¿Cómo se deben emitir correctamente las facturas afectas a IVA en un arriendo de inmuebles amoblados o con instalaciones?

Estimados(as):

Los sistemas de facturación no tenían hasta hoy una solución para incluir el cobro de un arriendo de inmuebles con instalaciones o amoblados, para rebajar la base afecta a impuesto asociado al terreno, que corresponde al 11% del valor del terreno, en proporción al período y superficie arrendada (la proporción se debe determinar por ambos conceptos, pudiendo llegar a horas y metros cuadrados).

Esto estará en aumento, ya que todas las oficinas amobladas que hoy se están arrendando (Cowork), deberían aplicar la rebaja de la base indicada en forma obligatoria en el art. 17 de la Ley del IVA, por lo que deben facturar en forma especial el cobro, que no aplica el IVA al total de la remuneración, por tener una rebaja a la base de cálculo.

Esta pregunta nos llegó varias veces y nuestra respuesta siempre fue la misma: detallando los cobros en un solo documento, dado que es una operación indivisible gravada con IVA.  No era posible entregar dos documentos, separando el cobro en uno que reflejara la base y el IVA asociado, por la parte que definitivamente era gravada con el impuesto y otra por aquel valor que correspondía a la rebaja aplicada a la base afecta. La otra solución era que se emitiera una sola factura, pero que la rebaja se indicara como cobro exento o no gravado de IVA, con lo cual claramente se generaban problemas en el uso del crédito fiscal.

No nos entendían o los desarrolladores de software de sistemas de emisión de documentos nos indicaba que ellos no podían indicar valores diferentes que no fueran o gravados o exentos o no gravados con IVA y que todo debía cuadrar, es decir, el tema pasaba por una cuadratura y no por aplicación de la norma y la realidad.

Les adelantamos que hicimos la consulta al SII y ya nos respondió entregando una solución al abrir la posibilidad de indicar el IVA por un menor valor del 19% sobre el monto neto, debiendo así identificar en el detalle de la factura, la rebaja aplicada para validar el monto indicado en el impuesto.  Una buena alternativa que hará que todos los sistemas cambien y claramente se mantendrá el valor total de la factura, la cual incluirá el cobro con el IVA aplicado sobre la base rebajada.  Se lo comentamos más adelante en detalle.

Ahora vendrán las adecuaciones y claramente el cambio de estructura de todos, partiendo por los contadores, los fiscalizadores y obviamente los sistemas que amparan el control del IVA en todos sus registros, dada la complejidad de modificar la estructura de los documentos electrónicos que hoy están en operación (facturas), los cuales se debe registrar en otro acumulador de datos (Registro de Ventas y Compras), que también realiza cuadraturas y todo eso luego se resume en el Formulario 29, que también tiene cuadraturas de base, tasa e impuesto, con lo cual la situación se ve compleja de solucionar, dado que tiene muchos agregados que interactúan, pero trataremos de avanzar en la nueva solución que el SII ya estableció al darnos respuesta.

Norma legal:

La disposición legal está en el artículo 17 de la Ley del IVA, donde se establece que en el caso de arrendamiento de bienes inmuebles gravados con el impuesto en forma obligada que para aplicar el gravamen se debe rebajar el 11% del avalúo fiscal del inmueble, como asociado al arrendamiento del terreno.

“ Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.

    Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato.

    No obstante, en reemplazo del valor de adquisición del terreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda, cuando el terreno se encuentre incluído en la operación.

    Para estos efectos, el contribuyente podrá solicitar una nueva tasación, la cual se sujetará a las normas de la ley N° 17.235, sin perjuicio de la vigencia que tenga el nuevo avalúo para los efectos del Impuesto Territorial, pero deberán excluirse las construcciones que den derecho a crédito fiscal. El Servicio fijará mediante resolución el procedimiento para solicitar esta nueva tasación.

    En las facturas que deban emitirse por los pagos que se efectúen en cumplimiento de alguno de los contratos señalados en el inciso segundo de este artículo, deberá indicarse separadamente el valor del terreno determinado de acuerdo con las normas precedentes, en la forma pactada a la fecha de celebrarse el contrato de venta o de arriendo con opción de compra del inmueble. Cuando no exista esta constancia en el contrato de venta, se presumirá que en cada uno de los pagos correspondientes se comprenderá parte del valor del terreno en la misma proporción que se determine respecto del total del precio de la operación a la fecha del contrato.

    En los contratos de venta o de arriendo con opción de compra de un bien inmueble, ya sea que el terreno se transfiera o se considere en la misma operación o no, y en los contratos generales de construcción, gravados por esta ley, el Servicio de Impuestos Internos podrá aplicar lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario cuando el valor de enajenación del terreno sea notoriamente superior al valor comercial de aquellos de características y ubicación similares en la localidad respectiva, como asimismo, cuando el valor de la construcción sea notoriamente inferior a las de igual naturaleza considerando el costo incurrido y los precios de otras construcciones similares. La diferencia de valor que se determine entre el de la enajenación y el fijado por el Servicio de Impuestos Internos quedará afecta al Impuesto al Valor Agregado. La tasación y giro que se realicen con motivo de la aplicación del citado artículo 64 del Código Tributario, podrá reclamarse en la forma y en los plazos que esta disposición señala y de acuerdo con los procedimientos que indica.”

Consulta planteada al SII (Nota: es reducida por haberla realizado en la plataforma):

“Tenemos problemas en la emisión de las Facturas por arriendo amoblado de bienes raíces, ya que la rebaja del 11% de la base no la deja incluir como concepto inocuo para la calificación de ingresos exentos. Algunos operadores de emisión electrónica indican que sólo se documenta la parte afecta; otros separan en afecta y exenta la cifra, lo que es improcedente. También entiendo que el sistema de emisión del SII no tiene solución. Considerando el oficio 2020 del 05.08.2021, donde hay que separar cobros afectos de aquellos no gravados, como también aplicar la rebajar de la base, será posible que el SII indique la forma correcta de emitir el documento, teniendo presente que es un solo cobro (la tarifa total está en un mismo contrato). La mesa de ayuda tampoco tiene soluciones.”

Respuesta del SII

En oficio N° 1.183, de 31.03.2022, firmado por la Subdirectora de Asistencia al Contribuyente, que indica (transcribimos puntos principales y lo remarcado es nuestro):

“2. En respuesta a la presentación del antecedente, cabe señalar que, como ha sido sostenido invariablemente en reiterada jurisprudencia emitida por este Servicio(1), tributariamente los arrendamientos de inmuebles gravados con IVA conforme al Art. 8, letra g), de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS) son hechos gravados indivisibles, cuya naturaleza no se altera por la forma en que se determina su base imponible. De hecho, la rebaja del 11% del avalúo fiscal, establecida en el Art. 17, de la LIVS, para esos efectos, no constituye una liberación del impuesto, ya que ella no incide ni desvirtúa la calidad de gravada de la operación, pues su única finalidad es determinar el monto sobre el cual se aplicará el tributo.

3. Así, las facturas emitidas por este concepto deben informar el valor neto (renta neta de arrendamiento), el IVA luego del ajuste por la rebaja del 11% y el monto total de la factura; indicando además en la glosa descriptiva el valor del arriendo y la deducción de la base imponible, de acuerdo con la normativa antes señalada. Por lo tanto, corresponde emitir un único documento.

4.Ahora bien, las soluciones de facturación electrónica propias o de mercado deben adaptarse a la normativa legal aplicable a cada contribuyente, por lo que los softwares respectivos deben permitir la emisión en un solo documento una operación como la señalada. Se debe tener en cuenta que, en estos casos podría generarse alguna descuadratura en los montos de los documentos emitidos, sin embargo, estos son aceptados por el SII con reparos, los cuales son informados mediante correo electrónico al emisor.

5.Por su parte, el Sistema de Emisión Gratuito del SII, ha sido desarrollado como una solución que abarca los casos más generales de los contribuyentes. Sin perjuicio de ello, en la actualidad se pueden emitir los siguientes documentos con características especiales:

a.Factura electrónica con crédito de empresas constructoras

b.Factura de Exportación Electrónica

c.Nota de Crédito de Exportación Electrónica

d.Nota de Débito de Exportación Electrónica

e.Factura electrónica para Turistas Extranjeros.”

Nota 1: Ordinarios. N°4086, de 2003; N°4580, de 2006; N°783, de 2007; N°2020, de 2021; N°1466, de 2021 y N°1109 de 2021.

Como pueden ver, el SII por fin es explícito y contundente ya que modifica su estructura de validación del IVA incluido en una factura, permitiendo que éste no sea directamente el 19% del monto neto, sino un valor menor, el cual tiene que tener la explicación en la glosa descriptiva donde se determinará el cálculo de la base rebajada, pero la suma de los conceptos debe estar en un documento único: valor neto (que no es la base afecta), IVA (que será aplicado sobre una base rebajada por la proporción del 11%) y obviamente el valor total del documento.  Dicho de otra forma, el valor neto incluirá tanto el valor que constituye rebaja como aquél valor que definitivamente es gravado con impuesto, con lo cual ya no será la base directa del tributo.  Así, el IVA resultará ser menor que el 19% aplicado directamente sobre el valor neto indicado en la factura.

Esta operación de arriendo de inmuebles afectos a IVA (por ser amoblados o estar con las instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad), es definida para todos los efectos como gravada con IVA, lo que permite al prestador utilizar el 100% del crédito fiscal asociado a la prestación, no procediendo la generación de conceptos erróneos como “montos exentos o no gravados”, menos separando documentos.

Esto es un gran cambio y por fin hay solución, así que todos debemos implementar los cambios y modificar controles, para que todo fluya, dado que también los receptores de estos documentos tendrán en sus registros de compras descuadraturas dado que el valor neto de la factura no será la base sobre la cual se aplicó el IVA cobrado, pero claramente el total del documento corresponde efectivamente al cobro bruto de la remuneración.

Conclusiones:

1. No es procedente separar el cobro de una remuneración por arriendo de inmuebles afecto a IVA, dado que todo el cobro debe estar documentado solo en una factura.
2. No hay valores exentos o no gravados, sino un monto que rebaja la base sobre la cual se aplica el IVA, lo que debe estar detallado en la glosa descriptiva en la factura.
3. Los sistemas de emisión de facturas deben adecuarse a la nueva norma, permitiendo emitir una sola factura, reflejar la glosa descriptiva y aceptar un IVA menor (ya no será siempre el 19% del valor neto). Esto mismo ocurrirá en los controles de los Registros de Ventas y también en los de Compras, por parte de los beneficiarios del servicio y receptores del documento tributario que se precisa modificar (facturas afectas).
4. Se podrán generar observaciones al momento de emitir las facturas, lo cual será informado por el SII mediante correo electrónico al emisor, para que valide si ello es procedente por la rebaja de tasa establecida en el inciso primero del art. 17 de la Ley del IVA.

Una estrella para Círculo Verde, que por fin logró que solucionara definitivamente el problema que se presentaba en todas las emisiones de facturas que incluyen la rebaja de la base imponible, de acuerdo con el artículo 17 de la Ley del IVA, en el arrendamiento de inmuebles amoblados o con instalaciones, donde el valor neto no es la base tributaria sobre la cual se deba aplicar el IVA.

No fue una tarea fácil, pero vimos muchos molinos de viento… pero se logró.  Ahora hay que implementar y no seguir cometiendo errores.

Saludos,