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Estimados(as):

Con el aumento importante de operaciones de compra de viviendas acogidas a las normas del DFL N° 2, de 1959, es bueno conocer los beneficios que, por ahora, tienen éste tipo de inmuebles, para lo cual trataremos que hacer un resumen, donde lo principal es considerar si la adquisición es de un bien nuevo o de uno usado y también si la persona que adquiere ya tiene o no otros bienes acogidos a la misma norma.

El límite actual para obtener los beneficios es de dos unidades. Si tienen más, sólo las dos primeras tendrán los beneficios: el resto los pierden todos. Así que, es necesario considerar todos estos efectos a la hora de tomar decisiones, más aún si se está conversando de eliminar los beneficios en forma absoluta, ya que los bienes acogidos a la norma claramente en su mayoría no cumplen los estándares para ser considerada “vivienda económica”.

¿Cuáles son las propiedades que clasifican en la norma del DFL N° 2?

Son aquellas denominadas “viviendas económicas”, destinadas a la habitación que tengan como máximo 140 mts2 útiles de construcción.  No se incluyen ni las bodegas, ni los estacionamientos en esta medición.  La definición legal se encuentra en el primer inciso del art. 1 del mencionado DFL N° 2, y en el segundo el límite vigente de propiedades que pueden estar acogidas al beneficio, que indican (lo remarcado es nuestro):

“Artículo 1° Se considerarán «viviendas económicas», para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.

A los beneficios para las «viviendas económicas» que contempla el presente decreto con fuerza de ley, solamente podrán acogerse las personas naturales, respecto de un máximo de dos viviendas que adquieran, nuevas o usadas. En caso que posean más de dos «viviendas económicas», los beneficios solamente procederán respecto de las dos de dichas viviendas que tengan una data de adquisición anterior. Esta limitante se aplicará para las personas naturales que adquieran la totalidad del derecho real de dominio sobre el inmueble o una cuota del dominio en conjunto con otros comuneros.”

Mantendrán dicha calidad mientras no sean destinadas a un fin distinto del habitacional, como podría ser oficina o una actividad comercial, como un apart hotel. Conocimos de un caso, en que el arrendatario destinaba los inmuebles a la explotación comercial como Apart Hotel y el castigo fue el cambio de destino de los inmuebles, ya que estos, que eran acogidos a las normas del DFL N° 2, no estaban destinados a la habitación, sino a una actividad comercial, lo que obviamente perjudicó al arrendador (dueño), ya que perdió la franquicia.

También mantienen dicha calidad mientras no se realicen ampliaciones que superen el límite de 140 mts2.  Esto es muy frecuente observarlo en viviendas (departamentos principalmente), que son entregados con las terrazas abiertas, pero los dueños posteriormente las cierran, agrandando las habitaciones, con lo cual obviamente pierden todos los beneficios del DFL 2, ya que no están cumpliendo con el requisito máximo de construcción (me puede mover dentro del rango de construcción, es decir, una vivienda de menos de 140 mts2 la puedo llevar a ese límite y aún seguiría calificada como vivienda social). Revisen su situación, ya que bastaría una fiscalización específica por todos los departamentos para validar si continúan con la superficie original o ya están fuera de la norma, en cuyo caso deberán pagar desde ese momento, el impuesto territorial (contribuciones) por el total del nuevo avalúo, donde además se incluirán los nuevos metros adicionales a las modificaciones realizadas.

Bastaría un plan de fiscalización específica, incluso con drones, para poder determinar cuáles departamentos de un edificio que ya no cumple con la norma del máximo de 140 metros cuadrados, para sacarlos del beneficio, cobrar las contribuciones por el total y si están arrendados, dejar de tener la calidad de ingreso no renta. En tiempos donde se requerirá una mayor recaudación, esto seguramente será una acción que se viene.

Por ello, reiteramos que en las exenciones que se explicarán más adelante, sólo se incluye la vivienda, dejándose de lado la bodega o estacionamiento, ya que dichos bienes no forman parte de la definición de vivienda económica.  Entonces éstos inmuebles (bodegas y estacionamientos) estarán afectos a todos los gravámenes normales, ya sea, en el pago de contribuciones, como también en caso de arriendo.

¿Cuáles son los beneficios tributarios asociados a las viviendas sociales del DFL N° 2 adquiridas nuevas?

Se encuentran establecidos en los siguientes artículos vigentes, con los conceptos que se indican:

– Art.12: El crédito hipotecario que se deba documentar por la adquisición de una vivienda paga un 0,2% en el impuesto de timbres y estampillas en la primera transferencia, versus un 0,8% de una propiedad que no es DFL N° 2, considerando que la tasa es el 25% de la normal.

– Art.13: Tienen una rebaja del 50% del arancel de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (si la venta es realizada dentro de los dos años desde su recepción).

– Art.14: Los bienes raíces están exentos del 50% del pago de las contribuciones, según la siguiente tabla:

a) Por 20 años, si la superficie edificada, por unidad de vivienda, no excede los 70 metros cuadrados.

b) Por 15 años, si la superficie edificada, por unidad de vivienda, excede los 70 metros y no supere los 100 metros cuadrados.

c) Por 10 años, si la superficie edificada, por unidad de vivienda, es superior a los 100 metros cuadrados y no está por sobre los 140 metros cuadrados.

Nota: Como veremos más adelante, éste beneficio sólo se mantiene mientras el dueño cumpla el requisito que origina la rebaja, es decir, en este momento si tiene dos inmuebles acogidos al DFL 2. Si, por ejemplo, ya tiene dos y adquiere un tercero, éste último pierde la mencionada rebaja de contribuciones, aunque sea nuevo o usado y sin importar el tiempo de vigencia que le falte del beneficio antes indicado.  Como les será difícil convencerse de lo antes comentado, lo invito a leer unas publicaciones del SII: ¿El beneficio del DFL-2 consistente en la rebaja en el pago de contribuciones se aplica al nuevo dueño o se pierde en la compraventa?  o en una más incisiva: ¿Los inmuebles acogidos a los beneficios del DFL-2, de 1959, deben pagar contribuciones?

– Art.16: El bien estará exento de pagar impuesto de herencia a la muerte de su propietario original (sólo aplicable a adquisiciones de viviendas nuevas que se mantengan a nombre del causante).

– Al fallecer cualquier persona, el patrimonio se hereda y, en el caso de los bienes raíces, se debe considerar para afectos de la cuantificación de lo heredado, el avalúo total vigente. La vivienda heredada queda liberada de pagar el tributo de herencia, siempre que haya sido comprobada en primera transferencia, es decir, debe haber sido adquirida nueva por el causante (denominación de quién ha fallecido y genera la herencia). Para hacer efectivo el beneficio, el fallecimiento debe producirse a lo menos seis meses después de la adquisición o del término de la construcción del bien raíz.

– Art.21: Si se dona un bien acogido a la presente norma, también estará exento del impuesto a la donación, pero siempre que el donante haya sido propietario por al menos cinco años.

– Art.15: Si hay explotación del bien vía arriendo, dicho ingreso será considerado como no renta para efectos tributarios, con un tope de dos viviendas por contribuyente (sólo persona natural).

En caso de tener más de dos propiedades DFL N° 2 con intenciones de poner en arriendo, la tercera (o más), deberán pagar un impuesto a la renta por las rentas recibidas por su explotación.  Aquí hay una excepción, que aún se mantiene válida, relacionada con el tope de dos viviendas, ya que la modificación legal es válida a partir del 01.11.2010.

Nota: El artículo 5° transitorio de la Ley N° 20.455 reconoce los derechos adquiridos de contribuyentes amparados bajo el primitivo texto del DFL N° 2, sobre las viviendas económicas de que sean propietarios a la fecha de entrada en vigencia de la ley. Esto es, se reconocen los derechos sobre aquellas viviendas económicas adquiridas hasta el día 31 de octubre de 2010, por lo que, en dichos casos, el tope de dos viviendas, no aplica.  Si ya tenía dos o más viviendas al 31.10.2010, el contribuyente no podrá tener otros bienes acogidos a la franquicia comentada, pero conserva los beneficios por todas las que a esa fecha le pertenecían.

Conforme el artículo quinto transitorio de la Ley N° 20.455, publicada en el Diario Oficial de 31 de julio de 2010, criterio ratificado por Oficio N°1945 de fecha 26 de octubre de 2010, las modificaciones al DFL N° 2, comenzarán a regir luego de tres meses contados desde su publicación. En consecuencia, las modificaciones legales rigen respecto de las adquisiciones realizadas a contar del 01 de noviembre del año 2010. Excepcionalmente, las adquisiciones verificadas después del 01 de noviembre de 2010 podrán acogerse a los beneficios que consultaba el DFL N° 2, siempre y cuando esas adquisiciones se verifiquen en cumplimiento de promesas de compraventa o contratos de arrendamiento con opción de compra válidamente celebrados con anterioridad a 31 de julio de 2010. Esto es, celebrados hasta el día 30 de julio de 2010, es decir antes de publicarse la ley citada. Las promesas celebradas desde la publicación de la Ley N°20.455 (31.07.2010) y antes de entrar en vigencia las modificaciones al DFL N° 2 (31.10.2010), se rigen por las reglas generales de manera que, en estos casos, la única posibilidad de acceder a los beneficios sin las limitaciones que contempla el nuevo texto del DFL N°2, es que los contratos definitivos sean cumplidos y las viviendas transferidas (esto es, inscritas) al 31 de octubre de 2010. Ello por cuanto la calidad de propietario de una vivienda económica (bien inmueble) sólo se obtiene mediante la tradición de la vivienda a través de la competente inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. En el caso de la compraventa de inmuebles, mientras la inscripción no se efectúa, el comprador no ha adquirido dominio alguno y carece de la calidad de propietario.

¿Cuál es la situación de los bienes acogidos al DFL N° 2 heredados?

Las “viviendas económicas” o las cuotas de dominio sobre ellas que las “personas naturales” adquirieron por sucesión por causa de muerte hasta el 28 de febrero de 2020, no se consideran para el límite máximo de dos unidades establecido en el artículo 1° del DFL N° 2.  Sin embargo, esto se modificó y a partir del 01.03.2020, los bienes inmuebles acogidos a la norma del DFL N° 2, adquiridos por herencia, se contabilizarán para la aplicación del límite de dos viviendas por contribuyente.

La Ley N° 21.210 sobre Modernización Tributaria, publicada el 24 de febrero de 2020, realizó importantes modificaciones a la Ley N°16.271 sobre Herencias, Asignaciones y Donaciones y, además, mediante su artículo sexto eliminó el inciso segundo del artículo 18° del DFL N°2, del año 1959, del Ministerio de Hacienda sobre Plan Habitacional, incorporando definitivamente a través del artículo segundo transitorio la limitación a los inmuebles adquiridos por sucesión por causa de muerte a contar del 1 de marzo de 2020, los cuales se considerarán también para el cómputo del límite de dos viviendas por contribuyente.

Ley 21.210:

“Artículo sexto.- Elimínase el inciso segundo del artículo 18 del decreto con fuerza de ley Nº 2, del año 1959, del Ministerio de Hacienda, sobre Plan Habitacional.”

“Artículo segundo transitorio.- La modificación al inciso segundo del artículo 18 del decreto con fuerza de ley Nº 2, del año 1959, del Ministerio de Hacienda, sobre Plan Habitacional, incorporada por el artículo sexto de la presente ley no afectará a aquellas viviendas o cuotas de dominio sobre ellas adquiridas por sucesión por causa de muerte con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley.”

Nota: No hay que confundir con las rentas obtenidas por la venta de la propiedad, ya que ello deberá declarar la utilidad obtenida, viéndose si es o no habitual en ese tipo de operaciones y las normas que se apliquen para el pago del impuesto a la renta en su caso, no estando liberadas por ser vivienda económica acogida al DFL N° 2.

¿Qué pasa con la adquisición de viviendas económicas adquiridas usadas?

Sólo tienen el beneficio de no pagar impuesto por la renta obtenida si el adquirente tiene menos de dos viviendas acogidas al DFL N° 2.  Si ya las tiene, la renta que obtenga pagará los impuestos normales.

También seguirá en aplicación, hasta el término del plazo, la rebaja del pago de contribuciones, por el tiempo que falta, salvo que por alguna remodelación se sobrepase el límite de los 140 mts2.

Esto es válido sólo por dos viviendas por contribuyente.  Si con la compra ya se sobrepasa el mencionado cupo, la nueva adquisición no tendrá ningún beneficio (ni la rebaja de contribuciones ni el tratamiento de no renta de los arriendos).

No tienen rebaja por las inscripciones en el CBR, dado que no es primera enajenación.

¿Si vendo un bien DFL 2, pago impuesto?

No hay ninguna norma especial para clasificar la renta obtenida por vender una vivienda acogida al DFL N° 2, por lo que se debe aplicar la disposición general que indica que se pagará impuesto por el mayor valor obtenido en la venta (diferencia entre el precio de venta y el costo corregido de la compra). La excepción es que la adquisición haya ocurrido antes del 01.01.2004.

Se advierte también que la norma nueva afecta a las ventas de bienes adquiridos a partir del año 2004. Pero, para fijar la fecha de adquisición no deben considerar la fecha de la escritura, sino la fecha de inscripción de ésta en el Registro de Bienes Raíces. Los bienes cuyo dominio es de antes del 01.01.2004 no pagan ningún impuesto, si la venta está realizada por una persona natural a un comprador no relacionado, sin importar el monto del mayor valor.

Podemos analizar, por ejemplo, la situación descrita en el oficio N°406, de 21.02.2017 que indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro)

“Sin embargo, a partir del 1° de enero de 2017, la letra b), del N° 8, del artículo 17 de la LIR, sustituida por la Ley N° 20.780, en concordancia con el numeral XVI del artículo tercero de las disposiciones transitorias de dicha ley, ambos modificados a su vez por la Ley N° 20.899, regulan el tratamiento tributario del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, que efectúen personas naturales que no determinen IDPC sobre rentas efectivas, estableciendo al efecto una serie de normas tanto en relación a la determinación del resultado de la operación, como al régimen de tributación aplicable al mismo.

A. En lo que dice relación con la determinación del resultado de la operación y, en particular, con la determinación del costo tributario, es posible efectuar las siguientes distinciones:

1.Tratándose de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos antes del 1° de enero de 2004, cualquiera sea la fecha de su enajenación, la determinación del costo tributario se sujetará a las disposiciones de la LIR según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, esto es, el costo tributario de dichos bienes será equivalente al valor de adquisición de los mismos debidamente reajustado.

2.Tratándose de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos a partir del 1° de enero de 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014, siempre que su enajenación se efectúe a contar del 1° de enero de 2017, el enajenante podrá optar entre cualquiera de los siguientes costos tributarios, en la medida que cumpla los requisitos para ello:

a) El valor inicial de adquisición más los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor venal del inmueble, reajustados de acuerdo a la variación del IPC entre el mes anterior al de la adquisición o a aquel en que la obra se encuentre en condiciones de ser usada, respectivamente, y el mes anterior al de la enajenación. Las señaladas mejoras pueden haber sido efectuadas por el mismo enajenante o por un tercero, siempre que en este último caso hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, y deben haber sido declaradas en la oportunidad que corresponda ante este Servicio, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal respectivo para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación, en la forma señalada en la Resolución Exenta N° 80 de 2015.

b) El avalúo fiscal vigente al 1° de enero de 2017, debidamente reajustado.

c) El valor de mercado determinado al 29 de septiembre de 2014, debidamente reajustado, acreditado fehacientemente e informado a este Servicio hasta el 30 de junio de 2016, en la forma establecida en la Resolución Exenta N° 29 de 2016.

3.Tratándose de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos a partir del 29 de septiembre de 2014 en adelante, siempre que su enajenación se efectúe a contar del 1° de enero de 2017, el enajenante podrá considerar como costo tributario el indicado en la letra a), del N° 2 precedente.

B. En lo que dice relación con el régimen de tributación aplicable, es posible, asimismo, efectuar las siguientes distinciones:

1.Tratándose del mayor valor obtenido en la enajenación de los bienes indicados en el N° 1, de la letra A anterior, efectuada por personas naturales que no sean contribuyentes del IDPC que declaren su renta efectiva, el régimen de tributación aplicable al señalado mayor valor se sujetará a las disposiciones de la LIR según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, esto es, constituirá un INR sin límite de monto o se gravará con IDPC e IGC o IA, según corresponda, en la medida que se cumplan los requisitos que el indicado texto legal dispone.

2.Tratándose del mayor valor obtenido en la enajenación de los bienes indicados en los N°s 2 y 3, de la letra A anterior, efectuada por personas naturales que no sean contribuyentes del IDPC que declaren su renta efectiva, el régimen de tributación aplicable al señalado mayor valor será el siguiente:

a) Si la enajenación se efectúa a un no relacionado y ésta se realiza habiendo transcurrido los siguientes plazos, el mayor valor constituirá un INR hasta el límite de 8.000 UF, considerando el valor de dicha unidad al término del ejercicio en que tenga lugar la enajenación:

i. Tratándose de bienes raíces, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, que resulten de la subdivisión de terrenos urbanos o rurales, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde la adquisición del bien raíz que fue subdividido o de derechos o cuotas que recaen sobre éste.

ii. Tratándose de la venta de edificios por pisos o departamentos construidos por el contribuyente, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en la comunidad constructora, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde su construcción.

iii. Tratándose de bienes raíces no comprendidos en las dos hipótesis anteriores, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo igual o superior a un año contado desde su adquisición.

Se debe tener en consideración para efecto de computar los plazos referidos en la letra precedente que, si la convención que sirve de título para transferir el dominio, esto es, para enajenar, se celebra en cumplimiento de cualquier otro acto o contrato que tenga por objeto suscribir, precisamente, dicha convención, el plazo correspondiente se computará desde la fecha de celebración de dicho acto o contrato.

Por otra parte, y en lo que dice relación con el referido límite de 8.000 UF, cabe indicar que aquel se determinará considerando todas las enajenaciones que se efectúen a partir del 1° de enero de 2017 y que cumplan con los requisitos precedentemente indicados. En otras palabras, a partir del 1° de enero de 2017, el mayor valor obtenido por dichos contribuyentes irá sumándose y gozando de carácter de un INR hasta completar el límite de 8.000 UF, independiente del número de bienes raíces o de derechos o cuotas sobre éstos que sean de su propiedad, del número de enajenaciones que de dichos bienes hayan efectuado, o de los ejercicios comerciales en que se hayan efectuado las referidas enajenaciones (no existe plazo para efectos de agotar dicho límite).”

¿Qué pasa con el arriendo amoblado de una bien raíz DFL N° 2?

Si se realiza el arriendo sin muebles, el cobro mensual estará considerado no renta si el bien está con los beneficios ya comentados del DFL 2, es decir, si el arrendador no tiene más de dos inmuebles. Esto es sólo aplicable a lo referente al departamento, no así a los estacionamientos o bodega, que no tienen la franquicia de considerarse no renta.

Pero si el arriendo es amoblado, se debe considerar el pago del IVA (no se libera del pago de éste impuesto), lo que dependerá si se explota como persona natural o como empresa, por lo que pueden leer nuestro artículo sobre la materia en ¿Cuándo un arriendo es gravado con IVA y cómo debe documentarse ese cobro al arrendatario?

Saludos,

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