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Con fecha 31 de octubre de 2023, fue publicada finalmente la Ley N° 21.631 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1197372), que establece un beneficio tributario transitorio y extraordinario para la compra de viviendas nuevas adquiridas con créditos con garantía hipotecaria.

¿Por qué crear este beneficio?

Uno de los rubros más afectados por la Pandemia que se vivió a nivel mundial, fue el de la construcción, el cual vio paralizadas sus obras durante este acontecimiento, además del encarecimiento de materiales influido por distintos factores y otros como el retraso en permisos de construcción y el aumento en las restricciones para acceder a los créditos hipotecarios para las personas. Todo esto, ha llevado a una profunda crisis a las constructoras o inmobiliarias, debido a que la demanda de viviendas no es la misma que hasta hace algunos años, ya que las viviendas disponibles para la venta son alrededor de 114.000, según el Informe Nacional Inmobiliario del segundo trimestre 2023 preparado por la Cámara Chilena de la Construcción.

¿Qué busca este proyecto?

Así como el FOGAES (aunque no es considerado un beneficio tributario, para mayor información https://www.gob.cl/noticias/como-postular-fogaes-apoyo-compra-primera-vivienda-credito-hipotecario/ ), lo que se busca con este subsidio, es que las personas puedan acceder a su primera vivienda, esto, apuntando específicamente a la clase media, así como también busca entregar un apoyo a las empresas del rubro y reactivar proyectos de vivienda, en el contexto de que en Chile la demanda de estas es alrededor de 650.000.

Este nuevo proyecto de Ley busca apoyar el Plan Nacional de Viviendas, ya que el actual gobierno  pretende entregar cerca de 260.000 viviendas, en lo que dure su mandato.

¿En qué consiste?

La norma indica lo siguiente: “Artículo Único: Establécese un beneficio tributario transitorio y extraordinario por los años tributarios 2024, 2025, 2026, 2027, 2028 y 2029, para la adquisición de viviendas con destino habitacional, que cumplan con los requisitos establecidos en el inciso segundo, adquiridas por personas naturales con residencia o domicilio en Chile.”

Esto consistirá en un crédito anual de hasta 16 UTM (valor UTM a noviembre $63.960 https://www.sii.cl/valores_y_fechas/utm/utm2023.htm, según la página del Servicio de Impuestos Internos, en adelante SII), serían equivalente a $1.023.360.

¿Qué requisitos piden para optar al beneficio?

Lo primero que indica el proyecto es que, para acceder al crédito, las personas que adquieran una vivienda con destino habitacional mediante un crédito con garantía hipotecaria, con bancos o instituciones financieras, deberán cumplir copulativamente los siguientes requisitos:

  1. Que la vivienda adquirida se encuentre construida y con recepción final conforme a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, y se trate de la primera venta efectuada sobre ella. Sin embargo, también podrán acceder al beneficio aquellas viviendas que no cuenten con recepción final conforme en dicha fecha, siempre que respecto de ellas exista un contrato de promesa de compraventa que conste en escritura pública o documento protocolizado suscrito con fecha posterior al 16 de octubre de 2023.
  2. Que la compraventa se celebre a partir de la fecha de entrada en vigencia de la presente ley y la vivienda adquirida se encuentre inscrita a nombre de la persona beneficiaria en el Conservador de Bienes Raíces respectivo antes del 1 de octubre de 2024. Si se trata de la compra de una vivienda efectuada por un beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, sólo será necesario que la respectiva escritura de compraventa se haya suscrito entre la entrada en vigencia de la presente ley y la fecha antes mencionada.

Deberán ser contribuyentes del Impuesto Global Complementario y las personas que perciban rentas de aquellas descritas en el N° 1 del artículo N° 42 de Ley sobre Impuesto a la Renta (en adelante LIR) (en palabras simples, es el Impuesto Único de Segunda Categoría que grava las rentas del trabajo dependiente, como sueldos, pensiones y rentas accesorias o complementarias a las anteriores.), inclusive si dichas rentas no quedan sujetas a tributación por aplicación de las disposiciones del artículo N° 43, N° 1 o del artículo N° 52 de la mencionada Ley.

“Artículo N° 43: Las rentas de esta categoría quedarán gravadas de la siguiente manera:

N° 1: Rentas mensuales a que se refiere el N° 1 del artículo 42, a las cuales se aplicará la siguiente escala de tasas:

Sobre la parte que exceda de 13,5 y no sobrepase las 30 unidades tributarias mensuales, 4%;

Sobre la parte que exceda de 30 y no sobrepase las 50 unidades tributarias mensuales, 8%;

…”

“Artículo N° 52:  Se aplicará, cobrará y pagará anualmente un impuesto global complementario sobra la renta imponible determinada en conformidad al párrafo N° 2 de este título, de toda persona natural, residente o que tenga domicilio o residencia en el país, y de las personas o patrimonios a que se refieren los artículos N° 5, N° 7 y N° 8, con arreglo de las siguientes tasas:

Las rentas que no excedan de 13,5 unidades tributarias anuales estarán exentas de este impuesto;

Sobre la parte que exceda de 13,5 y no sobrepase las 30 unidades tributarias anuales, 4%;

En otras palabras y como se describe en el proyecto de Ley: El crédito se imputará contra el impuesto a la renta al que la persona se encuentre sujeta por sus ingresos anuales. Cuando por aplicación del número 1 del artículo 43 o el artículo 52, ambos de la Ley sobre Impuesto a la Renta, las rentas obtenidas por una persona dentro de un ejercicio comercial no resulten afectas a impuestos, podrá, de todas formas, solicitar la devolución de la suma que resulte de realizar la operación descrita en el inciso siguiente.”

¿Cómo opera dicho crédito?

Lo primero que debemos señalar, es que los diferentes medios de comunicación utilizan ejemplos muy sencillos para explicar este nuevo proyecto de Ley; sin embargo, se deben tener en consideración diferentes aristas que pueden modificar el beneficio, las cuales se proceden a explicar:

“El crédito anual al que tendrá derecho una persona será el monto menor entre los dividendos efectivamente pagados por concepto del crédito con garantía hipotecaria suscrito para la adquisición de la vivienda acogida a este beneficio dentro del año comercial respectivo y un monto equivalente a 16 unidades tributarias mensuales, según su valor al mes de diciembre del año respectivo. Este crédito será compatible con el beneficio tributario establecido en el artículo 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta, sin embargo, cuando los beneficios tributarios se desprendan de un mismo crédito con garantía hipotecaria se estará a lo siguiente:

  • En primer lugar, se deberá descontar del monto correspondiente a los dividendos con ocasión de un crédito con garantía hipotecaria, efectivamente pagados dentro de un ejercicio comercial, el crédito establecido en el presente artículo. Cuando los dividendos consideren intereses y capital, el crédito se imputará primero al capital y sólo de existir un saldo positivo se imputará a los intereses efectivamente pagados dentro del correspondiente ejercicio.
  • El saldo de los intereses efectivamente pagados dentro del correspondiente ejercicio, luego de efectuada la operación indicada en el literal anterior, corresponderá al valor a considerar para efectos del beneficio tributario contenido en el artículo 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta.

El crédito establecido en el presente artículo se imputará contra el impuesto a la renta de la persona a continuación de aquellos créditos que no otorgan derecho a devolución.”

Expliquemos esto:

Lo primero que debemos destacar es que, el crédito que usted utilizará en la declaración anual de renta es el monto menor entre el dividendo pagado durante el año y las 16 UTM ($1.023.360 a noviembre de 2023).

También es importante mencionar que este crédito es compatible con el beneficio del artículo N° 55 bis de la LIR (rebaja de los intereses pagados por crédito hipotecario). No obstante, en dicha situación se podrían dar los siguientes casos:

Caso N° 1 “Contribuyente queda exento del Impuesto Global Complementario”

Como este contribuyente está exento del IGC, no puede acceder a la rebaja del artículo 55 Bis, por ende, no deberá realizar la comparativa entre los dividendos pagados del año y las 16 UTM del subsidio, pudiendo solicitar la devolución del 100% del crédito ($1.023.360.-)

Caso N° 2 “Contribuyente afecto a Impuesto Global Complementario y dividendo pagado inferior a $1.023.360.”

Lo primero que debe realizar la persona es comparar el dividendo efectivamente pagado y las 16 UTM, al ser el dividendo menor, será este monto el que utilizará como crédito.

Posteriormente, deberá determinar si es posible utilizar el 100% de los intereses pagados durante el año, para ello, imputará el crédito mencionado en el párrafo anterior al capital del dividendo pagado. Si el crédito es mayor al capital, el saldo deberá ser descontado de los intereses y dicho diferencial podrá ser utilizado para efectos del artículo N° 55 bis.

Para ejemplificar de mejor forma lo expuesto, se adjunta ejemplo numérico:

Como el monto de los dividendos es menor a las 16 UTM, el monto a utilizar como crédito contra IGC será de $400.000.-

Caso N° 3 “Contribuyente afecto a Impuesto Global Complementario, dividendo pagado mayor a $1.023.360.- y utilización del 100% de los intereses pagados por crédito hipotecario.”

Aplica el mismo procedimiento del caso N° 2

Para ejemplificar de mejor forma lo expuesto, se adjunta ejemplo numérico:

En este caso, la persona podrá utilizar como crédito las 16 UTM y acoger el 100% de los intereses pagados al beneficio del artículo N° 55 bis.

Caso N° 4 “Contribuyente afecto a Impuesto Global Complementario, dividendo pagado mayor a $1.023.360.- y utilización de parte de los intereses pagados por crédito hipotecario.”

Aplica el mismo procedimiento del caso N° 2

Para ejemplificar de mejor forma lo expuesto, se adjunta ejemplo numérico:

El crédito cubre totalmente del capital, quedando un diferencial, el cual debe ser imputado a los intereses pagados, por tal motivo el monto de los intereses acogidos al beneficio del artículo N° 55 bis no será el 100%, sino que, corresponderá al diferencial obtenido, el cual podrá rebajar de la base imponible.

¿Cómo acceder al beneficio tributario?

Las personas cuyas rentas se encuentren gravadas por el N° 43 de la LIR deberán efectuar una reliquidación de los impuestos retenidos durante el año comercial respectivo y realizar su declaración anual de impuesto a la renta en abril del siguiente año.

Cuando las rentas de la persona que tiene derecho al beneficio no hubiesen quedado gravadas en la forma señalada en el número 1 del artículo 43 o del artículo 52 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, deberá, para el solo efecto de solicitar la devolución del crédito establecido en el presente artículo, presentar la declaración jurada anual de sus rentas.

Consideraciones

El crédito podrá ser utilizado respecto de una sola vivienda adquirida con crédito con garantía hipotecaria. En caso de que el contribuyente haya adquirido una o más viviendas susceptibles de acceder al presente beneficio, podrá acogerse a este respecto de solo una de ellas. Para estos efectos, se deberá dejar constancia en la respectiva escritura de compraventa que el contribuyente no se encuentra actualmente utilizando el beneficio y que la compraventa cumple con los requisitos establecidos en el presente artículo.

Entendiendo esto, este crédito, es aplicable a la adquisición de viviendas nuevas, por ende, si el contribuyente ya posee una vivienda, este deberá hacer la separación de los dividendos pagados durante el año, aplicando lo mencionado anteriormente solo a la vivienda nueva.

En caso de que la vivienda haya sido adquirida en comunidad y existiere más de un deudor, deberá dejarse constancia en la escritura pública respectiva, de la identificación del comunero que podrá acogerse al beneficio tributario contenido en este artículo. Con todo, el comunero que utilice este beneficio podrá ser distinto de aquél que haga uso del beneficio establecido en el artículo 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta, sin embargo, quien utilice este último beneficio deberá de todas formas, realizar el cálculo establecido en el inciso quinto para establecer los intereses que pueden acogerse al beneficio tributario.

Por otra parte, hay que considerar que el artículo N° 55 bis, establece tramos de ingresos para utilizar el 100% de los intereses, una parte de ellos o derechamente no poder utilizar el beneficio.

Otro aspecto para considerar del artículo 55 bis, es que los intereses poseen un tope de 8 UTA, por ejemplo, si una persona tiene intereses pagados por $7.000.000, solo podrán utilizar 8 UTA de esos siete millones.

Opinión

Si bien existen Subsidios para poder optar a una vivienda, el problema sigue siendo la falta de liquidez, la falta de ahorro a la que se enfrentan las personas, además de la cantidad de requisitos que solicitan los bancos para optar a una vivienda, partiendo por la renta que debe ganar.

Si bien, es bueno para una persona que no paga impuesto a la renta, si no tiene con quien complementar renta para un crédito hipotecario, no podrá acceder a una vivienda.

Se verán más beneficiadas las personas que pueden tener acceso a créditos (hipotecarios, préstamos), que en Chile son mal llamados clase media.

Saludos.

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