(Actualizado al 21 de febrero de 2019)
Estimados(as):
Es común que al momento de adquirir un bien raíz, no exista la distinción entre lo asociado al terreno y lo que corresponda a construcción, más aún si claramente lo asociado al terreno no tiene posibilidad de aplicar depreciación (para casos en que se lleve contabilidad y el bien genere ingresos afectos al impuesto de Primera Categoría). Por ello, hasta ahora se utilizaban distintos criterios, siendo el más recomendado el usar la misma proporción que tenía registrado el SII en la tasación del inmueble (avalúo fiscal). Eso relación se aplicaba al precio de compra y se establecía lo asignable a terreno y lo que correspondía a construcción.
En el oficio N° 5, de 02.01.2018 el SII acepta el criterio anterior y también incluye una tasación comercial. También se indica que en el caso de locales, departamentos y otros, donde no hay valor del terreno en el avalúo, hay que consultar al SII (debe existir en el proceso de avalúo el detalle de la asignación de terreno), pudiendo obtener quizás el dato de cuanto es el terreno asignado a ese inmueble, considerando la construcción total (en un edificio, hay terreno asignable a cada departamento, bodega y estacionamiento, que es en base a la cantidad de metros cuadrados construidos, incluyendo las zonas comunes). Para que no busquen el documento, se adjunta a continuación:
RENTA – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LA – ART. 31, N°5, ART. 41. (Ord. Nº 005, de 02-01-2018)
CONSULTA SOBRE VALOR DEL TERRENO PARA LOS FINES DE LA DETERMINACIÓN DEL MONTO SUSCEPTIBLE DE DEPRECIACIÓN DE UN BIEN INMUEBLE.
Se ha recibido en esta Dirección Nacional, su presentación indicada en el antecedente mediante la cual consulta sobre la forma de determinar, para los efectos del artículo 31, N° 5 de la LIR, aquella parte del precio de compra de un inmueble que corresponde al valor de las construcciones y cuál corresponde al valor del terreno.
ANTECEDENTES:
En relación con presentación recibida en esa Unidad, la consultante señala haber adquirido un inmueble sin haber efectuado una identificación y cuantificación en la respectiva escritura del valor del terreno sobre el cual se encuentra la construcción cuya depreciación sería, según indica, susceptible de acogerse al mecanismo de depreciación aplicable a los bienes que forman parte del activo inmovilizado.
Señala a continuación, que el artículo 31 N° 5 de la Ley de Impuesto a la Renta (LIR), en lo pertinente, señala que para el cálculo de la renta líquida imponible de los contribuyentes de la Primera Categoría que determinan sus rentas efectivas mediante contabilidad completa, podrán deducir una cuota anual de depreciación por los bienes del activo inmovilizado a contar de su utilización en la empresa, calculada sobre el valor neto de los bienes a la fecha del balance respectivo, una vez efectuada la revalorización obligatoria que dispone el artículo 41, sobre ajustes de corrección monetaria.
Indica además, que la presentación efectuada por el interesado persigue contar con una certeza jurídica más allá de la posibilidad real de descontar del costo tributario del bien inmueble, aquella cantidad que corresponde al valor del terreno según la información que aparece en el certificado de avalúo detallado a la que el propietario tiene acceso desde la página web de este Servicio. La misma práctica resulta de general aplicación en las respectivas áreas de fiscalización.
En atención a que el contribuyente no ha efectuado una distinción entre el valor del terreno y las construcciones en el contrato de compraventa respectivo, y considerando especialmente que la depreciación no resulta aplicable a terrenos, la opinión de esa Dirección Regional, es que en la situación planteada corresponderá al propio contribuyente determinar, para los efectos del artículo 31, N° 5 de la LIR, aquella parte del precio de compra que corresponde al valor de las construcciones, sin perjuicio de las facultades de fiscalización propias de este Servicio.
ANÁLISIS.
Sobre el particular cabe señalar en primer término, que de acuerdo con lo que establece el artículo 31 N° 5 de la LIR, se acepta tributariamente como gasto, una cuota anual de depreciación de los bienes físicos del activo inmovilizado a contar de su utilización en la empresa, calculada ésta sobre el valor neto de los bienes a la fecha del balance respectivo una vez efectuada la revalorización obligatoria que dispone el artículo 41, lo anterior, siempre que la utilización de dichos bienes se relacione con el giro del negocio y se cumpla además con las condiciones y requisitos que en general el artículo 31 establece para dichos efectos.
En relación con esta materia y cuando se trate de bienes inmuebles, el Servicio ha sostenido [1] en forma reiterada la imposibilidad de depreciar el valor de terrenos, por no estar sujetos a desgaste o agotamiento durante su uso o empleo y que por tanto, el valor o costo de dichos terrenos puede ser reconocido como tal en la oportunidad en que sean enajenados.
Ahora bien, en lo que a su consulta especifica se refiere, esto es, sobre cuál sería el criterio específico que se debería aplicar para los fines de determinar separadamente el valor del terreno y el de las construcción del bien inmueble, en los casos en que edificio y terreno hayan sido adquiridos conjuntamente y los valores que correspondan a cada cual no vengan específicamente señalados en los documentos que acrediten la adquisición del bien, cabe expresar que la LIR no cuenta dentro de sus disposiciones con una norma de aplicación específica para tales efectos.
CONCLUSIÓN.
En consecuencia, para los fines de su consulta, esto es, para los efectos del cálculo de la depreciación de un bien inmueble y específicamente para los fines de determinar el valor del terreno no depreciable de dicho bien, cabe expresar que en aquellos casos en que terreno y construcción hayan sido adquiridos conjuntamente en un solo acto y los documentos que acrediten formalmente dicha adquisición, como la escritura y, cuando corresponda, la factura respectiva, no exista constancia del valor específico, detallado y separado, tanto del terreno como de la construcción, para determinar cuál es la parte del valor de adquisición del inmueble que corresponde considerar como valor del terreno se utilizará uno de los siguientes procedimientos:
1. El contribuyente podrá efectuar una tasación comercial del terreno, a la fecha de adquisición del inmueble, sin perjuicio de las facultades generales de fiscalización del Servicio respecto de dicha tasación; o bien,
1. Se determinará el porcentaje que representa el valor de tasación fiscal del terreno, en el valor de tasación fiscal total del inmueble. El porcentaje determinado en la forma indicada, aplicado sobre el valor de adquisición del inmueble, determinará el valor de adquisición del terreno, para los efectos tributarios ya comentados. Para los fines del cálculo señalado, los valores de tasación fiscal tanto del terreno como del total del inmueble, pueden ser consultados en las páginas de Internet del Servicio www.sii.cl .
En aquellos casos en que no pueda aplicarse el procedimiento indicado en este número, porque en el avalúo fiscal del inmueble no se indica el valor del terreno, como por ejemplo en el caso de departamentos, bodegas y estacionamientos de un edificio, en que el valor del terreno se encuentra prorrateado en el valor de éstos junto con el valor de otras construcciones de uso comunitario, como sala de eventos, sala de ejercicios, etc. el avalúo del terreno deberá consultarse a este Servicio.
FERNANDO BARRAZA LUENGO
DIRECTOR
Oficio N° 005, de 02.01.2018
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos
________________________________________
[1] Oficio N° 1.190, de 06.06.1997.
Revisen su contabilidad, ya que pueden tener un error muy común y que puede generar observaciones, ya que NO se tiene separado el valor del terreno en toda compra de un inmueble (bodegas, estacionamientos, departamentos, casas, locales, etc.), con lo cual estarían aplicando la depreciación a un valor que no es procedente, ya que los terrenos no se deprecian.
Hola, debo contabilizar un terreno con habitación comprado en el año 2010 por $ 3.000.000 , en dicha escritura no dice nada de cuanto es terreno y cuanto es construcción, y el avaluo a esa fecha era de 6 millones y fraccion, como hago la separación
Ana:
Con el Rol puede acudir al departamento de avaluaciones, de la oficina del SII que corresponda, a solicitar la tasación detallada, donde existirá la separación del valor del terreno, con lo cual aplica esa proporción al valor de adquisición, con lo cual podrá separa el concepto de terreno y la construcción. También lo puede intentar en la página del SII, viendo la disponibilidad del avalúo detallado del bien, si éste está registrado a nombre del actual propietario.
Buenas tardes. Me gustaría que me ayudarán por favor con mi consulta.
El año pasado compré un terreno rural a nombre de la empresa. Como unico documento de la transacción está la escritura pública. Quisiera saber como debo ingresar ese gasto en la declaracion jurada correspondiente. Aún no construyo nada en él.
Cristián:
Como no se trata de un bien depreciable y tampoco un activo fijo que tenga desgaste por uso (ese es el concepto de depreciación asociada a gasto) destinado a una actividad generadora de renta, ello se debe considerar como activo, no pudiendo considerarlo como un gasto, dado que es una inversión. Es más, lo debe corregir por inflación y ello será el monto invertido actualizado, cuyo valor será el costo en una futura venta o retiro del bien.
Hola Omar. Muchas gracias por todos los aportes. Me gustaría comprar un terreno en la playa en sociedad con un amigo a través de una empresa SpA con 50% cada uno. En el caso de que se llegará a liquidar la empresa, podríamos sub-dividir el terreno? Se crea un nuevo rol? se podrían vender las sub-divisiones? En qué caso se podría? Se podría realizar en cualquier comuna?
Francisco:
Eso lo debe averiguar en el momento de la adquisición del bien, considerando la superficie y el destino que tenga. Si es una propiedad grande (sobre los 10 mil metros), no vemos problema que luego se divida en dos unidades de 5.000, asumiendo la calificación agrícola mínima. Pero se es menor, no podrá dividirlo.
Buenas noches,
Si quiero vender un terreno donde hay una casa construida pero aun no tiene la recepción final, puedo escriturar el terreno que tiene el rol asignado y la casa por separado.?
Gracias por su respuesta
Christian:
Se nos había quedado rezagada su consulta.
Para estos efectos no es posible escriturar la construcción y el terreno por separado, pues la construcción pasa a formar parte del terreno vía accesión (Arts. 643 y ss. Código Civil https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986 ). Por otro lado, la Ley General de Urbanismo y Construcción se refiere a la compraventa de un inmueble en que existe un proyecto de construcción en su Capítulo III; de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 18 inc. 7 establece algunos de los elementos que deben mencionarse en la Primera escritura del inmueble:
“El propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización del arquitecto que realizó el proyecto de arquitectura, del profesional que realizó el proyecto de cálculo estructural, del profesional a cargo de la obra, de los profesionales a cargo de los proyectos de especialidades, así como del inspector técnico de obra (ITO), del revisor independiente de obras de construcción, del revisor del proyecto de cálculo estructural y del profesional a cargo de la elaboración del plan de emergencia, cuando corresponda, a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo a esta ley.”
En la misma escritura se deben detallar los deslindes y especificaciones técnicas de la construcción (cantidad de habitaciones, baños y más).
Puede consultar la Ley General de Urbanismo y Construcción en el siguiente enlace: https://bcn.cl/259k1
Si sólo se mencionara el terreno en la venta, lo que está construido sobre dicho inmueble pasará a formar parte de éste por accesión, razón por la cual la regularización de la construcción será un elemento fundamental para el traspaso, de lo contrario, el comprador se debe hacer cargo de la regularización, ya que de lo contrario tendrá un inmueble irregular.
En cuanto a la valorización separada del terreno y de la construcción, existen diversas maneras de determinarlo. Una de las más simples es restar el Valor de Avaluó Fiscal del terreno al valor comercial del inmueble completo (terreno y casa), el resultado de esa operación nos dará el valor de la construcción. Otra alternativa es determinar el valor en miras al presupuesto de construcción realizado por el profesional a cargo del proyecto (arquitecto, ingeniero civil u otro de los que la ley dispone en el Art. 17 de la LGUC). Sin perjuicio de lo anterior, siempre es recomendable solicitar una tasación comercial sobre el total del inmueble.
Finalmente, respecto de las personas sujetas al impuesto de primera categoría, se debe estar al criterio que el SII establece en el Oficio N°005, de 02.01.2018, el cual se detalla en la conclusión del artículo publicado.
Don Omar, muchas gracias por la información siempre es de ayuda y consulta obligada. Hay algo que no logro entender y espero me pueda aclarar. Si se hace una compra por 100 y por prorrateo se define 50 terreno y 50 construcción, pero la construcción es usada, ¿Cómo se registra? Si se supone que se debe mantener la vida útil y a la construcción se le calcula por ejemplo 48 de depreciación acumulada, ¿las cantidades a registrar en la contabilidad serían terreno 98 y construcción 2 (50 construcción menos 48 depreciación igual 2)? ¿O sería 50 terreno, 98 construcción y 48 depreciación acumulada? ¿O tal vez 50 y 50 y se comienza a depreciar de cero la construcción usada? En el mismo detalle de las contribuciones y su prorrateo aparece la fecha de recepción municipal de la construcción que sería su fecha inicial de depreciación, suponiendo que la construcción siempre ha sido usada por sus anteriores propietarios.
Diego:
Pensando que el registro es financiero, Ud. debe considerar el precio de adquisición y ahí realizar la asignación. En ese momento, el terreno será 50 y la construcción los otros 50, de la compra por 100 que realizó. Luego, considerando la vida útil restante (rebaja la antigüedad de la construcción a nivel de vida útil normal), se aplica sobre el valor de la construcción, lo que obviamente no es 48, sino 2, asumiendo que es un año de depreciación y no el total. Distinto es el tratamiento tributario, ya que en el extremo, en algunos casos utilizará la depreciación instantánea, pudiendo incluso ser igual a 50, pero ello Ud. no la registra en la contabilidad, sino en el cálculo de la base tributaria.
Don Omar, tengo una consulta, una persona natural tiene un terreno en el cual se construirá su casa, la construcción la hará una empresa constructora de la cual el es el dueño la misma persona en un 100%, esta empresa tiene capital para hacer el proyecto, cuando la casa este terminada la empresa puede facturar el 100% del costo de la obra sin agregar un margen de utilidad?, de antemano muchas gracias.
Gonzalo:
Sin margen no es posible, ya que la esencia de la empresa es prestar servicios teniendo ganancia. Le pueden tasar el valor del servicio, en el extremo. Por ello, la sugerencia es que sea a un menor margen, pero no cero.
Además, debe ser una operación real, en el sentido de que debe ser un valor de mercado. Puede tener un descuento, pero obviamente no puede salirse de los márgenes normales, lo mismo con la condición de pago.
Estimado Omar
muchas gracias por los comentarios, con respecto al oficio mencionado el 5 del año 2018
con la alternativa de tasar comercialmente se refiere a que si compro todo por ejemplo en 1 millon de pesos y luego de tasar comercialmente dice que cuesta 800 mil el terreno, entonces debo contabilizar en 200 mil la contruccion? que pasaria si el valor comercial del terreno supera lo que pagué?
gracias
saludos
Esteban:
Si la tasación comercial es superior al valor de adquisición del inmueble, quizás una alternativa sea la tasación del valor de la construcción, para rebajarla del valor total de adquisición, asignando así la diferencia al valor del terreno, para no «eliminar» de la valorización el monto de la construcción (esto es vital, dado que la construcción sí se podrá depreciar o incluso llevar a gasto, para los regímenes de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta), dado que el bien existe, considerando que la valorización comercial indica que el terreno vale más de lo que Ud. pagó por la adquisición.
Hola! Tengo una consulta, ojala me puedan ayudar. Una empresa sin fines de lucro no sujeta al articulo 14, ¿debe llevar depreciación de las construcciones que hay en sus terrenos?
Gabriela:
Si es una empresa que genera utilidades tributables en primera categoría, estando en el art. 20, igualmente podrá utilizar como parte de las rebajas el valor de las depreciaciones, considerando que debe aplicar las disposiciones del art. 31 de la Ley de la Renta, para determinar su base tributaria afecta. Efectivamente, no estará en los regímenes del art. 14, por no tener accionistas o dueños afectos a impuestos finales.
Hola! Tengo una consulta, ojala puedan ayudarme. Una empresa sin fines de lucro, con régimen tributario no sujeto al articulo 14, ¿debe llevar depreciación de las casas o edificios que están en sus terrenos?
Gabriela:
Duplicó la consulta.
hola Favor sus comentarios en lo siguiente:
Venta de viviendas de un condominio, las bodegas y estacionamientos se encuentran afectas o exentas de iva, lo mismo que pasa con los espacios comunes .
Gracias.
Jaime:
Si ud. actúa como un vendedor habitual de inmuebles (constructora o inmobiliaria), toda venta es afecta a IVA, donde se deduce el valor asociado al terreno. También sería una operación gravada con IVA si el vendedor es un contribuyente que al adquirir los inmuebles tuvo derecho a utilizar como crédito fiscal el IVA, gravándose todo traspaso que sea una construcción, dado que en el cálculo de la base afecta se rebaja lo correspondiente al terreno (no es gravado con IVA).
Por el contrario, si está vendiendo como particular, es decir, no es habitual en ese tipo de operaciones, la venta no es gravada con IVA, independiente si ello se produjo incluso antes del año.
Estimado Omar buenos días
En el caso de llevar a gasto el avaluó de la construcción que el SII arroja según certificado y por ende el avaluó es más bajo que la compra que se realizó según escritura pública, se debiera prorratear el porcentaje del avaluó fiscal del SII, y llevarlo por la compra total del bien raíz según escritura publica
Ejemplo:
Certificado sacado del SII, indica lo siguiente:
Avaluó Terreno propio $80.000.000
Avaluó construcciones $90.000.000
Acá con estos valores, debiera sacar porcentaje y prorratear por los $250.000.000 de la compra
Compra del bien raíz según escritura pública $250.000.000
Agradecería su ayuda
Saludos cordiales
Antonio
Antonio:
Podría ser una alternativa, donde el valor de las construcciones serían el mismo porcentaje definido por el SII en la definición del avalúo, considerando el precio de adquisición. Lo otro sería tener una avaluación comercial, considerando el valor del terreno, a precio de mercado, siendo el complemento del valor de adquisición, lo que correspondería a la construcción adquirida.
Pero no quede claro la consulta era si existe una casa en terreno y queremos repartir el terreno los 2 queremos el mismo lado de la casa que puede quedarse con ese sector tiene un valor distinto por los servicios básico y casa
Carmen:
Los acuerdos de reparto los deben transar los comuneros, compensando los valores cuando no es posible realizar el reparto en partes iguales. Si Ud. se queda con la parte que tiene instalaciones, claramente tendrá un valor adicional que compensar, en dinero seguramente, a la otra parte que se queda solo con el terreno y sin ningún inmueble. Ello no es un tema tributario, sino un tema comercial o de acuerdo de reparto entre las partes.
Si el contribuyente NO hizo la tasación comercial del terreno en la fecha de adquisición del inmueble, ¿podrá realizarla en algún periodo posterior y regularizar el efecto tributario de manera retroactiva para empezar a depreciar solo la construcción?
Sergio:
No es la tasación, es la asignación al momento de la compra. Si Ud. contabilizó erróneamente el total del inmueble sin separar el terreno, ha depreciado algo que no correspondía, por lo que tiene una contingencia, la que sugerimos regularizar. Obviamente, esto saldrá más a la luz cuando traten de llevar el saldo neto a gasto, en los regímenes de la letra D) del art. 14.