Indicadores financieros de de UF $ Dólar observado $ Más indicadores →

UF $ Dólar observado $ Más indicadores →

Estimados(as):

Muchos hemos comentado que no es justo que una pequeña empresa quede en el régimen aplicable a las “grandes compañías”, como es el régimen General de tributación que se encuentra en la letra A) del art. 14 de la Ley de Impuesto a la Renta (LIR).  Recordar que dicho régimen determina la base imponible de Primera Categoría, según contabilidad completa, en base a los ingresos percibidos y devengados, al igual que rebaja los gastos pagados o adeudados, pero tiene como tasa el 27% y sus dueños cuando declaren las rentas retiradas tendrán que restituir el 35% del dicho crédito, es decir, se les permitirá solamente rebajar el 65% del impuesto de Primera Categoría pagado por las empresas que generaron las utilidades que han percibido y deban afectar al Global Complementario.

El SII en la Circula N° 62, de 24.09.2020, (segundo párrafo del numeral 1.1.2.4) explicita que un contribuyente que no puede estar en los regímenes del art. 14 letra D), es decir, no es Pyme para dichos efectos, podría tener una opción diferente a lo que ya conocemos, donde hasta hoy sólo lo dejábamos como seudo “gran empresa”, para efectos del régimen tributario que debería tener:

“De acuerdo a los requisitos que se señalan, un contribuyente cuyos ingresos provengan del arrendamiento, subarrendamiento, usufruto(sic) u otra forma de cesión o uso temporal, de bienes raíces agrícolas o no agrícolas, cuyos ingresos por este concepto excedan de un 35% de sus ingresos brutos del giro, podrá acogerse al régimen de la letra A) del artículo 14, o bien, tributar de acuerdo con las disposiciones de la letra b) del Nº1 del artículo 20, en concordancia con la letra B) del artículo 14.”

Se indica que estos contribuyentes tienen la opción de elegir el régimen general de la letra A) del art. 14 o tributar en base a lo indicado en el art. 20, N° 1, letra b), que se refiere al caso de contribuyentes que no declaren su renta efectiva según contabilidad completa, y den en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal, bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna.

Salvo que después exista una ampliación o reinterpretación de la instrucción comentada, podríamos esperar que esto sea un nuevo regalo inesperado para todas las empresas que cumpliendo con los otros requisitos para ser considerada Pyme, excepto por el origen de sus ingresos que provengan de la explotación de bienes raíces, pudieran optar por un régimen especial distinto al que tienen las “grandes empresas”, como es el definido en la letra A) del art. 14, pudiendo optar por aquel mencionado en el art. 20 N° 1, ya comentado.

Entonces, por ahora, hay que precisar que estos contribuyentes son exclusivamente personas naturales, que no se han iniciado con la actividad de arrendamiento y tributarán en base a las rentas percibidas (renta efectiva) que se acreditarán con el contrato respectivo, de lo cual no pueden rebajar ningún valor como gastos de mantención, reparaciones o depreciaciones.

Agregamos que las rentas obtenidas por el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión, de bienes raíces no agrícolas (casas, departamentos, bodegas, estacionamientos, terrenos), están exentos del pago del impuesto de Primera Categoría (IDPC) y solo pagan el Impuesto Global Complementario (IGC).  No así las rentas provenientes de bienes raíces agrícolas, donde sí pagarán el Impuesto de Primera Categoría, con tasa 25%, dándose de crédito las contribuciones pagadas y también afectándose con el Impuesto Global Complementario, junto al resto de las rentas obtenidas por el contribuyente.

El texto de la mencionada letra b) del N° 1 del art. 20 de la LIR, señala lo siguiente (lo remarcado es nuestro):

“ARTICULO 20°.- Establécese un impuesto de 25% que podrá ser imputado a los impuestos finales de acuerdo con las normas de los artículos 56, número 3), y 63. Conforme a lo anterior, para los contribuyentes que se acojan al Régimen Pro Pyme contenido en la letra D) del artículo 14, la tasa será de 25%. En el caso de los contribuyentes sujetos al régimen del artículo 14 letra A, el impuesto será de 27%. Este impuesto se determinará, recaudará y pagará sobre:

1°.- La renta de los bienes raíces en conformidad a las normas siguientes:

b) En el caso de contribuyentes que no declaren su renta efectiva según contabilidad completa, y den en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal, bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna.

Para estos efectos, se considerará como parte de la renta efectiva el valor de las mejoras útiles, contribuciones, beneficios y demás desembolsos convenidos en el respectivo contrato o posteriormente autorizados, siempre que no se encuentren sujetos a la condición de reintegro y queden a beneficio del arrendador, subarrendador, nudo propietario o cedente a cualquier título de bienes raíces.

Serán aplicables a los contribuyentes de esta letra las normas de los dos últimos párrafos de la letra a) de este número, salvo aquellos que den dichos inmuebles en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal al cónyuge, conviviente civil, o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a relacionados conforme con el artículo 8 número 17 del Código Tributario; o, al cónyuge, conviviente civil, o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad de las personas señaladas en las letras c) y e) del artículo 8 número 17 del Código Tributario, ya referido.”

Entonces, para las personas que están iniciándose o que tienen muchos bienes a nivel personal, quizás el consejo sea que sigan como contribuyentes que tributan por la renta efectiva percibida, sin necesidad de tener contabilidad, tributando definitivamente con el Impuesto Global Complementario.

La diferencia para formar una empresa, cualquiera sea la forma jurídica (EIRL o una SpA), será que directamente los calificarán en el régimen General de tributación de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta, donde deberá pagar los impuestos en base a contabilidad completa, donde incluso habrá que considerar que las personas naturales tiene una exención del Impuesto de Primera Categoría, que las entidades jurídicas no la tendrán.  Ello está en el art. 39 de la LIR:

“ARTICULO 39°.- Estarán exentas del impuesto de la presente categoría las siguientes rentas:

 3°.- La renta efectiva de los bienes raíces no agrícolas obtenida por personas naturales.”

Como consecuencia de lo anterior, cuando la persona natural tome la decisión de incluir su actividad de “rentista de bienes raíces” en una empresa, sea ésta una EIRL, una SpA , donde él sea el único dueño, o incluso una sociedad limitada o una S.A. donde tenga otros socios o accionistas, perderá la exención comentada del Impuesto de Primera Categoría y tendrá que pagar dicho tributo con tasa 27%, el cual no podrá utilizar en su totalidad como crédito contra el Impuesto Global Complementario, ya que tendrá que aplicar la restitución del 35% de dicho crédito, quedando con una rebaja neta del 65% del mencionado impuesto de categoría, lo que será un castigo por haber iniciado la actividad como empresa.  Además tendrá los costos de la patente municipal y del proceso contable necesario para dar cumplimiento de llevar contabilidad completa para demostrar sus rentas.

Lo positivo, es que podrá realizar la depreciación de las construcciones y rebajar los gastos operacionales de la actividad de rentas de bienes raíces que realiza (reparaciones, seguros, etc.), cosa que no puede hacer en el caso que sea un “rentista de bienes raíces persona natural”.

Quizás, en el caso en que los bienes estén pagados, no sea aconsejable el crear una sociedad.  Por el contrario, si la adquisición de los bienes es con créditos, lo más recomendable sería el realizarlo a través de un ente jurídico distinto a la persona natural.  En éste último caso, los intereses pagados por el financiamiento también serán gastos aceptados, por lo que la base tributaria que se determine, no será alta mientras exista el cobro de tales intereses (mientras la deuda sea importante, lo que también generará un menor patrimonio afecto a patente municipal).

¿Qué pasa si desarrollo la actividad como empresario individual?

Aquí deben tener sumo cuidado con lo que harán con los bienes, ya que podrían solamente tener el control de los ingresos como empresario individual, sin aportar a la contabilidad dichos bienes.  Pero ello, no les permitirá rebajar ningún gasto asociado a ellos, como la depreciación, las reparaciones, seguros y otros.

Según lo señalado por el SII en el Oficio 2.107 del 03.10.2017 http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2017/ja2107.htm , un empresario individual (persona natural con inicio de actividades en Primera Categoría) que desarrolla el negocio de arrendamiento de inmuebles no agrícolas, tributando la renta efectiva demostrada mediante contabilidad completa, caso en el cual se sujetan a un Régimen de tributación,  no perdía la exención del impuesto de primera categoría del N° 3, del artículo 39 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (sigue siendo una persona natural).  Se debe considerar que en este caso, por las rentas que generan por el arrendamiento, se aplica el Régimen del Artículo 14 A), pudiendo rebajar gastos como la depreciación de los inmuebles (sin incluir el terreno) y los intereses de los créditos que pueda tener, por ejemplo.

El empresario individual que obtenga rentas por arrendamiento de bienes raíces paga IDPC

Lo comentado anteriormente fue modificado, como cambio de criterio del SII, con el Oficio N° 522 del 19-02-2021, lo que puede ser tremendamente complicado para las empresas que están funcionando como «empresarios individuales», ya que ahora NO se aplicará la exención del art. 39, debiendo afectar con Impuesto de Primera Categoría la renta calculada.  Este oficio indica:

«Sin perjuicio de lo anterior, la exención contenida en el N° 3 del artículo 39 de la LIR opera respecto de las personas naturales afectas a Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional, de manera que una empresa individual no se encuentra exenta de IDPC por las rentas efectivas que obtenga de bienes raíces no agrícolas.
De este modo, no es aplicable a la empresa individual una exención efectuada por la ley a las personas naturales.
Lo expuesto constituye un cambio de criterio, quedado sin efecto lo interpretado en pronunciamientos anteriores, en particular, en el Oficio N° 2107 de 2017.»

Lo que si hay que tener cuidado, es que los bienes raíces que están incorporados en la contabilidad al momento de establecer un mayor valor en la venta de los bienes, tributarán en el régimen general  gravándose con los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda (no aplica la exención de las 8.000 UF cuando la venta es desde el ámbito del Empresario Individual, ya que éste continúa siendo calificado como un contribuyente del IDPC que determina su renta efectiva mediante contabilidad completa).

¿Cómo es la interpretación del concepto relacionado en una venta de bienes raíces que realiza una persona natural?

El SII emitió el oficio N° 281, de 27.01.2021, donde se clarifica dos situaciones especiales.  La fecha que marca el inicio del conteo del plazo de «antigüedad» de la compra, que es la fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) y no la fecha de la escritura de la adquisición, para el conteo del requisito del plazo de más un año que define si se debe aplicar la norma general de tributación si no se cumple; lo otro es el concepto de «relacionado», que se refiere a ciertos parentescos que se indican en el mencionado oficio, donde también no se aplica la tributación especial para la venta no habitual de bienes raíces.  Para ello, transcribimos los párrafos pertinentes (lo remarcado es nuestro):

«El tratamiento antes indicado será aplicable siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año . Para estos efectos, se entenderá por fecha de adquisición o de enajenación la fecha de la inscripción del respectivo título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

Si la enajenación se efectúa al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad , el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales sobre base devengada.»

Por ello, la decisión no es fácil, por lo que deben realizar los análisis que procedan para justificar la decisión.

 

Saludos,

 

Publicación relacionada:

https://www.circuloverde.cl/no-se-deben-emitir-facturas-por-ventas-de-inmuebles-que-no-queden-gravados-con-iva/

 

 

Share This