(Actualizado al 25 de abril de 2024)
Estimados(as):
Para que conozcan cómo funciona una plataforma de arrendamiento, les copio parte de un interesante artículo publicado por el abogado peruano Mario Alba.
5. ¿QUÉ GANANCIAS OBTIENE LA APLICACIÓN AIRBNB?
Una vez que el huésped identifica la vivienda o el espacio que ocupará, previa revisión de los avisos que son ofrecidos por los anfitriones, tomará la decisión de separarlo, para lo cual deberá cumplir con efectuar el pago del monto de dinero señalado en la oferta que eligió.
Para ello deberá utilizar una tarjeta de crédito y/o débito, con la finalidad de cumplir con el pago a la cuenta bancaria señalada por la aplicación Airbnb.
Tengamos presente que el pago no se realiza directamente a la persona que tiene la calidad de anfitrión, sino a la cuenta indicada en la aplicación. Posteriormente, la aplicación Airbnb efectuará el traslado del dinero a la cuenta del anfitrión, realizando el descuento de la comisión por el uso de la plataforma.
En la información que aparece en la página de Airbnb se indica lo siguiente:
“Airbnb normalmente envía los pagos alrededor de 24 horas después de la hora de llegada programada del huésped. El tiempo necesario para que los fondos lleguen a tu cuenta dependerá de tu forma de pago.
Si tu huésped se hospeda durante 28 noches o más, los pagos correspondientes a esa reservación se envían mensualmente” [16].
La comisión que le corresponde a la aplicación Airbnb será cobrada de la siguiente manera:
– Comisiones para la reserva de los alojamientos: A cargo de los huéspedes y se encuentra dentro de un parámetro entre el 6% y 12 [17]
– Comisiones por el servicio a los anfitriones: A cargo de las personas que ofertan las viviendas o espacios. Es aproximadamente 3%.
Una recomendación del portal alojando turistas indica lo siguiente: “Recordad, que los anfitriones no tienen que pagar ninguna tarifa mensual o anual para anunciarse, únicamente se les cobra por cada reserva que obtienen” [18].
Si se observa con mayor detalle, la aplicación efectúa el cobro a todo aquel que participe, por medio del aplicativo Airbnb y logre obtener un beneficio, ya sea ofertando viviendas (anfitriones) o reservando las mismas (huéspedes).
Cabe precisar que el pago no es inmediato, toda vez que la aplicación efectúa una retención sobre el monto que transferirá posteriormente al anfitrión o al huésped.
Para realizar una aproximación al análisis de la operación actuando desde Chile, podemos tener aspectos que serán afectados con el impuesto a la renta, como sería el caso de los pagos que reciban los anfitriones chilenos, como también el IVA, ya que estarán “arrendando” lugares habilitados como habitación, como también si el huésped es nacional, estaría afecto a realizar la retención del impuesto adicional por las rentas que pague a AIRBNB por su comisión. Distinto es el caso si el huésped es chileno y el anfitrión es extranjero, ya que solamente habría impuesto adicional por el uso de la plataforma asociada a la remuneración por la comisión de reserva de alojamientos (que es la remuneración de la plataforma).
Espero que con esto tengamos un acercamiento de cómo funcionan las plataformas, más lo que ya tenemos publicado en nuestra página al respecto, esperando la nueva tributación que se aplicaría del 10% sobre los montos pagados (el impuesto digital), que claramente será de cargo del usuario, es decir, del huésped en el caso aquí expuesto.
A veces lo que aparece en la prensa tiene muchos errores y claramente para opinar hay que tener conocimiento. Los valores pagados NO son en beneficio de la plataforma, sino sólo una parte de ello, que corresponde a la comisión de reserva en éste caso. Por ello, cuando se pretende indicar que el 10% propuesto es “poco”, estamos asumiendo que todo es de la plataforma, cosa que es un error (en el caso planteado la comisión puede ser del 6% al 12%). Si aplicaran una tasa mayor, como se pretendía igualar al IVA con 19%, se estaría gravando con un valor que mundialmente no se aplica y con IVA prestaciones que no se dan en Chile (para el caso de anfitriones extranjeros) o haciendo pagar IVA a los turistas extranjeros que visitan Chile (cosa que hoy tampoco se aplica para el caso de los hoteles). Por ello, este artículo es para tener más conocimiento y motivarlos a seguir estudiando constantemente, ya que así nos mantendremos actualizados y podremos opinar informados, dando soporte y respaldo a nuestros clientes, como también a nuestro círculo cercano.
Saludos,
Si quieren saber más y precisar conceptos, pueden ver algunas publicaciones en los siguientes link:
Modernización de los servicios de transporte por el uso de aplicaciones tecnológicas
Vigencia de prohibición de arriendos temporales en edificios habitacionales
Estimado Don Omar,
Escribo porque desde que las plataformas digitales, principalmente AIRBNB, comenzaron a informar a sus usuarios la obligatoriedad de indicar si son contribuyentes de IVA o ellas retendrán el impuesto, ha salido una cantidad de información muy confusa.
En primer lugar, muchos asesores le están indicando a las personas que, si tienen 1 o hasta 2 bienes inmuebles DFL2, no deben tributar ni por IVA ni por renta, por consiguiente, deben contactarse con la empresa e informar esta situación, y que tampoco corresponde formalizarse.
Entiendo que esto es correcto hasta cierto punto, ya que cuando hablamos de la exención que beneficia a los DFL2, son arriendo tradicionales, no arriendos hechos a través de plataformas digitales donde todos sabemos que no es un arriendo común, si no mas bien un servicio de hospedaje, de hotelería o apart hotel, donde ofreces servicios de aseo, asistencia al huésped, amenidades como coffe bar, entre otros, por lo que dicha excepción no correspondería y sí estamos ante la obligación de al menos de pagar los impuestos asociados.
Otra duda, también he visto asesores tributarios indicándoles a las personas que el arriendo a través de estas plataformas digitales si da derecho a la rebaja del 11% del avaluó fiscal por la porción del terreno, lo cual también entiendo aplica a un arriendo amoblado tradicional y no a los arriendos que en estricto rigor califican como servicios de hospedaje.
Finalmente, qué pasa cuando un DFL2 es arrendado a través de estas plataformas, pierde su calidad ?? , hay una diferencia si el arriendo lo realiza directo el dueño a los huéspedes o a una empresa que lo subarrienda.
Hay una línea muy delgada con la que muchos asesores están jugando para ganar seguidores y vender sus cursos, al punto que realmente genera una confusión o duda razonables, ya que el SII tampoco ha sido tan claro y tajante.
Es realmente así, podríamos alegar un arriendo tradicional a través de estas plataformas y no formalizarnos o no pagar los impuestos asociados si somos dueños de los inmuebles, o aplicar la rebaja del 11% antes del calculo del IVA ¿?
Espero puedan responderme y desde ya muchas gracias.
Natalia:
Efectivamente hay que considerar la naturaleza de la prestación, con lo cual se define el tratamiento de la tributación que corresponda aplicar, lo que es un asunto de hecho y no solamente considerando la actuación vía una plataforma (podría arrendar en forma tradicional).
Si sólo es arrendamiento, aún siendo amoblada, tratándose de bienes acogidos al DFL 2 (los dos primeros del contribuyente), no se aplica IVA ni renta, por lo que hay que indicárselo a la plataforma. Por el contrario, si el servicio es de hospedaje, vale decir, no se trata solo del arriendo amoblado, sino que con ropa de cama, aseo, otras prestaciones, ello ya no es un arriendo y el contribuyente estará afecto a IVA, como también debe iniciar su actividad y no puede utilizar la franquicia del DFL 2, dado que no está arrendando el inmueble.
Por ejemplo, puede ver lo que indica el oficio N° 1.036, de 15.04.2019:
«III CONCLUSIÓN
Conforme lo expuesto, se informa que:
1) La sola entrega del inmueble por plazos inferiores a un año no predetermina que se trate de servicios hoteleros, al menos para los efectos de la exención contenida en el artículo 12, Letra E), N° 17, de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
2) Por la misma razón, no es posible fijar a priori un plazo mínimo que por sí mismo permita distinguir entre el arrendamiento de inmueble amoblado y los servicios hoteleros, sin atender a otros atributos.
3) Respecto de si el arrendamiento por periodos menores a un año se transforma en una actividad comercial o que el propietario está obteniendo un lucro que lo constituye como un acto comercial, estese a lo expuesto en los números precedentes.
4) Distinguir si se trata de un mero arrendamiento de inmueble amoblado o, en cambio, de la prestación de servicios hoteleros, es una cuestión de hecho sujeta a verificación por las respectivas instancias de fiscalización.»
El Oficio N° 1017, de 23.05.2024, señala al oficio N° 1.036 del año 2019, por lo que sigue plenamente vigente.
Dado lo anterior, hay que tomar precauciones para definir adecuadamente el servicio que se está entregando y así tributar de acuerdo a ello y no confundir situaciones, ya que ello implicará observaciones por parte del SII y seguramente contingencias tributarias.
Don Omar, como siempre un gusto saludarlo.
Agradecería su orientación.
Actualmente me encuentro formalizando un negocio de hospedajes a través de la plataforma AIRBNB, y uno de los socios es dueño de uno de los inmuebles que subarrendaremos. Entendemos que esto es factible, lo haremos a través de un contrato de arriendo notarial entre el socio y la sociedad (la sociedad es una SPA), a valor mercado, con autorización para subarriendo.
Quería saber si esto es correcto o algún detalle que no estemos considerando.
Estimado,
En principio, la estructura que describen es jurídicamente viable. El propietario del inmueble puede celebrar un contrato de arrendamiento con la sociedad y, posteriormente, la sociedad destinar el inmueble a hospedaje mediante plataformas como Airbnb, siempre que el contrato de arrendamiento contemple expresamente la facultad de subarrendar.
Adicionalmente, les recomendamos revisar los siguientes aspectos:
Que el reglamento de copropiedad del edificio o condominio, en caso de existir, no contemple restricciones para el uso del inmueble con fines de hospedaje o para arriendos de corta estadía.
Que la renta pactada entre el socio y la sociedad se ajuste a valores de mercado, considerando la relación existente entre las partes.
Que el objeto social de la SpA incluya actividades relacionadas con el arriendo, subarriendo, explotación o administración de inmuebles, así como servicios de hospedaje o similares.
Evaluar las implicancias tributarias y municipales asociadas a la explotación de alojamientos temporales, incluidas las obligaciones de emisión de documentos tributarios y la necesidad de obtener eventuales permisos o patentes que resulten aplicables.
Fuera de lo anterior, no advertimos inconvenientes jurídicos relevantes para implementar la estructura propuesta.
Hola buenos días. Quizás me puedas ayudar. Estamos comenzando a trabajar con una residencial y nos están llegando personas por airbnb, pero en el desglose de valores de la plataforma no veo que se cobre el IVA (19%) a los pasajeros, solo nos emiten una factura por las comisiones. La consulta es, para no tener problemas con SII, yo debo cobrar la tarifa de iva cuando llegue el pasajero..?? por que si es así, se complica en el sentido que la plataforma no le avisa de eso a las personas y se encontrarían con un cobro adicional y puede ser molesto. Y me refiero a dar boleta o factura obviamente. Gracias.
Miguel:
El servicio hotelero (uso de una vivienda para pernoctar) es gravado con IVA, por lo que Uds. tendrán que tener inicio de actividad como residencial. Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/impuestos_mensuales/001_130_1032.htm
Si el usuario es extranjero, podría tener una exención de IVA, para lo cual el prestador debe emitir el documento exento al cliente, con su identificación (boleta o factura exenta), según lo indicado en el artículo 12 letra E N°17 de la Ley del IVA. Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/impuestos_mensuales/001_130_2328.htm
Buen día. Una consulta, soy persona natural con giro de arriendo de inmuebles y tengo en el año 2021 ingresos desde Airbnb; no sé como tributan y cómo se informan al SII, Agradecida de antemano por su respuesta.
Gabriela:
Quizás está en una contingencia, ya que si Ud. arrienda viviendas amobladas, por ello debe pagar IVA, salvo que Ud. esté registrada en el SII, para servicios a turistas extranjeros (pago en moneda extrajera: Art. 12 letra E N° 17 de la Ley del IVA). Si son turistas nacionales, tendría que pagar IVA igualmente.
En cuanto a los ingresos obtenidos por arriendo, para efectos de la ley de la renta, ellos serán declarados como rentas por arrendamiento de inmuebles, en la línea 5 código 955 del Formulario 22, sumándose al resto de sus rentas.