por Estimados(as):
Era lo que esperábamos como confirmación del SII, dado que hay que considerar que si Uds. como persona natural ya tienen la cuota de dos bienes acogidos a la norma del DFL N° 2, una nueva adquisición de un inmueble que esté bajo el alero de dicha disposición, no podrá mantener “todos los beneficios”, por lo que pierde las rebajas y exenciones que tenía cuando sí estaba dentro del límite por contribuyente persona natural.
El SII nos confirmó, según el oficio N°3.499, de 14.12.2021, que se debe entender como «beneficios» a las exenciones o franquicias (son sinónimos), por lo que claramente si el comprador ya tiene dos bienes acogidos al DFL N° 2, una nueva compra no le permitirá seguir utilizando ningún beneficio que dicho bien tenga, al estar acogido a la mencionada norma. Esto es relevante, ya que hay que recordar que tienen un rebaja de contribuciones (50% o 20% por varios años) que perderían desde el momento en que lo adquiere un propietario que no tenga «beneficios».
El SII indica (lo remarcado es nuestro):
“En consecuencia, conforme a su sentido literal, resulta claro que cuando limita los “beneficios” establecidos para las viviendas económicas a un máximo de dos viviendas por personas natural (2), se está refiriendo indistintamente a cualquier beneficio, sea franquicia o exención, establecida en dicho cuerpo legal.
A mayor abundamiento, es posible señalar que, según da cuenta la historia de la Ley N° 20.455, que estableció las referidas restricciones al DFL N° 2, se califican como beneficios a las exenciones que ahí se contienen(3) .
Notas:
2 Tener presente que el artículo sexto de la Ley N° 21.210 eliminó el inciso segundo del artículo 18 del DFL 2. Por su parte, de acuerdo al artículo segundo transitorio de la Ley N° 21.210 dispuso que la referida modificación no afectará a aquellas viviendas o cuotas de dominio sobre ellas adquiridas por sucesión por causa de muerte con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley.
3 De acuerdo al Mensaje de la Ley N° 20.455, los principales beneficios asociados al DFL N° 2 se refieren a que los bienes raíces acogidos a éste, están exentos del 50% de las contribuciones por ciertos períodos de tiempo. Además, las rentas que producen dichas viviendas están exentas del impuesto a la renta, y se contemplan además otras exenciones relativas al impuesto de timbres y estampillas, impuestos a las herencias y donaciones.”
Es el caso de bienes acogidos al DFL N° 2 de propiedad de empresas a partir del 01.01.2022 pierden sus beneficios, por lo que lo deben tener en cuenta, ya que por ejemplo, no podrán utilizar la rebaja del pago de contribuciones y deberían ser enteradas en base al total, sin aplicar las rebajas por el tiempo que falte, dado que ya no tienen ese beneficio.
También todas aquellas personas naturales que adquieran un tercer bien que aun cuando sea construido bajo la norma del DFL N° 2, no podrá seguir utilizando las exenciones o franquicias establecidas por dicha norma, dado que serán válida únicamente cuando estén dentro del límite de dos unidades (sólo mantendrán, por ahora, el beneficio las viviendas adquiridas antes del 01.11.2010 por una persona natural, sin importar el número de ellas, aun cuando recordemos que hay un proyecto de modificación que dicho límite también se eliminaría con efecto retroactivo).
Advertencia para los compradores y vendedores de DFL N° 2:
Nosotros seguimos advirtiendo sobre los efectos de la pérdida de las franquicias antes comentadas, lo que se produce inmediatamente al adquirir bienes que ya no están dentro de lo permitido para tener acceso a las exenciones o rebajas antes comentadas. Por ello, cuando una persona natural compra simultáneamente tres bienes habitacionales que se construyeron bajo la norma del DFL N° 2, sólo podrá tener beneficios por los dos primeros, salvo que ya tenga otros (dos) y no tenga beneficio por ninguno. Esto incluye la rebaja hasta del impuesto de Timbres y estampillas al crédito que le otorgue la institución financiera para la compra, por lo que estas instituciones tendrán que tomar las medidas del caso para evitar una mala aplicación de la exención. Lo mismo ocurrirá cuando anualmente el SII revise si es o no procedente la rebaja por contribuciones (esto seguramente será un plan de fiscalización futuro para evitar aplicación improcedente de la rebaja), ya que cuando se pierda el beneficio, se generará inmediatamente la aplicación del tributo del impuesto territorial sin ninguna rebaja (independiente del plazo que aun esté pendiente).
Tampoco se aplicará ningún beneficio si el comprador incorpora el bien raíz a una empresa (EIRL o Spa), ya que claramente la norma apunta al tope de dos viviendas por una persona natural, dado que estaría funcionando como empresa (esto es más discutible, por los dos primeros bienes, si se utiliza la opción de empresario individual, ya que el límite está bajo el concepto de “persona natural”, requisito que se cumpliría si se utiliza el funcionamiento permitido como ficción tributaria del empresario individual, pero podría ser cuestionado por el SII).
Hay que considerar que con las últimas modificaciones incluidas en el artículo cuarto de la Ley N° 21.420, a partir del 01.01.2023 se pierden los beneficios del DFL N° 2 de aquellos bienes que se adquirieron antes del 2010, cuando un contribuyente tenía más de dos propiedades. Ahora lo válido será el límite de dos propiedades por persona, sin importar la fecha de adquisición de los bienes. Si tiene más de dos, solo podrá acoger al DLF N° 2 las dos más antiguas, sin importar el destino (vivienda o arriendo), por lo que deben revisar su situación y no recibir sorpresas a partir del 01.01.2023.
Si están interesados en leer, vean nuestro artículo sobre la pérdida de beneficios ¿Cuáles son los beneficios de un bien raíz DFL 2 y cuándo se pierden?.
Saludos,
Estimado, que sucede si compro una vivienda usada de los años 60′, de 100 m2. el beneficio corre de la misma manera independiente del monto que pagaba el dueño anterior.
la otra consulta es si tengo 2 propiedades a medias con mi esposa, y quiero adquirir una tercera pero solo.
Gracias
Víctor:
No importa los años de la vivienda, ya que sigue con la calidad de DFL 2, pero algunos beneficios caducan, considerando los años de aplicación (como la rebaja de contribuciones).
En cuanto a los inmuebles con propiedad compartida, se consideran como uno para cada comunero, por lo que en el caso de tener dos propiedades compartidas, ya cada uno de Uds. tiene el tope copado y una tercera adquisición no tendrá los beneficios.
Buen día. Qué pasa si tengo tres dfl 2, donde las dos más antiguas:
Una se arrienda y la otra es segunda vivienda de uso personal (no se arrienda).
Y la tercera más nueva es donde vivo.
Cuál es el tratamiento; tengo que pagar renta por la más antigua que se arrienda o me aplican una presunción de renta por la más nueva donde vivo?
Gracias.
Matías:
Sólo puede usar los beneficios del DFL 2 por las dos viviendas más antiguas, sin importar si éstas están habitadas por el propietario o su familia o si las arrienda.
Entonces, si la propiedad más antigua es la que se arrienda, ahí tiene el beneficio del ingreso no renta. Pero si es la más nueva, no lo tendrá, ya que el cupo de dos unidades está copagado por las dos primera que utiliza, sin darlas en arrendamiento. No hay presunción de renta en los activos inmuebles.
Mi hijo compra su primera propiedad, y dice que no tiene el beneficio DFL2 por su antigüedad.
¿ Una propiedad pierde el beneficio después de un tiempo?¿ Se puede pedir una excepción por ser primera vivienda?
María Luisa:
Es efectivo que algunos beneficios del DFL 2 caducan, ya que tienen vigencia acotada desde la construcción. Es el caso de la rebaja de contribuciones (impuesto territorial).
Pero hay otros que no, como por ejemplo, el beneficio de considerar como no renta el ingreso por arriendo de la propiedad (siempre que esté dentro del límite de dos unidades por contribuyente).
No hay prórroga de beneficios de rebaja de contribuciones más allá de los plazos máximos, dado que ello se generó a partir del momento de la construcción.
Excelente artículo, gracias por escribir sobre esto.
Tengo una duda: si yo compro una propiedad acogida a DFL2, también adquiero esos beneficios?
Saludos!
Paola:
Si Ud. aún no ha superado el actual límite de dos propiedades por contribuyente, sí puede tener los beneficios. Hay que estar atentos, ya que se pretende reducir aún más a los posibles beneficiados, colocando límites en la valorización de los bienes que se podrán acoger a los beneficios (esto se está discutiendo en el Congreso).
Don Omar:
Muchas gracias por su tiempo y muy clara sus respuestas, excelente página, nos son de gran ayuda.
Buenas Noches:
Me queda la duda, si una Persona Natural, hoy 2022, compra un Bien Raíz DFL 2 y lo arrienda, sigue siendo ingreso no renta o ya no con la nueva reforma.
Gracias
Nilda:
Se está discutiendo la modificación, donde quedaría la exención clasificada como no renta, acotada a dos unidades por propietario de más de 65 años y con un tope de ingresos de 15,5 UTA y que no tengan otros ingresos superiores a 30 UTA. Sería el nuevo art. 15 de DFL N° 2.
Buenas Noches.:
Un Empresario individual, que tiene Giro Agrícola y además Ingresos por Arriendos habitacional por cinco inmuebles y no los tiene incorporado dentro la contabilidad y de éstos sólo tributaba por dos, ya que los tres restante son DFL 2, de antes del 2010
Consulta: para el año 2023, mantiene el beneficio DFL 2 por los dos más antiguos y deberá tributar por los ingresos de tres, estoy en lo correcto?.
Muchas gracias desde ya, muy buena página
Nilda:
Con la ley vigente, para el año tributario 2024 (comercial 2023), se aplicaría la exención sólo a dos inmuebles acogidos al DFL 2, los más antiguos, sin importar su fecha de adquisición. En su caso, tendría que tributar por los ingresos del tercer bien acogido al DFL 2, dado que el tope del beneficio estaría solo por los dos primeros, de acuerdo a la fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, sin importar si están o no arrendados.
Esto lo puede leer en el artículo https://www.circuloverde.cl/aumento-de-sobretasa-del-impuesto-territorial-reduccion-de-beneficio-para-bienes-del-dfl-2-y-eliminacion-del-credito-a-las-constructoras/
Hola, Primero gracias por la información.
Consulto, sobre las viviendas adquiridas antes del 2010 ya sea adquiridas por persona natural o heredadas de esta antes del 2020, no me quedo claro en el texto si ya estan o no incluidas en la reforma aprobada.
Si es asi, la primera declaración de renta seria el año tributario 2024, que representa el año 2023?.
María Gabriela:
La pérdida del beneficio para los inmuebles que dejan de estar dentro del límite de dos viviendas por contribuyente, opera a partir de los ingresos del año 2023, es decir, a partir del año tributario 2024.
Estimado
Como esta? Me ha servido mucho su artículo para entender una materia que no manejo, pero me gustaría hacerle una consulta en materia de impuesto a la herencia la exención a los DFL 2, también abarca dos propiedades? es decir, que la persona que tiene 4 DFL solo dos quedarían excluidos del impuesto a la herencia?
Que pasa si la persona tiene 4 DFL vive en uno, renta tres, se excluyen el lugar que vive y dos rentados?
Rodrigo:
Por ahora, se permiten acoger a los beneficios los dos primeros inmuebles adquiridos (por su antigüedad de adquisición). Por ello, si al fallecer el causante tenía varios bienes raíces acogidos al DFL 2, sólo se aceptarán como sujetos a beneficios los dos más antiguos. El resto no tendrá ningún beneficio, incluyendo la exención para los bienes adquiridos nuevos que se heredan (acogidos al DFL 2). Esto es lo vigente hasta ahora, ya que se restringiría al menos el beneficio del ingreso no renta también por los dos primeros bienes comentados (más antiguos).
Gracias por la informacion, tengo la siguiente pregunta, soy empresario individual y tengo 2 propiedades, mantengo el beneficio DFL2 por ambas o lo pierdo por ser EI? Muchas gracias
Eduardo:
El empresario individual es una ficción tributaria, por lo que no se altera la condición de propiedad de la persona natural, razón por la cual el límite de propiedades sigue siendo dos por RUT. Esto es lo válido ahora, ya que con la Reforma Tributaria que se platea, pasarían a no tener beneficios todos los bienes (al menos en lo referente a la calificación de no renta).
Por ello, quizás valide si efectivamente las propiedades las puede sacar del EI, si las tiene ahí. Si las mantiene, los beneficios, hasta el momento, se mantendrán por las dos primeras propiedades (las mas antiguas), que estén a nombre personal (incluyendo a las asignadas al EI).