por Estimados(as):
En un reportaje de El Mercurio, publicado el día 22.01.2022, en la página B9, referido a la “Morosidad en los Gastos Comunes”, se entregan antecedentes sobre los cobros de espacios comunes, indicando que en la Región Metropolitana están entre los 8 y 63 mil pesos. Entre los espacios comunes están el “arriendo” del salón de eventos y las instalaciones del quincho. Estos cobros se dedican, según la nota periodística, principalmente al aseo y mantención entre usos, como también al costo de los implementos que se utilizan en dichas instalaciones. También podemos agregar que en muchas comunidades existen instalaciones de lavado y secado de ropa, que si bien no hay datos del costo cobrado, también están asociados al uso de dichas instalaciones que están habilitadas para entregar el servicio a los comuneros, sean propietarios o arrendatarios.
Las comunidades inmobiliarias se rigen por 21.442, publicada el 13.04.2022 , sobre Copropiedad Inmobiliaria y su respectivo Reglamento de Copropiedad, que está en proceso de eleboración. Relevante es conocer lo dispuesto en el inciso primero y segundo del artículo 26° de la mencionada norma, que indica:
“Artículo 26.- Podrán darse en arrendamiento, ceder la tenencia o gravarse, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios, los bienes de dominio común a que se refiere el número 3) del artículo 2°; asimismo dichos bienes podrán enajenarse cuando por circunstancias sobrevinientes dejen de tener las características señaladas en los respectivos literales. No obstante lo anterior, la asamblea de copropietarios podrá, aun cuando tales características se mantengan, acordar con los quórum exigidos por esta ley, la enajenación de los bienes comunes a que se refiere la letra c) del número 3) del artículo 2°, solo en favor de los copropietarios colindantes.
A los actos y contratos a que se refiere el inciso precedente comparecerá el administrador y el presidente del comité de administración, en representación de la asamblea de copropietarios. Los recursos provenientes de estos actos y contratos incrementarán el fondo común de reserva.»
Nota: Debemos conocer la nueva ley, ya que hay cambios sustanciales en la forma de aprobación de las cosas (arts. 14 y 15), por lo que es bueno leerla, esperando la publicación del Reglamento.
Ahora miremos con ojos más expertos la situación, desde el punto de vista tributario, donde claramente hay que considerar otras normas legales y también las definiciones que son claras al momento de asociar el pago por el uso de espacios habilitados (con instalaciones y muebles), contra el pago de una tarifa específica, es decir, hay o no una remuneración percibida por la comunidad; clarifica si ello es o no un gasto común; cuando se considera que es un aporte a un fondo de reserva o si claramente es el pago por un servicio, lo que se daría cuando dichos espacios son arrendados a terceros, es decir, quienes no tienen la calidad de copropietarios. Esto es vital para poder determinar si es o no tributable el pago, principalmente considerando el tipo de cobro, la norma que lo regula y también el pagador del servicio, ya que pueden existir dudas sobre la aplicación de la normativa tributaria.
Queremos compartir con Uds. puntos de vista, pero lo que recomendamos es que cada situación sea analizada en forma específica con los especialistas, para que puedan tener claridad si es o no aplicable algún tributo.
Veamos la definición para efectos de la tributación con IVA y del impuesto a la Renta
¿Qué se debe entender por “servicio” para efectos de la aplicación del IVA?
De acuerdo a la nueva norma establecida en el N° 2 del art. 2 de la Ley del IVA, se indica (lo remarcado es nuestro):
“Artículo 2°- Para los efectos de esta ley, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá:
…
2°) Por «servicio», la acción o prestación que una persona realiza para otra y por la cual percibe un interés, prima, comisión o cualquiera otra forma de remuneración.
Tratándose de un servicio que comprenda conjuntamente prestaciones tanto afectas como no afectas o exentas del impuesto establecido en esta ley, sólo se gravarán aquellas que, por su naturaleza, se encuentren afectas. En consecuencia, cada prestación será gravada, o no, de forma separada y atendiendo a su naturaleza propia, para lo cual se deberá determinar el valor de cada una independientemente. No obstante, si un servicio comprende un conjunto de prestaciones tanto afectas, como no afectas o exentas, que no puedan individualizarse unas de otras, se afectará con el impuesto de esta ley la totalidad de dicho servicio. Para efectos de la determinación de los valores respectivos el Servicio de Impuestos Internos podrá aplicar lo establecido en el artículo 64 del Código Tributario.”
Entonces, en la definición claramente lo que importa es que exista una prestación y que por ella se perciba una remuneración, lo que se da en los cobros de servicios realizados por las comunidades cuando “arriendan” las instalaciones de quinchos, salones comunes o centros de lavados y secado de ropa, entre otros (podrían existir salas de cine, piscinas, canchas de deportes y otros), son ingresos por una prestación, pero hay que considerar que ello está definido como el uso de un bien común, por Ley de Copropiedad Inmobiliaria, lo que genera un aporte al fondo de reserva y no el pago de una remuneración, lo que habrá que seguir aclarando con la autoridad tributaria.
Debemos recordar que antes se asociaba que la prestación tenía que estar dentro de las actividades de los números 3 y 4 del artículo 20 de la Ley de la Renta, lo que ha sido eliminado a partir de la modificación aprobada en el año 2022 y que regirá a partir del 01.01.2023.
¿Cuál es la definición de “renta” para efectos de la aplicación del impuesto de Primera Categoría?
En el N° 1 del artículo 2° de la Ley de Impuesto a la Renta se indica:
“ARTICULO 2°.- Para los efectos de la presente ley se aplicarán, en lo que no sean contrarias a ella, las definiciones establecidas en el Código Tributario y, además, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá:
1.- Por «renta», los ingresos que constituyan utilidades o beneficios que rinda una cosa o actividad y todos los beneficios, utilidades e incrementos de patrimonio que se perciban o devenguen, cualquiera que sea su naturaleza, origen o denominación.”
También es relevante considerar lo establecido en el art. 6°, referido a la calidad de contribuyente que tiene la comunidad:
“Artículo 6°- En los casos de comunidades cuyo origen no sea la sucesión por causa de muerte o la disolución de la sociedad conyugal o de la comunidad de bienes entre convivientes civiles que optaron por dicho régimen, como también en los casos de sociedades de hecho, los comuneros o socios serán solidariamente responsables de la declaración y pago de los impuestos de esta ley que afecten a las rentas obtenidas por la comunidad o sociedad de hecho.
Sin embargo, el comunero o socio se liberará de la solidaridad, siempre que en su declaración individualice a los otros comuneros o socios, indicando su domicilio y actividad y la cuota o parte que les corresponde en la comunidad o sociedad de hecho.”
Consideremos algunos pronunciamientos del Servicio de Impuestos Internos (SII) al respecto:
No se deben facturar los cobros de servicios prestados por terceros a la comunidad, como electricidad, agua, gas u otros, dado que no son servicios prestados ni por el administrador ni por la comunidad. Lo pueden ver en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_4937.htm y https://www.sii.cl/pagina/jurisprudencia/adminis/2000/ventas/junio01.htm
Las comunidades de edificios y condominios deben llevar Libros de Contabilidad y Auxiliares cuando obtengan ingresos afectos a algún tipo de impuesto o paguen rentas que están obligados a retener, como el Libro de Honorarios y de Remuneraciones, si tiene más de cinco trabajadores. Puede ver https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/catastro/001_012_1719.htm
¿Se encuentra afecta con IVA la explotación de una fotocopiadora en una Comunidad de Edificio? Sí, en la medida que se cobre por el servicio de fotocopiado, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. Aquí lo pueden ver.
¿Deben dar aviso de Inicio de Actividades las comunidades de edificios que no registran actividad económica susceptible de generar impuestos, sólo administración de un fondo en común para financiar los gastos de operación y mantención del edificio? No, por no concurrir los presupuestos legales establecidos en el artículo 68 del Decreto Ley N° 830 sobre Código Tributario. En consecuencia, sólo tendrían obligación de obtener Rol Único Tributario, en atención a las normas contenidas en el Reglamento del Sistema de Rol Único Tributario, especialmente su artículo 3 y conforme las instrucciones contenidas en la Circular N° 31, de 2007. Ver respuesta.
El arriendo de azotea de un edificio para instalación de una antena, deja a la comunidad con obligación del pago de impuesto a la Renta y a sus comuneros con la tributación que corresponda, dado que se trata como ingreso tributario, sin importar si ello está destinado a cubrir gastos de la comunidad. Es un cobro exento de IVA, ya que se trata de un arriendo de un espacio sin muebles o instalaciones. Oficio N° 47, 10.12.2012 SII Santiago Oriente.
Lo anterior se ratifica en el oficio N° 934, de 02.04.2015, pero se clarifica que los comuneros no son tratados como socios o dueños, respecto de la utilidad que la comunidad obtenga por la prestación de algún servicio tributable en Primera Categoría, por lo que el SII no puede interpretar una norma que no es de su ámbito, dado que se rigen por la Ley N° 19.537 y su Reglamento.
Pero el pronunciamiento más completo y aclaratorio, hasta el momento, se encuentra en el Oficio N°1.986, de 26.07.2019, que en relación a los cobros por uso de espacios comunes deja una alternativa de interpretación más específica indicando que los valores cobrados a los copropietarios (no incluiría a los arrendatarios), por el uso de espacios comunes, si son parte de los aportes al fondo de reserva no son gravados ni con el impuesto a la renta ni para los efectos de la ley del IVA, dado que no serían considerados remuneración, sino aportes al fondo de reserva, lo que también no es aplicable cuando el cobro es a terceros, lo que está indicado en el siguiente texto transcrito (lo remarcado es nuestro):
“Por otra parte, para responder las consultas contenidas en las letras b), e) y f) de su presentación, es necesario referirse previamente al fondo de reserva regulado en el artículo 7° de la Ley N° 19.537. Este artículo, señala que “En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios,
Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso sexto del artículo 23.”
Luego, respecto a las consultas planteadas en las letras b) y f) precedentes, referidas al régimen tributario de los intereses que se generan en el fondo de reserva (entendiendo que se refiere a los intereses que deben pagar en su caso los copropietarios) y las multas cursadas por la administración de un edificio, cuyas infracciones no se contemplan en el reglamento interno, sino que en dictámenes emanados por el propio comité administrativo, cabe señalar, que dado que el fondo de reserva regulado en el artículo 7° de la Ley N° 19.537, es un fondo obligatorio, formado por un porcentaje de los gastos comunes, con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común, que tiene por objeto que la comunidad provisione recursos monetarios para solventar los gastos de mayor cuantía para la mantención del edificio o condominio, esa comunidad es una mera administradora de bienes ajenos respecto de los aportes efectuados al fondo de reserva, y de los réditos que genera la inversión de dichos fondos, por tanto, estos recursos no representan una utilidad o beneficio o incremento de patrimonio para la comunidad. Lo anterior, independiente que las multas tengan su origen en un incumplimiento de las disposiciones de la ley, de su reglamento y/o del reglamento de copropiedad del condominio, puesto que la ley no hace distinción alguna al respecto.
Sobre este punto, cabe agregar que el número 1.- del artículo 2° de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), establece que se entenderá por “Renta”, los ingresos que constituyan utilidades o beneficios que rinde una cosa o actividad y todos los beneficios, utilidades e incrementos de patrimonio que se perciban, devenguen o atribuyan, cualquiera sea su naturaleza, origen o denominación, por lo cual, los aportes al fondo de reserva que deben efectuar los copropietarios, entre ellos las multas e intereses que deban pagar, en su caso, no se encuentran comprendidos en el concepto de renta contenido en la LIR, y en consecuencia, no se encuentran gravados con los impuestos anuales a la renta.
Ahora bien, cabe advertir que en la medida que la comunidad del edificio desarrolle una actividad cualquiera de aquellas a que se refiere el artículo 20 de la LIR, por ejemplo, arriendo de espacios comunes a terceros, evidentemente no podrá rebajar de sus respectivos ingresos tributables aquellos gastos financiados con los recursos correspondientes al fondo de reserva.”
En el mismo oficio ya referido, se aclara la situación de los intereses percibidos por los fondos de reserva que las comunidades generalmente mantienen en depósitos bancarios, como también la situación
“Respecto a la consulta planteada en la letra e) de la presentación, cabe señalar que el número 4 del artículo 39 de la LIR, exime de Impuesto de Primera Categoría a los intereses o rentas provenientes de los instrumentos que señala en sus letras a) a h), entre los cuales se encuentran los depósitos que se efectúen en determinadas instituciones. Esta misma norma contiene una contra excepción en su inciso final, que dispone que las exenciones contempladas en los números 2° y 4° no regirán cuando las rentas provenientes de dichas operaciones sean obtenidas por empresas que desarrollen actividades clasificadas en los N°s. 3, 4 y 5 del artículo 20 de la LIR, y declaren renta efectiva.
Luego, considerando que la comunidad de copropietarios, por norma general no es una Empresa(nota 1) que desarrolle actividades clasificadas en los N°s. 3, 4 y 5 del artículo 20, puede establecerse que si este fondo de reserva formado por los aportes de la comunidad de copropietarios percibe intereses de aquellos señalados en el número 4 del artículo 39 de la LIR, se encontraría exenta del Impuesto de Primera Categoría por dicho concepto, por cuanto, por regla general, no le resulta aplicable la contra excepción señalada en el inciso final del artículo 39 de la LIR.
Por último, en relación a la pregunta consignada en la letra c), referida a si es obligatorio para la administración del condominio tener como ingreso (de forma separada a otros ingresos) el “fondo de puesta en marcha”, cabe informar que para efectos tributarios el señalado fondo tiene la misma naturaleza que el fondo de reserva analizado anteriormente o que el fondo compuesto por los gastos comunes, es decir, la comunidad tiene la calidad de mera administradora de bienes ajenos respecto de él. Sin embargo, no corresponde a este Servicio instruir respecto a la forma en que se debe mantener o controlar el fondo de puesta en marcha, por cuanto, dicha materia se encuentra fuera del ámbito de competencia que otorga la ley a este organismo.”
Nota 1: En este sentido, a través de los Oficios N°s. 706, de 13.04.2018; 550, de 15.03.2017; y 413, de 10.02.1995, este Servicio ha señalado que para calificar una entidad como “empresa” se requiere de la formación de un todo constituido por capital y el trabajo, encaminado a la realización de actividades mercantiles, industriales o de prestación de servicios con fines lucrativos.
¿Cómo son considerados los arrendatarios cuando hacen uso de un espacio común?
Como ya hemos comentado, la ley de copropiedad inmobiliaria (N° 19.537) indica que los “aportes” por el uso de espacios comunes no son ingresos para la comunidad, sino que son parte de los fondos de reservas, de acuerdo al artículo 13°, inciso segundo, que en parte establece:
“El titular de estos derechos podrá estar afecto al pago de aportes en dinero por dicho uso y goce exclusivos, que podrán consistir en una cantidad única o en pagos periódicos. Estos recursos incrementarán el fondo común de reserva. Además, salvo disposición en contrario del reglamento de copropiedad, o acuerdo de la asamblea de copropietarios, los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en uso y goce exclusivo, serán de cargo del copropietario titular de estos derechos.”
Pero cuando estos valores los paga el arrendatario, se debe saber cuál es el reglamento de la comunidad, donde permite traspasar o ceder el derecho del copropietario en el uso de bienes comunes, ya que ese será el título que definitivamente se ejerza para poder realizar el uso del bien común y soportar el pago del aporte respectivo, cuyo deudor titular seguirá siendo el copropietario, considerando que se trata de un aporte obligado por el uso de un bien común.
En otras palabras, el arrendatario de un bien que forma la comunidad inmobiliaria, no es un tercero, para los efectos del aporte al fondo de reserva, sino que es un usuario que representa al copropietario del bien que le da acceso al uso del bien común (quincho, salas de lavandería, salones y otros), dado que son parte de la definición de bien común de la letra d) del N° 3 del artículo 2° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que indica: “d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios”.
¿Pero por qué estamos tan preocupados de esclarecer éstas situaciones?
En un muy corto tiempo más, se deberán realizar en cada comunidad inmobiliaria inversiones para entregar servicios a los copropietarios, dado que no será conveniente realizar la inversión a nivel individual y claramente lo colectivo marcará la diferencia, traspasando el costo de dichas inversiones y mantención de servicios al aporte por uso.
En esto visualizamos “estaciones de recarga eléctrica de vehículos” (no solamente automóviles, ya que habrán bicicletas, motos y otros), instalaciones de “compost o reciclaje de desechos biodegradables”, “purificadores rápidos y colectivos de agua”, etc. Por ello, debemos preocuparnos por tener clara cuál es la forma de establecer el funcionamiento y el financiamiento de estos nuevos servicios de uso común, incluso quizás con precisiones más generales de parte del Servicio de Impuestos Internos, para así lograr certeza en la operación que cada comunidad inmobiliaria realiza, difundiendo a todos la forma correcta de tratar tributariamente la operación.
¿Cómo se gravarán los servicios de administración de edificios?
Con la nueva definición de “servicios”, comentada anteriormente en la Ley del IVA, las prestaciones de servicios de administración de edificios o comunidades quedan gravadas con IVA, por lo que a partir del 01.01.2023 esos cobros deben ser con el mencionado tributo. Esto es por la eliminación de la asociación con la actividad que tenía el prestador, dado que ahora no importa para definir el hecho gravado de servicios.
Si son tarifas ya acordadas con el administrador, se deberá adicionar el IVA, considerando que es un contrato vigente, que tiene una remuneración que ahora debe ser afecta a IVA, siendo de cargo del contratante dicho aumento impositivo. Si es un nuevo contrato, se debe dejar claro que el monto a pagar incluye el tributo mencionado a partir del año 2023.
Conclusiones:
– Los cobros realizados por el uso de bienes comunes a los copropietarios y/o a los arrendatarios de la comunidad habitacional (los arrendatarios actúan autorizados por el respectivo copropietario de la unidad arrendada), son considerados como aportes al fondo de reserva, lo que también la comunidad debe canalizar conceptualmente y dejar claramente establecido en el Reglamento de Copropiedad y forma de operar, para evitar una clasificación tributaria diferente.
– Los cobros realizados a terceros (que no sean copropietarios o arrendatarios), por el uso de espacios comunes, como sería el espacio para instalaciones de negocios, antenas y otros, son ingresos afectos a impuesto a la renta, pero se aplica la exención, para el caso de arriendo de inmuebles, del impuesto de Primera Categoría que está en el artículo 39° de la Ley de la Renta.
– Los comuneros de una comunidad inmobiliaria no tienen la calidad tributaria de una comunidad general, por lo que no reciben “ingresos” de la comunidad y como tal no están obligados a declarar renta por lo generado por la comunidad.
– En lo referente a IVA, si procede, se debe declarar, emitiendo la respectiva factura (en el caso de arriendos a terceros de espacios habilitados).
– Si se realizan otras actividades que no son considerados dentro de los bienes comunes, como la explotación distinta al arrendamiento de inmuebles, ello será una actividad gravada tanto con el impuesto a la renta como con el IVA, si procede. En dicho caso, debe iniciar actividad, llevar contabilidad y presentar todas sus declaraciones mensuales y anuales. Nota: Como el servicio de fotocopiadora que el SII clasificó en un antiguo dictamen referido anteriormente. Esto haría que la comunidad también requiera tener patente municipal, ya que está realizando una actividad comercial.
Saludos,
Estimado,
Junto con saludar, le quería hacer una consulta. Una comunidad (administración) de un edificio ( con RUT) desea arrendar lugares o hacer actividades para recibir ingresos y además tienen facturas por gastos como arreglos al edificio, trabajos y asesorías. Por los ingresos, entiendo que debería iniciar actividades, pero que actividad económica sería la adecuada? Y correspondería a acógelas a un régimen común de tributación? (Ej: 14D 8)
Le agradezco por su tiempo.
Daniela:
Si la comunidad realizará una actividad comercial, como el arriendo de espacios comunes, obviamente por esos ingresos estará afecta a tributación, tanto al impuesto a la renta como al IVA, si procede (arriendos amoblados), debiendo realizar las declaraciones de inicio de activida, llevar contabilidad, emitir los documentos tributarios que procedan (facturas), incluso pagar patente, dado que hay una actividad comercial (podrían pedir exención si demuestran que están reinvirtiendo los frutos de la actividad).
No pueden acogerse a ningún régimen del art. 14 letra D), ya que no tienen dueños personas que tributen con impuestos finales. Les correspondería el régimen general del art. 20 (tasa 25% por impuesto de Primera Categoría).
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/rut_inicio_actividades/001_105_5519.htm
una consulta una comunidad de edificios si tiene en depósitos a plazo los fondos de reserva al momento de retirarlos obvio generara una utilidad .
Esta obligada la comunidad a declarar renta y pagar impuestos?
Natascha:
La comunidad habitacional no es un contribuyente que desarrolle actividades de los números 3, 4 o 5 del art. 20 de la Ley de la Renta, por lo que puede aplicar la exención del impuesto de Primera Categoría que se encuentra en el art. N° 39 N° 4 de la norma citada, por los intereses obtenidos, que indica:
«ARTICULO 39°.- Estarán exentas del impuesto de la presente categoría las siguientes rentas:
…
4°.- Los intereses o rentas que provengan de:
a) Los bonos, pagarés y otros títulos de créditos emitidos por cuenta o con garantía del Estado o por las instituciones, empresas y organismos autónomos del Estado.
b) Los bonos o letras hipotecarios emitidos por las instituciones autorizadas para hacerlo.
c) Los bonos, debentures, letras, pagarés o cualquier otro título de crédito emitidos por la Caja Central de Ahorros y Préstamos; Asociaciones de Ahorro y Préstamos; empresas bancarias de cualquier naturaleza; sociedades financieras; institutos de financiamiento cooperativo y las cooperativas de ahorro y crédito.
d) Los bonos o debentures emitidos por sociedades anónimas.
e) Las cuotas de ahorro emitidas por cooperativas y los aportes de capital en cooperativas.
f) Los depósitos en cuentas de ahorro para la vivienda.
g) Los depósitos a plazo en moneda nacional o extranjera y los depósitos de cualquiera naturaleza efectuados en alguna de las instituciones mencionadas en la letra c) de este número.
h) Los efectos del comercio emitidos por terceros e intermediados por alguna de las instituciones financieras fiscalizadas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras o por intermediarios fiscalizados por la Superintendencia de Compañías de Seguros, Sociedades Anónimas y Bolsas de Comercio.
Las exenciones contempladas en los Nos 2° y 4° de este artículo, relativas a operaciones de crédito o financieras, no regirán cuando las rentas provenientes de dichas operaciones sean obtenidas por empresas que desarrollen actividades clasificadas en los N°s 3, 4 y 5 del artículo 20 y declaren la renta efectiva.»
Dado lo anterior, la comunidad no paga impuesto por los intereses obtenidos por los depósitos o inversiones que realiza de los fondos de reserva. Tampoco los comuneros deben declarar, ya que no son afectados por las normas de reparto o asignación que rigen en las empresas, considerando que la comunidad tiene una forma jurídica especial y lo comuneros no son «dueños» de esos valores a nivel personal.
Esto lo puede ver en el oficio del SII N° 1.986, del 26.07.2019.
ESTIMADO FACILITADOR:
EN CASO DE QUE LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS SEA DUEÑA DEL 100% DE LAS ACCIONES DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA DESIGNADA POR REGLAMENTO AL ABASTECIMIENTO Y COBRO DE AGUA DE LOS COPROPIETARIOS COMO INGRESO PROPIO Y DISTINTO A LOS GASTOS COMUNES, POR EL CUAL EMITIRÁ BOLETA DE VENTA POR LOS COBROS REALIZADOS.
ESTA BOLETA DE VENTA DE AGUA EMITIDA POR LA SOCIEDAD ANONIMA ES AFECTA? YA QUE SE TRATA DE LA SEPARACIÓN DE SU COBRO RESPECTO DE LOS GASTOS COMUNES COBRADOS POR LA COMUNIDAD, PERO SE TRATA DE UN SUMINISTRO EXCLUSIVO PARA LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS POR LA S.A. Y NO A TERCEROS AJENOS A LA COMUNIDAD MATRIZ.
Elizabeth:
La sociedad anónima es un ente diferente a la cooperativa y por ello no puede ser considerada como una extensión de ésta, razón por la cual creemos que antes no tenía acceso a liberación del IVA. Más ahora, donde se cambió la definición de de servicio, dejando sin aplicación lo indicado en el art. 5 del Reglamento de la Ley del IVA, que indica:
«No se encuentran gravadas con el impuesto al valor agregado, por tratarse de actividades no comprendidas en los N.os 3 y 4 del artículo 20° de la Ley sobre Impuesto a la Renta, los servicios que digan relación directa con la actividad agrícola, como, asimismo, las relacionadas con la actividad cooperativa en sus relaciones entre cooperativa y cooperado, en la forma y condiciones que lo determine la Dirección Nacional de Impuestos Internos.»
Como se podría deducir, a partir del 01.01.2023 los servicios serían gravados con IVA, por lo que no podría predominar lo expresamente indicado en la norma referida, cuando se trate de prestaciones a cooperados realizado por la coorperativa (no aplicaría en vuestro caso, según nuestra opinión), donde la calificación es un «hecho no gravado» por expresa indicación legal, pero era porque se definía que la actividad desarrollada por la cooperativa no eran de los numerales 3 y 4 del art. 20 de la Ley de la Renta. Es cambió a partir del 01.01.2023, pero en vuestro caso no se aplica desde siempre, considendo que la prestadora es una sociedad calificada como comenrcial, como es la sociedad anónima que presta el servicio.
UNA COMUNIDAD DE EDIFICIO GENERA RENTA POR ARRENDAR ESPACIO COMUN A TERCEROS, COMO ES UN ARRIENDO, Y ESE ARRIENDO ES UN 100% DE LOS INGRESOS AFECTOS A RENTA, ENTONCES ES 14A O 14G
Alvaro:
Duplicó la consulta.
Estimado Omar:
Gracias por el valioso espacio.
Si una comunidad arrienda a terceros un gasto comun, debe tributar con impuesto de primera categoria?
La pregunta es , es 14A o trubuta como 14G contasa del 25%??
Gracias de antemano
Alvaro Leiva.
Alvaro:
Como lo tratamos de explicar en el artículo, es compleja la situación dado que puede ser nueva para los comuneros y los administradores, pero no así para los asesores, dado que hay que separar cada uno de los hechos que ocurren, aplicando la tributación que corresponda, partiendo de la base que una «comunidad inmobiliaria o habitacional», no es una empresa que tenga socios y que no habrán reparto de utilidades, dado que esos valores se incorporarán a las reservas o se aplicarán contra pagos de gastos efectuados, con la idea de disminuir el cobro a los comuneros.
Entonces, no estamos en presencia de un contribuyente que pueda estar en el art. 14, sino en el 20, tributando con la tasa general del 25%, por los ingresos que tenga, en éste caso por el arrendamiento de un bien común a terceros (incluso podría ser a un mismo comunero y el efecto sería el mismo), lo cual no estaría gravado con IVA, dado que no es amoblado ni tiene instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad.
Estimado Omar, En la eventualidad que un propietario de un depto en comunidad sienta que su inversión está siendo afectada (devaluando su valor) por mal manejo de los servicios como aseo, deterioro del edificio, etc.
¿ cuales son los pasos a seguir para buscar la responsabilidad legal del comité o administración para este caso puntual?
Slds cordiales
Ariel:
Lo principal es considerar que la comunidad la forma todos los copropietarios y éstos son responsables de asumir el costo de los servicios y reparaciones de bienes comunes, cuando la comunidad acuerde realizarlas. Será responsabilidad de administrador llevarla a cabo una vez que el Comité de Administración se lo comunique. Esto debería estar definido en el Reglamento, según lo establece el art. 8° de la Ley N° 21.442.
En el último párrafo del art. 16 de la ley mencionada, se establece lo siguiente:
«Las solicitudes efectuadas al administrador o al comité de administración en el libro de novedades deberán ser respondidas dentro de un plazo máximo de veinte días corridos.»
Si el Comité o el Administrador recibe alguna petición de los comuneros, existirá un plazo para responder, donde claramente se deberán dar las explicaciones de los atrasos en la prestación de los servicios acordados por la comunidad, como también la realización de reparaciones mayores, como podría ser una pintura, cambio de sistema de seguridad, cambio de ascensores, por indicar algunas cosas de costo mayor que claramente deberán ser autorizados al menos por el Comité, antes de realizarse y obviamente contar con la aprobación de la comunidad, dado que ello implicará un aporte mayor de gastos por un buen tiempo (en algunos casos incluso hay un pago anticipado de los trabajos mayores, los que sólo serán autorizados cuando existan los fondos).
En resumen, si son gastos autorizados y éstos no se han efectuado, hay que realizar el reclamo correspondiente al Comité. Si es ésta entidad la que no está funcionando o tiene déficit de toma de decisiones, claramente ello implicará alguna medida que puede estar acordada en el Reglamento, como podría ser la cesación del cargo de director.
La acción judicial no se ve en forma directa, ya que los Comités y sus directores no son autónomos para realizar gastos mayores, salvo que estén indicados expresamente en el Reglamento.
Ahora, si ya está autorizado el gasto y ello no se ha ejecutado por negligencia del Administrador, el actual art. 20 de la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, la cual establece:
“Artículo 20.- Serán funciones del administrador: 1) Cuidar los bienes de dominio común. 2) Efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los ascensores. 3) Ejecutar los actos de administración y conservación, así como los de carácter urgente que sean realizados sin recabar previamente el acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.”
En conformidad a esta norma, podría hacer exigible la responsabilidad del administrador, la cual deberá hacerse efectiva mediante una denuncia ante el Juzgado de Policía Local competente donde deberá acreditar lo señalado anteriormente.
Estimado Omar:
Dadas las dificultades de financiamiento de nuestro Condominio ubicado en Macul, Santiago y como no recuperamos impuestos, algunos trabajos menores como pintura de espacios comunes (cada 3 a 4 años), lavados de estanques (cada año), fumigaciones (cada 3 meses), trabajos eléctricos esporádicos u otros, los recibimos con un recibo simple del prestador, con detalle del trabajo realizado y valores pagados por ello. Con ese recibo lo ingresamos como egreso a los gastos para efectos de control del Comité y la Comunidad. ´¿Es correcto realizarlo así?
Agradecido por tu atención y respuesta.
Atentamente.
Nelson:
No es correcto. Está fomentando el comercio o actividad informal.
Deben exigir el correspondiente comprobante tributario, pagando los impuestos que procedan. Si los servicios son gravados con IVA, deben pagar dicho impuesto dado que son consumidores finales (la comunidad los representa).
¿Qué pasaría si un trabajador se accidente? Podría demandar incluso a la comunidad, si su empleador no es formal y no ha emitido las facturas que procedan, diciendo que lo contrató la comunidad en forma directa.
Esto es como adquirir artículos en el comercio ambulante. Se fomenta la informalidad.
Don Omar, consulta, un condominio que facilita el espacio a una empresa que instala un cargador para vehículos electrónicos (empresa que presta servicios de electro movilidad ), el condominio debe emitir una factura afecta a iva en el caso que cobre por usar ese espacio ?
La empresa utiliza la energía KW del medidor del condominio, CGE o Enel facturara la energía al condominio y el condominio cobrara a la empresa el consumo, este gasto en particular solo se debe hacer con un documento interno por parte del condominio no con emisión de factura?, al igual que el cobro que realizara la empresa de servicios de electromovilidad al usuario final que tiene recarga el vehículo eléctrico ? porque ambos no son los que entregan el servicio.
Por último esta empresa debe emitir boleta o fact afecta a iva al usuario final por el servicio de usar la aplicación del servicio de elrectomovilidad?’
agradezco sus comentarios,
Danilo:
Nos tiraremos a la piscina en el caso, ya que no conocemos cada una de las etapas y acuerdos que Uds. realizan con los distintos integrantes del proceso de prestación del servicio.
Considerando que a partir del 01.01.2023 todo servicio está gravado con IVA, salvo que exista alguna exención específica, en principio se debe considerar que si hay prestación se genera la aplicación de dicho impuesto.
Pero, podría existir un cobro de un reembolso, en cuyo caso no hay prestación y no se genera una operación gravada, como sería el caso del traspaso del consumo de energía, aseo, vigilancia y otros gastos comunes que la comunidad pudiera cobrar por la instalación de la estación de recarga. Esto obviamente no se cobra con una factura, sino con un recibo o detalle de los cobros que se deben reembolsar. Obviamente esto debería resolverse teniendo quizás un medidor especial de consumo que logre medir el uso para que el proveedor de la energía facture directamente a la empresa que entrega el servicio de recarga, para que ésta pueda utilizar el IVA pagado por el servicio.
Distinto es el caso del cobro al usuario que realiza la empresa que permite el uso de la estación de carga, lo que es un servicio afecto a IVA y debe documentarse en forma adecuada, afectándose con IVA.
Si además, la plataforma también cobra por el servicio que presta, ésta deberá emitir su correspondiente boleta, también afecta a IVA, al usuario.
En los dos últimos casos, claramente hay prestación de servicios. También pudiera ser un solo cobro, que incluya ambos servicios, todos afectos a IVA, que se debe documentar emitiendo la respectiva boleta o factura cuando se cobren.
Hola estimado,quería saber si un condominio debe declarar f29 por compras realizadas y facturas de ventas recibidas
De antemano
Muchas gracias
Daniela:
Por lo general, las comunidades habitacionales no tienen actividades afectas a impuesto, por lo que claramente no deben declarar compras para uso del crédito fiscal. Ello ocurriría en caso muy especiales, cuando explotan algún bien común.
La comunidad generalmente debe presentar el Form. 29 por el pago de retenciones de impuesto único, dado que al pagar a sus trabajadores le nace dicha obligación. Dado que no es un contribuyente a declarar sus ingresos según contabilidad, no debe realizar retenciones por el pago de honorarios, lo que está en el art. 74 de la ley de la Renta, que establece:
«ARTICULO 74°.- Estarán igualmente sometidos a las obligaciones del artículo anterior:
1°.- Los que paguen rentas gravadas en el N° 1 del artículo 42°.
2°.- Las instituciones fiscales, semifiscales, los organismos fiscales y semifiscales de administración autónoma, las Municipalidades, las personas jurídicas en general, y las personas que obtengan rentas de la Primera Categoría, que estén obligados, según la ley, a llevar contabilidad, que paguen rentas del N° 2 del artículo 42. La retención se efectuará con una tasa provisional del 17%.
…»
Estimado Omar. Es el gasto común considerado patrimonio del condominio?. Pregunto ya que, en este condominio existen deptos. pertenecientes a bancos con deuda muy antigua, en la última asamblea el administrador nos informó que el banco pagará solo un porcentaje de ese gasto común adeudado, sin intereses, solo capital. Existe en la ley de copropiedad algún artículo que permita a alguien a rebajar gasto común en un convenio de pago?
gracias
Luis:
De acuerdo con la situación descrita en la consulta, hay dos elementos a considerar: en primer lugar, ya que estas deudas son muy antiguas, debemos dilucidar si ellas se encuentran o no prescritas, teniendo presente que aún existe controversia en tribunales sobre cuál es la prescripción aplicable (Arts. 2.514 o 2.515 del Código Civil), por lo general se dice que estos prescriben entre 3 a 5 años, por lo que, si la deuda que Ud. menciona es anterior a ello, no serían legalmente exigibles.
En segundo lugar, en relación a quién y cuándo se puede condonar una deuda por concepto de gasto común, la Ley 21.442 en su artículo 6 inciso 4to establece que: “El administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas, pudiendo concederse hasta doce cuotas consecutivas y con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto mínimo de la primera cuota no podrá ser inferior a un 30% del total de la deuda, debiendo pagarse al momento de la suscripción del referido convenio. Con todo, para celebrar el convenio de pago, el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.”
De acuerdo a lo mencionado, el administrador puede “repactar” la deuda, pero para ello se requiere acuerdo del Comité de administración de la comunidad, y el número de cuotas que se pacten no pueden ser mayor a 12, siendo la primera de un valor igual al 30% del total de la deuda.
En cuanto a los intereses, estos son los fijados por el Reglamento y claramente son deudas exigibles. No pueden ser rebajados unilateralmente por el deudor.
Hola estimado, quería saber si los condominios están obligados a declarar F29 por compras realizadas y servicios recibos
Daniela:
Triplicó la consulta.
Hola estimado, quería saber si los condominios están obligados a declarar F29 por compras realizadas y servicios recibos
Saludos
De antemano muchas gracias
Daniela:
Triplicó la consulta.
Estimado don Omar,
En su artículo usted hace referencia al artículo 6 de la LIR. Se me generó una duda al respecto, pero en un caso diferente.
Una sociedad Ltda. adjudicó en su liquidación un terreno a sus socios asignándoles porcentajes precisos en la propiedad del terreno (mismos porcentajes con los que participaban en la sociedad). Si no me equivoco, al adjudicárseles el terreno y quedar inscrito en el CBR a nombre de ellos los antiguos socios pasaron a ser una comunidad (¿es correcto?).
El 2021 vendieron el terreno y deben tributar, proporcionalmente, cada uno por su cuenta, por dicha venta (Recuadro 2 del F22).
La duda que me nace ahora es si, al ser una comunidad la que vendió, aplica para ellos el artículo 6 de la LIR. Es decir, me pregunto si, en este caso, “los comuneros o socios serán solidariamente responsables de la declaración y pago de los impuestos de esta ley que afecten a las rentas obtenidas por la comunidad” (¿lo son?).
En caso de que si sean solidariamente responsables, ¿Cómo se hace para cumplir con el segundo párrafo del artículo 6 (liberarse de la solidaridad)? Es decir ¿cómo/donde se puede individualizar a los otros comuneros con la información requerida para ello? ¿en el Formulario 22? ¿en otro formulario?
Le agradezco mucho por la ayuda, y lo felicito por todo lo que ayudan a tantas personas.
Ale:
AL momento de enajenar, cada comunero queda identificado en la escritura y, por lo tanto, cada uno es responsable de su situación tributaria, lo que además es informado al SII por el Notario en el Form 2820. No se aplica la solidaridad del pago del impuesto, ya que cada vendedor está identificado.