28 de agosto de 2020

Efectos tributarios para las personas naturales en la venta y arriendo de bienes raíces

Descargar en PDF

373 Comentarios

Pamela Quilodrán el 25 de septiembre de 2023 a las 11:45 am

Don Omar:

Buenas tardes, primero quisiera agradecer toda la ayuda y disposición para responder las preguntas y me gustaría ver si me pueden ayudar a resolver una duda que tengo. Persona natural vendió una casa en el 2018 donde utilizó la franquicia tributaria de las 8.000 UF. Ahora venderá otra propiedad a un no relacionado y que compró en el año 2018, mi duda es pese a que ya utilizó las 8.000 UF puede acogerse para tributar a pagar impuesto único sustitutivo del 10% por el mayor valor percibido o lo debe hacer a través del Global Complementario.
Gracias.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de septiembre de 2023 a las 8:37 pm
  
  Pamela:
  Puede acceder a pagar el impuesto único del 10%, sobre la renta obtenida en la enajenación no habitual de bienes raíces, a un comprador no relacionado, sin importar si ya no tiene la aplicación de la franquicia de la rebaja de hasta 8.000 UF considerada como no renta, por haberla copado en una operación anterior.
Santiago Gonzalez el 20 de septiembre de 2023 a las 2:07 pm

Buenas tardes, consulta: En el caso de crear una o mas sociedades cuyo unico fin es contener como activo un bien raiz el cual se arrienda(n) a traves de una sociedad matriz, esas sociedades deben emitir estados financieros mensuales o anuales? Que tributos serian aplicables a esas sociedades (contribuciones, patente, etc)? Muchas gracias.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 21 de septiembre de 2023 a las 9:24 pm
  
  Santiago:
  Cada sociedad será un contribuyente de primera categoría obligado a llevar contabilidad, considerando que su giro será el arrendamiento de bienes raíces. Debe declarar mensualmente sus ingresos, afectándolos con IVA si el arriendo es amoblado y pagando el pago provisional mensual por el ingreso neto. Al final del año debe realizar un balance y, en base a ello, declarar en abril del año siguiente, los impuestos anuales.
  
  Como serán contribuyentes que realizan una actividad para la generación de sus rentas, deben tener patente municipal, considerando su patrimonio.
Cristian el 6 de septiembre de 2023 a las 3:18 pm

Hola como estan? llegué a vuestra página googleando y me parece excelente los comentarios que hacen.
Por mí parte quisiera consultar sobre compra venta de una propiedad. Te cuento, yo vendí hace más de un año a un primo una parcela en Santiago y el ahora se encuentra en el extranjero y quiere vender, es posible que mi esposa compre, ya que le gustaría comprar para inversión? desde ya muy agradecido de sus comentarios, buen día.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 7 de septiembre de 2023 a las 8:12 am
  
  Cristián:
  Sí, puede comprar su esposa, pero ella debe tener la justificación de los recursos con los cuales hará la inversión, dado que el SII pedirá el origen de ellos. Ahora si es Ud. el que se los provee, es necesario que deje huella del proceso, realizando los traspasos previos a la cuenta corriente de ella, de los fondos justificados por Ud., para que realice el pago de la compra que efectuará.
Cristian Aguirre el 5 de septiembre de 2023 a las 12:55 am

Hola buen día, una consulta, hace más de un año vendí una propiedad a un primo, el cual ahora se quiere radicar fuera de chile y necesita vender, es posible que mi esposa compre la propiedad o yo ? Estamos casados con regimen total separación de bienes.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 8 de septiembre de 2023 a las 10:12 am
  
  Cristián:
  Al parecer duplicó la consulta.
  Se puede realizar la operación y la compradora deberá acreditar el origen de los fondos, con el respaldo que proceda, incluso con fondos del cónyuge, que deben estar identificados al momento del pago, ante cualquier revisión posterior por parte del SII.
Esteban el 1 de septiembre de 2023 a las 1:04 pm

Estimado Omar,
Le quisiera hacer las siguientes consultas por favor:

1.- Si una empresa constructora compra un terreno como inversión sin realizar trabajos ni actividades comerciales en él, ¿debe realizar una apertura de sucursal en el Sii?

2.- Si posteriormente arrienda el terreno sin instalaciones, ¿debe agregarlo como sucursal en el Sii?

3.- Si no es necesario abrir sucursal y ante una eventual fiscalización del Sii, ¿existe algún oficio, circular u otro documento que permita justificar esta situación?

Muchas gracias de antemano.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 1 de septiembre de 2023 a las 9:35 pm
  
  Esteban:
  El SII no le exige patente municipal. Ello lo hace la municipalidad, de acuerdo a la norma de la Ley de Rentas Municipales, cuando se ejerce alguna actividad económica en el lugar, instalando oficinas, bodegas o usan el lugar como estacionamiento. Si es un sitio que no tiene instalaciones y lo arrienda, será el arrendatario el que deberá realizar la obtención de la respectiva patente municipal para desarrollar su actividad comercial.
  
  El Decreto Ley N° 3.063, de 1979, sobre Rentas Municipales, en el primer inciso del art. 23 establece:
  «Artículo 23.- El ejercicio de toda profesión, oficio, industria, comercio, arte o cualquier otra actividad lucrativa secundaria o terciaria, sea cual fuere su naturaleza o denominación, está sujeta a una contribución de patente municipal, con arreglo a las disposiciones de la presente ley.»
- Esteban el 4 de septiembre de 2023 a las 2:24 pm
  
  Estimado Omar,
  Muchas gracias por su respuesta, sin embargo, no me refería directamente a la patente municipal, sino que a la actualización de información que se realiza en el Sii a través de la siguiente ruta:
  
  http://www.sii.cl/ Servicios online/ actualización de información/ agregar o eliminar sucursales.
  
  Dicho de otra forma, si la empresa constructora realiza la compra de un terreno sin el ánimo de «desarrollar una actividad económica» en él (al menos por un tiempo, ya que por ahora sería sólo una inversión), ¿es necesario agregar el terreno como una sucursal en el Sii?
  
  Respecto a la patente comercial, si el terreno no se ocupa de ninguna forma que usted señala (oficina, bodega, estacionamiento, etc.) ¿es necesario pagar patente municipal si es sólo una terreno de inversión?
  
  Muchas gracias de antemano.
- Omar A. Reyes Ríos el 4 de septiembre de 2023 a las 9:42 pm
  
  Esteban:
  En el caso de la comunicación al SII debe aplicar la misma definición, dado que si agrega una sucursal o bodega en el SII, la municipalidad recibirá esa información y le cobrará la patente.
  
  Los inmuebles, como inversión o incluso de rentas, no son constitutivas de sucursal. Por ejemplo, si Ud. tiene muchos bienes raíces que arrienda, no debe «abrir» sucursales en cada uno de ellos. Son los bienes que generan la renta por arrendamiento, siendo los arrendatarios, si corresponde, los que deben realizar la apertura de sus domicilios comerciales o industriales y declararlos en el SII y la municipalidad.
Marco el 31 de agosto de 2023 a las 3:44 pm

Estimados; junto con saludar, les escribo por un caso que se me presentó y tengo serias dudas al respecto. Sucede que al poner en venta una propiedad, una persona interesada en adquirirla me comenta que tiene un crédito hipotecario aprobado por el valor publicado, pero que para evitar problemas con el banco, ya que no conceden financiamiento al 100% o sin pie. Me preguntó si en el contrato de compraventa podría aumentar un poco el valor de la propiedad y así le puedan otorgar el crédito por el valor real que se pide. Agradezco de antemano. Un cordial saludo.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 1 de septiembre de 2023 a las 10:04 pm
  
  Marco:
  Nunca es bueno realizar operaciones simuladas, más con el ánimo de engañar. Efectivamente, el banco puede que no le facilite el 100% de financiamiento, por lo que el comprador debe financiar parte del precio con fondos propios.
  
  Si Ud. realizar simuladamente la venta, para todos los efectos tendrá un precio mayor y no tendrá cómo justificar la rebaja de cobro, generándose una operación ficticia y con el abierto ánimo de engañar al banco, en éste caso, para que financie el total del precio real.
Mariano Garcia el 21 de agosto de 2023 a las 7:19 am

Hola buenos dias, no se si se ha mandado la pregunta anterior. Si ya esta respondida ignorar mensaje.
Viendo su buena disposicion, me gustaria resolver una duda que tengo. Actualmente estoy vendiendo un terreno agricola adquirido en 2010 (posterior a 2004). El valor es de menor de 8000uf, por lo que entiendo que al venderlo no tendria que pagar ningun impuesto. Sin embargo, estoy cotizando subdividirlo, en 3 parcelas de 5000mt y las vendería durante este mismo año. En tal caso, ¿tendria que pagar el 10% de impuesto, sumado a lo del global complementario? Lo de los 8000 uf en mi caso, ¿aplica la fecha de adquisicion del terreno, o la fecha de subdivision (2023)? (puesto que estoy vendiendo antes de finalizar los 4 años de subdividir)
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 21 de agosto de 2023 a las 10:26 pm
  
  Mariano:
  Ya ha sido respondida la consulta.
Mariano Garcia el 21 de agosto de 2023 a las 7:14 am

Buenos dias, viendo su buena disposición en acoger dudas, me gustaría saber si me pueden ayudar con una duda que tengo. Actualmente estoy vendiendo un terreno rural de 1.5ha, que he adquirido despues de 2004 (2010). Es de menos de 8000 uf y si lo vendo entiendo no tengo que pagar ningún impuesto. El caso es que estoy cotizando subdividirlo en 3 parcelas de 5000, pero como indica la reforma, como los venderia este mismo año, no pasarían los 4 años necesarios para estar exento de impuesto. En ese caso entonces, ¿tendré que pagar el 10% que resulte de la utilidad? (considerando avaluo fiscal actualizado, dividido en las 3 parcelas). Como funcionaria los 8000 uf para descontar, o no aplica por no esperar los 4 años?
Saludos y muchas gracias de antemano
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 21 de agosto de 2023 a las 10:25 pm
  
  Mariano:
  Para Ud. sigue siendo un bien adquirido en el año 2010, por lo que la división no requiere que tenga cuatro años, dado que predomina la fecha de adquisición del bien y su tributación será como un vendedor no habitual, es decir, podrá rebajar como ingreso no renta hasta 8.000 UF, sumando toda la utilidad en la venta de las parcelas de la subdivisión. Solamente si la utilidad sobrepasa las 8.000 UF, el exceso quedará afecto a impuesto, en calidad de único, con tasa 10%.
Miranda el 18 de agosto de 2023 a las 7:22 pm

Buenas tardes, este año he vendido una casa y me gustaría vender otra, pero no sé como puedo saber cuantas UF me quedan del beneficio de las 8.000UF de ingreso no renta, ya que debería salir en la declaración renta de cada año, pero revisé todas mis declaraciones y apesar que están informadas las ventas que he realizado durante toda mi vida ( 3 casas), no me aparece la cantidad que me han rebajado de las 8.000 UF de beneficio, ¿hay alguna página en donde pueda saber cuantas UF tengo disponibles para estar libre de la tributación renta?

saludos,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 18 de agosto de 2023 a las 9:03 pm
  
  Miranda:
  Ud. debe realizar el cálculo, dado que al determinar la utilidad y considerarla como no renta, siendo una operación gravada, estará utilizando parte del límite de 8.000 UF.
  El SII debería realizar el cálculo considerando un aproximado, ya que si eran ingresos no renta, igualmente se deben informar en el recuadro 2 del formulario 22 https://www.sii.cl/servicios_online/renta/2023/rentaform.html código 1062.
PAULA MORALES LORCA el 18 de agosto de 2023 a las 3:15 pm

Buenas tardes
Quiero comprar un departamento para que habite mi hija pero ella en dos años viaja y se tendra que vender.
Debo pagar el iva por la venta? podre rebajar la ganancia la de las UF 8000?
Es que me dijeron que la ley dice que, para utilizar la franquicia de las UF8000, debo esperar que pasen 4 años, porque es un departamento y tiene una bodega.

Esto me mandaron:
«…Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante,
dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o
departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.

Por favor su ayuda

Gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 18 de agosto de 2023 a las 9:17 pm
  
  Paula:
  En el caso planteado, se toma la fecha de adquisición (inscripción en el Conservador de bienes raíces), dado que Ud. no ha realizado la actividad de construcción, como tampoco es habitual en la compra y venta de bienes raíces, siendo una compra específica de tres inmuebles (departamento, bodega y estacionamiento). Si no se lo vende a un relacionado (pariente ascendiente o descendiente o una empresa donde Ud. participe), podrá aplicar la rebaja de las 8.000 UF del mayor valor obtenido, para considerarlo como ingreso no renta.
Claudio el 17 de agosto de 2023 a las 11:07 am

Estimados, una gran página!
Mi consulta es la siguiente. soy persona natural y compré una pequeña oficina en 40 mill en un remate judicial. pagué 4 mill en contribuciones pendientes del bien y 4 mill en gastos comunes. la estoy vendiendo en 65 mill.
consulta: que justificación podría ser para indicar que no soy vendedor habitual (es la primera vez que hago una operación de estas).
Si tuviese que pagar iva, cual sería el cálculo de esto?, y por último, afectaría mi declaración de renta ?
mil gracias desde ya!.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 19 de agosto de 2023 a las 8:34 pm
  
  Claudio:
  El costo es el valor de escritura, no incluyendo los gastos adeudados que tuvo que pagar.
  
  Si Ud. vende el inmueble antes del año, será considerado habitual, pero no pagar el pago del IVA, sino para su tributación con el impuesto a la renta (no tendría la rebaja de las 8.000 UF como ingreso no renta). El tema se relaciona con empresas constructoras o inmobiliarias. Ud. no tiene esa categoría, para efectos de la aplicación del IVA.
  
  La utilidad obtenida (precio de venta menos el costo de adquisición corregido), estaría afecta finalmente a impuesto Global Complementario, que debe declarar en su declaración anual de renta, agregándose al esto de sus ingresos obtenidos.
  
  Como ya indicamos, si la venta es posterior al año, donde Ud. no tiene giro de compra y venta de bienes raíces, no estaría afecto a impuesto por la utilidad, dado que sería un valor inferior a 8.000 UF (salvo que tuviese otras operaciones anteriores, donde utilizó parte de la franquicia de la mencionada rebaja). Si quedara un valor a tributar (utilidad no cubierta con el saldo del tope de las 8.000 UF), podría quedar afecto a un impuesto único del 10%.
Claudio el 17 de agosto de 2023 a las 11:02 am

Estimados, tremenda página!
Consulta. Compré una propiedad en un remate judicial en 40 mill. Pagué 5 mill en contribuciones y 4 mill en gastos comunes pendientes.
La estoy vendiendo en 65 millones a los 2 meses de adquirida.
Es primera vez que compro una propiedad para venderla; soy solo una persona natural. consulta: ¿debo pagar iva?, ¿como sería el cálculo de este?, afectaría mi declaración de renta?, que justificación podría dar para validar que no soy vendedor habitual?
mil gracias por su tiempo.!!!! saludos.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 19 de agosto de 2023 a las 8:38 pm
  
  Claudio:
  Gracias por el comentario…. duplicó la consulta.
Jessica Calderon el 1 de agosto de 2023 a las 5:12 pm

Estimados buenas tardes, mi consulta es si es una empresa que tiene giro inmobiliario, compra locales para poder arrendar sin ánimo de reventa, compró mediante leasing una propiedad con pago de facturas con iva que se aprovechó en su oportunidad porque teníamos unos locales amoblados, el tema es que ahora después de 6 años que se terminó de pagar el leasing, por una urgencia económica se tiene que vender la propiedad, se puede vender sin iva?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 1 de agosto de 2023 a las 9:01 pm
  
  Jessica:
  Lo que debe analizar es cuándo adquirió la propiedad, que sería con el pago de la última cuota del leasing. Ese es el momento de la adquisición del activo fijo y ver si en ese momento tuvo derecho a utilizar el IVA. Eso marcará el hecho gravado que correspondería frente a la venta de dicho bien del activo inmovilizado.
  
  Si tuvo derecho a utilizar el IVA por la adquisición del inmueble, no hay una opción de liberar del pago del IVA la venta de dicho activo.
gabriela el 31 de julio de 2023 a las 4:59 pm

Estimados, primero que todo agradecer por su constante apoyo y excelentes artículos. En esta oportunidad me dirijo a ustedes para solicitar me orienten respecto a la siguiente situación: Si una persona natural sin inicio de actividades, dueña de un terreno de 2446 metros con 157 metros construidos; y pretende realizar un proyecto de condominio tipo A, construyendo dos casas adicionales a la que actualmente está; y vendiéndolas posteriormente a un precio de 7500 uf cada una; si ambas propiedades las vende dentro del plazo de 1 año, ¿se considerará habitualidad? ¿tendría que pagar iva?y ¿cómo opera en ese caso el beneficio tributario de la exencion de 8000 UF?
Agradecida de antemano, me despido cordialmente
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 2 de agosto de 2023 a las 12:08 pm
  
  Gabriela:
  En la situación planteada, Ud. tiene el ánimo de construir y vender, por lo que debería iniciar actividad como tal y estar afecto a IVA, donde no estarán presente las normas aplicables a contribuyentes que venden bienes en forma no habitual. Pagará el impuesto de Primera Categoría y el Global Complementario, según corresponda, sin aplicar la rebaja de las 8.000 UF, que es para contribuyentes no habituales en la operación.
Nicolás el 27 de julio de 2023 a las 6:37 am

Buen día, acabo de comprar 3 departamentos con credito hipotecario los cuales arrendare y estoy evaluando en hacer el proceso de iniciacion de actividades para la devolución de IVA. Lo que no me queda claro es que si vendo las propiedades por ejemplo en 10 años, el IVA que tendre que pagar sera sobre el precio de la venta de ese momento (imagino sería el 16% del valor de venta). Respecto a lo mismo, que ocurre si fallezco antes de vender las propiedades, ¿los herederos tendrían que pagar el IVA en caso de venta?
Por otro lado, justo ayer solicite las facturas a la inmobiliaria y me las enviaron con valor IVA 19%, además me indicaron que eran viviendas sociales (no fueron compradas con ningun tipo de subsidio ni FOGAES) ¿esto influye en que pueda hacer el ejercicio de devolucion del IVA? muchas gracias de antemano y felicitaciones por su profesionalismo. Saludos.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 28 de julio de 2023 a las 12:33 pm
  
  Nicolás:
  Para poder solicitar la devolución del IVA pagado por la adquisición, debe demostrar que su actividad es el arrendamiento amoblado, para lo cual se debe iniciar como empresario individual en el SII y obviamente acreditar que la actividad es tal, es decir, que tiene arriendo amoblado de los inmuebles destinados a la habitación.
  
  Si los activos están registrados en su contabilidad, podrá solicitar la devolución, ya que es requisito que corresponda a activo inmovilizado. Por ello, debe tener la iniciación antes de adquirir los bienes, considerando que así podrá acreditar la calidad de adquisición del activo. Como tal, si en el futuro enajena dichos activos, estará afecto a IVA (dado que ocupó como crédito fiscal el IVA al adquirirlos), sin importar el tiempo. La base afecta será el precio de venta, de lo cual podrá rebajar el 11% del valor del terreno.
  
  No se considera una venta, el traspaso de propiedad, en el caso de muerte del causante. Pero al término de giro del empresario individual, por muerte del titular, es posible que aún no haya compensado el monto de la devolución del IVA anticipado y ahí se tenga que enterar el saldo como restitución, al cerrar la actividad.
  
  En la compra, es posible que por efecto de emisión la factura no sea por el total de la adquisición, sino solamente por el valor afecto a IVA (no incluye la rebaja asociada a la proporción de terreno que se le debe asignar a los departamentos; puede pedir devolución solo por el departamento que arrendará afecto a IVA, pero no por los estacionamientos y bodega).
sergio el 26 de julio de 2023 a las 1:13 pm

Estimados buenas tardes,
Consulta puedo compensar la pérdida por venta de un bien raíz con rentas de la línea 2 del formulario 22.
de ante mano muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de julio de 2023 a las 9:41 pm
  
  Sergio:
  Como persona natural no puede compensar la pérdida, dado que esa operación está afecta a una tributación especial y no al impuesto de Primera Categoría que sí afecta a los ingresos de la línea 2. En cuanto al Impuesto Global Complementario, la pérdida tampoco se puede aplicar, considerando que la tributación de la venta de un bien raíz tiene una tributación de impuesto único y no está afecta a la tributación del Global Complementario.
  
  Distinto es el caso de una empresa, que declara en Primera Categoría, donde sí podría declarar la pérdida por la operación realizada, dado que no tiene una tributación especial.
Flavio el 13 de julio de 2023 a las 10:33 pm

Muchas gracias por la información.
Tengo un departamento amoblado con IVA para comenzar arrendar. Yo soy empresario individual. Mi duda es sobre que domicilio debo registrar para el inicio de actividad. Ya que algunos me dicen que el domicilio habitacional no sirve (donde vivo), otros me dicen que debe ser el domicilio del departamento y otros que debo tener oficina virtual.
1) ¿Qué domicilio no tendría problema para arriendo de departamento en el SII?
2) Si arriendo mas de un departamento, ¿Debo tener un domicilio para cada uno y una patente municipal para cada uno?

Muchas gracias.
Responder
- Zunilda Aguilar el 14 de julio de 2023 a las 9:50 am
  
  El domicilio del empresario individual puede ser, para el giro comentado, el lugar de residencia, optando como definición del domicilio postal (no hay actividad con recepción de personas o bienes). Este domicilio definido en el SII, al inicio de actividad, también generará el pago de patente municipal.
  
  En vuestro giro, que es el arrendamiento amoblado, no requiere que cada unidad sea registrada como sucursal. Salvo que se arriende por horas o días, en cuyo caso sería un apart hotel.
  
  El arriendo estará afecto a IVA, rebajando de la base afecta la proporción del 11% del avalúo de la propiedad arrendada (el depto.), no incluyendo bodega y estacionamiento.
  
  Saludos,
Gabriela el 12 de julio de 2023 a las 3:54 pm

Estimado, agradeciendo primero que todo su apoyo, le consulto si para efectos del uso del límite de las 8000 uf, si una persona natural , sin inicio de actividades y dueña de un bien raíz lo aporta a una sociedad, podrá hacer uso de ese beneficio.
Gracias de antemano
Responder
- Mónica Pinto González el 12 de julio de 2023 a las 4:54 pm
  
  Estimada Gabriela,
  Al respecto podemos indicar que la Ley N° 21.210 estableció un nuevo tratamiento tributario al mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile, regulando en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR) los requisitos para acceder al ingreso no renta (INR) de 8.000 unidades de fomento (UF) que contempla la referida disposición. Entre otros requisitos, la ley exige que la enajenación no sea realizada a un relacionado en los términos que prescribe el citado artículo 17 de la LIR y el N° 17 del artículo 8 del Código Tributario.
  Por tanto, si aporta (enajenación) el bien raíz a una sociedad en la que participa, se entiende relacionado y no podrá utilizar dicha franquicia tributaria. Lo anterior puede revisarlo en el oficio N° 3472 DE 28.11.2022.
Danilo el 11 de julio de 2023 a las 11:39 pm

Omar, gusto en saludarlo, favor una consulta.
Arrende mi casa DFL 2, como casa habitación, el año pasado a una empresa para que alojara a 4 profesionales.
A los 6 meses el arrendatario me pide que firme un anexo indicando que la casa es comercial cuando no lo es. Le pregunto si quiere poner el arriendo en su declaración y que para eso le puedo dar factura por el arriendo, él insiste en firmar el anexo que indica que el giro es comercial. Finalmente, el decide irse de la propiedad por mi negativa a firmar el anexo.
Cual sería el problema tributario y financiero al que me vería expuesto si firmo ese anexo y cual sería mi proceder futuro, no soy un inversor inmobiliario y siempre la he arrendado igual.
Que ventaja tributaria o financiera tenía él si yo firmaba ese tipo de anexo.
saludos y muchas gracias.
Responder
- Mónica Pinto González el 12 de julio de 2023 a las 9:05 am
  
  Estimado Danilo,
  El destino de un inmueble esta determinado en la recepción final de la misma y sus antecedentes municipales. Si usted desea darle otro destino a dicho inmueble deberá hacer primero la gestión de cambio de destino ante la dirección de obras de la Municipalidad correspondiente.
patricio contreras el 11 de julio de 2023 a las 1:41 pm

soy contribuyente persona natural con giro comercial y quiero comprar un departamento para arrendar
es nuevo y viene con el iva.
al ampliar el giro y posterior arriendo que debo facturar que es mas recomendable usar ese credito para rebajar las ventas globales o solicitar la devolucion del iva de la compra???
agradeceré su ayuda o orientacion
Responder
- Mónica Pinto González el 12 de julio de 2023 a las 12:16 pm
  
  En respuesta a lo consultado, si usted arrienda el departamento con muebles entonces estará afecto a IVA, pudiendo rebajar del arriendo mensual, el 11% del avalúo fiscal, esta rebaja es anual así que debe dividir el valor por 12 para obtener la rebaja mensual, la diferencia será la base imponible que se afectará con IVA. (Inciso 1º., artículo 17, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicio, Ley del IVA).
  
  Sin perjuicio de lo anterior, si al cabo de dos o más períodos consecutivos declara remanente de IVA crédito fiscal, entonces podrá solicitar la devolución de acuerdo con las normas del artículo 27bis de la Ley del IVA. El trámite se realiza, a través del portal de internet del Servicio de Impuestos Internos, ingresando con el número de RUT y clave, opción impuestos mensuales, beneficio reembolso remanente crédito fiscal IVA.
  
  Cabe hacer presente que la devolución del remanente de IVA crédito fiscal, debe ser solicitado por un contribuyente de IVA (cómo sería en el caso planteado), que lleve contabilidad y que además el inmueble forme parte del activo fijo.
  
  Saludos cordiales,
JUAN CARLOS CASTRO SALDAÑA el 7 de julio de 2023 a las 11:16 am

Estimados Circulo Verde, agradecer su labor educativa .
Un contribuyente persona natural, 2da categoria, sin contabilidad, le vende a precio comercial a su hijo un inmueble a valor comercial, según lo establecido en el inciso 1° articulo 20 de la LIR. está afecto a la tasa del 25%
Al ser considerado también como parte del global complementario y siendo muy probable que el contribuyente quede afecto al 35%, no existiría una contradicción jurídica, al perder la condición de impuesto único según el instructivo para linea 56 Nº4 y se considere nuevamente en la base del global, aunque se permita rebajar el impuesto único aplicado.
En mi opinión , siendo esa la lógica , contribuyente estaría tributando doblemente , en IGC ( supuesto rango IGC tasa 35%) y además con IDPC 25%
¿Es correcta mi apreciación ??
Se solicita su interpretación

Nota; Las únicas rentas del contribuyente son : honorarios , dividendos , arrienda un inmueble comercial ( lod eclara en f22) y recibe jubilación

Saludos cordiales
Responder
- Mónica Pinto González el 10 de julio de 2023 a las 11:39 am
  
  Estimado,
  Como en este caso hay relación con el enajenante, se entra a tributación general con Impuesto Global Complementario (IGC) y el impuesto de primera categoría pero este último es crédito al impuesto global por lo tanto no hay doble tributación. Al final sólo se paga el IGC.
Flavio el 5 de julio de 2023 a las 7:31 pm

Muchas gracias por la información.
Una consulta, en caso de comprar mi primer departamento y amoblarlo para obtener la recuperación de IVA del inmueble. Tengo entendido que seria como persona natural con giro arriendo de inmueble (empresario individual). Claramente se pagaría a una empresa para que adm la contabilidad, contribuciones, además en ese caso ¿debo pagar patente municipal?¿que gastos conllevaria en mi persona?.

Quedo atento, gracias.
Responder
- Zunilda Aguilar el 6 de julio de 2023 a las 11:33 am
  
  Estimado
  Para generar recuperación del crédito fiscal debe hacer inicio de actividades pero lo más importante es que usted genere una actividad comercial con el bien raíz, es decir, lo entregue en arriendo a terceros con muebles. Si lo tiene para uso personal esto no corresponde.
  Estaría obligado a pagar patente municipal sobre el patrimonio tributario y además tendría el costo de llevar la contabilidad.
  Saludos
Pamela Sepúlveda el 22 de junio de 2023 a las 10:35 am

Un empresario individual, adquirió en el año 2010 un Depto. En la playa, que no destinó al desarrollo de su actividad empresarial y, que este año venderá. Para ello contrata a un corredor de propiedades, quien lo vende, obteniendo un mayor valor de 8 UTA. Conforme a la ley es un ingreso no renta para el empresario individual o no?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 22 de junio de 2023 a las 12:45 pm
  
  Pamela:
  El empresario individual debe pagar impuesto por la operación y no puede aplicar la tributación que beneficia a las personas naturales no habituales (el activo está en su contabilidad). Por ello, no puede rebajar de la utilidad las 8.000 UF y tampoco para el tributo como impuesto único, debiendo considerar la utilidad afecta a Primera Categoría y al impuesto final (Global Complementario), según el régimen tributario que tenga.
Alvaro Peñ el 19 de junio de 2023 a las 11:05 am

Estimado Omar, agradezco desde ya la respuesta a mi consulta:
yo compré un sitio el 2010 y tengo permiso edificación el 2011 ( construí el 2012), regularice la recepción municipal el 2019. (no tengo boletas ni facturas por la construcción). Vendí la propiedad el 2022. pero no se que opciones tengo para justificar el costo y determinar utilidad después de aplicar descuento de UF 8.000 ???
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 19 de junio de 2023 a las 3:07 pm
  
  Alvaro:
  Asumiendo que no es su actividad comercial el comprar, construir y vender inmuebles, será una operación no habitual, por lo que podrá rebajar del precio de venta, el costo de adquisición, según escritura, actualizado. El costo de construcción tendría que justificarlo con los comprobantes del caso, pero como no los tiene, no será posible que rebaje esos valores. Podrá utilizar las 8.000 UF.
Catalina el 26 de mayo de 2023 a las 12:11 pm

Buenos Dias, espero que se encuentre bien, mi consulta recae en cuando una persona natural gana un inmueble por una rifa y despues no cumplido el año la vende, esta propiedad paga IGC?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de mayo de 2023 a las 3:42 pm
  
  Catalina:
  Si no es habitual en la compra y venta de bienes inmuebles, entonces podrá utilizar la opción de acogerse al beneficio de rebajar hasta 8.000 UF, por contribuyente, de la utilidad obtenida como un ingreso no renta (el costo de la compra sería cero, ya que no realizó ningún desembolso por ello, salvo el valor del número del sorteo). Por ello, si la utilidad que obtenga es mayor que dicha cantidad, asumiendo que no tiene otras operaciones anteriores que rebajaran parte de ese tope, pagará un impuesto en calidad de único del 10%. La venta se debe realizar a un no relacionado, para utilizar la franquicia comentada.
Francisca Pavez el 17 de mayo de 2023 a las 8:37 am

Buen día, quisiera saber si prepago mi deuda leasing habitacional, para luego vender inmediatamente, ¿debo pagar el impuesto?(al vender antes del año), y de ser así ¿Cuánto es el valor? La casa será vendida en 48 millones.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 17 de mayo de 2023 a las 9:12 am
  
  Francisca:
  Efectivamente, hay una situación especial, dado que la adquisición del inmueble sería al momento del pago del total del contrato de leasing (éste es un contrato de arrendamiento y con la última cuota se genera la adquisición del bien).
  
  Por ello, su valor de adquisición será el pago del saldo del leasing, que lo podrá rebajar como costo de la venta del bien, determinando así un ingreso afecto al impuesto global complementario, por ser una venta realizada antes del año, desde su compra.
  
  El impuesto dependerá del resto de sus rentas. Puede ver, a modo de ejemplo, la tabla utilizada para el año 2022 en https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/impuesto-global-complementario/
- Andrés el 23 de mayo de 2023 a las 6:41 am
  
  Hola primero que todo muchas gracias por esta instancia.
  Mi pregunta es la siguiente, yo tengo una vivienda 50/50 con mi esposa, pero ella es la titular.
  Y yo me quiero comprar dos departamentos y uno de esos departamentos será nuevamente con mi esposa 50/50 y el otro titular yo.
  La pregunta es: por ser tercera vivienda debemos pagar impuestos? Ya que tengo entendido que sólo dos viviendas en chile no pagan impuesto, pero después de una tercera si, pero como dos de ellas serán 50/50 cuenta?
  Agradezco mucho este espacio.
- Omar A. Reyes Ríos el 24 de mayo de 2023 a las 10:48 am
  
  Andrés:
  Cuando se trate de departamentos habitacionales acogidos a las disposiciones del DFL N° 2, del año 1959, un contribuyente puede tener dos unidades, sean total o parcialmente de su propiedad. Esto le permite, entre otras cosas, tener la calificación de ingreso no renta la remuneración por arrendamiento.
  
  En vuestro caso, ya tienen uno (donde comparten propiedad), por lo que si hay otro, también compartido, copan el cupo. Un tercero, pasaría a estar afecto a la norma general que es pagar el impuesto Global Complementario junto al resto de las rentas que obtengan.
Carlos Gallardo el 16 de mayo de 2023 a las 2:59 pm

Hola, muchas gracias por este excelente instancia, tengo la siguiente duda:
Una empresa Ltda que desarrolla actividades de 1era categoría renta efectiva, compró una parcela de 0,5 hct el mayo del 2001 en UF500 y lo vendió (tal cual, sin construcción ni mejoras) en Abril del 2023 en 1.200UF a una persona no relacionada

Cómo se calcularía el Mayor Valor de la enajenación ?
La norma actual solo menciona la forma de calcularlo para bienes adquiridos posterior al 29.09.2017 y bienes adquiridos entre 01.01.2004 al 29.09.2014

Entonces cuál norma se aplicaría para determinar y reajustar el Valor de Adquisición ?

Y el mayor valor tributa IDPC ? o es INR
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 16 de mayo de 2023 a las 9:36 pm
  
  Carlos:
  En el caso planteado, donde el propietario es una empresa, esta debe reconocer el valor de costo corregido, que debe estar registrado en el capital propio de la sociedad al cierre del período anual anterior. Ese valor será su costo, que compara con el precio de venta, para calcular la utilidad obtenida, que estará afecta a la tributación normal (no aplica la tributación especial o ingreso no renta, que es válido solo para personas naturales que no sean habituales en este tipo de operaciones).
Margarita el 8 de mayo de 2023 a las 1:33 am

Estimado buenas noches:
Primero muchas gracias por esta gran ayuda que nos pueden brinda, excelente pagina.
Un Contribuyente persona natural gasta el año 2021 arrendaba una propiedad que la utiliza hasta el dia de hoy con giro comercial (Restorant) . Contribuyente perteneciente a regimen tribuatrio 14D 3. En el año 2022 especificamente mes abril llega a un acuerdo con el dueño de comprar la propiedad e inicia la operacion dando un pie de $ 35.000.000. Ñiego en octubre luega obtener un credito hipotecario y termina comprando la propiedad completa. Quedando el contribuyente con un hipotecario a 10 años, de lo que al termino del año 2022 ha cancelado ya tres cuotas hipotecarias.
Mis consultas, la propiedad esta en tramite de pasarla a comercial aun esta como habitacional, pero ya lleva tres años la empresa trabajando como restorante.
¿Tendra que quedar toda operacion dentro de la empresa debido a que quien usa el giro y la propiedad es la empresa.?
Para efectos de balance se tendra que separar terreno con construccion?
Se puede llevar a gasto la parte construccion ya cancelada?
Estamos un poco confundidos con el gasto ya generado o tendremos que llevarlo a gasto una vez que la propiedad pase a comercial?
Se debe incorporar esta propiedad en el balance de la empresa? supondo que si ya que en ejercicio 2022 no genero arriendo solo la compra de la propiedad.

Don Omar le agradeceria muchisimo me pudiera aclarar estas tremendas dudas

Agradecidea de antemano

Saludos cordilaes
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 8 de mayo de 2023 a las 9:26 am
  
  Margarita:
  Considerando que el comprador es un contribuyente acogido al régimen 14D3 y adquiere un activo inmovilizado para su giro, puede llevar a gasto la parte depreciable, es decir, lo relacionado con la construcción, no así el valor asociado al terreno.
  
  La respuesta la acaba de dar el SII en el oficio N° 1.292, de 27.04.2023, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2023/ley_impuesto_renta_jadm2023.htm que indica, en la parte pertinente:
  «Por su parte, el precio pagado al contado por la adquisición de un inmueble destinado a ser parte del activo fijo, como es el caso de los bienes adquiridos para entregarlos en arriendo, en aquella parte que puede ser depreciada conforme las normas de LIR, esto es, sin considerar el valor del terreno, puede ser rebajado de manera instantánea e íntegra en la determinación de la base imponible del ejercicio comercial en que se efectúa la compra del inmueble. Lo anterior, conforme a lo establecido en la letra d) del N° 3 de la letra D) del artículo 14 de la LIR.
  
  Conforme al tenor literal del N° 3 de la letra D) del artículo 14 de la LIR, esta norma es de carácter imperativo y, por tanto, no es posible para el contribuyente acogido al régimen pro pyme optar por alguno de los métodos de depreciación que contemplan los números 5° y 5° bis del artículo 31 de la LIR.»
  
  En concreto, el gasto se realiza al momento del pago de la compra, que ocurrió en el año 2022, donde se aceptará el gasto asociado a la construcción del inmueble, no así en la porción equivalente al terreno, que se debe activar. Debe pensar en una rectificación de su declaración, considerando que el pago ocurrió efectivamente en el año 2022, con el crédito hipotecario.
  
  Lo del cambio de destino, es más bien un tema de regulación municipal, que desde ya acepta el funcionamiento del local como comercial, mientras realizan la regularización, lo que no impide el tratamiento tributario, dado que en la práctica sí están autorizados para funcionar como local comercial.
Alejandra Alcaino el 4 de mayo de 2023 a las 12:54 pm

Buenas tardes, me gustaria realizar una consulta, venta de casa entre hermanas, en declaracion de renta le cobran el impuesto correspondiente por ser familiares. mi duda es que en notaria ellas realizaron la declaracion jurada articulo 75 del codigo tributario. esta sirve para rebajar el impuesto que estan cobrando en la declaracion renta?
me respondio que no corresponde impuesto entre hermanas porque es colateral, pero necesito saber si ustedes nos pueden ayudar a corregir la declaracion de renta, ya que auditora que la realizo lo hizo acreditando a la hermana como familiar y quedo con un impuesto alto para pagar. (lo dejamos como pago diferido), actualmente.
agradecere enormemente me pueda responder y orientar.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 4 de mayo de 2023 a las 7:35 pm
  
  Alejandra:
  El parentesco colateral no se considera como restricción para usar la alternativa de la tributación especial en la venta de un bien raíz. Los hermanos son parientes colaterales, no son descendientes ni ascendientes.
  Le remitimos correo para que nos pueda enviar el contacto telefónico y dar los datos más específicos para revisar su situación.
- Jacqueline el 12 de junio de 2023 a las 11:27 am
  
  Buenos dias
  Mi pregunta es lis derechos de una cooperativa por locales en un empresario indivual se ingresan al valor de la fecha de compra??? al venderlos el valor actual es alto
  Se tributa sobre la diferencia
  Gracias
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de junio de 2023 a las 11:44 am
  
  Jacqueline:
  No entendemos mucho la consulta. El empresario individual tiene en su activo derechos en una cooperativa, que obviamente son ingresados a valor de adquisición. Si enajena ese activo, claramente tendrá un resultado que reconocer para efectos tributarios. El previo de venta menos el costo, que es el valor de adquisición actualizado, determinará la utilidad obtenida, que debe ser registrada como resultado en la contabilidad del empresario individual, afecto a impuesto según el régimen tributario.
Francheska Lobos el 2 de mayo de 2023 a las 6:37 pm

Hola Don Omar ,
Cosulta ,si alguien compró un departamento antes de el 2004 y se vendió el año pasado leía en la presentacion que es un ingreso no renta , como se declara en el formulario 22 ? (en que linea y en el mismo monto que se vendió o se reajusta por el ipc de diciembre)

Muchas gracias de antemano
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 2 de mayo de 2023 a las 9:53 pm
  
  Francheska:
  No se declara, dado que es un ingreso no renta (si la venta no fue a un relacionado).
Monica el 2 de mayo de 2023 a las 4:36 pm

Hola Buen día, me gustaría hacer una consulta sobre la enajenación de bienes y la declaración de estas en el F22. Mi padre durante el año pesado recibió una casa como herencia en conjunto sus hermanos la cual se vendió, el ingreso obtenido por esta venta a nivel individual no supera las 8.000 UF. Esta venta debe ser declarada de todas formas en el F22 o se omite.

Desde ya muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 2 de mayo de 2023 a las 9:10 pm
  
  Mónica:
  La venta de derechos sobre un inmueble, como explica en su caso, sí debe declararse en caso de estar obligado a presentar la declaración de renta (por tener otras rentas o por tener iniciación de actividad como trabajador independiente o empresario individual). La fecha de adquisición de esos derechos es la fecha de muerte del causante de la herencia y el valor es el avalúo fiscal, proporcional, del bien a esa fecha. Con el valor de venta de la proporción de los derechos, debe determinar el resultado tributario y el monto del ingreso no renta, en el formulario 22, recuadro 2 del reverso.
Ricardo el 2 de mayo de 2023 a las 3:11 pm

Estimado Don Omar,

un contribuyente empresario individual, de giro agrícola, compró un terreno con fecha diciembre 2004 (predio agrícola) y lo vendió el año 2022. ¿a que impuesto se encuentra afecto?

considerar que nunca lo incorporó en su contabilidad.

Saludos y gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 2 de mayo de 2023 a las 9:03 pm
  
  Ricardo:
  Considerando que no es un activo del empresario individual, el tratamiento es como persona natural que no se dedica a la compra venta de inmuebles y que se lo vendió a un no relacionado, por lo que puede utilizar la rebaja como ingreso no renta de hasta 8.000 UF, de la utilidad obtenida y si esta excede, sobre dicho valor pagará un impuesto único del 10%.
FELIX MORAGA el 30 de abril de 2023 a las 5:51 pm

Don Omar,

Si uno tiene un certificado de dividendos de una sociedad anónima abierta (DJ 1948) observado en la página del SII y el monto es muy pequeño, mejor no solicitar los créditos informados en la línea 9 (código 1.105 y 606) para que así no se rebajen del impuesto GC a pagar (línea 46)y el SII no impugne la declaración de impuesto por un detalle menor.
Son $ 5.000 y prefiero perderlos, ya que he tratado infructuosamente que el DCV me ayude a corrgir el certificado y no pasa nada.
Gracias,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 30 de abril de 2023 a las 5:56 pm
  
  Félix:
  Si Ud. no declara, igualmente podrá ser observada su declaración personal. La recomendación es declarar lo que corresponde, independiente de la observación que tenga la empresa en su DJ 1948.
Alejandra Alcaino el 28 de abril de 2023 a las 1:05 pm

Buenas tardes, me gustaria realizar una consulta, venta de casa entre hermanas, en declaracion de renta le cobran el impuesto correspondiente por ser familiares. mi duda es que en notaria ellas realizaron la declaracion jurada articulo 75 del codigo tributario. esta sirve para rebajar el impuesto que estan cobrando en la declaracion renta?
agradecida de su ayuda.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 28 de abril de 2023 a las 9:44 pm
  
  Alejandra:
  La venta entre hermanas no está dentro de las restringidas para aplicar la norma del art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, dado que no son familiares ascendientes o descendientes (son colaterales). Esto lo puede ver en la norma que establece:
  «No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.»
  
  Revisen la situación, ya que sería una venta normal, donde se debe determinar el mayor valor (salvo que esté enajenada antes de un año desde la adquisición), pudiendo rebajar como no renta hasta 8.000 UF.
- Alejandra Alcaino el 4 de mayo de 2023 a las 12:52 pm
  
  Don Omar
  me interesa saber si ustedes nos pueden ayudar con este caso en la declaracion de renta.
  auditora declaro y nos cobran mucho impuesto por la venta de casa entre hermanas, por lo que necesito ver como corregir la declaracion de renta de acuerdo a su respuesta.
- Omar A. Reyes Ríos el 4 de mayo de 2023 a las 7:33 pm
  
  Alejandra:
  Le hemos remitido correo para que nos aporte los datos de su situación.
LESLIE el 26 de abril de 2023 a las 3:18 pm

Hola buenas tardes, (hice esta consula ayer al parecer no se subió) tenemos entre varios familiares un terreno que compramos el 2014, no hemos podido vender debido al tamaño, nos recomendaron urbanizar y subdividir, luego vender esos terrenos, de los cuales seríamos tambien dueños todos en conjunto, como tributarían esas posibles ventas, pensando que podrían ser varias ventas en un periodo corto de tiempo y que cada uno de eso roles ademas tiene varios dueños, se podría definir como habitualidad?, la idea es subdividir y vender inmediatamente, y otra duda al respecto es si los costos de urbanización se puede sumar al valor del terreno al momento de calcular el mayor valor.
muchas gracias por su tiempo.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de abril de 2023 a las 10:07 pm
  
  Leslie:
  Si hay urbanización, ya no sería la venta de un terreno, sino de una operación que podría estar afecta a IVA, por lo que deben realizar el análisis de la situación.
Juan Carlos el 26 de abril de 2023 a las 12:37 pm

Estimado Don Omar , agradecido de su labor educativo y respuestas tan certeras

Tengo una duda con F22 AT 2023
En marzo 2022, compré un BR y lo vendí el mismo mes a un no relacionado , por lo tanto , no aplica beneficio UF 8000

Al completar recuadros F22 del asistente , la utilidad la muestra en el GC en línea 10 y el crédito IDPC en línea 46 ( lo hace con tasa 25%), sin incremento, con derecho a devolución. El IDPC se incluye en la línea 56.

La pregunta es por qué me aplican tasa del 25%? sobre la utilidad?? no debería ser una tasa en calidad de impuesto único del 10% y mostrar la utilidad en linea 61 del F22??

Debo llenar algún dato en otra parte del F22 para afectar la utilidad sólo con IDPC del 10% ??

No me dedico a la venta de br, compré y vendí por mera casualidad
Gracias por su respuesta
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de abril de 2023 a las 9:13 pm
  
  Juan Carlos:
  Cuando Ud. no cumple alguno de los siguientes requisitos, no puede aplicar la tributación especial establecida en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, para el caso de inmuebles:
  1.- Vende antes del año de la fecha de adquisición; o
  2.- Vende a un relacionado.
  
  Puede ver lo indicado por el SII en la página 24 de la Circular 43/2021 (lo remarcado es nuestro):
  «c) Exigencia de transcurso de ciertos plazos
  El literal iv) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 establece que el INR, así como la tributación opcional del IUS por el exceso explicada anteriormente, aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.
  
  Cuando la enajenación ocurra antes de transcurrir el plazo del año o de los cuatro años referidos, según corresponda, el mayor valor obtenido se gravará como un ingreso conforme a las reglas generales, esto es, con el IDPC e impuestos finales.
  
  d) Enajenación a parte relacionada
  Al igual que en el caso de las acciones y derechos sociales, en la enajenación de bienes raíces a los sujetos indicados en el párrafo segundo del N° 8 del artículo 17 la tributación con impuestos finales aplicará sobre la base de renta devengada.
  
  En este caso el contribuyente no podrá reliquidar su IGC, sin perjuicio de no resultar aplicable el INR ni la opción del IUS, conforme se señala en las letras a) y b) precedentes.»
daniela el 26 de abril de 2023 a las 12:20 am

estimado, le queria consultar porque mi padre ( persona natural) adquirio un inmueblemediante herencia de padres y compra a su hermana. en el año 2012, luego en el año 2022 me lo vende en 60m. (lo que corresponde al 75% del total del inmueble, ya que el otro 25% es de un tercero)
y este año 2023 le queria comprar dos casitas de campo con usufructo a el. mi consulta son dos:
debe pagar impuestos por yo ser su hija?
y si por las otras casas obtenidas en el año 2005 tambien tendria que pagar? mi padre es pensionado de 80 años
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de abril de 2023 a las 11:52 am
  
  Daniela:
  Las operaciones realizadas con familiares ascendientes o descendientes, en general, deben tributar por la utilidad obtenida, con los impuestos de primera categoría y Global Complementario, sin ninguna rebaja.
  
  La excepción es para los bienes raíces adquiridos antes del 01.01.2004. Por ello, debe analizar cuando fue la muerte de sus abuelos, para determinar la fecha de adquisición de los derechos de su padre; sin embargo, la parte adquirida a su hermana es del año 2012, por lo que no tendrá rebaja y tributará, debiendo calcular la utilidad obtenida en proporción a esos derechos.
  
  Para el traspaso quizás debería ver la figura del testamento, que podría beneficiarla por voluntad de su padre en hasta un 50% de los derechos hereditarios. Con esto, se pagaría impuesto al momento de fallecer su padre, por el avalúo fiscal de las propiedades, en función de los porcentajes asignados como heredera.
Leslie el 25 de abril de 2023 a las 11:59 pm

hola, muchas gracias por el espacio, con respecto a la venta de terrenos ´producto se la subdivisión. Mi consulta es la siguiente, entre varias personaa naturales compranos un terreno hace mas de 4 años y hemos intenado venderlo, pero por su tamaño nos recomiendan subdividir, si subdividimos y se generar 5 nuevos roles, de los cuales seremos dueños las mismas personas naturales (4) podemos vender inmediatamente todos los terrenos sin ser calificados de habitual?
muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de abril de 2023 a las 10:05 pm
  
  Leslie:
  No es necesario de ser calificado de habitual, al menos para la tributación del impuesto a la renta, que considera que cuando hay división, como es el caso planteado, y la venta se realiza dentro los cuatro años siguientes a la compra, ello no puede ser considerada como una venta afecta a la norma de la rebaja de las 8.000 UF y la tributación con el impuesto único.
  
  Si la venta es posterior a los cuatro años, ahí se aplicará la norma que permite la rebaja de las 8.000 UF y la tributación del exceso con el impuesto único sustitutivo del 10%.
  
  En cuanto al IVA, deben considerar si hay urbanizaciones en la división (construcción de caminos, cercos, alumbrado, etc.), dado que ello podría llevarlos a que sea una operación afecta a IVA, debiendo iniciar actividades y pagar el impuesto, emitiendo las respectivas facturas y rebajando de la base afecta el valor del terreno, independiente de los años desde la compra.
Patricia el 25 de abril de 2023 a las 5:40 pm

Estimados,

Junto con saludar y esperando se encuentren bien, solicito su ayuda en el siguiente caso…un persona natural vendió un bien inmueble, el valor de adquisición fue de 70.000.000 aprox. (sitio eriazo).Transcurrido el año vende este inmueble a su empresa por 184.000.000, valor que corresponde al sitio ahora. El valor de venta aumentó porque ella realizó mejoras al lugar, construyó un local comercial.

Ahora al presentar su renta debe pagar impuesto por la diferencia (ganancia en la venta). Mi pregunta es… cómo puedo disminuir esa ganancia en la venta del bien y reflejar las mejorar realizadas al sitio, si esta persona no tiene nada (boletas, presupuestos, etc.)? lo único que tiene es la nueva tasación. y el impuesto a pagar es de 30.000.000.-aprox.

Desde ya muchas gracias,

Saludos,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 25 de abril de 2023 a las 9:44 pm
  
  Patricia:
  Lo primero es indicar que se trata de una venta a un relacionado (vendedor participa en la empresa compradora), por lo que no puede utilizar las disposiciones especiales de tributación que permiten rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta y pagar el impuesto en calidad de único con tasa 10%, siendo afectado por la tributación general: primera categoría y Global Complementario.
  
  Lo que sí puede justificar, es el costo, partiendo por el valor de compra del terreno, como también de todas las mejoras que realizó (suponiendo que hay autorización de obras, por parte de la municipalidad), con todos los documentos de respaldo que acrediten dichas mejoras, con lo que disminuirá la utilidad obtenida. Si no hay documentos de respaldo, el SII no aceptará aumentar los costos. La propiedad ya está inscrita a nombre del comprador, por lo que fue una operación real y validada, no pudiéndose anular.
  
  Puede ver lo indicado principalmente en la página 22 de la Circular 43/2021.
Marcela Leon el 25 de abril de 2023 a las 5:28 pm

Hola Buenas tardes don Omar, primeramente Gracias x la ayuda
consulta si una persona natural le vende un bien raiz a un relacionado, pierde la opción de rebajar las 8.000 UF como ingreso no renta; pero puede tomar la opción de pagar sobre el Mayor valor percibido, el Impuesto unico y sustitutivo del 10%
Mil gracias nuevamente
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 25 de abril de 2023 a las 10:08 pm
  
  Marcela:
  La Circular 43/2021 entrega la respuesta, página 23, donde están las instrucciones para aplicar la rebaja:
  «4.6.3.5. Tributación del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces
  El mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces o de sus derechos o cuotas poseídos en comunidad, quedará afecto al siguiente tratamiento tributario:
  a) INR hasta el límite de 8.000 UF
  Este ingreso no renta supone la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos:
  (i) La enajenación no debe ser efectuada a personas relacionadas(45).
  (ii) Que transcurran los plazos que se comentan en la letra c) siguiente.»
  Nota 45: En los términos del párrafo segundo del N° 8 del artículo 17.
  
  La norma referida en la nota, establece (lo remarcado es nuestro):
  «No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.»
  
  Luego, más adelante, en la página 24, la referida circular indica:
  «d) Enajenación a parte relacionada
  Al igual que en el caso de las acciones y derechos sociales, en la enajenación de bienes raíces a los sujetos indicados en el párrafo segundo del N° 8 del artículo 17 la tributación con impuestos finales aplicará sobre la base de renta devengada.
  
  En este caso, el contribuyente no podrá reliquidar su IGC, sin perjuicio de no resultar aplicable el INR ni la opción del IUS, conforme se señala en las letras a) y b) precedentes.»
  
  Conclusión:
  Como la venta es a un relacionado, no se puede aplicar la mencionada rebaja como ingreso no renta y tampoco gravar con Impuesto Único Sustitutivo la utilidad determinada.
danilo arena el 25 de abril de 2023 a las 10:21 am

Don Omar, buenos días, junto con saludarlo y felicitar la labor que realiza usted y su equipo, tengo el siguiente caso, una persona natural que por herencia recibe una casa el 14-08-2020 fecha del fallecimiento de su madre, ella es heredera junto a dos hermanos, el año 2022 vende a un tercero no relacionado.

por esta venta puede usar el beneficio de las 8.000 uf considerando que la venta se realiza después de un año?

agradezco su respuesta,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 25 de abril de 2023 a las 10:31 am
  
  Danilo:
  Lo que están realizando los comuneros, es la venta de derechos sobre un bien raíz, adquiridos por herencia hace más de un año, siendo personas naturales que no se dedican a la compra y venta de dichos activos, por lo que pueden ser beneficiados con la franquicia de considerar hasta 8.000 UF, por persona (cada vendedor de porciones de derechos), como ingreso no renta de la utilidad obtenida en la venta de los derechos, pagando solamente por el exceso un 10% en calidad de impuesto único.
- BENJAMÍN SALAZAR el 25 de abril de 2023 a las 1:07 pm
  
  Estimado Omar:
  Quisiera consultar qué sucede con los ingresos por arriendo de una propiedad heredada, de la cual 2 personas poseen derechos. ¿Sobre quién recae la responsabilidad de informar las rentas obtenidas por los arriendos? Si ambas personas reciben la mitad de esos ingresos, sin embargo sólo figura una como la propietaria ante el SII.
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de abril de 2023 a las 10:13 pm
  
  Benjamín:
  No nos indica la fecha de fallecimiento del causante, pero si ello ocurrió hace más de tres años, son los comuneros los obligados a declarar los ingresos obtenidos, en función de su participación.
  
  La norma está en el art. 5° de la Ley de la Renta, que establece:
  «ARTICULO 5°.- Las rentas efectivas o presuntas de una comunidad hereditaria corresponderán a los comuneros en proporción a sus cuotas en el patrimonio común.
  Mientras dichas cuotas no se determinen, el patrimonio hereditario indiviso se considerará como la continuación de la persona del causante y gozará y le afectarán, sin solución de continuidad, todos los derechos y obligaciones que a aquél le hubieren correspondido de acuerdo con la presente ley. Sin embargo, una vez determinadas las cuotas de los comuneros en el patrimonio común, la totalidad de las rentas que correspondan al año calendario en que ello ocurra deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con las normas del inciso anterior.
  En todo caso, transcurrido el plazo de tres años desde la apertura de la sucesión, las rentas respectivas deberán ser declaradas por los comuneros de acuerdo con lo dispuesto en el inciso primero. Si las cuotas no se hubieren determinado en otra forma se estará a las proporciones contenidas en la liquidación del impuesto de herencia. El plazo de tres años se contará computando por un año completo la porción de año transcurrido desde la fecha de la apertura de la sucesión hasta el 31 de Diciembre del mismo año.»
  
  Conclusión:
  Cualquiera de los comuneros puede identificar a la totalidad de la comunidad, declarando sus ingresos e identificando al resto de los comuneros. La propiedad debería estar inscrita en forma comunitaria y no solo a nombre de uno de los comuneros.
Loreto el 24 de abril de 2023 a las 6:57 pm

Estimado don Omar:
Quiero consultarle la siguiente situación, que a mi entender es un rompecabezas.

PRIMERA SUCESIÓN: Al fallecimiento de nuestro padre en Septiembre de 1981, quedó una propiedad que fue heredada por su esposa en un 50% y el otro 50% por tres hijos por parte de padre (16.6% c/u). La posesión respectiva fue inscrita en Noviembre de 1984.

SEGUNDA SUCESIÓN: En el mes Junio de 2013, fallece la esposa, quien tenía solo 2 de los 3 hijos antes mencionados, heredando cada uno de ellos el 50% de la madre/esposa (25% c/u). Esta posesión efectiva está en proceso de inscripción hace un par de meses.

Actualmente pusimos a la venta esta propiedad.
Todos los hermanos somos personas naturales, esta propiedad se heredó arrendada a terceros y se ha seguido arrendando como “Sucesión de Hecho” (no tiene RUT) y cada hermano paga impuesto de Renta por dichos ingresos en proporción a su participación hereditaria.

Me podría señalar a usted:

1) ¿Es conveniente esperar 1 año para vender?. En atención de que la SEGUNDA POSESIÓN efectiva está recién en proceso de inscripción

2) ¿Cuánto impuesto le corresponde pagar a cada uno de los herederos en caso de que se venda la propiedad?

Le agradezco mucho su generosidad y este espacio
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 24 de abril de 2023 a las 8:44 pm
  
  Loreto:
  Directo al problema: La fecha de adquisición de los derechos es el día del fallecimiento del causante y ello marca el momento en que los herederos adquieren dichos derechos, sin importar el momento de tramitación y adjudicación de la posesión efectiva.
  
  Por ello, si ya tienen tramitada la segunda posesión efectiva, esa parte de los derechos tienen como fecha de adquisición junio de 2013, para los herederos, por lo que todos los comuneros que venderán los derechos, asumiendo es un tercero no relacionado, pueden utilizar la norma que permite rebajar las 8.000 UF para cada vendedor, como un ingreso no renta y solo si hay un exceso de utilidad, ello estaría afecto a un impuesto único del 10%.
  
  Para calcular la utilidad, se considera como precio de adquisición la proporción del avalúo fiscal que tenía el bien al momento del fallecimiento de cada causante y luego se reajusta a la fecha de venta, por la variación del IPC. Con ello, se rebaja el precio de venta y se determina la utilidad, para luego aplicar la rebaja antes comentada de hasta 8.000 UF por comunero.
Peter Garda el 24 de abril de 2023 a las 6:01 pm

Estimado Omar, junto con saludar, consulto por la situación de una persona natural que adquirió un bien raiz urbano el 2021, lo subdividió y está por vender (tiene promesado) dos lotes de esa subdivisión, que en conjunto recaudarán 3700 UF, que corresponde con el valor de adquisición del lote matriz.

De acuerdo a lo entendido de la LIR, la circular 48 del 2021, y de esta charla, al vender antes de 4 años:

Sólo puede optar al pago del IGC por las utilidades, sin acogerse a ninguna exención?
Es mas conveniente iniciar actividades como empresario individual e incorporar el bien al giro de la empresa?

Saludos atentos,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 24 de abril de 2023 a las 8:48 pm
  
  Peter:
  Efectivamente, debe pagar definitivamente el Impuesto Global Complementario (IGC), dado que la venta es dentro de los cuatro años desde la adquisición, considerando que ha realizado un proceso de división del predio.
  
  Por ello, si vende una parcela anual, tal vez el IGC no sea tan alto (dependerá de sus otros ingresos), más que formar una sociedad o declarar como empresario individual, donde además de llevar contabilidad, debería tener patente municipal.
- Peter Garda el 26 de abril de 2023 a las 3:54 pm
  
  Estimado Mario, Agradezco su respuesta y en relación a ella: La idea de iniciar actividades como empresario individual es poder declarar gastos de arquitectura, permisos, comisiones de corretaje y mejoras como cierres y camino interior.
  
  En relación a eso, la deuda hipotecaria que mantiene el propietario por el lote matriz se incorpora como pasivo de la empresa al incorporar el bien raiz al giro de empresario individual?
  
  Saludos
- Omar A. Reyes Ríos el 29 de abril de 2023 a las 2:04 pm
  
  Peter:
  Debe analizar la situación con todos los elementos, partiendo por la proyección del negocio, dado que si a Ud. le pasa algo, al estar como empresario individual, será difícil el seguir con las operaciones, cosa distinta al funcionamiento de una empresa, que, por ejemplo, no se paraliza si fallece el gestor, pudiendo tener más de un representante legal. Por ello, las decisiones son con más datos y no solamente el tema tributario ni la rebaja de gastos.
  
  Si se venden porciones de un bien raíz, a título personal, se aplicará la tributación especial del art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta, pudiendo pagar un impuesto único por la utilidad. Pero claramente hay que considerar la eventual acción de construcción que sí existe cuando se inicia el proceso de urbanización, que podría incluso dejar la operación de venta como un hecho gravado de IVA.
Jose Torres el 24 de abril de 2023 a las 12:47 pm

Estimado Sr. Omar Reyes:

Le escribo porque necesito por favor su ayuda y orientación, por un tema de salud de mi visión, vendí años atrás el departamento, y me compre una casa el 21-11-2019, por el valor de $ 128.000.000.- , el año pasado la puse en venta, finalmente la compro mi hermana, y a ella se la deje en el mismo precio de compra $ 128.000.000.- , al ver la propuesta de la Declaración de Renta del S.I.I. , me surgen preguntas, que agradezco mucho por favor me puedan lograr aclarar:

1) ¿Es mi hermana un relacionado («pariente ascendiente o descendiente hasta el segundo grado de consanguinidad», donde se debe poner SI o No , en la calculadora de Enajenación de Bienes raíces)? Agradeceré por favor saber que pongo.

2) ¿Se puede vender a mi hermana al mismo valor de compra la casa después de tres años, (compre el 21-11-2019, por el valor de $ 128.000.000.- , y vendí a $ 128.000.000.- el 24-08-2022)?

En la Propuesta de renta, en la parte de Enajenación de Bienes Raíces, aparecen los valores actualizados :
Compra $ 134.194.166.-
Venta $ 160.141.180.-

Esto según la pagina produce una perdida de $ – 25.947.014.-

Lo anterior no afecta el pago de impuesto, ya que soy pensionado, y anual recibo en total $ 4.372.632.-

Por favor agradecere mucho la respuesta, se despide Muy Atte. de usted, saludos cordiales.

Jose Torres
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 24 de abril de 2023 a las 9:02 pm
  
  José:
  Su hermana no es ascendiente ni descendiente suyo, sino un pariente colateral, por lo que no está dentro de las restricciones para aplicar la norma especial de tributación a las personas naturales. Por ello, debe indicar NO.
  El SII podría tasar la transacción, pero no tendría mucho efecto, dado que igualmente Ud. adquirió la propiedad el año 2019 y se la vende a un no relacionado, pudiendo rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta.
  Por ello le aparecen los valores corregidos, por montos que determinan la pérdida en la operación de $25.947.014 (los indicó al revés).
  Efectivamente, la pérdida no generará ninguna incidencia en su declaración de impuestos, dado que no tiene rentas tributables adicionales.
Maribel Obando el 24 de abril de 2023 a las 12:35 pm

Don Omar, primero agradecer el espacio que se da para responder las dudas que se presentan.
Aprovechando su buena disposición paso a comentar lo siguiente.
Pretendo explorar en el negocio de comprar y vender propiedades, en este sentido le agradecería pueda responder las siguientes consultas.
¿Debo iniciar actividades en primera categoría?
De ser afirmativa la respuesta, ¿Qué actividad económica aplica?
¿Cómo será el pago de impuestos por las utilidades percibidas?
¿Cómo se demuestran los costos por la compra de las propiedades y gastos que se realicen?
Desde ya muchas gracias.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 24 de abril de 2023 a las 9:25 pm
  
  Maribel:
  Si será su actividad habitual la compra y venta de propiedades, debe iniciar actividades. Esto la llevará a estar clasificada en el régimen del art. 14 letra A de la Ley de la Renta, donde tributará con 27% por la utilidad obtenida, a nivel de empresa, y por los retiros en su Global Complementario, pudiendo rebajarse solamente el 65% del impuesto que pagó la empresa. Adicionalmente, como se trata de bienes construidos, estaría afecta a IVA, debiendo determinar el valor al momento de vender las propiedades, rebajando el valor del terreno como también de las construcciones que no fueron afectas a IVA al adquirirlas (esto es un tema que debe analizar, dado que se convertiría en una inmobiliaria).
  
  También deberá llevar contabilidad, pagar patente municipal por su patrimonio anual, que se terminará al final de cada período.
  
  Los costos estarán en las escrituras de compra y los gastos en los documentos tributarios (facturas), tales como reparaciones, regularizaciones, publicidad, inscripciones, etc..
Lidia Uribe Saldivia el 22 de abril de 2023 a las 7:45 am

Estimado Don Omar:

Tengo una consulta sobre la venta de un predio adquirido en el año 2014, y ahora esa persona se lo vendió en febrero de 2022 a la sociedad donde son socios sus dos padres, tenemos la duda si se entiende que la venta se realiza a una sociedad relacionada, o se puede beneficiar de las normas del Art. 17 N° 8 letra b), porque esa sociedad no se entiende relacionada con el enajenante. Desde ya muchas gracias por su buena disposición a responder las consultas.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 22 de abril de 2023 a las 7:03 pm
  
  Lidia:
  Para responder veremos lo que el SII ha indicado en la forma de aplicar la definición de relacionado, entre el vendedor y el comprador.
  
  El SII ha precisado cómo se debe definir la relación entre comprador y vendedor, por ejemplo, en el oficio N° 3.472 de 28.11.2022, que indica (lo remarcado es nuestro):
  «Al respecto se informa que, conforme la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR, en los casos que se cumplan los requisitos que esta norma exige, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces efectuado por personas naturales – y siempre que el bien enajenado no este asignado a su empresa individual – constituirá un ingreso no renta hasta la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento.
  
  Entre otros requisitos, la ley exige que la enajenación no sea realizada a un relacionado en los términos que prescribe el párrafo segundo del N° 8 del artículo 17 de la LIR(1) y el N° 17 del artículo 8 del Código Tributario, entendiéndose que los supuestos de relación concurren cuando el propietario enajena el bien respectivo:
  1) A una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente;
  2) Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad;
  3) A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario;
  4) A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores de la sociedad en que el enajenante participe directa o indirectamente, así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos.»
  Nota 1: Ver apartado 4.4. de la Circular N° 43 de 2021.
  
  Leyendo lo anterior, se determina que la venta de un hijo a la sociedad formada por sus padres, no tiene ninguna de las características antes descritas, salvo la indicada en el N° 3. Las instrucciones sobre el N° 17 del artículo 8° del Código Tributario se imparten en la Circular 62 de 2020.
  
  Dado todo lo anterior, encontramos la respuesta del SII para un caso muy similar al que Ud. consulta, que está en el oficio N° 1.796, de 03.06.2022, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2022/ley_impuesto_renta_jadm2022.htm que indica:
  «Conforme con lo expuesto en su consulta, en este caso no se configura ninguno de los supuestos de relación previamente indicados, por lo cual, el mayor valor obtenido en la enajenación del bien raíz será un ingreso no constitutivo de renta en la parte que no exceda de las 8.000 UF, siendo aplicable, a su vez, el impuesto único y sustitutivo de 10% que contemplan los literales ii) y iii) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR.
  
  Sin perjuicio de lo anterior, este Servicio podría revisar la operación a la luz de lo dispuesto en los artículos 4 bis y siguientes del Código Tributario, en particular, la fecha de constitución de la sociedad adquirente e ingreso del padre como socio, si el bien adquirido obedece a razones de negocio o la existencia de flujos efectivos de dinero para pagar el precio del inmueble, entre otras cuestiones.»
  
  El mismo oficio nos indica el concepto de «relacionado de acuerdo al art. 8 N° 17 del Código Tributario, indicando en una nota:
  «1 Se entenderá por “relacionados”: a) El controlador y las controladas, siendo controlador toda persona o entidad o grupo de ellas con acuerdo explícito de actuación conjunta que, directamente o a través de otras personas o entidades, es dueña, usufructuaria o a cualquier otro título posee o tiene derecho a más del 50% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas de otra entidad, empresa o sociedad. b) Todas las entidades que se encuentren bajo un controlador común. c) Las entidades y sus dueños, usufructuarios o contribuyentes que a cualquier otro título posean, directamente o a través de otras personas o entidades, más del 10% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas. d) El gestor o participe de un contrato de asociación u otro negocio de carácter fiduciario respecto de la asociación o negocio en que tiene derecho a más del 10% de las utilidades. e) Las entidades relacionadas con una persona natural de acuerdo a los literales c) y d) anteriores, que no se encuentren bajo las hipótesis de las letras a) y b), se considerarán relacionadas entre sí. f) Las matrices o coligantes y sus filiales o coligadas, en conformidad con la ley N° 18.046.»
  
  Conclusión:
  No está relacionado, para efectos de lo dispuesto en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, lo que sí puede ser revisado por el SII, de que se trate de una operación real, a precio de mercado. Nota: No ha sido fácil el análisis (merecemos un premio).
Claudia Gonzalez el 21 de abril de 2023 a las 9:19 am

Buenos días Don Omar Reyes, primero quiero agradecer su disposición a responder dudas, se agradece de verdad.
Yo el año diciembre del año 2014 compre una casa con crédito hipotecario, la cual figura como adquirida en el SII con fecha 07/04/2015 en 67 millones y el año pasado 19/07/2022 se la vendí a mi hermano en 101 millones. Por lo que obtuve ganancias entre comillas, por que el 60% del valor de venta se fue a cubrir los dividendos que tenia por pagar al banco.
El problema es ¿que no se si esta venta la debo declarar como a un relacionado o no?
Ya que por lo que he leído en su página (bueno no entendí del todo) dice que es a un relacionado ascendente o descendiente y mi hermano no es ascendente o descendiente mío.
Por favor me ayuda a aclara ese punto y me indica si debo colocar SI o No en la celda de la calculadora enajenación de bienes raíces de la propuesta del F22 que dice “indique ¿la propiedad se enajeno a un relacionado?
Le agradezco de antemano su ayuda.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 21 de abril de 2023 a las 12:24 pm
  
  Claudia:
  La venta no es a un ascendiente o descendiente, por lo que la utilidad obtenida la puede acoger al régimen especial de tributación, teniendo acceso a rebajar hasta 8.000 UF como no renta. En concreto, por lo datos indicados, no pagará impuesto.
Verónica Pinto el 20 de abril de 2023 a las 9:43 pm

Buenas noches,
Soy jubilada y vivo del arriendo de 2 departamentos y mi pensión.
Tengo un depósito a plazo y el certificado dice que tuve perdidas.
¿Las puedo ocupar para disminuir mi rentas de arriendo?
Mi nieto me dice que no.
Gracias don Omar
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 20 de abril de 2023 a las 10:16 pm
  
  Verónica:
  Lo primero es que no hay compensación de las pérdidas obtenidas por la rentabilidad de instrumentos financieros y los arriendos gravados. Pero sí debería revisar si corresponde declarar dichos ingresos por arriendo, considerando si los inmuebles son acogidos al DFL 2, donde podría tener el beneficio de no renta, siempre que sean las dos únicas unidades aceptadas por contribuyente. Se consideran las dos adquiridas más antiguas.
CLAUDIA REYES el 20 de abril de 2023 a las 8:55 pm

Don Omar,

El año 2020 vendí mi departamento, comprado el año 2014, con utilidad y no lo informe en mi declaración para efectos de contabilizar el uso de las 8.000 UF (INR).
Me pueden multar? Cómo lo arreglo? Tengo que hacer una rectificatoria de ese año o lo puedo hacer en esta declaración?

Gracias por su ayuda a todos, se agredece en estos tiempos,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 20 de abril de 2023 a las 10:26 pm
  
  Claudia:
  Como su declaración no fue observada, considerando que la utilidad obtenida era menor a 8.000 UF, lo que debe tener presente es que dicho límite ya está ocupado, en parte, para las futuras enajenaciones, por lo que no podrá desconocer la operación realizada en el año 2020.
- carovale1@gmail.com el 21 de abril de 2023 a las 12:30 am
  
  Buenas noches
  
  El mayor valor en la venta de un bien raíz, entre hermanos, se grava con impuesto?
  
  Muchas gracias
- Omar A. Reyes Ríos el 21 de abril de 2023 a las 10:36 am
  
  Caro:
  Deducimos que se trata de una venta realizada a un hermano, con lo cual el vendedor obtiene una utilidad. Esa venta, asumiendo que es una persona natural que no realiza habitualmente estas operaciones, debe determinarla y puede rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta, dado que el parentesco no es de ascendiente o descendiente, por lo que está favorecido con la opción de tributación especial del art. 17 N° 8 de la Ley de la renta.
Ricardo el 19 de abril de 2023 a las 10:50 pm

Estimado don Omar una persona natural compro y vendió antes del año un bien raíz por lo tanto esta afecto a IDPC y Global, ( línea 5 )y el impuesto de primera se da como crédito en el global,( código 954) consulta, este crédito es sin incremento? y es con derecho a devolución (cód. 610) ? me confirma si esto es así por favor, gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 20 de abril de 2023 a las 9:40 am
  
  Ricardo:
  Efectivamente, la tributación para el caso de una venta de bien raíz antes del año (o de los cuatro, en caso de subdivisión), se sale de la norma del art. 17 N° 8 y debe tributar con la norma general, esto es, Impuesto de Primera Categoría e impuestos finales (Global o Adicional). La instrucción está en la página 24 de la Circular 43/2021.
  
  La utilidad se declara en el GC en línea 5 y el crédito IDPC en línea 46, sin incremento, con derecho a devolución. El IDPC se incluye en la línea 56.
- Ricardo el 20 de abril de 2023 a las 12:51 pm
  
  Don Omar esto quiere decir que si el mayor valor es de 600.mm tendrá que pagar 25% por el IDPC y la diferencia entre impto. del global menos el crédito generado en 1a categoría, o estoy equivocado
- Omar A. Reyes Ríos el 23 de abril de 2023 a las 9:16 am
  
  Ricardo:
  Así es. Será una renta clasificada en el art. 20 N° 5 de la Ley de la Renta (se sale de la norma del art. 17 N° 8 letra b), por ser una venta realizada antes del año desde la adquisición del inmueble).
FELIX MORAGA el 19 de abril de 2023 a las 5:50 pm

Don Omar,

Lo sigo molestando con preguntas. Leí varias de sus respuestas en este valioso chat y mi consuta es si mi madre se considera que es relacionada o no a mi primo.
¿El comprador es primo pór el lado de mi padre?
De sus respuestas anterirores deduzco que nostros, los hijos de mi padre perdemos el benfico del INR por 8.000 UF, pero mi madre sí tendría ese derecho, ya que no hay relación sanguínea…
Sería muy positivo saber su opinión, ya que ella era casada en sociedad conyugal así que tenía la mayoría de los derechos vendidos sobre la casa…
Agradecido nuevamente,
Felix
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 19 de abril de 2023 a las 9:48 pm
  
  Felix:
  Sus primos no son relacionados con Uds., para estos efectos. La norma del inciso segundo del art. 17 N° 8, de la Ley de la Renta indica (lo remarcado es nuestro):
  “No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.”
  
  Los primos son colaterales. En el caso de vuestra madre, sus sobrinos tampoco son familiares consanguíneos descendientes.
FELIX MORAGA el 19 de abril de 2023 a las 2:23 pm

Aclaro: El 15% lo adquirimos vía herencia (no compramos nada) y vendimos el 15% a nuestro primo (no el 10% que puse equivocadamente).
El 2011 hicimos una ampliación de la herencia por estos derechos sobre el inmueble (efectuada originalmente el 2010 cuando, murió mi padre).

Esa ultilidad (aprox 2.000 UF) en qué línea se declara (si no tenemos derechos al beneficio de las 8.ooo UF INR) y se puede por ejemplo descontar con pérdidas de inversiones en fondos mutuos y depósitos a plazo…

Gracias,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 19 de abril de 2023 a las 9:40 pm
  
  Felix:
  Como ya le respondimos, sí tiene derecho cada vendedor de los derechos, a rebajar hasta 8.000 UF por la utilidad obtenida, con lo cual las 2.000 UF que Ud. indica como utilidad obtenida (por todos), no estará afecta a impuesto, considerando que Uds. son personas naturales y no tienen una relación familiar con vuestro primo de las que inhabilitan utilizar la franquicia, que son los indicados en el art. 17 N° 8, inciso segundo de la Ley de la Renta (lo remarcado es nuestro):
  “No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.”
FELIX MORAGA el 19 de abril de 2023 a las 2:01 pm

Don Omar,

El año 2010 falleció mi padre y el año 2011 nos dimos cuenta que la casa de mi abuelo (fallecido), estaba en comunidad heriditaria y mi madre y mis hermanos adquirimos el 15% del inmueble.
El año 2022, mi primo que tenía más del 50% de la casa nos ofrecío comprar ese 10% y lo vendimos.

PREGUNTAS:
¿El costo de nuestros derechos se calculan tomando la tasación fiscal del inmueble + CM y aplicando el 15% de participación? ¿La tasación del año que falleció (2010) o de la inscripción de la herencia (2011)?
¿Por el hecho de haber vendido a mi primo, perdemos el benficio de las 8.000 UF (INR)? / Nosotros no teníamos alternativa de venderlo a un tercero no relacionado…¿qué opina?

Muchas gracias, estamos muy perdidos con la declaración de estos ingresos.
Saludos,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 19 de abril de 2023 a las 9:27 pm
  
  Felix:
  La fecha de adquisición de los derechos hereditarios es a la muerte del causante. Por ello, Uds. no tienen una fecha de adquisición diferente al año 2010, que fue la fecha de muerte de su padre, donde en su patrimonio existen derechos en una comunidad hereditaria que generó la propiedad de derechos en un inmueble. A la fecha de muerte de vuestro padre, se debe determinar el valor de éstos derechos y ello corresponde a la proporción del avalúo fiscal del inmueble, lo que está en la posesión efectiva para determinar el valor de cada asignación. Ese es el valor de costo que tendrá cada heredero, para las futuras enajenaciones de activos heredados.
  
  Entonces, como Uds. vendieron en el año 2022, los derechos sobre un bien raíz, los cuales los adquirieron en el año 2010 y la venta es a un pariente que no es un ascendiente ni descendiente de Uds. (su madre y Ud. y hermanos), pueden aplicar la norma especial que permite rebajar hasta 8.000 UF, por la utilidad obtenida en la venta de inmuebles o derechos sobre ellos, realizados por personas naturales.
Lorena Gómez el 18 de abril de 2023 a las 8:27 pm

Buenas tardes don Omar, tengo una consulta, una persona natural que compro un estacionamiento en el año 1994 y se lo vendió a su hijo en al año 2022, que impuesto paga? o la utilidad se considera ingreso no renta?.
Gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 18 de abril de 2023 a las 9:07 pm
  
  Lorena:
  Se considera no renta, dado que aplican las normas vigentes al 31.12.2014, donde no existía la restricción para venta a ascendientes o descendientes, pero sí a relacionados (donde el vendedor participa).
Rafael Moreno el 17 de abril de 2023 a las 7:55 pm

Don Omar Reyes, buenas tardes. tengo una duda o consulta, el caso es el siguiente.
Mi madre compro una casa con subsidia habitacional en el año 1987 y que se termino de pagar hace varios años. Ella tiene 2 propiedades (esa casa y otra que compro con mi padre). Ella tiene inicio de actividades persona natural en primera categoría desde hace 5 años y su giro es Comercio de productos agrícolas plantas semillas, hortalizas y frutas.
En Abril del año 2022 me vendió la propiedad que compro en el año 1987 en 25 millones.
no es vendedora habitual de propiedades.
mi consulta es ¿si corresponde que ella page impuesto por la venta de esa propiedad?
quedo atento a su respuesta y le agradezco de antemano su orientación
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 17 de abril de 2023 a las 8:15 pm
  
  Rafael:
  Dado que la adquisición del inmueble ocurrió antes del 01.01.2004 y la venta es a un no relacionado, en los términos definidos por la norma al 31.12.2014 (ello es un comprador donde el vendedor participe), independiente del resultado obtenido, no se declara como renta. Nota: Asumiendo que la propiedad no está en la contabilidad.
  
  Nota: Si los bienes son adquiridos después del 31.12.2003, si fuera ese el caso, tendría otro tratamiento, ya que ahora una venta a un pariente consanguíneo (ascendiente o descendiente), también se entiende relacionado.
Rafael Eduardo Moreno Rivera el 17 de abril de 2023 a las 7:55 pm

Don Omar Reyes, buenas tardes. tengo una duda o consulta, el caso es el siguiente.
Mi madre compro una casa con subsidia habitacional en el año 1987 y que se termino de pagar hace varios años. Ella tiene 2 propiedades (esa casa y otra que compro con mi padre). Ella tiene inicio de actividades persona natural en primera categoría desde hace 5 años y su giro es Comercio de productos agrícolas plantas semillas, hortalizas y frutas.
En Abril del año 2022 me vendió la propiedad que compro en el año 1987 en 25 millones.
no es vendedora habitual de propiedades.
mi consulta es ¿si corresponde que ella page impuesto por la venta de esa propiedad?
quedo atento a su respuesta y le agradezco de antemano su orientación
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 17 de abril de 2023 a las 8:16 pm
  
  Rafael:
  Duplicó la consulta.
Flavio Torres el 17 de abril de 2023 a las 7:09 pm

Muchas gracias por el video informativo.
Quisiera hacer una consulta:
Como persona natural adquirí una propiedad y luego la vendí en menos de 1 año.
En la declaración de renta se me está cobrando un impuesto de primera categoría sobre la ganancia o renta de esta venta (un 25%) que es bastante dinero y desconocía acerca del impuesto.
Si no me dedico a la compra o venta de inmuebles, ni tengo un giro relacionado con esto (es la única vez que he comprado y vendido un bien raíz), ¿tengo que pagar de todas formas este impuesto? o ¿existirá alguna forma de apelar a exención?
Muchas gracias de antemano.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 17 de abril de 2023 a las 8:50 pm
  
  Flavio:
  La norma establece una condición especial para aplicar una tributación distinta. Ello es que no esté la venta antes del año desde la adquisición.
  
  Al quedar fuera, como persona natural, pagará el Impuesto de Primera Categoría y luego el Global Complementario, dándose de crédito el impuesto de Primera Categoría.
  
  No se puede desvirtuar el hecho de que no existe el requisito de venta antes del año, considerando que ahora no se trata de habitualidad, sino de una condición legal específica, establecida en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta.
  
  Transcribimos la parte pertinente de uno de los oficios del SII, que trata sobre la materia, que es el N° 3.498, de 14.12.2021 (lo remarcado es nuestro):
  «En cuanto al ingreso no renta de hasta 8.000 UF sobre el mayor valor en la enajenación de bienes raíces, la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR dispone que las personas naturales que enajenen bienes raíces situados en Chile, que no se encuentren asignados a su empresa individual, gravarán con impuestos finales el mayor valor obtenido en dicha operación, en lo que exceda de 8.000 UF.
  
  Para estos efectos, adicionalmente, el numeral iv) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR exige que haya transcurrido un año al menos entre la adquisición del inmueble y su enajenación.
  
  La fecha en que se entiende adquirido o nuevamente enajenado un inmueble corresponde, de acuerdo al texto expreso de la ley, a la fecha de inscripción de la compraventa en el Registro de propiedad del conservador de bienes raíces a nombre de quien enajena o del nuevo adquirente, según corresponda.
  
  Por lo anterior, la fecha de la escritura pública o de su presentación ante el Conservador de Bienes Raíces para proceder con su inscripción es irrelevante para efectos de lo dispuesto en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR.
  
  Por otra parte, no existe en la norma vigente una presunción de habitualidad que pueda ser desvirtuada.
  
  La limitación temporal establecida en el actual numeral iv) de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR es de carácter objetivo, atendiendo exclusivamente al transcurso del tiempo, sin admitir prueba en contrario.»
Patricia Bastidas el 17 de abril de 2023 a las 5:18 pm

Buenas tardes don Omar, tengo la duda con el costo en caso de propiedad vendida en menos de un año. Tengo el caso de herederas que adquirieron una parcela agrícola y una vendió a la otra su parte en menos de un año, y el avalúo es de valor cercano a $600.000, ese sería su valor de adquisición, no puede ser el comercial? de ser así, se puede modificar posesión efectiva?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 18 de abril de 2023 a las 9:35 am
  
  Patricia:
  No se entiende mucho la situación, dado que si son herederas lo que tienen son derechos sobre un bien raíz, que tiene como fecha de adquisición el fallecimiento del causante. Por ello, la adquisición de los derechos se regirá por el valor incluido en la posesión efectiva, que es el avalúo del bien, en la proporción de derechos que les corresponde a cada heredera. Si luego de la adjudicación, una de ellas le vende a la otra, estarán en una venta de derechos cuya tributación la deben analizar de acuerdo a los datos comentados.
Doris Domínguez H el 16 de abril de 2023 a las 11:12 pm

Gracias don Omar por su respuesta.

Omití una información relevante, que el giro del inicio de actividades es :COMPRAVENTAS Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. Igual los herederos pagan solamente el global con derecho a las 8000 UF? y la sucesion no pagaría por esa venta. Cierto?. y no es un relacionado.

Gracias de nuevo.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 17 de abril de 2023 a las 8:59 am
  
  Doris:
  Los dueños del inmueble son los comuneros, no la comunidad. Esto lo puede validar en la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
  
  La comunidad, que tiene inicio de actividad, es instrumental y obviamente declara las rentas obtenidas, pero no es la propietaria de los derechos del inmueble.
QUIRIMA GONZALEZ MARQUEZ el 14 de abril de 2023 a las 12:39 pm

Dos personas naturales compran en conjunto una propiedad en el año 2018, hacen subdivisión y la propiedad se convierte en 3, enajenan 1 en enero 2022 y mi pregunta es ambas personas naturales tienen derecho a la rebaja de UF 8000? o solo UF 8000 por cada propiedad?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 14 de abril de 2023 a las 4:20 pm
  
  Quirima:
  Cuidado con realizar la venta antes de los cuatro años de la subdivisión, dado que ello no permitiría que las personas utilizaran el sistema especial de tributación establecida en el art. 17 N° 8, letra b) numeral iv), de la Ley de la Renta:
  «iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.»
  
  En concreto, si se debe aplicar la mencionada norma, no corresponde que rebajen las 8.000 UF, que es un tope por contribuyente. Debe revisar la situación.
Carlos Orellana el 14 de abril de 2023 a las 12:15 am

Don Omar,
Esta semana viendo rentas se me presentó el siguiente caso. Según lo que registra el SII.
Una persona natural adquirió una propiedad a un no relacionado en septiembre 2021 e hizo venta por el bien en Abril 2022. Vi su renta y sale que tiene que pagar varios millones de impuestos por haber realizado la enajenación antes de un año.
Conversé con la persona y me comenta que la adquisición del bien la hizo con dos escrituras. En la primera que data del año 2020 adquirió un 75% de la propiedad y en la segunda que data del 2021 hace el pago del restante 25%. Esto debido a que había un pariente de la parte vendedora del que no tenían como ubicarlo al momento de la primera escritura.
En el SII, el asistente de enajenación solo toma en cuenta la última escritura. Mi consulta es ¿Puedo considerar solo ese 25% como afecto a IGC y de primera? ¿ el 75% entra en la franquicia de las 8.000 UF? ¿O debo considerar lo que dice el servicio y que toda la utilidad esté afecta a impuestos?
La persona por desconocimiento de la norma vendió la propiedad para comprar en Coronel por lo que no cuenta con el dinero para pagar ese impuesto.
Le agradecería me pueda resolver estas dudas para ver como ayudar
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 14 de abril de 2023 a las 8:40 am
  
  Carlos:
  Será seguramente observada la situación que declare, pero el contribuyente adquirió derechos y, por lo tanto, tiene dos adquisiciones que al venderlas estarán afectas a distintos sistemas de tributación. En concreto, por el 75% estará afecto a la rebaja y tributación con impuesto único, mientras que con el 25% la tributación es la normal.
Carlos el 14 de abril de 2023 a las 12:15 am

Don Omar,
Esta semana viendo rentas se me presentó el siguiente caso. Según lo que registra el SII.
Una persona natural adquirió una propiedad a un no relacionado en septiembre 2021 e hizo venta por el bien en Abril 2022. Vi su renta y sale que tiene que pagar varios millones de impuestos por haber realizado la enajenación antes de un año.
Conversé con la persona y me comenta que la adquisición del bien la hizo con dos escrituras. En la primera que data del año 2020 adquirió un 75% de la propiedad y en la segunda que data del 2021 hace el pago del restante 25%. Esto debido a que había un pariente de la parte vendedora del que no tenían como ubicarlo al momento de la primera escritura.
En el SII, el asistente de enajenación solo toma en cuenta la última escritura. Mi consulta es ¿Puedo considerar solo ese 25% como afecto a IGC y de primera? ¿ el 75% entra en la franquicia de las 8.000 UF? ¿O debo considerar lo que dice el servicio y que toda la utilidad esté afecta a impuestos?
La persona por desconocimiento de la norma vendió la propiedad para comprar en Coronel por lo que no cuenta con el dinero para pagar ese impuesto.
Le agradecería me pueda resolver estas dudas para ver como ayudar
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 14 de abril de 2023 a las 8:48 am
  
  Carlos:
  Duplicó la consulta.
Christian Bruno el 12 de abril de 2023 a las 12:36 am

Estimado Omar, agradezco desde ya la respuesta a mi consulta:
yo compré un sitio el 2012 y construí mi casa el 2019 con una constructora formal. Parte importante fue con crédito hipotecario, todo quedó documentado en proceso del banco. Tengo recepción municipal. Este año quiero vender y seguro tendré que pagar impuesto único de 10%, pero no se que opciones tengo para justificar el costo y determinar utilidad después de aplicar descuento de UF 8.000 ???
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de abril de 2023 a las 9:41 pm
  
  Christian:
  Con la regularización de la construcción, adicionando a ello la documentación tributaria de los costos de la construcción (facturas, boletas y otros comprobantes legales), podrá acreditar el costo asociado a la construcción, que se agregará al terreno, para determinar la rebaja que tendrá el precio de venta, para establecer el monto de la utilidad, que podrá utilizar hasta el tope de 8.000 UF, como ingreso no renta.
  
  Esto es siempre y cuando no sea desde el inicio el objeto de construir para vender, en cuyo caso no correspondería la tributación especial, sino la general y además el IVA, dado que debió realizar el inicio de actividad en el SII.
- Rocío Quinteros el 13 de abril de 2023 a las 2:10 pm
  
  Estimado, gracias por la instancia.
  Junto con mi marido compramos una casa en febrero 2022, no pudimos mantener pago del crédito hipotecario por lo que la vendimos en septiembre del 2022, (al primer Comprador que apareció) la ganancia fue de menos de 8000 uf (no hemos vendido propiedades previamente). En la declaración de renta de este año nos aparece la propiedad cómo afecta a impuestos ya que nos consideraron vendedor habitual (recalco que es la primera propiedad que vendemos). Qué podemos hacer ? Gracias de antemano.
- Omar A. Reyes Ríos el 13 de abril de 2023 a las 9:40 pm
  
  Rocío:
  Pagar el impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida, ya que no se les aplica la norma especial, considerando que vendieron el inmueble antes del año desde que lo adquirieron.
  
  Esto se encuentra indicado expresamente en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta (lo remarcado es nuestro):
  «b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad.
  
  i) Se aplicarán, en lo que fuesen pertinentes, las reglas señaladas en los literales ii) y iii), de la letra a) anterior. No obstante, para efectos de esta letra b), el costo tributario también estará conformado por el valor de adquisición del bien respectivo y los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado su valor, reajustados de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al de la adquisición o mejora, según corresponda, y el mes anterior a la enajenación. Las referidas mejoras deberán haber sido efectuadas por el enajenante o un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, y declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio, en la forma que establezca mediante resolución, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación.
  ii) No constituirá renta, asimismo, aquella parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas o del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento. Para el cómputo del valor de ésta, se utilizará el valor de la unidad de fomento que corresponda al último día del ejercicio en que tuvo lugar la enajenación respectiva. El Servicio mantendrá a disposición de los contribuyentes los antecedentes de que disponga sobre las enajenaciones que realicen para efectos de computar el límite señalado.
  iii) En caso que el mayor valor referido exceda en todo o en parte el límite del ingreso no constitutivo de renta anterior, se gravará dicho exceso con el impuesto global complementario o adicional, según corresponda, o bien, tratándose de personas naturales con domicilio o residencia en Chile, con un impuesto único y sustitutivo de 10%, a elección del enajenante, en ambos casos sobre la base de renta percibida.
  iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.»
Cristian y Johanna el 11 de abril de 2023 a las 6:55 pm

Hola buenas tardes, gracias por esta ayuda que brindan, mi consulta, vendimos una propiedad justo del año 2004 primera venta que realizamos de forma particular, una casa no superior a 2000 uf. Queríamos saber si debemos pagar impuesto, en la declaración de renta aparece la venta de la casa, pero no sabemos que poner para no enbarrarla ennla enajenacion de un buen raíz, muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de abril de 2023 a las 9:53 pm
  
  Cristián:
  Hay que determinar los valores, por lo que debe ingresar el costo corregido y con ello determinará una utilidad, que se imputará a parte de la rebaja que como contribuyente tiene acceso (no es habitual en ese tipo de operaciones). No pagará impuesto, pero debe ingresar la información.
Sergio Navarrete el 11 de abril de 2023 a las 3:22 pm

Estimados,

En el año 2021 realicé la venta de un bien raíz y para el calculo utilicé el costo corregido, pero me di cuenta hace poco que el Avalúo Fiscal es superior por lo que quisiera saber si puedo solicitar cambio de opción de Costo Corregido a Avalúo Fiscal

Saludos y espero puedan ayudarme
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 13 de abril de 2023 a las 8:49 pm
  
  Sergio:
  Como es una opción que Ud. ejerció, creemos que no procede una rectificación, dado que no hay un error. El SII debería denegar cualquier petición al respecto. Si se ejerce la opción, cualquier a de ellas, no hay posibilidad de cambiarla posteriormente, según nuestra opinión.
Claudia el 11 de abril de 2023 a las 3:00 pm

Buenas tardes don Omar, en septiembre del 2022 vendí a mi hermano un departamento adquirido en el año 1999, y no se si tributa y/o como lo hace. Además, el costo de adquisicion que se debe poner en el asistente de cálculo del SII debe ser actualizado?, entre la fecha de venta y la de adquisición?.

De antemano muchas gracias por su ayuda y buena disposición para responder a todas as consultas.

Saludos cordiales,
Claudia
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de abril de 2023 a las 10:27 pm
  
  Claudia:
  En el caso específico, dado que la adquisición es antes del 01.01.2004, no importa si se lo vendió a un hermano, dado que la norma aplicable es la vigente al 31.12.2014, que incluye solamente restricciones cuando el comprador es un relacionado (una empresa en la que el vendedor participa).
  
  Dado lo anterior, la operación no es gravada con ningún impuesto, sin importar el monto de la utilidad obtenida.
Andrea el 10 de abril de 2023 a las 2:42 pm

Hola!

Tengo dudas con lo que de define por «relacionados», vendí mi casa el año pasado a mi madre, usted dijo que no se considera como «relacionado», pero la descripción del SII (en la declaración de renta) dice que son parientes ascendientes o descendientes. Por favor, su ayuda con esto, ya que no sé si debo pagar impuesto por esta casa o no (la vendí con 5 años).

Gracias!!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 10 de abril de 2023 a las 5:38 pm
  
  Andrea:
  Hay que realizar una diferencia: para los propietarios que tienen un inmueble adquirido antes del 01.01.2004, la operación con relacionados es cuando el vendedor participa en una empresa que actúa como compradora. En cambio, para los que adquieren un bien raíz a partir de esa fecha, la operación con relacionados incluye a los consanguíneos, donde sí están los ascendientes y descendientes.
  
  En vuestro caso, si la venta es a su madre y la propiedad la tenía hace cinco años, la operación no le permite utilizar las franquicias tributarias especiales, por lo que debe pagar el Impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida en la venta (que además puede ser tasada por el SII). La utilidad se calcula precio de venta menos el costo de adquisición corregido a la fecha de venta, para luego reajustarla hasta el final del año 2022, en éste caso, por se el período en que se debe declarar la renta obtenida.
David A. el 10 de abril de 2023 a las 11:32 am

Estimados primeramente agradecer por el tremendo aporte que nos brindan.
Mi situación es la siguiente. Tenía una propiedad que perdí el año pasado por deudas, esta propiedad se fue a remate por el banco y la compró una persona a $110.200.000.- El problema es que cuando yo quiero realizar mi declaración de renta, me aparece en los agentes retenedores como que yo vendí la propiedad a ese valor, entonces mi pregunta es si yo tendré que pagar impuestos por el mayor valor entre el monto en que me remataron la propiedad y el monto en que yo la compré (Actualizado). O al ser una perdida no tendré que declararla.
Muchas gracias y saludos.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 10 de abril de 2023 a las 7:53 pm
  
  David:
  El remate de la propiedad si se realizó en forma directa, es decir, a su nombre, los impuestos que se generen por esa operación, aunque sea una venta forzada, son suyos.
  Por ello, si era un bien raíz personal y su giro no es la compraventa de bienes raíces, el mayor valor entre la venta y el costo corregido, estaría para aplicar previamente la rebaja de hasta las 8.000 UF por contribuyente, como no renta. Si es ese el caso, no tributaria.
David A. el 10 de abril de 2023 a las 11:32 am

Estimados primeramente agradecer por el tremendo aporte que nos brindan.
Mi situación es la siguiente. Tenía una propiedad que perdí el año pasado por deudas, esta propiedad se fue a remate por el banco y la compró una persona a $110.200.000.- El problema es que cuando yo quiero realizar mi declaración de renta, me aparece en los agentes retenedores como que yo vendí la propiedad a ese valor, entonces mi pregunta es si yo tendré que pagar impuestos por el mayor valor entre el monto en que me remataron la propiedad y el monto en que yo la compré (Actualizado). O al ser una perdida no tendré que declararla.
Muchas gracias y saludos.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 10 de abril de 2023 a las 7:54 pm
  
  David:
  Duplicó la consulta.
David el 10 de abril de 2023 a las 11:02 am

Estimados primeramente agradecer el tremendo aporte que realizan, han sido de mucha ayuda en temas tributarios.
Mi situación es la siguiente, estaba realizando mi renta y resulta que dentro de los agentes retenedores aparece como una venta una propiedad que yo perdí por mantener deudas. Esa propiedad yo la perdí, como mencioné antes, y fue rematada a un valor de $110.200.000.-. Entonces mi pregunta es si yo tendré que pagar impuesto por eso, en caso de que el valor del remate fuera mayor al valor de adquisición o cómo se debe declarar esto. Estoy perdido en esto.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 10 de abril de 2023 a las 8:13 pm
  
  David:
  Está nervioso, ya que triplicó la consulta.
  Como la indicamos, lo que debe validar es si la propiedad no estaba en la contabilidad, sino que a nombre personal y no se dedica a la compra y venta de bienes raíces. En ese caso, la utilidad obtenida tendrá derecho a una rebaja de hasta 8.000 UF. siempre que la venta ocurriera más allá del año desde cuando tenía a su nombre la propiedad. Por ello, lo más probable es que no tenga una renta tributable (rebajará parte de las 8.000 UF, que tiene como tope general).
OSCAR MORALES RIOS el 6 de abril de 2023 a las 12:20 pm

Buenas tardes estimado Señor.

Mi duda es la siguiente. El año 2004 compré una casa, la cual vendí el año pasado. Es primera que vendo un inmueble, por lo cual me aparece el ítem de enajenación de bienes en la operación renta de este año. Cuál de la tres opciones que ofrece la propuesta me conviene mas marcar ?? VALOR DE ADQUISICIÓN, VALOR DE MERCADO O AVALÚO FISCAL ??

Agradezco desde ya su tiempo y su cordial asistencia.

Saludos, Oscar
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 6 de abril de 2023 a las 2:05 pm
  
  Oscar:
  Como contribuyente no habitual en la venta de inmuebles, puede calcular la utilidad obtenida teniendo como rebaja el costo, para lo cual puede utilizar cualquier de las definiciones que ahí aparecen. Obviamente, lo que le conviene es el valor más alto, dado que así, su utilidad para efectos tributarios será menor. Esto, ya sea, para aplicar posteriormente parte de la rebaja de las 8.000 UF que como contribuyente tiene como tope no tributable o para determinar el valor afecto a impuesto, si se supera dicho límite de rebaja.
Marcela Leon el 6 de abril de 2023 a las 10:33 am

Hola Buen día, de antemano gracias x la ayuda
consulta si una persona natural le vende un bien raiz (departamente) a una SPA , en la cual es accionista y dueña en un 100% su cónyuge, en este caso se entiende relacionado, y ya no computaria las 8000UF como ingreso no renta ??
Mil gracias nuevamente
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 6 de abril de 2023 a las 2:13 pm
  
  Marcela:
  Efectivamente, es una operación con un relacionado, incluso si el bien raíz fue adquirido antes del 01.01.2004. Puede ver el oficio N! 1.336, de 15.07.2020, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2020/ley_impuesto_renta_jadm2020.htm, que indica:
  «Cumplidas las condiciones anteriores, el mayor valor obtenido en la enajenación de un predio agrícola ubicado en Chile y adquirido con anterioridad al 01.01.2004, se regirá por la LIR vigente al 31.12.2014, y puede constituir un ingreso no renta, sin considerar el límite de 8.000 UF, en la medida que el enajenante persona natural no sea habitual en la enajenación de inmuebles, no enajene a un relacionado y en el mismo ejercicio comercial en que se efectúa la enajenación no determine IDPC según contabilidad completa o simplificada, todas cuestiones que deben acreditarse en la instancia de fiscalización respectiva, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario, a través de todos los medios de prueba.»
Marcela el 6 de abril de 2023 a las 10:33 am

Hola Buen día, de antemano gracias x la ayuda
consulta si una persona natural le vende un bien raiz (departamente) a una SPA , en la cual es accionista y dueña en un 100% su cónyuge, en este caso se entiende relacionado, y ya no computaria las 8000UF como ingreso no renta ??
Mil gracis nuevamente
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 6 de abril de 2023 a las 2:14 pm
  
  Marcela:
  Duplicó la consulta.
Jorge el 5 de abril de 2023 a las 11:48 am

Buenas tardes. Por favor quisiera orientación. En enero 2022 recibí un bien raíz en herencia (junto a 3 herederos más), el cual fue vendido en noviembre del mismo año. Ahora debo pagar impuestos por la «utilidad generada», sin embargo, todo el dinero fue para mi madre. Además, ya habíamos pagado el impuesto a la herencia. Hay algo que pueda hacer?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 7 de abril de 2023 a las 4:25 pm
  
  Jorge:
  Si en enero de 2022 falleció el causante que le entregó una herencia a Ud. y tres herederos más, dentro de lo cual están derechos sobre un bien raíz. Lo primero es precisar que la fecha de adquisición de los herederos es el día de fallecimiento del causante, sin importar la fecha de tramitación de la posesión efectiva y la inscripción de los derechos en el Conservador de Bienes Raíces.
  
  Por ello, si desde la fecha de fallecimiento del causante hasta la venta de dichos derechos, no hay más de un año, la tributación que afectará a los comuneros será la normal, es decir, pagarán Impuesto Global Complementario.
  
  Si la venta es más allá de un año, desde la muerte del causante y el comprador no está relacionado con los vendedores, la tributación sólo será del 10%, pero cuando la utilidad obtenida, por cada comunero, sea mayor a 8.000 UF, que es un tope personal por contribuyente.
  
  El costo para calcular la utilidad, es el valor del activo sobre el cual se pagó el impuesto de herencia (la proporción de los derechos de cada heredero, considerando su avalúo fiscal).
- + el 23 de abril de 2023 a las 8:32 am
  
  Hola Don Omar.
  
  Muy buena su página, tengo una consulta.
  
  Mi padre compró el 2018 un departamento con crédito hipotecario, lo compró a 83 millones
  
  En el 2021 se lo vendió una mi esposo ( su yerno) en 120 millones.
  
  Este mes, abril del 2023, sii le está solicitando declarar la propiedad para pagar a sii in impuesto del 5%… Que no se viene a lugar o si correspobde.
  
  Por la venta del departamento le cobran a mi padre 5% de la utilidad, dicha utilidad fueren 37 millones y el 5% de esa utildad es un 1.850.000 pesos.
  
  Buena esa mi consulta.
  
  De antemano muchas gracias por su asesoría en este tema
- Omar A. Reyes Ríos el 23 de abril de 2023 a las 8:58 am
  
  Melany:
  En Chile hay una norma especial para los contribuyentes que son personas físicas y que no son habituales en la compra y venta de bienes inmuebles, como sería el caso de su padre. Hay una restricción respecto del comprador, el cual no debe ser relacionado (el comprador no puede participar en la sociedad compradora) o este ser un pariente ascendiente o descendiente, cosa que en el caso planteado no se da, considerando que el yerno no es un pariente consanguíneo.
  
  La tributación aplicable, siendo la opción más ventajosa, es calcular la utilidad obtenida y utilizar la franquicia de rebajar hasta 8.000 UF como un ingreso no renta, en cuyo caso, para el ejemplo planteado, dejaría toda la utilidad sin pago de impuesto (el 10% en calidad de impuesto único). Obviamente, esto lo debe dejar reflejado en el formulario 22, cuando declare la operación, que al parecer se realizó el año 2022, dado que se registra en los datos de la Declaración del año tributario 2023 (se considera la fecha de inscripción en el conservado de bienes raíces).
  
  Conclusión: Debe llenar en forma correcta el formulario, con lo cual no pagará impuesto por la operación realizada.
Juan el 2 de abril de 2023 a las 10:35 pm

Buenas noches estimado. Gracias por su buena disposición a contestar dudas. Respecto a la mía, le comento que no soy habitual y vendí un departamento a mi padre al precio de mercado. Lo compré en 75 y lo vendí en 81, 5 años después. Entiendo lo de las 8 mil uf pero no me queda claro lo de la parte relacionada. En este sentido, debo tributar por la “utilidad “ obtenida?. (Mi mujer era dueña del otro 50% del departamento) pero en el caso de ella no tiene vínculo sanguíneo con mi padre. Gracias.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 3 de abril de 2023 a las 9:27 am
  
  Juan:
  Al vender derechos sobre un inmueble a un relacionado, como sería su padre, debe tributar por la utilidad obtenida. Ella se calcula rebajando del valor de venta, de la porción de los derechos enajenados, el costo corregido de adquisición. Esa utilidad es la que debe registrar en su declaración de renta. No tiene rebaja de las 8.000 UF, como sí la tiene su señora, que efectivamente no tiene relación con el comprador (la relación es ascendiente y descendiente).
Juan Cáceres el 2 de abril de 2023 a las 5:01 pm

Hola buenas tardes don Omar,
Muchas gracias por la ayuda entregada.
Tengo una consulta con respecto a una persona natural no habitual, que vende una propiedad en el 2022 y que adquirió en el 2014. El punto es que vendió un solo bien raíz a 2 personas, una de las personas es relacionada y la otra no (hijo y sobrino).
¿Como procede el cálculo del impuesto?
¿Tiene derecho a la rebaja de UF 8000?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 2 de abril de 2023 a las 6:10 pm
  
  Juan:
  Claramente será un tema que pasa por una validación de la operación por parte del SII, para analizar si ello es procedente, en el sentido que no exista ninguna simulación de operaciones.
  
  En cuanto a la relación, efectivamente el sobrino no está dentro del concepto de «relacionado» con el vendedor. El hijo sí.
  Podemos ver las normas de relación en lo indicado por el SII en el Oficio N° 1.796, 03.06.2022:
  «Lo anterior, cumpliendo ciertos requisitos, entre ellos, que la enajenación no se efectúe a un relacionado. De acuerdo con la ley y lo instruido en la Circular N° 43 de 2021, los supuestos de relación concurren cuando el propietario enajena el bien respectivo:
  1) A una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente;
  2) Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad;
  3) A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario(1);
  4) A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores de la sociedad en
  que el enajenante participe directa o indirectamente(2), así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos.»
  
  Como la operación es la venta en su totalidad del bien raíz, de propiedad de una persona natural, pensamos que al tener una compra compartida, donde se genera una comunidad por parte de los adquirentes, creemos que el SII no aceptará que se genere una aplicación parcial de los efectos para el vendedor. Sugerimos preguntar directamente la opinión al SII, donde se le darán todos los antecedentes, como los valores de mercado y la participación de cada comprador, inclusive es posible que les pidan la finalidad de la adquisición.
Juan Cáceres el 2 de abril de 2023 a las 4:59 pm

Hola buenas tardes don Omar,
Muchas gracias por la ayuda entregada.
Tengo una consulta con respecto a una persona natural no habitual, que vende una propiedad en el 2022 y que adquirió en el 2014. El punto es que vendió un solo bien raíz a 2 personas, una de las personas es relacionada y la otra no (hijo y sobrino).
¿Como procede el cálculo del impuesto?
¿Tiene derecho a la rebaja de UF 8000?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 2 de abril de 2023 a las 6:13 pm
  
  Juan:
  Duplicó la consulta.
  Nuestra sugerencia es entregar los antecedentes al SII, para realizar la consulta documentada, ya que creemos que podría no permitir la aplicación parcial del cálculo de resultados en función a la calidad de cada comunero (hay que demostrar la realidad de la operación).
danilo arena el 2 de abril de 2023 a las 1:15 pm

Don Omar, primero que todo, muchas gracias a usted y a su equipo por todo el aporte que realizan, se agradece siempre el aporte en conocimientos.

Tengo un caso muy particular, una persona natural régimen de renta presunta tiene 2 parcelas que explota en su actividad agrícola, parcela 73 y parcela 75 esta última es de 19,5 hectáreas.
En oct 2022 vende a sus 5 hijos una parte de la parcela 75, son 2,05 Hás por cada hijo, total de la parte vendida 10,25 Hás.
El precio total de la venta es 75 millones ( 15 mm a cada hijo). La parcela 75 fue adquirida en la reforma agraría el año 1975 a un precio de 7.496.980 Escudos según consta en titulo de dominio.
El valor del avalúo fiscal del rol asociado a esta parcela 75 es de $112.396.306 valor del 1er semestre 2023.

Preguntas
Como la parcela 75 fue adquirida antes del 2004 se rige por la LIR vigente al 31-12-2014, se puede constituir como un ingreso no renta?
Como vende a sus hijos según lo norma vigente seria una venta a un relacionado, pero conforme al texto del No 8 art17 de la LIR vigente al 31-12-2014 esa norma de relación no aplica, es correcto?
Según Of.Ord, 1336 SII del 17.07.2020 habla en su conclusión numeral 1 , puede constituir un ingreso no renta sin considerar el limite de 8.000 uf en la medida que el enajenante persona natural no sea habitual, no enajene aun relacionado y en el mismo ejercicio comercial en que se efectúa la enajenación no determine IDPC según contabilidad completa o simplificada,
En este Oificio 1336 no hace referencia a renta presunta solo contabilidad completa o simplificada para determinar IDPC, como el vendió la parcela 75 que forma parte de su actividad agrícola cumple este requisito o no?
En el caso que no cumpla lo requisitos para INR, para el costo de adquisición se puede tomar el valor del avalúo fiscal, lo consulto porque su valor de adquisición del año 1975 esta en escudos ??

Agradezco su respuesta,
Saludos,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 3 de abril de 2023 a las 8:58 am
  
  Danilo:
  Quizás aquí abiertamente hay un error y tal vez lo pueden corregir. Lo que correspondía realizar era una donación, tramitada legalmente, donde se paga impuesto sobre la proporción de avalúo que corresponda a cada porción del inmueble que se regala a los hijos, considerando que la operación no era una venta, sino claramente la entrega gratuita.
  
  En el oficio N° 1.364, de 22.04.2022, indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
  «Conforme las normas transitorias de la Ley N° 20.780(1), la tributación aplicable al mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile, adquiridos antes del 1° de enero de 2004, efectuada por personas naturales que no sean contribuyentes del impuesto de primera categoría (IDPC) que declaren su renta efectiva(2), se sujeta a las normas de la LIR, según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014.
  De acuerdo al texto vigente de la LIR al 31 de diciembre de 2014, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces tendrá el tratamiento de un ingreso no renta en la medida que la operación no se realice con partes relacionadas, o represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente. De lo contrario, el mayor valor quedará afecto con IDPC e impuesto global complementario o adicional(3).
  En el caso consultado, bajo el supuesto que el bien raíz de propiedad de la persona natural fue adquirido antes del 1° de enero de 2004, que no forma parte del giro, actividad o negociaciones de su empresa individual, que no sea enajenado a un relacionado, y que no se trate de una actividad realizada habitualmente por el contribuyente, el mayor valor que se obtenga será un ingreso no constitutivo de renta.»
  
  Notas:
  1) Párrafo final del literal XVI, del artículo tercero transitorio de la Ley N° 20.780.
  2) De acuerdo al artículo vigésimo tercero transitorio, de la Ley N° 21.210 se entenderá que las operaciones fueron realizadas por contribuyentes que determinaban el impuesto de primera categoría sobre rentas efectivas, si al momento de su enajenación, los bienes formaban parte del giro, actividades o negociaciones de su empresa individual.
  3) Los requisitos cuya concurrencia hace aplicable la tributación correspondiente (IDPC e IGC o Adicional), fueron comentados en el Oficio N° 1851 de 2021.
  
  La renta presunta no es una actividad que declare la renta efectiva, por lo que se mantiene dentro de la categoría de contribuyente que no tiene la obligación de determinar su renta líquida según contabilidad completa o simplificada.
  
  Entonces, queda claro que la situación planteada genera un hecho gravado con impuesto, por tratarse de una venta a un relacionado, donde deberá pagar el impuesto de Primera Categoría y Global Complementario por la utilidad obtenida, que se calcula rebajando al precio de cada venta, el costo de compra corregido proporcional que corresponda a la superficie enajenada.
  
  No es posible utilizar el avalúo como costo. Puede ver oficio N° 826, de 10.03.2022, para el caso de un loteo (similar a la situación planteada).
- danilo arena el 3 de abril de 2023 a las 10:50 am
  
  Don Omar, muchas gracias por su respuesta,
  
  Solo me queda una duda, lo de la venta a un relacionado, es independiente si el bien fue adquirido antes del 2004 (había leído que la norma de relación no aplicaba en esa fecha) o se considera la fecha de enajenación para determinar si es a un relacionado..
  
  Muchas gracias,
- Omar A. Reyes Ríos el 6 de abril de 2023 a las 1:50 pm
  
  Danilo:
  En relación a la consulta acerca de los bienes raíces adquiridos antes del 01.01.2004, el requisito para que pudiera acogerse al beneficio de No Renta, era que no debía ser habitual y no enajenar a un relacionado, ya que si eso ocurría, se gravaban con IGC.
  
  El Oficio N° 1336 del 15-07-2020, concluye en el párrafo segundo, numeral 1) que, “ Cumplidas las condiciones anteriores, el mayor valor obtenido en la enajenación de un predio agrícola ubicado en Chile y adquirido con anterioridad al 01.01.2004, se regirá por la LIR vigente al 31.12.2014, y puede constituir un ingreso no renta, sin considerar el límite de 8.000 UF, en la medida que el enajenante persona natural no sea habitual en la enajenación de inmuebles, no enajene a un relacionado y en el mismo ejercicio comercial en que se efectúa la enajenación no determine IDPC según contabilidad completa o simplificada, todas cuestiones que deben acreditarse en la instancia de fiscalización respectiva, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario, a través de todos los medios de prueba.”
  
  Esta “relación” se refiere a que la enajenación no la efectúen los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas, dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tenga interés.
Siul Gonzalez el 31 de marzo de 2023 a las 12:48 pm

Hola, qué tal; quiero comprar un depa nuevo y luego hacer la recuperación del IVA para hacer caja y comprar otro depa y así sucesivamente, soy personatural con giro de arriendo bienes inmuebles amoblados, mi duda es; este giro me sirve para la recuperación del IVA por la compra del depa o mejor hacer una EIRL? he visto muchos videos y leídos post del tema, ahora terminé toda confundida.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 1 de abril de 2023 a las 11:30 am
  
  Siul:
  La actual normativa permite lo que Ud. plantea. Nosotros nunca lo hemos recomendado.
  Si hay un cambio, como creemos que ocurrirá, donde se dejen de gravar los arriendos, las personas que recibieron «devoluciones anticipadas», deberán devolver mensualmente el 19% de los ingresos que obtengan en el futuro, para compensar los anticipos recibidos.
  
  También hay que considerar que siempre una venta de dichos inmuebles, generará la aplicación del IVA, dado que son activos inmovilizados que generan rentas gravadas y dieron origen al uso del IVA en su adquisición.
  
  Ud. ya está como empresario individual con el giro, debe llevar contabilidad y puede seguir operando así, no siendo necesaria la transformación a EIRL, más aún que tendría que traspasar los bienes que ya están a su nombre personal, lo que generaría pago de IVA.
- Doris Dominguez H el 2 de abril de 2023 a las 2:02 pm
  
  Buena tarde don Omar.
  Le comento: Papa´murio el año 2011, son 4 herederos, los biene raices pasan por herencia a sus hijos. El 29/11/2015 inician actividades como sucesion con rut de 53 millones, pusieron como capital el bien raiz por el avalúo fiscal, ahora venden con fecha 29/06/2022, el mayor valor de de 300 millones, como tributo?
  Mayor valor con primera categoria? los herederos tributan global?, por mayor valor o por el total de la venta.
  Gracias. Atte. Doris
- Omar A. Reyes Ríos el 2 de abril de 2023 a las 6:17 pm
  
  Doris:
  Duplicó la consulta.
  La venta no la realiza la comunidad, sino cada comunero. Los herederos tributan con impuesto único, rebajando las 8.000 UF, siempre que el comprador no sea un relacionado.
Pablo el 30 de marzo de 2023 a las 5:11 pm

Buenas Tardes Omar,

Muchas gracias por toda la información que entrega y la buena disposición para aclarar inquietudes.
Es de mucha ayuda para poder realizar de mejor manera nuestras actividades e inversiones.
Aprovecho de realizar la siguiente consulta:
Años atrás (2014) cree una empresa inmobiliaria y compré dos sitios urbanos para construir.
Finalmente, nunca construí y la empresa nunca tuvo movimiento. Ahora con el aumento de plusvalía pretendo vender uno de los sitios para capitalizar y construir en el otro sitio.
Mi consulta es, al vender un solo sitio ahora en el doble de su valor (en UF), ¿deberé pagar impuestos por esta transacción? Considerando si analizo solo el sitio estoy generando utilidades, pero como balance global (con lo pagado por los dos sitios) aún no tendría utilidad.
Muchas gracias de antemano por su ayuda.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 1 de abril de 2023 a las 11:14 am
  
  Pablo:
  Al ser un contribuyente que está en un régimen tributario donde debe declarar en base a contabilidad, está obligado a reconocer la utilidad y pagar el impuesto de Primera Categoría (27%), por la utilidad obtenida. Si dichas utilidades las retira, el dueño deberá pagar impuesto Global Complementario, dándose de crédito el 65% del impuesto pagado por la empresa.
  
  No tiene ningún tratamiento especial, dado que no es una persona natural.
  
  También debe pagar anualmente su patente municipal, en base a su patrimonio tributario. Revise que esté al día.
- Doris Domínguez el 1 de abril de 2023 a las 11:34 pm
  
  Buenas noches don Omar.
  Tengo una comunidad, inicia actividades en arriendo de inmuebles, cada comunero aportó su participación del bien raiz arrendado, ahora fue vendida en junio del 2022 , adquirida año 2011, lleva contabilidad completa, el bien raiz está contabilizado. ¿ que impuestos debe pagar? mayor valor paga primera? y los comuneros pagan el global por el total ganado o por el mayor valor?. Atte. Doris y gracias de antemano
- Omar A. Reyes Ríos el 2 de abril de 2023 a las 4:13 pm
  
  Doris:
  Asumiremos que se trata de una comunidad hereditaria, que se generó en el año 2011 y que los comuneros son personas naturales que no llevan contabilidad.
  
  La respuesta la puede encontrar en el oficio N° 190, de 19.01.2023, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2023/ley_impuesto_renta_jadm2023.htm , a la misma situación planteada como consulta, que en la parte pertinente indica:
  «Al respecto se informa que en la venta de bienes raíces poseídos en comunidad cada comunero vende su cuota en los bienes raíces comunes, por lo que las consecuencias tributarias del mayor valor obtenido por los comuneros dependerán del tipo de contribuyente de que se trate(1). De esta forma y respondiendo lo consultado:
  1) Si los comuneros son personas naturales que no determinan el IDPC sobre rentas efectivas, y adquirieron los bienes raíces antes del 1° de enero de 2004, les son aplicables las reglas contenidas en el inciso final del N° iii) del numeral XVI del artículo tercero transitorio de la Ley N° 20.780, sin que deban tributar por el mayor obtenido en la enajenación de sus cuotas en los bienes raíces poseídos en comunidad(2).
  2) Si la comunidad hereditaria decide continuar con su giro una vez transcurrido el plazo de 3 años que establece el inciso tercero del artículo 5 de la LIR y – con posterioridad a ello – es liquidada por los comuneros, deberá dar aviso de término de giro en la forma que prescribe el artículo 69 del Código Tributario(3).»
  Notas:
  1) Ver Oficio N° 1.264 de 1997.
  2) Las instrucciones sobre la materia se encuentran contenidas en la Circular N° 43 de 2021.
  3) Ver Oficio N° 3437 de 2022.
  
  Como puede ver, el bien no es de la comunidad, sino de cada comunero, quiénes son los que enajenan los derechos.
oscar el 17 de marzo de 2023 a las 11:09 am

Don Omar compre una casa en el año 2004, estando en casado en sociedad conyugal, a mediados del año 2022, iniciamos actividad agrícola, creando una sociedad de responsabilidad limitada con mi señora, aportando en la referida sociedad la casa antes mencionada. Mi consulta ahora como sociedad queremos vender la referida casa, tendremos que pagar IVA por esta venta?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 17 de marzo de 2023 a las 8:18 pm
  
  Oscar:
  Lo primero siempre es no mezclar lo comercial con lo personal, por lo que si la casa era de uso habitacional y la utilizaban los socios, ello nunca debió estar en la sociedad.
  
  Pero ya está, como también la contingencia por el uso. Si hoy la vende, como no fue un bien que pagó IVA al adquirirse (por aporte), entonces considerando que es un activo fijo, hoy no está afecta a IVA. Sin embargo, deberá tributar la sociedad por la utilidad obtenida, entre el valor de venta y el costo corregido que corresponda (también dependerá del régimen de tributación, dado que podría haber utilizado como gasto el valor de la construcción). Pagará, a nivel de empresa, según el régimen tributario, el impuesto de Primera Categoría y los socios pagarán el impuesto Global Complementario por la utilidad que deban declarar o cuando realicen el retiro efectivo de ella (dependerá del régimen).
Francisco Javier el 12 de marzo de 2023 a las 9:07 pm

Don Omar,

Buenas Noches, muy bueno sus post y respuestas.

Tengo la siguiente pregunta:

Adquirí una propiedad como persona Natural el Año 2012 en 6.000UF.
Tengo una Sociedad de Inversiones de la cual soy el Representante, que quiere adquirir esa propiedad para sí, para orden de las propiedades en general. El valor actual de la propiedad es de 11.000UF. Hay algún impedimento en realizar la venta a esa Soc de Inversiones? Pagaría algún impuesto?(Entendiendo que hay relación entre la Persona Natural y la Soc de Inversiones?).

Gracias por su respuesta.

Saludos.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 13 de marzo de 2023 a las 8:32 am
  
  Francisco:
  Pagaría impuesto por la utilidad obtenida (que serían 5.000 UF), sin ninguna consideración especial, estando finalmente afecto al Impuesto Global Complementario, dado que es una operación entre relacionados.
eduardo el 8 de marzo de 2023 a las 4:56 pm

buenas tardes saludandolo cordialmente tengo la siguiente consulta:
poseo una sociedad SpA del 2021 con giro de compra y venta de terrenos ( sin contruccion ) , hice subdivision y ahora pretendo venderlas.
1. ¿ al tratarse de una venta de solo el terreno estaria afecta a iva?
2. ¿ cual seria el modo de tributacion que afectaria a mi empresa y el costo de adquisicion para efectos de renta?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 9 de marzo de 2023 a las 3:45 pm
  
  Eduardo:
  Si no hay construcciones en la subdivisión que realizó, vendiendo solamente terrenos, ello no está afecto a IVA.
  
  Al ser empresa, pagará el impuesto de Primera Categoría (27% o 25%, dependiendo del régimen de tributación), y si hay repartos, ello hará pagar a los dueños el Global Complementario por los dividendos que han percibido.
  
  La utilidad se calculará rebajando de los ingresos los valores asociados a la compra (costo del terreno) y los gastos asociados a la realización de la subdivisión.
PATRICIO GAETE el 6 de marzo de 2023 a las 2:56 pm

Omar Buenas tardes.

En relación a este video me gustaría por favor me puedas contactar para concertar una reunión, ya que tenemos una subdivisión de un predio que pensamos iniciar su venta y nos gustaría tu asesoría al respecto. por favor contactar al email. Gracias de antemano.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 7 de marzo de 2023 a las 8:02 am
  
  Patricio:
  Nos contactamos inmediatamente.
Claudio el 24 de febrero de 2023 a las 7:55 pm

Hola,

Tengo una casa adquirida con credito hipotecario a traves de banco estado . También tengo una PYME de servicios , una EIRL . Para obtener creditos como PYME me exigen ahora que presente patrimonios ya que todo lo tengo como persona natural. Entonces mi consulta es si conviene en este caso pasar la casa con deuda hipotecaria en banco estado a la PYME y cual seria la ventaja o desventaja Considerando que todos los meses sube la cuota por estar en UF.

Desde ya muchas gracias.

Saludos.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 4 de marzo de 2023 a las 7:14 pm
  
  Claudio:
  La recomendación es que no mezclar la actividad empresarial con los bienes de uso personal, menos el de un inmueble que no reportará ingresos a la sociedad (EIRL).
  
  Tiene puras desventajas, partiendo por la aplicación de una presunción de renta para la persona beneficiada (dueño), con además un recargo del impuesto Global Complementario (se presume un ingreso del 11% del avalúo del bien raíz).
Danilo el 15 de febrero de 2023 a las 4:36 pm

Don Omar, buenas tardes, tengo un depto, adquirido el año 1999 y lo vendí a un no relacionado. Además tengo contabilidad como empresario unipersonal, pero el inmueble lo tengo como persona natural ¿debo pagar impuestos?

Saludos
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 15 de febrero de 2023 a las 4:42 pm
  
  Danilo:
  Como Ud. enajena el inmueble en calidad personal (no está en la contabilidad del empresario individual), hasta ahora, no paga ningún tributo, independiente del valor de la utilidad obtenida, considerando que la adquisición fue antes del 01.01.2004 y su comprador es un no relacionado.
Eduardo el 15 de febrero de 2023 a las 12:54 pm

Buenas tardes! agradezco su tiempo en responder nuestras dudas. tengo un caso en el que una persona creo una SpA de inversiones para la compra y venta de propiedades, el tema esta en que compro 3 propiedades a su nombre las cuales comenzara a reparar para posteriormente venderlas y ahora queremos sabes cual es la implicancia en seguir con este negocio como persona natural o pasar las propiedades a nombre de la empresa para que los negocios se realicen a travez de esta. cabe mencionar que seguira comprando propiedades.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 15 de febrero de 2023 a las 4:38 pm
  
  Eduardo:
  Si es un contribuyente habitual en las operaciones de compra y venta de bienes raíces, da lo mismo la forma de actuar, ya sea a nivel personal o como una empresa, dado que la tritación es la misma: primera categoría y Global Complementario, como también IVA en la venta.
  
  Quizás por ello, es mejor optar por realizar la operación por la empresa, para así tener más control, considerando que también en caso de fallecimiento, la empresa seguirá operando.
Felipe el 13 de febrero de 2023 a las 1:34 pm

Buenas tardes, estoy en proceso de compra de 2 deptos de inversión, ya tengo 1 en conjunto con mi pareja. Qué me conviene mas, adquirirlo como persona natural o como empresario individual?
De antemano muchas gracias. Slds!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 14 de febrero de 2023 a las 12:05 pm
  
  Felipe:
  Si es un departamento para arrendarlo sin muebles, donde no está el tema del IVA, por ahora, quizás los más conveniente se la adquisisión como persona, pensando en que son acogidos al DFL 2, teniendo un límite de dos unidades por persona (el problema es si lo compra en comunidad, el límite se aplica para ambos partícipantes (con dos compartidos en propiedad, llegan al límite ambos), en su caso, por lo que no es conveniente, en ese sentido, la compra en comunidad).
  
  Cuando se opta por declarar en base a contabilidad, como sería el empresario individual, hay costos de servicios contables, pago de patente municipal y declaración mensual de impuestos, donde es cierto que se tributa por un valor menor, dado que se permite depreciar la parte construcción y rebajar costos, como el financiamiento, pero ello no siempre es positivo, ya que si eventualmente hay una venta del bien, si hay mayor valor, se generará un pago de impuesto mayor si ello ocurriera a nivel personal.
  
  En cuanto al IVA, por ahora, se puede utilizar como crédito fiscal el impuesto pagado al comprar, pero hay que acreditar que se destinará a arrendarlo amoblado, donde tendrá que aplicar IVA a dicha renta, emitiendo mensualmente la factura o boleta, declarándolo en la declaración a través del form. 29, mes a mes. Si opta por pedir la devolución anticipada, también podría tener inconvenientes al momento de vender dicho bien o cerrar la empresa. Puede ver https://www.circuloverde.cl/que-pasa-con-las-devoluciones-anticipadas-del-iva-credito-fiscal-por-la-compra-de-bienes-inmuebles-arrendados-amoblados-frente-a-la-reforma-tributaria-2023/
Daniel el 10 de febrero de 2023 a las 4:30 pm

Muy buen día Omar
Muchas gracias por su apoyo…

Tengo un cliente con una sociedad de inversiones la cual es dueña de 3 biened raices….comprados hace 20 años y según indica totalmente depreciados.
Consulta
1. Si vende uno de esos bienes raices el impuesto a la utilifad es sobre valor venta menos valor adquicición menos depreciación? En este caso están totalmente depreciados por lo que el.impuesto seria sobre el valor venta final?…se debe pagar de inmediato el. Impuesto o es parte de los ingresos totales que tendrá la sociedad para su calculo a la jora de hacer la declaración anual de impuesto a la renta?

2. Debo entender que si esta totalmente depreciado el bien ya usó este en ejercicios anteriores para bajar base imponible….entonces que beneficio hay entre tener el bien como persona natural vs parte se una sociedad?

Desde ya muchas gracias…

Saludos, Daniel
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 11 de febrero de 2023 a las 9:20 am
  
  Daniel:
  Directo al grano: la sociedad pagará por la utilidad obtenida considerando como costo el valor de neto contabilizado, que debería ser el monto del terreno, que no es depreciable. Así, la utilidad será el resultado de rebajar al precio de venta el valor residual tributario que tenga el inmueble, que como Ud. indica, al parecer erróneamente ya está totalmente depreciado, dado que debe existir un monto de terreno, por lo que no hay valor que deducir como costo. Es lógico el proceso, dado que la sociedad «rebajó» de sus utilidades la depreciación del activo, razón por la cual hoy no debe considerar un costo diferente al valor neto del activo. La empresa pagará el impuesto de Primera Categoría y cuando dicha utilidad sea repartida a los accionistas o retirada por los socios, éstos pagarán el impuesto Global Complementario, con su proceso de cálculo (se dan de crédito, hasta ahora, parte o el total del impuesto pagado por la empresa).
  
  En lo referente a la actuación como vendedor de una persona que no es habitual en la compraventa de inmuebles, la tributación y el modo de determinar la utilidad es diferente. Puede utilizar alterantivas para rebajar el costo, como el valor de compra corregido o el valor de avalúo. Tiene un valor, como tope único personal, de hasta 8.000 UF liberado de impuesto (no renta), tributando cuando obtenda una utilidad mayor a dicho tope, con un impuesto único del 10%. Como puede ver, hay bastante diferencia, hasta ahora, frente a lo aplicado a un vendedor empresa.
Alex M el 30 de enero de 2023 a las 11:09 pm

Buenos días, mucho gusto don Omar, le agradezco su paciencia al responder todas las preguntas. Tengo una duda respecto al corretaje, yo estoy ejerciendo como corredor de propiedades, siendo una profesión u oficio de intermediario y ejerzo como segunda categoría sin sociedad u empresa de por medio, en la cual me encargo de administrar y arrendar bienes raíces ajenos. Hoy en día me encuentro en una disyuntiva debido a que tengo a mi nombre dos departamentos que arriendo sin muebles, pero el SII extrañamente me notificó hace poco de que debo realizar inicio de actividades debido a que realicé «ventas mediante plataformas de pago», por lo que estaba pensando en emitir boletas de honorarios a mis arrendatarios utilizando el giro de corredor que ya poseo, pero desconozco si eso me puede originar algún problema, debido a que estaría utilizando mi giro de corredor con bienes propios y no con bienes ajenos. Esperando su respuesta, muchas gracias.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 31 de enero de 2023 a las 9:46 am
  
  Alex:
  Ud. puede seguir prestando sus servicios a nivel personal, como contribuyente de segunda categoría, en la medida que trabaje solo, emitiendo las correspondientes boletas de honorarios y por lo que estará exento de IVA, a partir del 01.01.2023 (por el cambio de la definición de servicio gravado que se produce a partir de la mencionada fecha).
  
  En el caso de una propiedad que la arrienda, si Ud. lo hace a nivel personal, no debe iniciar actividad, declarando el ingreso en su Global Complementario.
  
  El utilizar las plataformas, para el arriendo diario de departamentos, claramente es otra actividad, considerando que esos inmuebles deben estar amoblados, lo que es una actividad de Primera Categoría que requiere la emisión de boletas afectas a IVA. Por ello, son dos situaciones diferentes: el arriendo por día, horas o meses de un departamento amoblado, lo afectará en la forma de cumplir sus obligaciones tributarias, dado que está desarrollando una actividad que requiere el inicio y registro previo en el SII para emitir las correspondientes boletas o facturas afectas a IVA por la remuneración que perciba. Esto no es una prestación personal de servicios, por lo que no puede emitir boletas de honorarios.
Claudia Rubilar el 26 de enero de 2023 a las 4:36 pm

Don Omar:
en mi vida he logrado ahorrar e invertir y tengo 3 deptos que me interesa vender. Estos los compré hace 5 años ya. Quedo afecta a algún tipo de impuesto? IVA ? o solo impuesto a la renta? cómo tributo si los compré en 38 mill y los quiero vender app en 45 – 50 mill
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de enero de 2023 a las 6:53 pm
  
  Claudia:
  Como no es habitual en la compra y venta de inmuebles, no estará afecta a IVA. Si lo estará al impuesto a la renta, por la utilidad obtenida, pero inicialmente podrá rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no afecto a impuesto. Si no ha realizado otras ventas, irá rebajando del tope mencionado las utilidades obtenidas, por lo que podría estar liberada de pago de impuesto por la utilidad que obtendrá en las tres ventas (también hay que considerar que el comprador no debe estar relacionado).
Alejandro López el 25 de enero de 2023 a las 11:52 am

Don Omar buenas tardes…

Soy persona natural y adquirí un terreno donde construí en el… está con recepción final… mi problema es la determinación del mayor valor… lamentablemente no tengo documentación por la construcción ya que la fui haciendo con maestros chasquillas y los materiales los compré con boletas que nunca guardé… o sea no tengo como demostrar el costo por la casa que le planté encima al terreno … ¿existe algo que me pueda acoger para poder aumentar el costo tributario y no dejar solo el costo de adquisición del terreno? tengo clarísimo el tema de las 8.000 uf…

Muchas Gracias…
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 25 de enero de 2023 a las 3:39 pm
  
  Alejandro:
  Es una operación realizada informalmente, es decir, en lo que se conoce como «en negro». No tiene ninguna alternativa, por lo que deberá asumir los efectos: tendrá un menor costo y ello podría generar un pago de impuestos que en la realidad no procede, pero no realizó las operaciones en forma correcta. Esto también le pasa a cualquier contribuyente que compra informalmente o que incluso vende sin emitir boletas, dado que se generarán efectos que ante un fiscalización o incluso un registro contable demostrará que algo no se realizó adecuadamente.
Alejandro el 19 de enero de 2023 a las 4:13 pm

Don Omar buenas tardes, quisiera consultarle lo siguiente:

Hace 3 años compramos una parcela, este año se termino la construcción de una casa nueva con todos sus documentos, si la queremos vender debemos pagar IVA? el valor de venta es de 2900 uf y soy personal natural.

Desde ya gracias por si tiempo.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 19 de enero de 2023 a las 4:49 pm
  
  Alejandro:
  Si Ud. realizó la construcción como persona natural, no teniendo el ánimo de realizar una actividad de compra y venta de bienes raíces, dicha operación no sería habitual, por lo que la venta del bien raíz no estaría afecta a IVA.
Mauricio el 15 de enero de 2023 a las 2:56 am

Hola tengo una duda al respecto tengo dos propiedades inscritas a mi nombre adquiri una hace 6 años y otra hace 2 años ahora me toca inscribir una tercera no tengo como acreditar rentas desde hace 4 años ya que me dedico a la compra y venta de vehiculos la duda es ire a tener problemas por inscribir una 3era propiedad a mi nombre me servira de algo espexificar en el contrato que la pague en cuotas en un credito deirecto con el dueño de la propiedad?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 15 de enero de 2023 a las 9:57 am
  
  Mauricio:
  Su problema es no documentar los ingresos por la actividad que realiza, es decir, las utilidades obtenidas por la intermediación en la compra y venta de vehículos, que si lo hace a nivel personal, debe emitir las respectivas boletas de honorarios por la remuneración que reciba de las partes intervinientes en la operación.
  
  Si realiza inversiones y también debe justificar los gastos de vida, el SII aplicará la norma del art. 70 de la Ley del Renta, que establece:
  «ARTICULO 70°.- Se presume que toda persona disfruta de una renta a lo menos equivalente a sus gastos de vida y de las personas que viven a sus expensas.
  Si el interesado no probare el origen de los fondos con que ha efectuado sus gastos, desembolsos o inversiones, se presumirá que corresponden a utilidades afectas al impuesto de Primera Categoría según el N° 3° del artículo 20 o clasificadas en la Segunda Categoría conforme al N° 2° del artículo 42, atendiendo a la actividad principal del contribuyente.
  Los contribuyentes que no estén obligados a llevar contabilidad completa, podrán acreditar el origen de dichos fondos por todos los medios de prueba que establece la ley.
  Cuando el contribuyente probare el origen de los fondos, pero no acreditare haber cumplido con los impuestos que hubiese correspondido aplicar sobre tales cantidades, los plazos de prescripción establecidos en el artículo 200 del Código Tributario se entenderán aumentados por el término de seis meses contados desde la notificación de la citación efectuada en conformidad con el artículo 63 del Código Tributario, para perseguir el cumplimiento de las obligaciones tributarias y de los intereses penales y multas que se derivan de tal incumplimiento.»
Carolina el 13 de enero de 2023 a las 9:21 am

Muchas gracias por compartir esta información, que es bastante compleja para quienes no estamos inmersos en el área.
Mi pareja heredó una propiedad (fecha fallecimiento junio 2021), actualmente se encuentra en venta en 3000 UF, si bien él tiene una empresa, la propiedad no está vinculada a ella pero su contador le indicó que deberá pagar el 25% del valor de la propiedad como impuesto global complementario y de ver la presentación no necesariamente es así.
No es vendedor habitual ni nada de eso.

Agradezco la aclaración.

Saludos
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 13 de enero de 2023 a las 11:51 am
  
  Carolina:
  Considerando que la propiedad del bien raíz es a título personal (no está como activo en la empresa individual), obtenida vía herencia en junio de 2021, por lo que si la vende en el año 2023, tiene más de un año en su poder y no siendo habitual en la compra y venta de inmuebles, tiene la franquicia de poder rebajar hasta 8.000 UF de la utilidad obtenida como no renta, por lo que estaría la totalidad de la utilidad que obtenga, pensando en que el precio de venta es de 3.000 UF, liberada de pago de impuesto.
  
  Lo que sí deben validar es que el activo no fue traspasado como activo de la empresa individual.
Rosa el 21 de diciembre de 2022 a las 4:49 pm

Un saludo y Felicitaciones por su buena disposición y certeza en contestar las consultas.
Consulta: Antecedentes, Personal Natural que adquirió un Bien Raíz, campo rural en el año 2006, actualmente
realizó la subdivisión en parcelas las que comenzará a venderlas ahora. ¿Qué impuestos debe pagar?.
saludos
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 21 de diciembre de 2022 a las 8:48 pm
  
  Rosa:
  Asumiendo que las parcelas no están consideradas en la contabilidad como empresario individual, Ud. pagará un impuesto único del 10% sobre la utilidad obtenida. Esto se determina rebajando al precio de venta el costo actualizado de compra (se hace en forma proporcional a las parcelas divididas). También, por las primeras ventas y hasta copar la cantidad, podrá rebajar de la utilidad hasta 8.000 Uf como un valor no renta. Sólo cuando empiece a superar dicho valor, se pagará el impuesto único del 10% (no se paga global complementario).
  
  Lo que sí debe validar es si estará afecta a IVA, lo que afecta a construcciones que Ud. puede haber efectuado para la venta de las parcelas, como podría ser un camino, postes de alumbrado, portones de entradas, cercos, pozos y otros.
  
  Puede ver por ejemplo el oficio N° 826, de 10.03.2022 y otros que puede revisar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37
Leonardo Maureira Jara el 7 de diciembre de 2022 a las 4:33 pm

Un Agricultor con contabilidad renta presunta vendio un terreno agricola a un no relacionado el predio esta dentro de la contabililidad (presunta) como tributa, se puede acoger a la regla de las 8.000 uf. o pagar I.D.PC. con credito al Global Complementario

Desde ya muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 8 de diciembre de 2022 a las 9:29 am
  
  Leonardo:
  La restricción indica que si el bien raíz está asignado a la empresa individual, no tendría los beneficios.
  
  Esto lo indica el art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta:
  «ARTICULO 17°.- No constituye renta:
  
  1°.- La …
  …
  8°.- Las cantidades que se señalan a continuación, obtenidas por personas naturales, siempre que no se originen en la enajenación de bienes asignados a su empresa individual, con las excepciones y en los casos y condiciones que se indican en los párrafos siguientes:
  a) …
  …
  b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad.»
  
  Como el bien raíz está asignado al empresario individual, independiente si éste tributa en base a renta efectiva o a renta presunta, la restricción legal se aplica, por lo que tendría que demostrar que ello ya no era parte del empresario individual o que no es del giro, para aplicar la tributación especial.
  
  Puede ver el oficio N° 52, de 05.01.2022, que lo encontrará en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37, el cual indica (lo remarcado es nuestro):
  «Sobre la materia se informa que, de acuerdo a la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR, no constituyen renta las cantidades obtenidas por la enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, obtenidas por personas naturales, siempre que no se trate de bienes asignados a su empresa individual.
  
  De lo dicho aparece claro, conforme a las actuales normas de la LIR transcritas precedentemente que, las enajenaciones efectuadas por empresarios individuales de bienes raíces que no estén o no deban incorporarse al giro de la empresa, esto es que no originen rentas gravadas en la primera categoría o que no correspondan al giro, actividades o negocios de la empresa, se sujetan a las disposiciones establecidas en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR, lo cual debe ser verificado en las respectivas instancias de fiscalización.»
  
  Entonces, si Ud. al momento de la venta tenía el bien raíz asignado al empresario individual, no podría acogerse a la norma especial de tributación del art. 17 N° 8 de la Ley de la Renta. Ahora, si ya lo había retirado y sacado de la contabilidad, antes de la venta, sí podría acogerse, pero deberá acreditar la situación ante la observación del SII (una forma sería haber cerrado el giro agrícola en forma previa a la venta).
FERNANDO MUÑOZ C el 25 de noviembre de 2022 a las 5:13 pm

Estimado don Omar:
Un gusto saludarlo y que gran ayuda es su página
Me permito plantearle una duda tributaria:
Adquirí un departamento con fecha 23.12.2021 el cual el 58% pagué al contado y el otro 42% restante lo adquirí con un Préstamo hipotecario. El Conservador de B. Raíces inscribió esta venta de Derechos, el 4 de Febrero 2022.

Ahora estoy negociando un arriendo y una promesa de compraventa, que tendrá un plazo para materializarse hasta Enero 2024; y la compraventa no se materializará antes de Junio 2023.

A fin de evitar habitualidad, significaría que a contar del 24/12/22 ¿podré vender sin problemas? o ¿vale la fecha de Inscripción en el CBR.? Si lo hago antes del año, ¿Pagaría impuesto Renta?

Sin perjuicio de lo anterior, ¿podré firmar una Promesa de Compraventa antes del 24/12/22, conociendo que la compraventa como tal, se firmará recién unos 6 meses más?

Agradeciendo de antemano quedo atento muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de noviembre de 2022 a las 12:24 pm
  
  Fernando:
  Asumiendo que Ud. no es un contribuyente habitual en la compra y venta de bienes raíces, cuando venda el bien estará afecto a impuesto a la renta, pero si la enajenación se produce antes del año desde la inscripción del bien, la tributación es la general (en concreto, el impuesto Global Complementario, sumando todas las rentas obtenidas en el período anual). Si la venta se hace después del año, la utilidad obtenida será tributada de acuerdo a un régimen especial, que le permite primero rebajar hasta 8.000 UF, como ingreso no afecto, para luego si hay un exceso de utilidad obtenida, tributar por ello con un impuesto único del 10% o reliquidando su Global Complementario en hasta 10 años, dependiendo de la fecha de adquisición del bien.
  
  Si desde el momento cero o antes del año Ud. ya acordó la venta, buscando un acomodo para que pase el plazo de un año, quizás la operación podría ser cuestionada por el SII, considerando que la promesa podría estar generada simplemente como un acto forzado para acceder a un sistema más ventajoso de tributación. Si es real, entonces será válido el proceso y la tributación será la que corresponda al momento de generarse la venta, según lo indicado en el párrafo anterior.
FERNANDO MUÑOZ C el 25 de noviembre de 2022 a las 5:05 pm

Estimado don Omar:
Un gusto saludarlo y que gran ayuda es su página
Me permito plantearle una duda tributaria:
Adquirí un departamento con fecha 23.12.2021 el cual el 58% pagué al contado y el otro 42% restante lo adquirí con un Préstamo hipotecario. El Conservador de B. Raíces inscribió esta venta de Derechos, el 4 de Febrero 2022.

Ahora estoy negociando un arriendo y una promesa de compraventa, que tendrá un plazo para materializarse hasta Enero 2024; y la compraventa no se materializará antes de Junio 2023.

A fin de evitar habitualidad, significaría que a contar del 24/12/22 ¿podré vender sin problemas? o ¿vale la fecha de Inscripción en el CBR.? Si lo hago antes del año, ¿Pagaría impuesto Renta?

Sin perjuicio de lo anterior, ¿podré firmar una Promesa de Compraventa antes del 24/12/22, conociendo que la compraventa como tal, se firmará recién unos 6 meses más?

Agradeciendo de antemano quedo atento muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de noviembre de 2022 a las 12:26 pm
  
  Fernando:
  Duplicó la consulta.
Soledad FLores el 24 de noviembre de 2022 a las 9:11 am

Estimado don Omar:
excelente su página. Mi pregunta es:

¿Se puede celebrar una promesa de compra venta sobre un bien raíz adquirido antes de cumplir el año de adquisición.?
Responder
- Soledad Flores el 24 de noviembre de 2022 a las 11:09 am
  
  No me aparece la respuesta
- Omar A. Reyes Ríos el 24 de noviembre de 2022 a las 9:14 pm
  
  Soledad:
  No pesquisamos alguna consulta en especial. Si es así, por favor remitirla nuevamente.
- Eduardo Cancino el 24 de noviembre de 2022 a las 4:09 pm
  
  Estimado don Omar:
  
  ¿Se puede celebrar una promesa de compra venta sobre un bien raíz que fue adquirido por una persona natural para habitación y que se pretende vender antes del el año de adquisición.? ¿Qué impuesto paga y se afecta también con el IVA ?
- Omar A. Reyes Ríos el 24 de noviembre de 2022 a las 9:06 pm
  
  Eduardo:
  Sí, puede prometer vender.
  
  Cuando hay menos de un año entre la compra y la venta de un bien raíz, siendo no habitual como vendedor, se pagará solamente impuesto a la renta (no IVA, que está cuando se tiene giro de compra y venta de bienes raíces). Definitivamente pagará el Impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida (no tiene tributación especial).
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de noviembre de 2022 a las 2:25 pm
  
  Soledad:
  No habría inconvenientes para realizar la promesa de compraventa señalada, toda vez que desde el punto de vista tributario, la Ley 21.210 ha eliminado la presunción de habitualidad sujeta al plazo, estableciendo que, se encontrará afecta al pago de IVA la transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo, reforzando que la determinación de la habitualidad de un vendedor, corresponde a un análisis de las circunstancias particulares del caso específico sujeto a que existan las condiciones para calificarlo como habitual.
  
  Lo que sí puede ser cuestionado es si hay utilidad en la venta es la forma de tributación. Si sólo se postergó la enajenación para acceder a un sistema más beneficioso, ello podría ser cuestionado, si no hay demostración de la realidad de la operación.
Francisco González el 16 de noviembre de 2022 a las 12:07 pm

Hola buenas tardes.
Quería saber cuál es el valor mínimo de venta de una propiedad o terreno ?
Se que el evaluó fiscal es el valor más bajo de tasación de una propiedad o terreno, pero desconozco el mínimo valor de venta.
Atento a sus comentarios, muchas gracias !!!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 16 de noviembre de 2022 a las 12:27 pm
  
  Francisco:
  Muy amplia su consulta. El SII no acepta valor mínimo, dado que puede tasar a valor de mercado para el cobro de impuestos.
  
  La norma legal tampoco valida un traspaso que se realice por menos del 50% del valor de la propiedad (lesión enorme).
  
  Si Ud. está pensando en «regalar», quizás sea mejor que analice la situación de una donación, que pagará impuesto por el valor de avalúo fiscal de la propiedad, con un trámite legal de insinuación.
Dagoberto el 28 de octubre de 2022 a las 11:22 pm

Tenemos una propiedad como Sucesión (ambos de acuerdo para vender); somos personas naturales y no habituales en este tipo de transacción inmobiliaria, si la vendemos por 5.100 UF
¿Pagamos algún impuestos después de ejecutada la venta?
¿Cuál sería el monto o porcentaje a pagar?
¿Cuándo un corredor de Propiedades le dice que su comisión es del 2% + el Precio de Venta; éste último valor sale del vendedor o del comprador?
¿A que monto o porcentaje se relaciona el factor 0,350?
Agradezco su atenta respuesta.
Gracias por su atención
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 29 de octubre de 2022 a las 11:32 am
  
  Dagoberto:
  En el caso que plantea es vital conocer la fecha de muerte del causante (generador de la herencia), ya que los herederos tomarán esa fecha como el momento de la adquisición. Si ello es antes del 01.01.2004, la venta sería no gravada con impuestos, sin importar el monto de la utilidad obtenida (siempre que el comprador no sea una relacionado con los comuneros vendedores).
  
  Si la fecha es posterior, cada vendedor tendrá que determinar la utilidad obtenida y podrá rebajar hasta 8.000 UF, como ingreso no renta. Por ello, en vuestro caso, ninguno pagaría impuesto, considerando que la utilidad obtenida por cada uno de los comuneros, sería menor a esa cifra (la venta total son 5.100 UF).
  
  En cuanto a la remuneración del corredor, en general cobran a cada parte el 2% del precio de venta o compra, según se trate. En el caso de Uds., pagarían ese valor por lo que se asocie a cada porcentaje de la venta de los derechos (50% sobre 2.550 UF).
Betty el 26 de octubre de 2022 a las 6:44 am

Estimado,

Muchas gracias por su respuesta, lamentablemente el depto lo adquirí hace 3 meses, pero los créditos están consumiendo prácticamente todo mi salario, por lo que quería calcular el impuesto para ver si me beneficia venderlo ahora o aguantar hasta el año. Usted sabe donde se puede hacer una especie de simulación para revisar esto?

Además, no hay forma de demostrar que mi costo fue mucho mayor al precio que lo compré, me refiero a que hay intereses por los créditos solicitados.

Un cordial saludo.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de octubre de 2022 a las 9:45 am
  
  Betty:
  Puede ver, para una aproximación de cálculo, la tabla de impuesto Global Complementario que se aplicó para el ejercicio 2021 en https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/impuesto-global-complementario/ Ello será distinto, ya que se debe considerar el valor de la UTA vigente al 31.12.2022.
  
  El costo del crédito de la compra no se rebaja de la utilidad obtenida.
Betty el 25 de octubre de 2022 a las 12:18 pm

Estimado,

Muchas gracias por su respuesta y en base al comentario anterior, el inmueble lo adquirí hace 3 meses pero como mi salario va casi en su totalidad al pago de créditos, es que quisera hacer la relación costo/beneficio de venderlo o aguantar lo más posible. Es mi primer bien raíz adquirido.

Un cordial saludo
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de octubre de 2022 a las 9:22 am
  
  Duplicó la consulta.
  
  Si se espera que pase el año, desde la inscripción de la propiedad en el registro de Bienes Raíces, entonces la utilidad no pagará impuesto, por la cuantía que no alcanza a copar el tope de las 8.000 UF, que existe por contribuyente.
Betty el 25 de octubre de 2022 a las 11:59 am

Estimado Omar,

Muchas gracias por su respuesta y en base al comentario anterior, le comento que el inmueble lo adquirí hace 3 meses, el problema es que mi salario está casi en su totalidad destinado al pago de créditos.

Por eso quisiera saber el costo/beneficio de venderlo o esperar lo que mas pueda.

Saludos
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de octubre de 2022 a las 9:19 am
  
  Betty:
  En ese caso, dado que lo vende antes del año, la utilidad obtenida paga impuesto Global Complementario, por lo que la debe agregar a sus rentas y declarar en abril del año siguiente. El impuesto dependería de la cuantía de las rentas, dado que es un impuesto que se aplica en forma incremental.
Betty el 25 de octubre de 2022 a las 7:34 am

Estimado:

En primer lugar, muchas gracias por su buena disposición en las respuestas y ayuda que nos entrega.

Mi consulta es con respecto a una adquisición de un inmueble por muy debajo de su valor valor comercial, pero que por los créditos que solicité, mi costo se incrementó y por eso quisiera deshacerme pronto de él. Aún con los créditos asociados y los arreglos que le hice, creo que podría tener una ganancia de unas UF800.

Mi pregunta es, cuánto tiempo debería esperar para venderlo sin que el impuesto me pegue tan fuerte?

Y mi última pregunta, existe en Chile algo como la ley de intercambio 1031 de EEUU, ya que si todo resulta bien con este intento, me encantaría invertir en el negocio de los bienes raíces.

Saludos
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 25 de octubre de 2022 a las 8:09 am
  
  Betty:
  Es probable que Ud. no tenga utilidad afecta a impuesto. Si tiene el bien raíz hace más de un año y no es habitual en la compra y venta de bienes raíces, además si su comprador no es un relacionado, Ud. sólo pagará impuesto cuando la utilidad obtenida supere las 8.000 UF, dado que ese es un valor que puede rebajarse a nivel personal (es un límite asociado a cada contribuyente y se considera como no renta). Entonces, si su utilidad es igual o menor a las 8.000 UF, no tendrá base afecta a tributación.
  
  La utilidad se calcula por la diferencia entre el precio de venta y el valor de costo corregido (valor de compra).
  
  Si la utilidad obtenida es mayor al limite de las 8.000 UF, recién ahí pagará impuesto, pudiendo ser el 10% de ese valor.
Teresa el 19 de octubre de 2022 a las 6:09 am

Hola
Buen día,
Mi consulta es si hay ganancia al vender un departamento comprado el 2019 que ha tenido un aumento en el valor, se compro en 1200 uf y ahora tiene un avalúo de 2200 uf. Existe ganancia considerando los intereses ? O debería esperar para vender
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 19 de octubre de 2022 a las 9:20 am
  
  Teresa:
  Para obtener la utilidad debe considerar el valor de venta y descontar el costo corregido (valor de compra actualizado). Pero si Ud. no es habitual en la venta de bienes raíces, su tributación por la ganancia obtenida tiene un tratamiento especial.
  
  Lo que debe rebajar, si no lo ha hecho en otras operaciones, es el límite de 8.000 UF por contribuyente y sólo si después de esa rebaja, aún queda utilidad, se aplicará un impuesto único del 10% (esto es válido al menos hasta el año 2022, esperando lo que se cambien en la reforma tributaria que está discutiéndose actualmente).
  
  En resumen, vemos que en su caso, parte de la rebaja permitida absorbe totalmente la utilidad obtenida, siempre que no sea habitual en éste tipo de operaciones, por lo que no quedará gravada con impuesto.
David el 23 de septiembre de 2022 a las 7:05 pm

Estimados primeramente agredecer por su infinita ayuda en temas tan complejos.

Tengo una consulta.

Tengo un bien raíz (DFL 2), comprado en el año 2008 a 6.650 UF, que quiero aportar a una SpA en la cuál tengo representación y el 60% del capital social. La idea es aportar sin que esto me genere una utilidad. (tampoco me dedico a la venta de bienes raices).

1.- ¿Si efectuo el aporte directamente esto constituye una venta?, en el sentido de que estoy aportando el bien a un relacionado.
2.- Si constituye venta, ¿Qué impuesto tendría que pagar?.
3.- Me convendría iniciar actividades cómo empresario individual, ingresando este bien raíz a la contabilidad para luego en función del inciso 5 del artículo 64 del Codigo Tributario, realizar una reorganización empresarial para poder traspasar el bien raíz a la SpA?
4.- Existe la posibilidad de que no pueda hacer lo mencionado en el punto anterior, ya que la legitima razón de negocio sería explotar el bien por la SpA.

De antemano muchas gracias.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 23 de septiembre de 2022 a las 7:36 pm
  
  David:
  Cualquier aporte a la formación de una sociedad es una venta y Ud. estaría relacionado con la adquirente, por lo que el SII puede tasar la operación y Ud. deberá pagar el impuesto Global Complementario por la utilidad obtenida, sin la aplicación de ninguna rebaja.
  
  Efectivamente a la creación de la ficción tributaria del empresario individual no hay aporte, transferencia de bien, pero no puede «transformar en otra entidad» en forma directa, debiendo pasar nuevamente por la situación comentada en el párrafo anterior.
  
  Quizás una alternativa es que la sociedad esté formada y administrada por terceros, para luego vender el bien raíz a dicha sociedad, con deuda, para luego, en el futuro capitalizar la deuda en dicha entidad. Esto lo debe evaluar con todos los antecedentes del caso y obviamente a valores reales.
David el 13 de septiembre de 2022 a las 10:59 am

Buenos días Omar, yo de nuevo, respecto de lo anterior, es que una vez comprado ese 1% al otro socio de la sociedad, y antes del termino de giro, el representante quiere hacer el traspaso del activo a el como persona natural, no después.

Por eso era la consulta, cual es la figura legal mas conveniente para hacer esto? Esto para tributar lo menos posible al momento de realizar dicha transferencia.

Atento a sus comentarios, me despido,

David
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 13 de septiembre de 2022 a las 5:08 pm
  
  David:
  Cuidado con las operaciones que pretenden realizar, ya que si la empresa lo hace, ello es una venta y está sujeta a tasación, constituyendo ingreso bruto, afecto a PPM y obviamente deberá pagar impuesto de Primera Categoría, si se determina utilidad en la operación.
  
  La respuesta inicial creemos que fue clara.
David el 12 de septiembre de 2022 a las 5:12 pm

Omar, buenas tardes, escribo ya que tengo una consulta y me gustaría que me orientara al respecto, la cual paso a describir:

A fines del 2018 e inicios del 2019, una empresa conformada como sociedad limitada, donde uno de los socios tiene el 99% (representante legal) y el otro, el 1% restante, compró un bien raíz con destino habitacional de 900 mts2 en su totalidad, a nombre de la empresa, por un valor de $55.000.000 de pesos, a una persona natural.

Ahora por la situación económica, los últimos 2 periodos, la empresa, se ha declarado sin movimiento, siendo hoy en día el único activo de la empresa, el bien raíz antes mencionado.

Por lo anterior, el representante legal, quiere hacer el traspaso de la propiedad a su nombre, como persona natural, y una vez hecho esto, iniciar la gestión del término de giro, para darle cierre a la sociedad, por una actividad que ya no desarrolla.

Por lo anterior, la idea es hacerlo de la forma menos onerosa posible desde el punto de vista tributario, para esto, ¿Cuál sería la mejor figura legal para cumplir con dicho objetivo? ¿Donación?, ¿transferencia por Herencia? ¿Cesión de derechos?.

Agradecido de antemano por su respuesta y a la espera de sus comentarios, me despido,

David Grudsky
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de septiembre de 2022 a las 9:17 pm
  
  David:
  Como Ud. indica, la sociedad terminará el giro. Creemos que esa alternativa es la que debe analizar, para luego disolver la empresa adjudicando el bien raíz al socio mayoritario y dejar establecido una diferencia compensada con otros activos o con una deuda que debe pagar el socio mayoritario, al socio minoritario.
  
  Se supone que al terminar el giro, se determinará el patrimonio tributario, sobre lo cual se tributará. Dentro de ese cálculo, estará el activo inmueble que Ud. menciona. El costo de la asignación, será el valor que tiene contablemente a la fecha de cierre, para efectos tributarios, independiente que pudieran existir diferencias de valor al asignarse el precio de mercado, por ejemplo, para realizar la liquidación de la sociedad. También podrían mantener el valor que tiene el balance de cierre, lo que dependerá del acuerdo de socios. En todo caso, el costo para futuras ventas, será el monto que el bien tenía al momento del término de giro, no el valor de asignación, que pudiese ser mayor.
Jorge el 8 de septiembre de 2022 a las 9:42 pm

Don Omar:

Primero que todo, agradecer su generosidad al responder las preguntas que se le formulan y felicitar por la calidad de sus respuestas, hace fácil lo que para muchos de nosotros es difícil.

Tengo 2 preguntas:

1. En relación al impuesto a la Renta, tengo entendido que la tasa de dicho impuesto se aplica al mayor valor obtenido, es decir, a la diferencia entre el precio de venta y el valor al que se compró el inmueble que ahora se vende, pero en ese caso ¿Cómo calcular el mayor valor si lo que quiero vender es un inmueble que adquirí en virtud del Decreto Ley 2695? ¿Cuál es el costo tributario en ese caso?

2. Quizás esta pregunta es mas básica pero de todas formas tengo la duda. ¿Quiénes se consideran como relacionados para efectos del Impuesto a la renta? ¿Si un padre le vende a un hijo o si una persona le vende a un hermano, son casos en que se vende a un relacionado?

Muchas gracias por su tiempo
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 9 de septiembre de 2022 a las 10:09 am
  
  Jorge:
  El concepto de costo es el valor efectivamente pagado en la adquisición y construcción del bien raíz. Por ello, si Ud. no tiene valor demostrable en la adquisición, el reconocimiento de la propiedad regularizada por el DL 2.695/1979 no le asigna monto, razón por la cual su costo para efectos tributarios sería cero. Por ello, la utilidad será el precio de venta obtenido.
  
  Para ver tanto el tema del costo como de la relación, en el caso del comprador, puede ver la Circular N° 43/2020, a partir de la página 20.
  
  Lo referente a qué se entiende por relacionados y sus efectos, también están en la mencionada circular, pero en la página 6, que indica que son relacionados:
  «Para estos efectos, los supuestos de relación concurren cuando la enajenación se realiza:
  4.4.1. Por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente
  La participación directa ocurre cuando el enajenante es socio o accionista de la sociedad que adquiere las acciones o derechos sociales, mientras que la indirecta cuando el enajenante participa de una entidad que, a su vez, participa directa o indirectamente en la respectiva sociedad adquirente, con prescindencia de la cantidad y tipo de entidades intermedias.
  Asimismo, resulta irrelevante que la sociedad adquirente se encuentre constituida en Chile o en el extranjero, para lo cual, en este último caso, deberá atenderse si el tipo social de la entidad adquirente resulta asimilable a una sociedad de personas o anónima cerrada, de acuerdo con la legislación chilena.
  Tratándose de las sociedades anónimas, deberá entenderse que incluye también a las sociedades por acciones, por disposición del artículo 2°, N° 6.
  4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
  La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
  Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.
  4.4.3. A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario.
  4.4.4. A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos
  También se contemplan los casos en que cualquiera de las personas indicadas sean los adquirentes y cumplan dichas funciones en la sociedad en la que el enajenante participa directa o indirectamente. Lo mismo ocurrirá cuando el adquirente sea una entidad que tales personas controlen directa o indirectamente.
  Con todo, la norma excluye expresamente aplicar los supuestos de relación aquí analizados a los casos de entrega y el ejercicio de opciones como planes de compensación laboral, a que se refiere la nueva letra l) del N° 8 del artículo 17.»
ELIANA TABILO el 8 de septiembre de 2022 a las 6:41 pm

Estimado , un cliente tiene un terreno que adquirio hace mas de un año en conjunto con su hermana que es argentina el tambien lo es pero lleva muchos años en chile y ya tiene residencia , ella tiene solo un rut de inversora . Ahora van a vender el terreno en 400 millones serían doscientos millones para cada uno … como sería la figura ahí ?? Ella que no es residente de chile para impuesto por la venta ? paga solo impuesto renta ? o trine otro impuesto que pagar ??
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 8 de septiembre de 2022 a las 8:50 pm
  
  Eliana:
  Ambos están enajenando derechos sobre un inmueble, asumiendo que el comprador no es «relacionado» con los vendedores:
  El contribuyente residente y domiciliado en Chile, pagará impuesto único del 10% por sobre lo que supere las 8.000 UF (salvo que ya hubiese ocupado parte o el total de esta rebaja por contribuyente en otras ventas de inmuebles).
  
  Para el caso del contribuyente que no es residente en Chile, deberá pagar el impuesto adicional (35%), por la cantidad que exceda la mencionada rebaja de 8.000 UF, que se considera no renta (el cálculo del valor afecto a tributación sería precio de venta menos costos actualizados y menos las 8.000 UF, si procede el total).
  
  La norma específica se encuentra en el art. 17 N° 8, letra b), de la Ley de Impuesto a la Renta (lo remarcado es nuestro):
  «ARTICULO 17°.- No constituye renta:
  1°.- La …
  …
  8°.- Las cantidades que se señalan a continuación, obtenidas por personas naturales, siempre que no se originen en la enajenación de bienes asignados a su empresa individual, con las excepciones y en los casos y condiciones que se indican en los párrafos siguientes:
  
  a) Enajenación o cesión de acciones de sociedades anónimas, …
  …
  b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad.
  
  i) Se aplicarán, en lo que fuesen pertinentes, las reglas señaladas en los literales ii) y iii), de la letra a) anterior. No obstante, para efectos de esta letra b), el costo tributario también estará conformado por el valor de adquisición del bien respectivo y los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado su valor, reajustados de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al de la adquisición o mejora, según corresponda, y el mes anterior a la enajenación. Las referidas mejoras deberán haber sido efectuadas por el enajenante o un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, y declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio, en la forma que establezca mediante resolución, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación.
  ii) No constituirá renta, asimismo, aquella parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas o del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento. Para el cómputo del valor de ésta, se utilizará el valor de la unidad de fomento que corresponda al último día del ejercicio en que tuvo lugar la enajenación respectiva. El Servicio mantendrá a disposición de los contribuyentes los antecedentes de que disponga sobre las enajenaciones que realicen para efectos de computar el límite señalado.
  iii) En caso que el mayor valor referido exceda en todo o en parte el límite del ingreso no constitutivo de renta anterior, se gravará dicho exceso con el impuesto global complementario o adicional, según corresponda, o bien, tratándose de personas naturales con domicilio o residencia en Chile, con un impuesto único y sustitutivo de 10%, a elección del enajenante, en ambos casos sobre la base de renta percibida.
  iv) Lo establecido en los números ii) y iii) precedentes aplicará siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año. No obstante, dicho plazo será de cuatro años en caso de una enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.
  …»
Ivan el 7 de septiembre de 2022 a las 4:52 pm

Hola, muy buenas tardes. Me atrevo a escribirle apelando a su buena voluntad, para hacerle la siguiente pregunta:

Tengo un campo adquirido antes del 28.09.2014, actualmente lo he loteado y estoy en proceso de venta, llege a un acuerdo con una sociedad SpA, la cual me pagaria el 70% del valor del campo, y el restante 30% me condece participación en la misma empresa SpA que esta comprando el campo, el precio de venta del terreno es menor a las 8.000 UF. Yo estoy creando una SpA para que sea esa SpA la que participe de de la primera en un 30% de acciones. El campo tiene un evaluo fiscal al 1ro del 2017 de $24.287.220 y caltualmente un evaluo fiscal de $47.329.970. Debo pagar algun impuesto, cual?, cuanto?, cual seria la mejor forma de hacer el negocio evitando el mayor pago posible si es que lo hay.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 8 de septiembre de 2022 a las 11:29 am
  
  Iván:
  Tiene varios temas complicados y debe tener cuidado con la operación que está realizando. Si el campo lo tiene a nivel personal, adquirido después del año 2004, la tributación de la venta o aporte a una sociedad donde Ud. no esté como socio o accionista o si sigue vendiendo las parcelas de su loteo, sería una operación que le permitiría tributar con el 10% como impuesto único, rebajando previamente hasta 8.000 UF. Asumimos que sólo vende terreno, por lo que no estaría afecto a IVA.
  
  Distinto es el caso si realiza la operación como empresario individual, donde aportó el bien raíz, lo que generaría utilidad afecta a la tributación general (primera categoría y global complementario, según el régimen tributario). Lo mismo sería si realiza el aporte del bien raíz a la constitución de una sociedad, ya que se considera «relacionado» con ésta o si lo vende y Ud. participa como socio o accionista.
  
  Si la sociedad existe y Ud. aún no participa, lo mejor sería una venta, para luego, con el pago, que puede ser un pagaré para no dejar saldo de precio pendiente, después Ud. decide ingresar a la sociedad, capitalizando la deuda que la sociedad tiene por el saldo de precio de la compra del predio. Esto lo debe analizar con sus asesores.
Eduardo el 5 de septiembre de 2022 a las 7:56 pm

Omar.
Buenas Tardes.
Le tengo una consulta. Una empresa 14 D 3, vende en cuotas anuales una propiedad de terreno mas construcción. Puede llevar a costo el valor del activo fijo por el terreno de una vez? O debe prorratearlo según las cuotas que va recibiendo?

La compradora tb es una 14 d 3, puede llevar a gasto la parte del inmueble que está en el terreno, según las cuotas que vaya pagando, pero en base a qué se divide de lo paga, cuanto es terreno y cuanto es el inmueble?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 7 de septiembre de 2022 a las 8:54 pm
  
  Eduardo:
  Nuestro equipo ha preparado la siguiente respuesta a su consulta.
  
  Bajo el supuesto que la operación, no es con una empresa relacionada, deberá reconocer como ingreso cada cuota en el momento de su percepción (anual). Asimismo, podrá ser reconocido como costo, el total del terreno y la construcción al momento de la enajenación, es decir, en el período en que haya sido firmado el contrato de compraventa según se desprende de lo señalado en la última parte del párrafo número tres del Oficio 1632/2022.
  
  En relación con la compradora, sólo podrá reconocer como gasto (depreciación), lo que ha pagado por la construcción. Mientras que el terreno estará formando parte del activo fijo hasta el momento de su enajenación.
  
  Si el comprador se tratara de una empresa relacionada, el ingreso deberá ser reconocido de manera devengada, es decir, al momento de la transferencia.
- Carlos el 8 de septiembre de 2022 a las 11:13 am
  
  Buen día estimado, quisiera consultarle lo siguiente :
  
  Si adquiero una parcela de 5.000MT2 con rol y bien regularizada.
  Mi pregunta es, puedo volver a re venderla una vez que haya sido inscrito a mi nombre?
  O debo esperar 1 año como mínimo para poder venderlo?
  
  Quedo atento a su respuesta
  Ante todo soy su agradecido
  
  Saludos cordiales.
- Omar A. Reyes Ríos el 8 de septiembre de 2022 a las 12:06 pm
  
  Carlos:
  Si la compra del bien raíz queda inscrita en el Registro de Bienes Raíces a su nombre, puede vender al día siguiente.
  
  Lo que se genera, si hay utilidad en la venta, es la definición de la forma de tributación que le afectará al beneficio obtenido. Si la operación la realiza antes del año, pagará el impuesto Global Complementario por el ingreso obtenido (utilidad); si la vende después del año y su giro no es la compra y venta de bienes raíces, podrá rebajar de la utilidad 8.000 UF y si hay excedente ello estará afecto a un impuesto en calidad de único, que hasta ahora tiene tasa 10%, siempre que el comprador no sea un «relacionado».
Rodrigo el 1 de septiembre de 2022 a las 5:34 pm

Hola Don Omar.

Junto a mi pareja compramos una propiedad en un remate con el fin de arrendarla, pero nos dimos cuenta que nos conviene mucho mas venderla por la plusvalía del sector.

Si estimamos una utilidad en la operación alrededor de $25.000.000 y la casa esta a nombre mio como persona natural me correspondería pagar el 10% como impuesto unico (han pasado 2 meses desde la compra) y no sumaria la ganancia a mi global complementario o igual se sumaria?

Muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 1 de septiembre de 2022 a las 10:16 pm
  
  Rodrigo:
  Lo que se aplicaría es justo lo contrario: no corresponde aplicar la tributación especial, sino la norma general, que sería impuesto de Primera Categoría y Global Complementario. La utilidad obtenida deberá incluirse como un ingresos afecto definitivamente al Global Complementario, dado que está vendido dentro del año desde su adquisición.
  
  No procede aplicar ni la rebaja de las 8.000 UF y el impuesto del 10% en calidad de único, por el mayor valor obtenido.
ROLDAN ESCOBAR el 18 de agosto de 2022 a las 5:18 pm

Buenas tardes don Omar. Apelando a su disposición y buena voluntad, quiero consultar lo siguiente: Una comunidad formada por tres personas naturales, compro e inscribio en el año 2020, un terreno agricola el que este año ha loteado, obteniendo 50 parcelas de 5.000 mts. cada una. Ahora necesita vender sólo tres de estos lotes y por los otros esperar los cuatro años. Mi pregunta es si esta venta haría perder el beneficio de INR de 8.000 UF por el saldo de las 47 parcelas y cómo debería tributar esta venta parcial de parcelas.
Muchas gracias.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 18 de agosto de 2022 a las 9:24 pm
  
  Roldán:
  Con las normas actualmente vigentes, dado que Ud. al vender ahora, dentro de los cuatro años posteriores a la adquisición, dado que ha subdividido el terreno, tendrá la tributación normal, que definitivamente es sobre la utilidad obtenida pagará el Impuesto Global Complementario. Si en el futuro, cuando venda parte del terreno, ya han pasado los cuatro años, en ese momento podrá utilizar la rebaja comentada como ingreso no renta (si es que no se cambia ésta norma).
Sebastián el 10 de agosto de 2022 a las 10:21 pm

Don Omar, quiero vender mi casa, está a nombre de una sociedad ltda (2 socios familiar) que es lo más conveniente en relación a los impuestos a pagar?, puedo reinvertir como empresa y así bajar el pago de impuestos? o sera mejor que los socios retiren?
Agradezco su respuesta

muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 11 de agosto de 2022 a las 9:49 am
  
  Sebastián:
  Son pocos los antecedentes aportados, pero si vende la empresa, pagará el impuesto de Primera Categoría por la utilidad obtenida y, dependiendo del régimen tributario, los socios declaran su Global Complementario, ya sea en el mismo período, si están como Propyme Transparente o cuando efectivamente realicen los retiros, si están en Propyme General o en el Régimen de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta.
  
  Si tributarán en función de los retiros, cuando éstos sean realizados, claramente quizás sea mejor dejar el dinero en la sociedad e ir parcelando los retiros, para que así puedan tener tasas más bajas de Global Complementario. Además, la empresa no se muere, por lo que también están protegidos ante ese evento, en el sentido del manejo de los valores.
- Sebastián el 17 de agosto de 2022 a las 10:57 pm
  
  Muchas gracias don Omar por su respuesta.
  Tengo una interrogante respecto al costo del bien. El 2013 se compro un terreno, se inscribió, luego se construyo una casa y el 2018 el SII taso la propiedad en solicitud a eliminar sobretasa por ser sitio eriazo y cambio el destino a habitacional agregando la casa y aumentando el avalúo fiscal al incorporarla aumento al doble de la tasación anterior. Se puede usar esta tasación del SII de alguna manera como costo ?, porque en estricto rigor solo existe la compraventa del terreno y la duda es justamente como actualizar el costo para que la utilidad no sea tan alta.
  Estaré muy agradecido por su respuesta
- Omar A. Reyes Ríos el 18 de agosto de 2022 a las 8:59 pm
  
  Sebastián:
  A una consulta igual a la suya, el SII respondió en el oficio N° 3.037, de 27.10.2021 (que lo puede buscar en el link https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2021/ley_impuesto_renta_jadm2021.htm ), lo siguiente:
  «III CONCLUSIÓN
  Conforme lo expuesto precedentemente y respecto de lo consultado se informa que:
  1) En el caso planteado, la ley no contempla la posibilidad de emplear el avalúo fiscal como costo tributario para determinar el mayor valor en la enajenación del bien raíz. En cambio, debe emplear el valor de adquisición reajustado más las mejoras útiles reajustadas.
  2) Para probar las mejoras, y conforme al artículo 21 del Código Tributario, los contribuyentes que no estén obligados a llevar contabilidad podrán acreditar los montos de las operaciones utilizando todos los medios de prueba que establece la ley.»
  
  En otras palabras, si Ud. tiene comprobantes del costo de la construcción, podrá incluir esos valores como parte del costo para calcular la utilidad obtenida en la venta. No puede utilizar el avalúo.
- Tomás el 12 de septiembre de 2022 a las 1:16 am
  
  Hola que tal? Muy interesantes sus consejos. Quería consultar cuanto se debería pagar en impuestos en venta de un terreno de un familiar con más de 30 años y que venderemos a una imobiliaria ( Soy persona natural). Son 30 hectareas y que porcentaje sería de impuesto global complementario. Saludos!
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de septiembre de 2022 a las 9:53 am
  
  Tomás:
  Si la persona propietaria lo adquirió antes del 01.01.2004 y el comprador no es una persona relacionada (empresa donde participa el vendedor) y no es un activo que el vendedor lo tiene en sus registros contables (es una persona que declaraba renta presunta o no tiene actividad comercial), no hay pago de impuesto (hasta ahora).
  
  Por ello, quizás nos puede escribir remitiendo más datos, para poder asesorarlo específicamente en su situación, evitando malas interpretaciones, ya que se deben considerar todos los elementos comentados.
Miguel el 10 de agosto de 2022 a las 9:12 pm

Buenas tardes. Quisiera preguntar si en la venta de un inmueble comprado antes del 2004 y ahora le vendere a una empresa cuyos socios son mis hijos… Es relacionada?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 10 de agosto de 2022 a las 9:57 pm
  
  Miguel:
  Considerando que el dueño es una persona natural, que no tributa en base a contabilidad, que adquirió el bien raíz antes del 01.01.2004, se debe aplicar la norma vigente hasta el 31.12.2014, que tenía una definición específica de relación, donde no estaba la relación de parentesco, por lo que en su caso, si Ud. no está como socio en la empresa compradora, aún cuando sean sus hijos los socios, no se entiende una operación relacionada y por ello su utilidad será un ingreso no renta.
  
  El SII en el oficio N° 330, de 01.02.2022, que lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37 , indica:
  «Al respecto, sobre la exigencia que la operación no se realice entre partes relacionadas, este Servicio(3) precisó que las normas de relación solo consideran participaciones sociales o patrimoniales, pero no relaciones de parentesco. Luego, para estos efectos la venta a sus hijos no se considera una operación realizada entre partes relacionadas.»
  
  La nota 3 se refiere al oficio N° 1.336, de 15.07.2020, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_renta/2020/ley_impuesto_renta_jadm2020.htm , indica en la Nota 17:
  «17 La efectúen los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tenga interés.»
- Miguel el 11 de agosto de 2022 a las 12:47 pm
  
  Omar. Respecto de mi pregunta anterior,, si tuviera giro como persona natural, pero no inmobiliario ni estuviese en esa contabilidad… Igual rige tu respuesta.
  
  Mil gracias
- Omar A. Reyes Ríos el 11 de agosto de 2022 a las 12:57 pm
  
  Miguel:
  Si Ud. es empresario individual y realiza otras actividades, no estando en la contabilidad como activo el bien que enajena, sigue la misma respuesta entregada. En síntesis, el bien está en el patrimonio personal y no es parte del empresario individual, que es una ficción tributaria.
Milena el 9 de agosto de 2022 a las 4:25 pm

Buenas tardes, hace alrededor de 2 años, compramos junto con mi pololo derechos en el litoral, mediante escritura. El quiere vender su porcentaje, pero la persona que nos vendió nos indica que nosotros no podemos vender el derecho, la forma sería resciliar el contrato y que ella vuelva a hacer una escritura para este tercero que quiere comprarle a mi pololo y que además se debe pagar un impuesto. Me podría explicar o donde buscar esa información.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 10 de agosto de 2022 a las 4:52 pm
  
  Milena:
  Por regla general si ustedes compraron los derechos en comunidad (usted y su pololo) podrían vender perfectamente. Para cerciorarse de que eso es efectivo, deben revisar la escritura pública donde consta la compra de los derechos sobre el bien raíz y su inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
  
  Respecto a la resciliación, es una figura jurídica compleja, ya que tiene por objeto que las partes queden en el mismo estado que antes de contratar, por lo cual, si se procede a la resciliación, se debería hacer devolución de precio y cancelar la inscripción conservatoria.
- Carolina el 23 de agosto de 2022 a las 3:59 pm
  
  Hola, buen día. Quisiera tener claro las ventajas y desventajas de la compra de un inmueble con titularidad compartida con mi marido. Estamos casados con separación de bienes, pero quisiera saber qué sucede con la propiedad en caso que se vea implicada en una deuda o juicio, y qué ventaja o desventajas implica respecto de la titularidad única. Agradezco mucho su respuesta.
- Omar A. Reyes Ríos el 23 de agosto de 2022 a las 9:44 pm
  
  Carolina:
  Hay varios elementos que inciden en la decisión. No es un tema solamente tributario. Primero, la relación familiar, los hijos, como también la edad de cada uno. Un segundo ítem para analizar es cuál es la actividad de cada uno, para determinar si tienen riesgos en el desarrollo de su vida laboral, por ejemplo, si alguno tiene un trabajo de riesgo financiero, que puede involucrar eventualmente demandas de terceros (deudas, pérdidas o demandas de perjuicio). También dependerá de la capacidad económica de cada uno, ya que quizás individualmente no podrían comprar por no tener suficiente patrimonio y flujo para el pago de los créditos.
  
  Ahora, tributariamente, si la compra es de un bien raíz acogido al DFL N° 2, del año 1959, al adquirirlo en forma comunitaria, se cuenta como un bien para cada comunero, lo que disminuye la cantidad de bienes que podrían acoger como contribuyente (tienen sólo dos por individuo, por lo que al compartir la compra, ambos copan un cupo cada uno).
Claudia Parra el 8 de agosto de 2022 a las 8:30 pm

Señor Reyes; Somos tres familiares, cada una con su negocio ( comerciantes independientes ), hoy se nos presenta la oportunidad de comprar una parcela de 5000 metros, la cual se cancelara en tres partes iguales al contado, nos recomendaron hacer esta compra constituyendo una sociedad, de esto nace mi consulta.
Que sociedad debemos constituir, una sociedad de hecho o una sociedad inmobiliaria, y que efecto tributario se nos presentaría. Me preocupa especialmente lo tributario. Quedo atenta a sus comentarios y desde ya le agradezco en lo que me pueda ayudar. Muchas gracias.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 8 de agosto de 2022 a las 8:40 pm
  
  Claudia:
  Siempre nuestras recomendaciones en mirar el objeto de la compra, ya que si no estará destinada a la actividad de los negocios que Uds. operan, no debería formar parte de sus activos.
  
  Si es una compra de un uso personal, como podría ser destinarla a la construcción o uso para vivienda o esparcimiento, ello es una compra que no debería estar en la actividad comercial de cada uno de Uds., pudiendo adquirirla en comunidad (los tres como personas naturales). Ahora, como nada es perfecto, si alguno de esos compradores fallece, esa parte de la propiedad comunitaria (se tienen derechos sobre el bien raíz), pasará a los herederos, debiéndolos incluir como parte de la propiedad del bien y obviamente ello puede generar problemas (esto dependerá de lo que decidan desarrollar en dicho inmueble).
  
  Ahora si la compra es para desarrollar un negocio inmobiliario, obviamente ahí es mejor la compra por la vía de un vehículo legal, para desarrollar la actividad inmobiliaria (construcción, explotación, venta, arriendo), que será una actividad afecta a IVA y a impuesto a la Renta, con el régimen general de la letra A) del art. 14 de la Ley de la Renta. En esta sociedad participarían como inversionistas las empresas actuales o Uds. como personas naturales.
lorena Mendez el 1 de agosto de 2022 a las 7:10 pm

Hola Buenas tardes Don Omar, tengo una gran duda y he estado consultando con contadores pero no me dan respuesta 100% clara y certera.
hace 1 es compré un bien raíz en conjunto a otra persona. (yo el 24% y el 76%).. ibamos a vender despues de 1 año en conjunto para no pagar IVA.
pero ahora el me propuso comprar mi parte ahora.. yo venderle el 24% para que el sea dueño del total.
pero mi duda es que impuestos gravan esta operacion. le comento que yo actualmente soy persona natural, trabajo de forma dependiente recibiendo liquidaciones de sueldo. por parte de mis liquidaciones de sueldo yo pago impuesto global complementario en mis declaraciones de impuestos, pero no se si esta venta tengo que además pagar IVA.. por vender en menos de 1 año, cabe destacar que es primera vez que yo vendería un bien raiz.
entonces en conclusion, no se que debo tener en cuenta si quiero venderle mi parte ahora. no se si me cobraran impuesto despues y estaria perdiendo dinero.

por favor su ayuda! me comenta si necesita algun otro antecedente.
gracias!!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 1 de agosto de 2022 a las 9:00 pm
  
  Lorena:
  Como Ud. está vendiendo antes del año desde que adquirió los derechos sobre un bien raíz, ello afecta la tributación del impuesto a la renta, pero no define la habitualidad para efectos de la aplicación del IVA, ya que no se dedica a la compra venta de bienes, es más, el caso analizado Ud. está vendiendo derechos sobre un bien raíz. Puede revisar lo indicado en el oficio N° 3.498, de 14.12.2021, que si bien está referido a la venta de un bien raíz, como mayor razón se aplica para el caso de la venta de derechos, que lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37
  
  Entonces, para el caso concreto de la venta de derechos, Ud. como le venderá a un no relacionado y lo hace antes del año, deberá calcular el resultado obtenido entre el valor de venta y el costo actualizado. Si lo ha realizado a precio de mercado y ha obtenido una pérdida, ello no estará sujeto a tributación. Si obtiene una utilidad, ella será una renta que finalmente será incorporada a los ingresos afectos al Global Complementario, sin poder aplicar ninguna rebaja (no se aplica la rebaja de las 8.000 UF, como ingreso no renta ni la tributación con impuesto único).
Pedro Parra el 25 de julio de 2022 a las 11:21 pm

Don Omar, buenas noches. Tengo la siguiente consulta, tengo una empresa con dos giros, puedo eliminar uno de estos y volver a agregarlo mas adelante?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de julio de 2022 a las 8:31 am
  
  Pedro:
  Sí, puede realizar el cambio, aumentando o eliminando giros. No tiene restricciones. Lo ideal es analizar claramente que ello no le altere la condición de contribuyente afecto o exento o no gravado de IVA, ya que ahí se generarían algunas observaciones, para el uso del crédito fiscal proporcional.
Camila Reyes el 25 de julio de 2022 a las 5:59 pm

Estimado, tengo una sociedad 14 D N°8, la cual compra un bien raíz y lo utiliza como egreso, pero a fin de año uno de los accionistas se lo adjudica como retiro, ¿Cuál será el valor de adjudicación del bien raíz, y por otro lado ¿Cómo afecta al socio al momento de querer vender este bien?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 25 de julio de 2022 a las 7:38 pm
  
  Camila:
  Cuidado con los efectos. Lo primero, será un gasto el valor asociado a la construcción, no así el terreno, por lo que hay que analizar la situación (sólo se aplica el gasto para la adquisición de activo inmovilizado depreciable).
  
  El retiro es a través de una venta (es la forma de realizar el traspaso y generar los documentos de inscripción del bien que son necesarios). Por ello, al momento de la venta, el valor será pagado como retiro de utilidades. Si no hay suficiente utilidad, es posible que incluso el SII tase la transacción, para definir el valor de venta. Todo el valor de venta, salvo el terreno, será un ingreso. El terreno, será una venta normal, que deberá rebajar el costo de adquisición equivalente (dado que no fue considerado como gasto).
  
  En concreto, el efecto sería cero para la empresa y sus dueños si ambas operaciones son en el mismo año.
  
  El socio tendrá el valor de adquisición definido por el precio del contrato de compraventa, suscrito con su empresa, para una futura enajenación.
Camila Reyes el 25 de julio de 2022 a las 5:49 pm

Estimado, tengo una sociedad regimen 14 d N°8 donde compra un bien raíz y lo utiliza como egreso, pero a fin de año uno de los accionistas se lo adjudica como retiro . ¿Cuál será el valor de adjudicación del bien raíz? y como afectaría al socio al momento de querer vender este bien raíz. Muchas Graciaas!!!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 25 de julio de 2022 a las 7:39 pm
  
  Duplicó la consulta.
VICTOR el 25 de julio de 2022 a las 10:19 am

Don Omar ,
Una sociedad limitada de règimen atribuido , capitalizò sus utilidades y reservas durante el AT2018.
Tenìa 10.000 de capital , utilidades STUT por 50.000 y crèditos por impuestos pagados por 12.500. Quedando su capital en 60.000.

Esta no ha generado utilidades durante todos estos años.

Hoy se requiere disolver la sociedad . Tengo dos preguntas

1) Se puede deducir de la base de calculo el monto correspondiente al capital proveniente de capitalizaciòn ?

2) Se pueden deducir los crèditos de 12.500 de dicha base de calculo?

Saludos.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 27 de julio de 2022 a las 5:54 pm
  
  Victor:
  Para efectos del cálculo de la base tributaria en el término de giro, sólo se rebaja el capital efectivamente pagado, por lo que la capitalización de utilidades no cumple ese requisito, es decir, no es parte de la rebaja.
  
  Si los 50.000, fueran efectivamente STUT (utilidades al 31.12.2016), no debería deducir ese monto ya que deben formar parte de la base afecta a término de giro, junto con el crédito de 12.000 porque constituyen crédito contra el impuesto del término de giro. Por tanto, los 12.000 no se deducen de la base afecta a término de giro.
  
  Los impuestos que deban pagar los propietarios, si es que existen cantidades afectas y contribuyentes de global complementario, podrán ser pagados al término de giro o se entenderán devengados en la cantidad de años en que hubieran sido dueños, por un máximo de diez años.
raul el 21 de julio de 2022 a las 2:41 pm

Estimado consulta, si estoy actualmente pagando un hipotecario se puede donar la parte del saldo del hipotecario ya cancelado y que el donatario (padre) tome la deuda con financión del mismo banco u otro banco? O la unica opción sería la venta a persona relacionada con la perdida de los beneficios que menciona?.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 21 de julio de 2022 a las 9:46 pm
  
  Raúl:
  Puede donar activos, no pasivos ni otros valores como el que Ud indica, que serían los montos pagados de la deuda de un préstamo con el cual se financió la adquisición de un bien raíz.
  
  Lo que sí puede es donar el activo, traspasando el saldo de deuda, pero ahí deberá concurrir su acreedor y la donación sería por el valor neto, lo que será un proceso largo y engorroso, por las partes que participarían en su proceso de donación.
  
  No vemos cuál sería el objetivo, ya que quizás lo que debe obtener es el financiamiento de su pasivo, no generando la venta o donación a su padre, para en el futuro devolver ese crédito con el flujo que genere una venta real, a un tercero no relacionado, del inmueble adquirido.
victor el 20 de julio de 2022 a las 6:50 am

Don Omar,
Una compañía limitada posee un bien raíz no agrícola ( casa ), valor libro $140.000.000 con un avalúo fiscal de $254.088.000 . Puede vendérsela a un socio en valor libro ? Existe alguna consecuencia tributaria ?

Saludos.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 20 de julio de 2022 a las 10:11 am
  
  Víctor:
  Las partes son libres de fijar el valor de la operación, pero el SII tiene la facultad de realizar la tasación, cuando el monto no corresponda a la realidad, según el art. 64 del Código Tributario.
  
  Puede ver el ejemplo de la respuesta entregada por el pago de un dividendo con el traspaso de una propiedad, en el oficio N° 1.760, de 21.08.2020, que lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo1004 , que en la parte pertinente indica:
  «Ahora bien, cuando el pago de dividendos se efectúa mediante la transferencia en dominio de un activo fijo de propiedad de la sociedad, esta empresa enajena dicho activo, correspondiendo a las partes fijar el precio de la operación.
  No obstante, conforme lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario, este Servicio podrá tasar ese precio cuando este sea notoriamente inferior a los corrientes en plaza o de los que normalmente se cobren en convenciones de similar naturaleza considerando las circunstancias en que se realiza la operación.
  En la respectiva instancia de fiscalización el contribuyente podrá acreditar el precio de la enajenación por todos medios legales, entre ellos, la tasación comercial efectuada por una entidad bancaria, por un tasador o por una empresa o profesional del rubro inmobiliario, o tasaciones comerciales o publicaciones de ventas de inmuebles de características y ubicaciones similares en la localidad respectiva.»
  
  La consecuencia es que la empresa debió haber pagado impuesto por el mayor valor, que se darían entre el precio real del activo y su valor libro tributario.
Jimena Palma el 19 de julio de 2022 a las 10:40 pm

Don Omar, compro terrenos y los subdivido para posterior venta. Pero nuestro contador nos asigno como código tributario el 682000 (ACTIVIDADES INMOBILIARIAS REALIZADAS A CAMBIO DE UNA RETRIBUCIÓN O POR CONTRATA.) Pero me entere hace poco que este mas calza como actividades de corretaje. Mi consulta es, tendré algún problema si continuo con este?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 20 de julio de 2022 a las 10:27 am
  
  Jimena:
  Debe aclarar que no es corretaje, sino la actividad inmobiliaria, con lo cual está en un régimen tributario diferente y también evaluar si debe aplicar el IVA en la venta habitual de inmuebles, los que incluso podrían tener construcción, por los espacios comunes, caminos, cercos, instalaciones de servicios, etc.
  
  Debe revisar la situación, ya que claramente son montos relevantes los que debe analizar si están bien declarados, de acuerdo a la actividad que desarrolla efectivamente. Puede incluso ser complementaria con el corretaje, dado que en algunas situaciones quizás también lo desarrolla.
Angela el 19 de julio de 2022 a las 2:22 am

Estimado mi consulta es la siguiente

Una municipalidad debe pagar intereses por la compra de un terreno a un particular

Dado que este fue otorgado de buena fe el año 2017 por un monto de 3,650.000 pero que a la fecha actual no ha sido pagado por lo que aplica según IPC un monto de 5.000.000 ? Por eso es mi duda

Según se entiende las municipalidades no pagan intereses ???

Agradezco respuesta
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 20 de julio de 2022 a las 11:09 am
  
  Angela:
  Todo dependerá del contrato de compraventa. Si ahí se estipula que hay intereses por el saldo adeudado, la Municipalidad lo debe cumplir. Por ello, revise dicho documento dado que ahí estará la forma de pago de la compra y los recargos, si proceden, cuando se atrase en el pago de alguna de las cuotas acordadas.
Alvaro Yañez Bañados el 12 de julio de 2022 a las 6:35 pm

Buenas tardes Don Omar.

A la muerte de mi papá el año 2004 adquirimos por partición de la herencia un terreno de 10 has urbanas y que hoy estamos vendiendo en casi UF 200.000.- Cual es la tributación por esta compraventa que nos afectará a nosotros como personas naturales ? Cual es el porcentaje de impuesto ? El terreno no esta en ninguna contabilidad asociada a alguna empresa, sólo es un bien raíz de propiedad de personas naturales.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de julio de 2022 a las 10:17 pm
  
  Alvaro:
  Si Uds. realizaron la posesión efectiva, con ello demuestran que adquirieron los derechos comunitarios en el predio el día de fallecimiento de vuestro padre. Como es una fecha posterior al 31.12.2003, la venta no habitual de ellos (los derechos) a un comprador no relacionado, tributará con la norma especial que permite rebajar de la utilidad calculada por cada comunero (precio de venta de los derechos menos el valor actualizado de la proporción del avalúo existente al año 2004, sobre lo cual se pagó el impuesto de herencia), 8.000 UF y lo que excede estará afecto a un impuesto único del 10%.
  
  Es recomendable que valide cada una de las situaciones de los comuneros, ya que si los derechos están aportados a una empresa, incluido el empresario individual, no se aplica la tributación especial. Por ello, por la cuantía de la operación, recomendamos evaluar que se cumplan los requisitos para acceder a lo indicado el párrafo anterior. Si desea una mayor asesoría, se puede contactar con nosotros en nuestra página wwww.circuloverde.cl o a contacto@circuloverde.cl
Fran el 12 de julio de 2022 a las 10:15 am

Estimado, tengo una duda.
Si no tengo un trabajo formal y quiero vender un terreno no agrícola en más de 8000 UF, ¿qué porcentaje deberé pagar de impuesto? ¿10%,20%? es algo que me gustaría saber antes de concretar la venta.

Saludos!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de julio de 2022 a las 10:46 am
  
  Fran:
  Lo que debe analizar es la calidad del propietario de eses bien raíz, en relación a la venta, sin importar el monto de ésta. Si por ejemplo, ese bien está en la contabilidad del empresario individual, la operación quedará afecta a los impuestos normales.
  
  En cambio, si esa propiedad está a nombre personal y ha sido adquirida antes del 01.01.2004, la venta no pagará impuesto, independiente del monto de ésta.
  
  Si la adquisición es a partir del 01.01.2004, al vender debe calcular la utilidad obtenida, rebajando del precio de venta el costo corregido. Luego de esa utilidad puede rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta, debiendo tributar si hay exceso. Esa tributación será de un 10% en calidad de impuesto único.
  
  Como no tenemos todos los datos, no podemos ser más precisos en la indicación. Nos puede contactar en nuestra página y podemos asesorarlo directamente.
Antonio Parra el 6 de julio de 2022 a las 11:39 pm

Don Omar, gracias por su tiempo. Tengo la siguiente duda; Inicie actividades como inmobiliaria el 2021, a fines de ese año vendí al rededor de 5 parcelas producto de una subdivision. Pero al realizar mi declaración de renta en Abril mi contador me informo que no hay registro de estas ventas en la plataforma del sii, no aparece nada. Que hacer en estos caso? Saludos y gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 7 de julio de 2022 a las 10:45 pm
  
  Antonio:
  Lo que debe revisar es el registro de sus escrituras de venta, que asumo registró en el año 2021 (salvo que no estén inscritas en el año 2021 y recién se inscribieron en el CBS en el año 2022).
- Jessy el 7 de agosto de 2022 a las 9:35 am
  
  Buenos días
  Hace un año y medio mi pareja compró una parcela ,la puso a nombre mío ,con el fin de que quedara a futuro para mía dos hijo ,uno en común con el y el mayor solo mío.
  Yo tengo giro de transporte escolar ,pago ppm .
  Y hoy en día me estoy separando de el ,y el quiere que la parcela quede a su nombre ,yo no tengo problemas en hacerlo, que tramite se hace ante SII.
  Y si ud sabe algún artículo que pueda haber para que esté bien quedará igual a futuro para los dos hijos .?.
  Agradecería su respuesta
  Desde ya muchas gracias
- Omar A. Reyes Ríos el 7 de agosto de 2022 a las 5:27 pm
  
  Jessy:
  Por ahora la propiedad estaría a su nombre, es decir, es la propietaria y si hay cualquier traspaso, ello pasa por una acción suya. Esto puede ser por una venta, como también por una donación, que podría ser a sus hijos, en caso que ambos fueran mayores de edad. Si son menores, no hay muchas alternativas.
  
  En frío, quizás puedan determinar que si la parcela se compró a nombre suyo, es posible que aún exista una deuda con su ex pareja, dado que al parecer fue quien solventó la compra. Si no existe tal deuda, entonces, la parcela es una adquisición suya.
Pamela Cesped el 5 de julio de 2022 a las 10:49 am

Don Omar, una persona natural que adquirió un bien raíz por leasing, su costo tributario será la opción de compra? debe esperar un año desde que se inscriba a su nombre una vez pagada la opción de compra para optar a los ingresos no renta, siempre que venda a un no relacionado.

Saludos,
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 5 de julio de 2022 a las 11:55 am
  
  Pamela:
  Efectivamente la adquisición de un bien en leasing se produce al momento de ejercer la opción de compra. El valor de adquisición será el monto de la última cuota, con lo cual se inscribe a nombre del nuevo propietario.
  
  Para tener el tratamiento especial de tributación, se debe tratar de una persona natural que no tenga en la contabilidad el bien (empresario individual), venderlo con posterioridad a un año desde la adquisición y que el comprador no sea un relacionado. Si falta cualquier de estos requisitos, la tributación será la normal.
Camila Zecchetto el 4 de julio de 2022 a las 12:18 pm

Hola! como estás?
Compre una propiedad el 2021 y quiero venderla ahora, aún no se cumple el año. Sabes mas o menos cuanto es el impuesto que debo pagar vs si me espero a que se cumpla el año?

Saludos!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 4 de julio de 2022 a las 7:00 pm
  
  Camila:
  Si tiene mayor valor, eso tendrá que incluirse en el Global Complementario junto al resto de las rentas que perciba en el año 2022. Por ello, el monto del impuesto dependerá de cuál es el monto del resto de sus rentas.
Luz herrera el 1 de julio de 2022 a las 4:15 pm

Una consulta, que impuesto se paga al vender una propiedad entre 300 o 500 millones.
Esta venta es INgreso renta o ingreso no renta, como puedo saber eso.
Y cuánto es el valor a pagar por 300.000.000
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 1 de julio de 2022 a las 8:25 pm
  
  Luz:
  Debe entregarnos más datos sobre la situación del vendedor; si es una empresa o una persona natural sin contabilidad, la fecha de adquisición de la propiedad, el costo de ella y si el comprador está o no relacionado con el vendedor.
  
  Por ejemplo, si Ud. adquirió la propiedad antes del 01.01.2004 y se la vende a una persona o empresa no relacionada, sin importar la utilidad obtenida, no paga impuesto, siempre que no tenga el bien en la contabilidad del empresario individual. Si es propietario como empresa, no se aplica esta forma de tributación.
  
  Si la adquisición es con posterioridad al 31.12.2003 y sigue siendo persona natural, se debe calcular la utilidad obtenida (precio menos costo de compra corregido), rebajar hasta 8.000 UF como ingreso no renta (no afecto a impuesto) y si aún hay utilidad, sobre ese saldo se pagaría un 10%. Esto siempre que el comprador no sea una persona relacionada y el bien no esté en la contabilidad del vendedor (como empresario individual o si éste es una empresa).
Pamela Cesped el 29 de junio de 2022 a las 6:04 pm

Buen día Don Omar , antes que todo agradecer desde ya su gran aporte en estos temas.
Mi consulta es la siguiente: 14 hermanos adquirieron un bien raiz de 26 ha por la vía de bienes nacionales, saneamiento de propiedad por posesión material (era una herencia de su padre pero no estaba inscrito el titulo), luego de obtener este dominio pasaron 3 años y subdividieron el terreno en 14 lotes y cada uno se adjudicara un lote, Que valor tributario tiene la adjudicación de cada lote?. En caso que quieran vender su parcela a un tercero no relacionado, cuanto tiempo deben esperar para optar a la rebaja de 8.000 UF? Los cuatro años son desde la subdivisión del terreno donde los 14 eran dueños? o desde que lo adquirieron por posesión material?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 29 de junio de 2022 a las 10:01 pm
  
  Pamela:
  Lo que tienen son derechos sobre un bien raíz, los cuales se adquirieron a la fecha de fallecimiento del causante (padre generador de la herencia).
  
  Por ello, si el bien raíz se subdividió con posterioridad a los cuatro años desde el fallecimiento del padre, podrán vender sin IVA las parcelas. El valor de costo es el monto proporcional asociado al pago de impuesto de herencia, que se determinó al momento de fallecimiento del causante.
  
  Como son derechos adquiridos y se venderán sobre bienes subdivididos, el plazo es de cuatro años desde la adquisición. Después de ese plazo, podrán aplicar la rebaja por contribuyente vendedor con tope de 8.000 UF, sobre el mayor valor obtenido. Si venden derechos antes de dicho plazo, no se aplica y se pagarán los impuestos generales sobre el mayor valor obtenido.
stephanie cast el 11 de junio de 2022 a las 11:42 am

Don Omar, dentro del año 2020 a 2021 hice ventas como persona natural que no sobrepasaron las UF 8.000 sobre un predio subdividido que compre
Sin embargo el sii me notifico observaciones a mi declaración de renta indicando lo contrario, será que se sumaron las ventas de otras propeidades que hice entre 2015 y 2016 o no son sumables?
Gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 11 de junio de 2022 a las 2:15 pm
  
  Stephanie:
  No conocemos la notificación, pero si efectuó varias ventas, el SII puede solicitar los antecedentes para validar los cálculos de utilidad obtenido, considerando que el tope de 8.000 UF es único y se va rebajando en la medida que Ud. está vendiendo propiedades, salvo que éstas sean vendidas a relacionados o entre la compra y venta exista menos de un año o su giro es la compra y venta de inmuebles, ya que comenta que compró el bien raíz y lo subdividió, donde el plazo es de cuatro años desde la adquisición, para no considerarse una operación habitual (puede que esté dentro de éste plazo y por ello la actividad sería habitual y no tendría derecho a la rebaja de las 8.000 UF, ya que debería declarar la renta obtenida afecta a la normativa general de tributación).
  
  Esto lo indica el SII, en forma resumida, en el oficio N° 1.796, de 03.06.2022:
  «El tratamiento tributario aplicable a las personas naturales por el mayor valor obtenido en la enajenación de inmuebles situados en Chile, y que no se encuentren asignados a su empresa individual, se encuentra regulado en la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR.
  Conforme dicha regulación, no constituye renta aquella parte del mayor valor que no exceda – independiente del número de enajenaciones realizadas o del número de inmuebles de propiedad del contribuyente– la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento (UF).
  Lo anterior, cumpliendo ciertos requisitos, entre ellos, que la enajenación no se efectúe a un relacionado. De acuerdo con la ley y lo instruido en la Circular N° 43 de 2021, los supuestos de relación concurren cuando el propietario enajena el bien respectivo:
  1) A una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente;
  2) Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad;
  3) A un relacionado en los términos del N° 17 del artículo 8° del Código Tributario1 ;
  4) A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores de la sociedad en que el enajenante participe directa o indirectamente2 , así como a toda entidad controlada directa o indirectamente por estos últimos.»
Sergio Villalobos R. el 8 de junio de 2022 a las 1:01 pm

Don Omar, ruego a ud. informarme lo siguiente. Yo vendí a un hijo un depto. hace un año y lo había comprado el año 2018. Resulta que no sabía esto de los relacionados que no pueden hacer uso de las 8.000UF. Mi pregunta es que me van a cobrar como impuesto a la renta la diferencia entre el precio de venta a mi hijo y el monto que lo compre?. Las otras rentas como trabajador que tengo se suman a esa diferencia de precio y luego a todo se le aplica la tasa del 40% del global complementario?. Paga IVA ?. Estas sumas son tremendas para un trabajador que gana un sueldo mediano. Hay algo que me pueda favorecer?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 8 de junio de 2022 a las 9:15 pm
  
  Asumiendo que ha sido una venta real (cobró efectivamente el precio), la operación debe tributar con los impuestos generales, es decir, por la utilidad obtenida deberá pagar finalmente el Impuesto Global Complementario, sin poder utilizar la alternativa de rebajar las 8.000 UF y pagar el impuesto único del 10% por el valor que supere dicha rebaja.
  
  En la página 24 de la Circular 43/2021 https://www.sii.cl/normativa_legislacion/circulares/2021/circu43.pdf se indica:
  “d) Enajenación a parte relacionada
  Al igual que en el caso de las acciones y derechos sociales, en la enajenación de bienes raíces a los sujetos indicados en el párrafo segundo del N° 8 del artículo 17 la tributación con impuestos finales aplicará sobre la base de renta devengada.
  En este caso el contribuyente no podrá reliquidar su IGC, sin perjuicio de no resultar aplicable el INR ni la opción del IUS, conforme se señala en las letras a) y b) precedentes.”
  
  En relación a la relación, obviamente un hijo es una parte relacionada, ya que está dentro de lo indicado por la norma, al ser un descendiente (la relación es con los ascendientes y descendientes, como se precisa en la página 6 de la mencionada Circular 43/2021, que indica:
  “4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
  La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
  Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.”
  
  Dado lo anterior, Ud. tendrá que determinar el mayor valor y considerarlo un ingreso afecto a la tributación normal. No paga IVA, dado que no es habitual en ese tipo de operaciones.
Rodolfo Esparza el 29 de abril de 2022 a las 11:30 pm

Muy buena información. Muchas gracias por compartirla.

Tengo una consulta, una persona natural trabajadora dependiente y que posee varios departamentos para arriendo. Decide vender uno (comprado el año 2016) a su hijo (relacionado), Debe tributar por le utilidad en su global complementario? y esa venta se afectaría con IVA?

Gracias por su ayuda!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 30 de abril de 2022 a las 9:11 am
  
  Rodolfo:
  Un descendiente es un relacionado para efectos de la aplicación de la tributación en la venta de bienes raíces que como persona natural un contribuyente posee. En la Circular 43/2021 se encuentran las definiciones de relación, entre las cuales está en la página 6 lo siguiente:
  «4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
  La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
  
  Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.»
  
  En la misma circular ya referida, se indica en la página 5, los efectos cuando hay relación:
  «Adicionalmente, supuesta la relación, no se podrá reliquidar el IGC, según dispone el literal v) de la letra a) del N° 8; no se aplicará el ingreso no renta de 10 UTA, según dispone el literal vi) de la letra a) del citado N° 8; ni será aplicable el INR y el impuesto único y sustitutivo de 10% que contemplan los literales ii) y iii) de la letra b) del referido N° 8.»
  
  Como la persona natural no tiene el giro habitual de «compra y venta de bienes raíces», no está afecto a IVA por la venta consultada.
  
  En cuanto al tributo que lo afecta, será el Impuesto Global Complementario, por la utilidad obtenida (también advertir que el SII puede tasar el valor de venta).
  
  Lo que recomendamos es analizar si la operación es real, ya que lo más probable es que sea una donación, lo que debería realizar vía un proceso legal y claramente el impuesto a pagar será mucho menor y será la situación real, si no hay una venta efectiva del bien raíz que indica. En este caso, para el proceso de donación, lo podemos ayudar en nuestra consultora.
Eduardo el 25 de abril de 2022 a las 1:45 pm

Buenas tardes, saludandolo cordialmente expongo:
-persona natural sin inicio de actividades ( solo posee sueldo), entre la adquisicion y venta de el bien raiz a un no relacionado lo enajeno antes de un 1 año ( compra 05/2020 venta 02/2021). Segun entiendo y lei el mayor valor tributa con global complementario linea 10, consultas:
1. ¿ ese mayor valor se debe actualizar con ipc hasta el 31.12.2021?
2. ¿ debe pagar impuesto de 1a categoria linea 55 y si fuera asi que pasa con el credito aplicaria?

agradecido por su respuesta
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 26 de abril de 2022 a las 12:07 am
  
  Eduardo:
  Efectivamente la operación de venta de un bien raíz antes del año, genera una renta afecta a impuesto de Primera Categoría y al Impuesto Final que corresponda (IGC o IA). Puede ver lo indicado por el SII en el oficio N° 2.061, de 09.08.2021, que lo puede buscar en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo37.
  
  Así, la renta la debe declarar en la línea 10, teniendo también el registro del crédito en el código 1031.
  
  Respecto del impuesto a pagar de Primera Categoría, en la instrucción de la línea 55, letra h) se indica (lo remarcado es nuestro):
  «i) Otras rentas obtenidas afectas a IDPC
  Cualquier otro tipo de renta de fuente chilena que se perciba o devengue afecta al IDPC debe declararse en el código 1037 de esta línea, para su afectación con dicho impuesto y, además, asignarse en su totalidad a sus beneficiarios para su afectación con IF a través de la línea 10 del F-22, con derecho al crédito por IDPC.
  Las citadas rentas deben declararse en la base imponible del IDPC, debidamente reajustadas considerando para tales efectos el mes de percepción o devengo de la renta, de acuerdo a lo establecido en el N° 4 del artículo 33 de la LIR.»
  
  El crédito por IDPC lo debe registrar en la línea 45, cuya instrucción indica:
  «Esta línea debe ser utilizada por los contribuyentes que registraron créditos por IDPC en las líneas 1 (códigos 1024 y/o 1025), 2 (códigos 1026 y/o 1027), 4 (código 603), 5 (códigos 1722 y/o 954), 6 (códigos 1598 y/o 1631), 8 (código 605), 9 (códigos 1105 y/o 606), 10 (código 1031) del F-22, cuyos remanentes dan derecho a solicitar su devolución por provenir de rentas o cantidades efectivamente
  gravadas con IDPC, conforme a lo establecido en el inciso 3° del artículo 56 de la LIR.»
pilar el 20 de abril de 2022 a las 6:49 pm

Hola, tengo una consulta. Compré un dpto en verde que aún no me lo entregan y por motivo de cambio de ciudad por trabajo lo venderé a penas lo reciba. Cuanto es el impuesto que debo pagar? si mi utilidad la calculo en 1.000 uf.
Algo lei que depende del ingreso anual pero no entendí a que se refiere

saludos!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 20 de abril de 2022 a las 8:05 pm
  
  Pilar:
  La fecha de adquisición será el momento en que inscriba el bien raíz a su nombre. Como lo venderá antes del año, la utilidad que obtendrá estará afecta al impuesto Global Complementario.
  
  Para ello, tiene que declarar en abril del año siguiente la utilidad obtenida, debidamente actualizada al 31.12 del año de la venta, sumándose al resto de las rentas obtenidas, quedando afectas al Impuesto Global Complementario por el conjunto de ellas. Por ejemplo, puede tener ingresos por honorarios, remuneraciones como trabajador dependiente, arriendos, dividendos por tenencia de acciones, etc..
Danilo Arena el 20 de abril de 2022 a las 1:18 pm

Don Omar, buenas tardes, una consulta tengo un cliente renta presunta agrícola, el año 2015 falleció su padre y heredo un terreno agrícola (producto de una división de muchas hectáreas que tenia su padre), este terreno lo exploto y trabajo, se pagaron los impuestos según avalúo del 10% con IDCP del 25%, en agosto del 2021 vendió o mejor dicho cedió a sus 10 nietos este terreno, mediante una compraventa de 15millones (dinero que consulte no recibió, porque el terreno se los regalo?, si no recibe dinero igual debe declarar ?.
en el caso que tenga que pagar por el mayor valor, como vende a sus nietos entiendo que seria un relacionado y no aplica la rebaja INR 8.000UF , ?
Puedo utilizar como valor costo del terreno el valor del certificado de avalúo fiscal de la fecha de la venta que son $7573.957, lo consulto porque solo tengo el certificado de posesión efectiva del 2016 donde indica que los bienes raíces tienen una valorización de $18.089.237 son 14 herederos (la esposa, 9 hijos y 3 nietos) que valor debo usar para el costo.
por último en el f22 en que línea y recuadro debo declarar el mayor valor ,

Agradezco su respuesta, saludos
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 20 de abril de 2022 a las 4:51 pm
  
  Danilo:
  Cuando las cosas se hacen mal, puede que no se midan las consecuencias. Lo que la persona realizó es una donación, la que debe tramitar adecuadamente. La simulación de una venta no es procedente. Hay una tramitación especial y el pago de impuesto de donación se hace en base al avalúo fiscal del inmueble.
  
  Es más, incluso la venta el SII podría tasarla, considerando que el valor indicado no es el real.
  
  La venta, si sigue con esa opción errónea, genera un pago de impuesto si hay mayor valor. El costo será la proporción que recibe en la herencia, donde estará indicado el valor del terreno que se incluyó en el proceso de posesión efectiva, debiendo existir asignación. Si el total de lo heredado por la comunidad era de $18.089.237, se debe asignar la proporción al inmueble que le asignaron a su cliente, por lo que el costo es muy bajo. La madre hereda el 25% y el 75% restante se divide en los herederos (asumo 10 hijos, con uno fallecido, por lo que aparecen los nietos como parte heredera de ese décimo).
  
  No hay rebaja, ni impuesto especial y la utilidad obtenida se declararía en la línea 55 del form. 22, pudiendo ver la instrucción en https://www.sii.cl/servicios_online/renta/2022/rentaform.html
- Danilo Arena el 20 de abril de 2022 a las 6:45 pm
  
  Don Omar, muchas gracias, como siempre muy claro es sus respuestas y de verdad son un gran equipo y hace un excelente labor,
  
  Por último ya no se puede volver atrás y anular esa venta y hacerlo como donación?? cuanto es el % que se paga del avalúo por estas donaciones? si puede me indique la ley para revisarlo,
  
  muy amable y gracias
- Omar A. Reyes Ríos el 20 de abril de 2022 a las 8:12 pm
  
  Danilo:
  Si ya inscribió la venta, claramente no podría anular la operación. Podría donar el saldo de la deuda.
  
  Puede ver una charla sobre la materia en https://www.circuloverde.cl/capitulo-7-las-donaciones-como-mecanismo-de-traspaso-de-patrimonio/
  
  El cálculo de impuesto lo puede ver en https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/herencia-asignacion-donacion/
- Danilo Arena el 21 de abril de 2022 a las 12:24 pm
  
  muchas gracias Don Omar, saludos
Nilda Morales Araneda el 14 de abril de 2022 a las 5:55 pm

Muchas gracias don Omar por toda su dedicación y tiempo en responder y aclarar dudas, excelente página.

Atte.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 14 de abril de 2022 a las 8:52 pm
  
  Nilda:
  Somos un equipo que está detrás de esto. Lo hacemos con dedicación y con ganas, para que así muchos tengan acceso a temas difíciles y con ello también nos promocionamos como consultores especializados.
Nilda Morales Araneda el 14 de abril de 2022 a las 11:39 am

Buenos días: volviendo al tema en consulta si tiene derecho a las 8.000 UF por mayor valor en venta de predio con renta presunta de Persona Natural, como interpreto lo que aparece en la Circular 43 / 2021, en su página 5 .
4.2, segundo párrafo donde habla de los contribuyentes del 14 y los de Renta presunta.

Atentamente, gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 14 de abril de 2022 a las 5:20 pm
  
  Nilda:
  Lo primero es diferenciar qué se entiende por empresario individual, lo que es un ficción tributaria absolutamente diferente de la persona natural, que opera en con el mismo RUT, pero lleva contabilidad y hace una separación entre lo que registra en dicha contabilidad y lo que mantiene en su poder a nivel personal. Veamos una definición entregada por el SII al respecto:
  EMPRESARIO INDIVIDUAL
  ¿Cómo se define este contribuyente?
  «Un “empresario individual” es una entidad integrada por el capital, dedicada a actividades
  industriales, mercantiles, y no esta organizada como una persona jurídica, si no que se encuentra
  formada por una sola persona natural, es decir, se trata de una empresa individual, empresa
  unipersonal.»
  
  En el caso que Ud. plantea, una renta presunta de una actividad agrícola, que no se declara como «empresario individual», sino como persona natural.
  
  Dado lo anterior, la instrucción que Ud. alude indica:
  «4.2. Sujetos a quienes se aplican las normas del N° 8 del artículo 17
  De acuerdo con el nuevo enunciado del N° 8, y salvo las excepciones que contempla la propia ley, sus disposiciones se aplican a la persona natural, independientemente del lugar de su domicilio o residencia, siempre que las rentas cubiertas por este número no provengan de la enajenación de bienes que hayan sido asignados a su empresa individual, es decir, que no estén incorporados al giro de su empresa individual en el ejercicio de su enajenación.
  Cabe señalar que los bienes que hayan sido asignados a la empresa individual que se enajenen, se sujetarán a las reglas aplicables al régimen de que se trate, ya sea del artículo 14, renta presunta del artículo 34 u otros, en forma independiente de si se encuentra o no obligado a llevar contabilidad completa o simplificada.
  Asimismo, y según lo dispuesto en el artículo 62, cuando las enajenaciones descritas en el N° 8 citado sean realizadas por entidades o personas jurídicas contribuyentes sin domicilio o residencia en Chile que no estén obligadas a declarar según contabilidad en Chile, es decir se trate de contribuyentes de impuesto adicional (IA), también les resulta aplicable el N° 8 del artículo 17.
  Quedan, entonces, regulados por este número las personas naturales cuyas actividades sean de la segunda categoría o afectos al impuesto global complementario (IGC), y los contribuyentes afectos a IA, o bien el empresario individual respecto de los bienes que, estando en su patrimonio personal, no hayan estado incorporados al giro de su empresa.»
Esteban Jerez el 13 de abril de 2022 a las 10:48 pm

Estimado Omar, agradezco sus respuestas, siempre son útiles
hoy solicito ayudarme a aclarar con oficio o circular en donde clasifican a un NO RELACIONADA en la venta de bien raíz (casa/departamento)

el el minuto 32 de video, indica ojo,,, los parientes son NO RELACIONADOS

tengo el caso que un contribuyente vende a su hermano un bien raíz, esto cae dentro del RELACIONADO o no?
agradezco sus comentarios,
Se despide
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 14 de abril de 2022 a las 10:35 am
  
  Esteban:
  La modificación de la norma se efectúo en el año 2020, donde se establece que los bienes raíces que están a nombre personal, no están en la contabilidad y se venden, tendrán una tributación especial, siempre que la venta sea cuando se tenga más de un año el bien y ello se realice a un no relacionado.
  
  Esto se define en la Circular N° 43/2021, 6, páginas 5 y del SII donde se indica (lo remarcado es nuestro):
  «4.4. Efecto tributario de concurrir alguno de los supuestos de relación entre las partes intervinientes
  Las enajenaciones enumeradas en el N° 8, en general, se gravan con impuestos finales11 sobre base percibida. Sin embargo, y según dispone el nuevo párrafo segundo de este N° 812, ante la concurrencia de alguno de los supuestos de relación entre el enajenante y el adquirente, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales y sobre base devengada.
  Adicionalmente, supuesta la relación, no se podrá reliquidar el IGC, según dispone el literal v) de la letra a) del N° 8; no se aplicará el ingreso no renta de 10 UTA, según dispone el literal vi) de la letra a) del citado N° 8; ni será aplicable el INR y el impuesto único y sustitutivo de 10% que contemplan los literales ii) y iii) de la letra b) del referido N° 8.
  Para estos efectos, los supuestos de relación concurren cuando la enajenación se realiza:
  4.4.1. Por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente
  La participación directa ocurre cuando el enajenante es socio o accionista de la sociedad que adquiere las acciones o derechos sociales, mientras que la indirecta cuando el enajenante participa de una entidad que, a su vez, participa directa o indirectamente en la respectiva sociedad adquirente, con prescindencia de la cantidad y tipo de entidades intermedias.
  Asimismo, resulta irrelevante que la sociedad adquirente se encuentre constituida en Chile o en el extranjero, para lo cual, en este último caso, deberá atenderse si el tipo social de la entidad adquirente resulta asimilable a una sociedad de personas o anónima cerrada, de acuerdo con la legislación chilena.
  Tratándose de las sociedades anónimas, deberá entenderse que incluye también a las sociedades por acciones, por disposición del artículo 2°, N° 6.
  
  4.4.2. Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad
  La Ley incluyó a los convivientes civiles que hubieren suscrito un acuerdo de unión civil, cualquiera sea su régimen patrimonial, conforme lo dispuesto en la Ley N° 20.830.
  Por su parte, tratándose de las relaciones de parentesco por consanguinidad, y de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 del Código Civil, se entenderán relacionados con el enajenante o cedente sus padres, sus abuelos, sus hijos y sus nietos.
  …»
  
  En su caso, no sería una persona relacionada la venta a un hermano, ya que no está ni como ascendiente ni como descendiente, dado que es colateral.
Nilda Morales Araneda el 13 de abril de 2022 a las 10:47 pm

Buenas Noches:
Gracias don Omar por su respuesta a mis consultas del día 12 de Abril recién pasado, referente a Persona Natural con Giro Renta Presunta, mi inquietud me surge por la Circular 43 del SII, de Julio 2021, que casualmente acabo de ver, en la cual hace algunas aclaraciones a la Ley 21. 210 de INR entre ellos el 8 del 17 por tal motivo reitero mi pregunta, este contribuyente tiene derecho a las 8.000 UF por mayor valor, ya que vendió en Abril de 2021 uno de los predios, no lleva contabilidad y actualmente no lo explota,, pero todos los años ha tributado en Renta por los avalúos y declarado sin movimiento mensual, formulario 29

desde ya, muchísimas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 14 de abril de 2022 a las 9:55 am
  
  Nilda:
  La rebaja la pueden aplicar los declarantes de renta presunta, sin problema, dado que siendo personas naturales no tienen el bien en la contabilidad como activo inmovilizado, situación que tendría un empresario individual que tribute su renta efectiva según contabilidad cuando aporte dicho activo. Si el mismo empresario individual, aun llevando contabilidad, si el bien no lo tiene ingresado a la contabilidad, no tiene inconveniente en aplicar la mencionada rebaja.
  
  La clave está en lo que indica el N° 8 del art. 17, donde está la letra b)
  «8°.- Las cantidades que se señalan a continuación, obtenidas por personas naturales, siempre que no se originen en la enajenación de bienes asignados a su empresa individual, con las excepciones y en los casos y condiciones que se indican en los párrafos siguientes:»
  
  Al respecto, la mencionada Circular 43/2021 en su página 21 indica:
  «4.6.3.2. Fecha de adquisición y de enajenación
  Dispone el párrafo quinto del N° 8 del artículo 17 que, tratándose de enajenaciones de bienes raíces
  situados en Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad,
  efectuadas por los contribuyentes a quienes les resulta aplicable esta disposición, se entenderá por
  fecha de adquisición o de enajenación la fecha de la inscripción respectiva.»
  
  En la página 23 de la misma Circular se indica:
  «4.6.3.5. Tributación del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces
  El mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces o de sus derechos o cuotas poseídos en comunidad, quedará afecto al siguiente tratamiento tributario:
  a) INR hasta el límite de 8.000 UF
  Este ingreso no renta supone la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos:
  (i) La enajenación no debe ser efectuada a personas relacionadas45.
  (ii) Que transcurran los plazos que se comentan en la letra c) siguiente.»
  
  Si Ud. como vendedora es persona natural, no tiene contabilidad en la cual esté ingresado el bien raíz, este es adquirido hace más de un año y no le vende a un relacionado, no tiene restricciones para aplicar lo indicado en el art. 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta. Por ello, si declarar renta presunta, cumple con los requisitos exigidos, para aplicar la tributación del impuesto único y la rebaja de las 8.000 UF, siempre que cumpla los requisitos comentados (no vender a un relacionado).
Nilda Morales Araneda el 12 de abril de 2022 a las 2:21 am

Buenos días:

Recibí una Persona Natural con inicio actividades en Renta presunta Agrícola en el año 2014 y sólo en ese año tuvo un escaso movimiento por sembrados de papas y los años siguientes a la fecha por razones de otros trabajos , no lo ha explotado, pero igual ha tributado todos los años, la presunción del 10% del avalúos de los predios. ( dos predios).
Consulta debió pagar la presunción si no lo explotó.
– El año 2021 vendió uno de los predios, puede acogerse a las 8.000 UF por mayor valor en la venta, no lleva contabilidad.
Atentamente, muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de abril de 2022 a las 10:58 am
  
  Nilda:
  Duplicó la consulta.
  Pero quizás una alternativa es que presente su término de giro con fecha anterior, es decir, desde el cierre de 2021, para no seguir presentando declaraciones mensuales (que asumo las presenta sin movimiento). Si no, hasta la fecha en que las ha presentado, para así terminar con la actividad que no desarrolla.
Nilda Morales Araneda el 12 de abril de 2022 a las 1:43 am

Buenos días y muchas gracias por todas sus respuestas y excelentes aclaraciones.

Recibí una persona natural con inicio de actividad en renta presunta agrícola desde el 2014 y sólo ese año tuvo unas ventas menores por sembrado de papas y todos los años siguiente cero explotación, pero igual desde el AT 2015 al AT 2021, ha tributado por la presunción del 10% del avalúo de los predios.
Consulta: El año 2021 vendió uno de los predio (eran dos predios), tiene derecho a las 8.000 UF por mayor valor,
no lleva contabilidad.
y la otra consulta, Estos terrenos o predios agrícola que no se han explotado, deben tributar igual con la presunción.

Muchas gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de abril de 2022 a las 10:48 am
  
  Nilda:
  Si Ud. tiene la actividad de agricultor, tiene que declarar renta presunta, aún cuando no tenga ventas. La alternativa sería presentar el término de giro y quedar solamente como propietario del un bien raíz, que no tiene presunción de renta (no ejerce actividad). Si lo arrienda, declararía la renta efectiva. Si no hace nada, no declara ingresos.
  
  En el caso de la venta del bien raíz, como no es habitual la operación y no es un bien del activo fijo registrado en la contabilidad, la persona natural tiene derecho a utilizar la rebaja de las 8.000 UF, del mayor valor obtenido, tributando solamente si hay un valor mayor de utilidad. Si no alcanza a usar toda la rebaja, el saldo de mantiene para la próxima venta.
patricia el 22 de marzo de 2022 a las 2:50 pm

un cliente es persona natural bajo el regimen pro pyme d8, compro 2 terrenos agricolas, tiene una actividad agricola agregada pero no ha tenido movimiento, puedo descontar esa compra de terrenos en la base imponible, es decir incluirlos como gastos
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 23 de marzo de 2022 a las 11:57 am
  
  Patricia:
  El Régimen Propyme, establece una deducción por las compras de activo fijo ocurridas durante el periodo. Sin embargo, se debe tratar de bienes depreciables, lo que no ocurre con los terrenos, que no se someten a depreciación. Por tanto, no se puede descontar esa compra de la base imponible del régimen 14 D N°8.
  
  La instrucción del SII entregada en la Circular 62 del año 2020, pagina 20, nota 33, indica:
  “Los desembolsos por bienes del activo fijo que no puedan depreciarse conforme a la LIR, no constituyen un egreso del ejercicio en el que se adquiere tal bien, sino que se considera como una rebaja para la determinación del ingreso neto por la enajenación de tales bienes en el ejercicio de su percepción.”
FLOR el 16 de marzo de 2022 a las 10:25 am

Buenos dias; tengo el caso de una persona que adquirio un bien raiz en el año 1986 el cual no esta en la contabilidad, el año 2021 hizo subdivision y ahora el 2022 se firman las escrituras de venta con los hijos (en este caso son los compradores). El bien raiz no esta construido.
La pregunta como tributa como contribuyente con respecto al iva? y como tributa con respecto a renta?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 16 de marzo de 2022 a las 5:06 pm
  
  Flor:
  Debe tener mucho cuidado con la operación, ya que la venta a los hijos está dentro de la definición de venta a «relacionados», con lo cual no es posible aplicar la tributación especial, generándose la aplicación general de la normativa, es decir, se gravará el mayor valor obtenido sin aplicar ni la rebaja de las 8.000 UF ni el impuesto único del 10%. Respecto del IVA, si son terrenos, ello no son afectos a dicho tributo. Si son bienes que tienen construcción, quedarían afectos a dicho impuesto, pudiendo rebajar el valor del terreno antes de aplicar el tributo.
  
  Lo relacionado con el impuesto a la renta lo puede validar en la Circular 43/2021, páginas 5 y 6.
  
  Quizás es más conveniente evaluar la opción de donación, que tiene una tramitación judicial y se paga un impuesto por el monto de cada asignación.
patricio contreras el 4 de marzo de 2022 a las 7:56 am

consulta
una propiedad comprada en el año 2012 a 25.000.000
y se vende este año en 372.000.000
debe pagar impuesto restando las 8000 uf
372..000.000
– 25.000.000
347.000.000 diferencia
-248.000.000 credito 8000 uf
99.000.000 ganancia ( es afecta o no corresponde el ejercicio?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 4 de marzo de 2022 a las 8:41 am
  
  Patricio:
  El ejemplo está bien, si el vendedor es una persona natural y el activo no está en la contabilidad como empresario individual, asumiendo también que la venta es a un tercero no relacionado.
  
  Los 99 millones de utilidad afecta, se gravarán con el 10% en calidad de impuesto único. Esto es siempre que el vendedor no haya utilizado antes parte o el total de la rebaja de las 8.000 UF en otras operaciones de venta anteriores.
Rolando Ramirez el 23 de febrero de 2022 a las 2:04 pm

Estimado, muchas gracias por el material,

Según el material quisiera corroborar si la venta de un inmueble que fue adquirido antes del 2004, todo el mayor valor será INR? ya que tengo un cliente persona natural que vendió su casa a una inmobiliaria (no hay relacion alguna entre ellos) adquirida hace mas de 30 o 40 años y el mayor valor determinado es de UF 11.069 UF (incluido la rebaja de las UF 8.000), estaría afecto a impuestos esta enajenación?

Muchas gracias!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 23 de febrero de 2022 a las 5:32 pm
  
  Rolando:
  Si la persona no es una empresa (empresario individual) y la compra la realizó antes del año 2004, la utilidad obtenida en la venta de dicho inmueble tendría la calidad de ingreso no renta, sin que se aplique la rebaja de las 8.000 Uf, dado que ello es un régimen distinto que se aplica a otras ventas, que son las que están gravadas con impuesto único (para inmuebles adquiridos a partir del año 2004 y son ventas no habituales).
Sebastian el 12 de febrero de 2022 a las 9:14 am

Buenos días,

compré un terreno en blanco a una inmobiliaria y ahora, firmando la compraventa mi intención es vender dicho terreno inmediatamente. Cuánto impuesto debería pagar?
Muchas gracias!
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de febrero de 2022 a las 10:10 am
  
  Sebastián:
  Si lo vende antes de un año, desde la adquisición, pagará por el mayor valor (precio de venta menos costo de adquisición) el impuesto Global Complementario, sumándose al resto de las rentas que obtenga durante el período anual. Esto lo debe declarar en el Form. 22 del año de la venta, en abril del año siguiente.
David el 7 de febrero de 2022 a las 10:18 am

Bueno días, tengo una duda al respecto si una persona natural, compra un terreno y construye una casa para venderla antes de un año, pero esta venta esta por debajo de las 8.000 UF. Esta persona tendría que pagar impuestos de igual manera?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 7 de febrero de 2022 a las 10:52 am
  
  David:
  Ese contribuyente no tiene la tributación especial, sino la general, debiendo pagar los impuestos por la utilidad obtenida, sin aplicar ninguna rebaja, sin importar que ésta sea inferior a las 8.000 UF, que no aplican como rebaja en la situación planteada.
- Romina el 10 de junio de 2022 a las 2:12 pm
  
  Si quiero dedicarme a comprar y arrendar propiedades que giro debi tener? Y esta afecto a iva las operaciones?
- Omar A. Reyes Ríos el 11 de junio de 2022 a las 2:52 pm
  
  Romina:
  Si Ud., a nivel personal, compra propiedades y las destina al arrendamiento no amobladas (sin muebles), no es necesario que inicie actividad, debiendo declarar la renta efectiva acreditada según los contratos, sin rebajas, como rentas afectas a Global Complementario (estará exenta de Primera Categoría).
  
  Por el contrario, si los arriendos son con muebles, ello estará gravado con IVA y deberá emitir facturas o boletas afectas a dicho tributo, debiendo iniciar actividad, para declarar el IVA que proceda. Para emitir sus cobros afectos a IVA, deberá rebajar de la base afecta el 11% del avalúo de la propiedad (art. 17 de la Ley del IVA). Si inicia actividad, también tendrá que pagar patente municipal.
Alexandra el 4 de febrero de 2022 a las 3:01 pm

Buenas Tardes Omar, tengo una duda al respecto de cuántos bienes raíces puede tener una persona natural sin pagar impuesto y desde cuántos bienes raíces le conviene pasarlos al nombre de una sociedad?
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 4 de febrero de 2022 a las 5:10 pm
  
  Alexandra:
  Justo hoy se publicó la ley N° 21.420, que en su artículo 4° contiene modificaciones a la ley N° 20.455, donde definitivamente se eliminan los beneficios a los inmuebles adquiridos con anterioridad al 2010, acogidos a los beneficios del DFL N° 2, de 1959, aplicándolo sólo a personas naturales y por un máximo de dos viviendas contribuyente, aplicable al caso de bienes habitacionales, con hasta 140 m2 construidos.
  
  Esto significará que si Ud. tiene muchas propiedades habitacionales o más de dos, acogidas a los beneficios del mencionado DFL N° 2, de 1959, sólo podrá utilizar éstos por los dos primeros inmuebles (los más antiguos), eliminándose para el resto de los inmuebles que solo permanecen con el beneficio hasta el 31.12.2022.
  
  Entonces, en el análisis debe incorporar estos nuevos cambios, como también su situación hereditaria, la edad, la cantidad de bienes y si ellos son habitacionales o comerciales, como también si venderá alguno de ellos. En base a ese análisis, que como puede deducir, no es solo desde el punto de vista tributario, podrá tomar la decisión de continuar como persona o conformar alguna empresa para realizar el aporte, donde también debe evaluar si lo hace en forma directa o primero se constituye como EIRL para luego realizar la transformación, dado que en algunos casos hay que evaluar que a la formación de una empresa, los «aportes» de los bienes podrían generar la aplicación de impuestos a nivel personal, lo que también hay que evaluar.
Antonio el 23 de noviembre de 2021 a las 11:07 am

Estimados,

Gracias de antemano.

En el caso de que una sociedad sujeta a IDPC adquiera un inmueble (terreno) y posteriormente lo subdivida en 4 terrenos.

Cuál será el costo tributario que se le asigna a cada uno de esos terrenos y que se debe considerar para la venta de esos terrenos? lo anterior, para efectos de calcular el mayor valor.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 23 de noviembre de 2021 a las 11:16 am
  
  Antonio:
  El valor asignado como costo debe estar asociado a la superficie, si es que no hay construcción, por lo que hará el cálculo proporcional que corresponda. Tendrá que dejar los respaldos correspondientes para justificar la asignación. Claramente, al realizar la subdivisión está vendiendo en parcialidades el terreno y por ende se aplica el costo en forma proporcional, pudiendo agregarse al monto de adquisición otros valores que se adicionen a cada parcialidad.
PATRICIO el 10 de junio de 2021 a las 8:22 am

Buenos días, agradezco mucho su labor.

Quisiera hacerle una consulta referente a la venta de un departamento por parte de una Inmobiliaria. Este departamento se compro el año 2015 y solo se ha arrendado. Todavía se esta pagando con crédito hipotecario. Al momento de la compra no soportó IVA. La consulta es: si quisiera venderlo deberá pagar IVA por esta venta? Desde la creación de la empresa el único activo que ha tenido es este departamento y solo se ha arrendado. El hecho de tener giro Inmobiliaria lo obliga a vender con IVA a pesar que no exista habitualidad? Muchas Gracias
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 10 de junio de 2021 a las 9:47 am
  
  Patricio:
  La venta, según los datos entregados, no está afecta a IVA, ya que la inmobiliaria no se dedica a la compra y venta de inmuebles y, además, no fue adquirida con IVA que pudo ser utilizado como crédito fiscal. Entonces, en su caso, la venta del inmueble que es parte del activo inmovilizado de la empresa, no es afecta a IVA.
Nicole el 27 de abril de 2021 a las 11:24 pm

Estimado, consulta:
Tengo la renta de una persona natural con contabilidad completa 14Dn3 y recibe ingresos por arriendos que estan en balance y ademas el socio retiro la totalidad de estos arriendos recibidos los que estan en cuenta particular(balance), debe tributar por IDC y IGC o solo por uno de estos impuestos??
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 28 de abril de 2021 a las 1:02 pm
  
  Nicole:
  Si procede paga los dos impuestos, pero no son sumables. El IDPC sirve de crédito contra el IGC.
Gloria el 15 de abril de 2021 a las 8:02 pm

Buenas noches

Espero pueda ayudarme con lo siguiente: tomé la contabilidad de una sucesión el año 2000, en su Activo Fijo venía un Bien Raíz. En estos momentos debo hacer Término de Giro y al solicitar antecedentes del bien raíz me entero que fue cedido por la sucesión a una de las herederas, según consta en Escritura de Cesión de Derechos Hereditarios, de junio de 2002. No fui informada de aquello, y ahora no sé como sacar ese bien raíz de la contabilidad y que consecuencia puede traer. Gracias de antemano.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 15 de abril de 2021 a las 8:48 pm
  
  Gloria:
  Debe medir las consecuencias tributarias. No sabemos como ingresó el bien a la comunidad, quizás como activo contra capital. Si ese fuera el caso, debe ajustar reversando el valor. Pero debe revisar si ello tiene consecuencias en la asignación de valores de utilidad generado por la comunidad. En el fondo, es reconocer un error de aporte del bien, ya que a partir del año 2002 no era un activo de la comunidad.
Manuel el 13 de abril de 2021 a las 9:34 pm

Estimado Omar,

Buenas noches, muchas gracias por la ayuda entregada. En el caso de un empresario individual que se dedica al arriendo de inmuebles amoblados (la actividad es sólo el servicio de arriendo), los cuales no están dentro de la contabilidad, pero sí son de propiedad de la persona natural que tiene el mismo RUT que el empresario individual, ¿cómo podría respaldarse el hecho de que la persona natural le cedió al empresario individual los inmuebles? ¿Bastará sólo con que los inmuebles no se hayan incluido en la contabilidad del empresario individual? Lo comento pues entiendo que es inaplicable firmar con el mismo RUT por un lado como Cedente (persona natural) y por el otro como Cesionario (empresario individual). Por otra parte, como los inmuebles no están aportados a la contabilidad del empresario individual, los gastos por mantención y reparaciones, o compras que se relacionen con insumos asociados a estos ¿cree usted que podrían ser rechazados?

Un cordial saludo y muchas gracias por su tiempo.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 14 de abril de 2021 a las 9:27 pm
  
  Manuel:
  Ud. decide cómo declarar. Si optó por declarar la actividad de arrendamiento, sin incluir en el activo los inmuebles, igualmente puede rebajar los gastos de la actividad, sin importar si dichos bienes están o no en la contabilidad.
  
  Esto lo debe tener muy claro, ya que algún fiscalizador pudiera tener la duda, pero Ud. es libre de definir si aporta o no el activo a la actividad.
- Oscar s.j el 31 de agosto de 2023 a las 9:04 pm
  
  Junto con saudar y dar gracias a sus respuestas y sacar de dudas mi consulta es la siguiente:
  Tengo 2 casas y 1 de ellas la reacondicione y arriendo piezas a estudiantes, mi consulta es si tengo que declarar esas ganancias o hacer algún tipo de giro y ya llevo 2 años obteniendo ganancias de ese arriendo.
- Omar A. Reyes Ríos el 1 de septiembre de 2023 a las 8:15 pm
  
  Oscar:
  Tiene dos obligaciones tributarias: pagar IVA por los servicios de hospedaje, ya que asumimos que no es el simple arriendo de piezas, sin muebles, sino que da el servicio de estadía (alimentación, habitación y otros como lavado de ropa). Entonces, Ud. debería iniciar el giro de esa prestación de servicios, emitiendo la respectiva documentación (boletas o facturas afectas a IVA). Por otro lado, también deberá tributar por los ingresos con el impuesto a la renta, que en el caso concreto de servicios (no es arriendo), sería primera categoría y también impuesto Global Complementario, junto al resto de los ingresos que tenga.
  
  Si fuera solo arriendo (sin muebles o servicios asociados), no estaría afecto a IVA, pero sí debe pagar el impuesto Global Complementario, en forma anual en abril del año siguiente, junto al resto de las rentas obtenidas en el período anual.
Camilo el 12 de abril de 2021 a las 1:03 pm

Buenas tardes Don Omar, tengo una consulta sobre si un vendedor no habitual debe pagar iva por la venta de un terreno agrícola (parcela 5000mts). Firmé una declaración jurada artículo 75 de que está exenta de iva pero en la escritura no está estipulado sobre si el terreno tiene construcciones o no. Muchas gracias por su tiempo.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 12 de abril de 2021 a las 1:10 pm
  
  Camilo:
  Si Ud. no tiene el giro de compra y venta de inmuebles, es decir, no es una inmobiliaria o constructora, no está afecto a IVA por la venta, menos si es terreno. También no estará afecto si lo vende como persona natural sin giro, no tiene iniciación de actividades.
  
  Ahora, distinto es el caso que tiene otro giro y por las construcciones tuvo derecho a ocupar el IVA como crédito fiscal. En dicho caso, como está vendiendo un activo fijo, que si bien tiene terreno, la parte de las construcciones estará gravada con IVA, por aplicación de la letra m) del art. 8 de la Ley del IVA.
eduardo Meneses Ibarra el 8 de enero de 2021 a las 3:22 pm

excelente ayuda para profesionales contable como el suscrito, me permiten actualizarme para los casos que UDS. disertan.
Responder
- Omar A. Reyes Ríos el 8 de enero de 2021 a las 4:16 pm
  
  Eduardo:
  Nos alegra que les sirva de ayuda nuestra entrega, producto del esfuerzo de un equipo profesional que quiere aportar en tiempos difíciles…. ya vendrán los frutos.

Enviar comentario Cancelar la respuesta

Somos una consultora especializada en temas tributarios, legales, contables y de remuneraciones, lo invitamos a contactarnos.

Contáctenos Ahora

Dirección

Av. Ricardo Lyon 222,
Oficina 701-B
Providencia, Santiago, Chile

Teléfono

+56 222 701 000

E-mail

contacto@circuloverde.cl

Share This