Estimados(as):
Tras el estadillo social y la pandemia ocasionada por el Covid-19 trajeron como consecuencia, entre otras, el aumento del interés por residir en zonas alejadas de los centros urbanos en busca de tranquilidad, seguridad y un mejor bien estar, el cual se acrecentó aún más debido a la posibilidad de poder trabajar a distancia mediante la modalidad de teletrabajo. Esto significó que existiera una mayor demanda en la adquisición de predios rústicos, entendiéndose por tales, aquellos que se encuentran ubicados “fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción” (Art. 1° DL N°3.516) para llevar acabo subdivisiones prediales cuyo fines han sido cuestionados por presentar elementos y características de desarrollarse en ellos un eventual proyecto inmobiliario de tipo habitacional, alejándose de los fines agrícolas establecidos por el legislador para estos predios.
Los predios rústicos de acuerdo con el DL N°3.516 de 1980, que Establece Normas Sobre División de Predios Rústicos, dispone en su artículo 1° que estos podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas y que tengan acceso a un espacio público o camino. Los predios producto de la subdivisión quedarán sujetos a la prohibición de cambiar su destino en los términos que establecen los artículos 55° y 56° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante, la “LGUC”). Por su parte, el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción prohíbe las construcciones fuera de los limites urbanos, salvo ciertas excepciones las cuales son:
- Fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o
- Para las viviendas del propietario del inmueble y sus trabajadores, o
- Para la construcción de conjuntos habitacionales de vivienda sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 UF, que cuenten con los requisitos para obtener subsidio del Estado.
El Artículo 2° del DL N°3.516 señala que quienes infrinjan sus normas, aún bajo la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la destinación a fines urbanos o habitacionales de los predios, serán sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido. Le corresponderá a las Seremis MINVU, los Servicios Agrícolas que correspondan y a las Municipalidades respectivas, fiscalizar el cumplimiento de las normas contenidas en el DL 3.516.
La normativa anteriormente citada habría sido empleada por parte de la industria y desarrolladores inmobiliarios para llevar a cabo el desarrollo de proyectos con fines habitacionales creando núcleos urbanos al margen de los planos reguladores, que habrían sido ajustados a la normativa “para vulnerar el espíritu del citado decreto al lotear terrenos rurales simulando que continúan teniendo fines agrícolas, ganaderos o forestales, aunque en realidad sus usos finales son de tipo habitacional”. Así lo estableció el Ministro de Agricultura en la ordenanza N°637 dictada con fecha 12 de julio de 2022, mediante la cual instruyo al Servicio Agrícola Ganadero (en adelante, el “SAG”) de suspender la tramitación de certificación de subdivisión de predios rústicos (SPR) “en el evento de advertir durante su evaluación situaciones que pudieran dar cuenta que el proyecto de subdivisión importa un eventual cambio del destino de los lotes o una vulneración de los artículos 55 y 56 de la LGUC”. Debiendo requerir en estos casos, informes a la Secretaria Regional de la Vivienda y Urbanismo que conforme al artículo 55° de la LGUC es la entidad llamada a informar las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, CONAF en el evento que en el terreno subdividido exista bosque nativo y a la Dirección General de Aguas en la medida que existan indicios relevantes de destinación a fines habitacionales, para que informe sobre el eventual impacto del proyecto de loteo en el abastecimiento de agua potable en el área donde se emplace el proyecto, entre otros informes que resultasen pertinentes requerir a otros servicios públicos, de acuerdo a los antecedentes aportados por el solicitante o por terceros, con el objeto de dar cumplimiento a la normativa actual vigente (SAG ORD. 637 del 12/07/2022).
En virtud de lo anterior, la Directora Nacional del SAG dando cumplimiento a lo instruido por el Ministerio de Agricultura en su ordenanza y con el objeto de resguardar los recursos naturales y velar que los predios situados fuera del límite urbano cumplan su finalidad agrícola , dictó con fecha 18 de julio de 2022 la circular N°475 a través de la cual se establecieron criterios complementarios de revisión y examinación de las solicitudes de SPR, enumerando una serie de casos específicos y genéricos que ameritan la suspensión o rechazo de la solicitud de subdivisión presentada, como por ejemplo, proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes resultantes) que incluyan en el plano, elementos propios de un condominio; plano de parcelación que contemple un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes; proyectos de parcelación que consideran la generación de 80 o más lotes, entre otros mencionados en la circular del SAG Nº475/2022.
Ambos actos administrativos no han estado exentos de cuestionamientos de parte del sector privado. En agosto del año 2022 un grupo de empresas inmobiliarias interpusieron un recurso de protección en contra del Ministro y Subsecretario de Agricultura y la Directora Nacional del Servicio Agrícola Ganadero por expedir instrucciones que constituirían una grave vulneración a las garantías constitucionales contenidas en los numerales 2, 21,22, 23 y 24 del artículo 19° de la Constitución Política de la República.
En relación con lo anterior, la Corte de Apelaciones de Santiago con fecha 28 de abril de 2023 rechazó el recurso de protección argumentando que no existiría de parte de las autoridades una actuación arbitraria, y tampoco se trataría de una actuación que extralimitará el ámbito de su competencia, señalando en su considerando Décimo Tercero: “Que los jefes superiores de los servicios, en su carácter de tales, para dar cumplimiento de sus cometidos y para dirigir a sus subalternos, deben entregar instrucciones y la forma de hacerlo es precisamente a través de actos administrativos, como son las circulares y oficios; facultades que, a modo ejemplar, podemos citar, la Ley Orgánica del Ministerio de Agricultura DFL N° 296/1960; Decreto Ley N°3.516 de 1980 de Agricultura; Decreto Ley N°1.028 del Ministerio del Interior; Ley N°8.755, específicamente, artículos 2,3 y 46 de la Ley N° 18.575, artículo 3° y 5°; y 6° y 7° de la Constitución Política de la República” añadiendo adicionalmente en su considerando Décimo Cuarto que, “emitir el certificado- como parece pretenderlo los recurrentes solo comprobando por parte de la autoridad que los emite, que los lotes a subdividir no sean inferiores a cinco mil metros cuadrados y que todos tengan accesos al espacio público o camino; no resulta conforme a la normativa vigente y contraría el ordenamiento jurídico. En efecto, lo que le corresponde a la autoridad para la emisión de dicho certificado, es que, sea con los antecedentes aportados por los solicitantes o con los informes que emiten los terceros, es que, no se infrinja la normativa vigente, no solo aquella que las rige, sino también todas aquellas que sea aplicable al predio rústico (…)”. La resolución de la Corte de Apelaciones fue confirmada posteriormente por la Corte Suprema con fecha 12 de julio del presente año.
Cabe destacar también, que en el mes de octubre del año 2022 la Asociación Gremial Chile Rural interpuso una acción de nulidad de derecho público ante el 7° juzgado civil de Santiago con el objeto de que se declare la nulidad de ambos actos administrativos por haber sido expedidos por autoridades que carecen de las facultades legales para hacerlo, atribuyéndose una potestad que es propia del poder legislativo y del poder judicial. Por tanto, solicitaron mediante una medida precautoria que se suspendiera ambos actos administrativos, mientras se desarrollará el proceso judicial. Sin embargo, el Gobierno apeló esta medida ante la Corte de Apelaciones, obteniendo recientemente en este año una resolución favorable. La Corte de Apelaciones indicó que “no existen elementos de juicio que demuestren que las autoridades que suscriben los actos de que se trata hayan excedido las competencias que les son propias”.
Lo anterior significó una nueva victoria en el campo legal para la Agricultura implicando la reanudación de la vigencia de la Circular N°457 del SAG. Además, de establecer un importante precedente en cuanto a los proyectos de leyes presentados que actualmente se encuentra en trámite (Boletines Nros. 15214-14, 12757-01, 14605-14) que tienen como fin mejorar el marco normativo que regula actualmente las subdivisiones de los predios rústicos, regular futuras subdivisiones para resguardar eventuales impactos ambientales, además de las exigencias en cuanto a la constructibilidad en ellos.
Saludos,
Buenas tardes, don Omar.
Tengo una parcela de agrado de 5000 metros cuadrados en la zona rural de la sexta región. En dicha parcela construí una pequeña casa habitación y no ejecuto ninguna actividad agricola, ganadera o forestal en la mayor parte de la propiedad que está desocupada. En el SII pedí le cambiarán a la propiedad el uso de agricola a habitacional, a lo cual el SII accedió y le fue cambiado el uso.
Si empiezo a destinar la propiedad a criar aves para consumo personal y a tener un invernadero para cosechar nuestros propios vegetales, ¿Procede cambiar el uso de la propiedad a agro residencial dado que no sería puramente habitacional?, ¿Criar aves y tener invernadero en un parcela de agrado es darle uso ganadero y agricola a la propiedad?
Saludos.
Carlos:
En principio no, ya que la actividad no está desarrollada con fines de producción para la venta, sino para el consumo del propietario de la parcela.
Quizás el cambio no debió ser totalmente de agrícola a habitacional, ya que podría haberla clasificado en relación con la superficie destinada a la vivienda, considerando que existe la posibilidad de un desarrollo de la actividad agrícola en la mayor parte de la superficie de la parcela, pero eso dependerá de la realidad del caso. Puede ver lo indicado por el SII en una respuesta a una consulta frecuente en el link https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_5653.htm
Hola buenas tardes! En relación al tema de este artículo, quisiera saber si me pueden ayudar con la siguiente duda: compramos una parcela (predio rústico de 0.5 ha) en zona rural, con uso de suelo forestal, agricola y ganadero.
La inmobiliaria lo vendía como «residencial-agricola» y en la compraventa se obligaba a firmar un reglamento de convivencia que entre otras cosas, establece ciertas obligaciones en cuanto a materialidad de las viviendas, tipos de cerco y prohíbe el uso del espacio para usos diferentes del residencial (o sea no podría tener aves de corral, ni invernaderos ni huerta), además del cobro de gastos comunes para financiar la mantención de los bienes comunes.
El punto es que no hay bienes comunes. La entrada a este «condominio» es la parcela #1, que es de propiedad de la inmobiliaria y los caminos son servidumbres. Mi pregunta es: es posible impugnar ese reglamento?
Fran:
En principio, conforme a lo que usted señala y a lo establecido por la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, no se configuraría la figura de condominio a menos que se trate de un proyecto de viviendas cuya construcción haya sido autorizada previamente conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y cumpla con los demás requisitos contemplados en la Ley, tales como contar con bienes comunes, si este no es el caso no le sería aplicable esta normativa y un reglamento de copropiedad como tal no sería oponible a terceros, es decir, no tendría fuerza legal obligatoria. Esto lo puede verificar solicitando la resolución del director de obras municipales que declara acogido el condominio al régimen de copropiedad.
Por otro lado, si efectivamente no se tratase de un condominio, operaría como un acuerdo privado impuesto por la inmobiliaria al momento de la compraventa, pero su validez depende de que no contravenga normas de orden público y que se haya aceptado expresamente en la escritura.
En cuanto a las posibilidades de impugnación, podría solicitar judicialmente una acción declarativa, a través de la cual se declare la inoponibilidad del reglamento por no cumplir con los requisitos legales, pero teniendo presente que podría subsistir como un acuerdo voluntario entre privados.
estimado
se nos ofrece un terreno de 1 hectarea rural en concepcion , si ese terreno se comprará como sociedad (8 personas ) y la ley dice q es una casa para el dueño y servidumbre , si hay 8 dueños se pueden construir lo inmuebles correspondientes
y si ese mismo terreno es suelo agricola se puede cambiar en el tiempo a suelo habitacional
Estimada,
Lo que usted señala no se encuentra legalmente permitido, esto en atención a lo señalado en el DL 3516 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=7155 y al Art.15 de la Ley 20234 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=268116, la cual establece que los Conservadores de Bienes Raíces deberán denegar la inscripción de aquellos títulos que directa o indirectamente pudieren implicar la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión de un predio, sin que conste el cumplimiento de los requisitos, exigencias y/o excepciones.
Por ende, luego de suscribir el contrato de compraventa es altamente probable que el Conservador de Bienes Raíces deniegue su inscripción.
Por otro lado, si excepcionalmente, lograran adquirir como comunidad, se podría construir solo una vivienda para el representante de esta y una servidumbre o casa para trabajadores agrícolas, no 8 viviendas familiares.
Finalmente, respecto al cambio de destino, se puede elevar la solicitud pero se debe contar con requisitos tales como que, el plan regulador lo permita y contar con factibilidad de urbanización, entre otros.
Saludos cordiales,
Para estar claro, puedo construir una vivienda «patronal» + una vivienda » servidumbre» en terrenos rurales de 5000m2 con un unico rol ? con destino «agricola» ?
Max:
Se debe tener en consideración lo señalado por el Art. 55 de la Ley General de Urbanismo (LGU) https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560 , en el cual se establece que, fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 UF, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.
Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la Planificación urbana intercomunal.
Por lo que, en principio, se podría construir una vivienda patronal y una vivienda para sus trabajadores en un terreno rural de 5000 m², pero es importante que ambas construcciones cumplan con los requisitos legales y de urbanismo. Lo recomendable es, consultar la normativa específica de la comuna donde se encuentra el terreno y, si es necesario, obtener los permisos correspondientes de la Municipalidad.
Si compro una parcela de uso agricola de más de 5000 m2 puedo tener animales de granja como gallinas, ovejas y cabras o hay alguna restricción , gracias!
Luis:
Si Ud. explota el predio en el rubro agrícola, no tiene inconveniente.
Ahora, si cambia el giro y tiene, por ejemplo, la crianza, engorda y reproducción a escala industrial, deberá tener los permisos del SAG y también de otras entidades, como el Ministerio de Salud y también de la municipalidad.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/contribuyentes/empresas_por_sector/agropecuario_silvicola.pdf
Buenas tardes, estoy a portas de comprar una parcela, el cual es un proyecto eco agrícola (que significa esto? ya que no se especifica bien buscando información por internet). Otro punto es que en el contrato de promesa de compra se señala que el inmueble tiene destino agrícola? Ganadero forestal. En base a esto qué documento debería solicitar a la agrícola y ganadería SPA (quienes son los que venden) para asegurarme que esté todo en regla y que en algún momento también asegurarme que pueda construir en un futuro o la pueda vender sin problemas si la llegase a adquirir.
Desde ya quedó atenta a su respuesta que me ayudaran mucho en la decisión de compra.
Estimada Marycarmen.
Toda compra de un bien raíz requiere de un estudio de títulos para saber si todo esta en regla. Si requiere de esos servicios puede contactarnos a contacto@circuloverde.cl
Estoy en proceso de comprar una parcela, se me ha enviado el borrador de promesa de compraventa por parte del abogado de la inmobiliaria, en visita a terreno el vendedor y dueño de los lotes me indican que son agrícola tal como lo señala el borrador de promesa de compraventa, pero el vendedor me indica que en un futuro se podría cambiar el uso de suelo, pero según me he informado en la ley se menciona lo siguiente «Los predios producto de la subdivisión quedarán sujetos a la prohibición de cambiar su destino en los términos que establecen los artículos 55° y 56° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
me gustaría me pudiesen aclarar ese punto.
Y en realidad las promesas de compraventa utilizan mucho lenguaje técnico, por lo que hay párrafo en los que no se entiende con claridad ciertos puntos.
Estimado Claudio,
El predio que usted adquirirá tiene destino agrícola por tanto deberá respetar las limitaciones que ello implica. Si la vendedora le informa que en un futuro se podría cambiar ese destino, ello requiere de un proceso bastante lento ya que lo tiene que aprobar el SAG y otras autoridades.
Buenos días. Cuántos metros cuadrados se pueden construir en un terreno agrícola de 5.000 m2? He revisado que se puede hasta 500m2, pero no encuentro la disposición legal donde se establezca eso exactamente. Sólo la LGUC que permite la construcción en terreno agrícola, sin mencionar los m2. Gracias.
Carolina:
En primer lugar, se debe tener en consideración lo señalado por el Art. 55 de la Ley General de Urbanismo (LGU) https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560 , en el cual se establece que, fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 UF, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado. Ahora bien, esta ley establece las bases generales sobre el uso del suelo y las construcciones, pero no especifica el porcentaje exacto de superficie que se puede construir en terrenos agrícolas; si bien por regla general se limita al 10% del terreno, en este caso 500 metros, esto puede variar según el plan regulador comunal y las normativas de uso del suelo que establecen si se puede o no construir y en qué condiciones.
Ante esto, lo recomendable es que, se acerque a la Municipalidad respectiva a fin de determinar cuáles son los requisitos impuestos por esta para construir en terreno agrícola.
Hola, mi suegro tiene una parcela de agrado y nosotros queremos comprarle 1.500 metros, se puede realizar?
Elsa:
En este caso se deben acoger a la excepción contemplada en la letra J) del Art. 1° de DL 3516, el cual establece las normas sobre división de predios rústicos (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=7155). Toda vez que, la regla general es que, los predios rústicos podrán ser divididos libremente por sus propietarios, siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas. El Art. 1° letra J) establece que esta limitación no procederá cuando se trate de transferencias a cualquier título y por una sola vez, a un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda para sí mismo.
Pero, se deben tener en cuenta las siguientes limitaciones:
• No podrá transferirse más de un lote por ascendiente o descendiente
• La superficie de éste no podrá tener una cabida inferior a los quinientos, ni superior a los mil metros cuadrados.
• Los lotes que se transfieran tendrán prohibición legal de enajenar por 5 años.
• Procederá sólo respecto de predios que no hayan sido originados en subdivisiones efectuadas de acuerdo al DL 3516, y cuyo avalúo fiscal vigente a la fecha de transferencia no exceda al equivalente de UF 1.000.
Dado lo anterior, la transferencia podría ser efectuada por su cónyuge, solo hasta 1.000 metros cuadrados y cumpliéndose los requisitos antes indicados.
Un tío quiere vender a su única hija un terreno agrícola de mil metros para que pueda optar a subsidio. Es posible realizar la venta. En notaría le dijeron que no se podía vender a su hija.
Luis:
No hay prohibición para la venta a un hijo, siempre que sea mayor de edad, obviamente considerando que sea una operación real, es decir, con el precio de mercado y que claramente ello sea una venta y no una donación (regalo), lo que tendría otro trámite legal.
El art. N° 1.796, del Código Civil establece:
«Art. 1796. Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.»
La patria potestad está definida en el art. N° 243 del Código Civil:
«Artículo 243. La patria potestad es el conjunto de derechos y deberes que corresponden al padre o a la madre sobre los bienes de sus hijos no emancipados.
La patria potestad se ejercerá también sobre los derechos eventuales del hijo que está por nacer.»
Estamos implementando una campaña para la protección del medio ambiente y con preocupación vemos la multiplicación de parcelas de agrado y los daños ocasionados a este por el exterminio de la flora nativa y fauna silvestre, proliferación de microbasurales, evacuación de aguas negras y pozos sépticos, nuestra consulta es si existe alguna regulación para evitar la ocurrencia de estos problemas ?
Julio:
Desconocemos eso, pero el SAG y otros estamentos del Estado, debe hacer cumplir la normativa vigente para autorizar los proyectos de parcelaciones, como también las Municipalidades.
Estimado Omar. Queremos comprar una parcela de 7.000 mts en los alrededores del lago Calafquen. Es un sitio rural, chileno y con rol propio. Es necesario tener autorización del SAG para poder vender este terreno (no es subdivisión)?. Una vez comprado, podemos construir una casa para vivir ahí y a quien hay que pedirle autorización? Muchas gracias!!!!!
Andrea:
Si tiene rol, ya está regularizada su inscripción. Si quiere validar la situación, la recomendación es solicitar la vigencia de la inscripción en el registro de propiedades (conservador de bienes raíces que corresponda) y también conocer la situación en la Dirección de Obras de la Municipalidad que corresponda, para ver si tiene la calidad de agrícola o está en un sector rural o urbano, donde podrá consultar el proceso de autorización si quiere construir posteriormente.
Estimado Omar,
Quiero adquirir un parcela de 1,8 hectáreas y en ella cuenta con dos casuchas de adobe de probablemente muchos años, debe haber sido bodegas , la duda que tengo es si estas serían consideradas como construcciones y me afectarían al minuto de solicitar construir una vivienda. Habrá que demolerlas para no sobrepasar el metraje de constructivudad permitido ? Que me aconseja , desde ya gracias Omar
Orlando:
Debe ver en el Departamento de Obras de la municipalidad, cuál es la situación del inmueble. Lo más probable es que esté como casa habitación, si está en un sector urbano. Pero si está en un sector rural, es posible que esa propiedad no esté regularizada y sea una parcela agrícola. También debe ver cuál es la clasificación actual del inmueble de acuerdo a la ordenanza vigente.
Buenas tardes. Tengo una consulta. En el escenario de un proyecto, de parte de una inmobiliaria, en el cual cada terreno se entrega con luz y agua y los medidores de ambos servicios está en una parte perimetral de toda la parcelación; ¿ que sucede con la garantía de la cañerías desde el medidor hasta cada parcela? ¿ Que dice la ley del consumidor en este tipo de proyecto? Por ejemplo, en un proyecto inmobiliario en zona urbana con casas construidas se entregan garantía de 3, 5 y 10 años. En este caso, son solo terrenos.
Leonardo:
Respecto de las construcciones y garantías de estas, existe regulación especial en la Ley General de Urbanismo y Construcción; esta ley contempla plazo en los que el comprador de un bien puede ejercerse acciones civiles en contra del responsable de la obra (lo remarcado es nuestro):
«Art. 18 El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada…”
Inc. 9: “Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que se refiere este artículo prescribirán en los plazos que se señalan a continuación:
1. En el plazo de diez años, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble.
2. En el plazo de cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones.
3. En el plazo de tres años, si hubiese fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras.
En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los numerales anteriores o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en éstos, las acciones prescribirán en el plazo de cinco años.”
En el caso particular, las cañerías y tuberías, en términos de construcción y arquitectura, forman parte de las instalaciones de servicios o instalaciones sanitarias. Por lo tanto, la garantía que contempla el legislador para poder ejercer acciones civiles en caso de falla de alguno de estos elementos es de 5 años.
En lo relativo a aplicar esta garantía a las tuberías que se instalen posteriormente en el predio recomendamos revisar el contrato celebrado entre las partes y determinar si la oferta menciona o no alguna extensión de garantía, de no contemplarlo se podría incorporar si las parte así lo acuerdan, de lo contrario la calidad y conservación de las cañerías internas serán responsabilidad del nuevo propietario.
Puede revisar la Ley General de Urbanismo y Construcción en el siguiente link: https://bcn.cl/259k1
Estimados, tengo la siguiente consulta. Un propietario de un bien raíz ubicado en una zona rural, de destino habitacional y superficie aprox. de 1.600 mt2. ¿Puede realizar una subdivisión predial en la que nacen dos lotes, acogiéndose al inciso primero del artículo 55 de la LGUC? En cada lote resultante se construirá una casa de uso residencial, una para el propietario y otra para familiares. De antemano, gracias.
Alexis:
Para poder realizar la subdivisión del predio rural recomendamos hacerlo en virtud del Decreto de Ley 3.516 de 1980 (https://bcn.cl/2f16y), ya que el art. 1 letra “J” faculta a los dueños del predio a realizar la subdivisión del mismo a cualquier título en favor de familiares. Sin embargo, se debe tener presente que la tramitación de la subdivisión predial de un terreno rural es compleja, por lo que es bueno revisar previamente el plan regulador comunal o regional del lugar en que se encuentra el predio.
Por otra parte, el artículo 1 del decreto citado dispone lo siguiente: “Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.”
La limitación que indica el artículo no opera en el caso de la letra “J” , esto es: j) Cuando se trate de transferencias a cualquier título y por una sola vez, a un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda para sí mismo.
De esta disposición podemos desprender los siguientes requisitos que deben reunir los interesados para presentar la solicitud:
1. En cuanto a la subdivisión predial en favor del familiar, el tamaño del lote resultante no podrá ser inferior a 500, ni superior a 1000 metros cuadrados.
2. Solo podrá transferirse un lote por individuo.
3. El terreno que se pretende subdividir no puede tener su origen en una subdivisión previa en que se haya aplicado el Decreto 3.516.
Es importante tener presente que los lotes que se trasfieran en virtud de este decreto tendrán prohibición de enajenar por el lapso de 5 años.
Por último, el detalle de la tramitación de la solicitud y certificación de la subdivisión puede revisarlo en la Resolución Exenta N° 4788 del 23 de julio del 2024 (https://bcn.cl/3oin8).
Buenos dias, mi consulta es la siguiente:
compre una parcela con su rol y definicion de terreno agricola. Al presentar la carpeta al municipio para pedir permisos de edificacion, me encuentro con la observacion de que se debe justificar el uso agricola de esa parcela. Existe forma de subsanar ese requisito?.
Desda ya muchas gracias
Patricio:
Desconocemos la Ordenanza que le están aplicando, pero si el predio está como agrícola y no hay cambio de destino, no deberían exigir tal acreditación, ya que no se cambia por no ejercer la actividad.
Lo que podemos aportar es que la norma del DFL 458 que actualiza la Ley General de Urbanismo y Construcciones, dispone lo siguiente:
«Artículo 163°.- La vivienda económica podrá emplazarse en cualquier zona habitacional del área urbana. También podrá emplazarse en sectores rurales, siempre que ellas se destinen a habitaciones que complementen actividades agrícolas, industriales, mineras o pesqueras, en cuyo caso se requerirá la autorización previa de la Secretaría Regional correspondiente del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
Los propietarios de predios agrícolas requerirán solamente del respectivo permiso municipal para la construcción de su propia vivienda económica.»
Estimados.
Una consulta. En el caso de un loteo de parcelas forestales, si hay dos parcelas vecinas, separadas por un cortafuego. ¿Quién o quienes son los propietarios del cortafuego?.
Muchas gracias por todas las aclaraciones que han ido realizando.
Guillermo:
Debe ver los límites en los planos, ya que podría ser ambas parcelas colindantes, donde el límite esté en el centro del cortafuego. Lo otro podría ser una servidumbre, que también dejará la propiedad en cada una de las parcelas, en la parte que les corresponda otorgarla. La última posibilidad es que en el plano se haya definido como un bien común, donde todos los cortafuegos serían de propiedad de la comunidad (esto es más difícil, pero podría existir, haciendo un símil con los caminos).
Muchas gracias Omar por su respuesta. Le comento que en el plano aparece cada parcela en forma independiente, y el cortafuego al medio, como que no fuera parte de ninguna de las parcelas. El loteo tiene muchas parcelas, y por ejemplo, hay una fila de parcelas rectangulares, por uno de sus costados va una franja con el cortafuego de 30 metros de ancho, y luego viene otra fila de parcelas rectangulares. Si tomamos una parcela A que está en la primera fila de parcelas, y otra parcela B al frente de la parcela A, separadas por el cortafuego, en los deslindes que aparecen en la inscripción de la parcela A dice que «SUR: parcela B, cortafuegos de por medio».
Mi duda es porque pareciera que el cortafuego queda como tierra de nadie.
Guillermo:
Entonces, el cortafuego debería ser un bien común. Quizás eso lo pueden validar con el plano o incluso en la escritura de adquisición quizás debería mencionarse como bien común.
Buenas tardes, espero que se encuentre muy bien. Estoy interesada en adquirir una parcela (5.000 mts cuadrado) en la región del maule. Estás son agrícola y califican como predio rústico.
En caso de que la comprara y no construyera nada, que quedase tal cual como la adquirí durante varios años, esto sería sancionable? Por no mantener alguna actividad silvoagropecuaria en dicho terreno.
Saludos
Valeria:
Ud. compra un bien raíz agrícola, como lo indica, no siendo exigible que lo explote. Si no genera renta, por ejemplo, arrendándolo, no debe declarar nada asociado a esa tenencia. Es una inversión. Solamente pagará el impuesto territorial (contribuciones), no presumiéndose una rentabilidad por su tenencia.
Estimado Omar,
Tengo un terreno de 10 hectareas en la region metropolitana, en Melipilla, con la ley nueva aun tienen que ser 4 hectareas como minimo? o hay algun cambio
José:
En conformidad a lo dispuesto por el Art. 1° del DL 3516, el mínimo establecido para subdividir un terreno agrícola es de 0,5 hectáreas, es decir, 5.000 m2 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=7155&idParte=8629033&idVersion=, lo cual no ha sido modificado a la actualidad y tampoco se contempla una modificación en este sentido en el Proyecto de Ley.
En el caso de encontrarse catalogado como un terreno urbano, deberá ajustarse al plan regulador comunal, por lo que deben ser evaluados previamente por la Municipalidad respectiva, de acuerdo a lo dispuesto por los artículos 65 y siguientes de la Ley General de Urbanismo y Construcción https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560
Estimados buen día, excelente información la que entregan.
Tengo la siguiente duda: Estoy pensando comprar una parcela, de media hectárea, en la región de Los Lagos, está contemplada en un proyecto de parcelación. Cuenta con autorización del SAG, roles propios, no es terreno indígena, sin prohibiciones, etc. Legalmente cumple con todo.
El proyecto cuenta con agua y luz para cada parcela.
Según tengo entendido, el DL N°3.516, permite la construcción de una propiedad para el dueño del terreno y otra para un cuidador, siempre y cuando no superen en conjunto los 500mts², sin embargo; también se prohíbe la formación de asentamientos fuera del plano urbano. Mi duda es, considerando esto último, se puede denegar el permiso de edificación, considerando que el loteo una vez finalizado, creará un asentamiento fuera de lo planificado por la municipalidad?
Mi intención sería vivir en la parcela, tener una chacra para consumo propio y mantener intacto el bosque nativo.
Muchas chas gracias por su ayuda.
Pablo:
En atención a lo dispuesto en el Art.1° del DL 3516 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=7155&idParte=8629033&idVersion=) en relación al Art. 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560) , se encuentra permitida la construcción de una vivienda para el propietario, por lo que en principio se encontraría actuando dentro de lo legalmente autorizado sin incurrir en la formación de asentamientos propiamente tal. Pero, corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la Planificación urbana.
Ante esto, se recomienda consultar previamente con la Municipalidad respectiva, a fin de evitar caer en incumplimiento de los requisitos dispuestos para la obtención de los permisos requeridos para llevar a cabo la construcción.
Buenas tardes, cuando uno subdivide un predio bajo los estándares establecidos en la ley, generalmente se hacen con el propósito de vender los lotes resultantes de la subdivisión. Para los efectos tributarios derivados de la venta de los lotes subdivididos, el SII considera para el propietario de los lotes, que su adquisición es la primitiva, es decir, cuando compró el predio original o que su adquisición es la de la subdivisión propiamente tal? Lo consulto porque me imagino que los efectos tributarios varían en un caso y otro.
Ojalá puedan leerme y contarme de este tema tan interesante.
Saludos.
María Marcela:
Si un contribuyente adquiere un bien raíz, en el caso específico un terreno, para luego lotearlo y venderlo en el tiempo, hay que analizar cuál ha sido la intensión original, ya que si se adquirió con el fin de lotear, claramente ello es un objetivo distinto del caso de un agricultor, que por un tiempo explotó una parcela y después de años optó por lotearla y vender.
En el primer caso estamos en presencia de un fin específico y tendrá un tratamiento tributario general (pagará impuesto de primera categoría y Global Complementario). En el segundo caso, asumiendo que no lo tiene registrado como un activo en su contabilidad de empresario individual (declara renta presunta), también deberá pagar impuesto, pero tendrá la tributación especial de tener hasta 8.000 UF de ingresos no renta y el exceso estará afecto a un impuesto único del 10% o podrá reliquidar el Global Complementario hasta por 10 años (anteriores a la venta).
En ambos casos, dado que se trata de contribuyentes que no llevan contabilidad, el costo asignado a cada venta de las parcelas (lotes), será la proporción del costo corregido, actualizado. Si lo obtuvo por herencia, será el valor asignado al momento de tramitación de la posesión efectiva, que corresponderá al avalúo fiscal vigente a la fecha de muerte del causante.
Estoy interesada en comprar una parcela de 5000 m2… para hacer cabañas…. cuales son los requisito que se debe cumplir y que debo tener en cuenta..
ageadecida de antemano
Marcia:
Si Ud. realizará una actividad, debería iniciarse como contribuyente, en el SII. Así, toda su operación de adquisición de la parcela y construcción de las cabañas, serán parte del proceso de compra y construcción, que le dará derecho a uso del IVA pagado por la construcción y habilitación de las cabañas, considerando que la renta obtenida por el arrendamiento, estará gravado con IVA (será cabañas implementadas para su uso, por lo que sus servicios serán arriendo de cabañas con muebles o un servicio de estadía).
Esto implicará llevar contabilidad, declarar mensualmente, pago de patente municipal y declarar sus ingresos, ya sea, a nivel mensual para los efectos del IVA y en forma anual para el pago del impuesto a la renta que proceda, según el régimen tributario al cual accederá.
La ley 3516 de 1980 establece que los caminos deben ser mantenidos a prorrata por cada uno de los propietarios ¿Qué acciones se pueden seguir para un propietario que no quiere pagar?
Muchas gracias
Sergio:
En conformidad a lo dispuesto por el Art. 2 del DL 3516 , concordado con los artículos 21 y siguientes de la Ley General de Urbanismos , quien infrinja las obligaciones dispuestas por el DL quedará sujeto a multas a beneficio fiscal y será el Juez de Policía Local el competente para conocer de estos asuntos.
Muchas gracias
Compré una parcela de 5.000 metros de los cuales 200 están destinados a camino servidumbre, es legal esta situación? He consultado en otros proyectos y la servidumbre es por cuenta de la inmobiliaria.
Saludos y muchas gracias
Sergio:
Si es legal, dado que ello está en el plano autorizado de la subdivisión, donde cada parcela entrega la servidumbre para la existencia de un camino que conecta al condominio. En cuanto a la construcción de dicho camino, ello quizás sea de costo de la inmobiliaria, como también podría ser de todos los comuneros, por lo que debe conocer esa situación al comprar la parcela.
En ocasiones, el proyecto incluye roles separados de propiedad comunitaria, donde están los bienes de uso común, como sería un camino, áreas de recreación, instalaciones eléctricas y agua, etc.
hola, les comento heredamos una propiedad agricola forestal,la cual quisieramos dividir y o parcelar para una futura venta,de ser asi dichas parcelas estan afectas a iva? se puede construir en dichas parcelas?.. condiciones para la division , atte. J.O.
Jaime:
Directamente debe ver la situación en el SAG, para conocer si es posible la parcelación que Ud. indica, teniendo presente la calidad de forestal del predio.
Si la división no tiene construcciones (caminos, cercos, sistema eléctrico, servicios sanitarios, etc.), ello no es afecto a IVA (estaría vendiendo solamente terreno).
En cuanto a la construcción, si es aprobado el proyecto de parcelación, lo que debe validar con el SAG y la Municipalidad, se podría construir, con las restricciones que procedan a la superficie del terreno.
Buenos días.
Excelente información entregada por Uds.
Por favor, la siguiente consulta.
Se puede vender para fines netamente agrícolas parte de una parcela de agrado ?
Además, se informa que esta venta, se anexaría aun predio colindante cuyo suelo es esencialmente agrícola.
Muchas gracias de antemano y quedo atento a su respuesta.
Saluda a Uds.
Waldo Morales Álvarez
Waldo:
Para poder vender una parte de la parcela tendría que tramitar una subdivisión, cosa que debe averiguar si es que no tiene prohibición de realizarla.
Estimados, estoy confundido respecto a las normas del Art. 3 N°7 de la ley 18985, sobre las obligaciones de declarar el régimen tributario en una compraventa. en este caso quiero comprar una parcela de agrado, pero ni yo ni el vendedor tenemos inicio de actividades en primera categoría, vi en una de las preguntas del sii que señala que se debe declarar en renta presunta, pero en el ordinario 131 de 2013 señalan lo contrario. ¿Se debe iniciar actividades en primera categoría cuando se compra una parcela de agrado?
De ante mano muchas gracias!
Gabriel:
La compra de un activo inmueble, para uso personal, no genera la obligación de iniciar actividad en el SII. Actualmente, aún cuando la compra sea de un inmueble considerado como agrícola, si no ejerce actividad, no se aplica la presunción de renta, dado que ha sido eliminada.
En concreto, si Ud. adquirió una parcela de agrado y en ella no realizará ninguna actividad agrícola, no debe iniciar actividad en el SII. Es un bien de uso personal, que no tiene presunción de renta.
Hola buenos días, mi mamá compró una parcela a un tercero no directo en una inmobiliaria en donde sale en sus documentos que es un terreno rural agricola , es legal que te lo vendan como condominio y te cobren elevados gastos comunes solo por tener un reglamento de copropiedad inscrito en bienes raíces???? Los predios agricolas se pueden regir bajo un reglamento de copropiedad.
Andrea:
De acuerdo al caso planteado, la venta se está realizando bajo la denominación de condominio, en conformidad a la Ley 21.442 los proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria son los denominados legalmente como condominios y en atención a lo dispuesto por su Art. 1°, estos pueden estar emplazados en el área urbana y, excepcionalmente, en el área rural, cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada previamente conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En ambos casos se requerirá, además, cumplir con las exigencias urbanas y de construcción y demás requisitos establecidos en esta ley para la constitución del régimen de copropiedad, lo cual facultaría el cobro de gastos comunes.
De no contar con los requisitos previstos por la Ley o se tratase de un predio rústicos dividido o subdivididos conforme al decreto ley N° 3.516, del Ministerio de Agricultura, de 1980, el cobro de gastos comunes no cuenta con un sustento legal y, por ende, no procedería, con la excepción que dispone la Ley 21.458, en relación a los caminos comunes los cuales deberán ser mantenidos a prorrata por los propietarios con el fin de garantizar el acceso entre el espacio público y los respectivos predios.
Buenas tardes. Estoy cercano a adquirir un terreno agrícola y me surgen dudas respecto a la cantidad de viviendas que puedan construirse si estas no superan los 500 mts2. ¿Es posible la construcción de 3, por ejemplo? Por otro lado, ¿ese límite de 500 mts2 construibles corresponden a un terreno de 1/2 hectárea o es indiferente al tamaño adquirido?
Diego:
Le sugerimos que la consulta la realice directamente al el Departamento de Obras de la Municipalidad donde esté el inmueble, dado que ahí tendrán todos los datos del plano comunal y las autorizaciones que son válidas. Es bueno realizar dicho proceso antes de la adquisición, considerando que hay más restricciones para cambiar el uso del suelo agrícola.
Estimado Omar:
Una inmobiliaria que hace mucho tiempo no realiza ventas, Por temas de liquidez se ve obligada a vender una de sus propiedades. ¿ Esta venta estaría afecta al IVA inmobiliario ? y por lo tanto¿ debería emitir factura afecta?.
y la utilidad proveniente de esta venta¿ también esta afecta a tributo.?
Claudio:
No están todos los elementos para responder sobre la situación específica, dado que no se indica si la venta es un activo fijo que estaba destinado a otras operaciones, como el arrendamiento sin muebles.
Pero si es una propiedad que la construyó, entonces sí está afecta a IVA. Distinto sería si vende un activo fijo, como un terreno, que lo tenía como inversión, donde tampoco estaría afecta a IVA.
Gracias por la respuesta.
Para complementar la consulta es una casa DFL2 (activo fijo)
que se arrendaba sin amoblar y ahorra esta a la venta.
por lo que desprendo estaría afecta a IVA ¿y el mayor valor obtenido por estaría afecto a tributo o entra en el beneficio tributario con tope de 8000 uf?.
Claudio:
Como es un activo fijo, lo que debe analizar es si cuando la adquirió tuvo derecho a utilizar el IVA como crédito fiscal. Si es así, la venta estará gravada con IVA. Si no tuvo derecho o la adquirió sin pagar IVA (compra a un particular, por ejemplo), la venta no es gravada con IVA.
Como es empresa, no tiene la rebaja de las 8.000 UF como ingreso no renta, que se aplica solamente a personas naturales no habituales en la venta de inmuebles. Pagará impuesto de Primera Categoría, a nivel de empresa, considerando el régimen tributario al que esté afecto.
Estimada:
Tengo entendido que el actual gobierno mandaría un proyecto de ley para modificar la actual regulación de los predios rústicos, entre otras cosas, con limitaciones de zonas y aumento de 0,5 a 1 hectárea. Esto ya está en discusión parlamentaria?
Tomás:
En la actualidad en el congreso se están tramitando, sobre esta materia, alrededor de 18 proyectos, que tienen por objeto regular las subdivisiones prediales y la conservación ambiental que ha sido objeto de discusión en la actualidad, mencionando que en el link que indica procedimiento aplicado a las situaciones específicas que se exponen, para que los pueda revisar https://obtienearchivo.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/34154/1/PL_subdivision.pdf.
Algunos de los proyectos presentados, referentes al aumento del mínimo predial de subdivisión, son los Boletines número 15529-14 y 15.214-14 ambos en tramitación en el Congreso, en el primer trámite Constitucional, ambos han sido presentados por mociones de parlamentarios a la fecha.
Qué opinión tiene respecto al caso de Praderas del Pedernal Donde el Sag inició un proceso de revocación de la subdivisión, habiendo personas que ya adquirieron parcelas y que además estarán adscritas a una cooperativa agrícola?
Gracias por el espacio y la información
Priscilla:
Respecto a su consulta, podemos comentar que es totalmente legal que el SAG pueda revocar las autorizaciones de subdivisión otorgadas anteriormente, ya que en la oportunidad en que ellas fueron otorgadas no se hizo el análisis más exhaustivo que hoy se realiza. Como elemento adicional, podemos comentarle que respecto a otras situaciones similares que se han judicializado mediante recursos de protección, estos han sido rechazados tanto por la Corte de Apelaciones de Santiago como por la Corte Suprema.
La Corte de Apelaciones de Santiago, con fecha 28 de abril de 2023, rechazó el recurso de protección argumentando que no existiría de parte de las autoridades una actuación arbitraria, y tampoco se trataría de una actuación que extralimitará el ámbito de su competencia, señalando en su considerando Décimo Tercero: “Que los jefes superiores de los servicios, en su carácter de tales, para dar cumplimiento de sus cometidos y para dirigir a sus subalternos, deben entregar instrucciones y la forma de hacerlo es precisamente a través de actos administrativos, como son las circulares y oficios; facultades que, a modo ejemplar, podemos citar, la Ley Orgánica del Ministerio de Agricultura DFL N° 296/1960; Decreto Ley N°3.516 de 1980 de Agricultura; Decreto Ley N°1.028 del Ministerio del Interior; Ley N°8.755, específicamente, artículos 2,3 y 46 de la Ley N° 18.575, artículo 3° y 5°; y 6° y 7° de la Constitución Política de la República”, añadiendo en su considerando Décimo Cuarto que “emitir el certificado- como parece pretenderlo los recurrentes solo comprobando por parte de la autoridad que los emite, que los lotes a subdividir no sean inferiores a cinco mil metros cuadrados y que todos tengan accesos al espacio público o camino; no resulta conforme a la normativa vigente y contraría el ordenamiento jurídico. En efecto, lo que le corresponde a la autoridad para la emisión de dicho certificado, es que, sea con los antecedentes aportados por los solicitantes o con los informes que emiten los terceros, es que, no se infrinja la normativa vigente, no solo aquella que las rige, sino también todas aquellas que sea aplicable al predio rústico (…)”.
La resolución de la Corte de Apelaciones fue confirmada posteriormente por la Corte Suprema con fecha 12 de julio del presente año.