Estimados(as),
La Ley N°21.850, para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social, publicada en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026, incorporó diversas modificaciones tributarias, entre ellas nuevas disposiciones relacionadas con las viviendas económicas acogidas al DFL N°2 de 1959.
Una de sus principales novedades es la creación de un régimen especial y opcional aplicable a los ingresos provenientes del arrendamiento de determinadas viviendas económicas. Este régimen contempla un impuesto único de tasa 5% sobre los ingresos brutos obtenidos, sin deducción alguna. Este régimen, incorporado por el artículo 3 de la Ley N°21.850 mediante los nuevos artículos 24 bis y 24 ter del DFL N°2, contempla un impuesto único a la renta con tasa del 5%
Junto con la regla permanente para pequeñas viviendas económicas de hasta 90 m², la ley contempla una extensión transitoria para ciertas viviendas económicas nuevas de hasta 140 m². Por ello, para determinar el tratamiento aplicable debe revisarse la superficie del inmueble, si es nuevo, cuándo y a quién fue adquirido, quién es su propietario y a quién se arrienda.
Recordemos: ¿qué es una vivienda DFL N°2?
El DFL N°2 de 1959 establece un régimen especial para las denominadas “viviendas económicas”, categoría que comprende inmuebles que cumplen los requisitos de dicha normativa y cuya superficie edificada no supera los 140 m².
Estas propiedades han contado históricamente con diversos beneficios tributarios. Sin embargo, su aplicación depende de requisitos y limitaciones específicos. Entre ellos destaca, para las personas naturales, el límite de dos viviendas respecto de determinados beneficios tradicionales del DFL N°2.
Para una revisión general del régimen vigente, véase: ¿Cuáles son los beneficios de un bien raíz DFL 2 y cuándo se pierden?
¿En qué consiste el nuevo régimen?
La Ley N°21.850 incorpora una alternativa de tributación para las rentas provenientes del arrendamiento de determinadas viviendas económicas. Quienes cumplan los requisitos pueden optar por pagar un impuesto único de 5% sobre los ingresos brutos generados por el arrendamiento, sin efectuar deducciones para determinar la base imponible.
Por lo tanto, no se trata de una nueva exención, sino de una forma especial y simplificada de tributación que debe compararse con el tratamiento que correspondería bajo el régimen general. El tributo tiene de carácter de impuesto único respecto de las rentas de arrendamiento acogidas al régimen y sustituye, respecto de ellas, la tributación general establecida en la Ley sobre Impuesto a la renta.
En consecuencia, según la naturaleza, domicilio o residencia del contribuyente, reemplaza al Impuesto de Primera Categoría, Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional que habría correspondido aplicar sobre dichas rentas.
Reglas que no deben confundirse:
| Regla | Vivienda | Carácter | Aspecto principal |
| Permanente | Hasta 90 m² | Permanente | Régimen opcional con impuesto único de 5% sobre ingresos brutos. Entra en vigencia el 1 de enero de 2027. |
| Transitoria | Nueva, hasta 140 m² | Ventana de 12 meses para adquirir | Extiende temporalmente la opción del régimen del 5% sobre los ingresos brutos a viviendas económicas nuevas adquiridas dentro de los 12 meses siguientes a la publicación de la ley, en su primera transferencia de dominio y entre partes no relacionadas, y destinadas al arrendamiento. |
Régimen permanente: pequeñas viviendas económicas de hasta 90 m²
Como regla general, el nuevo régimen se aplica a las denominadas pequeñas viviendas económicas, cuya superficie edificada no exceda de 90 m². Los ingresos provenientes de su arrendamiento pueden quedar sujetos, de manera opcional, al impuesto único de 5% sobre los ingresos brutos, sin deducciones.
Esta medida tiene carácter permanente y entra en vigencia a contar del 1 de enero de 2027.
La referencia a los 90 m² no identifica por sí sola al tipo de beneficiario. Para aplicar correctamente el régimen también debe determinarse si el propietario es una persona natural, un empresario individual o una persona jurídica, pues las condiciones no son iguales en todos los casos.
Para el cómputo de la superficie, las dimensiones de los estacionamientos y bodegas no se consideran dentro del límite de 90 m², aun cuando tenga un rol de avalúo distinto al de la vivienda económica, siempre que se ubiquen en la misma dirección y se incluyan en el respectivo contrato de cesión del uso o goce temporal.
Personas naturales
En el caso de las personas naturales, la opción se aplica respecto de la tercera vivienda económica y las siguientes. Para utilizarla deben cumplirse conjuntamente tres condiciones: que la superficie edificada del inmueble no exceda de 90 m², que el arrendamiento conste en un contrato y que el arrendatario no sea una persona relacionada con el propietario, considerando para estos efectos las normas generales de relación establecidas en el N°17 del artículo 8° del Código Tributario.
Las dos primeras viviendas, entendiéndose por tales aquellas cuya adquisición sea más antigua, deben continuar analizándose conforme al tratamiento tradicional que corresponda bajo el DFL N°2. Por ello, la reforma no elimina el límite de dos viviendas asociado a esos beneficios, sino que incorpora una alternativa de tributación para determinadas rentas obtenidas desde la tercera vivienda. Este régimen no se aplica a las viviendas asignadas a una empresa individual, que siguen las reglas de los empresarios individuales.
Personas jurídicas
La nueva regulación no se limita a las personas naturales. Las personas jurídicas también pueden optar por el impuesto único de 5% y, a diferencia de aquellas, no quedan sujetas a un número mínimo de viviendas. Esto permite evaluar el régimen desde la primera vivienda económica que cumpla las condiciones.
Para acceder, la entidad deberá tener como giro exclusivo la cesión del uso, goce o explotación, a cualquier título, de viviendas económicas que cumplan los requisitos del régimen. Esta exigencia no impide mantener inversiones indispensables para la continuidad de la actividad o para resguardar sus disponibilidades de caja, ni la venta de las viviendas de la empresa. Si la entidad obtiene otras rentas, estas tributarán conforme a las reglas generales y podrían significar su salida del régimen.
En consecuencia, no cualquier sociedad propietaria de un inmueble DFL N°2 podrá aplicar automáticamente el régimen. Será necesario revisar su objeto y actividades efectivas, la destinación de las viviendas al arrendamiento a personas no relacionadas, la superficie de cada vivienda (hasta 90 m²) y el cumplimiento de las demás condiciones legales.
Empresarios individuales
Los empresarios individuales también pueden optar por el régimen especial, pero respecto de la tercera vivienda en adelante. Por ello, deben analizarse separadamente de las personas jurídicas y revisarse la asignación de los inmuebles a la empresa individual, la superficie de las viviendas y las demás condiciones aplicables al arrendamiento. Al igual que las personas jurídicas acogidas, deben efectuar pagos provisionales mensuales y no pueden solicitar la devolución de IVA del artículo 27 bis.
Ingreso, permanencia y salida del régimen
La opción podrá ejercerse al momento de iniciar actividades o con posterioridad, conforme al procedimiento y los plazos que establezca el Servicio de Impuestos Internos mediante resolución.
El contribuyente podrá retirarse voluntariamente del régimen en cualquier momento, dando aviso al Servicio de Impuestos Internos. Sin embargo, esa decisión es definitiva: una vez abandonado, no podrá acogerse nuevamente al impuesto único de 5%. Por esta razón, antes de optar conviene comparar sus efectos con la tributación general y considerar la situación futura del contribuyente.
Determinación y pago del impuesto
La tasa de 5% se aplica sobre el monto bruto de las rentas de arrendamiento pactadas en el contrato, sin rebajar gastos, depreciaciones, intereses u otros desembolsos relacionados con la propiedad.
Durante el año, las personas jurídicas y empresarios individuales acogidos deberán efectuar pagos provisionales mensuales con una tasa de 0,416% sobre las rentas de arrendamiento. Estos pagos anticipan el impuesto único que corresponda determinar por el período respectivo. El impuesto se declara en la declaración anual de renta, imputando los pagos provisionales efectuados.
Efecto sobre la devolución de IVA del artículo 27 bis
La opción también produce una consecuencia relevante en materia de IVA. De acuerdo con el artículo 24 ter del DFL N°2, la persona jurídica o el empresario individual que se acoja al impuesto único no podrá solicitar la devolución en dinero del crédito fiscal originado en la adquisición o construcción de bienes del activo fijo mediante el procedimiento del artículo 27 bis del Decreto Ley N°825.
El crédito fiscal no se pierde por esta sola circunstancia, pero únicamente podrá imputarse contra futuros débitos fiscales IVA. Esta limitación puede adquirir especial relevancia tratándose del arrendamiento de viviendas no amobladas, operación que, por regla general, no se encuentra gravada con IVA, por lo que podría no generarse debito fiscal suficiente contra el cual imputar dicho crédito. En consecuencia, el efecto de esta restricción debe evaluarse especialmente en proyectos que requieran una inversión inicial importante, ya que puede afectar la recuperación financiera del impuesto soportado en la adquisición o construcción.
Extensión transitoria: viviendas económicas nuevas de hasta 140 m²
Además del régimen permanente, la Ley N°21.850 contempla una extensión aplicable a determinadas viviendas económicas nuevas cuya superficie edificada no exceda de 140 m².
Para acceder a esta medida deberá tratarse de una vivienda nueva adquirida en su primera transferencia de dominio, dentro de los 12 meses siguientes a la publicación de la ley, y la compraventa deberá efectuarse entre partes no relacionadas. Asimismo, la vivienda deberá generar ingresos provenientes de su arrendamiento y cumplirse los demás requisitos establecidos para acceder al régimen especial.
Tratándose de personas naturales, esta extensión debe entenderse en concordancia con la regla aplicable a la tercera vivienda económica y siguientes. En consecuencia, la medida transitoria amplía temporalmente de 90 m² a 140 m² la superficie máxima de las viviendas que pueden acogerse al impuesto único de 5%, pero no modifica la regla relativa al número de viviendas aplicable a las personas naturales.
Debe considerarse, además, que la norma se refiere a viviendas «adquiridas» dentro del plazo legal.
Por ello, en aquellos casos en que dentro de dicho período únicamente se haya celebrado una reserva o promesa de compraventa y la adquisición se materialice posteriormente, será necesario atender a la interpretación e instrucciones que imparta el Servicio de Impuestos Internos.
Cabe considerar, además, que la Ley N°21.850 contempla otra medida transitoria relacionada con la adquisición de viviendas nuevas, consistente en una exención de IVA aplicable, bajo el cumplimiento de determinados requisitos, a su primera venta. Esta medida puede coincidir temporalmente con la extensión transitoria prevista para viviendas económicas nuevas de hasta 140 m², por lo que resulta relevante analizar conjuntamente ambos beneficios al momento de evaluar una inversión inmobiliaria.
Entonces, ¿se eliminó el límite de dos viviendas DFL N°2?
No, la Ley N°21.850 no elimina el régimen DFL N°2 ni suprime, de manera general, el límite de dos viviendas asociado a determinados beneficios tradicionales para las personas naturales.
La reforma introduce una nueva modalidad opcional de tributación para ciertas rentas de arrendamiento. Por ello, deben analizarse separadamente:
- los beneficios tradicionales que puedan corresponder a las primeras viviendas DFL N°2;
- la tributación general aplicable cuando esos beneficios no procedan; y
- la posibilidad de optar por el nuevo impuesto único de 5%, si se cumplen sus requisitos.
Ejemplos prácticos
Persona natural con tres viviendas
Una persona natural posee tres departamentos acogidos al DFL N°2 y los destina al arrendamiento. Las dos primeras viviendas deben analizarse conforme a los beneficios tradicionales. Respecto de la tercera, podrá evaluarse la opción por el impuesto único de 5% únicamente si no supera los 90 m² (o 140 m², si es nueva y fue adquirida dentro de la ventana transitoria), existe contrato de arriendo y el arrendatario no es una persona relacionada.
Persona natural sin domicilio ni residencia en Chile
Una persona natural, extranjera o chilena, sin domicilio ni residencia en Chile, posee una tercera vivienda económica de 80 m² ubicada en el país y la destina al arrendamiento. Si cumple con los requisitos legales, podrá optar por el impuesto único del 5% sobre los ingresos brutos obtenidos, en sustitución del Impuesto Adicional que habría correspondido aplicar sobre dichas rentas conforme al régimen general.
Sociedad propietaria de una vivienda
Una sociedad adquiere una vivienda económica de 80 m² para arrendarla. Puede evaluar la opción desde esa primera vivienda, pero deberá tener como giro exclusivo el arrendamiento o explotación de viviendas económicas, sin perjuicio de las inversiones necesarias para mantener la operación o resguardar sus disponibilidades de caja, arrendar a personas no relacionadas y cumplir las demás condiciones del régimen. Además, no podrá solicitar la devolución de IVA del artículo 27 bis.
Vivienda nueva de 120 m²
Una vivienda económica nueva de 120 m² es adquirida en su primera transferencia, entre partes no relacionadas, dentro de los 12 meses siguientes a la publicación de la ley y se destina al arrendamiento.
Aunque supera el límite de 90 m² establecido para el régimen permanente, podrá evaluarse su incorporación al régimen especial en virtud de la extensión transitoria aplicable a viviendas económicas nuevas de hasta 140 m², siempre que se cumplan los requisitos correspondientes según el tipo de propietario.
Si el adquirente es una persona natural, deberá considerarse además la regla aplicable a la tercera vivienda económica y siguientes. Tratándose de una persona jurídica o de un empresario individual, deberán verificarse los requisitos particulares establecidos para estos contribuyentes.
Conclusión
La Ley N°21.850 no reemplaza el régimen tradicional del DFL N°2. Incorpora una alternativa de tributación para determinadas rentas de arrendamiento mediante un impuesto único de 5% sobre los ingresos brutos, sin deducciones.
La regla permanente se vincula con pequeñas viviendas económicas de hasta 90 m² y entra en vigencia el 1 de enero de 2027. A ella se suma una extensión transitoria para viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² adquiridas dentro de los 12 meses siguientes a la publicación de la ley.
Antes de aplicar el nuevo tratamiento será necesario revisar, al menos, la superficie del inmueble, su calidad de vivienda nueva, la fecha de adquisición, el número de viviendas que posee el contribuyente, la existencia del contrato de arriendo, la relación con el arrendatario, el tipo de propietario y los requisitos particulares previstos para personas naturales, empresarios individuales y personas jurídicas.
La decisión también debe considerar que el impuesto se determina sobre la renta bruta, en el caso de personas jurídicas y empresarios individuales exige pagos provisionales mensuales de 0,416% e impide solicitar la devolución del artículo 27 bis respecto del crédito fiscal vinculado al activo fijo y, si el contribuyente abandona el régimen, no podrá volver a incorporarse.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría tributaria. Las instrucciones que emita el Servicio de Impuestos Internos podrán precisar varios de los aspectos aquí descritos.
Saludos,
