Estimados(as):
Muchos hemos comentado que no es justo que una pequeña empresa quede en el régimen aplicable a las “grandes compañías”, como es el régimen General de tributación que se encuentra en la letra A) del art. 14 de la Ley de Impuesto a la Renta (LIR). Recordar que dicho régimen determina la base imponible de Primera Categoría, según contabilidad completa, en base a los ingresos percibidos y devengados, al igual que rebaja los gastos pagados o adeudados, pero tiene como tasa el 27% y sus dueños cuando declaren las rentas retiradas tendrán que restituir el 35% del dicho crédito, es decir, se les permitirá solamente rebajar el 65% del impuesto de Primera Categoría pagado por las empresas que generaron las utilidades que han percibido y deban afectar al Global Complementario.
El SII en la Circula N° 62, de 24.09.2020, (segundo párrafo del numeral 1.1.2.4) explicita que un contribuyente que no puede estar en los regímenes del art. 14 letra D), es decir, no es Pyme para dichos efectos, podría tener una opción diferente a lo que ya conocemos, donde hasta hoy sólo lo dejábamos como seudo “gran empresa”, para efectos del régimen tributario que debería tener:
“De acuerdo a los requisitos que se señalan, un contribuyente cuyos ingresos provengan del arrendamiento, subarrendamiento, usufruto(sic) u otra forma de cesión o uso temporal, de bienes raíces agrícolas o no agrícolas, cuyos ingresos por este concepto excedan de un 35% de sus ingresos brutos del giro, podrá acogerse al régimen de la letra A) del artículo 14, o bien, tributar de acuerdo con las disposiciones de la letra b) del Nº1 del artículo 20, en concordancia con la letra B) del artículo 14.”
Se indica que estos contribuyentes tienen la opción de elegir el régimen general de la letra A) del art. 14 o tributar en base a lo indicado en el art. 20, N° 1, letra b), que se refiere al caso de contribuyentes que no declaren su renta efectiva según contabilidad completa, y den en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal, bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna.
Salvo que después exista una ampliación o reinterpretación de la instrucción comentada, podríamos esperar que esto sea un nuevo regalo inesperado para todas las empresas que cumpliendo con los otros requisitos para ser considerada Pyme, excepto por el origen de sus ingresos que provengan de la explotación de bienes raíces, pudieran optar por un régimen especial distinto al que tienen las “grandes empresas”, como es el definido en la letra A) del art. 14, pudiendo optar por aquel mencionado en el art. 20 N° 1, ya comentado.
Entonces, por ahora, hay que precisar que estos contribuyentes son exclusivamente personas naturales, que no se han iniciado con la actividad de arrendamiento y tributarán en base a las rentas percibidas (renta efectiva) que se acreditarán con el contrato respectivo, de lo cual no pueden rebajar ningún valor como gastos de mantención, reparaciones o depreciaciones.
Agregamos que las rentas obtenidas por el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión, de bienes raíces no agrícolas (casas, departamentos, bodegas, estacionamientos, terrenos), están exentos del pago del impuesto de Primera Categoría (IDPC) y solo pagan el Impuesto Global Complementario (IGC). No así las rentas provenientes de bienes raíces agrícolas, donde sí pagarán el Impuesto de Primera Categoría, con tasa 25%, dándose de crédito las contribuciones pagadas y también afectándose con el Impuesto Global Complementario, junto al resto de las rentas obtenidas por el contribuyente.
El texto de la mencionada letra b) del N° 1 del art. 20 de la LIR, señala lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
“ARTICULO 20°.- Establécese un impuesto de 25% que podrá ser imputado a los impuestos finales de acuerdo con las normas de los artículos 56, número 3), y 63. Conforme a lo anterior, para los contribuyentes que se acojan al Régimen Pro Pyme contenido en la letra D) del artículo 14, la tasa será de 25%. En el caso de los contribuyentes sujetos al régimen del artículo 14 letra A, el impuesto será de 27%. Este impuesto se determinará, recaudará y pagará sobre:
1°.- La renta de los bienes raíces en conformidad a las normas siguientes:
…
b) En el caso de contribuyentes que no declaren su renta efectiva según contabilidad completa, y den en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal, bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna.
Para estos efectos, se considerará como parte de la renta efectiva el valor de las mejoras útiles, contribuciones, beneficios y demás desembolsos convenidos en el respectivo contrato o posteriormente autorizados, siempre que no se encuentren sujetos a la condición de reintegro y queden a beneficio del arrendador, subarrendador, nudo propietario o cedente a cualquier título de bienes raíces.
Serán aplicables a los contribuyentes de esta letra las normas de los dos últimos párrafos de la letra a) de este número, salvo aquellos que den dichos inmuebles en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal al cónyuge, conviviente civil, o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a relacionados conforme con el artículo 8 número 17 del Código Tributario; o, al cónyuge, conviviente civil, o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad de las personas señaladas en las letras c) y e) del artículo 8 número 17 del Código Tributario, ya referido.”
Entonces, para las personas que están iniciándose o que tienen muchos bienes a nivel personal, quizás el consejo sea que sigan como contribuyentes que tributan por la renta efectiva percibida, sin necesidad de tener contabilidad, tributando definitivamente con el Impuesto Global Complementario.
La diferencia para formar una empresa, cualquiera sea la forma jurídica (EIRL o una SpA), será que directamente los calificarán en el régimen General de tributación de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta, donde deberá pagar los impuestos en base a contabilidad completa, donde incluso habrá que considerar que las personas naturales tiene una exención del Impuesto de Primera Categoría, que las entidades jurídicas no la tendrán. Ello está en el art. 39 de la LIR:
“ARTICULO 39°.- Estarán exentas del impuesto de la presente categoría las siguientes rentas:
…
3°.- La renta efectiva de los bienes raíces no agrícolas obtenida por personas naturales.”
Como consecuencia de lo anterior, cuando la persona natural tome la decisión de incluir su actividad de “rentista de bienes raíces” en una empresa, sea ésta una EIRL, una SpA , donde él sea el único dueño, o incluso una sociedad limitada o una S.A. donde tenga otros socios o accionistas, perderá la exención comentada del Impuesto de Primera Categoría y tendrá que pagar dicho tributo con tasa 27%, el cual no podrá utilizar en su totalidad como crédito contra el Impuesto Global Complementario, ya que tendrá que aplicar la restitución del 35% de dicho crédito, quedando con una rebaja neta del 65% del mencionado impuesto de categoría, lo que será un castigo por haber iniciado la actividad como empresa. Además tendrá los costos de la patente municipal y del proceso contable necesario para dar cumplimiento de llevar contabilidad completa para demostrar sus rentas.
Lo positivo, es que podrá realizar la depreciación de las construcciones y rebajar los gastos operacionales de la actividad de rentas de bienes raíces que realiza (reparaciones, seguros, etc.), cosa que no puede hacer en el caso que sea un “rentista de bienes raíces persona natural”.
Quizás, en el caso en que los bienes estén pagados, no sea aconsejable el crear una sociedad. Por el contrario, si la adquisición de los bienes es con créditos, lo más recomendable sería el realizarlo a través de un ente jurídico distinto a la persona natural. En éste último caso, los intereses pagados por el financiamiento también serán gastos aceptados, por lo que la base tributaria que se determine, no será alta mientras exista el cobro de tales intereses (mientras la deuda sea importante, lo que también generará un menor patrimonio afecto a patente municipal).
¿Qué pasa si desarrollo la actividad como empresario individual?
Aquí deben tener sumo cuidado con lo que harán con los bienes, ya que podrían solamente tener el control de los ingresos como empresario individual, sin aportar a la contabilidad dichos bienes. Pero ello, no les permitirá rebajar ningún gasto asociado a ellos, como la depreciación, las reparaciones, seguros y otros.
Según lo señalado por el SII en el Oficio 2.107 del 03.10.2017 http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2017/ja2107.htm , un empresario individual (persona natural con inicio de actividades en Primera Categoría) que desarrolla el negocio de arrendamiento de inmuebles no agrícolas, tributando la renta efectiva demostrada mediante contabilidad completa, caso en el cual se sujetan a un Régimen de tributación, no perdía la exención del impuesto de primera categoría del N° 3, del artículo 39 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (sigue siendo una persona natural). Se debe considerar que en este caso, por las rentas que generan por el arrendamiento, se aplica el Régimen del Artículo 14 A), pudiendo rebajar gastos como la depreciación de los inmuebles (sin incluir el terreno) y los intereses de los créditos que pueda tener, por ejemplo.
El empresario individual que obtenga rentas por arrendamiento de bienes raíces paga IDPC
Lo comentado anteriormente fue modificado, como cambio de criterio del SII, con el Oficio N° 522 del 19-02-2021, lo que puede ser tremendamente complicado para las empresas que están funcionando como «empresarios individuales», ya que ahora NO se aplicará la exención del art. 39, debiendo afectar con Impuesto de Primera Categoría la renta calculada. Este oficio indica:
«Sin perjuicio de lo anterior, la exención contenida en el N° 3 del artículo 39 de la LIR opera respecto de las personas naturales afectas a Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional, de manera que una empresa individual no se encuentra exenta de IDPC por las rentas efectivas que obtenga de bienes raíces no agrícolas.
De este modo, no es aplicable a la empresa individual una exención efectuada por la ley a las personas naturales.
Lo expuesto constituye un cambio de criterio, quedado sin efecto lo interpretado en pronunciamientos anteriores, en particular, en el Oficio N° 2107 de 2017.»
Lo que si hay que tener cuidado, es que los bienes raíces que están incorporados en la contabilidad al momento de establecer un mayor valor en la venta de los bienes, tributarán en el régimen general gravándose con los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda (no aplica la exención de las 8.000 UF cuando la venta es desde el ámbito del Empresario Individual, ya que éste continúa siendo calificado como un contribuyente del IDPC que determina su renta efectiva mediante contabilidad completa).
¿Cómo es la interpretación del concepto relacionado en una venta de bienes raíces que realiza una persona natural?
El SII emitió el oficio N° 281, de 27.01.2021, donde se clarifica dos situaciones especiales. La fecha que marca el inicio del conteo del plazo de «antigüedad» de la compra, que es la fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) y no la fecha de la escritura de la adquisición, para el conteo del requisito del plazo de más un año que define si se debe aplicar la norma general de tributación si no se cumple; lo otro es el concepto de «relacionado», que se refiere a ciertos parentescos que se indican en el mencionado oficio, donde también no se aplica la tributación especial para la venta no habitual de bienes raíces. Para ello, transcribimos los párrafos pertinentes (lo remarcado es nuestro):
«El tratamiento antes indicado será aplicable siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año . Para estos efectos, se entenderá por fecha de adquisición o de enajenación la fecha de la inscripción del respectivo título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
Si la enajenación se efectúa al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad , el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales sobre base devengada.»
Por ello, la decisión no es fácil, por lo que deben realizar los análisis que procedan para justificar la decisión.
Saludos,
Publicación relacionada:
No se deben emitir facturas por ventas de inmuebles que no queden gravados con iva
Estimado don Omar,
Buenas tardes.
Primero que todo agradecer su buena disposición y profesionalismo por responder las preguntas de las personas, me entretiene bastante leer las preguntas y sus respuestas ya que es muy pedagogico en su explicacion y uno aprende harto con ello.
Queria hacer algunas preguntas pero primero el doy el contexto.
Actualmente tengo 1 propiedad en Viña del Mar en arriendo (,departamento 3D2B+ estacionamiento+ bodega, comprado el 2015 con credito hipotecario), y me entregan 4 unidades más a mediados del prox año que los compré en blanco para invertir (2D2B + estacionamiento y bodega, y 3 departamentos 1D1B).
Varios me han sugerido que inicie actividades de primera categoria para arrendar inmueble amoblado, lo que me permitiria no pagar tanto impuesto a la renta pues desde el 3ro en adelante no están exentos, pero podría descontar gastos (lo que no sucede como persona natural).
Ademas estoy un poco confundido porqué hay mucha info no clara dando vueltas por internet.
1) me convendria hacer Inicio de actividades primera categoria para arrendar inmuebles amoblados? Donde puedo averiguar más información de como tributaria yo al tener Inicio de actividades de primera (arriendo de inmuebles) y segunda (mi trabajo como trabajador dependiente en area de la salud) categorias.
Si es así, me convendría mantener la unidad actual más una de las q me entregan el prox año (2D2B+ estacionamiento y bodega, por ejenplo) de la misma forma actual como persona natural para arrendar sin afecto a IVA (porqué serian las primeras dos propiedades dfl2 exentas). Yo no obtendré ganancias al arrendar estas propiedades, sino qué pago el dividendo con ello (y en algunos casos incluso no me alcanza debido a la subida de la UF y debo poner el diferencial q falta para el dividendo).
Para las otras 3 propiedades, como si o si al arrendarlas deberían pagar impuesto, me convendria tenerlas para arriendos de inmuebles amoblados (para eso deberia hacer Inicio de actividades de primera categoria manteniendo el mismo RUT de persona natural este año, o solo unos meses antes de la entrega de los departamentos? Puedo hacer el Inicio de actividades sin movimiento ni declaraciones hasta que empiece el prox año, o igualmente debo hacer declaraciones incluso sin movimiento?
2) qué gastos se podrian deducir en las declaraciones si lo hago via primera categoria conservando mi RUT (dividendo, contribuciones, algun honorarios de contador etc, arreglos, compra de muebles, otros)
3) a la persona q arriende, deberia darle una boleta o factura ?
4) cuales serian las obligaciones y beneficios tributarios que tendria como contribuyente afecto a primera categoría (que declaraciones deberia hacer mensualmente, anualmente)
5) es posible acceder y en caso de q si se pueda, a la devolucion anticipada del remanente de credito fiscal por la compra de los inmuebles? En caso de que si, cuales son los requisitos, letra chica (en qué se fija el SII para aprobar o rechazar), cuanto tiempo demora el SII en resolver y la TGR en entregar ese dinero? En que se podría ocupar?
6) como funcionaría mi declaracion de renta anual considerando lo anterior y que por mi actividad profesional trabajo en un rubro diferente a ese? Tendria q ser dos declaraciones o una sola desglosada?
7) Debería pagar patente comercial en ese caso?
8) uds hacen el servicio de todo lo q le conte anteriormente y cuanto seria el valor mensual aproximado. Eso me lo puede enviar por email y más detalles. Los puedo contactar para más consultas?
De antemano, muchas gracias
saludos cordiales
Eduardo
Eduardo:
En simple, si realiza una actividad comercial, donde parte relevante de la operación no generará flujos positivos, ya que se estará sirviendo deudas, ello debería ser realizado en una empresa, donde el ingreso de arriendos servirá para el pago de los intereses, capital y otros gastos que tiene la actividad y no serán retirados por los o él dueño. Ello permite postergar el pago de impuesto a la renta (primera categoría y global Complementario), dado que se permitirá rebajar del ingreso cuotas de depreciación de la construcción, como también los intereses, gastos comunes cuando no estén arrendados y otros).
En cuanto al arriendo amoblado, ello es afecto a IVA, pero también ello permite rebajar como crédito el IVA pagado en la compra del inmueble, como también de los muebles y gastos gravados con dicho tributo, pero generará, en caso de venta, la aplicación del IVA (se vende el inmueble). Aquí hay un problema cuando, por ejemplo, el arrendatario no quiere amoblado, por lo que si se arrienda sin muebles, hay que «devolver» el IVA, si es que se pidió anticipadamente la devolución del remanente (lo que se genera al comprar el inmueble afecto a IVA). Puede ver más información en nuestro artículo https://www.circuloverde.cl/que-pasa-con-las-devoluciones-anticipadas-del-iva-credito-fiscal-por-la-compra-de-bienes-inmuebles-arrendados-amoblados-frente-a-la-reforma-tributaria-2023/
En cuanto al pago de impuesto a nivel personal, como el Global Complementario, se suman todas las rentas obtenidas en el período anual, sin importar el origen (sueldos, honorarios, dividendos, retiros, intereses, etc.). Por ello, si desde la empresa arrendadora no hay repartos de utilidad, ello no se incluirían en la declaración anual personal.
La actividad como empresa, del arriendo de inmuebles, está afecta al pago de patente municipal (la empresa puede ser una SpA o incluso la ficción tributaria del empresario individual; nosotros recomendamos una empresa formal).
Si nos desea contactar para un servicio (creación de la empresa, como también la asesoría contable y tributaria en funcionamiento), puede escribir a contacto@circuloverde.cl
Don Omar,
Voy a comprar mi tercer departamento para arrendarlo amoblado y de paso recuperar el IVA. Por lo que pretendo pasarme a Empresario Individual en Primera Categoría. A pesar de haber leído con mucha detención el articulo, aun tengo dudas con respecto al régimen de tributación: Obligadamente tengo que tributar como las grandes empresas en el 14A? o podría optar por otro régimen de tributación como propyme?
Muchas gracias de antemano por su ayuda
Carolina:
En el primer período en que se inicia la actividad como empresario individual, tendrá la opción de estar en algún régimen del art. 14 D, de la Ley de la Renta, pero pasado ese período, dado que solo tendrá ingresos provenientes del arrendamiento de inmuebles, superará el límite de 35%, con lo cual deberá irse obligadamente al régimen de la letra A del mencionado artículo 14.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/destacados/modernizacion/tipos_regimenes_mt.html
Buenas noches estimado
Una consulta, una persona natural arrienda su vivienda amoblado que NO es una DFL2, por lo que este actividad es gravada con IVA.
Para poder realizar facturas en el SII por este giro, debe hacer inicios de actividades como primera categoría? Pasaría a ser empresario individual por ello? Y de ser así, podría rebajar gastos o estaría exento del impuesto de primera categoría y pagaría por el global completario? Muchas gracias
Emily:
Efectivamente, todo lo que comenta se aplicaría, para el caso de una persona natural que arrienda un inmueble amoblado que no es DFL 2, agregando que al tener inicio de actividad también debe pagar patente municipal.
Las rentas por explotación de bienes inmuebles no agrícolas, realizadas por personas naturales, como es el caso, están exentas del pago de impuesto de Primera Categoría, de acuerdo a lo establecido en el art. 39 N° 3 de la Ley de la Renta, pero ello no aplicaría para el caso del «empresario individual», por cambio de criterio del SII a partir del año 2021, por lo que debe pagar el mencionado impuesto de primera categoría, según la base imponible que se determine según el régimen tributario. Para el cálculo de la base imponible, se acepta la rebaja de gastos asociados a la actividad de arrendamiento, cumpliendo las normas del art. 31 de la Ley de la Renta y las del régimen tributario que debe aplicar (no siempre serán los de la letra D del art. 14, de la Ley de la Renta, ya que seguramente llegará a declarar en el régimen de la letra A, por el tipo de ingreso que obtiene).
Puede ver lo indicado por el SII en el oficio N° 1.471, de 07.06.2021, buscándolo en el link https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm donde también encontrará el oficio N° 522, que contiene el cambio de criterio de la no aplicación de la exención para los empresarios individuales que tengan registrado la explotación de bienes raíces no agrícolas en su contabilidad.
Buenas tardes
Muy buena su pagina y las preguntas y respuestas
Me explico :Somos 2 hermanas que heredamos de mi padre arriendo de locales comerciales ,mi padre falleció el 2022 y a los pocos meses falleció nuestra madre ,Tenemos entendido que podemos seguir facturando hasta
el año 2024 ,al ser una sucesión como podemos hacerlo para continuar con los arriendos y seguir facturando una vez terminado este plazo ,podemos formar una sociedad ? que implica esto ? una de nosotros vive de
estos arriendo ,pero la otra persona percibe ingresos por trabajo dependiente .
Al formar una sociedad que pasa con nuestros otros bienes adquiridos anteriormente ,entran a la sociedad?
uno esta con crédito hipotecario aún .
Como podemos continuar con estos arriendos ante SII .
Jacqueline:
Es efectivo que la norma de la ley de la renta permite seguir declarando con la identificación del causante, pero sólo mientras no se realice la partición de la herencia y con un plazo máximo de tres años.
Dado que Ud. tiene dos herencias, son dos trámites distintos, para llegar al registro que las herederas (hijas), tengan de sus padres.
La sugerencia es revisar cuál es la situación de la actividad de vuestro padre, si son arriendo afectos o no a IVA, dado que quizás no sea conveniente el seguir tratando de mantener el funcionamiento temporal a nombre de dicho causante, necesitándose realizar las posesiones efectivas para llegar finalmente a Uds. como herederas y ahí ver si es necesario operar como empresa o en forma directa como comuneras.
Si desea que la apoyemos en el proceso, nos puede contactar en contacto@circuloverde.cl
Tengo una consulta. Si hay empresa inmobiliaria que se dedica solamente al arriendo de bienes raíces no agrícolas, indica la normativa que no califica pyme cuando la renta proveniente de esa actividad supere el 35% de los ingresos brutos, de acuerdo al cálculo se determina ingresos de arriendo se divide por los ingresos brutos excluidos el ingreso del arriendo. Entonces suponiendo que tenemos $100 millones por arriendo y no hay otro ingreso. La fórmula me da 0, entonces calificó pymes?
Luis:
Cuidado con la lectura, ya que en dicho caso el 100% de los ingresos provienen de partidas que lo obligan a declarar en el régimen de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta. En otras palabras, no tiene ingresos de un giro diferente, por lo que no puede acceder a alguno de los regímenes de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta.
Las instrucciones están en la Circular 62/2020, apartado 1.2.1.4, que en parte indica (páginas 13/14):
«1.2.1.4. El conjunto de ingresos percibidos en cada año comercial por la Pyme, proveniente de las actividades que se indican a continuación, no deben exceder el 35% del total de sus ingresos brutos del giro.
i) Ingresos provenientes de las actividades descritas en los números 1 y 2, del artículo 20; vale decir, rentas provenientes de explotación de bienes raíces o capitales mobiliarios entendiéndose por estos últimos aquellos activos o instrumentos de naturaleza mueble, corporales o incorporales, que consistan en frutos derivados del dominio, posesión o tenencia a título precario de dichos bienes.
Conforme al literal i) de la letra c) del N° 1 de la letra D) del artículo 14, este límite no aplica respecto de las rentas provenientes de la posesión o explotación de bienes raíces agrícolas. Esto es, pueden acogerse al régimen del N° 3 de la letra D) del artículo 14 las Pymes que obtengan ese tipo de rentas en exceso del porcentaje señalado.
Al respecto, cabe recordar que los ingresos provenientes de la actividad de compraventa de inmuebles se clasifican en el Nº 3 o Nº 5 del artículo 2023. La misma calificación, en el N° 3 del artículo 20, reciben los servicios de alojamiento turístico. En cambio, los ingresos provenientes del arrendamiento de inmuebles se clasifican en el Nº 1 del mismo artículo.
ii) La participación en contratos de asociación o cuentas en participación.
iii) De la posesión o tenencia a cualquier título de derechos sociales y acciones de sociedades o cuotas de fondos de inversión.
Este requisito se exige al cierre de cada año comercial, esto es, el anterior al ingreso en el régimen y cada año para mantenerse en el mismo. Así, por ejemplo, si al 31.12.2021 una empresa no cumple este requisito, deberá dar aviso al Servicio hasta el 30.04.2022, y quedará sujeta al régimen de la letra A) del artículo 14 respecto de las rentas obtenidas a contar del 1.01.2022.
Para determinar el 35% de los ingresos brutos totales de un año comercial, solo deben considerarse los ingresos que consistan en frutos o cualquier otro rendimiento derivado del dominio, posesión o tenencia a título precario de los activos, valores y participaciones señaladas.
Conforme con ello, por ejemplo, en el caso de tener la propiedad de acciones de sociedades o cuotas de fondos de inversión, solo deben considerarse los dividendos que dichas sociedades o fondos distribuyan, no así los ingresos que se obtengan por la enajenación de las acciones o cuotas, o su rescate, cuando corresponda. De igual forma, en el caso de la tenencia de derechos sociales solo deben ser considerados los ingresos que obtengan en razón de su participación, no así los obtenidos en la enajenación de los citados derechos.
En todo caso, el límite del 35% deberá establecerse en relación al total de los ingresos brutos del giro, percibidos por el contribuyente en el año comercial respectivo. Es decir, para estos efectos, dentro de los ingresos brutos del giro no deberán comprenderse las rentas provenientes de las actividades indicadas en los numerales i), ii) y iii) precedentes.»
Estimado buenos dias
Tengo la siguiente consulta, me compre un depto con fines de inversion, estoy proxima a firmar escritura, lei que se puede recuperar el iva de la propiedad, siempre y cuando la iniciacion de actividades sea antes de la firma de la escritura (para asi solicitar la factura), yo aun no hago iniciacion de actividades, ¿ como puedo hacerlo si aun no me entregan la copia de mi escritura firmada?, cual seria el giro de mi empresa ? todo esto con el fin de pedir a la inmobiliaria la factura correspondiente.
Saludos
Camila:
Cuidado con lo que escucha, dado que en tributaria las cosas son concretas.
Si Ud. destinará el departamento al arriendo amoblado, podrá usar el IVA pagado por la compra como crédito fiscal y solicitar después de al menos dos períodos de acumulación de remanente, su devolución. Pero ello es un valor que deberá ir amortizando mensualmente con el pago del IVA por su arriendo percibido. Incluso si en algún momento vende el departamento, lo tendrá que gravar con IVA. Para ello, requiere iniciar actividades en el SII, como servicios de arriendo amoblado.
Por ello, si su negocio no es el arrendamiento amoblado, entonces podría optar por declarar los ingresos anuales, pero no puede «recuperar» como crédito el IVA, ya que sería parte del costo, al no tener ingresos gravados con dicho tributo.
Hola Buenas,
Justo acá encontré algo de información de la ando buscando y tiene que ver con los Arriendos y la devolución del IVA.
Hace un tiempo, un par de años, Que me recomendaron abrir un empresa para poder incorporar a mis hijas y que esta se hiciera parte (en un porcentaje de la empresa productiva). Pero algo cambio al parecer que eso con las nuevas legislaciones ya no era lo mismo.
Pero el punto es que cree esta empresa y compré un par de departamentos para inversión, que quedaron a nombre de esta nueva empresa (BreakAway). Me salió el hipotecario y ya , después de 2 años, me entregaron los departamentos y para comenzar a arrendar y salió este tema de arrendar amoblado para recuperar el IVA, y para estos efectos estoy buscando orientación para usar este beneficio, que entiendo que es bueno. No se como se hace este trámite y como se procede con esto y las exigencias del mismo. Desde ya agradecido por la colaboración y desde ya encantado de saber que opina al respecto para poder avanzar con esto saber luego, si es conveniente, de la asesoría al respecto. Agradecido de ante mano (Los departamentos me los entregaron el 3 de Noviembre del presente)
Pedro:
Si no es la operación real el arrendar amoblado, nosotros nunca hemos recomendado el utilizar la opción de generar una operación que no es efectiva, más si ello permite «solicitar una devolución del remanente» en forma anticipada, lo que es un préstamo que el Estado realiza, el cual hay que ir pagándolo con el IVA mensual que efectivamente se entera en arcas fiscales y si no se produce y hay operaciones exentas, como podría ser el arriendo no amoblado (podría un arrendatario no querer el arriendo amoblado), en cuyo caso el dueño debe «restituir» el equivalente al IVA por el ingreso no gravado (arriendo sin muebles). Ello también complicará la operación en el futuro, ya que cuando venda alguno de los bienes que tiene la empresa, ello será afecto a IVA (si no lo es y aún no devolvió el total del «anticipo» de IVA, deberá restituir el saldo).
Para demostrar que Ud. arrendará amoblado (los contratos o promesas de arriendo así lo deben indicar), asumiendo que la compra fue en períodos anteriores a noviembre, debe cuidar de registrar el crédito fiscal por el IVA pagado en la compra, en el mes en que ello ocurrió. Si no lo hizo, deberá rectificar su declaración mensual. Si a la fecha no ha realizado la comunicación del giro específico de arriendo amoblado de inmuebles, también podrá ser cuestionado el uso del crédito fiscal.
Estimados y en especial Don Omar, muchas gracias por toda la información que comparten!
Tengo la siguiente situación:
Actualmente percibo un salario X y además tengo 4 propiedades (2 primeras acogidas a DFL2). Todas estan con hipotecario.
Estoy en la disyuntiva si Iniciar Actividades como Empresa para bajar el nivel de renta, ya que en la Declaración Anual no miran los créditos con que son adquiridas estas propiedas, sino que solo el total bruto de los contratos de arriendo.
Por lo anterior, tengo las siguientes consultas respecto a la Declaración de Impuestos:
1) Los 2 primeros bienes raices son contabilizados?
2) La 3ra propiedad donde vivo, se contabiliza ?
3) La suma del IGC es mi sueldo X + lo que percibo por los bienes raíces?
Agradeciendo todo tiempo y sobre todo disposición para responder, quería consutlar lo último!
– En qué momento es recomendable pasarse a EMPRESA sabiendo que las inversiones son adquiridas con Créditos Hipotecarios?
Muchas gracias y un abrazo a toda la comunidad por compartir <3
Luis:
Las dos primeras viviendas adquiridas pueden utilizar el beneficio del DFL 2, considerándose los ingresos que producen no afectos al pago de impuesto a la renta. Por ello, tampoco podrán rebajarse gastos asociados a ellos, dado que solo reducirán el ingreso no gravado (no se rebajan de otros ingresos).
Para el resto de los bienes (a partir del tercero más antiguo), dado que los adquiere con deudas, al registrarlos o considerarlos como empresario individual (para no formar empresa), necesita iniciar la actividad en primera categoría, con lo cual sus ingresos los calculará considerando los gastos asociados a los créditos (solo los gastos de intereses, seguros y depreciación, no los pagos de la deuda). Elo hará que los ingresos afectos a impuesto sean menores (rebaja los gastos), pero tendrá costos asociados, como el pago de patente municipal y seguramente los servicios contables, debiendo presentar declaraciones mensuales, con pago de PPM.
Como son arriendos de inmuebles, por ello no podría acogerse a los regímenes de la letra D) del art. 14, sino al establecido en la letra A), según lo indicado en la Circular 62/2020, que al respecto indica:
«1.2.1.4. El conjunto de ingresos percibidos en cada año comercial por la Pyme, proveniente de las actividades que se indican a continuación, no deben exceder el 35% del total de sus ingresos brutos del giro.
i) Ingresos provenientes de las actividades descritas en los números 1 y 2, del artículo 20; vale decir, rentas provenientes de explotación de bienes raíces o capitales mobiliarios entendiéndose por estos últimos aquellos activos o instrumentos de naturaleza mueble, corporales o incorporales, que consistan en frutos derivados del dominio, posesión o tenencia a título precario de dichos bienes.
Conforme al literal i) de la letra c) del N° 1 de la letra D) del artículo 14, este límite no aplica respecto de las rentas provenientes de la posesión o explotación de bienes raíces agrícolas. Esto es, pueden acogerse al régimen del N° 3 de la letra D) del artículo 14 las Pymes que obtengan ese tipo de rentas en exceso del porcentaje señalado.
Al respecto, cabe recordar que los ingresos provenientes de la actividad de compraventa de inmuebles se clasifican en el Nº 3 o Nº 5 del artículo 2023. La misma calificación, en el N° 3 del artículo 20, reciben los servicios de alojamiento turístico. En cambio, los ingresos provenientes del arrendamiento de inmuebles se clasifican en el Nº 1 del mismo artículo.
ii) La participación en contratos de asociación o cuentas en participación.
iii) De la posesión o tenencia a cualquier título de derechos sociales y acciones de sociedades o cuotas de fondos de inversión.
Este requisito se exige al cierre de cada año comercial, esto es, el anterior al ingreso en el régimen y cada año para mantenerse en el mismo. Así, por ejemplo, si al 31.12.2021 una empresa no cumple este requisito, deberá dar aviso al Servicio hasta el 30.04.2022, y quedará sujeta al régimen de la letra A) del artículo 14 respecto de las rentas obtenidas a contar del 1.01.2022.»
Para la declaración del Global Complementario, se suman todos los ingresos, donde no se incluirán los obtenidos por los dos bienes acogidos al DFL 2. En el caso de estar funcionando como empresario individual, las rentas se declaran cuando sean retiradas, por lo que si se reinvierten no forman parte del Global Complementario hasta que se retiren. La empresa (empresario individual), estará exenta del impuesto de Primera Categoría por la utilidad determinada por la actividad desarrollada (rentas de bienes raíces no agrícolas), por lo que cuando se retiren no tendrán crédito para afectarlas con el Impuesto Global Complementario.
Don Omar,
Muchas gracias por su respuesta! me dejó muy claro! se pasó!
Ahora Don Omar, me surgieron un par de preguntas si no es mucho molestar. Estas serían:
1) ¿Cómo sabe el SII que mis 2 primeras propiedades están acogidas al DFL2? ¿Es necesario llenar un formulario? o, ¿ellos tienen la información en línea?
2) Si tengo 4 propiedades (todas «económicas» de menos 140 mts cuadrados). Por lo tanto, 2 primeras son DFL2.
Si vendo la 1era… ¿la 2da pasa a ser la 1era?; y, ¿la 3ra pasa a ser la 2da?
Muchas gracias Don Omar! Que tengan todos un lindo 18!
Luis:
El control se realiza por la fecha de adquisición, que corresponde al momento de inscripción en el Registro de Propiedades Inmuebles (Conservador de Bienes Raíces). Estos datos los tiene el SII. Por ello, si vende la más antigua, la siguiente pasará a esa condición y la subsiguiente subirá a copar el límite de dos que tiene el DFL 2.
Por ello, automáticamente se determinan cuáles son los bienes raíces que tendrían los requisitos para estar acogidos al DFL 2 y por ello no afectar la renta percibida en caso de explotación vía el arrendamiento.
En lo referente a la venta, ello no está liberado en el DFL 2, por lo que ahí cuentan las normas de la ley de la Renta, que dependerá de si Ud. realiza la operación en forma habitual o no. Si no lo es, tiene derecho a rebajar hasta 8.000 UF de la utilidades afectas, considerándolas como ingreso no renta. Si ese límite se supera (es acumulativo y se rebaja anualmente por las ventas realizadas), el exceso estará afecto a impuesto, pudiendo optar por pagar el 10% en calidad de impuesto único.
Muchas gracias Don Omar, no sabe cuánto me ha ayudado con esta información. Se lo agradezco mucho! Que pase un excelente 18 de septiembre!
Luis:
Somos un equipo de profesionales que tenemos como definición realizar el aporte de conocimiento a consultas de nuestros lectores y potenciales clientes o promotores de nuestros servicios profesionales.
Muy buena nota muchas gracias, tengo algunas dudas y me serviría mucho por favor aclararlas:
1 los intereses de los créditos hipotecarios se descuentan tanto como persona natural con giro de 1ra categoría y cómo sociedad inmobiliaria también?
2 En caso de sociedad inmobiliaria pueda descontar intereses las útilidades serían nulas o muy pocas durante los primeros años de las propiedades, oero si hay alguna venta del inmueble las utilidades se disparan ese año, se puede ir reinvirtiendo estas utilidades para rebajar la carga tributaria?
3Cómo persona natural con giro , puedo seguir usando el beneficio de descuento se intereses de los créditos hipotecarios?
Lo pregunto por que imagino que el retirar utilidades de estas empresas inmobiliarias pagará alta carga tributaria ¿Es un negocio que está pensando para ir reinvirtiendo más que retirando utilidades? ¿ o hay alguna forma de ir haciendo retiros sin pagar grandes impuestos?
Muchas gracias de antemano
Ignacio:
Tanto como empresario individual o como empresa, estará con actividad en primera categoría, debiendo llevar contabilidad y declarar la renta anualmente, que será afecta a impuesto de Primera Categoría y podrá rebajar como gasto los intereses de los créditos destinados a la compra de los bienes inmuebles.
Obviamente, si hay venta de activo fijo, ello puede generar utilidad, la cual será parte de la renta líquida del año.
Si una propiedad está declarada como empresario individual, ella no puede generar beneficio por el pago de intereses del crédito hipotecario, ya que tal rebaja es solamente aplicable a la persona natural, sin actividad empresarial, como sería el caso de utilizar la ficción de empresario individual.
Buenas tardes…
ante todo muchas gracias por compartir sus conocimientos a la comunidad…
si me pudieran aclarar lo siguiente por favor ,
persona natural no posee ningún dfl2, luego compra 2 departamentos que cumplen la condición de DFL2, pero decide constituir Empresario individual afecto a IVA e incorporar ambos bienes como activo fijo a su empresario individual para efectos de recuperar el IVA…
se que al aportar los bienes al E. Individual pierden los beneficios de DFL2,
¿que pasa si compra otros 2 departamentos y estos no son aportados al Empresario Individual, si no que quedan en la persona natural … pueden ser computados como DFL2 y aprovechar los beneficios… ?
espero se entienda lo que expongo.
muchas gracias…
Alejandro:
Cuidado con esa afirmación, ya que sería incorrecta.
El empresario individual es una ficción tributaria y no una sociedad o ente legal. Por ello, no pierde el beneficio del DFL 2, pero sí está afecto a IVA, dado que arrendará amoblado, según el giro declarado, como también tendrán otro tratamiento en caso de venta, para efectos de la Ley de la Renta.
Tanto es así, que el ingreso a la contabilidad del empresario individual es una simple asignación, que se registra contablemente, con efectos tributarios, pero no hay ningún cambio de título ni inscripción especial. Lo mismo para retirar el activo, obviamente generando los efectos tributarios que corresponda.
En el extremo, podría no aportar los bienes al empresario individual y solamente tener la operación de arrendamiento como registro contable, es decir, el arrendamiento es el movimiento contable, afecto a IVA, pero no el bien. Se hace el aporte para considerarlo activo fijo y con ello acceder, cuando es nuevo, a utilizar el IVA pagado como crédito fiscal e incluso solicitar la devolución anticipada del remanente de acuerdo al art. 27 bis de la Ley del IVA.
En concreto, Ud. por los dos primeros bienes adquiridos que mantenga a título personal (no importa que estén en el empresario individual), podrá utilizar los beneficios del DFL 2, destinándolos a la habitación (si los destina a otro uso, como podría ser un apart hotel, donde el servicio no es el arrendamiento, podría ser cuestionado por el SII, dado que no sería el uso habitacional).
Estimado Omar, muy buenas tardes, tengo la siguiente consulta.
Un contribuyente arrienda un bien raíz no agrícola, tributando según contrato. El arrendatario pagó la mitad (6 meses) de un arriendo que se explotó anualmente, es decir, 6 meses no ha percibo el arrendador. El arrendatario en la DDJJ 1835, incluyó los arriendos pagados y devengados (según las instrucciones). El SII giró la diferencia al arrendador porque el arrendatario informó el año completo de arriendo en DDJJ 1835 y el arrendador de claro el percibido en el F.22. Entiendo que es el arrendador quien debería solicitar al SII la anulación o reconsideración de lo declarado y no obligar al arrendatario a modificar la DDJJ1835?. Muchas gracias!!
Alex:
Como primer punto, la renta efectiva de un arrendamiento de un bien agrícola es percibida o devengada. Por ello, la acreditación es según el contrato. Es más, si hay contrato de arrendamiento y al cierre del año, no ha recibido la remuneración, igualmente estará obligado a declarar la renta devengada.
Por ello, si su contrato es anual, dependerá de cuando se inicia y termina. Si es año calendario y el arrendador a percibido solo la mitad al cierre del año, igualmente deberá declarar el valor total del contrato.
Por ello, en su caso, solamente si fuera un nuevo contrato, que partió en julio del año, percibiendo la mitad de la renta, que dura hasta junio del año siguiente, declararía la mitad del valor, dado que es el período arrendado. Ahora, si percibe el total del contrato, lo deberá declarar en el año inicial del contrato. Si lo percibe en dos cuotas, deberá declarar en base al devengamiento (mitad de la renta en el año 1 y la otra mitad en el año 2).
Para resolver su problema, donde creemos que el SII tiene la razón, siendo un contrato anual del año 1, debe analizar cuál es la situación contractual, de la vigencia del contrato o si es continuidad de uno anterior, en cuyo caso igualmente tendría que declarar renta anual (no solamente lo percibido; si percibiera el total del contrato, que tiene vigencia desde la mitad del período uno en adelante, igualmente deberá considerar el valor total del contrato, dado que predomina la percepción).
Gracias don Omar, comparto lo que indica, ya que es el contador del arrendador quien indica que debe ser percibido, a lo cual no comparto, tanto en la DDJJ1835, como en la declaración renta de su clienta (renta que no es de mí competencia).
Alex:
Por ello mandata la vigencia del contrato. Si la renta se devengó en su totalidad, se debe incluir en la declaración de renta, aun cuando no se haya percibido. Al contrario, si no se devengó, pero se percibió en su totalidad, se debe incluir en ese momento como renta del período anual a declarar.
Estimado omar tengo el siguiente caso de una sucesión hereditaria conformada por 3 herederos con los siguientes porcentajes 75% cónyuge del causante y 12.5% cada hijo. Los bienes heredados son principalmente bienes raíces no agrícolas que suman un avalúo fiscal de 500 millones aproximadamente los cuales se destinan al arriendo que generan 5 millones de ingresos mensuales equivalentes a 60 millones anuales y de contribuciones se pagan 4 millones anuales. La idea es que formen una sociedad de responsabilidad limitada aportando los bienes y dejando los porcentajes de 33% cada socio. Por tratarse de un patrimonio familiar el objetivo principal es el arrendamiento de los bienes no la venta..Teniendo conformada dicha sociedad llega el momento de elegir el régimen tributario, y el que veo más adecuado es el régimen simplificado de determinación de ingresos mediante contratos de arriendo sin descontar gastos de depreciación, mantención etc, pero con la posibilidad de imputar las contribuciones al impuesto de primera categoría. Lo que quedaría con el pago del impuesto de primera categoría por parte de la sociedad sobre los 60 millones imputando los 4 millones de contribuciones anuales y a su vez él retiro de utilidades de 20 millones por cada socio con su respectivo crédito por impuesto de primera categoría, El resultado de esta operación sería que las devoluciones de los socios igualan los que pago la sociedad. Con lo expuesto anteriormente me surgen 2 dudas la primera es. Puede actualmente una sociedad de personas acogerse a este régimen tributario simplificado? y la otra es Esta afecta la sociedad al pago de patente comercial sobre el patrimonio considerado que en este régimen simplificado no se informa patrimonio en el formulario 22?
Juan Carlos:
Creo que hay análisis previo a lo consultado. ¿Está seguro que no hay consecuencias en el aporte de los derechos a la sociedad?
A la formación, los socios son relacionados con la sociedad, por lo que la operación de aporte estará gravada con impuestos generales, por lo que el SII tiene la facultad de tasar dichos aportes (obviamente a valor comercial), con lo cual se determinaría una utilidad para cada aportante. También, como tienen participaciones diferentes en la propiedad de los derechos, no pueden quedar igualados en la participación social.
Por ello, en nuestra opinión, no es recomendable la formación de la sociedad y deberían continuar a nivel de personas, que en comunidad tienen la explotación de los bienes, pudiendo firmar los tres, repartiendo los ingresos en función de sus porcentajes de propiedad, declarándolos anualmente (con ello no pagan patente municipal y además, en el caso de una futura venta de algún inmueble, podrán utilizar la franquicia de las 8.000 UF como no renta y pagar el 10% sobre el exceso como impuesto único).
En concreto, revise la situación con más detalle, ya que quizás por solucionar un tema operativo, quizás sea más complejo. Incluso, podrían operar a través de un mandato sin representación, para que uno solo actuara a nombre propio en el proceso de arrendamiento y cobros, realizando la liquidación mensual o anual de los ingresos.
Estimados, un gusto saludarlos, y gracias por compartir sus conocimientos tan certeros.
Una persona natural que el año 2019 entregó en arriendo un bien raíz agrícola, mediante contrato de arrendamiento. ¿Qué impuestos debe pagar en el AT 2020? Sólo global complementario o también el impuesto de primera categoría.
saludos
rosa
Rosa:
Dado que es un renta clasificada en el art. 20 N° 1 letra a), de la Ley de la Renta, se debe gravar la renta efectiva, tanto en Primera Categoría como en Global Complementario, considerando que es un arriendo de un bien inmueble agrícola (no tiene exención como los bienes no agrícolas, según el N° 7 del art. 39 de la Ley de la Renta). Puede rebajar las contribuciones.
La forma es declarar en base al contrato de arriendo, según lo indicado en la letra b) del mismo numeral ya citado.
Hola omar
Cuento con 4 departamentos en arriendo más mi casa
Uno de los departamentos ya se encuentra pagado 100%!
Son todos dfl2 hasta el momento aún los dos primeros quedan exentos de pagar por arriendo
Pero qué pasa con los siguientes ?
He conversado con mi contadora y me comenta que el hacer una sociedad inmobiliaria o no dependerá para qué quiero los departamentos si los venderé o no ya que al parecer la venta y ganancia por plusvalía es mejor como persona natural ya que por sociedad se pagaría bastante
Sin embargo si uno quiere dejarlos para arriendo?
Podría yo tener algunos como persona natural pensando en venta y otros por sociedad inmobiliaria pensando solo en arrendarlos?
Saludos
Sergio:
Ud es libre de organizar su negocio como quiera. Por ello, podría formar una empresa, aportando los bienes que no tengan algún beneficio por el DFL 2 (recuerde
Sergio:
Recuerde que Ud. puede definir libremente cuáles serán los bienes que podría aportar a una empresa. El beneficio del DFL 2, hasta ahora, es de dos unidades, que serán las más antiguas, sin importar si ellas generan o no rentas (podría ser una de ellas la que habita).
El formar empresa permite utilizar los gastos reales incluyendo la depreciación de la construcción y también, si hay deudas, los costos de financiamiento, pero también se agregan otros costos, como los servicios contables, la patente municipal y en la venta de cualquiera de los bienes, ya no podrá aplicar la tributación más beneficiosa que tiene una persona no habitual en la compra y venta de bienes raíces, además de declarar mensualmente las operaciones (ingresos y gastos en el Form. 29).
Si deseo iniciar actividad para compra de venta de casas (1 o 2 casas anuales), es giro de inmobiliaria, cierto?
Que es lo qrealmentw debo pagar en la operación?
Iva?
Impuesto?
Ejemplo simple compro una casa de 80Mm y la vendo en 100MM, cuanto en pesos es lo que debo pagar a SII? En todo lo que conlleve esa operación
Gracias
Fredy:
Es un actividad que tiene bastantes efectos tributarios, ya que debe estar en el régimen general, pagar impuesto de Primera Categoría con tasa 27% sobre la utilidad obtenida y además el IVA por las operaciones de venta realizadas, donde la base afecta será el precio de venta menos el costo de terreno, que no es gravado con el mencionado impuesto.
Debe llevar contabilidad completa, tener obviamente la patente municipal y declarar mensualmente los movimientos de compra y venta, con la asociación del débito y crédito que se genere del IVA, pagar pago provisional sobre los ingresos obtenidos y al final de año preparar el balance y en abril del año siguiente declarar los impuestos a la renta que procedan.
Hola, muchas gracias por el articulo y la información tan enriquisidora de conocimiento
Favor me pueda ayudar con la siguiente consulta, una personal natural la cual adquirio su primera vivienda para efectos de arrendmiento, se recomienda tener actividad de primera categoría para realizar la recuperación del iva afecto afecto a la compra según el articulo 27 bis? o no sale rentable con el tiempo?
Desde ya muchas gracias por su respuesta
Nicolás:
El mantener una empresa tiene costos: contabilidad, pago de patente municipal sobre el patrimonio, por dar algunos ejemplos y la preocupación de declaración al menos anual en el SII.
Lo otro, es pensar en lo que se está discutiendo en el Congreso, donde se pretende eliminar el IVA para el arrendamiento amoblado de bienes raíces, dado que no está reportando ingresos para el fisco, sino al revés, le están pidiendo la devolución anticipada del crédito fiscal (permitida por el art. 27 bis).
Otra cosa distinta es tener la contabilidad para declarar en base a los ingresos reales, que sería el ingreso de arrendamiento menos los costos asociados, donde está el costo del financiamiento de la compra y todos los otros gastos incluyendo la depreciación. En ese sentido sí es recomendable, pero ello no implica el arrendar con IVA, ni menos solicitar la devolución anticipada, ya que si cambia la norma, esos valores anticipados los tengo que devolver, asociándose al ingreso obtenido no afecto, por la tasa del IVA, lo que significará una devolución mensual que descontará el ingreso obtenido.
Buenas noches.
Tengo la siguiente duda. Profesional ( sicologo) que arrienda una propiedad para la consulta profesional y dentro de esta misma propiedad sub arrienda oficinas para consultas a colegas , Como debe declarar los ingresos provenientes del subarriendo de estas consultas.
Nancy:
Si el subarriendo es con muebles, debería iniciar actividad y emitir factura por los cobros de arriendo, que son gravados con IVA. Esto es un actividad de primera categoría.
Si no son amoblados (cosa que hay que demostrar), con el contrato de subarriendo declara los ingresos en el global complementario.
Lea nuestro artículo específico sobre la materia en https://www.circuloverde.cl/cuando-un-arriendo-es-gravado-con-iva-y-como-debe-documentarse-ese-cobro-al-arrendatario/
Don Omar
Solo para agradecer su pronta respuesta. Muchas gracias,
Estimado Don Omar
En Primer lugar, quiero felicitarlo a Ud. Y a todo el equipo de Circulo Verde por ayudarnos a aclarar nuestras dudas en una profesión tan compleja como es la nuestra (Contador), paso a explicarle mi problema, tengo un contribuyente al cual estoy realizando Termino de Giro en la actualidad, y en la revisión me han detectado unas diferencias que corresponden a Arriendos de Bienes Raíces No Agrícolas, los cuales se llevaban a la contabilidad para dar cumplimiento con la circular 37 del 2015, en donde obliga al contribuyente persona natural que tiene contabilidad completa a llevar esos ingresos de la misma forma, (El Bien Raíz no agrícola no esta en la contabilidad.) y desde el año 2017 yo los lleve a la contabilidad esos ingresos, junto con su actividad de Restaurant que tiene el contribuyente, estos ingresos como estaban exentos de primera categoría al confeccionar la RLI se Rebajaban (Articulo 39 N°3 de la LIR) y se atribuían directamente en global de acuerdo a confección de DJ 1923, claro todo esto no había ningún problema mientras el negocio del restaurant generaba RLI positiva, pero en periodos en los cuales se genero perdidas al confeccionar la DJ 1923 por propuesta se rebajaba la perdida de los Ingresos Por Arriendos de BRNA por lo cual la renta que se atribuía eran los ingresos por Arriendos menos la pérdida del negocio restaurant, situación que al Fiscalizador No le parece ya que el Bien Raíz dice que pertenece al patrimonio personal del contribuyente y no se debe mezclar con el negocio a menos que el Bien Raíz este en la contabilidad, y Aquí va mi Pregunta
1.- ¿Porque entonces la circular 37 de 2015, Obligo al contribuyente a declarar los ingresos por BRNA con contabilidad completa si el contribuyente tenia cualquier otra actividad en primera categoría con contabilidad completa?, es más hay un oficio el 611 del 23 de Marzo de 2017, en donde señala la Obligatoriedad de llevar estos ingresos a la contabilidad.
2.- ¿Quizás no debí llevar esos ingresos a la DJ 1923 (Propuesta) cuando me daba perdida el negocio?.
El contribuyente desde el año 2017 tributo en el Régimen de Renta Atribuida y desde el año 2020 tributa en el régimen del Articulo 14 Letra A.
El fiscalizador sostiene que de ser la forma correcta que yo he aplicado y que entiendo que está bien entonces podría rebajar cualquier renta incluso de segunda categoría a mi renta liquida de 1ra categoría lo que yo no estoy de acuerdo porque esta circular solo hace referencia a los bienes raíces que entiendo que es una situación especial.
3.- ¿De ser efectivo lo que señala el fiscalizador, debo ingresar a la contabilidad el bien Raíz para que pueda rebajar o compensar las perdidas del restaurant con los ingresos BRNA para determinar las Renta a atribuir.?
BRNA=Bien Raíz No Agrícola
Saludos
Luis:
De acuerdo a lo que usted expone, los ingresos por concepto de arriendo de bienes raíces obtenidos por la persona natural, fueron incorporados a la contabilidad del empresario individual, a contar del periodo 2017. Sin embargo, cuando determinaba la base imponible de primera categoría, deducía estos ingresos de la base imponible y los incorporaba únicamente como base de global complementario. Recordemos que con fecha septiembre del año 2017, el SII publicó el Oficio N°2107, donde interpretaba que los ingresos por arriendo de bienes raíces no agrícolas, obtenidos por empresarios individuales, se beneficiaban también de la exención de impuesto de primera categoría. Por tanto, si los incorporaba a la contabilidad del empresario individual, para determinar la base imponible de primera categoría, debía deducir estos ingresos, para sólo gravarlos con impuesto global complementario.
Posteriormente, en febrero del año 2021, el SII interpretó (Oficio 522) que dicha exención se refiere a las personas naturales afectas a impuestos finales, excluyendo a los empresarios individuales. Como esta interpretación constituyó un cambio de criterio para el SII, si el contribuyente, durante los periodos 2017 a 2019, de buena fe, la declaró como renta exenta del IDPC, el Servicio se encontraría impedido de cobrar el IDPC que debió afectar a dichas rentas, dado que el contribuyente se acogió de buena fe a la interpretación dada por el SII. Sin embargo, a contar del año comercial 2020, el contribuyente se encontraba obligado a considerar dichos ingresos como parte de la base imponible de primera categoría del empresario individual, dado que no tendría la exención.
Dados todos los antecedentes anteriores, en nuestra opinión, una alternativa sería no considerar dentro de la base imponible del empresario individual los ingresos por arriendo de la persona natural y corregir los balances del empresario individual, desde el año comercial 2020, ya que éstos siempre han estado exentos de impuesto de primera categoría (IDPC), determinando la base imponible de primera categoría sólo con los ingresos del restaurant, de esta forma evitará diferencias de opinión con los funcionarios del SII. Pero si los quiere considerar como parte de los ingresos del empresario individual, tendrá que defender esa posición y claramente no es obligatorio el aporte del bien al activo inmovilizado, bastando el registro del ingreso, que será afecto a la tributación del IDPC.
En cuanto a la obligación de ingresar el activo (inmueble), ello no es absoluto, ya que dependerá de la voluntad del contribuyente. Si sólo considera el producto del arriendo o si también lo incluye como activo inmovilizado.
También debe considerar que al mantenerlo como activo inmovilizado, en caso de venta, tendrá tributación general y no la especial establecida en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta (por ahora).
Hola…Soy contribuyente MEF.hace poco compré con hipotecario la propiedad de dos pisos en la que tenemos el local y casa habilitación en el el primer piso.Mi intención es arrendar el piso 2 como habitaciones desocupadas.En éste caso cuál sería la forma de tributar.
Jenny:
Nuestros artículos sólo tienen aplicación en Chile. No conocemos el término MEF.
Pero en nuestro país, Ud. estaría dando en arriendo habitaciones, sin muebles, por lo que ello es un ingreso no afecto a IVA y lo respaldaría con el contrato de arriendo. Ahora, si las habitaciones están amobladas, tendría que aplicar IVA, dar boletas o facturas y obviamente declarar mensualmente ese movimiento en el Form. 29 de declaración mensual.
Buenas tardes, como seria el calculo de pago por impuesto a la renta de un alquiler de un predio y que tipo de renta figuraria.
Espero su amable apoyo, gracias.
Elizabeth:
Si Ud. es propietaria de un bien raíz y lo arrienda, el valor de dicho arrendamiento será considerado como un ingreso afecto a la tributación general, es decir, Primera Categoría (salvo que sea destinado a la habitación, donde aplica una exención según el N° 3 del art. 39 de la Ley de la Renta) y el impuesto Global Complementario, que se aplicará junto al resto de las rentas obtenidas en el período anual. Es una renta clasificada en Primera Categoría, por el arrendamiento de inmuebles.
Estimados,
Muy interesante el artículo. Me gustaría que me comentara según su conocimiento cual sería la mejor estrategia en venta de lotes de una subdivisión de un terreno. Los antecedentes a continuacíon
*Mi señora adquirio un terreno de 20 hectareas el año 2022
*El terreno esta en proceso de subdivisión (aun no se presenta carpeta en el Sag)
*Algunos lotes seran vendidos, en la medida que requiera dinero para reinvertir o uso personal y otros los mantendrá en su propiedad.
¿Cuál sería la mejor estrategia en términos tributarios y contables?
Planteo algunas dudas
Si ejecuta la operación como persona natural o jurídica ¿hay diferencia en los impuestos que se pagarían si hace uso del dinero para fines personales? Y si reinvierte?
Si vende algunos lotes antes de 4 años entiendo que aplicarían algunos impuestos. Los terrenos vendidos después de esos 4 años, ¿podrían optar a estar libre de impuestos considerando las 8.000 uf? Y si creo una spa, ¿se podría optar a este beneficio?
Si conviene hacer una empresa ¿ es preferible que el terreno este a nombre de la empresa antes de ser dividido? O es indiferente?
Muchas gracias
Saludos
Felipe
Felipe:
Como la persona que adquiere no lo utilizará como un bien personal o para explotación agrícola, sino para destinarla a un proyecto de parcelación, el cual ha iniciado, claramente tiene un objeto comercial, por lo que las ventas realizadas dentro de los cuatro años iniciales no podría utilizar la tributación especial establecida en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta.
Lo mismo ocurrirá si la actividad la realiza una empresa (SpA), la que además tendrá que pagar patente municipal, llevar contabilidad y tributar en base a las rentas percibidas o devengadas (el giro sería compra y venta inmuebles).
Si las ventas las realiza como persona natural, que no ha iniciado actividad como empresario individual, cuando ésta sea con posterioridad a los cuatro años desde que realizó la subdivisión, podría ocupar la tributación especial ya comentada, según la legislación vigente.
En cuanto a la conveniencia, es posible que por la velocidad de las ventas sea mejor mantener la propiedad a nivel personal.
Lo que sí hay que advertir es el efecto IVA, ya que si Ud. está realizando una subdivisión y en la cual está incluyendo la confección de caminos, instalaciones de uso común y ello es parte del proyecto, deberá aplicar IVA en la venta. Revise esa situación, considerando que el propósito es la venta de parcelas producto de la subdivisión que está realizando. Puede ver oficios Oficio N° 1747, de 27-05-2022; N° 630, de 28.02.2022, ambos los puede buscar en el siguiente link https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2022/ley_impuesto_ventas_jadm2022.htm
Hola
Antes que nada, los felicito y agradezco por la tremenda ayuda que dan a mucha gente a través de este medio.
Antecedentes:
1.- En abril 2018, por liquidación de una sociedad limitada se adjudicó e inscribió a nombre de sus socios un terreno que la sociedad tenía hace más de 30 años.
2.- Los ex-socios, que pasaron a ser dueños con diferentes porcentajes del terreno, vendieron el terreno el 2021.
3.- El terreno está en una zona incluida en un proceso de ampliación del límite urbano cuyo plan comunal se aprobó y publicó el 2017.
Dos consultas:
a.- Para los efectos de la ley 21.078, ¿la adjudicación a los socios por la liquidación de la sociedad limitada se considera, por parte de la sociedad, una enajenación a título oneroso o a título gratuito?
b.- ¿corresponde que los vendedores paguen el impuesto que señala la ley 21.078 por la venta del terreno el 2021, considerando que su adquisición por adjudicación (abril 2018) fue anterior a la entrada en vigencia de la ley (agosto 2018), y considerando también que al entrar en vigencia la ley (agosto 2018) ya había sido aprobado y publicado el nuevo plan regulador con ampliación del límite urbano (2017)?
(Nota: la Ley 21.078, de impuesto por Incrementos de Valor por Ampliaciones de los Límites Urbanos, fue promulgada el 2 de febrero 2018, publicada el 15 de febrero 2018 y entró en vigencia el 16 de agosto 2018)
Muchas gracias!!
Alejandro:
La forma de adquisición de los derechos en un bien raíz, para el caso de la liquidación de la sociedad, es la adjudicación, que como Ud. indica ello ocurrió en abril de 2018, con lo cual en ese momento también se fija el costo, que correspondería al valor neto que el activo tenía registrado en la empresa que se disuelve. Ese monto es relevante para cada uno de los comuneros, ya que será su valor de adquisición, frente al cálculo de la tributación que les corresponderá enfrentar al momento de la venta.
Al respecto, el SII indica en el Oficio N° 2889, de 26.10.2012, lo siguiente, donde claramente se trata de una enajenación onerosa:
“Por tal razón, la adjudicación de los bienes sociales verificada con motivo de su liquidación no constituye un título meramente declarativo, sino traslaticio de dominio, desde el momento mismo en que los bienes pasan de una persona jurídica con patrimonio propio (sociedad) al patrimonio de una persona distinta (ex- socio).
…
En efecto, atendido que los bienes sociales no pertenecen a los socios, la adjudicación o reparto que los socios se hagan de los bienes sociales no constituye “una mera singularización de derechos” (reales de dominio), sino derechamente una transferencia o enajenación de propiedad, y en cuanto a ello, sólo se puede hacer tradición de los bienes inmuebles mediante la inscripción en el Registro correspondiente.”
Considerando que el nuevo hecho gravado establecido por la ley N° 21.078, que en su artículo 4° establece la Ley sobre Incrementos de Valor por Ampliaciones de los Límites Urbanos (en adelante “la Ley”), lo constituye la enajenación a título oneroso de bienes raíces situados en Chile, derechos reales constituidos en ellos, o de cuotas poseídas en comunidad respecto de tales bienes, que se encuentren en zonas incluidas en un proceso de ampliación del límite urbano, y que se efectúe dentro del período en que se verifiquen los hechos que la ley señala, creemos que no existirían argumentos para aplicar dicho tributo al momento de realizar la adjudicación de los bienes a los socios ante la liquidación de la sociedad, ya que ello si bien es oneroso, no es el objetivo deseado, sino una consecuencia de la acción de liquidación (esto puede tener una ponencia distinta de parte del SII).
Por ello, creemos que la opción está para el análisis en la segunda venta, que es para todos los efectos el momento en que se obtiene el mayor valor y por ende, en nuestra opinión, el momento de aplicar la tributación adicional del 10%.
Buenas noches y agradecida de tan buena gestion:
Mi consulta va en los bienes raices no agricolas: Un paersona natural que aparte de sus ingresos por concepto de sueldos tiene 6 box o estacionamientos estables en difeentes edificios. Este año mantuvo solo uno arrendado. Mi consulta es por los otrso 5 debe igual declarar de acuerdo al avaluo fiscal?? y puede rebajar todas las contribuciones???. Tengo claro que este arriendo va solo al global complementario como tambien que tiene derecho a rebajar las contribuciones. Pero que pasa cuanso solo arrendo uno
Agradecida de antemano de su respuesta
Maggy:
Actualmente para efectos de la ley de la renta, no existe la presunción de renta en el caso de bienes raíces, declarándose solamente la renta efectiva. Por ello, si Ud. sólo tuvo ingreso por uno de los seis estacionamientos, declara ese monto. Tendrá que tener algún respaldo para indicar que el resto no generó renta.
Las contribuciones rebajarán la renta declarada, cuando ésta exista, por lo que en teoría el monto del arriendo de uno de los box permitiría rebajar, de renta bruta de global complementario, contribuciones pagadas hasta el tope de dicho ingreso. Como el resto de los bienes no ha generado rentas afectas, no se permitiría rebajar las contribuciones asociadas a ellos, a menos que declare otras rentas en el global complementario.
La instrucción específica la puede encontrar en la línea 15 del Form. 22, que indica (lo remarcado es nuestro):
«15.1. Impuesto Territorial pagado durante el año 2021. Código 166
La letra a) del artículo 55 de la LIR, establece que se deducirá de la renta bruta global el Impuesto Territorial (contribuciones de bienes raíces) efectivamente pagado en el año calendario o comercial a que corresponda dicha renta bruta global, incluso el correspondiente a la parte de los bienes raíces destinados al giro de las actividades indicadas en los artículos 20 N° 3°, 4° y 5° y 42° N° 2 de dicha ley.
Agrega dicha letra a) que no procederá esta rebaja en el caso de bienes raíces cuyas rentas no se computen en la renta bruta global, así como tampoco en aquellos casos en que el Impuesto Territorial sea crédito contra el IGC.»
Don Omar, muy pero muy agradecida de su respuesta la que me quedo clarisima, Ya tenia la renta en un borrador hecha como usted lo indica, obviamente que esta persona tambien tiene otras renta, solo me quedaba esa duda, pero ya aclarada
Buenos días, primero a agradecer por toda la ayuda que los entrega. Quisiera consultar los siguiente estoy constituyendo mi empresa en un día. Está será spa. Seré el único socio por el número de acciones a colocar cuánta acciones es recomendable ingresar.
Eduardo:
La asignación de número de acciones es libre. Lo ideal es indicar un número que sea representativo de una eventual futura enajenación, ya que podría invitar a otro accionista o aumentar el capital. Por ejemplo, un número razonable son 100 acciones.
Buenos días, tengo una duda y estaría muy agradecida me pudiera guiar.
Compré una casa con crédito que era DFL2 y acaba de perder el beneficio por una ampliación que le hice (paga contribuciones), su avalúo fiscal es de app MM$70. Adicionalmente di el pie para comprar una segunda propiedad en Tomé por UF 4.500 también con crédito y creo que también son DFL2.
El tema es que por motivos familiares mi madre ahora quedó sin casa y estaba pensando en comprar con una mutuaria una propiedad para ella, (antes de la compra de la segunda propiedad para que me otorguen el crédito y no aparezca como carga financiera). El tema es que ninguna de estas propiedades las utilizaré como renta pero tengo miedo de pagar impuesto global complementario (más del que ya pago por mi renta) por ello tengo la duda de cómo adquirir esta tercera propiedad (que es por necesidad) o no sé si se pueda dejar a nombre de mi madre pero pagarla yo, la verdad le he dado mil vueltas pero no sé como darle solución a esto.
Paulina:
Ud. actualmente tiene una propiedad acogida al DFL N° 2, ya que por la primera perdió el acceso a dicha clasificación dado que aumentó el metraje construido.
Por ello, si Ud. actualmente tiene solamente tiene un bien raíz acogido al DFL N° 2, puede adquirir un segundo, aunque sea su tercer inmueble, acogiéndose a dicha normativa. Si este segundo bien, que será su tercera inversión vigente, lo arrienda, al estar acogido al DFL N° 2, los ingresos se consideran como no renta.
Saludos Don Omar:
Como siempre, excelente su página.
Tengo una duda respecto al beneficio que tiene una persona natural de rebajar los pagos de contribuciones efectuados correspondiente a la propiedad de donde provienen las rentas que está declarando, como crédito, en la renta bruta global del IGC.
Si, bien Art. 20 indica que sí , tiene derecho a Crédito de Contribuciones una persona natural, el Art. 39 refuta esto, indicando que las personas naturales quedan exentas del impto de 1 Categoría y que así mismo por ende, no pueden rebajar como Crédito los pagos de contribuciones del IDPC. Lo copio a continuación:
Respecto a lo que indican las normativas nombradas, tienen derecho al crédito por Contribuciones de Bienes Raíces los siguientes contribuyentes:
» 7. Las personas naturales propietarias o usufructuarias de bienes raíces no agrícolas que declaren rentas efectivas por la explotación de dichos bienes mediante el respectivo contrato registradas en el código 955 de la línea 5 del Formulario 22. Crédito al Impuesto Global Complementario establecido en el N° 5
del artículo 56 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.»
Respecto a este último punto: el Art. 39 indica: Los Contribuyentes que no tienen derecho al crédito por contribuciones de bienes raíces, son los siguientes:
1) Las personas naturales con domicilio o residencia en el país, respecto de las contribuciones de bienes raíces que correspondan sobre los bienes raíces no agrícolas que exploten, atendido que se encuentran exentos del IDPC por la renta efectiva que obtengan, conforme lo dispuesto en el artículo 39 N° 3. En efecto, la norma legal referida establece que se encuentra exenta del IDPC, la renta efectiva de los bienes raíces no agrícolas obtenida por personas naturales con domicilio o residencia en Chile. Por tanto, en tal caso, r de bienes raíces en contra del IDPC atendido que no se encuentran gravados con el citado tributo.
¿Entonces mi consulta es: Si una persona natural está exenta de IDPC, puede igualmente rebajar el monto de las contribuciones pagadas en contra del total de Renta bruta Global, base para el cálculo del IGC?
Saludos
Efectivamente las personas naturales que den en arrendamiento bienes raíces no agrícolas no pueden utilizar las contribuciones de bienes raíces como crédito contra el impuesto de primera categoría, porque dichas rentas están exentas de pagar dicho tributo, pero sí deben afectarlas con el Impuesto Global Complementario (IGC).
Respecto de la rebaja de las contribuciones a la base del impuesto global complementario, podemos indicar que la letra a) del artículo 55 de la LIR, establece que se deducirá de la renta bruta global el Impuesto Territorial (contribuciones de bienes raíces) efectivamente pagado en el año calendario o comercial a que corresponda dicha renta bruta global, incluso el correspondiente a la parte de los bienes raíces destinados al giro de las actividades indicadas en los artículos 20 N° 3°, 4° y 5° y 42° N° 2 de dicha ley.
Agrega dicha letra a) que no procederá esta rebaja en el caso de bienes raíces cuyas rentas no se computen en la renta bruta global, así como tampoco en aquellos casos en que el Impuesto Territorial sea crédito contra el IGC.
En resumen, como no son crédito con el impuesto de Primera Categoría, las rebajará de la renta bruta global, donde están incluidas las rentas obtenidas por el arrendamiento de los bienes raíces.
Don Omar, muchas gracias por sus aclaraciones, por favor, me ayuda con una gran duda que tengo, hay un cliente que necesita iniciar actividades para dar boletas por el servicio de arriendo de bien amoblado, es un departamento en la playa que lo arrienda a turistas. La duda es como se hace con el departamento. Por ejemplo si el cliente constituye una EIRL el bien a arrendar se debe traspasar a la EIRL o basta que el bien esté a nombre del contribuyente?
Jorge:
Si el bien los destinará a la actividad, no necesariamente debe estar a nombre de la empresa que desarrolla dicha prestación de servicio de arrendamiento, ya que la EIRL que proyecta sólo tendrá la explotación y no la propiedad del bien raíz. El uso se lo puede entregar el propietario en forma gratuita a la EIRL, que es su propia empresa. Pero no podrá depreciar, por ejemplo, ya que no tiene activo fijo, solamente hará el cobro del arrendamiento, quizás los costos de mantención y de bienes muebles que pudiera destinar a la actividad. Debe pagar patente municipal por el giro comercial de la EIRL.
Estimado don Omar:
Como siempre muy agradecida de Circulo Verde y sus apreciaciones:
Consulto a usted por el reciente ordinario que salió en el SII : ORD. N° 2390 DE 08.09.2021 que habla sobre la tributación de las diferencias de cambio.
LinK:https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm
El ordinario en si, es claro referente a ese tema, pero me queda la duda respecto a los impuestos a los que está afecta una persona natural sin contabilidad que recibe rentas desde inversiones en moneda extranjera, ya que lo que indica el oficio en un parráfo es lo siguiente :
» En cuanto a la clasificación de las rentas obtenidas por las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad en las operaciones de venta de moneda extranjera, tales rentas no se comprenden expresamente en los números 1 al 4 del artículo 20 de la LIR, clasificando entonces como rentas del N° 5 de dicha disposición, sujetas a la tributación general de las rentas de la primera categoría»
Mi duda es si, una persona natural recibe rentas por inversiones realizadas en el extranjero, entonces ¿Éstas sólo están afectas al impuesto global complementario o también estarían afectas a impuesto de 1 categoría? considerando que el oficio indica que dichas rentas entran en el n° 5 del articulo 20 de la LIR?
Muchas gracias.
Soledad:
El cambio de numeral de clasificación de la renta no la exime de la obligación de pago del Impuesto de Primera Categoría. En concreto, como la renta por la venta de moneda extranjera (o instrumentos), que obtengan personas que no lleven contabilidad, son clasificadas en el numeral 5 del art. 20 de la Ley de la Renta, pero mantienen el gravamen del impuesto de Primera Categoría, ya que no tienen una exención específica.
La misma cita que Ud. indica del oficio lo menciona: «sujetas a la tributación general de las rentas de la primera categoría». Obviamente dicho tributo servirá para utilizar como crédito contra el Impuesto Global Complementario.
Don Omar, entonces ¿Qué sucede con la exención que indica la circular 31 de mayo de 2021 referente a las modificaciones en los artículos 41 A Y B? Cito, lo que indica:
página 34 párrafo B) determina: “Las rentas que soportaron impuestos en el extranjero percibidas, o devengadas conforme con el artículo 41 G, por personas naturales domiciliadas o residentes en Chile, siempre que no formen parte de los activos asignados su empresa individual, se encontrarán exentas del impuesto de primera categoría, debiendo afectarse la Renta Imponible determinada de acuerdo a éste artículo, con el impuesto global complementario establecido en el artículo 52”.
Entonces lo indicado en el oficio 2390 sólo sería para la compra y venta de moneda extranjera por Personas naturales, no para rentas percibidas respecto del articulo 41 G , como sería por ejemplo las rentas percibidas por arrendamiento de bienes raíces en el exterior?
Soledad:
Las rentas provenientes del mayor (menor) valor en venta de moneda extranjera hechas en Chile están clasificadas en el artículo 20 número 5 de la Ley de la Renta (LIR). No son rentas de fuente extranjera, por lo tanto, no le aplican las normas del artículo 41 G, por lo que no les afecta la exención del impuesto de primera categoría cuando dichas rentas son obtenidas por personas naturales, esto es sólo para las rentas de fuente extranjera, tales como porfolios de inversiones o participación en empresas extranjeras en las que se tiene control o rentas pasivas (que son las rentas del 41 G).
Por lo tanto, por tratarse de rentas de fuente chilena y clasificadas en el artículo 20 número 5 de la LIR se gravarán en con impuesto de primera categoría e inmediatamente pagarán impuesto global complementario, dándose de crédito a este impuesto lo pagado en la primera categoría.
Buenas Tardes Omar, primero agradecer por sus respuestas que explica con gran detalle y que son de gran utilidad.
Quisiera consultar si una Sucesión que percibe ingresos por arriendo de un predio agrícola avaluado en 36 millones ¿puede tributar según la letra b del n°1 del articulo 20 y si tiene la posibilidad también de tributar por el régimen 14d?
Si pudiera optar por tributar según la letra b del n°1 del articulo 20, ¿La sucesión debería pagar impuesto renta del 25% y el correspondiente PPM mensual, ya que el contrato de arriendo es anual pero con pago de cuotas mensuales?
Muchas gracias.
Javiera:
Si la sucesión hereditaria sólo tiene esa renta, quizás no sea conveniente que se inicie como contribuyente, sino que cada uno de los comuneros declare su ingreso y así enteran el impuesto que proceda.
También, dependiente de la fecha de fallecimiento del causante, éste puede mantenerse declarando por hasta tres períodos (incluyendo el año de la muerte), con su RUT, de acuerdo a lo indicado en el art. 5 de la Ley de la Renta. Al respecto puede ver el oficio N° 2.415, de 09.09.2021 que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm
Como no tiene necesidad de realizar «operaciones comerciales», quizás no sea conveniente el inicio de actividad, manteniéndose como comunidad, incluso si después de esos tres períodos antes comentados, aun no se liquida la comunidad, donde deberán declarar obligadamente cada uno de los comuneros los ingresos que les corresponda de acuerdo a su participación hereditaria.
Tendrán un ingreso de Primera Categoría, que pagará impuesto y dicho valor lo utilizarán como crédito contra el impuesto Global Complementario, por la renta efectiva que acreditarán según contrato. Tasa aplicable 25% como Impuesto de Primera Categoría y el Global Complementario según la renta total que tengan cada uno de los comuneros, que sumarán la renta proporcional del arrendamiento mencionado.
Agregando lo ultimo a mi pregunta Sr. Omar,
ud indica que el efecto es el mismo, pero si miramos desde otro punto de vista.
si tengo una utilidad de $ 1000 afectos a tasa del 27% , pierdo el 35% del crédito que es sin restitución,
pero si le asigno una remuneración de $ 500 al socio por la gestión de arrendamiento (no se si puede no es corredor),tendré menos crédito que perder. ya que estare tributando por $ 500.
Si estoy en cambio en una situacion donde:
tengo una utilidad de $ 1000 afectos al 27% y no incluyera este gasto de remuneracion, tengo mas credito del idpc que perder,
que le parece esta situacion?(la sociedad esta en 14 a no es la intencion sacarla de ahi)
Muchas gracias!!!
atenta
Miguela:
Eso es lo que comentamos, pero pasa por justificar el pago de ese valor asignado al dueño. No somos partidarios de realizar utilización extrema de las normas, por lo que si no es efectivo que la persona trabaja en la empresa, no lo recomendamos.
Hola buenas tardes, en cuanto a este tema un caso en que una sociedad que es 14A La cual recibe ingresos por arriendo (exento) en donde el cual el socio retira mes a mes s/contab. y cartola claro las utilidades, y esta soc. no tiene gastos ya que estos los asume el arrendatario,
existira la forma en que en ves de que sean por retiros que se retiren las platas se pueda hacer mediante la generacion de un gasto (remuneraciones) y asi de este modo dismunir su carga mensual ppm desde la prox determinacion y finalmente su impto como empresa.?
existe alguna normativa que lo limite o lo impida?
u otra forma en que se pueda parcializar 50% retiro y 50% gasto _remuneracion y su respectivo pago de inst. previsionales.
muchas muchas gracias
Miguela:
En Chile los impuestos son una consecuencia de las actividades realizadas. Por ello, lo que debe analizar es si esta bien tener una sociedad para la explotación de un bien raíz cuya renta es retirada totalmente por su dueño. Quizás es más conveniente realizar dicha actividad en forma personal, es decir, no tener la infraestructura de empresa (patente municipal, contabilidad, declaraciones, cuentas corriente).
Como comenta que todos los ingresos son retirados, da lo mismo el «generar» un gasto como administrador, aparte de justificar la cuantía, la tributación final será la misma, ya que la renta obtenida también tiene que incorporarse ya sea al pago del impuesto único mensual, si se asigna una remuneración, o a incluirla dentro de las rentas que se afectarán con el Impuesto Global Complementario, que es lo mismo que hoy le ocurre: declara la renta a nivel de socio y se da de crédito lo pagado por la empresa, lo que significa definitivamente que el impuesto final es el Global Complementario.
Buenas tardes,
Les agradezco su ayuda a cada pregunta de los colegas.
Pregunta: contribuyente persona natural recibe bienes raíces (casas con terreno) por herencia y quiere aportarlo a una nueva sociedad (por definir)en que la misma persona natural será el socio principal. mi consulta es si este aporte a la nueva sociedad esta afecto al iva (entendiendo que es persona natural, no tiene habitualidad, ni los compro ), si me puede indicar la norma legal , MUCHAS GRACIAS
Orlando:
El aporte que comenta no está afecto a IVA, dado que no es el giro habitual de contribuyente (comprar y vender).
Pero la recomendación es validar si es necesario realizar ese aporte, ya que tendrá efectos, considerando que al ser un aporte a una empresa relacionada, podría ser tasado por el SII el valor. Además si la empresa está en formación, será una operación entre relacionados, pudiéndose detonar la obtención de renta afecta a tributación general (no tiene la rebaja de las 8.000 UF).
También debe considerar que el valor de adquisición es lo que se utilizó para tramitar la posesión efectiva del causante. Ver oficio N° 1.701, de 05.07.2021, que puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/otras_normas/2021/otras_normas_jadm2021.htm
Agradezco toda la información en sus artículos.
Quisiera consultar si una persona natural que compra uno o más terrenos eriazos, los subdivide y luego en un plazo menor a 1 año desde que fueron comprados los vende (sin implementación de urbanización dentro de ellos): ¿tributariamente le corresponde pagar el 10% asociado a la utilidad de cada venta si no quiere acogerse a las 8.000 UF como cuota exenta de impuestos o entra en otro régimen tributario? La persona natural no es dependiente dependiente.
¿puede entrar la renta percibida al global complementario?
desde ya muchas gracias
David:
Si la venta de un bien se produce antes de un año, la tributación final por la utilidad obtenida es el Global Complementario, no teniendo acceso a ninguna rebaja. Esto también se da cuando se hace una subdivisión y se venden antes de los cuatro años desde la adquisición del bien que se ha subdivido. No pago el 10% de impuesto único que Ud. menciona, ya que no tiene acceso a dicho proceso especial de pago de impuesto, dado que la enajenación no cumple los requisitos exigidos (también no se aplica cuando la venta es a un relacionado).
Puede ver la instrucción en la Circular del SII N° 43/2021, que en su página 5 indica:
«4.3. Régimen tributario de enajenantes no contemplados en el N° 8 del artículo 17
El mayor valor obtenido en las enajenaciones de bienes por parte de contribuyentes que no cumplan con los requisitos dispuestos en el enunciado del N° 8 se clasifica en el N° 5 del artículo 20 y se gravará como un ingreso del régimen general afecto a impuesto de primera categoría (IDPC) y con IGC o IA, según corresponda, de acuerdo con el régimen de tributación al que se encuentren sujetos. Deberán considerar, además, las disposiciones del artículo 41 para efectos de determinar el mayor valor.»
una SpA tiene varias propiedades estas propiedades fueron aportadas y forman parte del activo fijo, dentro de sus giros esta la compra venta, alquiler de inmuebles, acogida al Art 14 A, en el caso que adquieran propiedades para su venta estas ¿se gravan con IVA?, ¿si el comprador adquiere la casa con un Hipotecario que documento debe emitir la SpA?,
Agradezco su buena disposición, aun no tengo claro el tratamiento que debe tener en el caso que la empresa decida vender propiedades.
Saludos Cordiales.
Alejandra:
Se nos repitió la misma consulta en otro artículo, así que copiaremos lo que ya hemos contestado, ya que pensamos aplica para lo que Ud. nos consulta.
Si Ud. tiene el giro de compra y venta de inmuebles, sean éstos usados o nuevos, es actividad hoy es considerada como habitual en dichas transacciones y por ende hay que ver si ello es o no gravado con IVA, a la luz de las disposiciones específicas de la norma vigente.
Lo primero es mirar la definición de lo que se entiende por venta y vendedor, que se encuentran definidos en el art. 2° de la Ley del IVA (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 2°- Para los efectos de esta ley, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá:
1°) Por «venta», toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles construidos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta. Los terrenos no se encontrarán afectos al impuesto establecido en esta ley.
…
3°) Por «vendedor» cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros. Corresponderá al Servicio de Impuestos Internos calificar la habitualidad. Con todo, no se considerará habitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias así como la enajenación posterior de inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas y siempre que exista una obligación legal de vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado; y los demás casos de ventas forzadas en pública subasta autorizadas por resolución judicial.
Se considera también «vendedor» al productor, fabricante o vendedor habitual de bienes corporales inmuebles que venda materias primas o insumos que, por cualquier causa, no utilice en sus procesos productivos.»
Como se puede apreciar, no importa si dichos bienes son usados o nuevos, ya que lo que importa es la habitualidad, el giro, la intención de destinarlo al negocio de la compraventa, es decir, esos bienes NO son del activo fijo, sino del activo realizable, ya que están destinados a la venta. Esto lo debe analizar en su situación particular, ya que si el bien lo adquirió y lo destinó al arriendo y ahora lo vende, claramente no está destinado a la venta; distinto es el caso que lo adquiere, repara y lo vende, obviamente ahí sí cumple las condiciones para considerar que tiene la calidad de vendedor habitual.
Distinto es el caso de los bienes que Ud. no los destina a la venta y son para arrendarlos, en cuyo caso, tales bienes son del activo inmovilizado (activo fijo), razón por la cual cuando se vendan se aplicará la norma del art. 8, letra m) de la mencionada ley del IVA, que indica (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 8°- El impuesto de este Título afecta a las ventas y servicios. Para estos efectos serán consideradas también como ventas y servicios según corresponda:
…
m) La venta de bienes corporales muebles e inmuebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, siempre que, por estar sujeto a las normas de este título, el contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición, importación, fabricación o construcción.
No obstante lo dispuesto en el párrafo precedente, no se considerará, para los efectos del presente artículo, la venta de bienes corporales muebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, efectuada después de transcurrido un plazo de treinta y seis meses contado desde su adquisición, importación, fabricación o término de construcción, según proceda, siempre que dicha venta haya sido efectuada por o a un contribuyente acogido a lo dispuesto en el artículo 14 letra D) de la ley sobre Impuesto a la Renta, a la fecha de dicha venta.»
Entonces, si es un activo fijo, es posible que no esté afecto a IVA, ya que por lo que indica adquiere dichos inmuebles usados, sin IVA. Salvo que los repare y los destine al arrendamiento amoblado, ocupando como crédito fiscal el IVA pagado por las mencionadas reparaciones y modificaciones, donde quizás se generaría al menos la aplicación del IVA por parte de la venta.
Por ello, la respuesta será una recomendación de análisis con su contador, ya que si el bien inmueble que venderá lo adquirió para arrendarlo, estuvo en tal calidad con arriendo no amoblado, puede vender dicho bien sin aplicar el IVA. Sin embargo, si la compra fue para reparar y luego vender, esa operación está dentro de la habitualidad que Ud. ya tiene incorporada dentro del giro (lo que además debe revisar, ya que si no es habitual, el SII podría considerar otros elementos para clasificar la operación, como el paso por un período de arrendamiento, lo que claramente no la dejaría dentro del giro de habitualidad, ya que está vendiendo un activo fijo destinado al arrendamiento y no a la venta por definición).
Si la venta está afecta a IVA, debe emitir la correspondiente factura. Si no lo está, no es necesaria la emisión de una factura exenta o no gravada, bastando la escritura de compraventa que un documento notarial, donde estará el crédito hipotecario que obtiene el comprador para financiar la adquisición del bien.
Estimado Omar, agradecida por la respuesta me quedó clarísimo, cómo escribí antes, soy empresaria individual con inicio de actividades de rentista inmobiliario y dueña del bien raíz que arriendo y que es parte del activo de mi contabilidad, el cual estoy pensando en vender y mi última duda es saber si tengo que pagar IVA por la venta del inmueble.
Muchas gracias nuevamente
Liliana:
Quizás lo que debe analizar es realizar primero el retiro de la contabilidad del bien, para luego venderlo, aprovechando así la forma de tributación especial que se aplica a la venta no habitual de bienes raíces a nivel personal (véalo con su contador).
Si el bien lo adquirió si utilizar el IVA por la adquisición o construcción, la venta, dado que no es habitual en las operaciones, no estará gravada con IVA, si es que la realiza como parte del activo del empresario individual (lo que sugerimos cambie).
Buenas tardes. Muchas gracias por toda la información que comparten. Mi consulta es la siguiente; tengo un inicio de actividades de arriendos de inmuebles no amoblados, llevo contabilidad completa y en ella está incorporado el departamento sobre el cual obtengo mis ingresos. Y el sii me dejó en la categoría del 14 D-3. Actualmente, me están ofreciendo comprarlo y quisiera saber que impuestos tendré que pagar. Agradecida de antemano por su gran ayuda.
Liliana:
Tiene que revisar bien, ya que es posible que el primer año esté en el régimen 14 D3, pero a partir del presente año debería haber perdido esa calidad y quedar en el régimen de la letra A) del art. 14, ya que sus ingresos por arriendo de inmuebles superan el 35% de los ingresos totales.
Si le corresponde el régimen de la letra A), deberá pagar por la utilidad obtenida un 27%, a nivel de la empresa y si no hay retiro de las utilidades, no paga otro impuesto. Si hay retiros, ellos estarán afectos al impuesto Global Complementario, dándose de crédito el 65% del impuesto de Primera Categoría pagado por la empresa.
Si se mantiene en el régimen 14 D-3, cosa que ponemos en duda, pagará un 10% de impuesto de Primera Categoría y Global Complementario por la utilidad retirada, dándose de crédito el 10% pagado como empresa.
Estimados, primero que todo me gustaría agradecer ya que son un tremendo aporte a nivel nacional.
Tengo el siguiente caso:
Un contribuyente persona natural, adquirió un bien raíz consistente en locales comerciales, los cuales da en arrendamiento. Dichos locales, fueron adquiridos el año 1997 y hasta el año 2014 tributaba por las rentas de los arrendamientos como persona natural.
El año 2015 inicia actividades como Empresario Individual, donde no incorpora estos locales comerciales a su Balance, pero sí incorpora los Ingresos provenientes de los arrendamientos sin ningún tipo de rebaja (es decir, no agrega depreciación, ni intereses de los créditos hipotecarios correspondientes), tributando a partir de ese momento en Primera Categoría y Global Complementario. Esta forma de tributar, se mantiene durante los años 2015 y 2016.
A partir del año 2017, se incorporan los locales comerciales al Balance, por lo que ahora los ingresos y los egresos relacionados a dichos bienes, están incluidos en su Balance y esa es la forma en que tributa en Primera Categoría con Renta Atribuida (art. 14A de los años 2017, 2018 y 2019).
Ahora bien, mis dudas con respecto a lo anterior son las siguientes:
1) Puede el contribuyente vender dichos locales comerciales directamente como persona natural, para obtener el beneficio de Renta Exenta por ser éstos adquiridos antes del año 2004? En caso contrario, debería entonces hacer un término de giro y adjudicarse dicha propiedad? Estaría sujeto al Art. 38 Bis según el RAI que se determine al término de giro?.
2) En caso de que realice el término de giro y se adjudique la propiedad, se mantiene la fecha de adquisición antes del año 2004? o la nueva fecha de adquisición sería el año del término de giro?.
Sebastián:
En concreto esos locales actualmente están considerados como un activo en la contabilidad del empresario individual. Si los vende en esa condición, pagará los impuestos generales: Primera Categoría en el año de la venta y Global Complementario, cuando corresponda al retiro de dichas utilidades.
Ahora si Ud. saca los bienes del activo del empresario individual, lo ideal es que al menos no estén al momento de la venta, por lo que se sugiere que se saquen en el año anterior. Obviamente al valor libro que tengan, como un retiro. Incluso podrían seguir contabilizándose solamente los ingresos, sin estar en el activo dichos bienes (hay un usufructo). Puede ver el caso de un bien raíz agrícola en el oficio N° 1.483, de 03.08.2020 que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2020/ley_impuesto_renta_jadm2020.htm
Si no es necesario el término de giro, no se recomienda, ya que quizás solamente desea vender el activo, quedándose con los recursos acumulados en distintas inversiones. En todo caso, si realiza el término de giro, la fecha de adquisición sigue siendo la inicial, considerando que la contabilidad es de un empresario individual, donde no hay enajenación ni adjudicación.
Si la adquisición fue antes del año 2004, se debe aplicar lo indicado en la norma vigente hasta el 31.12.2014, donde será no renta la utilidad obtenida, lo que puede validar en el mismo pronunciamiento del SII referido anteriormente.
Mi cliente es propietario de un terreno que forma parte del Activo Fijo de su Spa. El quiere lotear, lo que le significarìa tener mucha utilidad de esa operaciòn. Mi pregunta es, si lo vende ahora a una persona natural y esta espera 4 años para vender lotes, tendrà que pagar impuestos?
Roldán:
Si hoy vende el terreno, la sociedad tiene que pagar impuesto por la utilidad obtenida. Para ésta venta se debe considerar un valor real (puede ser tasado por el SII).
Si el comprador, en el futuro, como persona natural, realiza una operación de división y antes de cuatro años vende parcelas, tributará por el mayor valor obtenido con los impuestos generales: primera categoría y Global Complementario.
Si la venta la realiza después de los cuatro años, tributará con el impuesto único del 10%, rebajándose previamente como ingreso no renta hasta 8.000 UF, si es que no realizó operaciones anteriores donde ocupó parte de esa rebaja.
La compra de un terreno (bien Raiz) se considera como gasto tributario y se aplica como cualquier otro activo fijo o tiene algun tratamiento diferente para los regimentes del Art.14 D N° 3 y 8
Guillermo:
La compra de un terreno, constituye un activo no depreciable, por lo que en los nuevos regímenes tributarios de la letra D) del art. 14 no puede considerarse como gasto.
Buen día:
Tengo una duda. Soy persona natural he adquirido dos terrenos y en ambos construí casas (destino habitacional). Me gustaría tener conocimiento de como determinar el costo de venta. El valor del terreno esta respaldado por la escritura de compraventa y la construcción por todos los gastos efectuados en la misma construcción, pero como determinar el costo de venta, ya que por lo entendido SII puede cuestionar el costo al momento de realizar una venta y por lo entendido tiene la facultad de tasar la operación para determinar el mayor valor obtenido.
Daniel:
Al parece construyó en forma de uso personal, es decir, no con el ánimo de vender, ya que no indica si inició actividades en el SII.
Cuando venda, considerando que no será habitual en la transacción, el costo será el valor de adquisición del terreno y el valor acreditado de edificación (con los comprobantes de esos valores, que serán facturas a su nombre). El impuesto a la renta, si no es habitual en la operación, será como impuesto único del 10% sobre la utilidad obtenida. La venta, no habitual, sería no gravada con IVA.
Nota:
El SII podría cuestionar que la operación es habitual, es decir, destinadas a la venta, en cuyo caso debió haber iniciado actividad, recuperar el IVA como crédito fiscal y quedará gravado con dicho tributo al vender las viviendas, aparte de la tributación por la utilidad obtenida con el impuesto a la Renta (primera categoría y global complementario).
Hola, si un contribuyente tributa de acuerdo a renta presunta pero explota dos giros, agrícola y transporte pero en el giro agrícola deja de cumplir con el requisito de las ventas anuales de hasta 9.000 UF, ¿debe comenzar a tributar por ambos giros en renta efectiva o solo por el giro que dejo de cumplir el requisito?.
Alexandra:
Entregaremos una posición personal, ya que no hemos encontrado aún algún documento oficial que trate la situación. Ud. puede tener distintas actividades acogidas al sistema de renta presunta, como Ud. lo indica. Tiene dos giros y en ambos está tributando en el sistema de renta presunta.
En el caso en que en una de éstas actividades ya no cumpla los límites para estar en el régimen de renta presunta, deberá declarar la renta efectiva de dicha actividad, pudiendo optar por alguno de los regímenes del art. 14 de la Ley de la Renta. Pero si la misma persona o empresa, debe declarar la renta efectiva, en nuestra opinión no podría seguir teniendo la renta presunta por ninguna de dichas actividades, ya que no cumpliría los requisitos exigidos y también con las obligaciones que un cambio de régimen generan: declarar en base a uno de los regímenes de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta, donde no está considerada la renta presunta.
Los requisitos para estar en renta presunta, aparte de los valores individuales de ingreso, son para efectos de acogerse al régimen de renta presunta por las actividades de agricultura, minería y transporte de carga ajena, los siguientes:
1.- Que las sociedades, cooperativas, comunidades u otras personas jurídicas, estén formadas exclusivamente por personas naturales.
2.- Que los contribuyentes no obtengan rentas de primera categoría por las cuales deban declarar impuestos sobre renta efectiva según contabilidad completa.
3.- Que las ventas o servicios anuales no excedan determinados límites, que varían según el tipo de actividad y normas de relación.
Entonces, si por una actividad debe declarar en base a contabilidad la renta efectiva obtenida, ese contribuyente ya no podrá seguir en renta presunta por ninguna de sus actividades.
Buenas tardes don Omar, en cuanto a la misma pregunta que hice anteriormente sobre la sociedad que percibe ingresos exentos que es 14a , por arriendo de inmuebles, tiene mucha razón en que al considerar gasto como remuneración del socio para disminuir su carga mensual y anual de impto, en el global tributaria igualmente por los ingresos, finalmente UD no recomendaría hacer o llevarle remuneración para disminuir la carga impositiva,? Se puede asignar remuneración al socio igualmente???
por lo tanto UD me recomendaría alguna forma en la que se pueda disminuir está carga ,?
Muchas gracias por sus claras respuestas
Miguela:
Como lo mencionamos, los impuestos afectan a la renta y dado que en Chile están relacionados los impuestos de las empresas, con los impuestos finales de los dueños, el pretender solamente una baja temporal en la empresa, con la asignación de una remuneración mensual, considerando que el total del ingreso es «utilizado o retirado por el dueño», no tiene ningún sentido el usar dicha asignación (que paga mensualmente el impuesto único por las rentas del trabajo que sería la misma tabla anual del Impuesto Global Complementario).
Ahora si quiere mirar más detalladamente el cálculo, el único beneficio de utilizar la asignación, es que al rebajar la renta de la empresa, con el valor asignado como remuneración, cuando la empresa sea gravada (si es que aún hay un valor positivo afecto a impuesto), el dueño no tendrá la pérdida del crédito asociado al 35% del impuesto de Primera Categoría que finalmente no puede ser utilizado como crédito contra el impuesto Global Complementario (en el régimen 14 A, sólo se utiliza como crédito el 65% del impuesto de Primera Categoría pagado por la empresa).
Recuerde que la asignación de remuneración al dueño, socio o accionista, tiene requisito de que éste trabaje permanentemente en la empresa, por lo que no basta con realizar dicha asignación, dado que si no es acorde con el giro, tamaño, renta y otros elementos asociados al caso, es posible que el SII no acepte el gasto y lo considere retiro de utilidades directamente.
Buenas tardes, muchas gracias por sus aporte que nos brindan para un mejor desempeño de nuestros trabajo, tengo la siguiente consulta una empresa que esta en regimen tributario » pro Pyme General (14D) con contabilidad Completa» cuando intento realizar la declaracion de renta y en su propuesta de recuadros a utilizar no me aparecen los relacionados con contabilidad completa entiendo que el recuadro 12 donde se determina la Renta liquida es uno de los cuales debiera de aparecer, agradecere me puedan ayudar si estoy en lo correcto.
Saludos cordiales
Guillermo:
Una cosa es llevar contabilidad completa y otra es declarar en base al flujo, que es lo que aplica para los contribuyentes acogidos al N° 3 de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta.
Ud. tiene que utilizar el recuadro 17 y no el 12, que es para los contribuyentes de la letra A) del art. 14 ya mencionado, para calcular su base tributaria afecta a Impuesto de Primera Categoría, por estar en el régimen Propyme del N° 3 de la Letra D) del mismo artículo 14.
Hola!. Les agradezco su artículos!!
Mediante una Spa abriremos con un socio una clínica dental. Nos instalaremos en una propiedad que compraremos complementando rentas (este es el tercer hipotecario de mi socio y el mío el segundo). Desde el punto de vista tributario es conveniente que nos mantengamos arrendando como personas naturaes a nuestra spa? o sería conveniente en algún momento abrir una sociedad inmobiliaria con rut distinto a la Spa de centro odontológico? Desde el punto de vista financiero, desconozco como se podría optar a hipotecario sin movimiento, quizás la Spa dental sirviendo de aval para otra spa?…..pero en el caso que fuese posible, es realmente conveniente?
Gracias de antemano!
Pamela:
Quizás una buena alternativa sería tener otra empresa, pero no por un tema tributario, sino por orden patrimonial, ya que la clínica dental puede tener más riesgos que una inmobiliaria. Obviamente, el banco requerirá del aval de los socios, ya que la empresa no tendrá ingresos anteriores, sino el arrendamiento que hará a la SpA operativa del rubro dental.
Esto también posibilita la idea de allegar más socios a la empresa dental, sin que participen en la inversión inmobiliaria. Tiene más costos, pero es quizás lo más recomendable el separar los giros, pero insisto, no es por un tema tributario, ya que la tributación de la inmobiliaria será mayor que la otra sociedad, por su giro estará en el régimen de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta.
Estimado, mis felicitaciones por tu capacidad de comprender estas materias y ademas de tu generosidad explicar . Gracias.
Mi consulta es:
Un empresario individual (14 d3), tiene un bien que arrienda (local) y su giro es de reparaciones.
Este año 2020, arroja perdida, pero si agrego el arriendo anual da una RLI+
¿ Consulta puedo determinarlo en la RLI2020 , para que quede afecto a impto 1ª categoria y se lleve el credito al
global? ya que esta como activo fijo aun el terreno ( lo que quedaba de la construcin se fue gasto x ser depreciable)
¿En caso que tribute en forma directa al globla lo debo llevar al Reg 20 ingreso exento y ademas en la dj de retiro ?
Tatiana:
No es fácil entender lo planteado, pero intentaremos.
Ud. tiene en la contabilidad del empresario individual el activo, donde está el local que entrega en arriendo, por lo que debe incluir dicho ingreso en la contabilidad, es decir, es parte del cálculo de la base tributaria. Ahora, debe igual analizar el efecto para el año siguiente, de los ingresos por arriendo, ya que podrían sacarlo del régimen Propyme y llevarlo a la letra A) del art. 14, por ser mayor al 35% del ingreso total (lo tiene que ver, pero quizás no es tan relevante, considerando los servicios por reparaciones). Nota: como Ud. declaró los gastos de las construcciones del local como activo fijo, es coherente que declare los ingresos en el mismo esquema de empresario individual.
Ud. declarará en Global Complementario los retiros efectivos realizados por el dueño, dándose de crédito el impuesto de Primera Categoría que paga el empresario individual, según sus utilidades (actuales y también acumuladas que pueda tener).
Buenas tardes:
No me queda clara la diferencia entre «persona natural» y » empresario individual». Este último se refiere a EIRL o SPA? Tengo la duda en esto por la exención del Impto de Primera Categoría Art 39 LIR
Tengo un contribuyente persona natural, con iniciación de actividades en renta arrendamiento no agrícola , está clasificado en Régimen Semi integrado 14 A. Puede tributar por los arriendos con Renta Efectiva mediante contrato Art 20 N°1? Por el hecho de estar en 14 A, siendo persona natural, queda exento de Primera Categoría?
Muchas Gracias
Marcela:
Empresario individual es un ficción tributaria, que no es el EIRL ni una SpA. Es el mismo contribuyente a nivel persona, que para efectos tributario separa la actividad empresarial en una figura distinta administrativa, reconocida por el SII, autorizada para llevar contabilidad y define qué activos y pasivos forman esa ficción, separándola de la actividad de la persona. Por ejemplo, el empresario individual puede tener la actividad de venta de empanadas, con su fábrica y contratos de trabajadores, boletas de venta, etc., contabilidad por ello. Pero el mismo RUT podría tener una actividad de renta presunta en una parcela agrícola. El mismo Rut podría también emitir boletas de honorarios y además podría tener depósitos a plazo o arrendar una propiedad como persona. Todo eso puede tener registrado bajo el mismo RUT.
No queda exento de Primera Categoría la empresa «empresario individual». Si lo está la persona natural. Por eso el SII hace la distinción. En su caso, el empresario individual está afecto a Impuesto de Primera Categoría, dado que ya no será considerado como «persona natural».
Aunque no estoy de acuerdo con el cambio de criterio del sii ya que la ley habla de persona natural sin distinguir en la forma en cómo se tributa en oficio 522 sii señala que las personas naturales que lleven contabilidad deberán pagar primera categoría por los arriendos, criterio para mi que no corresponde ya que la ley no distingue, como si lo hizo el legislador cuando deja solo a personas naturales que declaren según contrato usar como crédito las contribuciones dejando claramente fuera los con contabilidad solo existen 2 tipos de personas naturales y juridicas pero el sii no lo cree así
Lorena:
Por eso es importante difundir el cambio de criterio, ya que muchas empresas que están como «empresarios individuales» no pagarán el impuesto de Primera Categoría y podrán tener contingencias a partir del presente año tributario. No pueden aplicar la exención establecida en el art. 39 de la Ley de la Renta.
Buenas tardes,
Se agradece su generosidad de compartir su experiencia y conocimientos.
Me gustaría realizar la siguiente consulta:
Si tengo un bien raíz agrícola que compré en $80.000M, necesito hacer inicio de actividades como empresario individual como renta
presunta, mi capital tiene que ser lo que pague por la propiedad?
es decir $80.000M ? O puede ser el avalúo fiscal del bien raíz ?
Muchas Gracias
Blanca:
Si Ud. adquirió un bien raíz agrícola y no se dedicará a la explotación de dicho predio, no debe iniciar actividad. Por ejemplo, si lo arrienda, tampoco necesita iniciar actividad, pero declarará la renta obtenida en su declaración anual de ingresos, en abril del año próximo.
Si la actividad agrícola la desarrolla efectivamente y por ende se inicia como empresario individual, acogiéndose al sistema de renta presunta, la base de cálculo es el avalúo de la propiedad, sobre el cual se determina como renta el 10%, de acuerdo a lo indicado en el art. 34 de la Ley de la Renta. Solo puede acogerse a la renta presunta, por la actividad agrícola si tiene ventas anuales inferiores a 9.000 UF y al inicio de la actividad no tenga un capital efectivo mayor a 18.000 UF.
En cuanto al capital a declarar en el inicio, es aquél que destinará al desarrollo de la actividad, que será el bien raíz al valor de compra y los valores que tiene disponible para su explotación. Esto no puede ser superior a 18.000 UF para optar a declarar renta presunta.
Estimado Omar, si tengo una empresa SPA y solo obtengo arriendos de bienes raíces no agrícolas es decir 100% de ingresos por esta vía, debo abandonar el regimen Propyme que hoy tengo?? al obtener mas del 35% de ingresos del total de mis ventas como señala esta condicionante en el regimen propyme?.
slds y muchas gracias.
Luis
Luis:
Efectivamente no puede estar en el régimen Propyme, sino en la letra A) del art. 14.
GRACIAS POR TODOS RESPUESTAS QUE UNO CLARA CONCEPTOS.
Estimados, muchas gracias por el gran aporte que nos hacen. Mi consulta tiene relación con un cliente que tengo; que como persona natural hizo un inicio de actividades de arriendo de 2 propiedades; teniendo ingresos inferiores a 1000 uf; hace 2 años bajo el régímen de renta atribuida, actualmente por la clasificación que hizo el sii el año pasado, pertenece al régimen del artículo 14 Letra D Nº3, y realmente no sé si esta correctamente clasificado y cómo debe tributar en esta renta. Por su tiempo y orientación, agradezco de antemano
Alejandra:
Si el inicio de actividades fue en el año comercial 2019, como empresario individual, con giro de arrendamiento de inmuebles (actividad de primera categoría), generando en dicho año, ingresos brutos percibidos o devengados del giro, inferiores a 1.000 UF, si debe señalar que si bien se cumple con uno de los requisito de entrada al Régimen Propyme 14 DN°3 (promedio de los ingresos brutos, en los últimos tres años hasta 75.000 UF, el cual puede excederse por una vez, y, en ningún caso superar las 85.000 UF), no puede pertenecer a dicho Régimen, considerando que el 100% de sus ingresos, proviene de una actividad relacionada con el arrendamiento de bienes raíces no agrícolas (rentas del art.20 N°1).
Al respecto la Circular 62/2020, en su página 13, se refiere en detalle, a la restricción que existe respecto a los ingresos que provienen de esta actividad (nótese que no aplica en el caso que se trate del arrendamiento de bienes raíces agrícolas) señalando lo siguiente:
“1.2.1.4. El conjunto de ingresos percibidos en cada año comercial por la Pyme, proveniente de las actividades que se indican a continuación, no deben exceder el 35% del total de sus ingresos brutos del giro.
i) Ingresos provenientes de las actividades descritas en los números 1 y 2, del artículo 20; vale decir, rentas provenientes de explotación de bienes raíces o capitales mobiliarios entendiéndose por estos últimos aquellos activos o instrumentos de naturaleza mueble, corporales o incorporales, que consistan en frutos derivados del dominio, posesión o tenencia a título precario22 de dichos bienes. Conforme al literal i) de la letra c) del N° 1 de la letra D) del artículo 14, este límite no aplica respecto de las rentas provenientes de la posesión o explotación de bienes raíces agrícolas. Esto es, pueden acogerse al régimen del N° 3 de la letra D) del artículo 14 las Pymes que obtengan ese tipo de rentas en exceso del porcentaje señalado. Al respecto, cabe recordar que los ingresos provenientes de la actividad de compraventa de inmuebles se clasifican en el Nº 3 o Nº 5 del artículo 2023. La misma calificación, en el N° 3 del artículo 20, reciben los servicios de alojamiento turístico24. En cambio, los ingresos provenientes del arrendamiento de inmuebles se clasifican en el Nº 1 del mismo artículo.
ii) La participación en contratos de asociación o cuentas en participación.
iii) De la posesión o tenencia a cualquier título de derechos sociales y acciones de sociedades o cuotas de fondos de inversión. Este requisito se exige al cierre de cada año comercial, esto es, el anterior al ingreso en el régimen25 y cada año para mantenerse en el mismo.
Así, por ejemplo, si al 31.12.2021 una empresa no cumple este requisito, deberá dar aviso al Servicio hasta el 30.04.2022, y quedará sujeta al régimen de la letra A) del artículo 14 respecto de las rentas obtenidas a contar del 1.01.2022. Para determinar el 35% de los ingresos brutos totales de un año comercial, solo deben considerarse los ingresos que consistan en frutos o cualquier otro rendimiento derivado del dominio, posesión o tenencia a título precario de los activos, valores y participaciones señaladas.”
En el caso que ud. señala, el Régimen que corresponde sería el Régimen General semiintegrado 14 A (renta efectiva, contabilidad completa)
Para hacer el cambio, el SII habilitó en el siguiente link: https://www.sii.cl/servicios_online/1037-1091.html, la opción “Cambio de régimen al semi integrado (art 14 letra A) para Operación Renta 2021” en donde aparecerá un listado de razones, dentro de las cuales, deberá indicar: “Superé el límite permitido de un 35% proveniente de Rentas del art 20 N° 1 y/o N° 2, es decir, rentas de arriendo de bienes raíces y/o capitales mobiliarios.”
Respecto a la tributación (en términos generales) la tasa de impuesto de primera categoría es de un 27%, y el dueño tributa de acuerdo a retiros efectivos, pudiendo utilizar como crédito el impuesto pagado, pero sólo en un neto de un 65% (hay un débito del 35%).
En su caso particular, tratándose de un empresario individual, no se encuentra exenta de IDPC por las rentas efectivas que obtenga de bienes raíces no agrícolas, según lo indica el Oficio N° 522 del 19-02-2021, que constituye un cambio de criterio, quedado sin efecto lo interpretado en pronunciamientos anteriores, en particular, en el Oficio N° 2107 de 2017. El oficio referido lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm y en su conclusión indica:
“Sin perjuicio de lo anterior, la exención contenida en el N° 3 del artículo 39 de la LIR opera respecto de las personas naturales afectas a Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional, de manera que una empresa individual no se encuentra exenta de IDPC por las rentas efectivas que obtenga de bienes raíces no agrícolas.
De este modo, no es aplicable a la empresa individual una exención efectuada por la ley a las personas naturales.
Lo expuesto constituye un cambio de criterio, quedado sin efecto lo interpretado en pronunciamientos anteriores, en particular, en el Oficio N° 2107 de 2017”.
Estimado Omar;
Buenas días un contribuyente que tributa solo por sus rentas de bienes raíces no agrícolas que no ha iniciado actividades, se entiende que su actividad es según el artículo 20 letra b, la cual no lleva contabilidad y acredita su renta mediante a contrato, también se encuentra acogido al artículo 14 letra B). Rentas provenientes de empresas que no declaren el impuesto de primera categoría determinada sin contabilidad completa. Me surge la duda ya que habla del concepto «Empresas» y un contribuyente persona natural que no ha iniciado actividades no es una empresa, entonces estaría acogido a esta letra B?,¿ Debería declarar la DJ 1943?. Si vende esa propiedad perdería el beneficio de las 8000 UF.
Agradecería sus comentarios.
Sandra:
Una persona natural puede tener las dos actividades en el ámbito tributario: por una actividad puede tener iniciación de actividad, como empresario individual y por otro, como es el caso del arrendamiento, puede declarar como persona, sin contabilidad, en base a su contrato de arriendo.
Está bien lo que Ud. declara: por la empresa individual que tiene otras renta en la cual debe tener algún régimen de la letra D) (no B), del art. 14 de la Ley de la Renta y a nivel personal declara, sin contabilidad, los ingreso por arriendo de bienes raíces no agrícolas, que está exento del Impuesto de Primera Categoría, tributando solo en Global Complementario por esas rentas.
Al no tener esa propiedad en la contabilidad, sí tiene el acceso a la tributación especial aplicable a contribuyentes no habituales en la venta de bienes raíces, que no tienen registrado como activo el bien en su contabilidad.
Estimados,
tengo la siguiente duda, debido a que la exención del 39 N° 3 de la LIR también beneficia al Empresario Individual, ya que, este sigue siendo persona natural , esto no significa que deba grabar con global complementario esa renta en el mismo año tributario en que se genero la renta, ya que según mi parecer, estar exento de impuesto de primera categoría no altera la regla de que el Global complementario solo se aplica sobre retiros efectivos, y tampoco cambia tener que determinar una RLI efectiva conforme a la contabilidad completa que debe llevar el empresario individual si esta en el Art 14 A. .
Agradecería tu opinión sobre este tema.
Saludos cordiales,.
Rodrigo:
Vemos que hay una confusión, ya que si el empresario individual está afecto al régimen de la letra A) del art. 14, debe llevar contabilidad y declarar sus impuestos a nivel personal de acuerdo a dicha norma, que se aplica por los retiros efectivos. Entonces, la empresa «empresario individual», estará liberada de pagar el impuesto de Primera Categoría, por la exención del N° 3 del art. 39, porque sigue siendo una persona natural, quedando como una utilidad que no tiene crédito asociado cuando sea retirada para ser afectada con el Impuesto Global Complementario. No se grava en el mismo año de la percepción, sino cuando ocurra el retiro, de acuerdo a la norma de la ya mencionada letra A).
Lo anterior se modificó por un cambio de criterio del SII entregado en oficio N° 522, de 19.02.2021, donde no tendrán la exención «los empresarios individuales», ya que no son personas naturales.
Que buenos aportes, !……Por mi parte, tengo la siguiente consulta, Contribuyente declara sus rentas de transporte de carga e ingresos por arriendos NO agrícolas, a través de contabilidad completa como persona natural. Al descontar los ingresos por arriendos NO Agrícolas, me arroja una RLI Negativa. ¿ Los debo declarar igual en global complementario?, tenia un regimen de renta atribuida AT 2018.
Miguel:
No queda muy clara su consulta, pero asumiendo que el contribuyente es un empresario individual que tiene dos giros, ambos los debe incluir en el cálculo de la base tributaria. Esta base es una sola, sumando ambos ingresos, ya que optó o está obligado a declarar la renta efectiva según contabilidad y en el caso tiene una actividad que genera ingresos que lo obligan a quedar en el régimen de tributación de la letra A), del art. 14 de la LIR, ambos giros estarán en dicho régimen, no existiendo la posibilidad de tener dos regímenes en forma simultánea.
Si durante el año 2020 realizó retiros, debe analizar cuál es la clasificación de esos retiros, independiente del cálculo de la base tributaria del IDPC del período, dado que tiene que darle la clasificación, que seguramente será la asignación a utilidades que ya tributaron en el anterior régimen de renta atribuida.
Muchas gracias por toda la información que entregan. Mi consulta es la siguiente: Tengo que determinar el valor inicial de unos departamentos. El contribuyente tributa por el art. 14 letra A) y es persona natural. No tengo claro que valor considerar ya que la fecha de la escritura es de nueve meses antes que la fecha de inicio de actividades. ¿Tengo que depreciar los departamentos por esos nueve meses y ese valor nato considerarlo como valor inicial?, ¿o no tengo que depreciar y considero el costo corregido a la fecha de inicio de actividades como valor inicial?
De antemano gracias.
Silvia:
Para poner la situación en contexto: Ud. tiene un contribuyente que se inició como «empresario individual» en un determinado período, por lo que ahí debe registrar los cambios necesarios para ingresar a la contabilidad los bienes que la persona natural tenía y los explotaba, para registrar todo a partir de la fecha que se indicó como inicio de la actividad del «empresario individual». Así tendrá dos situaciones: los ingresos percibidos antes de la fecha del inicio de la actividad como empresario individual, serán declarados como persona; a partir de la fecha de inicio comentada, serán incluidos en la contabilidad del empresario individual.
Lo mismo ocurrirá con los bienes: solo desde la fecha del inicio del empresario individual se reconocerán como parte de la contabilidad y por ello pueden depreciarse a partir de esa fecha. Por ello, ese traslado lo puede hacer al valor corregido de la compra, incluso sin depreciación, iniciando tal proceso a partir del inicio de la actividad.
Gracias por la respuesta.
Entiendo lo comentado, en mi caso son 10 propiedades, todas con crédito, por lo que sí me conviene pasarlas a empresario individual, además de poder considerar como gasto la depreciación.
Me quedó dando vuelta el siguiente párrafo de la respuesta:
Si saca un bien de los que tiene en la contabilidad y lo pasa a nivel personal, debe realizar el retiro del empresario individual, lo que podría generar pago de impuestos, dependiendo del régimen en que se encuentre.
Mi idea es quedarme con las dos primeras dado que el ingreso por arriendo no es renta, pero vendiendo una de esas dos, tendría que sacar la tercera propiedad de la contabilidad del empresario individual para que el ingreso por arriendo no sea considerado renta.
¿Dónde puedo encontrar información para leer al respecto y entender el cálculo de ese posible pago de impuestos?
Muchas gracias nuevamente
Tomás:
Obviamente, cuando la renta es generada por un bien que está en la contabilidad del empresario individual, ella es parte de ese giro y control. La única forma de variar esa situación es haciendo el retiro de la contabilidad del bien para pasarlo al patrimonio personal.
Cuando saca un activo que está en el empresario individual, será un retiro, lo que obviamente indicará que hay utilidades que deben tributar con el Global Complementario. AL realizar el retiro, ello es un retiro de utilidad o una disminución de capital, en ese orden. Si no tiene utilidades acumuladas suficientes para el retiro, primero se lleva las utilidades acumuladas y luego hace una disminución de capital.
Don Omar, es posible que me oriente acerca de las contribucones de bienes raices, si estas se rebajan o no, la empresa es una sociedad SpA, de giro Arriendo de bienes raices NO agricolas.
gracias.
Claudio:
Duplicó la consulta que ha sido respondida. En todo caso, puede rebajar su monto como gasto, de acuerdo a lo indicado en el N° 2 del inciso cuarto del art. 31 de la Ley de la Renta.
amigos consulta, una sociedad spa, que da en arriendo bienes raices NO agricolas, que tratamiento debe darle a las contribuciones de bienes raices..??
Claudio:
Motiva para realizar una publicación en especial, pero aquí va el resumen.
Solamente pueden utilizar el crédito por contribuciones las empresas que tienen bienes raíces agrícolas (además de las constructoras). Por lo bienes no agrícolas, de propiedad de las empresas, el pago de contribuciones será un gasto (obviamente cuando los bienes estén destinado a generar rentas afectas; por ejemplo, si hay pago de contribuciones por un bien DFL 2 que tenga el uso del beneficio de no renta por los ingresos, no puede rebajarse de otras rentas, aplicándose como rebaja de dicho monto no renta).
En vuestro caso, será un gasto aceptado, de acuerdo a lo indicado en el art. 31, inciso cuarto N° 2:
«Procederá la deducción de los siguientes gastos especiales, siempre que, además de los requisitos que para cada caso se señalen, cumplan los requisitos generales de los gastos a que se refiere el inciso primero, en la medida que a estos últimos les sean aplicables estos requisitos generales conforme a la naturaleza del gasto respectivo:
1°.- Los intereses …
2°.- Los impuestos establecidos por leyes chilenas, en cuanto se relacionen con el giro de la empresa y siempre que no sean los de esta ley, con excepción del impuesto establecido en el artículo 64 bis en el ejercicio en que se devengue, ni de bienes raíces, a menos que en este último caso no proceda su utilización como crédito y que no constituyan contribuciones especiales de fomento o mejoramiento. No procederá esta rebaja en los casos en que el impuesto haya sido sustituido por una inversión en beneficio del contribuyente.»
Hola,
Gracias por toda la información que entregan. Ojalá me puedan ayudar con la siguiente duda:
Tengo algunos departamentos y el 2020 hice el inicio de actividades con mi rut para la actividad 681012 COMPRA, VENTA Y ALQUILER (EXCEPTO AMOBLADOS) DE INMUEBLES con la idea de poder considerar los diversos gastos y poder bajar la carga tributaria. Sé que los dos primeros que adquirí me los dejo como personal natural, dado que los ingresos no son renta, luego, el resto los debo ingresar a la contabilidad para aprovechar los gastos asociados (perdiendo lo de las 8.000 UF).. La duda es que si más adelante vendo la primera propiedad que me compré (que quedó fuera de la contabilidad), entonces la 2da propiedad pasa a ser la 1ra y la 3ra pasa a ser la 2da. Esta última ¿cómo se saca de la contabilidad para dejar de considerarla un ingreso renta? Y una vez que la saco ¿puedo volver a aprovechar las 8.000 UF?
Muchas gracias
Tomás:
Los beneficios tributarios se pueden utilizar siempre que se cumplan los requisitos. Si Ud. optó por iniciar actividad como empresario individual, llevando contabilidad e ingresando los activos inmuebles adquiridos para el desarrollo del servicio de arriendo no amoblado, teniendo como objetivo el bajar gastos de los ingresos, creo que no es una buena decisión, salvo que dicha adquisición sea con crédito y éste también esté incluido en el aporte, ya que no hay gastos relevantes en éste tipo de actividad. Adicionalmente, debe obtener patente municipal (si no lo ha hecho la municipalidad tendrá ese dato por la información entregada por el SII), además del costo del servicio contable.
Pero pasando a lo consultado, si Ud. compró bienes acogidos al DFL 2 y hoy tiene los dos permitidos a nivel del patrimonio personal, si enajena uno, puede luego adquirir otro y acogerse a ese beneficio. Pero, el SII podría cuestionar la habitualidad, ya que si compra y vende constantemente, ya no será una acción aislada (hay alguna probabilidad de esa acción).
Si saca un bien de los que tiene en la contabilidad y lo pasa a nivel personal, debe realizar el retiro del empresario individual, lo que podría generar pago de impuestos, dependiendo del régimen en que se encuentre.
Si la venta se hace directamente del patrimonio personal, tiene acceso al beneficio de la tributación especial, pero cuidado que el tope de las 8.000 Uf no es por bien, sino que es por contribuyente y se va reduciendo en la medida que se hace uso de parte de éste, hasta que se agote.
Buenas Estimados
Tengo una consulta, entre mis clientes hay uno que arrienda locales comerciales, él tributa a partir del A.T. 2021 según el artículo 14 A) de la LIR, él es persona natural, la consulta es muy simple ¿ Existe una forma de cambiarlo a la tributación del artículo 20 N.º 1 de la LIR ?, de antemano muchas gracias
Wilfredo:
Si es empresario individual, lleva contabilidad para demostrar sus ingresos. La única forma sería que se convirtiera solo en contribuyente persona natural, terminando el giro como empresario individual (obviamente pagando los impuestos de las utilidades acumuladas).
Así sería un contribuyente que no debe llevar contabilidad para demostrar sus ingresos, pasando a estar en el N° 1, letra b) del art. 20 de la Ley de la Renta, declarando sus ingresos según el contrato y obviamente por los valores percibidos de arriendo, sin deducción alguna y, como no son bienes agrícolas, tendrá la exención del Impuesto de Primera Categoría que está en el art. 39 N° 3, pagando el Impuesto Global Complementario.
Quizás sea una buena alternativa que debe analizar, ya que tiene otras aristas que no necesariamente sean tributarias (herencia, eventual venta de bienes, administración de la empresa, uso de depreciaciones y gastos, etc.).
Hay un cambio de criterio, a partir del oficio N° 522, de 19.02.2021, ya que la exención comentada del art. 39 N° 3 no se aplica a los «empresarios individuales» por no ser personas naturales.
Hola, buenas tardes, siempre los leo para ir aprendiendo de distintos temas.
Tengo una consulta.
Una persona natural, que tiene varias propiedades no agrícolas que los arrienda, ¿debe tributar por rentas de primera categoría?, mi duda surge porque sus rentas las obtiene de actividades clasificadas como de primera categoría pero esta persona no tiene ningún tipo de iniciación de actividades de 1ª categoría que demuestren dicho giro, solo contratos de arriendo.
¿es posible llevar solo al global complementario dichas rentas?¿y pagar esos tributos? ¿o es obligación en el F22 colocar esas rentas afectas al impuesto de primera categoría y luego reconocer esa renta y usar ese crédito en el global complementario?¿puede usar como rebaja al IGC esta persona natural el impuesto territorial pagado en el año?..
Gracias de antemano
Shirley:
Es bueno leer y también aportar, ya que así todos nos enriquecemos en conocimiento. Nosotros también aprendemos de los lectores, que además nos hacen comentarios, correcciones, complementos y nos mantienen vivos colocándonos casos que nos mantienen alerta en todo. No es fácil, pero motiva y eso es lo que mueve a nuestro equipo.
Para responder la duda planteada, nos iremos a la fuente, que es la ley, en éste caso el art. 39 de la Ley de Impuesto a la Renta, que indica:
«ARTICULO 39°.- Estarán exentas del impuesto de la presente categoría las siguientes rentas:
1°.- …
…
3°.- La renta efectiva de los bienes raíces no agrícolas obtenida por personas naturales.
…
Las exenciones contempladas en los Nos 2° y 4° de este artículo, relativas a operaciones de crédito o financieras, no regirán cuando las rentas provenientes de dichas operaciones sean obtenidas por empresas que desarrollen actividades clasificadas en los N°s 3, 4 y 5 del artículo 20 y declaren la renta efectiva.»
De lo anterior podemos deducir que el N° 3 no está con alguna condición para cuando el arrendador sea empresa, que es lo que se indica para otros casos en el inciso final del artículo comentado.
Entonces, la persona natural que Ud. indica, aún si fuera empresario individual, por los arriendos de propiedades no agrícolas, percibidos durante el año, NO debe pagar impuesto de Primera Categoría, pero sí Impuesto Global Complementario, por todas las rentas obtenidas en el año.
La forma de demostrar dichos ingresos, será con el respectivo contrato y obviamente «el gran hermano» fiscalizador tiene datos para realizar el seguimiento de la actividad. El RUT de la persona se asocia con la propiedad de bienes raíces, como también los arrendatarios tienen que informar los pagos realizados por los arriendos.
Entonces, llevará dichas rentas sólo al Impuesto Global Complementario, sin gravar con Impuesto de Primera Categoría. Dado que no son bienes agrícolas, la persona NO puede utilizar como crédito el impuesto territorial, gravándose las rentas efectivas obtenidas, es decir, no puede descontar gastos asociados a los valores percibidos por arriendo.
La norma para respaldar lo anterior, se encuentra en la letra b) del N° 1 del art. 20 de la misma Ley de Impuesto a la Renta:
«b) En el caso de contribuyentes que no declaren su renta efectiva según contabilidad completa, y den en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal, bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna.»
Hay un cambio de criterio del SII, en oficio N° 522. de 19.02.2021, donde la exención del art. 39 N° 3 no se aplica a los «empresarios individuales», por no ser personas naturales.
Hola Estimados
En primer lugar felicitar por la publicación de sus artículos, son excelentes y además quisiera realizar una pregunta.
Tengo una duda con respecto al aporte a una sociedad(SPA) de bienes raíces, en calidad de usufructo y dichas propiedades se encuentran en arrendamiento, al formar parte de la sociedad los ingresos recibidos de los arrendamientos deben tributar como ingresos de la sociedad y yo como persona natural¿ no debo cumplir cumplir con ninguna obligación más ante el Servicio de Impuestos Internos?.
Cristina:
El aporte de un usufructo a una sociedad deja radicado dicho derecho en la sociedad, liberando al usufructuante (el dueño original) de la obligación de realizar el reconocimiento de los ingresos que se generen por la explotación del bien raíz, razón por la cual será el usufructurario (beneficiario que en éste caso sería la SpA) el que debe reconocer el ingreso en su contabilidad.
También, al momento de realizar el aporte del usufructo constituido por los bienes raíces de propiedad del usufructuante, ello se entiende como parte de un bien raíz, razón por la cual se debió realizar el análisis de los efectos en dicho momento. Es bueno quizás conocer la definición del SII, que entregó hace mucho tiempo atrás (oficio N° 485, de 04.03.1997) que posteriormente fue ratificado en oficio N° 1.839, de 23.06.2016, que indica:
«1.- SE HA RECIBIDO EN ESTA DIRECCIÓN SU ORDINARIO INDICADO EN EL ANTECEDENTE, MEDIANTE EL CUAL INFORMA QUE ALGUNOS CONTRIBUYENTES HAN ARGUMENTADO QUE EL MAYOR VALOR OBTENIDO EN LA VENTA DEL USUFRUCTO DE UN BIEN RAÍZ, DEBE CORRER LA MISMA SUERTE DEL OBTENIDO EN LA VENTA DE UN INMUEBLE, ES DECIR, NO CONSTITUYE RENTA DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 17 Nº 8, LETRA B) DE LA LEY DE LA RENTA, MOTIVO POR EL CUAL SOLICITA UN PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL PARTICULAR.
2.- AL RESPECTO, CABE SEÑALAR, QUE LA REGLA DE LA LETRA B) DEL Nº 8 DEL ARTICULO 17 DE LA LEY DE LA RENTA, DEBE ENTENDERSE REFERIDA A LA GENERALIDAD DE LOS BIENES RAÍCES, TODA VEZ QUE LA EXPRESIÓN «BIENES RAÍCES» DE QUE SE SIRVE LA NORMA A QUE SE ALUDE, Y QUE EL CÓDIGO CIVIL HACE ANÁLOGA A INMUEBLE, SE EMPLEA SIN OTRA CALIFICACIÓN QUE DETERMINE QUE SU ALCANCE DEBA CIRCUNSCRIBIRSE A LA TRANSFERENCIA DE DOMINIO DE UNA ESPECIE DE BIEN INMUEBLE COMO LO SON LOS BIENES CORPORALES.
3.- POR CONSIGUIENTE, CONSIDERANDO QUE LA NORMA DE QUE SE TRATA NO EXIGE QUE LA ENAJENACIÓN DEBA REFERIRSE A UN BIEN CORPORAL, Y QUE POR DISPOSICIÓN DEL LEGISLADOR (ART. 580 DEL CÓDIGO CIVIL), EL USUFRUCTO QUE SE EJERCE SOBRE UN INMUEBLE ES UN DERECHO REAL INMUEBLE, CABE CONCLUIR QUE LA CESIÓN DEL DERECHO DE USUFRUCTO CONSTITUYE, PARA LOS EFECTOS DE LO DISPUESTO EN EL ARTICULO 17 Nº 8 LETRA B) DE LA LEY DE LA RENTA, UNA ENAJENACIÓN DE BIENES RAÍCES.»
Pero además debe analizar la situación de que la operación se ha realizado con un relacionado (la SpA donde participa como dueño), por lo que deben ver si corresponde aplicar la norma especial para la tributación del mayor valor obtenido o, como pensamos, debe considerarse una operación entre relacionados y por ende tiene que tratarse como una renta afecta a la tributación general (eso lo tienen que ver al momento de realizar el aporte).
Hola Omar,
Muchas gracias por toda la información que comparten. Es de mucha utilidad!
Todavía sigo dando vueltas con lo de no ingresar los bienes a la empresa y solo llevar el control de ingreso en ella, sin deducción alguna. Mi duda es la siguiente: si llevo el control de ingresos en la empresa (empresario individual), no pagaré impuesto de primera categoría y si no retiro, finalmente no pagaré global complementario.
Versus la figura de persona natural en dónde el ingreso tributa directamente en global completario, por lo que sería muy buena opción para reducir el monto de impuestos a pagar.
Me puedes ayudar a entender si lo que expongo es correcto ya que sería de gran ayuda para reducir mi carga impositiva.
Muchas gracias!!!
Saludos!
Marcelo:
No hay una solución perfecta, ya que todo tiene sus efectos positivos y negativos. Le daré mi visión personal para su caso, pero asumiré también que tiene sus años de experiencia y que además debe pensar en la sucesión (no somos inmortales).
Si tiene varios bienes raíces que explota por la vía del arrendamiento, que hasta hoy lo hace a nivel de la persona (no de empresaria individual), con la nueva normativa tributaria pagará un 25% de impuesto de Primera Categoría si son renta de locales (los bienes destinados a vivienda están exentos), además toda la renta debe ser afectada con el Impuesto Global Complementario, que para efectos totales es el impuesto definitivo que Ud. pagará (se da de crédito el impuesto de Primera Categoría que pagó). Lo negativo de éste sistema es que no puede rebajarse ningún valor por gastos o depreciación, declarando la renta obtenida según contrato sin deducción alguna. Lo positivo, es que no paga patente municipal, no debe llevar contabilidad y no pierde la ventaja de, en caso de venta de algún bien, podrá rebajar las 8.000 UF como tope individual (se va agotando) y el máximo de impuesto a pagar por la utilidad obtenida será de un 10%, lo que resulta muy atractivo. Ahora, si quiere bajar su carga tributaria a nivel personal, utilice la opción de la donación, traspasando por esa vía parte de sus bienes a su familia (cónyuge, hijos, nietos), con lo cual claramente podrá administrar la carga tributaria a costos bastante prudentes y recomendables. Así, además les enseña el negocio a su familia y los involucra directamente. Nota: la donación se afecta a impuesto por el valor del avalúo del bien a donar.
La otra alternativa, de aportar los bienes a una empresa, como la ficción tributaria del «empresario individual», ello permitirá pagar el impuesto de Primera Categoría (no por los habitacionales) sobre la utilidad que se calcula descontando los gastos asociados, incluyendo la depreciación, y en el Global Complementario se afectarán solo las rentas que retire efectivamente (no el total). Pero el crédito por el impuesto de Primera Categoría será de un 65%, ya que al menos el segundo año deberá traspasarse al régimen del art. 14 A, asimilándose al tratamiento de las grandes empresas, por tener ingresos como arriendo de bienes raíces (será más del 35% de su ingreso). Además, tendrá que llevar contabilidad y pagar patente municipal. Los terrenos no se deprecian. Ahora si vende un bien, ello será afecto a la tributación general (primera Categoría y si se retira la utilidad, Global Complementario), ya que está vendiendo un activo fijo de la empresa. Si se muere, dicho empresario individual también tendrá inconvenientes, ya que tendrá que terminarse y sus herederos tendrán que terminar esa ficción, al menos dentro de los tres años siguientes de su muerte, pagando los impuestos pendientes con el término de giro. Lo positivo quizás sea la menor base tributaria, al poder descontar los gastos, pero abiertamente se cambia de formato de tributación y control, siendo quizás más recomendable, si lo decide para mantener todo el negocio bajo una misma persona jurídica, crear una EIRL o derechamente una SpA, para luego donar a los hijos acciones de esa empresa, para hacerlos socios (esto puede ser una muy buena solución en el tiempo, pero no pensando en la mínima carga tributaria, sino en la proyección del negocio de arrendamiento).
Hola buenas,
Me queda una duda con esta parte del artículo:
«Podrían solamente tener el control de los ingresos como empresario individual, sin aportar a la contabilidad dichos bienes»
Si tengo 4 bienes raíces y 2 los dejo como persona natural, mientras que los otros 2 como empresario individual sin aportarlos a la contabilidad. Podría dejar los ingresos de los últimos dos dentro de la empresa y no aumentar mi ingreso renta como persona natural?
La otra duda que me surge es que si los bienes no se ingresan en la contabilidad, pero los ingresos si, cuando decida enajenar uno de estos bienes, tributará por el mayor valor? es decir, podría utilizar las 8000 UF que tengo como persona natural?
Muchas gracias!!!
Marcelo:
Recuerde que el sistema de tributación como empresa sería en el régimen general (letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta), que tienen una tasa de impuesto de Primera Categoría de 27% y cuando reparta dichas utilidades, solo tendrá como crédito el 65% del mencionado impuesto de categoría (en la pasada queda como impuesto definitivo el 35% del 27% pagado, es decir, un 9,45%). No sé si su pretendido «ahorro» de impuesto justifica el tener una empresa para el ingreso obtenido, teniendo además como costo el tema contable y patente municipal (0,5% del patrimonio). Por ello, si su tasa no es tan alta, no veo como conveniente el tener el empresario individual y si lo es, perderá el 9,45% y será un valor adicional que tiene que considerar en la ecuación, si es que la única variable es la tributaria (puede ser distinta si tiene otras variables, como buscar la formación de una sociedad donde incluya a otras personas, como los hijos).
Si los bienes no se ingresan y se contabiliza sólo la generación de ingreso, el inmueble sigue en poder de la persona, por lo que no es parte del activo fijo del empresario individual (pero no puede descontar ningún gasto asociado, ni depreciación), pudiendo tener la tributación como persona natural no habitual en la venta (siempre que su comprador no sea un relacionado).