Estimados(as):
Dado que hoy toma relevancia el análisis de una serie de situaciones que pueden estar ocurriendo, como es la venta o compra de inmuebles, que son parte del activo fijo de una empresa que no tiene la calidad de vendedor habitual de inmuebles, pero que por lo indicado en la letra m) del artículo 8 de la Ley del IVA, deben considerar dicha enajenación cómo afecta al mencionado tributo, por la parte que se asocie a la construcción, queremos entregarles algunos comentarios al respecto.
La duda que se nos ha planteado es la determinación del valor del terreno que se incluye en el precio venta del inmueble, lo que no está gravado con IVA, pero hay que determinarlo y considerando que el hecho gravado está específicamente indicado en una norma diferente a la venta habitual de inmuebles, por lo que es necesario conocer el procedimiento para fijar el valor del terreno al momento de la venta.
Encontramos la respuesta en el oficio N°2.310, de 19.08.2016 que expresa lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
“Sobre el particular, conviene tener presente que el Artículo 8° del DL 825 establece que el impuesto regulado en el Título II afecta a las ventas y servicios, disponiendo a continuación que “para estos efectos serán consideradas también como ventas y servicios, según corresponda” procediendo luego a la enumeración de los distintos hechos gravados especiales. Así, el hecho gravado especial establecido en la letra m) de la señalada disposición debe ser asimilado a una venta.
Ahora bien, el inciso 2°, del artículo 17° de la ley, establece: “Tratándose de la venta de inmuebles gravados por esta ley, podrá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato. La deducción que en definitiva se efectúe por concepto del terreno, no podrá ser superior al doble del valor de su avalúo fiscal determinado para los efectos de la ley N° 17.235, salvo que la fecha de adquisición del mismo haya precedido en no menos de tres años a la fecha en que se celebre el contrato de venta o de promesa de venta, en cuyo caso se deducirá el valor efectivo de adquisición reajustado en la forma indicada precedentemente.”
A su vez, el inciso tercero señala que no obstante lo anterior, en reemplazo del valor de adquisición del terreno podrá rebajarse su avalúo fiscal, o la proporción correspondiente, cuando el terreno se encuentre incluido en la operación.
Luego, tratándose de la enajenación de inmuebles que forman parte del activo inmovilizado del contribuyente, por los cuales se tuvo derecho a crédito fiscal en su adquisición o construcción, para fines de determinar la base imponible afecta a IVA, de conformidad con las normas señaladas precedentemente, se deberá considerar la rebaja del valor de adquisición del terreno incluido en la operación, gravándose por consiguiente la parte que corresponde a la construcción.
Para estos efectos, tratándose de inmuebles adquiridos por el contribuyente, el valor del terreno a considerar para fines de la rebaja de la base imponible afecta a impuesto, debe corresponder al monto total o la proporción correspondiente consignado por este concepto en la factura que acredita su adquisición. Si se trata de inmuebles que han sido construidos por el propio contribuyente, se debe considerar el valor de adquisición del terreno que conste en el contrato respectivo. En ambos casos, el valor de adquisición del terreno deberá reajustarse de acuerdo a lo dispuesto en el transcrito inciso segundo del artículo 17 y la rebaja que en definitiva se determine no podrá exceder el doble de su avalúo fiscal, salvo que entre la fecha de adquisición y la venta del inmueble haya transcurrido un plazo igual o mayor a tres años.”
Entonces enfrentados a determinar el IVA por una venta de un inmueble que es del activo inmovilizado y en su compra o construcción el adquirente tuvo derecho a crédito fiscal por el IVA pagado en su oportunidad y su comprador o el vendedor no es un contribuyente acogido al art. 14 ter en el caso de ventas de activo con antigüedad de propiedad del vendedor de más de 36 meses, debe rebajar el valor asociado al terreno, para determinar el valor de la base afecta a IVA de la venta, para lo cual tiene las siguientes opciones:
1. Tomar el valor de compra del terreno y reajustarlo por la variación de IPC (valor actualizado) a la fecha en que se está efectuando la venta. Una vez determinado ese monto, debe compararlo con el avalúo fiscal asociado al terreno a la fecha de la venta, ya que éste no podría ser superior al doble de ese monto, salvo que la antigüedad de la compra sea más de tres años (ahí no rige la restricción y se puede considerar el valor de compra actualizado, aún si supera dos veces el avalúo del terreno a la fecha de venta).
2. Considerar el valor del avalúo fiscal, asociado al terreno, a la fecha de venta del inmueble.
Por ello, pueden elegir, obviamente el valor más alto de las dos opciones antes indicadas. Puede ser que en algunos casos, el valor cobrado sea menor al valor del terreno (sea como costo corregido o como avalúo), en cuyo caso no habrá base afecta a IVA.
Tips relevantes para evitar contingencias:
– Lo ideal es consignar ésta división, de terreno y construcción, en el mismo documento legal (escritura), para que le sirva de respaldo tanto al vendedor, como al comprador (igualmente hay que recibir o emitir factura cuando la operación sea gravada con IVA; en el resto podría bastar solamente la escritura, a menos que sea un contribuyente habitual en la compraventa de inmuebles, donde sí tendría que emitir la factura afecta, rebajando el valor del terreno del precio para determinar la base gravada con IVA).
– Lo otro relevante es que “siempre” la compraventa de un inmueble tiene un valor asociado de terreno. Por ejemplo, un predio agrícola o sitio eriazo, tendrá el 100%, pero no así un estacionamiento o bodega o departamento o local, que tendrá un terreno asociado equivalente a una alícuota del terreno total donde está el mencionado inmueble, sin importar si la operación es o no gravada con IVA. Hay que separar ambos conceptos en la contabilidad, ya que los terrenos “no se deprecian” (no se desgastan), siendo solamente lo asociado a construcción lo asociado a depreciación (por uso, razón por la cual cuando no se arriende o use, no puede aplicarse la cuota de depreciación).
– Lo anterior habrá que tenerlo muy presente para la futura norma de “depreciación instantánea”, ya que al comprar un activo del giro que sea inmueble, solamente se podrá llevar como gasto lo asociado a la construcción y NUNCA lo referido al valor del terreno. Lo mismo ocurre en el caso de plantaciones forestales e incluso en árboles frutales, que no están en producción, dado que se podrían depreciar a partir de cuándo se inicie el mencionado período (antes se encuentran en etapa de formación, lo que claramente no permitiría depreciarlos en ningún sistema, menos en el instantáneo).
– Una fuente para obtener el dato asociado al terreno, es el certificado de avalúo detallado emitido por el SII, el cual se puede obtener con la clave del propietario. Ahí hay valores asociados a la construcción y al terreno, cuya suma constituye el avalúo total. Con esta proporcionalidad, se puede contabilizar, aplicando al precio de compra, teniendo así el desglose de ambas partidas: terreno y construcción.
Saludos,
Estimado Omar,
Tengo la duda de como se debe contabilizar el terreno. Ejemplo:
– Avalúo Fiscal detallado indica:
Construcción: 1000 UF (33%)
Terreno: 2000 UF (66%)
Total Avaluo Fiscal: 3000 UF. (100%)
El valor de adquisición fue de 5ooo UF (mayor al del avaluo fiscal). Para calcular el valor que corresponde del terreno se debe usar la proporción?. Es decir, el terreno correspondería al 66% de los 5000 UF? o se mantiene el valor del terreno que indica el avaluo fiscal (2000 UF).
En base a lo mismo, el momento de vender por ejemplo a 8000 UF, se debe sacar la misma proporcionalidad?.
De antemano agradezco enormemente de su ayuda.
Saludos,
Francisco:
Efectivamente, debe realizar la proporcionalidad que obtiene desde el SII para la fijación del avalúo fiscal. De ahí toma la relación y la aplica a su precio de compra, salvo que venga separado en la escritura de adquisición. Obviamente, todo tiene que tener relación con la realidad, es decir, la proporción aplicada debe determinar valores de mercado.
Al momento de venta no se aplica la proporcionalidad sobre el precio de venta, sino que se considera su precio de adquisición, corregido, el que estará registrado en base a la proporcionalidad aplicada al valor de adquisición, con lo cual quedó el valor del terreno registrado en la contabilidad y amparado por la escritura de adquisición.
Estimado Omar,
Muchas gracias por la aclaración.
Saludos,
Estimado Omar,
Compré una propiedad usada (departamento) en UF 6000 y la venderé en UF 8000. Según el avalúo fiscal detallado el desglose de lo construido equivale a UF 1.500 y del terreno a UF 2.000. En resumen avaluo fiscal de la propiedad UF 3.500.
Entiendo que el IVA solo se grava para la construcción, no para el terreno, pero tengo una duda de como se debería calcular en este caso. Debería descontar en ambos casos el terreno (UF 2.000) y a la diferencia aplicar el IVA?.
No se si esa muy clara la pregunta, le agradecería mucho sus comentarios.
Saludos,
Francisco:
Falta un dato relevante: ¿es una actividad comercial la construcción de inmuebles?
Si no lo es, paga impuesto a la renta por la diferencia entre el precio de venta y el costo (precio de compra corregido, más las inversiones justificadas que pudo realizar). No paga impuesto de IVA, por no ser habitual en las operaciones de compra y venta o construcción de inmuebles.
Si lo es, el IVA se pagará sobre el valor que no sea atribuible al terreno, lo que puede ser según el precio de adquisición o el avalúo fiscal de la propiedad, que se rebajará del valor de venta, para determinar el monto afecto a IVA. En el ejemplo planteado, podría rebajar las 2.000 UF que sería el avalúo del terreno al momento de la venta, gravando con IVA la diferencia, es decir, las 6.000 UF restantes.
Gracias Omar,
Al momento de vender la propiedad, se puede utilizar el valor comercial del terreno o debe usarse el valor del terreno que indica el avalúo fiscal del SII?.
Muchas gracias.
Francisco
Francisco:
Para la rebaja aplicable a la base afecta a IVA, puede utilizar el costo corregido de compra del terreno o el avalúo fiscal vigente a la fecha de la venta, no correspondiendo utilizar el valor comercial.
Lo anterior es según lo indicado en el art. 17 de la Ley del IVA, incisos segundo y tercero:
«Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato.
No obstante, en reemplazo del valor de adquisición del terreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda, cuando el terreno se encuentre incluído en la operación.»
Don Omar:
Muy clara su explicación de las dos modalidades de optar para la rebaja del terreno en la venta de un activo y rebajar el terreno para separar la parte afecta y no afecta a IVA. (el inciso tercero señala que no obstante lo anterior, en reemplazo del valor de adquisición del terreno podrá rebajarse su avalúo fiscal, o la proporción correspondiente, cuando el terreno se encuentre incluido en la operación).
La pregunta tiene relación al usar el valor de adquisición del terreno. Si este fue comprado al crédito, ¿Es posible incluir intereses, más costo del tasador, en la adquisición del terreno?
Juan Carlos:
No es posible, dado que ello corresponde a los costos del financiamiento con el cual pagó el precio, pero no son parte del precio el pago de intereses, como también otros gastos asociados como el tasador, la comisión del corredor, etc., dado que, en nuestra opinión, no constituyen precio de compra del activo.
Estimado don Omar,
Junto con saludar, quisiera consultarle lo siguiente.
Nuestra empresa familiar adquirió un bien inmueble nuevo (casa) para arrendamiento amoblado, por el cuál se utilizó crédito fiscal IVA y se solicito devolución del remanente en su oportunidad según Articulo 27 bis.
Según entiendo de la publicación, para efectos de vender la propiedad y rebajar el valor del terreno de la base imponible afecta de la venta, existen 2 alternativas: 1) Considerara el costo del terreno al momento de la compra corregido por IPC, y 2) Considerar el avalúo fiscal del terreno al momento de la venta.
Las consultas son:
1) En nuestro caso, ¿Puede la empresa elegir libremente cual de las 2 alternativas usar para rebajar el valor del terreno al momento del venta?
2) En caso de utilizar el monto de avalúo fiscal del terreno, ¿Se debe rebajar el valor numérico del avalúo del terreno, o el porcentaje que corresponde al avalúo del terreno respecto al avalúo total?
A modo de ejemplo, si suponemos que la propiedad tiene avalúo fiscal total de $20, y el 50% corresponde a avalúo del terreno (es decir, $10 de avalúo por terreno, y $10 por construcción), y la propiedad se vende a $50, correspondería:
a) Rebajar $10 por el valor del terreno, de acuerdo al valor numérico del avalúo fiscal del terreno (quedaría base imponible afecta $40)
b) Rebajar $25 por el valor del terreno, de acuerdo a la proporción de 50% que corresponde al terreno en el avalúo fiscal (quedaría base imponible afecta $25).
Gracias por su orientación.
Pablo:
En la Circular N° 37/2020, el SII indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«3.2. Base imponible en el arrendamiento de bienes inmuebles gravados con IVA que se indica y en la venta de inmuebles nuevos.
3.2.1. Obligatoriedad de la rebaja del terreno.
El artículo tercero N° 12 de la Ley reemplazó en el artículo 17 de la LIVS, incisos primero y segundo, la expresión “podrá” por “deberá”.
El texto primitivo de dicha disposición al regular la base imponible del arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, usaba la expresión “podrá” al referirse a la deducción de la renta de arrendamiento correspondiente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
Igualmente, en la determinación de la base imponible en la venta de bienes inmuebles se usaba la expresión “podrá” para la deducción, del precio estipulado en el contrato, del monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación.
La norma analizada tiene por objeto dejar establecido en la ley el hecho de que la rebaja del valor del terreno en la determinación de la base imponible del arriendo de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, se determina rebajando obligatoriamente el 11% del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
El mismo principio se reconoce legalmente en la determinación de la base imponible de la venta de inmuebles, en donde debe ser rebajado, obligatoriamente, el valor de adquisición del inmueble respectivo.
Lo anterior no obsta a que, en reemplazo del valor de adquisición del terreno, se pueda rebajar el avalúo fiscal de éste o la proporción que corresponda cuando el terreno se encuentre incluido en la operación.»
Efectivamente, al vender el bien inmueble, puede elegir si rebaja el valor de compra corregido del terreno o lo que corresponde al avalúo de éste, considerando la proporción cuando hay una avaluación global del bien construido.
En el caso planteado, Ud. tiene las dos alternativas, pero siempre asociando la proporción que corresponda del terreno, sea al considerar en el valor de compra del inmueble, debidamente corregido, o el avalúo vigente a la fecha de venta del inmueble.
En los ejemplos planteados, en ambos debería tener el mismo número, si se considera que el avalúo de inmueble, que es un departamento, tiene un avalúo general total, que debe solicitar la apertura de ello para determinar cuánto corresponde al terreno (en la unidad de avaluaciones del SII le pueden ayudar a llegar a ese valor, ya que hay que considerar el total del terreno donde está el edificio y la asignación porcentual asociada a su departamento).
Estimado Omar,
Quisiera agradecer por todas sus respuestas y publicaciones que son muy útiles.
Se esta vendiendo un un inmueble que en primera instancia fue adquirido sin IVA. Sin embargo, se le realizaron mejoras posteriores las cuales tuvieron derecho a IVA. Por lo que de acuerdo al artículo 8 Letra M) de la LIVS genera el hecho gravado especial al momento de vender sólo en la parte que representa la mejora. (Oficio 492/2020).
Debido a lo anterior, mi consulta tiene que ver con el contrato de compraventa que se debe realizar. Para que todo quede bien estipulado, ¿Qué información debe contener el contrato en cuanto al IVA? Bastaría sólo con indicar el precio de venta el cual incluye IVA. ¿Se debería detallar cuanto es el IVA que corresponde a esta operación?
Entendiendo que no es en si una consulta tan tributaria, si me pudiera dar algunos tips para que el contrato refleje lo comentado, ante alguna fiscalización del SII.
Quedo atento.
Saludo.
Diego:
Lo primero es indicar que junto con la escritura tiene la obligación de emitir una factura de venta, por lo que ahí tendrá el desglose del valor, dado que una parte sí será una operación gravada y otra no, con lo cual se conformará el valor del precio total. Esto lo debe tener muy bien sustentado, considerando que solamente gravará lo asociado a la parte proporcional de las mejoras. El oficio que indica, es su mejor respaldo de la operación, para que, ante cualquier fiscalización futura, tenga el sustento de su proceso de determinación del valor afecto que será incluido en la factura y en la mención en la escritura.
Incluso, en la misma escritura podría hacer mención a la factura que contendrá la operación considerando que es obligatoria su emisión.
También se puede dar el caso de que la vendedora no tenga autorizado el proceso de emisión de factura, para lo cual también hay un procedimiento que se indicó en el oficio N° 910. de 21.03.2023, que indica:
«En caso que la sociedad en cuestión no tenga informada ante este Servicio actividades comerciales afectas a IVA y no contare con la documentación tributaria requerida para respaldar la enajenación de un bien inmueble construido afecto a IVA, para enterar en arcas fiscales el impuesto asociado debe ajustarse al procedimiento establecido en la Resolución Ex. N° 16 de 2017, debiendo acreditar el pago del impuesto presentando al notario o demás ministros de fe, al momento de la suscripción del referido contrato, la “declaración mensual y pago simultáneo de impuesto formulario 29”, en que conste el IVA correspondiente a la operación, declarado y pagado.»
Estimado Omar,
Agradecido de sus comentarios.
Me queda la ultima duda, respecto a cuando debería emitir la factura de venta? Cuando se firme la escritura de compraventa o cuando me paguen. Lo consulto dado que como esto será en UF, la fecha de la escritura en comparación a la fecha del vale vista serán diferentes, produciendo discrepancias a la hora de emitir la factura.
Según el Art. 55 de la LIVS indica que debería ser en la fecha del pago. Sin embargo, si se trata de ventas especiales de inmuebles podría ser la fecha del pago, entrega real o simbólica o fecha de suscripción de la escritura de venta.
Y otra duda, que pasa en el caso cuando se firma la escritura y se quiere detallar los montos en pesos (neto, IVA) pero aún no se ha publicado la UF. Si utilizó la ultima observada y después tengo otra UF para emitir la factura esto podría crear observaciones por el SII?
Muchas gracias!!
Diego:
En la venta de bienes, el devengamiento del impuesto se produce al momento en que se ponen a disposición o cuando se emite la factura. En el caso de la venta de inmueble, ello se pacta en la escritura, que a nuestro juicio es el momento en que se devenga el IVA, cuando corresponda aplicarlo. Lo anterior, es salvo que la entrega real o simbólica se produzca antes.
Por otra parte, respecto de los reajustes o variaciones de tipo de cambio, se debe considerar lo que indica específicamente el art. 15 N° 1 de la Ley del IVA (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 15°- Para los efectos de este impuesto, la base imponible de las ventas o servicios estará constituida, salvo disposición en contrario de la presente ley, por el valor de las operaciones respectivas, debiendo adicionarse a dicho valor, si no estuvieren comprendidos en él, los siguientes rubros:
1°.- El monto de los reajustes, intereses y gastos de financiamiento de la operación a plazo, incluyendo los intereses moratorios, que se hubieren hecho exigibles o percibido anticipadamente en el período tributario. En todo caso deberá excluirse el monto de los reajustes de valores que ya pagaron el impuesto de este Título, en la parte que corresponda a la variación de la unidad de fomento determinada por el período respectivo de la operación a plazo;»
Dado lo anterior, Ud. debería pagar el impuesto con el dato incluido en la escritura, sin considerar el efecto posterior del pago, que incluirá la variación de la UF, lo que representa un reajuste que no es afecto al tributo cuando la deuda o precio ha sido afectado con el tributo, como ocurriría al emitir la factura al momento de la suscripción de la escritura.
Un ejemplo muy didáctico lo puede ver en el oficio del SII N° 2.888, de 04.08.2005, que incluso se refiere a una situación donde el tipo de cambio tiene un efecto negativo, lo que sí cambia el valor del precio, debiendo emitirse una Nota de Crédito.
Estimado Omar,
Muchas gracias por sus comentarios y por su tiempo. Me quedo bastante claro.
Saludos.
Estimado Omar,
Te felicito por el foro.
ANTECEDENTES :
Tengo una propiedad que tiene permiso obra año 2013 , la que NO está REGULARIZADA ante la DOM . Se compró el 2018 sin aprovechar IVA
Esto consiste en un terreno de valor comercial app 5.000-6000 UF , construcciones de 220m en muy mal estado ( lo avalúo en 10uf/mt2) .
Se van a efectuar reparaciones por app 1.250UF + IVA y venta esperada app 8.500 UF incluyendo regularización.
El propietario es una empresa inmobiliaria e inversiones , que el SII cambió a régimen general este año , antes era 14D , previamente era una semi integrada.
Esta sociedad factura arriendos con IVA por estar amoblado y otros ingresos de inversiones no afectos ( intereses , monedas , dividendos en otras sociedades) , compra propiedades para renta y las vende de forma esporadica ( no habitual ).
Las preguntas son :
-Puedo tirar a gastos las mejoras sin aumentar el costo del bien raíz o debo imputarlo a su costo?
-En caso de imputar la mejor aa gasto , puedo aprovechar el IVA ?
– Está sujeta la venta a IVA mientras no este regularizado ante la DOM ( avalúo como sitio eriazo)?
-Si se vende luego de regularizar estaría sujeta a IVA ?
Cordiales saludos.
Víctor:
Hay una mezcla de conceptos en las preguntas formuladas, que es necesario aclarar.
Como Ud. adquirió un activo para renta, es decir, ello es un activo inmovilizado, por el cual no tuvo derecho a crédito fiscal de IVA, al venderlo no está afecto a IVA, dado que Ud. no lo construyó, por lo que no es una compraventa del giro, siendo una venta de activo inmovilizado, que tampoco está en el hecho gravado especial de la letra m) del art. 8 de la Ley del IVA.
Considerando que los arreglos son parte de la actividad de arrendamiento, no son activo inmovilizado, dado que no aumentan la vida útil del bien, pudiendo ser gastos del período.
Por ejemplo, el SII indicó lo siguiente en el oficio N° 2.593, de 06.09.2007, lo siguiente:
«Se trata de una cuestión que deberá examinarse en los hechos; y aquellos desembolsos que correspondan a meras reparaciones, deberán ser considerados como gastos necesarios para producir la renta, y rebajarse como tales, en la medida que cumplan con los requisitos que exige el inciso primero del artículo 31 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. En cambio, aquellos desembolsos que han tenido por objeto acondicionar el inmueble, dejándole en mejores condiciones de funcionamiento y aumentando su valor, tendrán el carácter de una inversión capitalizable, debiendo agregarse su valor al del inmueble respectivo, dándoseles el mismo tratamiento tributario aplicable a aquél, de acuerdo con lo explicado en el número 2.- precedente.»
En cuanto al crédito fiscal, si la generación de renta de arrendamiento está gravado con IVA, entonces sí tiene derecho a utilizar el IVA pagado en el gasto de reparación como crédito fiscal; por el contrario, si se generan ingresos no gravados o exentos, no puede utilizar el mencionado crédito fiscal.
Lo relacionado con la autorización de la DOM es independiente de la clasificación de hecho gravado, por lo que si Ud. tiene una operación gravada, ello se aplicará independiente si tiene o no regularizada la construcción. Nota: No estaría vendiendo un sitio eriazo, dado que no está clasificado así, considerando que lo adquirió con una construcción.
Omar,
Lo primero es darte las gracias por la dedicación y aporte que entregas a través de esta plataforma.
Ahora voy con mi pregunta:
Tengo un terreno hace 3 años, el cual aportaré a una SPA, donde yo tambien soy socio, para que se construya sobre el terreno, y posteriormente se venda.
Mi aporte se entrega a la SPA evaluado en 20 millones. La SPA a la hora de vender, como se calcula el impuesto que tiene que pagar? Slds,
Gabriel:
El aporte debe realizarlo por escritura pública, dado que es una transferencia y se hace en pago de suscripción de acciones, las cuales deben estar emitidas según los estatutos de la SpA. Lo que debe cuidar es que el aporte se realice a un valor de mercado, dado que por ser una operación entre relacionados (Ud. ya es accionista de la SpA), la operación debe tributar con el impuesto a la renta, en forma general (no tiene rebaja de las 8.000 UF y no se considera la fecha de adquisición para alguna tributación especial).
Luego, para la empresa receptora del aporte, el monto del costo será el valor al cual se suscriben las acciones emitidas por el aumento de capital, el cua se corregirá al momento de la transacción de venta de las construcciones (si son varias, se tiene que realizar la distribución proporcional que sea procedente). En la venta de lo construido, la SpA estará afecta a IVA (construyó para vender), rebajando de la base afecta la proporción del terreno que corresponda.
Estimado Omar,
Agradecería su orientación sobre el siguiente caso:
En el año 2002, se compró un terreno con dos bodegas que no fueron afectadas a IVA en su compra. Durante los años siguientes, se realizó una «ampliación» para unir las dos bodegas en una sola. Esta obra tuvo derecho a crédito fiscal.
Este año se desea vender este inmueble y se tiene la duda de si la venta está sujeta o no a IVA.
Según el artículo 8 letra M) de la Ley de IVA, si yo tuve derecho a crédito fiscal por la adquisición, construcción, etc., la venta de este inmueble debería pagar IVA, y sólo podría deducir el valor del terreno, ya sea el avalúo fiscal, valor tributario o el valor tasado.
Le agradecería que me confirmara si lo anterior es correcto, o bien que me indicara si las mejoras no significativas solo gravarían la parte que tuvo derecho a crédito fiscal. O si existe alguna norma que establezca cuánto se puede considerar como una mejora y que no afecte toda la venta del inmueble con IVA. ¿Por último, influiría la fecha de cuando se realizaron las mejoras?
Mi interpretación es que, si tuve derecho a crédito fiscal en algún momento, debería pagar IVA por toda la operación, según el oficio 2309 del año 2016.
Espero su respuesta,
Saludos.
Diego:
No tenemos todos los datos, por lo que la respuesta será condicional, ya que resaltamos lo que Ud. indica que realizó mejoras, pero no creemos que aumenten la vida útil del bien, siendo quizás consideradas como gasto y no como un mayor activo.
Dado lo anterior, considerando que las mejoras no han aumentado la vida útil del bien, creemos que debe revisar cómo trató las mejoras realizadas, pudiendo ser gastos (no los activó como parte del inmueble), en cuyo caso al vender no estará dicha partida como parte del bien inmueble que se pretende transferir.
También es buen aclarar que no es aplicable, al caso planteado, el oficio referido del SII (N° 2.309, de 2016), dado que la empresa vendedora del bien raíz no es habitual en ello, no se dedica a reparar o remodelar y vender. Lo que se está analizando es si la venta de un activo inmovilizado (activo fijo), estará afecto a IVA, considerando que hay mejoras (podrían ser incluso reparaciones), que no aportan mayor vida útil a las construcciones que están en el bien raíz.
Por ello, consideramos que debe analizar la incidencia y tratamiento de lo que denomina mejoras, ya que al parecer no son parte de la adquisición del bien raíz y, además, no es el giro de la empresa el comprar y vender bienes raíces, razón por la cual una mejora o reparación no cambiaría la calidad de la adquisición, donde estaba presente el terreno y los bienes construidos, que fueron adquiridos sin IVA.
Dado eso, pensamos que la operación no debería ser afecta a IVA, por la norma de la letra m) del art. 8 de la Ley del IVA. En esa línea vea el oficio N° 2.642, de 15.12.2017, que trata un caso similar al planteado.
Estimado Omar,
Primero quisiera agradecer sus comentarios e interés en el tema. Además, quisiera complementar la pregunta anterior con lo siguiente:
Estas mejoras, si fueron activadas formando parte de activo inmovilizado y representan el 10% de la propiedad total. Por lo tanto, quisiera confirmar si la venta debería quedar afecta en su totalidad, o bien debería quedar afecta sólo la parte de las construcciones que tuvieron derecho a crédito fiscal.
Lo anterior, bajo el Oficio 492/2020 el cual presenta una situación bastante similar a la planteada, y en su conclusión indica que “La enajenación posterior de dicho inmueble, se encontrará gravada con IVA, en conformidad con la letra m), del artículo 8°, sólo respecto de las construcciones efectuadas por la empresa, siempre y cuando se haya tenido derecho a crédito fiscal, en su construcción.”
Además, indica que para fines de determinar la base imponible afecta a IVA, se deberá deducir del precio de venta del inmueble, el valor de adquisición del terreno reajustado en proporción a los bienes construidos.
De acuerdo a lo anterior, me podría confirmar si sólo debería calcular IVA en la enajenación sobre la proporción de las propiedades construidas que tuvieron derecho a créditos fiscal o bien debería afectar la venta en un 100%.
Quedo a la espera de su respuesta.
Saludos.
Diego:
Efectivamente, si son mejoras que están contabilizadas como activo fijo, sería lo que generará el hecho gravado especial de IVA al momento de vender, lo que incluye toda la construcción que generó IVA como crédito fiscal al ser realizada.
Por ello, aunque es confusa la redacción del oficio referido, se indica tanto en la parte de los Antecedentes como en la Conclusión, que hay que separar el valor de venta afecto a IVA, de lo cual se debe rebajar la proporción del valor del terreno actualizado, para determinar la base que soportará el impuesto por la venta gravada.
En otras palabras, deberán tener la valorización de la parte afecta, que podría ser en proporción a la superficie construida, que Ud. indica que es el 10%. Entonces, del valor total de venta del inmueble, el 10% de ese valor estaría afecto a IVA, dado que es asociado a construcciones que generaron crédito fiscal, rebajando de ese valor el 10% del valor de compra del terreno, en proporción al 10%, con lo cual se determinará si hay base afecta a tributo.
El referido oficio N° 492, de 09.03.2020, indica en las partes antes referidas, lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«Para fines de determinar la base imponible del impuesto, de conformidad con el artículo 17° de la Ley, se deberá deducir del precio estipulado en el contrato, el valor de adquisición reajustado del terreno en la proporción que corresponda a los bienes gravados con el impuesto, para estos efectos, se deberá reajustar el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor, en el período comprendido entre el mes anterior al de su adquisición y el mes anterior al contrato de compraventa.
III.- CONCLUSIÓN:
En respuesta a su consulta, en la medida que el inmueble haya sido destinado al uso como oficinas de la empresa y consecuentemente con ello se le haya dado el tratamiento contable de activo fijo o inmovilizado del contribuyente, la enajenación posterior de dicho inmueble se encontrará gravada con IVA, de conformidad con la letra m), del artículo 8°, del D.L. N° 825, de 1974, sólo respecto de las construcciones efectuadas por la empresa, siempre y cuando se haya tenido derecho a crédito fiscal, en su construcción.
Para fines de determinar la base imponible afecta a IVA, el contribuyente deberá deducir del precio de venta del inmueble, el valor de adquisición reajustado del terreno, en la proporción correspondiente a los bienes construidos por la empresa, según el procedimiento establecido en el inciso segundo del artículo 17° de la ley.»
Estimado Omar,
Muy agradecido de su tiempo y de sus comentarios.
Saludos.
Estimado Omar:
En caso que el valor del avalúo fiscal sea mayor que el valor de compra del terreno, ¿es posible para una inmobiliaria deducir el avalúo fiscal para el cálculo del IVA?
Cristián:
Al enajenar un bien donde está incluido el terreno, para el cálculo de la base afecta a IVA está la opción de rebajar el valor de adquisición, el avalúo fiscal o una nueva tasación fiscal, según el art. 17 de la Ley del IVA, como lo puede ver en la parte remarcada del texto de la norma citada:
«Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato.
No obstante, en reemplazo del valor de adquisición del terreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda, cuando el terreno se encuentre incluído en la operación.
Para estos efectos, el contribuyente podrá solicitar una nueva tasación, la cual se sujetará a las normas de la ley N° 17.235, sin perjuicio de la vigencia que tenga el nuevo avalúo para los efectos del Impuesto Territorial, pero deberán excluirse las construcciones que den derecho a crédito fiscal. El Servicio fijará mediante resolución el procedimiento para solicitar esta nueva tasación.
En las facturas que deban emitirse por los pagos que se efectúen en cumplimiento de alguno de los contratos señalados en el inciso segundo de este artículo, deberá indicarse separadamente el valor del terreno determinado de acuerdo con las normas precedentes, en la forma pactada a la fecha de celebrarse el contrato de venta o de arriendo con opción de compra del inmueble. Cuando no exista esta constancia en el contrato de venta, se presumirá que en cada uno de los pagos correspondientes se comprenderá parte del valor del terreno en la misma proporción que se determine respecto del total del precio de la operación a la fecha del contrato.
En los contratos de venta o de arriendo con opción de compra de un bien inmueble, ya sea que el terreno se transfiera o se considere en la misma operación o no, y en los contratos generales de construcción, gravados por esta ley, el Servicio de Impuestos Internos podrá aplicar lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario cuando el valor de enajenación del terreno sea notoriamente superior al valor comercial de aquellos de características y ubicación similares en la localidad respectiva, como asimismo, cuando el valor de la construcción sea notoriamente inferior a las de igual naturaleza considerando el costo incurrido y los precios de otras construcciones similares. La diferencia de valor que se determine entre el de la enajenación y el fijado por el Servicio de Impuestos Internos quedará afecta al Impuesto al Valor Agregado. La tasación y giro que se realicen con motivo de la aplicación del citado artículo 64 del Código Tributario, podrá reclamarse en la forma y en los plazos que esta disposición señala y de acuerdo con los procedimientos que indica.»
Estimado Omar,
Buenas noches, una empresa Sociedad Ltda. con régimen tributario 14 d n° 3 que tiene el giro de construcción, quiere vender un terreno que adquirió en 1992 y nunca se realizaron mejoras, el comprador es uno de los socios mi pregunta es una venta sin iva y como tributa la empresa en base a utilidad?. quedo a la espera de su respuest.a, muchas gracias
Elizabeth:
Si es un terreno, no está afecto a IVA. Esto lo indica la Ley del IVA en su art. 2° N° 1, cuando define expresamente que la venta de terrenos no será afecta al impuesto (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 2°- Para los efectos de esta ley, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá:
1°) Por «venta», toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles construidos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta. Los terrenos no se encontrarán afectos al impuesto establecido en esta ley.»
El precio debe ser de mercado, por lo que la empresa deberá tributar en primera categoría, por la utilidad obtenida (precio de venta menos costo corregido). Si la utilidad es retirada por los socios, ello genera la aplicación del impuesto Global Complementario.
Omar, Buenas tardes
Venta Terreno y Construcción Comercial empresa 14 a , no dedicada a compra y venta de Inmuebles o construcciones en Calculo del Iva D/F, al valor de venta total, se debe Rebajar el Avaluó Fiscal de Terreno para obtener Base Imponible Afecta a Iva?
Y en caso de que Venda Inmobiliaria es Afecto a Ica D/F y se debe Rebajar de Valor de Venta el 11% Avaluó Fiscal para Obtener Base Afecta a Iva D/F
Atte.
Mauricio:
Son dos situaciones diferentes: una en la venta, donde se rebaja el costo corregido del terreno de la base afecta a IVA; la otra, es en el caso de arrendamiento de inmuebles con instalaciones o con muebles, que están afectos a IVA, para lo cual se debe rebajar de la base afecta el 11% del avalúo, en proporción al período del arrendamiento.
Ambos casos están en la norma establecida en el art. 17 de la Ley del IVA.
Estimado muchas gracias por su contenido, tengo las siguientes dudas si me las pudiera resolver por favor:
Está la normativa del artículo 41 de la LIR que claramente es para temas de renta y su reajuste por I.P.C. es anual, pero en este caso como es IVA se debe tomar la variación de I.P.C al mes anterior a la fecha del contrato (no anual), independientemente si es la venta de un inmueble o de departamentos que forman parte de la existencia. Sabiendo que para temas de renta el inmueble que forma parte del activo inmovilizado, el costo corregido del terreno está valorizado anualmente respecto del cierre de balance del año anterior.
La duda entonces es para temas de renta se cierra anual el costo corregido del terreno y para efectos de IVA se corrige mensual como lo indica el artículo 17 de la LIVS.
Gracias!
Alex:
Son normas diferentes. Lo del IVA es una rebaja a la base imponible afecta y el procedimiento de cálculo está indicado en el art. 17 de la Ley. Lo de la renta, es el reconocimiento de la variación de IPC que se debe aplicar para contrarrestar la corrección del patrimonio tributario inicial, por activos inmovilizados existentes al cierre anual, normado en el art. 41 de la Ley de Impuesto a la Renta.
Hola estimado buenas tardes, puedo tomar el valor del formulario 2803 y el valor del avalúo fiscal del terreno para sacar la proporcionalidad del porcentaje establecido en cada uno, dado que el avalúo fiscal detallado aún no se refleja por tratarse de una construcción nueva, para generar las respectivas facturas afectas y exentas de la venta?
Rossana:
Asumimos que se trata de una constructora o inmobiliaria, que adquirió el terreno y construyó inmuebles que ahora los venderá y debe afectarlos con IVA.
Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados con IVA, el inciso segundo del artículo 17 de la LIVS autoriza a deducir del precio estipulado en el contrato el monto total, o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno, debidamente reajustado, que se encuentre incluido en la operación, lo cual implica gravar con IVA exclusivamente la parte construida del inmueble en cuestión.
En esta situación no está la posibilidad de rebajar avalúo fiscal, por lo que no sería procedente utilizar otros valores que no sea el costo corregido.
En el inciso 3 y 4 del artículo N°17, establece que: “No obstante, en reemplazo del valor de adquisición del terrreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda, cuando el terreno se encuentre incluído en la operación.
Para estos efectos, el contribuyente podrá solicitar una nueva tasación, la cual se sujetará a las normas de la ley N° 17.235, sin perjuicio de la vigencia que tenga el nuevo avalúo para los efectos del Impuesto Territorial, pero deberán excluirse las construcciones que den derecho a crédito fiscal. El Servicio fijará mediante resolución el procedimiento para solicitar esta nueva tasación.”
No lo vemos con una alternativa práctica, ya que sólo se podría tasar el terreno, que además debe excluir toda construcción, lo que claramente podría demorarse, considerando que las ventas se deben documentar pronto y la rebaja de la base debe aplicarse en cada facturación (las empresas han optado por emitir dos facturas, pero ello no es lo correcto, dado que los sistemas no están habilitados para aplicar el valor como rebaja de la base afecta y no como un monto exento).
Nota: No hay venta exenta, sino que la venta es afecta y se rebaja de la base el valor asociado al terreno, por lo que se debe emitir una factura afecta.
Hola buen día,
Gracias por la información, pero tengo algunas dudas al respecto.
Compre un departamento hace dos meses con la intensión de habitarlo, pero por emergencia económica deberé venderlo.
Entiendo que si vendo el Dpto antes del año de adquirido, se considera vendedor recurrente (Aunque no lo soy y no me dedico a ello) y debería pagar IVA.
Ahora mi duda es ¿Cuánto IVA debo pagar si el Dpto me costo $57M y ahora lo quiero vender en 65M porque le hice algunos arreglos? o como se calcula?
¿Si lo vendo a alguien que tiene subsidio no debo pagar iva?
Muchas gracias.
Daniel:
Como Ud. no se dedica a la compra y venta o construcción, no está gravado con IVA por la venta que pretende realizar, aún cuando hace muy poco tiempo que adquirió el bien.
Por ello, no debe pagar IVA y así debe indicarlo en el contrato de compraventa, dado que no es su giro comercial.
Lo que sí deberá pagar es impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida, que agregará como ingreso junto al resto de sus rentas, que debe incluir en la Declaración Anual que presenta en abril del año siguiente a la transacción.
Hola, si compré una casa para realizar una demolición y ocupar el terreno para construir un edificio que ahora se venderá. Qué porcentaje de la venta no lleva IVA? lo que me consto la casa inicial? Construyo la misma empresa que compro el inmueble inicial para uso propio pero ahora venderá, no es que se dedique a la compra venta de inmuebles de forma reiterada pero esta vez lo hará.
Dede ya muchas gracias
Mey:
Si se compra un espacio de terreno que contiene construcciones, las cuales serán demolidas, para luego construir un nuevo edificio, claramente el costo de adquisición del terreno será incluyendo la construcción demolida.
Ahora si el activo construido estaba siendo utilizado por la empresa que lo destinará a otro objeto, ello será un activo que lo eliminará y el costo del terreno no es el precio de adquisición, sino el valor neto que éste tenga al momento de realizar la nueva construcción. Ese valor lo tendrá que distribuir en función de la asignación a cada unidad construida, siempre que actúe como empresa constructora. Al parecer no es así, ya que lo ocupó para la función del giro, con lo cual estará vendiendo un activo fijo, donde deberá cobrar IVA por los valores no asociados al terreno, para lo cual deberá realizar la distribución del costo original de la adquisición (lo que se asignó al terreno), ya que dicho valor seguirá identificable en el activo, considerando que solo se actualiza y no se deprecia.
Hola estimado, primero que todo felicitarlos por el artículo.
Tengo una duda, por si me pueden ayudar.
Si compré un terreno M$10 el cual fue urbanizado M$10 (poste de luz) y ahora voy a vender en M$100 (suponiendo que soy habitual) ¿cuál sería el método para el cálculo de la base imponible, el artículo 16 letra g o el 17 del dl 825? ya que, para mi el artículo 16 g es más preciso al especificar que aplica en el caso de venta de bienes corporales inmuebles en cuya adquisición no se haya soportado impuesto al valor agregado, como es el caso de la compra del terreno, en este caso se puede tasar el valor comercial el terreno en la fecha de la venta y aplicar la misma proporción al valor de la adquisición (con la finalidad de darle un valor al terreno e inmueble en la compra), pero sabemos que el valor de la adquisición es 100% el terreno, entonces no debería realizar este último paso aunque la norme diga «Efectuada esta deducción, el vendedor deberá..» por lo que me queda la duda si aplica este numeral.
Lo otro es la opción de aplicar el número 17 que implica actualizar el valor de adquisición del terreno pero como lo muestran los montos del ejemplo el valor de la venta del terreno urbanizado, muchas veces es por la plusvalía del terreno mismo y ni el valor de adquisición actualizado ni el avalúo fiscal reflejan este aumento comercial. por lo que si seguimos el ejemplo y el terreno actualizado sería M$15 mi base imponible sería de M$85 sabiendo que es por el valor comercial del terreno, ya que la urbanización es mínima.
Espero se entienda mi pregunta y desde ya agradezco su tiempo.
Saludos,
Eduardo:
Si es habitual en la compraventa de inmuebles, debe aplicar IVA, sin considerar otra instrucción que la indicada en el art. 17, es decir, rebajará el costo corregido del terreno, considerando que en su caso Ud. está vendiendo un inmueble construido o habilitado, no solamente el terreno.
En todo caso, en ambas normas la rebaja es la misma: el costo del terreno actualizado. Efectivamente, en el caso en que la operación quede gravada por la habitualidad, el tributo afecta a toda la plusvalía y ello es un tema que no tiene otra solución, por la definición de la forma de cálculo (no hay ninguna opción para rebajar la base afecta a IVA).
Hola Omar, tengo una duda existencial.. tengo una terreno Urbanizado.. El terreno tiene un costo de 100 y la Urbanizacion me salio 50 … Hoy vendo ese terreno Urbanizado en 300 … Yo deberia realizar la siguiente operacion—
Venta 300
Terreno -(50)
Base Imponible = 250
Iva 250*19% = 47
Terreno = 50
Total = 347
Es así la operación?… no estoy considerando lo Urbanizado, ya que entiendo es materia de LIR
Agradecer tu interpretacion,
Saludos
Miguel:
Hay supuestos que quizás debe analizar previamente. Si ud. adquirió el terreno hace más de cuatro años, no aplica el tratamiento de venta de una subdivisión, para efectos del IVA, si es una persona natural no dedicado al rubro.
Pero asumiendo que sí está dedicado al rubro de construcción, si cada sitio urbanizado incluirá construcción, ese venta estará afecta a IVA y debería determinar el valor afecto descontando la proporción del 11% del avalúo al precio de venta, como monto asignable al terreno que no es gravado con el mencionado impuesto. No se rebaja el valor total del terreno, sino el avalúo, que podría incluso tener parte de la nueva urbanización.
La urbanización no se rebaja de la base tributaria afecta a IVA. Es un costo en el cálculo de la utilidad para efectos del impuesto a la renta.
Estimado Omar,
Antes de todo, agradecerle por tan importante foro!
Consulta técnica, empresa del regimen general Art. 14 A, tiene dentro de su activo fijo una propiedad comprada en el año 2008, la cual decide vender ahora, ¿deberá afectarla a IVA, dado que la letra m del Art. 8 del DL 825 solo aplica para empresas del regimen pro-pyme? y además, solo habla de bienes muebles, respecto de este hecho gravado especial.
Desde ya, muy agradecido.
Cristián:
El hecho gravado especial por la venta de activo inmovilizado, afecta tanto a bienes muebles como inmuebles y es válido para todos los contribuyentes.
Lo que sí es aplicable sólo a los bienes muebles, es la liberación cuando han transcurrido más de 36 meses desde la adquisición, pero sólo para lo bienes muebles y el comprador sea un contribuyente que está en alguno de los regímenes de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta, considerando que Ud. indica que el vendedor tributa en el régimen de la letra A) del mencionado artículo.
En concreto, en el caso presentado, si al adquirir el inmueble, que es parte del activo inmovilizado, tuvo derecho a utilizar el IVA pagado como crédito fiscal, deberá vender el inmueble afecto a IVA, ya que no aplica la norma del inciso segundo de la mencionada letra m) del art. 8 de la Ley del IVA (es un inmueble). Si la compra fue sin IVA, lo venderá sin IVA, a menos que el giro sea la compra y venta de inmuebles.
Tengo un terreno que compre en el 2007 en $10mm, y lo vendi el 2020 en 300mm en el 2017 hubo un reevaluó territorial, mi consulta es para efecto de tributación por la venta, puedo usar el valor del ultimo avaluó para hacer el calculo del impto por la venta del terreno.
Evelyn:
Para el caso de la aplicación del impuesto a la renta, no se aplica como costo el valor de tasación, sino el «costo tributario», que corresponde al valor de adquisición o construcción, más la mejoras que pudiesen haber sido incorporadas, según lo podemos ver en la instrucción del SII en la Circular N° 43/2021, debidamente actualizado a la fecha de enajenación del bien (páginas 20 y 21; lo remarcado es nuestro):
«4.6.3. Determinación de la tributación aplicable en las enajenaciones de la letra b) del N° 8
4.6.3.1. Precio o valor de la enajenación
La norma establece que, para determinar la tributación aplicable en las enajenaciones de bienes a que se refiere la letra b) deberán aplicarse las disposiciones de los literales ii)37 y iii)38 de la letra a) del N° 8 del artículo 17, en lo que fueren pertinentes.
Por tanto, la determinación del resultado tributable en la enajenación de los bienes raíces se origina en la diferencia entre su precio o valor de enajenación o cesión y su costo tributario.
…
4.6.3.3. Costo tributario
a) Valor de adquisición
El literal i) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 dispone que el costo tributario en la enajenación de bienes raíces se conformará por el valor de adquisición del bien respectivo, así como por los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado su valor, ambos conceptos reajustados.
El primer concepto es el valor inicial de adquisición de los bienes raíces o de los derechos o cuotas respecto de tales bienes poseídos en comunidad, el cual corresponde al valor en que dichos bienes se incorporaron al patrimonio del enajenante, a los desembolsos efectivos realizados, sacrificio económico o inversiones efectivas.»
Llama la atención la fecha indicada, ya que menciona el año 2020, por lo que debió haber realizado el cálculo el año anterior y, si correspondía, declarar la renta obtenida en abril del año 2021.
Para complementar lo indicado como norma general, hay una situación de excepción, aplicable a compras de bienes raíces ocurridas entre el 01.01.2004 y el 28.09.2014, que sería su caso, donde se aplicaría lo siguiente:
Conforme a lo dispuesto en el numeral XVI del artículo tercero de las disposiciones transitorias de la Ley N° 20.780, respecto de los bienes adquiridos desde el 1° de enero de 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014, que se enajenen a partir del 1° de enero de 2017, para determinar el valor de adquisición podrán elegir entre las siguientes alternativas:
i. Valor de adquisición del bien respectivo, del cual forman parte los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor del bien, debidamente reajustados.
ii. El avalúo fiscal del bien respectivo, vigente al 1° de enero de 2017, reajustado de acuerdo a la variación del IPC entre el mes de diciembre de 2016 y el mes anterior al de la enajenación.
iii. El valor de mercado acreditado fehacientemente por el contribuyente, a la fecha de publicación de la Ley N° 20.780. Esta tasación debió haber sido comunicada al SII hasta el 31 de diciembre de 2015, según la Resolución N° 127 del 31.12.2015.
Dado lo anterior, no está contemplado algún valor o situación diferente a las comentadas, por lo que un reavalúo posterior al 01.01.2017 no podría ser parte del cálculo del costo tributario de la venta que Ud. menciona.
Primero decir que es Muy bueno.su blog
Consulta
la empresa loteo un predio y quiere vender solo el terreno y aparte hacer otra empresa para el tema de la urbanizacion donde uno de los dueños quiera formar parte de este negocio podrá hacerlo? O .deben ser completamente distintos a los dueños de la empresa que vende el terreno
Gracias
Colomba:
Es un poco difícil la definición de la operación, ya que si hay una venta de terrenos loteados, realizadas por el propietario del terreno mayor, ello es una venta de inmuebles y si el propietario es una empresa, sería una venta habitual de terrenos. Si no están urbanizados, no serían gravados con IVA, considerando que sólo son terrenos. Pero si están urbanizados, entonces la situación cambia y sería ventas gravadas con IVA, rebajando de la base el valor asignable al terreno, quedando gravado el valor de la urbanización.
Ahora si se hace una separación donde el vendedor de las parcelas (unidades producto del loteo), que las vende no urbanizadas, las cuales ya dijimos que no estarían gravadas con IVA, por corresponder a venta de terreno, teniendo en una empresa distinta el proceso de urbanización, donde se construirán en terrenos asignados y comunes las calles o caminos, se instalarán los servicios públicos de alcantarillado, electricidad y agua y tales instalaciones se cobrarán a los dueños de las parcelas, ello sería una operación gravada con IVA, dado que se están vendiendo construcciones, que pasarán a formar parte de los inmuebles o de propiedad común.
No hay restricción en la participación de los dueños del terreno en la empresa que realiza la construcción de las urbanizaciones. Ahora si la misma empresa vendedora de los terrenos, realiza la urbanización, con lo cual se venderá cada unidad con el adicional de urbanización, entonces esa operación estará gravada con IVA, rebajando el valor del terreno del monto que será afecto a IVA.
Estimados señores
Espero me puedan ayudar, tengo un contribuyente (inmobiliaria), compró un terreno pasado 3 años en 13.000 uf . Transcurrido ese tiempo vendió el terreno a una sociedad que creó y en la cual participa el mismo grupo de inversionistas en distintos porcentajes. Mi jefe me insiste que ahora cambió la norma y se acepta el valor del terreno a precio de compra corregido, y yo, por un lado concluyo que son relacionados y el precio que lo compró ésta sociedad creada por el mismo grupo es 90.000.- uf
Espero sus respuestas, para defender mi argumento, gracias
Sonia:
El aporte es una transacción que implica una transferencia de dominio que tiene un precio establecido y como además se trata de un relacionado, es válido el monto que se asignó y aceptó el aporte del bien. Ese es el precio de venta (aporte), que asumimos es el valor de mercado.
Lo que se acepta, es el costo a valor corregido, pero claramente en la operación que Ud. comenta hay precio y es el de mercado. No se trata de una reorganización empresarial, donde se puede aplicar para fijar el valor de aporte, el monto al cual está registrado el valor en la contabilidad del aportante, donde no se aplicaría la facultad de tasación por parte del SII, según el art. 64 del Código Tributario.
Estimados,
Agradeciendo vuestra excelente disposición, les consulto lo siguiente:
¿Cuál sería el costo tributario a considerar en el caso de enajenación de un bien inmueble por parte de una Sociedad que lleva contabilidad completa?
¿Cómo se comporta la depreciación en dicho cálculo?
Antonio Ignacio:
Dependerá del régimen tributario en el cual está la empresa vendedora. Si está en el régimen general, de la letra A) del art. 14, el valor tributario es el saldo existente, a la fecha de enajenación, entre el valor de adquisición corregido menos la depreciación aplicada por la parte de la construcción, es decir, su valor neto tributario.
Si está en un régimen donde aplicó el valor de la construcción como gasto, el valor de costo sólo incluirá el valor del terreno que no se deprecia, dado que ya no está como activo el valor de la construcción.
Estimados, junto con saludarles, los felicito por tan buena página. Buscando información me encontré con ustedes. Y aprovecho de consultarles lo siguiente:
Me dedico a comprar y vender propiedades usadas, (con inicio de actividades) y primera vez que voy a vender un departamento con una bodega y estacionamiento, siempre he emitido factura afecta por las casas; pero ahora no tengo claro si por la bodega y estacionamiento también debo hacer factura afecta a iva.
Agradecido de antemano me despido cordialmente
Juan:
Como su actividad es ser vendedor de inmuebles en forma habitual, todas las operaciones están afectas a IVA, con el cálculo que corresponde para no gravar el terreno. Esto puede pasar con la venta de una bodega, de un estacionamiento, de un local comercial, etc.
Estimados, junto con saludarles, y agradeciendo como siempre su buena disposición y ayuda, les escribo por una duda en particular. tengo un inicio de actividades como persona natural dedicada a la compra y venta de bienes inmuebles usados y arrendamiento. Ahora tengo un interesado en comprar uno de mis inmuebles, debo facturar y pagar iva?
Agradecida de antemano por su gentil respuesta
Gabriela:
Si Ud. tiene el giro de compra y venta de inmuebles, sean éstos usados o nuevos, es actividad hoy es considerada como habitual en dichas transacciones y por ende hay que ver si ello es o no gravado con IVA, a la luz de las disposiciones específicas de la norma vigente.
Lo primero es mirar la definición de lo que se entiende por venta y vendedor, que se encuentran definidos en el art. 2° de la Ley del IVA (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 2°- Para los efectos de esta ley, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá:
1°) Por «venta», toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles construidos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta. Los terrenos no se encontrarán afectos al impuesto establecido en esta ley.
…
3°) Por «vendedor» cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros. Corresponderá al Servicio de Impuestos Internos calificar la habitualidad. Con todo, no se considerará habitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias así como la enajenación posterior de inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas y siempre que exista una obligación legal de vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado; y los demás casos de ventas forzadas en pública subasta autorizadas por resolución judicial.
Se considera también «vendedor» al productor, fabricante o vendedor habitual de bienes corporales inmuebles que venda materias primas o insumos que, por cualquier causa, no utilice en sus procesos productivos.»
Como se puede apreciar, no importa si dichos bienes son usados o nuevos, ya que lo que importa es la habitualidad, el giro, la intención de destinarlo al negocio de la compraventa, es decir, esos bienes NO son del activo fijo, sino del activo realizable, ya que están destinados a la venta. Esto lo debe analizar en su situación particular, ya que si el bien lo adquirió y lo destinó al arriendo y ahora lo vende, claramente no está destinado a la venta; distinto es el caso que lo adquiere, repara y lo vende, obviamente ahí sí cumple las condiciones para considerar que tiene la calidad de vendedor habitual.
Distinto es el caso de los bienes que Ud. no los destina a la venta y son para arrendarlos, en cuyo caso, tales bienes son del activo inmovilizado (activo fijo), razón por la cual cuando se vendan se aplicará la norma del art. 8, letra m) de la mencionada ley del IVA, que indica (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 8°- El impuesto de este Título afecta a las ventas y servicios. Para estos efectos serán consideradas también como ventas y servicios según corresponda:
…
m) La venta de bienes corporales muebles e inmuebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, siempre que, por estar sujeto a las normas de este título, el contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición, importación, fabricación o construcción.
No obstante lo dispuesto en el párrafo precedente, no se considerará, para los efectos del presente artículo, la venta de bienes corporales muebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, efectuada después de transcurrido un plazo de treinta y seis meses contado desde su adquisición, importación, fabricación o término de construcción, según proceda, siempre que dicha venta haya sido efectuada por o a un contribuyente acogido a lo dispuesto en el artículo 14 letra D) de la ley sobre Impuesto a la Renta, a la fecha de dicha venta.»
Entonces, si es un activo fijo, es posible que no esté afecto a IVA, ya que por lo que indica adquiere dichos inmuebles usados, sin IVA. Salvo que los repare y los destine al arrendamiento amoblado, ocupando como crédito fiscal el IVA pagado por las mencionadas reparaciones y modificaciones, donde quizás se generaría al menos la aplicación del IVA por parte de la venta.
Por ello, la respuesta será una recomendación de análisis con su contador, ya que si el bien inmueble que venderá lo adquirió para arrendarlo, estuvo en tal calidad con arriendo no amoblado, puede vender dicho bien sin aplicar el IVA. Sin embargo, si la compra fue para reparar y luego vender, esa operación está dentro de la habitualidad que Ud. ya tiene incorporada dentro del giro (lo que además debe revisar, ya que si no es habitual, el SII podría considerar otros elementos para clasificar la operación, como el paso por un período de arrendamiento, lo que claramente no la dejaría dentro del giro de habitualidad, ya que está vendiendo un activo fijo destinado al arrendamiento y no a la venta por definición).
Si está afecta la venta, debe emitir la correspondiente factura. Si no lo está, no es necesaria la emisión de una factura exenta o no gravada, bastando la escritura de compraventa que un documento notarial.
Señores, agradeciendo sus publicaciones, me queda una duda respecto de la venta que realiza una persona natural por un inmueble que compró con Iva hace dos meses. Se trataría de habitual por el plazo que media entre la compra y la venta. Tampoco se compró para habitarla. Mi consulta es si el valor que corresponde al terreno debe corresponder al de compra o avalúo vigente y si se puede rebajar el crédito del débito determinado y pagar el diferencial…
Muchas gracias
Claudia:
Si no es su giro compra y vender bienes raíces, pero el movimiento de compra y venta es en un período inferior a un año, no cambia el tratamiento del IVA. No se aplica, es decir, si Ud. no está desarrollando la actividad de comprar con el ánimo de vender, estaría fuera el tratamiento de un contribuyente que debe afectar con IVA la venta, aún en un período tan corto.
Si tributará con el impuesto a la renta por la utilidad obtenida, con el impuesto Global Complementario (no aplica ninguna rebaja ni forma especial de tributación), por enajenarlo antes el año de adquirido.
Ahora, si su objeto siempre fue comprar para venderlo, debió haber iniciado actividad antes de la operación y en ese momento haber utilizado el IVA pagado como crédito fiscal, estando afecto a IVA en la venta. Esto ya no lo hizo, pero puede tener el riesgo que el SII indique que ha desarrollado la actividad comercial y la grave con IVA.
Hola Omar,
Primeramente agradecer por el tiempo que se toman en crear contenido de real utilidad para el mundo empresarial, y en especial las pymes.
Si bien éste artículo abarca la rebaja del valor del terreno cuando se vende un inmueble, quería ver si me puedes orientar en lo siguiente.
Tenga una empresa SPA con giro de «Clínica Veterinaria», «Venta de Alimentos y Accesorios» y actualmente estoy en proceso de expansión, y para ello compraré, por parte de la empresa, un Local Comercial (xxx UF + iva). Tengo entendido que con el giro actual de la empresa, no se permite utilizar el iva de esa compra o en otras palabras, se perdería ese iva.
Entonces tengo la intensión de ampliar el giro de la empresa a giro inmobiliario, con el fin de poder utilizar el crédito de dicha compra, la Clínica como tal requiere de un bien inmueble para poder operar, lo que sí estaremos lejos de ser un Comprador/Vendedor habitual.
Muchas gracias de antemano por tu respuesta.
Máximo:
Si el giro son prestaciones de servicios veterinarios, ello no está afecto a IVA, ya que son prestaciones de salud (aunque de perros) que se tratan como servicios profesionales. Distinto es el caso de la actividad de venta de alimentos y accesorios, que es afecta a IVA. Si compra el local, que la recomendación es que lo realice por la empresa veterinaria, ya que igualmente el IVA no lo recupera en su totalidad (tendrá que realizar un cálculo proporcional, donde estarán los ingresos afectos a IVA / los ingresos totales).
No le recomendamos realizar la compra por otra entidad, para tratar de ocupar el IVA, ya que esa empresa al tener rentas de inmuebles, quedará en el régimen de la letra A) del art. 14 y si arrienda a su empresa actual, tendrá que habilitar para arrendar con IVA, lo que igualmente el arrendatario no podrá utilizar como crédito, al menos lo hará proporcionalmente.
Ud. en la empresa actual, que asumimos está en alguno de los regímenes de la letra D), podrá rebajar como gasto el valor asociado a la construcción del local que adquiera (será la mayor parte), incluyendo el IVA que no recupere, siendo parte del funcionamiento de la empresa, por lo que será un gasto (tendrá pérdida tributaria por algunos períodos). Esto creemos es lo más recomendable para su situación (salvo que tenga otros datos que desconocemos).
Hola Consulta
Una empresa «X» mantiene entre los activos fijos una planta de producción en desuso, la cual tuvo derecho a Crédito Fiscal y un inversionista quiere comprar solo el terreno.
Que opciones existen para efectuarlo o que conviene mas hacer a nivel contable tributario.
Joselyn:
No es lo que convenga, es lo que procede. Efectuar la venta y calcular el valor asociado a los bienes construidos, que seguramente será cercano a cero, con lo cual la base imponible afecta a IVA casi no existirá. En la escritura tendrá que colocar específicamente que la venta es de un terreno, identificando la infraestructura incluida y dándole un valor. Si efectivamente la venta es como terreno, claramente no estará gravada con IVA, pero tendrá que sustentarlo en futuras fiscalizaciones del SII. Por ejemplo, con un informe técnico y también con lo ya mencionado en la escritura de venta.
Buenas tardes, consulta , vivo en un dpto y los propietarios quieren vender el terreno conjuntamente con los dptos incluidos.
Como deberiamos evaluar el precio de cada dpto y cuales son los tramites a seguir con la empresa que se adjudicara esta compra
Saludos
Flavio:
No se entiende mucho lo consultado. Asumo que toda la comunidad de propietarios desea vender. Así, el comprador se hace de todo el edificio. Como Uds. son propietarios de diversas unidades que componen la comunidad, la compra se hace uno por uno, ya que claramente cada departamento tiene un realidad distinta (unos tienen dueños que compraron directamente, otros seguramente son comunidades hereditarias; otros quizás son empresas, etc.).
La compra que realizará la inmobiliaria entonces afectará individualmente a cada comprador. Los precios también serán por departamentos, considerando tal vez un valor definido por metros cuadrados (asumiendo que son diferentes). Así, cada vendedor, de acuerdo a su situación, tendrá que declarar dicha venta, para efectos tributarios.
Estimado Omar, excelente artículo.
Leyendo la normativa vigente a esa fecha tengo la siguiente duda si me pudiera ayudar. Para determinar si se deduce el valor de adquisición del terreno o el tope de dos avalúos fiscales, tomo en cuenta 3 años entre el contrato de venta o la promesa. Si la promesa se realiza antes de los tres años, pero el contrato de venta posterior a ese tiempo, se podría rebajar de la BI el valor de adquisición reajustado?. (esto antes de la reforma del 2020 que elimina el tope).
Saludos y gracias
Ricardo.
Ricardo:
De acuerdo con el artículo 17 de la Ley del IVA vigente hasta el 31 de diciembre de 2015, el plazo de 3 años al que usted hace mención se contabiliza desde la adquisición del bien raíz, esto implica la transferencia del dominio de la propiedad y eso ocurre con el Contrato de Compraventa y no con la promesa.
Por lo tanto si no hay más de 3 años desde la Compraventa deberá considerar como rebaja a la Base Imponible afecta a IVA el valor de adquisición del terreno reajustado con tope de dos avalúos fiscales.
Esta es la parte pertinente del artículo 17 antes mencionado:
“… Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, podrá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato. La deducción que en definitiva se efectúe por concepto del terreno, no podrá ser superior al doble del valor de su avalúo fiscal determinado para los efectos de la ley Nº 17.235, salvo que la fecha de adquisición del mismo haya precedido en no menos de tres años a la fecha en que se celebre el contrato de venta o de promesa de venta, en cuyo caso se deducirá el valor efectivo de adquisición reajustado en la forma indicada precedentemente.”
De acuerdo a las modificaciones que las leyes N° 20.780 y 20.899, incorporan al D.L. N° 825, de 1974, a contar del 1° de enero del 2016, ya no existe este tope de los dos avalúos fiscales de rebaja, ahora se debe considerar el valor de terreno actualizado de la misma forma mencionada en el artículo 17 transcrito anteriormente.
Buenas tardes don Omar,
Agradezco la claridad con la que explica cada consulta.
En estos momentos tengo la siguiente duda: Una persona natural, sin inicio de actividades, compró algunos terrenos y ahora comenzó a vender por lotes y realizó la mejora de implementación agua potable, ¿cómo procede la venta, debe cobrar iva?.
Atentamente,
María Angélica:
Con el equipo trabajamos para entregar las respuestas en un lenguaje común, sencillo, evitando los tecnicismos par que la mayor parte de nuestros lectores puedan tener un acercamiento a materias que no son fáciles de entender, como son las tributarias, laborales y legales. Buscamos con ello que se convierta en un «contribuyente ilustrado».
En el caso planteado, claramente la implementación del sistema de agua potable, es un acceso a la red, ya sea pública o privada, lo que seguramente accede a un sistema comunitario, no siendo traspasable propiedad de ello (no tienen equipos, ni instalaciones que sean traspasadas como propiedad a los compradores). A nuestro entender, no está gravado con IVA, ya que no se trata de un bien, sino de una urbanización común.
Por ello, la venta seguirá siendo de un bien raíz, no afecto a IVA, por lo que tendrá que tributar por la utilidad obtenida, que se calculará en proporción al valor de compra actualizado asociado a la división realizada, siempre que tenga más de cuatro años desde la compra, con la aplicación especial que puede generar la aplicación de un impuesto único del 10% sobre la utilidad obtenida, salvo que sea calificado como vendedor habitual (ver la antigüedad de la compra, ya que si tiene menos de un año se aplica tributación general o si tiene también menos de cuatro cuando se subdivide).
Hola, tengo una duda, tengo de clientes una constructora, donde tienen un proyecto de 7 casas, quisiera saber: ellos deben pagar iva cuando se realice una venta, pero pueden descontar el valor del terreno, descuentan el valor de venta o el evaluo fiscal? eso de divide por el numero de lotes del condominio y se saca un monto donde ese monto se descuenta al IVA..
agradeceria su respuesta,,,,
Solange:
Son sujetos de IVA por las ventas que efectúen, salvo que tengan propiedades que están destinadas a compradores con subsidio de vivienda, en cuyo caso hay una exención.
En lo general, del precio de venta se debe rebajar el valor del terreno, en la proporción que proceda (tiene una asignación por la unidad construida, por lo que no será difícil que lo asignen).
La norma legal se encuentra en el art. 17 de la Ley del IVA, que en lo pertinente indica (lo remarcado es nuestro):
«Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato.
No obstante, en reemplazo del valor de adquisición del terrreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda, cuando el terreno se encuentre incluído en la operación.
Para estos efectos, el contribuyente podrá solicitar una nueva tasación, la cual se sujetará a las normas de la ley N° 17.235, sin perjuicio de la vigencia que tenga el nuevo avalúo para los efectos del Impuesto Territorial, pero deberán excluirse las construcciones que den derecho a crédito fiscal. El Servicio fijará mediante resolución el procedimiento para solicitar esta nueva tasación.»
Como puede apreciar, lo que se rebaja del valor de venta es el valor del terreno que puede ser el valor de compra corregido o el valor de avalúo vigente, con lo cual se determinará si hay o no base afecta a IVA.
Estimado, se agradece mucho esta página.
Aún tengo algunas inquietudes o dudas.
1. La empresa donde trabajo realizara la venta de un inmueble, no tenemos la calidad de vendedores habituales, por lo que entiendo nos afecta el Art. 17 I° 2 de la LIVS, debiendo descontar del precio de venta el valor actualizado del terreno.
2. A su vez, este inmueble, es parte de nuestro Activo Fijo y sí tuvimos derecho al Crédito Fiscal en su Adquisición, remitiéndonos al Art. 8 letra m) de la LIVS, en consecuencia, deberíamos descontar del valor de adquisición el valor actualizado del terreno.
3. La base imponible para calcular el IVA por la venta, sería la diferencia entre el (Precio de Venta memos el Valor del terreno) – (Precio de compra menos el valor del terreno).Para el cálculo en detalle uso el ejemplo aplicado en la Circular 42 del 2015 del SII.
Tengo dudas respeto si el punto N° 2 es correcto, si corresponde ese cálculo, por consiguiente el punto N° 3, es decir, la forma en que pretendemos determinar la base, ya que finalmente se parece mucho a lo descrito en el Art. 16 letra g), o en nuestro caso, sólo correspondería el punto N°1.
Desde ya muchas gracias.
Natalia:
Ya le contestamos la consulta anterior y debe validar si le corresponde aplicar el IVA, que no se define por la habitualidad, dado que es un hecho gravado especial, sino por haber tenido derecho a crédito fiscal. Pero adicionalmente debe considerar el régimen tributario en que está el vendedor y comprador, ya que si alguno de los dos está en alguno de los regímenes de la letra D) del art. 14 (Propyme o Promyme Transparente), aún cuando el vendedor haya tenido crédito fiscal por el IVA pagado al adquirirlo, si la propiedad ha estado en su poder más de 36 meses, igualmente no estará afecto a IVA.
Si definitivamente estará afecta a IVA por la venta mencionada, el cálculo de la base afecta será un valor tal que incluya el IVA por la diferencia entre el valor de venta y el valor actualizado del terreno (precio de compra proporcional) o el avalúo fiscal asociado al terreno. Esto dependerá mucho de la forma del acuerdo de venta, ya que si se fija un precio total, el IVA estará incluido dentro de ese valor, por ello no siempre hay que partir del precio de venta.
Estimado, como siempre muy útiles para despejar dudas, sin embargo aún sigo con una inquietud o inseguridad si comprendí bien.
La empresa donde trabajo realizara la venta de un inmueble que es parte de nuestro activo fijo, por consiguiente, para determinar la base imponible de la venta debemos descontar el valor del terreno (reajustado), del valor de adquisición, pero también nos afecta el Art. 17 de la LSIVS, es decir, descontar el valor del terreno reajustado del precio de venta, y la diferencia de entre ambos montos sería la base imponible sobre la cual calcular el IVA.
Desde ya muchas gracias.
Natalia:
Pero debe verificar si efectivamente está afecto al hecho gravado especial de IVA, que está en la letra m) del art. 8. Una cosa es que esté en el activo fijo, pero debe validar si al adquirirlo tuvo derecho a utilizar el IVA pagado como crédito fiscal (esto también puede ser por la construcción). El otro requisito, que también es muy relevante, cuando el bien tiene una antigüedad superior a 36 meses en poder del vendedor, es validar cuál es el régimen tributario al cual está adherida la empresa, ya que si es alguno de los indicados en la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta, tampoco estará gravado, aún cuando haya usado el crédito fiscal por la compra o construcción del activo fijo que venderá. Por último, ver quién es el comprador, ya que nuevamente hay que validar en qué régimen está, considerando que si es alguno de la mencionada letra D), tampoco la operación quedará gravada con IVA, aún cuando el activo haya dado derecho al uso de crédito fiscal en su adquisición o construcción al vendedor.
Si aún con todo lo antes indicado, debe afectar con IVA el valor de la venta, efectivamente el cálculo de la base afecta al tributo es lo que Ud. indica. Se afectará todo aquello que no corresponda al terreno, teniendo las alternativas de cálculo que la norma indica: el costo corregido del terreno o el avalúo fiscal vigente proporcional a dicho concepto.
Estimado Don Omar, entiendo que para efectos de determinar base imponible IVA, una inmobiliaria que se dedica a la venta de inmuebles ¿debe rebajar el terreno conforme a valor de adquisición reajustado? el tope de los 2 avalúo fiscales se considera?
Saludos y gracias
Danilo:
Una respuesta documentada la encontramos en el oficio N° 2.916, de 29.09.2022, que indica:
«Para que dicha venta se afecte con IVA, debe ser efectuada por un “vendedor”, entendiéndose por tal, según el N° 3°) del artículo 2° de la LIVS, como “cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros”, correspondiendo a este Servicio calificar, a su juicio exclusivo, la habitualidad.
Por su parte, la letra g) del artículo 16 de la LIVS establece una base imponible especial para la venta de bienes corporales inmuebles, efectuada por vendedores habituales, cuando en la adquisición de los inmuebles no se haya soportado IVA. De cumplirse los requisitos, la base imponible será la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de los inmuebles(1).
Con todo, en la determinación de la base imponible, deberá descontarse del precio de compra y del precio de venta, el valor del terreno que se encuentre incluido en ambas operaciones. Para estos efectos, la norma dispone que el vendedor deberá deducir del precio de venta el valor comercial del terreno a la fecha de la operación, así como también deberá deducir del precio de adquisición del inmueble una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial del terreno en el precio de venta; sin perjuicio que este Servicio pueda tasar el valor asignado al terreno, conforme lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario.
De lo señalado precedentemente, se desprende claramente que la venta de inmuebles efectuada por un vendedor habitual se encuentra gravada con IVA. Si en la adquisición de los inmuebles el vendedor habitual de los mismos no soporto IVA, la base imponible se determina conforme lo dispuesto en la letra g) del artículo 16 de la LIVS.»
En concreto, no hay tope de avalúo. Debe demostrar el valor de adquisición y actualizarlo a la fecha de venta de o los inmuebles, para aplicar la rebaja de la base afecta a IVA, asociada al valor del terreno.
Buenas tardes don Omar, tengo la siguiente situación, un contribuyente que tiene por giro agropecuaria, régimen 14 D3, y tiene un campo en la contabilidad, decide vender una parte y por consiguiente, solicitar subdivisión de roles, en la propiedad que se venderá tiene una bodega y una casa, construida hace más de 25 años y no esta en los registros contables, aparentemente jamás se regularizo la construcción, consulta, como el giro del vendedor no es de inmobiliaria y considerando la fecha de construcción, la venta ¿es con IVA?
María Teresa:
Lo que me comenta puede ser habitual, pero si vemos los hechos concretos hay que deducir que las compras de todos los materiales y quizás los servicios que en su momento se requirieron para construir y habilitar los inmuebles del predio, están con la lógica de haber generado uso como crédito fiscal del IVA asociado a esos conceptos.
Por ello, cumplirían con los requisitos del nuevo hecho gravado especial de la letra m) del art. 8 de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios, debiendo aplicar IVA a la venta, a lo menos en la parte que corresponde a la construcción que se enajena.
Sin embargo, considerando que el bien tiene más de 36 meses desde su construcción y, además, el vendedor está en el régimen del N° 3 de la letra D) del art. 14, de la Ley de la Renta, su enajenación no estará considerada en el hecho gravado especial de IVA que comentamos.
Hola, me dedico últimamente a comprar parcelas agrícolas y terrenos en zonas rurales, y luego revendo o también ahora evaluando lotear y vender por 5000 m2.
¿Recomiendas crear mi propia empresa y separarlo de mi giro personal?, ya que no se si eso finalmente el SII verá que he comprado y vendido en forma habitual.
¿Cuál debiera ser el giro o actividad económica recomendada?
¿Se debe pagar IVA por la venta de esos terrenos o parcelas?
Muchas gracias
Mario
Mario:
Todo dependerá de lo que Ud. desea realizar. Puede hacerlo en forma personal, es decir, sin iniciación de actividad o como empresa, dedicada a dicha actividad, pudiendo tomar las distintas formas jurídicas e incluso como empresario individual.
Si lo hace sólo como persona, tendrá que declarar en su Global Complementario la utilidad obtenida, considerando el precio de venta y rebajando de éste el costo actualizado, determinando así su ingreso afecto a impuesto, no teniendo ninguna rebaja (está realizando operaciones habituales). No puede rebajar ningún valor asociado a rebajar la utilidad, como podría ser costo de financiamiento, intereses por algún crédito obtenido, costos de escrituras y otros.
La alternativa de hacerlo como empresa, lo dejará afecto al impuesto de Primera Categoría y a Global Complementario. Además, quedará seguramente desde el inicio, en el régimen general, afecto al 27% de impuesto de Primera Categoría, como empresa, debiendo como dueño pagar el impuesto Global Complementario cuando realice retiros, pero tendrá de crédito el impuesto de Primera Categoría como neto el 65% de la tasa que la empresa pagó (hay restitución del 35%). Además, pagará patente municipal, tendrá que llevar contabilidad, pudiendo rebajar de la utilidad obtenida todos los gastos asociados (asesorías, intereses, arriendo de oficina, contador, etc.).
Es más impersonal el hacerlo como empresa y quizás hasta comercialmente será más bien visto. Como persona tiene mejor rendimiento tributario. Como empresa tendrá más costos y mayor impuesto final, incluso también tendrá que pagar patente municipal, pero estará más ordenado, controlará sus costos, estará no asociado a lo personal y será más fácil desarrollar una estrategia comercial con un nombre disociado de la persona (además podría incluir socios).
Los terrenos no están afectos a IVA.
Omar, gracias por los aportes en la pagina.
te hice una consulta en otro articulo de la pagina.
pertenezco a una SpA con Regimen 14D N°8
tenemos como plan participar en una licitacion de bienes inmuebles ( terreno fiscal) ante Bienes Naciones.
con el fin de lotear y poder vender estos mismos lotes.
según lo que me he informado, bienes nacionales no me daría una factura en el caso de ganar la licitación.
cual es el giro comercial que debiese tener para seguir en mismo regimen
a la hora de vender los terrenos como son a personas naturales como seria el tratamiento contable deacuerdo al IVA.
seria de gran ayuda que si me pudieses aclarar estas consultas ??
Maximiliano:
Si Uds. tendrán el giro de inmobiliaria (comprarán un terreno con el objeto de venderlo loteado), claramente son vendedores, para efectos de la ley del IVA. Pero, para efectos de la venta, deben considerar que el terreno nunca estará afecto a dicho impuesto, debiéndose rebajar al momento de la venta. Si no se agrega nada, no será un hecho gravado. Si hay alguna construcción, obviamente ello sí constituirá un hecho gravado y hay que calcular el valor afecto (se descuenta el monto del terreno).
Copio una parte de la Circular N° 37, de 20.05.2020, donde el SII dio instrucciones que se aplican al nuevo concepto de «bienes construidos», para los efectos de la aplicación del IVA, lo que es válido a partir de las operaciones realizadas a partir del mes de marzo de 2020 (lo remarcado es nuestro):
«Así las cosas, para que se configure el hecho gravado con IVA, tratándose de venta de inmuebles, la respectiva operación debe recaer sobre un inmueble construido.
Al respecto cabe tener presente que las urbanizaciones constituyen la construcción de un bien corporal inmueble, por lo que la venta de un sitio urbanizado efectuada por un vendedor, conforme a lo que debe entenderse por tal según lo dispuesto en el artículo 2°, N° 3, de la LIVS, se encuentra gravada con el tributo en comento, por tratarse, de acuerdo a lo señalado precedentemente, de la transferencia de un
bien corporal inmueble construido.
Sin embargo, cabe aclarar que para que la venta de terrenos se encuentre gravada con IVA producto de una urbanización, las obras de pavimentación, luz, etc., deben encontrarse comprendidas, al menos en parte, en los terrenos que se venden, esto es, el comprador tiene que hacerse dueño de éstas, o codueño, si las obras están en espacios comunes.
Por el contrario, si la venta recae sobre sitios eriazos, sin ningún tipo de construcción, no se encontrará gravada con IVA por no constituirse a su respecto el hecho gravado venta contenido en el artículo 2°, N° 1, de la LIVS, toda vez que éste excluye en forma expresa de la aplicación del tributo a los terrenos.
Por otra parte, la frase final que se incorpora en este N° 1, según la cual los terrenos no se encuentran afectos al impuesto establecido en esta ley, tiene por objeto remarcar el hecho de que el IVA no afecta a las operaciones que recaen sobre terrenos sin construir. Por lo tanto, la venta de terrenos en esas condiciones, esto es, sin construcción alguna, constituye una operación no afecta a IVA.»
Junto con saludar y agradecer la valiosa información entregada en el sitio de Círculo Verde, quisiera solicitar su ayuda en aclarar o ampliar lo señalado en la circular N°37 de 20.05.2020 en lo relativo a la aplicación del IVA en la venta o enajenación de lotes urbanizados. Estoy comprando un terreno urbanizado (luz, agua y alcantarillado). El vendedor ¿debe recargar IVA por estos conceptos?.
Por un lado, se comenta en este post que la venta de un terreno con conexión a una red, pública o privada, de un sistema comunitario de agua, luz o alcantarillado no debiera quedar gravada con IVA por el hecho de que los equipos no pasan a formar parte de la propiedad del adquirente. Los equipos siguen siendo propiedad de la compañía de agua o electricidad. Por otra parte, la circular in comento señala que las obras de pavimentación, luz, etc., deben encontrarse comprendidas, al menos en parte, en los terrenos que se venden, esto es, el comprador tiene que hacerse dueño de éstas, o codueño,
si las obras están en espacios comunes. ¿A que se refiere exactamente la instrucción del Servicio? Tanto la postación como los medidores seguirán siendo de propiedad de la empresa eléctrica. ¿Se refiere a otro tipo de construcciones, exceptuando la conexión a la red (acometida, tablero). Agradezco de antemano la luz que pueda ser aportada sobre este tema.
Francisco:
Veo que ha estudiado el tema.
Efectivamente, si la urbanización no incluye bienes que son parte de la propiedad que se enajena, no se aplicará IVA en la operación. Si por ejemplo, toda la instalación de alcantarillado es red que no pertenece a la propiedad enajenada, no se aplicará IVA. Pero también hay que tener presente la calidad del vendedor.
Uno de los últimos oficios que le pueden ayudar a definir si su operación de compra es o no con IVA, es el N° 2.372, de 23.10.2020, donde se aclara que si la venta de sitios eriazos realizadas por un vendedor que no tiene la calidad de habitual, ello no es afecto a IVA, pero si dicho vendedor sí tiene la calidad de tal para efectos de la ley del IVA (habitualidad) y ha realizado la urbanización de las unidades, como por ejemplo, instalando alcantarillado, red de electricidad y otros, la operación es gravada con IVA.
En su caso, creemos que la venta que realiza un «vendedor habitual» en la venta de sitios urbanizados, está gravado con IVA.
Estimado Omar.-
Buenas tardes, una empresa que se dedica a comprar y vender propiedades usadas o en remate, deberá pagar el IVA por la diferencia entre el valor de venta menos el de adquisición? o previamente , al valor de venta se le debe descontar el terrero o Avalúo Fiscal para determinar la base imponible afecta a IVA? de ser esto afirmativo, se puede utilizar el IVA de las mejoras o arreglos que se harán en la propiedad para descontar el IVA final a pagar?
Saludos
Mauricio:
Si su giro comercial es la compra y venta de propiedades, ello será una operación afecta a IVA, para lo cual debe analizar toda la situación tanto de las declaraciones mensuales como también la forma de determinar la base afecta.
Le sugiero analizar la situación incluyendo la lectura de la Circular N° 37 del 20.05.2020, http://www.sii.cl/normativa_legislacion/circulares/2020/circu37.pdf que en la parte específica indica:
«Por otra parte, respecto de la rebaja del terreno que esta norma permite para el precio de venta, se hace obligatorio que el vendedor deduzca el valor comercial del terreno a la fecha de la operación, independientemente del valor que éste le haya asignado.
Consecuente con la norma anterior, respecto de la deducción del terreno que ordena la norma al precio de adquisición, la rebaja debe corresponder a una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial del terreno en el precio de venta, siendo también en este caso indiferente el valor asignado al mismo.»
Obviamente, al tener un giro gravado con IVA, las compras de bienes y servicios asociados a ello dará derecho a uso del crédito fiscal por el IVA pagado al adquirirlos.
Me gustaría saber cómo calcular el IVA si siendo propietaria como persona natural vendo antes de cumplir del año de la inscripción en el Conservador. Estoy vendiendo un 10% más caro de lo que compré. El iva es sobre el precio de venta o sólo por el mayor valor ? Puedo argumentar ante el SII que no compré para hacer negocio y que me tuve que regresar a mi país (Brasil ) por la Pandemia Gracias
Anita:
Pero Ud. está vendiendo como persona natural, es decir, no tiene el giro comercial de compra y venta de inmuebles, por lo que no debería estar afecta a IVA. No es su giro. En cuanto al impuesto a la renta, eso es otra cosa, ya que tendrá que pagar finalmente el Impuesto Global Complementario por el mayor valor obtenido (no aplica la tributación especial, por tener menos de un año entre la compra y venta).
Distinto sería si la venta es realizada por una empresa que adquirió el inmueble y utilizó el IVA como crédito fiscal. En ese caso sí estará afecta a IVA, por el valor que no sea asociado al terreno.
Estimado Omar,
Hasta fines de 2019 mi empresa estaba acogido al sistema de tributación simplificada 14 ter, lo que me permitió comprar equipos sin IVA. Actualmente soy 14D N°8, ya no existe este beneficio?
No me queda claro…
Ariel:
No está muy clara su consulta, pero trataremos de enfocar el análisis en lo que pensamos es aplicable a lo planteado.
La Ley N° 21.210, modificó la letra m) del art. 8° de la Ley del IVA, reemplazando la frase “Artículo 14 Ter” por “Artículo 14 letra D”. De tal forma el tratamiento seguirá siendo aplicable, ahora, para las empresas Propyme y Propyme Transparente, quedando con la siguiente redacción:
«m) La venta de bienes corporales muebles e inmuebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, siempre que, por estar sujeto a las normas de este título, el contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición, importación, fabricación o construcción.
No obstante lo dispuesto en el párrafo precedente, no se considerará, para los efectos del presente artículo, la venta de bienes corporales muebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, efectuada después de transcurrido un plazo de treinta y seis meses contado desde su adquisición, importación, fabricación o término de construcción, según proceda, siempre que dicha venta haya sido efectuada por o a un contribuyente acogido a lo dispuesto en el artículo 14 letra D)
artículo 14 terde la ley sobre Impuesto a la Renta, a la fecha de dicha venta.»Entonces, Ud. podrá seguir adquiriendo bienes a otros vendedores que enajenen activos fijos, que tienen que facturar con IVA esas ventas, pero si cumplen la excepción indicada de tener una antigüedad de más de 36 meses en su poder y el comprador sea un contribuyente de alguno de los regímenes del art. 14 letra D), no se aplicará dicho impuesto (IVA).
Omar Hola
Calificó para acogerme a la declaración jurada de para estar exenta de iva.
Si tengo giro inmobiliaria que adquirió. Un terreno en el 2016 construyó en el. Y han pasado 5 años de su construcción. Y ahora quiero. Vender.
Y demostrar que es un activo inmobilizado sin crédito fiscal. Como demostrar eso también?
Saludos
Gracias
Pamela:
A veces lo redactado en las consultas no es fácil interpretar y la vuestra es un ejemplo. Asumiremos situaciones para poder llegar a la entrega de una respuesta.
Si Ud. es una inmobiliaria, que adquirió un terreno y edificó sobre él un bien que lo destinaría a la venta, lo más probable es que utilizó el IVA pagado en esa construcción como crédito fiscal. Lo otro, pudo quizás tener como objeto el arrendar el inmueble construido, lo que cambiaría la respuesta en base a cuál era la forma de arrendamiento: con IVA o no afecto a IVA.
Si Ud. utilizó el IVA pagado por la construcción, hoy debe gravar con IVA la parte del precio asociado a la venta de dicha construcción.
Por el contrario, si nunca utilizó el IVA pagado por construir como crédito fiscal y su objeto no era construir para vender el activo, entonces podría no estar gravado con IVA. Pero si su giro es comprar y vender inmuebles, hoy estaría siendo calificado como un vendedor y tendría que pagar IVA, descontando el valor del terreno.
En concreto, revise su situación y con esos datos podrá llegar a determinar si la operación de venta que plantea, hoy estará afecta o no a IVA.
Consulta cuando vendo un bien inmueble que se adquirio más de 20 años, y no se ingreso el contabilidad en su oportunidad. Se puede rebajar el avaluo.
Eduardo:
Quizás no tengamos todos los datos, pero si hay algo que no procede, lo deberá complementar o considerar en su análisis.
Asumimos que Ud. es un empresario individual, que no tiene incorporado el bien en el activo fijo en la contabilidad, por lo que se mantiene a nivel personal. Si es así, está en el mejor de los mundos, ya que su adquisición sería en el año 2.000 (en el siglo pasado), por lo que no le afectaría ningún impuesto, sin importar el precio de venta.
Distinto es el caso si la propiedad es de una empresa y se omitió considerarla dentro del activo. En ese caso, será una venta que genera utilidad que será afecta a impuesto de Primera Categoría y obviamente cuando ella sea retirada se afectará con Impuesto Global Complementario en la oportunidad que su régimen tributario lo tenga estipulado, a partir del presente año.
Si ese inmueble está afecto a IVA (cosa que vemos como poco procedente, salvo que lo hubiese construido, donde se generó IVA crédito fiscal), podrá rebajar de la base afecta el valor del terreno, dado que ese valor no es gravado con el mencionado impuesto.
Para efectos del impuesto a la renta, no puede rebajar el avalúo, ya que por ser empresa lo que debe rebajar es el costo corregido, que debería obtener de la escritura, y si ello no lo tiene registrado, creo que será muy difícil reconocer un costo distinto (no tendrá cómo demostrar que está como valor del activo, aún si realizó modificaciones o agregados, ya que quizás esos montos los llevó a resultado).
Estimado don Omar, consulta:
Estoy vendiendo una propiedad….según informe catastral, la propiedad tiene un desglose en su tasación del sii de un 20% la construcción y 80% el terreno. Para determinar el impuesto sobre la ut que genera la vta, puedo considerar solo el valor de la construcción ?…esto debido a que los terrenos no tributan en cuanto a utilidad …se puede separa valor de la construcción y del terreno ?
Francisco:
En Chile tributa con impuesto a la renta la venta de cualquier inmueble, sin la separación de terreno y construcción (en IVA solo se aplica a la venta de inmuebles construidos).
Por ello, para efectos del cálculo de la utilidad, ello dependerá de la fecha de adquisición del inmueble, de la calidad del vendedor y si hay o no relación con el comprador. Si dicho vendedor no es habitual en la operación y adquirió el inmueble hace más de un año desde la fecha de la venta actual, siendo el comprador no relacionado, determina la tributación por la utilidad obtenida, la que se obtiene rebajando del valor de venta, el costo de adquisición y/o construcción, menos el tope de 8.000 UF (o lo que reste para su uso). Si la diferencia es positiva, pagará un 10% como impuesto único a la renta (con la norma vigente).
Si la adquisición del inmueble fue realizada antes del 01.01.2004, entonces la utilidad obtenida, independiente del monto, será considerado como no renta, es decir, no tributa.
Si