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Estimados(as):

La interrogante ha despertado nuestro interés sobre la materia, la cual no deja estar llena de desafíos al no existir respuesta regulada explícitamente en el Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 (en adelante “DFL N°2”, “la ley” o “decreto”) o en el Decreto N°168 del 29 de noviembre de 1994, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que fija el texto actualizado del reglamento especial para viviendas. Por esa razón, consideramos que es importante abordarlo en el presente artículo desde nuestra perspectiva, en base a los antecedentes que disponemos, lo que concluirá posteriormente en la presentación de la consulta formal ante el Servicio de Impuestos Internos (en adelante, «SII»), que será quién tenga la palabra final sobre el tema.

Como ustedes ya saben, dado que lo hemos tratado en artículos anteriores, el DFL N°2 es una norma de plan habitacional que establece una serie de beneficios tributarios, respecto de los cuales solo podrán hacer uso de ellos personas naturales que adquieran viviendas nuevas o usadas, que no superen una superficie edificada de 140 metros cuadrados, con un límite de dos viviendas como máximo por contribuyente y que sean destinadas al uso habitacional, además de cumplir con los otros requisitos y condiciones que prescribe la ley.

Teniendo en claro los requisitos anteriores, podemos colocarnos en una serie de hipótesis o casos en los cuales una vivienda acogida al DFL N°2 podría perder sus beneficios, tales como:

1. La rebaja por contribuciones establecidas en el artículo 14 del DFL N°2, con excepción de aquellos que correspondan a pagos de servicios, tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado y otros.
2. La renta que se perciba del arrendamiento de los inmuebles acogidos al DFL N°2 serán considerados ingreso no renta de acuerdo con lo establecido en su artículo 15.
3. La exención del pago del impuesto a la herencia establecido en el artículo 16 (solo aplicables a viviendas nuevas que se mantengan a nombre del causante).

En relación con lo anterior, una de las actuaciones que hace perder los beneficios señalados, es el cambio en el destino de uso habitacional de una vivienda económica, así también lo ha establecido el Servicio de Impuestos Internos en el oficio N°2.665, de fecha 13 de octubre del año 2023 en el cual señala que, si una vivienda económica pierde su destino habitacional a comercial, no tiene derechos a los beneficios del DFL N°2. Esto es sin perjuicio de la excepción establecida en el artículo 3° de la ley, el cual dispone que: «Los grupos habitacionales de «viviendas económicas» podrán tener locales destinados a establecimientos comerciales, servicios públicos o de beneficio común, siempre que estas destinaciones no excedan del 20% del total de la superficie edificada en cada grupo, salvo que dichos usos de suelo estén admitidos en el respectivo Plan Regulador Comunal, en cuyo caso no regirá la limitación de porcentaje.»

El ejemplo anteriormente expuesto nos hace realizarnos la siguiente pregunta:

¿Qué sucede si la vivienda vuelve a recuperar su uso habitacional? ¿Se vuelven a recuperar los beneficios del DFL N°2?

Desde nuestro punto de vista, la propiedad no debería volver adquirir los beneficios, debiendo ser definitiva la pérdida de ellos, puesto que, al existir el cambio de destino del inmueble, se produciría la caducidad inmediata de dichos beneficios, franquicias y exenciones. Dicha situación también procedería en los casos de realizarse la ampliación de una vivienda económica sin permiso municipal o su transformación, perdiendo su calidad de tal.

Lo anterior lo inferimos en base a lo dispuesto en el inciso 5 del artículo 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el cual permite la realización de un pequeño local comercial siempre cuando conserve el destino habitacional. El artículo dispone expresamente lo siguiente (lo remarcado es nuestro):

«En las viviendas económicas podrá también instalarse un pequeño comercio, sin perder las franquicias otorgadas por el Decreto con Fuerza de Ley Nº2, de 1959, del Ministerio de Hacienda, cuyo texto definitivo fue fijado por el Decreto Supremo Nº1.101, de 1960, del Ministerio de Obras Públicas, siempre que su principal destino subsista como habitacional.  Con todo, no podrán acogerse a la disposición anterior los comercios que tengan por objeto el expendio y/o venta de bebidas alcohólicas, el establecimiento de juegos electrónicos, salones de pool, juegos de azar, la exhibición de videos u otros que provoquen ruidos y olores molestos y demás cuyo giro esté prohibido por ordenanzas locales o municipales.»

¿Cómo opera el límite de dos viviendas, por contribuyente, que pueden utilizar los beneficios del DFL N°2?

Podemos plantearnos la pérdida de las franquicias del DFL N°2, en el caso de un contribuyente, persona natural, que adquiere una tercera vivienda acogida a estos beneficios, partiendo de la base que el proceso de inscripción de la vivienda en el DFL N°2 la realizó la empresa constructora/inmobiliaria que construyó el inmueble, calificación que mantendrá también el adquirente que tiene menos de dos viviendas acogidas al beneficio y que eventualmente lo transfiere como inmueble usado.

En este caso, el nuevo adquirente puede comprar el bien directamente a una constructora (bien nuevo) o a otro dueño persona natural, por lo que será la validación del cumplimiento del límite lo que permitirá mantener al bien dentro del DFL N°2, ya que de lo contrario éste perderá sus beneficios.  Pero una cosa distinta sería si la adquisición se realiza de un bien que ya no está considerado como adscrito a la norma del DFL N°2, como sería cuando el vendedor es una persona jurídica, ya que aun cuando el comprador tenga acceso a poder utilizar los beneficios, el bien en sí ya no estarían calificado para que ellos fueran válidos (el caso más concreto es cuando se cambió el destino o también cuando el dueño anterior no es una persona natural).

También se puede dar que una persona natural adquiera sus primeros dos inmuebles a otra persona natural o a empresas, que no son las que construyeron los inmuebles, por lo que debe tomar los resguardos correspondientes para ver si dichos bienes «mantienen los beneficios del DFL N°2», ya que claramente debemos pensar que los beneficios se encuentran  condicionados  al cumplimiento de los requisitos prescritos en la ley, por lo que si ellos no se cumplieron, entendemos que no se repondrán y, por ende, el bien deja de estar amparado como DFL N°2.

 ¿Las dos viviendas anteriores adquiridas por el contribuyente pierden sus beneficios por la adquisición de una tercera vivienda económica?

El inciso 2 del artículo 1° de la ley, ratificado por el SII en el oficio N°2.917, de fecha 29 de septiembre del año 2022, indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro):

«Sobre la materia se informa que, de acuerdo al inciso segundo del artículo 1° del DFL N°2, sobre Plan Habitacional, del Ministerio de Obras Públicas, «a los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso de que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior.»

De este modo, y respecto de lo consultado, se informa que sus dos primeras viviendas económicas, cumpliendo los demás requisitos legales, no pierden los beneficios del DFL N°2 por el hecho de adquirir una tercera vivienda económica nueva o usada, por acto entre vivos o por causa de muerte.

Al respecto, cabe aclarar que la exención del 50% del impuesto territorial tiene lugar hasta por un plazo de 20 años, a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, plazo que depende de la superficie edificada por cada vivienda económica individualmente considerada, y que ninguno de los beneficios establecidos en el DFL N°2 permite «rebajar» impuestos a la renta.»

De lo anterior, se colige que los propietarios, personas naturales, solo podrán tener dos viviendas por contribuyente acogidas al DFL N°2, tomándose las dos más antiguas, según la fecha de adquisición.  Por lo tanto, en el caso planteado donde el contribuyente teniendo ya dos unidades acogidas a los beneficios del decreto referido, compra una tercera vivienda, ya sea nueva o usada, no perderá los beneficios que ya goza respecto de las dos primeras viviendas. Sin embargo, no tendrá derecho a utilizar los beneficios, de la norma legal citada, para la tercera vivienda, por exceder el límite, por lo que consideramos que dicho inmueble debería perder tal calidad en forma definitiva, la que incluso no se repondría.

¿La tercera vivienda adquirida podrá volver a recuperar sus beneficios, si el contribuyente enajena una de las viviendas antiguas?

Esta situación abre posibilidades que dan lugar a interpretaciones y operaciones complejas, tanto de control como de operación administrativa, como ya se desprende de lo comentado anteriormente, donde la adquisición se realiza a una empresa que no es constructora o a una persona que pudiese haber tenido más de dos inmuebles que es su origen se construyeron al amparo del decreto referido.

Por una parte, creemos que la pérdida debería ser definitiva, ya que operaría con la misma calidad o consecuencia de una ampliación de la vivienda con la cual sobrepasa el límite de 140 metros cuadrados totales construidos o cuando se cambia el destino.

Esto mismo ocurrirá cuando el comprador de una vivienda nueva, que era acogida originalmente por la empresa constructora al DFL N°2, no es una persona natural, ya que en forma inmediata pierde los beneficios.

Por ello, ahora se agregarán todos los casos de compradores que ya tienen dos viviendas acogidas a la mencionada norma, por lo que en la práctica se pierden los beneficios, independiente si ello es o no la primera operación de venta del inmueble.

Entonces, cuando un comprador tenga menos de dos viviendas acogidas al DFL N°2, la nueva adquisición sí podrá mantener el beneficio cuando la vivienda adquirida los tenga vigentes, no pudiendo generarse una «recuperación de beneficios perdidos», en virtud del tipo de propietario, dado que sería imposible controlar la situación y la norma legal no permite un tratamiento de «recuperación de beneficios», sin importar la razón de la pérdida,

¿Es posible reponer los beneficios perdidos por incumplimiento de requisitos?

La posibilidad de volver a recuperar los beneficios tributarios de los inmuebles que dejaron de tener la calidad de vivienda económica, en el evento de  ser adquirida por un comprador persona natural quien no tiene ninguna propiedad a su nombre o solo tiene una ,  actualmente no está normada la posibilidad de recuperación de dichos beneficios, ya que, si el nuevo adquirente no tiene copado el límite de dos unidades acogidas al DFL N°2, la compra de un inmueble que en su origen fue construido al amparo de la ley, para poder hacer uso de ellos  debería ser un procedimiento debidamente normado cómo recuperarlos.  Por ende, nuestra opinión es que ello hoy no puede ser posible, salvo que exista un cambio en la norma legal, razón por la cual solicitaremos una respuesta formal del SII al respecto.

Por último, otro punto a tratar y no menos importante es sobre al control y los cambios que se deben generar por la pérdida de los beneficios de los bienes raíces acogidos al DFL N°2.

 ¿Quién debe controlar la calidad del bien inmueble sujeto a las normas del DFL N°2?

Esto es de suma importancia, puesto que, los inmuebles acogidos al decreto mencionado pueden ser transferidos en el futuro, lo que implica la necesidad de existir un registro riguroso en la verificación de la conservación de la calidad de viviendas sociales y de los demás requisitos establecidos en la ley.

De acuerdo a la normativa legal vigente, y así también lo ha establecido el SII en la Circular N°37 de fecha 14 de julio del año 2003, al indicar que «al Servicio de Impuestos Internos le corresponde aplicar las exenciones y franquicias tributarias del DFL. Nº2, de 1959; supervigilar que las franquicias otorgadas correspondan a viviendas que cumplen con los requisitos legales y reglamentarios y que en el futuro mantengan los requisitos, características y condiciones  con que fueron aprobadas, y en los casos en que sea pertinente, dejar sin efectos los beneficios, franquicias y exenciones de aquellas viviendas en que se comprobare que no cumplen con los referidos requisitos, y declarar caducados los mismos beneficios, franquicias y exenciones, respecto de aquellas viviendas económicas que no mantengan las condiciones con las cuales fueron aprobadas o que fueron destruidas, o se iniciare  su demolición o transformación de modo que vayan a perder tales características.»

La pérdida de la calidad del bien, para estar utilizando los beneficios del DFL N°2, debería ser inmediata, por lo que, verificado el incumplimiento, el cambio se debe producir en forma definitiva, sin que exista forma de volver a considerar su recuperación.  Para esto es vital que el SII, controle esa pérdida, evitando así que los nuevos compradores crean que están adquiriendo bienes que en definitivamente no generen los tratamientos de reducción de contribuciones o de calidad de no renta de la explotación de ellos, vía arrendamiento.

Sabemos que lo aquí planteado los hará analizar con otra perspectiva la situación de los bienes acogidos al DFL N°2 y, seguramente, les nacerán más dudas, pero también creemos que nuestro punto de vista es bastante preciso para separar los efectos, donde el mercado está operando sin los análisis de los casos y claramente sin tomar los resguardos, lo que también se genera en el control de las pérdidas de beneficio, que debería ser riguroso y tal vez encontrarse en algún registro público de fácil acceso, para que todos conozcan los efectos en la adquisición de bienes raíces que se definen como parte del DFL 2, cosa que no siempre es así, como ya lo hemos comentado.

Saludos,

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