(Actualizado al 25 de abril de 2024)
Estimados(as):
El texto oficial de la aplicación del mencionado impuesto es el siguiente (lo firmado por el Ministro de Hacienda y los senadores de la comisión):
Se aplicará una sobretasa progresiva a beneficio fiscal respecto del conjunto de los activos inmobiliarios de un contribuyente cuyo avalúo fiscal total exceda de 400 millones de pesos. Esta sobretasa se aplicará en forma marginal por tramos y contemplará que el tramo de avalúo fiscal hasta 400 millones de pesos estará exento, luego para el tramo sobre 400 y hasta 700 millones de pesos, la tasa será de 0,075%, entre 700 y 900 millones de pesos de 0,15%, y sobre los 900 millones de pesos de 0,275%. Las PYMES estarán exentas del pago de esta sobretasa.
Para las restantes empresas afectas, la sobretasa quedará sujeta a las mismas reglas de acreditación y deducibilidad de las contribuciones de bienes raíces, y se fijará una regla de proporcionalidad para el caso de bienes de distinto destino.
Por ejemplo, si una persona es dueña de varios inmuebles, todos acogidos al DFL N° 2 (no paga contribuciones y tiene exención de impuesto por las rentas obtenidas), seguramente al sumar todo los avalúos llegará a ser afectado con el nuevo impuesto, sin importar si debe la mayoría de los valores (compras con crédito bancario).
El pago del impuesto será aplicado en las contribuciones (no sabemos a cuál inmueble se adjudicará ese valor), pero será dividido en cuatro cuotas trimestrales.
El compromiso es despachar el proyecto 15 días posteriores a que se envíen las indicaciones a la Comisión de Hacienda del Senado, donde está radicado el proyecto de Modernización Tributaria. Lo más probable es que se apruebe como ley antes del final de año y, por lo tanto, su aplicación es a partir del año 2020 (al igual que otras medidas como el aumento de la tasa de impuesto único a las rentas del trabajo que tendrá un tramo adicional llegando al 40%, con lo cual se anula la rebaja vigente desde el año 2017 que dejaba en 35% la tasa máxima, aplicable también para el Impuesto Global Complementario).
Saludos,
Estimados buenas tardes,
Me gustaría saber, si los aportes en propiedades, maquinarias ya depreciadas y vehículos que una empresa comercializadora en un régimen 14 D3 propyme, haga a una inmobiliaria en 14 A semi integrado, paga algun tipo de impuesto, no hay venta hay un aporte de activos.
Antonio:
El aporte se realiza vía una venta de los bienes que son del activo de la empresa propietaria. Si se trata de bienes muebles (maquinaria, vehículos), ello podría ser afecto a IVA si han sido adquirido no más allá de los 36 meses, por los cuales se utilizó el IVA. En el caso de los inmuebles, también pueden estar afectos a IVA si se utilizó el IVA que pudo estar en la compra de ellos, como crédito fiscal, sin considerar los años de propiedad que tengan (no aplica el plazo de los 36 meses).
Obviamente también debe considerar que el aporte a una empresa relacionada, lo que debe validar si procede, se debe realizar a valor de mercado, para evitar una tasación por parte del SII. Si no es relacionada, igualmente el aporte se debe realizar a valor de mercado.
Para más información puede revisar el oficio ordinario N° 3.472 de 28.11.2022 que lo puede buscar en el link https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm
Buenas Tardes don Omar:
Quisiera su opinión en cuanto a la siguiente situación:
Tenemos un cliente nuevo con giro inmobiliaria SPA, la cual tiene 3 socios;
El socio 2 y 3 se encuentran en Estados Unidos, y le han prestado $ 250.000.000.- a la inmobiliaria con cuyo dinero construyeron oficinas, el trabajo se le encargo a una constructora que es del socio 1 donde él es el único socio es una SPA.
Los $ 250.000.000.- llegaron a la cuenta corriente de la inmobiliaria SPA, llegaron en dólares y de ahí se hizo la conversión a $ y se cancelaron los trabajos a la constructora por el contrato pactado como obra vendida.
Mis dudas son las siguientes:
1.- Los $ 250.000.000.- no se han formalizado solo están las transferencias, se debe hacer el mutuo o pagare por el préstamo efectuado.
2.- Por el hecho de este préstamo tener origen no chileno tiene algún tipo de tratamiento especial contable y tributariamente.
3.- Tambien hay una situación hay $ 50.000.000.- en gastos que no tienen factura ni boleta, pero si están las transferencias identificadas que han sido trabajo de maestros sin liquidación y sin boleta de honorarios, tambien compra de materiales sin factura ni boleta el motivo fue un menor precio al del mercado, consulta podre rebajar estos gastos con el respaldo de las transferencias, los WhatsApp realizados por los trabajos de los maestros como prueba, las cotizaciones de los materiales.
José:
Como es un crédito que proviene del exterior, el impuesto de timbres se devenga al momento de su contabilización, según lo indicado en el artículo 14 del DL 3.475 de 1980 (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 14°.- Los impuestos del presente decreto ley se devengan al momento de emitirse los documentos gravados, o al ser suscritos por todos sus otorgantes, a menos que se trate de documentos emitidos en el extranjero, caso en el cual se devengarán al momento de su llegada al país, o al ser protocolizados o contabilizados, según corresponda. En todo caso, tratándose de operaciones de crédito de dinero provenientes del extranjero en las que no se hayan emitido o suscrito documentos, el impuesto se devengará al ser contabilizadas en Chile.»
Una forma de documentar los préstamos recibidos podría ser con un reconocimiento de deuda para cada socio acreedor, más los registros contables y obviamente el pago del impuesto de timbres, según lo indicado en el párrafo anterior. Obviamente ello estará en moneda de origen, que podría ser el dólar o incluso en UF.
Respecto de los gastos, claramente es un problema de la empresa, que no puede pagar si no hay documentos legales, teniendo incluso la posibilidad de emitir factura de compra a terceros o boletas de retención, por lo que hay una falta que deben resolver. En el extremo podrían existir sanciones al administrador y al directorio por no tener en cuenta el cumplimiento de las normas legales, existiendo quizás hasta la posibilidad de un delito tributario (compra sin documentos legales), por lo que deben corregir la situación y erradicar esa práctica.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/preguntas_generales/001_430_3371.htm
Don Omar
Le comento que los socios del extranjero que estan en Estados Unidos, que le prestaron dinero a su sociedad chilena, no cobraran intereses por este prestamo ya que ellos son socios de esta sociedad y ellos recuperaran sus platas cuando tengan ingresos de arriendo por las oficinas construidas, consulta.
se incurriria en alguna falta si al préstamo que se va a formalizar no se le aplica intereses, porque en la realidad asi es, ya que el prestamo de los socios es con recursos propios y ellos estan financiando la construccion de su propia sociedad chilena, los dineros los recuperaran cuando la inmobiliaria genere recursos por arriendos, que sera desde marzo de 2026 en adelante.
José:
Asumiendo que hay un acuerdo y los dineros provienen del extranjero, ello es un hecho gravado con impuesto de Timbres y Estampillas, con lo cual también puede registrar la operación en la contabilidad (con el documento donde esté el plazo y las condiciones de pago).
Esto de acuerdo a lo establecido en el inciso primero del artículo 14 de la DL 3.475, de 1980, que indica (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 14°.- Los impuestos del presente decreto ley se devengan al momento de emitirse los documentos gravados, o al ser suscritos por todos sus otorgantes, a menos que se trate de documentos emitidos en el extranjero, caso en el cual se devengarán al momento de su llegada al país, o al ser protocolizados o contabilizados, según corresponda. En todo caso, tratándose de operaciones de crédito de dinero provenientes del extranjero en las que no se hayan emitido o suscrito documentos, el impuesto se devengará al ser contabilizadas en Chile.«
Buenas Tardes don Omar
Agradecido por su apoyo en las muchas dudas que se le consulta.
Tengo la siguiente situación:
Tengo una contribuyente persona natural que tributa bajo el régimen de renta presunta, el año comercial 2022 efectuó la venta de un terreno que había comprado en el año 2001, pero le realizo una subdivisión en el año 2021 y quedo subdividido en 13 parcelas de 5mt2, este terreno no estaba considerado dentro de la renta presunta ya que nunca lo había explotado.
Este contribuyente tomo este terreno y le vendio las 13 parcelas a sus hijos y nietos y se quedo con el usufructo de por vida, ahora el valor del usufructo de las 13 parcelas es de $ 235.000.000.
Mis dudas son:
1.- Los $ 235.000.000.- son considerados como un ingreso que debe pagar IDPC y Global complementario ya que la venta se efectuó antes de los 4 años despues de autorizada la subdivisión.
2.- No tendría derecho a la rebaja de las 8000 UF por el hecho de venderle a un relacionado y venderlo antes de los 4 años.
3.- El costo de esta venta sería el valor de compra corregido igual que en una venta normal.
4.- Este contribuyente es casado con bienes conyugales por lo tanto su señora es dueña de la mitad del terreno, la tributación de los $ 235.000.000.-, se debería repartir o el contribuyente debe asumir solo esta tributación.
José:
Cuidado, ya que puede estar en presencia de un acto elusivo y podría ser observado por el SII, incluso en el extremo podría querellarse por la existencia de una operación simulada.
Lo principal es verificar si la operación es real y a valor de mercado. Si no hay flujos demostrables y el valor aplicado a la operación no es de mercado, es posible que se trate de una donación encubierta, razón por la cual no se pagó el impuesto y habría una situación que genera una contingencia.
En cuanto a la tributación, si fuera una venta real, ello es una operación entre relacionados, por lo que no podría tener acceso a tributación especial (incluso al ser considerado como una no renta, al tener la propiedad desde el año 2001, podría analizar la existencia de una operación que podría estar liberada de tributación. Por ello, creemos que el caso se debe analizar en profundidad y debe tener todos los antecedentes para demostrar que ha sido una transacción real.
Muchas gracias don Omar, efectivamente no hubo flujo de dinero en esta transacción, por lo tanto deberá pagar el impuesto a las donaciones.
José:
Siempre la operación real es la que determina la forma de aplicación de las normas. Hoy el SII está colocando mucha más atención en éste tipo de operaciones y obviamente hay que demostrarlas.
Hola don omar, estoy interesado en comprar una casa nueva a una inmobiliaria de aprox 8000uf al contado. posterior a la compra tendre que pagar impuesto o iva al fisco??
Nicolás:
Si esa adquisición es personal, donde el uso será para vivienda, sin destinarla al arrendamiento, no tiene que pagar ningún impuesto, pero deberá justificar los fondos con los cuales está realizando la adquisición.
También debe considerar que al momento de la compra, la inmobiliaria efectuará el cobro del IVA, emitiendo la correspondiente factura, si se trata de un bien nuevo, pero será de responsabilidad de ella como vendedora.
Omar, buenas tardes!
En el año 2021 constituimos una sociedad inmobiliaria e inversiones SpA en conjunto con otra persona con la finalidad de comprar un terreno con el fin de subdividirlo, vender los lotes resultantes y continuar en ese proceso con otros terrenos. El terreno que adquirimos costo UF1500 y durante todos estos años le hemos incorporado energía, agua y otras mejoras.
Debido a problemas que todos conocemos, todo se entrampo y finalmente después de 4 años aún no podemos lograr obtener los roles de la subdivisión; no obstante, hoy una empresa esta interesada en el terreno por el cual pagara UF16.000. Según nuestro contador, deberemos pagar un 27% del valor de diferencia entre la compra, las mejoras y el valor de venta. Esto es así?
Antonio:
Efectivamente, su contador tiene razón. La empresa realiza una inversión, en la compra de una activo fijo, que lo está habilitando para el desarrollo de una actividad y el destino es la venta como subdivisión. Luego, si ese activo, que sigue siendo un terreno, es enajenado, la diferencia obtenida genera una aumento patrimonial, es decir, una renta afecta a impuesto, que a nivel de empresa se denomina de primera categoría, teniendo una tasa del 27%, por el giro. Esa utilidad, cuando sea repartida a los dueños, tributará a nivel de las personas, con el impuesto Global Complementario, debiéndose sumar al resto de los ingresos obtenidos en el año, dándose de crédito un 65% del impuesto pagado por la empresa.
Buenos días Don Omar:
Tengo un departamento a nombre de una sociedad de la que formo parte, con usufructo vitalicio a mi persona. Ahora quiero vender ese bien raíz y renunciar al usufructo recibiendo una parte del pago de las 3.000 UF por la renuncia. Es posible hacer eso? El pago que reciba por la renuncia al usufructo constituiría INR
Saludos cordiales
Jorge:
No conocemos la gestación del usufructo vitalicio, pero claramente el ingreso lo tiene la sociedad, por la venta que realiza de un inmueble que tenía en su activo. Falta que revisen la condición para establecer el usufructo y también ver si se consideró el caso del uso del departamento, ya que es posible que tenga una contingencia, al ser el socio el usuario (presunción de renta por uso).
En cuanto al valor que perciba el usufructuario que renuncia a ese beneficio, el valor es un incremento patrimonial y debe ser considerado como afecto a impuesto Global Complementario, ya que no hay ninguna norma que lo califique como ingreso no renta (no es una indemnización establecida judicialmente). Tampoco tendría costos asociados, ya que la constitución del usufructo quizás fue gratuita.
Estimado Omar
Se está evaluando realizar una rifa de un inmueble, tomando el mismo caso de la consulta del oficio 2394 del 10.08.22 en donde se rifan 5.000 tickets a UF 1 cada uno. Tomando en cuenta lo que dice el mismo oficio, el precio de la compraventa al ganador sería por UF 1.
Mi consulta es si quien enajena es una Inmobiliaria (Afecta a IVA), estaría afecta también a pagar el IVA por los UF 4.999 de los tikets que no resultaron ganadores?, en la respuesta del oficio 2394 señala que solo queda afecta con con IDPC e IGC o IA, según corresponda, pero me parece que en este caso el oficio señala solo esos impuestos por que en ese caso quien vende es una persona natural y en forma esporádica.
En resumen saber, si la Inmobiliaria por las UF 4.999 que le ingresaron de los Tikets no ganadores, tendrán además que pagar IVA
Muchas gracias de antemano,
Alberto
Alberto:
En nuestra opinión, sin importar la forma de adquisición del inmueble, dado que es el giro habitual la compra y venta de ellos por parte de la empresa ganadora, será una operación gravada con IVA cuando lo enajene, siendo su precio de adquisición el valor del ticket.
Estimado Omar,
Agradezco mucho su respuesta, entiendo que la compraventa estará afecta a IVA, pero esa escritura será solo por UF 1.
Mi consulta es si por las UF 4.999.- que ingresaron a la Inmobiliaria (de los Ticket no ganadores) estará ese ingreso también afecto a IVA ?
Muchas gracias por su valiosa ayuda,
Alberto
Alberto:
En nuestra opinión, la venta ocurrirá solamente con la persona ganadora. El resto no es una venta, sino otros ingresos, que tampoco son una prestación de servicios, por lo que no están gravados con IVA.
Muchas gracias estimado Omar,
Es una tremenda ayuda toda la información proporcionada.
Buena semana!
Alberto:
Es un equipo de profesionales que está detrás de tratar de apoyar y también una forma de que los lectores nos recomienden o soliciten nuestros servicios profesionales. Adicionalmente, es un aporte a la comunidad, en materias que son complejas, entregando al menos una visión o acercamiento, que cada uno lo debe analizar para su caso específico (en general, en los relatos o consultas no contamos con todos los antecedentes del caso).
Buenas tardes Don Omar
Mi tía vendió su propiedad a su hija, esta fue comprada año 2010 y vendida 2024
El precio de venta fue valor avaluó $220 millones, se le cancelaron $12 millones al contado, esta venta es con usufructo hasta que este con vida, además le paga $500.000 mensuales.
El SII esta cobrando impuesto por la diferencia entre valor compra y valor venta.
No debería ser solo por lo que recibió el 2024 y así sucesivamente todos los años, solo pagar impuesto por lo realmente recibido anualmente??
Beatriz:
El SII tiene razón, ya que se trata de una operación entre partes relacionados, considerando que las partes de la compraventa tienen relación de descendencia: madre con hija.
Esto se encuentra indicado en el inciso segundo del N° 8 del art. 17, de la Ley de la Renta, no permitiéndose aplicar la forma especial de tributación que permite rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta y pagar un impuesto en calidad de único si se determina una utilidad que debe ser gravada con un impuesto en calidad de único del 10% por lo que supere el valor no renta, obtenido como utilidad:
«No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.»
Buenas tardes. Espero me pueda guiar con lo siguiente. Firmé una escritura de compraventa de un departamento que adquirí en un remate, pero durante la adjudicación y la escrituración pasaron casi 5 meses por lo que la propiedad la estoy vendiendo antes de un año. El tema es que el notario no autorizó la escritura a menos que pague el IVA, pero yo firmé la declaración de exención, ya que la intención inicial de la compra fue habitar el departamento, y habitualmente no vendo propiedades, sin embargo mi situación económica me hizo tomar la decisión de venderlo. Ahora estamos con las manos atadas sin avanzar con la compraventa, ya que la notario tampoco delvolvería el dinero.
De antemano Gracias.
Por medio de Oficio Nº2240, del 17 de octubre de 2017, el Servicio de Impuestos Internos, señaló que se configura la habitualidad y por ende la obligación de pagar IVA en caso de que una persona natural, sin giro inmobiliario y no contribuyente de IVA, venda un inmueble de su propiedad antes de un año contado desde la adquisición del mismo, quedando gravada con Impuesto al Valor Agregado. No obstante, el mismo órgano indicó que al ser una presunción simplemente legal, puede ser desvirtuada por el contribuyente.
En esta línea ha establecido que, si la propiedad se compró sin el ánimo de revenderla y tiene una justificación para su venta antes de un año, debe indicar ante Notario a través de la Declaración Jurada sobre la venta de inmuebles no gravados o exentos de IVA, seleccionando la opción «que la venta u otra transferencia es efectuada por un vendedor no habitual».
Ante lo anterior, el Notario no puede negarse a cerrar la escritura pública de compraventa argumentando el no pago del tributo, por lo que se recomienda citar la normativa administrativa mencionada o consultar por el Ministro Visitador encargado de la Notaría.
Buenos días estimado,
Mi consulta es la siguiente: Cómo puedo saber si la inmobiliaria que me vendió el inmueble, pagó el IVA.?
Lo que pasa es que ya firmé la escritura, pagué la propiedad y ese mismo día que firmé la escritura, me imagino que la Inmobiliaria hizo la gestión por internet para pagar el IVA, ya que impuestos internos emitió dos facturas una por la propiedad y otra por el terreno.
Como no soy entendida, le consulto si el hecho de que SII , haya emitido las facturas,. significa que la inmobiliaria pagó el impuesto.??
Todo lo anterior se lo consulto, porque ahora la inmobiliaria debe inscribir la propiedad a mi nombre, y NO quisiera tener sorpresas de deudas como ésta por parte de la inmobiliaria.
Como así también me di cuenta que el edificio, donde compré el departamento arroja un certificado de deuda por vencer el 30/11 por contribuciones.
Con esos antecedentes el Conservador de Bienes Raíces, me imagino no debería inscribir la propiedad si tiene deudas.
Por favor necesito su guía.
Gracias
Margott:
Las empresas (todas), declaran los impuestos mensuales dentro de los 20 días del mes siguiente, donde estará incluido el pago del IVA por las facturas emitidas en el mes anterior. Ese es el procedimiento normal y validado.
En cuanto a la deuda de contribuciones, el plazo de pago de la cuarta cuota anual, vence el 30.11, por lo que no hay mora.
Estimado Omar:
Mi familia compró el 2004 una casa en 7.000 uf del momento. Actualmente, el valor de las propiedades de la zona subió mucho en torno a las 15 a 18 mil uf. Se que existe un impuesto a la ganancia que no puede pasar de los 8.000 porque después de eso se empiezan a pagar impuestos. Mi preguntas son:
1) cómo se calcula el valor del impuesto a pagar? En sii me dijeron que después de los 8.000 se regía la tabla de impuesto global complementario, lo que significaría que tendríamos que pagar el impuesto del último tramo (0.40%) lo que es mucho,
2) La ganancia se calcula en el precio a pesos chilenos o en uf? Es decir los 110 millones de la época vs el valor actual de la casa en millones o las 7.000 uf menos las 15 -18 mil de ahora.
3) sirve en este caso el trueque inmobiliario?
Gracias por su respuesta
Daniela:
Cuando indica que la adquisición la realizó su «familia», asumo que no compraron en comunidad, sino que alguno de los miembros de la familia, asumamos la madre o padre o ambos. Si hoy esas personas venden el bien raíz, si están en comunidad (ambos son propietarios), cada uno tendría que tomar el valor y calcular la utilidad en función de su porcentaje de participación.
Si el propietario es solo uno, el cálculo se debe realizar de considerando el precio de venta, luego rebajar el costo corregido (valor de compra actualizado), lo que sería la utilidad, pero al no ser habitual y no tener otras ventas anteriores, tendrá la calidad de no renta un valor equivalente a 8.000 UF. Luego, si hay una diferencia, ella estará afecta a impuesto, que puede ser el 10% en calidad de impuesto único, lo que claramente no es una cifra alta.
Como puede ver, hasta ahora, la tributación que afecte a un vendedor no habitual de un inmueble, no es una cifra alta. Es más, si ya tuviese ocupado el límite de las 8.000 UF, la utilidad quedará gravada con un impuesto único del 10%.
Nota: Si la inscripción de la propiedad fuera de antes del 2004, la tributación, hasta ahora, sería cero.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Hola Don Omar buenas noches, quería consultarle lo siguiente. Voy a escriturar con crédito hipotecario un depto de inversión (de 31 mts2, valor actual de alrededor de 2500UF) que había firmado promesa en verde, el cual acaba de recibir recepción municipal. Mi intención era arrendarlo indefinidamente, pero el valor del dividendo sobrepasa el valor del posible arriendo y no tengo liquidez para la diferencia, por lo tanto mi intención sería ponerlo a la venta apenas escriture. Mi consulta es si ¿Tendré que pagar algún impuesto por venderlo tan encima luego de comprarlo?
de antemano muchisimas gracias
Roberto:
La diferencia entre el precio de venta y el precio de compra generará una renta tributable, que deberá agregar al resto de los ingresos del período anual y gravarlo en el Global Complementario. No tiene exención de las 8.000 UF, ni la tributación especial.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Buenas tardes don Omar, soy persona natural, tengo una casa en Santiago, que compré al contado en año 2004, hoy tiene avalúo comercial de aproximadamente 9.000 uf, he pensado hacer una rifa, cuáles serían los impuestos, hay que pagar IVA por cada número vendido, etc. He visto varios sorteos exitosos de casas y propiedades, pero, me da miedo que luego el SII me cobre más impuestos que al vender en forma tradicional y restando obtenga menos valor.
De antemano muchas gracias.
Cristián:
No todo lo que brilla es oro.
El proceso de rifa es complejo y puede tener efectos que hay que analizar. Esto ya ha sido resuelto por el SII, al menos en la parte tributaria, en el oficio N° 2.394, de 10.08.2022, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm , que en su parte pertinente indica:
«Asimismo, se distinguirá entre los efectos tributarios para quien enajena un inmueble a través de la rifa (dueño del inmueble rifado), para quien resulta ganador de la misma y para los terceros contratados con motivo de la rifa.
a) Efectos tributarios para quien enajena un inmueble a través de la rifa.
Producto del acto complejo que constituye la rifa, quien pretende enajenar el inmueble recibirá ingresos provenientes de la venta de derechos para participar en la rifa. Dichos ingresos se consideran rentas del N° 5 del artículo 20 de la LIR, por lo que se afectarán con impuesto de primera categoría (IDPC) e impuesto global complementario (IGC) o impuesto adicional (IA), según corresponda.
Como el dueño del ticket ganador tendrá derecho a adquirir el inmueble, será necesario un acto jurídico posterior, por ejemplo, una compraventa, que sirva de título traslaticio de dominio. Así, el ingreso proveniente de dicho acto tributará eventualmente con impuestos finales, conforme a las reglas de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR, o con IDPC e IGC o IA, de acuerdo al N° 5 del artículo 20 del mismo cuerpo legal.
Conforme lo anterior, y respecto de las consultas N° 1) y 2) del Antecedente, para efectos tributarios el precio de venta corresponderá en el ejemplo a 1 UF, sin perjuicio que este Servicio pueda ejercer sus facultades de tasación (consulta N° 5) del Antecedente).
b) Efectos tributarios para el ganador de la rifa
Considerando que el premio de la rifa es un inmueble, la tributación del incremento patrimonial que implica la diferencia entre el valor pagado por el derecho a participar en el sorteo y el valor del inmueble se verificará cuando el ganador de la rifa, a su vez, lo enajene a un tercero, de acuerdo con la letra b) del N° 8 del artículo 17 o al N° 5 del artículo 20, ambos de la LIR.
Por su parte, el valor de adquisición que podrá reconocer el ganador del premio (adquirente del inmueble), al momento de enajenar el inmueble a un tercero, será el sacrificio económico efectivamente realizado. En este caso, y respondiendo la consulta N° 4) del Antecedente, el valor del derecho a participar del sorteo, 1 UF.
Conforme fuera señalado anteriormente, dicho tratamiento tributario deriva del hecho que la rifa o sorteo se ha estructurado como un mecanismo para enajenar bienes propios y donde dicha enajenación requiere un acto jurídico posterior, por ejemplo, una compraventa, que le sirva de título.
Esta aproximación permite distinguir, por ejemplo, el tratamiento tributario del “premio” para el “comprador” (cuando la rifa se ejecuta como mecanismo para enajenar bienes personales), del tratamiento tributario que tendría el premio obtenido por el ganador de una rifa o sorteo realizada bajo otras circunstancias.»
También hay que considerar el aspecto legal, donde es muy relevante la existencia de la «lesión enorme», donde podría anularse el contrato, el cual incluso podría no ser inscrito por el Conservador de Bienes Raíces, por la aplicación de las normas del Código Civil:
«Art. 1888. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.
Art. 1889. El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.
Art. 1890. El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.
No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato.»
Muy buenas Don Omar
Quisiera preguntarle
vendí una casa 600 Millones que herede de mis padres en el año que murió 2004 pagando un impuesto entonces no más de 400 mil pesos recuerdo, ellos compraron el sitio y construyeron incluso se hizo ampliación años más tarde ya regulada por la ley del mono de ese entonces
¿ Cuánto debería pagar de impuesto % por esa venta y con ello comprar un departamento usado menor de 400 millones para vivir en ella ¿cuánto también seria % de impuesto debería pagar por esa compra?
gracias
Isabel:
Si sus padres fallecieron antes del año 2004, por la porción heredada no pagaría impuesto; por lo heredado a partir del 2004 (habla de padres, por lo que se supone fallecieron en fechas distintas), Ud. pagaría un impuesto único del 10%, por la utilidad que supere las 8.000 UF (siempre que no haya rebajado este tope o parte en otras ventas realizadas en forma no habitual).
En la compra, seguramente pagará el IVA, si es que se trata de un inmueble nuevo. Pero a nivel personal, por dicha inversión no se paga impuesto a la renta.
Muchas gracias Don Omar por su respuesta , si mi Padre murió mucho antes y mi madre 2004 , el tema era que la propiedad era de mi Padre y me la dejo a mí pero mientras viviese mi madre tendría ella el goce, luego mi padre cayo gravemente enfermo y le pase a mi madre mi 50% para que no estuviese ella que pedirme a mi cada vez que necesitara algo para cuidar a mi padre ,luego el murió , y unos años más tarde en febrero 2004 mi madre falleció donde me deja heredera universal la propiedad por eso era mi duda sobre el impuesto a pagar .. le agradezco mucho sacarme esta duda
Isabel:
Entonces ahí tendrá la mezcla: por la porción asociada a los derechos adquiridos antes del 2004, no pagará impuesto; por lo que recibió de herencia de su madre, pagará un impuesto único, por lo que supere las 8.000 UF, comparando la proporción del precio con el valor de avalúo (base del pago de impuesto de herencia) actualizado, que tiene una tasa del 10%.
Don Omar
Muchísimas gracias por tomarse su tiempo ,me dejo clarísimo su respuesta ya que para uno estos temas son un poco complicado y así uno puede ordenarse frente a esto legalmente.
Isabel:
Somos un grupo de profesionales detrás de dar el servicio de difusión, con lo cual también buscamos que nos recomienden y sean nuestros agentes de marketing de los servicios profesionales que presta la empresa.
Don Omar lo guarde por cualquier cosa y además si alguien me pregunta y necesita de su colaboración en temas y se puedan contactar con Uds, estamos siempre en esta vida para que nos podamos ayudar hay temas muy engorrosos legales que uno no puede solucionar por si sola…muy agradecida por sus respuestas
Hola Don Omar buenas noches, podría ayudarme con una consulta por favor
Estoy haciendo un multicrédito ambas con dfl2 , pero entre las dos firmas tendré algunos días de diferencia
Por lo que me surgen unas dudas con el dfl2
Esto debido a que en la primera firma debo indicar que no tengo propiedades inscritas con dfl2 anteriormente
Pero en la segunda que debo decir por la diferencia de los días? Debo indicar que tengo una inscrita? O debo decir que no? Ya que aún estaría en el trámite de la inscripción?
En caso de decir que si tengo otra inscrita me afectaria en que no me den el crédito?
Norelys:
No es un problema con el crédito, sino con la aplicación de las franquicia que limita a dos unidades habitacionales por contribuyente. Por ello, si Ud. no tiene otras propiedades, previo a las compras que está realizando, debe indicar en la segunda adquisición que sí tiene otro bien, con lo cual copará el límite de dos unidades. Si ya tiene otra propiedad, antes de las compras de las dos unidades que está efectuando en éste momento, en ambas debe indicar el dato, con lo cual la tercera, no tendrá derecho a utilizar las franquicias del DFL N° 2 del año 1959.
Hola:
Me gustaría saber si es que al comprar un departamento en verde se pagan contribuciones o no.
Saludos.
Fernanda:
La compra en verde aún no genera la inscripción de su propiedad, sino que se trata de contratos que venden una opción de un activo que está en construcción (incluso antes), razón por la cual materialmente no existe y por ende no puede ser inscrito a su nombre, ni tampoco estará registrado como bien raíz en la Municipalidad, lo que recién ocurrirá con la recepción final, es decir, pos a su construcción, en cuyo momento también iniciará la obligación del pago de contribución (impuesto territorial).
Para entender un poco la situación de su adquisición puede ver el oficio del SII N° 2.207, de 25.08.2021 que considera la opción que Ud. ha firmado, indicando (lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/otras_normas/2021/otras_normas_jadm2021.htm ):
«De este modo, si se está ante un contrato de promesa de compraventa de inmuebles, la obligación derivada del mismo es que las partes precisamente suscriban la escritura pública en que conste el contrato de compraventa prometido en la época convenida y/o cumplida que sea la condición prevista. Por lo tanto, mientras ello no ocurra las obligaciones del contrato de promesa se encontrarían pendientes, siendo por ende susceptible de dejarse sin efecto por mutuo disenso o resciliación, en los términos previstos en los artículos 1545 y 1567 del Código Civil.»
Buenas tardes Omar:
Estoy comprando tres departamentos DFL2 con dos créditos en simultáneo. A la fecha no tengo departamentos inscritos a mi nombre, por lo que ambos bancos están haciendo las escrituras considerando que la compra es DFL2. Al no tener certeza de cuál de los dos créditos se va a escriturar primero, ¿puedo firmar las tres compras como si fueran DFL2 y luego rectificar una de ellas? Te agradecería mucho tu orientación y/o sugerencia.
Daniel:
No sé si al banco ello le parecerá, considerando que deberían tener cuidado con la aplicación de los beneficios del DFL 2, ya que efectivamente podrá acoger las dos primeras adquisiciones de bienes raíces que está gestionando. Lo ideal sería que una vez que tenga la certeza, corrija la tercera unidad o incluso antes que la inscriba, ya que tendrá diferencias de impuesto que reconocer y también de inscripción.
Yo le aconsejaría iniciar bien la operación, privilegiando dos bienes que serían los que pueden tener el beneficio y retrasando una adquisición, conversado previamente con los bancos.
Estimado Don Omar: Quisiera si me puede ayudar con dos consultas, soy contribuyente del nuevo art 14 a.
1.- Por el tema de los reevaluos de los bienes raíces que hace el Servicio de Impuestos Internos. Tengo un bien raíz ( sitio erizo) que compre en $ 40.000.000 hace más de 10 años, en contabilidad ahora lo tengo aprox. en $ 50.000.000 por aplicación de la corrección monetaria de todos los años. Ahora bien mi consulta el Servicio me lo reevaluo aprox. en $ 100.000.000, tengo que hacer un asiento contable por la diferencia para que en mi contabilidad quede igual al nuevo valor que tienen ellos. Si es así me puede aconsejar por el asiento.
2.- Mi otra consulta hace más de 30 años se compro un departamento a nombre de la empresa $ 60.000.000, pero lamentablemente este nunca se ingreso a la contabilidad ( compra sin IVA), ahora se quiere vender en $ 80.000.000, que puedo hacer para rebajar algo de costo de esta venta. o tengo que declarar por la venta de los $ 80.000.000.
desde ya agradezco su labor relaizada.
Eduardo:
Los reavalúos no se contabilizan como variaciones o correcciones. Por ello, lo que es vital es el valor de adquisición, el cual se va corrigiendo y, si procede, en la parte de la construcción se deprecia. Eso es lo que alimenta su registro contable y no debe realizar ajuste. Ahora, si tiene la aplicación de normas IFRS y realiza una tasación a valor de mercado, esos ajustes no tienen incidencia tributaria si los reconoce contablemente.
En cuanto a un activo que nunca registró en la contabilidad, ello claramente sí es un problema, ya que tendrá que reconocer ese bien en la contabilidad. La forma quizás será reconocer el total del ingreso, pero dejando como valor tributario afecto solamente la diferencia entre el valor de venta menos el valor actualizado de compra, sin aplicar depreciación (asumo declaró los ingresos obtenidos), ajustando patrimonialmente la contabilidad y obviamente reconociendo la utilidad que proceda, tanto financiera como tributariamente.
Hola Omar. Actualmente estoy comprando mis primeros 3 deptos con Multicredito, cada uno con características DFL2, como persona natural. Al momento de firmar en notaría, cómo debo hacer con el pago del impuesto al Mutuo con el tercer departamento?
Si mencionó en la notaría que deben cobrarme la tarifa full del impuesto al mutuo en mi tercer depto, ya que el mismo no tiene el beneficio de rebaja de dicha tarifa (DFL2) por el hecho de ser el tercer depto, el banco se entera de eso y puede suspenderme el crédito? La idea es no cometer algún delito ni hacer algo ilegal que en un futuro me pueda acarrear multas, pero tampoco quiero perder el crédito del tercer depto con el banco.
En resumen, al momento de firmar el tercer depto, debo o no debo notificar en notaría de que se trata de mi tercer depto para que me hagan el cobro correo del impuesto al mutuo?
Saludos y gracias.
José:
Efectivamente a partir del tercer inmueble acogido al DFL 2, no tiene los beneficios, entre los cuales es la reducción de la tasa de impuesto de Timbres y Estapillas (ITE) por el crédito en la compra. Pero esto es un efecto tributario, que le afecta al adquirente y no tiene relación con la evaluación financiera que el Banco o entidad que entrega el crédito. Además, en el momento de la evaluación, la entidad crediticia ya sabe que sería su tercer bien inmueble.
Ud. debe aplicar la norma legal, por lo que debe comunicar a la Notaría que es su tercer bien, con lo cual no le aplicarán la rebaja de tasa del ITE, evitando así una contingencia que en último caso recae sobre Ud. como deudor.
Nota: El SII sí sabrá que será su tercer inmueble acogido al DFL 2.
Buenas tardes Don Omar:
Junto con saludar quisiera preguntar por el tema que esta de moda ahora que es el rifar las casas para lograr una venta mas rapida.
Estas ventas estas sujetas a pago de impuestos, que se tributa por este tipo de sorteos, siendo que la propiedad el ganador la adquiere por el valor del boleto pero se realiza una escritura de compra y venta por el valor real de la propiedad, quien debe tributar aca el vendedor o comprador. Si el vendedor ( en este caso quien es quien sortea la casa es una persona natural pero con participacion en diferentes sociedades), debe pagar impuestos por esta venta o en comprardor cuanto es lo que debe pagar si vende esta propiedas que se gano en el sorteo. Esto no esta regulado en Chile, si no hay regulacion porque se realizan estos sorteos con patrocinio de notarias.
Alejandra:
En Chile sí está permitido y regulado. Las empresas pueden realizar sorteos y entregar bienes o dinero por proceso promocionales. Lo que se debe analizar, es el efecto de cada una de las entregas y cómo afecta a cada parte: quién regala y quién recibe.
Si la empresa inmobiliaria hace entrega de una casa en forma gratuita, tiene fines promocionales. Como dicho bien está afecto a IVA, deberá pagar el impuesto por el importe y se le aceptará el gasto por el valor de dicha entrega, que lo debe materializar con la escritura para que el bien pase a propiedad del afortunado. Puede ver por ejemplo https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/catastro/001_012_1876.htm
El beneficiado, que recibe a título gratuito el bien, debe considerarlo como un ingreso y pagar impuesto a la renta por ello, según lo indicado en el art. 20 N° 5 de la Ley de la Renta, que indica:
«ARTICULO 20°.- Establécese un impuesto de 25% que podrá ser imputado a los impuestos finales de acuerdo con las normas de los artículos 56, número 3), y 63. Conforme a lo anterior, para los contribuyentes que se acojan al Régimen Pro Pyme contenido en la letra D) del artículo 14, la tasa será de 25%. En el caso de los contribuyentes sujetos al régimen del artículo 14 letra A, el impuesto será de 27%. Este impuesto se determinará, recaudará y pagará sobre:
…
5°.- Todas las rentas, cualquiera que fuera su origen, naturaleza o denominación, cuya imposición no esté establecida expresamente en otra categoría ni se encuentren exentas.»
Para que puede leer más información puede revisar una respuesta del SII sobre la materia en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_4161.htm
Omar buenas tardes favor me puedes orientar con unas dudas
tengo en plan la compra de parcela, posterior construcción y finalmente venta como negocio
las dudas mas importantes que tengo
1)cuanto de impuesto se paga? (me imagino que junto con iva)
2)mi idea es hacer esto como persona natural, o es mejor crear empresa?
tengo un par de dudas mas si me pudieses asesorar, de ante mano muchas gracias
Cristián:
Ese proyecto estará en el ámbito del IVA. El objetivo es comprar, construir y vender. Será un negocio inmobiliario afecto a IVA. La recomendación es que sea una empresa, ya que tendrá más acotado incluso la responsabilidad por la construcción.
Así, esa empresa será una inmobiliario que construirá inmuebles para vender, donde el IVA se aplicará como crédito por lo que Ud. pague a la empresa constructora y el débito por lo que cobre al vender la construcción (el terreno no está afecto a IVA). Por la utilidad obtenida, pagará el impuesto de Primera Categoría (podría ser 25%, si su capital propio no es sobre 85.000 UF al iniciar la empresa o no tienen ventas por sobre las 75.000 UF anualmente), porque estará en el régimen de Propyme (art. 14 D) N° 3 de la Ley de la Renta).
Tendrá que pagar patente municipal por la actividad desarrollada (0,5% anual sobre el patrimonio tributario).
Cualquier consulta o asesoría se puede contactar con nosotros, estando los datos en la página web https://www.circuloverde.cl
llego carta 8464039 por sobre tasa cancele via internet con el folio de giro 3737399 valor $624.877 con fecha 29 04 2020 y no me aparecio el recibo de pago para implimirlo solicito si tiene a bien enviarmelo a mi mail Atte. palomer 2.395.933-k
José:
Eso lo tiene que solicitar directamente al SII, con la clave personal. También debería estar a disposición en el sitio de la Tesorería General de la República, donde podrá pagarlo vía electrónica. Al sitio del SII accede con su clave única o clave, asociada obviamente al RUT del contribuyente propietario.
Nosotros somos una consultora privada, que entrega ayuda a los visitantes de nuestra página para acercarlos a los temas tributarios y laborales, con el fin de que pueda ser un acercamiento a materias técnicas complejas para que Ud. pueda ser un «contribuyente ilustrado», que es nuestro sello de difusión.
Buenas tardes Don Omar
Junto con saludarlo me encuentro comprando mi segundo departamento con credito hipotecario y tengo pensado dedicarme a este negocio, pero quisiera saber mas sobre esto, respecto a los impuestos a pagar en caso comprar mas propiedades o como afecta a mi declaracion de renta
Muchas gracias
Eduardo:
En Chile existen los impuestos de categoría, que son transitorios y los impuestos finales, que para el caso de los residentes es el Global Complementario (para los no residentes es el Impuesto Adicional). En el caso de la actividad de rentas por arrendamiento, de bienes inmuebles destinados a la habitación, tiene una exención para el pago de impuesto de Primera Categoría, pero no para el Global Complementario, donde tendrá que sumar las rentas obtenidas en el año, agregándolas a otras que en dicho período tenga, como sueldos, honorarios, intereses, dividendos por tenencia de acciones, etc. El impuesto Global Complementario es incremental, dependiendo de la suma de rentas. Si quiere ver la tabla aplicable el año pasado puede visitar https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/impuesto-global-complementario/
Como está a nivel personal la explotación (no como empresa), lo anterior se hace en forma anual, en abril del año siguiente. No puede descontar ningún valor de la renta obtenida, como intereses del crédito o depreciación del bien arrendado.