Actualizado 04 de julio 2025.
Estimados(as):
Con el aumento importante de operaciones de compra de viviendas acogidas a las normas del DFL N°2, de 1959, es bueno conocer los beneficios que, por ahora, tienen este tipo de inmuebles, para lo cual presentamos un resumen de los conceptos más relevantes, donde lo principal es considerar si la adquisición es de un bien nuevo o de uno usado, como también si la persona que adquiere el inmueble ya posee otros bienes acogidos a la norma antes mencionada.
Actualmente el límite de viviendas económicas, por contribuyente persona natural, que puede tener los beneficios, es de dos; en caso de poseer más viviendas acogidas a esta norma, las dos más antiguas, según la fecha de adquisición, gozaran de los beneficios, según lo establecido en el segundo inciso del art. 1 del DFL n° 2 (lo remarcado es nuestro):
“ ….
A los beneficios para las “viviendas económicas” que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.”
Para entender este inciso, las “viviendas económicas” o las cuotas de dominio sobre ellas que las “personas naturales” que se adquieran por sucesión por causa de muerte o por donación, también serán contabilizadas en el límite de dos unidades por contribuyente. Entonces, desde ya es bueno que revisen su situación personal, ya que, por ejemplo, podrían tener el límite de 2 unidades consumido solamente con participación de propiedad, como comuneros, en dos bienes acogidos a las normas del DFL 2, que hubiesen heredado, sin tener ninguna posibilidad de optar a usar los beneficios, por adquisiciones de bienes que realicen en forma personal, salvo que se desprendan de los derechos comentados.
La única salvedad estaría por adquisiciones por causa de muerte ocurridas hasta el 28.02.2020, debido a que la Ley N°21.210 sobre Modernización Tributaria, publicada el 24 de febrero de 2020, realizó importantes modificaciones a la Ley N°16.271 sobre Herencias, Asignaciones y Donaciones y, además, mediante su artículo sexto eliminó el inciso segundo del artículo 18° del DFL N°2, del año 1959, del Ministerio de Hacienda sobre Plan Habitacional, incorporando definitivamente a través del artículo segundo transitorio la limitación a los inmuebles adquiridos por sucesión por causa de muerte a contar del 1 de marzo de 2020, los cuales se considerarán también para el cómputo del límite de dos viviendas por contribuyente (lo remarcado es nuestro):
Ley 21.210:
“Artículo sexto.- Elimínase el inciso segundo del artículo 18 del decreto con fuerza de ley Nº 2, del año 1959, del Ministerio de Hacienda, sobre Plan Habitacional.”
“Artículo segundo transitorio.- La modificación al inciso segundo del artículo 18 del decreto con fuerza de ley Nº 2, del año 1959, del Ministerio de Hacienda, sobre Plan Habitacional, incorporada por el artículo sexto de la presente ley no afectará a aquellas viviendas o cuotas de dominio sobre ellas adquiridas por sucesión por causa de muerte con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley.”
¿Cuáles son los inmuebles habitacionales que clasifican en la norma del DFL N° 2?
Son aquellas denominadas “viviendas económicas”, destinadas a la habitación que tengan un máximo de 120 mts2 útiles de construcción. No se incluyen las bodegas, ni los estacionamientos en esta medición. La definición legal se encuentra en el primer inciso del art. 1 del mencionado decreto (lo remarcado es nuestro):
“Artículo 1° Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.”
¿Existen otros requisitos para que se considere vivienda económica?
La respuesta a esta pregunta es si, pero deben ser cumplidas por las constructoras al momento de edificar las viviendas, solicitando los permisos correspondientes ante la Dirección de Obras de la respectiva Municipalidad donde se encuentre emplazada la vivienda.
Dichas características se encuentran en el Decreto N°168, que fija el texto actualizado del reglamento especial de viviendas económicas a que se refiere el art. 1 del DFL N°2, en su título IV: “De las características técnicas de la vivienda económica”.
¿Cuáles son los beneficios asociados a las viviendas económicas del DFL N°2?
Los beneficios asociados a las viviendas económicas se encuentran en los siguientes artículos vigentes, con los conceptos que se indican:
Artículo 12: Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de “viviendas económicas”, estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.
Esto quiere decir que al documentarse la adquisición de una vivienda solo pagara el 0,2% en el impuesto de timbres y estampillas, en la primera transferencia, versus un 0,8% de una propiedad que no es DFL N°2.
Artículo 13° La primera transferencia de “viviendas económicas” y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N°8 del artículo 1° de la ley 16.272, siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo;
En simple, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces será gratuita, si se realiza dentro de un año desde su recepción y será del 50% si se realiza dentro de dos años a contar de la recepción.
Artículo 14. Las “viviendas económicas” estarán exentas de todo impuesto fiscal que grave la propiedad raíz, con excepción de aquellos que correspondan a pagos de servicios, tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado y otros. La exención no regirá en la parte del impuesto territorial que corresponde a las Municipalidades. Esta exención regirá a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, en su caso, conforme a los siguientes plazos:
a) por 20 años, cuando la superficie edificada, por unidad de vivienda, no exceda de 70 metros cuadrados;
b) por 15 años, cuando esa superficie exceda de 70 metros y no pase de 100 metros cuadrados, y
c) por 10 años, cuando ella sea superior a 100 metros cuadrados y no pase de 140 metros cuadrados.
Los terrenos en que se construyan las «viviendas económicas» no gozarán de la exención mencionada en este artículo.
Esta exención regirá a contar de la fecha del certificado de recepción final emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura.
Como veremos más adelante, éste beneficio sólo se mantiene mientras el dueño cumpla el requisito que origina la rebaja, es decir, hasta dos inmuebles acogidos al DFL 2. Si, por ejemplo, ya tiene dos y adquiere un tercero, éste último pierde la mencionada rebaja de contribuciones, aunque sea nuevo o usado y sin importar el tiempo de vigencia que le falte del beneficio antes indicado.
Como les será difícil convencerse de lo antes comentado, los invito a leer unas publicaciones del SII: ¿El beneficio del DFL-2 consistente en la rebaja en el pago de contribuciones se aplica al nuevo dueño o se pierde en la compraventa? o en una más incisiva: ¿Los inmuebles acogidos a los beneficios del DFL-2, de 1959, deben pagar contribuciones?
Artículo 16. Las “viviendas económicas” y los derechos reales constituídos en ellas, que se transmitan en Sucesión por causa de muerte o sean objeto de donación, serán excluídos de la aplicación del Impuesto de Herencias, Asignaciones y Donaciones, y su adjudicación no estará afecta al impuesto establecido en el N.o 10 del artículo 7.o del decreto con fuerza de ley N.o 371, de 1953.
Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán únicamente cuando los causantes o donantes hayan construido las viviendas económicas o las hayan adquirido en primera transferencia, y en el primero de los casos siempre que el causante las haya construido o adquirido con anterioridad de a lo menos 6 meses, a la fecha del fallecimiento.
En resumen, el bien estará exento de pagar impuesto a la herencia a muerte de su propietario original (sólo aplicable a adquisiciones de viviendas nuevas que se mantengan a nombre del causante).
Artículo 21: Si se dona un bien acogido a la presente norma, también estará exento del impuesto a la donación, pero siempre que el donante haya sido propietario por al menos cinco años.
Antes de ahondar en el último beneficio, debemos indicar que algunos beneficios, franquicias y exenciones se incorporan en pleno derecho a la propiedad, quedando de la siguiente forma:
- Adosados a la Propiedad:
- Art. 12.
- Art. 13.
- Art. 14.
- Art. 17.
- Adosados al Propietario:
- Art. 15.
- Art. 16.
- Art. 21.
Artículo 15°. Las rentas que produzcan las “viviendas económicas” no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de «viviendas económicas» que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán, también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño.
Para entender esto, si hay explotación del bien vía arriendo, dicho ingreso será considerado como no renta para efectos tributarios, con un tope de dos viviendas por contribuyente (solo persona natural).
Recordemos que antiguamente, el tope de dos viviendas económicas no aplicaba para las adquiridas hasta el 31 de octubre de 2010, esto quería decir, que, si se tenía 5 viviendas a la fecha mencionada, el límite de dos solo aplicaba a las adquiridas con posterioridad, es decir desde el 01 de noviembre de 2010.
Esto cambio a raíz de la publicación de la Ley N°21.420, ya que en esta se realizaron las siguientes modificaciones a la Ley 20.455:
“Artículo 4.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el artículo quinto transitorio de la ley N°20.455, que modifica diversos cuerpos legales para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país:
a) Incorpórase, a continuación de la frase “sean propietarios de «viviendas económicas”, lo siguiente: “, hasta el 31 de diciembre del año 2022”.
b) Incorpórase, a continuación de la frase “las disposiciones de la presente ley no se aplicarán” la siguiente frase: “, hasta el 31 de diciembre del año 2022,”.
c) Incorpórase, a continuación de la frase “las disposiciones de la presente ley tampoco se aplicarán”, la siguiente frase: “, hasta el 31 de diciembre del año 2022,”.
d) Incorpórase, a continuación del punto final que pasa a ser seguido, lo siguiente: “A contar del 1 de enero del año 2023, los propietarios de viviendas económicas quedarán afectos a las disposiciones del referido decreto con fuerza de ley N°2, de 1959, según su texto vigente, respecto de todos los bienes raíces de su propiedad, cualquiera sea la fecha en que hayan sido adquiridos.”.
Entonces, a partir del año 2023, quedó como definitivo el límite de dos unidades habitacionales por contribuyente para acogerse a las disposiciones del DFL 2 de 1959, por modificación del art. 5° transitorio de la Ley 20.455 (lo remarcado es nuestro):
“Artículo quinto.- Las disposiciones de la presente ley que modifican el decreto con fuerza de ley N°2, de 1959, comenzarán a regir luego de tres meses contados desde su publicación y no afectarán los beneficios y derechos que dicha norma otorga a los contribuyentes que, a la señalada fecha, sean propietarios de «viviendas económicas», hasta el 31 de diciembre del año 2022. No obstante, las disposiciones de la presente ley no se aplicarán, hasta el 31 de diciembre del año 2022, a las adquisiciones de «viviendas económicas» que se efectúen en virtud de un acto o contrato cuya celebración se hubiere válidamente prometido con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, en un contrato celebrado por escritura pública o por instrumento privado protocolizado; y que, al momento de su suscripción, se haya dado cumplimiento a lo previsto en el inciso primero del artículo 18 del decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959. Del mismo modo, las disposiciones de la presente ley tampoco se aplicarán, hasta el 31 de diciembre del año 2022, a las adquisiciones de las mismas viviendas que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, siempre que dicho contrato se haya celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado. A contar del 1 de enero del año 2023, los propietarios de viviendas económicas quedarán afectos a las disposiciones del referido decreto con fuerza de ley N°2, de 1959, según su texto vigente, respecto de todos los bienes raíces de su propiedad, cualquiera sea la fecha en que hayan sido adquiridos.”
¿El arrendamiento amoblado de un bien DFL 2 se encuentra gravado con IVA?
Primero debemos señalar que todo arrendamiento de bienes inmuebles que no cuente con instalaciones para desarrollar una actividad estará exento de IVA. Ahora bien, respecto de las viviendas económicas según lo instruido en el Oficio N°1017 del 23 de mayo de 2024, donde se consulta al SII por la aplicación del art. 27 bis de la Ley sobre Impuesto a la Ventas y Servicios en el arrendamiento de viviendas económicas acogidas a la normal del DFL N°2, se indica lo siguiente:
“El artículo N°8 de la LIVS en su letra g) establece que “El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.”
Pero debido a que los ingresos percibidos por el arrendamiento de un DFL N°2, se consideran No Renta y conforme a lo dispuesto en el N°7 de la letra E del artículo 12 de la LIVS que declara exentos de IVA los ingresos que no constituyen renta según el artículo N°17 de LIR, cuyo N°29 establece que no constituyen renta los ingresos que no se consideren rentas o que se reputen capital según texto expreso de una ley.”
Por ende, el arrendamiento de inmuebles acogidos a la norma DFL N°2 amoblados, realizados por una persona natural, se encuentra exento de IVA, por este motivo el SII denegó muchas solicitudes del art. 27 bis de la LIVS, pero hasta las dos unidades por contribuyente persona natural, aún si dichos bienes están asignados a la ficción tributaria del “empresario individual”.
Si un bien DFL 2, que no está en el límite de dos unidades por contribuyente persona natural, es arrendado amoblado, estará gravado con IVA. Lo mismo ocurrirá si dicho bien es de propiedad de una empresa, ya que, en ese caso, aun siendo DFL 2, no tiene el beneficio de ser considerado un ingreso no afecto a tributación.
¿Cómo se tributa cuando una persona natural tiene más de dos viviendas económicas?
Tal como se mencionó anteriormente, si una persona natural tiene más de dos propiedades acogidas a la norma del DFL N°2 y todas las tiene en arriendo, debe tributar de la siguiente manera:
a) Arriendo de las dos unidades acogidas al DFL 2 amobladas:
- Ingresos considerados no renta.
- Exento de IVA
b) Arriendo de las dos primeras no amobladas:
- Ingresos considerados no renta.
- Exento de IVA.
c) Arriendo de la tercera y subsiguientes amobladas:
- Debe iniciar actividades.
- Obligación de emitir documentos tributarios afectos a IVA, rebajando de la base imponible el 11% del avalúo fiscal, en forma proporcional al tiempo arrendado, considerando como valor anual.
- Los ingresos serán renta, exentos de primera categoría, pero gravados en el impuesto Global Complementario.
d) Arrienda la tercera y subsiguientes no amobladas:
- No debe iniciar actividades.
- Exento de IVA.
- No debe emitir documentos tributarios.
- Los arriendos serán ingresos renta, afectos a Impuesto Global Complementario, exento de primera categoría.
¿Puedo solicitar la devolución del IVA por la compra del bien raíz beneficiado por el DFL 2 (27 bis de la LIVS)
El artículo N°27 bis de la LIVS establece que:
“Los contribuyentes gravados con el impuesto del Título II de esta ley y los exportadores que tengan remanentes de crédito fiscal…”
Por ello, como los ingresos percibidos por el arrendamiento del DFL N°2 se encuentran exentos de IVA, según el N°7 de la letra E del artículo 12 de la LIVS, en relación con el N°29 del artículo 17 de la LIR y no es aplicable el 27 bis de la Ley de IVA, ya que los DFL N°2 no pueden ser tratados como activos fijos que se destinen a una actividad que se afecte con IVA.
¿Cambia lo anterior si asigno la vivienda al Empresario Individual?
El Ordinario N°1452 de 19-07-2024 del SII indica que:
- “Por su parte, el inciso segundo del artículo 1° del DFL N°2, “a los beneficios para las “viviendas económicas” que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas”.
Conforme lo anterior, a los beneficios incorporados a las respectivas viviendas económicas, por regla general, solo pueden acceder las personas naturales y hasta un límite de dos viviendas.
De este modo, considerando que la persona natural, al asignar las viviendas económicas a su empresa individual, no transfiere su dominio, el que continua en cabeza de la primera, dicha asignación no implica, por sí sola, la pérdida de los beneficios tributarios incorporados al DFL N°2.”
Por ello, NO está afecto a IVA el arrendamiento y no hay crédito fiscal por la compra.
Una persona sin residencia ni domicilio en Chile, ¿accede a los beneficios del DFL 2?
Si una persona sin residencia ni domicilio en Chile es dueña de una vivienda acogida las normas del DFL N°2 y la arrienda, los ingresos no estarán sujetos a impuesto a la renta, según lo estipulado en el Artículo N°15 del mencionado Decreto, por ende, no corresponde retener, declarar ni pagar impuesto alguno.
- “Artículo N°15: Las rentas que produzcan las «viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. ….”
¿Cómo se pierden los beneficios, franquicias y exenciones del DFL 2?
Existen tres situaciones que generan la pérdida de los beneficios, franquicias y exenciones del DFL 2, lo que debe constar en la respectiva resolución emitida por el SII:
- Sobrepasando los 140 m2 de construcción.
- Cambiar el Destino de la propiedad de Habitacional a Comercial:
- Aunque según lo establecido en el artículo N°162 del Decreto N°458 (que aprueba la nueva Ley General de Urbanismo y Construcciones) en su inciso N°5 “…En las viviendas económicas podrá también instalarse un pequeño comercio, sin perder las franquicias otorgadas por el decreto con fuerza de ley N°2, de 1959, del Ministerio de Hacienda, cuyo texto definitivo fue fijado por el decreto supremo N°1.101, de 1960, del Ministerio de Obras Públicas, siempre que su principal destino subsista como habitacional…”
Conocimos de un caso, en que el arrendatario destinaba los inmuebles a la explotación comercial como Apart Hotel y el castigo fue el cambio de destino de los inmuebles, ya que estos, que eran acogidos a las normas del DFL N°2, no estaban destinados a la habitación, sino a una actividad comercial, lo que obviamente perjudicó al arrendador (dueño), ya que perdió la franquicia.
3. El artículo N°18 del DFL N 2 inciso N 2 indica que:
“…Las franquicias, exenciones y beneficios expresados caducarán en caso de que las «viviendas económicas» respectivas fueren destruidas, o se iniciare su demolición o transformación de modo que vayan a perder sus características de tales. En estos últimos casos, la Dirección de Obras Municipales correspondiente, al otorgar el permiso, deberá declararlo expresamente y comunicar este hecho a la Dirección de Impuestos Internos.”
Se consultó al SII si un contribuyente puede renunciar a los beneficios del DFL N°2 y mediante el Oficio N°1703 del 23 de agosto de 2024, el SII contesto lo siguiente:
“… Al respecto, y como primera cuestión, se debe tener presente que, conforme lo dispuesto en la primera parte del inciso primero del artículo 18 del DFL N°2, las franquicias, exenciones y beneficios del referido decreto con fuerza de ley “se incorporan de pleno derecho” en el premiso de edificación de dichas viviendas, reducido a escritura pública y firmado por el Tesorero Comunal respectivo, en representación del Estado, y el interesado, documento al que la ley otorga el carácter de contrato…”
“… Conforme lo anterior, si bien a los beneficios para las “viviendas económicas” que contempla el DFL N° 2 solamente pueden acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas, las franquicias, exenciones y beneficios ya se incorporaron de pleno derecho en el premiso de edificación de dichas viviendas, reducido a escritura pública y firmado por el Tesorero Comunal respectivo…”
Luego, en el ámbito de las competencias de este Servicio, considerado que la “renuncia” es un acto jurídico unilateral, y no se contempla entre las causales legales de pérdida o caducidad de los beneficios establecidos en el referido DFL N°22, se informa que no es posible renunciar a dichos beneficios.
En simple, entendemos que, si bien los beneficios se pueden utilizar por dos viviendas, el excedente de esta no pierde los beneficios, franquicias y exenciones (solo que algunos no pueden ser utilizados, como la rebaja por contribuciones que tiene un plazo), por ende, al momento de vender las propiedades que, si gozan de los beneficios, el adquirente recuperaría algunos de los beneficios y continuaría con otros hasta su vigencia (como la mencionada rebaja de contribuciones).
Esto ha sido ratificado por el SII en el oficio N° 1.686, de 27.08.2025, que en lo pertinente indica:
«Al respecto, supuesto que se trate de viviendas adquiridas por acto entre vivos, se informa que, si se enajena una de las dos viviendas económicas que se computaba en el límite máximo, entrará a formar automáticamente parte de este último la siguiente vivienda económica que tenga la data de adquisición más antigua, sea que esta se haya adquirido antes o después de la referida enajenación.
Para determinar la data de adquisición, tratándose de las referidas viviendas, deberá estarse a la fecha de inscripción en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces y, si dos o más viviendas económicas comparten la misma fecha de inscripción, deberá atenderse al orden cronológico de su inscripción según el orden anotado en el repertorio.»
¿Dónde se indica que la propiedad goza de los beneficios de un DFL N°2?
La primera instancia es en el permiso de edificación otorgado por la respectiva Dirección de Obras Municipales, que de ser aprobado debe ser reducido a escritura pública que firmarán el Tesorero Comunal respectivo, en representación del Estado, y el interesado.
Esta escritura tendrá el carácter de un contrato, en el cual se entenderán incorporadas de pleno derecho las franquicias, exenciones y beneficios del presente decreto con fuerza de ley, y, en consecuencia, la persona natural acogida a sus disposiciones, así como sus sucesores o causa-habientes a cualquier título, con las limitaciones establecidas en el artículo 1°, gozarán en forma permanente de los privilegios indicados, no obstante cualquier modificación posterior que puedan sufrir parcial o totalmente las disposiciones referidas, según lo estipulado en artículo N°18, inciso primero del DFL N°2.
Preguntas frecuentes que se realizan al momento de adquirir una vivienda económica acogida a las normas del DFL N°2:
Si tengo más de dos propiedades, ¿Cuántas tienen el beneficio del DFL N°2?
Las dos primeras gozaran de los beneficios del DFL N°2.
La tercera propiedad y siguientes, ¿Pierde los beneficios?
No pierde los beneficios, solo lo referente a la consideración de ingreso no renta por el arriendo percibido no podrá ser utilizado, lo que podrá recuperar sólo una vez que venda una de las dos primeras adquiridas, la tercera tomará el lugar de la segunda.
¿Se pierden los beneficios?
Los beneficios, franquicias y exenciones solo pueden perderse si la propiedad cambia de destino habitacional a comercial, aumenta el límite de construcción o si incurren en su destrucción o demolición, según la respectiva resolución que establecerá la pérdida de la calidad de vivienda económica.
¿El arriendo amoblado de una vivienda acogida a las normas del DFL N°2 se grava con IVA?
Según las normas indicadas en este artículo, las dos primeras viviendas si se arriendan amobladas, estarán exentas de IVA.
Los beneficios de una vivienda económica ¿vencen?
Algunos de los beneficios tienen fecha de caducidad, ya que estos comienzan desde el permiso de recepción final. El principal es la rebaja de contribuciones, que puede ser por 10 o 20 años, teniendo fecha de término de la franquicia.
Saludos,
Estimados:
Quería compartir la información que para algunos puede ser útil, que a veces SII no tiene actualizada la información con respecto a si un departamento está acogido a DFL2, pues me ocurrió que compré uno y tuve que solicitar al DOM los certificados pertinentes y efectivamente era DFL2 y he tenido que elevar una solicitud al SII pidiendo que actualicen la información.
Luego SII me informó que DFL2 es una condición que pertenece al departamento, y si por ejemplo el dueño se va fuera del pais y deja de ser residente fiscal en chile las rentas ganadas de alquileres del DFL2 continua siendo exento de impuestos a la renta.
Pero una consulta el hecho de que esto sea exento en Chile si por ejemplo en el futuro me voy a vivir a Francia sigue siendo exento de renta allá. Se que es una pregunta muy espécifica.
Saludos y Gracias
Ines,
Muchas gracias por compartir la situación vivida con el Servicio de Impuestos Internos, siempre es bueno saber las experiencias de los contribuyentes para que otros tomen en cuenta que deben hacer ante una situación similar o de las mismas características de la que le ocurrió a usted.
Ahora bien, respondiendo a su consulta efectivamente el ingreso obtenido por el arriendo de la vivienda económica queda exento del impuesto a la renta y de impuesto adicional según lo indicado en el artículo 15 del DFL N° 2: «Las rentas que produzcan las “viviendas económicas” no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de «viviendas económicas» que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán, también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño.»
Por otra parte, la mayoría de los países exige a sus residentes declarar todos sus ingresos mundiales (lo que incluye arriendo de propiedades en el extranjero, por eso es vital conocer la norma tributaria de dicho país, en este caso Francia. Como desconocemos el sistema tributario de dicho país, acudimos a la inteligencia artificial, la cual nos indica que:
1. Francia reconoce que ese ingreso ya fue gravado en Chile.
2. Francia no vuelve aplicar impuestos sobre esa renta, pero sí puede considerarla para calcular el tipo impositivo (Tasa Efectiva) que aplica a otros ingresos.
En simple: Francia no cobra de nuevo por el arriendo, pero puede aumentar el porcentaje que cobra sobre otros ingresos (como salarios o pensiones), al considerar ese arriendo en el cálculo del tipo impositivo.
Sin embargo, entendemos que esos ingresos al no ser gravados efectivamente en Chile (se consideran rentas no gravadas), Francia sí pudiese gravar dichos ingresos, es por esto que recomendamos contactar con un profesional que realice el análisis con la legislación interna francesa.
Saludos.
Estimados
Tengo una duda bastante importante en relacion a las propiedades DFL2 arrendadas, tengo una propiedad mas de 20 anos de antiguedad, mi consulta es, pierden el beneficio DFL2 para efecto de de la declaracion de renta, ya no tendria la exencion de Ingresos no Renta ?
Se que desde un punto de vista contribuciones pierde el beneficio pero me quedo la duda en el beneficio de las dos propiedades arrendadas DFL2 con el beneficio ?
Saludos y muchas gracias
Roxana
Roxana:
Algunos de los beneficios, franquicias y exenciones se pierden a través de los años, ya que estos están ligados a la fecha de la recepción final, como por ejemplo, la rebaja en el pago de Contribuciones, la rebaja del Impuesto de Timbre y Estampilla al 25% y otros beneficios que vienen incorporados de hecho a la vivienda económica.
Ahora bien, la calidad de vivienda económico o vivienda acogida a las normas del DFL N° 2 no se pierden a través del tiempo, solo se pierden si ocurre lo indicado en el inciso segundo del artículo 18 “…. Las franquicias, exenciones y beneficios expresados caducarán en caso de que las «viviendas económicas» respectivas fueren destruidas, o se iniciare su demolición o transformación de modo que vayan a perder sus características de tales. En estos últimos casos, la Dirección de Obras Municipales correspondiente, al otorgar el permiso, deberá declararlo expresamente y comunicar este hecho a la Dirección de Impuestos Internos.”
También pueden perder la calidad de vivienda económica cuando dicho inmueble supere los 140 mts2 o cambie su destino de habitacional a comercial, por ende los ingresos que perciba por las dos primeras propiedades podrán seguir gozando del beneficio mencionado en el artículo 15: «Las rentas que produzcan las “viviendas económicas” no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de «viviendas económicas» que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán, también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño.»
Estimados,
Junto con saludar y agradeciendo la información que entregan, quería pedirles su ayuda con lo siguiente:
Me llegó el borrador de la escritura para un departamento que estoy comprando y tengo una duda, ya que en ella no se menciona que la vivienda está afecta al beneficio DFL2. Pregunté al banco y me indican que al ser una propiedad usada(soy el segundo comprador y la vivienda es del año 2019), la calidad de DFL2 ya está registrada en el SII y por ende no se coloca en su escritura por no ser necesario.
¿Ustedes saben si esto es correcto? Lo pregunto porque mi temor es que el día de mañana quede mal inscrita, que en SII no se registre de manera correcta y con esto sean considerados como ingresos los dineros del arriendo en la Declaración de renta que se realiza cada año. Hoy en día quien me está vendiendo la propiedad es una persona jurídica y esta será mi segunda propiedad.
Sería de mucha ayuda si me pueden ayudar con esto.
Saludos y gracias de antemano.
Sebastián,
El artículo 18 del DFL N° 2, inciso segundo (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=16842) indica que caducan los beneficios, franquicias y exenciones del DFL2 «en caso de que las «viviendas económicas» respectivas fueren destruidas, o se iniciare su demolición o transformación de modo que vayan a perder sus características de tales. En estos últimos casos, la Dirección de Obras Municipales correspondiente, al otorgar el permiso, deberá declararlo expresamente y comunicar este hecho a la Dirección de Impuestos Internos.”.
Por lo tanto, es efectivo que el hecho de tratarse de una segunda transferencia no conlleva por si la pérdida del beneficio y de la misma forma, además como el SII mantiene el registro, tampoco es requisito legal que se indique en la escritura de compraventa.
Ahora bien, igualmente recomendamos agregar dicha mención en la escritura, ya que si bien el SII tiene registrada la propiedad como DFL N° 2, al momento de informar la notaría al SII, a través del Formulario N° 2890, podría generarse una inconsistencia que induciría a error o confusión.
Estimado Omar,
Quisiera saber si puedo hacer algo para recuperar impuestos pagados de más por arriendo de DFL2 al SII? Tengo un departamento en arriendo hace 2 años que mi corredor informó al SII, pero me di cuenta que en la renta del año pasado y este año, con el arriendo aumentó 12 millones mi base. Es el único departamento en arriendo y es DFL2 lo corroboré con la escritura.
Agradezco sus comentarios
Estefanía,
Lo primero que debe considerar antes de solicitar una devolución al SII por impuesto pagado en exceso, es si realmente la propiedad esta informada en dicha entidad como DFL N° 2, teniendo presente la forma en que su corredora informo la propiedad, si procedía, ya que ahí también se debió informar, en la declaración jurada N° 1835 sobre bienes raíces arrendados, que dicha propiedad es DFL N° 2.
También se informa al momento de realizar el proceso de Declaración de renta (formulario 22), en el asistente de bienes raíces, donde está la opción de marcar si la propiedad es DFL N° 2.
El procedimiento para obtener la devolución de impuestos pagados en exceso, es presentar una petición administrativa mediante Formulario 2117, en forma virtual; para ello debe ingresar en el sitio Web del SII, menú Servicios online, Peticiones administrativas y otras solicitudes, Ingresar petición administrativa y otras solicitudes.
En el caso que no pueda realizar este trámite por internet, puede concurrir a la oficina del SII, correspondiente a su domicilio, llenar el Formulario 2117 acompañando los antecedentes que acrediten el pago indebido o en exceso. Este trámite originará una resolución administrativa que resolverá acoger o rechazar dicha solicitud según corresponda.
En caso de necesitar una asesoría para realizar el análisis, puede contactarnos a contacto@circuloverde.cl para realizar la cotización correspondiente.
Saludos.
Estimado:
Hasta donde tengo entendido una persona mayor de 65 años, este exenta de declarar impuesto a la renta por arriendos hasta 30 UTA por año, incluyendo su pensión en estos 30 Uta y hasta un máximo de 15,5 UTA por los arriendos. Si no me equivoco no?
Luego si fuese DFL 2 no existiría este límite de los 30 UTA?
Ahora, si el bien la persona mayor de 65 años recibiera el departamento en usufructo se perdería la primera exención de los 15,5 UTA y se mantendría la exención de renta e iva por el DFL 2?
Ahora, una última consulta he observado la creencia en Chile de que todos los departamentos son DFL 2 automáticamente solo por el hecho de tener menos de 140 mts cuadrados, pero según lo que he profundizado al parecer necesita estar inscrito así inicialmente por la constructora y estar inscrito de este modo en SII.
De no estar inscrito inicialmente por la constructora se puede solicitar esta inscripción si el departamento es sólo de 32 mts?
Mis agradecimientos y admiración por su claridad, ayuda y conocimientos.
Saludos
Inés:
Lo primero que debemos indicar es que la Declaración Anual de Impuesto a la Renta, que se realiza en el mes de abril de cada año, debe ser declarada por todas las Personas Naturales que entre enero y diciembre del año anterior (por ejemplo 2024) hayan obtenido ingresos que excedan los límites exentos establecidos por la Ley, es decir, con ingresos superiores $10.901.628 (valor equivalente a 13.5 UTA, según el valor vigente al 31 de diciembre de 2024).
Ahora bien, lo que usted señala en el primer párrafo de su pregunta, se refiere a un beneficio que tienen los adultos mayores, vulnerables económicamente, que sean propietarios de bienes raíces no agrícolas habitacionales; dicho beneficio corresponde a la rebaja de las 2 últimas cuotas de las contribuciones correspondientes al segundo semestre de un año y las 2 primeras cuotas del primer semestre del año siguiente. El beneficio mencionado anteriormente podrá ser del 100% o del 50% dependiendo de los ingresos que obtenga el adulto mayor:
1. Si los ingresos anuales del adulto mayor son iguales o inferiores a 13.5 UTA, tendrá una rebaja del 100% del Impuesto Territorial asociado a la propiedad con destino habitacional de la que es propietario.
2. Si los ingresos son superiores a 13.5 UTA e inferiores o iguales a 30 UTA, se aplicará una rebaja del 50% de las contribuciones.
Debe tener en consideración que, si el adulto mayor tiene más de una propiedad, el beneficio se aplicará a la propiedad que tenga el avalúo fiscal más alto.
Respecto del beneficio del DFL N° 2, establecido en el artículo 14 del mencionado decreto, este no depende de si la persona es adulto mayor o no, ya que, viene adosado a la propiedad y dependerá de los metros cuadrados que tenga esta. Dicho beneficio corresponde a una rebaja del 50% en el pago de las contribuciones, según lo siguiente: “a) Por 20 años, si la superficie edificada, por unidad de vivienda, no excede los 70 metros cuadrados; b) Por 15 años, si la superficie edificada, por unidad de vivienda, excede los 70 metros cuadrados y no supere los 100 metros cuadrados; c) Por 10 años, si la superficie edificada, por unidad de vivienda, es superior a los 100 metros cuadrados y no está por sobre los 140 metros cuadrados.”
En relación con el usufructo, supongamos que la propiedad no es DFL N° 2, independiente que el usufructo lo tenga un adulto mayor, la rebaja asociada a los ingresos obtenidos no aplicaría, ya que esta se asocia al propietario del bien; en el caso que usted se haga cargo de las contribuciones como usufructuario podrá utilizar como crédito en su declaración de renta, cuando deba tributar por los ingresos que obtenga por la explotación de dicho bien raíz.
Si la propiedad es DFL N° 2, efectivamente y según el Oficio N° 2068 con fecha 24 de octubre de 2024: “en el caso que el usufructuario arrienda la propiedad acogida a dichos beneficios, aquella deberá declarar y tributar con los impuestos que corresponda en conformidad a la Ley, esto es, con impuesto a la renta e IVA, en este último caso, si la arrienda amoblada, ya que los beneficios conforme a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 1° del DFL N° 2, a los beneficios incorporados a las respectivas viviendas económicas sólo pueden acceder las personas naturales que sean propietarias o copropietarias de tales viviendas y hasta el señalado límite.”
Finalmente, según el artículo 18 del DFL N° 2 indica que “Aprobado un permiso para edificación de vivienda económica, dicho permiso será reducido a escritura pública que firmarán el Tesorero Comunal respectivo, en representación del Estado, y el interesado. Esta escritura tendrá el carácter de un contrato, en el cual se entenderán incorporadas de pleno derecho las franquicias, exenciones y beneficios del presente decreto con fuerza de ley, y, en consecuencia, la persona natural o jurídica acogida a sus disposiciones, así como sus sucesores o causa – habientes a cualquier título, gozarán en forma permanente de los privilegios indicados, no obstante cualquier modificación posterior que puedan sufrir parcial o totalmente las disposiciones referidas”.
En consecuencia, para que una vivienda sea considerada con los beneficios del DFL 2, deberá estar estipulado en el permiso de edificación o certificado de recepción final, donde se indica que está adscrita a la mencionada norma legal.
Por último, si una propiedad al ser construida no se registró como bien acogido a las normas del DFL 2, no es posible que esto pueda cambiar; si la constructora no lo hizo en su momento, con posterioridad no es posible realizar esa inscripción, menos si hay otros dueños distintos al original al momento de la edificación del inmueble, sin importar que tenga una construcción menor a 140 m2.
Gracias por sus saludos, debiendo indicar que somos un equipo que desarrolla una labor de apoyo y también con la intención de que nos conozcan y refieran clientes que requieran nuestros servicios profesionales, así que Ud. es parte de ese grupo de promoción. Saludos,
Hola Circulo Verde gracias por el valiosísimo aporte, tengo las siguientes consultas:
La 2da y siguientes transferencias de un inmueble acogido al DFL2, en la escritura de compraventa debe indicar que esta acogido a este beneficio?, si bien han dicho que al acogerse originalmente en el permiso de edificación se entiende que el beneficio se mantiene, pero en el formulario 2890 de «Enajenación e Inscripción de Bienes raíces», que llena el Notario, hay un recuadro en el que debe indicarse si la escritura indica que se acoge al beneficio del DFL2 o no, y si la escritura nada dice el notario pone que NO, que efectos tiene eso?, no se acoge a los beneficios?
Y respecto a la fecha de adquisición para el computo de las 2 primeras, no me queda claro se toma en consideración la fecha de la firma de la escritura, la fecha de la factura o la fecha en que el conservador la inscribe? y si puede indicarme algún oficio respecto a esto.
Gracias, buen dia!
Estimado,
En el contexto de una segunda transferencia de un inmueble acogido a los beneficios del DFL2, es importante precisar que no es obligatorio que la escritura de compraventa declare expresamente dicha condición para que estos beneficios se mantengan. La omisión de esta referencia no implica por sí sola la pérdida de las franquicias tributarias, conforme se desprende de lo señalado en el artículo 18, inciso primero, del DFL2 https://www.sii.cl/pagina/jurisprudencia/legislacion/complementaria/dfl_texto2.htm:
“Aprobado un permiso para edificación de vivienda económica, dicho permiso será reducido a escritura pública que firmarán el Tesorero Comunal respectivo, en representación del Estado, y el interesado. Esta escritura tendrá el carácter de un contrato, en el cual se entenderán incorporadas de pleno derecho las franquicias, exenciones y beneficios del presente decreto con fuerza de ley, y, en consecuencia, la persona natural o jurídica acogida a sus disposiciones, así como sus sucesores o causa – habientes a cualquier título, gozarán en forma permanente de los privilegios indicados, no obstante cualquier modificación posterior que puedan sufrir parcial o totalmente las disposiciones referidas”.
En consecuencia, la mantención de los beneficios del DFL2 se vincula al permiso de edificación originalmente aprobado y no a la reiteración de dicha condición en cada acto de transferencia posterior. Para que se configure la pérdida de estos beneficios, debe existir una resolución expresa del Servicio de Impuestos Internos que así lo determine, en virtud de alguna causal legalmente prevista.
En cuanto al formulario 2890, este constituye un instrumento administrativo para comunicar al SII información útil para el control tributario, pero no tiene el efecto de modificar o extinguir los beneficios del DFL2. Eventualmente, podría generar inconsistencias administrativas o requerimientos del SII, por lo cual siempre es recomendable que se indique expresamente en la escritura que el inmueble se encuentra acogido al DFL2 para evitar confusiones, aunque reiteramos que, no es obligatorio.
Finalmente, sobre la fecha de adquisición, para efectos tributarios se considera, como regla general, la fecha de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del adquirente, conforme lo ha señalado el propio SII en la Circular N°43 de 2021 https://www.sii.cl/normativa_legislacion/circulares/2021/circu43.pdf
Si tengo 4 departamentos DFL2 y tengo arrendado solo el primero y el último (en terminos de orden de adquisición). La consulta es si tengo que declarar este ultimo dado que es el cuarto (y está arrendado) o no estoy obligado dado que tengo 2 en arriendo. (es decir la consulta es si el requisito de máximo 2 debe cumplir copulativamente que sea DLF2 y en arriendo independiente de la cantidad total que tenga o importa que sea el 4to en arriendo y por lo tanto debo declarar)?
Fernando:
La secuencia es considerando la fecha de adquisición, lo que se materializa con la inscripción en el conservador de Bienes Raíces. Con ese dato, Ud. debe definir cuáles son los dos primeros inmuebles acogidos al DFL 2. Ello no importa si son de uso propio o están arrendados.
Por lo anterior, en su caso, el departamento cuatro debe tributar por los arriendos devengados.
Hola!
Tengo una duda.
En 2018 compré un departamento y tenía el beneficio DFL2. Lo vendí en en 2021.
En 2024 compré otro departamento también con el beneficio DFL2 y lo tengo arrendado.
Ahora en 2025 quiero comprar otro departamento también con el beneficio DFL2 pero no me queda claro si vale como un segundo y obtendría el beneficio nuevamente o lo pierdo porque ya he tenido 2 a los largo de la historia con el beneficio.
¿Me ayudan?
Saludos, JGA
José:
La norma indica que los beneficios podrán ser utilizados por dos propiedades por contribuyente; por ello al vender la propiedad ésta deja un cupo libre, por ende, la tercera en rigor pasará a tener la calidad de segunda, pudiendo utilizar los beneficios del DFL 2 por ella, ya que estará dentro del límite.
Habrá un tema con la fecha, por lo que se debe considerar solamente desde que la tercera propiedad toma el lugar como segunda, que será posterior a la fecha de venta de la propiedad que antes tenía los beneficios.
Saludos.
Buenos días!! Agradecería mucho su orientación…
Mi papá adquirió una vivienda de 140m² acogida al DFL2 en 1998. Luego construyó una habitación para usarla como bodega y perdió el beneficio… Hay algún trámite que permita recuperar la calidad de vivienda dfl2? Me refiero a si se puede destruir la ampliación y recuperar el beneficio para que no sea percibido como renta al arrendar la propiedad
Tomás:
No es posible reclasificar una pérdida de beneficio, aun si vuelve a tener la superficie construida original. No está en la norma esa posibilidad.
Gracias Omar por toda la información, es de mucha ayuda. Quería hacerte una consulta. Soy extranjero y vivi en Chile, pero ya he perdido la residencia. Tengo 3 viviendas (dos tienen Hipoteca) y la tercera no y es la que no aplica como DFL2. Todas están alquiladas. Entiendo que al no ser mas residente debería pagar un 35% de impuestos por la 3era? Dado esto estoy pensando en vender 2 de ellas y comprar una nueva más cara que aplique como DFL2. Por lo que tendría dos propiedades con DFL2, sigo teniendo el beneficio al realizar todo esto como extranjero no residente?
Javier:
Sí, Ud. continúa con el beneficio de no declarar la renta obtenida por el arriendo de inmuebles clasificados como DFL 2, siempre que corresponde al límite de dos unidades.
También tiene que revisar el efecto en las ventas que proyecta, que podría gravar la utilidad obtenida, ya que podría sobrepasar el tope de las 8.000 UF que tiene como rebaja un contribuyente que no es habitual en la compra venta de bienes inmuebles, considerándose no afecto a impuesto.
Estimados:
Saben sj se puede acoger a DFL2 una vivienda regularizada vía la Ley del Mono. Y cuáles serían los requisitos y los beneficios que corresponden. Muchas gracias!
Saludos
Domingo:
El acogerse a las disposiciones del DFL 2 es al momento de la construcción, al solicitar el permiso en la Dirección de Obras, por lo que las regularizaciones posteriores no permitirían tal inscripción.
En todo caso, la consulta directa debería ser a la Dirección de Obras y al SII, con los antecedentes del caso, considerando que hay una construcción no regularizada en el momento de ejecución, sino con una alternativa posterior.
Hola, gracias por toda la información que brindan.
Estoy comprando un departamento nuevo, en todo momento de la venta se me informó que podía optar al beneficio de DFL2. El banco hoy me envía el borrador de la escritura y me dice que el inmueble no está sujeto a este beneficio porque la recepción municipal definitiva fue realizada hace más de 2 años, es decir el 23 de septiembre de año 2022.
Se puede hacer algo al respecto, es un tema del banco , de la inmobiliaria o no califica según esta fecha y no hay nada que hacer?
Si ya pagué una parte del
Pie y firmé la promesa de venta me puedo retractar de la compra por este motivo?
Quedo agradecida
Gladys
Gladys:
Lo que debe realizar es la validación de la calidad de DFL 2, que debería certificar el SII o también la Dirección de Obras de la Municipalidad, donde esté el proyecto acogido a la norma. Esto es un proceso que se tiene que realizar por parte de la empresa constructora o inmobiliaria (no el banco), razón por la cual será la vendedora del bien la que debe entregar la información si está o no acogido a la norma del DFL 2 del año 1959, como vivienda económica (es un trámite que se realiza desde el proyecto de construcción).
Si el requisito de ser una vivienda acogida al DFL 2 estaba presente en la oferta de venta, creemos que es posible indicar que la empresa vendedora no cumple con la oferta y se podría analizar que no se cumplieron los términos del contrato de promesa (es un requisito importante para el comprador, por lo que debe revisar qué es lo que se indica como obligación de parte de la vendedora). Eso lo tiene que ver con una oficina especializada en la evaluación de contratos inmobiliarios.
Estimados,
Primero que todo agradecer por su ayuda en estos temas que pueden resultar complicados para quienes no manejamos bien los tecnicismos.
Mi consulta es la siguiente:
Estoy ad portas de comprar un departamento usado de 90 m2 (yo sería el segundo dueño), el cual fue construido el año 2010. Según el certificado de recepción (DOM), el proyecto se acoge al DFL2. Esto además sale en la escritura por firmar: «El Condominio X se encuentra acogido a las disposiciones del Decreto con Fuerza de Ley número Dos del año mil novecientos cincuenta y nueve, y sus modificaciones y a la Ley número diecinueve mil quinientos treinta y siete, sobre copropiedad inmobiliaria».
Por el metraje, le correspondería una rebaja de contribuciones por 15 años. Este tiempo se considera desde la recepción de obras? Es decir, se acabaría el 2025 (2010 + 15)? Qué pasa si el dueño anterior nunca se acogio al beneficio?
Hago esta consulta porque muchas veces he visto que si bien una propiedad se acoge al DFL2, en los certificados del SII no aparece lo anterior (se da a entender que el SII no hace efectivo el beneficio). Un ejemplo es el de mi novia, quien tiene una propiedad relativamente nueva acogida al DFL2, pero el certificado de enajenación de SII dice lo contrario y paga el 100% de contribuciones.
Posterior a la firma de escritura, una vez se inscriba la propiedad en el CBR, ¿Se debe hacer un trámite con el SII? o es automático? Pareciera que no.
Muchas gracias de antemano por su ayuda.
Saludos,
Tomás:
La rebaja de contribuciones es automática. Se aplica, sin importar incluso si el dueño es empresa, ya que benefica al bien raíz, desde su construcción y por el tiempo limitado que le corresponda. Si el bien raíz pierde la calidad para estar adscrito en el DFL 2, como por ejemplo, un cambio de destino o una ampliación de construcción, ello se notificará por resolución.
La condición está registrada en el SII, por lo que se debería aplicar siempre, salvo, como lo indicamos, que exista una pérdida formal de la calidad de DFL 2.
Por ello, en el caso de su novia, revise si es efectivo que el bien raíz está registrado como DFL 2, ya que si la rebaja está vigente de contribuciones, ello se debe aplicar hasta el plazo legal que el beneficio tiene vigencia. Esto es independiente de lo que digan las escrituras posteriores, ya que lo que marca es el momento de construcción y obviamente la inscripción de esa condición en el registro del SII, que se incluirá en la escritura de venta (a veces no se dice nada).
Estaba viendo que en la declaración anual de renta, el F22, puedo colocar los dividendos pagados (ojo que no son los intereses) por una propiedad DFL2 y reduce los impuestos que debo pagar. Compré una propiedad el 2023, ¿Eso aplica para todas las propiedades DFL2? ¿Debo colocar lo que pague efectivamente de dividendo durante todo el año?
Raúl:
Efectivamente, existe un crédito establecido en la Ley N° 21.631, para las viviendas que cumplan los requisitos que dicha ley establece y permite utilizar como crédito contra el impuesto Global Complementario el total de los dividendos pagados.
La vivienda debe cumplir con las siguientes características y condiciones, independiente de la cantidad de viviendas que la persona natural haya adquirido con anterioridad:
a) La vivienda debe estar destinada a la habitación.
b) Adquirida mediante crédito o mutuo con garantía hipotecaria, con bancos o instituciones financieras.
c) Se debe tratar de una vivienda nueva; es decir, requiere que sea la primera venta efectuada sobre ella, y cumpla copulativamente los siguientes requisitos:
o Respecto de la vivienda:
(i) La vivienda se encuentre construida y con recepción final conforme otorgada por la respectiva municipalidad, a más tardar el 1° de noviembre de 2023.
(ii) También podrán acceder al crédito aquellas viviendas que no cuenten con recepción final conforme, a la fecha de vigencia de la ley, siempre que respecto de ellas exista un contrato de promesa de compraventa que conste en escritura pública o documento protocolizado suscrito con fecha posterior al 16 de octubre de 2023. En este caso, podrá igualmente acceder al beneficio en la medida que se cumplan los demás requisitos.
o Respecto de compraventa e inscripción de la vivienda:
(iii) La escritura pública de compraventa se celebre a partir del 1° de noviembre de 2023, y
(iv) La vivienda adquirida se encuentre inscrita a nombre de la persona beneficiaria, en el CBR respectivo al 30 de septiembre de 2024.
(v) Si se trata de la compra de una vivienda efectuada por un beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el MINVU, solo será necesario que la respectiva escritura de compraventa se haya suscrito entre el 1° de noviembre de 2023 y el 30 de septiembre de 2024.
Por último, es importante mencionar que el crédito podrá ser utilizado respecto de una sola vivienda. En caso de que la persona haya adquirido más de una vivienda susceptible de acceder al presente crédito podrá acogerse a este respecto de solo una de ellas, pudiendo elegir la que estime a su discreción. Esto lo debe indicar en la escritura de compraventa.
Más instrucciones en las Circulares N° 87 de 2001 y N° 51 de 2023.
Buenas tardes,
Por favor, me orienta con la siguiente consulta, ¿una persona fallecida en su declaración de renta (1er año de fallecido) puede hacer uso del beneficio de no renta por los ingresos percibidos por una propiedad que es DFL2?? , tengo la declaración renta At-2025 de mi padre fallecido durante 2024 observada, y no veo error alguno.
Gracias
Blanca:
Ud., como parte de la comunidad hereditaria, pueden utilizar la franquicia del artículo 5° de la Ley de la Renta (lo remarcado es nuestro):
» ARTICULO 5°.- Las rentas efectivas o presuntas de una comunidad hereditaria corresponderán a los comuneros en proporción a sus cuotas en el patrimonio común.
Mientras dichas cuotas no se determinen, el patrimonio hereditario indiviso se considerará como la continuación de la persona del causante y gozará y le afectarán, sin solución de continuidad, todos los derechos y obligaciones que a aquél le hubieren correspondido de acuerdo con la presente ley. Sin embargo, una vez determinadas las cuotas de los comuneros en el patrimonio común, la totalidad de las rentas que correspondan al año calendario en que ello ocurra deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con las normas del inciso anterior.
En todo caso, transcurrido el plazo de tres años desde la apertura de la sucesión, las rentas respectivas deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con lo dispuesto en el inciso primero. Si las cuotas no se hubieren determinado en otra forma se estará a las proporciones contenidas en la liquidación del impuesto de herencia. El plazo de tres años se contará computando por un año completo la porción de año transcurrido desde la fecha de la apertura de la sucesión hasta el 31 de Diciembre del mismo año.»
Si están incluidas todas las rentas, es posible que el SII pida acreditar la indivisión de las cuotas hereditarias, que es el requisito exigido para presentar la declaración a nombre del causante.
Hola,
estoy interesado en iniciar actividades como persona juridica (sociedad limitada) con el objetivo de arrendar y subarrendar un propiedad tipo DFL 2… se considera renta los ingresos percibidos por el arriendo de esa propiedad?
Daniel:
Si Ud. traspasa la propiedad o explota el bien por subarriendo, para entregar el servicio de arriendo amoblado, en ambas situaciones el ingreso obtenido es afecto a IVA, dado que la prestación se trata de un arriendo amoblado de inmueble. No es un bien que pueda utilizar las franquicias del DFL 2 asociada a la liberación de impuesto de la renta obtenida, ya que la propiedad es de una persona jurídica o se explota como arrendamiento, para subarrendarla amoblada.
El beneficio de exención, de impuesto a la renta e IVA, solo prevalece cuando se explota como empresario individual y hasta dos unidades por contribuyente persona natural.
Agradezco Respuesta Consulta 296: Entonces Sr. Omar Entiendo que puedo Iniciar Actividades como Empresario Individual para poder Declarar la Propiedad que tiene Giro Comercial que son 3 Cabañas en el Formulario 29. Y las 3 Casas DFL2 Habitacionales que Arriendo las puedo seguir Declarando en el Formulario 22 sin Perder el Beneficio DFL2 de las 2 Primeras Consideradas No Rentas.
Disculpe que lo moleste de Nuevo, es que en todo lo que he tratado de informarme y necesito tenerlo Claro es:
He Leído en algunos Lecturas que : Al declararse Empresario Individual se Perdían Los Beneficios DFL2 , que solo Aplica a personas Naturales.
Agradezco me Pueda Aclarar esto para tomar mi Decisión.
Muchas Gracias.
César:
El empresario individual es una ficción tributaria, donde Ud. decide cuáles son los bienes que declarará en primera categoría, con contabilidad, pero ello no hace perder el beneficio del DFL 2 a los dos bienes, sea o no aportados al activo del mencionado «empresario individual».
Es más, muchos adquirieron los bienes nuevos, que eran DFL 2, y los aportaron al empresario individual, pidiendo devolución del remanente de IVA que supuestamente tenían, pero ello no les será autorizado, ya que el arriendo de esos inmuebles, aún siendo amoblados, tienen la exención que los libera de cualquier impuesto cuando se mantienen en la propiedad personal, lo que claramente confirma que el beneficio no se pierde, sino que permanece, mientras cumpla los requisitos para que sigan siendo las dos primeras unidades en poder del contribuyente, que puede adquirir otros bienes, los cuales aún siendo DFL 2, categoría que no pierde, no pueden generar beneficios para el dueño, considerando que ya tiene copado el límite de dos unidades (las primeras que adquirió; las más antiguas, según la fecha de adquisición).
Nota: el empresario individual sigue siendo la persona natural, que con el mismo RUT permite separar patrimonio para efectos tributarios (no es una persona jurídica).
Entonces, en su caso, quizás lo más recomendable es que las unidades que siguen con el beneficio del DFL 2, es decir, las más antiguas que tiene, las mantenga fuera del empresario individual; el resto, es mejor aportarlas a dicha ficción, ya que tendrán el mismo objeto de prestación: el arriendo amoblado, lo que es un servicio gravado con IVA.
Tengo Tres DFL2 propiedades que Arriendo y las dos primeras las acojo al beneficio DFL2 de No ser cosiderada Renta, y mi Declaracion de Impuestos la Hago como Persona Naural en el Formulario 22. Pero tengo una cuarta Propiedad Donde hice Tres Cabañas y a la Propiedad le Fijaron Uso Comercial y esta no la puedo declarar como Persona Natural. Mi consulta es que para declarar ingresos por esta Propiedad debo hacer Inicio de Actividades y eso me haria perder el Beneficio de las 2 Primeras Propiedades acojidas al DFL2. Hay alguna forma como pueda declarar los ingresos por la Propiedad que tiene Giro Comercial sin Perder los Beneficios de las otras propiedades que declaro como Persona Natural. Agradesco me puedan ayudar para poder Regularizar mi situacion.
Muchas Gracias. Quedo Atento a su Orientacion.
César:
No se pierden los beneficios de los dos primeros bienes acogidos al DFL 2 por adquirir otros, sean o no DFL 2. Si lo son, no tendrán beneficios; si no lo son, Ud. puede seguir operando como persona natural, declarando las rentas efectivas según el contrato de arriendo de esas propiedades. Distinto es el caso si esas propiedades las destina a una actividad comercial, como podría ser una apart hotel o al arrendamiento habitual de una vivienda amoblada o un local con instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad comercial o industrial, donde tendrá que iniciar actividades, emitir los documentos tributarios afectos a IVA (boletas o factura), pudiendo rebajar de la base afecto lo asociado al terreno (11% del avalúo fiscal, en proporción al tiempo arrendado). También debe obtener patente municipal.
Por ello, el arriendo de cabañas, como son bienes amoblados y el servicio es el alojamiento y uso de las instalaciones en forma de prestación de hospedaje, entonces sí debe iniciar actividad, como empresario individual, emitiendo boletas o facturas por esos servicios, llevando contabilidad y realizando la declaración mensualmente (form 29), más la tributación anual (en abril del año siguiente presenta form 22).
Un DFL2 que se adquiere como empresario individual, para ser arrendado con muebles. Puede recuperar el IVA con el 27bis ?
Víctor:
Si desarrollará efectivamente el negocio de arriendo amoblado, debe iniciar el giro, lo que le permitirá recuperar como crédito el IVA pagado por la compra del bien raíz que destinará a ese fin, si fue afectado con dicho impuesto, pero también indicamos que debe demostrar que efectivamente desarrolla la actividad, teniendo que considerar que si hay un cambio de tipo de arriendo, pasando a ser sin muebles, debe devolver el IVA que pudo solicitar anticipadamente en devolución, hasta que por todas las operaciones «restituya» ese adelanto.
También debe considerar que si el bien raíz se vende, ello estará gravado con IVA.
Conclusión:
Revisen bien el negocio que desarrollarán, ya que quizás no es recomendable que lo definan como arriendo amoblado, pensando solamente en el flujo que tendrían con la devolución anticipada del remanente de IVA.
Muchas gracias por la ayuda que entregan.
Tengo la siguiente duda.
Mi padre tiene 10 propiedades acogidas al beneficio dfl2, todas adquiridas entre el año 90 y 98, primera transferencia, esas propiedades están exentas del impuesto a la herencia y del pago del global complementario , me confundo ya que se que la ley actual contempla sólo dos excentas, las más antiguas pero no se si por la fecha de adquisición se mantiene el beneficio.
La otra pregunta es, en caso de cesión o donación de las dos más anta un hijo, debo solicitar la donación judicialmente o basta una compraventa a la antigua, considerando que están exentas y no creo que el SII le preste mucha atención?
Y por último, si transfiere las dos más antiguas a sus hijos, se considerarán excentas las otras dos más antiguas que permanecen un su patrimonio ?, siendo así, puede transferir a sus hijos las nuevas dos propiedades excentas bajo la misma figura y así sucesivamente?
Perla:
Solamente están liberadas de impuesto a la renta, por los arriendos percibidos, las dos propiedades acogidas al DFL 2 más antiguas, en poder de un contribuyente. En la misma línea, también estarán liberadas del pago del impuesto a la donación o de la herencia, esas mismas dos propiedades, pero siempre que hayan sido adquiridas nuevas o construidas por el propietario.
En cuanto a la donación, dado que se requiere una inscripción en el registro de bienes raíces (conservador), para materializar el traspaso, el proceso se debe realizar a través del trámite de la insinuación, es decir, debe existir el proceso legal, considerando que es una donación irrevocable.
En cuanto a lo que plantea de realizar una venta irreal, ello no procede, ya que claramente hay un tema de un acto inexistente, dado que lo que procede es la donación. En todo caso, si la venta la realiza, el SII la considerará una operación entre relacionados, pudiendo tasar y no aplica la tributación especial, por lo que deberá pagar impuesto por el mayor valor obtenido. Por ello, realice la operación que corresponde, es decir, la donación a través del trámite de insinuación.
Si desea, puede contratar nuestros servicios profesionales para realizar esa gestión, para lo cual nos puede solicitar la asesoría en contacto@circuloverde.cl o llamando al teléfono *562 22701000.
Tengo una duda…soy persona natural y deseo comprar un departamento el cual el dueño me dice que es DFL2. Sin embargo el tiene varios departamentos de esta característica en el mismo edificio, por ende me imagino que solo los 2 mas antiguos están sujetos a este DFL2.
Si yo compro ese departamento (tercero del cual el dueño vendedor perdio ese beneficio) yo obtengo esa vivienda con ese beneficio?? o esa vivienda por ser la tercera de ese dueño vendedor ya perdio esa calidad?
Saludos cordiales
Mauricio:
La vivienda sigue teniendo la calidad de estar acogida al DFL 2, siempre que no tenga una resolución del SII que la haga perder esa clasificación, como sería el aumento de la superficie construida o el cambio de destino, dejando de ser habitacional.
Ello es independiente del beneficio que cada contribuyente tenga por los bienes acogidos al DFL 2, que es el límite de dos unidades (las más antiguas). Por ello, si tiene varias, cuando las venda seguirán acogidas al DFL 2 y el comprador podrá utilizar el beneficio, con relación a la liberación de tributación de los ingresos que perciba por arrendamiento, siempre que cumpla individualmente con el límite indicado.
Hola Buenos dias, compre un depto de 70m m2 y lo arrende el año pasado por 2 mese, fui a ver la declaracion y en el sii me aparece como que no es DFL2, y el arriendo deberia pagar impuesto, porque puede pasar eso o como puedo solucionarlo, gracias carlos cruz
Carlos
La forma de saber si un bien raíz, cuenta con los beneficios del DFL N° 2, es que se acerque a la Municipalidad correspondiente y solicitar en Certificado de Recepción Final, en este se especifica si la propiedad esta acogida a la norma del DFL N° 2, de 1959, esto debería estar reducido a escritura pública y es aquí donde se entiende que están incorporadas de pleno derecho las franquicias, exenciones y beneficios del presente decreto. Si este paso ocurrió, debería haberse informado al SII que la propiedad es DFL N° 2.
Si en el certificado de recepción final no esta especificado que el bien es DFL N° 2, no vemos la posibilidad de que esta situación pueda cambiar, ya que es un trámite que se realiza al momento de la construcción del inmueble.
Saludos.
Se puede pedir un certificado en la municipalidad y que confirmen si es o no vivienda social y de paso si es o no dfl2
Estimado,
Para verificar si la propiedad esta acogida a las normas del DFL N° 2, usted debe solicitar el Certificado de Recepción Final en la Municipalidad, específicamente en la Dirección de Obras en la cual se encuentra la propiedad.
Saludos.
Estimado, cuantos años se mantiene el beneficio tributario del arriendo de hasta máximos dos propiedades DFL2 que no entre en el global complementario? Es igual al período de 10 años del beneficio de contribuciones o el período es indefinido? … en otras palabras, la condición DFL2 de una propiedad es indefinida o dura 10 años alineado al beneficio de rebaja de contribuciones?
Muchas gracias
Pablo:
Hasta ahora es indefinida. Podría cambiar en el futuro. Pero por ahora, si Ud. tiene dos unidades de inmuebles acogidos al DFL 2, siendo las más antiguas, ellas conservan el beneficio de considerar como no renta el ingreso por arriendo, independiente de otros beneficios, que sí tienen vigencia acotada, como la rebaja de contribuciones.
Si actualmente tengo dos departamentos que arriendo sin muebles, uno comprado el 2021 (Depto A) y otro el 2023 (Depto B) y quiero comprar un tercero (Depto C) que se entrega el 2027.
Si vendo el Depto A o Depto B, puedo acoger el Depto C a los beneficios?
Carolina,
Si el departamento C esta acogido al DFL 2, entonces cuando venda los dos anteriores, ese inmueble podrá tener las franquicias aplicables a la calificación de ingreso no renta del arriendo, dado que estará dentro del límite de dos unidades que Ud. puede acoger a los beneficios.
Saludos.
Estimados, mi consulta es sobre el beneficio del mayor valor en la venta de un bien, en este caso se trata de un estacionamiento. Tuve reparos en la declaración, dado que el SII indicó que no tenía el beneficio, que sólo se aplicaba para un bien de uso habitacional. Tuve que pagar impuesto!!!
Por favor aclarar dado que he realizado esta consulta y nadie me ha podido dar una respuesta clara.
Saludos y muchas gracias
Patricia:
Si Ud. no es habitual en la compra y venta de un bien raíz o no se lo enajenó a un relacionado, puede aplicar el beneficio de la tributación especial establecida para ello, que permite rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta y tributar solamente por el exceso un impuesto único del 10%, sin tener la restricción al tipo de bien, pudiendo ser una bodega, un estacionamiento, un local comercial, un terreno, una casa o departamento. Esto es cuando la persona no tiene el bien raíz en la contabilidad del «empresario individual», donde tampoco podrá utilizar el beneficio antes indicado.
Se considera habitual si la venta se efectúa antes del año de ser adquirido el inmueble. Se considera relacionado si el comprador es ascendiente o descendiente hasta el segundo grado.
La norma está en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la renta. Busque información en el siguiente link en Ley de Impuesto a la Renta y luego el artículo 17 N° 8 letra b) https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37 donde podrá leer varios oficios que aclarar diversas situaciones y dejan en claro los conceptos para aplicar la norma.
Me faltó agregar que adquirió 2 DFL 2 después del año 2014, uno de uso personal (año 2000) y otro cedido a un familiar (año 2023, antes de inscripción del 10% por el fallecimiento del padre)
Alex
El inciso segundo del artículo N° 1 del DFL n° 2 indica lo siguiente: «A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso de que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.”
En resumen, la persona podrá gozar de los beneficios del DFL N° 2, respecto de dos viviendas, y esta serán las que tengan la data de adquisición más antigua, incluyendo a las personas que adquieran en totalidad o una parte del derecho real de dominio, es decir, como ejemplo: Si la persona tenía un bien, y adquirió una parte del dominio de otra propiedad, se computa la limitante de dos propiedades DFL N° 2, por ende las adquiridas con posterioridad, no contarán con los beneficios del DFL N° 2 para esa persona, ya que si llegase a vender ese dominio por ejemplo, la propiedad que adquirió con posterioridad, podrá hacer el uso de los beneficios.
Para llevarlo a su caso entendiendo lo siguiente:
1. Departamento 1 adquirido en 1997: Cuenta con el Beneficio.
2. Departamento 2 adquirido en 2014: 25 % + 10 % en 2023 (entendemos que es la misma propiedad) por ende cuenta con el beneficio.
Lo que nos lleva a dudar es que en su segunda pregunta dice que adquirió dos DFL N° 2 posterior al 2014, pero coloca año 2000, lo cual nos lleva a decir que si en el año 2000 adquirió este bien, este debería hacer uso del beneficio del DFL N° 2, pero si vivía ya en el bien en el año 2000 y posterior al 2014 lo adquirió, debe considerar lo señalado en el punto N° 1 y N° 2.
Saludos.
Estimados muchas gracias por toda la información que brindan.
Tengo una duda relacionada con lo siguiente:
Una persona natural («la hija») es posee dos bienes raíces habitacionales acogidos al DLF N°2 de 1959:
Departamento 1: Adquirido en el año 1997, 100% de dominio. Actualmente arrendado.
Departamento 2: Arrendado
En 2014 adquirió el 25% del dominio, 50% su padre y 25% un tercero
En 2023 heredó un 10% adicional tras el fallecimiento de su padre, quien poseía el 50%.
Hoy posee el 35% del dominio total.
Ambos inmuebles son propiedades habitacionales acogidas al DFL N°2 y cumplen los requisitos para ello.
El 10% heredado en 2023 pierde el beneficio de exención tributaria, considerando que la persona ya posee otro inmueble DFL 2 completo y una participación del 25% en este segundo inmueble o mantiene la exención tributaria el 10% o debe tributar?.
Muchas gracias!
Alex,
se respondió en el complemento a esta pregunta.
Saludos.
Hola, compre una propiedad este año ( primera propiedad ) pero cuando fue a pagar el impuesto me cobraron el 0,8%, me dicen que la RF tenia mas de dos años y no me correspondía el beneficio del DFL-2, a que se debe eso??,
muchas gracias
Juan:
El art. N° 12 del DFL N° 2 establece que: «Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.»
Entendiendo esto, si la recepción de la vivienda tiene un plazo mayor a dos años, este beneficio se pierde, por ende corresponde pagar el Impuesto de Timbre y Estampilla completo, sin la rebaja mencionada.
Cabe mencionar que, a pesar de lo anterior, la vivienda no pierde la calidad de DFL N° 2, por ende, sigue manteniendo otros beneficios.
Buenas tardes, agradeceré me pueda orientar:
Que pasa en el caso de 3 dptos A,B,C
Vendí A en agosto del 2024 no tuvo ingresos por renta todo el año.
Puedo editar en el asistente del SII, que B pasaria a ser DFL2?
B y C arrendados todo el año.
Nota: El asistente permite editar y colocar si o no.
Los 3 son DFL2. El asistente me muestra A y C como DFL2 no reconoció la venta de A.
Muchas gracias.
Claudia:
Recuerde que el beneficio es por las dos propiedades DFL 2 más antiguas. Por ello, debe considerar la fecha de compra de los tres departamentos. Si A es uno de ellos, esa restricción le impediría considerar los beneficios de uno de los dos departamentos B o C, obviamente el más antiguo, hasta el momento de la venta de A. Solamente ahí, empezaría a considerarse solamente los departamentos A y B y ello, como es un caso muy especial, el sistema no permitirá marcarlo en forma parcial desde el mes de septiembre de 2024.
Hola estimados, mi consulta es la siguiente: mi esposo compró en el año 2024 dos (2) departamentos DFL 2, en uno vivimos y el otro está arrendado. El año pasado no declaramos rentas por el arriendo. Este año consulto en el asistente de bienes arrendados, y veo que tanto las bodegas y estacionamientos de los departamentos no son DFL2, mi consulta es si debo rectificar la declaración del año pasado y seguir declarándolos como renta de ahora en adelante? No tengo la proporción exacta del arriendo por departamento, bodega y estacionamiento. Los intereses del crédito hipotecario podría rebajarlos en la misma proporción?. De antemano muchas gracias!!
Isa
Vamos a ir respondiendo por duda, para no crear confusión:
Lo primero que debemos indicar es que si los bienes fueron adquiridos durante el 2024, deben ser declarados en el proceso de operación renta Año Tributario 2025, esto significa que en abril de 2025, se declaran los ingresos obtenidos durante el 2024, por ende no debe rectificar el AT 2024 (que declara los ingresos obtenidos durante el 2023).
En cuanto a los estacionamientos y bodegas, la norma del DFL N° 2 indica que se pueden acoger a ella los bienes habitacionales, esto se ve reflejado en el artículo N° 1 del mencionado DFL N° 2 «Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.»
Es por esta razón la bodega y el estacionamiento no se considerarán con los beneficios del DFL N° 2. Dichas instalaciones se encuentran exentas de IVA, ya que, no son bienes amoblados o con instalaciones que permitan una actividad empresarial, pero sí serán considerados como ingreso renta para su declaración de impuesto a la renta.
Ahora bien, en la práctica, si en el contrato de arriendo se indica que se incluye el arrendamiento de la vivienda, el uso del estacionamiento y bodega, estos se estarían entregando a modo gratuito (sin cobro), quizás sea un tema legal a discutir con el SII (por ende en el asistente de cálculo del bienes raíces debería ingresarlo como «cesión a título gratuito»).
Si en el contrato se separan los montos de la vivienda, estacionamiento y bodega, debería informarlo en dicho asistente, entendemos que no es su caso. Es un tema a discutir con el SII, pero de forma más legal, por la confección del contrato.
En cuanto a los intereses pagados es un beneficio que permite rebajar de la renta bruta imponible anual, los intereses pagados por créditos con garantía hipotecaria, destinados a adquirir o construir una o más viviendas (nuevas o usadas), o en créditos de igual naturaleza destinados a pagar los créditos señalados, en este no hace distinción entre vivienda, estacionamiento y bodega, se puede utilizar si cumple con los requisitos que puede ver en https://www.sii.cl/destacados/renta/2017/beneficiosdividendo017.html
Saludos.
Muchas gracias por el tiempo en resolver nuestras dudas.
Quisiera preguntar, respecto a una propiedad DFL2 que no paga contribuciones, que mi suegro adquirió por adjudicación de una herencia, y yo quisiera comprársela al mismo valor en que se la adjudicó mediante un crédito hipotecario. Existe algún beneficio DFL2 en este caso?. Cabe mencionar que estoy casado en sociedad conyugal y mi señora ya tiene 2 propiedades acogidas a DFL2, si bien entiendo la propiedad queda a mi nombre por ser yo quien toma el crédito. Yo solo tengo una propiedad DFL2 que es donde vivimos.
En este caso él me la puede vender apenas se la adjudique? O hay que esperar 1 año?.
Y en términos tributarios, se considera una venta entre relacionados? Igualmente creo no le tocaría pagar impuesto por no haber ganancia de capital?.
De antemano, muchas gracias
Andrés:
Si se la puede vender inmediatamente de adjudicada, pero podría ser sujeto de tasación por parte del SII, siempre que el precio sea muy lejano al real (de mercado). Ud. indica que la operación estaría siendo antes del año, pero se debe considerar la fecha de muerte del causante no la de adjudicación, por lo que sería una venta que no rebajaría las 8.000 UF, por lo que el vendedor pagaría impuesto por la utilidad obtenida, pudiendo generarse por la tasación comentada. Si la venta es después del año desde la muerte del causante, los riesgos de tasación prácticamente desaparecen, considerando que Ud. no es relacionado con el vendedor (no es descendiente ni ascendiente), y el vendedor podría rebajar hasta 8.000 UF como utilidad no gravada con impuesto.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Buenas tardes Omar,
Mi padre heredó unos Deptos. DFL2 el año 2014, si él dona esos Deptos. a sus hijos, se pagará Impuesto de Donación ??
Sandra:
El artículo N° 16 del DFL N° 2 establece que: «Las «viviendas económicas» y los derechos reales constituidos en ellas, que se transmitan en Sucesión por causa de muerte o sean objeto de donación, serán excluidos de la aplicación del Impuesto de Herencias, Asignaciones y Donaciones, y su adjudicación no estará afecta al impuesto establecido en el N° 10 del artículo 7.o del decreto con fuerza de ley N° 371, de 1953.
Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán únicamente cuando los causantes o donantes hayan construido las viviendas económicas o las hayan adquirido en primera transferencia, y en el primero de los casos siempre que el causante las haya construido o adquirido con anterioridad de a lo menos 6 meses, a la fecha del fallecimiento.»
Por lo anterior, como no se cumplen ningunos los dos requisitos establecidos en dicho artículo, la propiedad no está exenta del impuesto a la donación, como también quedaría fuera de la exención del impuesto a la herencia, si fallece el propietario.
Saludos.
Hola Omar. Muchas gracias por toda la información que proporcionas. Tengo una duda. Si tuve una propiedad acogida a DFL2 y la vendí el año 2014, ¿Puedo comprar ahora 2 nuevas propiedades DFL2 y que estas se acojan a los beneficios?
Yessenia:
Es preciso mencionar que las propiedades son las que cuentan con los beneficios del DFL N° 2, entendiendo esto, si usted no tiene actualmente propiedades o una participación en ellas, que gocen de estos beneficios, las adquisiciones nuevas pasarán a considerarse para computar el límite de dos viviendas por persona que permite la Ley.
Por ende, si usted no tiene propiedades a su nombre, las dos propiedades que adquiera contaran con los beneficios del DFL N° 2; advirtiendo que para que gocen de esto, la calificación debe estar estipulada en el certificado de recepción final, el cual puede obtener en la municipalidad donde se encuentra el inmueble.
Estimados, buenas tardes y felicitaciones por su pagina, que es de gran ayuda .
consulta :
yo como persona natural me compre un departamento usado y para generar rentas , hice iniciacion de actividades , con giro de » arriendo de inmueble con muebles » .
preguntas :
1.- puedo solicitar la devolucion del iva art. 27 bis, aunque el dpto. es menor a 140 m2 y en la
DECLARACIÓN SOBRE ENAJENACIÓN E INSCRIPCIÓN DE BIENES RAÍCES, menciona que NO ES DFL2.
2.- tengo otra vivienda de uso habitacional y es DFL2
gracias y saludos
Marcos:
Asumiendo que es una adquisición de un departamento nuevo, debe consultar a la inmobiliaria o constructora si está o no acogido a las normas del DFL 2. Si no lo está, independiente de la superficie de construcción, como lo destinará a un giro afecto a IVA (arrendamiento amoblado), ello le permitirá solicitar la devolución del IVA anticipada del IVA, dado que es un crédito fiscal por la operación de arrendamiento amoblado. El SII igualmente validará la operación y pedirá las certificaciones del caso.
La otra vivienda, que también estará arrendada amoblada, a nivel personal, al ser DFL 2, sus ingresos no estarán gravados con IVA y tampoco serán ingresos afectos al impuesto a la renta, dado que predomina el beneficio del mencionado DFL 2.
La empresa arrendadora debe pagar patente, llevar contabilidad y realizar las declaraciones mensualmente.
Hola Omar, por favor comentar qué ocurre cuando un DFL2 cuanta con 2 propietarios en base a derechos, a modo de ejemplo: el primero con 1% de los derechos solo tiene 2 propiedades DFL2; el segundo con 99% de los derechos cuenta con 4 propiedades DFL2 más antiguas, al presentar uno de los propietarios más propiedades antiguas, la vivienda pierde la condición de DFL2 o se mantiene al ya para uno de los propietarios aplicaría el beneficio?
Muchas gracias
Sergio:
Sin importar el porcentaje de propiedad, la adquisición en comunidad cuenta como un bien para cada uno de los participantes, para los efectos del conteo individual de hasta dos inmuebles como tope de la franquicia. El bien en sí, independiente de los efectos que tienen sus propietarios, no pierde la calidad de estar acogido al DFL 2, por lo que seguirá con la rebaja de contribuciones, hasta su vencimiento.
Si la comunidad arrienda el bien, para unos propietarios será ingreso no gravado (los que están dentro del límite de dos unidades, incluyendo la porción de propiedad comunitaria) y para otros será un ingreso renta, cuando superen el mencionado límite, asignación en función de la participación que tenga cada uno de los comuneros.
Hola tengo 3 viviendas dfl2: las llamaré 1, 2 y 3 acorde a la fecha se adquisición de menor a mayor . La 1 no está arrendada , la segunda y tercera si . Quedó exenta de pago de impuestas o debo igual pagar porque solo la 1, 2 se pueden acoger al beneficio ? O si no arrendará el 1 y 2 pero la 3 si la arriendo igual pago impuestos ?
M. Sariego:
El beneficio del DFL N° 2 aplica solo para dos propiedades, según lo indicado en el inciso segundo del Artículo 1 del mencionado decreto «…. A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.”
Entendiendo esto y según el caso planteado, las dos primeras propiedades que usted adquirió gozan del beneficio de considerar los ingresos obtenidos como no renta(1 que no está arrendada y la propiedad 2 que si está arrendada), por ende, no deben tributar; adicionalmente, considerando que la tercera propiedad está arrendada, estos los ingresos obtenidos son considerados como renta y deben tributar en el Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional según corresponda, a un residente en Chile o en el extranjero.
A modo de comentario, si usted llegase a vender la propiedad 1 o 2, la tercera propiedad recuperará el beneficio de considerar los ingresos como no renta los arriendos.
Saludos.
Si ya tengo dos propiedades acogidas al DFL2 y compro una tercera, cuánto deberé pagar por esa tercera propiedad en contribuciones?
María Paz:
Esa propiedad tendrá una rebaja de contribuciones, de acuerdo a la norma del art. 14 del DFL 2, de 1959, lo que dependerá de los metros construidos. No se pierde ese beneficio al tener más de dos unidades.
La rebaja rige desde la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, en su caso, conforme a los siguientes plazos:
– por 20 años, cuando la superficie edificada, por unidad de vivienda, no exceda de 70 m2;
– por 15 años, cuando esa superficie exceda de 70 metros y no pase de 100 m2, y
– por 10 años, cuando ella sea superior a 100 metros cuadrados y no pase de 140 m2.
Hola, tengo dos consultas:
1) En que norma se establece que la exención del impuesto territorial es del 50%
2) La exención no regirá en la parte del impuesto territorial que corresponde a las Municipalidades, ese párrafo está en el artículo 14 del DFL2, me podría explicar su alcance, porque tengo entendido que dicho impuesto en su totalidad está destinado a la Municipalidad.
Gracias
Catherine:
No es así. Solo una parte va a la municipalidad donde está el bien raíz; el resto se destina al fondo común municipal.
La recaudación de Impuesto Territorial se distribuye mensualmente en un 40% a la municipalidad que lo origina y el 60% restante es aportado al Fondo Común Municipal (FCM), salvo las comunas de Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura, que aportan el 65% a dicho Fondo.
buenas tardes: mi arrendatario me esta pidiendo una AUTORIZACION DE USO DE DOMICILIO PARA EFECTOS COMERCIALES, para utilizar la dirección como domicilio postal tributario. No se que implica esto, si me perjudica o no. Perdería el DFL2?
Kinthos:
Es una autorización para usar el domicilio para la obtención de la patente municipal, donde no atenderá público ni desarrollará actividad alguna en el lugar, solo puede recibir correspondencia. Esto no cambia la calidad de habitacional del inmueble. Distinto es si empieza a recibir encomiendas, realiza despachos o atiende personas en ese lugar, ya que ahí claramente deja de ser un domicilio postal y pasa a ser un domicilio comercial, cosa que está prohibida tanto por la municipalidad, seguramente por el Reglamento de la comunidad habitacional y además Ud. como propietario no lo autoriza.
Tengo dos consultas, compré un terreno de 5000m2 para construir. Mi primera consulta es si la diferencia en dinero a pagar en impuestos por una casa dfl2 y una que supere los 140m2 es mucha, hay un rango aprox. en dinero? . La seguna consulta; en el terreno construiremos dos casas, si cada casa, por ejemplo es de 100 m2, se toma la suma de los m2 por el total de las 2 casas, al estar en un terreno, o es completamente independiente?
De antemano agradecido.
Saludos,
C.O.F
Cristóbal:
En cuanto a las construcciones, el artículo N° 1 del DFL N° 2 establece que: “Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.”
En este sentido, si las propiedades por separado no superan los 140 metros cuadrados, cada una de ellas, podrían optar a los beneficios del DLF N° 2, de 1959. Debemos indicar que dependiendo del uso del terreno, usted deberá solicitar los permisos correspondientes para la construcción, ya que el decreto N° 168, que fija el texto actualizado del reglamento especial de viviendas económicas a que se refiere el artículo N° 1 del DFL N° 2, en su artículo N° 3 establece que: “Las viviendas económicas podrán emplazarse en cualquier zona habitacional del área urbana. También podrán empezarse en sectores rurales, siempre que aquellas se destinen a habitaciones que complementen actividades agrícolas, industriales, mineras o pesqueras, en cuyo caso se requerirá la autorización previa de la Secretaría Ministerial correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Los propietarios de predios agrícolas requerirán solamente el permiso municipal para la construcción de su propia vivienda económica.”
Por lo tanto, usted deberá desarrollar una actividad agrícola para poder acceder al permiso municipal y así construir su vivienda; si no cumple con este requisito, no podrá optar por acoger sus viviendas como DFL N° 2.
Cabe recordar que, para que una vivienda sea considerada económica, debe cumplir con el requisito de los 140 m2, debe dejarse establecido que la propiedad es DFL N° 2 en el permiso de edificación otorgado por la respectiva Dirección de Obras Municipales, que de ser aprobado debe ser reducido a escritura pública que firmarán el Tesorero Comunal respectivo, en representación del Estado, y el interesado.
En cuanto a los impuestos, las viviendas acogidas a las normas del DFL N° 2 cuentan con diversos beneficios, por ejemplo: la rebaja del impuesto de timbres y estampillas, rebaja en la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, rebaja dependiendo de los metros construidos en el pago de contribuciones.
Estimados una consulta, cómo se tributa al hacer término de giro, se hace on-line ? que antecedentes me pide el SII ?…es algo muy complejo o es mejor seguir declarando sin movimiento??
Si me dedico al arrendamiento de departamentos amoblados con iniciación de actividades, debo pagar patente comercial?….existe alguna rebaja especial para la determinación del capital propio??. Las contribuciones las rebajo como gasto o como crédito del IDPC ??
Juan:
Para realizar el término de giro deberá hacer un cálculo de los impuestos a la fecha en que piensa hacer término de giro y la tributación dependerá del tipo de régimen tributario al que pertenezca la empresa. Dependiendo del régimen tributario que quiera consultar, la Circular N°73 año 2020, contiene las instrucciones para el cálculo de la base imponible de término para las empresas del régimen 14 A y rentas presuntas y la Circular 62 del mismo año, las instrucciones para las empresas acogidas al régimen del artículo 14 D N°3 y N°8 de la Ley de la Renta.
El término de giro se presenta “Online”, para ello deberá ingresar con el RUT del contribuyente, a “Servicios Online” opción “Término de giro” y presentar la documentación que corresponda a un periodo de tres años, que debe ser presentada en hojas legales con la firma del contador general y el representante legal, deberá presentar lo siguiente:
Determinación de la Renta Líquida Imponible
Determinación del Capital propio Tributario
Determinación del Registro Empresarial
Declaración de Renta del periodo de Término de giro
Certificado de deuda fiscal a la fecha del término de giro
En el caso de sociedad, Escritura de constitución y modificaciones
RUT del representante legal legalizado ante notario
Poder, en caso de que concurra a través de mandatario y RUT del mandatario
Puede revisar más información de este procedimiento en https://www.sii.cl/destacados/ley_cumplimiento_obligaciones_tributarias/termino_de_giro.html
Con relación a la pregunta referente a si una empresa que se dedica al arrendamiento de departamentos amoblados debe pagar patente comercial, es correcto, toda actividad susceptible de producir renta está afecta al pago de patente municipal y en caso de empresas que tributan en base a renta efectiva, se paga de acuerdo con un porcentaje aplicado sobre el Capital Propio Tributario determinado al 31.12 del año anterior. Las rebajas a la determinación del capital propio para efecto del pago de patente municipal, sólo son aquellas que se relacionen con inversiones en otras empresas, como inversión en acciones o derechos sociales. Las contribuciones son un gasto aceptado para producir la renta, no pueden ser usadas como crédito contra el impuesto de primera categoría.
Hola chicos muchas gracias por su disposición a orientarnos en las preguntas. Por mi parte les pido ayuda por favor con lo siguiente:
Tengo 2 propiedades, un departamento DFL2 comprado en 2022 exento de contribuciones y otro departamento que compré usado en 2019 que fue construido en 1990. Al consultar en la página del SII me aparece que los 2 son DFL-2, sin embargo el último depto. tenía mas de 30 años de antiguedad y el banco me había dicho que ya no era DFL-2.
Ahora estoy comprando una tercera propiedad que califica para DFL2 (60m2), y no sé si podré aplicar los beneficios del DFL2 como rebaja en contribuciones.
Muchas gracias
Felipe
Felipe:
La rebaja de contribuciones beneficia a los inmuebles que se construyan, a partir de ese momento, si son acogidos a la norma del DFL 2. Ello es independiente, de los otros beneficios que tienen los compradores de esos inmuebles, donde se mantiene la rebaja de contribuciones por el tiempo que proceda, aun cuando el resto de los beneficios no los puedan utilizar por tener más de dos unidades acogidas a la mencionada norma, como personas naturales.
En concreto, en su caso, ya tiene dos inmuebles acogidos al DFL 2. Si compra un tercero, este seguirá con el beneficio de la rebaja de contribuciones, pero Ud. no podrá tener beneficios por la explotación de dicho inmueble (arriendo no renta), ni el resto de los beneficios (rebaja de ITE al comprar, liberación de herencia), ya que tiene más de dos unidades.
Buenas tardes, gracias por su información.
Una vez que pasan los 20 años para el beneficio de las contribuciones la rebaja del 50% me refiero es especifico, se puede solicitar una extensión de esta por mas tiempo, mediante alguna gestión administrativa al Servicio de impuestos internos? Quedo atento Gracias.
Camilo:
Los beneficios del DFL 2 están acotados y se aplican, en el caso de las contribuciones, desde la construcción del inmueble, por el plazo establecido en la norma, no existiendo posibilidad de una postergación.
Don Omar pregunta, nos compramos un depto DFL2 con mi pareja, con exención de contribuciones por 20 años (menor a 70 mts2). pero haciendo los cálculos, las contribuciones que se me fueron cobradas no tienen el descuento del 50%… Debo hacer algo para que se me haga el descuento en las contribuciones?, en el SII sale que la unidad es afecta al DFL2, pero no me cuadran los montos.
Erick,
Lo primero a considerar es que el beneficio de la rebaja de contribuciones rige a contar de la fecha de emisión del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura según lo indicado en el artículo N° 12 del DFL N° 2 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=16842), por ende, si es un bien usado el que fue adquirido, deberá conseguir dicho certificado para ver si aún continúa con el beneficio.
Por otra parte, dicho artículo indica que la exención a la rebaja de contribuciones no se aplica al pago de servicios tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado, basura y otros. También dicha exención no regirá en la parte del impuesto territorial que corresponde a las Municipalidades (esto se refiere a que el impuesto territorial se divide en un fondo común y otro parte directo a la Municipalidad, dicha exención no se aplica a este último).
Otros factores a considerar es que la propiedad haya sufrido un reevaluó, sobre tasa, etc.
Lo recomendable es que se acerque al SII, en la unidad que le corresponde, específicamente al departamento de Avaluaciones, para obtener el detalle del cobro de las contribuciones, pudiendo así validar si la rebaja es o no procedente y conocer su fórmula de cálculo.
Saludos.
Buenas tardes estimados, desde ya agradezco el tiempo y dedicación que le dan a cada duda o respuestas de nuestra parte. Por mi lado tengo una sola duda, estoy comprándome 2 propiedades usada que son de 110 MTS2 y en el banco me están diciendo que las vivienda usadas no aplican como DFL2 por no cumplir con el requisito de tener la recepción municipal definitiva no mayor a dos años, esto es así?…donde sale esta información en la ley? o algún oficio?
Fabian
Algunos de los beneficios, franquicias y exenciones se pierden a través de los años, ya que estos están ligados a la fecha de la recepción final, como por ejemplo, la rebaja en la inscripción en el Conservado de Bienes Raíces cuando se trate de la primera transferencia y se efectúe dentro de un año desde la recepción de la vivienda, la rebaja del Impuesto de Timbre y Estampilla al 25% y otros beneficios que vienen incorporados de hecho a la vivienda económica.
La calidad de DFL N° 2, se mantiene aun cuando hayan transcurrido mas de dos años desde la recepción final del inmueble.
Por ende, lo que le indica su banco es erróneo, ya que, la calidad de DFL N° 2 no se pierde por el solo transcurso del tiempo desde la recepción final; si podrá perderse por otras razones, como son que la propiedad se demuela o se iniciare su demolición o transformación de modo que se pierdan sus características de esenciales (esto según el artículo N° 18 del DFL N° 2 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=16842), si se cambia su destino habitacional a comercial o si superase los 140 mts2 construidos, por alguna ampliación.
Como medida concreta, pídale al banco cuál es el fundamento. Pero dejamos en claro que es posible que se refiera a la rebaja del impuesto de Timbres y Estampillas, en lo cual tiene razón, pero ello siempre ha sido así.
Saludos.
Hola, primera pregunta, si vendo dos o mas dfl2, uno adquirido antes del 2004 y otro despues del 2004, cuando pago impuestos? Segunda pregunta, Para el caso de vender solo el dfl2 antes del 2004, como persona natural y ser persona mayor de 65 años no se paga impuestos?
Enrique:
Si Ud. es persona natural y no tiene los bienes en la contabilidad, como empresario individual, no siendo un vendedor habitual de inmuebles, por la venta de cualquier bien raíz (no necesariamente viviendas acogidas al DFL 2), que fue adquirido antes del 2004, la utilidad obtenida no tributa, sin importar su cuantía.
Por la venta de un inmueble adquirido después del 31.12.2003, asumiendo que el comprado no es un relacionado, la utilidad estará afecta a impuesto si supera el límite individual de 8.000 UF como ingreso no renta. Lo que supere el límite, pagará un 10% en calidad de impuesto único. Nota: No hay asociación a la edad del contribuyente.
Hola, no me queda claro cuál es tratamiento tributario si se explota (arrienda) un DFL 2 por parte de una sociedad de responsabilidad limitada con giro inmobiliario? Las rentas percibidas por el arriendo de ese inmuebles están o no afecta al impuesto a la renta? Considerando que se trata de un arriendo de un DFL cuyo dueño es una sociedad de responsabilidad limitada
Daniel:
Las personas jurídicas no tienen beneficios del DFL 2, por lo que sus rentas son gravadas con impuesto a la renta (primera categoría), como también por el IVA por el arriendo amoblado.
Hola, estoy comprando un departamento del 2014 que fue clasificado inicialmente como DFL2 (según me dicen los dueños actuales), y el banco me dice que no aplica DFL2 por antigüedad. Tengo dudas si 10 años después (2024) aplicaría para mí también como DFL2, dado que vi en otra publicación que la vivienda debe ser adquirida antes del 1 de enero del 2016 (y estamos en 2024) ¿Aplica?
Ana
El inciso segundo del artículo N° 18 del DFL N° 2, indica que: “…. Las franquicias, exenciones y beneficios expresados caducarán en caso de que las «viviendas económicas» respectivas fueren destruidas, o se iniciare su demolición o transformación de modo que vayan a perder sus características de tales. En estos últimos casos, la Dirección de Obras Municipales correspondiente, al otorgar el permiso, deberá declararlo expresamente y comunicar este hecho a la Dirección de Impuestos Internos.”
También pueden perder la calidad de vivienda económica cuando dicho inmueble supere los 140 mts2 o cambie su destino de habitacional a comercial.
El artículo N° 20 indica que: “La posibilidad de acogerse a los beneficios establecidos en los artículos N° 13, N° 14, N° 15, N° 16 y N° 17, regirá a contar desde la fecha del certificado de recepción municipal de la «vivienda económica”.
Por ello, a través de los años pierde algunos beneficios, como la rebaja del 50% por pago de contribuciones, según lo indicado en el artículo N° 14; la rebaja del 50% de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces como lo indica el artículo n° 13, entre otros, pero aun así a través del tiempo transcurrido no pierde la calidad de DFL N° 2, por lo que su banco está cometiendo un error, inclusive si la propiedad es traspasada a una persona jurídica, el inmueble no pierde dicha calidad.
Saludos.
Hola buenas tardes, Quiero crearme una sociedad de tipo Inmobiliaria e Inversiones SpA para comprar dpto. me recomiendan hacer la creación de empresa con el capital necesario total (valor de compra ej 50 millones), o bien constituir la sociedad con monto mínimo por ej 5 millones y luego modificar y dar aporte de capital. (esto porque al ser nuevo nadie me dará financiamiento). quiero comprar, remodelar y vender. o bien después ir dejando propiedades en arriendo (sin muebles)
Carlos:
En general, un negocio requiere de un determinado capital para su funcionamiento. Ello, en el caso que Ud. plantea, al parecer está claro que no solamente funcionaría con financiamiento propio, sino que deberá recurrir a terceros, donde claramente la garantía es necesaria.
Si Ud. está destinando recursos al funcionamiento permanente de la actividad de la empresa, ella requeriría de contar con el capital necesario, que además le permitirá en el futuro ser evaluada como sujeta de crédito, en cuyo caso la recomendación es iniciar la empresa con el capital que se requiere para adquirir, al menos el primer inmueble, y financiar los gastos de remodelación, es decir, los MM$50 que menciona.
Muchas gracias por su respuesta. Saludos y sigan adelante.-
Una consulta, tengo una sociedsd SpA y quiero adquirir un inmueble a través de ésta, pero el banco me obliga a adquirir como persona natural el inmueble para concederme el crédito hipotecario, ¿cómo puedo posteriormente traspasar el inmueble y el hipotecario a la SpA?
Lucas:
No es recomendable ese traspaso, ya que se genera una operación entre relacionados (la SpA se considera relacionado con la persona natural que actuaría como vendedor). Además, que sería un nuevo costo por la escritura e inscripción y nuevamente pidiéndole al banco que acepte el traspaso del pasivo (cambio de deudor), lo que en nada es distinto a la operación inicial no realizada.
Quizás lo que debería ver es adquirirlo directamente por la SpA, con el aval personal. Esto no debería tener inconvenientes para la garantía que seguramente está evaluando el banco.
Tremendamente útil su orientación, felicitaciones!!
Tengo 2 consultas:
1) tengo 2 deptos dfl2 comprados nuevos no acogidos a beneficios ya que exceden el límite de 2 unidades, los quiero vender a mis hijos al mismo valor en uf que los compré. Debo pagar algún impuesto por la venta? Qué beneficios dfl2 pueden obtener mis hijos por esta adquisición?
2) hace 2 años compré una parcela de 5.000 mts en un predio agrícola que se subdividió. Si la vendo puedo acogerme al beneficio de las 8.000 utm o debo esperar 4 años?
Cristián:
Quizás deba analizar más la situación, ya que si no es una operación real de venta (no hay pago efectivo), ello correspondería a una donación, la que debería tramitar judicialmente en el proceso denominado insinuación. También podría donarles dinero, con lo cual ellos comprarían esos bienes (eso es más rápido y sólo se valida que Ud. tiene la capacidad patrimonial y se pagan los impuestos).
También hay que analizar la situación que tiene respecto de los bienes que pretende traspasar, ya que si son adquiridos como persona natural y no están en el empresario individual, destinados al arriendo sin muebles, la venta no estaría gravada con IVA; distinto sería si los adquirió para arrendarlos amoblados y utilizó el IVA como crédito fiscal, en cuyo caso la venta siempre estará gravada con IVA, sin importar la fecha de venta y la calidad del comprador (esto es lo vigente hasta ahora).
En relación con la compra de la parcela, asumiendo que ella no está como activo del empresario individual, la venta se gravará como persona natural no habitual en este tipo de operaciones, teniendo la rebaja de hasta 8.000 UF (o el saldo que aún tenga si ya utilizó parte de la rebaja en alguna operación anterior) como no renta. Podría no pagar impuesto, dada que la utilidad obtenida estaría siendo absorbida por parte del monto considerado como no renta. No debe esperar los cuatro años, ya que ello es aplicable para el caso de subdivisiones realizadas por Ud. en el predio adquirido, lo que al parecer acá no ha realizado.
Muchas gracias por su respuesta, aclaro que los deptos fueron compradas como persona natural y no es arriendo amoblado. La idea es que mis hijos compren los deptos con sus recursos y crédito hipotecario. Si bien son deptos dfl2 yo no pude utilizar los beneficios ya que excedía el límite de 2 unidades. A qué beneficios dfl podrían ellos acogerse? Hay algún impuesto que pagar si la venta es al mismo precio que los compré? ( por tasación no han subido). Muchas gracias de antemano.
Cristián:
Si es una transacción real, no hay inconveniente. Al ser DFL 2, adquiridos por una persona que no tiene el límite establecido en la norma, se debería aplicar los beneficios vigentes, ya que para los nuevos compradores, sería una compra de un inmueble que no ha perdido la franquicia (solamente el dueño anterior no puede utilizar algunas, como la calidad de no renta).
En todo caso, deslizamos un poco nuestro punto de vista, ya que creemos que si un bien raíz pierde la calidad de estar beneficiado por el DFL 2, por superar el límite de dos unidades por el dueño, ello debería producir que tal pérdida acompañaría por siempre al bien raíz, pero el SII tiene una postura un poco diferente, dado que indica que no hay una resolución o no perdió la condición para seguir amparado por la norma del DFL 2. Nosotros pensamos que el SII está equivocado, ya que en el extremo colocamos el caso de una adquisición del DFL 2 por parte de una empresa, la cual no tendría ninguno de los beneficios, incluso pensamos que ello hace perder en forma definitiva el estar acogido a la norma que permite por 10 o 20 años tener una rebaja de las contribuciones, lo que se mantendría aún si la compra fue realizada por una empresa (esto es lo que pensamos que no debería continuar, ya que si el comprador no tiene la calidad de persona natural, entonces el bien perdería la calidad de unidad amparada por la norma legal comentada).
Muy buenas tardes.
Tengo la siguiente consulta para tener una orientación con la siguiente situación:
Soy arquitecto, y un cliente me solicitó la posibilidad de realizar una subdivisión predial urbana de un terreno. En dicho terreno además esta construida una vivienda acogida al DFL 2 de 1959, el mandante dentro de su petición quiere además de la subdivisión del terreno sea también en conjunto con la edificación, es decir dicho de un modo coloquial «partir la casa en 2» con el propósito de vender la otra mitad. El predio en cuestión comprende un área de 500m2 revisando los antecedente que tengo a disposición, el certificado de informaciones previas señala dentro las normas urbanísticas que la subdivisión predial mínima a considerar según lo que establece el instrumento de planificación correspondiente de la comuna, es de un mínimo de 500m2, por tanto no cumple con dicha normativa. Ahora bien tratando de buscar otra posibilidad para que el cliente tenga otra opción para que pueda tener un redito económico, sería que la vivienda se acogiera a la ley de copropiedad inmobiliaria, porque según la información encontrada en el SII que versa sobre la subdivisión o división de un bien raíz es posible si se acogen a la ley de copropiedad inmobiliaria. Ahora la consulta: ¿Puede una vivienda acogida por el DFL 2 ser subdividida y que a su vez sea acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria? Si es así cuáles serían los pasos a seguir? ¿Es primero la solicitud de copropiedad inmobiliaria?. Hay algún formulario actualizado de esa solicitud, ya que las que he visto hace mención a la ley 19.537, entendiendo que ahora existe la ley 21.442, nueva ley de copropiedad inmobiliaria.
De antemano muchas gracias, seria de gran ayuda alguna orientación con respecto a esta situación.
Diego:
De acuerdo con el artículo 64 de la nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria (ley N° 21.442), las direcciones de obras municipales podrán aprobar la subdivisión de condominios existentes, debiendo darse cumplimiento en cada uno de los condominios resultantes a las normas urbanísticas que les fueren aplicables.
La solicitud que presenten los copropietarios podrá contener una propuesta de subdivisión del condominio, que conste de un plano suscrito por un profesional competente y que esté aprobada por los copropietarios que representen, a lo menos, el 66% de los derechos en el condominio. El 10% de los copropietarios de condominios de viviendas sociales, alternativamente, podrá solicitar a la dirección de obras municipales que elabore una propuesta de subdivisión. Esta propuesta, con su correspondiente plano, deberá ser aprobada por el 66% de los derechos del condominio.
La Dirección de Obras Municipales, por propia iniciativa, podrá elaborar propuestas de subdivisión de condominios de viviendas sociales, para facilitar una mejor administración, propuesta que también deberá ser aprobada por el 66% de los derechos del condominio. Para acreditar las mayorías establecidas en este artículo bastará el acta de la asamblea suscrita por los copropietarios que reúnan el citado quórum legal o, en su defecto, el instrumento en que conste la aprobación de la propuesta de subdivisión firmada por los respectivos copropietarios, protocolizada ante notario. La Dirección de Obras Municipales, después de aprobadas las modificaciones por los copropietarios, dictará, si procediere, una resolución que disponga la subdivisión del condominio, la cual deberá inscribirse en el conservador de bienes raíces conjuntamente con el plano respectivo.
Respecto de constituir un condominio en un sitio construido, agregando una nueva vivienda, vemos compleja la situación, pero ello debería consultarlo directamente en la Dirección de Obras, para ver si hay alguna viabilidad de su constitución.
Buenas tardes,
En abril envié una petición administrativa a SII por una rectificatoria de mi declaración AT 2023. Ese año 2022 percibí arriendos por un local comercial y un departamento DFL 2 ( así lo dice la escritura).
Solo declaré e arriendo del local y mi sueldo e intereses bancarios.
La fiscalizadora que tomó mi caso me dice que debo incorporar a la declaración el arriendo por el DFL 2, porque la propiedad la compré en el año 2001 y se perdió el beneficio ya que este dura 20 años y de ahí no la saco y cerró la petición y no sé qué hacer. Yo le contesté que entonces nadie tendría propiedades tan antiguas si no va a poder hacer uso del un beneficio.
Leí en la ley del DFL 2 que ese cómputo de años es por el tema de la exención de contribuciones , no es sí ?
Es correcto lo que indica la señora fiscalizadora o hay algo que no estoy considerando ?
Agradecida de antemano,
Carmen Gloria
Carmen
Los bienes raíces acogidos a las normas del DFL n° 2 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=16842), efectivamente están exentos del 50% del pago de las contribuciones según lo establecido en el artículo N° 14 del mencionado decreto:
“….
a) Por 20 años, si la superficie edificada, por unidad de vivienda, no excede los 70 metros cuadrados.
b) Por 15 años, si la superficie edificada, por unidad de vivienda, excede los 70 metros y no supere los 100 metros cuadrados.
c) Por 10 años, si la superficie edificada, por unidad de vivienda, es superior a los 100 metros cuadrados y no está por sobre los 140 metros cuadrados. ….”
Ahora bien, este beneficio se extingue una vez transcurrido el plazo indicado anteriormente, pero no por esto la vivienda deja de obtener los demás beneficios del DLF N° 2, como por ejemplo que los ingresos obtenidos por los arriendos son considerados como ingresos no renta, según el artículo N° 15: «Las rentas que produzcan las «viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. ….”
La forma de perder este beneficio de no renta, es que por resolución se decretará dicha pérdida por alguno de los elementos de pérdida de calidad de vivienda económica, como sería el destino no habitacional o la superación de los metros de construcción máxima (140 m2).
Podría indicar al fiscalizador el oficio N° 558, de 28.03.2024, de la Dirección Metropolitana Poniente, que lo encuentra en nuestro artículo https://www.circuloverde.cl/se-pierden-todos-los-beneficios-del-dfl-2-cuando-se-tienen-mas-de-dos-viviendas-acogidas-a-dicha-norma/ y obviamente el comentario al respecto.
Dado lo anterior, la propiedad no ha perdido la calidad de DFL 2, aun cuando se venda posteriormente y pasado el plazo de uno de los beneficios, como es la rebaja de contribuciones, por lo que Ud. al tener solo un bien inmueble acogido a dicha norma, mantiene el beneficio de no considerarse renta el ingreso por arriendo (siempre que mantenga la calidad de habitacional y no haya sido ampliado superando el límite de construcción de los 140 m2).
Saludos.
Muchas gracias Don Jorge. Me queda una duda: olvidé señalar que además del local comercial y el departamento, poseo una casa que no arriendo, pues vivo en ella con mi familia.
Cambiaría la postura y condición del depto en ese caso ?
Agradecida
Carmen G
Carmen Gloria:
Cada contribuyente puede tener hasta dos inmuebles acogidos al DFL 2, considerando la antigüedad de compra. Por ello, si solo tiene el departamento acogido a la mencionada norma, ello no tiene cambio si posee otro bien raíz, como su casa habitación, que podría incluso también ser DFL 2, con lo cual tendría copada la cuota mencionada de bienes por contribuyente. Si no es DFL 2, podría incluso adquirir otro inmueble, acogiéndolo a la franquicia del DFL 2 (esto es válido con la norma vigente actualmente, lo que en el futuro puede cambiar).
Muchas gracias por su amabilidad.
Carmen Gloria:
Somos un grupo de profesionales que está detrás del proceso de respuestas y la creación de artículos. Muchas gracias. Se convertirá en nuestra agente promocional.
Hola, necesito orientación
El Sii me retuvo parte de lo que solicite como devolución impuesto, me llego un correo donde me informo que presento diferencias por lo que me solicita que revise la información y rectifique.
El punto indicado por diferencias, es la que tiene relación a Bienes raíces, llame al SII y me dijeron que no tengo problemas, pero si no me devolvió el 100% es por algo.
Ahora cuando efectúe la declaración y trabaje en el asistente de cálculos, me aparecieron 4 propiedades:
Casa en la que vivo DFL2, decía SI
2 departamentos DFL2, decía SI, en arriendos
Casa Comunidad Hereditaria DFL2, decía NO
Con esta información pague impuestos por solo uno de los departamentos en arriendos
Aquí está mi duda y quizás diferencia con el SII, la Casa que está en comunidad hereditaria también es DLF2, y al realizar este cambio, me arroja que debería pagar impuesto por los 2 departamentos en arriendos, pero mi participación en esta comunidad hereditaria es solo un 8%………….nada, vive mi madre y ella tiene el 75% de la casa y la inscripción está a nombre de ella.
Si me voy al SII propiedades registradas a su nombre solo aparecen 3.
Mi consulta es si teniendo solo el 8% de participación sociedad hereditaria ¿puedo perder el beneficio tributario del DFL2?, y ¿tendría que pagar impuestos por los dos arriendos?
Muchas Gracias
Elizabeth:
Hasta el momento, incluso teniendo un 1% de participación en la propiedad de un bien raíz acogido al DFL 2, se cuenta como una unidad. Por ello, el SII le cuestionará su declaración, dado que sólo son dos unidades por contribuyente, las más antiguas, considerando también la participación en la propiedad comunitaria.
En el artículo se publica lo siguiente (remarcamos lo relevante para la consulta):
«Son aquellas denominadas “viviendas económicas”, destinadas a la habitación que tengan como máximo 140 mts2 útiles de construcción. No se incluyen ni las bodegas, ni los estacionamientos en esta medición. La definición legal se encuentra en el primer inciso del art. 1 del mencionado DFL N° 2, y en el segundo el límite vigente de propiedades que pueden estar acogidas al beneficio, que indican (lo remarcado es nuestro):
“Artículo 1° Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.
A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.”
Buenas tardes
Estamos a puertas de comprar 3 departamentos y nuestra intención es pedir la devolución del IVA del tercer departamento, en el caso que lo compremos como empresario individual que pasaría con los 2 primeros departamentos perderían el beneficio correspondiente al DFL2
Agradecería su orientación.
Melissa
El artículo N° 1 del Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959, en su inciso N° 2 establece que «…. A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior….»
Entendiendo esto, los beneficios del DFL N° 2 solo podrán ser susceptibles por personas naturales que sean dueños de dos propiedades, por ende, al momento de traspasar los bienes al empresario individual, estas propiedades perderán dichos beneficios.
Ahora bien, en su caso lo recomendable es que las dos primeras propiedades las mantenga como persona natural, ya que según lo expuesto en el art. 15 del mencionado decreto, establece que “las rentas que produzcan las viviendas económicas no se considerarán para los efectos de Impuesto Global Complementario ni adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la LIR”.
Otro beneficio que tienen estas propiedades es que si las viviendas son arrendadas con muebles, se encontrarán exentas de IVA por aplicación de lo dispuesto en el N° 7 de la letra E del artículo 12 de la LIVS, en concordancia con el artículo N° 15 del DFL N° 2.
La tercera propiedad podrá ser traspasada al empresario individual (si es DFL N° 2, como antes mencionamos, perderá todos los beneficios), podrá solicitar la devolución del IVA crédito Fiscal, según lo dispuesto en el art. N° 27 bis, de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS).
Puede consultar el oficio N° 1.017 del 2024 https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2024/ley_impuesto_ventas_jadm2024.htm
Saludos.
Hola buenas mi consulta mi sobrino adquirió una venta de mis padres en el 2008 cuál salía exento de contribución ,hoy 2024 al querer sacar rol de evaluó resulta q sale otra persona con rol,el cual me párese tremendo error siendo q es rol uniko solución q dieron asignación de un nuevo rol mi pregunta n el sitio había construcción el reparo arreglo la vivienda hoy puestos internos le pide incorporar obra nueva q pasaría ahí el se le cobrará contribución por los años anteriores esa es la duda si se supone q anterior estaba exento hoy por un error de rol debe sacar rol nuevo
Carolina:
La recomendación es ir a la oficina de avaluaciones de la unidad del SII donde corresponda el domicilio, llevando los antecedentes de la adquisición del bien. Con ello, debe analizar si hay error en la identificación de la propiedad, para lo cual se sugiere pedir la inscripción vigente en el Conservador de Bienes Raíces.
Los avalúos cambian y podría en un momento dejar de ser un bien raíz exento en su totalidad del pago de contribuciones, por lo que debe analizar cuál ha sido la variación de las mencionadas tasaciones (si no hay construcción, se considera sitio eriazo y podría incluso tener recargo de tasa).
Estimad@s,
Junto con saludar cordialmente, y agradeciendo desde ya su orientación, les hago la siguiente consulta.
Entiendo que otros usuarios han presentado la misma inquietud, pero para precisar un poco a mi caso particular, quería preguntar si al hacer inicio de actividades en primera categoría como persona natural, ósea, pasando a ser un empresario individual, efectivamente se pierden los beneficios del DFL2 para así poder acceder al 27bis. Todo esto sobre la base del reciente oficio 1017 del SII
Lo pregunto porque de acuerdo al art. 15 de dicho decreto, las rentas que produzcan las «viviendas económicas» estarán exentas de cualquier impuesto de categoría de la LIR. ¿Esto incluye las rentas de primera categoría?
Adicionalmente quería preguntar que ocurre en los casos en que la escritura de CV no contenga la cláusula en que el inmueble se acoge al DFL 2. Si bien en el F2890 se informó que así era, la escritura no lo dice y pagué el 0,8% por concepto de impuesto de timbres y estampillas. Técnicamente no se aplicó el beneficio.
En mi caso, compré 2 dptos de inversión a principio de año y ahora me contactaron para saber si quería obtener la devolución del IVA conforme al 27 bis. pero al ser DFL 2 no se si se podrá. En la segunda escritura si se incorporó la cláusula.
Por último consultar si el hecho de tener mas propiedades anteriores y no acogidas a DFL 2 influye en que se pueda utilizar el 27bis en estos deptos de inversión adquiridos con posterioridad.
De antemano muchas gracias!
Gino:
El artículo N° 1 del DFL N° 2, de 1959 establece lo siguiente:
“Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.
A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.
Los beneficios establecidos en el presente decreto con fuerza de ley no podrán ser utilizados por las personas jurídicas, cualquiera fuere su naturaleza. No obstante, las corporaciones y fundaciones de carácter benéfico gozarán de la exención establecida en el artículo 16.
….”
Por ende, al pasar el bien a una figura como el empresario individual, este perdería todos los beneficios del mencionado Decreto, considerando las rentas obtenidas bajo esta figura, quedan afectas a cualquier impuesto de la LIR. Además, debe considerar que si el inmueble se arrienda con muebles, esta operación se encontrará afecta a IVA, debiendo emitir los documentos correspondientes, para lo cual es necesario tener inicio de actividades, donde opera como empresario individual.
En el caso del Impuesto de Timbres y Estampillas de la propiedad que no se informó en la escritura como DFL N° 2, lo recomendable es realizar un saneamiento de escritura, informando lo antes mencionado. Una vez realizada esta acción usted podrá solicitar el impuesto pagado en exceso mediante el siguiente procedimiento establecido por el SII https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/otros_impuestos/001_019_1150.htm
En cuanto a que tenga otras propiedades, si estas no están traspasadas al empresario individual, no influye en que usted pueda solicitar el 27 bis, pero como comentamos anteriormente, si las propiedades pasan al empresario individual, pierden todos los beneficios asociados al DFL 2 y, en nuestra opinión, dichas propiedades no podrán ser catalogadas nuevamente como beneficiadas de la norma en futuras ventas, perdiendo para siempre dicha calidad.
Hola Colegas, espero se encuentren bien.
Les escribo para saber su opinión del oficio N° 1017 de fecha 23/05/2024, en cuanto al cambio de criterio del SII para mantener aplicación del DFL 2 de propiedades, que compraron personas naturales pero la convertidas en empresario individual para solicitar la devolución anticipada del Articulo 27 BIS…que opinan uds de esta interpretación del SII?
Fabián:
Estamos en línea con la interpretación del SII, ya que consideramos que el traspaso del activo a la ficción de «empresario individual», ello deja al propietario en una función empresarial y por ello no tendrá acceso a todos los beneficio del DFL 2, incluyendo la consideración de no renta para los ingresos por arriendo.
En eso también está la pérdida de tributación especial en caso de venta del activo, ya que ahí no se puede aplicar la tributación establecida en el art. 17 N° 8, letra b) de la Ley de la Renta (8.000 UF de no renta y aplicación de tasa del 10% al excedente), dado que ello es una operación comercial realizada por una empresa y no por una persona natural. Ello también no se aplica, para el caso de los intereses hipotecarios, como también lo ratifica el oficio que Ud. comenta (1.017, de 23.05.2024).
Para nosotros, quizás somos más extremos, se pierden todos los beneficios, no solamente la clasificación de no renta, sino también la rebaja de contribuciones, si es que aún está vigente, cuando el bien se aporta al «empresario individual, generándose tal pérdida en forma definitiva, es decir, ese bien no vuelve a tener la calidad de DFL 2 para futuros compradores (el SII aún no aplica esto, pero ya por lo menos sabe nuestra postura que se la remitimos según lo comentado en el artículo https://www.circuloverde.cl/se-pierden-todos-los-beneficios-del-dfl-2-cuando-se-tienen-mas-de-dos-viviendas-acogidas-a-dicha-norma/ que lo complementamos (actualizamos), con lo indicado en el oficio referido por Ud.)
Entiendo Omar, pero que pasa si la persona no piensa en los beneficios tributarios como persona y quiere tributar como empresa, como el SII tiene la facultad de limitar la libertad de elegir como quiero tributar por mis bienes, si no quiere tener los beneficios del DFL2?
Fabián:
El SII es el que interpreta la norma tributaria. Además, el SII no le restringe su opción de aportar los bienes al empresario individual; solamente está clarificando los efectos que se producen.
Por ello, si Ud. opta por utilizar la ficción tributaria de separar la actividad en el empresario individual, ello es diferente a la calidad pura de persona natural, que sería lo que no cumpliría para seguir siendo beneficiado por el DFL 2. Perdería dicha calidad y por ello no puede tener la clasificación de un bien acogido a las franquicias del DFL 2, por el destino de una actividad empresarial al utilizar la ficción de «empresario individual».
Si no aportara el bien y solamente declarara en el empresario individual la renta obtenida por el arrendamiento, no podría considerar ninguna rebaja a dicho ingreso por uso del activo (depreciación), ni costos de financiamiento (crédito hipotecario) y mantención del bien, teniendo finalmente casi igual la tributación sobre la renta percibida, al compararlo con la persona natural que declara según contrato de arriendo.
Hola Don Omar, consulta si tengo 4 viviendas DFL2 a mi nombre, en una vivo yo y mi marido y en las otras 3 mis hijos, como se aplica la ley?, debo tributar por los 2 inmuebles?, además, el año pasado recibí una indemnización porque la casa que habito se quemó en diciembre del 2022 y el seguro me la pagó en mayo 2023, debo tributar por esta indemnización?.
Muchas gracias por su disposición, saludos cordiales
Claudia:
Si no recibe renta, no debe tributar, indicando «uso personal» en cada uno de ellos.
Las indemnizaciones por daños (pérdidas), no son tributables, de acuerdo a lo indicado en el art. 17 N° 3 de la Ley de la Renta. Son reposición de su patrimonio, no es un nuevo ingreso que lo aumente.
Muchísimas gracias Don Omar por su buena disposición para responder las consultas.
Buen día, durante el 2023 realicé la compra de un departamento dfl2 que era propiedad de mi madre, lo realicé mediante crédito hipotecario, venta de la cual mi madre pagó el crédito que ella tenía y quedó un sobrante, ahora en su declaración de impuestos le aparece todo el monto de la compra como ganancia teniendo que pagar un impuesto cercano a 5 millones, es posible de rebajar este monto?
Francisco:
Lo que ocurre es que la venta realizada entre padres e hijos, se considera una operación entre relacionados, lo que inhibe la aplicación de la forma especial de tributación para la venta de bienes raíces, de parte de las personas naturales (esto lo debió averiguar antes de la operación).
Por ello, se determina la utilidad como la diferencia entre el precio de venta y el costo corregido de compra, la cual estará afecta a Impuesto Global Complementario, sin tener acceso a la rebaja de 8.000 UF como ingreso no renta y no puede pagar el impuesto único del 10%.
Estimado.
Tengo 5 propiedades pero en sii aparecen 4 , la que no me aparece es la mas antigua (desconozco porque no aparece) se puede agregar o tengo que hacer algun tramite presencial sii, alcanzo a declarar por el poco tiempo que queda.
Esta propiedad se arrienda y es dfl2 .
Que puedo hacer ??
Mario
De las 5 propiedades, solo dos cuentan con los beneficios del DFL N° 2; estas serían las que tienen la data de adquisición más antigua, según lo comentado, lo que incluye la casa que no aparece asociada a su RUT y la tiene en arriendo, por lo que los ingresos obtenidos serán considerados como no renta, por tener la calidad de DFL 2 (ello lo debe validar).
En el Asistente de arrendamiento de bienes raíces, que aparece antes de declarar la renta en el Formulario N° 22, usted puede ingresar esta propiedad, indicando las características como DFL 2 (lo que insistimos debe validar), con lo cual las rentas obtenidas por el arrendamiento no formarán parte de las rentas gravadas que serán afectadas con el Global Complementario.
Ahora bien, si no aparece en los registros del SII, posteriormente deberá concurrir a dicha entidad, con la documentación necesaria (escritura, inscripción en el conservador de bienes raíces, entre otros), para regularizar el registro.
Saludos.
Don Omar tengo 3 propiedades 2 las arriendo y en el tercero vivo. Las construcciones de las tres propiedades no superan los 85 metros cuadrados construido. Estuve revisando la información del sii y las 3 propiedades dice que no registra DFL2 . 2 propiedades son viviendas sociales la tercera es una casa antigua. Que tramite tengo que hacer para que sean acogidos a la exención DFL2. Le agradezco de antemano me ayude y lo felicito por darce el tiempo de contestar todas las dudas.
Edith:
La condición de DFL 2 nace al construir las viviendas, por lo que si en su momento no fueron acogidas a dicha norma, hoy no se puede pedir dicha clasificación. Por ello debe revisar el historial.
Si no son DFL 2, tendrá que considerar la renta obtenida como arriendos, para agregarlo a sus otras rentas y afectarlas con Impuesto Global Complementario.
Donde puedo revisar el historial de la vivienda? Muchas gracias don Omar
Edith:
Podría ir a la oficina de Avaluaciones del SII, de la unidad donde esté ubicada.
La tramitación para acoger una edificación a los beneficios del DFL-2, de 1959, se inicia con el Permiso de Edificación, que es otorgado por la respectiva Dirección de Obras Municipales, y al finalizar el proceso, éste debe ser reducido a escritura pública ante notario. Debería chequear esta información con la respectiva municipalidad y revisar las escrituras.
Tal como se comento en su pregunta anterior, si en su momento no fueron acogidas a dicha norma, hoy no se puede pedir dicha clasificación. Quizás si está escrito en dicho permiso, pero no en la escritura, podría realizar una rectificatoria de escritura y así informar al SII que las propiedades son DFL N° 2, con los antecedentes que sustenten dicha inscripción original, lo que podría estar en el registro histórico en el departamento de Avaluaciones del SII (asociado al rol de la propiedad).
Consulta Tengo 4 propiedades todas dfl2 las 3 mas antiguas las arriendo y la mas nueva vivo en ella . Cual debo declarar ??
Mario:
Si usa el asistente, ahí Ud. indica la información de todas las propiedades, colocando uso personal donde vive y las otras arriendo. Automáticamente, no traspasará la renta de las dos propiedades más antiguas, dejando la renta solamente de la tercera que tiene arrendada, para sumar esa renta al resto de ingresos que Ud. debe declarar en su Global Complementario. También considerará el dato de las contribuciones pagadas.
Si no usa el asistente, solo debe declarar la renta de la tercera vivienda arrendada, debidamente actualizada, según los pagos mensuales que Ud. reciba de acuerdo al contrato de arriendo, sin ninguna rebaja (lo registra en la línea 5, letra a).
hola tengo una consulta poseo 3 propiedades y la mas antigua el SII no la categorizo como DFL2 fui a la SII a preguntar y me dice que perdio la calidad de DFL2 por tener 20 años, este bien tiene menos de 100 mts 2 y siempre ha sido destino habitacional, cuando lo adquiri tuve la franquicia de rebaja de intereses de hipotecario , no comprendo lei su articulo y a mi entender habria un error , cual es paso a realizar como reclamo la perdida de DFL2 de uan propiedad ante el SII?
Mariella:
Podría ser un error, ya que podría perder un beneficio (la rebaja de contribuciones), pero no la calidad de DFL 2, a menos que por resolución se decretara dicha pérdida, por alguno de los elementos de pérdida de calidad de vivienda económica, como sería el destino no habitacional o la superación de los metros de construcción máxima (140 m2).
Podría indicar al fiscalizador el oficio N° 558, de 28.03.2024, de la Dirección Metropolitana Poniente, que lo encuentra en nuestro artículo https://www.circuloverde.cl/se-pierden-todos-los-beneficios-del-dfl-2-cuando-se-tienen-mas-de-dos-viviendas-acogidas-a-dicha-norma/ y obviamente el comentario al respecto.
Después nos retroalimenta del resultado, que esperamos sea positivo, en el sentido de reponer la calidad de vivienda económica, si es que no la perdió por resolución específica (eso es hasta el momento, ya que nosotros pensamos un poco diferente al SII).
Estimado muchas gracias por su orientación! Tengo una duda tengo 3 dptos DFL2 pero vivo fuera de Chile y actualmente están arrendados por lo cual por el tercero debo tributar como impuesto adicional tengo entendid! Ahora si los vendo como tributo por la utilidad? Son sin impuestos las dos primeras o al no ser residente ni domiciliado actualmente en Chile pierdo este beneficio? O solo tengo el beneficio por las primeras dos propiedades? O hasta cubrir las 8000 UF gracias
Frank:
Solo las dos primeras generan el beneficio de liberar la tributación por las rentas de arrendamiento. El tercero pagará impuesto adicional.
En caso de venta, de los tres inmuebles,como el propietario es una persona natural, que no tiene contabilidad, puede acceder al beneficio de rebajar hasta 8.000 UF de la utilidad obtenida en la venta de los inmuebles, que tienen la calidad de no renta. El exceso pagará un impuesto único del 10%.
Excelente página de apoyo para nosotros, muy valioso.
He leído bastante sobre este tema y tengo una duda, que pasa si una persona de nacionalidad chilena, viene a chile solamente a sacar RUT como inversionista extranjero (48000000-0), sin tener residencia en chile, y compra 4 propiedades al contado para arrendarlas. ¿Las primeras 2 propiedades pueden ser consideradas como DFL 2 y así tributar solo por los ingresos de las 3° y 4° propiedad?, o por tener la característica de «Inversionista» no calificaría en el DFL2
Andrés:
Siendo una persona natural (física) y no como «empresario individual», que es una ficción tributaria para clasificarse como empresa e iniciar actividad, sí tendría el tratamiento que Ud. indica, acogiéndose a la norma del DFL 2 por las dos unidades habitacionales más antiguas. Por el resto tributaría debiendo pagar el impuesto adicional, considerando que no es un domiciliado ni residente en Chile.
La característica de inversionista como registro para el control de los valores remitidos al país, siendo un residente extranjero, no implica que inició actividad en el Servicio de Impuestos Internos.
Omar, entendiendo su respuesta pero me surge una duda, osea, si un inversionista extranjero viene a chile, como 2 propiedades DFL2, no paga impuesto por estos ingresos, pero me imagino que cuando ese dinero sea remesado a su país, donde el vive, así si paga el 35%?
Andrés:
Lo vital es que ese inversionista actúa a nivel de persona natural, no haciendo inicio de actividad, es decir, no tiene la norma de empresa, por lo que aplica lo establecido en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, que no discrimina en si esa persona es un residente o un extranjero.
Si es una persona natural, se supone que percibe ese dinero en forma directa cuando los arrendatarios le paguen los valores, a menos que tenga un representante en Chile, donde igualmente se entiende remesado, pero será responsabilidad personal el pago del impuesto adicional por las rentas de los bienes raíces que no sean calificados como «vivienda económica», según el DFL 2 y con el tope de dos unidades. Por el resto, debe pagar el impuesto adicional (podría incidir el convenio que pudiera existir con el país donde el inversionista, que invierte como persona natural y Chile).
Cuando se remesen las utilidades que no son renta, no pagarán impuesto en Chile. Eso lo debe analizar Ud. con la consecuencia en el país de residencia, ya que será una renta que en Chile no se afectó con tributo de impuesto a la renta.
Nota: Asumiendo que todos los arriendos son sin muebles. Si fueran con muebles, además de pagar el impuesto a la renta, debe considerar el IVA, en la forma que se determina, ya que hay que rebajar lo asociado al terreno, equivalente al 11% del avalúo proporcional).
Perfecto Omar, muy agradecido por su tiempo. En resumen, si un inversionista extranjero viene a chile y compra 2 propiedades acogidas al DFL2 no pagará el impuesto adicional del 35%, ni al momento de recibir el dinero ni al momento de remesarlo, cierto?
Andrés:
Así es, hasta el momento, ya que no hay restricción de que la persona natural sea o no residente.
El art. 1° del DFL 2, de 1959, establece (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 1° Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.
A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.
Los beneficios establecidos en el presente decreto con fuerza de ley no podrán ser utilizados por las personas jurídicas, cualquiera fuere su naturaleza. No obstante, las corporaciones y fundaciones de carácter benéfico gozarán de la exención establecida en el artículo 16.
Para hacer uso de los beneficios, franquicias y exenciones que contempla el presente decreto con fuerza de ley, los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces deberán remitir al Servicio de Impuestos Internos, en la forma y plazo que éste determine, la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que les sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias y transmisiones de dominio de «viviendas económicas». Igual obligación tendrán los propietarios de las «viviendas económicas» en defecto de lo anterior.
Las disposiciones del presente decreto con fuerza de ley no constituyen modificación ni derogación de la ley N° 9,135, de 30 de Octubre de 1948.
Para los efectos de lo dispuesto en la letra b) del artículo 31 y en los artículos 38, 56, 76, 78, 79 y 81 de este decreto con fuerza de ley, se entenderá que son también «viviendas económicas» las viviendas que la Corporación de la Vivienda tenía en construcción o las que ésta y la ex Caja de la Habitación habían construído con anterioridad a la vigencia de este decreto con fuerza de ley.
Los edificios ya construídos, que al ser alterados o reparados se transformen en viviendas de una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda, podrán acogerse a los beneficios, franquicias y exenciones de las viviendas económicas y se considerarán como tales para todos los efectos legales, siempre que reúnan las características, requisitos y condiciones que se determinan en este decreto con fuerza de ley, en el título IV del decreto con fuerza de ley N° 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, en el Reglamento Especial de Viviendas Económicas y en los casos que corresponda, además cumplan los requisitos de la ley N° 6.071 y su Ordenanza. El permiso de alteración o reparación, una vez aprobado por la Dirección de Obras Municipales, deberá reducirse a escritura pública en la forma y condiciones que determina el artículo 18° del presente decreto con fuerza de ley.
El Reglamento Especial de Viviendas Económicas establecerá la categoría de «proyectos de viviendas integradas», referida a proyectos que inducen o colaboran a mejorar los niveles de integración social urbana.
El Ministerio de la Vivienda y Urbanismo podrá establecer beneficios de normas urbanísticas para dichos proyectos en lugares determinados, previa consulta a la municipalidad respectiva.»
Por otra parte, el art. 15 dispone:
«Artículo 15°. Las rentas que produzcan las «viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de «viviendas económicas» que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán, también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño.»
Omar, me faltaran momentos para agradecer su dedicación y tiempo. muchas gracias por toda su ayuda, siempre los recomiendo.
Saludos,
Andrés:
Muchas gracias…. somos un equipo y claramente ahora estamos con esfuerzo a tope. Pero nuestros «agentes promocionales» nos ayudarán a recuperar beneficios, cuando nos recomienden nuestros servicios profesionales.
Estimados colegas, no canso de agradecer la ayuda que nos entregan a diario con su valioso conocimiento y tiempo en cada respuesta.
Una pregunta muy breve, si un cliente tiene 1 propiedad DFL2, ahora quiere comprar 2 dptos. (1 en abril 2024 y el otro en septiembre 2024), el tema está es que quiere ver la figura de si es posible que el dpto de abril sea con recuperación de IVA y el de Septiembre sea DFL2, esto es posible?, habría algún impedimento tributario para ejecutar está acción?
Fabián:
Para recuperar el IVA, necesariamente debe iniciar actividad comercial, por lo que en ese instante perdería el acceso al beneficio del DFL 2, por realizar una actividad comercial, que sería el arrendamiento amoblado de inmuebles. Ese inmueble, en nuestra opinión, no podría considerarse como una unidad que tenga la calidad para ser un bien acogido al DFL 2 (esto podría ser discutible, pero está en un patrimonio diferente y destinado a una actividad comercial, que es un servicio un poco diferente del arriendo de inmueble, dado que está amoblado, incluso podría hasta arrendarlo por horas, incluyendo servicios de aseo, ropa de cama, etc.).
Actuará como empresario individual. Este es un criterio del SII, que lo ha precisado en el oficio N° 592, 26.03.2024, que en el empresario individual predomina el capital (lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2024/ley_impuesto_ventas_jadm2024.htm ).
Ahora, si la segunda compra del 2024 no la realiza como empresario individual, sino como persona natural, creemos que ahí sí operaría el beneficio de un bien acogido al DFL 2 (nota: esto es opinable, por lo que no hay una postura amparada en algún oficio del SII).
Buenas tardes. Muy interesante su articulo
Quisiera saber que pasa con las bodegas y estacionamientos de los departamentos DFL2.
La mayoria de las veces estas unidades tambien van incluidos en el valor del arriendo de un departamento, pero no se indica ningun valor especifico de arriendo. Se debe declarar alguna renta por esos conceptos?
Hernán:
Aquí tenemos dos posturas, ya que dependerá lo que el SII empiece a fiscalizar en el futuro, partiendo por el Asistente de cálculo de arriendo que incorporó en la Declaración de Renta del año tributario 2024.
En dicho Asistente está la opción de incluir la bodega y estacionamiento asociado al departamento que está arrendado, en el concepto de «fusión», quedando así el ingreso asociado a ese conjunto de bienes. Claramente, en los contratos de arriendo se fija el arriendo del departamento, por lo que desde ya quizás hay que empezar a ver una cláusula que tal canon incluye el uso gratuito de la bodega y del estacionamiento, que son parte funcional del bien habitacional. Hasta ahí todo se clasificaría como una renta de la unidad habitacional, pudiendo incluso estar beneficiada por la calidad de ingreso no renta si es DFL 2.
Pero, el SII podría, en el futuro, al menos eliminar la «fusión», indicando que en la renta habría que separar el cobro de cada unidad, cosa que es más difícil, pero no imposible. Por ello, la recomendación desde ya es revisar la redacción de la cláusula de entrega del uso.
El problema se puede generar en el uso de las contribuciones asociadas a las unidades «acompañantes», del departamento arrendado. Hasta hoy se agregan al tratamiento del departamento, es decir, si es renta, siendo una persona natural el arrendador, se consideran como crédito, tanto las contribuciones de la unidad habitacional como los bienes anexos (bodega y estacionamiento).
En resumen, hasta ahora no hay que declarar renta asociada a la entrega gratuita del uso de esos bienes, ya que son complemento del contrato de arriendo de la unidad habitacional, la cual sí tiene remuneración asociada al arriendo.
Estimados,
buen dìa, quisiera hacer la siguiente consulta:
Considerando que la circular 22 del 06 de mayo de 2022 señala «Para estos efectos, la persona natural deberá computar como “una” vivienda la adquisición, por acto entre vivos o por sucesión por causa de muerte, de la totalidad del derecho real de dominio sobre un inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros».
Consulta: se debe computar como «una» vivienda el haber adquirido el 5% de la nuda propiedad de un bien raìz, si el vendedor se quedò con el usufructo (uso y goce).
Lucy:
Lamentablemente, mientras no se cambie la ley, la norma es muy poco sensata en la aplicación, ya que sin importar el porcentaje de propiedad, todos los comuneros deben considerar como bien inmueble la porción que les corresponda, lo que creo que es algo que se debe corregir, pero no por la vía de la interpretación, sino quizás sea necesaria una modificación legal.
La norma interpretativa del SII, contenida en la referida Circular N° 22/2022, indica:
“Cada persona natural sólo podrá acogerse a los beneficios del DFL N° 2 hasta por un máximo de dos viviendas adquiridas, nuevas o usadas, por acto entre vivos5 o por sucesión por causa de muerte. En caso que posean más de dos “viviendas económicas”, los beneficios solamente proceden respecto de las dos viviendas que tengan la data más antigua de adquisición por parte de cada persona natural. Para estos efectos, la persona natural deberá computar como “una” vivienda la adquisición, por acto entre vivos o por sucesión por causa de muerte, de la totalidad del derecho real de dominio sobre un inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros. Se entiende que la adquisición de una cuota en el dominio de una vivienda económica deberá considerarse como una vivienda completa para el cómputo de cada persona natural. Así, la vivienda poseída en común será considerada para el cómputo del límite máximo individual de cada comunero.”.
Por tanto, el 5% de la nuda propiedad es suficiente para computar como una vivienda completa para efectos del límite de las 2 viviendas acogidas al DFL 2.
Estimados, muy agradecido nuevamente por su valioso tiempo y ganas de enseñar.
Si una persona se compra una propiedad nueva acogida al DFL2, debe hacer algún trámite en el SII para validar este beneficio tributario?, alguna petición administrativa, algún envío formulario?, o basta que diga simplemente DFL2 en la escritura para aprovechar el beneficio tributario y no declarar los ingresos por arriendos?
Fabián:
En los tiempos actuales, se sugiere declarar la propiedad, en el Asistente de arriendos, entregando todos los datos solicitados y aprovechando lo que ya tiene, con lo cual se aplicará en forma directa la liberación de gravamen (no lo traspasa como renta al Global Complementario), si se cumplen los requisitos, pero a la vez se informa la procedencia de los recursos (arriendo), que también inciden en el control que pudiera generarse por la acumulación de recursos en la cuenta corriente del arrendador.
Hola, el año pasadp tenía 2 propiedades dfl2 y 1 que reúne las características dfl2, pero por la fecha de adquisición no alcanzó a ser dfl2. En total eran 3 propiedades, pero el 2023 vendí una propiedad dfl2 y quedé con una dfl2 y otra que reuniendo los requisitos no era dfl2, por la fecha de adquisición. Mi pregunta es: puede la propiedad que no era dfl2 pasar a ser dfl2 ahora que vendí una que tenía ese beneficio?
Saludos
Carolina:
Si la propiedad que antes no tenía los beneficios del DFL 2, al vender una que sí estaba calificada dentro de las dos unidades, creemos que la que perdió el derecho ya no vuelve a recuperarlo. Pero esto es nuestro criterio, dado que vemos que será bastante difícil administrar el control de bienes que tenga uso o prohibición transitoria.
Creemos que si un bien pierde el beneficio para el propietario, no vuelve a recuperarlo. Pero insistimos, es un criterio nuestro, ya que el SII no se ha pronunciado al respecto.
En su caso, solamente podría incorporar un nuevo bien, es decir, adquisición nueva posventa de uno de los bienes que tenía el beneficio, dado que el cupo por contribuyente es de dos unidades.
Buenos días : tengo unas consultas sobre la dj 1835, que agradeceré me puedan ayudar.
-Si una propiedad se arrienda por corredor solo para que busque el arrendatario y después la administración queda en manos del propietario, ¿los siguientes meses los debe informar este último, ya que este hace los cobros , modifica montos por alzas o bajas del valor de arriendo, según lo qeu haya acordado ambos, etc.
– ¿se debe llenar con todas las propiedades que tenga una persona o no se deben incorporar las 2 primeras dfl2? pro ejemplo si alguien tiene 6 propiedades dfl2, incluye solo las 4 ultimas ?
– en el mensaje informativo en la pagina del SII sobre quien deben informarlas la dj, dice que se deben informar la que «derivo en la suscripción del contrato de arrendamiento durante el año calendario 2023», ¿ eso quiere decir que los que se hayan firmado en años anteriores y que estén arrendados no se deben informar?
Muchas gracias de antemano
Luis:
Las modificaciones de las instrucciones de quienes están obligados a informar se modificaron para la presentación del año tributario 2024, que corresponde a los movimientos del año 2023. Se amplía a que se informan todos los montos, como también quienes tienen la obligación de hacerlo, refiriéndose a los corredores «cuya participación derive en la suscripción del respectivo contrato de arrendamiento.»
En ese contexto, cuando el corredor solo hace el contacto y no participa en la suscripción del contrato, creemos que no tiene la obligación de presentar la DJ1835, ya que además no tendrá todos los datos (no sabrá hasta cuando está la validez del contrato, si hay cambio de renta, la fecha de los pagos, etc.).
Si se debe presentar la declaración (DJ1835), ello implica informar todos los bienes de los cuales el informante tenga datos (corredor o arrendatario), ya que la clasificación de no renta lo debe definir el propietario, considerando que pueden existir otros bienes DFL 2, que no están arrendados y podrían ser esos los que copan el límite de dos unidades por contribuyente. En concreto, si a Ud. como corredor informa los arriendos, aún cuando sean DFL 2, debe incluirlos todos.
En cuanto a la obligación de informar, claramente será responsabilidad del corredor que sí participe en la operación de cobro y administración de los contratos, todos aquellos vigentes que tengan rentas en el año 2023, sin importar si se suscribieron en ese año o en años anteriores. Insistimos en que el SII no es muy claro en la definición de la característica que define la obligación para el corredor, pero entendemos que es aquella que le da una acción operativa en el contrato de arriendo, ya que es posible que en algunos casos, como lo primero que Ud. indica, el corredor no participó en la suscripción del contrato, no siendo parte de este ni opera con el cobro y administración del inmueble. Por último, hay que tener cuidado en que no se informen los datos en forma duplicada, ya que si un arrendatario es empresa y está obligada a informar, podrían existir dos corredores que informen incorrectamente las rentas (un corredor por cada parte contratante), en cuyo caso, creemos que prima la obligación del arrendatario, que tiene toda la información requerida.
estimados : buenos días.
¿ La propiedad dfl 2 que es habitada por el propietario ¿se contabiliza en el benéfico del dfl 2 y se queda solo con 1 propiedad no tributable?
¿A partir del año 2023 se elimina el beneficio que tenían las propiedades compradas antes de octubre 2010?
Por lo que leí en otra respuesta la nueva normativa dice que no importa cuando haya sido adquirida ¿eso significa que uno puede elegir cual de las 2 o 1 propiedad, puede dejar como ingreso no renta o siguen siendo las 2 mas antiguas.?
Luis:
No puede elegir. Se consideran por antigüedad de adquisición. Se incluyen tanto las de uso propio como las que están arrendadas. Por ello, el límite de copa con las dos propiedades más antiguas que Ud. tenga.
Estimados: tengo la siguiente situación
el año 1989 compré la casa en la que todavía vivo, la cual es dfl2. No se cuantos dueños ha tenido anteriormente. La compré con una parte con subsidio habitacional y al otra con crédito.
Posteriormente compré 4 propiedades mas, antes de octubre 2010, todas dfl 2, sin pago de contribuciones. Todas esas son o tienen el beneficio de ser ingreso no renta.
Posteriormente el año 2016 y 2020 compré 2 propiedades mas dfl2, ¿estas también tienen o tenían el beneficio del dfl 2 ? o ¿Cuáles son las que tienen que ser tributables con la nueva disposición que rige a partir del año 2023?
Por lo que leí en otra respuesta la nueva normativa dice que no importa cuando haya sido adquirida ¿eso significa que uno puede elegir cuales 2 propiedades puede dejar sin el pago de impuestos o siguen siendo las 2 mas antiguas.?
De ser así, ¿la propiedad que habito actualmente me resta 1 beneficio de no tributación, dado que no esta destinado al arriendo y quedo con uno solo?
Muchas gracias de antemano por las respuestas.
Luis:
El artículo N° 4 de la Ley N° 21.240, indica que a partir del 01.01.2023 se pierden los beneficios del DFL N° 2 de aquellos bienes que se adquirieron antes del 2010, cuando un contribuyente tenía más de dos propiedades. A partir de la fecha indicada, el límite será de dos propiedades por persona, considerándose las más antiguas desde su adquisición, sin importar el destino de ellas (uso del propietario o arriendo).
En su caso, como tiene más de dos propiedades, el artículo N° 1, inciso N° 2 del DFL N° 2, de 1959 establece: «A los beneficios para las viviendas económicas que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrían acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso de que posean más de dos viviendas económicas, los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros»
El SII a través de la circular N° 22 del 06 de mayo de 2022, impartió instrucciones para la modificación, indicando al en su página N° 3, letra b): «Las personas naturales a las que con anterioridad al 1° de enero de 2023 no les aplicaba el límite máximo de dos viviendas económicas, a partir de dicha fecha solo podrán gozar de los beneficios, franquicias y exenciones establecidas en el DFL N° 2 respecto de las dos viviendas económicas que tengan la data más antigua de adquisición.»
Entendiendo esto, de las propiedades que usted posee, la fecha de adquisición es la que determina cuáles son las que tendrán los beneficios; esta fecha es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CRB), no la fecha de escritura.
Ahora bien, como usted utiliza una propiedad para uso personal, efectivamente le resta una al beneficio de no tributación, por ende, la segunda propiedad (con la data más antigua) podrá gozar de los beneficios del DFL N° 2, considerando sus ingresos no renta. Los ingresos percibidos por el resto de las propiedades, al no contar con los beneficios comentados, deberán ser considerados ingresos renta para la determinación de los impuestos de global complementario en su declaración anual de impuesto a la renta.
Buenas.
Caso: tengo la primera propiedad inscrita como DFL2 (nueva con credito). Despues tengo la segunda que no se inscribió como DFL2 ante el sii por tratarse de una propiedad usada. (pero tiene el tamaño de una DFL2)
La pregunta es: si esa segunda la pongo en arriendo, debo declarar los ingresos en el F22? se que la primera no, pero tengo la duda con esta segunda por no ser primera transferencia o compra nueva.
Marcelo,
Lo primero que debemos indicar, que los beneficios del DFL N° 2, aplica tanto para viviendas nuevas como para viviendas usadas, solo que las usadas obtienen algunos beneficios de esta Ley, como por ejemplo, el beneficio de no pagar impuesto por la renta obtenida (siempre y cuando tenga solo dos propiedades, que según lo explicado por usted, solo tiene una con estos beneficios), tambien tiene la rebaja del pago de contribuciones (hasta el termino del plazo, estipulado en el articulo N° 14 del DFL N° 2).
Ahora bien, si esta segunda propiedad la arrienda sin muebles, los ingresos obtenidos según contrato deben ser declarados en su declaración de impuesto a la renta en la Línea N° 5, código N° 955 del Formulario N° 22, dado que la totalidad de su monto se grava en el Global Complementario.
Si esta segunda propiedad la arrienda con muebles, dicho arriendo será afecto a IVA, por lo cual usted debe emitir facturas e iniciar actividades en primera categoría, ya que dicha renta esta afecta a este impuesto.
Recomendamos ver la situación de esta segunda propiedad ante el SII, para validar si es o no un bien acogido al DFL 2, dado que si lo es el ingreso por arriendo sería no renta, por lo que no se incluirían en la declaración anual de renta.
Saludos.
Estimado Agradezco mucho la información. Sobre lo mismo quiero hacerle una consulta.
Si tengo 2 propiedades que compré hace mas de 5 años, puedo acogerme al beneficio dfl2?
y si una persona natural con giro comercial puede optar al beneficio DFL2 ? otra pregunta una persona natural que ya adquirio 2 propiedades y toma el beneficio dfl2, adquiere una 3ra y en ese momento pasa a persona natural con giro comercial, pierde el beneficio de sus anteriores propiedades?
Muchas gracias.
Camila:
Si Ud. tiene dos viviendas acogidas al DFL 2, que compró hace más de cinco años, ello le permite seguir con los beneficios. No importa la fecha de adquisición, sino el número de inmuebles, que como tope son dos por contribuyente.
Si una persona tiene un giro comercial y adquiere un bien, a nombre personal y lo aporta al empresario individual, como se sigue teniendo la propiedad a nombre personal, estando dentro del límite de dos unidades por contribuyente, el beneficio aplica.
Si una persona ya tiene dos unidades acogidas al DFL 2 y adquiere una tercera, será esa la que no puede acceder a los beneficios, que mantienen las dos primeras viviendas.
Buenas tardes
Si ya poseo 2 propiedades dfl2 de 60 mts2 y vendo 1 de ellas (que tiene 10 años). Y despues de un par años quiero comprar nuevamente una propiedad , esa propiedad puede quedar dfl2 tambien ?
Pablo:
Si la nueva compra cumple los requisitos para considerar el bien acogido al DFL 2, como Ud. tendrá una unidad, la nueva propiedad le permitirá utilizar los beneficios, dado que con ella cumplirá el límite de dos unidades por contribuyente. Dejamos en claro que en su nueva compra debe cerciorarse que el bien efectivamente pueda acogerse a la norma señalada, ya que podría haber perdido la calidad, si se tratara de un bien usado (por ejemplo, el dueño es una empresa o tiene una ampliación de construcción que supera los 140 m2).
Si tengo dos propiedades DFL2, pero ahora quiero ir por una tercera complementando renta con mi esposa, si ella queda como titular del crédito, puede pedir DFL2?
Jaime:
El artículo N° 1, inciso 2° del DFL N° 2, de 1959 establece: “A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso de que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.”
Suponiendo que las dos propiedades mencionadas las adquirió solo y esta tercera unidad en comunidad con su cónyuge, en nuestra opinión al usted tener ya el cupo copado de dos propiedades, la tercera se vería contaminada en la parte de usted, por ende, no podría obtener los beneficios del DFL N° 2.
Por ello, quizás la alternativa es que compren separadamente, es decir, que la tercera propiedad la compre solo su esposa, donde Ud. esté como aval, sin participar en la propiedad. Para ella, sería la primera propiedad acogida al DFL 2.
Hola, una consulta, si ya tengo una propiedad DFL2, y estoy en proceso de comprar una segunda propiedad, la cual estoy considerando comprar como Empresa Unipersonal, la pregunta es: podria en el futuro comprar una siguiente propiedad como persona natural y aprovechar DFL2?
Liliangel:
Si la adquisición es realizada por una EIRL (empresa individual de responsabilidad limitada), ello no se considera una compra personal. Distinto es el caso si la adquisición se realiza a nivel personal, pero se incorpora a la ficción del «empresario individual», donde sí se considera como una adquisición individual y estaría copando del límite de dos propiedades por contribuyente acogidas al DFL 2.
En concreto, si la adquisición es a nivel personal, independiente que sea asignado al empresario individual, se considera para efectos de determinar el límite de dos propiedades por contribuyente.
Estimado,
En el escenario de que una persona natural con 4 propiedades dfl2 a su nombre, de las cuales solo 1 esta arrendada, y 3 destinadas a vivienda (por familiares sin percibir renta), se pagaría impuestos, dado que solo 1 esta arrendada?
Quedo atenta a su orientación.
Muchas Gracias.
Litzy:
Tiene que ver si la propiedad, por la cual se percibe la remuneración, qué orden de adquisición tiene, para ver si está dentro del límite de las dos propiedades por contribuyente que tiene acceso al beneficio del DFL 2. Si es una de las dos más antiguas, no se declara el ingreso.
Lo contrario ocurrirá, si no está dentro de las dos primeras propiedades, en cuyo caso la renta obtenida la debe declarar dentro de sus ingresos afectos a Global Complementario.
Por el resto de las propiedades que son utilizadas por familiares, por la cuales no se percibe renta, no hay ingresos presuntos que declarar.
Estimad@s, tengo una consulta. Estoy por adquirir una vivienda, firmé recién la escritura, en la que con fecha 23 de diciembre se cumplen los 2 años desde la recepción municipal (23/12/2021). Con respecto a la rebaja en el impuesto al mutuo.
En este caso ¿aplica ya que el contrato de compraventa se celebra antes de la fecha? o ¿hay que esperar a la inscripción en el CBR?
Matias,
En este caso debemos analizar los artículos N° 12 y 13 del DFL N° 2 de 1959, del Ministerio de Viviendas, estos establecen lo siguiente:
«Artículo 12°. Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.
Artículo 13° La primera transferencia de «viviendas económicas» y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N° 8 del artículo 1° de la ley 16.272, siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo.»
Como la exención establecida del impuesto al mutuo por el crédito hipotecario, es restrictiva, en cuanto al plazo de recepción; si no se cumple el requisito de que la operación esté dentro del plazo indicado, no es posible aplicarla, según lo indicado por usted, todavía esta dentro de la fecha para poder utilizar este beneficio.
Solamente agregar que se trata de un gravamen aplicable a la generación de la escritura, por lo que ello es independiente del momento en que se concrete la transferencia, que ocurre cuando se inscriba la escritura en el conservador de bienes raíces.
Saludos.
Estimados Círculoverde:
Necesito ayuda u orientación con el siguiente caso en referencia al DFL2.
Tengo una parcela que fue adquirida como sitio eriazo (certificado de avalúo fiscal) en donde posteriormente construí mi casa con una superficie de 108 m2. Para ello se solicitó el permiso de edificación en donde no se incluyó ingresar la construcción al beneficio DFL2 (por desconocimiento) y posteriormente se hizo la recepción final de obras quedando quedando fuera del benificio. Es posible corregir eso de alguna forma?, estaré atento y desde ya les agradezco por la respuesta.
Saludos
Cristián:
Sugerimos que se acerque a la Dirección de Obras de la municipalidad, planteando la situación, que por desconocimiento no se acogió a la norma del DFL 2, pero quiere modificar la recepción final. Ello en otras municipalidades lo aceptan, pero dependerá de cada entidad.
Hola, quisiera saber si me pueden orientar.
Estoy en proceso de comprar mi primera vivienda, pero del banco me dicen que mi propiedad no es dfl2 y que pierdo mis beneficios tributarios por tener recepción final mayor a 2 años.(son 4 años)
Entiendo que si debería ser DFL2. y por tener mas de 2 años solo debería pagar el impuesto al mutuo de forma completa o estoy mal?
Javiera:
Su deducción es correcta, asumiendo que no tiene más de dos bienes a su nombre, acogidos al DFL 2, incluyendo el que está adquiriendo.
Hay que ver específicamente los arts. 12 y 13 del DFL 2, de 1959, del Ministerio de Vivienda, que establecen:
«Artículo 12°. Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.
Artículo 13° La primera transferencia de «viviendas económicas» y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N° 8 del artículo 1° de la ley 16.272, siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo.»
Como la exención establecida del impuesto al mutuo por el crédito hipotecario, es restrictiva en cuanto al plazo de recepción, si no se cumple el requisito de que la operación esté dentro del plazo indicado, no es posible aplicarla, por lo que el banco está indicando lo correcto.
El resto de los beneficios siguen vigentes, a menos que no se cumplan los otros requisitos, como por ejemplo que el bien sea adquirido por una empresa o tener más de dos viviendas por contribuyente persona natural acogidas a la norma o realizar una ampliación con lo que se supere el límite de 140 m2 construidos o no destinarla a la habitación, en cuyo caso no podrá tener los beneficios del mencionado DFL 2.
Buenos dias estimados,
Muy útil su información, aunque tengo una dudas.
Si compro una propiedad que ya tuvo el beneficio del DFL-2 con los antiguos dueños, ¿Se puede volver a solicitar el beneficio? Siendo que es primera vivienda y cumple los requisitos.
Y segundo, siendo segunda vivienda ¿en que etapa se solicitaría el beneficio? Gracias!
Natalia:
La calidad de vivienda acogida al DFL 2 nace al ser construida. Luego, si esa propiedad es adquirida por otra persona que aún no tiene el tope de dos unidades, podrá utilizar el beneficio por la nueva adquisición. Por el contrario, si el vendedor ya tiene dos unidades acogidas al DFL 2, la tercera propiedad no tiene los beneficios y así lo deberá indicar al momento de transferirla, para que el nuevo comprador lo tenga claro.
El control de esto lo tiene el SII, por lo que en caso de adquisición de una unidad que puede utilizar el beneficio del DFL 2, dado que su dueño anterior podía utilizar por tener dos unidades, el beneficio si es traspasable al nuevo comprador. Puede ver https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_2439.htm
Ahora si la pérdida de la calidad es porque se han realizado ampliaciones que superar en total los 140 m2 construidos, aun teniendo menos de dos unidades, ese bien no tiene el beneficio. Puede ver https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_018_1380.htm
Estimado.
Tengo la misma duda. Agradeceria pueda orientarme. Yo compre un departamamento 16 años atrás. Este fue construido en 1986 y cumple con todos los requisitos de DFL2. Nunca supe si el dueño anterior utilizó este beneficio, y a la vez nunca hice algo para obtener este beneficio. Este beneficio se da por hecho desde el momento que adquirí la propiedad con escrituras al dia? o se debe hacer algo en el Sii ya que llevo pagando constribuciones por casi 16 años y no sé si el 50% como corresponde por los 20 primeros años, Quizá he venido pagando la totalidad de ellas por mi ignorancia. Si fuera asi el caso, cree que se pueda hacer algo como una devolucion retroactiva? o ya nada puedo hace?
Gracias por su ayuda.
Muy interesante informacion.
Oscar:
Lo primero que debe averiguar es cómo el SII está aplicando la tasación, ya que es posible que ahí ya esté rebajado el valor si es un DFL 2. Eso lo puede ver con su clave del SII, buscando el bien raíz que está a su nombre.
Si no lo puede ver, sería un trámite presencial en la unidad de avaluaciones del SII, que corresponda a su domicilio.
Hola, si compro una propiedad nueva y pasaron 2 años de su recepción final, pierdo los beneficios dfl2 es decir voy a tener que pagar impuestos por arriendo y venta de la propiedad?
Saludos
Juan:
Si la fecha de la recepción final de la construcción, al momento de la compra, es superior a dos años, no significa que dicho inmueble pierda los beneficios establecidos en el DFL N° 2; solo pierde los beneficios identificados en los siguientes artículos del mencionado decreto:
“Artículo 12°. Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.”
“Artículo 13° La primera transferencia de «viviendas económicas» y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N° 8 del artículo 1° de la ley 16.272, siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo;”
Entendiendo que el inmueble adquirido posee la calidad de “vivienda económica”, acogida a los beneficios del DFL N° 2, en cuanto al ingreso por arriendo de dicha propiedad, que son considerados como no renta, según lo dispuesto en el Artículo 15, que indica: «Las rentas que produzcan las «viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta.”
Lo que debe tener en consideración es cómo arrienda el inmueble, ya que si es amoblado, dicho ingreso estará afecto a IVA.
Para su conocimiento, una propiedad acogida al DFL 2 pierde los beneficios establecidos en dicho decreto, en las siguientes situaciones:
a) Cuando el inmueble pierde la calidad de «habitacional», es decir, si se transforma en una oficina o local comercial.
b) El requisito más importante es el que se establece en el “artículo N° 1 del DFL N° 2: Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.». Por ello, cuando la superficie construida supera dicho metraje, el inmueble pierde la calidad de beneficiaria del DFL 2 (esto es por una ampliación o por el cierre de espacios que antes eran terrazas, lo que aumenta la superficie construida destinada a la habitación).
Si llegase a darse una de estas situaciones, los ingresos obtenidos por arriendo deberán ser considerados ingresos renta para su declaración de renta anual.
En cuanto a la venta de un inmueble acogido a dichos beneficios, no existe una norma especial para calificar la renta obtenida por vender una propiedad de estas características, por lo que se debe aplicar la disposición general que indica que se pagará impuesto por el mayor valor obtenido en la venta (diferencia entre el precio de venta y el costo corregido de la compra), pudiendo rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta, tributando por el exceso con un impuesto en calidad de único del 10%, siempre que no sea considerado una operación habitual.
Saludos.
Tengo una vivenda economica acogida a DFL2, necesito por un tema de que abri un local comerial en una ampliacion que realice, debidamente con sus recepcion final, pero en Departamento de Rentas me piden que la propiedad este liberada del DFL2, como puedo desafectar l apropiedad de este beneficio tributario.
Atte,
Luis
Luis:
Al momento de realizar la ampliación en su propiedad, para agregar un local comercial, esta no puede seguir al amparo del DFL N° 2, dado que es un beneficio para bienes exclusivamente destinados a la habitación.
En este caso, la Municipalidad en forma interna es la que debe comunicarle al SII que la propiedad dejo de estar acogida a los beneficios del DFL N° 2. Una vez realizada esta comunicación interna, usted podrá obtener un certificado de avalúo de la propiedad, el cual especificará que la propiedad ya no es calificada como un bien acogido a las normas del DFL N° 2.
Consulta, tengo una parcela en la cual construimos dos casas, una de 90 m2 y otra de 126 m2, nos podemos acoger al beneficio del DFL2? o se considera como una sola casa al estar dentro de la parcela?
Saludos,.
Diego,
En el artículo N° 1 del DFL N° 2 se establece lo siguiente: «Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.»
En este sentido, si las propiedades por separado no superan los 140 metros cuadrados, cada una de ellas, podrían optar a los beneficios del DLF N° 2, de 1959. Ahora bien, el Decreto N° 168, que fija el texto actualizado del reglamento especial de viviendas económicas a que se refiere el artículo N° 1 del DFL N° 2, de 1959 en su artículo N° 3 establece que: «Las «viviendas económicas» podrán emplazarse en cualquier zona habitacional del área urbana. También podrán empezarse en sectores rurales, siempre que aquellas se destinen a habitaciones que complementen actividades agrícolas, industriales, mineras o pesqueras, en cuyo caso se requerirá la autorización previa de la Secretaría Ministerial correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Los propietarios de predios agrícolas requerirán solamente el permiso municipal para la construcción de su propia «vivienda económica»».
Por lo tanto, usted deberá desarrollar una actividad agrícola para poder acceder al permiso municipal y así construir su vivienda; si no cumple con este requisito, no podrá optar por acoger sus viviendas como DFL N° 2.
Finalmente, si cumple con este requisito, usted debe regularizar su situación ante la Municipalidad correspondiente a su comuna, en donde el permiso de edificación debe especificar que la propiedad cumple con los requisitos para ser DFL N° 2, obteniendo la recepción final, con este trámite listo, debe realizar la escritura pública y su respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Saludos.
Gracias por su contenido.
Que el arriendo de una propiedad DFL 2 (cumpliendo los requisitos) sea ingreso no renta es indefinido? o existe un plazo así como en la exención del pago de contribuciones?
Saludos.
Karen:
El artículo N° 15 del DFL N° 2 establece que «Las rentas que produzcan las «viviendas económicas» no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. …», con un tope de dos viviendas por contribuyente (persona natural). En el caso de que usted posea más de dos propiedades DFL N° 2, cuando obtenga arriendo a partir de la tercera, deberá pagar un impuesto a la renta.
Ahora bien, si usted arrienda los inmuebles amoblados, debe considerar el pago de IVA (no se libera del pago de este impuesto), no existiendo ninguna liberación de éste tributo (afecta a toda vivienda arrendada amoblada, aun a las dos liberadas por el DFL 2 de pagar impuesto a la renta).
Todo lo comentado es con la ley vigente, que en el futuro puede ser modificada.
SII me informa que tratándose de arriendos de propiedades DFL2 están exentas de impuesto solo las casas o departamentos propiamente tales, no así bodegas y estacionamientos cuyos valores proporcionales en el monto del arriendo si deben considerarse rentas pagando los impuestos correspondientes. Es así ? De serlo, en que articulado legal se encuentra el fundamento de lo que sostiene SII ?
Víctor:
Siempre ha sido así el tratamiento tributario. Si Ud. tiene arrendado en forma separada una bodega o un estacionamiento, ello no está liberado por la norma del DFL 2.
La norma es el mismo DFL 2 que indica que se pueden acoger a ella los bienes habitacionales. No hay inclusión de otros.
La definición legal se encuentra en el primer inciso del art. 1 del mencionado DFL N° 2: «Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.»
Es por esta razón la bodega y el estacionamiento no se considerarán con los beneficios del DFL N° 2. Dichas instalaciones se encuentran exentas de IVA, ya que no son bienes amoblados o con instalaciones que permitan una actividad empresarial, pero sí serán considerados como ingreso renta para su declaración de impuesto a la renta.
Ahora en la práctica, si en el contrato de arriendo está indicado que se incluye en el arrendamiento de la unidad habitacional, el uso de la bodega y del estacionamiento, quizás hay un tema legal que discutir, dado que se entregarían sin cobro (habría que alegar uso gratuito). Esto será un tema discutible con el SII. Por el contrario, si en dicho valor, se separa el monto asociado a cada bien, ahí está más claro que lo asociado al estacionamiento y la bodega, son rentas tributables con el impuesto a la renta, mientras que, cuando proceda, el arriendo de la unidad habitacional estará exenta.
Hola
Necesito ayuda para entender bien esta situación que tengo. Actualmente tengo dos deptos DFL2, y pienso comprar una tercera propiedad que también clasifica como DFL2, pero me queda claro que esta 3ra ya no aplicaría este beneficio.
Mi pregunta es si al vender uno de estos deptos más antiguos que son DFL2, esta 3ra propiedad ya comprada, podría reativar este beneficio DFL2 al ya tener sólo dos propiedades a futuro? hay alguna opción?
Muchas gracias por su ayuda en estos temas.
Andrés,
Como usted ya tiene el límite de dos unidades, la tercera propiedad, ya no se pudo acoger al DFL N° 2, perdiendo los beneficios al momento de la adquisición. Esto creemos que no es posible reponer o reactivar, por lo que esa unidad perdió los beneficios al ser adquirida por un contribuyente que ya tenía copado el límite.
Ahora bien, cuando usted venda una de las dos propiedades que estaban acogidas a la mencionada normal, al comprar otro inmueble acogido a dicha disposición, Ud. podrá incluirla como segunda unidad y acogerse a los beneficios del DFL 2, de 1959.
Saludos.
buenas noches y muchas gracias por sus respuestas detalladas,
Tengo 2 propiedades acogidas al DFL2 y ahora voy adquirir mi 3 propiedad, evalue la opción de comprarla como empresario individual y recuperar el IVA si arriendo amoblado, el tema esta es que me señalan que al hacerlo así pierdo el beneficio tributario de las otras 2 viviendas…es así?, donde esta normado eso?
Fabián:
No es así. Si Ud. la tercera vivienda la incluye como explotación comercial, iniciando actividad y como empresario individual, ello no implica que las otras viviendas pierden la condición de uso personal, con el límite que lo beneficia de acuerdo al DFL 2 (siguen siendo habitacionales y su ingreso, si las arrienda, será no afecto a impuesto).
Pero en el caso de la actividad empresarial, a partir del tercer inmueble, deberá llevar contabilidad, pagar patente municipal, emitir factura por ser un arriendo amoblado y en caso de venta futura del inmueble, si pide devolución del IVA acumulado como remanente, tendrá que afectar con IVA. También, en caso de terminar el giro, deberá devolver el saldo del IVA que recibió anticipado, que no ha enterado con el pago del débito fiscal (restitución).
Estimados, tengo un lote de 540 mts2 con una vivienda recepcionada de 62 mts2 DFL2, y el dueño quiere subdividir este terreno (permitido por PRC 400mts2), con DFL2 hay posibilidad de acceder a una subdivision?
Estimado Tomas,
El beneficio del DFL 2 es solo para viviendas con destino habitacional no terrenos.
Estimados,
Junto con saludarlos, quisiera consultar por el siguiente caso:
Soy propietario de un sitio eríazo, no agrícola, comprado el año 95 y recientemente obtuve el permiso de edificación para construir un proyecto de copropiedad ley 21.442 que comprende únicamente 3 casas DFL-2, según consta en el permiso aprobado. No tengo otros inmuebles DFL-2., ni giro comercial.
Dichas 3 casas las va a construir un arquitecto por contrato de administración delgada. Mi intención no es venderlas, solo permitir que mis 3 hijos vivan en ellas.
Entonces, ¿solo 2 casas gozarían de las franquicias establecidas en el DFL-2?
¿Después de cuánto tiempo tiempo podría donarle las casas a mis hijos para que estén exentas del impuesto donación?
Muchas gracias.
Saludos cordiales.
Estimado,
Debe considerar que las casas a construir cumplan con los requisitos del DFL 2, lo cual se contemplara en el permiso de edificación y en la recepción final. Respecto al numero de ellas, hoy la ley solo contempla en beneficio para 2 de ellas.
Muchas gracias por su respuesta.
Me queda una última duda:
¿Después de cuánto tiempo tiempo desde la recepción municipal podría donarle las casas DFL-2 a mis hijos para que estén exentas del impuesto donación?
Muchas gracias.
Saludos cordiales.
No existe plazo, ya que lo que prima en ese caso es el beneficios del DFL 2. Lo importante es que los bienes raíces a donar lo mantengan mientras tramita judicialmente la insinuación a la donación.
Hola, primero muchas gracias por toda la ayuda que ofrece, se agradece un montón.
Tengo una duda. Estoy comprando una vivienda de 123 M2, con recepción municipal de 2019 (casa piloto, y sería primera transferencia, se vende como casa nueva), que fue calificada como DFL2. El abogado del Banco que está realizando la escrituración me dice que la propiedad perdió su calidad de dlf2 por el año de recepción.
De su artículo entiendo que he perdido el beneficio de la reducción del impuesto por tener más de 2 años de la recepción final. Pero la calidad de dlf2 se da al momento de la construcción y por lo tanto en la recepción. Y eso no se pierde. Tampoco ha tenido cambio a uso comercial, no ha aumentado su superficie construida a más de 140 M2, la tasación indica que es DFL2. Por lo tanto tampoco lo ha perdido por ese motivo
Tampoco tengo más propiedades DFL2.
Es así cierto? Solo se perdió el beneficio de la reducción de impuestos? Y podré acceder a los 6 años que quedan de reducción de contribuciones?
Y debe quedar estipulado en la escritura que es DFL2?
Saludos
Estimado,
De acuerdo con lo planteado, si la recepción municipal de la propiedad fue en el año 2019, tiene 10 años de plazo para gozar del beneficio, tal como lo establece el artículo 14 del DFL-2 de 1959 en concordancia con Decreto 1101 de 1960, que fija el texto definitivo de la norma antes descrita.
Artículo 14, DFL-2 de 1959:
“Las «viviendas económicas» estarán exentas de todo impuesto fiscal que grave la propiedad raíz, con excepción de aquellos que correspondan a pagos de servicios, tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado y otros. La exención no regirá en la parte del impuesto territorial que corresponde a las Municipalidades. Esta exención regirá a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, en su caso, conforme a los siguientes plazos: a) por 20 años, cuando la superficie edificada, por unidad de vivienda, no exceda de 70 metros cuadrados; b) por 15 años, cuando esa superficie exceda de 70 metros y no pase de 100 metros cuadrados, y c) por 10 años, cuando ella sea superior a 100 metros cuadrados y no pase de 140 metros cuadrados.”
En términos generales los beneficios del DFL-2 son:
Disminución del 50% en el arancel de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Pago del 0,2% (en lugar del 0,8%) en el impuesto de timbres y estampillas en la primera transferencia.
Posibilidad de estar exentos del 50% del pago de las contribuciones durante: a) 20 años, si la superficie edificada no sobrepasa los 60 metros cuadrados; b) 15 años, si la superficie excede los 70 metros cuadrados, pero no supera los 100; c) 10 años, si la superficie es superior a los 100 metros, pero no sobrepasa los 140.
Las viviendas beneficiadas por el DFL2 no tienen que pagar impuestos de herencia ni impuestos a la renta.
Buenas Tardes
Quisiera realizar una consulta, un contribuyente Empresario Individual, desea instalar su negocio en su vivienda
dfl 2, ¿ Pierde el beneficio de quedar exento de contribuciones?, ¿ Esta vivienda pasaría a tener destino comercial siendo que el vive en ella? . Agradecería mucho su respuesta.
Elena:
Esto lo debe ver en la municipalidad, dado que efectivamente si hay un cambio de destino, ello no podría seguir al amparo del DFL 2, que es un beneficio para bienes exclusivamente destinados a la habitación.
Tengo la duda de si mi vivienda se encuentra acogida al DFL-2. Al consultar los antecedentes de un bien raíz en el sitio del SII, aparece el valor NO REGISTRA en la opción Decreto Término DFL Nro.2. ¿Qué significa esto? Luego al ir a consulta detallada, aparece lo siguiente en exenciones: VIVIENDAS DFL-2, 100 A 140 MTS.2 CONSTRUIDOS -ART 2. Esto confirmaría que se encuentra acogida al beneficio? Dónde puedo obtener información más detallada?
Saludos y gracias de antemano
Jimmy,
Respondiendo a su pregunta, cuando aparece el valor NO REGISTRA en la opción Decreto Término DFL N° 2, esto significa que la propiedad no a perdido los beneficios del DFL N° 2. Respondiendo a su segunda consulta, efectivamente esto confirma que su propiedad cuenta con los beneficios.
Ahora bien, otra forma de saber si la propiedad se encuentra acogida a los beneficios del DFL N° 2, es solicitar el permiso de edificación en la dirección de obras de la Municipalidad en donde se encuentra la propiedad, además de la escritura pública, ya que esto debió quedar estipulado ante notario.
Saludos.
Hola, se agradece la informacion ofrecida por ustedes. Tengo la siguiente consulta: actualmente estoy en la compra de mi tercer dpto. (El segundo Dpto, firme escritura hace 2 semanas), ¿Al momento de firmar escritura del tercer Dpto debo informar en la Notaria que esa seria mi tercera propiedad?
Cabe mencionar, que todos los dpto tienen el beneficio DFL2. El primer dpto ya aparece en el Sii y el segundo apenas esta en tramites para registrarlo en el CBS.
Jhonattan:
Ud. no tiene que indicar nada en la escritura de compra. Será el SII el que aplicará el tope de dos unidades por contribuyente, por lo que asociado a su RUT, la entidad fiscalizadora registrará la pérdida de beneficios a partir de la tercera unidad.
Hola buenas tardes, quisiera aclarar una duda.
Vivo en una vivienda con beneficios dfl2, dónde se les otorgaba a personas de la 3era edad.
pero quiero adquirir la propiedad como propia, puede concretarse la obtención? Lo que no se quién es el dueño de la propiedad para poder comprarla con subsidio.
Usted me podría orientar.
Melody:
Con la dirección del inmueble, se puede acercar a la oficina de avaluaciones del SII y ahí preguntar cuál es el rol y con ello averiguar el nombre del dueño de la propiedad. Otra forma podría ser ver los recibos de los servicios básicos, donde podría indicarse también el dueño (estos a veces se emite a nombre del arrendatario).
Si es que adquirí un DFL 2 por sucesión por causa de muerte, y años después fallezca puedo heredar la cuota del DFL2 exento del pago de impuesto real de herencia?
Isidora:
La adquisición realizada por herencia ya determina que el inmueble no fue adquirido nuevo, por lo que no procede la exención comentada, que sólo se aplica a los bienes (2) adquiridos nuevos por el causante, para el pago del impuesto de herencia.
Estimado Omar,
Considerando la interpretación del Oficio 3446 de 2021, ¿no podría considerarse que no concurrirían en estos casos transferencias de dominio? Y que, por ende, podría darse que un abuelo adquiera en primera transferencia, fallezca y su hijo adquiera por sucesion por causa de muerte el DFL2 aprovechando la exención de herencia y al fallecer el nieto también podría aprovechar la exención de Herencia?
Estimado Antonio,
Hemos tenido casos de posesiones efectivas donde se hace valer el DFL 2 y para que el SII lo considere exento de impuesto se ha acreditado que el propietario original ha adquirido en primera transferencia.
Estimados. Muchas gracias por la info.
Si tengo tres inmuebles acogidos al dfl2 (actualmente en arriendo) El último adquirido en sept 2020 y arrendado también desde esa fecha. Debería agregar como ingreso este arriendo en mi declaración de renta 2023 (correspondiente al año 22)? O es a partir de la declaración de renta correspondiente a 2023?
Un afectuoso saludo. Y gracias de antemano
Daniel:
Efectivamente, para el año 2022 Ud. tiene acceso al beneficio del DFL por dos bienes, por lo que el arriendo del tercero lo debe considerar como un ingreso tributable e incluir en la declaración de su Global Complementario.
Lo del 2023 es para aquellos bienes adquiridos antes del 01.11.2010, que no importaba el número, dado que todos estaban exentos, pero ahora, a partir del 2023, solamente serán dos por contribuyente, igualando la situación para todos.
Buenas tardes don Omar, mi consulta es cómo elijo las dos propiedades que a contar del 01-01-2023 pueden gozar de los beneficios del DFL2, si de las 4 propiedades que adquirí antes del 31-10-2010, vendí una de las más antiguas en el año 2022, tendría que usar el beneficio por las 2 propiedades más antiguas que me queden, o solo podría usar el beneficio por una de ellas. Dicho de otro modo, debo elegir las dos más antiguas dentro de las propiedades que tenía al 01-01-2023, sin importar que vendí una de las propiedades más antiguas durante el año 2022.
Muchas gracias por su ayuda.
Alicia:
Esto es dinámico y claramente el momento en que debe realizar el análisis para la declaración de impuesto, al cierre anual, Ud. debe determinar cuál es su stock de propiedades. En el caso planteado, si al 31.12.2023 tiene más de dos propiedades, ya independiente de cuando las adquirió, solo podrá tener el beneficio del DFL 2 por las dos más antiguas, sin importar si están o no arrendadas. Por ello, cuando venda una de ellas, tomará su lugar la siguiente en antigüedad de adquisición.
Buenas noches, si compré un depto menor a lis 140m2, hace 6 años puedo acogerlo todavía a dfl2?
Gabriela:
La calificación de DFL 2 nace al construir el departamento. Si tiene esa calidad, lo que cambia es si el propietario puede utilizar los beneficios o no. Es posible que sí tiene beneficios, como la rebaja de contribuciones, que puede validar en su caso. Lo que debe aclarar, es si actualmente ese departamento, si nació al amparo de la norma del DFL 2, le permite a Ud. hacer uso de los beneficios.
Hola Omar. Si compré una segunda y tercera propiedad prácticamente al mismo tiempo ¿Cómo distingo cuál es la segunda y cuál es la tercera para efectos de tributación? ¿Por la fecha de escrituración simplemente? Gracias, saludos.
Claudio:
La Ley N° 20.455, que modificó el DFL N° 2, entró en vigencia a partir del 1° de enero del 2023; el SII a través de la circular N° 22 del 06 de mayo de 2022, impartió las instrucciones para la aplicación de la modificación, indicando en su página N° 3, letra b): «Las personas naturales a las que con anterioridad al 1° de enero de 2023 no les aplicaba el límite máximo de dos viviendas económicas, a partir de dicha fecha solo podrán gozar de los beneficios, franquicias y exenciones establecidas en el DFL N° 2 respecto de las dos viviendas económicas que tengan la data más antigua de adquisición.»
Basándonos en esto, entendemos que usted ya cuenta con una propiedad la cual cuenta con los beneficios de este tipo de viviendas, por ende entre la segunda y tercera propiedad, solo obtendrá los beneficios que la tenga la data más antigua de adquisición.
La fecha de adquisición es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), no la fecha de escritura. Con este dato, se determina cual es la que toma el beneficio que le corresponde al ser la segunda unidad.
La tercera propiedad no obtendría ningún beneficio.
Saludos.
Hola, mi consulta es la siguiente:
Tengo una vivienda DFL2 adquirida el 2015 como vivienda nueva.
Ahora con mi marido estamos tramitando la compra de una segunda vivienda, la cual es del 2015 y la vendedora tenia el inmueble acogido a DFL2. En el borrador de la escritura nos indican que se acoge al 55 bis y que no podemos acogernos al DFL2 como vivienda usada con recepción final del 2015. Nosotros no queremos el 55 bis y si el DFL2,
La escritura debe indicar que se acoge a DFL2 o eso es automatico en el SII?? Si fuese autoamtico deben eliminar el 55 bis de la escritura?
Ahora el plazo en años en la rebaja en las contribuciones parte de cero con nosotros o solo nos queda disponible la difrencia en años desde el 2015? (tiene 70mts2 el depto)
Por favor su ayuda!!
Saludos,
Paulina.
Paulina:
El art. 55 bis es relacionado con el pago de los intereses para el financiamiento, como crédito hipotecario, que permite rebajar parte de ellos de la renta tributable del deudor.
El DFL 2 está relacionado con la construcción del inmueble en sí, por lo que sigue considerándose como tal, aunque es bueno que lo dejen establecido en la escritura.
La rebaja por año de las contribuciones es del momento de la construcción, por lo que el nuevo comprador, si tiene el beneficio, quedaría con el plazo remanente.
Estimado
Agradezco mucho la información. Sobre el impuesto a la herencia, la consulta es la siguiente: mi papa, soltero, falleció en 26/08/2022, soy hija única y como herencia he recibido 3 departamentos, todos acogidos al beneficio del DFL N°2. El primero, inscrito en 05/08/2005 con superficie de 71m2, el segundo inscrito en diciembre de 2016 con superficie de 37m2, el tercero inscrito en febrero de 2018 con superficie de 58m2. Todos estos departamentos han sido comprados de la constructora siendo mi papa el primer y único propietario. Considerando esta situación ¿Hay alguna exención en el calculo del impuesto a las herencias? Muchas gracias por la respuesta
Natalia:
Sí, por los dos primeros. Esos no estarán afectos al pago del impuesto de herencia (por su avalúo fiscal vigente a la fecha de fallecimiento de su padre).
Estimados:
Referente al beneficio de pago de impuesto de timbre y estampillas de 0,2% dice la norma que es duradera hasta 2 años desde la recepción final; Pero que sucede con las viviendas que estan bajo la ley de coopropiedad donde no se puede vender hasta que se incriba la ley y reglamento de coopropiedad y desde ahí nace la propiedad ¡el computo de plazo de 2 años cambia?
John:
No hay una norma diferente de considerar el inicio del conteo a partir de la la recepción, según lo que indica el art. 12 del DFL 2 de 1959, que establece (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 12°. Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.
Artículo 13° La primera transferencia de «viviendas económicas» y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N° 8 del artículo 1° de la ley 16.272, siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo;»
Buenos días estimad@s!
Mi consulta es : estoy en proceso de comprar una casa básica, resulta que la casa no esta acoge en DFL2, que puedo hacer osea ayudar al dueño para obtener este certificado por favor, muchísimas gracias
Duplicó la consulta.
Estimado:
Le agradezco por difundir esta información, ya que ni los mismos bancos lo conocen suficiente. Por lo mismo, quisiera hacerle una consulta: estoy en proceso de compra de una vivienda acogida al Dfl2 de 1959, que tiene fecha de recepción municipal 1973. En la simulación del crédito, se señala que debía pagar 0,2% del impuesto, sin embargo, al enviarme el borrador de la escritura salía un monto del 0,8%. Mi ejecutivo de cuentas me dice que debe ser 0,8, pues el requisito para pagar 0,2 es que la vivienda haya sido acogida al Dfl2 dentro de 2 años de su recepción final.
Le quería preguntar si, efectivamente, debería tener o no el beneficio.
Muchas gracias.
María
María:
Su ejecutivo bancario tiene razón. La rebaja del Impuesto de Timbres y Estampillas tiene una limitación que está remarcada en la norma comentada del DFL N° 2, donde se indica:
«Artículo 12°. Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.»
Omar, buenos días.
Tengo solo una casa habitacióal dfl2 arrendada pero se la arriendo a una empresa para sus trabajadores.
¿tengo que declararla como ingreso en mi declaración de renta por ser arrendada a una empresa? o mantiene el beneficio.
Gracias de antemano y quedo atento.
Patricio:
Si tiene uso habitacional, seguirá con el beneficio de no considerarse renta tributable el ingreso por arriendo.
Agradezco este espacio que aclara muchas dudas acerca del beneficio DFL2. Me pregunto si yo también tendré derecho a acogerme al DLF2, siendo que construí mi vivienda en un terreno inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. En su momento, pedí el Permiso Municipal por medio de un arquitecto, que señaló en este trámite el deseo de acoger la vivienda al DLF2, cuyos metros de construcción no pasan los 140m2. Finalmente se me dio el certificado de Recepción Final en septiembre del año pasado. La casa fue avaluada por el SII para el pago de las contribuciones, pero no figura la propiedad como acogida al DFL2.
Ha pasado un año, y mi consulta es si podré hacer el trámite para acogerme al DLF2? ¿qué tendría que hacer?
Saludos cordiales.
Gerardo:
El trámite lo debió realizar al momento de solicitar el permiso de construcción a la Municipalidad.
Puede ver lo indicado por el SII en una respuesta de consultas frecuentes: https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_2439.htm
En concreto, si no lo solicitó al tramitar el permiso de construcción, creemos que ya hoy no podría hacerlo con efecto retroactivo. Pero ello lo debe validar en la Municipalidad que corresponda, en su departamento de Obras.
Hola, mi caso es el siguiente:
El año 2018 compré un depto de 50 mts 2 sin ningún tipo de subsidio estatal sino en efectivo a través de un vale vista, pero el dpto es beneficiario del dfl 2. Una de las requerimientos para postular a un subsidio estatal es no tener propiedades que sean del estado o no haber sido beneficiario anteriormente a un tipo de subsidio. La cuestion es que quisiera saber si postular a un subsidio del estado a través de los programas que tiene el minvu es un impedimento. Ya que no sé en que estado o calidad se encuentra la vivienda en este sentido para el estado, y si no hay algún tipo de claúsula que me impida postular de manera individual a algunos de estos beneficios.
Alejandra:
Desconocemos los requisitos que Ud. debe cumplir para la postulación a que hace referencia, pero la propiedad es una bien raíz que estará a su nombre y es parte de su patrimonio, no teniendo deudas por la adquisición. El beneficio del DFL 2 está relacionado con la rebaja del cobro de contribuciones y si obtiene rentas de arrendamiento, ellas serán consideradas como no renta (por hasta dos bienes acogidos al DFL 2).
Buenos días! junto con mi esposa estamos tramitando 4 unidades con 2 entidades financieras y las 4 califican como DFL2 pero entendemos que solo podemos acoger 2 unidades, el tema es que estamos en el punto de escrituraciones y los 4 borradores tienen el beneficio DFL2, queremos dejar solo 2 pero tenemos miedo de que si indicamos que estamos en gestiones paralelas podamos perder o afectar los créditos hipotecarios, que podríamos hacer o ya en este punto si notificamos que tenemos 2 unidades inscritas no afectaría negativamente alguna de las solicitudes de crédito?
César:
No sé cuál es la situación específica, pero debe tener cuidado cómo está adquiriendo los bienes, ya que, si lo hacen en comunidad (ambos cónyuges), entonces con los dos primeros copan ambos su cuota de unidades que puede acoger a los beneficios del DFL 2 (las dos primeras, sin importar si se tiene un porcentaje de propiedad en ellas).
Por ello, quizás la alternativa es que compren separadamente, es decir, dos a nombre de uno y dos a nombre de otro, independiente que el crédito lo avalen ambos. Esa sería la única forma, hasta ahora, para que cada uno de Uds. tenga el límite de dos unidades acogidas al DFL N° 2.
Consulta para chilenos que hayan perdido domicilio en chile y arrienden un departamento DFL2 en chile: este ingreso se considera como ingreso no renta o debe pagar impuesto adicional?
Juan:
La norma define como beneficiarios a las personas naturales, sin colocar alguna restricción específica. La primera parte del art. 1 del DFL N° 2/1959 indica (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 1° Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.
A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.
Los beneficios establecidos en el presente decreto con fuerza de ley no podrán ser utilizados por las personas jurídicas, cualquiera fuere su naturaleza. No obstante, las corporaciones y fundaciones de carácter benéfico gozarán de la exención establecida en el artículo 16.»
Entonces, un chileno que deja de residir en el país y obtiene ingresos por el arriendo de inmuebles que tienen el beneficio del DFL N° 2, tiene la clasificación de ingresos no renta, para la afectación con el impuesto final que le corresponda.
Hola , una consulta. Saben si una vivienda economica de menos de 140m2 puede acogerse al D.F.L. 2, si es que al momento de regularizarla el 2010 por ley del mono, la DOM no consideró acogerla a dicho decreto.
Podria hacer la tramitación ahora? en la municipalidad me dijeron que sólo se podría acoger si hiciera una solicitud de permiso de obra menor por alteraciones, ampliaciones o modificaciones, pero si no hago nada ellos no tienen como acogerla se gún la ley 19.021
Donde podria tramitar su inscripcion? o no es factible?
Paula:
No somos especialistas, por lo que la palabra la tiene el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (ellos deberían interpretar el alcance de la norma que se cita más adelante) y la DOM que corresponda al lugar donde está la construcción que está regularizando.
Creemos que no podría acogerse, dado que al DFL N° 2 se deben acoger las viviendas en el momento en que se construyen. Dado que la norma de la Ley N° 20.898, que fue publicada en 04.02.2016, más conocida como Ley del Mono, que otorga un plazo de hasta siete años para regularizar viviendas de autoconstrucción, lo que vence el 03.02.2023.
La norma de la Ley 19.021, es una modificación específica para «edificios», por lo que no creo que aplique para su caso. Pero insistimos en que no somos los especialistas del área construcción y debería ver el caso concreto en el MINVU.
buenos dias,
tengo 1 depto comprado en enero 2015 de 60 mts. En julio 2018 compré 2do depto de 80 mts junto con mi novio. Hoy estamos comprando una casa de 128 mts 2, se acogeria a este beneficio?? que puedo hacer para acogerme a dfl2 ? vender 1 propiedad o traspasarla a una sociedad de inversiones por ejemplo es una opción? agradezco la asesoria
Carolina:
Con la ley actual, Ud. ya tiene dos propiedades acogidas al DFL 2 y no podría adquirir otra con ese beneficio. Si traspasa o vende un de ellas, podría adquirir otra acogida a dicha norma. El traspasar una propiedad a una empresa, hará que ésta también pierda el beneficio.
Esta evaluándose la eliminación del beneficio, incluso para las primeras dos propiedades. Es posible que se mantenga el actual límite de dos unidades acogidas a la norma del DFL 2 de 1959.
Hola, estoy viendo una declaración de impuesto de herencia, y hay unas tres propiedades acogidas al DFL 2, el causante fue el primer comprador, pero las compró en diferentes épocas de su vida, siendo la más nueva del 2014, ¿No se podrían acoger a la exención de impuestos?.
David:
Hay que ver la fecha de adquisición. Hoy, hasta lo que está actualmente vigente, se pueden acoger a los beneficios del DFL 2, hasta dos propiedades (las dos más antiguas). Esto es válido para propiedades adquiridas a partir del 01.11.2010, por lo que en su caso se aplicaría, es decir, la propiedad adquirida en el 2014 ya no tendría beneficios, considerando que ya tiene a esa fecha dos unidades acogidas a la norma.
En la Reforma Tributaria en discusión, se ha planteado eliminar los beneficios, pero ello no es ley y por ahora no es válida esa restricción (julio 2022).
Buenas tardes,
Una consulta, estoy comprando un departamento que tiene una superficie de 108 metros cuadrados, con una terraza de 14 metros, total 122 metros cuadrados. El valor del departamento es de 8300 UF, es una vivienda usada, es mi única vivienda. Me puedo acoger a los beneficios del DFL 2.
Muchas gracias.
María Lagos
María:
Si el inmueble fue construido bajo las normas del DFL 2 y hoy Ud. cumple los requisitos para tener los beneficios, como comprador (tienen como tope 2 unidades acogidas), puede acceder a los que hoy estarán vigentes. Es posible que el plazo de rebaja de contribuciones ya no esté vigente y lo único que podría aprovechar sería la calidad de ingresos no renta de los eventuales montos de arriendo que pudiera percibir (no sabemos si eso también se eliminaría en la reforma tributaria en discusión).
Buen día, en primer lugar agradecer su dedicación y entrega en cada una de sus respuestas.
Seguidamente, expongo lo siguiente:
Estoy pronto a comprar un departamento que NO está sujeto a DFL2, no obstante, no entiendo el motivo, toda vez que cumpliría la normativa para aplicar a este, según creo ya que es de 58 mts2, menos de los 140 mt2 exigidos por ley por lo que mi pregunta es si podré inscribir dicha propiedad posterior a realizada la compra, toda vez que al ser usada y con más de 5 años desde su primera recepción, entiendo ya no califico para los descuentos en la inscripción de propiedad del CBR como tampoco a la reducción del impuesto al Mutuo del 0,2%, pero si me serviría para la reducción del 50% de las contribuciones.
¿Puedo y me es conveniente realizar dicha inscripción?
De ante mano muchas gracias, saludos
Raúl:
Hasta ahora, la construcción del inmueble es la que se acoge a la norma del DFL 2 del año 1959. Esto lo puede realizar la constructora por inmuebles de hasta 140 mts 2. Por ello, si Ud. está adquiriendo una propiedad usada que tiene la calidad de vivienda acogida a la norma, puede seguir utilizando los beneficios, entre los cuales está la rebaja de contribuciones por un tiempo acotado. Ahora, eso es así siempre y cuando no tenga más de dos viviendas acogida a esta norma. Si ese límite es superado, los inmuebles que se adquieran adicionalmente perderán los beneficios, aún si ellos están vigentes (plazo de rebaja de contribuciones, por ejemplo).
La rebaja por inscripción es sólo para la adquisición como vivienda nueva (no aplica para las usadas, es decir, que son adquiridas a propietarios que no son las empresas que los construyeron).
Nota: Con la eventual modificación propuesta en la Nueva Reforma Tributaria 2022, se eliminaría el beneficio del ingreso no renta para viviendas DFL 2 arrendadas, aún cuando esté dentro del límite de dos unidades por contribuyente.
Estimados…
Quisiera consultar si es posible acoger al beneficio DFL2, la compra de un Depto. al contado de aprox. 50 Mt2, o este beneficio es solo para la adquisición con crédito hipotecario ?
Saludos.-
José:
Si puede, siempre que en la construcción del inmueble se acogieron a dicha normativa, ya que no importa la forma de adquisición (contado o crédito), sino la superficie edificada, que no puede superar los 140 m2 y obviamente el plazo mientras dure el beneficio asociado al inmueble.
Hola, cómo están? Muchas gracias por este espacio. Tengo
1) una propiedad DFL 2 adquirida antes del 01.11.2010,
2) y una DFL 2 adquirida con posterioridad (2018).
Estoy pensando en adquirir una tercera DFL2, en copropiedad. En este caso, esta tercera perderá los beneficios del DFL 2 por ser “mi tercera propiedad”, aunque la primera se haya adquirido antes de la fecha de la ley respectiva?
Muchas gracias
Luz:
Con la norma actualmente vigente, no importa cuando adquirió los bienes acogidos al DFL 2 (para esto también cuenta como un bien cuando se tiene una porción del bien raíz, como una comunidad hereditaria o una compra en comunidad). Si Ud. ya tiene dos, no podrá acoger un tercero a ese beneficio.
Ahora, si enajena uno de los que tenía antes de adquirir otro, podría «reponer» en esa nueva adquisición el segundo bien y acogerse al beneficio.
Muchas gracias por la información, tengo la siguiente duda, estoy casada con separación de bienes, mi esposo compró antes de casarnos una propiedad DFL2, a su vez yo compré también antes de casarnos una parcela, donde me construir una casa de DFL2, como se considera esa vivienda en la parcela?. Ahora quiero adquirir un departamento DFL2, esa propiedad obtendría el beneficio tributario?
Leyla:
Los bienes se toman individualmente, salvo que actúen como comunidad en la compra. Por ello, en vuestro caso, ambos tendrían un bien raíz previo a la compra que Ud. está evaluando, con lo cual llegará al límite de dos unidades. Por ello, la nueva compra sí estará dentro de los bienes que pueden acogerse a la norma del DFL 2 (Ud. tendría la casa construida que asumo tramitó como bien DFL 2 en la Municipalidad).
El conservador de bienes raíces me envió lo siguiente:
https://www.conservador.cl/portal/files/arancel.pdf
Argumentando que no pueden hacer el descuento del DFL2.
Quedo atenta a sus comentarios
Saludos
Carolina:
La norma del DFL N° 2, si procede, es clara y el conservador la debe cumplir. Esto es aplicable si Ud. hoy no tiene ya dos unidades acogidas a dicha normativa, dado que la tercera ya no tendrá ningún beneficio. Pero si está dentro de los bienes donde hay aplicación de los beneficios, el art. 13 del DFL N° 2 está plenamente vigente y es eso lo que debe hacer valer. Lo que ellos remiten es la forma del cálculo de los valores, pero sobre ellos opera la rebaja que está indicando el DFL N° 2.
Consulta compre un sitio q no había nada construido y la cual se paga una alta contribución.
Construí una vivienda q se acoge al DFL 2 de 1959, q no supera los 140 m2 construidos, realicé el trámite de la recepción municipal para finalizar el trámite con la municipalidad.
Pero el problema q tengo es q el cobro de contribución no me bajo, sino q al contrario me aumento, a q se debe eso, fui a SII y no me entregaron ninguna respuesta clara
Pablo:
Lo primero es considerar que la adquisición del sitio ya tenía un avalúo fiscal y seguramente cobro de contribuciones con recargo (sitio eriazo).
Luego, se agregó una construcción, que Ud. indica que la acogió a las disposiciones del DFL N° 2 (esto debió haberlo tramitado en la DOM y también en el SII para que así quedará establecido).
Luego de lo anterior, hay un reavalúo de los bienes raíces, lo cual tendrá además la incorporación de la construcción, aunque sea un valor con rebaja si efectivamente se acogió formalmente a las disposiciones del DFL N° 2, podría generar un cobro de contribuciones mayores que las existentes antes de la construcción (no necesariamente será menor el cobro, ya que tiene dos sumas: la construcción y el reavalúo y una rebaja, que podría ser un 50%).
Revise si efectivamente Ud. construyó sujeto al beneficio del DFL N° 2 y así lo informó y fue aceptado por la autoridad fiscalizadora. Puede ver la respuesta a una consulta frecuente en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_2439.htm
Hola
Tengo 2 propiedades acogidas a DFL2, el año pasado compre una 3a que no se pudo acoger.
Ahora vendi una de las 2 primeras…puedo acoger la ultima comprada?
Macarena:
Estamos con un proceso donde se eliminan los beneficios cuando al adquirir la propiedad Ud. ya tenía el límite de 2 unidades. Por ello, esa propiedad (la tercera), ya no se pudo acoger al DFL N° 2, perdiendo los beneficios al momento de la adquisición. Esto creemos que no es posible reponer, por lo que esa unidad perdió los beneficios al ser adquirida por un contribuyente que ya tenía copado el límite.
Lo que si ocurrirá cuando venda una de las dos que estaban acogidas a la mencionada norma, al compra otro inmueble acogido a dicha disposición, Ud. podrá incluirla como segunda unidad.
Hola, buenos días favor su ayuda estoy solicitando la rebaja del 50 % de la inscripción de la propiedad en el CBR. Pero me dicen que no aplica sobre una propiedad sobre 128.000.000.
Ayudaa
Carolina:
En la norma que determina el beneficio no hay alusión a tope, sino a calidad de vivienda económica. El Art. 13 de DFL 2 indica:
«Artículo 13° La primera transferencia de «viviendas económicas» y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N° 8 del artículo 1° de la ley 16.272, siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo;»
Sería bueno que le indicaran la normativa que están aplicando para colocar el tope aludido.
Muy buenas tardes, si tengo un terreno no agrícola de + de 5000 mt2 y quiero construir una vivienda de no más de 140 mt2 puedo acogerme a DFL2 como se hace el proceso?, saludos
Reinaldo:
Esto está más ligado al área de la arquitectura y construcción, por lo que deberá acercarse a la Dirección de Obras de la Municipalidad donde esté ubicado el terreno y ser apoyado con algún profesional del área (arquitecto y/o constructor), dado que debe cumplir con las normas que regulan la construcción de viviendas económicas.
Podemos comentar, de modo general, que los bienes que se construirán deben reunir las características, requisitos y condiciones que se determinan en este decreto con fuerza de ley N° 2; en el título IV del decreto con fuerza de ley Nº 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975; en la Ley General de Urbanismo y Construcciones; cumplir los requisitos de le Ley Nº 6.071 y su ordenanza.
Las municipalidades podrán dictar ordenanzas locales de edificación y urbanización, siempre que sus disposiciones no sean contrarias a las del plan habitacional de viviendas económicas y su respectivo reglamento especial.
Estimados , agradecido de su labor educativa
Situación:
tengo 3 propiedades inscritas como persona natural
1.adquirida en 2009 , 111 mts dfl2, sin arrendar
2. adquirida en 2018, 42 mts dfl2, arrendada desde 2019
3. adquirida en 2020, 38 mts2, dfl2 , arrendada desde 2020
Consulta
si arriendo este año la propiedad adquirida en el 2009, ¿debo declarar esas rentas de arrendamiento en IGC AT2023?, ¿o se benefician con alguna excepción y no se considera dentro del computo para calcular el limite de viviendas, por tanto, sería ingreso no renta , sin pago de impuesto?
GRACIAS
Juan Carlos:
Para el año 2023 el límite será de dos viviendas acogidas al DFL N° 2 por contribuyente. El conteo es considerando la fecha de adquisición.
En su caso, la propiedad adquirida en el 2020 se queda sin beneficio. Las otras dos, mantendrán los beneficios, entre los cuales está considerar el ingreso por explotación como no renta.
Buenas tardes: vuelvo enviar mi pregunta porque parece que se borró.
Agradeceré me puedan orientar:
Tengo 3 propiedades DFL2: A, B, C
A: Se vendió en agosto del 2024, no percibió renta, era mi vivienda habitual
B y C ambas arrendadas todo el año.
¿Como se hace en estos casos?
En el asistente del SII me sale A y C como las dos propiedades con el beneficio de no pagar impuesto, sin embargo, desde agosto A ya no es de mi dominio, siguiendo la logica B debería pasar a ser mi segunda propiedad DFL2 , y C la primera por orden de inscripción, pero me toma toda la renta del arriendo percibido en el calculo de B.
Nota: El asistente me permite editar con si o no en DFL2, pero no se como proceder en este caso.
Agradezco su guia
Muchas gracias
Claudia:
Como le indicamos en la respuesta remitida, creemos que no podrá marcar parcialmente el beneficio para B a contar de septiembre (en agosto vendió A), por lo que creemos que en el asistente se marca en forma anual, no parcial. Nuestra sugerencia es que declare B como afecto durante todo el período y use la opción en el próximo año, dado que así no tendrá observaciones en su declaración.
Estimado:
Necesito saber si puedo vender mi propiedad que está en pleno proceso de adquirir el beneficio DFL2 o en cuánto tiempo más la puedo vender.
Estoy a un paso de la Recepción final,quedo atenta a su respuesta, muchas gracias.
Alejandra,
Como es una construcción, Ud. espere la recepción final de la propiedad, ya que así podría venderla con los beneficios del DFL2. Obviamente también debe analizar la situación tributaria que afecte la venta, ya que podría ser gravada con IVA, si Ud. la compró con el ánimo de construir y vender.
Saludos.
Hola, si es el caso de que una propiedad esté acogida a DFL2, pero el Certificado de Recepción Definitiva es mayor a 2 años, se pierde el beneficio del 0,2% de timbres y estampillas? Hay algún fundamento legal para ellos?
Lisseth:
La norma está en los art. 12 y 13 del DFL N° 2:
«Artículo 12°. Toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de «viviendas económicas», estará afecta solamente al 25% de los impuestos que correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 13°.
Artículo 13° La primera transferencia de «viviendas económicas» y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N° 8 del artículo 1° de la ley 16.272, siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo;»
El Decreto N° 1101, que fija el texto definitivo del Decreto con fuerza de Ley N° 2 del año 1959 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=16842) , sobre el plan habitacional, en su artículo N° 20 indica que: «La posibilidad de acogerse a los beneficios establecidos en los artículos N° 13, N° 14, N° 15, N° 16 y N° 17, regirá a contar desde la fecha del certificado de recepción municipal de la «vivienda económica».
Para los efectos del otorgamiento del certificado de recepción regirán los preceptos indicados en el artículo N° 70.
En el mismo certificado de recepción definitiva de la obra deberá dejarse constancia de haberse cumplido con todos los trámites que hacen procedentes el goce de los beneficios expresados en el inciso 1°. «La Dirección de Obras Municipales respectiva comunicará este hecho al Servicio de Impuestos Internos, el que, de oficio y sin más trámite, procederá a dar curso a las exenciones y franquicias tributarias correspondientes.
Si la vivienda tiene más de dos años, no puede acogerse al beneficio estipulado en el artículo N° 13 antes descrito.
Buenas tardes, consultar mi mamá compró un departamento que está con el beneficio DFL2 pero al revisar no se hace mención de dicha condición en la escritura. Se pierde por omitirse en el contrato o prevalece que la propiedad naturalmente lo tenia, qué se puede hacer?
Agradecerles de antemano la disposición
Javiera:
Lo ideal es que se indique en el documento de compra, pero esa propiedad si está registrada con dicho beneficio en el registro de avaluaciones del SII, seguirá con el beneficio hasta que ello proceda. Cuando fue construida se registró con dicha cualidad y puede perderse cuando ya no se cumplan los requisitos, como una adquisición posterior donde el nuevo dueño ya no pueda seguir con la aplicación de la calidad de vivienda social (por ejemplo, tener más de dos o destinarla a un fin distinto de la habitación).
Hola, muy buena toda la información.
Mi marido comprará una casa, es su primera vivienda, la quiere poner en arriendo . Según lo que leí
Puede ser acogiéndose a beneficio Dfl 2, pero en este caso sólo podría arrendarla para vivienda. En otro caso como oficina u otro pierde el beneficio. Está bien esto que entendí.
La idea es sacar máximo provecho y pensamos en arrendar como oficinas comerciales, en ese caso se pierde el beneficio . En este caso qué hay que hacer para no acogerse a dfl2 y tener la opción de recuperar IVA . Conviene abrir una empresa como SPA por ejemplo ?
Si es correcto lo que entiendo, que conviene más ?? Dfl 2 o recuperar iva. Y disminuir impuesto mensual formando sociedad
Karina:
Como consejo los negocios no se miden por la variable tributaria, dado que esta es una parte de ellos, más aún, la vemos como una consecuencia y no un fin.
Por ello, si si negocio es arriendo de propiedades con fines comerciales, la adquisición de ellas no puede ser considerando beneficios que no se le son aplicables, como los indicados en el DFL 2.
También la otra recomendación es ver si se dedicará al arriendo amoblado de inmuebles, con fines comerciales, claramente esos servicios son gravados con IVA y ahí la recomendación es generar una empresa, ya que seguramente puede existir la condición de adquirir la propiedad nueva o reformar otras, con lo cual tendrá operaciones que requerirán gestión y contratación de diversos servicios, compra de bienes muebles, instalaciones, corretajes, etc. En resumen, si es un negocio, es mejor dejarlo separado de la actividad personal, diferenciándola a través de la creación de una entidad jurídica distinta, como podría ser una EIRL (empresa individual de responsabilidad limitada), una SpA (sociedad por acciones) u otra, incluso hasta podría ser la ficción tributaria del «empresario individual», que no requiere ninguna escritura, pero sí la contabilidad separada de la actividad personal.
Tengo una duda sobre estas consultas. Si compro una primera propiedad acogida a DFL2, de forma paralela podre realizar la recuperación de IVA cumpliendo los requisitos del 27 bis o en su defecto pierdo el DFL2 por realizar dicha recuperación?
Alejandro:
En nuestra opinión, si Ud. actúa como empresa, no podría tener la rebaja del DFL N° 2. Por ello, no recomendaríamos que actuando como empresa, aunque sea empresario individual, pueda utilizar los beneficios del DFL N° 2, aunque en la práctica pudiera quedar reflejado que es procedente (recordar que el empresario individual es un trámite para registrar una actividad independiente de la persona, siendo una ficción para efectos tributarios).
Como opera el beneficio del DFL2, en caso de la venta de nuda propiedad? Yo soy la usufructuaria de dos departamentos vendidos así a mis hijos el año 2017, los había comprado con hipotecario despues del 2000, y ahora el 2022 me estoy comprando otro dpto DFL2. Este último tiene beneficios DFL2 para mí? Considerando la venta de nuda propiedad de los otros?
Cecilia:
Duplicó la consulta. Ud. no es la propietaria de los bienes, dado que enajenó la nuda propiedad, reservándose el usufructo (uso y goce).
Hola, mi consulta es: tengo 2 propiedades DFL2, una fue adquirida. Por compraventa a mi mamá, la cual quedó con usufructo vitalicio a su favor. La segunda propiedad es un departamento de dfl2 que pretendo arrendar . Actualmente estoy en tramites de compra por medio de hipotecario de otra vivienda también dfl2 la que usaría para vivir; por esta tercera compra debo pagar impuestos anuales ( las 3 propiedades son menores a 70 mt2) gracias por su atención
Claudia:
Por la tercera propiedad que indica que está en trámite de adquirir, no debería ser beneficiaria de la rebaja de pago de impuestos por la obtención del crédito, como también de rebaja en las contribuciones, dado que no la beneficiaría la norma del DFL N° 2. Si arrienda dicha propiedad, tendrá que declarar los ingresos obtenidos. Si la usa para vivir, no hay presunción de renta, siendo un mayor gravamen el aumento de las contribuciones, por no tener la rebaja por ser DFL N° 2, ya que al ser su tercer bien acogido a dicha norma, ésta no le será aplicable.
Buenas tardes:
El año 2000 compré con hipotecario un depto DFL2 usado, que terminé de pagarlo el 2015. El año 2014 compré con hipotecario otro depto DFL2 usado, que aún estoy pagando. El año 2017 hice una venta de Nuda Propiedad a mis dos hijos, ellos son dueños del inmueble y yo del usufructo, yo vivo en uno de los departamentos y la hija de mi hijo en el otro, Ahora este año 2022, me estoy comprando otro depto DFL2. Consulto por los beneficios del DFL2 para mí, por esta tercera compra, también consultorespecto del beneficio de las contribuciones y quién debe pagarlas (yo o mis hijos), respecto de la tributación, se declararan? y cómo? (no se arriendan), y deseo saber la situación actual en la que quedo yo respecto del DFL2 y si este tercer departamento se acoge al DFL2, considerando la venta de nuda propiedad de los dos anteriores. Gracias.
Cecilia:
El derecho de propiedad comprende los derechos de uso, goce y disposición de la cosa sobre la cual se ejerce el derecho de propiedad.
Utilizaremos lo indicado en el mismo sitio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, que indica que por «nuda propiedad» se debe entender:
«Es aquella desprovista de las facultades de uso y goce que se transfieren a otra persona distinta del dueño que conserva la facultad de disposición (como vender o ceder).»
Si transfirió la nuda propiedad y se reservó el derecho de usufructo, este debe haberse inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, ya que es es un requisito exigido por la ley para dicho derecho real cuando éste se ejerce separadamente de los derechos de uso y goce.
Entonces, hoy día Ud. ya no es propietaria de esos bienes, sino que tiene a su favor un usufructo sobre ellos (uso y goce), por lo que no son inmuebles que deben estar a su nombre, sino de sus hijos.
En cuanto a la obligación del pago de contribuciones, ella se aplica al propietario del bien raíz, que en el caso planteado, sería de sus hijos. Distinto es que acuerden que dado que Ud. está utilizando el bien, se haga cargo de las contribuciones, pero ello es un acuerdo y no una obligación.
La venta de la nuda propiedad que realizó a sus hijos, se ve más como donación, por lo que podría ser cuestionada por el SII, si ello no fue una operación real (con precio y condiciones de mercado). Por ello, si Ud. sigue pagando el crédito por la compra de esos bienes raíces y la operación de la venta de la nuda propiedad no le generó ingresos, es posible que la operación sea claramente simulando una donación, lo que debe revisar.
Así las cosas, Ud. no tiene bienes raíces y si ahora está comprando otro, sería el primero que acogería a la normas del DFL N° 2.
Estimado,
Muchas gracias por la información. Tengo la siguiente duda: Tengo 2 propiedades DFL2 por las que pago crédito hipotecario. Si quisiera arrendar una de estas amoblada y hacer la declaración, pagando IVA, mantendría el beneficio del 55 bis por ambas propiedades?.
Saludos!.
Christopher
Christopher:
El beneficio del articulo N° 55 bis no se perdería si usted pone en arriendo la propiedad; este beneficio se pierde cuando «la renta bruta imponible anual que declare el contribuyente en el impuesto personal que le afecte de aquellos ya indicados (Impuesto Global Complementario o Impuesto Único a los Trabajadores), sea superior a 150 Unidades Tributarias Anuales (UTA), vigente en el mes de Diciembre del año calendario respectivo, en tal caso el contribuyente no tendrá derecho a la rebaja por concepto de intereses, cualquiera que sea el monto de éstos» (https://www.sii.cl/contribuyentes/actividades_especiales/beneficio_rebaja_intereses.pdf).
Complementando su pregunta respecto del IVA, usted debe considerar dos situaciones:
Si Ud. se dedicará habitualmente al arriendo de bienes raíces amoblados, deberá dar aviso de inicio de actividades al SII y emitir la boleta o factura correspondiente, de acuerdo a lo establecido en los artículos 68° y 88° del Código Tributario, respectivamente, y presentar las declaraciones de IVA que procedan de conformidad con el artículo 64° de la ley sobre impuesto a las ventas y servicios. Además, deberá tener patente municipal.
Si Ud. se dedicará en forma no habitual al arriendo de bienes raíces amoblados, deberá declarar y pagar el Impuesto al Valor Agregado con que se afecta esta prestación de servicios, en el Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuestos, código 713, ya sea través de Internet o en una institución bancaria.
Cabe señalar, que el Impuesto al Valor Agregado referido, deberá ser determinado considerando lo señalado en el artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios y en el artículo 33 de su Reglamento, y para cuya determinación se ha dispuesto para todos los contribuyentes, una calculadora, a la cual puede acceder en el sitio web http://www.sii.cl, sección Servicios online, menú Impuestos mensuales, submenú Asistente para cálculo, opción Cálculo de IVA por Arriendo de Inmuebles Amoblados. (https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0793.htm)
Saludos,
Hola, lei interesante articulo publicado 10 junio 2021 por don Jorge Senel Matus.
Felicitaciones por indicar fecha en su publicacion.
Agradecere por favor aclarar cual es el respaldo legal en la Ley que indique que el limite de 140m2 se refiere a como máximo 140 mts2 «útiles» de construcción ya que en el Art 1 se lee «tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados» sin mencionar «utiles».
Gracias por su pronta respuesta
Antonio:
Lo de útil está relacionado principalmente a una costumbre de «dejar abierta las terrazas«, con lo cual los metros útiles están en el tope de 140 mts2. Por ello, desde el momento de cerrar dichas terrazas, incorporándolas a la superficie utilizable como habitación, quedará excluido de la norma, ya que superan el límite permitido.
Insistimos en esto ya que es un caso práctico y muy fácil de validar, bastando la validación desde cualquier lugar donde un edificio puede observar que se presentan situaciones como la antes comentada (desde la calle se puede ver quien tiene o no cerradas las terrazas), lo que claramente en caso de fiscalización dejará al propietario fuera de los beneficios de la norma.
Observacion al Comentario de Omar,
Discrepo radicalmente con la explicación que presentas en tu respuesta.
En primer lugar no contestas la pregunta sino que agregas información irrelevante.
El Articulo adolece de asumir que solo se refiere a Departamentos ya que menciona terrazas como excusa.
La palabra máximo 140 mts2 útiles de construcción en el Articulo solo sirve para confusion. Deben borrar la palabra «útiles».
Seis líneas mas abajo de la palabra “útiles” esta copiado el Art 1, el cual claramente no menciona “útiles”
En un departamento la bodega y el estacionamiento están ubicados en otro sector no comunicado con la superficie del departamento por lo tanto creo es factible dejarlo fuera.
En segundo lugar, Cuando es una casa, no es posible “descontar” la superficie del estacionamiento techado. Para determinar la superficie se aplican reglas especificas Ordenanza General de Urbanismo y Construccion donde claramente explican que, por ejemplo si una superficie techada esta abierta por un lado se considera solo la mitad de dicha superficie para el calculo de superficie construida.
Sugiero lectura y hagan referencia a DDU-110 en minvu.cl para quien desee clarificar oficialmente el punto. Gracias
Antonio:
Esta bien el apoyo técnico que menciona. Pero nunca se han incluido estacionamientos ni bodegas en las normas del DFL 2, dado que son solo bienes destinados a la habitación, por lo que si Ud. cambia ese destino, incluso teniendo menos que el límite de 140 mts2, terminan los beneficios (por ejemplo, el bien se destina al uso de un apart hotel o como una oficina, situación que ha ocurrido).
Efectivamente, si las terrazas no están cerradas, no se consideran en la superficie límite. Pero si se agregan, cerrándolas y formando parte del resto de la superficie, claramente saldrá del beneficio. Por ello, colocamos solo como ejemplo, el mirar los edificios donde uno o varios departamentos que han cerrado las terrazas incluyéndolas dentro del uso habitacional, con lo cual si ya estaban en el límite de la superficie de 140 mts2, claramente perderán los beneficios del DFL 2.
No queremos utilizar lenguaje técnico, sino práctico, para que todo lector tenga claro el concepto que queremos resaltar: cuidar el cumplir el límite comentado.
Hola. Cómo saber si un bien es DFL2, solo en la página del SII «Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz» en donde dice Decreto Término DFL2 «No Registra»?. O en la escritura de compra debe decir que es DFL2? Por otro lado, cuál es el alcance que los bienes adquiridos por sucesión por causa de muerte entre el 1.10.2010 y antes del 31.3.2020, no se consideren para el conteo del límite de 2 inmuebles ni su antigüedad?, significa que si tenían el beneficio del DFL2, lo mantienen y podría tener 3 inmuebles con beneficio o no?
Marcela:
Eso lo tiene que rastrear desde la construcción, para tener la certeza que se acogió a dicha disposición.
En cuanto al número máximo por contribuyente, son dos, pero hay una norma excepcional que no considera a los bienes recibidos en herencia hasta el 28.02.2020.
Pero hay que considerar que el exceso de más de dos, se eliminaría a partir del 01.01.2022, si es que se aprueba una modificación legal que se está tramitan y se verá prontamente en el Congreso. Ver artículo https://www.circuloverde.cl/modificaciones-tributarias-que-eliminan-exenciones-y-crean-nuevos-hechos-gravados-como-iva-a-los-servicios-y-tope-de-bienes-acogidos-al-dfl-2/
Omar, no sé si entendi bien la dináminca:
Si una persona tenia 4 DFL 2 adquiridos antes de octubre del 2010 (en primera compra) y falleciera antes de marzo de 2020, los 4 inmuebles quedan excluidos del impuesto a la herencia y ademas los herederos que se los asignen no los contabilizan ´para efectos del limite de 2 por persona?.
En cambio si el mismo causante fallece después de marzo de 2020, se mantiene el beneficio de no ser considerados con impuesto a la herencia (son anteriores al 2010), pero los herederos adjudicatarios si deben contabilizarlos para efectos del limite legal?
El beneficio de no estar considerados para el impuesto a la herencia si se adquirieron por el causante con posterioridad al 2010 (en primera compra y con una antelacion a 6 meses antes del fallecimiento), también tiene limite de dos propiedades máximo? Me tocó el caso de una posesion efefctiva en que el SII no me consideró límite y la funcionaria me dijo que el limite era para los beneficios tributarios de los arriendos INR solamente, porque los DFL 2 adquiridos en primera compra estaban exentos del impuesto a la herencia, per se.
Muchas gracias por la aclaración
Pamela:
De la lectura de las modificaciones al art. primero del DFL N° 2, se excluyen los beneficios a los casos que no cumplan con las características de ser persona natural y de no tener más de dos unidades (obviamente si éstas han sido adquiridas después de las fechas que indica: septiembre de 2010, si es compra y febrero 2020 si es por herencia).
Nosotros pensamos que el concepto de «beneficios» incluye tanto a las exenciones o franquicias, siendo un sinónimo, dado que en el título II del DFL N° 2, se puede leer que son tratados en forma indistinta. Estamos evaluando consultar formalmente al SII, para que se aclare la situación, lo que obviamente generará un pronunciamiento que nos ayudará a todos.
Solo para agregar cosas, no vemos que la norma sea amplia ya que si por ejemplo el comprador de un bien DFL 2 es una empresa, NO debería seguir rebajándose las contribuciones y su cobro debería inmediatamente cambiarse (esto aun cuando tenga vigente la aplicación de la rebaja partiendo de la inscripción del bien que hace inicialmente la constructora o inmobiliaria).
Hola. Hace 3 años adquirí mi primera propiedad nueva (Con inmobiliaria) y consta de 80m2. Sinceramente en ese momento no me informé sobre el beneficio DFL2, sin embargo hoy en día me doy cuenta que cumplo todos los requisitos para acceder. Me metí a mi portal de SII y dice que mi propiedad no está calificada para DFL2. ¿Por qué sucede ello? ¿Es posible acceder ahora 3 años después de su compra?
Catalina:
Pero el acceso a la calificación no la hace el comprador, sino el vendedor, que construye el inmueble acogiéndose a la norma específica del DFL N° 2. Como extensión de esa clasificación, el comprador tiene beneficios, hasta por dos unidades por contribuyente, que entre otras cosas permite recibir ingresos que no son calificados como renta cuando se arriendan los mencionados bienes.
Estimado.
A principio de año firmé la compra-venta de 3 propiedades en un mismo día, en notarias diferentes. En cada una de las escrituras se especificaba que cada propiedad contaba con el beneficio de DFL-2. De hecho, para la firma de las 3 escrituras me hicieron rebajas en el monto por dicho beneficio. Actualmente estoy ingresando al portal del SII para saber cuáles son las 2 que realmente son DFL-2 y cuál es la tercera propiedad con la cual debo tributar los ingresos obtenidos por la misma (Las 3 propiedades las tengo arrendadas). El hecho es que en el portal del SII aparecen las 3 propiedades con el beneficio activo de DFL-2. ¿Cómo podría saber yo cuál de todas las propiedades es la que tomaré como tercera, para pagar los impuestos que me toquen en su momento? Adicionalmente, ¿Cómo podría regularizar mi estatus actual con mis propiedades? (Es decir, cómo, dónde, a quién y de qué forma notifico que realmente una de esas propiedades viene siendo una tercera en mi poder con la finalidad de evitar conflictos futuros por haberme beneficiado de descuentos en una propiedad a la cual no le correspondía, así como pagar año tras años los impuestos que le corresponde a la misma)
Builmer:
En estricto rigor Ud. debe realizar el análisis con la inscripción de los bienes en el Conservador y no con las escrituras. Con ello determinará cuál es el bien que queda fuera del beneficio por haber sido inscrito a su nombre en tercer lugar.
El SII recibirá la información en la declaración de renta que Ud. presente, pero como ya tendrá definido cuales son los bienes que sí tendrán el beneficio de no considerar renta lo obtenido, será un tema de prueba. Cualquier modificación de la calificación, la debe realizar en el Departamento de Avaluaciones del SII, donde esté domiciliado.
Buenos días estimad@s!
Mi consulta es : estoy en proceso de comprar una casa básica, resulta que la casa no esta acoge en DFL2, que puedo hacer osea ayudar al dueño para obtener este certificado por favor, muchísimas gracias
Estimado(a):
La calidad de DFL 2 se obtiene al construir la vivienda, ya que tiene restricción de no tener más de 140 m2 construidos. Por ello, si no tiene esas características, no podrá posteriormente buscar dicha clasificación. Puede ver la norma en el art. 1° del DFL N° 2 de 1959:
«Artículo 1° Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.
A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.
Los beneficios establecidos en el presente decreto con fuerza de ley no podrán ser utilizados por las personas jurídicas, cualquiera fuere su naturaleza. No obstante, las corporaciones y fundaciones de carácter benéfico gozarán de la exención establecida en el artículo 16.
Para hacer uso de los beneficios, franquicias y exenciones que contempla el presente decreto con fuerza de ley, los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces deberán remitir al Servicio de Impuestos Internos, en la forma y plazo que éste determine, la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que les sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias y transmisiones de dominio de «viviendas económicas». Igual obligación tendrán los propietarios de las «viviendas económicas» en defecto de lo anterior.
Las disposiciones del presente decreto con fuerza de ley no constituyen modificación ni derogación de la ley N° 9,135, de 30 de Octubre de 1948.
Para los efectos de lo dispuesto en la letra b) del artículo 31 y en los artículos 38, 56, 76, 78, 79 y 81 de este decreto con fuerza de ley, se entenderá que son también «viviendas económicas» las viviendas que la Corporación de la Vivienda tenía en construcción o las que ésta y la ex Caja de la Habitación habían construído con anterioridad a la vigencia de este decreto con fuerza de ley.
Los edificios ya construídos, que al ser alterados o reparados se transformen en viviendas de una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda, podrán acogerse a los beneficios, franquicias y exenciones de las viviendas económicas y se considerarán como tales para todos los efectos legales, siempre que reúnan las características, requisitos y condiciones que se determinan en este decreto con fuerza de ley, en el título IV del decreto con fuerza de ley N° 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, en el Reglamento Especial de Viviendas Económicas y en los casos que corresponda, además cumplan los requisitos de la ley N° 6.071 y su Ordenanza. El permiso de alteración o reparación, una vez aprobado por la Dirección de Obras Municipales, deberá reducirse a escritura pública en la forma y condiciones que determina el artículo 18° del presente decreto con fuerza de ley.
El Reglamento Especial de Viviendas Económicas establecerá la categoría de «proyectos de viviendas integradas», referida a proyectos que inducen o colaboran a mejorar los niveles de integración social urbana.
El Ministerio de la Vivienda y Urbanismo podrá establecer beneficios de normas urbanísticas para dichos proyectos en lugares determinados, previa consulta a la municipalidad respectiva.»
Quizás si se acerca con los antecedentes de la construcción, a la Municipalidad, Dirección de Obras, podría poder clasificarla como vivienda básica o incluso considerar, dependiente del año de construcción, como beneficiada por el DFL 2, si es que cumple los requisitos exigidos y está dentro del plazo de vigencia de ellos.
Estimados, muy buenas tardes.
Actualmente tengo una casa, que compré al contado hace dos años, que es DFL2 y un departamento que no es DFL2. Ahora estoy realizando los trámites para comprarme un nuevo departamento usado, el cual es DFL2. Con este último ¿sigo estando dentro del límite de viviendas que gozan de los beneficios DFL2? Saludos y muchas gracias.
Antonio:
Como sólo hasta la fecha tiene un bien acogido al DFL 2, la nueva adquisición también tendrá el beneficio, ya que recién ahí copará su límite de dos unidades acogidas a dicha normativa. No se consideran otros bienes raíces que no tienen los beneficios que la norma citada entrega.
Hola, gracias por la información. Pero no me queda claro lo del impuesto a la tercera propiedad. Tengo un depto que compré en 2011 donde vido, una casa que compre en 2016 donde vive mi hermana y ahora estoy viendo comprar una casa para mi papá. Entiendo que por la tercera tendría que pagar impuesto, pero ¿por cuanto sería si no la estoy arrendando? Hay algún tipo de excepcion para ello. Las 3 propiedades hasta ahora están excentas de impuestos. Muchas gracias por la ayuda.
Estimado:
En su caso, de acuerdo a lo comentado, a la fecha ya tiene dos propiedades que tienen el beneficio entregado por el DFL 2 del año 1959. Para el caso de esas dos propiedades, si Ud. recibe arriendo por ellas, no se considera como un ingreso tributario, sin importar el monto. En otras palabras, si obtiene ingresos por ellas, no se incluirán éstos en su declaración anual de renta.
En el caso de la nueva compra, dado que Ud. ya tiene dos propiedades acogidas a la mencionada norma, ya no podrá acoger una tercera, razón por la cual si por dicha propiedad recibirá renta, ello será un ingreso que deberá declararlo anualmente junto al resto de sus rentas afectas al impuesto Global Complementario. Ahora, si por dicha propiedad Ud. no percibe rentas, no tendrá que adicionar ningún valor en su declaración de renta personal.
Hola hace poco me compré un inmueble y querría saber si me podía acoger al DFL2 , pero la parte legal del banco me responde que no por que la recepción final del inmueble excede los 2 años .. me podrían explicar más detalladamente esto , por que leyendo sobre el DFL2 , no encontré requisitos sobre la recepción final saludos
Pregunta: Hola hace poco me compré un inmueble y querría saber si me podía acoger al DFL2 , pero la parte legal del banco me responde que no porque la recepción final del inmueble excede los 2 años .. me podrían explicar más detalladamente esto , porque leyendo sobre el DFL2 , no encontré requisitos sobre la recepción final saludos.
Contra pregunta: Para responder su pregunta quisiera aclarar si se refiere que el banco no la deja clasificar el inmueble como DFL2 o se refiere a que el banco no la deja utilizar el beneficio por el impuesto de timbre y estampilla. Adicionalmente favor confirmar si usted posee más de una vivienda calificada como DFL2.
Aclaración: Pregunté directamente por si la propiedad podía acogerse al DFL2 , entendiendo que podía haber beneficios de estampillas y también amortiguación de los intereses en la declaración de renta .. tengo una propiedad con DFL2 a mi nombre.
Andrea,
Entendiendo que el inmueble adquirido es DFL 2 indicamos lo siguiente:
El Decreto N° 1101, que fija el texto definitivo del Decreto con fuerza de Ley N° 2 del año 1959 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=16842) , sobre el plan habitacional, en su artículo N° 20 indica que: «La posibilidad de acogerse a los beneficios establecidos en los artículos N° 13, N° 14, N° 15, N° 16 y N° 17, regirá a contar desde la fecha del certificado de recepción municipal de la «vivienda económica».
Para los efectos del otorgamiento del certificado de recepción regirán los preceptos indicados en el artículo 7.o.
En el mismo certificado de recepción definitiva de la obra deberá dejarse constancia de haberse cumplido con todos los trámites que hacen procedentes el goce de los beneficios expresados en el inciso 1°. La Dirección de Obras Municipales respectiva comunicará este hecho al Servicio de Impuestos Internos, el que, de oficio y sin más trámite, procederá a dar curso a las exenciones y franquicias tributarias correspondientes.»
El artículo N° 13 establece que: «la primera transferencia de » viviendas económicas» y de los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los impuestos establecidos en el N° 8 del artículo 1° de la ley N° 16.272 (derogado por Decreto Ley N° 3475, que modifica la Ley de Timbres y Estampillas (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=7137 )), siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del impuesto aludido en este artículo».
Por lo expuesto por el banco, la recepción de la vivienda debe tener más de dos años, por ende no puede acogerse al beneficio estipulado en el artículo N° 13 antes descrito.
El Beneficio de la rebaja de los intereses por dividendos hipotecarios (artículo N° 55 bis de la Ley de la Renta), consiste en que te permite rebajar de la renta bruta imponible anual, los intereses pagados por créditos con garantía hipotecaria, destinados a adquirir o construir una o más viviendas (nuevas o usadas), o en créditos de igual naturaleza destinados a pagar los créditos señalados.
El beneficio tiene un tope de $4.433.568, (8 UTA) y el monto de la rebaja dependerá de tu Renta Bruta Anual. Puede obtener más información sobre este tema en el siguiente link, donde se encuentra un video explicativo (https://www.sii.cl/destacados/renta/2017/beneficiosdividendo017.html ).
Saludos,
Estimado, consulta: con mi hermano somos dueños de 2 casas, una adquirida antes de la fecha de modificación y la otra posterior a ella. Yo por mi lado tengo mi casa adquirida antes de la fecha de modificacion del 2010. En mi caso entiendo que no corre el DFL 2 con la vivienda que adquirí con mi hermano en 2014, ya que es mi tercera vivienda, pero en el caso de él es su segunda vivienda y si aplicaría el DFL 2 para él según entiendo. Queremos arrendar esa casa adquirida el 2014 ya que mi hermano está cesante y la renta sería para él, pero esta situación particular nos deja la duda si se paga impuesto o no. Gracias de antemano.
Octavio:
La situación tributaria de estos ingresos, en caso de arriendo, es la siguiente:
a.- Disposiciones hasta el 31.10.2010
Las Personas Naturales, Sociedades Limitadas y Sociedades Anónimas no deben tributar por el arrendamiento de un DFL-2, de 1959, destinado a la habitación, puesto que los ingresos que produzcan este tipo de bienes raíces son «no constitutivos de renta», independiente del tipo jurídico de la persona que los explota. Nota: Esto es posible que cambie en su aplicación, por una nueva norma que está en discusión en el Congreso (limitaría en dos unidades en total y sólo para las personas naturales).
b.- Disposiciones a contar del 01.11.2010
Las Personas Naturales, no deben tributar por el arrendamiento de un DFL-2, de 1959, destinado a la habitación, puesto que los ingresos que produzcan este tipo de bienes raíces son «no constitutivos de renta», hasta por un máximo de dos viviendas adquiridas nuevas o usadas.»
Entonces, en el caso planteado, efectivamente para usted la tercera vivienda perdería este beneficio, debiendo considerar la renta obtenida como un ingreso constitutivo de renta, en cambio para su hermano sigue manteniendo el beneficio, siendo el ingreso obtenido no renta.
Para su conocimiento debemos mencionar lo siguiente por el arrendamiento de este tipo de inmuebles: «si el arriendo es amoblado, se debe considerar el pago del IVA (no se libera del pago de éste impuesto), lo que dependerá si se explota como persona natural o como empresa, esto se explica de la siguiente forma:
1.- Si es una empresa, estos ingresos serán mensuales, si es amoblado deberá emitir el documento correspondiente.
1.1.- Si no es amoblado se documentan con el respectivo contrato notarial, dado que no está gravado con IVA.
2.- Si es una persona natural y esta amoblado, podrá declarar y pagar el Impuesto al Valor Agregado con que se afecta esta prestación de servicios, en el Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuestos, código 713, ya sea través de Internet o en una institución bancaria (Cabe señalar, que el Impuesto al Valor Agregado referido, deberá ser determinado considerando lo señalado en el artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios y en el artículo 33 de su Reglamento, y para cuya determinación se ha dispuesto para todos los contribuyentes, una calculadora, a la cual pueden acceder en nuestro sitio web http://www.sii.cl, sección Servicios online, menú Impuestos mensuales, submenú Asistente para cálculo, opción Cálculo de IVA por Arriendo de Inmuebles Amoblados.).
2.2.- Si no es amoblado, los ingresos se declararan anualmente en el Global Complementario, acreditándolos con el respectivo contrato.
Saludos.
Estimado, muchas gracias por la información compartida. Tengo una consulta. Actualmente tengo dos DFL-2 pero quisiera venderlos, y comprar otros dos DLF-2. El beneficio se mantendría con tal de tener dos de mi propiedad? O los nuevos DFL-2 que adquiera pierden el beneficio (con los otros DLF-2 ya vendidos)?
Cristina:
El beneficio del DFL N° 2 se aplicará a los primeros dos inmuebles de propiedad de un contribuyente, partiendo por los más antiguos (si los vende y vuelve a comprar, partirá nuevamente el conteo). Por ello, si Ud. tiene actualmente dos, pero los vende, dicho beneficio se aplica a los nuevos departamentos que adquiera (obviamente a los primeros dos).
Estimados tengo una duda.
Si una persona natural aporta a una sociedad de personas (en la cual es socio junto a su esposa) un bien raíz acogido al DFL2 y adquirido en el año 1998 a una inmobiliaria. En este caso, ¿Correspondería aplicar global complementario?
Sofía:
El SII, determina que el aporte se asimila a una venta, por lo tanto aplica la norma de enajenación de bienes raíces del articulo 17 N° 8, letra b), de la Ley de la Renta. Este artículo establece la siguiente tributación:
a.- Bs Rc adquiridos antes del 1° de enero del 2004, independiente de la fecha de su enajenación. Su tributación se rige por las normas de la LIR vigentes al 31 de diciembre de 2014.
b.- Bs Rc, adquiridos a partir del 1° de enero del 2004, enajenados a contar del 1° de enero de 2017. Su tributación se determina de acuerdo a lo siguiente:
b.1.- Contribuyente enajena a una entidad o persona relacionada:
• IGC o IA, sobre la base percibida o devengada • El mayor valor se devenga en un solo ejercicio • Sin opción de reliquidar el IGC • Sin derecho a INR hasta de las 8.000 UF
b.2.- Contribuyente enajena a un no relacionado, no habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la adquisición o construcción y su posterior enajenación:
• IGC o IA sobre la base percibida o devengada, a elección del contribuyente • Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de IGC puede optar por reliquidar dicho impuesto • Sin derecho a INR hasta 8.000 UF
b.3.- Contribuyente enajena a no relacionado, habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la adquisición o construcción y su posterior enajenación:
• INR por el mayor valor hasta 8.000 UF
• Mayor valor que exceda las 8.000 UF
– IGC o IA sobre base de renta percibida o devengada, a elección del contribuyente
– Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de IGC puede optar por reliquidar dicho impuesto
– Cuando se opte por tributar sobre renta percibida, el contribuyente de IGC puede optar por tributar con IUS de 10%.
Por lo tanto, el aporte a la sociedad donde el aportante ya es socio, la tributación se aplicará como la venta a un relacionado, no aplicándose normas especiales, sino el pago del impuesto Global Complementario por el mayor valor obtenido (incluso el SII puede tasar dicha transacción).
Hola, respecto del beneficio tributario señalado en el art. 16 sobre la exención del pago de impuesto de herencia, me puede aclarar si existe algún tope para dicho beneficio respecto del avalúo fiscal, muchas gracias
Claudia,
No existe un tope respecto del avalúo fiscal de la propiedad DFL 2, las condiciones para que se de esta exención del pago de impuesto a la herencia es que cuando los causantes hayan construido las viviendas económicas, o bien hayan sido adquiridas en primera transferencia, siempre y cuando el causante las haya construido o adquirido con una antelación de, al menos, 6 meses a la fecha del fallecimiento.
Cabe mencionar que esta adjudicación de bienes en una herencia, no tiene efectos para las partes intervinientes (los adjudicatarios), ya que se aplica para ellos la norma del art. 17 N° 8 letra f) de la Ley de la Renta, que determina como no renta la diferencia del valor incluido en la tramitación de la herencia con el monto de la adjudicación, manteniéndose el primer monto como costo para futuras enajenaciones. En otras palabras, la adjudicación de bienes de una comunidad hereditaria no genera efectos tributarios directos para los adjudicatarios (no necesariamente herederos, ya que podrían haber adquirido derechos hereditarios), sin importar el valor al cual fueron adjudicados los mencionados bienes.
Para determinar el costo de una futura enajenación de los bienes adjudicados, esto es, en el valor que se haya considerado para los fines del impuesto a las herencias, incluso cuando tales bienes resultaron exentos de dicho impuesto, reajustado según la variación del IPC entre el mes anterior al de la apertura de la sucesión y el mes anterior al de la adjudicación.
Saludos Cordiales.
Estimado
Agradezco mucho la información expuesta en este artículo. Sobre lo mismo quiero hacerle una consulta. Una persona natural que es dueña de tres viviendas dfl2, la primera la utiliza para vivir y las dos restantes las arrienda a otras personas naturales ¿Estaría cumpliendo con el beneficio de no tributar por las viviendas arrendadas? Otra consulta, si vende una de estas propiedades dfl2 y comprara otra de las mismas características (dfl2) seguiría teniendo el beneficio? Muchas Gracias.
Patricio:
Lo primero es que debe considerar para el conteo del máximo de dos viviendas acogidas al DFL 2 por contribuyente, es la fecha de adquisición de ellas, por lo que el límite lo darán las primeras dos, es decir, las más antiguas.
Es relevante considerar que las viviendas adquiridas antes del 01.11.2010 no tienen el límite de las dos unidades, acogiéndose al beneficio la totalidad que hasta esa fecha haya adquirido el contribuyente. Por ejemplo, supongamos que tiene cuatro unidades. Pero a partir de ahí, no podrá acoger ninguna más, dado que ya tiene las dos unidades (no son nuevas, sino el total, salvo que tenga la aplicación especial antes comentada para el stock que tenía antes del 01.11.2010.
Esto lo puede ver en una respuesta entregada por el SII que indica:
«La situación tributaria de estos ingresos, en caso de arriendo, es la siguiente:
a.- disposiciones hasta el 31.10.2010
Las Personas Naturales, Sociedades Limitadas y Sociedades Anónimas no deben tributar por el arrendamiento de un DFL-2, de 1959, destinado a la habitación, puesto que los ingresos que produzcan este tipo de bienes raíces son «no constitutivos de renta», independiente del tipo jurídico de la persona que los explota.
b.- disposiciones a contar del 01.11.2010
Las Personas Naturales, no deben tributar por el arrendamiento de un DFL-2, de 1959, destinado a la habitación, puesto que los ingresos que produzcan este tipo de bienes raíces son «no constitutivos de renta», hasta por un máximo de dos viviendas adquiridas nuevas o usadas.»
Entonces, en el caso planteado, si la adquisición de las viviendas (3) fue antes del 01.11.2010, todas tienen el beneficio, sin importar si la usa para habitación o las da en arrendamiento. Ahora si son adquiridas después de esa fecha, sólo las dos primeras tendrán el beneficio, sin importar si están arrendadas o las utiliza para vivir.
Por ello, si adquiere otra unidad (la cuarta), claramente no estará con los beneficios del DFL N° 2, ya que supera el límite de dos unidades por contribuyente.