derecho a utilizar los beneficios, de la norma legal citada, para la tercera vivienda, por exceder el límite, por lo que consideramos que dicho inmueble debería perder tal calidad en forma definitiva, la que incluso no se repondría.
¿La tercera vivienda adquirida podrá volver a recuperar sus beneficios, si el contribuyente enajena una de las viviendas antiguas?
Esta situación abre posibilidades que dan lugar a interpretaciones y operaciones complejas, tanto de control como de operación administrativa, como ya se desprende de lo comentado anteriormente, donde la adquisición se realiza a una empresa que no es constructora o a una persona que pudiese haber tenido más de dos inmuebles que es su origen se construyeron al amparo del decreto referido.
Por una parte, creemos que la pérdida debería ser definitiva, ya que operaría con la misma calidad o consecuencia de una ampliación de la vivienda con la cual sobrepasa el límite de 140 metros cuadrados totales construidos o cuando se cambia el destino.
Esto mismo ocurrirá cuando el comprador de una vivienda nueva, que era acogida originalmente por la empresa constructora al DFL N°2, no es una persona natural, ya que en forma inmediata pierde los beneficios.
Por ello, ahora se agregarán todos los casos de compradores que ya tienen dos viviendas acogidas a la mencionada norma, por lo que en la práctica se pierden los beneficios, independiente si ello es o no la primera operación de venta del inmueble.
Entonces, cuando un comprador tenga menos de dos viviendas acogidas al DFL N°2, la nueva adquisición sí podrá mantener el beneficio cuando la vivienda adquirida los tenga vigentes, no pudiendo generarse una «recuperación de beneficios perdidos», en virtud del tipo de propietario, dado que sería imposible controlar la situación y la norma legal no permite un tratamiento de «recuperación de beneficios», sin importar la razón de la pérdida,
¿Es posible reponer los beneficios perdidos por incumplimiento de requisitos?
La posibilidad de volver a recuperar los beneficios tributarios de los inmuebles que dejaron de tener la calidad de vivienda económica, en el evento de ser adquirida por un comprador persona natural quien no tiene ninguna propiedad a su nombre o solo tiene una , actualmente no está normada la posibilidad de recuperación de dichos beneficios, ya que, si el nuevo adquirente no tiene copado el límite de dos unidades acogidas al DFL N°2, la compra de un inmueble que en su origen fue construido al amparo de la ley, para poder hacer uso de ellos debería ser un procedimiento debidamente normado cómo recuperarlos. Por ende, nuestra opinión es que ello hoy no puede ser posible, salvo que exista un cambio en la norma legal, razón por la cual solicitaremos una respuesta formal del SII al respecto.
Por último, otro punto a tratar y no menos importante es sobre al control y los cambios que se deben generar por la pérdida de los beneficios de los bienes raíces acogidos al DFL N°2.
¿Quién debe controlar la calidad del bien inmueble sujeto a las normas del DFL N°2?
Esto es de suma importancia, puesto que, los inmuebles acogidos al decreto mencionado pueden ser transferidos en el futuro, lo que implica la necesidad de existir un registro riguroso en la verificación de la conservación de la calidad de viviendas sociales y de los demás requisitos establecidos en la ley.
De acuerdo a la normativa legal vigente, y así también lo ha establecido el SII en la Circular N°37 de fecha 14 de julio del año 2003, al indicar que «al Servicio de Impuestos Internos le corresponde aplicar las exenciones y franquicias tributarias del DFL. Nº2, de 1959; supervigilar que las franquicias otorgadas correspondan a viviendas que cumplen con los requisitos legales y reglamentarios y que en el futuro mantengan los requisitos, características y condiciones con que fueron aprobadas, y en los casos en que sea pertinente, dejar sin efectos los beneficios, franquicias y exenciones de aquellas viviendas en que se comprobare que no cumplen con los referidos requisitos, y declarar caducados los mismos beneficios, franquicias y exenciones, respecto de aquellas viviendas económicas que no mantengan las condiciones con las cuales fueron aprobadas o que fueron destruidas, o se iniciare su demolición o transformación de modo que vayan a perder tales características.»
La pérdida de la calidad del bien, para estar utilizando los beneficios del DFL N°2, debería ser inmediata, por lo que, verificado el incumplimiento, el cambio se debe producir en forma definitiva, sin que exista forma de volver a considerar su recuperación. Para esto es vital que el SII, controle esa pérdida, evitando así que los nuevos compradores crean que están adquiriendo bienes que en definitivamente no generen los tratamientos de reducción de contribuciones o de calidad de no renta de la explotación de ellos, vía arrendamiento.
Sabemos que lo aquí planteado los hará analizar con otra perspectiva la situación de los bienes acogidos al DFL N°2 y, seguramente, les nacerán más dudas, pero también creemos que nuestro punto de vista es bastante preciso para separar los efectos, donde el mercado está operando sin los análisis de los casos y claramente sin tomar los resguardos, lo que también se genera en el control de las pérdidas de beneficio, que debería ser riguroso y tal vez encontrarse en algún registro público de fácil acceso, para que todos conozcan los efectos en la adquisición de bienes raíces que se definen como parte del DFL 2, cosa que no siempre es así, como ya lo hemos comentado.
Saludos,
Buenos dias, una consulta: estoy evaluando una compra en un edificio que no se acoge a DFL2 porque tiene departamentos pequeños pero algunos sobre los 140 mts2. Mi consulta es, si yo compro un departamento que es menor a 140 mts2 ¿puedo obtener la calidad dfl2 aunque el edificio no se acoja al beneficio?
gracias
Luis:
La opción es ejercida por la empresa que construye el inmueble (inmobiliaria o constructora), según el permiso de edificación, por lo que no es una alternativa que puedan realizar los compradores de esos inmuebles. Si la empresa al construir no se acogió al DFL 2, ya no es posible que los futuros compradores lo hagan, sin importar si cumple o no con los requisitos de vivienda social.
Hola.
Finalmente, ¿realizaron la consulta al SII respecto si acaso se pueden recuperar los beneficios DFL2 de una vivienda que pasó a uso comercial y posteriormente volvió a ser habitacional?
Gracias.
Saludos.
Estimado Giancarlo
Desde nuestro punto de vista, si existe una Resolución por parte del SII, la propiedad no debería volver adquirir los beneficios, debiendo ser definitiva la pérdida de ellos, puesto que, al existir el cambio de destino del inmueble, se produciría la caducidad inmediata de dichos beneficios, franquicias y exenciones. Dicha situación también procedería en los casos de realizarse la ampliación de una vivienda económica sin permiso municipal o su transformación, perdiendo su calidad de tal.
Saludos
Compré un departamento usado que cumple con los requisitos de DFL-2 pero no logro acreditar que esté declarado como tal (Me interesa principalmente para que los arriendos no estén afectos, ya que por los años expiraron los otros beneficios) . Me enviaron el Documento de Antecedentes de un Bien Raíz del SII, donde en la casilla de Decreto término DFL-2 indica: No Registra. ¿Eso qué significa? y ¿cómo más lo puedo acreditar?
Raúl,
La forma de saber si un bien raíz, cuenta con los beneficios del DFL N° 2, es que se acerque a la Municipalidad correspondiente y solicitar en Certificado de Recepción Final, en este se especifica si la propiedad esta acogida a la norma del DFL N° 2, de 1959.
Saludos.
SI tengo solo una vivienda, de uso habitacional, que cumple con los requisitos del DLF-2, pero no está declarada como vivienda DLF-2. Los arriendos que obtenga de ella, pagarán impuesto a la renta ?
Guillermo:
Efectivamente, si no tiene la calidad, lo que consta en el momento de autorización para su construcción, no tiene exención por los ingresos obtenidos por el arrendamiento.
Esa renta la deberá incluir, junto al resto de los ingresos, para el pago del impuesto Global Complementario. Recordar que las personas están obligadas a declarar cuando tienen rentas que superan las 13,5 UTA, que para el año tributario 2025 equivalen a $10.901.628, salvo que tenga inicio de actividad en segunda o primera categoría, donde tendrá que presentar la declaración en forma obligatoria, sin importar el monto de su ingreso (se considera la UTM de diciembre de 2024; una UTA corresponde a 12 UTM).
consulta soy propietario de una vivienda , adquirida nueva alrededor de 10 años , en estos momentso la tengo arrendada y mi arrendatario me pide que le cambie el uso de la propiedad de casa habitacion a uso comercial , en que me puede afectar esto?..
José:
Básicamente en que cambia la calidad para efectos de tasación y pago de contribuciones, donde seguramente tendrá un alza de dicho tributo, considerando que ya no tendrá rebaja o monto liberado de tributo (exento). Ello es un costo y también, que es lo más relevante, si tiene la calidad de DFL 2, la perdería, debiendo tributar la renta obtenida (ya no sería el arrendamiento de un inmueble destinado a la habitación), con lo cual deberá declarar el ingreso obtenido como renta afecta a impuesto Global Complementario.
Estimados buenas tardes, me ayudan por favor, estoy comprando propiedad y solo te al banco incorporarla al DFL2 Y me dicen que la propiedad es DFL2 por los metrajes, pero sin embargo no se puede acoger a rebaja de impuesto esto debido a que la recepciona final no es menor a 2 años.
Y si es así se puede volver a solicitar?
Francisca:
Efectivamente, algunos beneficios del DFL N° 2 vienen de la mano con el certificado de recepción final de la propiedad, como es el beneficio de la rebaja del Impuesto de Timbres y Estampillas, que está estipulado en el art. 12 del DFL N° 2: «Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.»
Por ende, lo indicado por su banco estaría en lo correcto, pero que pierda este beneficio, no significa que la propiedad deja de ser DFL N° 2, lo cual de igual forma debería quedar estipulado en la escritura de compraventa.
Estimados, mi duda es respecto a la manteción de los beneficios DFL 2 cuando la «vivienda económica» se ha trasferido varias veces a lo largo de los años. Compré con hipotecario un departamento de menos de 10 años de antigüedad en 2021, el cual había sido adjudicado en remate por una empresa, a la que yo se lo compré (soy el tercer dueño que tiene esta vivienda). En la escritura de compraventa no se establece que está acogido a DFL2, pero en las escrituras de las trasferencias anteriores si se establece ¿Es posible acoger mi departamento (el único que tengo) al DFL 2? ¿Es subsanable el hecho de que no se haya establecido en la escritura? ¿Al ser el tercer comprador/dueño es posible acogerme al DFL2?
Desde ya muchísimas gracias.
Gustavo:
Actualmente no existe una norma específica, la cual indique que se deba dejar estipulado en la escritura de compraventa que la propiedad es DFL N° 2.
El artículo N° 18 del DFL N° 2 indica que una vez aprobado el permiso de edificación que contemple “viviendas económicas”, dicho permiso será reducido a escritura pública que firmarán el Tesorero Comunal respectivo, en representación del Estado, y el interesado. Esta escritura tendrá el carácter de un contrato, en el cual se entenderán incorporadas de pleno derecho las franquicias, exenciones y beneficios del presente decreto con fuerza de ley, y, en consecuencia, la persona natural acogida a sus disposiciones, así como sus sucesores o causa-habientes a cualquier título, con las limitaciones establecidas en el artículo 1°, gozarán en forma permanente de los privilegios indicados, no obstante cualquier modificación posterior que puedan sufrir parcial o totalmente las disposiciones referidas.
Esto quiere decir, que lo indicado anteriormente es la única instancia en que se obliga a indicar que una propiedad cuenta con dichos beneficios.
Para su situación lo recomendable es que se acerque a la Municipalidad correspondiente, solicite el certificado de recepción final de la propiedad (vigente) y con este documento haga un saneamiento de escritura, ya que lo ideal, aunque no se exija por Ley, es que la escritura indique que dicha propiedad cuenta con los beneficios.
No existe un límite de transferencias de propiedades, mientras el certificado de recepción final indique que la propiedad es DFL N° 2, lo que sí debe considerar, es que los beneficios se van perdiendo con el tiempo, no así la calidad.
Puede verificar que la propiedad esta acogida a dichos beneficios en la página del SII (sección Servicios online, menú Avalúos y Contribuciones de bienes raíces, Mis bienes raíces (información integrada), opción Consultar antecedentes de un bien raíz.).
Hola, tengo una duda con respecto al beneficio DFL2, las contribuciones y quisiera entender un caso especifico de una propiedad habitacional nueva.
Si la propiedad es DFL2 (la segunda adquirida por una persona natural) y el avaluo total es de 200M CLP, el monto del avaluo exento debería ser el 50% (100M) en vez del avaluo exento por defecto (56M aprox) para efectos del calculo de las contribuciones, ¿correcto? ¿Hay alguna razon por la cual no aparezca el avaluo exento correcto?
Javier:
Según el inciso final del artículo N° 14 del DFL N° 2: “Los terrenos en que se construyan las «viviendas económicas» no gozarán de la exención mencionada en este artículo”, por ende, la exención no se hace al avalúo total, como lo indica usted, sino que se aplica sobre la construcción.
Otros factores a considerar es que el pago de servicios, tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado, aseo y otros, no gozan de esta exención. Tampoco regirá en la parte del impuesto territorial que le corresponde a la Municipalidad donde se encuentra el bien raíz (esto se refiere a que el impuesto territorial se divide en un fondo común y otro parte directo a la Municipalidad, dicha exención no se aplica en esta última porción del cobro).
Me sale la duda, ya que la propiedad al ser un departamento no es dueña del terreno si no que tiene un % sobre el bien común. Mas aún, al consultar algunos de los roles de otros departamentos del mismo condominio si se refleja una reducción del 50% como monto exento y en otros no, por lo que no se logra ver alguna regla clara sobre como se determinó el monto del avaluo para efectos de la contribución.
Javier:
Por ello, la recomendación es acercarse al Departamento de Avaluaciones del SII, de la unidad donde está el inmueble, para consultar sobre el cálculo, que debe tener incorporado todos los aspectos que Ud. menciona, ya que efectivamente el terreno es una proporción asociada a su departamento, por ser un bien común.
Buenas tardes, esperando se encuentre muy bien, quisiera preguntar si la ampliación de una pequeña bodega, contigua ( junta) a la casa y de material ligero puede ser considerada como ampliación que haga perder beneficio del 2. La casa tiene 139 y con la ampliación pese a ser pequeña hace súper eso, estimo que en unos dos metros más
Claudio:
La bodega no tiene la calificación de vivienda, en general, pero ello debe regularizarla en la Dirección de Obras de la Municipalidad, donde le dirán si es o no parte de la superficie construida para efectos del DFL 2.
Buenas tardes, quería consultarles lo siguiente: Este año compré mi segundo depto por lo que es DFL2, lo empecé a arrendar diario (amoblado) por la plataforma airbnb, mi duda es ¿debo pagar IVA? y al momento de declarar la renta ¿debo declarar esos ingresos? ¿en la renta tendré que pagar impuesto por eso?
Gracias
Emilio,
El artículo N° 1 del DFL N° 2, inciso segundo indica que: «A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.»
Como usted cumple con el requisito de tener solo dos propiedades, tendrá derecho a utilizar todos los beneficios del mencionado Decreto.
En su artículo 15 indica en su primera parte que: “las rentas que produzcan las “viviendas económicas” no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta.”
Al considerar los ingresos no renta y en concordancia con lo establecido en el N° 7 de la letra E del artículo N° 12 de la LIVS, que declara exentos de IVA los ingresos que no constituyen renta según el artículo N° 17 de la LIR, cuyo N° 29 establece que no constituyen renta los ingresos que no se consideran rentas o que se reputen capital según texto expreso de una Ley.
Por la aplicación de lo antes señalado, los ingresos obtenidos por los arriendos de una propiedad que esta acogida a los beneficios del DFL N° 2, no deberán tributar y el arriendo de dichos muebles se encontrará exento de IVA, aun cuando se arrienden con muebles, dado que predomina la exención generada por la norma antes señalada.
Buenas tardes, quería consultarles lo siguiente:
Emilio:
No llegó el contenido de su consulta.
Buenas tardes,
En el año 2021 adquirí mi primera casa de 139m2, esta tiene recepción final el año 2006 el cual indica que es beneficiaria del DFL2. Hace poco descubrí en el SII que mi propiedad no está con el DFL2 activo, lo cuál apelé y me indicaron:
«…Que, se ha tenido a la vista carta explicativa, certificado N° 4872 otorgado por Dirección de Obras Municipal, donde se informa que la vivienda cuenta con Recepción Final N° 224 de fecha 30 de octubre del 2006 y lo registrado por este Servicio, de cuyo análisis se desprende que la construcción en su momento fue incorporada al registro que mantiene el rol XXX-XXX con la correcta aplicación del beneficio solicitado, según lo estipulado en el D.F.L No 2 de 1959 Art. 14 letra c, que norma su aplicación y su periodo de vigencia, en este caso indica «c) por 10 años, cuando ella sea superior a 100 metros cuadrados y no pase de 140 metros
cuadrados», desde la Recepción otorgada el año 2006, manteniéndose hasta el año 2016…»
De acuerdo a lo que entiendo mi casa si cumple los requisitos de DFL2, lo que no cumple es la exención al pago de contribuciones que de acuerdo a lo citado esta venció el 2016. Que haya pasado el plazo de 10 años de exención de pago de contribuciones ¿significa que deja de ser DFL2?
Mi objetivo es arrendarla, pero quiero tener el beneficio de no pagar impuesto a la renta de eso por ser DFL2.
Flor:
El ser una vivienda acogida al DFL 2, tiene una serie de beneficios, pero a veces ellos no se pueden utilizar, considerando el plazo, como el caso planteado de la rebaja por contribuciones, pero sigue estando acogida a la mencionada norma, salvo que pierda dicha calidad, por ejemplo, aumentando la construcción más allá de los 140 m2 o destinándola a uso comercial, en cuyo caso pierde la calidad de DFL 2, lo mismo si la propiedad es adquirida por una empresa.
Por ello, en su caso, su casa adquirida en el 2006, como persona natural, sigue siendo beneficiada con el DFL 2, por lo que si la arrienda, dado que Ud. tiene una sola vivienda acogida a la mencionada norma, el arriendo que perciba será considerando como un ingreso no renta y, aun cuando la arriende amoblada, no pagará IVA, dado que está exenta. No tendrá el beneficio de la rebaja de contribuciones, ya que se cumplió el plazo de aplicación de dicha rebaja, que era de 10 años.
Muchas gracias por su respuesta! Siguiendo con el tema, ok y al momento de declarar el impuesto a la renta ¿como sabrá el SII que mi casa es DFL2 y no pago impuesto por los ingresos de mi casa? donde puedo ver eso? Porque en la enajenación sale que en la escritura no muestra que sea DFL2
Flor:
La forma para saber si una propiedad se encuentra acogida a los beneficios del DFL N° 2 es en el sitio Web del SII en Internet, sección Servicios online, menú Avalúos y Contribuciones de bienes raíces, Mis bienes raíces (información integrada), opción Consultar antecedentes de un bien raíz. Cabe hacer notar que para acceder a esta consulta se requiere contar, previamente, con la Clave Tributaria.
Si al ingresar a la ruta indicada no encuentra la propiedad, deberá concurrir al departamento de obras Municipales de la comuna en donde se encuentra el inmueble, ya que según lo estipulado en el artículo N° 18 del mencionado decreto indica que:
“Aprobado un permiso de edificación que contemple «viviendas económicas», dicho permiso será reducido a escritura pública que firmarán el Tesorero Comunal respectivo, en representación del Estado, y el interesado. Esta escritura tendrá el carácter de un contrato, en el cual se entenderán incorporadas de pleno derecho las franquicias, exenciones y beneficios del presente decreto con fuerza de ley, y, en consecuencia, la persona natural acogida a sus disposiciones, así como sus sucesores o causa-habientes a cualquier título, con las limitaciones establecidas en el artículo 1°, gozarán en forma permanente de los privilegios indicados, no obstante cualquier modificación posterior que puedan sufrir parcial o totalmente las disposiciones referidas.
Las franquicias, exenciones y beneficios expresados caducarán en caso de que las «viviendas económicas» respectivas fueren destruidas, o se iniciare su demolición o transformación de modo que vayan a perder sus características de tales. En estos últimos casos, la Dirección de Obras Municipales correspondiente, al otorgar el permiso, deberá declararlo expresamente y comunicar este hecho a la Dirección de Impuestos Internos.”
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_2439.htm
Estimado buenas tardes,
Sigo luchando con el SII porque mi casa no la considera como DFL2, ingresé donde tengo mi propiedad registrada en el SII y me sale que no es DFL2 por lo indicado más arriba, la solicitud me la rechazaron porque ellos indican que ya pasaron 10 años del beneficio, lo que a mi parecer solo corresponde a las contribuciones, lo cual está bien. Ahora yo el año pasado arrendé mi casa y como ahora se acerca la operación renta, de nuevo estoy dudando si poner o no poner los ingresos que tuve del arriendo de mi casa (es mi única casa, y desde la recepción definitiva en el 2006 no ha cambiado en nada su estructura por lo que sigue siendo de 140 mtr2). ¿la opción sería solamente no declarar esos ingresos por arriendo? ¿o me arriesgo a multas y que me rechacen la declaración de renta? yo el arriendo lo tengo todo legalizado ante notario.
Flor:
Lo que debe tener claro es si a la construcción de su vivienda quedó registrada como acogida al DFL 2. Si es así, esa calidad la mantiene, aún cuando algunos de los beneficios expiren, como la rebaja para el pago de las contribuciones.
Si tiene la calidad de DFL, ello debe ser de acuerdo a un decreto formal de la Dirección de Obras de la municipalidad que corresponda a la ubicación del inmueble. Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/aval_contrib_bbrr/001_165_3974.htm
Si tiene la calidad de DFL 2, formal, entonces no procede que declare los arriendos como ingresos afectos, dado que tendría solo un bien acogido a esa norma. Si no procede, los ingresos los debe incluir en su declaración de Global Complementario, junto al resto de los ingresos que tuvo durante el año 2024 y declararlos en abril de 2025, en el formulario 22.
Consulta, compre un depto usado DFL2 en el 2022, es mi única propiedad DFL2. Por lo que entiendo estaría exenta de pago de impuestos al tenerlo arrendado? (Persona natural)
Katherine:
Como ya lo hemos indicado, si el departamento adquirido no ha sido eliminado del DFL 2 por resolución, al ser adquirido por una persona que no tiene más de dos unidades acogidas a dicha norma, tendría vigente el uso de los beneficios, donde uno de ellos es considerar no renta cuando sea arrendado.
Hola, mi señora tiene la nuda propiedad de unos departamentos, pero el usufructo lo tiene su mamá ¿Cómo se hace para llenar formulario en declaración renta 2024 respecto de mi señora? Si bien las propiedades están arrendadas, ella no percibe esos recursos ya que van todos a su mamá que tiene el usufructo.
Fernando:
Es un caso especial, ya que su señora tiene la nuda propiedad, lo que debería estar reflejado en el registro en el cual se basa el Asistente de cálculo de arriendo, pero al no percibir renta debería colocar como «uso personal»,con lo cual no se afectará la declaración de renta personal.
Por el contrario, la persona que tiene el usufructo, madre, debe considerarlo como ingreso y pagar los impuestos del caso, declarando la renta actualizada en línea 5, letra a) (según el contrato de arriendo), del Form 22.
Buen día, quisiera saber por favor, que es lo que prevalece para hacer uso del beneficio DFL2, la fecha de inscripción en el conservador de bienes raíces o la fecha de compra del bien, pasa que tengo uno inscrito en el 2004, otro inscrito en el 2017, pero compre uno usado en el 2021, pero su inscripción está en el 2015, por lo que quiero saber si esté usado reemplaza al del 2017, por favor.
De antemano, muchas gracias!!
Muriel:
Se mira por contribuyente el total de bienes adquiridos y vigentes. El beneficio lo tendrán los dos bienes acogidos al DFL 2 que sean más antiguos. En su caso, sin importar que compró un tercer DFL 2 en el 2021, su tope está ya cubierto con los dos que tenía, no pudiendo acoger a beneficio el tercero.
Si vende alguno de los bienes anteriores y luego compra otro, ese nuevo para Ud., que puede ser antiguo, será el que tome el beneficio, si es que procede, dado que estará dentro del límite de dos unidades por contribuyente.
Buen dia, mi primera casa adquirida en el año 2000 fue vendida en el 2013, tipo vivienda economica y Dfl2, y adquirí 2 viviendas usadas, con certificado de vivienda social, serian ambas propiedades adquiridas Con beneficio dlf2 ???gracias
Erica
Entendiendo que usted adquirió las dos viviendas, con posterioridad a la venta realizada en el 2013, por lo que podrá hacer uso de los beneficios del DFL N° 2.
Saludos.