(Actualizado al 25 de abril de 2024)
Efectos tributarios para las personas naturales en la venta y arriendo de bienes raíces
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Buenos días Omar. Si compro sitio erizo urbanizado para construir y posteriormente vender. Me gustaría tener claro desde cuando se debe esperar un año para que no sea considerado el concepto de habitualidad.
1.- Desde compra (inscripción en el CBR a mi nombre)?
2.- Desde fecha de recepción Final?
3.- otro.
Muchas gracias por tu ayuda.
Felipe:
Vemos en lo descrito el ánimo de realizar la operación para vender, ello fijado como actividad desde el primer momento, por lo que debería iniciarse como empresa constructora o inmobiliaria, ya que el negocio será construir y vender posteriormente el bien, para lo cual adquiere el terreno. En concreto, debería iniciar actividad y operar como empresa (puede incluso utilizar la ficción tributaria del empresario individual, aunque legalmente es más recomendable realizar la creación de una empresa, por la responsabilidad en la construcción y posterior venta que debe ser garantizada).
No hay una definición de habitualidad asociado al período de adquisición y venta, sino que ello es aplicable para la tributación asociada al mayor valor obtenido, donde se indica que entre la compra y la venta no debe ocurrir menos de un año, considerando las fechas de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), no desde la fecha de la escritura de compra del terreno, en éste caso, y de la venta del terreno más lo construido. Esto se encuentra normado en el artículo 17 N°8 letra b) de la Ley de la Renta.
Lo que vemos como relevante es la intensión de desarrollar efectivamente una actividad comercial desde el primer momento: se adquiere el terreno para construir y vender.
buen dia Don Omar
soy propietaria de una vivienda cuyo valor segun avaluo es mm$ 43 aprox, dicha propiedad la quiero trapasar a mis padres (no existira entre nosotros una transaccion real de dinero), adultos mayores, tengo la escritura de cv pero tengo dudas con el precio y las consecuencias tributarias que esto pueda tener.
la puedo vender al valor de avaluo?
en mi caso corre la excencion de las 8.000 uf o al ser una persona relacionada no tengo derecho a ella?
el sii puede solicitar a mis padres justificar la obtencion del dinero para dicha compra? o en mi caso el ingreso?
Katy:
Un traspaso es un donación, ya que no es un pago real de un eventual contrato de compraventa. Si realizara la compraventa, sería un contrato simulado, al no existir pago del precio.
Pero, no vemos el traspaso como algo necesario, considerando que podrían tener el usufructo sobre dicho bien, que se lo otorga Ud. como propietaria, que incluso puede ser vitalicio para ambos.
La donación, si es realizada, se debe hacer en un proceso judicial denominado insinuación, que debe ser tramitado ante un juez, que validará la acción de acuerdo a los antecedentes del donante y también pedirá el pago del impuesto de donación que proceda.
Buenas tardes don Omar, tengo una consulta, mi pareja quiere comprar un terreno por acciones en una Spa, él como persona natural tiene que hacer alguna declaracion en SII?
Saludos.
Roxana:
Primero, quizás es bueno clarificar la situación. Su pareja quiere adquirir un terreno pagando con acciones de una SpA o quiere participar en la SpA que adquirirá un terreno.
En ambos casos, asumiendo que tiene los recursos justificados con los cuales hará la operación, no tiene que realizar ninguna declaración, ya que en ambas situaciones serán terceros los que informarán al SII de la operación: si compra el terreno, lo informará el Notario que autorice la escritura y si forma una SpA o compra acciones, la misma empresa deberá entregar al SII la información de los accionistas a la constitución o al cierre de cada año.
Saludos Profesor Omar,
Una persona natural desea proteger su casa habitación para lo cual quiere crear una spa y transferirla.
1. ¿El aporte de la propiedad esta afecto impuestos?
2. ¿Al continuar viviendo en dicha propiedad tiene efectos tributarios posteriores para él?
3. No desea realizar actividades comerciales con esta spa, su único objetico es proteger su casa ¿Es obligatorio que inicie actividades en SII?
Desde ya muchas gracias.
Oscar:
La supuesta protección no se le serviría de mucho, ya que si hay un aporte, el activo personal serán las acciones de esa SpA. Por el contrario, si hay una venta, donde seguramente no existirá el pago en forma inmediata, ello también es parte del patrimonio personal.
No tiene sentido la creación de una SpA para la protección supuesta, ya que patrimonialmente igual pueden pedir la liquidación de las acciones o de la deuda por la compra. También debe evaluar si está demandado o con deudas vencidas, lo que pretende realizar puede ser cuestionado ante un proceso de cobranza.
Si no va a realiza una actividad comercial, no se recomendaría crear una sociedad. Podría formarla, si así lo decide finalmente, con el aporte que pretende realizar (lo que es una venta a un relacionado, por lo que el SII puede tasar el valor definido, determinando un mayor valor que tendría que tributar), pero no iniciar actividad en el SII (solamente tener la forma jurídica).
Si un bien propiedad de una empresa es utilizado por su dueño, se presume que a la empresa le genera un ingreso equivalente al 11% del avalúo. Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/declaracion_renta/001_140_1194.htm
Don Omar, buenas tardes, mi situación es que con mi cónyuge, casados con separación de bienes, tenemos una propiedad raíz inscrita en proporción de 90% y 10% desde el año 1999; se compró en esas proporciones porque fue financiada en gran parte con el producto de una herencia. Pero el punto es que, en la práctica, la propiedad nos pertenece por mitades, y queremos rectificar la inscripción para que quede a razón de 50% para c/u. La consulta es cómo podemos hacerlo sin tener que asumir carga tributaria, como ocurriría si lo hacemos por donación, o correr riesgos de observación del SII si constituimos una sociedad comercial.
Agradecido de antemano de su orientación.
Saludos!
Ricardo:
Quizás debe analizar la situación pensando en lo que desea realizar en el futuro. Como la adquisición de los derechos sobre un bien raíz se realizó antes del año 2004, si la venden a un no relacionado, estará libre de todo impuesto (hasta el momento).
Adicionalmente, entre Uds. no puede existir compraventa, considerando que son cónyuges.
Quizás lo que podrían acordar, si desean tener una participación igualitaria quizás podrían lograrlo con un testamento, para un evento futuro.
Pero no vemos una solución actual, menos si el bien raíz es de uso personal, ya que no se recomendaría aportarlo a una empresa, en al cual también sería una operación relacionada y sujeta a tasación.
Don Omar, consulta.
Tengo un terreno que adquirí por partición y adjudicación habida con mis hermanos, inscrito en Julio del 2024 en el conservador Correspondiente en donde compré una parte para quedarme con uno de los Roles en su totalidad ( la propiedad estaba dividida en tres roles). Ahora estoy en proceso de subdivisión por Sag, en donde saldrá 4 parcelas de 5.000 metros. Las cuales quiero vender. Consulta puedo ocupar el beneficio de las 8.000UF antes no lo he ocupado
Javier:
Si desde la adquisición de los derechos hereditarios y también la adquisición por la vía de compra directa a otros herederos, han pasado más de cuatro años y la venta es a un no relacionado, podría rebajar el monto de ingreso no renta, de hasta 8.000 Uf.
Por el contrario, si la fecha de muerte del causante y la adquisición de los derechos ocurre antes de cuatro años de la venta de una parcela, ello no podrá generar la mencionada rebaja.
El mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces tendrá el tratamiento de un ingreso no renta, en la medida que no forme parte del giro, actividad o negociaciones de una empresa individual, que la operación no se realice con partes relacionadas, o represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente.
Para estos efectos, se presume de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción en su caso.
Buenas tardes don Omar, junto con agradecer su disposición a responder nuetras consultas, quisiera consultar los siguientes:
3 Personas naturales compran el año 2022 un terreno – parcela y este año desean verderlo. Se le hicieron mejoras por lo que el precio de venta es un poco mayor.
50, 25 y 25 % de propiedad cada uno.
Precio de compra 60.000.000 y de venta 80.000.000
Individualmente este mayor valor o utilidad va a algun impuesto personal en forma proporcional ?o se puede acoger a alguna exención ?
Franco:
Considerando que no se dedican a la compra y venta de bienes inmuebles, lo que tienen son derechos sobre un bien raíz, que venderán con utilidad, pero como cada uno de los dueños, que son personas naturales (asumimos que es así), pueden considerar hasta 8.000 UF por cada uno de los vendedores, actuando como personas naturales, como un ingreso no renta, salvo que dicho límite lo haya utilizado el contribuyente en alguna otra operación no habitual.
Esto se encuentra establecido en el artículo 17 N° 8, letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta, donde se aplica una forma especial de tributación cuando la operación no es habitual y se realiza con un no relacionado.
Un contribuyente compró una casa el año 2002. Posteriormente, le hizo mejoras (autorizadas por la Municipalidad), cambió uso de suelo a comercial y se la arrendó a una Sociedad en donde es socia principal.
Ahora, año 2025 la quiere vender. Consulta: esa venta estará afecta a Impuesto Global Complementario o por la fecha de compra de la propiedad quedará exenta.
Saludos
Luz:
Si el bien raíz lo tiene a título personal y no ha sido incorporado a una empresa, como el empresario individual, la venta a un no relacionado no estaría afecta a impuesto, por ser la adquisición con anterioridad al 01.01.2004. Pero si el bien está en la contabilidad del empresario individual, no procedería esa exención. Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/declaracion_renta/001_140_7212.htm
Estimado Don Omar,
Tengo la siguiente situación, actualmente tengo 2 propiedades dfl2, una de ellas ya pagada y la otra con un crédito de aproximadamente 40.000.000, estoy comprando otros departamentos todos dfl2 y al 80% con crédito hipotecario, uno nuevo por 104.000.000 y también viendo uno usado de 60.000.000, tengo una renta mensual de aprox 3.000.000 líquido y el departamento que ya está pagado esta arrendado a 430.000, los otros dos la estimación de arriendo es 500.000 y 380.000 respectivamente y aquí está la consulta, ¿me conviene por temas de impuesto cambiarme a empresa? o ¿lo que pagare por gastos de contabilidad y todo el trabajo detrás no lo vale hasta que tenga más propiedades? si llego a elegir por ejemplo una empresa individual con responsabilidad limitada, ¿puedo obtener el IVA crédito fiscal de la compra de la propiedad nueva con el giro de arriendo no amoblado, como lo descontaría en ese caso?, ¿tendré que pagar IVA si en algún momento quiero vender una de mis propiedades si me cambio a empresa con el giro de arriendo inmobiliario? si me pudiera ayudar con estas consultas se lo agradecería.
Francisco:
Quizás lo que debe analizar no solo es considerando el aspecto tributario, sino su definición de negocio. Si es su definición, tal vez convenga convertirse en empresa, con lo cual podrá controlar y también administrar el funcionamiento de la actividad, pero obviamente tendrá más costos, aunque tributariamente podrá rebajar gastos, aplicar depreciación, con lo cual postergará el pago de impuestos hasta que tenga utilidades, pero también si vende bienes tendrá que declarar la utilidad obtenida, sin ninguna franquicia en especial.
Por último, a nivel de empresa también puede despersonalizar la actividad e incluir, si así lo planifica, a su descendencia y también nombrar a otra persona como representante, en caso que Ud. no pueda ejercer esa actividad (no somos Superman, a veces quedamos sin posibilidad de accionar, incluso sin estar muertos).
Don Omar buenas tardes en mi consulta anterior no le comenté que mi hermana y yo queremos comprar un terreno de 5000 mts, para habitarlo nosotras construir nuestras casas ahí, pero la inmobiliaria nos indicaba que ya no es factible poner dos dueños en el conservador de bienes raíces por esta razón nos recomiendan hacer una sociedad spa entre mi hermana y yo así la compra del terreno podía quedar a nombre de las dos, poniendo el nombre de la sociedad en la escritura.
Existe alguna otra forma de hacerlo o está bien esta opción? Y con esta opción debemos pagar algún impuesto ?
Desde ya le agradezco
Elisabet:
Como son bienes que estarán destinados al uso personal, no se recomienda la creación de una empresa para la propiedad de ellos. En el Conservador sí se puede colocar dos dueños, que compran en comunidad. Eso no está prohibido. Lo que quizás no se puede es subdividir el terreno en menos de 5.000 metros.
Don Omar, buenas noches mi consulta es la siguiente:
un contribuyente persona natural regimen tributario 14 D3 por su edad no quiere se guir con su negocio de vivero de plantas. Este tiene los siguientes bienes: Terreno donde tiene el vivero y vehiculos. Su hijo con su esposa estan creando una empresa Spa para seguir con el negocio bajo otro nombre y rut, como se puede traspasar el bien raiz a la otra empresa o que se debe hacer. Esta claro que todo lo que es mercaderia y produccion se vende y se traspasa con una factura de venta a la nueva empresa. Los vehiculos igual la Spa los puede comprar al valor o tasacion que se encuentren hoy. Pero el bien raiz terreno como lo podemos hacer. En ese terreno esta todo lo relacionado con el vivero, las plantas arboles etc. Como afecta esto a la persona naturalm como traspasa a la Spa ya que esto no es solo convertirse en una spa, el dueño actual no quiere que figure nada a nombre de el.
Estare atenta a sus comentarios
Saludos
Margarita:
Ud. comenta que se venderá a la nueva sociedad, creada por la cónyuge del empresario individual y su hijo, por lo que sería una operación no relacionada. En la venta existirían bienes afectos a IVA, los cuales se deben documentar con las respectivas facturas y el terreno que no estará gravado con IVA, pero ello se debe documentar con la escritura de venta que corresponda, todo a valor de mercado (de lo contrario el SII podrá tasar la operación).
El resultado obtenido por el empresario individual, que será el vendedor, tributará en primera categoría y luego en el global complementario, cuando retire dichas utilidades
Pero lo principal es que el vendedor debe realizar la venta a precio de mercado, con lo cual generará efectos tributarios en su empresa (empresario individual) y debe tratarse de una operación real.
Don Omar disculpe creo que no exprese bien la consulta. La persona natural es la dueña del actual Vivero de Plantas Hoy. El tributa en 14 D3 es una persona que tributa en primera categoria. Pero como es el marido de la Sra que esta creando una Spa nueva con el hijo. Ella ya hizo su escritura bajo articulo 150 ya que la creo por sus propios recursos y medios.
Pero el puede solo traspasar a la Spa el terreno a ellos o lo puede ceder? o solo lo puede vender. La idea es que el no quiere figurar con bienes, quiere hacer termino de giro por su empresa y que inicie actividad su conyuge con su hijo. El tiene otro matrimonio antrior, esta divorciado hace muchos años los hijos de ese matrimonio ya estan mayores de esdad todos, el que tiene en su actual matrimonio tambien es mayor de edad, pero no quiere que su señora tenga problemas con lo anterior.
No se si me explico, ojala me puedad responder para que me quede mas claro
Estare atenta a su respuesta, de antemano muchas gracias
Margarita:
Si la persona tiene un bien raíz, que estaba en la contabilidad del empresario individual, lo tiene que retirar, para dejarlo como bien fuera del registro contable. Así, teniendo el bien a nivel personal, podría donarlo a su hijo, para lo cual debe realizar el proceso legal (insinuación) y pagar el impuesto, considerando el avalúo del bien raíz.
Una venta puede ser cuestionada, más si ello no es real (tendría que ser a valor de mercado y el pago seguirá siendo una deuda que pasaría a ser herencia en caso de no estar pagada al momento de fallecer el padre).
Hola Don Omar.
Antes de que todo muchas gracias por este espacio y el tiempo que dedica a responder consultas.
Compre un Dpto y por motivos económicos tengo que venderlo antes del año de compra. Tengo entendido que no esta afecto a iva pero si al global. que cuanto es el valor a pagar si me costo 100MM y lo vendo en el mismo valor?
Saludos cordiales y de antemano muchas gracias
Marco:
Efectivamente en su caso no paga IVA por la venta, ya que no es una actividad habitual el comprar o construir y vender inmuebles.
Lo que sí se aplica es el impuesto global complementario, dado que la venta ocurre antes del año desde la fecha de adquisición del inmueble, como impuesto final, donde se considera el precio y se descuenta el costo de adquisición corregido. Si no hay utilidad en la operación, no quedará gravado con el mencionado tributo.
Puede ver más información en el punto b.2 en el link https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/declaracion_renta/001_140_7212.htm
Hola Omar, una consulta.
Tengo un bien raiz (es un estudio oficina pequeño) que se compro a 200 UF a la inmobiliaria hace 6 años. El avaluo fiscal al día de hoy es de 500 UF.
El valor de las 200 UF se fue pagando en el tiempo con un credito hipotecario (este bien estaba en conjunto con un departamento pero tienen roles distintos). El departamento se vendió y se alzó el credito donde estaba el depto y el estudio por lo que el estudio quedó libre de deuda.
Ahora quiero vender el estudio y el precio pactado de venta fue el saldo que quedaba por pagar en el credito hipotecario antes de vender el departamento, lo que son 78 UF.
¿Hay algún problema en vender a 78 UF cuando el valor de avalúo fiscal es de 500 UF?
Muchas gracias
Juan:
Asumiendo que el comprador no es alguien relacionado, donde el valor no es el precio de mercado, el SII podrá tasar la transacción, pudiendo incluso considerar como un monto referencial de la venta el avalúo vigente, dado que no hay mucha explicación para la transferencia a ese monto, que al menos el precio de adquisición corregido es bastante mayor.
En concreto, vemos que claramente hay un monto que genera un resultado que no es procedente, incluso podría ser causal de anulación de la transacción, por la denominada «lesión enorme», donde el precio de la compraventa es menor al 50% del valor normal, por lo que podrá ser declarada nula (incluso el conservador no debería inscribir el traspaso).
Don Omar, en primer lugar se agredece este espacio, uno aprende bastante con las preguntas y las respuestas que brindan.
Tengo un caso, a ver si me puede orientar:
Padres (cónyuges) crean una SpA para resguardar su patrimonio. Tienen 1 oficina, 4 departamentos e inversiones.
Hijos (2), crean una SpA para poner en funcionamiento la oficina de los padres como consulta médica.
¿Cómo se podría traspasar esa oficina a la SpA de los hijos?
Una alternativa que había evaluado es que la empresa de los padres, también tenga un % de participación en la empresa de los hijos, pero desconozco si es factible.
La oficina fue comprada antes del 2004.
Patricio:
Las soluciones no son generales, ya que hay que tener varios datos más. Si se trata de una operación real, se hará a valor comercial, siendo una compraventa entre las personas indicadas. Por ejemplo, que los padres vendan a la SpA de los hijos el inmueble.
Distinto es el caso si se está pensando en una donación, donde los padres tendrán que realizar el trámite de insinuación, pagar el impuesto de donación, siendo los beneficiarios los hijos, los cuales posteriormente podrían o no aporta ese inmueble a la sociedad.
Distinto es el caso donde los padres quieran participar del negocio, pudiendo aportar los derechos a la sociedad de los hijos, pero creemos que ello se complicaría en cuanto a la relación de ingresos y retiros de las futuras utilidades, ya que podría existir una acción elusiva, considerando que será mucho más rentable la prestación de los servicios profesionales que el arriendo de un inmueble, que sería lo que aportarían los padres al negocio.
Quizás lo mejor es que los padres sigan de propietarios y les cedan el uso, sin costo, si así lo quisieran, pero no traspasar la propiedad. Si les va bien a los hijos, quizás deban pagar un arriendo.
Buenos días Don Omar.
Tengo la siguiente consulta. Una persona natural es socio en una empresa inmobiliaria, este socio compro un Bs.Rs. a nombre de su Empresa, por este suceso se realizo un contrato de Mutuo a la vista para respaldar el movimiento mercantil, tengo la siguiente pregunta tributaria y también legal por este asunto.
¡ Que es mejor para el socio a futuro ! ¿ Dar en préstamo un Bs.Rs. que compra con su dinero para la empresa o darlo como aporte de capital ? ¿ En que lo afecta tributariamente o legalmente ? Existe alguna posesión del SII por este tema.
Desde ya muchas gracias y por sus consejos.
José:
Todo dependerá de los intereses que ese socio tenga en el desarrollo del negocio, ya que podría incrementar su participación en la sociedad, capitalizando los valores por cobrar, lo que también puede ser complementado con futuros aumentos de capital en la sociedad.
Si no quiere participar en la sociedad y no quiere tener un respaldo mayor, los préstamos incluso podrían no estar documentados, bastando un reconocimiento de deuda de la sociedad deudora. Por ello, todo dependerá del interés del acreedor, que se asume tiene justificado el origen de los fondos que proporcionará a la sociedad, sea como préstamos o como aportes de capital.
Don Omar una consulta; mi hermana y yo queremos comprar un terreno, de 5000mt, y para hacerlo pensábamos formar una spa entre las dos, para que quedará a nombre de las dos, se puede realizar eso? Y lo otro nuestros hijos menos de edad podrían incluirse en la sociedad ? Desde ya muchas gracias
Elisabet:
Lo que no se comenta es cuál es el destino que le darán a esa compra. Si es para construir sus viviendas, no es recomendable formar una sociedad, pudiendo adquirir el terreno en comunidad (ambas).
Por el contrario, si la adquisición es para realizar una operación comercial, como construir un inmueble y luego arrendarlo o venderlo, ahí se recomendaría realizarlo a través de una empresa, donde estén las personas mayores de edad. En el futuro, cuando el negocio prospere, quizás ingresan los hijos, vía aportes de capital o quizás como una donación de parte de las acciones de sus madres.
Buen día Don Omar
Soy jubilado desde año 2021, pero aun trabajo en forma dependiente y no cotizo.
Vendí una propiedad en año 2024 acogida el beneficio Ingreso No Renta UF 8000. Los fondos recibidos de la venta los aporté en una compañía de seguros, quienes lo clasificaron en régimen B.( APV-B)
En AT 2025 rebajé base imponible IGC UF 600 por beneficio tributario APV -B
En Marzo 2025 retiré la totalidad del APV pero la aseguradora me retuvo el 15%
¿ está correcta la retención del 15% siendo que los fondos no provienen de rentas del trabajo sino de la venta de un bien raiz acogido a INR ?
¿ Cómo puedo recuperar ese 15% pagado en exceso a mi parecer, considerando que soy jubilado ?
Agradecido de su orientación
Gracias
Juan Carlos:
No deberían haber acogido los ahorros al sistema de APV, ya que Ud. no tiene ingresos de los cuales pueda rebajar dicha inversión, considerando que el límite máximo anual de ahorro que puede ser rebajado de los ingresos como trabajador dependiente es de 600 UF.
Lo que tendrá que realizar es la solicitud de devolución del monto retenido, en su próxima declaración anual de impuestos, que será observada y tendrá que acreditar la situación ante el SII, debiendo gravar la rentabilidad obtenida por el exceso de valores que no fueron APV (el valor sobre las 600 UF), calculando la rentabilidad obtenida y tributándola como otra renta en el Global Complementario. No será un tema fácil, ya que debe demostrar el proceso y también los efectos que ya generó en la declaración del año tributario 2025, que presentó en abril de 2025.
Don Omar ,
Como le comentaba soy jubilado, pero aun trabajo en forma dependiente y no cotizo.
Tanto mi empleador como la AFP me emitieron certificados de renta para declarar en F22AT2025
¿cómo queda la figura entonces?
gracias
Juan Carlos:
El límite lo tiene con los ingresos como trabajador dependiente, para aplicar hasta el tope de 600 UF de APV.
Le remitimos un correo, para reunirnos.
Estimado, gracias por su aporte.
Quisiera consultarle,
Mi esposa y sus hermanos hicieron una cesión de derechos de una porción de un terreno de su madre les dejo al momento de fallecer. El precio de venta en total fue de $5.000.000 correspondiendole a cada uno $1.000.000. La venta se la hicieron aun tío.
Uno de sus hermanos hizo su declaración renta y dice que a él le están cobrando el impuesto de todos sus hermanos por que aparece nombrado de los primeros en los documentos de la compra venta cesión de derechos. Nos parece raro ya que la declaración renta es algo personal, y solo por aparecer primero nombrado en los documentos tendría que pagar el impuesto de todos?
Este hermano aparte de esa renta que obtuvo por la venta del terreno ($1.000.000) vendió un vehículo en unos $15.000.000 o más. Ádemas de su sueldo que bordea $1.500.000.-
La duda principal es, es posible que le cobren solo a él impuestos de todos sus hermanos por la venta de un terreno de $5.000.000 el cual solo le toco a cada uno $1.000.000? Considerando que no es tanto dinero.
Gracias de antemano.
Alexandra:
Si están todos los comuneros identificados, el cobro de impuesto es individual, asociado a la porción de la renta que obtuvieron como comunidad.
En este caso, deberá acreditar ante el SII dicha identificación y no incluir ese valor como propio. El SII seguramente toma la base de datos y hace la asignación a quien presentó declaración, pero claramente no es procedente que asuma que percibió la renta afecta a impuesto de los otros comuneros.
Buenos días don Omar, compré un departamento usado sin IVA como persona natural en septiembre de 2024 y lo venderé en junio de 2025 ¿está afecto a IVA?, y si está afecto cual sería la base del impuesto.
Gracias.
Manuel:
Si asumimos que Ud. no es un vendedor habitual de ese tipo de bienes, no está afecto a IVA. Si estará afecto a la tributación general (Global Complementario como impuesto definitivo por la utilidad obtenida), respecto del impuesto a la renta, ya que venderá antes del año desde la adquisición (no tendrá rebaja de las 8.000 UF, ni pagará impuesto en calidad de único).
Estimados, mi mujer es extranjera y vivió en chile hace unos años pero ya no, además su cedula chilena para extranjeros expiro, ella quiere vender un departamento que tiene en Santiago, que tipos de impuestos le tocaría pagar por no residir en Chile. Muchísimas gracias
Rodrigo:
Debe analizar si en la venta tendrá utilidad (precio de venta menos valor de compra corregido) en la operación. Como es una venta realizada por un residente en el extranjero, debe analizar si existe un convenio vigente para evitar la doble tributación, lo que determinará cómo será la tributación, ya que podría pagar en Chile, si la utilidad obtenida supera las 8.000 UF.
Si la utilidad es inferior a 8.000 UF, no paga impuesto, considerando que el vendedor es una persona natural, no residente, que no es habitual en la compra y venta de bienes raíces. Esto lo puede ver en lo indicado por el SII en el oficio N° 3.341 del 25 de noviembre de 2021, que lo puede buscar en el siguiente link https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm
Estimado, compre un local comercial el año 2018 en 6.000.000 y lo vendí el 2025 en 1500 uf algo así como 58.000.000.
Cual es mi situación tributaria con respecto a esta venta??
Mario:
Asumiendo que la compra la mantuvo a nivel personal, sin aportarlo al empresario individual, vendiéndolo a un no relacionado, no debería estar afecto a impuesto por la utilidad obtenida, ya que puede rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta (obtuvo 1500 UF de utilidad), salvo que ya hubiese utilizado esa franquicia en ventas anteriores.
Me puedes ayudar con esta consulta, si es que había algún impuesto aplicable a la siguiente venta de casa construida como persona natural?
1. Compra de terreno: Noviembre 2021
2. Recepción municipal construcción casa: Octubre 2024
3. Venta aproximada: Julio 2025
Jaime:
Considerando que Ud. es una persona natural, que no se dedica habitualmente a la construcción de inmuebles, la venta no estaría afecta a IVA, pero sí al impuesto a la renta, siendo una operación que podrá acceder, si es una operación a un no relacionado, a una tributación especial, donde quedarán liberadas de tributación la utilidad obtenida hasta 8.000 UF, siendo afecta a impuesto lo que supere dicha cantidad como utilidad obtenida, en calidad de único con tasa 10%.
Es relevante considerar que tendrá que tener todo lo relacionado con la acreditación del costo, donde estará la compra del terreno, con la escritura, como también todo lo relacionado con la construcción, que deberá acreditar con los contratos y facturas, con lo cual podrá considerarlo como rebaja del precio de venta, para determinar la utilidad obtenida.
Estimados, primero que todo, muchas gracias por el aporte de todos ustedes,
consulta un agricultor renta presunta vende una parte de su parcela a sus 2 hijos, esa parcela fue adquirida en la reforma agraria el 1978, al ser una venta el 2024, pero la adquisición es antes del 2004, no tributa o seria ingreso no renta en caso de tener un mayor valor? Lo otro para este caso no aplicaría el tema de consanguinidad por la fecha de adquisición?
Danilo:
Efectivamente, no es considerado una operación entre relacionados, teniendo presente que la norma que se aplica era la vigente al 31.12.2014.
El SII, en el oficio N° 1.373, de 16.05.2019, indica lo siguiente:
«c) Conforme al texto del N°8, del artículo 17 de la LIR, vigente al 31 de diciembre de 2014, aplicable en este caso, no constituye una enajenación entre partes relacionadas la venta de un bien raíz por el padre a su hijo.»
muchas gracias.
Hola, una consulta si vendí un departamento que me costo 73 millones en 65 y a un relacionado en menos de 4 años, dado que generó un menor valor en la venta, entonces no tengo ningún impuesto que pagar?
Alsu:
No tiene impuesto que pagar, dado que no hay mayor valor, pero el SII podría tasar la operación, si es que no corresponde al valor de mercado, pudiendo existir un proceso de fiscalización a la operación realizada.
Hola Don Omar,
Estoy formando una sociedad que el tipo de negocio es un flipping inmobiliario, se compro un inmueble, se va a remodelar y se va a vender en un plazo de menos de un año o un año. Esta operacion esta considerada afecta?
Al momento de la compra del inmueble se le hizo la compra a una persona natural y entiendo que donde no es habitual no genero factura y solo se hizo un contrato de compra y venta.
Joaquín:
Para que todos aprendamos los conceptos, el «flipping inmobiliario», o «house flipping», es una estrategia de inversión que implica comprar una propiedad, renovarla y venderla rápidamente para obtener ganancias. Consiste en adquirir inmuebles, generalmente casas, que están en mal estado o requieren mejoras, y luego realizar las reformas necesarias para aumentar su valor antes de venderlas.
Lo anterior es una actividad de reparación o remodelación de inmuebles, donde queda claro el objetivo comercial, debiendo ser realizado como empresa (persona natural o entidad jurídica), afectándose con IVA la operación (con la rebaja del valor del terreno).
Hola don Omar, parto agradeciendo sus aportes a las personas.
Expongo breve: compré una propiedad en abril 2025 en uf 10.000 con hipotecario. La venderé en Mayo a una soc de inversiones spa (donde soy socio, por tanto cae en la calidad de «relacionado») en uf. 10.000. No hay un mayor valor. Pero como me descontarán como persona natural los dividendos. en la compraventa señalo que las cuotas que la soc me pagará serán el mismo valor del dividendo. Esta figura está permitida?, las cuotas de que le cobre a la sociedad, no se considerarían «retiros»?. Nuevamente muchas gracias.
Claudio:
Si, la operación que indica está a precio de mercado, no existiendo mayor valor y la forma de pago también está indicada adecuadamente.
Quizás sería mejor que realizará el aporte del activo y pasivo hipotecario a la sociedad, con el aval personal, para que así quede el crédito a nombre de la empresa (eso sería lo más transparente, donde incluso podría considerar los intereses como gastos). Lo debe evaluar bien.
Gracias don Omar. Para hacer este traspaso de activo y de deuda hipotecaria con mi aval, solo podría hacerse a través de una entidad bancaria, entiendo…?. Los bancos hasta ahora no otorgan el crédito por ser empresa nueva, de ahí que solo lo otorgaron a mi nombre como persona natural. Existirá otra modalidad legal? gracias nuevamente.
Claudio:
Si Ud. es el aval de la empresa, el banco debería permitir la operación, pero ello es una evaluación financiera que deben acordar ambas partes: el deudor y el acreedor.
Don Omar, agradecer su aporte tributario
Consulto lo siguiente, por favor.
Con mi hermano vendimos un terreno agrícola de propiedad de ambos , fue adquirido en el año 2021 , se lo vendimos en el año 2024 a una SPA en donde somos únicos accionistas y participamos directamente de la administración de la misma.
Consulta: esta transacción de enajenación de Bs Rs califica para INR UF 8000 ( venta a un NO relacionado)??? o ,por el contrario , se considera venta a un relacionado?
Agradecido
María Cristina:
Lamentablemente, están en una transacción con un relacionado, por lo que no tiene la aplicación de la tributación especial. Pagarán el impuesto de Primera Categoría y Global Complementario por la utilidad obtenida, incluso expuestos a tasación por parte del SII.
Eso se encuentra indicado en el inciso segundo del art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta (lo remarcado es nuestro):
«No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.»
Buenos día Don Omar.
Una persona natural vende una propiedad que compro en el año 2006 y la vende en 2024 en $ 60.000.000 a una empresa Ltda. en que uno de los socios es su cónyuge. Por el año y la relación con su cónyuge parece que no tiene el beneficio de la 8.000 uf. Mi pregunta es como determino lo que tiene que tributar la persona natural en su IGC, cual es el calculo que se hace. Favor me puede ayudar con este tema. Desde ya muchas gracias.
José:
En la situación planteada, donde el vendedor no es socio directa o indirectamente de la sociedad compradora, siendo su cónyuge socio, no vemos una relación de las indicadas en el inciso del artículo 17 N° 8 de la Ley de la Renta que se transcribe:
«No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.»
Para efectos del cálculo del mayor valor, se descuenta del precio de venta el costo corregido, que corresponde al precio de compra actualizado a la fecha de venta.
Buenos días:
Qué tributación afecta a al mayor valor que se genera en la siguiente situación. Un empresario individual 14 D N°3 posee en su contabilidad un bien raíz adquirido en el año 2001, el cual retira en el mes de mayo de 2019 y luego lo vende en junio del mismo año.
Carolina:
Esto es un caso de prueba… En lo práctico, al retirarlo recupera la fecha de adquisición original, es decir, en el año 2001, por lo que al venderlo no tributaría, ya que es una adquisición realizada antes del 01.01.2004. Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Hola Omar, buenas tardes
Por error estoy adquiriendo y vendiendo una propiedad en un plazo menor a un año. Es primera vez que hago esto, por lo que no me considero vendedor habitual. Es posible que mediante declaración jurada, que el SII no me considere como vendedora habitual y así optar al beneficio de las 8000 UF?
Desde ya muchas gracias
Saludos
SMuruaga
Sebastián:
Lamentablemente, la norma del art. 17 N° 8 letra b) es precisa al detallar que se considera que no accede al beneficio cuando la operación se realiza antes del año de adquirido el inmueble (compra o herencia, por ejemplo):
«iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.»
En todo caso, debe considerar lo indicado en el inciso final del mencionado N° 8 del art. 17 de la Ley de la Renta, que señala (lo remarcado es nuestro):
«Para los efectos de este número, se entenderá por fecha de adquisición o enajenación la del respectivo contrato, instrumento u operación, sin perjuicio que, tratándose de las operaciones de la letra b) anterior, se considerará la fecha de la inscripción respectiva.» Por ello, debe validar si la inscripción de la compra y de la venta tienen menos del año.
Hola,
Mi madre me vendió su depto. cuya escritura se firmo con fecha octubre 2003, sin embargo la inscripcion quedo como 2004. Dado que somos parientes ella debe pagar un impuesto muy alto. Es posible apelar dado que la propiedad se firmó y habitó en 2003?
Quedo atenta!
Paula Rojas
Paula:
Pero está indicando fechas de hace 20 años, lo que estaría prescrito. Puede precisar los datos. O si está siendo fiscalizada por el SII.
Buenas tardes
le vendi una casa a un hijo como a cualquier persona sa decir el pidio un credito y me pago el banco igual que sihubiera sido un tercero pero en mi delcaracion me no tengo el credito de 8000 uf por ser relacionado, existe alguna apelacion donde se justifque que indistinatmente a ser un relaciona la venta se efecto a valor comercial y con credito hipotecario como si hubira sido un tercero no relacionado
Gracias
Gonzalo:
Lamentablemente, la norma es bien restrictiva en lo relacionado con los ascendientes y descendientes, considerándolos relacionados y, con ello, se pierden las franquicias establecidas en el art. 17 N° 8 letra b), de la Ley de la Renta, que considera la relación únicamente a la consanguinidad, en línea recta, y solo hasta el segundo grado.
Por ello, la consecuencia es que Ud. deberá considerar el mayor valor obtenido, como afecto al impuesto Global Complementario y el impuesto de Primera Categoría (que lo aplica como crédito contra el impuesto Global Complementario), incluyéndolo junto al resto de las rentas que tiene en el año 2024, para declarar en abril de 2025.
No hay cuestionamiento de la operación, que es a valor comercial, sino que no es procedente la tributación especial indicada en la norma referida (rebaja de 8.000 UF como no renta y un impuesto único del 10% si se supera esa cifra como utilidad), específicamente por lo establecido en el inciso segundo (lo remarcado es nuestro):
«ARTICULO 17°.- No constituye renta:
1°.- …
8°.- Las cantidades que se señalan a continuación, obtenidas por personas naturales, siempre que no se originen en la enajenación de bienes asignados a su empresa individual, con las excepciones y en los casos y condiciones que se indican en los párrafos siguientes:
a) …
b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad.
…
No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.
…»
Estimado,
buen día
espero te encuentres bien.
Te comento que hice la venta de una propiedad adquirida y pagada al contado , se la vendi a mi hermana a fines el 2023 en 62.000.000, me aparece en el recuadro «Mayor valor en la enajenación de bienes raíces situados en Chile
» de la declaración, dejándome a pagar 11.000.000 aprox de impuesto… yo soy trabajador dependiente y no me dedico a la venta de propiedades. que debería hacer para no pagar ese impuesto?
Patricio:
Todo dependerá si la venta fue antes del año después de la adquisición. Si está dentro de ese año, es calificada como una venta habitual, debiendo pagar impuesto por el mayor valor obtenido (precio de venta menos costo corregido).
Si la venta fue después del año y Ud. acredita que no era el fin comprar para vender, asumiendo que es una propiedad habitacional, podría utilizar la rebaja de la utilidad obtenida de hasta 8.000 UF como ingreso no renta, aunque la venta ha sido a una hermana, dado que no es una descendiente o ascendiente.
Se entiende como un relacionado de un socio a empresas con participación directa o indirecta, o al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Muchas gracias por traspasarnos tanto conocimiento. Tengo una duda, Yo construí mi casa hace ya 15 años y ahora la quiero vender, cómo calculo el precio de adquisición? Mantengo bastantes facturas de cuando la construí, pero no todas, si pudieran ayudarme sería fantástico. Muchas gracias!
Alfredo:
Lamentablemente, no podrá considerar costo esos valores, ya que debería haber regularizado su propiedad y esos valores incorporarse al avalúo fiscal.
Pero, para efectos de impuesto a la renta, si no tiene venta de otras propiedades y su giro no es comprar y vender inmuebles, y no esté como activo en el empresario individual, es decir, un bien de uso y propiedad personal, el costo será el precio de adquisición del terreno, debidamente actualizado, pero además tendrá un valor de 8.000 UF que no se considera renta tributable, tributando solo si hay una utilidad que supere dicho monto, con un impuesto único del 10%.
Don Omar, gracias por ayudarnos a todos en estas materias.
Tengo en arriendo como persona natural un conjunto de cabañas. Para percibir los arriendos de estas a los turistas, cree una spa con mi socia y a través de esta soc. hemos emitido boletas y pagado y declarado los ivas correspondientes por dichos ingresos. Ahora pretendemos comprar dicha propiedad. Que es más conveniente tributariamente, comprar como persona natural y seguir la modalidad descrita sin traspasar el bien a la sociedad?, o aportar el dinero como aumento de capital y que la sociedad adquiera el bien directamente?. Agradezco nuevamente su ayuda.
Estimado Claudio,
Las decisiones no solamente se toman con un fin tributario, debiendo considerar otros elementos.
En su caso, creemos que debe considerar la existencia de un socio, por lo que creemos que como negocio es más transparente que la sociedad sea la que adquiera el bien raíz donde desarrollan la actividad, con lo cual se requerirá quizás el aporte de nuevo capital y/o endeudamiento de la sociedad.
Con ello, hay continuidad del negocio, incluso en caso de muerte de alguno de los socios, como también se puede fortalecer su desarrollo, imagen corporativa y también consolida adecuadamente el patrimonio que se forme por el negocio realizado, incluso despersonalizando de alguno de los socios la actividad.
Gracias Tamara. Si, en un sentido tiene razón, pero el pasar el bien que estaría a nombre de los «dos socios» como personas naturales y a través de un usufructo a la sociedad donde manejamos el negocio, se convierte en un escenario que amerita una decisión más tributaria. El capital seria menor, por ende menos pago de patente, la propiedad como está pagada al contado no hay intereses que rebajar, etc… Sólo las contribuciones podríamos aprovechar como gasto. No vemos otro beneficio tributario pasarla a la sociedad. Es lo que necesitamos aclarar.
Muchas gracias por su respuesta y tiempo. Saludos!
Efectivamente, si los dos son dueños, pero luego hacer traspaso del usufructo de la propiedad a la sociedad, ésta no tendrá costos asociados al uso, ya que el traspaso se haría en forma gratuita. Si paga las contribuciones, éstas serán ingreso para los dueños, ya que la obligación es del propietario del bien, no del arrendatario.
En cambio, si la sociedad fuera la dueña, puede depreciar lo asociado a construcción y claramente estará asociada al funcionamiento del negocio, permitiendo con ello el gasto de toda reparación, remodelación y nueva construcción que se requiera.
No vemos bien el usufructo, que además podría ser cuestionado por el SII, ya que no es normal que éste sea entregado en forma gratuita, pasando a ser un ingreso para las personas dueñas al asignar valor.
Buenas tardes.
Le escribo porque compre un dpto al contado de aprox 94 millones a mi nombre y rut (persona natural) el año 2021
Ademas tengo una empresa con rut empresa con la que compré IVA, por lo que siempre me devolvian plata.
El año 2023 a mi personalmente no me llego la devolucion de impuesto (segun el contador: por que debia justificar de donde salieron esos fondos con los que compre el dpto) Con respecto a eso no se hizo nada y el año pasado si me hicieron devolución de impuesto.
El asunto esq contratamos el servicio de unos abogados que estan haciendo una empresa para que el dpto se ceda como aporte a esta (ya que aun no me notifican de alguna deuda de tesoreria)y asi en un futuro no lo embarguen (por no poder demostrar de donde vienen esos fondos, los cuales vienen de la compra del iva ademas de la venta de productos por los q no se entrego boleta en ese entonces).
Con respecto a esto tengo algunas consultas: existe otra posibilidad que no sea crear la empresa y ceder el dpto como aporte??
En la escritura pusieron el avaluo fiscal del dpto aprox 70 millones. En un futuro si se vende por ejemplo en 120 millones habria que pagar algun impuesto??
Podria ser que el dpto despues de estar a nombre de la sociedad pase simplemente a nombre de un socio o no es posible esto???
Agradezco mucho su respuestas!
Saludos!
Javier:
Las normas se deben cumplir y buscar saltarse las obligaciones con simulación de operaciones, hoy tiene sanción, incorporándose como delitos tributarios, pudiendo en el extremo tener penas corporales, incluyendo a los asesores.
En su caso, debe regularizar la situación observada por el SII, ya que claramente omitió la declaración de ingresos, ya sea, por retirar utilidades desde la empresa o simplemente no declarando los ingresos.
La recomendación es tomar las medidas y regularizar si situación y no generar nuevas acciones que pueden complicar más aún su situación.
En el caso de contraer matrimonio con el régimen de gananciales y que una de las partes posea ya más de dos propiedades, la otra parte puede adquirir luego del matrimonio una propiedad a su nombre bajo el régimen de DFL2 bajo el entendido que previo al matrimonio no tiene ninguna
No hay inconveniente en que su cónyuge adquiera un inmueble que cuente con los beneficios del DFL2.
Durante la vigencia del matrimonio bajo el régimen de participación en los gananciales, los patrimonios se encuentran separados y cada uno de los cónyuges administra, goza y dispone libremente de lo suyo (Art. 1792-2 Código Civil), por ende, no perjudica en la utilización de los beneficios contemplados por el Decreto.
Si su inquietud es respecto a un eventual término del matrimonio, al finalizar la vigencia del régimen de bienes, se compensa el valor de los gananciales obtenidos por los cónyuges y éstos tienen derecho a participar por mitades en el excedente, por lo que no habría conflicto respecto a la propiedad del inmueble en cuestión.
Hola, una consulta si tributo como persona natural giro agrícola con una contabilidad 14D contabilidad completa y vendo una propiedad, en 50.000.000 el valor tiene que tributar completo en el impuesto a la renta? con el impuesto del 10% o el q sea este año tributario? o lo tengo que llevar a mi global?
seria de mucha ayuda su respuesta, muchas gracias
María Leticia:
Como Ud. es un contribuyente obligado a llevar contabilidad, debe validar si la propiedad está o no incluida como activo del empresario individual, como también asociado al régimen tributario específico: el del N° 3 o del N° 8 de la mencionada letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta. Si está contabilizado, la utilidad obtenida pagará impuesto, debiendo realizar la determinación de la renta obtenida: valor de venta menos costo corregido (asumiendo que está en el régimen del N° 8), ya que cuando adquirió el terreno, no lo pudo llevar a gasto. La utilidad no pagará impuesto de primera categoría y solo Global Complementario. Si está en el régimen 14 D 3, pagará el impuesto de primera categoría, con la tasa que se determine y global complementario cuando retire las utilidades obtenidas.
Distinto sería si el bien no lo tiene en la contabilidad del empresario individual, declarando solamente los ingresos como agricultor, en cuyo caso, la venta será a nivel personal, debiendo calcula la utilidad, pero luego rebajar hasta 8.000 UF, si la venta no es a un relacionado, como ingreso no renta. Sólo pagará impuesto si queda un remanente (utilidad obtenida mayor a las 8.000 UF).
Buenas tardes. Compré un departamento al contado en Diciembre del año 2021 (aprox 94 millones) me puede pedir el SII justificar de dónde salió ese dinero? Y si es asi, cuanto tiempo tienen ellos para pedirlo? Siempre trabajé independiente (en construcción) sin boletas ni nada, no tengo en si como justificarlo. Que se puede hacer en ese caso? Gracias
Nicole:
El SII debió haber realizado la observación en el año tributario 2022, cuando presentó la declaración asociada al movimiento del año calendario 2021.
Si no presentó declaración, por no estar obligada a hacerlo, el SII puede pedir justificación hasta seis años atrás del período actual.
La norma aplicable está contenida en el artículo 200 del Código Tributario, que establece:
«Artículo 200.- El Servicio podrá liquidar un impuesto, revisar cualquiera deficiencia en su liquidación y girar los impuestos a que hubiere lugar, dentro del término de tres años contado desde la expiración del plazo legal en que debió efectuarse el pago.
El plazo señalado en el inciso anterior será de seis años para la revisión de impuestos sujetos a declaración, cuando ésta no se hubiere presentado o la presentada fuere maliciosamente falsa. Para estos efectos, constituyen impuestos sujetos a declaración aquellos que deban ser pagados previa declaración del contribuyente o del responsable del impuesto.
En los plazos señalados en los incisos anteriores y computados en la misma forma prescribirá la acción del Servicio para perseguir las sanciones pecuniarias que accedan a los impuestos adeudados.
Los plazos anteriores se entenderán aumentados por el término de tres meses desde que se cite al contribuyente, de conformidad al artículo 63 o a otras disposiciones que establezcan el trámite de la citación para determinar o reliquidar un impuesto, respecto de los impuestos derivados de las operaciones que se indiquen determinadamente en la citación. Si se prorroga el plazo conferido al contribuyente en la citación respectiva, se entenderán igualmente aumentados, en los mismos términos, los plazos señalados en este artículo. Si se requiere al contribuyente en los términos del inciso tercero del artículo 63, los plazos señalados se aumentarán en un mes.
Las acciones para perseguir las sanciones de carácter pecuniario y otras que no accedan al pago de un impuesto prescribirán en tres años contados desde la fecha en que se cometió la infracción.»
Primero que todo, Muchas gracias por la información. bastante ilustrativa y aclaratoria.
Actualmente tengo 5 propiedades de las cuales 1 estoy viviendo y 4 arrendando (2 de ellos con DFL2). y estoy evaluando crear una sociedad para poder eficientar la tributación de los 2 sin DFL2 de manera de reducir impuestos de mi global complementario. mi consulta es cómo puedo traspasar esas viviendas a la sociedad, ese traspaso está gravado?. algún consejo para optimizar la tributación?.
muchas gracias.
Eduardo:
No todo es tributario para tomar algunas decisiones, por lo que quizás lo que le diremos lo pondrá con algunas cosas por analizar.
Las empresas, por lo general, no mueren cuando fallece el socio principal. Por ello, si Ud. quiere continuar la actividad con la familia (sucesión), es una buena decisión pensar en una empresa. Ello tiene sus costos, como patente municipal y servicios contables, ya que la entidad jurídica es distinta a ud. como persona.
En cuanto a lo estrictamente tributario, la sociedad no declara la renta efectiva según contrato de arriendo, sino por la utilidad obtenida, donde uno de los gastos posibles de rebajar es la depreciación de la construcción (no del terreno) y obviamente los intereses asociados a los pasivos que tenga por la adquisición de los inmuebles.
Si Ud. ya tiene los inmuebles a su nombre, los puede aportar a la sociedad, en pago de su aporte, lo que no estará afecto a IVA, dado que no es su giro personal comprar y vender propiedades. Pero sí, debe aportar tanto el activo como la deuda, donde tendrá que pedir al banco, que es su acreedor, que autorice dicha operación. Además, el valor del aporte debería ser el costo corregido de adquisición, para no tener efectos tributarios (considerando que hace poco los adquirió).
Quizás, a nivel personal debería dejar los dos bienes acogidos al DFL 2, que puede tener como persona, para así utilizar el beneficio de no renta si los tiene arrendados.
Hola Don Omar
Muy buena presentación.
Tengo una duda relacionada.
Una SpA, con giro de inversiones, sin inicio de actividades gravadas con IVA, compra un terreno en 50, con dinero del accionista. Al cabo de los años decide vender por 100. ¿cual es la posición mas favorable para tributar el posible sobreprecio?
1. Vende la sociedad y tributa ella ¿cuanto tributaria?¿y como retira el socio?
2. Vende el socio, habiendo obtenido el dominio sobre el inmueble, a través de la dación en pago que la sociedad le haga por concepto de deuda con el accionista. En este caso el accionista vendería antes de 1 año de haber adquirido. ¿se aplica la regla de la habitualidad?
Saludos
Alvaro:
Hoy el realizar cualquier acción donde el motivo sea el pago de un menor impuesto, es considerado un delito, ya que no es una operación normal, sino que inducida para generar un menor pago de tributo.
Por ello, no se pueden simular situaciones, menos realizarlas con fines que claramente no son los normales, como podría ser una reorganización por el funcionamiento de la empresa; alguna división o constitución de una filial.
Si el terreno siempre se pensó en compra para vender, está bien que sea la empresa la que desarrolle la actividad, aun cuando parte del precio sea financiado con un préstamo de un accionista.
La tributación será la general, es decir, impuesto de primera categoría y cuando los valores sean retirados por los dueños, se pagará el Global Complementario, asumiendo que están en el régimen de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta.
Por ningún motivo se expongan a realizar lo mencionado en su N° 2, ya que primero harían pagar impuestos a la sociedad, pero por la tasación que el SII haría de la operación, como también la posible querella por un delito que busca eludir el pago de impuesto, con una operación no real.
Estimado don Omar, muchas gracias por su gran aporte de siempre
Mi duda es la siguiente, Tengo una segunda vivienda que termine de construir el año 2021 en un terreno que compre el año 2017. Por necesidades financiera personales estoy intentando venderla, no obstante enfrento dos situaciones nuevas para mi.
Lo primero es que la empresa que me construyo la casa terminó quebrando al finalizar la obra, y como se trataba de una empresa pequeña no tuvo capacidad financiera para emitirme la factura de suma alzada ya que ellos debían pagar IVA por aquello, yo a esa altura solo quería que terminaran y no terminar botado. Yo ya ocupé mis UF 8.000 de crédito, y dado que no tengo factura no se como poder acreditar ante SII los costos en los que incurrí construyendo, por ende me encuentro en una situación en la que podría terminar pagando por la venta un 10% entre el valor de venta casa incluida con un costo de compra que solo consideraría como costo tributario el valor de terreno lo cual seria sumamente gravoso para mi, que alternativas cree Usted tengo en este caso? Es algo en lo que ustedes me puedan ayudar?
Y aprovechando su voluntad, una segunda pregunta, en este caso la cuenta de 1 año para temas de habitualidad, SII me considerara la fecha desde que compre el Terreno el 2017? O la fecha cuando reciba la recepción municipal definitiva (proceso en el que encuentro actualmente y que me ha salido eterno). Muchas gracias
Alejandro:
Lamentablemente, Ud. debió exigir la emisión de la respectiva factura por la construcción, independiente de la situación de la empresa, ya que asumimos que pagó por ese servicio. Dado ello, no es posible acreditar el costo de construcción. Quizás pueda conseguir que la constructora facture, aún cuando se encuentre en proceso de insolvencia, ya que los valores los percibió, estando obligada a emitir el documento tributario (no hacerlo significa una evasión, considerando que percibió el precio de la construcción). Con ello, Ud. tendría el costo. Asumiendo, que no tenía un fin comercial, dado que de lo contrario tendría que considerar una compra del giro.
En el caso del inmueble, para efectos de venta, se considera que lo adquirió al momento de inscribir el predio adquirido, asumiendo que la construcción ocurre posteriormente, pero no tiene como acreditar los costos de ello. Además, igualmente tendrá que regularizar dicha construcción, lo que comenta está realizando, para que se registre adecuadamente en la Dirección de Obras, de la municipalidad que corresponda a la ubicación de la propiedad.
Don Omar, agradezco mucho los conocimientos que comparte en su página. En atención a ello quiero preguntar si el SII podría aplicar normas de relación en la venta de un bien raíz, entre una persona natural y una empresa Ltda. La vendedora es cónyuge del socio mayoritario de la Ltda. Destacar que la cónyuge adquirió el bien raíz antes del matrimonio y antes del 2004. agradezco su ayuda.
Malvina:
Bien especial la situación, por lo que hay que poner atención muy rigurosa en la normativa legal que se aplica a la operación, que es una venta de un bien raíz realizada por la cónyuge del socio principal de la sociedad compradora.
Entonces, si bien la vendedora no transfiere directamente al cónyuge, sí está realizando la operación con una empresa donde su cónyuge es el socio mayoritario, lo que estaría incluido en lo que indica la norma de relación en el art. 17 N° 8, inciso segundo, de la Ley de la Renta (lo remarcado es nuestro):
«No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.»
La norma referida del art. 8° N° 17, del Código Tributario, establece:
«Artículo 8.- Para los fines del presente Código y demás leyes tributarias, salvo que de sus textos se desprenda un significado diverso, se entenderá:
1°.- …
17°.- Salvo que alguna disposición legal establezca algo distinto, se entenderá por «relacionados»:
a) El controlador y las controladas. Se considerará como controlador a toda persona o entidad o grupo de ellas con acuerdo explícito de actuación conjunta que, directamente o a través de otras personas o entidades, es dueña, usufructuaria o a cualquier otro título posee o tiene derecho a más del 50% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas de otra entidad, empresa o sociedad. Estas últimas se considerarán como controladas.
Para estos efectos, se entenderá que existe un acuerdo explícito de actuación conjunta cuando se verifique una convención entre dos o más personas o entidades que participan simultáneamente en la propiedad de la sociedad, directamente o a través de otras personas naturales o jurídicas controladas, mediante la cual se comprometen a participar con idéntico interés en la gestión de la sociedad u obtener el control de la misma.
b) Todas las entidades que se encuentren bajo un controlador común.
c) Las entidades y sus dueños, usufructuarios o contribuyentes que a cualquier otro título posean, directamente o a través de otras personas o entidades, más del 10% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas.
d) El gestor de un contrato de asociación u otro negocio de carácter fiduciario respecto de la asociación o negocio en que tiene derecho a más del 10% de las utilidades. Asimismo, los partícipes de un contrato de asociación u otro negocio de carácter fiduciario respecto de la asociación o negocio en que tengan derecho a más del 10% de las utilidades.
e) Las entidades relacionadas con una persona natural de acuerdo a los literales c) y d) anteriores, que no se encuentren bajo las hipótesis de las letras a) y b), se considerarán relacionadas entre sí.
f) Las matrices o coligantes y sus filiales o coligadas, en conformidad a las definiciones contenidas en la ley N° 18.046.»
Por ello, creemos que la operación de venta que consulta, sería una transacción que se considera relacionada, de acuerdo a la norma del art. 17° N° 8 de la Ley de la Renta, por lo que hay que ver la otra situación que comenta, que se trata de un bien raíz adquirido antes del año 2004, no siendo una vendedora habitual, con lo cual se aplicará la norma vigente al 31.12.2014. Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Se debe considerar la norma vigente al 31.12.2014, donde también se indicaba que la operación no debía ser realizada con un relacionado, lo que ha sido ratificado por el SII en el Oficio N° 1.439, del 3 de junio de 2021, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm que en la parte pertinente indica:
«Según las disposiciones de la LIR, vigentes al 31 de diciembre de 2014, la letra b) del N° 8 del artículo 17 dispone en lo esencial que no constituye renta, sin tope, el mayor valor obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces cuando se efectúe a una parte no relacionada(1). Nota 1: Ver Circular Nº 13 de 2014.»
En el N° 5 de la mencionada Circular 14/2014, se encuentran las definiciones de operaciones relacionadas, donde no estaría el caso de venta de una persona natural, que no es socia de la sociedad donde sí participa su cónyuge, por lo que el mayor valor obtenido sería considerado como no renta.
Nota: Por favor, validar toda la operación, para tener los elementos que incluso determinen valores reales, con el fin de no generar efectos no analizados, incluso tomando las providencias por la vía de realizar la consulta formal al SII, para así tener la respuesta definitiva sobre una situación muy especial. También validar cuál es el régimen matrimonial, ya que si fuera sociedad conyugal, creemos que podría interpretarse que, al menos parte, no tendría la calificación de no relacionado, sino, por el contrario, podría al momento de la enajenación cuestionarse que nunca tuvo la no relación.
Buenas noches: agradecida desde ya por sus respuestas, mi consulta es la siguiente:
Tratamiento tributario por el pago indemnizatorio obtenido de una servidumbre por inundación para Central Hidroeléctrica en terreno agrícola que tributa en renta presunta, persona natural.
Cómo se calcula daños emergentes y menoscabos.
Atentamente, muchas gracias
Nilda:
Ahí tiene que buscar un especialista, pero a modo general sería el menoscabo que generó el evento, como podría ser pérdida de cosecha o de siembras, árboles, plantaciones, como también la generación de desechos que podrían afectar el rendimiento del suelo (quedaron desechos pos inundación, como piedras, arena y otros).
El valor del monto que reciba como indemnización (entenderíamos calificable como lucro cesante), será ingreso tributario para el dueño de la propiedad, que al no tener contabilidad, se debe declarar afecta a Primera Categoría y en el Global Complementario.
Don Omar, gracias por su apoyo permanente. Tengo una consulta:
¿Puedo aportar un campo heredado a una sociedad sin que el SII pueda tasarlo, considerando que:
– No tiene costo ni valor contable por ser heredado
– No llevo balance ( opté por contabilidad agrícola simplificada como alternativa a la renta presunta)
¿Es verdad que la protección contra tasación solo aplica con contabilidad completa? Me dijeron que esto cambió en la última reforma.
Muchas gracias de nuevo
Alberto:
Hay algunos errores de concepto.
Primero, el SII sí puede tasar la operación, de acuerdo al art. 64 del Código Tributario. También, el predio o los derechos, sí tienen costo, considerando que fueron adquiridos en un proceso hereditario. Será el valor del avalúo del bien, a la fecha de muerte del causante, el cual se utilizó la el proceso de pago de impuesto a la herencia (no es el valor de adjudicación, que puede ser distinto).
Como es una sociedad existente, sin importar si declara sus ingresos en régimen de renta presunta o efectiva con contabilidad, el aporte no está protegido por la norma de excepción que no permite la tasación, según lo indicado en el mencionado art. 64 (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 64.- Cuando el precio o valor asignado al objeto de un acto, convención u operación sirva de base o sea uno de los elementos para determinar un impuesto, el Servicio podrá tasar, fundadamente, dicho precio o valor en los casos en que éste difiera notoriamente de los valores normales de mercado.
Para los efectos de este artículo se entenderá por valores normales de mercado los que habrían acordado partes no relacionadas, en operaciones y circunstancias comparables, considerando, entre otras, las características de la industria, sector o segmento, las funciones, activos o riesgos asumidos por las partes, las características específicas, componentes y elementos determinantes de los bienes, servicios, contratos, o cualquier otra operación que se analice y, en general, cualquier otra circunstancia relevante.
El Servicio deberá citar al contribuyente de acuerdo con el artículo 63 del Código Tributario, para que aporte todos los antecedentes que sirvan para comprobar si el acto, convención u operación se ha efectuado a valores normales de mercado. El contribuyente podrá acompañar estudios para acreditar los valores normales de mercado a través de un informe de valoración que dé cuenta de la determinación de los precios o valores del acto, convención u operación bajo análisis.
Si el contribuyente, en respuesta a la citación efectuada, no logra acreditar que el acto, convención u operación se ha efectuado a valores normales de mercado o no concurre o no da respuesta a dicha citación, el Servicio determinará fundadamente tales valores o precios utilizando los medios probatorios aportados por el contribuyente, si los hay, y todo otro antecedente de que disponga. El Servicio podrá requerir información a autoridades extranjeras respecto de los actos, convenciones u operaciones que sean objeto de fiscalización.
Determinados por el Servicio los valores o precios normales de mercado, se practicará la liquidación de impuestos o se dictará la resolución con la determinación de los ajustes respectivos, y la determinación de los intereses y multas que correspondan.
En todos aquellos casos en que proceda aplicar impuestos cuya determinación se basa en el precio o valor de bienes raíces, el Servicio de Impuestos Internos podrá tasar dicho precio o valor cuando éste difiera notoriamente de los valores de mercado, y girar de inmediato y sin otro trámite previo el impuesto correspondiente. La tasación y giro podrán ser impugnadas, en forma simultánea, a través del procedimiento a que se refiere el Título II del Libro Tercero.
La diferencia entre el precio o valor asignado o pactado por el contribuyente y el determinado por el Servicio mediante resolución, liquidación o aquel propuesto por el contribuyente en respuesta a la citación, aceptado por el Servicio o el propuesto mediante declaraciones rectificatorias, se afectará en el ejercicio que corresponda, con el impuesto único del inciso primero del artículo 21 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
No se afectarán con este impuesto único las diferencias determinadas por el propio contribuyente en declaraciones rectificatorias presentadas antes de un requerimiento del Servicio sobre la materia, siempre que impliquen un aumento en su base imponible, y deberán tributar con los impuestos generales que correspondan al acto, convención u operación objeto de la rectificatoria.
No se aplicará la facultad de tasación respecto de fusiones y divisiones, sean nacionales o internacionales, en la medida que cumplan con los requisitos establecidos en el inciso undécimo.
Tampoco se aplicará la facultad de tasación respecto de cualquier tipo de reorganizaciones empresariales, tales como, la conversión del empresario individual o el aporte de activos de cualquier clase, realizados por personas naturales o jurídicas, asignados dentro del territorio nacional, en la medida que dichas reorganizaciones obedezcan a una legítima razón de negocios.
Tratándose de fusiones, divisiones u otras reorganizaciones señaladas en los incisos anteriores, no procederá la facultad de tasación siempre que se mantenga el costo tributario de los activos en la sociedad absorbente o naciente de una fusión, en la o las sociedades que nacen con ocasión de la división o en la que recibe el aporte de uno o más activos y no se originen flujos efectivos de dinero para el aportante.
Cuando se trate de reorganizaciones empresariales internacionales, distintas de una fusión o división, que produzcan efectos en bienes, acciones o derechos situados en el país, no procederá la facultad de tasación, siempre que cumplan los siguientes requisitos copulativos: que exista una legítima razón de negocios, que no se originen flujos de dinero para el aportante y se mantenga el costo tributario de los activos que se transfieran, asignen o aporten con ocasión de la reorganización, que se haya cumplido con las exigencias legales de la jurisdicción extranjera que corresponda y se mantenga o no se afecte la potestad tributaria de Chile, esto es, cuando un posterior aporte o transferencia de los activos que hubieran sido asignados o aportados en el proceso de reorganización sean efectivamente susceptibles de ser gravados en Chile.
No procederá la limitación de la facultad de tasación prevista en los incisos anteriores respecto de reorganizaciones empresariales, incluyendo fusiones o divisiones que impliquen el traslado de la propiedad de bienes, acciones o derechos, situados en el país, a entidades domiciliadas o residentes en países o territorios a los que se refiere el artículo 41 H de la Ley sobre Impuesto a la Renta, o que según la legislación extranjera estén liberados de llevar contabilidad según normas de general aplicación.
Para los efectos del presente artículo se entenderá por legítima razón de negocios, entre otras, aquella que tenga por finalidad mejorar o facilitar las condiciones del negocio, así como obtener ventajas competitivas; financiamiento; la eliminación o mitigación de costos o riesgos; aumentar la capacidad productiva o de presencia en el mercado; optimizar la administración o cualquier otra finalidad similar a las anteriormente señaladas y que, en cualquier caso, sea distinta a la meramente tributaria.
Los contribuyentes podrán presentar consultas sobre la aplicación del presente artículo frente a una operación o reorganización empresarial. Dicha consulta se tramitará según el procedimiento del artículo 26 bis.»
saludos
COMO PERSONA NATURAL SI QUIERO TRASPASAR MI PARCELA A UNA EMPRESA INMOBILIARIA QUE TENGO Y QUE QUEDE A NOMBRE DE LA INMOBILIARIA, EN QUÉ CONDICIÓN PUEDO HACERLO, QUE OPCIONES PUEDO USAR APARTE DE UNA VENTA
Mohamed:
Es la única forma si quiere traspasar el dominio. Puede hacerlo por venta o por aumento de capital, donde las dos alternativas se concretan con una transferencia de dominio.
Ahora si quiere poner a disposición del bien, sin traspasar la propiedad, puede arrendar o también puede entregar en usufructo.
Buenas noches, agradecería aclararme 2 dudas: 1) Si, con el fin de mejorar mi calidad de vida, voy vendiendo mi única propiedad para ir comprando otra mejor cada vez que puedo, soy vendedor habitual?, y 2) Si tuviera una segunda propiedad y la vendiera cada 3 o más años, sería vendedor habitual?
Ramón:
No sería vendedor habitual, en la medida que no compra para arreglar y vender. Obviamente, si entre la compra y venta de un bien raíz hay un espacio de tiempo importante, no hay habitualidad. Si la propiedad la dedica al arrendamiento, por un tiempo y luego las vende, tampoco existiría la habitualidad, salvo que lo haga como arrendador amoblado de inmuebles, en cuyo caso estará afecto a IVA por la venta de un activo inmovilizado que generó crédito fiscal en su adquisición, si es que lo adquirió nuevo.
En el primer inciso del N° 3 del art. 2° de la ley del IVA se establece (lo remarcado es nuestro):
«3°) Por «vendedor» cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros. Corresponderá al Servicio de Impuestos Internos calificar la habitualidad. Con todo, no se considerará habitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias así como la enajenación posterior de inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas y siempre que exista una obligación legal de vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado; y los demás casos de ventas forzadas en pública subasta autorizadas por resolución judicial.»
En la misma línea, el SII indicó en el oficio N° 180, de 19.01.2023, lo siguiente:
«A su turno, el artículo 4 del Reglamento de la LIVS dispone que para calificar la habitualidad a que se refiere el Nº 3 del artículo 2 de la LIVS, el Servicio considerará la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el vendedor realice las ventas de los bienes corporales muebles o inmuebles de que se trate y, con estos antecedentes, determinará si el ánimo que guió al contribuyente fue adquirirlos para su uso, consumo o para la reventa.»
Don Omar, mi primo que vive en EEUU hace muchos años me entregó un poder para vender una propiedad (un terreno) en su nombre. Ese dinero lo están pagando en vale vista 50 millones y lo voy e depositar en mi cuenta corriente mientras se define como enviarle ese dinero.
La pregunta es si es adecuado depositarlo en mi cuenta corriente? Si es asi tengo que hacer algun tramite y como afecta eso mi Impuesto a la Renta? como puedo informar que no es un dinero mio.
Podria Ud. orientarme en cuales son los tramites debidos?
Muchas gracias
Lorena:
No es problema que Ud. como mandataria reciba ese dinero y luego lo remese. Tendrá que demostrar el encargo, ya que el banco informará al SII el monto, por lo que Ud. tendrá el correo de instrucciones y el poder notarial con el cual actuó como representante de su hermano para realizar la operación de enajenación del bien raíz (asumimos que Ud. actúa formalmente por cuenta de su hermano).
Estimado Omar,
Junto con saludar, respecto a la afectación de IVA, a través de mi Sociedad de Inversiones pretendo comprar un terreno agrícola solo con el propósito que este genere plusvalía. Dicho terreno me lo venden sin IVA, seguramente considerando el principio de habitualidad. Consulta; cuando decida vender este terreno, debo grabarlo con IVA?, o por el solo hecho de no haber comprado con IVA puede enajenarlo sin dicho Impuesto?.
De antemano agradezco su importante ayuda,
Mis saludos atentos,
Franco:
Como Ud. no se dedica a la compra y venta de inmuebles, ni a su construcción, la venta futura del terreno no se gravará con IVA. En general, lo que se grava con IVA es la construcción, por lo que si no existirá, sigue no siendo gravado la enajenación del terreno que lo tenía como inversión.
Distinto sería si Ud. fuera inmobiliaria, destinada a la compra y venta de inmuebles, ya que incluso un terreno podría quedar en parte gravado, por ser habitual en la compra venta de ese tipo de inmueble, debiendo rebajar el costo actualizado como reducción de la base de cálculo del IVA (es un caso muy teórico, pero real).
Buenos días don Omar,
Tengo una duda sobre una persona natural, el que vendió un terreno en 100 a una inmobiliaria, le pagaron 50 al contado y el saldo será pagadero dentro de 6 meses, el que no se ha cumplido. A cambio de esta deuda la sociedad le está ofreciendo acciones;
Mi duda es al hacerlo participe como socio perdería la calidad de no relacionado y no tendría el beneficio del INR de las 8.000 UF.
Considerando que la calidad de relacionado según la circular 43 del año 2021 en el punto 4.4.1. los menciona, pero al momento de la enajenación y este acto ocurrió con las firmas de la escritura compra – venta e inscripción en el conservador.
Muchas gracias.
Cristián:
Efectivamente, como Ud. indica, la operación de venta ocurre cuando la persona no tiene relación con la empresa compradora, por lo que no tiene impedimento para utilizar la tributación especial del art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta.
buenas tardes, consulta, que el padre venda una propiedad a una sociedad conformada por sus hijos, se considera venta a relacionado? considerando que la sociedad es una persona jurídica con personalidad y patrimonio propio.
Catalina:
La venta que realiza el padre a una sociedad donde están sólo los hijos, ello no es una operación con un relacionado. Por ello, no tiene la restricción del art. 17 N°8 letra b) de la ley de la renta, para efectos de la tributación que afecta al vendedor, persona natural, de un inmueble.
Puede ver el oficio N° 2.926 de 29.09.2022, que contiene la respuesta del SII a una consulta de la misma naturaleza. Lo puede encontrar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm que en la parte pertinente indica:
«Por consiguiente y respecto de lo consultado se informa que no existe relación en la enajenación de un bien raíz que vende una persona natural a una sociedad en la que participa su hija(4), pudiendo acceder al INR en la parte que no exceda de las 8.000 UF, siempre que se cumplan todas las exigencias que señala el artículo 17 de la LIR, pudiendo acceder, a su vez, al impuesto único y sustitutivo de 10% que contemplan los literales ii) y iii) de la letra b) del N° 8 del mismo artículo.
Todo lo anterior, sin perjuicio de las facultades de fiscalización de este Servicio, de conformidad a disposiciones del Código Tributario y Ley Orgánica del Servicio del Servicio de Impuestos Internos, contenida en el DFL N° 7 de 1980, del Ministerio de Hacienda.»
Nota 4: Oficio N° 1796 de 2022 se pronuncia sobre la misma materia.
Estimado don Omar, mi consulta es la siguiente. Una persona natural adquiere un inmueble en el 1970 y en el año 2014 inicia actividades como empresario individual, en este momento realiza una construcción en el terreno sin haber ingresado el terreno a la contabilidad. La contabilidad solo tiene las construcciones. Ahora quiere vender, en este caso.
1) ¿Se entiende que el terreno tácitamente pertenece también a la contabilidad de empresario individual y por eso debe pagar primera por el todo?
2) O ¿el terreno es INR y las construcciones deben pagar primera?
3) O conviene dar Termino de Giro primero y adjudicar las construcciones a la persona natural y luego vender.
Muchísimas gracias de antemano por su tiempo y espero haber sabido explicar la situación.
Saludos cordiales
Carolina:
Creo que sería más seguro el término del empresario individual, antes de la venta del inmueble. Así, dicha operación de enajenación sería de una persona natural, considerándose como fecha de adquisición del inmueble el año 1970, con lo cual no estaría gravado con ningún tributo si la venta es a un no relacionado.
Buenos días don Omar, quisiera hacer una consulta respecto de la siguiente situación. Una persona adquirió en el año 80 una propiedad a través de una asignación a titulo gratuito. Este año subdividió el terreno y desea vender una parte a un hijo. El avalúo total de la propiedad es de 260 millones y la parte que desea vender corresponde según su proporción a unos 50 millones según el avalúo antes señalado. Estaría afecto al pago de Renta??, y como se calcularía la ganancia o valor gravado teniendo en consideración que no hubo costo en la adquisición del bien.
De antemano, muchas gracias
Paz:
Si es una venta real, no una donación (quizás deban evaluar esa opción), entonces el costo será cero, teniendo utilidad por el total del valor de la venta realizada, debiendo incluirla como parte de la renta afecta a Impuesto Global Complementario.
Asumiendo que el hijo tiene capacidad económica para el pago (es un descendiente), será una persona relacionada, por lo que no podrá utilizar la franquicia de considerar como no renta hasta 8.000 UF obtenido como utilidad en la venta de un bien raíz como persona natural.
Hola Omar,
Gusto en saludarte, me he perdido un poco tanto cambio con las ventas de BS RS en cuanto a impuestos, me gustaría si me pudieras orientar respecto a la venta de un BS RS comprado antes del 31-12-2003 como sociedad limitada de solo personas naturales como socios y vendido por ej. ahora en el 2024, según lo que aun entiendo es que estos bienes se rigen por la norma de ese periodo, que indicaba según lo que te leía en los comentarios y revisando el mismo articulo de esa época, que podría ser INR cumpliendo las condiciones de, bs ubicados en chile, venta a un no relacionado, que no sea una operación habitual del contribuyente y que el enajenante debe corresponder a una persona natural o sociedad de personas (conformada solo por personas naturales), al parecer se modifico el ultimo punto dejando las sociedades fuera, quedando solo el beneficio para las personas naturales, si fueras tan amable me podrías indicar cuando aplicaron ese cambio de criterio, me imagino que puede haber sido con la ley de la PGU cuando modificaron los DLF2, pero si tu tienes el punto y cual seria la realidad de este mismo actualmente, muchas gracias, te felicito por tu contenido.
Hernán:
La modificación consultada se produjo con la Ley 20.780, publicada el 29 de septiembre de 2014. La Norma anterior establecía lo siguiente:
“8º.- El mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en las siguientes operaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 18:
a) ……………………
b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa. Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus rentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debía declarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedad resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado acogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaración de rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes, excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bien raíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendarios en que deberá estar acogido a los citados regímenes para dichos efectos.”
La nueva norma rige a contar del 01.01.2017 y establece lo siguiente:
“8°.- Las enajenaciones a que se refiere el presente número se regirán por las siguientes reglas::
b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, efectuada por personas naturales. Se aplicarán, en cuanto sea procedente, las reglas señaladas en la letra a) de este número, con excepción de lo dispuesto en su numeral vi). ……………………….”
Estableciendo más adelante lo siguiente:
“………………….Con todo, en los casos señalados no constituirá renta, sólo aquella parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas, del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, y con los requisitos antes señalados, la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento.»
Por ello, aun cuando el bien fue adquirido antes del año 2004, el mayor valor debe tributar, dado que el vendedor no es una persona natural, sino una sociedad limitada.
Hola don Omar, Junto con agradecerle a usted y al equipo de Círculo Verde por todo el apoyo que nos brindan, le consulto lo siguiente.
Persona Natural que a la vez es Empresario Individual.
Desea aportar un departamento a la contabilidad de EU.
¡Cuáles son los efectos tributarios que conlleva este aporte a la contabilidad?
Mucho agradecería su ayuda en relación a si el SII puede tasar el valor de aporte.
y si en caso de que ese aporte deba ser a valor de mercado debiera pagar IDPC y GC por el mayor valor?
y si ese valor de mercado debe ser con una tasación o una referencia, por ejemplo, valor de mercado portal inmobiliario…
De antemano agradezco su orientación y me despido declarándoles mis respetos
Nancy
Nancy:
Estamos hablando del Empresario Individual, que es una ficción tributaria (no es un ente legal distinto de la persona natural), por lo que en el aporte no debe existir mayor valor. Por ello, lo que se debería utilizar es el costo actualizado, para realizar el registro contable donde se contabiliza el activo.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/servicios_online/guia_informar_capital.pdf
estimado quisiera vender un inmueble destinación hotel , pero que en verdad es solo un terreno donde alguna vez pensamos en construir cabañas ,pero no se pudo por falta de dinero , que problemas podríamos tener con el pago del impuesto(o el comprador) o cuanto tendriamos que pagar el avaluo fiscal son 54 millones
Karen:
Si están solo vendiendo el terreno (no hay construcciones), aun cuando tenga la posibilidad de construir un hotel, ello sigue siendo una venta de terreno.
La tributación dependerá de quién está vendiendo, si son personas o una empresa. Si son personas, que no se dedican habitualmente a la compra y venta de inmuebles, se debe conocer cuando se adquirió. Si ello fue antes del año 2004, la venta no pagará ningún impuesto, si el comprador no está relacionado con los vendedores. Si se compró a partir del año 2004, se determinará la utilidad obtenida (venta menos costo corregido), pero cada dueño tendrá hasta 8.000 UF de renta no afecta a impuesto, gravándose solo si hay un exceso, pudiendo aplicar una tasa del 10% en calidad de impuesto único.
Por el contrario, si la venta la realiza una empresa, la utilidad obtenida estará gravada con impuesto de Primera Categoría (diferencia entre venta menos costo corregido de compra).
Estimado Omar,
Tengo una consulta respecto a la compra de una propiedad que he realizado por 1.450 UF, utilizando un subsidio DS1 Tramo 2, un crédito de consumo y mis ahorros en una cuenta de ahorro para la vivienda, sumando 25 millones de pesos.
Mi pregunta es: ¿Al momento en que el vendedor cobre mis ahorros de la cuenta de la vivienda, se le pedirá alguna declaración de origen de fondos por esos 25 millones? ¿O esa suma es liberada directamente por el SERVIU al momento de cobrar el subsidio, considerando que esos fondos están congelados por el SERVIU?
Agradezco de antemano tu orientación.
Saludos cordiales.
Juan:
Siempre la revisión del origen de los fondos con los cuales un contribuyente realiza inversiones, es realizada por el SII, en el proceso de revisión de la declaración anual de impuestos.
Pero si Ud. tiene el respaldo, que parte de ello es un crédito, otra que es un subsidio y otra que son fondos ahorrados, por lo que deberá tener disponible esa información ante un eventual requerimiento, por parte de la entidad fiscalizadora.
Lo mismo ocurrirá con el vendedor, que tendrá una operación de venta de un inmueble, debiendo analizar si está o no afecta a impuesto la utilidad obtenida en la operación.
Aquí tienes una redacción más formal:
—
**Estimado Omar,**
Tengo una consulta respecto a la compra de una propiedad que he realizado por 1.450 UF, utilizando un subsidio DS1 Tramo 2, un crédito de consumo y mis ahorros en una cuenta de ahorro para la vivienda, sumando 25 millones de pesos.
Mi pregunta es: ¿Al momento en que el vendedor cobre mis ahorros de la cuenta de la vivienda, se le pedirá alguna declaración de origen de fondos por esos 25 millones? ¿O esa suma es liberada directamente por el SERVIU al momento de cobrar el subsidio, considerando que esos fondos están congelados por el SERVIU?
Agradezco de antemano tu orientación.
Saludos cordiales.
Juan:
Duplicó la consulta.
Pero, considerando que su inquietud es por el vendedor, que recibirá los recursos, eso será registrado como operación de venta de inmueble y el SII tendrá esa información para validar cómo declarará ese contribuyente en su Global Complementario (ello dependerá si es o no habitual en ese tipo de operaciones, pudiendo estar liberado de pago de impuesto, ya que la utilidad obtenida es menor a 8.000 UF, que es un valor liberado de tributación por contribuyente).
Al que siempre le pedirán la justificación del origen de los fondos, como le dijimos en la otra respuesta, es al comprador. Dato que también tendrá el SII, dado que al registrarse la compraventa del inmueble, ello queda registrado en el ente fiscalizador y será una dato que utilizará el SII para realizar las validaciones en su próxima declaración anual de impuesto a la renta.
Estimado Don Omar
Acabo de vender una propiedad que adquirí el año 1998 en 2.200 uf y la vendí este año en 4.700 uf.
Me puede informar si en la declaración de renta del próximo año debo pagar impuesto por esta venta.
Soy contribuyente de 2da categoría y no soy un vendedor habitual.
Saludos y muchas gracias
Roberto:
No deberá pagar impuesto, ya que como está adquirida antes del año 2004, el mayor valor obtenido se considera «no renta» y no se declara.
Ello es por ser una persona natural y no habitual en este tipo de transacciones, asumiendo que no le vendió a un relacionado.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Don Omar buenas noches, quisiera consultarle lo siguiente:
Yo trabajo contratada por una empresa, si yo vendo un departamento en 100 millones de pesos (que compré el 2018 en 80 millones) y no soy vendedora habitual, ud sabe si la totalidad de los 100 millones entra a mi global complementario y sobre eso pago impuesto? O si debo pagar algún otro impuesto o IVA al hacer la compraventa?
Muchas gracias, atte.,
Maria Loreto
María Loreto:
No pagaría impuesto el mayor valor que obtendría (20 MM), dado que al no ser vendedor habitual de inmuebles, tiene hasta 8.000 UF como ingreso no renta, por lo que la utilidad obtenida rebajará ese monto, pudiendo el saldo aplicarlo en otra operación futura de venta no habitual. Tampoco paga IVA, ya que no es su giro la compra y venta (no es inmobiliaria no constructora).
Le agradezco muchísimo su respuesta don Omar, saludos, atte,
Loreto
María Loreto:
Somos un grupo de profesionales que está detrás del esfuerzo de solucionar las consultas de nuestros lectores y eventuales clientes o agentes promocionales de nuestros servicios.
Saludos,
Estimado Omar, espero se encuentre muy bien.
Mi escenario es el siguiente:
Soy argentina con residencia definitiva en Chile, arquitecta, ( Universidad Nacional de Córdoba)
Actualmente estoy formando parte de una corredora de propiedades que está en Chile y varios países.
Me ofrecen prestar servicios a dicha empresa, mediante un contrato y debo crear mi empresa para poder facturar comisiones por compra, venta y arriendo de propiedades en chile.
Recibiré comisión y no sueldo fijo.
Mi pregunta es :
– El giro que me corresponde es el relacionado a corretaje? ( no soy corredora de propiedades)
– Necesito domicilio tributario. El domicilio que ofrecen online es válido?
No necesito oficina ya que trabajo en terreno y en las dependencias de la corredora que me contrata.
– Debo tener patente comercial?
– Como arquitecto se puede optar por otro giro qué contemple la actividad de asesoría en compra venta y arriendo de inmuebles?
Desde ya, muchas gracias.
Valeria:
Es un poco más complejo el análisis, ya que debe considerar que cuando se actúa como empresa, salvo que sea una sociedad de profesionales, su prestación de servicios estará afecta a IVA, a menos que se aplique alguna exención, como podría ser la «exportación de servicios», que se concretaría en el caso de prestaciones a clientes extranjeros.
Si no tiene socios, lo que debería formar es una SpA. Como no puede ser sociedad de profesionales, será una empresa afecta a IVA, donde el giro puede ser lo que mejor describa sus servicios, como por ejemplo: «Servicios de asesoría en arriendo y compra de bienes inmuebles».
Toda empresa, como también un profesional, que realice actividades en Chile, debe tener patente comercial, sin importar si tiene un domicilio virtual o incluso restringido como es el «domicilio tributario», que hasta podría ser en el domicilio particular del dueño.
En el caso de prestaciones a clientes domiciliados en el extranjero, el cobro tendría que realizarse con una factura de exportación, para lo cual se debe registrar como tal en el SII, con lo cual no aplicará IVA (se acoge a una exención como exportación de servicios).
Hola, consulta, dónde está el fundamento legal que me impide cambiar de opción cuando por ejemplo, ejerzo la opción de pagar IUS de 10% y quiero cambiar a la opción de utilizar la reliquidación en 10 años?
Muchas gracias de antemano.
Cristián:
Pero donde está la norma que le permite utilizar esa alternativa, la reliquidación en hasta 10 años de la utilidad obtenida en la venta de inmuebles. Ello es aplicable solamente al caso de venta de derechos o acciones, que están tratadas en la letra a) del artículo 17 N° 8 de la Ley de la Renta, siendo por excepción aplicable para el caso de venta de bienes raíces cuando se tribute en base devengada.
Para el caso de los bienes raíces, donde se aplica la letra b), en la cual no se establece esa alternativa para la declaración de la renta percibida, estando solamente la opción del pago del impuesto único del 10% o la aplicación del Global Complementario, sin incluir la reliquidación comentada.
El numeral v) de la letra b) del mencionado artículo 17 N° 8, letra b) indica:
«v) Sin perjuicio de lo anterior, el impuesto global complementario que corresponda conforme a los números precedentes podrá declararse y pagarse sobre la base de la renta devengada, en cuyo caso podrán aplicarse las reglas dispuestas en el literal v), de la letra a) anterior.»
Don Omar buenas noches, Mi consulta es, la venta de una propiedad que se recibe por herencia, somos dos hermanas y mi parte derechos de herencia,se la vendi a los pocos meses de inscrita en el conservador. Debe declarar el monto total que significo el precio de la venta o puede rebajar como costo de adquisición el avalúo fiscal que sirvió de base para tramitar la posesión efectiva. existe algún beneficio en estos casos?. aun no he realizado la declaracion de renta 2024 por este motivo. Debo pagar algo o se puede acoger al beneficio de los 8000 uf. Quedo muy atenta a sus comentarios
Maritza:
No tenemos más datos que los que Ud. indica, por lo que si Ud. vendió sus derechos de herencia, ahí no está vendiendo bienes raíces ni derechos sobre ellos, sino una venta de derechos de otra índole. Esa venta, en sí, no tendría costos, por lo que el total percibido sería utilidad afecta a la tributación general, en definitiva, será una renta que debe agregar a su Global Complementario.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/herencias/001_160_3638.htm
Buenas tardes,
Tengo algunas dudas que paso a exponer, para acceder al beneficio de las 8000 Uf en la enajenación de un bien inmueble, la Ley exige que el enajenante no determine IDPC sobre renta efectiva. Se trata de un inmueble heredado, adquirido el 2022 y que es de propiedad de 3 hermanos. Dos hermanos tienen participación en sociedades (un 2% y un 20%). Mis dudas son:
1° Los hermanos que forman parte de una sociedad, son considerados contribuyentes de primera categoría, y por lo tanto no se aplica el beneficio tributario de las 8000 Uf, aún cuando enajenen como persona natural?.
2° Si antes de la enajenación del bien raíz, venden su participación en las respectivas sociedades ¿ya no serían considerados contribuyentes de primera categoría? , y por ende podrían hacer uso del beneficio (8000UF),
3° Si han tenido utilidad cero o negativa, igualmente se consideran contribuyentes de primera categoria?,
4° Se paga impuesto sobre el exceso de las 8000 UF (en este caso son 4000 UF app) , y se pagará IGC, IU del 10% o se puede reliquidar el IGC, y sólo se pagará este monto o existe algún otro impuesto asociado (IGC otra vez?).
Quedo atenta, desde ya muchas gracias.
Leonor:
Son cosas diferentes. El caso concreto, los hermanos tienen derechos sobre un bien raíz, los cuales fueron adquiridos a la muerte del causante (padre o madre), que ocurrió en el año 2022. Por ello, si esos derechos hereditarios no están registrados en la contabilidad de cada uno de los hermanos (podrían ser empresarios individuales), entonces sí pueden acceder al beneficio de tener hasta 8.000 UF de ingreso no renta, siempre que el comprador de dichos derechos no sea un relacionado, sin importar que los hermanos tengan otras actividades o incluso si funcionan como empresario individual, ya que el análisis se realiza específicamente con el bien raíz o derechos sobre él, sin importar el resto de las actividades que tiene el enajenante, como persona natural.
Seguramente lo más conveniente sea el pago del 10% de impuesto único, sobre el exceso de las 8.000 UF, por cada vendedor, ya que la opción de reliquidación del global complementario sería por dos años (2022 y 2023 solamente), con lo cual seguramente la tasa efectiva será mayor que 10%.
Buenas tardes,
Tengo algunas dudas que paso a exponer, para acceder al beneficio de las 8000 Uf en la enajenación de un bien inmueble, la Ley exige que el enajenante no determine IDPC sobre renta efectiva. Se trata de un inmueble heredado, adquirido el 2022 y que es de propiedad de 3 hermanos. Dos hermanos tienen participación en sociedades (un 2% y un 20%). Mis dudas son:
1° Los hermanos que forman parte de una sociedad, son considerados contribuyentes de primera categoría, y por lo tanto no se aplica el beneficio tributario de las 8000 Uf, aún cuando enajenen como persona natural?.
2° Si antes de la enajenación del bien raíz, venden su participación en las respectivas sociedades ¿ya no serían considerados contribuyentes de primera categoría? , y por ende podrían hacer uso del beneficio (8000UF),
3° Si han tenido utilidad cero o negativa, igualmente se consideran contribuyentes de primera categoria?,
4° Se paga impuesto sobre el exceso de las 8000 UF (en este caso son 4000 UF app) , y se pagará IGC, IU del 10% o se puede reliquidar el IGC, y sólo se pagará este monto o existe algún otro impuesto asociado (IGC otra vez?).
Quedo atenta, desde ya muchas gracias.
Andrea:
Está duplicada la consulta, que se le respondió a Leonor.
Saludos,
Buenas tardes,
Tengo dudas en relación a la aplicación del beneficio de las 8.000 UF en la enajenación de un inmueble heredado. En este caso la fecha de adquisición es en abril del 2022, y son 3 herederos.
Uno de los requisitos según la LIR es que para acceder al beneficio de las 8000 UF, el enajenante no debe determinar IDPC sobre renta efectiva. En este caso, 2 hermanos forman parte de sociedades con un 2% y 10% (sociedades distintas), por ende, son contribuyentes de IDPC por lo tanto:
1° ¿NO pueden acceder a este beneficio, aún cuando actúen como persona natural en la enajenación?
2° Si la rentabilidad anual ha sido cero o negativa, ¿ igualmente son considerados como contribuyentes de primera categoría?
3° Si enajenan su participación en las propiedades, (antes de enajenar el bien inmueble heredado), ¿cumplirían con este requisito? (Pues ya no serían contribuyentes de primera categoría)
4° En el caso que 1 de los hermanos acceda al beneficio de las 8000 UF, ¿tributará por el exceso (aproximadamente 5000 UF) IGC o Impuesto único del 10% o reliquida el IGC?, y no debe pagar más impuestos? (o debe pagar IGC otra vez).
Quedo atenta a sus respuestas, desde ya mil gracias.
Andrea:
Se duplicó esta consulta. Revise la respuesta entregada a Leonor.
Buenas Tardes Don Omar Gracias por este espacio.
si me pudiera orientar, el caso es : se adquieren los 2 Primeros DFL2 que fueron asignados al E.Individual con la finalidad de Recuperar el IVA, hoy queda claro que después del pronunciamiento del SII eso no es posible, y en realidad nunca debio ser.
Que ocurre si esos 2 bienes (los 2 DFL2) son vendidos como una existencia (cambiando giro por ejemplo a compra y venta de bienes inmuebles) por el E.Individual, ¿ podría ser facturado con IVA ? (el crédito fiscal está reconocido en los F-29 desde el Inicio) entendiendo que la compra y venta sería una renta del 20 n5 de la LIR?
Alejandro:
Considerando que existe una actividad específica declarada, que es el arrendamiento de inmuebles amoblados, servicio que en el caso de los dos primeros inmuebles acogidos al DFL 2 generan ingresos que finalmente quedan exentos del IVA, no es posible generar IVA crédito fiscal por el impuesto que afectó a la compra de dichos inmuebles, razón por la cual, dado que no es el giro el comprar y vender inmuebles, su venta no estará gravada con dicho tributo.
Recuerde que los impuestos son la consecuencia del desarrollo de una actividad empresarial o personal, pero no al contrario, donde sean una finalidad, lo cual ocurriría si Ud. cambia la situación informada al SII, dado que lo desarrollado nunca ha sido el destinar dichos inmuebles a la venta (eran para el arrendamiento amoblado y siguen siéndolo) como actividad, por lo que deben seguir estando como activos fijos, al igual que los bienes muebles que Ud. adquirió para la habilitación, por los cuales no puede utilizar el IVA pagado como crédito, ya que por la particular condición que esos bienes inmuebles tienen, frente al DFL 2, su arrendamiento amoblado estará exento de IVA. Si los vende, en la condición de activos fijos, no serán gravados con dicho tributo, toda vez que no ha sido su actividad la compra y venta de inmuebles.
Don Omar,
En su respuesta entiendo entonces que está en concordancia con el oficio 1452 del 19-7-2024 por parte del SII?
Es decir, que las dos primeras viviendas DFL2 adquiridas por una persona natural que las aporta a su empresario individual para arrendarlas amobladas y luego solicitar la devolución del IVA por medio del mecanismo del art 27 bis no aplicará más?. Hasta hace muy poco, el mismo SII en su asistente de arriendo de bienes raíces indicaba (en el ejemplo 5 – Mauricio) que no aplicaba a propiedades DFL2 aportadas a EI, ya que estas tributaban a todo evento.
«Mauricio tiene inicio de actividades por arriendo de inmuebles amoblados y tiene dos propiedades habitacionales DFL-2. Independiente de que ambas propiedades están acogidas al beneficio, debe declarar los ingresos obtenidos por concepto de arriendo al presentar su declaración de Renta, ya que la Ley indica que la calidad de no renta de los ingresos hasta la segunda vivienda solo aplica para personas naturales. En el caso de personas jurídicas o empresarios individuales, deben tributar a todo evento por estos ingresos.»
Felipe:
Si estoy de acuerdo con lo indicado por el SII en el último oficio, ya que predomina la exención establecida en el DFL 2, que favorece a los dos primeros inmuebles, a título personal, independiente que estén formando parte del activo de un empresario individual (no se elimina el beneficio por esa ficción tributaria de aporte).
Dado lo anterior, si por dichos ingresos se tributó, cabría solicitar la devolución del impuesto de Primera Categoría pagado por las rentas obtenidas, pero en lo referente al IVA, la petición pasaría por previamente devolver el valor al cliente (es quién pagó en exceso), pero también eliminar el remanente por el IVA pagado por la compra, que no es crédito fiscal.
Don Omar.Gracias por su invaluable ayuda profesional
favor necesito una orientación en el siguiente tema:
Determuinación del impuesto de herencia
Fallecimiento de Accionista principal, poseedor de mas del 30% de acciones de S.A.
Como se calcula la base imponible si el Patrimonio que reprentan la acciones heredadas, esto es sus activos , menos pasivos , utilidades acumuladas y perdidas de arrastre, dan un Patrimonio Contable que tiende a cero.
Dentro de los activos hay terrenos u otros bienes.
Para este caso , es claro que se debe aplicar la normativa del 46 bis y sus modificaciones posteriores de la Ley 16.271.., que da cuenta que se deben valorizar las acciones al VALOR CORRIENTE EN PLAZA.., para este caso no son transables en bolsa
Consulta:
Como se puede determinar el valor de dichas acciones para ,conformar la base imponible del impuesto de herencia.
¿ se debiera tomar como referencia el valor patrimonial que estas representan ?
Agradecere su consejo y orientación.
Un saludo cordial para Uds.
Bruno:
En opinión del SII, entregada en el oficio N° 2.574, de 24.00.2022, el proceso sería el siguiente (lo remarcado es nuestro):
«III CONCLUSIÓN
Conforme lo expuesto precedentemente y respecto de lo consultado, se informa que:
1) El valor corriente en plaza de las acciones de una sociedad por acciones que no cotiza en bolsa ni es fiscalizada por la CMF corresponde al valor comercial al que un tercero independiente habría adquirido las acciones de una sociedad por acciones de similares características, lo que supone tener en cuenta no solo los activos y pasivos de la sociedad en cuestión, sino también sus activos y pasivos subyacentes, en el lugar y fecha en que ocurra la apertura de la sucesión.
2) No corresponde a este Servicio establecer un método específico de valorización de las acciones de una sociedad.
3) De optar los herederos por algún método en particular, deberán acreditar en la respectiva instancia de fiscalización que dicha valorización corresponde al “valor corriente en plaza”, en los términos referidos en el Análisis.»
Considerando lo anterior, una forma de valorización podría ser considerar el patrimonio más alto, sea el financiero/contable o el tributario, luego ajustar los terrenos hasta el valor del avalúo si estos están registrados a un menor valor en la contabilidad.
Con ello, se estará determinando un valor que conservadoramente considera la valorización general de cualquier bien raíz, para la determinación de la base del impuesto de herencia, ajustando el valor cuando sea superior a lo registrado contablemente por la empresa, lo que debería ser aceptado por el SII, sin ningún cuestionamiento.
Buenas tardes
Mi consulta, es saber como determino el mayor valor de la venta de una propiedad que se recibe por herencia, si la vende a los 3 meses de inscrita en el conservador. Debe declarar el monto total que significo el precio de la venta o puede rebajar como costo de adquisición el avalúo fiscal que sirvió de base para tramitar la posesión efectiva. La venta fue a un tercero NO relacionado con la vendedora, existe algún beneficio en estos casos?.
Adán:
Efectivamente, el costo, para efectos tributarios, es el avalúo fiscal (o la proporción de ello, si se heredan derechos). Por ello, para calcular la utilidad obtenida, se rebaja del valor de venta, el monto actualizado del avalúo fiscal vigente al momento del fallecimiento del causante, que es el valor que se tomó para efectos de la tramitación de la herencia.
La fecha de adquisición es al fallecimiento del causante. Ello es independiente de la fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, lo que ocurrirá con posterioridad a la tramitación de la herencia, en el proceso de adjudicación.
Si la venta se realiza después de un año de la obtención de tales derechos hereditarios, a un no relacionado, asumiendo que la operación no es habitual (compra y venta de bienes raíces) y no es parte del empresario individual, el mayor valor obtenido (utilidad), estará beneficiado con hasta 8.000 UF consideradas como «no renta» (libres de tributación), de acuerdo a la norma del art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta. Si hay renta afecta (después de la mencionada rebaja), se podrá pagar un impuesto único del 10% o realizar la reliquidación del global complementario, en hasta 10 años, desde la adquisición del bien.
Fantastica ayuda lo de Uds.., gracias de antemano.., mis dudas y consultas
Como se debe proceder en el registro contable en la venta de un terreno industrial, no registrado en la contabilidad, con dominio vigente acreditado en carpeta tributaria.
Contribuyente de Primera Categoria.
¿es necesario hacer una rectificatoria ?
¿ se podra optar a la rebaja de impuestos por reinversión de utilidades?
¿ se podra contabilizar en el mismo acto, la regularización de la escritura de compra?
Favor agradeceré vuestra ayuda.
Un saludo cordial.
Bruno:
Asumiendo que la propiedad está a nombre personal y no es un activo incluido en el empresario individual, su venta es a título personal y deberá tributar en función de ello. Esos recursos, que estarán afectos a tributación especial, si es una venta no habitual, y quedan en poder de la persona, que luego puede o no aportarlos a la empresa, haciendo el respectivo ingreso en la contabilidad (aumento de capital, por ejemplo, o simplemente una cuenta por cobrar, en UF. para asegurar la reajustabilidad).
Buenas noches
Necesito de su consejo, quiero realizar iniciación de actividades que abarque:
1 compra venta y arriendo de inmuebles.
2 reparación y mantención de inmuebles
3 venta a por menor código 479100
4 código 522990 apoyo al transporte NCP
5 código 773009 alquiler maquinas sin operario
6 código 471990 otras actividades de venta comercio no especializado ncp
7 código 477397
con respecto a tributación cual sería la más recomendada y por ultimo dado los cambios en impuestos adicionales incrementado en venta y servicios , es rentable actualmente?
gracias Don Omar
Carla:
No se complique e inicie las actividades que realmente realizará en el momento actual. En el futuro, es posible ampliaciones o modificaciones (aperturas y cierres).
Por ello, si su actividad principal la realizará a partir del inicio de actividades, el consejo sería centrarse en ello. Si, por el contrario, tiene una actividad relacionado con la venta y otra con servicios, se recomienda iniciar ambas en forma simultánea, con lo cual cubrirá actuaciones en los dos tipos de operaciones.
Por ello, lo vital es lo que Ud. realizará y no lo que potencialmente generará movimiento, dado que ello quizás será tan esporádico que no amerita o justifica la ampliación del giro principal, pudiendo igualmente documentarlo si realiza la operación en forma infrecuente. Por ejemplo, si tengo el giro principal de venta y arriendo de bienes inmuebles, pero tengo una operación infrecuente de venta de enseres usados, ello si bien no son inmuebles, sino muebles, no requiere la apertura de una actividad nueva, salvo que se torne una acción frecuente.
En cuanto a la conveniencia, el cumplir la norma tributaria en consecuencia de una decisión económica de realizar o no operaciones que generen hechos gravados, por lo que en sí mismo no es la forma de evaluar un proyecto. Dicho de otra forma, los tributos son una consecuencia de acciones económicas como el realizar una prestación de servicios personales o de iniciar una empresa con un fin comercial o industrial específico, sin que ello dependa de los impuestos que les afecte.
Buenas tardes Don Omar, me puede orientar con el siguiente caso. Si compré una propiedad agrícola en 2021 la subdividí y vendí una parcela resultante de la subdivisión en 2023, para el cálculo de impuesto renta utilicé el beneficio de las 8000 UF pero el SII me dice que aún no se cumple los 4 años.
¿Por el mayor valor obtenido en la venta debo pagar GC y 1ra categoría?
Soy persona natural sin inicio de actividades
Angélica:
El SII podría incluso indicarle que su fin inicial no fue realizar una actividad agrícola, sino derechamente realizar una operación comercial de venta de las parcelas producto de una división, en cuyo caso su tributación será la general: impuesto de primera categoría y Global Complementario por las utilidades obtenidas. Tenía un claro objeto comercial: comprar para vender, lo que la convierte en vendedora habitual de bienes raíces.
Efectivamente, como Ud. adquirió personalmente la propiedad en el año 2021, asumiendo que realizó actividad agrícola en el intertanto, la división aún no cumple el plazo de los cuatro años desde la adquisición del predio dividido (la venta de lotes proviene de un proceso de subdivisión), que lo adquirió en el año 2021 y sus ventas de parcelas ocurren en el año 2023. Recién se cumpliría el plazo a partir de ventas que realice después del año 2025.
En concreto, efectivamente el SII tiene razón, deberá pagar impuesto de primera categoría, que se lo dará de crédito en el Global Complementario, que también debe asumir, siendo éste último tributo el definitivo, ya que debe pagarlo por las rentas determinadas en las ventas que concretó en el 2023 y también la afectará si vende otras parcelas en el 2024 y 2025.
Estimado, primero agradecer tu disposición a atender consultas. La consulta es la siguiente: Yo ( Padre, persona natural) tengo 1 propiedad y quiero venderla a una sociedad de inversiones compuesta solamente por mis tres hijos, al venderla puedo acogerme al beneficio de la utilización de las 8 000 uf por la utilidad de la venta de la misma?
Agradecido de antemano
Oscar:
Si no es representante legal de dicha empresa, ni director, donde no participa como propietario, la venta no se considera realizada con un relacionado, manteniendo, si procede, la tributación especial para operaciones de venta de un bien raíz no habitual realizada por una persona natural, según lo dispuesto en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta.
Puede ver lo indicado por el SII, para un caso similar al que Ud. presenta, en la nota 1) en el oficio N° 1.796, de 03.06.2022, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm :
» Nota 1: Se entenderá por “relacionados”: a) El controlador y las controladas, siendo controlador toda persona o entidad o grupo de ellas con acuerdo explícito de actuación conjunta que, directamente o a través de otras personas o entidades, es dueña, usufructuaria o a cualquier otro título posee o tiene derecho a más del 50% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas de otra entidad, empresa o sociedad. b) Todas las entidades que se encuentren bajo un controlador común. c) Las entidades y sus dueños, usufructuarios o contribuyentes que a cualquier otro título posean, directamente o a través de otras personas o entidades, más del 10% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas. d) El gestor o participe de un contrato de asociación u otro negocio de carácter fiduciario respecto de la asociación o negocio en que tiene derecho a más del 10% de las utilidades. e) Las entidades relacionadas con una persona natural de acuerdo a los literales c) y d) anteriores, que no se encuentren bajo las hipótesis de las letras a) y b), se considerarán relacionadas entre sí. f) Las matrices o coligantes y sus filiales o coligadas, en conformidad con la ley N° 18.046.»
Hola Don Omar, gracias por su ayuda.
Por Favor, me puedes ayudar con las siguientes consultas:
¿Cuál es el procedimiento/requisitos que debe tener un extranjero que vive fuera de Chile, sin actividad acá y que quiera comprar un departamento en Chile?
¿ Si decide comprarlo y lo arrienda queda afecto a impuestos por las rentas de arrendamiento?
Muchas Gracias
Saludos
Ricardo:
Para invertir en Chile como extranjero, tiene que obtener RUT y realizar la iniciación de actividad correspondiente, ya que destinará el inmueble al arrendamiento. Puede ver información en https://www.sii.cl/destacados/educacion/siieduca/aprende-con-nosotros/contribuyentes-extranjeros-y-chilenos-sin-domicilio-en-chile.html
También dependerá si el inversionista extranjero (así se denominaría la condición), está domiciliado en alguno de los países con los cuales Chile tiene un convenio para evitar la doble tributación, pudiendo liberarse del pago del impuesto adicional por las rentas obtenidas o debiendo pagarlo y dárselo como crédito contra los impuesto locales que le afecten en el país donde reside.
Estimado Omar, dias antes hice una consulta con respecto al tema de :COMPRA, VENTA Y ALQUILER (EXCEPTO AMOBLADOS) DE INMUEBLES.
Me explico esta una una Sociedad de responsabilidad Limitada en donde los socios son todos familiares: Padre Madre Hijo e hija, son 4 socios, los porcentajes mayores lo tienen los padres
El giro comercial: Minimarket y Compra venta y alquiler (excepto amoblados) de Inmuebles. Regimen tributario 14D3 Propyme general
Su rubro principal el que realmente da los ingresos mayores de la empresa es el giro de MINIMARKET
Con respecto al giro de Inmuebles solo han realizado dos operaciones, 2 compras de propiedades, ambas en arriendo una a un socio y la otra a un tercero.
La consulta es la siguiente: Una hija que no esta en la Sociedad quiere comprar un departamento de 8.000 UF como segun ella no puede hacerlo en forma directa porque los bancos no le dan credito, quiere hacerlo a traves de la Sociedad de sus familiares. En otras palabras quiere que la empresa compre la propiedad y ella comprar el bien a la empresa de sus familiares.
Ella cuenta con $ 120.000.000 que los ingresaria a la sociedad. La empresa compra el bien y segun ella mientras vende una propiedad que es de ella personal , ella estaria pagando a la Sociedad un Arriendo de $ 1.000.000 mensuales el qure seria documentado con un compromiso de compra.
Al parecer esta figura no estaria generando ganancia para la empresa.
Consultas don Omar:
* A pesar que ella no es socia pero si hija, se le estaria vendiendo a un relacionado? como tributa la empresa en este caso?
* Podria la empresa por un asunto como este pasar obligatoriamente de un D3 a un Regimen General (Semi integrado)??
* Como ella no es socia los $ 120.000.000 deberian ingresar a la empresa como un prestamo?
* Al traspasar la propiedad a ella se debe rebajar el prestamo pero el precio de venta no puede ser igual al de la compra. Consulto esto porque segun lo conversado con ella no tiene intenciones de comprar a un mayor valor, por ser familiar??
* Ahora entiendo que no puede ser vendido a ella al mismo precio de compra porque se le esta transfiriendo a una persona Relacionada.
* Que efecto tributario tiene la empresa al vender a un relacionado?
* El fisco en este caso tasaria el precio real, pero para la empresa y para ella???
* La empresa podria pagar impuesto por el total de la venta y no por el mayor valor
* Me interesa el efecto tributario de la empresa.
Segun ultimos antecedentes ella firmaria un Mutuo, x compromiso de compra . O bien la empresa hara un compromiso de venta con ella. A la vez ella pagara al comienzo un compromiso de arriendo por $ 1.000.000 mensuales, los que se descontaran cuando se efectue la venta del departamento y segun ella lo unico que generara utilidad a la empresa seran los intereses que ella cancelara.
Don Omar me interesa muchisimo su opinion al respecto, pero efecto para la empresa, ya que esta seria la tercera propiedad que esta comprando la empresa.
**Se podria decir que esta empresa tiene la habitualidad como Compra venta y alquiler (excepto amoblados) de Inmuebles. A pesar que el giro principal es Minimarket que origina una venta mensual de $ 30.000.000 aproximadamente y por el lado de inmobiliaria como $ 2.000.000 mensuales?????
Ademas que esta señora quiere que se realice luego la operacion, segun nosotros que debe esperar hasta tener clara la figura tributaria en donde la empresa no se perjudique tributariamente.
Don Omar de antemano muy pero muy agradecida por sus respuestas.
Estare muy atenta
Saludos cordiales
Margareth:
Su pregunta se encuentra respondida, a partir del 18.06.2024, considerando los dos escenarios: el uso de inmuebles por parte de los socios y las ventas realizadas a ellos, lo cual es afecto a IVA, por ser una operación habitual, además advirtiendo que podría existir tasación de la transacción por parte del SII.
En concreto, se ve que hay una clara utilización de la empresa para beneficio de los socios, quizás no por el valor, sino por el financiamiento, lo que será cuestionado por el SII, eliminando cualquier gasto deducible en la empresa y hasta podría considerarse que se trata de retiro de utilidades, ya que no es común una venta a plazo tan largo sin ninguna garantía.
En concreto, no lo vemos como una operación transparente, al menos tributariamente, por lo que nosotros no la haríamos.
Don Omar: Me gustaria crear una sociedad con mi madre a partir de una propiedad heredada (valor fiscal 2018), sin embargo entiendo al enajenarla tendria que colocar un valor comercial, el cual no lo se pero es un rango muy muy superior, lo cual me impactaria fuertemente al IGC. ¿Que opciones tengo para crear la sociedad ? es probable una tasacion del SII? tiene el SII un rango basado en el avaluo fiscal?.
Gabriella:
Debe tener claro cuál es el objeto de la sociedad, considerando que si aporta derechos o un bien raíz, ello equivale a una venta, donde la sociedad en formación sería considerada como relacionada con los aportantes, no teniendo acceso a la tributación especial en la transferencia de bienes raíces o derechos sobre ellos, realizados por personas naturales no habituales en ese tipo de transacciones.
Por ello, si efectivamente con la propiedad realizará una actividad comercial, quizás sea ventajoso el aportarla, pero hay que considerar que el SII puede tasar la transacción de aporte, ya que se trataría de una operación entre personas relacionadas (aportante se considera relacionado con la sociedad en formación).
Si no es recomendable el aporte, quizás la alternativa es entregar el usufructo a la sociedad, para que ésta la explote, sin el traspaso de la propiedad, en cuyo caso, en una venta futura, las personas naturales mantendrán el beneficio de la tributación especial del art. 17 N° 8 letra b) de la Ley del IVA (rebaja de 8.000 UF por la utilidad obtenida, como ingreso no renta, como también el pago de un impuesto sustitutivo del 10% sobre la utilidad que supere el límite indicado, que se aplica por cada comunero).
Hola buenas estoy estudiando el tratamiento tributario de una ciudadana chile que reside hace 10 años en Perú, pero decidió volver a chile y enajenar el bien raíz en este caso su casa para poder comprarse una casa al volver a chile, esta renta que obtiene por vender su casa en Perú quedaría exenta de pagar impuestos en chile?. saludos
Agustín:
Dependerá de cuándo venda el bien raíz. Si la vende antes de regresar a Chile, el tratamiento lo debe analizar en Perú, no teniendo tributación por aplicar en Chile, dado que no sería residente ni domiciliado en el país. Por el contrario, si la vende ya estando domiciliada en Chile (la residencia la adquiere inmediatamente), entonces será gravada con la norma chilena, debiendo calcular la renta obtenida (venta menos costo de adquisición corregido).
Puede ver una parte de la situación en el oficio N° 1.950, de 25.11.2011, pero ello se debe modificar considerando que la norma de liberación de renta del art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, se modificó y ahora solamente incluye los bienes situados en Chile, a partir del año 2020.
Hola buena tengo la duda sobre el tratamiento tributario de una ciudadana chilena que reside hace 10 años en Perú y decide vender su bien raíz o su casa en términos simples para comprarse una casa en chile al volver al país, como tributaría esta persona?
Agustín:
Duplicó la consulta.
Hola don Omar tengo la siguiente consulta
Un Contribuyente Sociedad de Responsabilidad Limitada con 4 socios Madre Padre y dos hijos tiene una empresa con giros comercial Minimarket desde el año 2003 y desde enero 2016 ampliaron giro agregando Compra y Venta y Arriendos de Inmuebles.
A la fecha de hoy solo han comprado dos propiedades, una de ellas la ocupa unos de los socios (hijo) y la otra esta arrendada a un tercero.
El día de hoy quieren comprar dos propiedades, utilizando la misma forma de las otras con préstamo hipotecario.
La duda es que la compra de estas dos propiedades son para una hija que no está en la sociedad y prácticamente quiere utilizar este medio para obtener la compra de un departamento. Si bien es cierto entiendo que ella puede comprar a la sociedad la propiedad. El problema o duda se me genera cuando como empresa compran una propiedad que cuesta 6.000 uf y como es para la hermana se venderá en las mismas 6.000 uf. La figura que quieren hacer ellos es que el banco presta el dinero para comprar la propiedad y la hermana ingresaría todos los meses el valor de la cuota para que la empresa pague el préstamo. ¿Esa es mi gran duda, se puede hacer esto???
Por otro lado, el papa quiere que la empresa pida un préstamo de 11.000 uf para comprar otro departamento en donde vivirá el con su esposa. Entonces no comprendo cómo afecta esto la parte tributaria. Por el lado de abogado ellos indican que la operación se puede hacer, pero a mí me interesa saber la otra parte, tributariamente se puede hacer un negocio en donde la empresa no ganara nada. Clarísimo esta que solo desean obtener el beneficio de que la empresa tiene esta calidad de inmobiliaria.
El negocio Minimarket genera muchísimo más que por el lado de inmobiliaria, es su giro principal, pero con estas dos propiedades tampoco sé cómo seguirá afectando el lado de inmobiliaria, tributariamente por los valores cambiará no se a otro régimen tributario?
Las dos anteriores costaron mucho menos, una se compró hace 10 años atrás y la otra se compró el año pasado que es la que se esta arrendando
Por favor don Omar si me puede aclarar esta duda.
Margareth:
De acuerdo al art. 21 inc. 3° literal iii.- de la LIR, el beneficio que representa el uso, por parte de los socios de una sociedad, de un bien raíz de propiedad de esta última, se afecta con IGC o al IA, según corresponda, impuestos que se deben incrementar en un monto equivalente al 10% de las cantidades afectadas con ellos. El contribuyente afecto a dicho impuesto es el socio o socios que hacen uso del bien. En el caso que uno de los socios no ocupe el inmueble, pero sí hagan uso de él sus hijos no emancipados legalmente, debe aplicarse el art. 21 inc. final de la LIR, determinándose la proporción que le corresponde por dicho uso a cada uno de los socios que son al mismo tiempo padre y madre de aquellos.
Por ello, en el caso de uso por parte de socios o hijos de ellos, se debe considerar la presunción legal de renta, que equivale al 11% del avalúo fiscal del bien raíz, cuando no exista un cobro del arriendo real. Dado esto, en el caso planteado, la empresa ya está con un tema tanto de gasto, dado que el bien raíz no genera renta, como también el socio usuario o el padre del hijo que usa el bien, si éste no es socio de la empresa.
Considerando que la empresa tiene como giro habitual la compra y venta de bienes raíces, ello es una operación gravada con IVA, por lo que debe considerar esa situación al momento de realizar cualquier enajenación.
Por último, si solamente la empresa adquiere los bienes raíces, considerando la obtención de financiamiento, para luego traspasar esa operación a un socio, además del IVA que comentamos en el párrafo anterior, se cuestionará la no obtención de renta y por ende los gastos asociados a la adquisición, dado que no tiene un objeto de negocios, sino una simulación de operaciones financiadas por terceros.
También en la venta opera la condición de ser una operación con relacionados, por lo que faculta al SII a realizar la tasación de la transacción, determinando así una renta para el vendedor, que como ya indicamos, tendría la calidad de vendedor habitual.
Como antecedente puede ver el oficio N° 834, de 25.03.2019, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2019/ley_impuesto_renta_jadm2019.htm
Estimado, buenas tardes, un inmueble es adquirido en mayo de 2024. El dueño desea ceder el 50% de sus derechos a un tercero en 1 o 2 meses más. El inmueble es urbano. Mi consulta es, ¿Queda afecto al pago de IVA por estar eventualmente en la figura de vendedor habitual o depende de algún otro criterio para descartar dicha hipótesis?
Agradecido de su tiempo y disposición.
Andrés:
Si no es su giro, no se considera habitual la enajenación de derechos, para la aplicación del IVA, independiente de que exista menos de un año entre la compra y la venta. Pero si hay un mayor valor, ello estará afecto definitivamente al Global Complementario, sin ninguna rebaja (no accede a las 8.000 UF como no renta).
Hola Don Omar,
Soy chileno sin residencia tributaria en Chile (emigre hace 2 años). Estoy en proceso de vender mi casa (comprada en 2018) . La diferencia entre el precio de adquisición y venta es de 2000 UF. Cual seria el impacto tributario? Aplica el beneficio de impuesto no renta?
Muchas gracias de antemano
Angel:
Aplica el beneficio de la tributación especial para contribuyentes, personas naturales, no habituales en la compra y venta de inmuebles, sin importar que no sea residente en Chile, según lo indicado en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta.
Por ello, en su caso, asumiendo que no tiene otras operaciones, rebajaría hasta 8.000 UF como ingreso no renta. En concreto, no tendría que declarar la renta obtenida por la venta de su propiedad que tiene a nivel personal (considerando que la utilidad obtenida sería 2.000 UF), ya que no queda afecta a impuesto (si superara los 8.000 UF, tendría que pagar impuesto adicional, por no ser residente).
Buenas tardes don Omar. Le pido que, por favor, me preste una ayuda en lo siguiente: Somos pensionados con mi esposa y propietarios de una propiedad que queremos venderla. La propiedad en cuestión tiene valor comercial sobre las UF 15.000. Ella es dueña del 25% y yo del 75% restante. Para tener derecho al beneficio de ingreso no constitutivo de renta la enajenaremos a un tercero no relacionado. Entendemos que cada uno tiene derecho a este beneficio, sin embargo al tener distintos porcentajes de participación en la propiedad, ¿ cual es el modo que expresa la Ley para aplicar el beneficio en distintos porcentajes de propiedad ? Mi señora puede usar hasta un 25% de las UF 8000 y, en mi caso, yo puedo usar hasta un 75% de las UF8000? o de lo contrario, ambos podemos usar el total de UF8000?
Gracias don Omar por su labor.
Ramiro:
Ambos pueden utilizar el beneficio que les entrega la tributación especial, por la venta de derechos sobre inmueble, en su calidad de vendedores no habituales.
En concreto, ambos, si cumplen los requisitos, pueden rebajar hasta 8.000 UF del mayor valor obtenido por la venta de sus derechos. Si hay exceso, sobre dicho valor pagarán un 10% de impuesto en calidad de único.
Hola don Omar
Creo que mi pregunta no llego al portal, tengo un caso de un cliente que compro una casa a su abuela y 6 hijos (herencia con muerte del abuelo en el año 2003), la venta se realizo en el año 2023 a un valor de 50 millones donde 30 fueron para la abuela y 20 a distribuir en los hijos
Si bien la compra fue a todos, en la declaración que emite la notaria solo aparecen como beneficiarios los 6 hijos, indicando un porcentaje de 16,66% sin aparecer monto de compra ni monto pagado al contado aun cuando la escritura de venta indica que se pago en el momento.
Mi duda es si alguno tendría que pagar impuesto por esta venta, considerando que ninguno es habitual.
De ser así solo tendría que ingresar el valor de ganancia? Que ocurre con el valor de compra?
Agradecido por su ayuda
Javier:
Dado que los derechos fueron adquiridos por los vendedores a la muerte del abuelo, esto en el año 2003, la venta de ellos, al no ser habituales en éste tipo de operaciones, no está afecta a ningún impuesto, por la ganancia obtenida, independiente del monto de ésta, dado que se clasifica como un ingreso no renta.
Estimado Omar:
Tengo la siguiente consulta: Una inmobiliria tiene 12 bienes raices adquiridos en enero 2017, quieren enajenar 5 propiedades, de ellas 3 roles son terreno y dos son locales. Están dentro de la contabilidad, habrá que pagar IVA e impuesto por algunos roles?
Luis:
Todo dependerá de cuál es su giro, para el caso de los bienes construidos. Si se dedica en forma habitual a la compra y venta de bienes raíces, tendrá operaciones gravadas, cuando se trate de bienes construidos.
Pero, como se desprendería de lo comentado, al parecer su cliente no tiene los bienes dedicados a la venta o a la construcción, quizás los tiene como inversión o como arriendo no amoblados (para el caso de los locales), por lo que si éstos los enajena, no estarían gravados con IVA.
En el caso de los terrenos, no son operaciones gravadas con IVA, incluso si es habitual en la compra y venta de bienes raíces.
Hola Don Omar,
Agradecido por todo el contenido.
Una pregunta,
Como puedo simular el pago de impuesto para saber si es mas conveniente declarar arriendo de inmueble no amoblado (global complementario) o amoblado (iva con rebaja del 11%)
Gracias.
Ricardo:
Siempre será más conveniente el no estar afecto a IVA, dado que el precio final no variará. El cliente, en general, será una persona que no ocupará el IVA como crédito fiscal, por lo que su evaluación es el precio final del arriendo. Si se agrega IVA, por la parte que esté gravada, sería un mayor costo para el arrendatario.
Ahora si Ud. tiene crédito fiscal, dado que compra el inmueble con IVA, para arrendarlo amoblado, es posible que en el corto plazo tenga una recuperación del flujo, ya que puede pedir la devolución del remanente, pero si luego tiene una venta de dicho inmueble, esta será gravada con IVA.
Pero esto no cambia el costo para el arrendatario, que insistimos evalúa el valor total que debe pagar mensualmente, donde estará incluido el IVA, si arrienda con muebles. ¿Qué pasaría si llega un arrendatario que no quiere amoblado?
Hola. Buenas Tardes don Omar,
Quisiera consultarle por el impuesto a pagar en caso de vender un departamento a menos de 1 año de la compra. Soy persona natural.
Por lo que entiendo, al vender a menos de un año, la venta queda como venta habitual por lo que quedaría en el caso de b.2) conforme a lo que se indica en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm , por lo que para el impuesto a la renta podría optar al IGC o IA, por lo que en el caso de IA tendría que pagar un 10% de impuesto a la renta y no podría optar al INR de las UF8000.
Además, al impuesto a la renta del 10%, tendría que pagar el iva asociado a la venta por ser habitual.
A modo de ejemplo:
Si compro a 4000UF y vendo a 5000UF, tendría que 1000UF de utilidad antes de impuesto, por lo que debería pagar el 19% de iva, es decir, 160UF con lo que me quedaría 840UF y de esto debería pagar el 10% por impuesto a la renta, es decir, 84UF, resultado una utilidad después de impuesto de 756UF.
¿Es correcto mi análisis??
De antemano muchas, gracias por su respuesta.
Pablo:
La respuesta indicada en el sitio del SII, ya no tiene aplicación, dado que actualmente ya no se presume habitualidad cuando se vende un inmueble. Ahora es el giro efectivo, por lo que en su caso, Ud. no ese habitual, por lo que no es una operación afecta a IVA.
La utilidad obtenida, que se calcula restando del precio de venta el costo actualizado, estará afecto a impuesto de primera categoría y al impuesto Global Complementario (es un residente en Chile), no teniendo la tributación especial donde hay un ingreso no renta (límite de 8.000 UF y la aplicación de un impuesto único del 10% por el exceso). En su ejemplo, el ingreso afecto a impuesto será las 1.000 UF, que sumará al resto de sus rentas y las afectará con el Global Complementario (también con el impuesto de Primera Categoría, pero se da de crédito contra el Global, por lo que es nuestro).
Buenas tardes, Don Omar
La venta de un bien raíz que hace una persona natural al cónyuge de su hija
Se entiende relacionado
Muchas gracias por su tiempo
Juan Carlos:
No es relacionado, ya que no hay parentesco ascendente o descendente. Ni siquiera colateral, es por afinidad.
Puede ver un ejemplo similar en el ORD. N° 281 DE 27.01.2021, que puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm
Buenas tardes don omar . Junto con saludar mi consulta es la siguiente:
Mi madre vende un predio agricola obtenido por herencia de su padre en el año 1992 ella está con renta presunta y mi consulta es saber que impuesto debe pagar por esa venta .
Gracias .
Andrés:
Asumiendo que la vendedora tiene la calidad de persona natural, que no tiene en la contabilidad el activo, que fue adquirido antes del 2004 y se enajena a un no relacionado, por ser una operación no habitual, no pagará impuesto por la utilidad obtenida, sin importar el monto de ésta, ya que es considerado un ingreso no renta.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Buen día
Don omar
Estamos adquiriendo dos primeras propiedades con complemento de rentas junto a mi pareja, en unión civil y queremos arrendarlas.
Mi pregunta
Tengo la duda si crear o no inicio de actividades con giro para arriendo de propiedades como persona natural ,
Esto para efectos de mejora del perfil como inversiónista para futuros solicitudes de creditos ante los bancos es necesario ? O como persona natural sin inicio de actividades con giro , también se puede ?
Que es lo mas recomendable ?
Muchas gracias de antemano
Adan:
No hay recetas, ya que dependerá de la situación personal de cada inversionista (por ejemplo, de su edad, de su descendencia, de la exposición crediticia, del tipo de actividad que tenga para no exponer los bienes, etc.).
Por ejemplo, en el caso planteado, quizás la compra deberían realizarla en forma comunitaria, es decir, en porcentajes iguales (puede ser diferente también), con lo cual «repartirán» el ingreso para efectos tributarios, pero también tendrán el tope de dos unidades habitacionales para acogerlas al DFL 2 (en cambio, si cada uno comprara en forma individual, el tope es de 2 unidades por persona).
Del ingreso obtenido por el arriendo, siendo personas naturales, no se puede rebajar ningún concepto para disminuir la base tributaria que la entrega el contrato de arriendo (no se rebajan intereses por financiamiento, comisiones de corredor, gastos de mantención, etc.).
También incide si las propiedades las arrendará con muebles o no; si son con muebles, necesariamente tendrá que documentar dichas prestaciones y ello implicará que tendrá que iniciar actividad, dejando de tributar a nivel personal, pasando a ser «empresario individual», si quiere seguir a nombre personal (es una ficción tributaria) o derechamente será mejor crear una entidad jurídica distinta a las personas naturales (esto quizás es lo recomendable pensando en que seguirán creciendo en el negocio, pueden nombrar más de un representante legal, la entidad no desaparece a la muerte de uno de los socios o accionistas, puede rebajar gastos, pero tendrá también otros como los servicios contables, el pago de patente municipal).
Buenas tardes: Junto con saludar y agradecer toda la ayuda que los entrega quisiera hacerle la siguiente pregunta.
Una personal natural tiene un bien inmueble y en junio 2023 esta persona dio inicio de actividad a una empresa SPA con otro socio, de giro de arrendamiento de inmuebles.
El tema que el inmueble que tenía el socio fue aportado a la empresa que se creo como parte del capital aportado por la empresa. Mi consulta como persona natural este socio debe declarar este inmueble en su renta personal como venta.
Eduardo:
Sí, ya que la forma de aporte es la enajenación, por lo que en ese momento debe mirar si procede el pago de impuesto, considerando, además, que la sociedad que se forma es un relacionado, es decir, no tendrá acceso a la tributación especial de una venta no habitual de inmueble realizado por una persona natural.
Hola, mi consulta, un contribuyente persona natural con giro comercial, acogido a contabilidad propyme transparente N°8, puede vender un bien raiz en donde realiza su actividad comercial y está con destino a comercio? Beneficiándose con la rebaja de 8.000 UF
Fatima:
Si el activo se encuentra contabilizado, no le es aplicable la tributación especial que beneficia a las personas naturales, sin contabilidad, que no son habituales en la compraventa de bienes raíces.
Distinto es el caso que dicho bien no forma parte del activo del empresario individual, ya que ahí puede utilizar la tributación especial establecida en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta.
Para más detalle puede ver lo indicado por el SII, por ejemplo, en el oficio N° 52, de 05.01.2022 que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm
Hola, me encantan sus respuestas.
Don Omar,
Me puede ayudar con una consulta, tengo un cliente que en enero 2021 compro un terreno que es una subdivisión predial por 70.000.000 y ahora en noviembre 2023 lo vendio por 122.000.000, él es persona natural bajo esto tengo varias dudas..
¿Puede optar por la rebaja de las 8.000 UF?
¿ Ambos montos se debe corregir monetariamente?
Carlos:
Tiene que pagar impuesto, pudiendo utilizar la forma especial establecida en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, cuando no tenga contabilizado como activo el bien y no sea una actividad la compra y venta de inmuebles.
Si es persona natural, donde el activo no se encuentra en la contabilidad, entonces accede a la forma de tributación antes referida, donde de la utilidad se permite rebajar hasta 8.000 UF, como no renta.
Para determinar la utilidad, se deben corregir los valores, al cierre anual del 2023, para lo cual utiliza el recuadro N° 2 del form 22, sobre Declaración de Renta. Puede ver las instrucciones en https://www.sii.cl/servicios_online/renta/2024/rentaform.html
Buenas tardes Don Omar,
Gracias por atender nuestras dudas.
En mi caso, mi pareja y sus dos hijos menores de edad, en ese momento, recibieron un terreno de herencia, de parte de su marido quien falleció. El compró el terreno el 2010.
Este terreno fue vendido al abuelo paterno de los niños el 2023. Los niños tuvieron que dar la autorización correspondiente para poder proceder con la venta.
Las dudas son las siguientes :
1.- ¿En la declaración de renta 2024 puede acogerse a los beneficios de tributación de venta no habitual?, en caso que la respuesta sea negativa
2.- ¿En que régimen de tributación corresponde declarar ? Pregunto porque el comprador tiene relación directa, suegro ( no sé si en este caso es una relación directa) y abuelo.
3.- Uno de los niños cumplió 18 años, ¿Tendría que declarar la parte que le corresponde del ganancial, o bastaría con que la mamá declare por los tres en su declaración ?
4.- ¿La parte que le corresponde al más pequeño, tambien entraría en la declaración de la mamá o quedaría exento?
Muchas gracias de antemano por su tiempo y dedicación.
Rodrigo:
Es relevante la fecha de muerte del causante (el padre y cónyuge). Esa es la fecha de adquisición de los derechos en un bien raíz. Sin embargo, el comprador es el abuelo, por lo que es un relacionado en línea directa con los nietos, mientras que no lo es con la nuera. Por ello, el tratamiento será diferente: para los nietos, la venta será con un relacionado, con lo cual no pueden rebajar las 8.000 UF y pagarán impuesto por la utilidad obtenida (precio de venta de sus derechos, menos el costo corregido que será el valor de tales derechos utilizados para el pago de impuesto de herencia en la posesión efectiva). El caso de la nuera (madre de los vendedores que son nietos del comprador), no hay una relación consanguínea, sino por afinidad, por lo que podrá rebajar de la utilidad obtenida, las 8.000 Uf consideradas como no renta.
Como ejemplo pueden ver lo que el SII responde a una consulta específica, en el oficio N° 2226, de 17.08.2023 (lo remarcado es nuestro):
«Normas de relación en venta de bien raíz.
De acuerdo con su presentación, consulta si la venta de un bien raíz celebrada entre dos hermanos se encuentra afecta a impuesto global complementario (IGC), atendido que las normas de relación no contemplarían esta situación.
Al respecto se informa que la tributación del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad realizada por personas naturales, siempre que los referidos bienes no estén asignados a su empresa individual, se encuentra regulada en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR).
Dicha disposición permite considerar el mayor valor que no exceda de 8.000 unidades de fomento (UF), independiente del número de enajenaciones realizadas, como un ingreso no renta (INR) en la medida que transcurran ciertos plazos y la venta se haga entre partes no relacionadas en virtud de lo dispuesto en el inciso segundo del N° 8 del artículo 17 de la LIR.
Entre dichas normas de relación no se consideran las operaciones entre hermanos, ya que, en lo referido al parentesco, la norma solo alude a los ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad, esto es, se considera el parentesco por consanguinidad en línea recta y no en línea colateral.
Por lo anterior, el mayor valor que se obtenga en la enajenación de un bien raíz será considerado un INR, hasta 8.000 UF, siempre que se cumplan todos los requisitos exigidos en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR y las instrucciones impartidas por este Servicio sobre la materia. El mayor valor que exceda de las 8.000 UF referidas se gravará con IGC o impuesto adicional, según corresponda o, en caso de personas naturales residentes o domiciliadas en Chile, se gravará con un impuesto único y sustitutivo de 10%, a elección del enajenante, sobre la base de renta percibida.»
Los que declaran son los vendedores, no el comprador, aunque sea el abuelo.
En cuanto a la declaración, los menores no declaran directamente, sino que será la madre la que debe incluir la renta obtenida, pero determinada en la forma anterior (ella declarará lo correspondiente al hijo menor). Esto seguramente tendrá observaciones por parte del SII, ya que los sistemas seguramente no hacen la asociación directa del RUT del menor y la separación de la calificación que tiene su madre. La del hijo que cumplió la edad límite de 18 años, debe declarar a su nombre.
Incluso, se podría intentar declarar con el RUT del menor, para ver si el sistema del SII lo deja, ya que en nada incide en la declaración de la madre, por ser un impuesto único.
Buenas tardes
He realizado la compra de una propiedad a mi abuela y todos sus hijos, la cual fue adquirida por herencia en el año 2023 (muerte de mi abuelo).
Los que realizaron la venta (tíos) deben pagar algún tipo de impuesto o quedan exentos?
Gracias
Javier:
Si Uds. compró los derechos de los herederos en el bien raíz, cada uno de los vendedores debe analizar la situación, pero lo más probable es que no paguen impuesto, ya que podrían rebajar hasta 8.000 UF como renta exenta, dado que no son habituales en la compraventa de bienes inmuebles.
Si la propiedad que ahora vendí, cuando la adquirí fue con un crédito hipotecario (el cual se pago con parte del dinero que recibí por la venta)
¿Qué valor de adquisición debo tomar para determinar el costo tributario?
Elizabeth:
El que aparece en la escritura de compra, actualizado. Ello es independiente del crédito hipotecario, dado que el precio lo pagó al contado, con el financiamiento entregado por la entidad crediticia.
Don Omar:
Muchas gracias por su ayuda, que tenga buen día.
un padre sin habitualidad de vender propiedades, vende a su hijo con credito hipotecario y valor real de la casa, es venta relacionada? si o si debe pagar impuesto por el mayor valor en la renta?
Joselyn:
Si es una venta a un relacionado. Por ello, no podrá utilizar ninguna de los beneficios para la tributación de venta no habitual de bienes raíces, debiendo afectarse con la tributación general, que es pagar el impuesto Global Complementario en forma definitiva.
Esto lo puede ver en la Circular 43/2021 (lo remarcado es nuestro):
«4.4. Efecto tributario de concurrir alguno de los supuestos de relación entre las partes intervinientes
Las enajenaciones enumeradas en el N° 8, en general, se gravan con impuestos finales11 sobre base percibida. Sin embargo, y según dispone el nuevo párrafo segundo de este N° 812, ante la concurrencia de alguno de los supuestos de relación entre el enajenante y el adquirente, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales y sobre base devengada.
Adicionalmente, supuesta la relación, no se podrá reliquidar el IGC, según dispone el literal v) de la letra a) del N° 8; no se aplicará el ingreso no renta de 10 UTA, según dispone el literal vi) de la letra a) del citado N° 8; ni será aplicable el INR y el impuesto único y sustitutivo de 10% que contemplan los literales ii) y iii) de la letra b) del referido N° 8.
Para estos efectos, los supuestos de relación concurren cuando la enajenación se realiza:
…
4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.»
Don Omar, compre y vendí dentro de un año, puedo reliquidar el global complementario por años de posesion?. Encontré esto: https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm además del oficio 406 del 2017 que opinan que sí puedo..pero desearía tener su opnión.
Andrés:
Cuando la venta es antes del año desde la adquisición del inmueble, se afecta la operación con la tributación general, por lo que no tiene acceso a la rebaja de 8.000 UF, como tampoco al impuesto único o el proceso de reliquidación del Global Complementario. La misma pregunta no lo considera, ya que le indica que la venta «debe ser después de un año y no a un relacionado».
Lo remarcado es nuestro, del texto extraído de la respuesta a una consulta frecuente, en el sitio del SII, que fue referida:
«b.3.- Contribuyente enajena a no relacionado, habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la adquisición o construcción y su posterior enajenación:
• INR por el mayor valor hasta 8.000 UF
• Mayor valor que exceda las 8.000 UF
– IGC o IA sobre base de renta percibida o devengada, a elección del contribuyente
– Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de IGC puede optar por reliquidar dicho impuesto
– Cuando se opte por tributar sobre renta percibida, el contribuyente de IGC puede optar por tributar con IUS de 10%.»
Hola Don Omar, consultas, compré un sitio eriazo en 2020, hoy quiero construir un local comercial para dar en arrendamiento para tal efecto quiero constituir una SpA principalmente para deducir los costos y gastos necesarios para producir la renta como también puedo depreciar la construcción del local comercial, entiendo que como persona natural no puedo hacer todo esto y simplemente tributaria por arrendamiento percibido según contrato en este escenario pagaría más o menos impuestos? Entiendo que puedo acreditar domicilio en una propiedad de uno de los socios para hacer inicio de actividades como SpA sin necesidad de arrendar o dar a otro título y con esto poder realizar las compras con facturas y sacar distintos permisos de construcción a nombre de la SpA? Considerando que estoy construyendo en terreno ajeno basta con lo anterior expuesto? Un punto adicional como persona jurídica no me financian por tener menos de dos años de antigüedad, entonces quiero mantener la propiedad del terreno y pedir crédito de libre disposición con garantía hipotecaria sobre el terreno como persona natural y dar en cuenta por pagar a la empresa lo podré hacer? O sería mejor vender la propiedad a la empresa en ese caso perdería el beneficio de las 8.000 UF ??
Muchas gracias por su respuesta y recomendaciones
Gustavo:
Quizás sea mejor separar la actividad comercial de lo personal, formando la SpA que se dedicará al arriendo de propiedades, para lo cual se podría aportar como capital el bien de su propiedad, pudiendo utilizar el costo corregido del terreno (según escritura). Es cierto que el SII podría tasar, siempre que sea muy diferente la valorización comercial actual. Esto es considerado una venta, pero no se generaría mayor valor, si es que el precio de compra actualizado no es objetado por el SII (hay baja probabilidad de tasación, insistimos, si no hay una gran diferencia con el valor comercial actual).
Así concentrará toda la actividad en la SpA, pidiendo sus facturas, los créditos (para financiar la construcción), permisos, etc.
En cuanto al domicilio de la sociedad, inicialmente puede considerar su domicilio, sacando una patente como «domicilio postal», donde no efectuará actividad comercial ni atención de público.
También podría, en el futuro, incorporar socios. Piense también en la representación legal, ya que es bueno tener más de un representante ante el evento de ausencia o incluso de muerte del socio principal.
Buenas Tardes Dn Omar.
Soy jubilada de AFP sin giro . Tengo 5 dptos DFL2 , comprados a partir de 2015, que arriendo como persona natural pero ya ocupé la excepción de tributar con la casa donde vivo y un % de derechos heredados, ambos bienes también son DFL2 adquiridos en 1990 y 2007 respectivamente . Este año descubrí con espanto que mis declaraciones de renta anteriores no incluian las rentas de los arriendos de los departamentos por omisión de mi contador de entonces e ignorancia del procedimiento de mi parte. Cómo puedo subsanar esto? espero que me llamen del SII o tengo que presentar una rectificatoria ? si es el caso , hasta cuantos periodos anteriores tengo que hacerlo?
Por otra parte , me enteré que existe un beneficio tributario que permite rebajar en hasta 30% ( creo que por concepto de depreciacion) los ingresos por arriendos. En qué línea del F22 se debe considerar esta rebaja si correspondiere?
Otra duda , uno de los dptos lo arriendo a una hija , sin contrato, en una renta menor al mercado y al dividendo que pago para ayudarla, porque es lo que ella puede pagar. Eso es objetable por el SII?
Muchísimas gracias por su tiempo y su tremenda labor de difusión y disposición para escuchar y ayudarnos en este tema tan complejo, árido y desconocido para las personas comunes y corrientes.
María:
La prescripción es de tres años. Cuando declare en abril de 2024, la operación del año 2023, estará prescrita lo relacionado a los ingresos del año 2020, es decir, la presentación de la declaración realizada en abril de 2021.
Efectivamente, Ud. tiene copado el límite de los bienes que puede acoger al DFL 2, con los dos más antiguos. Por ello, los cinco bienes que indica que explota, cuando perciba arriendo, entonces debe agregarlos a los ingresos afectos a Global Complementario, independiente si tal cobro es a un familiar (podría no cobrar renta y facilitar el bien gratuitamente a su hija, no existiendo renta por ese bien).
Buenos días don Omar.
Mi señora tiene una EIRL sin inicio de actividades ni venta de nada desde hace varios años. Posee un pequeño predio a su nombre que recientemente fue subdividido en 8 parcelas rusticas y sin urbanización. Ella quiere venderlas. ¿Rige para este caso el el tema de exención de impuesto acogido a las 8000 UF? . Si no fuera así que impuesto debería pagar y en que porcentaje?. Por último, entiendo con estos predios rurales sin construcción no pagan IVA? Muchas gracias
Ramón:
En cuanto al IVA, efectivamente la venta de parcelas que no incluyen construcción, no son afectos.
Respecto de la exención de renta, ello es un atributo para las personas naturales, por lo que si el predio está a nombre de una persona jurídica, como es la EIRL, no se puede aplicar. En ese caso, la venta quedará afecta a impuesto de Primera Categoría y la propietaria de la EIRL será afecta a Impuesto Global Complementario, rebajando el impuesto de Primera Categoría que debe pagar la EIRL.
Quizás lo que deberían evaluar sería la disolución de la EIRL, pasando la propiedad a la persona natural. Luego de ello, al menos pasado un año, podría vender las parcelas, a título personal, pudiendo en ese caso acceder a la mencionada rebaja y a la tributación especial, teniendo presente que nunca tuvo movimiento la EIRL, por lo que el ánimo comercial no existió, para evitar que el SII considere la disolución como un acto elusivo.
Don Omar buenos días. Le agradezco su pronta respuesta. Que porcentaje pagaría de Impuesto de Primera Categoría y qué porcentaje del Impuesto Global Complementario? Ahora Ud. menciona que luego se rebajaría éste del IGC. Me perdí un tanto.
Por otro lado, para acogerse como persona natural al régimen de las 8000 UF, las parcelas deben venderse después de 1 año, pero ¿pueden venderse de a una para que el régimen lo considere o pueden vender más dentro de un año.
Le agradezco nuevamente.
Ramón:
No se pierda. La tasa del impuesto de Primera Categoría es de 25% (por ahora). Dicho impuesto se da de crédito contra el impuesto Global Complementario, que tiene una tabla, por lo que la tributación dependerá del monto del total de los ingresos que tenga el contribuyente (se suman todos). La tabla del Impuesto Global Complementario del año tributario 2024 la puede ver https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/impuesto-global-complementario/
En cuanto a la venta futura de las parcelas, debe demostrar que no es habitual, donde la mayor razón sería no haber tenido nunca actividad como empresa, por ello la disolución para asignar el activo a la persona natural. Luego de ello, al pasar un año desde la inscripción a nombre personal del bien raíz, podría vender una o varias parcelas, demostrando que no tiene el giro de compra y venta de bienes raíces. Si sólo vende, no tiene la habitualidad, aunque venda varias parcelas en un período anual.
Don Omar gusto en saludarle.
Una consulta para entender el ejercicio y promover la insinuación y donación. La vendedora adquirió para arrendar dos viviendas DFL2 en 2013 y otra en julio 2017. Hoy quiere cederle a cada uno de sus 3 hijos una de esas casas pero de momento sólo el hijo mayor (a quien le cedería la casa comprada en 2017) tiene cómo justificar ante el Servicio de Impuestos Internos los fondos suficientes.
La casa tiene un valor comercial hoy de 2850 UF y el avalúo fiscal es de aproximadamente 1308 UF. Se compró a la inmobiliaria en 2028 UF (reajustadas por IPC ahora hacen aproximadamente 2038 UF).
El avalúo fiscal es ligeramente inferior a la mitad del valor comercial, pero siguen siendo 530 UF inferiores al costo de adquisición reajustado.
Mis consultas son dos: Cómo determinar el mínimo precio sugerido en la compraventa, y cómo determinar la base imponible (mayor valor) afecta al Impuesto Global Complementario o Impuesto Único del 10%, ya que es una compraventa de madre a hijo, por lo que no opera el ingreso no renta. Me han sugerido el mismo precio de la compraventa de 2017 pero reajustado a los valores de hoy, cosa de que no haya un mayor valor.
Esa sería mi duda en ese ejercicio, pues aún considero que no simular y mejor proceder a la insinuación y pagar el impuesto de donaciones y herencias con tramo 1% del valor fiscal (el cual puede ser usado como crédito fiscal por el hijo comprador posteriormente) es mucho más conveniente.
Estaría muy agradecido si me pudiese explicar esas dudas y también de cualquier comentario para la mayor protección de ambas partes contratantes.
Atentos saludos y a todos quienes lean.
Alvaro:
Actualmente, en la donación de bienes raíces se debe considerar el avalúo vigente, sobre el cual se calculará el impuesto a la donación. También, con ese valor se hace el cálculo para determinar el patrimonio total del donante y la proporción de lo donado.
En otras palabras, dado que no hay venta o enajenación, solo se considerará el monto del avalúo fiscal, que será el valor de adquisición por parte del donatario (el que recibe la donación).
La donación no es un contrato, sino un proceso judicial que se denomina insinuación, donde un juez determina si la donación es o no procedente (no se puede donar más allá del 50% del patrimonio, para donatarios que son hijos).
Claramente, no sugerimos que la operación sea realizada por una compraventa, ya que por lo que indica ello no existe, por lo que sería una simulación.
Obviamente, la donación a un hijo es lo más conveniente, aunque el valor sea parte del futuro cálculo de impuesto a la herencia, agregándose a lo heredado por el donatario. Además, la donación es el proceso real que ocurre, considerando que no hay un pago efectivo del valor de la propiedad por parte del hijo beneficiario.
Buenas tardes,
Quería consultar lo siguiente:
Una Sociedad por Acciones con RUT pero sin inicio de actividades en el SII, en el año 2016 adquirió un bien raíz, este año 2024 en febrero desea vender ese bien raíz a un no relacionado, ¿Cómo tributa la venta de este bien raíz?
Mabel:
Sin conocer las razones por las cuales no inició actividades, el vendedor es una persona jurídica y, por lo tanto, debe tributar como tal agregando la tributación de los dueños. Se termina la utilidad rebajando del precio de venta el costo actualizado.
En el caso planteado, la empresa deberá pagar el impuesto de Primera Categoría y los dueños el Global Complementario. Ahora, también podrían declarar toda la operación los dueños, asumiendo que hay una operación no habitual y única, donde declaran la totalidad de la utilidad obtenida, afectándola con el Global Complementario en función a su participación.
También, en el extremo, estará el caso que el SII pida el inicio de actividad de la empresa, al menos en el año 2024, con lo cual la tributación estará asociada a la operación de venta, donde la empresa declarará el impuesto de Primera Categoría, dependiendo del régimen, y los dueños el impuesto Global Complementario.
Buenas tardes Don Omar
Una consulta, aun empresa mantiene un bien raíz en sus activos el cual esta completamente depreciado, en los años 90 firmo una compra venta con una persona natural y esta ultima pago algunas cuotas pero no en su totalidad. Al día de hoy, quiere pagar las cuotas para adquirir el bien, sin embargo, el monto del avalúo fiscal del SII actual es mucho mayor al de la compra venta firmada en aquel año. ¿Existe algún cuestionamiento por parte del SII para vender un bien por debajo del avalúo fiscal?
María:
Lo primero es que hoy no puede revalidar un contrato firmado en el año 90 y que nunca lo concretó.
Menos podrá considerar el precio ahí pactado, toda vez que la transacción será ahora, dado que el bien raíz es de propiedad de la empresa, según los registros del Conservador de Bienes Raíces, y la enajenación se produciría en el año 2024, por lo que las restricciones de fijación del precio, al menos para efectos tributarios, son los de mercado.
También debe considerar el principio de lesión enorme, donde no puede ser válido una transacción que se realice a menos del 50% de su valor real. En todo caso, el SII no acepta valores alejados de los valores de mercado, por lo que cuestionará la venta realizada a valores inferiores, especialmente para determinar la utilidad obtenida por el vendedor.
Don Omar:
Buenos días, muchas gracias por la generosidad con la que expone estos temas tan complejos.
Quisiera consultar sobre si aplica la CM en la determinación del valor del terreno, en la venta de un bien raíz, cuando la vendedora es una empresa del régimen 14D3.
La duda me surge porque, el art 17 del DL 825, establece que (…) «Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato.»
Considerando que las empresas del régimen 14D3 no están afectos a CM, ¿a estas no le s aplica esta CM y deben rebajar el valor del terreno a valor histórico?
Oscar:
Es efectivo que en general para determinar la base imponible tributaria en el régimen del 14D3, no se considera la corrección monetaria, ya que no hay corrección de activos ni pasivos, como también del capital propio, pero ello no obsta a que en algunos casos hay determinaciones especiales, como sería el caso, donde el terreno no se considera como activo depreciable y por ello permanece en el capital propio a su valor actualizado.
En relación con su consulta de acuerdo con lo expresado en la Circular N°62 del año 2020, específicamente en la página 19, letra d), en la sección referente a los ingresos en régimen 14 D 3 Propyme, se establece lo siguiente:
«(…) También deberá considerarse como ingreso la renta percibida proveniente del rescate o enajenación de las inversiones en capitales mobiliarios, o de la enajenación o rescate de derechos sociales, acciones o cuotas de fondos.
A su vez, el desembolso efectuado para la adquisición de los referidos capitales mobiliarios, derechos sociales, acciones o cuotas de fondos, no podrá ser considerado como un egreso en el ejercicio comercial en que se efectúe tal desembolso, sino que será considerado como un egreso en el ejercicio comercial en que se perciba el precio de la enajenación de dichos bienes.(notas 29 30 31) Si se enajena solo una parte de los activos deberá rebajarse como un egreso el precio de adquisición en la misma proporción que los activos enajenados.
Si el resultado de la enajenación arroja una pérdida, esta podrá ser rebajada como egreso en el mismo o futuros ejercicios.(…)»
Este párrafo especifica que, en el caso de capitales mobiliarios, el desembolso será reconocido en el periodo en que se perciba el precio de la enajenación.
Cabe destacar, que en dicho párrafo se hace referencia a la nota 29, la cual establece lo siguiente:
«(…) 29 De acuerdo a lo dispuesto en el numeral i) de la letra f) del Nº3 de la letra D) del artículo 14(…)».
Al revisar la Ley de la Renta en los artículos indicados en dicha nota, se señala lo siguiente:
«(…) i) Normas especiales respecto de los ingresos
Para determinar los ingresos provenientes del rescate o enajenación de las inversiones en capitales mobiliarios, o de enajenación de participaciones a que se refiere la letra c), del número 1 de esta letra D), o en general, en la enajenación de bienes que no pueden depreciarse conforme a esta ley, se rebajará del ingreso percibido, y en el mismo ejercicio en que ocurra, el valor de la inversión efectivamente realizada, reajustada de acuerdo con la variación del índice de precios al consumidor en el periodo comprendido entre el mes que antecede al del ingreso o inversión y el mes anterior al de su enajenación o rescate según corresponda.(…)»
Conclusión:
En el caso de poseer un terreno (activo no depreciable) en régimen Propyme (14 D3) que se vende, se deberá reconocer el costo tributario a la fecha de percepción del precio de enajenación. Este costo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 letra D número 3 letra f) numeral i) de la Ley de la Renta, deberá ser reajustado de acuerdo con la variación del IPC a la fecha de la venta antes de ser rebajado del precio de venta.
Buenas tardes
Tengo un contribuyente que inició en el 2001 con actividad de Primera Categoría (venta mat construcción) y tributó en dicha categoría hasta el AT 2018. Posteriormente, sólo tributó en Global Complementario al no seguir con su actividad comercial (no tiene facturación ni compras desde ese período), pero sin realizar término de giro. Ahora bien, en el año 2022 (at 2023) aportó un bien raíz a una sociedad en la cual participa a un menor valor corriente en plaza. En la escritura de la modificación de la sociedad se señala que el aporte fue hecho a costo tributario, aduciendo el artículo 64 inciso quinto del Código Tributario. La consulta es, se puede considerar que el contribuyente es empresario individual (si ya no ejerce) y no sería susceptible de tasación o se considera una persona natural y podría acceder a la franquicia de las 8000 UF?
De antemano, muchas gracias
Carol:
Faltan más antecedentes en la consulta, pero trataremos de deducir algunas cosas.
La actividad que tiene registrada es como empresario individual, debiendo revisar si el SII aplicó el término de giro por no registrar actividad, salvo que mensualmente el contribuyente presentó las declaraciones sin movimiento, en cuyo caso se mantiene vigente.
La operación del año 2022, al parecer la realiza desde éste contribuyente, es decir, sería un activo registrado en el empresario individual, en cuyo caso sería una operación normal de venta (aporte), que incluso puede ser tasada por el SII, dado que se realiza a un valor inferior al de mercado, no teniendo la rebaja de las 8.000 UF (no es una persona natural la que aporta, sino el empresario individual).
Gracias don Omar. La duda continúa en el sentido de que si la operación se asume como empresario individual y la escritura aduce el artículo 64 inciso quinto del CT, el cual señala «otros procesos de reorganización» , no procedería la tasación puesto que además se señala en la escritura que fue aportado al valor tributario en el cual estaba contabilizado …
Carol:
Pero, ¿cuál es el proceso de reorganización?
Recuerde que cualquier aporte a una empresa, salvo el empresario individual, se considera realizado con un relacionado, por lo que procede la tasación, si el aporte se realiza a un valor diferente al de mercado.
Esto ese válido incluso al momento de la formación de la nueva empresa.
Sugerimos que revise el Oficio N° 3472 de 28.11.2022, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm , que en parte indica (lo remarcado es nuestro):
«Al respecto se informa que, conforme la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR, en los casos que se cumplan los requisitos que esta norma exige, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces efectuado por personas naturales – y siempre que el bien enajenado no este asignado a su empresa individual – constituirá un ingreso no renta hasta la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento.
Entre otros requisitos, la ley exige que la enajenación no sea realizada a un relacionado en los términos que prescribe el párrafo segundo del N° 8 del artículo 17 de la LIR1 y el N° 17 del artículo 8 del Código Tributario, entendiéndose que los supuestos de relación concurren cuando el propietario enajena el bien respectivo:
1) A una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente;
2) Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad;
3) A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario;
4) A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores de la sociedad en que el enajenante participe directa o indirectamente, así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos.
En el caso consultado es relevante determinar si, cuando una persona aporta un inmueble al momento de la constitución de la sociedad, se configura el supuesto de relación establecido en el N° 1) recién citado; esto es, si se entiende que, al realizar el aporte, está enajenando el inmueble a una sociedad en la que participa, en este caso, en forma directa.»
La escritura de modificación señala sólo aporte del bien raíz del empresario individual a la sociedad, no sé si eso se puede considerar una reorganización … si el empresario individual se mantiene y la sociedad también.
Carol:
No tenemos más datos, por lo que no podemos opinar, pero debe validar que el sólo hecho de aportar el activo a una sociedad, no es quizás la justificación de una reorganización, para evitar la aplicación de la tasación.
Puede ver un ejemplo en lo dicho por el SII, para aporte de derechos, en el oficio N° 976, de 19.04.2021, que indica (lo remarcado en nuestro):
«2) El aporte de los derechos sociales realizado por un empresario individual no es susceptible de tasación en la medida que cumpla los requisitos establecidos en el inciso quinto del artículo 64 del Código Tributario, entre ellos, que los aportes se efectúen y registren a su valor contable o tributario.
Lo anterior sujeto a verificar, en las respectivas instancias de fiscalización, la concurrencia de una legítima razón de negocios que justifique la reorganización empresarial.»
Muchas gracias por su disposición para entender el caso.
Sin duda faltan antecedentes, pero es lo dispuesto por el contribuyente.
Carol:
Por ello, Ud. que es la profesional que conoce completamente la situación, debe ponderar los efectos, considerando que ello debe priorizar la realidad y el cumplimiento de la normativa vigente.
Hola Omar.
Gracias por la información entregada.
Tengo una duda, espero me puedas ayudar a aclararla. Si compro una propiedad en el extranjero estoy en obligación de pagar el impuesto también en Chile? y por otro lado, si decido vender a futuro dicha propiedad pago impuestos en el país?
Gracias!
Bárbara:
Asumiendo que Ud. es residente en Chile y es nacional (también podría ser extranjera pero con más de tres años de residencia en el país), la forma de pago de impuesto es por el principio de «fuente mundial». En otras palabras, no importa donde se genere la renta, Ud. estará obligada a declararla en Chile, incluso si existe convenios con los países donde se genera el ingreso, pudiendo darse de crédito los impuestos pagados en el extranjero, para evitar pagar doblemente.
En resumen, Ud. no paga impuesto por invertir, pero sí lo hará en Chile, por las rentas que generen dichas inversiones, como podría ser el arriendo percibido de un inmueble que adquirió en el extranjero o la utilidad por la venta de una inversión.
Puede ver información específica en el oficio N° 2.836, de 15.11.2023 que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2023/ley_impuesto_renta_jadm2023.htm
Hola Omar, gracias por compartir el conocimiento y la disposición a entregar el entendimiento de estas materias tan complejas.
Por mi parte quiero consultarte por las alternativas que tiene una Asociación deportiva constituida como corporación, y que tiene terrenos donde desarrolla su actividad (canchas de futbol).
Al vender el terreno:
Al no tener fines de lucro, y en caso de afectar el mayor valor con IDPC no podrían darlo de crédito contra impuestos personales por que no existen socios que retiren utilidades, por lo que el IDPC se perdería, seria un costo o gasto…. cierto.?
Podrían optar por el impuesto único y sustitutivo del 10%?
Al ser corporación deportiva tiene algún tratamiento tributario especial respecto al impuesto aplicable al mayor valor obtenido en la venta de un bien raíz?
De ante mano muchas gracias.
Cristián:
Quizás sería bueno acordar una asesoría más directa, para lo cual nos puede contactar a contacto@circuloverde.cl , pudiendo anticipar que quizás no sea necesario el traspaso del bien, pudiendo quedar en la entidad sin fines de lucro, afectándose solamente las operaciones que son afectas, como los ingresos de arrendamiento, publicidad, asesorías, cursos, etc., que cobre a terceros.
Pero considerando lo consultado, no se aplica a personas jurídicas la tributación especial que sí beneficia a las personas naturales que venden bienes raíces en forma no habitual, establecida en el art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta.
En la Circular N° 40/2021, se indica la situación de la obtención de rentas esporádicas, lo siguiente:
«6.2.2. Se sustituye el N° 3 del artículo 69 de la LIR, sobre declaración de rentas esporádicas(29)
Las rentas esporádicas son aquellas obtenidas ocasionalmente por contribuyentes que habitualmente no generan ingresos por los cuales tienen la obligación anual de presentar una declaración de impuesto a la renta.
Esta norma obliga a aquellos contribuyentes que normalmente no presentan declaraciones anuales de impuesto a la renta a declarar las rentas esporádicas que deriven de operaciones extraordinarias dentro del mes siguiente a la obtención de la referida renta, en la forma que se comenta a continuación, liberándose de la obligación de presentar su declaración anual de rentas.
a) Los contribuyentes que deberán declarar sus rentas esporádicas conforme a este numeral serán aquellos afectos a IDPC o IGC;
b) En los casos en que se declaren rentas afectas a IGC como esporádicas, al momento de la declaración mensual, se deberá calcular la tasa del impuesto a aplicar conforme al artículo 43 de la LIR, para posteriormente efectuarse una reliquidación, en los términos del artículo 47 de la misma LIR, determinando así la tasa anual de impuesto que corresponda sobre dicha renta.
c) Por efecto de la modificación de las normas sobre crédito por impuestos pagados en el extranjero, se actualiza la referencia a las rentas provenientes del extranjero correspondientes a las letras a), b) y c) del artículo 41 A, N° 1, las que, con anterioridad a la Ley, se encontraban en el artículo 41 A letra A y letra C de la LIR30.
Cabe hacer presente que las rentas obtenidas por las operaciones descritas en el N° 8 del artículo 17 de la LIR, si bien pueden ser esporádicas, implican un resultado anual sobre la totalidad de operaciones que se realice en dicho periodo, que luego se afectará con IGC, de manera que no es procedente declarar estas rentas conforme al N° 3 del artículo 69 de la LIR.
Según lo expuesto, el nuevo N° 3 del artículo 69 de la LIR únicamente adiciona la obligación de declarar, dentro del mes siguiente al de su obtención, las rentas esporádicas a los contribuyentes de IGC, salvo que el impuesto sea retenido en su totalidad conforme a los artículos 73 y 74 de la misma norma, debiendo proceder con su reliquidación para efectos de determinar la tasa que resulta aplicable en el mes en que dicha renta es declarada.» Nota 29: Artículo segundo N° 47 letra b) de la Ley.
Estimados, muchas gracias por esta excelente página!, tengo la siguiente duda:
Cree una empresa inmobiliaria Ltda que desarrolla actividades de 1era categoría, luego se compró una parcela de 0,5 hct a una persona natural en abril de este año 2023, mi duda es debo hacer algo ante el SII para registrar esta transacción? ya que el terreno lo vendió una persona natural y no se emitió una factura de por medio. La idea es vender en un futuro este terreno.
De antemano gracias por su respuesta
Iván:
El SII ya sabe que la sociedad adquirió un bien raíz. Todo lo sabe. Además, la compra la debe registrar en su contabilidad (no será un gasto, dado que es un terreno).
La información es proporcionada por la escritura pública de compra, comunicación realizada por la Notaría.
Si yo vendo dos propiedades en un mismo año, me transformo en vendedor habitual?
Moisés:
La característica de habitualidad está relacionada con la intención o ánimo que se tiene al comprar los bienes. Si la compra se realice con fines de venta, ello obviamente debería considerarlo como un negocio e iniciar actividad por ello, dado que hay habitualidad.
Si, por el contrario, Ud. tenía estas propiedades destinadas al uso personal o de inversión, hace mucho tiempo y las vende, ello no tiene la calidad de venta habitual, sin importar que realice varias ventas.
Puede ver el oficio del SII N°822, del 10 de marzo de 2022, que lo puede buscar en el siguiente link https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2022/ley_impuesto_ventas_jadm2022.htm , que en parte indica:
«Como se aprecia, el hecho gravado con IVA cubre todas las ventas de inmuebles, sean éstos nuevos o usados, en la medida que sean efectuadas por un vendedor habitual, entendiendo por este último a cualquiera persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles, con excepción de los terrenos, sean ellos de su propia construcción o adquiridos de terceros, correspondiéndole a este Servicio calificar la habitualidad.
Para calificar la habitualidad, el artículo 4° del Reglamento de la LIVS dispone que el Servicio considerará la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el vendedor realice las ventas de los bienes corporales inmuebles de que se trate y, con estos antecedentes, determinará si el ánimo que guio al contribuyente fue adquirirlos para su uso, consumo o para la reventa.
Luego, tanto la cantidad y frecuencia con que se realizan las ventas, como la naturaleza de las operaciones y los bienes sobre las que recaen, hacen presumir, en principio, que el ánimo que tuvo el vendedor no fue la adquisición de los departamentos para su uso sino que para la reventa, por lo que existiría habitualidad en las ventas de los citados inmuebles y éstas se encontrarían gravadas con IVA, debiendo aplicar, para determinar la base imponible del impuesto, las normas establecidas en el inciso segundo del artículo 17 de la LIVS o en la letra g) del artículo 16 del mismo cuerpo legal, según haya o no soportado IVA en la adquisición de tales bienes, respectivamente.»
Buenas tardes, desde ya muchas gracias por el material, está muy bueno. Mi consulta es saber si a la fecha ha habido alguna modificación de normativa?
Saludos y gracias
Magdalena:
Habían modificaciones en la última propuesta de reforma tributaria que no fue aprobada, por lo que hasta el momento siguen las mismas normas vigentes. Siempre debe revisar la ley actualizada.
Buenas tardes
Consulta, compré un sitio eriazo hace 2 meses pero ahora lo quiero vender al doble de su avalúo fiscal o quizás un poco más, estuve investigando y no se puede vender al doble de su avalúo hasta que hayan pasado 3 años, no hay manera de venderlo a l doble o más antes de que hayan transcurrido 3 años? Saludos
Luis:
Ud. lo puede vender cuando quiera, pero por la utilidad tendrá que pagar impuesto. No hay prohibición legal de venta.
Por ello, no se entiende la duda. Si obtiene utilidad al vender el inmueble dentro del año, no puede tener una tributación reducida (no hay rebaja de 8.000 UF, ni puede pagar el 10% como impuesto único), ya que estará afecto definitivamente al Global Complementario, asumiendo que la operación la realiza a título personal.
Buenas Tardes Omar,
Agradeciendo sus comentarios y excelentes enseñanzas como siempre, respecto a este tema tengo algunas dudas con las observaciones que ha generado últimamente el SII con distintos contribuyentes sobre la enajenación de bienes raíces en los F22.
Observación G113:»Control de la determinación y el cumplimiento de tributación del mayor valor (precios de enajenación y costos) por sobre las 8.000 UF en la enajenación de bienes raíces realizada por personas naturales.»
Respecto a esta observación ¿se conoce algún proceso de control para subsanar esta observación? debido a que en muchas oportunidades la información del valor de adquisición y enajenación es la misma informada tanto en los agentes retenedores, como en los repertorios de compra y venta junto con lo declarado, por lo tanto, no comprendo muy bien lo que el SII quiere controlar o subsanar. Debido a que la explicación del SII sobre esta Observación es la siguiente:
«Su declaración ha sido seleccionada para revisión, dado que es necesario verificar la correcta
determinación y declaración del mayor valor que excede el monto de ingreso no renta contemplado
en el artículo 17 N° 8, letra b) de la LIR, correspondiente a 8.000 UF»
Por lo tanto, como podría yo verificar y demostrar la correcta determinación con el SII? ¿Por petición administrativa entregando los antecedentes? ¿Te ha tocado una situación parecida? Si es así ¿Cómo la has resuelto?
Muchas gracias de antemano
Saludos
Ignacio:
Tal como indica la observación, esta es una fiscalización de control a la determinación del mayor o menor valor en la enajenación de bienes raíces. Lamentablemente, el SII demora mucho en notificar, así que la solución es presentar una Petición Administrativa para que revisen la situación personal.
Para eso, junto con la petición, presentar el cálculo del mayor valor, escritura de compra del bien y escritura de enajenación de este, lo que se sube al expediente electrónico que se genera con la petición.
Así lo hemos hecho con varios casos.
Buenas tardes Don Omar.
Me compré una casa soltero, luego me case con sociedad conyugal, nos vamos a mudar con mi esposa y queremos vender la casa a mi suegro (papa de mi esposa).
1.¿Esta venta se considera a un relacionado o no?
2.Como es un familiar no me interesa lucrar con esa venta ¿Sera muy cuestionable venderla muy por debajo del precio mercado, pero muy por encima del avalúo fiscal?
Gracias
Cristián:
La propiedad está a su nombre, independiente del régimen matrimonial, por lo que para efectos tributarios no hay relación en la venta a su suegro.
En cuanto al precio de venta, si éste es superior al avalúo fiscal y menor al valor comercial, donde Ud. no quiere obtener rentabilidad, no vemos inconveniente, siempre que el precio no sea inferior al 50% del valor de mercado (para evitar el cuestionamiento de lesión enorme), cosa que al parecer no está presente en la transacción.
Quizás un parámetro es considerar el valor de compra corregido por la variación de IPC, lo que determinaría el valor mínimo de venta para no tener inconveniente de una eventual tasación por parte del SII, aún cuando no tendría un fin específico, considerando que Ud. tendrá hasta 8.000 UF como ingreso no renta, lo que haría poco probable que el SII le objete el precio fijado.
Buenas tardes Don Omar :
Necesito consultar , referente a la venta de derechos sobre terrenos ( urbanos ) no urbanizados .
Desde ya , muchas gracias
Jorge:
No se indica cuál es la consulta, pero asumiendo que se trata de la tributación en la venta de derechos sobre un bien raíz, ello se considera como una operación que tiene las mismas restricciones o beneficios que una venta de un inmueble (100%).
En otras palabras, si no es habitual y no le vende a un relacionado, podrá utilizar la franquicia de rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta, quedando gravado sobre el exceso. Pero el límite es único y si tuvo otras operaciones similares, podría hoy tener un saldo del monto mencionado como rebaja no gravada.
También podría ser no afecto a impuesto la operación, si los derechos fueron adquiridos antes del año 2004 y la venta se realiza a un no relacionado, donde el total de la utilidad no estará afecta a impuesto a la renta.
Puede ver más información en el siguiente link https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_7212.htm
Estimado Omar;
Tengo un caso particular, tengo una herencia junto a tres hermanos de unos terrenos individualizando por lotes, para que cada hermano quede con su parte el abogado nos recomendó realizar una partición y adjudicación de la propiedad como tal, en cuyo tuvimos que tasar las propiedades y dividirlas en proporción de los hermanos, hasta ahí todo bien, mi duda nace en la tasación del inmueble el cual se adjudica a cada persona, en este caso corresponde a una partición y adjudicación por persona de aprox 114 Millones, esto tiene alguna implicancia en sobre la renta persona.
Javier:
La forma de realizar la partición y asignación de bienes a cada uno de los herederos, es una actuación que no implica efectos tributarios. Se pondrán de acuerdo entre ellos, se valorizarán los bienes y se harán las adjudicaciones que procedan, compensando valores.
Tributariamente, los valores que se consideran son los que formaron parte del cálculo de la herencia al momento de fallecimiento del causante, con lo cual se tiene el costo, para futuras enajenaciones, no incidiendo el valor de adjudicación. Puede ver más antecedentes en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_5407.htm
buenas tardes, me gustaría consultar sobre si se puede decir que una persona natural, que compro, vivió por solo 6 medes, arreglo y arrendo un inmueble, ¿puede decirse que hizo uso de las facultades de Uso, Goce y disposición? a pesar de que el inmueble nunca fue vendido, solo arrendado.
Bernardita:
No se entiende mucho lo que consulta.
Si alguien adquiere un bien raíz habitacional, lo usa, lo arregla y lo arrienda, debe tributar por el ingreso obtenido, salvo que dicho inmueble sea un bien acogido a las disposiciones del DFL 2, dado que el ingreso no se declararía para efectos tributarios (asumiendo que tiene uno o máximo dos bienes raíces acogidos a la norma comentada).
Ahora, si subarrendó el inmueble, dado que nunca lo compró, entonces sí debe incluir el ingreso como parte de las rentas tributables en el Global Complementario, dado que no tiene el beneficio comentado del DFL 2, considerando que la explotación la realizó como arrendatario y no como propietario.
estimado, una compraventa de una persona a la madre de su hija ( nunca hubo ningun tipo de matrimonio) esa enajenacion paga impuesto? se considera un relacionado?
Daniela:
La venta que comenta, realizada entre dos personas que son solteros, pero tienen una hija en común, no son consideradas como relacionadas, por lo que la utilidad obtenida en la transacción, puede tener la rebaja como ingreso no renta de hasta 8.000 Uf, si es que el vendedor no se dedica a la compraventa de inmuebles o si ya rebajó dicho valor en otras operaciones anteriores.
Buenos días, tengo el caso de una inmobiliaria que se dedicaba al arriendo de locales comerciales y vendió una propiedad en 36 cuotas, antes consulté el tema del iva, pero me consulta el comprador si podemos hacer un leasing entre privados para poder facturar esas cuotas?, que tan complejo sería ampliar el giro?
Jessica:
Pero están forzando las cosas, para evitar un tema tributario que se detona al vender una propiedad afecta a IVA. El leasing sí lo puede realizar, pero claramente es otro negocio y ello implicará que la empresa propietaria es la que debe definir cómo concretará el negocio y no en función de la exigencia del arrendatario o comprador.
Buenas tardes
No me que da claro que pasa con la dación en pago, ejemplo una persona natural entrega en dación en pago as su señora, entregando como pago un bien raíz, como tributa?
gracias
Andrea:
No queda clara la duda planteada, dado que no explica el contexto.
La dación en pago es una forma de extinguir una deuda. Pero, para el caso específico de los cónyuges, no podría aplicarse con la venta de un bien raíz, dado que no está validada esa operación (no hay compraventa entre cónyuges). Entonces, para llevar a cabo la dación en pago de una deuda, enajenando un bien raíz, ello no sería una operación válida, por lo que no se podría concretar y ello no generaría efectos tributarios.
El art. 1.796 del Código Civil establece:
«Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.»
Estimado buenas tardes, tengo una consulta, una persona natural firmo una dación de pago con su señora, pro una deuda que existía entre ellos, por que valor debería tributar?
Andrea:
Duplicó la consulta.
Estimado Omar
Consulta: Me compre en Enero 2023 una cabaña y en Febrero una segunda cabaña
Si vendo la primera en Febrero del 2024 y la segunda en Marzo del 2024, al haber transcurrido mas de 12 meses desde la adquisición hasta la enajenación quiere decir que no se constituye la habitualidad…..correcto?
Por tanto ninguna de las 2 ventas estaría sujeto a pagar IVA…..correcto?
La habitualidad solo tiene que ver con el plazo de 12 meses o también por cantidad de bienes inmuebles transados?
Y por último, al no constituir habitualidad (si es que fuese el caso), ambas dos ventas podrían quedar sujetas al impuesto único del 10% o exención en caso de tener aun cupo de las 8.000 UF o el mayor valor se van directamente al global complementario?
Muchas gracias por su ayuda
Gonzalo:
Podría ser consideradas operaciones habituales, ya que el objetivo de la compra sería la posterior venta, no el uso personal de ellas. Si es así, se aplicaría IVA y debería haber iniciado actividad en el SII.
Por ejemplo, si las cabañas están en una misma zona, podría el SII indicar que no tienen la justificación de uso personal.
Por el contrario, si Ud. puede demostrar que fueron para uso personal y luego se arrepintió de la decisión, tendrá que justificar esa situación, ya que las venderá muy cerca del plazo mínimo de un año, sin quizás demostrar el uso personal que involucraría la forma de tributación que Ud. comenta, para situaciones de operaciones no habituales de compra y venta de inmuebles.
Como siempre muy agradecida con su ayuda, necesito hacer unas consultas, mi jefe vendió una propiedad (local comercial parte de un edificio) en 36 cuotas, la transferencia del inmueble se realizará al pago de la última cuota, esta propiedad se vende con iva y las cuotas son con iva incluido, se puede emitir factura por cada cuota?, cómo lo hago con los ingreso en ese caso? o se hace la factura al momento de hacer la transferencia definitiva?, esta propiedad se compró con leasing con una ultima cuota como de 100 millones el 2016, el valor del terreno al ser un edificio cómo lo calculo?, porque obviamente el costo es bajo en este caso y además figura como área de bien común en avalúo fiscal, de antemano muchas gracias
Jessica:
No tenemos el contrato, donde se estipulan las condiciones de la venta, pero si hay pago realizados, ello es parte del precio y seguramente la venta se concreta efectivamente antes del pago de la última cuota. Nadie paga adelantado un bien raíz sobre el cual no tiene dominio.
Si el propietario vendedor construyó el inmueble (o mandó a construir), para fines de venta, entonces la operación es gravada con IVA. Insistimos en que el momento del devengo es cuando se paga el precio, que incluso puede ser al momento inicial, dado que se pacta en mutuo o letras con vencimiento en mensualidades, dándose por pagado el precio.
Como es un inmueble con varios roles individuales (locales y otros) construido sobre el terreno que adquirió como un todo, el costo de dicho inmueble se distribuye en base a la proporción que sea asignable del terreno a cada unidad construida (locales, oficinas, bodega, estacionamientos), con lo cual tendrá el monto del costo asociado a cada unidad del inmueble que venderá, para determinar la utilidad obtenida.
Don Omar:
Buenas tardes, primero quisiera agradecer toda la ayuda y disposición para responder las preguntas y me gustaría ver si me pueden ayudar a resolver una duda que tengo. Persona natural vendió una casa en el 2018 donde utilizó la franquicia tributaria de las 8.000 UF. Ahora venderá otra propiedad a un no relacionado y que compró en el año 2018, mi duda es pese a que ya utilizó las 8.000 UF puede acogerse para tributar a pagar impuesto único sustitutivo del 10% por el mayor valor percibido o lo debe hacer a través del Global Complementario.
Gracias.
Pamela:
Puede acceder a pagar el impuesto único del 10%, sobre la renta obtenida en la enajenación no habitual de bienes raíces, a un comprador no relacionado, sin importar si ya no tiene la aplicación de la franquicia de la rebaja de hasta 8.000 UF considerada como no renta, por haberla copado en una operación anterior.
Buenas tardes, consulta: En el caso de crear una o mas sociedades cuyo unico fin es contener como activo un bien raiz el cual se arrienda(n) a traves de una sociedad matriz, esas sociedades deben emitir estados financieros mensuales o anuales? Que tributos serian aplicables a esas sociedades (contribuciones, patente, etc)? Muchas gracias.
Santiago:
Cada sociedad será un contribuyente de primera categoría obligado a llevar contabilidad, considerando que su giro será el arrendamiento de bienes raíces. Debe declarar mensualmente sus ingresos, afectándolos con IVA si el arriendo es amoblado y pagando el pago provisional mensual por el ingreso neto. Al final del año debe realizar un balance y, en base a ello, declarar en abril del año siguiente, los impuestos anuales.
Como serán contribuyentes que realizan una actividad para la generación de sus rentas, deben tener patente municipal, considerando su patrimonio.
Hola como estan? llegué a vuestra página googleando y me parece excelente los comentarios que hacen.
Por mí parte quisiera consultar sobre compra venta de una propiedad. Te cuento, yo vendí hace más de un año a un primo una parcela en Santiago y el ahora se encuentra en el extranjero y quiere vender, es posible que mi esposa compre, ya que le gustaría comprar para inversión? desde ya muy agradecido de sus comentarios, buen día.
Cristián:
Sí, puede comprar su esposa, pero ella debe tener la justificación de los recursos con los cuales hará la inversión, dado que el SII pedirá el origen de ellos. Ahora si es Ud. el que se los provee, es necesario que deje huella del proceso, realizando los traspasos previos a la cuenta corriente de ella, de los fondos justificados por Ud., para que realice el pago de la compra que efectuará.
Hola buen día, una consulta, hace más de un año vendí una propiedad a un primo, el cual ahora se quiere radicar fuera de chile y necesita vender, es posible que mi esposa compre la propiedad o yo ? Estamos casados con regimen total separación de bienes.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Cristián:
Al parecer duplicó la consulta.
Se puede realizar la operación y la compradora deberá acreditar el origen de los fondos, con el respaldo que proceda, incluso con fondos del cónyuge, que deben estar identificados al momento del pago, ante cualquier revisión posterior por parte del SII.
Estimado Omar,
Le quisiera hacer las siguientes consultas por favor:
1.- Si una empresa constructora compra un terreno como inversión sin realizar trabajos ni actividades comerciales en él, ¿debe realizar una apertura de sucursal en el Sii?
2.- Si posteriormente arrienda el terreno sin instalaciones, ¿debe agregarlo como sucursal en el Sii?
3.- Si no es necesario abrir sucursal y ante una eventual fiscalización del Sii, ¿existe algún oficio, circular u otro documento que permita justificar esta situación?
Muchas gracias de antemano.
Esteban:
El SII no le exige patente municipal. Ello lo hace la municipalidad, de acuerdo a la norma de la Ley de Rentas Municipales, cuando se ejerce alguna actividad económica en el lugar, instalando oficinas, bodegas o usan el lugar como estacionamiento. Si es un sitio que no tiene instalaciones y lo arrienda, será el arrendatario el que deberá realizar la obtención de la respectiva patente municipal para desarrollar su actividad comercial.
El Decreto Ley N° 3.063, de 1979, sobre Rentas Municipales, en el primer inciso del art. 23 establece:
«Artículo 23.- El ejercicio de toda profesión, oficio, industria, comercio, arte o cualquier otra actividad lucrativa secundaria o terciaria, sea cual fuere su naturaleza o denominación, está sujeta a una contribución de patente municipal, con arreglo a las disposiciones de la presente ley.»
Estimado Omar,
Muchas gracias por su respuesta, sin embargo, no me refería directamente a la patente municipal, sino que a la actualización de información que se realiza en el Sii a través de la siguiente ruta:
http://www.sii.cl/ Servicios online/ actualización de información/ agregar o eliminar sucursales.
Dicho de otra forma, si la empresa constructora realiza la compra de un terreno sin el ánimo de «desarrollar una actividad económica» en él (al menos por un tiempo, ya que por ahora sería sólo una inversión), ¿es necesario agregar el terreno como una sucursal en el Sii?
Respecto a la patente comercial, si el terreno no se ocupa de ninguna forma que usted señala (oficina, bodega, estacionamiento, etc.) ¿es necesario pagar patente municipal si es sólo una terreno de inversión?
Muchas gracias de antemano.
Esteban:
En el caso de la comunicación al SII debe aplicar la misma definición, dado que si agrega una sucursal o bodega en el SII, la municipalidad recibirá esa información y le cobrará la patente.
Los inmuebles, como inversión o incluso de rentas, no son constitutivas de sucursal. Por ejemplo, si Ud. tiene muchos bienes raíces que arrienda, no debe «abrir» sucursales en cada uno de ellos. Son los bienes que generan la renta por arrendamiento, siendo los arrendatarios, si corresponde, los que deben realizar la apertura de sus domicilios comerciales o industriales y declararlos en el SII y la municipalidad.
Estimados; junto con saludar, les escribo por un caso que se me presentó y tengo serias dudas al respecto. Sucede que al poner en venta una propiedad, una persona interesada en adquirirla me comenta que tiene un crédito hipotecario aprobado por el valor publicado, pero que para evitar problemas con el banco, ya que no conceden financiamiento al 100% o sin pie. Me preguntó si en el contrato de compraventa podría aumentar un poco el valor de la propiedad y así le puedan otorgar el crédito por el valor real que se pide. Agradezco de antemano. Un cordial saludo.
Marco:
Nunca es bueno realizar operaciones simuladas, más con el ánimo de engañar. Efectivamente, el banco puede que no le facilite el 100% de financiamiento, por lo que el comprador debe financiar parte del precio con fondos propios.
Si Ud. realizar simuladamente la venta, para todos los efectos tendrá un precio mayor y no tendrá cómo justificar la rebaja de cobro, generándose una operación ficticia y con el abierto ánimo de engañar al banco, en éste caso, para que financie el total del precio real.
Hola buenos dias, no se si se ha mandado la pregunta anterior. Si ya esta respondida ignorar mensaje.
Viendo su buena disposicion, me gustaria resolver una duda que tengo. Actualmente estoy vendiendo un terreno agricola adquirido en 2010 (posterior a 2004). El valor es de menor de 8000uf, por lo que entiendo que al venderlo no tendria que pagar ningun impuesto. Sin embargo, estoy cotizando subdividirlo, en 3 parcelas de 5000mt y las vendería durante este mismo año. En tal caso, ¿tendria que pagar el 10% de impuesto, sumado a lo del global complementario? Lo de los 8000 uf en mi caso, ¿aplica la fecha de adquisicion del terreno, o la fecha de subdivision (2023)? (puesto que estoy vendiendo antes de finalizar los 4 años de subdividir)
Mariano:
Ya ha sido respondida la consulta.
Buenos dias, viendo su buena disposición en acoger dudas, me gustaría saber si me pueden ayudar con una duda que tengo. Actualmente estoy vendiendo un terreno rural de 1.5ha, que he adquirido despues de 2004 (2010). Es de menos de 8000 uf y si lo vendo entiendo no tengo que pagar ningún impuesto. El caso es que estoy cotizando subdividirlo en 3 parcelas de 5000, pero como indica la reforma, como los venderia este mismo año, no pasarían los 4 años necesarios para estar exento de impuesto. En ese caso entonces, ¿tendré que pagar el 10% que resulte de la utilidad? (considerando avaluo fiscal actualizado, dividido en las 3 parcelas). Como funcionaria los 8000 uf para descontar, o no aplica por no esperar los 4 años?
Saludos y muchas gracias de antemano
Mariano:
Para Ud. sigue siendo un bien adquirido en el año 2010, por lo que la división no requiere que tenga cuatro años, dado que predomina la fecha de adquisición del bien y su tributación será como un vendedor no habitual, es decir, podrá rebajar como ingreso no renta hasta 8.000 UF, sumando toda la utilidad en la venta de las parcelas de la subdivisión. Solamente si la utilidad sobrepasa las 8.000 UF, el exceso quedará afecto a impuesto, en calidad de único, con tasa 10%.
Buenas tardes, este año he vendido una casa y me gustaría vender otra, pero no sé como puedo saber cuantas UF me quedan del beneficio de las 8.000UF de ingreso no renta, ya que debería salir en la declaración renta de cada año, pero revisé todas mis declaraciones y apesar que están informadas las ventas que he realizado durante toda mi vida ( 3 casas), no me aparece la cantidad que me han rebajado de las 8.000 UF de beneficio, ¿hay alguna página en donde pueda saber cuantas UF tengo disponibles para estar libre de la tributación renta?
saludos,
Miranda:
Ud. debe realizar el cálculo, dado que al determinar la utilidad y considerarla como no renta, siendo una operación gravada, estará utilizando parte del límite de 8.000 UF.
El SII debería realizar el cálculo considerando un aproximado, ya que si eran ingresos no renta, igualmente se deben informar en el recuadro 2 del formulario 22 https://www.sii.cl/servicios_online/renta/2023/rentaform.html código 1062.
Buenas tardes
Quiero comprar un departamento para que habite mi hija pero ella en dos años viaja y se tendra que vender.
Debo pagar el iva por la venta? podre rebajar la ganancia la de las UF 8000?
Es que me dijeron que la ley dice que, para utilizar la franquicia de las UF8000, debo esperar que pasen 4 años, porque es un departamento y tiene una bodega.
Esto me mandaron:
«…Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante,
dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o
departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.
Por favor su ayuda
Gracias
Paula:
En el caso planteado, se toma la fecha de adquisición (inscripción en el Conservador de bienes raíces), dado que Ud. no ha realizado la actividad de construcción, como tampoco es habitual en la compra y venta de bienes raíces, siendo una compra específica de tres inmuebles (departamento, bodega y estacionamiento). Si no se lo vende a un relacionado (pariente ascendiente o descendiente o una empresa donde Ud. participe), podrá aplicar la rebaja de las 8.000 UF del mayor valor obtenido, para considerarlo como ingreso no renta.
Estimados, una gran página!
Mi consulta es la siguiente. soy persona natural y compré una pequeña oficina en 40 mill en un remate judicial. pagué 4 mill en contribuciones pendientes del bien y 4 mill en gastos comunes. la estoy vendiendo en 65 mill.
consulta: que justificación podría ser para indicar que no soy vendedor habitual (es la primera vez que hago una operación de estas).
Si tuviese que pagar iva, cual sería el cálculo de esto?, y por último, afectaría mi declaración de renta ?
mil gracias desde ya!.
Claudio:
El costo es el valor de escritura, no incluyendo los gastos adeudados que tuvo que pagar.
Si Ud. vende el inmueble antes del año, será considerado habitual, pero no pagar el pago del IVA, sino para su tributación con el impuesto a la renta (no tendría la rebaja de las 8.000 UF como ingreso no renta). El tema se relaciona con empresas constructoras o inmobiliarias. Ud. no tiene esa categoría, para efectos de la aplicación del IVA.
La utilidad obtenida (precio de venta menos el costo de adquisición corregido), estaría afecta finalmente a impuesto Global Complementario, que debe declarar en su declaración anual de renta, agregándose al esto de sus ingresos obtenidos.
Como ya indicamos, si la venta es posterior al año, donde Ud. no tiene giro de compra y venta de bienes raíces, no estaría afecto a impuesto por la utilidad, dado que sería un valor inferior a 8.000 UF (salvo que tuviese otras operaciones anteriores, donde utilizó parte de la franquicia de la mencionada rebaja). Si quedara un valor a tributar (utilidad no cubierta con el saldo del tope de las 8.000 UF), podría quedar afecto a un impuesto único del 10%.
Estimados, tremenda página!
Consulta. Compré una propiedad en un remate judicial en 40 mill. Pagué 5 mill en contribuciones y 4 mill en gastos comunes pendientes.
La estoy vendiendo en 65 millones a los 2 meses de adquirida.
Es primera vez que compro una propiedad para venderla; soy solo una persona natural. consulta: ¿debo pagar iva?, ¿como sería el cálculo de este?, afectaría mi declaración de renta?, que justificación podría dar para validar que no soy vendedor habitual?
mil gracias por su tiempo.!!!! saludos.
Claudio:
Gracias por el comentario…. duplicó la consulta.
Estimados buenas tardes, mi consulta es si es una empresa que tiene giro inmobiliario, compra locales para poder arrendar sin ánimo de reventa, compró mediante leasing una propiedad con pago de facturas con iva que se aprovechó en su oportunidad porque teníamos unos locales amoblados, el tema es que ahora después de 6 años que se terminó de pagar el leasing, por una urgencia económica se tiene que vender la propiedad, se puede vender sin iva?
Jessica:
Lo que debe analizar es cuándo adquirió la propiedad, que sería con el pago de la última cuota del leasing. Ese es el momento de la adquisición del activo fijo y ver si en ese momento tuvo derecho a utilizar el IVA. Eso marcará el hecho gravado que correspondería frente a la venta de dicho bien del activo inmovilizado.
Si tuvo derecho a utilizar el IVA por la adquisición del inmueble, no hay una opción de liberar del pago del IVA la venta de dicho activo.
Estimados, primero que todo agradecer por su constante apoyo y excelentes artículos. En esta oportunidad me dirijo a ustedes para solicitar me orienten respecto a la siguiente situación: Si una persona natural sin inicio de actividades, dueña de un terreno de 2446 metros con 157 metros construidos; y pretende realizar un proyecto de condominio tipo A, construyendo dos casas adicionales a la que actualmente está; y vendiéndolas posteriormente a un precio de 7500 uf cada una; si ambas propiedades las vende dentro del plazo de 1 año, ¿se considerará habitualidad? ¿tendría que pagar iva?y ¿cómo opera en ese caso el beneficio tributario de la exencion de 8000 UF?
Agradecida de antemano, me despido cordialmente
Gabriela:
En la situación planteada, Ud. tiene el ánimo de construir y vender, por lo que debería iniciar actividad como tal y estar afecto a IVA, donde no estarán presente las normas aplicables a contribuyentes que venden bienes en forma no habitual. Pagará el impuesto de Primera Categoría y el Global Complementario, según corresponda, sin aplicar la rebaja de las 8.000 UF, que es para contribuyentes no habituales en la operación.
Buen día, acabo de comprar 3 departamentos con credito hipotecario los cuales arrendare y estoy evaluando en hacer el proceso de iniciacion de actividades para la devolución de IVA. Lo que no me queda claro es que si vendo las propiedades por ejemplo en 10 años, el IVA que tendre que pagar sera sobre el precio de la venta de ese momento (imagino sería el 16% del valor de venta). Respecto a lo mismo, que ocurre si fallezco antes de vender las propiedades, ¿los herederos tendrían que pagar el IVA en caso de venta?
Por otro lado, justo ayer solicite las facturas a la inmobiliaria y me las enviaron con valor IVA 19%, además me indicaron que eran viviendas sociales (no fueron compradas con ningun tipo de subsidio ni FOGAES) ¿esto influye en que pueda hacer el ejercicio de devolucion del IVA? muchas gracias de antemano y felicitaciones por su profesionalismo. Saludos.
Nicolás:
Para poder solicitar la devolución del IVA pagado por la adquisición, debe demostrar que su actividad es el arrendamiento amoblado, para lo cual se debe iniciar como empresario individual en el SII y obviamente acreditar que la actividad es tal, es decir, que tiene arriendo amoblado de los inmuebles destinados a la habitación.
Si los activos están registrados en su contabilidad, podrá solicitar la devolución, ya que es requisito que corresponda a activo inmovilizado. Por ello, debe tener la iniciación antes de adquirir los bienes, considerando que así podrá acreditar la calidad de adquisición del activo. Como tal, si en el futuro enajena dichos activos, estará afecto a IVA (dado que ocupó como crédito fiscal el IVA al adquirirlos), sin importar el tiempo. La base afecta será el precio de venta, de lo cual podrá rebajar el 11% del valor del terreno.
No se considera una venta, el traspaso de propiedad, en el caso de muerte del causante. Pero al término de giro del empresario individual, por muerte del titular, es posible que aún no haya compensado el monto de la devolución del IVA anticipado y ahí se tenga que enterar el saldo como restitución, al cerrar la actividad.
En la compra, es posible que por efecto de emisión la factura no sea por el total de la adquisición, sino solamente por el valor afecto a IVA (no incluye la rebaja asociada a la proporción de terreno que se le debe asignar a los departamentos; puede pedir devolución solo por el departamento que arrendará afecto a IVA, pero no por los estacionamientos y bodega).
Estimados buenas tardes,
Consulta puedo compensar la pérdida por venta de un bien raíz con rentas de la línea 2 del formulario 22.
de ante mano muchas gracias
Sergio:
Como persona natural no puede compensar la pérdida, dado que esa operación está afecta a una tributación especial y no al impuesto de Primera Categoría que sí afecta a los ingresos de la línea 2. En cuanto al Impuesto Global Complementario, la pérdida tampoco se puede aplicar, considerando que la tributación de la venta de un bien raíz tiene una tributación de impuesto único y no está afecta a la tributación del Global Complementario.
Distinto es el caso de una empresa, que declara en Primera Categoría, donde sí podría declarar la pérdida por la operación realizada, dado que no tiene una tributación especial.
Muchas gracias por la información.
Tengo un departamento amoblado con IVA para comenzar arrendar. Yo soy empresario individual. Mi duda es sobre que domicilio debo registrar para el inicio de actividad. Ya que algunos me dicen que el domicilio habitacional no sirve (donde vivo), otros me dicen que debe ser el domicilio del departamento y otros que debo tener oficina virtual.
1) ¿Qué domicilio no tendría problema para arriendo de departamento en el SII?
2) Si arriendo mas de un departamento, ¿Debo tener un domicilio para cada uno y una patente municipal para cada uno?
Muchas gracias.
El domicilio del empresario individual puede ser, para el giro comentado, el lugar de residencia, optando como definición del domicilio postal (no hay actividad con recepción de personas o bienes). Este domicilio definido en el SII, al inicio de actividad, también generará el pago de patente municipal.
En vuestro giro, que es el arrendamiento amoblado, no requiere que cada unidad sea registrada como sucursal. Salvo que se arriende por horas o días, en cuyo caso sería un apart hotel.
El arriendo estará afecto a IVA, rebajando de la base afecta la proporción del 11% del avalúo de la propiedad arrendada (el depto.), no incluyendo bodega y estacionamiento.
Saludos,
Estimado, agradeciendo primero que todo su apoyo, le consulto si para efectos del uso del límite de las 8000 uf, si una persona natural , sin inicio de actividades y dueña de un bien raíz lo aporta a una sociedad, podrá hacer uso de ese beneficio.
Gracias de antemano
Estimada Gabriela,
Al respecto podemos indicar que la Ley N° 21.210 estableció un nuevo tratamiento tributario al mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile, regulando en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR) los requisitos para acceder al ingreso no renta (INR) de 8.000 unidades de fomento (UF) que contempla la referida disposición. Entre otros requisitos, la ley exige que la enajenación no sea realizada a un relacionado en los términos que prescribe el citado artículo 17 de la LIR y el N° 17 del artículo 8 del Código Tributario.
Por tanto, si aporta (enajenación) el bien raíz a una sociedad en la que participa, se entiende relacionado y no podrá utilizar dicha franquicia tributaria. Lo anterior puede revisarlo en el oficio N° 3472 DE 28.11.2022.
Omar, gusto en saludarlo, favor una consulta.
Arrende mi casa DFL 2, como casa habitación, el año pasado a una empresa para que alojara a 4 profesionales.
A los 6 meses el arrendatario me pide que firme un anexo indicando que la casa es comercial cuando no lo es. Le pregunto si quiere poner el arriendo en su declaración y que para eso le puedo dar factura por el arriendo, él insiste en firmar el anexo que indica que el giro es comercial. Finalmente, el decide irse de la propiedad por mi negativa a firmar el anexo.
Cual sería el problema tributario y financiero al que me vería expuesto si firmo ese anexo y cual sería mi proceder futuro, no soy un inversor inmobiliario y siempre la he arrendado igual.
Que ventaja tributaria o financiera tenía él si yo firmaba ese tipo de anexo.
saludos y muchas gracias.
Estimado Danilo,
El destino de un inmueble esta determinado en la recepción final de la misma y sus antecedentes municipales. Si usted desea darle otro destino a dicho inmueble deberá hacer primero la gestión de cambio de destino ante la dirección de obras de la Municipalidad correspondiente.
soy contribuyente persona natural con giro comercial y quiero comprar un departamento para arrendar
es nuevo y viene con el iva.
al ampliar el giro y posterior arriendo que debo facturar que es mas recomendable usar ese credito para rebajar las ventas globales o solicitar la devolucion del iva de la compra???
agradeceré su ayuda o orientacion
En respuesta a lo consultado, si usted arrienda el departamento con muebles entonces estará afecto a IVA, pudiendo rebajar del arriendo mensual, el 11% del avalúo fiscal, esta rebaja es anual así que debe dividir el valor por 12 para obtener la rebaja mensual, la diferencia será la base imponible que se afectará con IVA. (Inciso 1º., artículo 17, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicio, Ley del IVA).
Sin perjuicio de lo anterior, si al cabo de dos o más períodos consecutivos declara remanente de IVA crédito fiscal, entonces podrá solicitar la devolución de acuerdo con las normas del artículo 27bis de la Ley del IVA. El trámite se realiza, a través del portal de internet del Servicio de Impuestos Internos, ingresando con el número de RUT y clave, opción impuestos mensuales, beneficio reembolso remanente crédito fiscal IVA.
Cabe hacer presente que la devolución del remanente de IVA crédito fiscal, debe ser solicitado por un contribuyente de IVA (cómo sería en el caso planteado), que lleve contabilidad y que además el inmueble forme parte del activo fijo.
Saludos cordiales,
Estimados Circulo Verde, agradecer su labor educativa .
Un contribuyente persona natural, 2da categoria, sin contabilidad, le vende a precio comercial a su hijo un inmueble a valor comercial, según lo establecido en el inciso 1° articulo 20 de la LIR. está afecto a la tasa del 25%
Al ser considerado también como parte del global complementario y siendo muy probable que el contribuyente quede afecto al 35%, no existiría una contradicción jurídica, al perder la condición de impuesto único según el instructivo para linea 56 Nº4 y se considere nuevamente en la base del global, aunque se permita rebajar el impuesto único aplicado.
En mi opinión , siendo esa la lógica , contribuyente estaría tributando doblemente , en IGC ( supuesto rango IGC tasa 35%) y además con IDPC 25%
¿Es correcta mi apreciación ??
Se solicita su interpretación
Nota; Las únicas rentas del contribuyente son : honorarios , dividendos , arrienda un inmueble comercial ( lod eclara en f22) y recibe jubilación
Saludos cordiales
Estimado,
Como en este caso hay relación con el enajenante, se entra a tributación general con Impuesto Global Complementario (IGC) y el impuesto de primera categoría pero este último es crédito al impuesto global por lo tanto no hay doble tributación. Al final sólo se paga el IGC.
Muchas gracias por la información.
Una consulta, en caso de comprar mi primer departamento y amoblarlo para obtener la recuperación de IVA del inmueble. Tengo entendido que seria como persona natural con giro arriendo de inmueble (empresario individual). Claramente se pagaría a una empresa para que adm la contabilidad, contribuciones, además en ese caso ¿debo pagar patente municipal?¿que gastos conllevaria en mi persona?.
Quedo atento, gracias.
Estimado
Para generar recuperación del crédito fiscal debe hacer inicio de actividades pero lo más importante es que usted genere una actividad comercial con el bien raíz, es decir, lo entregue en arriendo a terceros con muebles. Si lo tiene para uso personal esto no corresponde.
Estaría obligado a pagar patente municipal sobre el patrimonio tributario y además tendría el costo de llevar la contabilidad.
Saludos
Un empresario individual, adquirió en el año 2010 un Depto. En la playa, que no destinó al desarrollo de su actividad empresarial y, que este año venderá. Para ello contrata a un corredor de propiedades, quien lo vende, obteniendo un mayor valor de 8 UTA. Conforme a la ley es un ingreso no renta para el empresario individual o no?
Pamela:
El empresario individual debe pagar impuesto por la operación y no puede aplicar la tributación que beneficia a las personas naturales no habituales (el activo está en su contabilidad). Por ello, no puede rebajar de la utilidad las 8.000 UF y tampoco para el tributo como impuesto único, debiendo considerar la utilidad afecta a Primera Categoría y al impuesto final (Global Complementario), según el régimen tributario que tenga.
Estimado Omar, agradezco desde ya la respuesta a mi consulta:
yo compré un sitio el 2010 y tengo permiso edificación el 2011 ( construí el 2012), regularice la recepción municipal el 2019. (no tengo boletas ni facturas por la construcción). Vendí la propiedad el 2022. pero no se que opciones tengo para justificar el costo y determinar utilidad después de aplicar descuento de UF 8.000 ???
Alvaro:
Asumiendo que no es su actividad comercial el comprar, construir y vender inmuebles, será una operación no habitual, por lo que podrá rebajar del precio de venta, el costo de adquisición, según escritura, actualizado. El costo de construcción tendría que justificarlo con los comprobantes del caso, pero como no los tiene, no será posible que rebaje esos valores. Podrá utilizar las 8.000 UF.
Buenos Dias, espero que se encuentre bien, mi consulta recae en cuando una persona natural gana un inmueble por una rifa y despues no cumplido el año la vende, esta propiedad paga IGC?
Catalina:
Si no es habitual en la compra y venta de bienes inmuebles, entonces podrá utilizar la opción de acogerse al beneficio de rebajar hasta 8.000 UF, por contribuyente, de la utilidad obtenida como un ingreso no renta (el costo de la compra sería cero, ya que no realizó ningún desembolso por ello, salvo el valor del número del sorteo). Por ello, si la utilidad que obtenga es mayor que dicha cantidad, asumiendo que no tiene otras operaciones anteriores que rebajaran parte de ese tope, pagará un impuesto en calidad de único del 10%. La venta se debe realizar a un no relacionado, para utilizar la franquicia comentada.
Buen día, quisiera saber si prepago mi deuda leasing habitacional, para luego vender inmediatamente, ¿debo pagar el impuesto?(al vender antes del año), y de ser así ¿Cuánto es el valor? La casa será vendida en 48 millones.
Francisca:
Efectivamente, hay una situación especial, dado que la adquisición del inmueble sería al momento del pago del total del contrato de leasing (éste es un contrato de arrendamiento y con la última cuota se genera la adquisición del bien).
Por ello, su valor de adquisición será el pago del saldo del leasing, que lo podrá rebajar como costo de la venta del bien, determinando así un ingreso afecto al impuesto global complementario, por ser una venta realizada antes del año, desde su compra.
El impuesto dependerá del resto de sus rentas. Puede ver, a modo de ejemplo, la tabla utilizada para el año 2022 en https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/impuesto-global-complementario/
Hola primero que todo muchas gracias por esta instancia.
Mi pregunta es la siguiente, yo tengo una vivienda 50/50 con mi esposa, pero ella es la titular.
Y yo me quiero comprar dos departamentos y uno de esos departamentos será nuevamente con mi esposa 50/50 y el otro titular yo.
La pregunta es: por ser tercera vivienda debemos pagar impuestos? Ya que tengo entendido que sólo dos viviendas en chile no pagan impuesto, pero después de una tercera si, pero como dos de ellas serán 50/50 cuenta?
Agradezco mucho este espacio.
Andrés:
Cuando se trate de departamentos habitacionales acogidos a las disposiciones del DFL N° 2, del año 1959, un contribuyente puede tener dos unidades, sean total o parcialmente de su propiedad. Esto le permite, entre otras cosas, tener la calificación de ingreso no renta la remuneración por arrendamiento.
En vuestro caso, ya tienen uno (donde comparten propiedad), por lo que si hay otro, también compartido, copan el cupo. Un tercero, pasaría a estar afecto a la norma general que es pagar el impuesto Global Complementario junto al resto de las rentas que obtengan.
Hola, muchas gracias por este excelente instancia, tengo la siguiente duda:
Una empresa Ltda que desarrolla actividades de 1era categoría renta efectiva, compró una parcela de 0,5 hct el mayo del 2001 en UF500 y lo vendió (tal cual, sin construcción ni mejoras) en Abril del 2023 en 1.200UF a una persona no relacionada
Cómo se calcularía el Mayor Valor de la enajenación ?
La norma actual solo menciona la forma de calcularlo para bienes adquiridos posterior al 29.09.2017 y bienes adquiridos entre 01.01.2004 al 29.09.2014
Entonces cuál norma se aplicaría para determinar y reajustar el Valor de Adquisición ?
Y el mayor valor tributa IDPC ? o es INR
Carlos:
En el caso planteado, donde el propietario es una empresa, esta debe reconocer el valor de costo corregido, que debe estar registrado en el capital propio de la sociedad al cierre del período anual anterior. Ese valor será su costo, que compara con el precio de venta, para calcular la utilidad obtenida, que estará afecta a la tributación normal (no aplica la tributación especial o ingreso no renta, que es válido solo para personas naturales que no sean habituales en este tipo de operaciones).
Estimado buenas noches:
Primero muchas gracias por esta gran ayuda que nos pueden brinda, excelente pagina.
Un Contribuyente persona natural gasta el año 2021 arrendaba una propiedad que la utiliza hasta el dia de hoy con giro comercial (Restorant) . Contribuyente perteneciente a regimen tribuatrio 14D 3. En el año 2022 especificamente mes abril llega a un acuerdo con el dueño de comprar la propiedad e inicia la operacion dando un pie de $ 35.000.000. Ñiego en octubre luega obtener un credito hipotecario y termina comprando la propiedad completa. Quedando el contribuyente con un hipotecario a 10 años, de lo que al termino del año 2022 ha cancelado ya tres cuotas hipotecarias.
Mis consultas, la propiedad esta en tramite de pasarla a comercial aun esta como habitacional, pero ya lleva tres años la empresa trabajando como restorante.
¿Tendra que quedar toda operacion dentro de la empresa debido a que quien usa el giro y la propiedad es la empresa.?
Para efectos de balance se tendra que separar terreno con construccion?
Se puede llevar a gasto la parte construccion ya cancelada?
Estamos un poco confundidos con el gasto ya generado o tendremos que llevarlo a gasto una vez que la propiedad pase a comercial?
Se debe incorporar esta propiedad en el balance de la empresa? supondo que si ya que en ejercicio 2022 no genero arriendo solo la compra de la propiedad.
Don Omar le agradeceria muchisimo me pudiera aclarar estas tremendas dudas
Agradecidea de antemano
Saludos cordilaes
Margarita:
Considerando que el comprador es un contribuyente acogido al régimen 14D3 y adquiere un activo inmovilizado para su giro, puede llevar a gasto la parte depreciable, es decir, lo relacionado con la construcción, no así el valor asociado al terreno.
La respuesta la acaba de dar el SII en el oficio N° 1.292, de 27.04.2023, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2023/ley_impuesto_renta_jadm2023.htm que indica, en la parte pertinente:
«Por su parte, el precio pagado al contado por la adquisición de un inmueble destinado a ser parte del activo fijo, como es el caso de los bienes adquiridos para entregarlos en arriendo, en aquella parte que puede ser depreciada conforme las normas de LIR, esto es, sin considerar el valor del terreno, puede ser rebajado de manera instantánea e íntegra en la determinación de la base imponible del ejercicio comercial en que se efectúa la compra del inmueble. Lo anterior, conforme a lo establecido en la letra d) del N° 3 de la letra D) del artículo 14 de la LIR.
Conforme al tenor literal del N° 3 de la letra D) del artículo 14 de la LIR, esta norma es de carácter imperativo y, por tanto, no es posible para el contribuyente acogido al régimen pro pyme optar por alguno de los métodos de depreciación que contemplan los números 5° y 5° bis del artículo 31 de la LIR.»
En concreto, el gasto se realiza al momento del pago de la compra, que ocurrió en el año 2022, donde se aceptará el gasto asociado a la construcción del inmueble, no así en la porción equivalente al terreno, que se debe activar. Debe pensar en una rectificación de su declaración, considerando que el pago ocurrió efectivamente en el año 2022, con el crédito hipotecario.
Lo del cambio de destino, es más bien un tema de regulación municipal, que desde ya acepta el funcionamiento del local como comercial, mientras realizan la regularización, lo que no impide el tratamiento tributario, dado que en la práctica sí están autorizados para funcionar como local comercial.
Buenas tardes, me gustaria realizar una consulta, venta de casa entre hermanas, en declaracion de renta le cobran el impuesto correspondiente por ser familiares. mi duda es que en notaria ellas realizaron la declaracion jurada articulo 75 del codigo tributario. esta sirve para rebajar el impuesto que estan cobrando en la declaracion renta?
me respondio que no corresponde impuesto entre hermanas porque es colateral, pero necesito saber si ustedes nos pueden ayudar a corregir la declaracion de renta, ya que auditora que la realizo lo hizo acreditando a la hermana como familiar y quedo con un impuesto alto para pagar. (lo dejamos como pago diferido), actualmente.
agradecere enormemente me pueda responder y orientar.
Alejandra:
El parentesco colateral no se considera como restricción para usar la alternativa de la tributación especial en la venta de un bien raíz. Los hermanos son parientes colaterales, no son descendientes ni ascendientes.
Le remitimos correo para que nos pueda enviar el contacto telefónico y dar los datos más específicos para revisar su situación.
Buenos dias
Mi pregunta es lis derechos de una cooperativa por locales en un empresario indivual se ingresan al valor de la fecha de compra??? al venderlos el valor actual es alto
Se tributa sobre la diferencia
Gracias
Jacqueline:
No entendemos mucho la consulta. El empresario individual tiene en su activo derechos en una cooperativa, que obviamente son ingresados a valor de adquisición. Si enajena ese activo, claramente tendrá un resultado que reconocer para efectos tributarios. El previo de venta menos el costo, que es el valor de adquisición actualizado, determinará la utilidad obtenida, que debe ser registrada como resultado en la contabilidad del empresario individual, afecto a impuesto según el régimen tributario.
Hola Don Omar ,
Cosulta ,si alguien compró un departamento antes de el 2004 y se vendió el año pasado leía en la presentacion que es un ingreso no renta , como se declara en el formulario 22 ? (en que linea y en el mismo monto que se vendió o se reajusta por el ipc de diciembre)
Muchas gracias de antemano
Francheska:
No se declara, dado que es un ingreso no renta (si la venta no fue a un relacionado).
Hola Buen día, me gustaría hacer una consulta sobre la enajenación de bienes y la declaración de estas en el F22. Mi padre durante el año pesado recibió una casa como herencia en conjunto sus hermanos la cual se vendió, el ingreso obtenido por esta venta a nivel individual no supera las 8.000 UF. Esta venta debe ser declarada de todas formas en el F22 o se omite.
Desde ya muchas gracias
Mónica:
La venta de derechos sobre un inmueble, como explica en su caso, sí debe declararse en caso de estar obligado a presentar la declaración de renta (por tener otras rentas o por tener iniciación de actividad como trabajador independiente o empresario individual). La fecha de adquisición de esos derechos es la fecha de muerte del causante de la herencia y el valor es el avalúo fiscal, proporcional, del bien a esa fecha. Con el valor de venta de la proporción de los derechos, debe determinar el resultado tributario y el monto del ingreso no renta, en el formulario 22, recuadro 2 del reverso.
Estimado Don Omar,
un contribuyente empresario individual, de giro agrícola, compró un terreno con fecha diciembre 2004 (predio agrícola) y lo vendió el año 2022. ¿a que impuesto se encuentra afecto?
considerar que nunca lo incorporó en su contabilidad.
Saludos y gracias
Ricardo:
Considerando que no es un activo del empresario individual, el tratamiento es como persona natural que no se dedica a la compra venta de inmuebles y que se lo vendió a un no relacionado, por lo que puede utilizar la rebaja como ingreso no renta de hasta 8.000 UF, de la utilidad obtenida y si esta excede, sobre dicho valor pagará un impuesto único del 10%.
Don Omar,
Si uno tiene un certificado de dividendos de una sociedad anónima abierta (DJ 1948) observado en la página del SII y el monto es muy pequeño, mejor no solicitar los créditos informados en la línea 9 (código 1.105 y 606) para que así no se rebajen del impuesto GC a pagar (línea 46)y el SII no impugne la declaración de impuesto por un detalle menor.
Son $ 5.000 y prefiero perderlos, ya que he tratado infructuosamente que el DCV me ayude a corrgir el certificado y no pasa nada.
Gracias,
Félix:
Si Ud. no declara, igualmente podrá ser observada su declaración personal. La recomendación es declarar lo que corresponde, independiente de la observación que tenga la empresa en su DJ 1948.
Buenas tardes, me gustaria realizar una consulta, venta de casa entre hermanas, en declaracion de renta le cobran el impuesto correspondiente por ser familiares. mi duda es que en notaria ellas realizaron la declaracion jurada articulo 75 del codigo tributario. esta sirve para rebajar el impuesto que estan cobrando en la declaracion renta?
agradecida de su ayuda.
Alejandra:
La venta entre hermanas no está dentro de las restringidas para aplicar la norma del art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, dado que no son familiares ascendientes o descendientes (son colaterales). Esto lo puede ver en la norma que establece:
«No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.»
Revisen la situación, ya que sería una venta normal, donde se debe determinar el mayor valor (salvo que esté enajenada antes de un año desde la adquisición), pudiendo rebajar como no renta hasta 8.000 UF.
Don Omar
me interesa saber si ustedes nos pueden ayudar con este caso en la declaracion de renta.
auditora declaro y nos cobran mucho impuesto por la venta de casa entre hermanas, por lo que necesito ver como corregir la declaracion de renta de acuerdo a su respuesta.
Alejandra:
Le hemos remitido correo para que nos aporte los datos de su situación.
Hola buenas tardes, (hice esta consula ayer al parecer no se subió) tenemos entre varios familiares un terreno que compramos el 2014, no hemos podido vender debido al tamaño, nos recomendaron urbanizar y subdividir, luego vender esos terrenos, de los cuales seríamos tambien dueños todos en conjunto, como tributarían esas posibles ventas, pensando que podrían ser varias ventas en un periodo corto de tiempo y que cada uno de eso roles ademas tiene varios dueños, se podría definir como habitualidad?, la idea es subdividir y vender inmediatamente, y otra duda al respecto es si los costos de urbanización se puede sumar al valor del terreno al momento de calcular el mayor valor.
muchas gracias por su tiempo.
Leslie:
Si hay urbanización, ya no sería la venta de un terreno, sino de una operación que podría estar afecta a IVA, por lo que deben realizar el análisis de la situación.
Estimado Don Omar , agradecido de su labor educativo y respuestas tan certeras
Tengo una duda con F22 AT 2023
En marzo 2022, compré un BR y lo vendí el mismo mes a un no relacionado , por lo tanto , no aplica beneficio UF 8000
Al completar recuadros F22 del asistente , la utilidad la muestra en el GC en línea 10 y el crédito IDPC en línea 46 ( lo hace con tasa 25%), sin incremento, con derecho a devolución. El IDPC se incluye en la línea 56.
La pregunta es por qué me aplican tasa del 25%? sobre la utilidad?? no debería ser una tasa en calidad de impuesto único del 10% y mostrar la utilidad en linea 61 del F22??
Debo llenar algún dato en otra parte del F22 para afectar la utilidad sólo con IDPC del 10% ??
No me dedico a la venta de br, compré y vendí por mera casualidad
Gracias por su respuesta
Juan Carlos:
Cuando Ud. no cumple alguno de los siguientes requisitos, no puede aplicar la tributación especial establecida en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, para el caso de inmuebles:
1.- Vende antes del año de la fecha de adquisición; o
2.- Vende a un relacionado.
Puede ver lo indicado por el SII en la página 24 de la Circular 43/2021 (lo remarcado es nuestro):
«c) Exigencia de transcurso de ciertos plazos
El literal iv) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 establece que el INR, así como la tributación opcional del IUS por el exceso explicada anteriormente, aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.
Cuando la enajenación ocurra antes de transcurrir el plazo del año o de los cuatro años referidos, según corresponda, el mayor valor obtenido se gravará como un ingreso conforme a las reglas generales, esto es, con el IDPC e impuestos finales.
d) Enajenación a parte relacionada
Al igual que en el caso de las acciones y derechos sociales, en la enajenación de bienes raíces a los sujetos indicados en el párrafo segundo del N° 8 del artículo 17 la tributación con impuestos finales aplicará sobre la base de renta devengada.
En este caso el contribuyente no podrá reliquidar su IGC, sin perjuicio de no resultar aplicable el INR ni la opción del IUS, conforme se señala en las letras a) y b) precedentes.»
estimado, le queria consultar porque mi padre ( persona natural) adquirio un inmueblemediante herencia de padres y compra a su hermana. en el año 2012, luego en el año 2022 me lo vende en 60m. (lo que corresponde al 75% del total del inmueble, ya que el otro 25% es de un tercero)
y este año 2023 le queria comprar dos casitas de campo con usufructo a el. mi consulta son dos:
debe pagar impuestos por yo ser su hija?
y si por las otras casas obtenidas en el año 2005 tambien tendria que pagar? mi padre es pensionado de 80 años
Daniela:
Las operaciones realizadas con familiares ascendientes o descendientes, en general, deben tributar por la utilidad obtenida, con los impuestos de primera categoría y Global Complementario, sin ninguna rebaja.
La excepción es para los bienes raíces adquiridos antes del 01.01.2004. Por ello, debe analizar cuando fue la muerte de sus abuelos, para determinar la fecha de adquisición de los derechos de su padre; sin embargo, la parte adquirida a su hermana es del año 2012, por lo que no tendrá rebaja y tributará, debiendo calcular la utilidad obtenida en proporción a esos derechos.
Para el traspaso quizás debería ver la figura del testamento, que podría beneficiarla por voluntad de su padre en hasta un 50% de los derechos hereditarios. Con esto, se pagaría impuesto al momento de fallecer su padre, por el avalúo fiscal de las propiedades, en función de los porcentajes asignados como heredera.
hola, muchas gracias por el espacio, con respecto a la venta de terrenos ´producto se la subdivisión. Mi consulta es la siguiente, entre varias personaa naturales compranos un terreno hace mas de 4 años y hemos intenado venderlo, pero por su tamaño nos recomiendan subdividir, si subdividimos y se generar 5 nuevos roles, de los cuales seremos dueños las mismas personas naturales (4) podemos vender inmediatamente todos los terrenos sin ser calificados de habitual?
muchas gracias
Leslie:
No es necesario de ser calificado de habitual, al menos para la tributación del impuesto a la renta, que considera que cuando hay división, como es el caso planteado, y la venta se realiza dentro los cuatro años siguientes a la compra, ello no puede ser considerada como una venta afecta a la norma de la rebaja de las 8.000 UF y la tributación con el impuesto único.
Si la venta es posterior a los cuatro años, ahí se aplicará la norma que permite la rebaja de las 8.000 UF y la tributación del exceso con el impuesto único sustitutivo del 10%.
En cuanto al IVA, deben considerar si hay urbanizaciones en la división (construcción de caminos, cercos, alumbrado, etc.), dado que ello podría llevarlos a que sea una operación afecta a IVA, debiendo iniciar actividades y pagar el impuesto, emitiendo las respectivas facturas y rebajando de la base afecta el valor del terreno, independiente de los años desde la compra.
Estimados,
Junto con saludar y esperando se encuentren bien, solicito su ayuda en el siguiente caso…un persona natural vendió un bien inmueble, el valor de adquisición fue de 70.000.000 aprox. (sitio eriazo).Transcurrido el año vende este inmueble a su empresa por 184.000.000, valor que corresponde al sitio ahora. El valor de venta aumentó porque ella realizó mejoras al lugar, construyó un local comercial.
Ahora al presentar su renta debe pagar impuesto por la diferencia (ganancia en la venta). Mi pregunta es… cómo puedo disminuir esa ganancia en la venta del bien y reflejar las mejorar realizadas al sitio, si esta persona no tiene nada (boletas, presupuestos, etc.)? lo único que tiene es la nueva tasación. y el impuesto a pagar es de 30.000.000.-aprox.
Desde ya muchas gracias,
Saludos,
Patricia:
Lo primero es indicar que se trata de una venta a un relacionado (vendedor participa en la empresa compradora), por lo que no puede utilizar las disposiciones especiales de tributación que permiten rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta y pagar el impuesto en calidad de único con tasa 10%, siendo afectado por la tributación general: primera categoría y Global Complementario.
Lo que sí puede justificar, es el costo, partiendo por el valor de compra del terreno, como también de todas las mejoras que realizó (suponiendo que hay autorización de obras, por parte de la municipalidad), con todos los documentos de respaldo que acrediten dichas mejoras, con lo que disminuirá la utilidad obtenida. Si no hay documentos de respaldo, el SII no aceptará aumentar los costos. La propiedad ya está inscrita a nombre del comprador, por lo que fue una operación real y validada, no pudiéndose anular.
Puede ver lo indicado principalmente en la página 22 de la Circular 43/2021.
Hola Buenas tardes don Omar, primeramente Gracias x la ayuda
consulta si una persona natural le vende un bien raiz a un relacionado, pierde la opción de rebajar las 8.000 UF como ingreso no renta; pero puede tomar la opción de pagar sobre el Mayor valor percibido, el Impuesto unico y sustitutivo del 10%
Mil gracias nuevamente
Marcela:
La Circular 43/2021 entrega la respuesta, página 23, donde están las instrucciones para aplicar la rebaja:
«4.6.3.5. Tributación del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces
El mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces o de sus derechos o cuotas poseídos en comunidad, quedará afecto al siguiente tratamiento tributario:
a) INR hasta el límite de 8.000 UF
Este ingreso no renta supone la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos:
(i) La enajenación no debe ser efectuada a personas relacionadas(45).
(ii) Que transcurran los plazos que se comentan en la letra c) siguiente.»
Nota 45: En los términos del párrafo segundo del N° 8 del artículo 17.
La norma referida en la nota, establece (lo remarcado es nuestro):
«No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.»
Luego, más adelante, en la página 24, la referida circular indica:
«d) Enajenación a parte relacionada
Al igual que en el caso de las acciones y derechos sociales, en la enajenación de bienes raíces a los sujetos indicados en el párrafo segundo del N° 8 del artículo 17 la tributación con impuestos finales aplicará sobre la base de renta devengada.
En este caso, el contribuyente no podrá reliquidar su IGC, sin perjuicio de no resultar aplicable el INR ni la opción del IUS, conforme se señala en las letras a) y b) precedentes.»
Conclusión:
Como la venta es a un relacionado, no se puede aplicar la mencionada rebaja como ingreso no renta y tampoco gravar con Impuesto Único Sustitutivo la utilidad determinada.
Don Omar, buenos días, junto con saludarlo y felicitar la labor que realiza usted y su equipo, tengo el siguiente caso, una persona natural que por herencia recibe una casa el 14-08-2020 fecha del fallecimiento de su madre, ella es heredera junto a dos hermanos, el año 2022 vende a un tercero no relacionado.
por esta venta puede usar el beneficio de las 8.000 uf considerando que la venta se realiza después de un año?
agradezco su respuesta,
Danilo:
Lo que están realizando los comuneros, es la venta de derechos sobre un bien raíz, adquiridos por herencia hace más de un año, siendo personas naturales que no se dedican a la compra y venta de dichos activos, por lo que pueden ser beneficiados con la franquicia de considerar hasta 8.000 UF, por persona (cada vendedor de porciones de derechos), como ingreso no renta de la utilidad obtenida en la venta de los derechos, pagando solamente por el exceso un 10% en calidad de impuesto único.
Estimado Omar:
Quisiera consultar qué sucede con los ingresos por arriendo de una propiedad heredada, de la cual 2 personas poseen derechos. ¿Sobre quién recae la responsabilidad de informar las rentas obtenidas por los arriendos? Si ambas personas reciben la mitad de esos ingresos, sin embargo sólo figura una como la propietaria ante el SII.
Benjamín:
No nos indica la fecha de fallecimiento del causante, pero si ello ocurrió hace más de tres años, son los comuneros los obligados a declarar los ingresos obtenidos, en función de su participación.
La norma está en el art. 5° de la Ley de la Renta, que establece:
«ARTICULO 5°.- Las rentas efectivas o presuntas de una comunidad hereditaria corresponderán a los comuneros en proporción a sus cuotas en el patrimonio común.
Mientras dichas cuotas no se determinen, el patrimonio hereditario indiviso se considerará como la continuación de la persona del causante y gozará y le afectarán, sin solución de continuidad, todos los derechos y obligaciones que a aquél le hubieren correspondido de acuerdo con la presente ley. Sin embargo, una vez determinadas las cuotas de los comuneros en el patrimonio común, la totalidad de las rentas que correspondan al año calendario en que ello ocurra deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con las normas del inciso anterior.
En todo caso, transcurrido el plazo de tres años desde la apertura de la sucesión, las rentas respectivas deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con lo dispuesto en el inciso primero. Si las cuotas no se hubieren determinado en otra forma se estará a las proporciones contenidas en la liquidación del impuesto de herencia. El plazo de tres años se contará computando por un año completo la porción de año transcurrido desde la fecha de la apertura de la sucesión hasta el 31 de Diciembre del mismo año.»
Conclusión:
Cualquiera de los comuneros puede identificar a la totalidad de la comunidad, declarando sus ingresos e identificando al resto de los comuneros. La propiedad debería estar inscrita en forma comunitaria y no solo a nombre de uno de los comuneros.
Estimado don Omar:
Quiero consultarle la siguiente situación, que a mi entender es un rompecabezas.
PRIMERA SUCESIÓN: Al fallecimiento de nuestro padre en Septiembre de 1981, quedó una propiedad que fue heredada por su esposa en un 50% y el otro 50% por tres hijos por parte de padre (16.6% c/u). La posesión respectiva fue inscrita en Noviembre de 1984.
SEGUNDA SUCESIÓN: En el mes Junio de 2013, fallece la esposa, quien tenía solo 2 de los 3 hijos antes mencionados, heredando cada uno de ellos el 50% de la madre/esposa (25% c/u). Esta posesión efectiva está en proceso de inscripción hace un par de meses.
Actualmente pusimos a la venta esta propiedad.
Todos los hermanos somos personas naturales, esta propiedad se heredó arrendada a terceros y se ha seguido arrendando como “Sucesión de Hecho” (no tiene RUT) y cada hermano paga impuesto de Renta por dichos ingresos en proporción a su participación hereditaria.
Me podría señalar a usted:
1) ¿Es conveniente esperar 1 año para vender?. En atención de que la SEGUNDA POSESIÓN efectiva está recién en proceso de inscripción
2) ¿Cuánto impuesto le corresponde pagar a cada uno de los herederos en caso de que se venda la propiedad?
Le agradezco mucho su generosidad y este espacio
Loreto:
Directo al problema: La fecha de adquisición de los derechos es el día del fallecimiento del causante y ello marca el momento en que los herederos adquieren dichos derechos, sin importar el momento de tramitación y adjudicación de la posesión efectiva.
Por ello, si ya tienen tramitada la segunda posesión efectiva, esa parte de los derechos tienen como fecha de adquisición junio de 2013, para los herederos, por lo que todos los comuneros que venderán los derechos, asumiendo es un tercero no relacionado, pueden utilizar la norma que permite rebajar las 8.000 UF para cada vendedor, como un ingreso no renta y solo si hay un exceso de utilidad, ello estaría afecto a un impuesto único del 10%.
Para calcular la utilidad, se considera como precio de adquisición la proporción del avalúo fiscal que tenía el bien al momento del fallecimiento de cada causante y luego se reajusta a la fecha de venta, por la variación del IPC. Con ello, se rebaja el precio de venta y se determina la utilidad, para luego aplicar la rebaja antes comentada de hasta 8.000 UF por comunero.
Estimado Omar, junto con saludar, consulto por la situación de una persona natural que adquirió un bien raiz urbano el 2021, lo subdividió y está por vender (tiene promesado) dos lotes de esa subdivisión, que en conjunto recaudarán 3700 UF, que corresponde con el valor de adquisición del lote matriz.
De acuerdo a lo entendido de la LIR, la circular 48 del 2021, y de esta charla, al vender antes de 4 años:
Sólo puede optar al pago del IGC por las utilidades, sin acogerse a ninguna exención?
Es mas conveniente iniciar actividades como empresario individual e incorporar el bien al giro de la empresa?
Saludos atentos,
Peter:
Efectivamente, debe pagar definitivamente el Impuesto Global Complementario (IGC), dado que la venta es dentro de los cuatro años desde la adquisición, considerando que ha realizado un proceso de división del predio.
Por ello, si vende una parcela anual, tal vez el IGC no sea tan alto (dependerá de sus otros ingresos), más que formar una sociedad o declarar como empresario individual, donde además de llevar contabilidad, debería tener patente municipal.
Estimado Mario, Agradezco su respuesta y en relación a ella: La idea de iniciar actividades como empresario individual es poder declarar gastos de arquitectura, permisos, comisiones de corretaje y mejoras como cierres y camino interior.
En relación a eso, la deuda hipotecaria que mantiene el propietario por el lote matriz se incorpora como pasivo de la empresa al incorporar el bien raiz al giro de empresario individual?
Saludos
Peter:
Debe analizar la situación con todos los elementos, partiendo por la proyección del negocio, dado que si a Ud. le pasa algo, al estar como empresario individual, será difícil el seguir con las operaciones, cosa distinta al funcionamiento de una empresa, que, por ejemplo, no se paraliza si fallece el gestor, pudiendo tener más de un representante legal. Por ello, las decisiones son con más datos y no solamente el tema tributario ni la rebaja de gastos.
Si se venden porciones de un bien raíz, a título personal, se aplicará la tributación especial del art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta, pudiendo pagar un impuesto único por la utilidad. Pero claramente hay que considerar la eventual acción de construcción que sí existe cuando se inicia el proceso de urbanización, que podría incluso dejar la operación de venta como un hecho gravado de IVA.
Estimado Sr. Omar Reyes:
Le escribo porque necesito por favor su ayuda y orientación, por un tema de salud de mi visión, vendí años atrás el departamento, y me compre una casa el 21-11-2019, por el valor de $ 128.000.000.- , el año pasado la puse en venta, finalmente la compro mi hermana, y a ella se la deje en el mismo precio de compra $ 128.000.000.- , al ver la propuesta de la Declaración de Renta del S.I.I. , me surgen preguntas, que agradezco mucho por favor me puedan lograr aclarar:
1) ¿Es mi hermana un relacionado («pariente ascendiente o descendiente hasta el segundo grado de consanguinidad», donde se debe poner SI o No , en la calculadora de Enajenación de Bienes raíces)? Agradeceré por favor saber que pongo.
2) ¿Se puede vender a mi hermana al mismo valor de compra la casa después de tres años, (compre el 21-11-2019, por el valor de $ 128.000.000.- , y vendí a $ 128.000.000.- el 24-08-2022)?
En la Propuesta de renta, en la parte de Enajenación de Bienes Raíces, aparecen los valores actualizados :
Compra $ 134.194.166.-
Venta $ 160.141.180.-
Esto según la pagina produce una perdida de $ – 25.947.014.-
Lo anterior no afecta el pago de impuesto, ya que soy pensionado, y anual recibo en total $ 4.372.632.-
Por favor agradecere mucho la respuesta, se despide Muy Atte. de usted, saludos cordiales.
Jose Torres
José:
Su hermana no es ascendiente ni descendiente suyo, sino un pariente colateral, por lo que no está dentro de las restricciones para aplicar la norma especial de tributación a las personas naturales. Por ello, debe indicar NO.
El SII podría tasar la transacción, pero no tendría mucho efecto, dado que igualmente Ud. adquirió la propiedad el año 2019 y se la vende a un no relacionado, pudiendo rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta.
Por ello le aparecen los valores corregidos, por montos que determinan la pérdida en la operación de $25.947.014 (los indicó al revés).
Efectivamente, la pérdida no generará ninguna incidencia en su declaración de impuestos, dado que no tiene rentas tributables adicionales.
Don Omar, primero agradecer el espacio que se da para responder las dudas que se presentan.
Aprovechando su buena disposición paso a comentar lo siguiente.
Pretendo explorar en el negocio de comprar y vender propiedades, en este sentido le agradecería pueda responder las siguientes consultas.
¿Debo iniciar actividades en primera categoría?
De ser afirmativa la respuesta, ¿Qué actividad económica aplica?
¿Cómo será el pago de impuestos por las utilidades percibidas?
¿Cómo se demuestran los costos por la compra de las propiedades y gastos que se realicen?
Desde ya muchas gracias.
Maribel:
Si será su actividad habitual la compra y venta de propiedades, debe iniciar actividades. Esto la llevará a estar clasificada en el régimen del art. 14 letra A de la Ley de la Renta, donde tributará con 27% por la utilidad obtenida, a nivel de empresa, y por los retiros en su Global Complementario, pudiendo rebajarse solamente el 65% del impuesto que pagó la empresa. Adicionalmente, como se trata de bienes construidos, estaría afecta a IVA, debiendo determinar el valor al momento de vender las propiedades, rebajando el valor del terreno como también de las construcciones que no fueron afectas a IVA al adquirirlas (esto es un tema que debe analizar, dado que se convertiría en una inmobiliaria).
También deberá llevar contabilidad, pagar patente municipal por su patrimonio anual, que se terminará al final de cada período.
Los costos estarán en las escrituras de compra y los gastos en los documentos tributarios (facturas), tales como reparaciones, regularizaciones, publicidad, inscripciones, etc..
Estimado Don Omar:
Tengo una consulta sobre la venta de un predio adquirido en el año 2014, y ahora esa persona se lo vendió en febrero de 2022 a la sociedad donde son socios sus dos padres, tenemos la duda si se entiende que la venta se realiza a una sociedad relacionada, o se puede beneficiar de las normas del Art. 17 N° 8 letra b), porque esa sociedad no se entiende relacionada con el enajenante. Desde ya muchas gracias por su buena disposición a responder las consultas.
Lidia:
Para responder veremos lo que el SII ha indicado en la forma de aplicar la definición de relacionado, entre el vendedor y el comprador.
El SII ha precisado cómo se debe definir la relación entre comprador y vendedor, por ejemplo, en el oficio N° 3.472 de 28.11.2022, que indica (lo remarcado es nuestro):
«Al respecto se informa que, conforme la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR, en los casos que se cumplan los requisitos que esta norma exige, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces efectuado por personas naturales – y siempre que el bien enajenado no este asignado a su empresa individual – constituirá un ingreso no renta hasta la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento.
Entre otros requisitos, la ley exige que la enajenación no sea realizada a un relacionado en los términos que prescribe el párrafo segundo del N° 8 del artículo 17 de la LIR(1) y el N° 17 del artículo 8 del Código Tributario, entendiéndose que los supuestos de relación concurren cuando el propietario enajena el bien respectivo:
1) A una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente;
2) Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad;
3) A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario;
4) A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores de la sociedad en que el enajenante participe directa o indirectamente, así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos.»
Nota 1: Ver apartado 4.4. de la Circular N° 43 de 2021.
Leyendo lo anterior, se determina que la venta de un hijo a la sociedad formada por sus padres, no tiene ninguna de las características antes descritas, salvo la indicada en el N° 3. Las instrucciones sobre el N° 17 del artículo 8° del Código Tributario se imparten en la Circular 62 de 2020.
Dado todo lo anterior, encontramos la respuesta del SII para un caso muy similar al que Ud. consulta, que está en el oficio N° 1.796, de 03.06.2022, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm que indica:
«Conforme con lo expuesto en su consulta, en este caso no se configura ninguno de los supuestos de relación previamente indicados, por lo cual, el mayor valor obtenido en la enajenación del bien raíz será un ingreso no constitutivo de renta en la parte que no exceda de las 8.000 UF, siendo aplicable, a su vez, el impuesto único y sustitutivo de 10% que contemplan los literales ii) y iii) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR.
Sin perjuicio de lo anterior, este Servicio podría revisar la operación a la luz de lo dispuesto en los artículos 4 bis y siguientes del Código Tributario, en particular, la fecha de constitución de la sociedad adquirente e ingreso del padre como socio, si el bien adquirido obedece a razones de negocio o la existencia de flujos efectivos de dinero para pagar el precio del inmueble, entre otras cuestiones.»
El mismo oficio nos indica el concepto de «relacionado de acuerdo al art. 8 N° 17 del Código Tributario, indicando en una nota:
«1 Se entenderá por “relacionados”: a) El controlador y las controladas, siendo controlador toda persona o entidad o grupo de ellas con acuerdo explícito de actuación conjunta que, directamente o a través de otras personas o entidades, es dueña, usufructuaria o a cualquier otro título posee o tiene derecho a más del 50% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas de otra entidad, empresa o sociedad. b) Todas las entidades que se encuentren bajo un controlador común. c) Las entidades y sus dueños, usufructuarios o contribuyentes que a cualquier otro título posean, directamente o a través de otras personas o entidades, más del 10% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas. d) El gestor o participe de un contrato de asociación u otro negocio de carácter fiduciario respecto de la asociación o negocio en que tiene derecho a más del 10% de las utilidades. e) Las entidades relacionadas con una persona natural de acuerdo a los literales c) y d) anteriores, que no se encuentren bajo las hipótesis de las letras a) y b), se considerarán relacionadas entre sí. f) Las matrices o coligantes y sus filiales o coligadas, en conformidad con la ley N° 18.046.»
Conclusión:
No está relacionado, para efectos de lo dispuesto en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, lo que sí puede ser revisado por el SII, de que se trate de una operación real, a precio de mercado. Nota: No ha sido fácil el análisis (merecemos un premio).
Buenos días Don Omar Reyes, primero quiero agradecer su disposición a responder dudas, se agradece de verdad.
Yo el año diciembre del año 2014 compre una casa con crédito hipotecario, la cual figura como adquirida en el SII con fecha 07/04/2015 en 67 millones y el año pasado 19/07/2022 se la vendí a mi hermano en 101 millones. Por lo que obtuve ganancias entre comillas, por que el 60% del valor de venta se fue a cubrir los dividendos que tenia por pagar al banco.
El problema es ¿que no se si esta venta la debo declarar como a un relacionado o no?
Ya que por lo que he leído en su página (bueno no entendí del todo) dice que es a un relacionado ascendente o descendiente y mi hermano no es ascendente o descendiente mío.
Por favor me ayuda a aclara ese punto y me indica si debo colocar SI o No en la celda de la calculadora enajenación de bienes raíces de la propuesta del F22 que dice “indique ¿la propiedad se enajeno a un relacionado?
Le agradezco de antemano su ayuda.
Claudia:
La venta no es a un ascendiente o descendiente, por lo que la utilidad obtenida la puede acoger al régimen especial de tributación, teniendo acceso a rebajar hasta 8.000 UF como no renta. En concreto, por lo datos indicados, no pagará impuesto.
Buenas noches,
Soy jubilada y vivo del arriendo de 2 departamentos y mi pensión.
Tengo un depósito a plazo y el certificado dice que tuve perdidas.
¿Las puedo ocupar para disminuir mi rentas de arriendo?
Mi nieto me dice que no.
Gracias don Omar
Verónica:
Lo primero es que no hay compensación de las pérdidas obtenidas por la rentabilidad de instrumentos financieros y los arriendos gravados. Pero sí debería revisar si corresponde declarar dichos ingresos por arriendo, considerando si los inmuebles son acogidos al DFL 2, donde podría tener el beneficio de no renta, siempre que sean las dos únicas unidades aceptadas por contribuyente. Se consideran las dos adquiridas más antiguas.
Don Omar,
El año 2020 vendí mi departamento, comprado el año 2014, con utilidad y no lo informe en mi declaración para efectos de contabilizar el uso de las 8.000 UF (INR).
Me pueden multar? Cómo lo arreglo? Tengo que hacer una rectificatoria de ese año o lo puedo hacer en esta declaración?
Gracias por su ayuda a todos, se agredece en estos tiempos,
Claudia:
Como su declaración no fue observada, considerando que la utilidad obtenida era menor a 8.000 UF, lo que debe tener presente es que dicho límite ya está ocupado, en parte, para las futuras enajenaciones, por lo que no podrá desconocer la operación realizada en el año 2020.
Buenas noches
El mayor valor en la venta de un bien raíz, entre hermanos, se grava con impuesto?
Muchas gracias
Caro:
Deducimos que se trata de una venta realizada a un hermano, con lo cual el vendedor obtiene una utilidad. Esa venta, asumiendo que es una persona natural que no realiza habitualmente estas operaciones, debe determinarla y puede rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta, dado que el parentesco no es de ascendiente o descendiente, por lo que está favorecido con la opción de tributación especial del art. 17 N° 8 de la Ley de la renta.
Estimado don Omar una persona natural compro y vendió antes del año un bien raíz por lo tanto esta afecto a IDPC y Global, ( línea 5 )y el impuesto de primera se da como crédito en el global,( código 954) consulta, este crédito es sin incremento? y es con derecho a devolución (cód. 610) ? me confirma si esto es así por favor, gracias
Ricardo:
Efectivamente, la tributación para el caso de una venta de bien raíz antes del año (o de los cuatro, en caso de subdivisión), se sale de la norma del art. 17 N° 8 y debe tributar con la norma general, esto es, Impuesto de Primera Categoría e impuestos finales (Global o Adicional). La instrucción está en la página 24 de la Circular 43/2021.
La utilidad se declara en el GC en línea 5 y el crédito IDPC en línea 46, sin incremento, con derecho a devolución. El IDPC se incluye en la línea 56.
Don Omar esto quiere decir que si el mayor valor es de 600.mm tendrá que pagar 25% por el IDPC y la diferencia entre impto. del global menos el crédito generado en 1a categoría, o estoy equivocado
Ricardo:
Así es. Será una renta clasificada en el art. 20 N° 5 de la Ley de la Renta (se sale de la norma del art. 17 N° 8 letra b), por ser una venta realizada antes del año desde la adquisición del inmueble).
Don Omar,
Lo sigo molestando con preguntas. Leí varias de sus respuestas en este valioso chat y mi consuta es si mi madre se considera que es relacionada o no a mi primo.
¿El comprador es primo pór el lado de mi padre?
De sus respuestas anterirores deduzco que nostros, los hijos de mi padre perdemos el benfico del INR por 8.000 UF, pero mi madre sí tendría ese derecho, ya que no hay relación sanguínea…
Sería muy positivo saber su opinión, ya que ella era casada en sociedad conyugal así que tenía la mayoría de los derechos vendidos sobre la casa…
Agradecido nuevamente,
Felix
Felix:
Sus primos no son relacionados con Uds., para estos efectos. La norma del inciso segundo del art. 17 N° 8, de la Ley de la Renta indica (lo remarcado es nuestro):
“No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.”
Los primos son colaterales. En el caso de vuestra madre, sus sobrinos tampoco son familiares consanguíneos descendientes.
Aclaro: El 15% lo adquirimos vía herencia (no compramos nada) y vendimos el 15% a nuestro primo (no el 10% que puse equivocadamente).
El 2011 hicimos una ampliación de la herencia por estos derechos sobre el inmueble (efectuada originalmente el 2010 cuando, murió mi padre).
Esa ultilidad (aprox 2.000 UF) en qué línea se declara (si no tenemos derechos al beneficio de las 8.ooo UF INR) y se puede por ejemplo descontar con pérdidas de inversiones en fondos mutuos y depósitos a plazo…
Gracias,
Felix:
Como ya le respondimos, sí tiene derecho cada vendedor de los derechos, a rebajar hasta 8.000 UF por la utilidad obtenida, con lo cual las 2.000 UF que Ud. indica como utilidad obtenida (por todos), no estará afecta a impuesto, considerando que Uds. son personas naturales y no tienen una relación familiar con vuestro primo de las que inhabilitan utilizar la franquicia, que son los indicados en el art. 17 N° 8, inciso segundo de la Ley de la Renta (lo remarcado es nuestro):
“No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.”
Don Omar,
El año 2010 falleció mi padre y el año 2011 nos dimos cuenta que la casa de mi abuelo (fallecido), estaba en comunidad heriditaria y mi madre y mis hermanos adquirimos el 15% del inmueble.
El año 2022, mi primo que tenía más del 50% de la casa nos ofrecío comprar ese 10% y lo vendimos.
PREGUNTAS:
¿El costo de nuestros derechos se calculan tomando la tasación fiscal del inmueble + CM y aplicando el 15% de participación? ¿La tasación del año que falleció (2010) o de la inscripción de la herencia (2011)?
¿Por el hecho de haber vendido a mi primo, perdemos el benficio de las 8.000 UF (INR)? / Nosotros no teníamos alternativa de venderlo a un tercero no relacionado…¿qué opina?
Muchas gracias, estamos muy perdidos con la declaración de estos ingresos.
Saludos,
Felix:
La fecha de adquisición de los derechos hereditarios es a la muerte del causante. Por ello, Uds. no tienen una fecha de adquisición diferente al año 2010, que fue la fecha de muerte de su padre, donde en su patrimonio existen derechos en una comunidad hereditaria que generó la propiedad de derechos en un inmueble. A la fecha de muerte de vuestro padre, se debe determinar el valor de éstos derechos y ello corresponde a la proporción del avalúo fiscal del inmueble, lo que está en la posesión efectiva para determinar el valor de cada asignación. Ese es el valor de costo que tendrá cada heredero, para las futuras enajenaciones de activos heredados.
Entonces, como Uds. vendieron en el año 2022, los derechos sobre un bien raíz, los cuales los adquirieron en el año 2010 y la venta es a un pariente que no es un ascendiente ni descendiente de Uds. (su madre y Ud. y hermanos), pueden aplicar la norma especial que permite rebajar hasta 8.000 UF, por la utilidad obtenida en la venta de inmuebles o derechos sobre ellos, realizados por personas naturales.
Buenas tardes don Omar, tengo una consulta, una persona natural que compro un estacionamiento en el año 1994 y se lo vendió a su hijo en al año 2022, que impuesto paga? o la utilidad se considera ingreso no renta?.
Gracias
Lorena:
Se considera no renta, dado que aplican las normas vigentes al 31.12.2014, donde no existía la restricción para venta a ascendientes o descendientes, pero sí a relacionados (donde el vendedor participa).
Don Omar Reyes, buenas tardes. tengo una duda o consulta, el caso es el siguiente.
Mi madre compro una casa con subsidia habitacional en el año 1987 y que se termino de pagar hace varios años. Ella tiene 2 propiedades (esa casa y otra que compro con mi padre). Ella tiene inicio de actividades persona natural en primera categoría desde hace 5 años y su giro es Comercio de productos agrícolas plantas semillas, hortalizas y frutas.
En Abril del año 2022 me vendió la propiedad que compro en el año 1987 en 25 millones.
no es vendedora habitual de propiedades.
mi consulta es ¿si corresponde que ella page impuesto por la venta de esa propiedad?
quedo atento a su respuesta y le agradezco de antemano su orientación
Rafael:
Dado que la adquisición del inmueble ocurrió antes del 01.01.2004 y la venta es a un no relacionado, en los términos definidos por la norma al 31.12.2014 (ello es un comprador donde el vendedor participe), independiente del resultado obtenido, no se declara como renta. Nota: Asumiendo que la propiedad no está en la contabilidad.
Nota: Si los bienes son adquiridos después del 31.12.2003, si fuera ese el caso, tendría otro tratamiento, ya que ahora una venta a un pariente consanguíneo (ascendiente o descendiente), también se entiende relacionado.
Don Omar Reyes, buenas tardes. tengo una duda o consulta, el caso es el siguiente.
Mi madre compro una casa con subsidia habitacional en el año 1987 y que se termino de pagar hace varios años. Ella tiene 2 propiedades (esa casa y otra que compro con mi padre). Ella tiene inicio de actividades persona natural en primera categoría desde hace 5 años y su giro es Comercio de productos agrícolas plantas semillas, hortalizas y frutas.
En Abril del año 2022 me vendió la propiedad que compro en el año 1987 en 25 millones.
no es vendedora habitual de propiedades.
mi consulta es ¿si corresponde que ella page impuesto por la venta de esa propiedad?
quedo atento a su respuesta y le agradezco de antemano su orientación
Rafael:
Duplicó la consulta.
Muchas gracias por el video informativo.
Quisiera hacer una consulta:
Como persona natural adquirí una propiedad y luego la vendí en menos de 1 año.
En la declaración de renta se me está cobrando un impuesto de primera categoría sobre la ganancia o renta de esta venta (un 25%) que es bastante dinero y desconocía acerca del impuesto.
Si no me dedico a la compra o venta de inmuebles, ni tengo un giro relacionado con esto (es la única vez que he comprado y vendido un bien raíz), ¿tengo que pagar de todas formas este impuesto? o ¿existirá alguna forma de apelar a exención?
Muchas gracias de antemano.
Flavio:
La norma establece una condición especial para aplicar una tributación distinta. Ello es que no esté la venta antes del año desde la adquisición.
Al quedar fuera, como persona natural, pagará el Impuesto de Primera Categoría y luego el Global Complementario, dándose de crédito el impuesto de Primera Categoría.
No se puede desvirtuar el hecho de que no existe el requisito de venta antes del año, considerando que ahora no se trata de habitualidad, sino de una condición legal específica, establecida en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta.
Transcribimos la parte pertinente de uno de los oficios del SII, que trata sobre la materia, que es el N° 3.498, de 14.12.2021 (lo remarcado es nuestro):
«En cuanto al ingreso no renta de hasta 8.000 UF sobre el mayor valor en la enajenación de bienes raíces, la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR dispone que las personas naturales que enajenen bienes raíces situados en Chile, que no se encuentren asignados a su empresa individual, gravarán con impuestos finales el mayor valor obtenido en dicha operación, en lo que exceda de 8.000 UF.
Para estos efectos, adicionalmente, el numeral iv) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR exige que haya transcurrido un año al menos entre la adquisición del inmueble y su enajenación.
La fecha en que se entiende adquirido o nuevamente enajenado un inmueble corresponde, de acuerdo al texto expreso de la ley, a la fecha de inscripción de la compraventa en el Registro de propiedad del conservador de bienes raíces a nombre de quien enajena o del nuevo adquirente, según corresponda.
Por lo anterior, la fecha de la escritura pública o de su presentación ante el Conservador de Bienes Raíces para proceder con su inscripción es irrelevante para efectos de lo dispuesto en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR.
Por otra parte, no existe en la norma vigente una presunción de habitualidad que pueda ser desvirtuada.
La limitación temporal establecida en el actual numeral iv) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR es de carácter objetivo, atendiendo exclusivamente al transcurso del tiempo, sin admitir prueba en contrario.»
Buenas tardes don Omar, tengo la duda con el costo en caso de propiedad vendida en menos de un año. Tengo el caso de herederas que adquirieron una parcela agrícola y una vendió a la otra su parte en menos de un año, y el avalúo es de valor cercano a $600.000, ese sería su valor de adquisición, no puede ser el comercial? de ser así, se puede modificar posesión efectiva?
Patricia:
No se entiende mucho la situación, dado que si son herederas lo que tienen son derechos sobre un bien raíz, que tiene como fecha de adquisición el fallecimiento del causante. Por ello, la adquisición de los derechos se regirá por el valor incluido en la posesión efectiva, que es el avalúo del bien, en la proporción de derechos que les corresponde a cada heredera. Si luego de la adjudicación, una de ellas le vende a la otra, estarán en una venta de derechos cuya tributación la deben analizar de acuerdo a los datos comentados.
Gracias don Omar por su respuesta.
Omití una información relevante, que el giro del inicio de actividades es :COMPRAVENTAS Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. Igual los herederos pagan solamente el global con derecho a las 8000 UF? y la sucesion no pagaría por esa venta. Cierto?. y no es un relacionado.
Gracias de nuevo.
Doris:
Los dueños del inmueble son los comuneros, no la comunidad. Esto lo puede validar en la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
La comunidad, que tiene inicio de actividad, es instrumental y obviamente declara las rentas obtenidas, pero no es la propietaria de los derechos del inmueble.
Dos personas naturales compran en conjunto una propiedad en el año 2018, hacen subdivisión y la propiedad se convierte en 3, enajenan 1 en enero 2022 y mi pregunta es ambas personas naturales tienen derecho a la rebaja de UF 8000? o solo UF 8000 por cada propiedad?
Quirima:
Cuidado con realizar la venta antes de los cuatro años de la subdivisión, dado que ello no permitiría que las personas utilizaran el sistema especial de tributación establecida en el art. 17 N° 8, letra b) numeral iv), de la Ley de la Renta:
«iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.»
En concreto, si se debe aplicar la mencionada norma, no corresponde que rebajen las 8.000 UF, que es un tope por contribuyente. Debe revisar la situación.
Don Omar,
Esta semana viendo rentas se me presentó el siguiente caso. Según lo que registra el SII.
Una persona natural adquirió una propiedad a un no relacionado en septiembre 2021 e hizo venta por el bien en Abril 2022. Vi su renta y sale que tiene que pagar varios millones de impuestos por haber realizado la enajenación antes de un año.
Conversé con la persona y me comenta que la adquisición del bien la hizo con dos escrituras. En la primera que data del año 2020 adquirió un 75% de la propiedad y en la segunda que data del 2021 hace el pago del restante 25%. Esto debido a que había un pariente de la parte vendedora del que no tenían como ubicarlo al momento de la primera escritura.
En el SII, el asistente de enajenación solo toma en cuenta la última escritura. Mi consulta es ¿Puedo considerar solo ese 25% como afecto a IGC y de primera? ¿ el 75% entra en la franquicia de las 8.000 UF? ¿O debo considerar lo que dice el servicio y que toda la utilidad esté afecta a impuestos?
La persona por desconocimiento de la norma vendió la propiedad para comprar en Coronel por lo que no cuenta con el dinero para pagar ese impuesto.
Le agradecería me pueda resolver estas dudas para ver como ayudar
Carlos:
Será seguramente observada la situación que declare, pero el contribuyente adquirió derechos y, por lo tanto, tiene dos adquisiciones que al venderlas estarán afectas a distintos sistemas de tributación. En concreto, por el 75% estará afecto a la rebaja y tributación con impuesto único, mientras que con el 25% la tributación es la normal.
Don Omar,
Esta semana viendo rentas se me presentó el siguiente caso. Según lo que registra el SII.
Una persona natural adquirió una propiedad a un no relacionado en septiembre 2021 e hizo venta por el bien en Abril 2022. Vi su renta y sale que tiene que pagar varios millones de impuestos por haber realizado la enajenación antes de un año.
Conversé con la persona y me comenta que la adquisición del bien la hizo con dos escrituras. En la primera que data del año 2020 adquirió un 75% de la propiedad y en la segunda que data del 2021 hace el pago del restante 25%. Esto debido a que había un pariente de la parte vendedora del que no tenían como ubicarlo al momento de la primera escritura.
En el SII, el asistente de enajenación solo toma en cuenta la última escritura. Mi consulta es ¿Puedo considerar solo ese 25% como afecto a IGC y de primera? ¿ el 75% entra en la franquicia de las 8.000 UF? ¿O debo considerar lo que dice el servicio y que toda la utilidad esté afecta a impuestos?
La persona por desconocimiento de la norma vendió la propiedad para comprar en Coronel por lo que no cuenta con el dinero para pagar ese impuesto.
Le agradecería me pueda resolver estas dudas para ver como ayudar
Carlos:
Duplicó la consulta.
Estimado Omar, agradezco desde ya la respuesta a mi consulta:
yo compré un sitio el 2012 y construí mi casa el 2019 con una constructora formal. Parte importante fue con crédito hipotecario, todo quedó documentado en proceso del banco. Tengo recepción municipal. Este año quiero vender y seguro tendré que pagar impuesto único de 10%, pero no se que opciones tengo para justificar el costo y determinar utilidad después de aplicar descuento de UF 8.000 ???
Christian:
Con la regularización de la construcción, adicionando a ello la documentación tributaria de los costos de la construcción (facturas, boletas y otros comprobantes legales), podrá acreditar el costo asociado a la construcción, que se agregará al terreno, para determinar la rebaja que tendrá el precio de venta, para establecer el monto de la utilidad, que podrá utilizar hasta el tope de 8.000 UF, como ingreso no renta.
Esto es siempre y cuando no sea desde el inicio el objeto de construir para vender, en cuyo caso no correspondería la tributación especial, sino la general y además el IVA, dado que debió realizar el inicio de actividad en el SII.
Estimado, gracias por la instancia.
Junto con mi marido compramos una casa en febrero 2022, no pudimos mantener pago del crédito hipotecario por lo que la vendimos en septiembre del 2022, (al primer Comprador que apareció) la ganancia fue de menos de 8000 uf (no hemos vendido propiedades previamente). En la declaración de renta de este año nos aparece la propiedad cómo afecta a impuestos ya que nos consideraron vendedor habitual (recalco que es la primera propiedad que vendemos). Qué podemos hacer ? Gracias de antemano.
Rocío:
Pagar el impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida, ya que no se les aplica la norma especial, considerando que vendieron el inmueble antes del año desde que lo adquirieron.
Esto se encuentra indicado expresamente en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta (lo remarcado es nuestro):
«b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad.
i) Se aplicarán, en lo que fuesen pertinentes, las reglas señaladas en los literales ii) y iii), de la letra a) anterior. No obstante, para efectos de esta letra b), el costo tributario también estará conformado por el valor de adquisición del bien respectivo y los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado su valor, reajustados de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al de la adquisición o mejora, según corresponda, y el mes anterior a la enajenación. Las referidas mejoras deberán haber sido efectuadas por el enajenante o un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, y declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio, en la forma que establezca mediante resolución, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación.
ii) No constituirá renta, asimismo, aquella parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas o del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento. Para el cómputo del valor de ésta, se utilizará el valor de la unidad de fomento que corresponda al último día del ejercicio en que tuvo lugar la enajenación respectiva. El Servicio mantendrá a disposición de los contribuyentes los antecedentes de que disponga sobre las enajenaciones que realicen para efectos de computar el límite señalado.
iii) En caso que el mayor valor referido exceda en todo o en parte el límite del ingreso no constitutivo de renta anterior, se gravará dicho exceso con el impuesto global complementario o adicional, según corresponda, o bien, tratándose de personas naturales con domicilio o residencia en Chile, con un impuesto único y sustitutivo de 10%, a elección del enajenante, en ambos casos sobre la base de renta percibida.
iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.»
Hola buenas tardes, gracias por esta ayuda que brindan, mi consulta, vendimos una propiedad justo del año 2004 primera venta que realizamos de forma particular, una casa no superior a 2000 uf. Queríamos saber si debemos pagar impuesto, en la declaración de renta aparece la venta de la casa, pero no sabemos que poner para no enbarrarla ennla enajenacion de un buen raíz, muchas gracias
Cristián:
Hay que determinar los valores, por lo que debe ingresar el costo corregido y con ello determinará una utilidad, que se imputará a parte de la rebaja que como contribuyente tiene acceso (no es habitual en ese tipo de operaciones). No pagará impuesto, pero debe ingresar la información.
Estimados,
En el año 2021 realicé la venta de un bien raíz y para el calculo utilicé el costo corregido, pero me di cuenta hace poco que el Avalúo Fiscal es superior por lo que quisiera saber si puedo solicitar cambio de opción de Costo Corregido a Avalúo Fiscal
Saludos y espero puedan ayudarme
Sergio:
Como es una opción que Ud. ejerció, creemos que no procede una rectificación, dado que no hay un error. El SII debería denegar cualquier petición al respecto. Si se ejerce la opción, cualquier a de ellas, no hay posibilidad de cambiarla posteriormente, según nuestra opinión.
Buenas tardes don Omar, en septiembre del 2022 vendí a mi hermano un departamento adquirido en el año 1999, y no se si tributa y/o como lo hace. Además, el costo de adquisicion que se debe poner en el asistente de cálculo del SII debe ser actualizado?, entre la fecha de venta y la de adquisición?.
De antemano muchas gracias por su ayuda y buena disposición para responder a todas as consultas.
Saludos cordiales,
Claudia
Claudia:
En el caso específico, dado que la adquisición es antes del 01.01.2004, no importa si se lo vendió a un hermano, dado que la norma aplicable es la vigente al 31.12.2014, que incluye solamente restricciones cuando el comprador es un relacionado (una empresa en la que el vendedor participa).
Dado lo anterior, la operación no es gravada con ningún impuesto, sin importar el monto de la utilidad obtenida.
Hola!
Tengo dudas con lo que de define por «relacionados», vendí mi casa el año pasado a mi madre, usted dijo que no se considera como «relacionado», pero la descripción del SII (en la declaración de renta) dice que son parientes ascendientes o descendientes. Por favor, su ayuda con esto, ya que no sé si debo pagar impuesto por esta casa o no (la vendí con 5 años).
Gracias!!
Andrea:
Hay que realizar una diferencia: para los propietarios que tienen un inmueble adquirido antes del 01.01.2004, la operación con relacionados es cuando el vendedor participa en una empresa que actúa como compradora. En cambio, para los que adquieren un bien raíz a partir de esa fecha, la operación con relacionados incluye a los consanguíneos, donde sí están los ascendientes y descendientes.
En vuestro caso, si la venta es a su madre y la propiedad la tenía hace cinco años, la operación no le permite utilizar las franquicias tributarias especiales, por lo que debe pagar el Impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida en la venta (que además puede ser tasada por el SII). La utilidad se calcula precio de venta menos el costo de adquisición corregido a la fecha de venta, para luego reajustarla hasta el final del año 2022, en éste caso, por se el período en que se debe declarar la renta obtenida.
Estimados primeramente agradecer por el tremendo aporte que nos brindan.
Mi situación es la siguiente. Tenía una propiedad que perdí el año pasado por deudas, esta propiedad se fue a remate por el banco y la compró una persona a $110.200.000.- El problema es que cuando yo quiero realizar mi declaración de renta, me aparece en los agentes retenedores como que yo vendí la propiedad a ese valor, entonces mi pregunta es si yo tendré que pagar impuestos por el mayor valor entre el monto en que me remataron la propiedad y el monto en que yo la compré (Actualizado). O al ser una perdida no tendré que declararla.
Muchas gracias y saludos.
David:
El remate de la propiedad si se realizó en forma directa, es decir, a su nombre, los impuestos que se generen por esa operación, aunque sea una venta forzada, son suyos.
Por ello, si era un bien raíz personal y su giro no es la compraventa de bienes raíces, el mayor valor entre la venta y el costo corregido, estaría para aplicar previamente la rebaja de hasta las 8.000 UF por contribuyente, como no renta. Si es ese el caso, no tributaria.
Estimados primeramente agradecer por el tremendo aporte que nos brindan.
Mi situación es la siguiente. Tenía una propiedad que perdí el año pasado por deudas, esta propiedad se fue a remate por el banco y la compró una persona a $110.200.000.- El problema es que cuando yo quiero realizar mi declaración de renta, me aparece en los agentes retenedores como que yo vendí la propiedad a ese valor, entonces mi pregunta es si yo tendré que pagar impuestos por el mayor valor entre el monto en que me remataron la propiedad y el monto en que yo la compré (Actualizado). O al ser una perdida no tendré que declararla.
Muchas gracias y saludos.
David:
Duplicó la consulta.
Estimados primeramente agradecer el tremendo aporte que realizan, han sido de mucha ayuda en temas tributarios.
Mi situación es la siguiente, estaba realizando mi renta y resulta que dentro de los agentes retenedores aparece como una venta una propiedad que yo perdí por mantener deudas. Esa propiedad yo la perdí, como mencioné antes, y fue rematada a un valor de $110.200.000.-. Entonces mi pregunta es si yo tendré que pagar impuesto por eso, en caso de que el valor del remate fuera mayor al valor de adquisición o cómo se debe declarar esto. Estoy perdido en esto.
David:
Está nervioso, ya que triplicó la consulta.
Como la indicamos, lo que debe validar es si la propiedad no estaba en la contabilidad, sino que a nombre personal y no se dedica a la compra y venta de bienes raíces. En ese caso, la utilidad obtenida tendrá derecho a una rebaja de hasta 8.000 UF. siempre que la venta ocurriera más allá del año desde cuando tenía a su nombre la propiedad. Por ello, lo más probable es que no tenga una renta tributable (rebajará parte de las 8.000 UF, que tiene como tope general).
Buenas tardes estimado Señor.
Mi duda es la siguiente. El año 2004 compré una casa, la cual vendí el año pasado. Es primera que vendo un inmueble, por lo cual me aparece el ítem de enajenación de bienes en la operación renta de este año. Cuál de la tres opciones que ofrece la propuesta me conviene mas marcar ?? VALOR DE ADQUISICIÓN, VALOR DE MERCADO O AVALÚO FISCAL ??
Agradezco desde ya su tiempo y su cordial asistencia.
Saludos, Oscar
Oscar:
Como contribuyente no habitual en la venta de inmuebles, puede calcular la utilidad obtenida teniendo como rebaja el costo, para lo cual puede utilizar cualquier de las definiciones que ahí aparecen. Obviamente, lo que le conviene es el valor más alto, dado que así, su utilidad para efectos tributarios será menor. Esto, ya sea, para aplicar posteriormente parte de la rebaja de las 8.000 UF que como contribuyente tiene como tope no tributable o para determinar el valor afecto a impuesto, si se supera dicho límite de rebaja.
Hola Buen día, de antemano gracias x la ayuda
consulta si una persona natural le vende un bien raiz (departamente) a una SPA , en la cual es accionista y dueña en un 100% su cónyuge, en este caso se entiende relacionado, y ya no computaria las 8000UF como ingreso no renta ??
Mil gracias nuevamente
Marcela:
Efectivamente, es una operación con un relacionado, incluso si el bien raíz fue adquirido antes del 01.01.2004. Puede ver el oficio N! 1.336, de 15.07.2020, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2020/ley_impuesto_renta_jadm2020.htm, que indica:
«Cumplidas las condiciones anteriores, el mayor valor obtenido en la enajenación de un predio agrícola ubicado en Chile y adquirido con anterioridad al 01.01.2004, se regirá por la LIR vigente al 31.12.2014, y puede constituir un ingreso no renta, sin considerar el límite de 8.000 UF, en la medida que el enajenante persona natural no sea habitual en la enajenación de inmuebles, no enajene a un relacionado y en el mismo ejercicio comercial en que se efectúa la enajenación no determine IDPC según contabilidad completa o simplificada, todas cuestiones que deben acreditarse en la instancia de fiscalización respectiva, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario, a través de todos los medios de prueba.»
Hola Buen día, de antemano gracias x la ayuda
consulta si una persona natural le vende un bien raiz (departamente) a una SPA , en la cual es accionista y dueña en un 100% su cónyuge, en este caso se entiende relacionado, y ya no computaria las 8000UF como ingreso no renta ??
Mil gracis nuevamente
Marcela:
Duplicó la consulta.
Buenas tardes. Por favor quisiera orientación. En enero 2022 recibí un bien raíz en herencia (junto a 3 herederos más), el cual fue vendido en noviembre del mismo año. Ahora debo pagar impuestos por la «utilidad generada», sin embargo, todo el dinero fue para mi madre. Además, ya habíamos pagado el impuesto a la herencia. Hay algo que pueda hacer?
Jorge:
Si en enero de 2022 falleció el causante que le entregó una herencia a Ud. y tres herederos más, dentro de lo cual están derechos sobre un bien raíz. Lo primero es precisar que la fecha de adquisición de los herederos es el día de fallecimiento del causante, sin importar la fecha de tramitación de la posesión efectiva y la inscripción de los derechos en el Conservador de Bienes Raíces.
Por ello, si desde la fecha de fallecimiento del causante hasta la venta de dichos derechos, no hay más de un año, la tributación que afectará a los comuneros será la normal, es decir, pagarán Impuesto Global Complementario.
Si la venta es más allá de un año, desde la muerte del causante y el comprador no está relacionado con los vendedores, la tributación sólo será del 10%, pero cuando la utilidad obtenida, por cada comunero, sea mayor a 8.000 UF, que es un tope personal por contribuyente.
El costo para calcular la utilidad, es el valor del activo sobre el cual se pagó el impuesto de herencia (la proporción de los derechos de cada heredero, considerando su avalúo fiscal).
Hola Don Omar.
Muy buena su página, tengo una consulta.
Mi padre compró el 2018 un departamento con crédito hipotecario, lo compró a 83 millones
En el 2021 se lo vendió una mi esposo ( su yerno) en 120 millones.
Este mes, abril del 2023, sii le está solicitando declarar la propiedad para pagar a sii in impuesto del 5%… Que no se viene a lugar o si correspobde.
Por la venta del departamento le cobran a mi padre 5% de la utilidad, dicha utilidad fueren 37 millones y el 5% de esa utildad es un 1.850.000 pesos.
Buena esa mi consulta.
De antemano muchas gracias por su asesoría en este tema
Melany:
En Chile hay una norma especial para los contribuyentes que son personas físicas y que no son habituales en la compra y venta de bienes inmuebles, como sería el caso de su padre. Hay una restricción respecto del comprador, el cual no debe ser relacionado (el comprador no puede participar en la sociedad compradora) o este ser un pariente ascendiente o descendiente, cosa que en el caso planteado no se da, considerando que el yerno no es un pariente consanguíneo.
La tributación aplicable, siendo la opción más ventajosa, es calcular la utilidad obtenida y utilizar la franquicia de rebajar hasta 8.000 UF como un ingreso no renta, en cuyo caso, para el ejemplo planteado, dejaría toda la utilidad sin pago de impuesto (el 10% en calidad de impuesto único). Obviamente, esto lo debe dejar reflejado en el formulario 22, cuando declare la operación, que al parecer se realizó el año 2022, dado que se registra en los datos de la Declaración del año tributario 2023 (se considera la fecha de inscripción en el conservado de bienes raíces).
Conclusión: Debe llenar en forma correcta el formulario, con lo cual no pagará impuesto por la operación realizada.
Buenas noches estimado. Gracias por su buena disposición a contestar dudas. Respecto a la mía, le comento que no soy habitual y vendí un departamento a mi padre al precio de mercado. Lo compré en 75 y lo vendí en 81, 5 años después. Entiendo lo de las 8 mil uf pero no me queda claro lo de la parte relacionada. En este sentido, debo tributar por la “utilidad “ obtenida?. (Mi mujer era dueña del otro 50% del departamento) pero en el caso de ella no tiene vínculo sanguíneo con mi padre. Gracias.
Juan:
Al vender derechos sobre un inmueble a un relacionado, como sería su padre, debe tributar por la utilidad obtenida. Ella se calcula rebajando del valor de venta, de la porción de los derechos enajenados, el costo corregido de adquisición. Esa utilidad es la que debe registrar en su declaración de renta. No tiene rebaja de las 8.000 UF, como sí la tiene su señora, que efectivamente no tiene relación con el comprador (la relación es ascendiente y descendiente).
Hola buenas tardes don Omar,
Muchas gracias por la ayuda entregada.
Tengo una consulta con respecto a una persona natural no habitual, que vende una propiedad en el 2022 y que adquirió en el 2014. El punto es que vendió un solo bien raíz a 2 personas, una de las personas es relacionada y la otra no (hijo y sobrino).
¿Como procede el cálculo del impuesto?
¿Tiene derecho a la rebaja de UF 8000?
Juan:
Claramente será un tema que pasa por una validación de la operación por parte del SII, para analizar si ello es procedente, en el sentido que no exista ninguna simulación de operaciones.
En cuanto a la relación, efectivamente el sobrino no está dentro del concepto de «relacionado» con el vendedor. El hijo sí.
Podemos ver las normas de relación en lo indicado por el SII en el Oficio N° 1.796, 03.06.2022:
«Lo anterior, cumpliendo ciertos requisitos, entre ellos, que la enajenación no se efectúe a un relacionado. De acuerdo con la ley y lo instruido en la Circular N° 43 de 2021, los supuestos de relación concurren cuando el propietario enajena el bien respectivo:
1) A una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente;
2) Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad;
3) A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario(1);
4) A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores de la sociedad en
que el enajenante participe directa o indirectamente(2), así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos.»
Como la operación es la venta en su totalidad del bien raíz, de propiedad de una persona natural, pensamos que al tener una compra compartida, donde se genera una comunidad por parte de los adquirentes, creemos que el SII no aceptará que se genere una aplicación parcial de los efectos para el vendedor. Sugerimos preguntar directamente la opinión al SII, donde se le darán todos los antecedentes, como los valores de mercado y la participación de cada comprador, inclusive es posible que les pidan la finalidad de la adquisición.
Hola buenas tardes don Omar,
Muchas gracias por la ayuda entregada.
Tengo una consulta con respecto a una persona natural no habitual, que vende una propiedad en el 2022 y que adquirió en el 2014. El punto es que vendió un solo bien raíz a 2 personas, una de las personas es relacionada y la otra no (hijo y sobrino).
¿Como procede el cálculo del impuesto?
¿Tiene derecho a la rebaja de UF 8000?
Juan:
Duplicó la consulta.
Nuestra sugerencia es entregar los antecedentes al SII, para realizar la consulta documentada, ya que creemos que podría no permitir la aplicación parcial del cálculo de resultados en función a la calidad de cada comunero (hay que demostrar la realidad de la operación).
Don Omar, primero que todo, muchas gracias a usted y a su equipo por todo el aporte que realizan, se agradece siempre el aporte en conocimientos.
Tengo un caso muy particular, una persona natural régimen de renta presunta tiene 2 parcelas que explota en su actividad agrícola, parcela 73 y parcela 75 esta última es de 19,5 hectáreas.
En oct 2022 vende a sus 5 hijos una parte de la parcela 75, son 2,05 Hás por cada hijo, total de la parte vendida 10,25 Hás.
El precio total de la venta es 75 millones ( 15 mm a cada hijo). La parcela 75 fue adquirida en la reforma agraría el año 1975 a un precio de 7.496.980 Escudos según consta en titulo de dominio.
El valor del avalúo fiscal del rol asociado a esta parcela 75 es de $112.396.306 valor del 1er semestre 2023.
Preguntas
Como la parcela 75 fue adquirida antes del 2004 se rige por la LIR vigente al 31-12-2014, se puede constituir como un ingreso no renta?
Como vende a sus hijos según lo norma vigente seria una venta a un relacionado, pero conforme al texto del No 8 art17 de la LIR vigente al 31-12-2014 esa norma de relación no aplica, es correcto?
Según Of.Ord, 1336 SII del 17.07.2020 habla en su conclusión numeral 1 , puede constituir un ingreso no renta sin considerar el limite de 8.000 uf en la medida que el enajenante persona natural no sea habitual, no enajene aun relacionado y en el mismo ejercicio comercial en que se efectúa la enajenación no determine IDPC según contabilidad completa o simplificada,
En este Oificio 1336 no hace referencia a renta presunta solo contabilidad completa o simplificada para determinar IDPC, como el vendió la parcela 75 que forma parte de su actividad agrícola cumple este requisito o no?
En el caso que no cumpla lo requisitos para INR, para el costo de adquisición se puede tomar el valor del avalúo fiscal, lo consulto porque su valor de adquisición del año 1975 esta en escudos ??
Agradezco su respuesta,
Saludos,
Danilo:
Quizás aquí abiertamente hay un error y tal vez lo pueden corregir. Lo que correspondía realizar era una donación, tramitada legalmente, donde se paga impuesto sobre la proporción de avalúo que corresponda a cada porción del inmueble que se regala a los hijos, considerando que la operación no era una venta, sino claramente la entrega gratuita.
En el oficio N° 1.364, de 22.04.2022, indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«Conforme las normas transitorias de la Ley N° 20.780(1), la tributación aplicable al mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile, adquiridos antes del 1° de enero de 2004, efectuada por personas naturales que no sean contribuyentes del impuesto de primera categoría (IDPC) que declaren su renta efectiva(2), se sujeta a las normas de la LIR, según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014.
De acuerdo al texto vigente de la LIR al 31 de diciembre de 2014, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces tendrá el tratamiento de un ingreso no renta en la medida que la operación no se realice con partes relacionadas, o represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente. De lo contrario, el mayor valor quedará afecto con IDPC e impuesto global complementario o adicional(3).
En el caso consultado, bajo el supuesto que el bien raíz de propiedad de la persona natural fue adquirido antes del 1° de enero de 2004, que no forma parte del giro, actividad o negociaciones de su empresa individual, que no sea enajenado a un relacionado, y que no se trate de una actividad realizada habitualmente por el contribuyente, el mayor valor que se obtenga será un ingreso no constitutivo de renta.»
Notas:
1) Párrafo final del literal XVI, del artículo tercero transitorio de la Ley N° 20.780.
2) De acuerdo al artículo vigésimo tercero transitorio, de la Ley N° 21.210 se entenderá que las operaciones fueron realizadas por contribuyentes que determinaban el impuesto de primera categoría sobre rentas efectivas, si al momento de su enajenación, los bienes formaban parte del giro, actividades o negociaciones de su empresa individual.
3) Los requisitos cuya concurrencia hace aplicable la tributación correspondiente (IDPC e IGC o Adicional), fueron comentados en el Oficio N° 1851 de 2021.
La renta presunta no es una actividad que declare la renta efectiva, por lo que se mantiene dentro de la categoría de contribuyente que no tiene la obligación de determinar su renta líquida según contabilidad completa o simplificada.
Entonces, queda claro que la situación planteada genera un hecho gravado con impuesto, por tratarse de una venta a un relacionado, donde deberá pagar el impuesto de Primera Categoría y Global Complementario por la utilidad obtenida, que se calcula rebajando al precio de cada venta, el costo de compra corregido proporcional que corresponda a la superficie enajenada.
No es posible utilizar el avalúo como costo. Puede ver oficio N° 826, de 10.03.2022, para el caso de un loteo (similar a la situación planteada).
Don Omar, muchas gracias por su respuesta,
Solo me queda una duda, lo de la venta a un relacionado, es independiente si el bien fue adquirido antes del 2004 (había leído que la norma de relación no aplicaba en esa fecha) o se considera la fecha de enajenación para determinar si es a un relacionado..
Muchas gracias,
Danilo:
En relación a la consulta acerca de los bienes raíces adquiridos antes del 01.01.2004, el requisito para que pudiera acogerse al beneficio de No Renta, era que no debía ser habitual y no enajenar a un relacionado, ya que si eso ocurría, se gravaban con IGC.
El Oficio N° 1336 del 15-07-2020, concluye en el párrafo segundo, numeral 1) que, “ Cumplidas las condiciones anteriores, el mayor valor obtenido en la enajenación de un predio agrícola ubicado en Chile y adquirido con anterioridad al 01.01.2004, se regirá por la LIR vigente al 31.12.2014, y puede constituir un ingreso no renta, sin considerar el límite de 8.000 UF, en la medida que el enajenante persona natural no sea habitual en la enajenación de inmuebles, no enajene a un relacionado y en el mismo ejercicio comercial en que se efectúa la enajenación no determine IDPC según contabilidad completa o simplificada, todas cuestiones que deben acreditarse en la instancia de fiscalización respectiva, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario, a través de todos los medios de prueba.”
Esta “relación” se refiere a que la enajenación no la efectúen los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas, dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tenga interés.
Hola, qué tal; quiero comprar un depa nuevo y luego hacer la recuperación del IVA para hacer caja y comprar otro depa y así sucesivamente, soy personatural con giro de arriendo bienes inmuebles amoblados, mi duda es; este giro me sirve para la recuperación del IVA por la compra del depa o mejor hacer una EIRL? he visto muchos videos y leídos post del tema, ahora terminé toda confundida.
Siul:
La actual normativa permite lo que Ud. plantea. Nosotros nunca lo hemos recomendado.
Si hay un cambio, como creemos que ocurrirá, donde se dejen de gravar los arriendos, las personas que recibieron «devoluciones anticipadas», deberán devolver mensualmente el 19% de los ingresos que obtengan en el futuro, para compensar los anticipos recibidos.
También hay que considerar que siempre una venta de dichos inmuebles, generará la aplicación del IVA, dado que son activos inmovilizados que generan rentas gravadas y dieron origen al uso del IVA en su adquisición.
Ud. ya está como empresario individual con el giro, debe llevar contabilidad y puede seguir operando así, no siendo necesaria la transformación a EIRL, más aún que tendría que traspasar los bienes que ya están a su nombre personal, lo que generaría pago de IVA.
Buena tarde don Omar.
Le comento: Papa´murio el año 2011, son 4 herederos, los biene raices pasan por herencia a sus hijos. El 29/11/2015 inician actividades como sucesion con rut de 53 millones, pusieron como capital el bien raiz por el avalúo fiscal, ahora venden con fecha 29/06/2022, el mayor valor de de 300 millones, como tributo?
Mayor valor con primera categoria? los herederos tributan global?, por mayor valor o por el total de la venta.
Gracias. Atte. Doris
Doris:
Duplicó la consulta.
La venta no la realiza la comunidad, sino cada comunero. Los herederos tributan con impuesto único, rebajando las 8.000 UF, siempre que el comprador no sea un relacionado.
Buenas Tardes Omar,
Muchas gracias por toda la información que entrega y la buena disposición para aclarar inquietudes.
Es de mucha ayuda para poder realizar de mejor manera nuestras actividades e inversiones.
Aprovecho de realizar la siguiente consulta:
Años atrás (2014) cree una empresa inmobiliaria y compré dos sitios urbanos para construir.
Finalmente, nunca construí y la empresa nunca tuvo movimiento. Ahora con el aumento de plusvalía pretendo vender uno de los sitios para capitalizar y construir en el otro sitio.
Mi consulta es, al vender un solo sitio ahora en el doble de su valor (en UF), ¿deberé pagar impuestos por esta transacción? Considerando si analizo solo el sitio estoy generando utilidades, pero como balance global (con lo pagado por los dos sitios) aún no tendría utilidad.
Muchas gracias de antemano por su ayuda.
Pablo:
Al ser un contribuyente que está en un régimen tributario donde debe declarar en base a contabilidad, está obligado a reconocer la utilidad y pagar el impuesto de Primera Categoría (27%), por la utilidad obtenida. Si dichas utilidades las retira, el dueño deberá pagar impuesto Global Complementario, dándose de crédito el 65% del impuesto pagado por la empresa.
No tiene ningún tratamiento especial, dado que no es una persona natural.
También debe pagar anualmente su patente municipal, en base a su patrimonio tributario. Revise que esté al día.
Buenas noches don Omar.
Tengo una comunidad, inicia actividades en arriendo de inmuebles, cada comunero aportó su participación del bien raiz arrendado, ahora fue vendida en junio del 2022 , adquirida año 2011, lleva contabilidad completa, el bien raiz está contabilizado. ¿ que impuestos debe pagar? mayor valor paga primera? y los comuneros pagan el global por el total ganado o por el mayor valor?. Atte. Doris y gracias de antemano
Doris:
Asumiremos que se trata de una comunidad hereditaria, que se generó en el año 2011 y que los comuneros son personas naturales que no llevan contabilidad.
La respuesta la puede encontrar en el oficio N° 190, de 19.01.2023, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2023/ley_impuesto_renta_jadm2023.htm , a la misma situación planteada como consulta, que en la parte pertinente indica:
«Al respecto se informa que en la venta de bienes raíces poseídos en comunidad cada comunero vende su cuota en los bienes raíces comunes, por lo que las consecuencias tributarias del mayor valor obtenido por los comuneros dependerán del tipo de contribuyente de que se trate(1). De esta forma y respondiendo lo consultado:
1) Si los comuneros son personas naturales que no determinan el IDPC sobre rentas efectivas, y adquirieron los bienes raíces antes del 1° de enero de 2004, les son aplicables las reglas contenidas en el inciso final del N° iii) del numeral XVI del artículo tercero transitorio de la Ley N° 20.780, sin que deban tributar por el mayor obtenido en la enajenación de sus cuotas en los bienes raíces poseídos en comunidad(2).
2) Si la comunidad hereditaria decide continuar con su giro una vez transcurrido el plazo de 3 años que establece el inciso tercero del artículo 5 de la LIR y – con posterioridad a ello – es liquidada por los comuneros, deberá dar aviso de término de giro en la forma que prescribe el artículo 69 del Código Tributario(3).»
Notas:
1) Ver Oficio N° 1.264 de 1997.
2) Las instrucciones sobre la materia se encuentran contenidas en la Circular N° 43 de 2021.
3) Ver Oficio N° 3437 de 2022.
Como puede ver, el bien no es de la comunidad, sino de cada comunero, quiénes son los que enajenan los derechos.
Don Omar compre una casa en el año 2004, estando en casado en sociedad conyugal, a mediados del año 2022, iniciamos actividad agrícola, creando una sociedad de responsabilidad limitada con mi señora, aportando en la referida sociedad la casa antes mencionada. Mi consulta ahora como sociedad queremos vender la referida casa, tendremos que pagar IVA por esta venta?
Oscar:
Lo primero siempre es no mezclar lo comercial con lo personal, por lo que si la casa era de uso habitacional y la utilizaban los socios, ello nunca debió estar en la sociedad.
Pero ya está, como también la contingencia por el uso. Si hoy la vende, como no fue un bien que pagó IVA al adquirirse (por aporte), entonces considerando que es un activo fijo, hoy no está afecta a IVA. Sin embargo, deberá tributar la sociedad por la utilidad obtenida, entre el valor de venta y el costo corregido que corresponda (también dependerá del régimen de tributación, dado que podría haber utilizado como gasto el valor de la construcción). Pagará, a nivel de empresa, según el régimen tributario, el impuesto de Primera Categoría y los socios pagarán el impuesto Global Complementario por la utilidad que deban declarar o cuando realicen el retiro efectivo de ella (dependerá del régimen).
Don Omar,
Buenas Noches, muy bueno sus post y respuestas.
Tengo la siguiente pregunta:
Adquirí una propiedad como persona Natural el Año 2012 en 6.000UF.
Tengo una Sociedad de Inversiones de la cual soy el Representante, que quiere adquirir esa propiedad para sí, para orden de las propiedades en general. El valor actual de la propiedad es de 11.000UF. Hay algún impedimento en realizar la venta a esa Soc de Inversiones? Pagaría algún impuesto?(Entendiendo que hay relación entre la Persona Natural y la Soc de Inversiones?).
Gracias por su respuesta.
Saludos.
Francisco:
Pagaría impuesto por la utilidad obtenida (que serían 5.000 UF), sin ninguna consideración especial, estando finalmente afecto al Impuesto Global Complementario, dado que es una operación entre relacionados.
buenas tardes saludandolo cordialmente tengo la siguiente consulta:
poseo una sociedad SpA del 2021 con giro de compra y venta de terrenos ( sin contruccion ) , hice subdivision y ahora pretendo venderlas.
1. ¿ al tratarse de una venta de solo el terreno estaria afecta a iva?
2. ¿ cual seria el modo de tributacion que afectaria a mi empresa y el costo de adquisicion para efectos de renta?
Eduardo:
Si no hay construcciones en la subdivisión que realizó, vendiendo solamente terrenos, ello no está afecto a IVA.
Al ser empresa, pagará el impuesto de Primera Categoría (27% o 25%, dependiendo del régimen de tributación), y si hay repartos, ello hará pagar a los dueños el Global Complementario por los dividendos que han percibido.
La utilidad se calculará rebajando de los ingresos los valores asociados a la compra (costo del terreno) y los gastos asociados a la realización de la subdivisión.
Omar Buenas tardes.
En relación a este video me gustaría por favor me puedas contactar para concertar una reunión, ya que tenemos una subdivisión de un predio que pensamos iniciar su venta y nos gustaría tu asesoría al respecto. por favor contactar al email. Gracias de antemano.
Patricio:
Nos contactamos inmediatamente.
Hola,
Tengo una casa adquirida con credito hipotecario a traves de banco estado . También tengo una PYME de servicios , una EIRL . Para obtener creditos como PYME me exigen ahora que presente patrimonios ya que todo lo tengo como persona natural. Entonces mi consulta es si conviene en este caso pasar la casa con deuda hipotecaria en banco estado a la PYME y cual seria la ventaja o desventaja Considerando que todos los meses sube la cuota por estar en UF.
Desde ya muchas gracias.
Saludos.
Claudio:
La recomendación es que no mezclar la actividad empresarial con los bienes de uso personal, menos el de un inmueble que no reportará ingresos a la sociedad (EIRL).
Tiene puras desventajas, partiendo por la aplicación de una presunción de renta para la persona beneficiada (dueño), con además un recargo del impuesto Global Complementario (se presume un ingreso del 11% del avalúo del bien raíz).
Don Omar, buenas tardes, tengo un depto, adquirido el año 1999 y lo vendí a un no relacionado. Además tengo contabilidad como empresario unipersonal, pero el inmueble lo tengo como persona natural ¿debo pagar impuestos?
Saludos
Danilo:
Como Ud. enajena el inmueble en calidad personal (no está en la contabilidad del empresario individual), hasta ahora, no paga ningún tributo, independiente del valor de la utilidad obtenida, considerando que la adquisición fue antes del 01.01.2004 y su comprador es un no relacionado.
Buenas tardes! agradezco su tiempo en responder nuestras dudas. tengo un caso en el que una persona creo una SpA de inversiones para la compra y venta de propiedades, el tema esta en que compro 3 propiedades a su nombre las cuales comenzara a reparar para posteriormente venderlas y ahora queremos sabes cual es la implicancia en seguir con este negocio como persona natural o pasar las propiedades a nombre de la empresa para que los negocios se realicen a travez de esta. cabe mencionar que seguira comprando propiedades.
Eduardo:
Si es un contribuyente habitual en las operaciones de compra y venta de bienes raíces, da lo mismo la forma de actuar, ya sea a nivel personal o como una empresa, dado que la tritación es la misma: primera categoría y Global Complementario, como también IVA en la venta.
Quizás por ello, es mejor optar por realizar la operación por la empresa, para así tener más control, considerando que también en caso de fallecimiento, la empresa seguirá operando.
Buenas tardes, estoy en proceso de compra de 2 deptos de inversión, ya tengo 1 en conjunto con mi pareja. Qué me conviene mas, adquirirlo como persona natural o como empresario individual?
De antemano muchas gracias. Slds!
Felipe:
Si es un departamento para arrendarlo sin muebles, donde no está el tema del IVA, por ahora, quizás los más conveniente se la adquisisión como persona, pensando en que son acogidos al DFL 2, teniendo un límite de dos unidades por persona (el problema es si lo compra en comunidad, el límite se aplica para ambos partícipantes (con dos compartidos en propiedad, llegan al límite ambos), en su caso, por lo que no es conveniente, en ese sentido, la compra en comunidad).
Cuando se opta por declarar en base a contabilidad, como sería el empresario individual, hay costos de servicios contables, pago de patente municipal y declaración mensual de impuestos, donde es cierto que se tributa por un valor menor, dado que se permite depreciar la parte construcción y rebajar costos, como el financiamiento, pero ello no siempre es positivo, ya que si eventualmente hay una venta del bien, si hay mayor valor, se generará un pago de impuesto mayor si ello ocurriera a nivel personal.
En cuanto al IVA, por ahora, se puede utilizar como crédito fiscal el impuesto pagado al comprar, pero hay que acreditar que se destinará a arrendarlo amoblado, donde tendrá que aplicar IVA a dicha renta, emitiendo mensualmente la factura o boleta, declarándolo en la declaración a través del form. 29, mes a mes. Si opta por pedir la devolución anticipada, también podría tener inconvenientes al momento de vender dicho bien o cerrar la empresa. Puede ver https://www.circuloverde.cl/que-pasa-con-las-devoluciones-anticipadas-del-iva-credito-fiscal-por-la-compra-de-bienes-inmuebles-arrendados-amoblados-frente-a-la-reforma-tributaria-2023/
Muy buen día Omar
Muchas gracias por su apoyo…
Tengo un cliente con una sociedad de inversiones la cual es dueña de 3 biened raices….comprados hace 20 años y según indica totalmente depreciados.
Consulta
1. Si vende uno de esos bienes raices el impuesto a la utilifad es sobre valor venta menos valor adquicición menos depreciación? En este caso están totalmente depreciados por lo que el.impuesto seria sobre el valor venta final?…se debe pagar de inmediato el. Impuesto o es parte de los ingresos totales que tendrá la sociedad para su calculo a la jora de hacer la declaración anual de impuesto a la renta?
2. Debo entender que si esta totalmente depreciado el bien ya usó este en ejercicios anteriores para bajar base imponible….entonces que beneficio hay entre tener el bien como persona natural vs parte se una sociedad?
Desde ya muchas gracias…
Saludos, Daniel
Daniel:
Directo al grano: la sociedad pagará por la utilidad obtenida considerando como costo el valor de neto contabilizado, que debería ser el monto del terreno, que no es depreciable. Así, la utilidad será el resultado de rebajar al precio de venta el valor residual tributario que tenga el inmueble, que como Ud. indica, al parecer erróneamente ya está totalmente depreciado, dado que debe existir un monto de terreno, por lo que no hay valor que deducir como costo. Es lógico el proceso, dado que la sociedad «rebajó» de sus utilidades la depreciación del activo, razón por la cual hoy no debe considerar un costo diferente al valor neto del activo. La empresa pagará el impuesto de Primera Categoría y cuando dicha utilidad sea repartida a los accionistas o retirada por los socios, éstos pagarán el impuesto Global Complementario, con su proceso de cálculo (se dan de crédito, hasta ahora, parte o el total del impuesto pagado por la empresa).
En lo referente a la actuación como vendedor de una persona que no es habitual en la compraventa de inmuebles, la tributación y el modo de determinar la utilidad es diferente. Puede utilizar alterantivas para rebajar el costo, como el valor de compra corregido o el valor de avalúo. Tiene un valor, como tope único personal, de hasta 8.000 UF liberado de impuesto (no renta), tributando cuando obtenda una utilidad mayor a dicho tope, con un impuesto único del 10%. Como puede ver, hay bastante diferencia, hasta ahora, frente a lo aplicado a un vendedor empresa.
Buenos días, mucho gusto don Omar, le agradezco su paciencia al responder todas las preguntas. Tengo una duda respecto al corretaje, yo estoy ejerciendo como corredor de propiedades, siendo una profesión u oficio de intermediario y ejerzo como segunda categoría sin sociedad u empresa de por medio, en la cual me encargo de administrar y arrendar bienes raíces ajenos. Hoy en día me encuentro en una disyuntiva debido a que tengo a mi nombre dos departamentos que arriendo sin muebles, pero el SII extrañamente me notificó hace poco de que debo realizar inicio de actividades debido a que realicé «ventas mediante plataformas de pago», por lo que estaba pensando en emitir boletas de honorarios a mis arrendatarios utilizando el giro de corredor que ya poseo, pero desconozco si eso me puede originar algún problema, debido a que estaría utilizando mi giro de corredor con bienes propios y no con bienes ajenos. Esperando su respuesta, muchas gracias.
Alex:
Ud. puede seguir prestando sus servicios a nivel personal, como contribuyente de segunda categoría, en la medida que trabaje solo, emitiendo las correspondientes boletas de honorarios y por lo que estará exento de IVA, a partir del 01.01.2023 (por el cambio de la definición de servicio gravado que se produce a partir de la mencionada fecha).
En el caso de una propiedad que la arrienda, si Ud. lo hace a nivel personal, no debe iniciar actividad, declarando el ingreso en su Global Complementario.
El utilizar las plataformas, para el arriendo diario de departamentos, claramente es otra actividad, considerando que esos inmuebles deben estar amoblados, lo que es una actividad de Primera Categoría que requiere la emisión de boletas afectas a IVA. Por ello, son dos situaciones diferentes: el arriendo por día, horas o meses de un departamento amoblado, lo afectará en la forma de cumplir sus obligaciones tributarias, dado que está desarrollando una actividad que requiere el inicio y registro previo en el SII para emitir las correspondientes boletas o facturas afectas a IVA por la remuneración que perciba. Esto no es una prestación personal de servicios, por lo que no puede emitir boletas de honorarios.
Don Omar:
en mi vida he logrado ahorrar e invertir y tengo 3 deptos que me interesa vender. Estos los compré hace 5 años ya. Quedo afecta a algún tipo de impuesto? IVA ? o solo impuesto a la renta? cómo tributo si los compré en 38 mill y los quiero vender app en 45 – 50 mill
Claudia:
Como no es habitual en la compra y venta de inmuebles, no estará afecta a IVA. Si lo estará al impuesto a la renta, por la utilidad obtenida, pero inicialmente podrá rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no afecto a impuesto. Si no ha realizado otras ventas, irá rebajando del tope mencionado las utilidades obtenidas, por lo que podría estar liberada de pago de impuesto por la utilidad que obtendrá en las tres ventas (también hay que considerar que el comprador no debe estar relacionado).
Don Omar buenas tardes…
Soy persona natural y adquirí un terreno donde construí en el… está con recepción final… mi problema es la determinación del mayor valor… lamentablemente no tengo documentación por la construcción ya que la fui haciendo con maestros chasquillas y los materiales los compré con boletas que nunca guardé… o sea no tengo como demostrar el costo por la casa que le planté encima al terreno … ¿existe algo que me pueda acoger para poder aumentar el costo tributario y no dejar solo el costo de adquisición del terreno? tengo clarísimo el tema de las 8.000 uf…
Muchas Gracias…
Alejandro:
Es una operación realizada informalmente, es decir, en lo que se conoce como «en negro». No tiene ninguna alternativa, por lo que deberá asumir los efectos: tendrá un menor costo y ello podría generar un pago de impuestos que en la realidad no procede, pero no realizó las operaciones en forma correcta. Esto también le pasa a cualquier contribuyente que compra informalmente o que incluso vende sin emitir boletas, dado que se generarán efectos que ante un fiscalización o incluso un registro contable demostrará que algo no se realizó adecuadamente.
Don Omar buenas tardes, quisiera consultarle lo siguiente:
Hace 3 años compramos una parcela, este año se termino la construcción de una casa nueva con todos sus documentos, si la queremos vender debemos pagar IVA? el valor de venta es de 2900 uf y soy personal natural.
Desde ya gracias por si tiempo.
Alejandro:
Si Ud. realizó la construcción como persona natural, no teniendo el ánimo de realizar una actividad de compra y venta de bienes raíces, dicha operación no sería habitual, por lo que la venta del bien raíz no estaría afecta a IVA.
Hola tengo una duda al respecto tengo dos propiedades inscritas a mi nombre adquiri una hace 6 años y otra hace 2 años ahora me toca inscribir una tercera no tengo como acreditar rentas desde hace 4 años ya que me dedico a la compra y venta de vehiculos la duda es ire a tener problemas por inscribir una 3era propiedad a mi nombre me servira de algo espexificar en el contrato que la pague en cuotas en un credito deirecto con el dueño de la propiedad?
Mauricio:
Su problema es no documentar los ingresos por la actividad que realiza, es decir, las utilidades obtenidas por la intermediación en la compra y venta de vehículos, que si lo hace a nivel personal, debe emitir las respectivas boletas de honorarios por la remuneración que reciba de las partes intervinientes en la operación.
Si realiza inversiones y también debe justificar los gastos de vida, el SII aplicará la norma del art. 70 de la Ley del Renta, que establece:
«ARTICULO 70°.- Se presume que toda persona disfruta de una renta a lo menos equivalente a sus gastos de vida y de las personas que viven a sus expensas.
Si el interesado no probare el origen de los fondos con que ha efectuado sus gastos, desembolsos o inversiones, se presumirá que corresponden a utilidades afectas al impuesto de Primera Categoría según el N° 3° del artículo 20 o clasificadas en la Segunda Categoría conforme al N° 2° del artículo 42, atendiendo a la actividad principal del contribuyente.
Los contribuyentes que no estén obligados a llevar contabilidad completa, podrán acreditar el origen de dichos fondos por todos los medios de prueba que establece la ley.
Cuando el contribuyente probare el origen de los fondos, pero no acreditare haber cumplido con los impuestos que hubiese correspondido aplicar sobre tales cantidades, los plazos de prescripción establecidos en el artículo 200 del Código Tributario se entenderán aumentados por el término de seis meses contados desde la notificación de la citación efectuada en conformidad con el artículo 63 del Código Tributario, para perseguir el cumplimiento de las obligaciones tributarias y de los intereses penales y multas que se derivan de tal incumplimiento.»
Muchas gracias por compartir esta información, que es bastante compleja para quienes no estamos inmersos en el área.
Mi pareja heredó una propiedad (fecha fallecimiento junio 2021), actualmente se encuentra en venta en 3000 UF, si bien él tiene una empresa, la propiedad no está vinculada a ella pero su contador le indicó que deberá pagar el 25% del valor de la propiedad como impuesto global complementario y de ver la presentación no necesariamente es así.
No es vendedor habitual ni nada de eso.
Agradezco la aclaración.
Saludos
Carolina:
Considerando que la propiedad del bien raíz es a título personal (no está como activo en la empresa individual), obtenida vía herencia en junio de 2021, por lo que si la vende en el año 2023, tiene más de un año en su poder y no siendo habitual en la compra y venta de inmuebles, tiene la franquicia de poder rebajar hasta 8.000 UF de la utilidad obtenida como no renta, por lo que estaría la totalidad de la utilidad que obtenga, pensando en que el precio de venta es de 3.000 UF, liberada de pago de impuesto.
Lo que sí deben validar es que el activo no fue traspasado como activo de la empresa individual.
Un saludo y Felicitaciones por su buena disposición y certeza en contestar las consultas.
Consulta: Antecedentes, Personal Natural que adquirió un Bien Raíz, campo rural en el año 2006, actualmente
realizó la subdivisión en parcelas las que comenzará a venderlas ahora. ¿Qué impuestos debe pagar?.
saludos
Rosa:
Asumiendo que las parcelas no están consideradas en la contabilidad como empresario individual, Ud. pagará un impuesto único del 10% sobre la utilidad obtenida. Esto se determina rebajando al precio de venta el costo actualizado de compra (se hace en forma proporcional a las parcelas divididas). También, por las primeras ventas y hasta copar la cantidad, podrá rebajar de la utilidad hasta 8.000 Uf como un valor no renta. Sólo cuando empiece a superar dicho valor, se pagará el impuesto único del 10% (no se paga global complementario).
Lo que sí debe validar es si estará afecta a IVA, lo que afecta a construcciones que Ud. puede haber efectuado para la venta de las parcelas, como podría ser un camino, postes de alumbrado, portones de entradas, cercos, pozos y otros.
Puede ver por ejemplo el oficio N° 826, de 10.03.2022 y otros que puede revisar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37
Un Agricultor con contabilidad renta presunta vendio un terreno agricola a un no relacionado el predio esta dentro de la contabililidad (presunta) como tributa, se puede acoger a la regla de las 8.000 uf. o pagar I.D.PC. con credito al Global Complementario
Desde ya muchas gracias
Leonardo:
La restricción indica que si el bien raíz está asignado a la empresa individual, no tendría los beneficios.
Esto lo indica el art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta:
«ARTICULO 17°.- No constituye renta:
1°.- La …
…
8°.- Las cantidades que se señalan a continuación, obtenidas por personas naturales, siempre que no se originen en la enajenación de bienes asignados a su empresa individual, con las excepciones y en los casos y condiciones que se indican en los párrafos siguientes:
a) …
…
b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad.»
Como el bien raíz está asignado al empresario individual, independiente si éste tributa en base a renta efectiva o a renta presunta, la restricción legal se aplica, por lo que tendría que demostrar que ello ya no era parte del empresario individual o que no es del giro, para aplicar la tributación especial.
Puede ver el oficio N° 52, de 05.01.2022, que lo encontrará en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37, el cual indica (lo remarcado es nuestro):
«Sobre la materia se informa que, de acuerdo a la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR, no constituyen renta las cantidades obtenidas por la enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, obtenidas por personas naturales, siempre que no se trate de bienes asignados a su empresa individual.
De lo dicho aparece claro, conforme a las actuales normas de la LIR transcritas precedentemente que, las enajenaciones efectuadas por empresarios individuales de bienes raíces que no estén o no deban incorporarse al giro de la empresa, esto es que no originen rentas gravadas en la primera categoría o que no correspondan al giro, actividades o negocios de la empresa, se sujetan a las disposiciones establecidas en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR, lo cual debe ser verificado en las respectivas instancias de fiscalización.»
Entonces, si Ud. al momento de la venta tenía el bien raíz asignado al empresario individual, no podría acogerse a la norma especial de tributación del art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta. Ahora, si ya lo había retirado y sacado de la contabilidad, antes de la venta, sí podría acogerse, pero deberá acreditar la situación ante la observación del SII (una forma sería haber cerrado el giro agrícola en forma previa a la venta).
Estimado don Omar:
Un gusto saludarlo y que gran ayuda es su página
Me permito plantearle una duda tributaria:
Adquirí un departamento con fecha 23.12.2021 el cual el 58% pagué al contado y el otro 42% restante lo adquirí con un Préstamo hipotecario. El Conservador de B. Raíces inscribió esta venta de Derechos, el 4 de Febrero 2022.
Ahora estoy negociando un arriendo y una promesa de compraventa, que tendrá un plazo para materializarse hasta Enero 2024; y la compraventa no se materializará antes de Junio 2023.
A fin de evitar habitualidad, significaría que a contar del 24/12/22 ¿podré vender sin problemas? o ¿vale la fecha de Inscripción en el CBR.? Si lo hago antes del año, ¿Pagaría impuesto Renta?
Sin perjuicio de lo anterior, ¿podré firmar una Promesa de Compraventa antes del 24/12/22, conociendo que la compraventa como tal, se firmará recién unos 6 meses más?
Agradeciendo de antemano quedo atento muchas gracias
Fernando:
Asumiendo que Ud. no es un contribuyente habitual en la compra y venta de bienes raíces, cuando venda el bien estará afecto a impuesto a la renta, pero si la enajenación se produce antes del año desde la inscripción del bien, la tributación es la general (en concreto, el impuesto Global Complementario, sumando todas las rentas obtenidas en el período anual). Si la venta se hace después del año, la utilidad obtenida será tributada de acuerdo a un régimen especial, que le permite primero rebajar hasta 8.000 UF, como ingreso no afecto, para luego si hay un exceso de utilidad obtenida, tributar por ello con un impuesto único del 10% o reliquidando su Global Complementario en hasta 10 años, dependiendo de la fecha de adquisición del bien.
Si desde el momento cero o antes del año Ud. ya acordó la venta, buscando un acomodo para que pase el plazo de un año, quizás la operación podría ser cuestionada por el SII, considerando que la promesa podría estar generada simplemente como un acto forzado para acceder a un sistema más ventajoso de tributación. Si es real, entonces será válido el proceso y la tributación será la que corresponda al momento de generarse la venta, según lo indicado en el párrafo anterior.
Estimado don Omar:
Un gusto saludarlo y que gran ayuda es su página
Me permito plantearle una duda tributaria:
Adquirí un departamento con fecha 23.12.2021 el cual el 58% pagué al contado y el otro 42% restante lo adquirí con un Préstamo hipotecario. El Conservador de B. Raíces inscribió esta venta de Derechos, el 4 de Febrero 2022.
Ahora estoy negociando un arriendo y una promesa de compraventa, que tendrá un plazo para materializarse hasta Enero 2024; y la compraventa no se materializará antes de Junio 2023.
A fin de evitar habitualidad, significaría que a contar del 24/12/22 ¿podré vender sin problemas? o ¿vale la fecha de Inscripción en el CBR.? Si lo hago antes del año, ¿Pagaría impuesto Renta?
Sin perjuicio de lo anterior, ¿podré firmar una Promesa de Compraventa antes del 24/12/22, conociendo que la compraventa como tal, se firmará recién unos 6 meses más?
Agradeciendo de antemano quedo atento muchas gracias
Fernando:
Duplicó la consulta.
Estimado don Omar:
excelente su página. Mi pregunta es:
¿Se puede celebrar una promesa de compra venta sobre un bien raíz adquirido antes de cumplir el año de adquisición.?
No me aparece la respuesta
Soledad:
No pesquisamos alguna consulta en especial. Si es así, por favor remitirla nuevamente.
Estimado don Omar:
¿Se puede celebrar una promesa de compra venta sobre un bien raíz que fue adquirido por una persona natural para habitación y que se pretende vender antes del el año de adquisición.? ¿Qué impuesto paga y se afecta también con el IVA ?
Eduardo:
Sí, puede prometer vender.
Cuando hay menos de un año entre la compra y la venta de un bien raíz, siendo no habitual como vendedor, se pagará solamente impuesto a la renta (no IVA, que está cuando se tiene giro de compra y venta de bienes raíces). Definitivamente pagará el Impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida (no tiene tributación especial).
Soledad:
No habría inconvenientes para realizar la promesa de compraventa señalada, toda vez que desde el punto de vista tributario, la Ley 21.210 ha eliminado la presunción de habitualidad sujeta al plazo, estableciendo que, se encontrará afecta al pago de IVA la transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo, reforzando que la determinación de la habitualidad de un vendedor, corresponde a un análisis de las circunstancias particulares del caso específico sujeto a que existan las condiciones para calificarlo como habitual.
Lo que sí puede ser cuestionado es si hay utilidad en la venta es la forma de tributación. Si sólo se postergó la enajenación para acceder a un sistema más beneficioso, ello podría ser cuestionado, si no hay demostración de la realidad de la operación.
Hola buenas tardes.
Quería saber cuál es el valor mínimo de venta de una propiedad o terreno ?
Se que el evaluó fiscal es el valor más bajo de tasación de una propiedad o terreno, pero desconozco el mínimo valor de venta.
Atento a sus comentarios, muchas gracias !!!
Francisco:
Muy amplia su consulta. El SII no acepta valor mínimo, dado que puede tasar a valor de mercado para el cobro de impuestos.
La norma legal tampoco valida un traspaso que se realice por menos del 50% del valor de la propiedad (lesión enorme).
Si Ud. está pensando en «regalar», quizás sea mejor que analice la situación de una donación, que pagará impuesto por el valor de avalúo fiscal de la propiedad, con un trámite legal de insinuación.
Tenemos una propiedad como Sucesión (ambos de acuerdo para vender); somos personas naturales y no habituales en este tipo de transacción inmobiliaria, si la vendemos por 5.100 UF
¿Pagamos algún impuestos después de ejecutada la venta?
¿Cuál sería el monto o porcentaje a pagar?
¿Cuándo un corredor de Propiedades le dice que su comisión es del 2% + el Precio de Venta; éste último valor sale del vendedor o del comprador?
¿A que monto o porcentaje se relaciona el factor 0,350?
Agradezco su atenta respuesta.
Gracias por su atención
Dagoberto:
En el caso que plantea es vital conocer la fecha de muerte del causante (generador de la herencia), ya que los herederos tomarán esa fecha como el momento de la adquisición. Si ello es antes del 01.01.2004, la venta sería no gravada con impuestos, sin importar el monto de la utilidad obtenida (siempre que el comprador no sea una relacionado con los comuneros vendedores).
Si la fecha es posterior, cada vendedor tendrá que determinar la utilidad obtenida y podrá rebajar hasta 8.000 UF, como ingreso no renta. Por ello, en vuestro caso, ninguno pagaría impuesto, considerando que la utilidad obtenida por cada uno de los comuneros, sería menor a esa cifra (la venta total son 5.100 UF).
En cuanto a la remuneración del corredor, en general cobran a cada parte el 2% del precio de venta o compra, según se trate. En el caso de Uds., pagarían ese valor por lo que se asocie a cada porcentaje de la venta de los derechos (50% sobre 2.550 UF).
Estimado,
Muchas gracias por su respuesta, lamentablemente el depto lo adquirí hace 3 meses, pero los créditos están consumiendo prácticamente todo mi salario, por lo que quería calcular el impuesto para ver si me beneficia venderlo ahora o aguantar hasta el año. Usted sabe donde se puede hacer una especie de simulación para revisar esto?
Además, no hay forma de demostrar que mi costo fue mucho mayor al precio que lo compré, me refiero a que hay intereses por los créditos solicitados.
Un cordial saludo.
Betty:
Puede ver, para una aproximación de cálculo, la tabla de impuesto Global Complementario que se aplicó para el ejercicio 2021 en https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/impuesto-global-complementario/ Ello será distinto, ya que se debe considerar el valor de la UTA vigente al 31.12.2022.
El costo del crédito de la compra no se rebaja de la utilidad obtenida.
Estimado,
Muchas gracias por su respuesta y en base al comentario anterior, el inmueble lo adquirí hace 3 meses pero como mi salario va casi en su totalidad al pago de créditos, es que quisera hacer la relación costo/beneficio de venderlo o aguantar lo más posible. Es mi primer bien raíz adquirido.
Un cordial saludo
Duplicó la consulta.
Si se espera que pase el año, desde la inscripción de la propiedad en el registro de Bienes Raíces, entonces la utilidad no pagará impuesto, por la cuantía que no alcanza a copar el tope de las 8.000 UF, que existe por contribuyente.
Estimado Omar,
Muchas gracias por su respuesta y en base al comentario anterior, le comento que el inmueble lo adquirí hace 3 meses, el problema es que mi salario está casi en su totalidad destinado al pago de créditos.
Por eso quisiera saber el costo/beneficio de venderlo o esperar lo que mas pueda.
Saludos
Betty:
En ese caso, dado que lo vende antes del año, la utilidad obtenida paga impuesto Global Complementario, por lo que la debe agregar a sus rentas y declarar en abril del año siguiente. El impuesto dependería de la cuantía de las rentas, dado que es un impuesto que se aplica en forma incremental.
Estimado:
En primer lugar, muchas gracias por su buena disposición en las respuestas y ayuda que nos entrega.
Mi consulta es con respecto a una adquisición de un inmueble por muy debajo de su valor valor comercial, pero que por los créditos que solicité, mi costo se incrementó y por eso quisiera deshacerme pronto de él. Aún con los créditos asociados y los arreglos que le hice, creo que podría tener una ganancia de unas UF800.
Mi pregunta es, cuánto tiempo debería esperar para venderlo sin que el impuesto me pegue tan fuerte?
Y mi última pregunta, existe en Chile algo como la ley de intercambio 1031 de EEUU, ya que si todo resulta bien con este intento, me encantaría invertir en el negocio de los bienes raíces.
Saludos
Betty:
Es probable que Ud. no tenga utilidad afecta a impuesto. Si tiene el bien raíz hace más de un año y no es habitual en la compra y venta de bienes raíces, además si su comprador no es un relacionado, Ud. sólo pagará impuesto cuando la utilidad obtenida supere las 8.000 UF, dado que ese es un valor que puede rebajarse a nivel personal (es un límite asociado a cada contribuyente y se considera como no renta). Entonces, si su utilidad es igual o menor a las 8.000 UF, no tendrá base afecta a tributación.
La utilidad se calcula por la diferencia entre el precio de venta y el valor de costo corregido (valor de compra).
Si la utilidad obtenida es mayor al limite de las 8.000 UF, recién ahí pagará impuesto, pudiendo ser el 10% de ese valor.
Hola
Buen día,
Mi consulta es si hay ganancia al vender un departamento comprado el 2019 que ha tenido un aumento en el valor, se compro en 1200 uf y ahora tiene un avalúo de 2200 uf. Existe ganancia considerando los intereses ? O debería esperar para vender
Teresa:
Para obtener la utilidad debe considerar el valor de venta y descontar el costo corregido (valor de compra actualizado). Pero si Ud. no es habitual en la venta de bienes raíces, su tributación por la ganancia obtenida tiene un tratamiento especial.
Lo que debe rebajar, si no lo ha hecho en otras operaciones, es el límite de 8.000 UF por contribuyente y sólo si después de esa rebaja, aún queda utilidad, se aplicará un impuesto único del 10% (esto es válido al menos hasta el año 2022, esperando lo que se cambien en la reforma tributaria que está discutiéndose actualmente).
En resumen, vemos que en su caso, parte de la rebaja permitida absorbe totalmente la utilidad obtenida, siempre que no sea habitual en éste tipo de operaciones, por lo que no quedará gravada con impuesto.
Estimados primeramente agredecer por su infinita ayuda en temas tan complejos.
Tengo una consulta.
Tengo un bien raíz (DFL 2), comprado en el año 2008 a 6.650 UF, que quiero aportar a una SpA en la cuál tengo representación y el 60% del capital social. La idea es aportar sin que esto me genere una utilidad. (tampoco me dedico a la venta de bienes raices).
1.- ¿Si efectuo el aporte directamente esto constituye una venta?, en el sentido de que estoy aportando el bien a un relacionado.
2.- Si constituye venta, ¿Qué impuesto tendría que pagar?.
3.- Me convendría iniciar actividades cómo empresario individual, ingresando este bien raíz a la contabilidad para luego en función del inciso 5 del artículo 64 del Codigo Tributario, realizar una reorganización empresarial para poder traspasar el bien raíz a la SpA?
4.- Existe la posibilidad de que no pueda hacer lo mencionado en el punto anterior, ya que la legitima razón de negocio sería explotar el bien por la SpA.
De antemano muchas gracias.
David:
Cualquier aporte a la formación de una sociedad es una venta y Ud. estaría relacionado con la adquirente, por lo que el SII puede tasar la operación y Ud. deberá pagar el impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida, sin la aplicación de ninguna rebaja.
Efectivamente a la creación de la ficción tributaria del empresario individual no hay aporte, transferencia de bien, pero no puede «transformar en otra entidad» en forma directa, debiendo pasar nuevamente por la situación comentada en el párrafo anterior.
Quizás una alternativa es que la sociedad esté formada y administrada por terceros, para luego vender el bien raíz a dicha sociedad, con deuda, para luego, en el futuro capitalizar la deuda en dicha entidad. Esto lo debe evaluar con todos los antecedentes del caso y obviamente a valores reales.
Buenos días Omar, yo de nuevo, respecto de lo anterior, es que una vez comprado ese 1% al otro socio de la sociedad, y antes del termino de giro, el representante quiere hacer el traspaso del activo a el como persona natural, no después.
Por eso era la consulta, cual es la figura legal mas conveniente para hacer esto? Esto para tributar lo menos posible al momento de realizar dicha transferencia.
Atento a sus comentarios, me despido,
David
David:
Cuidado con las operaciones que pretenden realizar, ya que si la empresa lo hace, ello es una venta y está sujeta a tasación, constituyendo ingreso bruto, afecto a PPM y obviamente deberá pagar impuesto de Primera Categoría, si se determina utilidad en la operación.
La respuesta inicial creemos que fue clara.
Omar, buenas tardes, escribo ya que tengo una consulta y me gustaría que me orientara al respecto, la cual paso a describir:
A fines del 2018 e inicios del 2019, una empresa conformada como sociedad limitada, donde uno de los socios tiene el 99% (representante legal) y el otro, el 1% restante, compró un bien raíz con destino habitacional de 900 mts2 en su totalidad, a nombre de la empresa, por un valor de $55.000.000 de pesos, a una persona natural.
Ahora por la situación económica, los últimos 2 periodos, la empresa, se ha declarado sin movimiento, siendo hoy en día el único activo de la empresa, el bien raíz antes mencionado.
Por lo anterior, el representante legal, quiere hacer el traspaso de la propiedad a su nombre, como persona natural, y una vez hecho esto, iniciar la gestión del término de giro, para darle cierre a la sociedad, por una actividad que ya no desarrolla.
Por lo anterior, la idea es hacerlo de la forma menos onerosa posible desde el punto de vista tributario, para esto, ¿Cuál sería la mejor figura legal para cumplir con dicho objetivo? ¿Donación?, ¿transferencia por Herencia? ¿Cesión de derechos?.
Agradecido de antemano por su respuesta y a la espera de sus comentarios, me despido,
David Grudsky
David:
Como Ud. indica, la sociedad terminará el giro. Creemos que esa alternativa es la que debe analizar, para luego disolver la empresa adjudicando el bien raíz al socio mayoritario y dejar establecido una diferencia compensada con otros activos o con una deuda que debe pagar el socio mayoritario, al socio minoritario.
Se supone que al terminar el giro, se determinará el patrimonio tributario, sobre lo cual se tributará. Dentro de ese cálculo, estará el activo inmueble que Ud. menciona. El costo de la asignación, será el valor que tiene contablemente a la fecha de cierre, para efectos tributarios, independiente que pudieran existir diferencias de valor al asignarse el precio de mercado, por ejemplo, para realizar la liquidación de la sociedad. También podrían mantener el valor que tiene el balance de cierre, lo que dependerá del acuerdo de socios. En todo caso, el costo para futuras ventas, será el monto que el bien tenía al momento del término de giro, no el valor de asignación, que pudiese ser mayor.
Don Omar:
Primero que todo, agradecer su generosidad al responder las preguntas que se le formulan y felicitar por la calidad de sus respuestas, hace fácil lo que para muchos de nosotros es difícil.
Tengo 2 preguntas:
1. En relación al impuesto a la Renta, tengo entendido que la tasa de dicho impuesto se aplica al mayor valor obtenido, es decir, a la diferencia entre el precio de venta y el valor al que se compró el inmueble que ahora se vende, pero en ese caso ¿Cómo calcular el mayor valor si lo que quiero vender es un inmueble que adquirí en virtud del Decreto Ley 2695? ¿Cuál es el costo tributario en ese caso?
2. Quizás esta pregunta es mas básica pero de todas formas tengo la duda. ¿Quiénes se consideran como relacionados para efectos del Impuesto a la renta? ¿Si un padre le vende a un hijo o si una persona le vende a un hermano, son casos en que se vende a un relacionado?
Muchas gracias por su tiempo
Jorge:
El concepto de costo es el valor efectivamente pagado en la adquisición y construcción del bien raíz. Por ello, si Ud. no tiene valor demostrable en la adquisición, el reconocimiento de la propiedad regularizada por el DL 2.695/1979 no le asigna monto, razón por la cual su costo para efectos tributarios sería cero. Por ello, la utilidad será el precio de venta obtenido.
Para ver tanto el tema del costo como de la relación, en el caso del comprador, puede ver la Circular N° 43/2020, a partir de la página 20.
Lo referente a qué se entiende por relacionados y sus efectos, también están en la mencionada circular, pero en la página 6, que indica que son relacionados:
«Para estos efectos, los supuestos de relación concurren cuando la enajenación se realiza:
4.4.1. Por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente
La participación directa ocurre cuando el enajenante es socio o accionista de la sociedad que adquiere las acciones o derechos sociales, mientras que la indirecta cuando el enajenante participa de una entidad que, a su vez, participa directa o indirectamente en la respectiva sociedad adquirente, con prescindencia de la cantidad y tipo de entidades intermedias.
Asimismo, resulta irrelevante que la sociedad adquirente se encuentre constituida en Chile o en el extranjero, para lo cual, en este último caso, deberá atenderse si el tipo social de la entidad adquirente resulta asimilable a una sociedad de personas o anónima cerrada, de acuerdo con la legislación chilena.
Tratándose de las sociedades anónimas, deberá entenderse que incluye también a las sociedades por acciones, por disposición del artículo 2°, N° 6.
4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.
4.4.3. A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario.
4.4.4. A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos
También se contemplan los casos en que cualquiera de las personas indicadas sean los adquirentes y cumplan dichas funciones en la sociedad en la que el enajenante participa directa o indirectamente. Lo mismo ocurrirá cuando el adquirente sea una entidad que tales personas controlen directa o indirectamente.
Con todo, la norma excluye expresamente aplicar los supuestos de relación aquí analizados a los casos de entrega y el ejercicio de opciones como planes de compensación laboral, a que se refiere la nueva letra l) del N° 8 del artículo 17.»
Estimado , un cliente tiene un terreno que adquirio hace mas de un año en conjunto con su hermana que es argentina el tambien lo es pero lleva muchos años en chile y ya tiene residencia , ella tiene solo un rut de inversora . Ahora van a vender el terreno en 400 millones serían doscientos millones para cada uno … como sería la figura ahí ?? Ella que no es residente de chile para impuesto por la venta ? paga solo impuesto renta ? o trine otro impuesto que pagar ??
Eliana:
Ambos están enajenando derechos sobre un inmueble, asumiendo que el comprador no es «relacionado» con los vendedores:
El contribuyente residente y domiciliado en Chile, pagará impuesto único del 10% por sobre lo que supere las 8.000 UF (salvo que ya hubiese ocupado parte o el total de esta rebaja por contribuyente en otras ventas de inmuebles).
Para el caso del contribuyente que no es residente en Chile, deberá pagar el impuesto adicional (35%), por la cantidad que exceda la mencionada rebaja de 8.000 UF, que se considera no renta (el cálculo del valor afecto a tributación sería precio de venta menos costos actualizados y menos las 8.000 UF, si procede el total).
La norma específica se encuentra en el art. 17 N° 8, letra b), de la Ley de Impuesto a la Renta (lo remarcado es nuestro):
«ARTICULO 17°.- No constituye renta:
1°.- La …
…
8°.- Las cantidades que se señalan a continuación, obtenidas por personas naturales, siempre que no se originen en la enajenación de bienes asignados a su empresa individual, con las excepciones y en los casos y condiciones que se indican en los párrafos siguientes:
a) Enajenación o cesión de acciones de sociedades anónimas, …
…
b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad.
i) Se aplicarán, en lo que fuesen pertinentes, las reglas señaladas en los literales ii) y iii), de la letra a) anterior. No obstante, para efectos de esta letra b), el costo tributario también estará conformado por el valor de adquisición del bien respectivo y los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado su valor, reajustados de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al de la adquisición o mejora, según corresponda, y el mes anterior a la enajenación. Las referidas mejoras deberán haber sido efectuadas por el enajenante o un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, y declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio, en la forma que establezca mediante resolución, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación.
ii) No constituirá renta, asimismo, aquella parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas o del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento. Para el cómputo del valor de ésta, se utilizará el valor de la unidad de fomento que corresponda al último día del ejercicio en que tuvo lugar la enajenación respectiva. El Servicio mantendrá a disposición de los contribuyentes los antecedentes de que disponga sobre las enajenaciones que realicen para efectos de computar el límite señalado.
iii) En caso que el mayor valor referido exceda en todo o en parte el límite del ingreso no constitutivo de renta anterior, se gravará dicho exceso con el impuesto global complementario o adicional, según corresponda, o bien, tratándose de personas naturales con domicilio o residencia en Chile, con un impuesto único y sustitutivo de 10%, a elección del enajenante, en ambos casos sobre la base de renta percibida.
iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.
…»
Hola, muy buenas tardes. Me atrevo a escribirle apelando a su buena voluntad, para hacerle la siguiente pregunta:
Tengo un campo adquirido antes del 28.09.2014, actualmente lo he loteado y estoy en proceso de venta, llege a un acuerdo con una sociedad SpA, la cual me pagaria el 70% del valor del campo, y el restante 30% me condece participación en la misma empresa SpA que esta comprando el campo, el precio de venta del terreno es menor a las 8.000 UF. Yo estoy creando una SpA para que sea esa SpA la que participe de de la primera en un 30% de acciones. El campo tiene un evaluo fiscal al 1ro del 2017 de $24.287.220 y caltualmente un evaluo fiscal de $47.329.970. Debo pagar algun impuesto, cual?, cuanto?, cual seria la mejor forma de hacer el negocio evitando el mayor pago posible si es que lo hay.
Iván:
Tiene varios temas complicados y debe tener cuidado con la operación que está realizando. Si el campo lo tiene a nivel personal, adquirido después del año 2004, la tributación de la venta o aporte a una sociedad donde Ud. no esté como socio o accionista o si sigue vendiendo las parcelas de su loteo, sería una operación que le permitiría tributar con el 10% como impuesto único, rebajando previamente hasta 8.000 UF. Asumimos que sólo vende terreno, por lo que no estaría afecto a IVA.
Distinto es el caso si realiza la operación como empresario individual, donde aportó el bien raíz, lo que generaría utilidad afecta a la tributación general (primera categoría y global complementario, según el régimen tributario). Lo mismo sería si realiza el aporte del bien raíz a la constitución de una sociedad, ya que se considera «relacionado» con ésta o si lo vende y Ud. participa como socio o accionista.
Si la sociedad existe y Ud. aún no participa, lo mejor sería una venta, para luego, con el pago, que puede ser un pagaré para no dejar saldo de precio pendiente, después Ud. decide ingresar a la sociedad, capitalizando la deuda que la sociedad tiene por el saldo de precio de la compra del predio. Esto lo debe analizar con sus asesores.
Omar.
Buenas Tardes.
Le tengo una consulta. Una empresa 14 D 3, vende en cuotas anuales una propiedad de terreno mas construcción. Puede llevar a costo el valor del activo fijo por el terreno de una vez? O debe prorratearlo según las cuotas que va recibiendo?
La compradora tb es una 14 d 3, puede llevar a gasto la parte del inmueble que está en el terreno, según las cuotas que vaya pagando, pero en base a qué se divide de lo paga, cuanto es terreno y cuanto es el inmueble?
Eduardo:
Nuestro equipo ha preparado la siguiente respuesta a su consulta.
Bajo el supuesto que la operación, no es con una empresa relacionada, deberá reconocer como ingreso cada cuota en el momento de su percepción (anual). Asimismo, podrá ser reconocido como costo, el total del terreno y la construcción al momento de la enajenación, es decir, en el período en que haya sido firmado el contrato de compraventa según se desprende de lo señalado en la última parte del párrafo número tres del Oficio 1632/2022.
En relación con la compradora, sólo podrá reconocer como gasto (depreciación), lo que ha pagado por la construcción. Mientras que el terreno estará formando parte del activo fijo hasta el momento de su enajenación.
Si el comprador se tratara de una empresa relacionada, el ingreso deberá ser reconocido de manera devengada, es decir, al momento de la transferencia.
Buen día estimado, quisiera consultarle lo siguiente :
Si adquiero una parcela de 5.000MT2 con rol y bien regularizada.
Mi pregunta es, puedo volver a re venderla una vez que haya sido inscrito a mi nombre?
O debo esperar 1 año como mínimo para poder venderlo?
Quedo atento a su respuesta
Ante todo soy su agradecido
Saludos cordiales.
Carlos:
Si la compra del bien raíz queda inscrita en el Registro de Bienes Raíces a su nombre, puede vender al día siguiente.
Lo que se genera, si hay utilidad en la venta, es la definición de la forma de tributación que le afectará al beneficio obtenido. Si la operación la realiza antes del año, pagará el impuesto Global Complementario por el ingreso obtenido (utilidad); si la vende después del año y su giro no es la compra y venta de bienes raíces, podrá rebajar de la utilidad 8.000 UF y si hay excedente ello estará afecto a un impuesto en calidad de único, que hasta ahora tiene tasa 10%, siempre que el comprador no sea un «relacionado».
Hola Don Omar.
Junto a mi pareja compramos una propiedad en un remate con el fin de arrendarla, pero nos dimos cuenta que nos conviene mucho mas venderla por la plusvalía del sector.
Si estimamos una utilidad en la operación alrededor de $25.000.000 y la casa esta a nombre mio como persona natural me correspondería pagar el 10% como impuesto unico (han pasado 2 meses desde la compra) y no sumaria la ganancia a mi global complementario o igual se sumaria?
Muchas gracias
Rodrigo:
Lo que se aplicaría es justo lo contrario: no corresponde aplicar la tributación especial, sino la norma general, que sería impuesto de Primera Categoría y Global Complementario. La utilidad obtenida deberá incluirse como un ingresos afecto definitivamente al Global Complementario, dado que está vendido dentro del año desde su adquisición.
No procede aplicar ni la rebaja de las 8.000 UF y el impuesto del 10% en calidad de único, por el mayor valor obtenido.
Buenas tardes don Omar. Apelando a su disposición y buena voluntad, quiero consultar lo siguiente: Una comunidad formada por tres personas naturales, compro e inscribio en el año 2020, un terreno agricola el que este año ha loteado, obteniendo 50 parcelas de 5.000 mts. cada una. Ahora necesita vender sólo tres de estos lotes y por los otros esperar los cuatro años. Mi pregunta es si esta venta haría perder el beneficio de INR de 8.000 UF por el saldo de las 47 parcelas y cómo debería tributar esta venta parcial de parcelas.
Muchas gracias.
Roldán:
Con las normas actualmente vigentes, dado que Ud. al vender ahora, dentro de los cuatro años posteriores a la adquisición, dado que ha subdividido el terreno, tendrá la tributación normal, que definitivamente es sobre la utilidad obtenida pagará el Impuesto Global Complementario. Si en el futuro, cuando venda parte del terreno, ya han pasado los cuatro años, en ese momento podrá utilizar la rebaja comentada como ingreso no renta (si es que no se cambia ésta norma).
Don Omar, quiero vender mi casa, está a nombre de una sociedad ltda (2 socios familiar) que es lo más conveniente en relación a los impuestos a pagar?, puedo reinvertir como empresa y así bajar el pago de impuestos? o sera mejor que los socios retiren?
Agradezco su respuesta
muchas gracias
Sebastián:
Son pocos los antecedentes aportados, pero si vende la empresa, pagará el impuesto de Primera Categoría por la utilidad obtenida y, dependiendo del régimen tributario, los socios declaran su Global Complementario, ya sea en el mismo período, si están como Propyme Transparente o cuando efectivamente realicen los retiros, si están en Propyme General o en el Régimen de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta.
Si tributarán en función de los retiros, cuando éstos sean realizados, claramente quizás sea mejor dejar el dinero en la sociedad e ir parcelando los retiros, para que así puedan tener tasas más bajas de Global Complementario. Además, la empresa no se muere, por lo que también están protegidos ante ese evento, en el sentido del manejo de los valores.
Muchas gracias don Omar por su respuesta.
Tengo una interrogante respecto al costo del bien. El 2013 se compro un terreno, se inscribió, luego se construyo una casa y el 2018 el SII taso la propiedad en solicitud a eliminar sobretasa por ser sitio eriazo y cambio el destino a habitacional agregando la casa y aumentando el avalúo fiscal al incorporarla aumento al doble de la tasación anterior. Se puede usar esta tasación del SII de alguna manera como costo ?, porque en estricto rigor solo existe la compraventa del terreno y la duda es justamente como actualizar el costo para que la utilidad no sea tan alta.
Estaré muy agradecido por su respuesta
Sebastián:
A una consulta igual a la suya, el SII respondió en el oficio N° 3.037, de 27.10.2021 (que lo puede buscar en el link https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm ), lo siguiente:
«III CONCLUSIÓN
Conforme lo expuesto precedentemente y respecto de lo consultado se informa que:
1) En el caso planteado, la ley no contempla la posibilidad de emplear el avalúo fiscal como costo tributario para determinar el mayor valor en la enajenación del bien raíz. En cambio, debe emplear el valor de adquisición reajustado más las mejoras útiles reajustadas.
2) Para probar las mejoras, y conforme al artículo 21 del Código Tributario, los contribuyentes que no estén obligados a llevar contabilidad podrán acreditar los montos de las operaciones utilizando todos los medios de prueba que establece la ley.»
En otras palabras, si Ud. tiene comprobantes del costo de la construcción, podrá incluir esos valores como parte del costo para calcular la utilidad obtenida en la venta. No puede utilizar el avalúo.
Hola que tal? Muy interesantes sus consejos. Quería consultar cuanto se debería pagar en impuestos en venta de un terreno de un familiar con más de 30 años y que venderemos a una imobiliaria ( Soy persona natural). Son 30 hectareas y que porcentaje sería de impuesto global complementario. Saludos!
Tomás:
Si la persona propietaria lo adquirió antes del 01.01.2004 y el comprador no es una persona relacionada (empresa donde participa el vendedor) y no es un activo que el vendedor lo tiene en sus registros contables (es una persona que declaraba renta presunta o no tiene actividad comercial), no hay pago de impuesto (hasta ahora).
Por ello, quizás nos puede escribir remitiendo más datos, para poder asesorarlo específicamente en su situación, evitando malas interpretaciones, ya que se deben considerar todos los elementos comentados.
Buenas tardes. Quisiera preguntar si en la venta de un inmueble comprado antes del 2004 y ahora le vendere a una empresa cuyos socios son mis hijos… Es relacionada?
Miguel:
Considerando que el dueño es una persona natural, que no tributa en base a contabilidad, que adquirió el bien raíz antes del 01.01.2004, se debe aplicar la norma vigente hasta el 31.12.2014, que tenía una definición específica de relación, donde no estaba la relación de parentesco, por lo que en su caso, si Ud. no está como socio en la empresa compradora, aún cuando sean sus hijos los socios, no se entiende una operación relacionada y por ello su utilidad será un ingreso no renta.
El SII en el oficio N° 330, de 01.02.2022, que lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37 , indica:
«Al respecto, sobre la exigencia que la operación no se realice entre partes relacionadas, este Servicio(3) precisó que las normas de relación solo consideran participaciones sociales o patrimoniales, pero no relaciones de parentesco. Luego, para estos efectos la venta a sus hijos no se considera una operación realizada entre partes relacionadas.»
La nota 3 se refiere al oficio N° 1.336, de 15.07.2020, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2020/ley_impuesto_renta_jadm2020.htm , indica en la Nota 17:
«17 La efectúen los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tenga interés.»
Omar. Respecto de mi pregunta anterior,, si tuviera giro como persona natural, pero no inmobiliario ni estuviese en esa contabilidad… Igual rige tu respuesta.
Mil gracias
Miguel:
Si Ud. es empresario individual y realiza otras actividades, no estando en la contabilidad como activo el bien que enajena, sigue la misma respuesta entregada. En síntesis, el bien está en el patrimonio personal y no es parte del empresario individual, que es una ficción tributaria.
Buenas tardes, hace alrededor de 2 años, compramos junto con mi pololo derechos en el litoral, mediante escritura. El quiere vender su porcentaje, pero la persona que nos vendió nos indica que nosotros no podemos vender el derecho, la forma sería resciliar el contrato y que ella vuelva a hacer una escritura para este tercero que quiere comprarle a mi pololo y que además se debe pagar un impuesto. Me podría explicar o donde buscar esa información.
Milena:
Por regla general si ustedes compraron los derechos en comunidad (usted y su pololo) podrían vender perfectamente. Para cerciorarse de que eso es efectivo, deben revisar la escritura pública donde consta la compra de los derechos sobre el bien raíz y su inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Respecto a la resciliación, es una figura jurídica compleja, ya que tiene por objeto que las partes queden en el mismo estado que antes de contratar, por lo cual, si se procede a la resciliación, se debería hacer devolución de precio y cancelar la inscripción conservatoria.
Hola, buen día. Quisiera tener claro las ventajas y desventajas de la compra de un inmueble con titularidad compartida con mi marido. Estamos casados con separación de bienes, pero quisiera saber qué sucede con la propiedad en caso que se vea implicada en una deuda o juicio, y qué ventaja o desventajas implica respecto de la titularidad única. Agradezco mucho su respuesta.
Carolina:
Hay varios elementos que inciden en la decisión. No es un tema solamente tributario. Primero, la relación familiar, los hijos, como también la edad de cada uno. Un segundo ítem para analizar es cuál es la actividad de cada uno, para determinar si tienen riesgos en el desarrollo de su vida laboral, por ejemplo, si alguno tiene un trabajo de riesgo financiero, que puede involucrar eventualmente demandas de terceros (deudas, pérdidas o demandas de perjuicio). También dependerá de la capacidad económica de cada uno, ya que quizás individualmente no podrían comprar por no tener suficiente patrimonio y flujo para el pago de los créditos.
Ahora, tributariamente, si la compra es de un bien raíz acogido al DFL N° 2, del año 1959, al adquirirlo en forma comunitaria, se cuenta como un bien para cada comunero, lo que disminuye la cantidad de bienes que podrían acoger como contribuyente (tienen sólo dos por individuo, por lo que al compartir la compra, ambos copan un cupo cada uno).
Señor Reyes; Somos tres familiares, cada una con su negocio ( comerciantes independientes ), hoy se nos presenta la oportunidad de comprar una parcela de 5000 metros, la cual se cancelara en tres partes iguales al contado, nos recomendaron hacer esta compra constituyendo una sociedad, de esto nace mi consulta.
Que sociedad debemos constituir, una sociedad de hecho o una sociedad inmobiliaria, y que efecto tributario se nos presentaría. Me preocupa especialmente lo tributario. Quedo atenta a sus comentarios y desde ya le agradezco en lo que me pueda ayudar. Muchas gracias.
Claudia:
Siempre nuestras recomendaciones en mirar el objeto de la compra, ya que si no estará destinada a la actividad de los negocios que Uds. operan, no debería formar parte de sus activos.
Si es una compra de un uso personal, como podría ser destinarla a la construcción o uso para vivienda o esparcimiento, ello es una compra que no debería estar en la actividad comercial de cada uno de Uds., pudiendo adquirirla en comunidad (los tres como personas naturales). Ahora, como nada es perfecto, si alguno de esos compradores fallece, esa parte de la propiedad comunitaria (se tienen derechos sobre el bien raíz), pasará a los herederos, debiéndolos incluir como parte de la propiedad del bien y obviamente ello puede generar problemas (esto dependerá de lo que decidan desarrollar en dicho inmueble).
Ahora si la compra es para desarrollar un negocio inmobiliario, obviamente ahí es mejor la compra por la vía de un vehículo legal, para desarrollar la actividad inmobiliaria (construcción, explotación, venta, arriendo), que será una actividad afecta a IVA y a impuesto a la Renta, con el régimen general de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta. En esta sociedad participarían como inversionistas las empresas actuales o Uds. como personas naturales.
Hola Buenas tardes Don Omar, tengo una gran duda y he estado consultando con contadores pero no me dan respuesta 100% clara y certera.
hace 1 es compré un bien raíz en conjunto a otra persona. (yo el 24% y el 76%).. ibamos a vender despues de 1 año en conjunto para no pagar IVA.
pero ahora el me propuso comprar mi parte ahora.. yo venderle el 24% para que el sea dueño del total.
pero mi duda es que impuestos gravan esta operacion. le comento que yo actualmente soy persona natural, trabajo de forma dependiente recibiendo liquidaciones de sueldo. por parte de mis liquidaciones de sueldo yo pago impuesto global complementario en mis declaraciones de impuestos, pero no se si esta venta tengo que además pagar IVA.. por vender en menos de 1 año, cabe destacar que es primera vez que yo vendería un bien raiz.
entonces en conclusion, no se que debo tener en cuenta si quiero venderle mi parte ahora. no se si me cobraran impuesto despues y estaria perdiendo dinero.
por favor su ayuda! me comenta si necesita algun otro antecedente.
gracias!!
Lorena:
Como Ud. está vendiendo antes del año desde que adquirió los derechos sobre un bien raíz, ello afecta la tributación del impuesto a la renta, pero no define la habitualidad para efectos de la aplicación del IVA, ya que no se dedica a la compra venta de bienes, es más, el caso analizado Ud. está vendiendo derechos sobre un bien raíz. Puede revisar lo indicado en el oficio N° 3.498, de 14.12.2021, que si bien está referido a la venta de un bien raíz, como mayor razón se aplica para el caso de la venta de derechos, que lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37
Entonces, para el caso concreto de la venta de derechos, Ud. como le venderá a un no relacionado y lo hace antes del año, deberá calcular el resultado obtenido entre el valor de venta y el costo actualizado. Si lo ha realizado a precio de mercado y ha obtenido una pérdida, ello no estará sujeto a tributación. Si obtiene una utilidad, ella será una renta que finalmente será incorporada a los ingresos afectos al Global Complementario, sin poder aplicar ninguna rebaja (no se aplica la rebaja de las 8.000 UF, como ingreso no renta ni la tributación con impuesto único).
Don Omar, buenas noches. Tengo la siguiente consulta, tengo una empresa con dos giros, puedo eliminar uno de estos y volver a agregarlo mas adelante?
Pedro:
Sí, puede realizar el cambio, aumentando o eliminando giros. No tiene restricciones. Lo ideal es analizar claramente que ello no le altere la condición de contribuyente afecto o exento o no gravado de IVA, ya que ahí se generarían algunas observaciones, para el uso del crédito fiscal proporcional.
Estimado, tengo una sociedad 14 D N°8, la cual compra un bien raíz y lo utiliza como egreso, pero a fin de año uno de los accionistas se lo adjudica como retiro, ¿Cuál será el valor de adjudicación del bien raíz, y por otro lado ¿Cómo afecta al socio al momento de querer vender este bien?
Camila:
Cuidado con los efectos. Lo primero, será un gasto el valor asociado a la construcción, no así el terreno, por lo que hay que analizar la situación (sólo se aplica el gasto para la adquisición de activo inmovilizado depreciable).
El retiro es a través de una venta (es la forma de realizar el traspaso y generar los documentos de inscripción del bien que son necesarios). Por ello, al momento de la venta, el valor será pagado como retiro de utilidades. Si no hay suficiente utilidad, es posible que incluso el SII tase la transacción, para definir el valor de venta. Todo el valor de venta, salvo el terreno, será un ingreso. El terreno, será una venta normal, que deberá rebajar el costo de adquisición equivalente (dado que no fue considerado como gasto).
En concreto, el efecto sería cero para la empresa y sus dueños si ambas operaciones son en el mismo año.
El socio tendrá el valor de adquisición definido por el precio del contrato de compraventa, suscrito con su empresa, para una futura enajenación.
Estimado, tengo una sociedad regimen 14 d N°8 donde compra un bien raíz y lo utiliza como egreso, pero a fin de año uno de los accionistas se lo adjudica como retiro . ¿Cuál será el valor de adjudicación del bien raíz? y como afectaría al socio al momento de querer vender este bien raíz. Muchas Graciaas!!!
Duplicó la consulta.
Don Omar ,
Una sociedad limitada de règimen atribuido , capitalizò sus utilidades y reservas durante el AT2018.
Tenìa 10.000 de capital , utilidades STUT por 50.000 y crèditos por impuestos pagados por 12.500. Quedando su capital en 60.000.
Esta no ha generado utilidades durante todos estos años.
Hoy se requiere disolver la sociedad . Tengo dos preguntas
1) Se puede deducir de la base de calculo el monto correspondiente al capital proveniente de capitalizaciòn ?
2) Se pueden deducir los crèditos de 12.500 de dicha base de calculo?
Saludos.
Victor:
Para efectos del cálculo de la base tributaria en el término de giro, sólo se rebaja el capital efectivamente pagado, por lo que la capitalización de utilidades no cumple ese requisito, es decir, no es parte de la rebaja.
Si los 50.000, fueran efectivamente STUT (utilidades al 31.12.2016), no debería deducir ese monto ya que deben formar parte de la base afecta a término de giro, junto con el crédito de 12.000 porque constituyen crédito contra el impuesto del término de giro. Por tanto, los 12.000 no se deducen de la base afecta a término de giro.
Los impuestos que deban pagar los propietarios, si es que existen cantidades afectas y contribuyentes de global complementario, podrán ser pagados al término de giro o se entenderán devengados en la cantidad de años en que hubieran sido dueños, por un máximo de diez años.
Estimado consulta, si estoy actualmente pagando un hipotecario se puede donar la parte del saldo del hipotecario ya cancelado y que el donatario (padre) tome la deuda con financión del mismo banco u otro banco? O la unica opción sería la venta a persona relacionada con la perdida de los beneficios que menciona?.
Raúl:
Puede donar activos, no pasivos ni otros valores como el que Ud indica, que serían los montos pagados de la deuda de un préstamo con el cual se financió la adquisición de un bien raíz.
Lo que sí puede es donar el activo, traspasando el saldo de deuda, pero ahí deberá concurrir su acreedor y la donación sería por el valor neto, lo que será un proceso largo y engorroso, por las partes que participarían en su proceso de donación.
No vemos cuál sería el objetivo, ya que quizás lo que debe obtener es el financiamiento de su pasivo, no generando la venta o donación a su padre, para en el futuro devolver ese crédito con el flujo que genere una venta real, a un tercero no relacionado, del inmueble adquirido.
Don Omar,
Una compañía limitada posee un bien raíz no agrícola ( casa ), valor libro $140.000.000 con un avalúo fiscal de $254.088.000 . Puede vendérsela a un socio en valor libro ? Existe alguna consecuencia tributaria ?
Saludos.
Víctor:
Las partes son libres de fijar el valor de la operación, pero el SII tiene la facultad de realizar la tasación, cuando el monto no corresponda a la realidad, según el art. 64 del Código Tributario.
Puede ver el ejemplo de la respuesta entregada por el pago de un dividendo con el traspaso de una propiedad, en el oficio N° 1.760, de 21.08.2020, que lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo1004 , que en la parte pertinente indica:
«Ahora bien, cuando el pago de dividendos se efectúa mediante la transferencia en dominio de un activo fijo de propiedad de la sociedad, esta empresa enajena dicho activo, correspondiendo a las partes fijar el precio de la operación.
No obstante, conforme lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario, este Servicio podrá tasar ese precio cuando este sea notoriamente inferior a los corrientes en plaza o de los que normalmente se cobren en convenciones de similar naturaleza considerando las circunstancias en que se realiza la operación.
En la respectiva instancia de fiscalización el contribuyente podrá acreditar el precio de la enajenación por todos medios legales, entre ellos, la tasación comercial efectuada por una entidad bancaria, por un tasador o por una empresa o profesional del rubro inmobiliario, o tasaciones comerciales o publicaciones de ventas de inmuebles de características y ubicaciones similares en la localidad respectiva.»
La consecuencia es que la empresa debió haber pagado impuesto por el mayor valor, que se darían entre el precio real del activo y su valor libro tributario.
Don Omar, compro terrenos y los subdivido para posterior venta. Pero nuestro contador nos asigno como código tributario el 682000 (ACTIVIDADES INMOBILIARIAS REALIZADAS A CAMBIO DE UNA RETRIBUCIÓN O POR CONTRATA.) Pero me entere hace poco que este mas calza como actividades de corretaje. Mi consulta es, tendré algún problema si continuo con este?
Jimena:
Debe aclarar que no es corretaje, sino la actividad inmobiliaria, con lo cual está en un régimen tributario diferente y también evaluar si debe aplicar el IVA en la venta habitual de inmuebles, los que incluso podrían tener construcción, por los espacios comunes, caminos, cercos, instalaciones de servicios, etc.
Debe revisar la situación, ya que claramente son montos relevantes los que debe analizar si están bien declarados, de acuerdo a la actividad que desarrolla efectivamente. Puede incluso ser complementaria con el corretaje, dado que en algunas situaciones quizás también lo desarrolla.
Estimado mi consulta es la siguiente
Una municipalidad debe pagar intereses por la compra de un terreno a un particular
Dado que este fue otorgado de buena fe el año 2017 por un monto de 3,650.000 pero que a la fecha actual no ha sido pagado por lo que aplica según IPC un monto de 5.000.000 ? Por eso es mi duda
Según se entiende las municipalidades no pagan intereses ???
Agradezco respuesta
Angela:
Todo dependerá del contrato de compraventa. Si ahí se estipula que hay intereses por el saldo adeudado, la Municipalidad lo debe cumplir. Por ello, revise dicho documento dado que ahí estará la forma de pago de la compra y los recargos, si proceden, cuando se atrase en el pago de alguna de las cuotas acordadas.
Buenas tardes Don Omar.
A la muerte de mi papá el año 2004 adquirimos por partición de la herencia un terreno de 10 has urbanas y que hoy estamos vendiendo en casi UF 200.000.- Cual es la tributación por esta compraventa que nos afectará a nosotros como personas naturales ? Cual es el porcentaje de impuesto ? El terreno no esta en ninguna contabilidad asociada a alguna empresa, sólo es un bien raíz de propiedad de personas naturales.
Alvaro:
Si Uds. realizaron la posesión efectiva, con ello demuestran que adquirieron los derechos comunitarios en el predio el día de fallecimiento de vuestro padre. Como es una fecha posterior al 31.12.2003, la venta no habitual de ellos (los derechos) a un comprador no relacionado, tributará con la norma especial que permite rebajar de la utilidad calculada por cada comunero (precio de venta de los derechos menos el valor actualizado de la proporción del avalúo existente al año 2004, sobre lo cual se pagó el impuesto de herencia), 8.000 UF y lo que excede estará afecto a un impuesto único del 10%.
Es recomendable que valide cada una de las situaciones de los comuneros, ya que si los derechos están aportados a una empresa, incluido el empresario individual, no se aplica la tributación especial. Por ello, por la cuantía de la operación, recomendamos evaluar que se cumplan los requisitos para acceder a lo indicado el párrafo anterior. Si desea una mayor asesoría, se puede contactar con nosotros en nuestra página wwww.circuloverde.cl o a contacto@circuloverde.cl
Estimado, tengo una duda.
Si no tengo un trabajo formal y quiero vender un terreno no agrícola en más de 8000 UF, ¿qué porcentaje deberé pagar de impuesto? ¿10%,20%? es algo que me gustaría saber antes de concretar la venta.
Saludos!
Fran:
Lo que debe analizar es la calidad del propietario de eses bien raíz, en relación a la venta, sin importar el monto de ésta. Si por ejemplo, ese bien está en la contabilidad del empresario individual, la operación quedará afecta a los impuestos normales.
En cambio, si esa propiedad está a nombre personal y ha sido adquirida antes del 01.01.2004, la venta no pagará impuesto, independiente del monto de ésta.
Si la adquisición es a partir del 01.01.2004, al vender debe calcular la utilidad obtenida, rebajando del precio de venta el costo corregido. Luego de esa utilidad puede rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta, debiendo tributar si hay exceso. Esa tributación será de un 10% en calidad de impuesto único.
Como no tenemos todos los datos, no podemos ser más precisos en la indicación. Nos puede contactar en nuestra página y podemos asesorarlo directamente.
Don Omar, gracias por su tiempo. Tengo la siguiente duda; Inicie actividades como inmobiliaria el 2021, a fines de ese año vendí al rededor de 5 parcelas producto de una subdivision. Pero al realizar mi declaración de renta en Abril mi contador me informo que no hay registro de estas ventas en la plataforma del sii, no aparece nada. Que hacer en estos caso? Saludos y gracias
Antonio:
Lo que debe revisar es el registro de sus escrituras de venta, que asumo registró en el año 2021 (salvo que no estén inscritas en el año 2021 y recién se inscribieron en el CBS en el año 2022).
Buenos días
Hace un año y medio mi pareja compró una parcela ,la puso a nombre mío ,con el fin de que quedara a futuro para mía dos hijo ,uno en común con el y el mayor solo mío.
Yo tengo giro de transporte escolar ,pago ppm .
Y hoy en día me estoy separando de el ,y el quiere que la parcela quede a su nombre ,yo no tengo problemas en hacerlo, que tramite se hace ante SII.
Y si ud sabe algún artículo que pueda haber para que esté bien quedará igual a futuro para los dos hijos .?.
Agradecería su respuesta
Desde ya muchas gracias
Jessy:
Por ahora la propiedad estaría a su nombre, es decir, es la propietaria y si hay cualquier traspaso, ello pasa por una acción suya. Esto puede ser por una venta, como también por una donación, que podría ser a sus hijos, en caso que ambos fueran mayores de edad. Si son menores, no hay muchas alternativas.
En frío, quizás puedan determinar que si la parcela se compró a nombre suyo, es posible que aún exista una deuda con su ex pareja, dado que al parecer fue quien solventó la compra. Si no existe tal deuda, entonces, la parcela es una adquisición suya.
Don Omar, una persona natural que adquirió un bien raíz por leasing, su costo tributario será la opción de compra? debe esperar un año desde que se inscriba a su nombre una vez pagada la opción de compra para optar a los ingresos no renta, siempre que venda a un no relacionado.
Saludos,
Pamela:
Efectivamente la adquisición de un bien en leasing se produce al momento de ejercer la opción de compra. El valor de adquisición será el monto de la última cuota, con lo cual se inscribe a nombre del nuevo propietario.
Para tener el tratamiento especial de tributación, se debe tratar de una persona natural que no tenga en la contabilidad el bien (empresario individual), venderlo con posterioridad a un año desde la adquisición y que el comprador no sea un relacionado. Si falta cualquier de estos requisitos, la tributación será la normal.
Hola! como estás?
Compre una propiedad el 2021 y quiero venderla ahora, aún no se cumple el año. Sabes mas o menos cuanto es el impuesto que debo pagar vs si me espero a que se cumpla el año?
Saludos!
Camila:
Si tiene mayor valor, eso tendrá que incluirse en el Global Complementario junto al resto de las rentas que perciba en el año 2022. Por ello, el monto del impuesto dependerá de cuál es el monto del resto de sus rentas.
Una consulta, que impuesto se paga al vender una propiedad entre 300 o 500 millones.
Esta venta es INgreso renta o ingreso no renta, como puedo saber eso.
Y cuánto es el valor a pagar por 300.000.000
Luz:
Debe entregarnos más datos sobre la situación del vendedor; si es una empresa o una persona natural sin contabilidad, la fecha de adquisición de la propiedad, el costo de ella y si el comprador está o no relacionado con el vendedor.
Por ejemplo, si Ud. adquirió la propiedad antes del 01.01.2004 y se la vende a una persona o empresa no relacionada, sin importar la utilidad obtenida, no paga impuesto, siempre que no tenga el bien en la contabilidad del empresario individual. Si es propietario como empresa, no se aplica esta forma de tributación.
Si la adquisición es con posterioridad al 31.12.2003 y sigue siendo persona natural, se debe calcular la utilidad obtenida (precio menos costo de compra corregido), rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta (no afecto a impuesto) y si aún hay utilidad, sobre ese saldo se pagaría un 10%. Esto siempre que el comprador no sea una persona relacionada y el bien no esté en la contabilidad del vendedor (como empresario individual o si éste es una empresa).
Buen día Don Omar , antes que todo agradecer desde ya su gran aporte en estos temas.
Mi consulta es la siguiente: 14 hermanos adquirieron un bien raiz de 26 ha por la vía de bienes nacionales, saneamiento de propiedad por posesión material (era una herencia de su padre pero no estaba inscrito el titulo), luego de obtener este dominio pasaron 3 años y subdividieron el terreno en 14 lotes y cada uno se adjudicara un lote, Que valor tributario tiene la adjudicación de cada lote?. En caso que quieran vender su parcela a un tercero no relacionado, cuanto tiempo deben esperar para optar a la rebaja de 8.000 UF? Los cuatro años son desde la subdivisión del terreno donde los 14 eran dueños? o desde que lo adquirieron por posesión material?
Pamela:
Lo que tienen son derechos sobre un bien raíz, los cuales se adquirieron a la fecha de fallecimiento del causante (padre generador de la herencia).
Por ello, si el bien raíz se subdividió con posterioridad a los cuatro años desde el fallecimiento del padre, podrán vender sin IVA las parcelas. El valor de costo es el monto proporcional asociado al pago de impuesto de herencia, que se determinó al momento de fallecimiento del causante.
Como son derechos adquiridos y se venderán sobre bienes subdivididos, el plazo es de cuatro años desde la adquisición. Después de ese plazo, podrán aplicar la rebaja por contribuyente vendedor con tope de 8.000 UF, sobre el mayor valor obtenido. Si venden derechos antes de dicho plazo, no se aplica y se pagarán los impuestos generales sobre el mayor valor obtenido.
Don Omar, dentro del año 2020 a 2021 hice ventas como persona natural que no sobrepasaron las UF 8.000 sobre un predio subdividido que compre
Sin embargo el sii me notifico observaciones a mi declaración de renta indicando lo contrario, será que se sumaron las ventas de otras propeidades que hice entre 2015 y 2016 o no son sumables?
Gracias
Stephanie:
No conocemos la notificación, pero si efectuó varias ventas, el SII puede solicitar los antecedentes para validar los cálculos de utilidad obtenido, considerando que el tope de 8.000 UF es único y se va rebajando en la medida que Ud. está vendiendo propiedades, salvo que éstas sean vendidas a relacionados o entre la compra y venta exista menos de un año o su giro es la compra y venta de inmuebles, ya que comenta que compró el bien raíz y lo subdividió, donde el plazo es de cuatro años desde la adquisición, para no considerarse una operación habitual (puede que esté dentro de éste plazo y por ello la actividad sería habitual y no tendría derecho a la rebaja de las 8.000 UF, ya que debería declarar la renta obtenida afecta a la normativa general de tributación).
Esto lo indica el SII, en forma resumida, en el oficio N° 1.796, de 03.06.2022:
«El tratamiento tributario aplicable a las personas naturales por el mayor valor obtenido en la enajenación de inmuebles situados en Chile, y que no se encuentren asignados a su empresa individual, se encuentra regulado en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR.
Conforme dicha regulación, no constituye renta aquella parte del mayor valor que no exceda – independiente del número de enajenaciones realizadas o del número de inmuebles de propiedad del contribuyente– la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento (UF).
Lo anterior, cumpliendo ciertos requisitos, entre ellos, que la enajenación no se efectúe a un relacionado. De acuerdo con la ley y lo instruido en la Circular N° 43 de 2021, los supuestos de relación concurren cuando el propietario enajena el bien respectivo:
1) A una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente;
2) Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad;
3) A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario1 ;
4) A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores de la sociedad en que el enajenante participe directa o indirectamente2 , así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos.»
Don Omar, ruego a ud. informarme lo siguiente. Yo vendí a un hijo un depto. hace un año y lo había comprado el año 2018. Resulta que no sabía esto de los relacionados que no pueden hacer uso de las 8.000UF. Mi pregunta es que me van a cobrar como impuesto a la renta la diferencia entre el precio de venta a mi hijo y el monto que lo compre?. Las otras rentas como trabajador que tengo se suman a esa diferencia de precio y luego a todo se le aplica la tasa del 40% del global complementario?. Paga IVA ?. Estas sumas son tremendas para un trabajador que gana un sueldo mediano. Hay algo que me pueda favorecer?
Asumiendo que ha sido una venta real (cobró efectivamente el precio), la operación debe tributar con los impuestos generales, es decir, por la utilidad obtenida deberá pagar finalmente el Impuesto Global Complementario, sin poder utilizar la alternativa de rebajar las 8.000 UF y pagar el impuesto único del 10% por el valor que supere dicha rebaja.
En la página 24 de la Circular 43/2021 https://www.sii.cl/normativa_legislacion/circulares/2021/circu43.pdf se indica:
“d) Enajenación a parte relacionada
Al igual que en el caso de las acciones y derechos sociales, en la enajenación de bienes raíces a los sujetos indicados en el párrafo segundo del N° 8 del artículo 17 la tributación con impuestos finales aplicará sobre la base de renta devengada.
En este caso el contribuyente no podrá reliquidar su IGC, sin perjuicio de no resultar aplicable el INR ni la opción del IUS, conforme se señala en las letras a) y b) precedentes.”
En relación a la relación, obviamente un hijo es una parte relacionada, ya que está dentro de lo indicado por la norma, al ser un descendiente (la relación es con los ascendientes y descendientes, como se precisa en la página 6 de la mencionada Circular 43/2021, que indica:
“4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.”
Dado lo anterior, Ud. tendrá que determinar el mayor valor y considerarlo un ingreso afecto a la tributación normal. No paga IVA, dado que no es habitual en ese tipo de operaciones.
Muy buena información. Muchas gracias por compartirla.
Tengo una consulta, una persona natural trabajadora dependiente y que posee varios departamentos para arriendo. Decide vender uno (comprado el año 2016) a su hijo (relacionado), Debe tributar por le utilidad en su global complementario? y esa venta se afectaría con IVA?
Gracias por su ayuda!
Rodolfo:
Un descendiente es un relacionado para efectos de la aplicación de la tributación en la venta de bienes raíces que como persona natural un contribuyente posee. En la Circular 43/2021 se encuentran las definiciones de relación, entre las cuales está en la página 6 lo siguiente:
«4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.»
En la misma circular ya referida, se indica en la página 5, los efectos cuando hay relación:
«Adicionalmente, supuesta la relación, no se podrá reliquidar el IGC, según dispone el literal v) de la letra a) del N° 8; no se aplicará el ingreso no renta de 10 UTA, según dispone el literal vi) de la letra a) del citado N° 8; ni será aplicable el INR y el impuesto único y sustitutivo de 10% que contemplan los literales ii) y iii) de la letra b) del referido N° 8.»
Como la persona natural no tiene el giro habitual de «compra y venta de bienes raíces», no está afecto a IVA por la venta consultada.
En cuanto al tributo que lo afecta, será el Impuesto Global Complementario, por la utilidad obtenida (también advertir que el SII puede tasar el valor de venta).
Lo que recomendamos es analizar si la operación es real, ya que lo más probable es que sea una donación, lo que debería realizar vía un proceso legal y claramente el impuesto a pagar será mucho menor y será la situación real, si no hay una venta efectiva del bien raíz que indica. En este caso, para el proceso de donación, lo podemos ayudar en nuestra consultora.
Buenas tardes, saludandolo cordialmente expongo:
-persona natural sin inicio de actividades ( solo posee sueldo), entre la adquisicion y venta de el bien raiz a un no relacionado lo enajeno antes de un 1 año ( compra 05/2020 venta 02/2021). Segun entiendo y lei el mayor valor tributa con global complementario linea 10, consultas:
1. ¿ ese mayor valor se debe actualizar con ipc hasta el 31.12.2021?
2. ¿ debe pagar impuesto de 1a categoria linea 55 y si fuera asi que pasa con el credito aplicaria?
agradecido por su respuesta
Eduardo:
Efectivamente la operación de venta de un bien raíz antes del año, genera una renta afecta a impuesto de Primera Categoría y al Impuesto Final que corresponda (IGC o IA). Puede ver lo indicado por el SII en el oficio N° 2.061, de 09.08.2021, que lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37.
Así, la renta la debe declarar en la línea 10, teniendo también el registro del crédito en el código 1031.
Respecto del impuesto a pagar de Primera Categoría, en la instrucción de la línea 55, letra h) se indica (lo remarcado es nuestro):
«i) Otras rentas obtenidas afectas a IDPC
Cualquier otro tipo de renta de fuente chilena que se perciba o devengue afecta al IDPC debe declararse en el código 1037 de esta línea, para su afectación con dicho impuesto y, además, asignarse en su totalidad a sus beneficiarios para su afectación con IF a través de la línea 10 del F-22, con derecho al crédito por IDPC.
Las citadas rentas deben declararse en la base imponible del IDPC, debidamente reajustadas considerando para tales efectos el mes de percepción o devengo de la renta, de acuerdo a lo establecido en el N° 4 del artículo 33 de la LIR.»
El crédito por IDPC lo debe registrar en la línea 45, cuya instrucción indica:
«Esta línea debe ser utilizada por los contribuyentes que registraron créditos por IDPC en las líneas 1 (códigos 1024 y/o 1025), 2 (códigos 1026 y/o 1027), 4 (código 603), 5 (códigos 1722 y/o 954), 6 (códigos 1598 y/o 1631), 8 (código 605), 9 (códigos 1105 y/o 606), 10 (código 1031) del F-22, cuyos remanentes dan derecho a solicitar su devolución por provenir de rentas o cantidades efectivamente
gravadas con IDPC, conforme a lo establecido en el inciso 3° del artículo 56 de la LIR.»
Hola, tengo una consulta. Compré un dpto en verde que aún no me lo entregan y por motivo de cambio de ciudad por trabajo lo venderé a penas lo reciba. Cuanto es el impuesto que debo pagar? si mi utilidad la calculo en 1.000 uf.
Algo lei que depende del ingreso anual pero no entendí a que se refiere
saludos!
Pilar:
La fecha de adquisición será el momento en que inscriba el bien raíz a su nombre. Como lo venderá antes del año, la utilidad que obtendrá estará afecta al impuesto Global Complementario.
Para ello, tiene que declarar en abril del año siguiente la utilidad obtenida, debidamente actualizada al 31.12 del año de la venta, sumándose al resto de las rentas obtenidas, quedando afectas al Impuesto Global Complementario por el conjunto de ellas. Por ejemplo, puede tener ingresos por honorarios, remuneraciones como trabajador dependiente, arriendos, dividendos por tenencia de acciones, etc..
Don Omar, buenas tardes, una consulta tengo un cliente renta presunta agrícola, el año 2015 falleció su padre y heredo un terreno agrícola (producto de una división de muchas hectáreas que tenia su padre), este terreno lo exploto y trabajo, se pagaron los impuestos según avalúo del 10% con IDCP del 25%, en agosto del 2021 vendió o mejor dicho cedió a sus 10 nietos este terreno, mediante una compraventa de 15millones (dinero que consulte no recibió, porque el terreno se los regalo?, si no recibe dinero igual debe declarar ?.
en el caso que tenga que pagar por el mayor valor, como vende a sus nietos entiendo que seria un relacionado y no aplica la rebaja INR 8.000UF , ?
Puedo utilizar como valor costo del terreno el valor del certificado de avalúo fiscal de la fecha de la venta que son $7573.957, lo consulto porque solo tengo el certificado de posesión efectiva del 2016 donde indica que los bienes raíces tienen una valorización de $18.089.237 son 14 herederos (la esposa, 9 hijos y 3 nietos) que valor debo usar para el costo.
por último en el f22 en que línea y recuadro debo declarar el mayor valor ,
Agradezco su respuesta, saludos
Danilo:
Cuando las cosas se hacen mal, puede que no se midan las consecuencias. Lo que la persona realizó es una donación, la que debe tramitar adecuadamente. La simulación de una venta no es procedente. Hay una tramitación especial y el pago de impuesto de donación se hace en base al avalúo fiscal del inmueble.
Es más, incluso la venta el SII podría tasarla, considerando que el valor indicado no es el real.
La venta, si sigue con esa opción errónea, genera un pago de impuesto si hay mayor valor. El costo será la proporción que recibe en la herencia, donde estará indicado el valor del terreno que se incluyó en el proceso de posesión efectiva, debiendo existir asignación. Si el total de lo heredado por la comunidad era de $18.089.237, se debe asignar la proporción al inmueble que le asignaron a su cliente, por lo que el costo es muy bajo. La madre hereda el 25% y el 75% restante se divide en los herederos (asumo 10 hijos, con uno fallecido, por lo que aparecen los nietos como parte heredera de ese décimo).
No hay rebaja, ni impuesto especial y la utilidad obtenida se declararía en la línea 55 del form. 22, pudiendo ver la instrucción en https://www.sii.cl/servicios_online/renta/2022/rentaform.html
Don Omar, muchas gracias, como siempre muy claro es sus respuestas y de verdad son un gran equipo y hace un excelente labor,
Por último ya no se puede volver atrás y anular esa venta y hacerlo como donación?? cuanto es el % que se paga del avalúo por estas donaciones? si puede me indique la ley para revisarlo,
muy amable y gracias
Danilo:
Si ya inscribió la venta, claramente no podría anular la operación. Podría donar el saldo de la deuda.
Puede ver una charla sobre la materia en https://www.circuloverde.cl/capitulo-7-las-donaciones-como-mecanismo-de-traspaso-de-patrimonio/
El cálculo de impuesto lo puede ver en https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/herencia-asignacion-donacion/
muchas gracias Don Omar, saludos
Muchas gracias don Omar por toda su dedicación y tiempo en responder y aclarar dudas, excelente página.
Atte.
Nilda:
Somos un equipo que está detrás de esto. Lo hacemos con dedicación y con ganas, para que así muchos tengan acceso a temas difíciles y con ello también nos promocionamos como consultores especializados.
Buenos días: volviendo al tema en consulta si tiene derecho a las 8.000 UF por mayor valor en venta de predio con renta presunta de Persona Natural, como interpreto lo que aparece en la Circular 43 / 2021, en su página 5 .
4.2, segundo párrafo donde habla de los contribuyentes del 14 y los de Renta presunta.
Atentamente, gracias
Nilda:
Lo primero es diferenciar qué se entiende por empresario individual, lo que es un ficción tributaria absolutamente diferente de la persona natural, que opera en con el mismo RUT, pero lleva contabilidad y hace una separación entre lo que registra en dicha contabilidad y lo que mantiene en su poder a nivel personal. Veamos una definición entregada por el SII al respecto:
EMPRESARIO INDIVIDUAL
¿Cómo se define este contribuyente?
«Un “empresario individual” es una entidad integrada por el capital, dedicada a actividades
industriales, mercantiles, y no esta organizada como una persona jurídica, si no que se encuentra
formada por una sola persona natural, es decir, se trata de una empresa individual, empresa
unipersonal.»
En el caso que Ud. plantea, una renta presunta de una actividad agrícola, que no se declara como «empresario individual», sino como persona natural.
Dado lo anterior, la instrucción que Ud. alude indica:
«4.2. Sujetos a quienes se aplican las normas del N° 8 del artículo 17
De acuerdo con el nuevo enunciado del N° 8, y salvo las excepciones que contempla la propia ley, sus disposiciones se aplican a la persona natural, independientemente del lugar de su domicilio o residencia, siempre que las rentas cubiertas por este número no provengan de la enajenación de bienes que hayan sido asignados a su empresa individual, es decir, que no estén incorporados al giro de su empresa individual en el ejercicio de su enajenación.
Cabe señalar que los bienes que hayan sido asignados a la empresa individual que se enajenen, se sujetarán a las reglas aplicables al régimen de que se trate, ya sea del artículo 14, renta presunta del artículo 34 u otros, en forma independiente de si se encuentra o no obligado a llevar contabilidad completa o simplificada.
Asimismo, y según lo dispuesto en el artículo 62, cuando las enajenaciones descritas en el N° 8 citado sean realizadas por entidades o personas jurídicas contribuyentes sin domicilio o residencia en Chile que no estén obligadas a declarar según contabilidad en Chile, es decir se trate de contribuyentes de impuesto adicional (IA), también les resulta aplicable el N° 8 del artículo 17.
Quedan, entonces, regulados por este número las personas naturales cuyas actividades sean de la segunda categoría o afectos al impuesto global complementario (IGC), y los contribuyentes afectos a IA, o bien el empresario individual respecto de los bienes que, estando en su patrimonio personal, no hayan estado incorporados al giro de su empresa.»
Estimado Omar, agradezco sus respuestas, siempre son útiles
hoy solicito ayudarme a aclarar con oficio o circular en donde clasifican a un NO RELACIONADA en la venta de bien raíz (casa/departamento)
el el minuto 32 de video, indica ojo,,, los parientes son NO RELACIONADOS
tengo el caso que un contribuyente vende a su hermano un bien raíz, esto cae dentro del RELACIONADO o no?
agradezco sus comentarios,
Se despide
Esteban:
La modificación de la norma se efectúo en el año 2020, donde se establece que los bienes raíces que están a nombre personal, no están en la contabilidad y se venden, tendrán una tributación especial, siempre que la venta sea cuando se tenga más de un año el bien y ello se realice a un no relacionado.
Esto se define en la Circular N° 43/2021, 6, páginas 5 y del SII donde se indica (lo remarcado es nuestro):
«4.4. Efecto tributario de concurrir alguno de los supuestos de relación entre las partes intervinientes
Las enajenaciones enumeradas en el N° 8, en general, se gravan con impuestos finales11 sobre base percibida. Sin embargo, y según dispone el nuevo párrafo segundo de este N° 812, ante la concurrencia de alguno de los supuestos de relación entre el enajenante y el adquirente, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales y sobre base devengada.
Adicionalmente, supuesta la relación, no se podrá reliquidar el IGC, según dispone el literal v) de la letra a) del N° 8; no se aplicará el ingreso no renta de 10 UTA, según dispone el literal vi) de la letra a) del citado N° 8; ni será aplicable el INR y el impuesto único y sustitutivo de 10% que contemplan los literales ii) y iii) de la letra b) del referido N° 8.
Para estos efectos, los supuestos de relación concurren cuando la enajenación se realiza:
4.4.1. Por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente
La participación directa ocurre cuando el enajenante es socio o accionista de la sociedad que adquiere las acciones o derechos sociales, mientras que la indirecta cuando el enajenante participa de una entidad que, a su vez, participa directa o indirectamente en la respectiva sociedad adquirente, con prescindencia de la cantidad y tipo de entidades intermedias.
Asimismo, resulta irrelevante que la sociedad adquirente se encuentre constituida en Chile o en el extranjero, para lo cual, en este último caso, deberá atenderse si el tipo social de la entidad adquirente resulta asimilable a una sociedad de personas o anónima cerrada, de acuerdo con la legislación chilena.
Tratándose de las sociedades anónimas, deberá entenderse que incluye también a las sociedades por acciones, por disposición del artículo 2°, N° 6.
4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.
…»
En su caso, no sería una persona relacionada la venta a un hermano, ya que no está ni como ascendiente ni como descendiente, dado que es colateral.
Buenas Noches:
Gracias don Omar por su respuesta a mis consultas del día 12 de Abril recién pasado, referente a Persona Natural con Giro Renta Presunta, mi inquietud me surge por la Circular 43 del SII, de Julio 2021, que casualmente acabo de ver, en la cual hace algunas aclaraciones a la Ley 21. 210 de INR entre ellos el 8 del 17 por tal motivo reitero mi pregunta, este contribuyente tiene derecho a las 8.000 UF por mayor valor, ya que vendió en Abril de 2021 uno de los predios, no lleva contabilidad y actualmente no lo explota,, pero todos los años ha tributado en Renta por los avalúos y declarado sin movimiento mensual, formulario 29
desde ya, muchísimas gracias
Nilda:
La rebaja la pueden aplicar los declarantes de renta presunta, sin problema, dado que siendo personas naturales no tienen el bien en la contabilidad como activo inmovilizado, situación que tendría un empresario individual que tribute su renta efectiva según contabilidad cuando aporte dicho activo. Si el mismo empresario individual, aun llevando contabilidad, si el bien no lo tiene ingresado a la contabilidad, no tiene inconveniente en aplicar la mencionada rebaja.
La clave está en lo que indica el N° 8 del art. 17, donde está la letra b)
«8°.- Las cantidades que se señalan a continuación, obtenidas por personas naturales, siempre que no se originen en la enajenación de bienes asignados a su empresa individual, con las excepciones y en los casos y condiciones que se indican en los párrafos siguientes:»
Al respecto, la mencionada Circular 43/2021 en su página 21 indica:
«4.6.3.2. Fecha de adquisición y de enajenación
Dispone el párrafo quinto del N° 8 del artículo 17 que, tratándose de enajenaciones de bienes raíces
situados en Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad,
efectuadas por los contribuyentes a quienes les resulta aplicable esta disposición, se entenderá por
fecha de adquisición o de enajenación la fecha de la inscripción respectiva.»
En la página 23 de la misma Circular se indica:
«4.6.3.5. Tributación del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces
El mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces o de sus derechos o cuotas poseídos en comunidad, quedará afecto al siguiente tratamiento tributario:
a) INR hasta el límite de 8.000 UF
Este ingreso no renta supone la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos:
(i) La enajenación no debe ser efectuada a personas relacionadas45.
(ii) Que transcurran los plazos que se comentan en la letra c) siguiente.»
Si Ud. como vendedora es persona natural, no tiene contabilidad en la cual esté ingresado el bien raíz, este es adquirido hace más de un año y no le vende a un relacionado, no tiene restricciones para aplicar lo indicado en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta. Por ello, si declarar renta presunta, cumple con los requisitos exigidos, para aplicar la tributación del impuesto único y la rebaja de las 8.000 UF, siempre que cumpla los requisitos comentados (no vender a un relacionado).
Buenos días:
Recibí una Persona Natural con inicio actividades en Renta presunta Agrícola en el año 2014 y sólo en ese año tuvo un escaso movimiento por sembrados de papas y los años siguientes a la fecha por razones de otros trabajos , no lo ha explotado, pero igual ha tributado todos los años, la presunción del 10% del avalúos de los predios. ( dos predios).
Consulta debió pagar la presunción si no lo explotó.
– El año 2021 vendió uno de los predios, puede acogerse a las 8.000 UF por mayor valor en la venta, no lleva contabilidad.
Atentamente, muchas gracias
Nilda:
Duplicó la consulta.
Pero quizás una alternativa es que presente su término de giro con fecha anterior, es decir, desde el cierre de 2021, para no seguir presentando declaraciones mensuales (que asumo las presenta sin movimiento). Si no, hasta la fecha en que las ha presentado, para así terminar con la actividad que no desarrolla.
Buenos días y muchas gracias por todas sus respuestas y excelentes aclaraciones.
Recibí una persona natural con inicio de actividad en renta presunta agrícola desde el 2014 y sólo ese año tuvo unas ventas menores por sembrado de papas y todos los años siguiente cero explotación, pero igual desde el AT 2015 al AT 2021, ha tributado por la presunción del 10% del avalúo de los predios.
Consulta: El año 2021 vendió uno de los predio (eran dos predios), tiene derecho a las 8.000 UF por mayor valor,
no lleva contabilidad.
y la otra consulta, Estos terrenos o predios agrícola que no se han explotado, deben tributar igual con la presunción.
Muchas gracias
Nilda:
Si Ud. tiene la actividad de agricultor, tiene que declarar renta presunta, aún cuando no tenga ventas. La alternativa sería presentar el término de giro y quedar solamente como propietario del un bien raíz, que no tiene presunción de renta (no ejerce actividad). Si lo arrienda, declararía la renta efectiva. Si no hace nada, no declara ingresos.
En el caso de la venta del bien raíz, como no es habitual la operación y no es un bien del activo fijo registrado en la contabilidad, la persona natural tiene derecho a utilizar la rebaja de las 8.000 UF, del mayor valor obtenido, tributando solamente si hay un valor mayor de utilidad. Si no alcanza a usar toda la rebaja, el saldo de mantiene para la próxima venta.
un cliente es persona natural bajo el regimen pro pyme d8, compro 2 terrenos agricolas, tiene una actividad agricola agregada pero no ha tenido movimiento, puedo descontar esa compra de terrenos en la base imponible, es decir incluirlos como gastos
Patricia:
El Régimen Propyme, establece una deducción por las compras de activo fijo ocurridas durante el periodo. Sin embargo, se debe tratar de bienes depreciables, lo que no ocurre con los terrenos, que no se someten a depreciación. Por tanto, no se puede descontar esa compra de la base imponible del régimen 14 D N°8.
La instrucción del SII entregada en la Circular 62 del año 2020, pagina 20, nota 33, indica:
“Los desembolsos por bienes del activo fijo que no puedan depreciarse conforme a la LIR, no constituyen un egreso del ejercicio en el que se adquiere tal bien, sino que se considera como una rebaja para la determinación del ingreso neto por la enajenación de tales bienes en el ejercicio de su percepción.”
Buenos dias; tengo el caso de una persona que adquirio un bien raiz en el año 1986 el cual no esta en la contabilidad, el año 2021 hizo subdivision y ahora el 2022 se firman las escrituras de venta con los hijos (en este caso son los compradores). El bien raiz no esta construido.
La pregunta como tributa como contribuyente con respecto al iva? y como tributa con respecto a renta?
Flor:
Debe tener mucho cuidado con la operación, ya que la venta a los hijos está dentro de la definición de venta a «relacionados», con lo cual no es posible aplicar la tributación especial, generándose la aplicación general de la normativa, es decir, se gravará el mayor valor obtenido sin aplicar ni la rebaja de las 8.000 UF ni el impuesto único del 10%. Respecto del IVA, si son terrenos, ello no son afectos a dicho tributo. Si son bienes que tienen construcción, quedarían afectos a dicho impuesto, pudiendo rebajar el valor del terreno antes de aplicar el tributo.
Lo relacionado con el impuesto a la renta lo puede validar en la Circular 43/2021, páginas 5 y 6.
Quizás es más conveniente evaluar la opción de donación, que tiene una tramitación judicial y se paga un impuesto por el monto de cada asignación.
consulta
una propiedad comprada en el año 2012 a 25.000.000
y se vende este año en 372.000.000
debe pagar impuesto restando las 8000 uf
372..000.000
– 25.000.000
347.000.000 diferencia
-248.000.000 credito 8000 uf
99.000.000 ganancia ( es afecta o no corresponde el ejercicio?
Patricio:
El ejemplo está bien, si el vendedor es una persona natural y el activo no está en la contabilidad como empresario individual, asumiendo también que la venta es a un tercero no relacionado.
Los 99 millones de utilidad afecta, se gravarán con el 10% en calidad de impuesto único. Esto es siempre que el vendedor no haya utilizado antes parte o el total de la rebaja de las 8.000 UF en otras operaciones de venta anteriores.
Estimado, muchas gracias por el material,
Según el material quisiera corroborar si la venta de un inmueble que fue adquirido antes del 2004, todo el mayor valor será INR? ya que tengo un cliente persona natural que vendió su casa a una inmobiliaria (no hay relacion alguna entre ellos) adquirida hace mas de 30 o 40 años y el mayor valor determinado es de UF 11.069 UF (incluido la rebaja de las UF 8.000), estaría afecto a impuestos esta enajenación?
Muchas gracias!
Rolando:
Si la persona no es una empresa (empresario individual) y la compra la realizó antes del año 2004, la utilidad obtenida en la venta de dicho inmueble tendría la calidad de ingreso no renta, sin que se aplique la rebaja de las 8.000 Uf, dado que ello es un régimen distinto que se aplica a otras ventas, que son las que están gravadas con impuesto único (para inmuebles adquiridos a partir del año 2004 y son ventas no habituales).
Buenos días,
compré un terreno en blanco a una inmobiliaria y ahora, firmando la compraventa mi intención es vender dicho terreno inmediatamente. Cuánto impuesto debería pagar?
Muchas gracias!
Sebastián:
Si lo vende antes de un año, desde la adquisición, pagará por el mayor valor (precio de venta menos costo de adquisición) el impuesto Global Complementario, sumándose al resto de las rentas que obtenga durante el período anual. Esto lo debe declarar en el Form. 22 del año de la venta, en abril del año siguiente.
Bueno días, tengo una duda al respecto si una persona natural, compra un terreno y construye una casa para venderla antes de un año, pero esta venta esta por debajo de las 8.000 UF. Esta persona tendría que pagar impuestos de igual manera?
David:
Ese contribuyente no tiene la tributación especial, sino la general, debiendo pagar los impuestos por la utilidad obtenida, sin aplicar ninguna rebaja, sin importar que ésta sea inferior a las 8.000 UF, que no aplican como rebaja en la situación planteada.
Si quiero dedicarme a comprar y arrendar propiedades que giro debi tener? Y esta afecto a iva las operaciones?
Romina:
Si Ud., a nivel personal, compra propiedades y las destina al arrendamiento no amobladas (sin muebles), no es necesario que inicie actividad, debiendo declarar la renta efectiva acreditada según los contratos, sin rebajas, como rentas afectas a Global Complementario (estará exenta de Primera Categoría).
Por el contrario, si los arriendos son con muebles, ello estará gravado con IVA y deberá emitir facturas o boletas afectas a dicho tributo, debiendo iniciar actividad, para declarar el IVA que proceda. Para emitir sus cobros afectos a IVA, deberá rebajar de la base afecta el 11% del avalúo de la propiedad (art. 17 de la Ley del IVA). Si inicia actividad, también tendrá que pagar patente municipal.
Buenas Tardes Omar, tengo una duda al respecto de cuántos bienes raíces puede tener una persona natural sin pagar impuesto y desde cuántos bienes raíces le conviene pasarlos al nombre de una sociedad?
Alexandra:
Justo hoy se publicó la ley N° 21.420, que en su artículo 4° contiene modificaciones a la ley N° 20.455, donde definitivamente se eliminan los beneficios a los inmuebles adquiridos con anterioridad al 2010, acogidos a los beneficios del DFL N° 2, de 1959, aplicándolo sólo a personas naturales y por un máximo de dos viviendas contribuyente, aplicable al caso de bienes habitacionales, con hasta 140 m2 construidos.
Esto significará que si Ud. tiene muchas propiedades habitacionales o más de dos, acogidas a los beneficios del mencionado DFL N° 2, de 1959, sólo podrá utilizar éstos por los dos primeros inmuebles (los más antiguos), eliminándose para el resto de los inmuebles que solo permanecen con el beneficio hasta el 31.12.2022.
Entonces, en el análisis debe incorporar estos nuevos cambios, como también su situación hereditaria, la edad, la cantidad de bienes y si ellos son habitacionales o comerciales, como también si venderá alguno de ellos. En base a ese análisis, que como puede deducir, no es solo desde el punto de vista tributario, podrá tomar la decisión de continuar como persona o conformar alguna empresa para realizar el aporte, donde también debe evaluar si lo hace en forma directa o primero se constituye como EIRL para luego realizar la transformación, dado que en algunos casos hay que evaluar que a la formación de una empresa, los «aportes» de los bienes podrían generar la aplicación de impuestos a nivel personal, lo que también hay que evaluar.
Estimados,
Gracias de antemano.
En el caso de que una sociedad sujeta a IDPC adquiera un inmueble (terreno) y posteriormente lo subdivida en 4 terrenos.
Cuál será el costo tributario que se le asigna a cada uno de esos terrenos y que se debe considerar para la venta de esos terrenos? lo anterior, para efectos de calcular el mayor valor.
Antonio:
El valor asignado como costo debe estar asociado a la superficie, si es que no hay construcción, por lo que hará el cálculo proporcional que corresponda. Tendrá que dejar los respaldos correspondientes para justificar la asignación. Claramente, al realizar la subdivisión está vendiendo en parcialidades el terreno y por ende se aplica el costo en forma proporcional, pudiendo agregarse al monto de adquisición otros valores que se adicionen a cada parcialidad.
Buenos días, agradezco mucho su labor.
Quisiera hacerle una consulta referente a la venta de un departamento por parte de una Inmobiliaria. Este departamento se compro el año 2015 y solo se ha arrendado. Todavía se esta pagando con crédito hipotecario. Al momento de la compra no soportó IVA. La consulta es: si quisiera venderlo deberá pagar IVA por esta venta? Desde la creación de la empresa el único activo que ha tenido es este departamento y solo se ha arrendado. El hecho de tener giro Inmobiliaria lo obliga a vender con IVA a pesar que no exista habitualidad? Muchas Gracias
Patricio:
La venta, según los datos entregados, no está afecta a IVA, ya que la inmobiliaria no se dedica a la compra y venta de inmuebles y, además, no fue adquirida con IVA que pudo ser utilizado como crédito fiscal. Entonces, en su caso, la venta del inmueble que es parte del activo inmovilizado de la empresa, no es afecta a IVA.
Estimado, consulta:
Tengo la renta de una persona natural con contabilidad completa 14Dn3 y recibe ingresos por arriendos que estan en balance y ademas el socio retiro la totalidad de estos arriendos recibidos los que estan en cuenta particular(balance), debe tributar por IDC y IGC o solo por uno de estos impuestos??
Nicole:
Si procede paga los dos impuestos, pero no son sumables. El IDPC sirve de crédito contra el IGC.
Buenas noches
Espero pueda ayudarme con lo siguiente: tomé la contabilidad de una sucesión el año 2000, en su Activo Fijo venía un Bien Raíz. En estos momentos debo hacer Término de Giro y al solicitar antecedentes del bien raíz me entero que fue cedido por la sucesión a una de las herederas, según consta en Escritura de Cesión de Derechos Hereditarios, de junio de 2002. No fui informada de aquello, y ahora no sé como sacar ese bien raíz de la contabilidad y que consecuencia puede traer. Gracias de antemano.
Gloria:
Debe medir las consecuencias tributarias. No sabemos como ingresó el bien a la comunidad, quizás como activo contra capital. Si ese fuera el caso, debe ajustar reversando el valor. Pero debe revisar si ello tiene consecuencias en la asignación de valores de utilidad generado por la comunidad. En el fondo, es reconocer un error de aporte del bien, ya que a partir del año 2002 no era un activo de la comunidad.
Estimado Omar,
Buenas noches, muchas gracias por la ayuda entregada. En el caso de un empresario individual que se dedica al arriendo de inmuebles amoblados (la actividad es sólo el servicio de arriendo), los cuales no están dentro de la contabilidad, pero sí son de propiedad de la persona natural que tiene el mismo RUT que el empresario individual, ¿cómo podría respaldarse el hecho de que la persona natural le cedió al empresario individual los inmuebles? ¿Bastará sólo con que los inmuebles no se hayan incluido en la contabilidad del empresario individual? Lo comento pues entiendo que es inaplicable firmar con el mismo RUT por un lado como Cedente (persona natural) y por el otro como Cesionario (empresario individual). Por otra parte, como los inmuebles no están aportados a la contabilidad del empresario individual, los gastos por mantención y reparaciones, o compras que se relacionen con insumos asociados a estos ¿cree usted que podrían ser rechazados?
Un cordial saludo y muchas gracias por su tiempo.
Manuel:
Ud. decide cómo declarar. Si optó por declarar la actividad de arrendamiento, sin incluir en el activo los inmuebles, igualmente puede rebajar los gastos de la actividad, sin importar si dichos bienes están o no en la contabilidad.
Esto lo debe tener muy claro, ya que algún fiscalizador pudiera tener la duda, pero Ud. es libre de definir si aporta o no el activo a la actividad.
Junto con saudar y dar gracias a sus respuestas y sacar de dudas mi consulta es la siguiente:
Tengo 2 casas y 1 de ellas la reacondicione y arriendo piezas a estudiantes, mi consulta es si tengo que declarar esas ganancias o hacer algún tipo de giro y ya llevo 2 años obteniendo ganancias de ese arriendo.
Oscar:
Tiene dos obligaciones tributarias: pagar IVA por los servicios de hospedaje, ya que asumimos que no es el simple arriendo de piezas, sin muebles, sino que da el servicio de estadía (alimentación, habitación y otros como lavado de ropa). Entonces, Ud. debería iniciar el giro de esa prestación de servicios, emitiendo la respectiva documentación (boletas o facturas afectas a IVA). Por otro lado, también deberá tributar por los ingresos con el impuesto a la renta, que en el caso concreto de servicios (no es arriendo), sería primera categoría y también impuesto Global Complementario, junto al resto de los ingresos que tenga.
Si fuera solo arriendo (sin muebles o servicios asociados), no estaría afecto a IVA, pero sí debe pagar el impuesto Global Complementario, en forma anual en abril del año siguiente, junto al resto de las rentas obtenidas en el período anual.
Buenas tardes Don Omar, tengo una consulta sobre si un vendedor no habitual debe pagar iva por la venta de un terreno agrícola (parcela 5000mts). Firmé una declaración jurada artículo 75 de que está exenta de iva pero en la escritura no está estipulado sobre si el terreno tiene construcciones o no. Muchas gracias por su tiempo.
Camilo:
Si Ud. no tiene el giro de compra y venta de inmuebles, es decir, no es una inmobiliaria o constructora, no está afecto a IVA por la venta, menos si es terreno. También no estará afecto si lo vende como persona natural sin giro, no tiene iniciación de actividades.
Ahora, distinto es el caso que tiene otro giro y por las construcciones tuvo derecho a ocupar el IVA como crédito fiscal. En dicho caso, como está vendiendo un activo fijo, que si bien tiene terreno, la parte de las construcciones estará gravada con IVA, por aplicación de la letra m) del art. 8 de la Ley del IVA.
excelente ayuda para profesionales contable como el suscrito, me permiten actualizarme para los casos que UDS. disertan.
Eduardo:
Nos alegra que les sirva de ayuda nuestra entrega, producto del esfuerzo de un equipo profesional que quiere aportar en tiempos difíciles…. ya vendrán los frutos.
Buenas días don Omar
Soy propietario de dos roles de bienes raíces desde el año 2002 por un valor aproximado UF 3.500 en la comuna de Santiago. Por una cuestión de afectos familiares y situación de mis hermanos me gustaría compartirlos con mis 2 hermanos, para ello me han sugerido conocidos que en lugar de formar una sociedad (no me dedico al tema inmobiliario), efectuar una cesión de derechos a ellos, quedando c/u con un tercio de esos derechos. De ese modo espero que si en algún momento sea posible su venta c/u reciba 1/3 del valor de venta, el cual se estima en unas UF 22.000 como máximo (avalúo fiscal UF17.000). Existe una condición que he puesto en el sentido que todos venden de manera simultánea los derechos. Preguntas: 1. En que podría afectar el impacto tributario mío esta operación?; 2. En caso de fallecimiento mío, entendería que mi tercio es parte de mi sucesión y mis hermanos quedan c/u con sus respectivos tercios de manera protegida, de modo que se pueda vender a futuro?. Es asi?
Muy agradecido
Eugenio González
Eugenio:
Quizás sería mucho más recomendable realizar una donación, dado que ella es afectada con impuesto en base al avalúo fiscal y al porcentaje de derechos que desea donar a cada hermano, evitar una venta, la cual puede ser tasada.
La donación es un proceso judicial, que demora entre seis meses y un año, asumiendo que Ud. tiene capital suficiente para demostrar que esas donaciones no son más allá del 25% de su patrimonio personal, lo que verificará el juez.
Pueden, quizás, realizar un acuerdo, una vez que tengan la donación autorizada, que todos los comuneros venderían en caso de recibir ofertas de compra futura.
Si una vez realizada la donación, Ud. fallece, sus herederos tendrán la propiedad de la proporción de derechos sobre el bien raíz que no fueron donados.
Si hay venta futura, el costo de los comuneros será la base de cálculo del impuesto a la donación, que se rebajará del monto de la venta para determinar la utilidad obtenida, pudiendo en ese momento analizar cuál es la forma de tributación (si tienen más de un año desde la adquisición de los derechos, vía donación, podrán acceder a declarar rebajando las 8.000 Uf como no renta, pudiendo pagar sobre el mayor valor remanente un 10% en calidad de impuesto único).