Estimadas(os):
Esto es algo de lo cual muchas veces ignoramos los efectos que una errónea contabilización puede tener, ya que nos basamos en el documento principal que es una escritura, donde aparece un valor único, por la adquisición de distintos inmuebles, como departamentos, bodegas, locales y estacionamientos.
Por ello, en varias oportunidades ya hemos respondido a la consulta de nuestros lectores, donde se indica que es obligatoria la separación y se deben tomar las medidas del caso para respaldar la asignación de valor que se hace, lo cual es ratificado por el SII en el Oficio N°2.682, de 07.10.2026 que en la parte pertinente señala (lo remarcado es nuestro):
“Al respecto se informa que, cuando el terreno y las construcciones hayan sido adquiridos conjuntamente en un solo acto y en los documentos que acrediten la adquisición no conste el valor específico de cada uno, para determinar la parte del valor de adquisición que corresponde al terreno no depreciable podrá utilizarse una tasación comercial del terreno a la fecha de adquisición (sin perjuicio de las facultades generales de fiscalización del Servicio) o bien determinar el porcentaje que represente el valor de tasación fiscal del terreno respecto del valor de tasación fiscal total del inmueble y aplicar ese porcentaje sobre su valor de adquisición(1).
En consecuencia, la utilización de una tasación comercial o de un avalúo fiscal vigente a una fecha significativamente posterior a la adquisición conjunta del terreno y las construcciones no permite, por sí mismas, tener por acreditada la proporción existente entre ambos componentes al momento de la compra.
Por otra parte, si la sociedad que nace de la división mantiene el valor global asociado al inmueble, sin separar el terreno de las construcciones, no cumple la exigencia de mantener el costo tributario de los activos conforme con el inciso undécimo del artículo 64 del Código Tributario, atendido que el terreno y las construcciones se encuentran sujetos a un tratamiento tributario diferente, en particular respecto de la depreciación, por lo que corresponde determinar y controlar separadamente el valor tributario atribuible a cada componente conforme a las disposiciones de la LIR a efectos de dar cumplimiento al objetivo de dicha norma legal.
Por consiguiente, corresponderá al contribuyente acreditar, por los medios de prueba legales, la parte del precio de adquisición atribuible al terreno y a las construcciones a la fecha de adquisición, todo ello sin perjuicio de las facultades de fiscalización de este Servicio.
Nota 1: Oficio N°5 de 2018.”
Comentarios:
Lo primero que tenemos que precisar es que la situación se presenta en todos aquellos contribuyentes que compran un bien raíz y lo registran en su contabilidad, es decir, son afectos a los regímenes tributarios del artículo 14 de la Ley de la Renta, sean, grandes empresas o Pymes.
El mayor impacto por considerar erróneamente todo el valor de la compra como un bien depreciable, por ejemplo, un departamento, oficina, galpón o local, estaremos llevando como una rebaja de la base imponible tributaria un valor erróneo, siendo más complejo cuando se aplica la depreciación instantánea. Deben tener presente que el terreno no es depreciable, por lo que no podrían rebajar ni una porción ni menos el total al momento de su compra y utilización. El terreno sólo se revaloriza, ya que no pierde valor por su uso, que es la base fundamental de la aplicación de la depreciación.
¿Cuáles son los resguardos que debemos tener para un registro correcto?
Ya sabemos que por lo general las compras de inmuebles no separan los conceptos de terreno y construcción, lo que será labor del contador, para lo cual deberá requerir los datos acerca de la tasación comercial del bien adquirido, separando lo que corresponda a cada unidad, por ejemplo, si se compra una casa, galpón o es un terreno sin construcción. El precio total ya está en la escritura de adquisición, con lo cual se inscriben los inmuebles.
Otro elemento importante podría ser la descripción de la tasación fiscal que tiene el inmueble, donde están separados los valores asignados a cada unidad, como también la proporción asignada al terreno y la construcción. Luego, con esa proporción, aplicarla al valor total de compra, con lo cual podrán justificar el valor de adquisición de cada unidad, separando claramente lo que es asociado a la construcción, como lo relacionado con el terreno.
Lo anterior es en base a lo que indica el SII en el oficio que mencionamos, dado que resulta fundamental que la asignación entre terreno y construcciones se determine al momento de la adquisición o, a lo menos, antes del cierre del primer ejercicio tributario en que el inmueble tenga incidencia en la determinación de la renta, evitando con ello contingencias asociadas a depreciaciones improcedentes y a la incorrecta determinación del costo tributario de cada componente.
Obviamente en muchos casos ya hay contingencias, ya que, al no haberlo realizado al momento de la compra, los inmuebles están mal clasificados, teniendo una depreciación que no es procedente por lo asignable al terreno que cada inmueble debe tener (no existen inmuebles que no lo tengan), por lo que hay que buscar los respaldos para así poder justificar la asignación.
En el caso de bienes nuevos, lo recomendable es que le pidan a la misma inmobiliaria la distribución de asignación del terreno asociado a cada unidad (departamento, estacionamiento, local, bodega), para así tener el respaldo y, en lo posible, que se separen los valores, para dejar establecido específicamente el monto de compra, al menos de cada unidad, con lo que será más fácil realizar la asignación al concepto de terreno, que no es depreciable, de lo que es la construcción.
Conclusión:
La separación entre terreno y construcciones no sólo es relevante para determinar la depreciación procedente. También resulta indispensable para mantener correctamente el costo tributario de cada componente del inmueble durante toda su vida útil, permitiendo determinar adecuadamente el valor tributario remanente que deberá considerarse en futuras enajenaciones, aportes, fusiones, divisiones u otras operaciones donde el inmueble participe.
Saludos,
