Estimados(as),
Ya es posible pensar en solicitar la exención de contribuciones (impuesto territorial) a la vivienda principal del propietario mayor de 65 años al 31.12.2026 (a futuro, las personas que cumplan 65 antes de cada cierre anual, podrán solicitar el beneficio a partir del año siguiente).
Es un beneficio esperado y justo, en nuestra opinión, que también debe ser usado en forma correcta, para evitar errores o malas interpretaciones, que tienen como contrapartida sanciones muy fuertes y claramente ellas se deben conocer para evitar problemas futuros.
Esto fue incluido en la ley N°21.850, en el N°2 del artículo 10 que incorporó en el Párrafo I del Cuadro Anexo de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial, una nueva letra F) que exime del 100% del impuesto territorial a los bienes raíces de propiedad de personas naturales de 65 años o más, siempre que el bien raíz sea su vivienda principal y se cumplan los demás requisitos establecidos en dicha letra. Adicionalmente el SII ya publicó la Circular asociada al tema, en consulta, para generar la publicación definitiva prontamente, de la cual también se toman definiciones que son incluidas en este artículo.
Por ello, todos los contribuyentes propietarios que cumplan con los requisitos y tengan 65 años al 31.12.2026, podrán solicitar el beneficio al SII (no es automático y su utilización es opcional, es decir, sino lo quieren utilizar no lo solicitan), para lo cual el contribuyente debe solicitar la exención mediante la presentación de una declaración jurada anual en la página web o en las oficinas del SII, obviamente en el plazo que establezca por Resolución, que debería ser dentro de los primeros tres meses del año siguiente, para una determinada vivienda (el SII señala en el N°2 del punto III Vigencia, que para el año 2026 la declaración se presentaría hasta el 31.12.2026, pero creemos que ello debería ser modificado); se entiende que dicha declaración jurada anual solo se exige cuando se opta por primera vez a la exención, dado que luego se mantiene la exención salvo que se pierda o renuncie al beneficio (por ejemplo, se cambia de domicilio; vende la propiedad o no pagó los derechos de aseo).
Sanciones:
De acuerdo con lo dispuesto en el N°4 de la letra F), agregada en la Ley de Impuesto Territorial (N° 17.235), la obtención improcedente de la exención mediante la presentación de declaraciones maliciosamente falsas o la simulación de residencia será sancionada con multa del 300% del impuesto eludido y con inhabilitación del contribuyente para gozar de esta exención en cualquier bien raíz del territorio nacional por un período de diez años contados desde la notificación de la resolución que declare la pérdida de la exención.
Por ello, validen bien la información, considerando que también se incluyen las bodegas y estacionamientos asociados al bien. Pero no se incluyen si están entregadas en comodato o arrendadas, dado que no sería de uso del propietario, sino de explotación o cesión de uso a un tercero.
Al respecto, la norma en preparación del SII señala:
…podrán gozar de la exención los estacionamientos y bodegas ubicados en la misma dirección de la vivienda principal, aun cuando tengan un rol de avalúo distinto (como suele acontecer en el caso de la copropiedad inmobiliaria), siempre que se encuentren destinados a un uso relacionado con la habitación del beneficiario, pudiendo tener acceso por una calle distinta al de la vivienda principal.
¿Qué se entiende por propietario del inmueble?
El requisito de ser propietario también se cumple cuando el contribuyente posee el 50% o más de los derechos de propiedad del inmueble o cuando tiene como adquisición un proceso hereditario donde tenga al menos el 25% de los derechos. Ejemplo: Si el marido era el propietario y falleció, pero la cónyuge hoy tiene 65 años y posee el 25% o más de los derechos del inmueble, el cual sigue usando como su domicilio, puede solicitar la exención.
Lo principal, aparte de la acreditación de la edad del propietario, es que éste debe estar domiciliado en el inmueble y estar al día en el pago de los derechos de aseo (también de contribuciones antes de solicitar la exención) para lo cual el SII validará información que obtendrá desde distintas fuentes como el Servicio Electoral, el Servicio de Registro Civil e Identificación, las municipalidades, la Tesorería General de la República y la Policía de Investigaciones de Chile. La información obtenida estará sujeta al deber de reserva establecido en el artículo 35 del Código Tributario y no podrá revelarse a personas que no sean el propietario o los copropietarios del bien raíz en cuestión, salvo las excepciones legales.
Para los efectos de aplicación del beneficio la norma señala que “se entenderá” por “vivienda principal” el bien raíz destinado y utilizado preferentemente para la habitación y que constituya la residencia habitual y asiento principal del contribuyente.
Para estos efectos, se entenderá que el bien raíz se encuentra “destinado y utilizado” preferentemente para la habitación cuando coincida con el lugar o sede donde se desarrolla la vida doméstica del contribuyente, correspondiendo al Servicio adoptar las medidas necesarias para hacer aplicable la exención. La entidad fiscalizadora indica en la norma que está en consulta:
Por otra parte, a partir de la expresión “preferentemente”, se sigue que la referida finalidad (esto es, lugar o sede de la vida doméstica del contribuyente) puede no ser exclusiva, siempre que sea preponderante. A este respecto, y conforme con lo dispuesto en el párrafo penúltimo del N°1 de la letra F), en caso de bienes raíces destinados a un uso mixto entre habitación y comercial u otro, la exención del 100% se mantendrá siempre que la superficie de la vivienda principal destinada a la habitación represente al menos el 50% de la superficie total construida y sea habitada efectivamente por su propietario.
Si la superficie habitacional fuere inferior al porcentaje señalado, el bien raíz no gozará de la exención.
2.2.2. Bien raíz constituya la residencia habitual y asiento principal del contribuyente
Se entenderá que el bien raíz constituye la residencia habitual y el asiento principal del contribuyente cuando sea el lugar donde éste acostumbre a vivir y, frente a cualquier otro lugar en que permanezca o resida (sea como propietario o no), tenga el carácter de principal.
En este sentido, las ausencias temporales del contribuyente motivadas por razones de salud, cuidado familiar, viajes u otras circunstancias similares y justificadas, no harán perder por sí solas la calidad de residencia habitual y de asiento principal.
¿Cuándo no podría cuestionarse o no proceder el beneficio y otras dudas?
Colocaremos algunos casos que hemos ido detectando donde, en nuestra opinión, no corresponde el beneficio y claramente podrían opinar en forma diferente, por lo que la última palabra la tendrá el SII, así que aquí dejamos planteadas situaciones que podrían ser generadoras de dudas o de opiniones diferentes, las cuales seguramente se irán complementando con más información que también nuestros lectores puedan aportar:
- ¿Qué pasa en una separación matrimonial?
Si me separo teniendo más de 65 años y mi cónyuge continúa viviendo en el bien raíz que tenía el beneficio, claramente hay un problema para continuar con la exención, ya que no será el lugar donde yo resido. Esto es pensando que el requisito está relacionado con el uso personal y no familiar de la residencia.
- Divorcio y continuidad de uso del inmueble por un cónyuge no propietario
También no se considera que el ocupante del bien, que originalmente no estaba beneficiado por la exención, continúe con ella si el propietario ya no la tiene como residencia.
- Qué ocurre cuando el ex dueño conserva el usufructo del bien
Es común que las personas vendan o donen la nuda propiedad, quedándose con el usufructo, es decir, el uso del bien. Con ello, no cumplen el requisito de ser propietario, aunque sea de una proporción del inmueble (50% o más), por lo que no pueden acceder al beneficio y si lo tenían, lo pierden a partir de ese momento (la operación los hace perder el dominio del bien).
- Ambos cónyuges tienen más de 65 años y tienen una propiedad cada uno
La única forma de que cada uno tenga el beneficio sería acreditar que no viven juntos, es decir, por un divorcio o la separación.
Si está vigente el matrimonio, en nuestra opinión, no es posible considerar ambos domicilios en forma separada para cada uno de los cónyuges, razón por la cual uno de ellos no podrá utilizar el beneficio, quedando radicado en el inmueble donde el matrimonio reside, de acuerdo con los conceptos ya indicados anteriormente.
- Si ya tengo el beneficio y fallezco, el/la cónyuge continúa con la exención
Si el/la cónyuge sobreviviente no tiene más de 65 años, pero sigue utilizando el inmueble como su domicilio, de acuerdo con lo dispuesto en el N° 6 de la letra F), si el propietario de la vivienda principal fallece y esta forma parte de la masa hereditaria y permanece sin adjudicar, la sucesión mantendrá la exención durante tres años contados desde el fallecimiento del causante o hasta la enajenación de la vivienda, si esta ocurre con anterioridad.
Cuando uno de los herederos sea el cónyuge o conviviente civil sobreviviente, tenga 65 años o más y resida efectivamente en la vivienda principal, la sucesión mantendrá la exención, mientras el bien raíz permanezca sin adjudicar, hasta el fallecimiento de aquel o la venta o enajenación de la vivienda principal, lo que ocurra primero.
Ahora si el/la cónyuge tiene 65 años o los cumple dentro de los tres años antes indicados, pensamos que el beneficio continuará, ya que cumplirá con el requisito principal de la edad, adicionándose el uso como vivienda principal y la propiedad, que al menos será de un 25% de los derechos.
- Pierdo el beneficio si tengo que usar una casa de reposo por enfermedad
Según lo indicado por el SII, en la norma en revisión, si el propietario se ausenta por razones de salud o viaje, entre otras, no pierde el beneficio, pero ello obviamente debe estar demostrado.
La instrucción en consulta pública señala:
“En este sentido, las ausencias temporales del contribuyente motivadas por razones de salud, cuidado familiar, viajes u otras circunstancias similares y justificadas, no harán perder por sí solas la calidad de residencia habitual y de asiento principal.”
- Qué pasa si me voy a residir fuera del país
Esto es un poco más complejo, ya que dependerá del destino del inmueble, dado que, si directamente lo doy en arrendamiento, se pierde inmediatamente el requisito de uso para residir del propietario y debo comunicar al SII de ello.
Distinto es el caso donde mantengo el domicilio y no lo utilizo o destino a otra actividad, ya que al menos por el período donde no pierda la residencia fiscal, quizás sería posible defender la exención (183 días anualmente). Por ejemplo, lo ocupa algún familiar sin arrendamiento.
- Si tengo más propiedades el bien exento se considera para la sobretasa
No se considera y para ello copiamos lo que está proponiendo el SII como instrucción específica al respecto:
“En consecuencia, el bien raíz exento en un 100% del impuesto territorial por aplicación de la letra F) se debe excluir íntegramente de la base imponible de la sobretasa. En caso de copropiedad, ninguno de los copropietarios deberá incluir en su avalúo fiscal total la proporción correspondiente a su cuota de dominio.
El mismo tratamiento se aplicará respecto de los estacionamientos y bodegas que formen parte de la vivienda principal, esto es, mientras la exención del 100% resulte aplicable a dichos bienes, sus respectivos avalúos fiscales tampoco se considerarán para determinar el avalúo fiscal total de sus propietarios.”
Esperamos que puedan analizar la situación que tienen y las casuísticas que se les producen, incluyendo el avance de la edad que los acerca a ser beneficiarios de la mencionada exención, por lo que deben mirar la norma y aplicarla cuando ello corresponda, para lo cual podemos ayudarlos y acompañarlos en la implementación, con los servicios de nuestro grupo profesional, así que nos recomiendan o nos solicitan las prestaciones en contacto@circuloverde.cl o al teléfono 22701000 o a través de nuestra página web.
Saludos,
