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Estimados(as):

En un reportaje de El Mercurio, publicado el día 22.01.2022, en la página B9, referido a la “Morosidad en los Gastos Comunes”, se entregan antecedentes sobre los cobros de espacios comunes, indicando que en la Región Metropolitana están entre los 8 y 63 mil pesos.  Entre los espacios comunes están el “arriendo” del salón de eventos y las instalaciones del quincho.  Estos cobros se dedican, según la nota periodística, principalmente al aseo y mantención entre usos, como también al costo de los implementos que se utilizan en dichas instalaciones.  También podemos agregar que en muchas comunidades existen instalaciones de lavado y secado de ropa, que si bien no hay datos del costo cobrado, también están asociados al uso de dichas instalaciones que están habilitadas para entregar el servicio a los comuneros, sean propietarios o arrendatarios.

Las comunidades inmobiliarias se rigen por Ley N° 19.537, de 1997, sobre Copropiedad Inmobiliaria y su respectivo Reglamento de Copropiedad. Relevante es conocer lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 13° de la mencionada norma, que indica:

“Sólo podrán asignarse en uso y goce exclusivo a uno o más copropietarios, conforme lo establezca el reglamento de copropiedad o lo acuerde la asamblea de copropietarios, los bienes de dominio común a que se refieren las letras c), d) y e) del número 3 del artículo 2º, como asimismo los mencionados en las letras a) y b) del mismo precepto, cuando por circunstancias sobrevinientes dejen de tener las características señaladas en dichas letras a) y b). El titular de estos derechos podrá estar afecto al pago de aportes en dinero por dicho uso y goce exclusivos, que podrán consistir en una cantidad única o en pagos periódicos. Estos recursos incrementarán el fondo común de reserva. Además, salvo disposición en contrario del reglamento de copropiedad, o acuerdo de la asamblea de copropietarios, los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en uso y goce exclusivo, serán de cargo del copropietario titular de estos derechos.”

El referido N° 3 del artículo segundo establece (lo remarcado es nuestro):

“Artículo 2º.- Para los efectos de esta ley, se entenderá por:

3.- Bienes de dominio común:

a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques;

b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal;

c) Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b) precedentes;

d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios, y

e) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y d) precedentes.”

Ahora miremos con ojos más expertos la situación, desde el punto de vista tributario, donde claramente hay que considerar otras normas legales y también las definiciones que son claras al momento de asociar el pago por el uso de espacios habilitados (con instalaciones y muebles), contra el pago de una tarifa específica, es decir, hay o no una remuneración percibida por la comunidad; clarifica si ello es o no un gasto común; cuando se considera que es un aporte a un fondo de reserva o si claramente es el pago por un servicio, lo que se daría cuando dichos espacios son arrendados a terceros, es decir, quienes no tienen la calidad de copropietarios.  Esto es vital para poder determinar si es o no tributable el pago, principalmente considerando el tipo de cobro, la norma que lo regula y también el pagador del servicio, ya que pueden existir dudas sobre la aplicación de la normativa tributaria.

Queremos compartir con Uds. puntos de vista, pero lo que recomendamos  es que cada situación sea analizada en forma específica con los especialistas, para que puedan tener claridad si es o no aplicable algún tributo.

Veamos la definición para efectos de la tributación con IVA y del impuesto a la Renta

¿Qué se debe entender por “servicio” para efectos de la aplicación del IVA?

De acuerdo a la nueva norma establecida en el N° 2 del art. 2 de la Ley del IVA, se indica (lo remarcado es nuestro):

“Artículo 2°- Para los efectos de esta ley, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá:

2°) Por «servicio», la acción o prestación que una persona realiza para otra y por la cual percibe un interés, prima, comisión o cualquiera otra forma de remuneración.

    Tratándose de un servicio que comprenda conjuntamente prestaciones tanto afectas como no afectas o exentas del impuesto establecido en esta ley, sólo se gravarán aquellas que, por su naturaleza, se encuentren afectas. En consecuencia, cada prestación será gravada, o no, de forma separada y atendiendo a su naturaleza propia, para lo cual se deberá determinar el valor de cada una independientemente. No obstante, si un servicio comprende un conjunto de prestaciones tanto afectas, como no afectas o exentas, que no puedan individualizarse unas de otras, se afectará con el impuesto de esta ley la totalidad de dicho servicio. Para efectos de la determinación de los valores respectivos el Servicio de Impuestos Internos podrá aplicar lo establecido en el artículo 64 del Código Tributario.”

Entonces, en la definición claramente lo que importa es que exista una prestación y que por ella se perciba una remuneración, lo que se da en los cobros de servicios realizados por las comunidades cuando “arriendan” las instalaciones de quinchos, salones comunes o centros de lavados y secado de ropa, entre otros (podrían existir salas de cine, piscinas, canchas de deportes y otros), son ingresos por una prestación, pero hay que considerar que ello está definido como el uso de un bien común, por Ley de Copropiedad Inmobiliaria, lo que genera un aporte al fondo de reserva y no el pago de una remuneración, lo que habrá que seguir aclarando con la autoridad tributaria.

Debemos recordar que antes se asociaba que la prestación tenía que estar dentro de las actividades de los números 3 y 4 del artículo 20 de la Ley de la Renta, lo que ha sido eliminado a partir de la modificación aprobada en el año 2022 y que regirá a partir del 01.01.2023.

¿Cuál es la definición de “renta” para efectos de la aplicación del impuesto de Primera Categoría?

En el N° 1 del artículo 2° de la Ley de Impuesto a la Renta se indica:

“ARTICULO 2°.- Para los efectos de la presente ley se aplicarán, en lo que no sean contrarias a ella, las definiciones establecidas en el Código Tributario y, además, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá:

    1.- Por «renta», los ingresos que constituyan utilidades o beneficios que rinda una cosa o actividad y todos los beneficios, utilidades e incrementos de patrimonio que se perciban o devenguen, cualquiera que sea su naturaleza, origen o denominación.”

También es relevante considerar lo establecido en el art. 6°, referido a la calidad de contribuyente que tiene la comunidad:

“Artículo 6°- En los casos de comunidades cuyo origen no sea la sucesión por causa de muerte o la disolución de la sociedad conyugal o de la comunidad de bienes entre convivientes civiles que optaron por dicho régimen, como también en los casos de sociedades de hecho, los comuneros o socios serán solidariamente responsables de la declaración y pago de los impuestos de esta ley que afecten a las rentas obtenidas por la comunidad o sociedad de hecho.

    Sin embargo, el comunero o socio se liberará de la solidaridad, siempre que en su declaración individualice a los otros comuneros o socios, indicando su domicilio y actividad y la cuota o parte que les corresponde en la comunidad o sociedad de hecho.”

Consideremos algunos pronunciamientos del Servicio de Impuestos Internos (SII) al respecto:

No se deben facturar los cobros de servicios prestados por terceros a la comunidad, como electricidad, agua, gas u otros, dado que no son servicios prestados ni por el administrador ni por la comunidad.  Lo pueden ver en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_4937.htm y https://www.sii.cl/pagina/jurisprudencia/adminis/2000/ventas/junio01.htm

Las comunidades de edificios y condominios deben llevar Libros de Contabilidad y Auxiliares cuando obtengan ingresos afectos a algún tipo de impuesto o paguen rentas que están obligados a retener, como el Libro de Honorarios y de Remuneraciones, si tiene más de cinco trabajadores. Puede ver https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/catastro/001_012_1719.htm

 ¿Se encuentra afecta con IVA la explotación de una fotocopiadora en una Comunidad de Edificio? Sí, en la medida que se cobre por el servicio de fotocopiado, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. Aquí lo pueden ver.

 ¿Deben dar aviso de Inicio de Actividades las comunidades de edificios que no registran actividad económica susceptible de generar impuestos, sólo administración de un fondo en común para financiar los gastos de operación y mantención del edificio? No, por no concurrir los presupuestos legales establecidos en el artículo 68 del Decreto Ley N° 830 sobre Código Tributario. En consecuencia, sólo tendrían obligación de obtener Rol Único Tributario, en atención a las normas contenidas en el Reglamento del Sistema de Rol Único Tributario, especialmente su artículo 3 y conforme las instrucciones contenidas en la Circular N° 31, de 2007. Ver respuesta.

El arriendo de azotea de un edificio para instalación de una antena, deja a la comunidad con obligación del pago de impuesto a la Renta y a sus comuneros con la tributación que corresponda, dado que se trata como ingreso tributario, sin importar si ello está destinado a cubrir gastos de la comunidad.  Es un cobro exento de IVA, ya que se trata de un arriendo de un espacio sin muebles o instalaciones. Oficio N° 47, 10.12.2012 SII Santiago Oriente.

Lo anterior se ratifica en el oficio N° 934, de 02.04.2015, pero se clarifica que los comuneros no son tratados como socios o dueños, respecto de la utilidad que la comunidad obtenga por la prestación de algún servicio tributable en Primera Categoría, por lo que el SII no puede interpretar una norma que no es de su ámbito, dado que se rigen por la Ley N° 19.537 y su Reglamento.

 Pero el pronunciamiento más completo y aclaratorio, hasta el momento, se encuentra en el Oficio N°1.986, de 26.07.2019, que en relación a los cobros por uso de espacios comunes deja una alternativa de interpretación más específica indicando que los valores cobrados a los copropietarios (no incluiría a los arrendatarios), por el uso de espacios comunes, si son parte de los aportes al fondo de reserva no son gravados ni con el impuesto a la renta ni para los efectos de la ley del IVA, dado que no serían considerados remuneración, sino aportes al fondo de reserva, lo que también no es aplicable cuando el cobro es a terceros, lo que está indicado en el siguiente texto transcrito (lo remarcado es nuestro):

“Por otra parte, para responder las consultas contenidas en las letras b), e) y f) de su presentación, es necesario referirse previamente al fondo de reserva regulado en el artículo 7° de la Ley N° 19.537. Este artículo, señala que “En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios,

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso sexto del artículo 23.”

Luego, respecto a las consultas planteadas en las letras b) y f) precedentes, referidas al régimen tributario de los intereses que se generan en el fondo de reserva (entendiendo que se refiere a los intereses que deben pagar en su caso los copropietarios) y las multas cursadas por la administración de un edificio, cuyas infracciones no se contemplan en el reglamento interno, sino que en dictámenes emanados por el propio comité administrativo, cabe señalar, que dado que el fondo de reserva regulado en el artículo 7° de la Ley N° 19.537, es un fondo obligatorio, formado por un porcentaje de los gastos comunes, con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común, que tiene por objeto que la comunidad provisione recursos monetarios para solventar los gastos de mayor cuantía para la mantención del edificio o condominio, esa comunidad es una mera administradora de bienes ajenos respecto de los aportes efectuados al fondo de reserva, y de los réditos que genera la inversión de dichos fondos, por tanto, estos recursos no representan una utilidad o beneficio o incremento de patrimonio para la comunidad. Lo anterior, independiente que las multas tengan su origen en un incumplimiento de las disposiciones de la ley, de su reglamento y/o del reglamento de copropiedad del condominio, puesto que la ley no hace distinción alguna al respecto.

Sobre este punto, cabe agregar que el número 1.- del artículo 2° de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), establece que se entenderá por “Renta”, los ingresos que constituyan utilidades o beneficios que rinde una cosa o actividad y todos los beneficios, utilidades e incrementos de patrimonio que se perciban, devenguen o atribuyan, cualquiera sea su naturaleza, origen o denominación, por lo cual, los aportes al fondo de reserva que deben efectuar los copropietarios, entre ellos las multas e intereses que deban pagar, en su caso, no se encuentran comprendidos en el concepto de renta contenido en la LIR, y en consecuencia, no se encuentran gravados con los impuestos anuales a la renta.

Ahora bien, cabe advertir que en la medida que la comunidad del edificio desarrolle una actividad cualquiera de aquellas a que se refiere el artículo 20 de la LIR, por ejemplo, arriendo de espacios comunes a terceros, evidentemente no podrá rebajar de sus respectivos ingresos tributables aquellos gastos financiados con los recursos correspondientes al fondo de reserva.”

En el mismo oficio ya referido, se aclara la situación de los intereses percibidos por los fondos de reserva que las comunidades generalmente mantienen en depósitos bancarios, como también la situación

“Respecto a la consulta planteada en la letra e) de la presentación, cabe señalar que el número 4 del artículo 39 de la LIR, exime de Impuesto de Primera Categoría a los intereses o rentas provenientes de los instrumentos que señala en sus letras a) a h), entre los cuales se encuentran los depósitos que se efectúen en determinadas instituciones. Esta misma norma contiene una contra excepción en su inciso final, que dispone que las exenciones contempladas en los números 2° y 4° no regirán cuando las rentas provenientes de dichas operaciones sean obtenidas por empresas que desarrollen actividades clasificadas en los N°s. 3, 4 y 5 del artículo 20 de la LIR, y declaren renta efectiva.

Luego, considerando que la comunidad de copropietarios, por norma general no es una Empresa(nota 1) que desarrolle actividades clasificadas en los N°s. 3, 4 y 5 del artículo 20, puede establecerse que si este fondo de reserva formado por los aportes de la comunidad de copropietarios percibe intereses de aquellos señalados en el número 4 del artículo 39 de la LIR, se encontraría exenta del Impuesto de Primera Categoría por dicho concepto, por cuanto, por regla general, no le resulta aplicable la contra excepción señalada en el inciso final del artículo 39 de la LIR.

Por último, en relación a la pregunta consignada en la letra c), referida a si es obligatorio para la administración del condominio tener como ingreso (de forma separada a otros ingresos) el “fondo de puesta en marcha”, cabe informar que para efectos tributarios el señalado fondo tiene la misma naturaleza que el fondo de reserva analizado anteriormente o que el fondo compuesto por los gastos comunes, es decir, la comunidad tiene la calidad de mera administradora de bienes ajenos respecto de él. Sin embargo, no corresponde a este Servicio instruir respecto a la forma en que se debe mantener o controlar el fondo de puesta en marcha, por cuanto, dicha materia se encuentra fuera del ámbito de competencia que otorga la ley a este organismo.”

Nota 1: En este sentido, a través de los Oficios N°s. 706, de 13.04.2018; 550, de 15.03.2017; y 413, de 10.02.1995, este Servicio ha señalado que para calificar una entidad como “empresa” se requiere de la formación de un todo constituido por capital y el trabajo, encaminado a la realización de actividades mercantiles, industriales o de prestación de servicios con fines lucrativos.

¿Cómo son considerados los arrendatarios cuando hacen uso de un espacio común?

Como ya hemos comentado, la ley de copropiedad inmobiliaria (N° 19.537) indica que los “aportes” por el uso de espacios comunes no son ingresos para la comunidad, sino que son parte de los fondos de reservas, de acuerdo al artículo 13°, inciso segundo, que en parte establece:

“El titular de estos derechos podrá estar afecto al pago de aportes en dinero por dicho uso y goce exclusivos, que podrán consistir en una cantidad única o en pagos periódicos. Estos recursos incrementarán el fondo común de reserva. Además, salvo disposición en contrario del reglamento de copropiedad, o acuerdo de la asamblea de copropietarios, los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en uso y goce exclusivo, serán de cargo del copropietario titular de estos derechos.”

Pero cuando estos valores los paga el arrendatario, se debe saber cuál es el reglamento de la comunidad, donde permite traspasar o ceder el derecho del copropietario en el uso de bienes comunes, ya que ese será el título que definitivamente se ejerza para poder realizar el uso del bien común y soportar el pago del aporte respectivo, cuyo deudor titular seguirá siendo el copropietario, considerando que se trata de un aporte obligado por el uso de un bien común.

En otras palabras, el arrendatario de un bien que forma la comunidad inmobiliaria, no es un tercero, para los efectos del aporte al fondo de reserva, sino que es un usuario que representa al copropietario del bien que le da acceso al uso del bien común (quincho, salas de lavandería, salones y otros), dado que son parte de la definición de bien común de la letra d) del N° 3 del artículo 2° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que indica: “d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios”.

¿Pero por qué estamos tan preocupados de esclarecer éstas situaciones?

En un muy corto tiempo más, se deberán realizar en cada comunidad inmobiliaria inversiones para entregar servicios a los copropietarios, dado que no será conveniente realizar la inversión a nivel individual y claramente lo colectivo marcará la diferencia, traspasando el costo de dichas inversiones y mantención de servicios al aporte por uso.

En esto visualizamos “estaciones de recarga eléctrica de vehículos” (no solamente automóviles, ya que habrán bicicletas, motos y otros), instalaciones de “compost o reciclaje de desechos biodegradables”, “purificadores rápidos y colectivos de agua”, etc.  Por ello, debemos preocuparnos por tener clara cuál es la forma de establecer el funcionamiento y el financiamiento de estos nuevos servicios de uso común, incluso quizás con precisiones más generales de parte del Servicio de Impuestos Internos, para así lograr certeza en la operación que cada comunidad inmobiliaria realiza, difundiendo a todos la forma correcta de tratar tributariamente la operación.

¿Cómo se gravarán los servicios de administración de edificios?

Con la nueva definición de “servicios”, comentada anteriormente en la Ley del IVA, las prestaciones de servicios de administración de edificios o comunidades quedan gravadas con IVA, por lo que a partir del 01.01.2023 esos cobros deben ser con el mencionado tributo. Esto es por la eliminación de la asociación con la actividad que tenía el prestador, dado que ahora no importa para definir el hecho gravado de servicios.

Si son tarifas ya acordadas con el administrador, se deberá adicionar el IVA, considerando que es un contrato vigente, que tiene una remuneración que ahora debe ser afecta a IVA, siendo de cargo del contratante dicho aumento impositivo.  Si es un nuevo contrato, se debe dejar claro que el monto a pagar incluye el tributo mencionado a partir del año 2023.

Conclusiones:

Los cobros realizados por el uso de bienes comunes a los copropietarios y/o a los arrendatarios de la comunidad habitacional (los arrendatarios actúan autorizados por el respectivo copropietario de la unidad arrendada), son considerados como aportes al fondo de reserva, lo que también la comunidad debe canalizar conceptualmente y dejar claramente establecido en el Reglamento de Copropiedad y forma de operar, para evitar una clasificación tributaria diferente.

Los cobros realizados a terceros (que no sean copropietarios o arrendatarios), por el uso de espacios comunes, como sería el espacio para instalaciones de negocios, antenas y otros, son ingresos afectos a impuesto a la renta, pero se aplica la exención, para el caso de arriendo de inmuebles, del impuesto de Primera Categoría que está en el artículo 39° de la Ley de la Renta.

Los comuneros de una comunidad inmobiliaria no tienen la calidad tributaria de una comunidad general, por lo que no reciben “ingresos” de la comunidad y como tal no están obligados a declarar renta por lo generado por la comunidad.

En lo referente a IVA, si procede, se debe declarar, emitiendo la respectiva factura (en el caso de arriendos a terceros de espacios habilitados).

Si se realizan otras actividades que no son considerados dentro de los bienes comunes, como la explotación distinta al arrendamiento de inmuebles, ello será una actividad gravada tanto con el impuesto a la renta como con el IVA, si procede. En dicho caso, debe iniciar actividad, llevar contabilidad y presentar todas sus declaraciones mensuales y anuales. Nota: Como el servicio de fotocopiadora que el SII clasificó en un antiguo dictamen referido anteriormente. Esto haría que la comunidad también requiera tener patente municipal, ya que está realizando una actividad comercial.

Saludos,

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