Estimados(as):
Los sistemas de facturación no tenían hasta hoy una solución para incluir el cobro de un arriendo de inmuebles con instalaciones o amoblados, para rebajar la base afecta a impuesto asociado al terreno, que corresponde al 11% del valor del terreno, en proporción al período y superficie arrendada (la proporción se debe determinar por ambos conceptos, pudiendo llegar a horas y metros cuadrados).
Esto estará en aumento, ya que todas las oficinas amobladas que hoy se están arrendando (Cowork), deberían aplicar la rebaja de la base indicada en forma obligatoria en el art. 17 de la Ley del IVA, por lo que deben facturar en forma especial el cobro, que no aplica el IVA al total de la remuneración, por tener una rebaja a la base de cálculo.
Esta pregunta nos llegó varias veces y nuestra respuesta siempre fue la misma: detallando los cobros en un solo documento, dado que es una operación indivisible gravada con IVA. No era posible entregar dos documentos, separando el cobro en uno que reflejara la base y el IVA asociado, por la parte que definitivamente era gravada con el impuesto y otra por aquel valor que correspondía a la rebaja aplicada a la base afecta. La otra solución era que se emitiera una sola factura, pero que la rebaja se indicara como cobro exento o no gravado de IVA, con lo cual claramente se generaban problemas en el uso del crédito fiscal.
No nos entendían o los desarrolladores de software de sistemas de emisión de documentos nos indicaba que ellos no podían indicar valores diferentes que no fueran o gravados o exentos o no gravados con IVA y que todo debía cuadrar, es decir, el tema pasaba por una cuadratura y no por aplicación de la norma y la realidad.
Les adelantamos que hicimos la consulta al SII y ya nos respondió entregando una solución al abrir la posibilidad de indicar el IVA por un menor valor del 19% sobre el monto neto, debiendo así identificar en el detalle de la factura, la rebaja aplicada para validar el monto indicado en el impuesto. Una buena alternativa que hará que todos los sistemas cambien y claramente se mantendrá el valor total de la factura, la cual incluirá el cobro con el IVA aplicado sobre la base rebajada. Se lo comentamos más adelante en detalle.
Ahora vendrán las adecuaciones y claramente el cambio de estructura de todos, partiendo por los contadores, los fiscalizadores y obviamente los sistemas que amparan el control del IVA en todos sus registros, dada la complejidad de modificar la estructura de los documentos electrónicos que hoy están en operación (facturas), los cuales se debe registrar en otro acumulador de datos (Registro de Ventas y Compras), que también realiza cuadraturas y todo eso luego se resume en el Formulario 29, que también tiene cuadraturas de base, tasa e impuesto, con lo cual la situación se ve compleja de solucionar, dado que tiene muchos agregados que interactúan, pero trataremos de avanzar en la nueva solución que el SII ya estableció al darnos respuesta.
Norma legal:
La disposición legal está en el artículo 17 de la Ley del IVA, donde se establece que en el caso de arrendamiento de bienes inmuebles gravados con el impuesto en forma obligada que para aplicar el gravamen se debe rebajar el 11% del avalúo fiscal del inmueble, como asociado al arrendamiento del terreno.
“ Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato.
No obstante, en reemplazo del valor de adquisición del terreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda, cuando el terreno se encuentre incluído en la operación.
Para estos efectos, el contribuyente podrá solicitar una nueva tasación, la cual se sujetará a las normas de la ley N° 17.235, sin perjuicio de la vigencia que tenga el nuevo avalúo para los efectos del Impuesto Territorial, pero deberán excluirse las construcciones que den derecho a crédito fiscal. El Servicio fijará mediante resolución el procedimiento para solicitar esta nueva tasación.
En las facturas que deban emitirse por los pagos que se efectúen en cumplimiento de alguno de los contratos señalados en el inciso segundo de este artículo, deberá indicarse separadamente el valor del terreno determinado de acuerdo con las normas precedentes, en la forma pactada a la fecha de celebrarse el contrato de venta o de arriendo con opción de compra del inmueble. Cuando no exista esta constancia en el contrato de venta, se presumirá que en cada uno de los pagos correspondientes se comprenderá parte del valor del terreno en la misma proporción que se determine respecto del total del precio de la operación a la fecha del contrato.
En los contratos de venta o de arriendo con opción de compra de un bien inmueble, ya sea que el terreno se transfiera o se considere en la misma operación o no, y en los contratos generales de construcción, gravados por esta ley, el Servicio de Impuestos Internos podrá aplicar lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario cuando el valor de enajenación del terreno sea notoriamente superior al valor comercial de aquellos de características y ubicación similares en la localidad respectiva, como asimismo, cuando el valor de la construcción sea notoriamente inferior a las de igual naturaleza considerando el costo incurrido y los precios de otras construcciones similares. La diferencia de valor que se determine entre el de la enajenación y el fijado por el Servicio de Impuestos Internos quedará afecta al Impuesto al Valor Agregado. La tasación y giro que se realicen con motivo de la aplicación del citado artículo 64 del Código Tributario, podrá reclamarse en la forma y en los plazos que esta disposición señala y de acuerdo con los procedimientos que indica.”
Consulta planteada al SII (Nota: es reducida por haberla realizado en la plataforma):
“Tenemos problemas en la emisión de las Facturas por arriendo amoblado de bienes raíces, ya que la rebaja del 11% de la base no la deja incluir como concepto inocuo para la calificación de ingresos exentos. Algunos operadores de emisión electrónica indican que sólo se documenta la parte afecta; otros separan en afecta y exenta la cifra, lo que es improcedente. También entiendo que el sistema de emisión del SII no tiene solución. Considerando el oficio 2020 del 05.08.2021, donde hay que separar cobros afectos de aquellos no gravados, como también aplicar la rebajar de la base, será posible que el SII indique la forma correcta de emitir el documento, teniendo presente que es un solo cobro (la tarifa total está en un mismo contrato). La mesa de ayuda tampoco tiene soluciones.”
Respuesta del SII
En oficio N° 1.183, de 31.03.2022, firmado por la Subdirectora de Asistencia al Contribuyente, que indica (transcribimos puntos principales y lo remarcado es nuestro):
“2. En respuesta a la presentación del antecedente, cabe señalar que, como ha sido sostenido invariablemente en reiterada jurisprudencia emitida por este Servicio(1), tributariamente los arrendamientos de inmuebles gravados con IVA conforme al Art. 8, letra g), de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS) son hechos gravados indivisibles, cuya naturaleza no se altera por la forma en que se determina su base imponible. De hecho, la rebaja del 11% del avalúo fiscal, establecida en el Art. 17, de la LIVS, para esos efectos, no constituye una liberación del impuesto, ya que ella no incide ni desvirtúa la calidad de gravada de la operación, pues su única finalidad es determinar el monto sobre el cual se aplicará el tributo.
3. Así, las facturas emitidas por este concepto deben informar el valor neto (renta neta de arrendamiento), el IVA luego del ajuste por la rebaja del 11% y el monto total de la factura; indicando además en la glosa descriptiva el valor del arriendo y la deducción de la base imponible, de acuerdo con la normativa antes señalada. Por lo tanto, corresponde emitir un único documento.
4.Ahora bien, las soluciones de facturación electrónica propias o de mercado deben adaptarse a la normativa legal aplicable a cada contribuyente, por lo que los softwares respectivos deben permitir la emisión en un solo documento una operación como la señalada. Se debe tener en cuenta que, en estos casos podría generarse alguna descuadratura en los montos de los documentos emitidos, sin embargo, estos son aceptados por el SII con reparos, los cuales son informados mediante correo electrónico al emisor.
5.Por su parte, el Sistema de Emisión Gratuito del SII, ha sido desarrollado como una solución que abarca los casos más generales de los contribuyentes. Sin perjuicio de ello, en la actualidad se pueden emitir los siguientes documentos con características especiales:
a.Factura electrónica con crédito de empresas constructoras
b.Factura de Exportación Electrónica
c.Nota de Crédito de Exportación Electrónica
d.Nota de Débito de Exportación Electrónica
e.Factura electrónica para Turistas Extranjeros.”
Nota 1: Ordinarios. N°4086, de 2003; N°4580, de 2006; N°783, de 2007; N°2020, de 2021; N°1466, de 2021 y N°1109 de 2021.
Como pueden ver, el SII por fin es explícito y contundente ya que modifica su estructura de validación del IVA incluido en una factura, permitiendo que éste no sea directamente el 19% del monto neto, sino un valor menor, el cual tiene que tener la explicación en la glosa descriptiva donde se determinará el cálculo de la base rebajada, pero la suma de los conceptos debe estar en un documento único: valor neto (que no es la base afecta), IVA (que será aplicado sobre una base rebajada por la proporción del 11%) y obviamente el valor total del documento. Dicho de otra forma, el valor neto incluirá tanto el valor que constituye rebaja como aquél valor que definitivamente es gravado con impuesto, con lo cual ya no será la base directa del tributo. Así, el IVA resultará ser menor que el 19% aplicado directamente sobre el valor neto indicado en la factura.
Esta operación de arriendo de inmuebles afectos a IVA (por ser amoblados o estar con las instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad), es definida para todos los efectos como gravada con IVA, lo que permite al prestador utilizar el 100% del crédito fiscal asociado a la prestación, no procediendo la generación de conceptos erróneos como “montos exentos o no gravados”, menos separando documentos.
Esto es un gran cambio y por fin hay solución, así que todos debemos implementar los cambios y modificar controles, para que todo fluya, dado que también los receptores de estos documentos tendrán en sus registros de compras descuadraturas dado que el valor neto de la factura no será la base sobre la cual se aplicó el IVA cobrado, pero claramente el total del documento corresponde efectivamente al cobro bruto de la remuneración.
Conclusiones:
- No es procedente separar el cobro de una remuneración por arriendo de inmuebles afecto a IVA, dado que todo el cobro debe estar documentado solo en una factura.
- No hay valores exentos o no gravados, sino un monto que rebaja la base sobre la cual se aplica el IVA, lo que debe estar detallado en la glosa descriptiva en la factura.
- Los sistemas de emisión de facturas deben adecuarse a la nueva norma, permitiendo emitir una sola factura, reflejar la glosa descriptiva y aceptar un IVA menor (ya no será siempre el 19% del valor neto). Esto mismo ocurrirá en los controles de los Registros de Ventas y también en los de Compras, por parte de los beneficiarios del servicio y receptores del documento tributario que se precisa modificar (facturas afectas).
- Se podrán generar observaciones al momento de emitir las facturas, lo cual será informado por el SII mediante correo electrónico al emisor, para que valide si ello es procedente por la rebaja de tasa establecida en el inciso primero del art. 17 de la Ley del IVA.
Una estrella para Círculo Verde, que por fin logró que solucionara definitivamente el problema que se presentaba en todas las emisiones de facturas que incluyen la rebaja de la base imponible, de acuerdo con el artículo 17 de la Ley del IVA, en el arrendamiento de inmuebles amoblados o con instalaciones, donde el valor neto no es la base tributaria sobre la cual se deba aplicar el IVA.
No fue una tarea fácil, pero vimos muchos molinos de viento… pero se logró. Ahora hay que implementar y no seguir cometiendo errores.
Saludos,
Estimado don Omar, Agradezco que nos pueda explicar de forma muy correcta la aplicación de la norma, pero me queda una duda, respecto de la rebaja del 11% del avalúo fiscal en los arriendos de inmuebles amoblados, donde puedo llegar a la interpretación que la rebaja del 11% es sobre el avalúo fiscal del terreno, ya que la norma nos indica que es el avalúo fiscal del inmueble propiamente tal.
Loreto:
La norma se encuentra en el art. 17 de la Ley del IVA, como rebaja a la base afecta, incluye el avalúo fiscal total, no solamente lo asociado al terreno (como concepto general, es ello lo que no está afecto, pero se engloba en el total del avalúo, no separando el componente terreno):
«Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.»
Felicitaciones!
Era un problema estar haciendo facturas por otros montos distintos al total y explicaciones en la Glosa.
Pregunta:
Excatamente qué inicio de actividades debo informar al SII en caso de arriendos con muebles (AIRBNB) y poder:
1) Rebajar el 11% de iva
2) Tributar en propyme como empresas de turismo y salirme de 14a (por lo del 35% de los ingresos provenientes de arrendamiento)
3) Registrada en el SII, para servicios a turistas extranjeros y no cobrarles iva
631100 PROCESAMIENTO DE DATOS, HOSPEDAJE Y ACTIVIDADES CONEXAS ?
681011 ALQUILER DE BIENES INMUEBLES AMOBLADOS O CON EQUIPOS Y MAQUINARIAS ?
Mil gracias!
Daniel:
En el arriendo de inmuebles amoblados, la rebaja de la base afecta se debe realizar, dado que el 11% del avalúo corresponde a lo asociado al inmueble sin las instalaciones, según lo indicado en el art. 17 de la Ley del IVA. Puede ver oficio 3.440 de 25.11.2022.
Ahora, distinta es la situación donde no es un arrendamiento, sino la prestación de un servicio de alojamiento, donde por ejemplo, está incluido el servicio de aseo, de ordenamiento del lugar y otras prestaciones, en cuyo caso claramente es una operación gravada sin rebaja, ya que es un servicio de hotelería y no un arrendamiento de un inmueble con muebles.
Por ello, como no tenemos más antecedentes, la recomendación es que analice bien la situación y si definitivamente no es arrendamiento de inmueble, no puede aplicar la rebaja comentada. Si lo es, debe cerciorarse de que ello es efectivo, dado que el SII podría fiscalizar y validar la operación.
Buenas tardes, El beneficio del 11% aplica para arriendo de locales comerciales sin amoblar?
Muchas gracias de antemano.
Nohelia:
Pero dicho arriendo no estaría gravado con IVA, si es que no tienen instalaciones que permitan el ejercicio de alguna actividad o muebles.
Sería un cobro no gravado con IVA, por lo que no procedería ninguna rebaja de la base.
Puede ver lo que indica la Circular 37/2020, en la parte pertinente:
«Finalmente, tratándose de inmuebles que a la fecha de celebración de un contrato de arriendo cuenten con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se deberá tener presente que las instalaciones y maquinarias deben ser suficientes para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente.
Ello implica que el gravamen se aplica cumplido ese mínimo requerido. Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá, a lo menos, contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.»
Para complementar, revise lo indicado por el SII en la Resolución N° 53/2021.
buenos dias, me surge duda con arriendo y la rebaja del 11%, AF 1.128mm, 11% 124m, prorrateo y queda un valor mensual de $10mm, se pacta canon de $ 4.5 mensual , piden hacer factura afecta pero sin base de impuesto… y eso por plataforma de SII es con IVA. Y que de ninguna forma procede hacer la factura exenta, busco información, pero no encuentro nada, segun mi análisis debo emitir factura afecta y con iva. O hay algo que no este viendo? por favor le agraderia orientacion, muchas gracias
Mariela:
Efectivamente algo no está viendo. En la operación comentada sólo hay valores gravados con IVA, pero por aplicación de una rebaja de la base de cálculo del impuesto, dicha operación no tiene base (es cero). Por ello, debe ir en una factura afecta, que el sistema de facturación del SII no la puede emitir.
Puede ver lo indicado por el SII, por ejemplo, en el oficio N° 1.922, de 16.06.2022 (que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2022/ley_impuesto_ventas_jadm2022.htm ), que concluye:
«Por lo tanto, la documentación que el arrendador debe emitir debe ajustarse a lo establecido en los artículos 52 y 53 de la LIVS, no siendo procedente la emisión de una factura exenta. En el mismo tenor, este Servicio ha resuelto que la obligación de emitir la correspondiente factura subsiste aun cuando el monto del IVA determinado sea cero(2), reconociendo su validez tanto operativa como normativamente.» Nota 2: Oficios N° 4580 de 2006, N° 1406 de 2020 y N° 181 de 2021.
Estimados, primero, felicitar y agradecer por la valiosa contribución a la comunidad.
Soy profesional independiente con inicio de actividades para asesorías diversas por lo cual emito boletas de honorarios. Quisiera comenzar a arrendar una cabaña para alojamiento turístico en la playa a través e booking, airbnb, etc. Mis dudas concretas son:
1.- Este contrato de arrendamiento de inmueble amoblado será la mejor opción en términos tributarios?
2.- El iva asociado, genera iva credito fiscal? Es decir, puedo comprar con factura si doy este tipo de boleta?
3.- Además del iva asociado, se debe pagar algún otro tipo de impuestos como algún impuesto anual?
4.- Este contrato, exime de la obtención de patentes u otros permisos?
5.- Este contrato, me exime de tener que hacer inicio de actividades por concepto de arriendo de cabaña, por ejemplo?
6.- Si tuviese más de una cabaña, aplica la misma figura de este contrato o debiese hacer inicio de actividades como hotelero o algo similar?
Seguro de que estas respuestas ayudarán a muchísimas personas en la misma situación, agradezco de antemano su respuesta.
Maite:
Hartas preguntas, pero la respuesta parte por un tema principal: si Ud. genera ingresos, por la actividad de arrendamiento de un inmueble, en general debe incluir ese mayor ingreso en su renta personal que está afecta a Impuesto Global Complementario, salvo que esa renta provenga de un bien acogido al DFL 2 y Ud. tenga hasta dos bienes acogidos a dicha norma.
Distinto es el caso del IVA, donde si arrienda sin muebles, ello no es afecto a dicho tributo, pero si el arrendamiento es con muebles que permitan pernoctar, ello está afecto a IVA, sin importar si tiene o no actividad declarada (por ello el arriendo de casa en la playa, permite el pago directo de IVA y no necesariamente el inicio de la actividad).
Claramente, si Ud. tiene una actividad ocasional (lo hace todos los veranos), ello podría no requerir el inicio de actividad. Sin embargo, si la actividad de arrendamiento es permanente, entonces sí tendrá la obligación de iniciar la actividad, llevar contabilidad, pagar patente municipal, declarar mensualmente sus ingresos y también el IVA, poder ocupar el IVA pagado como crédito fiscal, entre otras cosas, ya que también dependerá de su régimen tributario el tratamiento de la compra de la construcción (no del terreno).
Si usa una de las plataformas de arrendamiento, el IVA se lo retendrán, salvo que Ud. les indique que inició actividad. En el cálculo del IVA en las plataformas, seguramente no se aplica la rebaja del 11% del valor avalúo asociado al terreno (desconocemos la operación particular en sí, dado que no hemos tenido un caso concreto). Como no tiene actividad declarada en el SII, no paga patente municipal (por ahora).
Estimados, he leido varias respuestas y me surge una duda, por qué si compro una propiedad con estacionamiento y si lo arriendo es considerado exento?, lo pregunto porque cuando uno utiliza un parking en cualquier lado, le emiten una boleta afecta a IVA, incluso en la calle.
Ahora bien, si arriendo separadamente por una parte la propiedad afecta, y el estacionamiento y bodega exento…puedo hacerlo sin que el SII me haga restituir la devolución anticipada de IVA?
Víctor:
Son hechos gravados distintos.
Los estacionamientos están destinados a eso como actividad comercial. Por ello, los arriendos o subarriendos de estacionamientos de departamentos no lo están, dado que no se explotan como playas o sitios de estacionamiento público. Esto se encuentra establecido en la letra i) del art. 8 de la ley del IVA:
«Artículo 8°- El impuesto de este Título afecta a las ventas y servicios. Para estos efectos serán consideradas también como ventas y servicios según corresponda:
a) …
i) El estacionamiento de automóviles y otros vehículos en playas de estacionamiento u otros lugares destinados a dicho fin;»
Por otra parte, el hecho gravado que afecta al arrendamiento de inmuebles amoblados, se encuentra en la letra g) del mismo art. 8° ya referido:
«g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.
Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado;»
Por ello, el estacionamiento y la bodega de un departamento no son afectos a IVA, dado que no se arriendan amoblados.
El IVA del departamento detallado en la escritura de adquisición, dará derecho a uso de crédito fiscal, pero no así el asociado a la bodega y al estacionamiento.
En cuanto a la restitución, ello afecta a cualquier ingreso exento o no gravado que tenga la empresa, por lo que si arrienda el estacionamiento o la bodega, teniendo ingresos no gravados, ello dará origen a la restitución de la devolución anticipada, de acuerdo a la norma del art. 27 bis de la misma ley del IVA, que en su parte pertinente indica(lo remarcado es nuestro):
«En el caso de que en cualquiera de los períodos tributarios siguientes existan operaciones exentas o no gravadas, deberán adicionalmente restituir las sumas equivalentes a las cantidades que resulten de aplicar la tasa de impuesto establecida en el artículo 14°, que se determine de multiplicar las operaciones totales del mes por la proporción de operaciones gravadas usada para determinar el crédito fiscal en el mes de adquisición del activo fijo que originó la devolución y restar de dicho resultado las operaciones afectas del mes.»
Sería recomendable emitir una factura afecta por el monto determinado y el diferencia dejarlo reflejado en el detalle de la factura, para así no generar ingresos exentos y que tiendan a confundir el derecho al credito fiscal?
Fabián:
Eso es una posible solución práctica, pero tendrá observaciones en la declaración anual de impuestos, ya que no será comparable el monto de los ingresos que debe detallar en el form. 22 con los montos facturados durante el año y reflejados en el form. 29 que presenta mensualmente, además de la base del ppm que será diferente a lo facturado.
Por ello, quizás sea mejor dejarlo como monto exento y ante cualquier observación, demostrar que ello es la rebaja de la base, permitida en el art. 17 de la Ley del IVA, lo que no altera el uso del total del IVA como crédito fiscal por las compras realizadas de bienes y servicios del giro.
Pero que es mejor, emitir una factura exenta por la rebaja de la base imponible o solo ingresar el valor en la columna exento y después agregarlo en la sumatoria de la base imponible?
Fabián:
Solo por solución práctica, para evitar las otras descuadraturas que se producen por el cruce general de datos que realiza el SII, sugerimos emitir una factura afecta, donde se incluye la rebaja como valor exento, lo que incluso puede explicar en el cuerpo de la factura.
Gracias Omar por la excelente calidad de tu publicación.
Sabes si es posible encontrar algún ejemplo de cómo proceder lo explicado en tu publicacion, utilizando el sistema de facturación gratuito del SII?
Gracias de antemano
Manuel:
Hasta el momento el sistema de emisión de facturas del SII no incluye la rebaja de base como un concepto, por lo que lamentablemente algunos toman la opción de indicarlo como monto exento. Otros emiten dos documentos: uno afecto y otro exento, donde la suma de ambos es el total del cobro del canon mensual.
Estimados, me queda la inquietud cuando veo una factura por la compra venta de un departamento. En l factura se detalla un valor afecto por la construcción, y depara como un valor exento el terreno. Mi duda es si este valor exento guarda relación con la rebaja del 11% al facturar. Por que lo tratan como exento,? Muchas gracias
Atte.
Michell
Michell:
Efectivamente, es lo asociado al valor del terreno, que no es lo mismo que el porcentaje del 11% que se aplica en el cálculo de la renta afecta, en el caso de los arrendamientos amoblados de bienes raíces, pero es del valor total del avalúo fiscal, incluyendo el terreno y la construcción.
La norma de la rebaja del terreno en la venta afecta del bien raíz, está en el inciso segundo del art. 17 de la Ley del IVA, que establece:
«Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato.
No obstante, en reemplazo del valor de adquisición del terreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda, cuando el terreno se encuentre incluído en la operación.
Para estos efectos, el contribuyente podrá solicitar una nueva tasación, la cual se sujetará a las normas de la ley N° 17.235, sin perjuicio de la vigencia que tenga el nuevo avalúo para los efectos del Impuesto Territorial, pero deberán excluirse las construcciones que den derecho a crédito fiscal. El Servicio fijará mediante resolución el procedimiento para solicitar esta nueva tasación.
En las facturas que deban emitirse por los pagos que se efectúen en cumplimiento de alguno de los contratos señalados en el inciso segundo de este artículo, deberá indicarse separadamente el valor del terreno determinado de acuerdo con las normas precedentes, en la forma pactada a la fecha de celebrarse el contrato de venta o de arriendo con opción de compra del inmueble. Cuando no exista esta constancia en el contrato de venta, se presumirá que en cada uno de los pagos correspondientes se comprenderá parte del valor del terreno en la misma proporción que se determine respecto del total del precio de la operación a la fecha del contrato.
En los contratos de venta o de arriendo con opción de compra de un bien inmueble, ya sea que el terreno se transfiera o se considere en la misma operación o no, y en los contratos generales de construcción, gravados por esta ley, el Servicio de Impuestos Internos podrá aplicar lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario cuando el valor de enajenación del terreno sea notoriamente superior al valor comercial de aquellos de características y ubicación similares en la localidad respectiva, como asimismo, cuando el valor de la construcción sea notoriamente inferior a las de igual naturaleza considerando el costo incurrido y los precios de otras construcciones similares. La diferencia de valor que se determine entre el de la enajenación y el fijado por el Servicio de Impuestos Internos quedará afecta al Impuesto al Valor Agregado. La tasación y giro que se realicen con motivo de la aplicación del citado artículo 64 del Código Tributario, podrá reclamarse en la forma y en los plazos que esta disposición señala y de acuerdo con los procedimientos que indica.»
Muy buenas tardes, por su tiempo y conocimiento compartido.
He notado que en los departamentos nuevos, el avalúo fiscal de la propiedad siempre al comienzo se demora en estar disponible, pero el departamento lo entregaron hace 3 meses e incluso ya esta arrendado. ¿Qué criterio se puede utilizar en esta situación y ya se está recibiendo el dinero mensual?, como se puede calcular el monto del IVA si el avalúo no esta disponible?
Fabián:
El criterio más conservador sería no aplicar la rebaja, considerando que no hay avalúo fiscal vigente asociado al inmueble arrendado. Ello será posible solamente cuando tenga el avalúo fiscal.
Buenas tardes estimado, Tengo un departamento amoblado el cual arriendo a través de Airbnb, mi consulta es: ellos me emiten una invoice, donde me cobran el IVA, pero esa factura no llega al SII, debo agregarla yo como documento no electrónico recibido en las compras?, la otra consulta ese ingreso como lo reflejo en mis ventas, es decir, debo tener un detalle de los ingresos del mes por concepto de arriendo airbnb, a eso aplicarle la regla del 11% y mi pregunta es a quien se lo facturo?
Gracias de antemano por este portal que es de gran ayuda.
Antonio:
Si Ud. quiere utilizar el IVA asociado al servicio que le cobra Airbnb, debe emitir una factura de compra a terceros, reteniendo el IVA. No le sirve el invoice emitido des de el extranjero (ello sólo sería gasto por el valor bruto).
Los arriendos de un inmueble amoblado debe rebajar de la base afecta a IVA el 11% del avalúo del bien raíz, pagando IVA sólo por el excedente. Si no lo hay, no se pagaría IVA (rebaja mayor a la renta). Si es una persona, debe emitir la respectiva boleta (pero aquí hay un problema, ya que si solamente una porción es afecta a IVA, no hay sistemas disponibles que en un solo documento deje establecida toda la operación, por lo que sólo emiten documento por el valor efectivamente gravado con IVA, una vez deducida la rebaja del 11% proporcional del avalúo del bien habitacional arrendado amoblado).
Estimado,
entiendo entonces que se debe generar una sola factura por el total del arriendo pero qué pasa con los servicios que se contratan y que se pagan con el mismo arriendo mensual como es contador, administrador de propiedad y corretaje? Por esos servicios también se debe emitir factura? Se deben solicitar a las empresas que prestan dichos servicios? o es indiferente para el SII ? Saludos
Ana:
El propietario del inmueble debe documentar el cobro de arriendo amoblado, aplicando IVA a lo que supere el canon mensual menos la rebaja del 11% del avalúo proporcional al período de arriendo. Ese valor lo debe emitir en un documento gravado (no hay muchas soluciones para poder emitir un solo documento, por lo que hasta ahora se emite solamente por el valor afecto, donde en el detalle estará la descripción del cálculo, respaldando la diferencia con un recibo y obviamente el contrato).
Ahora, respecto a la recuperación de gastos, dado que nos son prestaciones, no las debe documentar el arrendador. Por ello, la recomendación sería que cada prestador emitiera directamente el cobro al arrendatario, con la emisión del documento tributario que corresponda. Si es gravada con IVA, permitirá que el arrendatario use el crédito fiscal, cuando proceda.
Si se opta por la recuperación de gastos, claramente el arrendatario no podrá utilizar el IVA como crédito fiscal, ya que estará inserta en una liquidación general, donde porcentualmente le asignan un valor a cada arrendatario, que incluye la sumatoria de gastos comunes. Esto dependerá de lo establecido en el contrato de arriendo.
Buenas tardes Don Omar, ¿es posible no realizar la emisión de la factura por arriendo de un inmueble amoblado y declarar el IVA resultante de la rebaja del 11% en el COD. 713 del F29 «Reintegro del Impuesto de Timbres y Estampillas, Art. 3º Ley N° 20.259 e IVA determinado en el Arrendamiento esporádico de BBRR amoblados»? De antemano gracias.
Caroli:
Efectivamente, en la Línea 20 del form. 29, se debe incluir el IVA que aplica al arriendo no habitual de inmuebles amoblados, es decir, no tiene iniciación de actividad en el SII.
La instrucción de dicha línea indica (lo remarcado es nuestro):
«·LÍNEA 20: Cód.713: Reintegro de Impuesto de Timbres y Estampillas utilizado como crédito fiscal, por haber superado durante el año comercial, el límite de ventas y servicios del giro, establecido en el Art. 3° de la Ley N° 20.259, de 2008. Además, este código debe ser llenado por aquellas personas que efectúen arrendamiento de inmuebles amoblados de forma esporádica, en el cual se debe registrar el monto de impuesto generado por dichas operaciones efectuadas en el periodo que declara, de acuerdo al artículo N° 8, letra g) del D.L. N° 825, de 1974 y considerando lo establecido en el Art. 17 de dicha ley y el Art. 33 de su Reglamento.»
Buen dia, tengo una consulta, necesito facturar arriendo de departamentos amoblados, cuando rebajo el 11% de la tasacion me da iva cero, pero no he encontrado forma de emitir en algun sistema de mercado una factura afecta con iva cero, mucho menos en el sistema gratuito del sii, conoce alguna forma de emitir este documento, alguna facturador de mercado que se haya adecuado a este situacion?
Mariangel:
Hasta el momento no hay un soporte de emisión que lo permita. Quizás lo más aproximado es emitir una factura exenta, con el detalle de todo el cálculo, donde esté el cobro total como no gravado, ya que la rebaja permitida es mayor a la base.
Esto sí le provocará observaciones en el sistema del SII y también en la declaración, ya que tendrá ingresos exentos, según los documentos, pero aprovechará crédito fiscal. Pero lo podrá justificar.
Gracias Omar por este artículo. Me va a creer que cuando estoy en Google buscando algo relacionado a una consulta tributaria, ustedes salen prioritariamente, como opción de respuesta. Y, en este caso, qué bueno que no fue distinto.
Quisiera saber si usted me puede compartir el nombre de algunas empresas que ofrezcan la emisión de facturas electrónicas precisamente para el arrendamiento de bienes amoblados. Se lo agradeceré enormemente.
Saludos cordiales,
Mariano
Estimado Mariano, puede optar al sistema gratuito Mipyme del SII o por un software privado, todo dependerá del volumen de documentos que requiera emitir.
Para documentarse:
Conozca sobre factura electrónica y sistema disponibles:
https://www.sii.cl/servicios_online/1039-como_fact_elect-1182.html
Proveedores de software privado, certificados por el SII:
https://www.sii.cl/servicios_online/1039-emp_prov_fe-1184.html
Saludos,
Estimado Omar, muchas gracias por sus comentarios. Tengo una duda respecto a una clínica que arrienda pabellones a doctores independientes, a los cuales cobra por la cantidad de tiempo usado de los pabellones.(entiendo que ese arriendo de inmueble amoblado está afecto a IVA). Por otro lado, el cobro de los honorarios de los doctores a los pacientes lo hacen directamente los doctores, en general. Entendiendo que las actividades de salud que desarrollan los doctores estuvieran exentas, que pasa si los paciente le pagan directamente a la clinica? Muchas gracias. Saludos!
José:
Los cobros de servicios de lugares habilitados para ejercer atenciones médicas, como podrían ser boxes de atención, pabellones y otras instalaciones, son afectas a IVA y no tienen ninguna rebaja, cuando son cobradas a los médicos, quienes no son pacientes afiliados a Fonasa o Isapre.
El profesional que atiende a los pacientes, emitirá su respectivo documento tributario y el cobro será exento de IVA por tratarse de una prestación ambulatoria de salud (art. 12 letra E) N° 20, de la Ley del IVA).
La Clínica tiene dos opciones: actuar como recaudador de los valores, en cuyo caso igualmente deberá cada profesional emitir las boletas de honorarios o la otra alternativa es que la Clínica realice directamente las prestaciones (debiendo estar autorizada para ello), por un mandato sin representación, emitiendo a los pacientes las respectivas facturas o boletas, según corresponda, también exentas de IVA, por la misma exención, contra lo cual posteriormente liquidará los honorarios a los profesionales, los cuales podría incluso emitir la respectiva boleta de honorarios por el valor del cobro (esto último se hace como un proceso práctico para que cada uno registre su ingreso).
muy buenos dias saludos, consulta que documento emito si el canon de arriendo mensual me da inferior al 11% del avaluo fiscal proporcional segun lo calculado de acuerdo al ord 2029 del 16.09.202.
arriendo una oficina amoblada con contrato notarial anual por $340.000 mensuales, y el avaluo fiscal del primer semestre 2023 es de $44.656.310 el que aplicado el 11% de deduccion deja un monto superior de exencion.
Con ello mi consulta es que documento emito, y como lo declaro en el f29 ya que emito facturas por el sistema del SII.
Muy agradecido le saluda, Mauricio
Franklin:
Considerando que la rebaja de la base es más alta que el monto bruto cobrado de arriendo, entonces no existirá cobro de IVA. En dicho caso, considerando además que los sistemas de facturación no consideran la casuística de la rebaja de la base (no es un cobro exento), es posible respaldar la cobranza con una nota de cobro, sin emitir factura (dado que al no tener base afecta, necesariamente la consideraría como cobro exento, situación que no es la realidad, dado que Ud. sigue teniendo una operación gravada con IVA). El respaldo estará en el contro y también en el detalle de la nota de cobro, donde se indicará que el valor no está afecto a IVA por la aplicación de la rebaja de la base tributable con dicho impuesto (la rebaja es mayor al monto de la remuneración).
No lo declararía como operación de cobro en el formulario 29 (no es un valor exento, insistimos), pero sí es un ingreso bruto afecto a PPM.
Buenas tardes, una consulta, ¿Qué es una Nota de Cobro? ¿es un documento que se puede emitir mediante los sistemas de facturación electrónica o es un documento que uno mismo redacta?
Desde ya muchas gracias.
Constanza:
No es un documento tributario. Por ello no es parte de un sistema de facturación.
Es un documento administrativo de uso frecuente como respaldo de operaciones que no deben generar emisión de documentos tributarios, como podría ser el aporte de un miembro de una institución sin fines de lucro, como cuota social.
Hola Omar.
Tengo en arriendo a través de un mandato sin representación (Redibuk) una propiedad DFL2.
Debo pagar IVA o es la empresa quien se encarga de aquello, al ser ellos quienes arriendan la propiedad?
Al ser el único DFL2 que tengo a mi nombre. ¿debo o no declarar la renta que me produce?
Javier:
Si Redibuk está actuando por mandato, sin representación, serán ellos los que deben pagar el IVA que corresponda al arrendamiento amoblado. En cuanto a la renta, cuando le entreguen la rendición del mandato, Ud. debe considerar como no renta el ingreso, dado que tiene un solo inmueble acogido al DFL 2, por lo que tiene el beneficio por los ingresos obtenidos, por ahora, no debiendo declararlo como renta.
Hola Omar,
Estoy en la situación que arriendo inmuebles amoblados afectas a IVA, pero utilizando el software de SII para la emisión de facturas con IVA no puedo realizar dicha factura, dado que no puedo descontar el valor proporcional al avaluo fiscal del inmueble.
Me puedes ayudar a ver como resolver esto? desde el SII me indican que debo usar un software comercial, es correcto? conoces algun software de estas características?
muchas gracias
Christian:
Hasta el momento no conocemos un software privado de emisión de facturas que solucione el problema, dado que no existe la opción de identificar la rebaja de la base afecta (no es un ingreso exento) y la mayoría de los emisores sólo emite factura por el valor afecto. El otro monto, lo cobran como un valor no gravado y con un respaldo interno, lo que no es procedente, pero es lo menos perjudicial debido a los temas de control de ingresos totales, como tampoco es procedente la emisión de una factura exenta, lo que genera una observación respecto del uso del crédito fiscal.
Somos poco optimistas que se modifique ésta situación, considerando que posiblemente se elimine el gravar con IVA a los inmuebles, ya que no ha aportado mucho en la recaudación, generándose por el contrario un flujo negativo al recibir muchas devoluciones de remanente de crédito fiscal. Pero esto hay que mirarlo de acuerdo al avance de la nueva reforma tributaria que se está discutiendo en el Congreso.
Gracias Omar por su respuesta,
Entonces, si no hay una empresa privada para realizar este tipo de factura (rebajar el 11% del avaluo fiscal) y el SII no tiene habilitada una facturación así, entonces como se puede solucionar el problema de emitir una factura afecta con un valor menor al 19% para inmuebles amoblados?
saludos
Christian:
Las alternativas ya se las dimos, que son opciones que pueden tener implicancias, pero hasta el momento han sido utilizadas:
1.- Documentar sólo la parte afecta, emitiendo una factura por ello, mientras que el monto de la rebaja no se documenta en factura y se entrega un recibo; o
2.- Emitir una factura donde la rebaja la incluya como valor exento o no gravado, así el total de la factura coincidirá con el cobro.
Nota: El respaldo tanto del ingreso como del gasto se encuentra en el contrato firmado por las partes, por lo que la factura es para dar cumplimiento a la disposicón del IVA.
ariendo una oficina sin muenles. me emitieron una factura por el arriendo del mes de enero 2023 con iva, ¡esta bien?, favor respuesta
Sixto:
Si Ud. arrienda una oficina sin muebles, el cobro de renta está exento de IVA de acuerdo a lo indicado en el art.12 letra E) N° 11, de la Ley del IVA, que se aplica en forma general, mientras que el hecho gravado especial está específicamente mencionado en el art. 8, letra g) y referido a bienes inmuebles amoblados, que en el caso de la habitación, con muebles que permitan pernoctar, características que al parecer su contrato no tiene.
Transcribimos parte del oficio N° 3.502, de 02.12.2022, que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2022/ley_impuesto_ventas_jadm2022.htm:
«Sin embargo, la Ley N° 21.420 modificó(1), a contar del 1° de enero de 2023(2), el concepto de hecho gravado “servicio” contenido en el N° 2°) del artículo 2° de la LIVS, eliminando el requisito que la remuneración del servicio provenga del ejercicio de alguna de las actividades clasificadas en los números 3 o 4 del artículo 20 de la LIR.
Luego, a contar de la fecha indicada, se gravará con IVA toda acción o prestación que una persona realiza para otra y por la cual percibe un interés, prima, comisión o cualquiera otra forma de remuneración, sin perjuicio de las exenciones legales ni los hechos gravados especiales.
En este sentido, la letra g) del artículo 8° de la LIVS grava con IVA el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.
Luego, continúa el párrafo segundo de la mencionada disposición, para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado(3).
Por tanto, los contratos de arrendamiento de bienes o cosas(4) sólo estarán gravados con IVA en la medida que concurra alguno de los requisitos señalados en la norma, esto es, que tengan muebles suficientes para su uso como habitación u oficina o instalaciones que posibiliten el ejercicio de una actividad comercial o industrial y no meramente deportiva, por ejemplo, que existan graderías que permitan la realización de actividades comerciales.
A mayor abundamiento, en lo que importa a esta consulta, el N° 11 de la letra E del artículo 12 de la LIVS exime de IVA al arrendamiento de inmuebles, sin perjuicio de lo dispuesto en la citada letra g) del artículo 8°.»
Notas:
1 N° 1 del artículo 6 de la Ley N° 21.420.
2 Inciso primero del artículo octavo transitorio de la Ley N° 21.420.
3 Resolución N° 53 de 2021.
4 En términos del artículo 1915 del Código Civil
Conclusión:
Si el inmueble no está amoblado, no corresponde el cobro del IVA.
Estimado Don Omar, muchas gracias por el contenido de la publicación.
Tengo una duda respecto a las mejoras y servicios que se realizan en una propiedad arrendada por una empresa (dedica al transporte de combustible) para la obtencion de una patente comercial de la sucursal.
Estas mejoras y servicios sobre el bien arrendado ¿Que tratamiento tributario tienen? ¿Podrian ser consideradas como gastos o se podria activar?
Muchas gracias de antemano
Esteban:
Los puede tratar como activos amortizables, considerando que son un activos inmuebles por adhesión (quedan en un predio que no le pertenece), utilizando para ello el plazo del contrato, dado que a su término pasarán a dominio del arrendador.
También, si se trata de una empresa acogida a algún régimen de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta, lo podría tratar como un gasto, cuando pague la factura de compra o construcción.
Muchas gracias por la información Don Omar, me es muy relevante para mi caso.
Tengo 1 departamento amoblado que arriendo y no encuentro como hacer la factura afecta con una base imponible rebajada. Efectivamente la mesa de ayuda del Sii me indico que debo usar una solucion de facturación de mercado, ya que la gratuita no puede hacerlo. Ya he evaluado 3 software de factura electronica y ninguno puede hacer de manera correcta. ¿Conoce alguno que pueda sugerir que ya tenga implementada esta posibilidad de modificar el monto del IVA? ¿Si aun no hay como puedria facturarse mientras?
Muchas gracias.
Martín:
El tema que Ud. analiza ya lo hemos comentado y lamentablemente, al parecer no tendrá solución, ya que como ya hemos conocido, se eliminará el IVA aplicable a los arriendos amoblados, en la reforma tributaria que está discutiéndose en el Congreso.
Le sugiero una solución práctica: primero, determinar si hay valor afecto a IVA (cobro menos la rebaja del 11% del avalúo proporcional). Si hay monto afecto, sugiero solamente emitir la factura afecta por ese valor, aplicando el IVA y dejando expresamente en el cuerpo de la factura, el cálculo. El saldo de la renta, se pagará como diferencia, así tendrá el ingreso total, pero afectará y documentará el monto que supere a la rebaja.
Si no queda afecto a IVA y tiene el contrato notarial, no emita factura, ya que el contrato reemplazará el documento tributario (factura).
Estimado, como va?
Soy empresario individual, arriendo varios dptos NO amoblados y tengo patente comercial por esta actividad. Ahora me compro un dpto usado y AMOBLADO en la playa el cual quiero arrendar por días. Voy a contratar una empresa externa que gestiona la reclutacion de huéspedes (via booking, Airbnb o directo) y que gestiona la limpieza, y comunicación con el huesped. Como el huésped paga a Airbnb/Booking, el dinero recaudado llega a la empresa tercera y no a mi. La empresa tercera emite boleta/factura con IVA a cada huésped para cumplir con la obligación del IVA. Por sus honorarios, la empresa tercera me cobra un % de dos dígitos y lo restan del pago recibido del huespéd que me van a transferir a mi cuenta corrreinte.
Mis dudas:
Aunque una empresa externa me gestione todo, igual tengo que ampliar mi giro e incluir arriendo amoblado, correcto? Es verdad que para recibir este giro, el edifcio debe permitir arriendo por dia en su reglamento y hay que mostrarlo.
Dado que la empresa externa (Redibuk) paga ya el IVA por el monto completo recibido del huésped (es dpto amoblado), yo no tengo que preocuparme de emitir alguna boleta, correcto?
gracias
Michel:
Duplicó la consulta.
Estimado, como va?
Soy empresario individual, arriendo varios dptos NO amoblados y tengo patente comercial por esta actividad. Ahora me compro un dpto usado y AMOBLADO en la playa el cual quiero arrendar por días. Voy a contratar una empresa externa que gestiona la reclutacion de huéspedes (via booking, Airbnb o directo) y que gestiona la limpieza, y comunicación con el huesped. Como el huésped paga a Airbnb/Booking, el dinero recaudado llega a la empresa tercera y no a mi. La empresa tercera emite boleta/factura con IVA a cada huésped para cumplir con la obligación del IVA. Por sus honorarios, la empresa tercera me cobra un % de dos dígitos y lo restan del pago recibido del huespéd que me van a transferir a mi cuenta corrreinte.
Mis dudas:
Aunque una empresa externa me gestione todo, igual tengo que ampliar mi giro e incluir arriendo amoblado, correcto? Es verdad que para recibir este giro, el edifcio debe permitir arriendo por dia en su reglamento y hay que mostrarlo.
Dado que la empresa externa (Redibuk) paga ya el IVA por el monto completo recibido del huésped (es dpto amoblado), yo no tengo que preocuparme de emitir alguna boleta, correcto?
gracias
Michael:
Lo que Ud. está realizando es un arriendo que, hasta la norma actualmente vigente, es gravado con IVA, por tratarse de un inmueble amoblado.
La forma de operación es con un mandato sin representación, donde el mandatario gestiona la operación como si fuera propia, emitiendo posteriormente la liquidación del mandato, lo cual generará el registro del ingreso en su contabilidad. El IVA estará aplicado como si el mandatario fuera el que realiza la operación como propia, pero «no tendría la rebaja del 11%», ya que en ese momento, actuando a nombre propio, no sería el propietario y obviamente el SII podría cuestionar la aplicación de la rebaja, aún cuando definitivamente lo está representando.
Ud. como arrendador, por la operación descrita, no debe emitir documento tributario.
Mil gracias, Omar, por la buena explicacion. Solo me queda una duda: tengo que ampliar el giro a arriendo amoblado?
Michael:
Si. Puede ampliar, ya que así tendrá también derecho a utilizar el IVA por las compras asociadas al giro y en forma proporcional aquellas que tengan destino común.
Omar,
Mi consulta es si una persona natural, que arrienda su propiedad a través de una empresa que administrará el arriendo de un bien inmueble amoblado. Puede esta empresa que administrará la propiedad facturar a nombre del arrendador, qué documento debe utilizar en que caso que pueda, pierde el beneficio del 11% de avalúo fiscal para el cálculo de la base imponible. La idea es facilitar a la persona natural a pagar sus impuestos sin que tenga que hacer este pago directamente.
María:
Si la operación tiene un mandato sin representación, el mandatario debe cumplir las obligaciones tributarias que afecta a la operación como si fueran propias, entregando posteriormente la liquidación del mandato al mandante. En ese contexto, puede emitir la factura, pero como sería un bien raíz que no es propio, no podría aplicar la rebaja de la base establecida en el art. 17 de la ley del IVA (no es ni propietario ni usufructuario).
Muchas gracias Omar por sus publicaciones . En la pagina del SII no puedo encontrar aún el oficio 1183 de fecha 31 de Marzo 2022 , por favor como puedo obtenerlo?? Desde ya agradecida
Cordial Saludo
Erika:
El SII no lo ha publicado, siendo que es una materia de interés de muchos contribuyentes. Pero hemos decidido incorporarlo en nuestro artículo, así que lo puede ver directamente ahí. Lo pincha en la mención que se hace en el artículo.
Don Omar, le agradezo mucho a usted y al equipo de Círculo Verde el haber abordado esta consulta, como también por su explicación que es muy clara.
Quisiera además consultar como podría acceder al oficio que usted señala en el artículo (oficio N° 1.183, de 31.03.2022), ya que aún no aparece en la página del SII.
Pablo:
Lo publicaremos en el mismo artículo. Ya lo puede revisar.