Estimados(as):
Con fecha 13 de abril del año 2022, se publicó en el Diario Oficial la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, cuyo reglamento aún se encuentra pendiente. Esta Ley viene a establecer un régimen jurídico que dispondrá de un marco normativo para condominios, unidades y bienes de dominio común.
Dentro de los numerosos temas abarcados por esta Ley, en esta publicación analizaremos la regulación respecto a los arriendos temporales en edificios habitacionales, toda vez que en su Art. 8 señala lo siguiente:
“Artículo 8°.- Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio, el que observará plenamente las normas de la ley N°20.609, que establece medidas contra la discriminación, con los siguientes objetos:
j) Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos.
(…)
Las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título. Este reglamento y sus modificaciones deberán constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces respectivo.”
Como podemos observar, la Ley 21.442, no prohíbe el uso de las unidades habitacionales como alojamiento temporal y en general, no se prohíbe su uso comercial (en la medida que se cumpla con todos los requisitos legales); más bien otorga la facultad a los copropietarios de regular esta materia en el respectivo reglamento de copropiedad, a través del cual se podría eventualmente prohibir el ejercicio de esta actividad.
En este sentido también se ha pronunciado la Corte Suprema, en diversos fallos que procedemos a analizar:
Con fecha 18 de marzo del año 2019, la Corte Suprema emitió un fallo en causa ROL 8366-2018 confirmando la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que rechazó un recurso de protección presentado en contra de la Administración de un Edificio que cobró multas a los copropietarios que utilizaban la aplicación Airbnb para arrendar temporalmente sus departamentos.
Las recurrentes argumentaron que existía arbitrariedad e ilegalidad en el cobro de multas por el uso de la plataforma Airbnb, lo cual la Corte Suprema descartó, debido a que en el Reglamento de Copropiedad existía una prohibición expresa de utilizar las unidades habitacionales como “Apart Hotel”, o en la modalidad de arrendamiento por horas.
Así, se confirmó el criterio de la Administración de que efectivamente la prohibición contenida en el Reglamento comprendía la actividad que se realiza a través de la plataforma digital Airbnb, considerándolo como “una modalidad que responde a una situación no reglada en nuestro ordenamiento jurídico, consistiendo en la oferta a terceros a través de plataformas digitales de contacto como portales en línea dirigida a huéspedes normalmente viajeros o de paso, ofrecidas por propietarios, agentes de intermediación o administradores que operan en carácter de “anfitriones”. Desde luego, dicha modalidad no se ajusta a la actividad regulada, típica y homologable de hospedaje turístico a través de hoteles, residenciales, posadas, fondas o pensiones que en su ejercicio como actividad comercial prevista en el Articulo 3 N°5 del Código de Comercio”.
En la misma línea se mantuvo en fallo más reciente, dictado en Rol N°121.439-2022 pronunciado con fecha 16 de mayo de 2023, por el cual revocó sentencia apelada y se acogió recurso de protección interpuesto en contra de la Administración de un edificio, toda vez que, “en lo relativo a la existencia de normativa propia que prohíba o limite el ejercicio de la actividad de arriendos de corto plazo de las unidades, en el respectivo Reglamento de Copropiedad, se ha constatado de los artículos décimo cuarto y trigésimo primero de dicho instrumento, que, en el caso, la actividad no se encuentra prohibida”. (lo remarcado es nuestro)
Ante esto, podemos concluir que, en la medida que se cumpla con los demás requisitos legales y no se encuentre prohibido o regulado por el reglamento de copropiedad celebrado mediante escritura pública y debidamente inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo, los propietarios podrían practicar el arriendo temporal de sus unidades habitacionales.
Atendido al análisis que realiza la Corte Suprema y el tratamiento otorgado por la Ley 21.442, nos parece atingente también considerar otros aspectos de esta materia, como es la tributación de las rentas que son percibidas por aquellos contribuyentes que utilizan esta plataforma digital para arrendar temporalmente sus bienes raíces.
Impuesto a las Ventas y Servicios
En la ley del Impuesto a las Ventas y Servicios, en su artículo 8 letra g) se establece el hecho gravado consistente en “El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio”.
Correspondería pagar a las dueñas el 19%, agregándolo al precio en que se está ofertando el arrendamiento en la página web, pero esto no sucede ya que la plataforma no lo permite, pues no considera la opción para quien pone su departamento en arriendo a través de ella.
Nota: Pueden rebajar de la base afecta a impuesto, el equivalente al 11% anual del avalúo, en forma proporcional al tiempo arrendado (art. 17 de la ley del IVA).
Además, tampoco se considera la posibilidad de emitir una factura a través de la aplicación donde se especifique que parte del precio es tal y que parte es el IVA asociado al arrendamiento. Por lo que en toda la operación a través de la plataforma digital Airbnb no se considera el deber de pagar este impuesto. La responsabilidad del pago no es, hasta hoy, de la plataforma, sino de aquellas personas que son propietarias de los bienes ofertados en arriendo.
¿Cómo es la definición del servicio de arriendo temporal?
Planteamos que hay que considerar que el arriendo temporal de departamentos amoblados podría tener algunas consideraciones que podrían incluso cambiar la clasificación.
Un arriendo amoblado, podría considerarse cuando el departamento tiene los elementos que permitan la pernoctación, pero no incluye otros servicios, como ropa de cama, servicios de aseo, etc., en cuyo caso la prestación ya no es un arriendo, sino un servicio de hotelería y ello claramente no está considerando como arriendo de departamento amoblado.
Lo dejamos planteado, ya que claramente hay que tener clara la situación, especialmente para la rebaja del 11% asociado al avalúo, de la base afecta a IVA, ya que solamente ello procede cuando se trate de un inmueble amoblado, no cuando se entrega un servicio diferente.
Ley de Impuesto a la Renta
Desde el punto de vista de la Ley de Impuesto a la Renta, las rentas provenientes de dichos arrendamientos constituyen un ingreso tributable conforme al artículo 2° y 29° de la Ley de Impuesto a la Renta, estos ingresos deberían incluirse en la base imponible del Global Complementario y del impuesto de Primera Categoría (en el caso en comento del GC, pues las dueñas del departamento arrendando eran personas naturales).
La manera de acreditar las rentas provenientes de arrendamientos de bienes raíces, de conformidad a los artículos 16 al 20 del Código Tributario, en relación al artículo 68 de la Ley sobre impuesto a la renta, es a través de contabilidad fidedigna.
Se distinguen tres opciones: contabilidad completa, contabilidad simplificada y excepcionalmente, para los contribuyentes Personas Naturales que exploten bienes raíces no agrícolas en forma esporádica, sin que ello constituya una actividad habitual y permanente, podrán acreditar sus rentas de arrendamiento mediante una planilla con un detalle cronológico de las entradas y un detalle aceptable de los gastos, la cual no requiere ser timbrada por el SII, o bien, mediante un ordenamiento simple de los antecedentes (comprobantes o recibos) que avalen la renta de arrendamiento obtenida de dichos bienes.
En este caso, al ser las arrendatarias personas naturales deberían seguir la última modalidad agregando en su declaración dichas rentas y acreditándolas con antecedentes, como comprobantes o recibos. En este caso lo hecho a través de la plataforma Airbnb podría llegar a servir de antecedente pues provee de un registro al dueño del inmueble ofertado que se encuentra en la página web. El único pero de dicho registro tiene que ver con el IVA del precio por las razones comentadas anteriormente.
Caducidad de los Beneficios del DFL2
Si bien no se discutió este tema directamente en el caso que estamos comentando, se debe considerar otro efecto que podría ser la pérdida de un beneficio si dicho departamento fuera de aquellos acogidos a la franquicia tributaria que determina el Decreto con Fuerza de Ley número 2, su destino debe ser “habitacional”. Esto se deduce del mismo cuerpo legal y de su reglamento (decreto supremo 168 de 1984) al establecer que dichos beneficios son para viviendas económicas y no estaría teniendo aplicación para un departamento, al ser arrendado a través de Airbnb, que tiene un fin comercial como la calificación que la Corte le ha dado de “Apart Hotel”.
Si efectivamente dicho departamento gozaba de los beneficios, podría perderlos al no usarlo con destino habitacional. Siendo facultad del Servicio de Impuestos Internos, de acuerdo al Artículo 167 del Decreto Supremo 458 (Ley general de Urbanismo y Construcciones) que establece que corresponderá al SII supervigilar que las Viviendas Económicas mantengan los requisitos, características y condiciones en que fueron aprobadas. Dicho Servicio podrá, mediante resolución, dejar sin efecto los beneficios, franquicias y exenciones de aquellas viviendas en que se comprobare la existencia de alguna infracción, y declarará caducados los mismos beneficios, franquicias y exenciones en los casos previstos, sin perjuicio de la multa que corresponda aplicar.
Patente Municipal:
Es otra arista que podría generarse al tener el departamento una explotación comercial, dado que la norma establecida en la Ley de Renta Municipales (Decreto Ley N° 3.063 de 1979, sobre rentas municipales), toda actividad comercial, en este caso, debe pagar patente municipal (ello corresponderá a un 0,25% hasta un 0,5% del capital propio destinado a dicha actividad, dependiendo de cada Municipalidad).
Conclusión:
No es menor lo comentado anteriormente ya que si bien la tecnología nos permite hacer uso de diversas herramientas que son gratuitas y están a nuestra disposición, no debemos olvidar que la legislación tributaria y el correcto funcionamiento de las diferentes maneras de percibir ingresos, nos obliga a actuar de cierta manera para estar en el lado correcto de la ley.
Importante aclaración definir cuando arrendamiento inmuebles afectos iva
¿Cuando un arriendo es gravado con iva y como debe documentarse ese cobro al arrendatario?
Saludos,
Millón de gracias por la respuesta, tan rápida y clara. ¿Uds hacen asesoría a personas naturales, cómo podría hacer una consulta sobre eso?
Irma:
Sí, realizamos asesorías a las personas. Comunicarse a contacto@circuloverde.cl o nos llama +562 22701000
Muchas gracias por este espacio de consulta!! Por favor, pido su orientación a esta duda: tengo 4 departamentos, todos DFL 2, en el más antiguo es donde vivo, y los otros 3 los arriendo. Siempre pensaba que el beneficio de no contar el ingreso por arriendo aplicaba a los dos primeros departamentos DFL 2 que se arriendan, y por lo tanto solo debía incluir en la base imponible el último departamento comprado. Sin embargo, ahora con el asistente que ofrece el sitio web del SII, pareciera que se cuentan los últimos dos y no sólo el último ¿es decir, que también cuenta el departamento en que vivo, aunque no perciba arriendo por él? Muchas gracias desde ya.
Irma:
La norma indica que se aplicará el beneficio a los dos primeros bienes adquiridos (los más antiguos), sin importar el destino, por lo que en su caso debe ver los bienes más antiguos y el mismo asistente de arriendo se los clasificará.
Desde que se modificó la ley, donde se colocó el tope de dos unidades habitacionales por contribuyente, para acogerse a los beneficios del DFL 2, siempre se han considerado los más antiguos, sin importar si eran de uso propio o estaban en arriendo, por lo que tiene una contingencia en al menos dos años antes, si es que Ud. no declaró aquel que no le correspondía la exención.