Estimados(as):
¿Se debe emitir factura por las ventas de inmuebles exentos o no gravados con IVA?
Cuando una empresa vende un activo fijo y más específicamente un inmueble, siempre hay dudas referidas a si se tiene o no la obligación de emitir factura por dicha operación, más aun si la venta la realizan contribuyentes afectos o exentos de IVA, pero que son emisores de tales documentos. Para definitivamente resolver esa duda, los invito a seguir leyendo.
El SII, en el oficio N° 2.372, de 28.10.2020, que lo pueden buscar en http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2020/ley_impuesto_ventas_jadm2020.htm responde una consulta referente a la venta de un sitio eriazo, pero la respuesta entregada es aplicable a toda venta de inmuebles que no queden afectos con IVA, como sería un terreno, una bodega, un departamento, una oficina, que según la letra m) de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS) no esté afecta a IVA, por lo que se debe considerar para no duplicar la información al emitir una factura cuando ello no procede, evitando así cuestionamientos automáticos que podrían aparecer a la declaración de impuestos mensuales por la aplicación de la proporcionalidad del IVA, al generarse un documento (factura) exenta o no gravada, que no procedía emitir. El SII indica (lo remarcado es nuestro):
“No ocurre los mismo si la venta recae como, señala en su presentación, sobre sitios eriazos, sin ningún tipo de edificación o construcción, incluyendo en este concepto a las urbanizaciones, en cuyo caso la venta no se encuentra gravada con IVA porque no se configura a su respecto el hecho gravado venta contenido en el artículo 2°, N° 1, de la LIVS, toda vez que éste excluye en forma expresa de la aplicación del tributo a los terrenos.
Respecto de la documentación a emitir, la Resolución Ex. N° 6080 de 1999, modificada por la Resolución Ex. N° 6444 y N° 8377, todas del año 1999, dispone en su resolutivo 1° que las personas naturales o jurídicas y los entes sin personalidad jurídica que deban tributar de acuerdo con las normas establecidas en el artículo 20, Nº 1, letras a) y b), y números 3, 4 y 5 del mismo artículo, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, y quienes sean contribuyentes del impuesto establecido en el Título II de la LIVS, por las operaciones no afectas o exentas de los impuestos establecidos en la LIVS que realicen, deben otorgar las facturas o boletas que se establecen en esa resolución, salvo las que se efectúen por medio de instrumentos públicos o privados firmados ante notario, en las oportunidades que señala el artículo 55 de la citada LIVS.
Luego, la obligación de emitir facturas de ventas y servicios no afectos o exentos de IVA a que se refiere la Resolución Ex. N° 6080 de 1999, no rige respecto de las operaciones de ventas o servicios que se efectúen por medio de instrumentos públicos o privados firmados ante notario.
III CONCLUSIÓN
La venta de sitios eriazos que no cuentan con urbanización no se encuentra gravada con IVA. Si la venta es efectuada por escritura pública, no se debe emitir facturas de ventas y servicios no afectos o exentos de IVA a que se refiere la Resolución Ex. N° 6080, de 1999.”
Entonces, de lo anterior podemos concluir que cuando hay una venta de un inmueble que no está afecto a IVA, bastará con la escritura de compraventa, suscrita ante Notario, como documento para respaldo y registro de la venta, en el caso de todo tipo de contribuyentes, sin importar si ellos son o no afectos a las normas de la Ley del Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS). No importa el tipo de bien, ya que puede ser un terreno, un estacionamiento, una bodega, una oficina, un departamento, etc., pudiendo ser el vendedor un contribuyente de Primera Categoría, afecto a IVA y tener facturas, sean éstas afectas o exentas o no gravadas, documento que no deberá emitir para documentar la venta de los mencionados bienes, cuando no se tenga que aplicar el IVA (no es un activo fijo afecto al hecho gravado especial definido en la letra m) del art. 8 de la LIVS). También aplica para contribuyentes no afectos a IVA, como serían las sociedades de inversión, las prestadoras de servicios profesionales, asesorías, capacitación y otras, que tienen ingresos no gravados o exentos de IVA, que aun teniendo dentro de sus obligaciones la emisión de facturas, cuando vendan un bien raíz que no está gravado con IVA, también no deben emitir factura exenta o no gravada, bastando el contrato de compraventa suscrito ante Notario, que es el documento obligatorio para inscribir en el conservador de bienes raíces la transacción.
A tomar nota y no cometer errores que nos generarán observaciones a las declaraciones mensuales y anuales por documentar, con una factura, una operación de venta de inmuebles exenta o no gravada de IVA.
Saludos,
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Buenas tardes tengo una empresa relativamente nueva, dedicada a la compra de propiedades usadas, solo emito la factura cuando la operación está gravada con IVA, y la porción que está afecta solamente. Que pasa con las propiedades que vendo con subsidio, esas no pagan iva y solo firmo formulario en notaria que la venta es sin factura. Estaré haciendo lo correcto que me aconseja.
Muchas gracias
Ana:
Si tiene un documento notarial de respaldo de la venta exenta, por aplicación de la letra F del artículo 12 de la Ley del IVA, respaldaría la operación.
En el caso de ventas afectas, donde hay una parte que se rebaja la base por el valor del terreno, el SII insiste en que debe emitirse una sola factura que incluya los dos conceptos (monto afecto y rebaja), por lo que pide que sea con un software privado. Vea el oficio N° 2356, de 12.11.2025, que lo encontrará en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2025/ley_impuesto_ventas_jadm2025.htm
Por un problema de control y también cuadratura de las declaraciones, la recomendación sería emitir factura por todas las operaciones de venta, considerando que es su giro la compra y venta de inmuebles.
Hola
El año 2022 hice un aporte de terrenos como socio a mi SpA, los cuales adquirí como persona natural el año 2019 a través de escritura en Notaria, sin IVA. Uno de esos terrenos se subdividió y a través de la empresa hoy quiero vender un sitio, eriazo, a un tercero persona natural. Quiero saber si estoy exento del IVA.
Gracias
Maximiliano:
Asumiendo que al realizar el aporte del terreno, se utilizó un valor de mercado (el SII podría tasar) y se pagaron los impuestos del caso, si había mayor valor (es una operación entre relacionados).
Como se trata de terrenos, no existiendo construcción, la venta de las parcelas no estarían afectas a IVA, salvo que se incluyan construcciones como caminos y otros bienes que estén asociados a la venta que se realiza.
Como lo puedo contactar de forma telefónica para realizar una consulta de una factura inmobiliaria?
Natalia:
Nuestro teléfono +56 222701000 o nuestro correo contacto@circuloverde.cl
Buenos días sr. Reyes
mi consulta es la siguiente: si vendo parcelas, por escritura pública, y hago declaración conforme al artículo 75 del Código Tributario, señalando que estoy afecta a dicho tributo; por otra parte existe una valoración por Urbanización, que no es el valor del inmueble, y sólo hice factura por la urbanización, debo hacer factura además, por el valor de venta de la parcela?.
Estimada
Si se trata de venta de parcelas no urbanizadas, por escritura pública, no existe la obligación de emitir factura exenta.
El Oficio 1233, de 05.06.2017, señala:
“…cabe hacer presente que la Resolución Exenta N° 16, de 2017, dispuso que toda persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que efectúen ventas de bienes corporales inmuebles, entre otras operaciones, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros, en aquellos casos en que éstas no se afecten con el Impuesto a las Ventas y Servicios, o bien se encuentren expresamente exentas, deberán presentar al notario o demás ministros de fe actuantes, al momento de la suscripción del referido contrato, la “Declaración Jurada Artículo 75 del Código Tributario”, dejando constancia en forma expresa en ésta, de la circunstancia que no hace aplicable el ya mencionado impuesto y su fundamento.”
Pero si se trata de parcelas que están urbanizadas, entonces la situación cambia y serían ventas gravadas con IVA, emitiendo la correspondiente factura afecta, rebajando de la base el valor asignable al terreno, quedando gravado sólo el valor de la urbanización.
Saludos
Don Omar, empresa eirl adquirió terreno ( sitio eriazo) en 2013 desde el 2014 sin movimiento, se hará termino de giro y el terreno se lo adjudicará el socio, al vender el terreno antes del año de adjudicación debe pagar IVA? O no es necesario por el caso que al ser un sitio eriazo no está gravado con IVA
Gisella:
Lo primero que debe considerar es que la fecha de adquisición del bien será el de adjudicación, para que ante una eventual venta futura, defina la tributación que le corresponda, en lo referente al impuesto a la renta, ya que si lo vende antes del año, la tributación es la normal o a algún comprador relacionado.
En cuanto al IVA, considerando que se trata de un terreno, no está gravado con IVA, tanto en la adjudicación actual como en una futura venta que realice la persona natural adjudicataria.
Hola Omar, gracias x responder nuestras dudas.
Estamos en el siguiente escenario:
Empresa inmobiliaria S.A. (cerrada) regimen semi integrado. En el año 2017 adquiera una oficina exenta de iva (aparece el texto en la escritura de compra y venta ) dado el permiso de edificación del inmueble fue antes del 2015.
Durante los últimos 3 años este inmueble fue arrendado, ahora el directorio autorizó su venta, mi duda es, debe ser la venta exenta de iva ? porque no hicimos uso del credito fiscal.
Quedo atenta a su respuesta, muchas gracias.
Andrea
Andrea:
No tenemos todos los datos, por lo que la respuesta es general y debe validar su aplicación al hecho real que Ud. tiene.
Revise algunas cosas previamente, ya que si el giro de la inmobiliaria es compra y vender inmuebles, ello será afecto a IVA y todos los inmuebles destinados a ese fin serán gravados, independiente si se adquirieron con o sin IVA.
Pero hay una situación especial, que es el cambio de calidad del activo, que pasó de ser un activo realizable a un activo fijo destinado al arrendamiento, lo que debe validar. Si ello procede, asumiendo que el arriendo no es afecto a IVA y que en la adquisición del inmueble no se hubo crédito fiscal, no se aplicaría el tributo a la enajenación de ese bien del activo fijo (lo debe validar y también demostrar el cambio en la contabilidad).
Estimado:
Buenas tardes, sobre la emisión del documento tributario esta claro, pero que pasa con la base imponible a determinarse en el F29, debe agregarse a las ventas netas del mes, o no se paga PPM sobre esta venta neta?
Muchas gracias!
Alvaro:
Siendo un ingreso bruto, producto de una venta exenta o no gravada, ello es parte de la venta y afecta al cumplimiento de Pago Provisional Mensual (PPM). En otras palabras, el ingreso bruto es la sumatoria de lo afecto a IVA, más la rebaja de la base, que se aplica de acuerdo a lo establecido en el art. 17 de la Ley del IVA.
Nota: Recordar que la rebaja no se aplica cuando hay subarrendamiento de inmuebles amoblados, ya que se requiere que se trate de «arriendo», es decir, por parte del propietario (no aplica para usufructuarios ni subarrendadores).
un banco compra operación leasings un dept y estacionamientos edificio en construcción, esto lo facturan con iva, que pasa en este caso con la proporcionalidad del terreno ,debería venir en la factura como exento y yo como bco debo facturar las cuotas de acuerdo a la proporcionalidad oh todo afecto
saludos y gracias
Claudia:
Un poco enredada la consulta, pero trataremos de leerla bien.
Lo primero, la rebaja no es un cobro exento; la operación total es afecta a IVA, por lo que la rebaja de base no puede ser considerada como exenta. Esto sí tiene un problema práctico, ya que en general, los sistemas de facturación aún no son autorizados para emitir una sola factura indicando una base afecta distinta (los sistemas cuadran el monto afecto multiplicado por 19% para validar el IVA, por lo que si hay una cifra menor en ese concepto, la factura es observada, aun cuando no rechazada).
Dado lo anterior, el comprador del banco tendrá una compra con rebaja de la base afecta, asumiendo que es una propiedad nueva. Por su parte, cuando el banco arriende esa propiedad, vía un contrato de leasing, cumpliendo con lo indicado en el art. 17 de la Ley del IVA, también rebajará la base, en el cobro de las cuotas del contrato.
Ambas operaciones son gravadas con IVA, pero deben reconocer la rebaja de la base afecta, en forma obligatoria, por lo asociado al valor del terreno.
Buen día
Si compro una bien inmueble nuevo y con iva (factura) que quiero utilizar como bodega para mi empresa (primera categoría), ¿debo clasificarlo como activo fijo? ¿Debo cambiar su uso de habitacional a comercial?
Agradezco su amabilidad para responder las consultas.
Nicolás:
Si la bodega está en un recinto habitacional, claramente lo que debe respetar es el reglamento de la comunidad, que en general prohíbe el uso comercial de cualquier bien. En la misma línea estará la normativa de la Municipalidad. Por ejemplo, hay temas de funcionalidad, de seguridad, como también de permisos que no son compatibles.
Por ello, un bien de uso habitacional comunitario, es difícil cambiarlo al uso comercial.
¿Aplica para cualquier venta de activo fijo?, si tengo maquinarias adquiridas desde el 2017, es suficiente con una compra venta notarial o al ser maquinarias que forman parte de mi activo fijo las debo facturar.
Emilio:
Si el vendedor es una empresa, al vender un activo fijo, aun cuando la operación esté no gravada con IVA, debe emitir el correspondiente documento tributario, que es una factura exenta o no gravada, por tratarse de una venta realizada por un contribuyente de IVA (no importa si es afecto o exento), con lo cual tendrá todo registrado en los formularios 29 y 22, evitando reparos.
Recordar que la venta sería un ingreso bruto afecto a PPM.
Si no emite una factura exenta o no gravada, generando solamente un contrato notarial, quedará un vacío al tener que ingresar el dato de la venta en forma manual, ya que igualmente es base de ppm y también del cálculo anual de RLI.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/catastro/001_012_1893.htm
Estimados:
Junto con saludar quisiera saber si el envío de la factura por parte de las inmobiliarias es automático, o solo lo hacen a petición de la persona interesada. Esto pensando en un empresario individual que compre una propiedad para arriendo amoblado. ¿Debe informar a la inmobiliaria que desea comprarlo para ingresarlo a su contabilidad o es automático?
Saludos cordiales
Benjamín:
Si es una inmobiliaria, que está vendiendo inmuebles afectos a IVA, ello debe documentarse con la respectiva factura, independiente de la escritura de compraventa.
También advertir que debe analizar la situación, ya que si se trata de una unidad que quede afecta al beneficio del DFL 2, no puede utilizar el IVA como crédito fiscal, ya que aún cuando la arriende amoblada, existe una exención de dicho impuesto.
Buenas tardes, respecto de efectuar una venta de un departamento nuevo, el cual va con bodega y estacionamiento, lo siguiente: El estacionamiento no tiene ROL propio, por lo que me indican que no se debería facturar con IVA. Solicito a ustedes si fueran tan amables de confirmar.
Muchas gracias.
Margarita:
Debe facturar toda la venta, independiente si tiene o no rol separado. En concreto, Ud. deberá documentar como vendedora el total de lo que percibirá por la venta.
Si no hay rol individual, igualmente ello es parte de la enajenación que está realizando. A veces ocurren en ventas de parte de bienes comunes. Ahora, si por tramitación, aún no tiene el rol individual, igualmente deberá afectar con impuesto, considerando que la venta se sustenta con la respectiva escritura, siendo el documento tributario el que sustenta el detalle de los cobros afectos o exentos de impuesto, según corresponda.
Estimado Omar
Tengo el siguiente caso.
Bien Raiz usado (Local Comercial) adquirido con fecha Noviembre 2022, por esta compra la inmobiliaria emitió factura por el cual el contribuyente utilizó el Crédito Fiscal.
Ahora, y para fines de financiamiento de otro proyecto el contribuyente esta vendiendo el local, bajo la modalidad de Leaseback a una institución bancaria, el cual le financia el 80% del valor de la propiedad.
Esta venta ¿está afecta a IVA?
Bajo mi interpretación se cumplen los requisitos para no quedar exenta (aunque me encantaría que si lo fuera), ya que se utilizó el CF en la compra, la venta se realiza antes de los 36 meses, aun cuando es contribuyente del régimen propyme.
Agradezco su valosa ayuda.
Saludos,
Ronaldo
Ronaldo:
Está afecta a IVA la operación de venta que Ud. comenta y aun cuando ella tenga más de 36 meses desde su adquisición, dado que se trata de un bien inmueble. Dicha excepción es para la venta de bienes muebles.
CONSULTA, SI LAS VENTAS ESTAN REALIZADAS CON ESCRITURA NOTARIAL EN LA CONTABILIDAD COMO SE REGISTRAN (ITEMS «VENTAS CON ESCRITURA «) Y EN EL BALANCE GENERAL
Hugo:
Para la contabilidad serán ventas. Distinto será para los registros tributarios, ya que si no emite factura, tendrá que agregar los ingresos brutos al Form 29, al menos para le pago del PPM, como también en su cálculo anual de ingresos, donde tendrá la justificación en las escrituras y no en documentos tributarios (facturas).
Ahora si tiene de ambos tipos de ventas, es decir, gravadas y no, quizás podría implementar emitir facturas gravadas y facturas exentas, con lo cual tendrá en línea los registros tributarios y los formularios asociados a los movimientos mensuales y anuales, con los documentos tributarios. Obviamente en ambos requerirá emitir igualmente la escritura de compraventa notarial, por requisitos de registro en el Conservador de Bienes Raíces.