Estimados(as):
El SII actualiza las instrucciones para que los arrendatarios y corredores de propiedades, presenten la declaración sobre los arriendos que han pagado durante el año anterior, a través de la Resolución N°86/2024 publicada el 30 de agosto del 2024 y que deja sin efecto la Resolución N°98/2023, siendo los principales cambios los siguientes:
1. Se define con más claridad cuáles son las rentas que se deben informar
Las rentas por el arrendamiento de bienes raíces agrícolas y/o no agrícolas, independiente del uso efectivo del espacio físico o el destino que se le dé al bien raíz arrendado.
Dado lo anterior, hay que separar los valores pagados, ya que a veces se confunde como canon de arriendo, el pago de la garantía, la cual no es una renta de arrendamiento, salvo que sea utilizada específicamente en el pago de rentas pendientes. Por ejemplo, si al término del contrato, se aplica la garantía, destinándola a costear reparaciones o pagos de cuentas pendientes, ello no es un incremento patrimonial para el arrendador, sino que es un pago o compensación de gastos de cargo del arrendatario.
Distinto es el caso de rentas pagadas por anticipado, en cuyo caso, deberán ser declaradas, cuando sean percibidas por el arrendador, sin importar el período del arrendamiento.
2. Precisión de quienes son obligados a informar
La norma obliga a los siguientes contribuyentes a presentar la Declaración Jurada N°1835 (Arriendo):
i) Los corredores de propiedades, intermediarios y mandatarios, de arrendadores o arrendatarios, de bienes raíces agrícolas y/o no agrícolas que hayan intervenido, ya sea, en la celebración y/o administración del contrato de arrendamiento.
Esto incluye a todos los corredores, intermediarios o mandatarios, que:
a) Tengan la facultad de administración otorgada en el contrato de arrendamiento o en otro documento;
b) Concurran a la firma del contrato de arrendamiento;
c) Si la comisión por el servicio de corretaje es cobrada por una empresa o sociedad, esta es la que debe informar.
Cabe señalar que, aunque está la duda respecto a si informa o no el corredor, el cual sólo participó como intermediario en la firma del contrato, la misma resolución señala que está obligado al envío de la información, aun cuando no tenga los datos del arriendo, ya que sólo intermedió el contrato en forma inicial, sin que participe en la administración de éste, ni en su firma.
En nuestra opinión, el corredor que sólo intermedió y no administra o percibe la renta, no tiene la obligación de informar; es más, consideramos que tampoco tendrá los datos que son necesarios para la entrega de la información, ya que no tendrá el momento del pago de la renta, tampoco acceso al monto de éstas, en especial si posteriormente hay modificación del contrato original. Creemos que falta más precisión y realidad de las operaciones, ya que de lo contrario la obligación no podrá cumplirse (es cosa de ponerse en el caso donde hay dos corredores, que negocian un contrato de arriendo, por ambas partes, donde ninguno de los dos tendría la obligación de informar, ya que no tienen los datos solicitados respecto del pago de la renta mensualmente.
ii) Los arrendatarios de bienes raíces agrícolas y/o no agrícolas que, contraigan o posean dicha calidad y que, sin la intervención de corredor de propiedades, intermediarios y/o mandatarios – casos en los que son éstos los que deberán informar conforme al numeral precedente – cumplan con cualquiera de las siguientes características:
a) Los contribuyentes de primera categoría y las sociedades de profesionales.
b) Los órganos y servicios públicos señalados en el inciso segundo del artículo 1º del DFL Nº 1, de 2001, que fija el texto refundido, coordinado y sistematizado de la Ley Nº 18.575, Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado, dentro de los cuales se comprenden las Municipalidades.
c) Las organizaciones sin fines de lucro (como las fundaciones y corporaciones), las universidades, los institutos profesionales y los centros de formación técnica.
d) Los contribuyentes o entidades no comprendidas en las letras anteriores que arrienden dichos bienes para el desarrollo una o más actividades comprendidas en el artículo 20 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
e) Los contribuyentes sujetos al régimen Pro Pyme Transparente del artículo 14 letra D N°8 de la LIR que arrienden dichos bienes para el desarrollo de su actividad.
Dado lo anterior, quienes no están obligados a presentar la DJ 1835 serían, por ejemplo, los profesionales independientes, las personas naturales que no son empresarios individuales, donde estarán todos aquellos que no tienen actividad comercial, como los trabajadores dependientes y los inversionistas que no llevan contabilidad (socios, accionistas y otros inversionistas).
Por el contrario, estarían obligados a presentar dicha declaración los arrendatarios que sean contribuyentes de primera categoría, como los que declaran renta presunta (agricultores, transporte y minería), los pequeños comerciantes, los talleres artesanales. Ejemplo: Si un transportista arrienda un lugar para dejar su camión o furgón, ello implicará que debe declarar dicho pago por arriendo, ya que es un contribuyente de Primera Categoría.
¿El SII debería realizar validaciones que pueden evitar errores o incluso malas intenciones?
Es conocido por todos que los arriendos de bienes raíces destinados a la habitación, percibidos por los propietarios que sean personas naturales y que no tengan más de dos unidades (o participación), acogidas a las normas del DFL 2, de 1959, se consideran como rentas no gravadas (no se declaran ni afectan al resto de las rentas).
También el mencionado beneficio incluye la liberación del cobro del IVA, cuando las dos unidades mencionadas incluso son arrendadas amobladas.
Por ello, resulta relevante que el SII tenga información concreta y así evitará un mal uso de la norma, pero también es necesario que sistémicamente no se permita declarar en la DJ 1835 a contribuyentes que no tienen la obligación de hacerlo, como son los arrendatarios personas naturales.
El año pasado, tuvimos un caso donde un arrendatario que estaba molesto con su arrendador presentó la DJ 1835, siendo persona natural, trabajador dependiente, que incluía el detalle de los arriendos pagados, pero también la calificación que el bien no era DFL 2, lo que era incorrecto, con lo cual pretendía que su arrendador quedará gravado con los arriendos percibidos.
Por ello, el SII no debería permitir que la DJ 1835 la presenten contribuyentes que no están calificados por la Resolución N°86/2024, menos que puedan atribuir una calificación que el SII puede validar con sus archivos (la calidad de DFL 2), ya que es un atributo absolutamente personal del receptor de la renta de arrendamiento.
También se da el caso de la duplicidad de información, que, si bien puede ser validada a través del ROL de la propiedad, existirán dos declaraciones: la del corredor, que tiene la información completa, dado que actúa como intermediario durante todo el contrato, como también la información del arrendatario, que se siente obligado, ya que no tiene corredor de propiedades (lo tiene el arrendador), por lo que tampoco ve una liberación de la obligación que principalmente es de quien paga la renta.
¿Deben presentar la DJ 1835 las plataformas de arriendo de inmuebles?
En el oficio N° 1.768, de 05.09.2024, el SII respondió una consulta específica sobre la situación de plataformas tipo Booking o Airbnb, señalando lo siguiente:
«Finalmente, se hace presente que, si bien las plataformas digitales a que hace referencia no están obligadas a informar los ingresos por las operaciones que los usuarios suscriban con terceros, la Resolución Ex. N° 98 de 2023 establece obligaciones de información relativas al arriendo de bienes raíces agrícolas y no agrícolas, entre otros, a los corredores de propiedades, intermediarios y mandatarios, de arrendadores o arrendatarios, de bienes raíces agrícolas y/o no agrícolas, cuya participación derive en la suscripción del respectivo contrato de arrendamiento.»
Adicionalmente, comentamos que en el mismo oficio referido, en la nota 3), se indica algo muy importante para la operación de arriendo en las plataformas, dado que se trataría de ingresos exentos de IVA cuando el arrendamiento sea para un extranjero, lo que deben considerar a la hora de documentar el cobro a clientes nacionales (residentes), como también que en el caso de un arriendo esporádico a residentes nacionales, tampoco sería obligación de inicio de actividad, ya que sólo se debe pagar el impuesto vía presentación del Form 29, pero no emitir documento (lo remarcado es nuestro):
«3 Se hace presente que, de acuerdo al N° 17 de la letra E del artículo 12 de la LIVS, se encuentran exentos de IVA los ingresos en moneda extranjera percibidos por contribuyentes que arrienden inmuebles amoblados registrados ante el Servicio de Impuestos Internos con motivo de servicios prestados a turistas extranjeros sin domicilio o residencia en Chile. Tratándose de arriendos esporádicos, el IVA puede ser pagado directamente en el F29, Código [713] y para realizar el cálculo se puede usar la calculadora disponible para dichos efectos en la página web de este Servicio, https://www4.sii.cl/ivaext/, sin que sea necesario emitir un documento tributario.»
Por último, comentamos que para el AT 2025, el plazo para presentar la DJ 1835 vence el 25.03.2025.
Saludos,
Hola Susana, soy cliente de Círculo Verde, me ven mi en cosas personales y una Sociedad que tengo con mis 4 hijos la que es accionista en tres inmobiliarias y como se vende muy poco, estamos viendo con el banco la compra de algunos o todos los dptos en uno de los casos. La pregunta es: dado los cambios que indicas qué es más conveniente, si me toca comprar 3 dptos (son todos DFL2), lo hago como persona natural o por la sociedad o uno y dos, etc. También que pasa con el IVA, es recuperable?
Gracias
AJU
Alvaro:
Si lo compran personas que no tienen otros bienes acogidos al DFL 2, pueden tener los beneficios, obviamente teniendo los ingresos para justificar la adquisición. Como son ventas de inmobiliarias, que se dedican en forma habitual a la compra y venta de inmuebles, la operación es gravada con IVA, independiente del cliente (puede ser socio, dueño o un tercero).
El IVA sólo se recupera como crédito fiscal, cuando el comprador destina el activo adquirido a generar ingresos gravados con dicho tributo, por lo que debe tener inicio de actividad. Si la compra es para uso o para arriendo sin muebles, el IVA pagado por la compra es parte del costo del bien.
La decisión de como realizar la compra de los bienes no obedece a un fin tributario, sino a cómo defina su operación comercial, ya que si los destinará a arrendamiento amoblado, necesariamente deberá iniciar actividad, por quedar gravado con IVA el ingreso obtenido, debiendo cobrarlo con la emisión del respectivo comprobante tributario (factura o boleta). Distinto es si se destina a arrendamiento no amoblado, donde el ingreso no estará gravado con IVA, bastando el contrato notarial y un recibo de lo percibido.
Hola!! Tengo una duda, los dueños de terrenos agrícolas, pueden arrendar una parte del terreno a una pyme qué su giro es ferretería?
Susana:
Sí, no tiene inconveniente la operación de arriendo de parte del predio, debiendo considerar el monto como ingreso afecto a impuesto a la renta (primera categoría), según el contrato, agregándolo a su Global Complementario junto al resto de las rentas obtenidas, donde incluirá la renta presunta.