Estimados(as):
Siempre hay dudas respecto de cuándo un inmueble tiene instalaciones o muebles que graven su arrendamiento con IVA, ya que claramente hay que distinguir que el hecho gravado es cuando existen “muebles” o cuando hay instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial, cosa que en los bienes raíces destinados a la habitación o para uso de oficinas, es más difícil que se dé. Sin embargo, lo más común es que sí tengan muebles, para lo cual es importante separar situaciones específicas, como la instalación de cortinas (roller por ejemplo), luminarias (lámparas), cocina, refrigerador y microondas, ya que si todos están empotrados, no se consideran muebles y, por lo tanto, el arrendamiento no sería e un departamento u oficina afecto a IVA. Distinto es el caso de que se incorporen muebles, como la cocina, refrigerador o microondas, como también otros equipos, que no están empotrados, ya que en esa situación si existen muebles, con lo cual el arrendamiento de la oficina o departamento o casa, sería amoblado y por consiguiente se debe afectar con IVA, como también rebaja el 11% proporcional del avalúo de la base afecta a dicho impuesto.
Lo anterior también se precisó más aún con la modificación del inciso segundo de la letra g) del art. 8° de la Ley del IVA, que está vigente a partir de marzo de 2020.
Lean el oficio N° 67, de 06.01.2022 publicado recientemente por el SII, donde se puede validar lo que antes comentamos, debiendo tenerlo presente para el análisis de las situaciones que Uds. ven en la práctica y así no generar la aplicación indebida del IVA y también ocupar como crédito fiscal el impuesto pagado en la habilitación o incluso construcción de un bien que podría no estar gravado con el tributo al arrendarlo, que en parte indica (lo remarcado es nuestro):
«El artículo 8°, letra g), de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS), grava con IVA el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de cesión del uso o goce temporal de, entre otros, inmuebles amoblados o con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial.
Por su parte, el nuevo párrafo segundo (nota 1) de la norma aludida precisa que, para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente (nota 2).
Como se puede apreciar, el texto citado incorpora un elemento de “suficiencia” para que el arrendamiento de un inmueble se encuentre afecto a IVA, estableciendo un parámetro mínimo para considerar que los respectivos bienes o instalaciones permiten la realización de las actividades que la norma contempla.
Por otra parte, para calificar que se trate de un inmueble con instalaciones suficientes para realizar una actividad comercial, se debe tener presente que por “instalaciones” se entiende cualquier clase de elementos o construcciones que permitan el ejercicio de dichas actividades industriales o comerciales, siendo irrelevante el destino efectivo que el arrendatario dará finalmente al inmueble.
En base a lo expuesto en su presentación, es posible concluir que la sola existencia de aire acondicionado no es suficiente para calificar al inmueble como amoblado, ni tampoco concluir que cuenta con instalaciones, en los términos del párrafo segundo de la letra g) del artículo 8° de la LIVS. Con todo, se trata de una cuestión de hecho sujeta a verificación por las respectivas instancias de fiscalización.»Nota 1: Incorporado por el artículo tercero, N° 4, letra d), de la Ley N° 21.210.
Nota 2: Resolución N° 53 de 2021
También en el mismo oficio comentado, se aclara que no se pueden «refacturar gastos» que no son prestaciones reales de servicio, menos afectarlos con IVA, como sería el caso de electricidad, agua y otras prestaciones que no son propias del arrendador. Estos gastos se pueden documentar con cualquier otro documento, pero no con una factura.
Otros artículos relacionados, publicados anteriormente:
Cuando un arriendo es gravado con iva y como debe documentarse ese cobro al arrendatario
Vigencia de prohibición de arriendos temporales en edificios habitacionales
Buenas noches, he revisado material pero aun me queda la duda, planteo mi inquietud y el caso, tenemos un clientes exento de transporte, personal natural con inicio de actividades, 14d3, el cuál compro dos departamentos para arriendo habitacional amoblado, se cumplio con lo requerido para aquello, pero por más que leo sigo viendo de dice de uso comercial e industrial y esto va especificamente a saber si posee o no esa rebaja del 11% y si corresponde hacerle el calculo por el avaluo fiscal, me gustaria y si se puede me dieran los requisitos porque no he dado claramente aun con ellos, y tengo la duda si facturo todo afecto a IVA o le aplico esa rebaja, los arriendos son mensuales además.
Javiera:
Para el arriendo de inmuebles amoblados, es obligación rebajar de la base afecta el equivalente al valor del terreno, que corresponde al 11% del avaluó fiscal, dividido por 12 para fijar la rebaja mensual.
Esto se encuentra establecido en el art. 17 de la Ley del IVA, cuya instrucción la puede ver en la Circular 37/2020 que en su parte pertinente indica:
«La norma analizada tiene por objeto dejar establecido en la ley el hecho de que la rebaja del valor del terreno en la determinación de la base imponible del arriendo de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, se determina rebajando obligatoriamente el 11% del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.»
Para que lo tenga claro, ello es una rebaja de la base y no un ingreso exento, por lo que los sistemas de facturación no tienen la opción para indicar de esa forma el concepto y se generan observaciones, ya que algunos sólo emiten una factura utilizando el concepto de exento, gravando con IVA el exceso. Otros sólo facturan el valor afecto. Lo correcto sería que en una misma factura estuviera el concepto de «rebaja de la base», pero ello debe consultarlo con el proveedor del sistema de facturación (el SII no lo tiene disponible en su sistema gratuito).
Buenas tardes Omar, gracias por compartir su conocimiento con la comunidad. Quería ver si nos puede guiar con nuestra duda ya que estamos con necesidad de formalizar nuestro negocio.
Tengo una parcela (donde recido con mi familia) que quiero arrendar a empresas para actividades varias (capacitación, esparcimiento), o en su defecto, utilizar para hacer capacitaciones/talleres/. Tengo giro de Arriendo de inmueble Equipado hace varios años (2015) pero no he tramitado patente con la municipalidad porque no se cual se puede adecuar mejor al negocio que queremos impulsar (puede ser arriendo del inmueble para actividades o en su defecto capacitaciones/talleres/cursos).
La parcela es habitacional (no comercial) y con mi señora somos psicólogos por lo que hemos pensado hacer actividades de team building u otras tipo talleres en la parcela utilizando la figura de Microempresas Familiar ya que cuenta con un salón ademas de las dos casa-habitacion.
Como le comenté he entregado facturas por arriendo a empresas pero no sé si podemos perseverar solo arrendando ya que desconozco si existe alguna patente que pueda adecuarse a ello teniendo en cuenta que la parcela es habitacional o si necesariamente debo (y puedo) pasar a un modelo de Microempresa Familiar (o similar) que nos permita utilizar el recinto para actividades de team building sin tener que hacer un cambio de uso de suelo donde corremos el riesgo de rechazo y de exceso de requisitos.
Agradeceré si usted puede guiarnos. Saludos cordiales.
Andrés:
Es un tema complejo, ya que hay varias consideraciones que se deben tener en cuenta, principalmente en la definición del tipo de prestación: es un servicio, donde está incluido el uso del recinto, por ejemplo, seminarios, capacitaciones o cursos específicos, que incluyen quizás la entrega de alimentación o espacios especiales como salas y otros. Distinto sería si sólo se arrienda el espacio habilitado, con muebles que permitan el uso para fines de esparcimiento, entretención o también para otro tipo de actividad, como reuniones o encuentros de los colaboradores de empresas, etc.
Si Uds. están en el primer grupo, no necesitan realizar una ampliación de giro, aparte del indicado como prestaciones de servicios de capacitación, por ejemplo. Distinto será si entregan ambos tipos de prestaciones, donde claramente deben tener informados los dos tipos.
La consecuencia será que pueden perder la calidad de habitacional, si ocupan más del 20% del bien raíz en el desarrollo de la actividad comercial (arriendo de instalaciones). También dependerá de la patente que Uds. soliciten a la municipalidad, que puede incluso tener ambos giros, pero si ocupan más allá del 20% de la superficie construida para dicha actividad, aún siendo empresa familiar, podrían perder la calidad de habitación del inmueble.
Tengo una duda que giro debo poner si arriendo habitaciónes sin amoblar ?
Estimado(a):
Según el listado de Códigos de Actividad, creemos que el más adecuado sería el 681012 COMPRA, VENTA Y ALQUILER (EXCEPTO AMOBLADOS) DE INMUEBLES
Estimado Omar, buen día,
Primero que todo agradecer este espacio para realizar consultas y su gentileza y disposición para contestarlas.
Con mi señora formamos una sociedad inmobiliaria, para el arriendo de inmuebles amoblados. Las primeras propiedades de esta sociedad fueron dos terrenos y ahora estamos en proceso de construcción de una casa en uno de ellos. A futuro la idea es construir unas cabañas para arriendo vacacional en el otro terreno. Una vez la casa cuente con la recepción municipal tenemos la intención de arrendarla nosotros amoblada (a precio de mercado) como vivienda personal (sólo habitacional). Existe algún problema, implicancia o restricción para que los socios arrienden una propiedad de la sociedad? Muchas gracias
Felipe:
No hay problema, demostrando el precio de mercado (lo más aplicable sería que ello no sea menor al 11% del avalúo fiscal del inmueble, pero ello es posible que no se dé mientras no tengan incluido todo lo relacionado con la construcción).
Obviamente, recibirán la factura correspondiente y deberán enterar el flujo que ello implique.
Estimado, gusto saludarlo. Al igual que los muchos otros comentarios que pude leer, agradezco vuestro tiempo y dedicación para aclarar estos temas. Es de gran ayuda.
Le comento mi caso. Soy emprendedor dedicado a la fabricación de muebles de madera. Gestiono desde mi lugar de residencia, sin embargo el taller lo tengo en casa de mis padres, en otra comuna, en una habitación designada ello.
Para formalizar creé mi empresa SPA con dirección de mi residencia, y debo abrir como sucursal en el Sii la dirección del taller (casa de mis padres).
Entendiendo se trata solo de una habitación y parte del patio quizás, (menos del 20% de la propiedad) y no habrá pago de arriendo tampoco, ¿se puede gestionar un contrato de cesión o usufructo del dueño de la propiedad (mis padres) para con la empresa sin que conlleve cambios (contribuciones, renta, etc) relacionados con la propiedad?
¿Hay un contrato tipo para ello?
¿Cómo afecta esto a los permisos municipales u otros relacionados?
Agradezco de vuestra orientación.
Gracias.
Mauricio:
Lo que debe averiguar es si la Municipalidad permite la instalación de talleres o actividades en el sector, ya que si bien Ud. puede utilizar hasta el 20% de la propiedad destinada a la habitación a una actividad comercial, para no perder la calidad habitacional, ello siembre que no esté en contra de la Ordenanza Municipal vigente en el sector.
Agradezco su pronta respuesta.
De acuerdo a lo que averigüé no habría problemas con la ordenanza municipal.
De ser así, ¿qué tipo de contrato se debería realizar dado el caso mencionado? Me refiero al uso de una parte del hogar (una habitación de la misma), sin que esto conlleve pago de arriendo.
¿Hay un contrato tipo para ello?
Por otra parte, ¿cuánto demora el trámite/aprobación de abrir nueva sucursal en el Sii?
Agradecido por la ayuda quedo atento a sus comentarios.
Saludos.
Mauricio:
Si es su domicilio particular y no tiene una ocupación más allá del 20%, siempre que la actividad se permita según la ordenanza municipal, no se perdería la clasificación de habitacional del bien raíz.
Para la utilización como domicilio, si Ud. es el dueño (o quién corresponda), tendría que otorgar una autorización para que un tercero, como podría ser su propia empresa (SpA, EIRL o incluso Ud. como empresario individual), haga uso del domicilio habitacional como domicilio tributario y municipal (igualmente debe sacar patente municipal). Ese documento, es una autorización notarial, con lo cual respaldará el domicilio tanto en el SII como en la municipalidad: «autorización de uso de domicilio» (ello es para el caso que no tenga cobro).
Buen día,
Muchas gracias por este espacio.
Cuento con una propiedad con destino «habitacional» y la arrendaré para destino «comercial» (oficina de una empresa SPA). El uso comercial será parcial, sólo 1 oficina, excluyendo «expendio y/o venta de bebidas alcohólicas, establecimiento de juegos electrónicos, salones de pool o billar, juegos de azar u otras actividades que provoquen ruidos u olores molestos y, además, cuyo giro esté prohibido por ordenanzas locales o municipales».
En este contexto, se requiere cambio de uso de propiedad?
Agradezco orientación.
Alejandra:
Si la oficina no representa el uso de más del 20% del bien raíz de uso habitacional, no existiría cambio de destino. Esto lo puede ver en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_0742.htm
En todo caso, esto también lo tiene que analizar respecto del uso específico con la Municipalidad, que puede tener restricciones de utilización de los bienes raíces habitacionales, según la ordenanza vigente.
Hola!
Mi pregunta es máz por curiosidad, y leyendo los comentarios creo que me quedó más o menos clarp, pero quiero estar 100% seguro
Cuando un local/franquicia tiene sucursales en varias comunas de stgo (como tiendas de retail, oxxo, starbucks, etc) los impuestos los pagan sólo a la comuna dónde está registrada la casa matriz? Las comunas donde están físicamente instalados no se llevan nada?
Saludos y muchas gracias!
Ignacio:
No está muy claro cuál es la duda. Si se refiere a impuestos del IVA o a la renta, ellos son pagados por cada contribuyente en una sola declaración a nivel central, entregándose por la vía de una sola declaración, asociada al RUT.
Si se refiere al pago de patente municipal, que es otro pago asociado al funcionamiento de los locales, ello se calcula sobre el patrimonio de la empresa como un todo, pero se distribuye el monto entre todas las sucursales en función de los trabajadores que en cada una de ellas labore, respecto del total de trabajadores de la empresa, con lo cual se hace una distribución para que cada sucursal pague la patente municipal en cada comuna, asociada a esa proporción.
Ahora si se está refiriendo a una distribución por la actividad realizada por las empresas en cada comuna, ello no es un tema que maneje cada contribuyente, sino el gobierno, que hace la distribución a las comunas de los ingresos disponibles en función de las definiciones presupuestarias, donde están considerados los ingresos del país, generados por distintos afluentes como serían los impuestos por la actividad económica, entre los cuales están el IVA, renta, timbres y estampillas, etc.
Disculpe
Y complementando la pregunta que le acabo de hacer Esta pequeña oficina que estoy arrendado a dicha empresa ¿constituye para mi «ingreso no renta»? Considerando que aun estaría bajo el alero del DFL2
Gracias
David:
Se incluyó el considerando en la respuesta entregada. Saludos,
Hola muy buenas noches. Muchas gracias por compartir y ayudar a la orientación legal y tributarias. Quería consultarte lo siguiente. Somos una sucesión que tenemos 2 predios agricola, eran de mis padres ambos con termino de giro. Quisiéramos crear una sociedad agricola ltda. Con giro de comercialización ventas y arriendo de pedazos de arriendo de terrenos, sin ningún mueble. Para otros giros como venta de pastelones de pastos, venta de áridos, arena y gravilla, los que serian producidos por los arrendatarios. Puede el giro contener compra y venta y arriendo de terrenos de estas parcelas que que están catalogada por sii como secando y no tienen agua dado que ya no llega agua por los canales de regado, quedando la única opción de que arrendatarios construyan pozos de regadios. Puede este giro agricola, incluir arriendo de lotes o hectáreas y no perder su condición de agricola. Muchas gracias por leer y pueda orientarme.
Raúl:
Si pueden realizar la creación de una sociedad, siempre que tengan tramitada la posesión efectiva y en lo posible la partición. Si es así, pueden formar una empresa, aportando los derechos en el bien raíz, que al juntarse todos en un solo ente jurídico, pasa a ser propietario absoluto. Esa empresa puede tener giros diversos, donde esté la venta de terrenos, como también la prestación de servicios y venta de otros bienes, como los que indica (nota: entendemos que los clientes serían los nuevos dueños de los terrenos parcelados y arrendatarios).
Un giro puede ser agrícola, pero claramente lo que manda es la venta de bienes inmuebles, que haría cambiar la calificación del predio, como también el régimen tributario de la sociedad sería el definido en la letra A) del art. 14 y no uno de la letra D), de la ley de la renta (por tener un giro de compra y venta de bienes raíces).
Hola Omar
Felicitaciones y gracias por aportar tanto valor y claridad
Mi duda es la siguiente: Si soy dueño de una propiedad residencial acogida al DFL2 y arriendo (como persona natural) una de las habitacion de la casa, que no supera el 20% de la superficie util edificada, y la arriendo como oficina administrativa a una SpA , ¿Perdería el DFL2?
Gracias
David:
Como opinión personal, creemos que si el bien está arrendado con un fin comercial, perdería el beneficio del DFL 2, sin importar el porcentaje que ello signifique. Claramente, el ingreso que Ud. obtiene ya no es por el arrendamiento del bien para uso habitacional, que es el requisito exigido en el DFL N° 2. Si lo explota, aunque sea en parte, pero ya no tiene el destino habitacional, a nuestro juicio, perdería el beneficio.
Lo del 20% es para que el bien cambie su destino para efectos de aplicar el proceso de tasación y cobro de contribuciones, pero no implicaría que ello también se aplique para la norma del DFL 2, que es bastante restrictiva.
Obviamente, dicho ingreso no sería calificado como no renta, ya que no es por la explotación de un DFL 2 (perdería la calidad). Pero claramente esto es una situación que deberá demostrarse y ser cuestionada en su momento por el SII.
Quizás la recomendación es que no se exponga y solo ceda el uso de parte del inmueble, sin percibir ingreso (eso tendría un poco más de respaldo para defender la mantención de la calidad de DFL 2, fijando el lugar como domicilio postal solamente).
Hola Omar, buenas tardes. Primero que todo y como siempre, muchas gracias por sus interpretaciones. Son de mucha utilidad.
Tengo la siguiente duda, un contribuyente que se dedica a la comercialización de productos tecnológicos (Computadores, tablet, etc) como giro principal y compra una bodega para disponerla para el arriendo. Esta se arrendará sin amoblar, por tanto, se hará una factura exenta, la pregunta es, si o si debe realizar proporcionalidad de IVA? Solo tendrá la factura de compra con IVA de la bodega, no hará compras mensuales para lograr tenerla arrendada.
Muchas gracias.
Felipe:
Con la situación descrita estará obligado aplicar proporcionalidad en las adquisiciones de uso común, como sería el caso de una comisión de la cuenta corriente bancaria, una asesoría con IVA, publicidad, etc.. También no tendrá crédito por el IVA pagado en una compra asociada exclusivamente al ingreso no gravado, como podría ser una comisión de un corredor o la reparación del inmueble arrendado.
Omar, muchas gracias por su respuesta.
Y en el caso del IVA por la compra de la bodega, si podrá hacer uso de este?
Saludos
Felipe:
Si su actividad se relaciona con el uso de la bodega, esa compra del activo fijo le permite utilizar como crédito fiscal el IVA pagado en la adquisición, siempre que sus ingresos estén gravados con dicho tributo.
En cambio, si Ud. compra la bodega para arrendarla, ese cobro no es afecto a IVA, dado que no tiene muebles, por lo que no podría utilizar el IVA pagado en la adquisición como crédito fiscal, siendo parte del costo.
Hola, tengo la sgte duda:
Si arriendo una casa para uso habitacional ,podria instalar un negocio tipo minimarket siempre y cuando no supere el 20% de la propiedad para que esta no deba cambiar a comercial?
Que tipo de empresa debiese crear ? Puedo obtener un rut de persona juridica o debere utilizar mi rut de persona natural?
Debo obtener permisos municipales para trabajar?
De antemano gracias
Gaby:
Son áreas diferentes. El tema de la ocupación de la superficie lo debe analizar la Dirección de Obras de la Municipalidad, pudiendo cambiar el distinto de la propiedad, si sobrepasa el límite de ocupación del 20% en una actividad comercial.
En el tema tributario, puede iniciar actividad a nivel personal, con el RUT, tomando la figura de «empresario individual». La diferencia con tomar la opción de constituir una entidad jurídica, como una EIRL, sería la responsabilidad personal que pudieran tener ante acreedores o clientes, donde expondrá el patrimonio aportado a la EIRL y no todo el patrimonio personal si opera como empresario individual. La tributación es la misma, asumiendo que sería un pequeño emprendimiento.
Para funcionar como almacén, debe tener los permisos municipales y pagar patente comercial, en función del capital de la empresa o entidad comercial que Ud defina para la realización de la actividad comercial.
Estimado,
Lidero una agrupación sin fines de lucro con sede en la antigua casa de mis padres. Tengo toda la documentación de la personalidad jurídica al día y la municipalidad aprobó a la agrupación con sede en aquella dirección cuando hice los trámites de iniciación de la OSFL.
Mi duda es: ¿si nosotros estamos allí trabajando con la comunidad, debemos cambiar la figura del inmueble de vivienda a comercial? ¿afecta en algo que no hagamos cambios? considerando que tenemos iniciación de actividades en el SII y podemos arrendar el espacio para eventos entregando una boleta o factura por aquel servicio, puede ser motivo de multas o prohibiciones?
Agradeceré comentarios útiles respecto a agrupaciones funcionales, queremos trabajar de forma ordenada y transparente, pero es poca la información relativa a nuestras obligaciones.
Estimado (a)
En general, se considerará que una propiedad tiene destino habitacional cuando, habiendo sido construida para vivienda, al menos un 80% de la edificación es ocupada para fines habitacionales.
Se podrá seguir considerando con destino principal habitacional, cuando en parte de una vivienda se instale un pequeño comercio, una microempresa familiar, se desarrollen labores artesanales o actividades relacionadas con el ejercicio de una profesión, casos en los cuales, la superficie ocupada para estos fines, en general, no podrá ser mayor al 20% del total, en la medida que se mantenga como uso principal del inmueble la habitación.
Por lo anterior, de acuerdo con lo indicado, el bien ya no tiene destino habitacional, por ende, se deberá realizar el cambio de destino del bien raíz a comercial.
Para realizar este cambio ante el SII (ya no es necesario llenar el Formulario 2118), se necesita:
Acercarse a oficinas del SII correspondiente a la comuna donde opera la Corporación.
Llevar los documentos requeridos (en folleto del SII se indica que se deben llevar los documentos que fundamenten la fecha en que se produjo el cambio de destino o uso. Cuando afecte a parte del bien raíz, acompañar croquis a escala de la propiedad, indicando superficie y destino de las construcciones y/o terreno).
Se podrá hacer una solicitud por cada propiedad que se necesite modificar.
Para solicitar modificaciones, se deberá acreditar la calidad de propietario, representante o mandatario.
Una vez concluido el trámite solicitar comprobante de ingreso de la solicitud.
También existe la opción de realizar el trámite vía online siguiendo la siguiente ruta:
Una vez en el sitio web del SII, ingrese a la sección “Servicios online” y en el menú haga clic en “Avalúos y contribuciones de bienes raíces”.
Seleccione la opción “Solicitudes y declaraciones” y luego “Solicitudes de bienes raíces”.
Haga clic en “Ingresar solicitud”.
Escriba su RUN y clave, y haga clic en ingresar. Si no está registrado, cree una cuenta. También puede acceder con su ClaveÚnica.
Seleccione la opción que desea ingresar, complete la información, y adjunte los documentos.
Como resultado del trámite, habrá solicitado realizar modificaciones o actualizar información respecto de un bien raíz. Obtendrá una respuesta mediante resolución en un plazo máximo de 10 días hábiles.
Es importante señalar que si se comprueba que el cambio de destino es anterior a la fecha de la solicitud del contribuyente, la modificación se puede efectuar con una retroactividad máxima de 6 semestres, dependiendo de la fecha en que ocurrió el cambio de destino u otra causal que modificó el avalúo o contribuciones.
Ahí se cobrarán las multas e intereses asociados principalmente a la diferencia en el pago de contribuciones de bienes raíces.
También destacar que cambiar el destino del inmueble debe ser revisado con la Municipalidad respectiva, dado que ellos deben autorizar la calidad de bien con destino comercial.
Saludos,
buenas tardes
un propietario de local comercial quiere arrendar un pequeño espacio dentro de su local a un emprendedor que le permita exhibir sus productos ,tener dirección comercial y patente municipal dentro de su tienda
como se puede realizar esto? como se debería realizar el contrato arriendo de pequeña espacio dentro de su local comercial, el dueño del local tiene que tener algún giro en especial para arrendar este espacio dentro de su local necesita pagar iva por el arriendo de este pequeño espacio dentro de su local comercial
An:
En principio, se arrienda un local con instalaciones, aunque sea una proporción. En ese caso la prestación es gravada con IVA. Debe validar que el arrendador sea el dueño o tenga la atribución para subarrendar, si es arrendatario.
Con ello, el emprendedor tendrá que tener su permiso, emitir sus documentos tributarios en sus ventas.
Buen día Omar:
Quería realizar una consulta, tengo un local arrendado , cambio de dueño, el nuevo dueño me dice que le tengo que depositar en uf y que no hace facturas…
Aún no me hace el contrato … Necesito factura … Cómo lo hago? La dueña del local tiene obligación de hacerme factura ?
Rayén:
Si hay un cambio de propietario del inmueble, lo que debe realizar es la adecuación del contrato de arriendo. En esa modificación se indicará si hay cambios de tarifa.
Como es un arriendo de un bien sin muebles o instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial, entonces no es afecto a IVA, donde seguramente el arrendador es una persona natural, por lo que no debe emitir factura exenta, bastando el contrato de arriendo y el comprobante de pago del arriendo, para la justificación del gasto para el arrendatario.
Hola señor Omar,
Junto con saludar le comento.
Hice hace un tiempo una distribuidora en una casa con mi rut y giro comercial. Y esta casa la arriendo con uso habitacional y la dueña me hizo una autorización para acceder al uso comercial también.
Ahora modifiqué todo y creé una E.I.R.L. con el mismo giro. Pero necesito hacer esa modificación del contrato de arrendamiento con el rut de la nueva empresa.
Sólo tengo que ir a notaría con la dueña a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con uso habitacional y comercial, o existe algo más complejo por hacer.
Quedo atento muchas gracias
Alexander:
Lo primero es advertir que si Ud. destina más de un 20% del inmueble a la actividad comercial o industrial, dejará de tener la calificación de uso habitacional, lo que cambiará para los efectos del pago de contribuciones. Pueden ver lo indicado por el SII en una respuesta de consultas frecuentes en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_0742.htm
El tema ahora es que una EIRL es un ente distinto a la persona natural, por lo que debería firmarse un contrato de arriendo tripartito, donde participe Ud. como persona, tomando el uso habitacional (tope no menos del 80%) y la EIRL toma el uso del hasta 20% (si es más, el inmueble cambiará de destino). Así, la dueña tendrá que al menos emitir dos recibos, por los cobros a cada arrendatario.
Hola si una empresa arrienda a otra predios a cierpo cierto mencionando las hectáreas ñ, el uso forestal erc etc, esta empresa piede vender algun bosque de ese arrendamiento, contrato el cual es sim fecha de caducidad
Claudia:
En primer lugar se debe establecer si su pregunta se encuentra bajo el contexto de un bosque talado. De ser este el caso, se deberá estar a lo establecido por el contrato válidamente celebrado, en cual se indiquen las condiciones de explotación. Bajo este supuesto y por regla general, no se podría realizar la venta, toda vez que iría en contra de la naturaleza del contrato preexistente.
Si la consulta es respecto a una hectárea con bosques y en el contrato no se ha establecido su explotación o los fines de este, se deberá estar a lo dispuesto por el DL 993 de 1975, en su Art. 10, en cuanto a que, la venta se puede realizar, pero el nuevo dueño deberá respetar los términos contractuales previamente pactados.
Hola Omar:
Consulta, si soy arrendataria como persona natural. ¿Puedo ser subarrendador con mi SpA?
Sofía:
En general, si el arriendo es de una unidad habitacional, no se permite el domicilio de empresas, saldo el «domicilio postal», que no tiene costos. Si subarrienda, primero debe estar autorizado por el arrendador y claramente hay un cambio de destino de la unidad subarrendada.
Estimado Don Omar.
Agradezco mucho toda la información entregada en su artículo.
Tengo un terreno industrial y por las características del terreno no permiten subdividirlo. La consulta es si no hay problema en arrendar partes del terreno, es decir, subdividirlo pero todo dentro del mismo rol para arrendar partes más pequeñas. De ser posible, ¿cómo se individualizaría en el contrato de arriendo? (deslindes, etc.), tomando en cuenta que por ser un arriendo de estas características podría ser necesario que el contrato sea por escritura pública?
Sebastián:
Independiente de los deslindes, el arrendamiento sí se puede realizar por porciones del terreno, no siendo necesario que exista una subdivisión. En cuanto a la aplicación del IVA, el arrendamiento de un terreno no está afecto a dicho tributo, por lo que la operación puede ser respaldada con el contrato de arriendo notarial, considerando que con ello no es necesaria la emisión de una factura exenta por parte del arrendador. En dicho contrato, podrían mencionarse los metros arrendados, que obviamente será una porción del predio total.
Buenas tardes,consulta si yo cuento con in terreno con un galpón y deseo hacer una eirl ,puedo arrendamientos este a mi eirl?
Micaela:
Si puede arrendar la propiedad, debiendo tributar de acuerdo a los ingresos que obtenga. Debe cuidar que el canon de arriendo sea de mercado. La EIRL es una entidad jurídica distinta a su dueño.
Estimado don Omar, junto con saludar quisiera saber si es posible que yo le arriende un bien inmueble a una empresa de mi propiedad, para que está a su vez la subarriende? (es legal?).
Por otro lado, y en el caso de que lo anterior fuera posible, puede la empresa subarrendar el departamento amoblado?
Todo lo anterior, asumiendo cada una de las partes el pago correspondiente de impuestos.
De antemano muchas gracias por su ayuda.
Nicole:
El propietario, accionista o socio es independiente de la empresa, pudiendo incluso prestarle servicios, obviamente siempre que ello sea a precio de mercado y sean operaciones del giro de ésta.
Por ello, Ud. puede arrendar el bien raíz a la empresa, para que luego ésta lo amueble y lo subarriende a terceros. Obviamente, en el contrato de arriendo debe permitirse esa opción, ya que el arrendatario final tiene que tener esa claridad en la prestación que está contratando.
La empresa estará afecta a IVA, dado que estará subarrendando inmuebles amoblados.
Estimado
Si yo arriendo una parcela que tiene piscina y está la subarriendo de forma privada, está debe contar con todos los permisos al igual que la piscina pública.
Rolando:
Asumimos que sí (no somos los especialistas en esa área, pero si sabemos que la Seremi de Salud tiene mediciones del estado del agua), pero en el aspecto tributario, el arrendamiento de un lugar como actividad comercial estará afecta a IVA y requiere que el subarrendador esté registrado en el SII como contribuyente afecto a primera categoría, emitiendo boletas por los cobros que realice. Además, debe tener patente municipal.
Estimado Don Omar, tenemos una vivienda con mi hermana por herencia de mi madre. Está realizada la Posesión Efectiva, pagados los impuestos por herencia e inscrita en el Conservador a nombre de la sucesión. La vivienda está arrendada y cada uno percibimos el 50% del pago.
El caso es que mi hermana se niega sistemáticamente a aportar el 50% de los gastos que ocasionalmente se deben hacer, los cuales recaen en mi persona, tanto financieramente como en tiempo dedicado a ello.
¿Puedo establecer un arriendo sólo por el 50% que a mi me corresponde? percibir el canon acordado con el arrendador sólo por mi parte de la vivienda y que mi hermana administre el 50% de su propiedad; estableciendo ella el canon y forma de cobro de lo que le corresponde.
Gracias y un cordial saludo.
Fernando:
Deberían llegar a un acuerdo, pero será muy difícil que su arrendatario le acepte un contrato parcial, ya que ello es inviable.
Lo que quizás podría aplicarse es que los gastos que se deban efectuar, los asuma el arrendatario y se los rebaje proporcionalmente a cada uno de los comuneros que perciben el arriendo, con lo cual hará la distribución.
Nota: A veces un mal acuerdo es mejor que un buen juicio.
Buenas tardes
Ojala me pudiera orientar Soy fonoaudiólogo y estoy pensando en ejercer de manera independiente para eso tengo ya mi patente profesional e inicio de actividades en SII. Mi suegro se vino vivir a nuestra casa, pues falleció mi suegra, y su departamento (ya no esta amueblado) no lo quiere arrendar como uso habitacional por un tema sentimental que respetamos, sino que me propuso que yo ocupara una pieza para habilitarla como consulta particular, y las demás piezas (2 mas) arrendarlas para oficina de preferencia que sean otros profesionales por ejemplo abogado. psicólogo o consulta medica. etc mi consulta es: Nosotros como arrendadores debemos hacer un contrato de arrendamiento para cada uno de los arrendadatarios? y que tipo de patente debemos tramitar en la municipalidad ya que las piezas se van arrendar como oficinas.? cualquier otra información que considere pertinente entregarnos se lo agradeceríamos.
De antemano Gracias.
Atte
Roberto F.
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Roberto:
Entendiendo las razones sentimentales existentes, el tema tributario y en general las obligaciones fiscales se ven desde la objetividad.
En principio, el problema que tendrían es que el inmueble debe cambiar de destino y ello puede generar cambios en los cobros de contribuciones, por ejemplo. Podría pasar de no estar afecto o a un valor bajo, a pagar como bien comercial. Esto siempre que en el sector la municipalidad acepte en funcionamiento del inmueble como comercial.
Por ello, deben averiguar lo anterior, antes de realizar cualquier proceso de contratación.
Lo que Ud. indica puede ser posible, donde el propietario (o los propietarios, si es una sucesión), arriendan el inmueble para uso comercial (autorizado por la municipalidad) y en ella se instalan distintos prestadores, todos los cuales deberán tramitar sus respectivas patentes comerciales o profesionales, según corresponda.
Buenas tardes, y antes que todo, muchas gracias por su amable orientación.
Mi situación es la siguiente:
Actualmente estoy pagando un arriendo por una casa a un familiar y el arriendo, por supuesto, está a mi nombre. Estoy subarrendando a otras personas de confianza también. Hace poco inicie actividades y quisiera sacar la patente comercial y abrir un local de arreglo de electrodomésticos en esta misma casa, utilizando su patio.
Pretendo seguir viviendo en la casa, y seguir subarrendando, pero tengo varias dudas respecto a cómo se debería hacer esto de forma correcta fiscalmente hablando.
Mi consulta es:
¿Qué es más recomendable? ¿Que el arriendo esté a nombre de la empresa o a mi nombre?
¿Si el arriendo está a nombre de la empresa, debería esta subarrendar la casa a mí mismo (socio único y mayoritario de la empresa) y a los demás? ¿Es esto siquiera posible? Si lo es ¿debería abrir un giro de arriendo de habitaciones y emitir boletas?
Si el arriendo está a mi nombre, ¿puedo yo subarrendar a mi empresa, y a los demás, y declararlo como otros ingresos en mi renta de persona natural? y si soy yo quien arrienda a mi propia empresa, ¿cómo puedo calcular un valor prudente y razonable para que la empresa pueda rebajar por concepto de arriendos en la renta?
Quisiera saber que sería lo correcto, pero tambien lo más sencillo.
Ivonne:
No siempre lo que parece ser lo más conveniente, en materia tributaria, es lo que le permite rebajar gastos como primera mirada, dado que hay más efectos que analizar en forma previa.
Lo primero es que si Ud. destina una vivienda a uso comercial o industrial, ésta cambia de calificación, ya que no puede seguir considerándose de uso habitacional y ello afectará al propietario. En la municipalidad debe averiguar si ello es posible, en el sentido de permitir funcionamiento comercial en el inmueble que Ud. pretende utilizar para el negocio. También, como Ud. no es la propietaria, deberá solicitar permiso al dueño para realizar cualquier cambio de destino, incluso con el subarrendamiento, ya que indica que arrienda piezas habilitadas para pernoctar, lo que estaría gravado con IVA.
Entonces, antes de hacer nada más, la recomendación es que averigüe cuál es la situación actual de la vivienda, ya que si será utilizada para otros fines que no sea el habitacional, es posible que por ejemplo, suban las contribuciones y pierda la calidad de DFL 2, que podría tener.
Lo último, es si hay una utilización mixta, entre el uso habitacional y el comercial (siempre que esté regularizada la situación), como Ud. es arrendataria, tendría que solicitar la autorización del dueño para cualquier proceso de cesión de parte de la propiedad para uso comercial. Luego, será difícil justificar ante el SII el valor asociado a lo comercial, para separarlo del uso habitacional y con ello poder declararlo en parte como gasto. Lo más probable es que sea difícil la justificación.
Estimado Omar
Buenas tardes, muchas gracias por sus aportes.
Tengo dos consultas: En el caso de una Comunidad de Canalistas (Agua Riego), Cuando recibe pago de cuotas, por terceros que tomaron en arriendo acciones de agua ¿Debería Facturar con IVA?
La otra consulta es respecto de ingresos que recibe esta misma comunidad, que no corresponden a cuotas de acciones y si a compensaciones de gastos de limpieza de canales ¿Estos ingresos deben ser facturados con IVA, ya sea que estos sean de comuneros o no comuneros que además hacen uso del agua de riego? Saludos cordiales
Ricardo:
Como ambas situaciones no son prestaciones de servicios por parte de la Comunidad, no se deben documentar con documentos tributarios (facturas, boletas).
En el primer caso, un tercero paga las cuotas del socio titular, por un convenio de arriendo de derechos. Esto sigue siendo el pago de cuotas del socio y no del tercero, que lo hace por cuenta del socio titular de las acciones.
En el caso de cobros por reembolso de gastos, que realiza la Comunidad, por la limpieza de un canal (que no la realiza con personal propio), ello no es una prestación afecta a tributación (podría emitir Notas de cobro, que son documentos internos). Ahora si la limpieza la subcontrata, lo ideal sería que el prestador del servicio documente a cada socio o no socio, para que ellos puedan utilizar el IVA como crédito fiscal, asumiendo que la prestación es afecta a IVA (al menos a partir del 01.01.2023 no hay duda que sí lo es).
Hola tengo un terreno y me hice una casa grande.. El terreno esta inscrito hace 1 año en el conservador y tiene prohibicion de enajenar y gravar. Mi consulta es si puedo arrendar una pieza dentri de la casa yo vivo tamvien en la casa.. Muchas gracias
Sebastián:
Considerando que indica que es el propietario del inmueble, Ud. puede arrendar. Ello, eso sí, estará afecto a tributación ya que si lo hace en forma habitual y la habitación tiene muebles, estará afecto a IVA el arriendo y debe considerar el ingreso para su declaración de Global Complementario que se debe efectuar anualmente en el mes de abril del año siguiente. El respaldo de la operación será el contrato de arriendo.
Buenas tardes, agradezco su contenido.
Mi duda es la siguiente:
Quiero construir un local comercial ( supermercado) en un terreno con cesión de derechos de mi pareja, mi duda es si esto es posible o se debe realizar una compra para que esto se realice o de ultima manera no es posible?
Otro consultor me dijo que todo depende de la municipalidad ya que esta es la que otorga el permiso de zonificación.
Es esto verdad o debo realizar otro tipo de trámite
muchas gracias de ante mano
Nataly:
Los permisos de construcción los debe tramitar en nombre del propietario del bien raíz o con autorización de éste. también tiene que ver la normativa si le permite construir en la zona, lo que debe consultar en la Dirección de Obras de la municipalidad donde está ubicado el terreno. Seguramente le pedirán el proyecto y le exigirán medidas de mitigación específicas.
Si Ud. construye en un terreno que no es de su propiedad, el efecto es que por adherencia esa construcción pasa a formar parte del inmueble y obviamente el dueño sigue siendo el propietario del terreno. Lo que se usa, es que se pacta un arriendo y usufructo por un tiempo largo, para que el que construye pueda amortizar su inversión, ya sea ocupando directamente la construcción o incluso subarrendándola.
Omar buenas tardes, quisiera saber si es necesario sacar una patente para el arriendo de casas amobladas, tengo 2 casas que arriendo, entrego boleta o factura, como son cabañas particulares no se si debo tener o no una patente comercial. Mi giro es alquiler de inmuebles amoblado o con equipo y maquinaria.
Por loo general cuando uno arrienda una casa en la playa nunca dan boleta porque son personas naturales que arriendan sus segundas viviendas, en mi caso es algo similar solo que doy boleta o factura si lo piden.
Quedo atento, Muchas gracias.
Gonzalo:
Como Ud. inició actividad como arrendador de bienes amoblados, quedando con la obligación de emitir los documentos tributarios cuando perciba arriendos, ello implica la comunicación al SII de un giro comercial y por ello deberá pagar patente municipal, sobre el capital declarado en el inicio de actividad. Luego se calculará cada año el patrimonio tributario sobre el cual se aplicará el porcentaje anual de cobro de patente, que definirá la respectiva municipalidad (va de un 2,5 a un 5 por mil sobre el patrimonio, como cobro anual en dos cuotas).
Buenas tardes, actualmente tengo una parcela que, ademas de ser mi domicilio particular, arriendo parcialmente (salón, plaza de juegos, terrazas, piscina) para eventos corporativos a través del giro «Alquiler de bienes inmuebles amoblados», no tengo patente de servicios, solo el giro de arriendo por el cual emito facturas (el cliente hace asados o contrata banqueteria externa). Está esto en regla o existe algún otro giro/patente que sea mas acorde a este tipo de arriendos diarios? Mi Domiciio comercial es el mismo que el particular y me preocupa que este exponiéndome.
C Andrés:
Asumiendo que está actuando como persona natural, Ud. inició el giro de arrendamiento de bienes inmuebles amoblados, siendo un contribuyente afecto a IVA, debiendo emitir facturas afectas, con la rebaja del 11% del avalúo y declarar la renta efectiva obtenida, en alguno de los regímenes tributarios existentes.
Obviamente, al desarrollar una actividad comercial, en su caso, además debe tener patente municipal.
Es posible que en el futuro, con la reforma tributaria 2023 que se está discutiendo en el Congreso, se deje de gravar el arrendamiento amoblado de inmuebles, pero igualmente deberá declarara los ingresos en forma mensual, según la percepción de la renta.
Revíselo con su contador, ya que hoy el tema de la emisión de factura afecta, lo obliga a la iniciación de actividad con un giro que debe declarar mensualmente, pagar pagos provisionales y llevar contabilidad (excepto que esté en el régimen Propyme Transparente: N° 8 de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta).
Hola, tengo la siguiente consulta.
Arrende un local comercial y no pude sacar mi patente porque el local nunca fue habilitado por el dueño ante la municipalidad. Además el dueño jamás me informo de todos los problemas tecnicos del local y por lo que entendí en su publicación el debería haberme dado boletas afectas a IVA po cada pago ya que me arrendo un local comercial amoblado, el solo me daba unos recibos de papel. Que puedo hacer para dejar el local y cancelar el contrato de arriendo anticipadamente?
Tania:
Debe revisar el contrato de arriendo, ya que ahí debería estar acordado las condiciones de entrega del local y si éste es o no con carácter comercial, obviamente debe tener las regularizaciones que permitan su uso. Si no es así, hay incumplimiento de parte del arrendador.
Seguramente el arrendador pretenderá que se cumpla el plazo, pero si Ud. no ha podido funcionar en dicho establecimiento por incumplimiento de la habilitación y registro como local comercial, es posible que tenga los elementos para aducir que nunca pudo contar con el bien arrendado, razón por la cual el contrato no se perfeccionó. Esto lo debería ver con un abogado.
Pero deduzco que Ud. ha pagado rentas de arrendamiento, de un local con muebles, por lo que ello debería estar afecto a IVA y el arrendador (dueño) debería haber emitido las facturas de cobro de los arriendos afectándolos con IVA. Esto lo puede validar con el contrato y quizás poner la denuncia respectiva a la unidad del SII.
Estimado, agradeciendo su información, mi consulta es la siguiente:
¿Porqué un arriendo de local comercial puede tener cobro exento y afecto a impuesto a la vez?
Es un local comercial donde se ejerce venta y servicios de peluquería.
Donde al momento de recibir factura, el cobro se divide en un % afecto a iva y uno exento.
Catalina:
Cuando el arrendador es el dueño del local y lo arrienda amoblado, para calcular el IVA que le afecta, se aplica una forma especial para determinar la base afecta, de acuerdo al actual art. 17 de la Ley del IVA, donde se debe rebajar de la base afecta el equivalente al 17% del valor del avalúo, como asociado al arrendamiento del terreno, no siendo afectado con IVA. Por ello, en el desglose del cobro, viene dicha rebaja, que hasta ahora se documenta como cobro exento, sin serlo, dado que los sistemas de facturación no han sido adaptados para incluirlo como «rebaja de la base afecta».
Esto es posible que se elimine y no queden gravados, según lo que se está discutiendo en el Congreso, respecto de la nueva Reforma Tributaria 2023. Pero esto aún no es ley.
Si el arrendador no es el dueño del local, no puede realizar la rebaja y todo el monto del arriendo está gravado con IVA. Por ejemplo, si el prestador del servicio es un subarrendatario (arrienda el local y lo habilita para arrendar box o sillones).
Estimado
Muy bueno e interesante toda la informacion, Mi situacion es la siguiente
Arrendare un negocio a puertas cerradas con implementación de abarrotes y licorería, incluye las patentes que están a nombre del dueño de la propiedad que son de almacén y botillería, yo ya genere la escritura como empresa spa con único dueño, mi consulta va dirigida a: contrato de arriendo, este arriendo es afecto a impuesto ya que me arriendan con maquinas, que pasa si no me quieren emitir factura afecta?, en el contrato de arriendo deben incorporarse las patentes y los bienes muebles como maquinas y otros verdad?, que datos serian relevantes que se incorporaran aparte de los ya mencionados? que pasa con las patentes para los próximos pagos? actualmente las patentes se encuentran pagadas y al día, (1 patente por deposito de bebidas alcohólicas clase a y otra patente por rotisería y comida rápida).
Magdalena:
Lo primero es considerar la calidad del arrendador, que asumimos es una empresa que antes explotaba el negocio y ahora lo arrienda con todas las instalaciones necesarias para el funcionamiento. Si tiene estanterías, mesones, refrigeradores, máquinas conservadoras y otras, claramente será un arriendo afecto a IVA.
En relación al uso de las patentes comerciales, no somos expertos en esa materia, pero lo mejor es validar que el arriendo puede ser reconocido por la respectiva Municipalidad para funcionar como otra empresa, dado que no hay un traspaso, sino simplemente un uso temporal (plazo del contrato). Como será el arrendatario el que emita la documentación de ventas y realice la operación comercial, debería tener las patentes a su nombre. Ello es lo que debe averiguar, incluso antes de cerrar el contrato de arriendo (si no puede utilizar las patentes del arrendador, es posible que no pueda funcionar).
Buenos dias consulta, si pago por un espacio para instalar un letrero publicitario y la persona a la cual le pago no tiene inicio de actividades, debo emitirle alguna factura de compra por el pago, esto incluye Iva ?
de antemano gracias
José:
Si no es habitual en la prestación de servicios no tiene obligación de inicio de actividad. Es posible justificar con el contrato de arriendo del lugar, que no es una operación gravada con IVA, al menos hasta el 31.12.2022. Con posterioridad, si es propietario del inmueble, sería una arriendo exento.
Una consulta. Debe pagar impuestos, y cuales, una institución de beneficencia que arrienda un salón de eventos amoblado solo para actividades que no persiguen fines de lucro, es decir, no son comerciales ni industriales.
Gracias
Ricardo:
Las entidades sin fines de lucro que desarrollan alguna actividad comercial, debe pagar impuesto por ello. En el caso concreto, el arrendamiento de un lugar amoblado (habilitado), estará afecto incluso a IVA, debiendo también declarar renta por ello, determinando anualmente el resultado.
Puede ver un ejemplo para un caso de una corporación que presta servicios y percibe cuotas de socios, donde se debe realizar la separación, lo que está tratado en el oficio N° 1.125, de 09.06.2020 que lo puede buscar en https://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2020/ley_impuesto_ventas_jadm2020.htm
Don Omar buenas tardes , agradecida por toda su orientación!!
Tengo una casa esquina la cual la quiero arrendar, esta propiedad la puedo arrendar para uso residencial o bien uso comercial, cuales son la diferencia de arrendarla para estos 2 usos??
cual es el margen de diferencia que podría ganar si solo la arriendo para uso comercial??
Agradecida , le saluda Paola
Paola:
Lo que debe analizar es que si su propiedad cambia de uso habitacional a comercial, es posible que pierda algunas franquicias, en relación al pago de contribuciones, lo que debe analizar y también regularizar en la Municipalidad.
El precio de arriendo claramente será un ingreso para Ud., como propietaria, lo que estará afecto a impuesto de Primera Categoría, si es comercial y además al impuesto Global Complementario, ya que será parte de los ingresos que debe declarar anualmente en abril del año siguiente.
Los valores los determina el mercado, por lo que no hay una norma que los fije.
Una consulta yo arrende una casa y cuando fuimos a firmar el contrato no se pudo ya que la casa seguia a nombre de la constructora y se me dio copia ta que la dueña no podía regularla cumplí un año en agosto y en septiembre el 15 más o menos le dije que yo me tenia que ir y cancele las boletas del mes de septiembre y me dijo por no avisar co carta certificada con 30 días de anticipación no le corresponde que le devuelva mes de garantía por 1 usted está avisando solo co 15 días y yo el mes de septiembre ll tenia cancelado por q pago arriendo los 5 de cada mes y me dice yo no le puedo aceptar las llaves por 1 usted no le esta dando cumplimiento al contrato
Alexis:
Si la persona que está actuando como arrendador no tiene inscrita la propiedad a su nombre, no podría firmar el contrato. No sería válido.
Por ello, si hoy sí está a su nombre la propiedad, el contrato se tendría que modificar y claramente hay que analizar las cláusulas de término que están en dicho contrato. Si debe dar aviso con 30 días y sólo lo dio con 15, debería compensar la fracción, ya que en ese caso el contrato seguiría vigente hasta el 15.09.
Hola estimado, muchas gracias por la información:
Tengo la siguiente consulta: Una empresa arrienda una oficina comercial (que permite su subarrendamiento), y se ha creado una nueva empresa representada legalmente por la misma persona, ¿La primera empresa le puede arrendar a la segunda empresa, independiente que tengan el mismo representante legal? ¿Que efectos tendría esta figura y que se deberia tomar en cuenta? ¿Qué otra manera existiría para acreditar ante el SII el domicilio? ¿Cesión de domicilio de parte de la primera empresa a la segunda seria posible?
Muchas gracias por todo.
Marcelo:
Si el arrendatario tiene la facultad de poder ceder o subarrendar, autorizado por el propietario en el contrato de arriendo, dicho arrendatario puede dar autorización para uso del inmueble como domicilio legal (incluso podría no cobrar).
Estimado Omar,
Primero que todo, muchas gracias por la información otorgada. Sin embargo, tengo unas dudas, que sería de mucha ayuda usted me pudiese resolver. Resulta que tengo una microempresa, recién constituida con inicio de actividades. En el trámite de otorgamiento de patente me preguntaron por una bodega, ya que yo contraté una oficina virtual porque venderé todo por internet, sin tienda física ni nada físico, entonces no me queda claro si es un requisito o no el arrendar la bodega, ya que compraré las cosas a pedido y luego las despacharé a los clientes en tanto las retire de la empresa que las fabrica. Pero, si fuese un requisito la bodega o yo quisiese arrendar una bodega, se puede arrendar un espacio de una casa habitación (con uso de bodega de un 10%) sin permiso comercial en otra comuna distinta a la que pagaré patente comercial por mi empresa? Además, la bodega debería inscribirla en algún lugar en la pagina del sii? mi giro principal es el de venta por internet, teléfono y correo. De antemano muchas gracias. Saludos,
Tamara:
La norma que regula el cobro de patente municipal está en el ley del Rentas Municipales, específicamente en sus arts. 24 y 25, que en la parte inicial establecen (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 24.- La patente grava la actividad que se ejerce por un mismo contribuyente, en su local, oficina, establecimiento, kiosco o lugar determinado con prescindencia de la clase o número de giros o rubros distintos que comprenda. Tratándose de sociedades de inversiones o sociedades de profesionales, cuando éstas no registren domicilio comercial, la patente se deberá pagar en la comuna correspondiente al domicilio registrado por el contribuyente ante el Servicio de Impuestos Internos. Para estos efectos, dicho Servicio aportará esta información a las municipalidades, por medios electrónicos, durante el mes de mayo de cada año.
El valor por doce meses de la patente será de un monto equivalente entre el dos y medio por mil y el cinco por mil del capital propio de cada contribuyente, la que no podrá ser inferior a una unidad tributaria mensual ni superior a ocho mil unidades tributarias mensuales. Sin perjuicio del ejercicio de la facultad municipal, se considerará la tasa máxima legal para efectos de calcular el aporte al Fondo Común Municipal, que corresponda realizar a las municipalidades aportantes a dicho Fondo por concepto de las patentes a que se refiere el artículo precedente. Al efecto, el alcalde, con acuerdo del concejo, podrá, dentro del rango señalado, fijar indistintamente una tasa única de la patente para todo el territorio comunal, como asimismo tasas diferenciadas al interior de la comuna, en aquellas zonas definidas en el respectivo instrumento de planificación urbana, mediante la dictación del correspondiente decreto alcaldicio, el cual deberá publicitarse debidamente al interior de la comuna.
Para los efectos de este artículo se entenderá por capital propio el inicial declarado por el contribuyente si se tratare de actividades nuevas, o el registrado en el balance terminado el 31 de diciembre inmediatamente anterior a la fecha en que deba prestarse la declaración, considerándose los reajustes, aumentos y disminuciones que deben practicarse de acuerdo con las normas del artículo 41.- y siguientes de la Ley sobre Impuesto a la Renta, contenida en el Decreto Ley N° 824.-, de 1974.
…
Artículo 25.- En los casos de contribuyentes que tengan sucursales, oficinas, establecimientos, locales u otras unidades de gestión empresarial, cualquiera que sea su naturaleza jurídica o importancia económica, el monto total de la patente que grava al contribuyente será pagado proporcionalmente por cada una de las unidades antedichas, considerando el número de trabajadores que laboran en cada una de ellas, cualquiera sea su condición o forma, incluidos los trabajadores de temporada y los correspondientes a empresas subcontratistas, en la proporción que corresponda pudiendo considerar, además, otros factores que aseguren una distribución equitativa, todo lo cual será determinado por el reglamento que al efecto se dicte.
Para estos efectos, el contribuyente deberá presentar, dentro del mes de mayo de cada año, en la municipalidad en que se encuentre ubicada su casa matriz, una declaración en que se incluya el número total de trabajadores que laboran en cada una de las sucursales, oficinas, establecimientos, locales u otras unidades de gestión empresarial.
…»
Por ello, si Ud. inició actividad y fijo un domicilio central, que incluso puede ser un domicilio postal que puede estar en su casa (no le permite atender público), tenga o no tenga movimiento, debe pagar patente municipal desde que avisó al SII que inicia actividades.
Respecto del tema de bodega, si Ud. tendrá subcontratado el servicio logístico, pero ha fijado como sucursal el domicilio del proveedor del servicio de bodegaje y despacho, comunicándolo al SII, ello implica una sucursal o bodega que también debe tener patente municipal. Si no opera así, emitiendo las ventas solamente desde su domicilio matriz, no sería necesario el pago de patente por la bodega, dado que no la tiene informada como tal (esto lo debe analizar al momento de realizar las presentaciones al SII, ya que por ejemplo, si requiere remitir compras a la dirección de la bodega arrendada, tendrá un problema, considerando que ahí estará el depósito de mercaderías y también el despacho de las ventas realizadas, por lo que sus guías de despacho o facturas deberían considerar que tiene domicilio en ese lugar para respaldar la entrega y recepción de mercaderías de su propiedad).
Por ello, la respuesta dependerá de la operación real que tenga. Si habilita como bodega el domicilio de su prestador de servicios de logística, debe pagar patente, desde el momento en que lo informa al SII el lugar de almacenamiento y despacho de los bienes que comercializa.
Estimado Don Omar,
Buenas tardes, primero que todo agradecer el contenido.
Quisiera consultar si una empresa dedicada al giro de transportes de combustibles, con sucursales en distintas regiones de Chile, puede mantener en su activo fijo una casa comprada con la finalidad de habitacional para sus colaboradores, ademas si podria usar la depreciacion y el iva de la compra.
Desde ya agradecida
Iris:
Pensamos que sí podría, pero debe documentar la situación. Entregar reglamento de uso, quizás tener la habilitación, control de uso, etc. Podría depreciar solamente la parte de construcción, no el terreno, que siempre debe separar al registrar la compra del inmueble.
Incluso, quizás hasta sea necesario indicarlo en los contratos de trabajo o en el Reglamento Interno, para que quede claro que el uso es para pernoctar de los trabajadores (no del dueño, ni terceros no relacionados).
Estimado Omar,
Buenas tardes, primero que todo agradecer el contenido.
Quisiera consultar si una empresa dedicada al giro de transporte de combustible, que tiene sucursales en distintas regiones de Chile puede comprar una casa para uso habitacional de sus colaboradores, calificarla como activo fijo y hacer uso de la depreciacion de este bien. Por otra parte si podria hacer uso de este IVA credito fiscal.
Desde ya agradecida.
Saludos
Iris:
Duplicó la consulta.
Me gustaría saber si para crear e iniciar actividades en una EIRL por servicios profesionales, puedo utilizar como domicilio un inmueble cedido de manera parcial, que es habitacional.
Leticia:
Cuidado, la EIRL es una entidad que no le servirá para aplicar la exención de IVA y quedaría afecta a dicho tributo a contar del 01.01.2023.
En general, Ud. puede utilizar el domicilio particular como domicilio postal de una empresa, lo que obviamente no tiene costos. Por ello, no puede generar gastos por ello.
Hola, buen día, tengo una consulta respecto a que somos tres colegas que estamos en proceso de crear una sociedad y estamos buscando el lugar físico para instalar un negocio que tiene como fin prestaciones del área de salud (exceptuando procesos invasivos) Mi duda es si hacemos arriendo de una casa debemos pagar una patente comercial del lugar?? me podrías orientar porfavor
Marcela:
Toda matriz, sucursal o bodega, donde se domicilie una empresa, debe pagar patente municipal. Por ello, si Ud. realiza la iniciación de actividad en una casa, ésta deberá estar arrendada en condiciones que le permitan domiciliarse comercialmente ahí (atenderá público, por lo que tendrá destino comercial) o ser de propiedad del que la desarrolla, lo que puede implicar el cambio de destino (de habitacional, puede pasar a comercial o industrial, incluso podría no permitirse la instalación en ese lugar).
Estimado Omar,
Existe alguna definición por parte del SII para definir los elementos mínimos de muebles que definen si un departamento pequeño (1 o 2 piezas) es o no afecto a IVA?
Sugerencia personal de lo mínimo:
-Cama
-Futón
-Microondas
Adicionales potenciales:
-Silla
-Refrigerador
Sabe usted si hay alguna circular aclaratoria que contenga estos elementos?
Muchas gracias de antemano,
Saludos
José Vicente:
Si hay norma específica y está comentada en nuestro artículo https://www.circuloverde.cl/cuando-un-arriendo-es-gravado-con-iva-y-como-debe-documentarse-ese-cobro-al-arrendatario/
La norma específica está en Circular N° 37/2020 que indica un ejemplo para la consideración de un departamento amoblado (lo remarcado es nuestro):
«Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae sobre un departamento de dos dormitorios, una cocina y un baño, se entenderá que el inmueble cuenta con muebles suficientes para considerarse amoblado si, a lo menos, incluye una cama o un mueble de similar naturaleza, así como algunos enseres (tales como mesa de comedor y vajilla), que permitan el alojamiento o pernoctación de una persona.«
Buenas , mi suegra quiere, como puede arrendar una parte de la casa que esta en sucesión
Carlos:
Si la propiedad del inmueble es de una sucesión hereditaria, para arrendar deben estar de acuerdo todos los comuneros o actuar a través de un poder entregado a alguna persona que represente a la comunidad.
Si vuestra suegra no tiene esa facultad, no puede arrendar, ya que el resto de los comuneros se puede oponer y claramente el arrendatario no estará protegido por el servicio que se está prometiendo entregar.
Estimado Omar,
Sabe usted en un departamento pequeño 1 o 2 piezas que items serían indispensables o mínimos para conisderarlo afecto a IVA?
Imagino:
-Cama
-Futón
-Microondas
Adicionales potenciales:
-Refrigerador
– 1 silla
Usted sabe si hay alguna circular aclaratoria que defina más claramente los elementos mínimos para esto?
Muchas gracias,
Saludos
José Vicente:
Duplicó la consulta.
Estimado Omar, gusto en saludarlo y agradezco el tiempo para responder nuestras dudas. Tengo un local comercial en arriendo, una persona quiere arrendarlo como empresa, pero me da desconfianza con el tema que las empresas se declaran en quiebra y los compromisos se hacen humo, prefiero arrendar a persona natural, entonces él me propone eliminar la cláusula donde no se puede subarrendar, para él subarrendar a su empresa y poder rendir ése gasto. No sé si me conviene hacer el contrato finalmente a empresa o a persona natural eliminando la cláusula que él solicita. Desde ya muchas gracias por su valiosa ayuda, quedo muy atenta. Saludos cordiales
Gisela:
Quizás una alternativa es arrendar a la empresa, con el aval de la persona natural, así por lo menos Ud. estará más tranquila, ya que podrá perseguir el cobro a la persona, si es que la empresa no paga la remuneración. Esto lo tiene que indicar y establecer en el contrato de arriendo notarial.
Estimado Omar:
Una sociedad de inversiones y servicios médicos, los que son prestados como telemedicina, ¿puede considerar como gasto en el balance, el arriendo de una casa habitación (que es donde además residen los socios) y que coincide con la dirección tributaria de la sociedad?
Manuel:
Si es una casa habitación, no podrá justificar que la utiliza para la prestación de servicios. Es la residencia de los socios. Lo más probable que la dirección se domicilio postal, ya que en general las municipalidades no autorizan uso comercial en lugares habitacionales.
Estimado Omar, muchas gracias por este espacio entregado, se agradece tu tiempo para contestar cada consultan que tienes y gracias a eso resolví algunas dudas leyendo los post.
Te cuento, tengo 3 cabañas para arriendo en la ciudad de Chillán, pero la patente se encuentra en la ciudad De Santiago con los giros de arriendo de inmuebles amoblados y otras actividades de alojamientos para turistas. Las cabañas están a nombre mio, (no de la empresa), pero las facturo a nombre de ella.
Mis consultas son las siguientes:
1- ¿Puedo tener la patente en otra ciudad y el negocio en otra?
2- ¿Si las cabañas son de persona natural, es decir, mías, puedo facturarlas a nombre de mi empresa (yo soy el representante legal y no hay más socios)?
3- ¿Puedo dejar la patente en stgo sin tener que abrir una sucursal en chillan?
4- ¿Será necesario que haga un contrato de arriendo como persona natural a mi empresa?
5- ¿Respecto a la reducción del IVA del 11%, como lo puedo hacer efectivo?
Muchas gracias nuevamente.
Gonzalo:
Somos un equipo de profesionales que está apoyando el proceso de difundir y apoyar inicialmente a las personas, lo que también nos debería generar un rédito positivo, en la captación de clientes y recomendaciones. Es un proceso de gananciales para ambas partes.
En la situación planteada hay varios aspectos que debe considerar, ya que si bien la actividad comercial la desarrolla desde la matriz (domicilio de la sociedad), la prestación efectiva del servicio se hace vía disponibilidad de bienes que están en otro lugar geográfico y, en el caso puntual, no se subarriendan a un prestador que está habilitado en dicho lugar físico, para disponer de las mencionadas cabañas (si así fuera, ese prestador le facturaría servicios a la empresa vendedora central que se contacta con los clientes), en cuyo caso cada uno tendría su domicilio comercial y pagaría su patente municipal.
Entonces, las cabañas deberían tener autorización para ser explotadas comercialmente, lo que podría ser regularizado por la empresa, pidiendo la autorización en la Municipalidad respectiva. La disponibilidad de las cabañas la puede entregar Ud. como dueño en forma remunerada (arriendo a la empresa) o cediéndolas gratuitamente. Si ocurre cualquier de esas dos alternativas, la empresa es la prestará el servicio a los clientes y emitirá las facturas. También debería tener el costo de la habilitación y mantención de esas dependencias.
Lo que sí no podría sería rebajar la base que afecte al arrendamiento amoblado, ya que la empresa no sería la dueña, por lo que no cumple la calidad de «arrendamiento», sino subarrendatario. Para ser arrendador, hay que tener la calidad de propietario o usufructuario, siendo esto último quizás una alternativa, pero sería la entrega formar de usufructo de las cabañas a la empresa.
Dado lo anterior, evalúe también el aporte de las cabañas a la empresa, vía aumento de capital.
Hola! gracias por los artículos tan explicativos. Tengo una duda. Alguien que conozco quiere arrendar su departamento de la playa por 2 años y está amoblado. Cómo se declara ese arriendo o cómo pagaría el impuesto? Es su única propiedad.
Macarena:
Debe realizar el cálculo de valor a pagar, rebajando de la base el 11% del avalúo, en proporción a cada período de arriendo (el avalúo es anual, por lo que lo debe dividir por 12, para aplicarlo a cada mensualidad; si el cobro es anual, lo aplica directo).
El pago del impuesto, si hay base afecta, debe realizarlo en el formulario 29, por Internet.
Las instrucciones las puede ver en detalle en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0793.htm y ahí también se registran otros links para ver más información.
Buenos días Omar
Consulta, tengo una casa en arriendo a un amigo, pero no la ocupa como tal solo para trabajar durante el día.
El contrato dice en una parte :
El arrendatario se obliga a destinar el inmueble exclusivamente a casa habitación quedando estrictamente prohibido subarrendar dicho inmueble.
El solicita que borre esa parte y que coloque:
Arriendo exclusivo para uso comercial., ya que le sirve para pasarlo como gastos.
Esto me puede acarrear algún problema futuro al cambiar el contrato?
Gracias
Irene:
La actividad comercial no se puede desarrollar en una casa habitación, sin que la municipalidad ponga problemas por el cambio de destino. Esto hará que Ud. esté expuesta a ello y obviamente incluso podría perder la calidad de vivienda acogida al DFL 2, como también aumentar el cobro de contribuciones al tener uso comercial y no habitacional, en cuyo caso no hay montos exentos de contribuciones. Revise la situación.
estimado:
mi consulta es la siguiente. compre una casa con credito hipotecario el cual aun estoy pagando. se la arrende a una persona y el aloja a 6 personas en esta casa. las personas solo llegan de noche a dormir. no hicimos contrato por que es conocido. corro algun riesgo de algun parte por haber tantas personas durmiendo en la casa? talvez podrian tomarlo como un hotel aunque no lo es. cuando no esta arrendada yo vivo solo ahi.
atento a su comentario.
Ricardo:
El riesgo estará en una fiscalización municipal, donde el lugar estará destinado a una actividad comercial, lo que puede generar el cierre o la petición del pago de patente municipal y la regularización de funcionamiento del lugar.
Se paga cuanto por la consulta
Gracias
Viky:
No. Es una atención. Si requiere posteriormente servicios, eso se acordará.
Estimado Omar A. Reyes Ríos
Junto con saludar cordialmente, y agradeciendo su celeridad en responder las inquietudes, Le comento sobre el ejercicio al cual me dedico «administración Inmobiliaria EIRL. en la cual percibo arriendos de propiedades que administro.»
Quisera saber si los arriendos que no son amoblados debo emitir un documento tributario para su cobro, como factura exenta, y por mi servicio de administración de arriendo al propietario también le puedo emitir facturación exenta. Es correcto el uso de facuras exentas por arriendo sin amoblar ?
Y para la adminstración de condominios se puede emitir una factura exenta , ya que los condominios no gneran utilizadades , no usan crédito fiscal y tampoco declaran impuestos mensuales, y si se requiere la emisión por un documento para su cobro y control contable
Atte,
Mario Barraza.
Mario:
Ud. no percibe ingresos, sino realiza los cobros de esos valores por cuenta de sus mandantes. Esos valores son montos que debe rendir, siendo su ingreso el valor de cobro por los servicios de administración, que hasta el 31.12.2022 son no gravados con IVA, pasando a ser hecho gravado a partir del 01.01.2023. Sus cobros debería efectuarlos con la emisión de la respectiva factura, que hasta el 31.12.2022 será exenta o no gravada y gravada a partir del 01.01.2023 (Ud. no presta los servicios a nivel personal, sino vía una empresa, que es la Inmobiliaria EIRL).
Por ese mandato no debe emitir ningún documento tributario, pudiendo emplear una nota de cobro (nunca una factura, ni exenta o no gravada). Sin embargo, debe analizar cuál es la situación de cada uno de sus mandantes, ya que es posible que ellos sí tengan que emitir documentos o deban registrarse como contribuyentes afectos a IVA (por arriendo amoblados).
Estimado Omar
primero que todo agradezco el espacio y tu tiempo.
Estoy próximo a la entrega de un departamento adquirido con crédito hipotecario. hice mención a la inmobiliaria para que lo facturaran con mi Giro de ALQUILER DE BIENES INMUEBLES AMOBLADOS O CON EQUIPOS Y MAQUINARIAS. (empresario individual, actúo con mi Rut natural), pero la inmobiliaria me exige que el beneficio es para persona jurídica, por tanto debo formar empresa.
¿Es así o puedo demostrar con algún artículo, para que accedan a mi requerimiento?
Desde ya muchas gracias.
Gerardo:
Ud. puede desarrollar el giro comentado como empresario individual y la inmobiliaria debe emitir la respectiva factura por la venta del bien inmueble, independiente que éste haya sido adquirido al contado o con crédito hipotecario.
Si Ud. pide la factura, no debería mostrar ningún documento, pero si ellos quieren acreditar el giro, les puede entregar lo indicado por el SII, en su registro de contribuyente de Primera Categoría.
Estimado Omar quiero arrendar 10 piezas sin muebles, sé que no estoy obligado a dar boletas porque estaría exento de IVA, pero:
1) ¿Cómo justifico esos ingresos para poder optar a crédito hipotecario y complementar con mi renta?
2) ¿Debo tener patente? ¿Giro?
Saludos Cordiales y de antemano gracias.
Felipe:
Si Ud. está dedicado a desarrollar el negocio de arrendamiento de inmuebles para habitación, que no sé si son de su propiedad o los arrienda, una posibilidad es que siga como persona natural y con los contratos de arriendo justifique los ingresos, con los cuales anualmente declara su global complementario.
El arrendamiento de inmuebles, como persona natural, sin contabilidad (no tiene iniciación de actividad como empresario individual), no estará obligado al pago de patente (pero está al filo). Solo declara las rentas obtenidas en su global complementario, de acuerdo a los contratos de arriendo. Pero debe validar si las piezas, al estar destinadas al arriendo, no se ocupen con fines diferentes, ya que si son arriendos diarios, podría incluso estar desarrollando una actividad de apart hotel, lo que debería hacerlo como contribuyente de Primera Categoría, afecto incluso a IVA (por tener habilitados los recintos para pernoctar) y deberá tener patente municipal, siempre que ello sea autorizado)
Estimados Omar
Agradezco y felicito a su persona por este espacio donde poder aclarar dudas generales y especificas que nos hacemos muchas personas, siendo un gran aporte para el desarrollo de este hermoso pais.
Mi consulta es la siguiente, tengo una empresa donde soy el representante legal y estoy en proceso de constituir una nueva empresa Spa, para arrendar un local comercial que cuenta con el equipamiento y mobiliario para desarrollar nuestra actividad comercial, por lo que el canon de arriendo mensual esta afecto a IVA:
– La garantía que pague también esta afecta a IVA?
– Puedo usar mi empresa antigua y operativa, para ser aval en el contrato de arriendo que estará a nombre de la nueva razón social, siendo ambas representadas por mi
Muchas gracias de antemano
Rodrigo:
Muchas gracias por vuestras palabras, que motivan a nuestro equipo, ya que está viendo frutos en el esfuerzo realizado y también en buscar el reconocimiento y difusión de los servicios que entrega nuestra empresa.
En cuanto a sus consultas, lo que debe considerar es revisar si en ambas empresas Ud. tiene la capacidad para autocontratar (actúan por ambas), por si eventualmente hay contrataciones entre las empresas de su propiedad.
En cuanto al contrato de arriendo, donde aparece la nueva empresa SpA y la actual será la aval, no se ven inconvenientes, ya que se está actuando en contrato con terceros (no es una autocontratación) y claramente se puede avalar. Lo que sí sería objetado esta asociado con la ejecución de ese aval, en el sentido que no estaría relacionado con el giro de la sociedad que avala, por lo que no se le permitiría considerar como gasto el eventual pago por esa garantía (sería una deuda por pagar que tendrá la empresa avalada, por no responder del contrato, siendo un activo de la empresa que avaló).
En lo referente a la entrega de cualquier garantía, ello no es el pago de una remuneración, sino un depósito que estará ahí como un activo para quien paga y un pasivo para quién los recibe, a la espera del término del contrato. Por ello, no se debe facturar (no es una prestación ni una venta), bastando el registro en base a lo indicado en el contrato.
Lo que también debe validar es que el valor del arriendo del local tenga aplicada la rebaja por el 11% del avalúo anual, proporcional al período mensual de arriendo, como asociado al arriendo del terreno, considerando que ello no es un pago afecto a IVA (si no lo hacen, cobrando por el total el IVA, hay una infracción para el emisor, pero ello no lo hace perder el derecho a uso del IVA pagado como crédito fiscal).
Buenas noches, quisiera consultar lo siguiente:
Tengo una propiedad entregada por SERVIU y obviamente afecta al Dfl2, mi duda es si yo puedo hacer un emprendimiento de Apart hotel como Microempresa Familiar y así no perder los beneficios del Dfl3, desde ya agradezco su atención.
Paty:
Si tiene un destino comercial, claramente no estaría cumpliendo con las normas del destino habitacional. Esto podría incluso dificultar también el funcionamiento por el reglamento de copropiedad y la normativa de la municipalidad que corresponda, ya que no es permitido en muchos casos, darle destino comercial al bien.
Estimado Omar
En el caso mío el local comercial que pretendemos arrendar, esta amoblado para la actividad que vamos a desarrollar y además tiene asociadas patentes comerciales que vamos a usar también.
El propietario es dueño del inmueble y a su vez tiene una razón social Spa que es la dueña de las patentes comerciales, por lo cual el va a hacer una autorización para que la razón social nos arriende la propiedad y las patentes, el firma como único representante legal de esa razón social Spa.
El valor del arriendo mensual será mas IVA, que pasa finalmente con la rebaja del 11%, al ser la razón social la parte ARRENDADORA y no directamente el propietario del inmueble, y que a su vez es representante legal de la razón social que será la ARRENDADORA?
Saludos y gracias de antemano por su ayuda
Rodrigo:
Como la propietaria del inmueble que se arrienda no será el arrendador, sino un subarrendador, no procede la rebaja del 11% de la base afecta a IVA, según lo puede ver en el art. 17 de la Ley del IVA, dado que siempre utiliza el vocablo «arrendamiento» y no incluye el subarrendamiento.
En el caso del subarrendamiento, el total del canon es afecto a IVA, si hay muebles que se incluyen, dado que se estará realizare el subarrendamiento amoblado. Esto lo puede ver en el texto del art. 8 letra g) de la Ley del IVA, que define como hecho gravado especial:
«g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.»
Estimado Omar, muchas gracias por el espacio, tengo una consulta.
Si la casa que arriendo es de uso habitacional, pero quiero trabajar desde esa casa, utilizando un espacio que haga las veces de «oficina», ¿Cómo puedo hacer ese trámite sin perder la calidad de uso habitacional?, es una empresa dedicada 100% al área digital, por tanto no necesitamos más que un computador.
Saludos y muchas gracias.
Luis:
Lo único es indicarla como «domicilio postal», con lo cual obviamente no hay ningún gasto asociado, pero debe tener la autorización del arrendador para que sea aceptado con dicho uso. No es un destino comercial, sino que como domicilio para el envío de correspondencia con las entidades públicas y proveedores.
Estimado Omar, excelente espacio, agradezco de antemano su ayuda y aporte a la comunidad. Le consulto: Si arriendo una casa solo con uso habitacional, pero quiero usar el 10% de la casa para emprender con una spa, si hacer ninguna modificación a la casa , pero mi emprendimiento requiere permiso ya que hago tortas y me piden cambiar el contrato a habitacional y comercial , esto le subiría las contribuciones a la dueña del inmueble ? Podría formalizar de alguna manera dejando el uso habitacional? Bajo que figura podría ser si la dueña no quiere hacer el cambio en el contrato?.
Alejandra:
Es bastante complejo que sea autorizado un uso mixto, dado que dependerá de la ordenanza municipal y del tipo de construcción.
Claramente, por tener su actividad relación con alimentos, necesitará autorizaciones sanitarias, donde le requerirán adecuaciones y también visaciones de distintos organismos, para autorizar finalmente el funcionamiento de su emprendimiento. Ello implicará que averigüe en la municipalidad correspondiente a la ubicación del inmueble, si ello será autorizado como una actividad en un recinto habitacional.
Si hay cambio de destino, claramente las contribuciones varían e incluso podría perder la calidad de bien habitacional.
Estimado Omar,
Primero que todo agredecer el espacio gratuito que otorgas para este tipo de consultas.
Quisiera solicitar orientación respecto al arriendo de una propiedad DFL2, yo soy propietaria de la casa y el nuevo arrendatario esta solicitando que el contrato de arriendo se realice a nombre de su empresa, sin embargo en el contrato quedara estipulado que el uso es solo habitacional. Ahora bien, respecto a esto, existe algun inconveniente o riesgo para mi persona natural, en arrendar la propiedad a una persona juridica? Lei las respuestas sobre perder el beneficio del DFL2, pero aun no me queda tan claro. Agradecida de antemano por la ayuda.
Daniela:
Si el arriendo es para uso habitacional, no importa la calidad del arrendador, pudiendo ser persona natural o jurídica. Lo que advertimos es si el uso del bien no es habitacional, dado que perdería el beneficio del DFL N° 2.
También recordar que ya está publicada la Ley N° 21.420, que incluye la modificación donde la restricción es de dos bienes acogidos al DFL 2 por persona. El resto, dejará de tener el beneficio.
Don Omar!
Buenas tardes
Estoy a punto de arrendar un local para habilitar un local comercial del rubro gastronómico, el local está en bruto, no tiene nada solo el sistema de extracción. Ellos insisten en que el valor es más IVA, ellos estarían incurriendo en una falta?
Y si yo lo arriendo, podría rebajar ese IVA?
Muchísimas gracias de ante mano por su tiempo
Deborah:
Si el local no tiene muebles o instalaciones, no es un hecho gravado con IVA. Tienen que aplicar la norma específica indicada en el art. 8 inciso primero letra g) de la Ley del IVA.
Puede ver pronunciamientos específicos del SII en https://www3.sii.cl/normaInternet/#ListadoArticulo334
Buen día! encontré excelente la pagina y que uno pueda hacer consultas.
yo quiero pregunta: tenemos una empresa SPA. la cual arrendo una propiedad, en en el contrato de arriendo indica que el arrendador es el dueño de las maquinarias, hay un generador que usa petróleo y queremos recuperar IVA de este, que podemos hacer para poder recuperar este iva?
Rosa:
Si el generador lo requiere para la generación de sus ingresos, es decir, es necesario para la actividad, será un gasto general y, por lo tanto, podría ocupar el crédito fiscal asociado a la compra de combustible para el funcionamiento de dicho generador.
Esto lo tiene que tener debidamente respaldado, con el contrato de arriendo de la propiedad y donde conste que existe el generador y comprobar que el combustible se utiliza en su funcionamiento y que esto se requiere ocuparlo. Incluso, en la compra debería indicarse que el combustible se carga en el estanque del generador.
Buen día
Quisiera hacer unas consultas del tema de teletrabajo, en casa (habitacional) del dueño donde trabaja él, usando un espacio determinado de la casa para fines comerciales (tipo oficina), se puede ir a la notaria a hacer una cesión de uso de esa «zona»? y así descontar un porcentaje de los gastos comunes en la Renta (agua, luz…)? creo que un 20%?
Muchas gracias de antemano
Belén:
La respuesta es no, dado que el dueño no tiene la calidad de trabajador dependiente de la empresa. Además, se expone a un «cambio de destino» del bien habitacional, con lo cual podría tener un mayor cobro de contribuciones, si es que está permitido el cambio de destino.
Lo que sí es posible, es asignar dentro del monto como «asignación de remuneración» un valor adicional para que financie esos gastos, siempre que el dueño de la empresa trabaje permanentemente en ella.
Don Omar
Agradecido por su orientación.
José:
Tratamos de cooperar con todos nuestros visitantes que nos requieren apoyo.
Un contribuyente persona natural, de giro agricultor propietario que tributa bajo el régimen de renta presunta.
Este agricultor propietario, tiene un predio de 7 hectáreas de las cuales arrendara 2 hectáreas, estas 2 hectáreas que arrendara poseen un huerto de frambuesas y frutillas, se comenta que los frutos para la temporada aún no se han cosechado, el predio en arriendo tiene un pozo para regar el huerto, no posee ni maquinarias, ni tampoco instalaciones.
¿Por este arriendo este agricultor deberá pagar IVA, por el hecho de tener plantaciones en el predio?
José:
La norma que grava los arriendos de inmuebles agrícolas se encuentran, hasta el momento, en la letra g) del art. 8° de la Ley del IVA que establece:
«Artículo 8°- El impuesto de este Título afecta a las ventas y servicios. Para estos efectos serán consideradas también como ventas y servicios según corresponda:
…
g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.
Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado;»
Dado lo anterior, aún cuando el arriendo de la superficie arrendada cuente con un pozo o también con una plantación de frambuesas y frutillas, ello no genera la existencia de un «arriendo con instalaciones para el ejercicio de una actividad comercial», por lo que no sería un hecho gravado con IVA. Nota: las plantas no son consideradas bienes muebles.
Esto mismo se aplicaría, por ejemplo, para el caso del arriendo de una parcela con plantaciones mayores (árboles), siempre que no incluya galpones, riego automático, planta eléctrica, etc., que permitieran el ejercicio de una actividad comercial. Un ejemplo puede visualizarlo en https://www.sii.cl/pagina/jurisprudencia/adminis/2012/ventas/ja3153.htm
Estimado Omar
Muchas gracias por sus aportes, quisiera me pudiera esclarecer con la siguiente duda:
Una persona natural inició actividades con la idea de arrendar propiedades algunas amobladas y otras sin amoblar, sé que se debe descontar el avalúo fiscal, el tema es sí en la empresa tiene el derecho ya que las propiedades están al nombre del dueño, además para hacer uso de ello, debe tener contrato de cesión o arriendo o es mejor que la propiedades o algunas de ellas puedan ser traspasadas como capital a la empresa?
Yudith:
Los ingresos obtenidos por el arriendo los puede declarar «como empresario individual», aún no aportando los bienes inmuebles. Declara sólo las rentas obtenidas y no aporta a la contabilidad los activos, lo que no impide que pueda desarrollar la actividad de arriendo amoblados o sin amoblar. Obviamente, si los bienes no están en el activo fijo, no podrá aplica depreciación, pero en caso de venta de ellos, dichos bienes están en el ámbito personal y no empresarial (no son parte de la contabilidad).
Estimado
Muchas gracias por la respuesta, en este caso él tiene una SpA no una EIRL
Yudith:
En ese caso los bienes deben estar a nombre de la SpA para poder aplicar depreciación, dado que el requisito es que sean parte del activo fijo o inmovilizado que están destinados a la generación de las rentas afectas a tributación. Nota: En la respuesta se indica la ficción de «empresario individual» y no la entidad jurídica EIRL.
Estimado Omar,
Junto con agradecer este espacio y la dedicación en sus respuestas, le quiero consultar cómo se puede hacer para subarrendar una cocina de restorant. Los arrendatarios a quienes yo subarrendaría ocupan la mitad del dia el mismo espacio (cocina amoblada y salón amoblado).¿Debo obtener una patente por mi negocio que funcionará con otra razon social la mitad del dia.?
¿qué documentos debo presentar a la municipalidad para poder trabajar con boletas con mi iniciacion de actividades?
De antemano agradezco su respuesta.
Loreto:
Son dos negocios distintos. Por ello, no podrían funcionar con una sola razón social. Ud., cuando esté funcionando, emitirá sus documentos por las ventas y servicios que entregue, entre los cuales estará el subarrendamiento amoblado, afecto a IVA, del espacio que entregará a un tercero. Luego, éste tendrá que acreditar su domicilio, con el contrato de subarrendamiento, siempre que su arrendado (salvo que sea propietaria) la autorice para subarrendar.
En otras palabras, en el mismo local funcionarán dos negocios, los que tendrán distintas patentes comerciales y razones sociales y cada uno de ellos emitirá los documentos tributarios que procedan. En la municipalidad le pedirá la acreditación de uso del local, con el contrato de arriendo y la Seremi de salud debería autorizar la patente si hay proceso de alimentos, más la patente de expendio de alcohol, si tiene incluido esa prestación en el restorán. Quizás, en el subarrendamiento es posible que no le autoricen funcionar en el mismo lugar dos razones sociales con las mismas instalaciones, por las autorizaciones sanitarias que se requieran, lo que debe consultar previamente.
Estimados Circulo Verde, gracias por su útil aporte.
Consulta:
tengo una pyme SPA , único socio, de giro comercializadora y régimen propyme. ¿ puedo comprar a nombre de la sociedad una vivienda destino habitacional, descontar el IVA y considerar el desembolso por la compra como gasto empresa? El vendedor es empresa inmobiliaria y emite factura.
El inmueble de 140 mts2 en total , lo usaré para vivienda propia ( 134 MTS2) y destinaré una de las piezas ( 6 mts2) para montar mi oficina propia.
Gracias
Juan Carlos:
Nuestra recomendación es que no puede, dado que el activo es una vivienda, que tiene un uso del socio o dueño y no es para el desarrollo de la actividad comercial. Adicionalmente, el destino de dicho bien es habitacional y no comercial, por lo que si bien podrá tener una oficina, pero no es exclusivamente destinado a ese fin, lo que incluso podría ser cuestionado por la Municipalidad, ya que estaría desarrollando actividad comercial, de ser admitida el uso como oficina comercial (incluso podría perder el beneficio del DFL 2 de rebaja de contribuciones).
En resumen, no vemos posible lo que Ud. plantea, ya que será observado por el SII, considerando que no cumple los requisitos para destinarla a la actividad empresarial.
Tengo una duda .mi marido tiene una microempresa familiar (almacen) y una empresa spa y nos cambiamos de direccion .mi consulta en el contrato de arriendo puede poner los tres usos que serian comercial habitacional y tributario que es lo que acordo con el dueño del terreno ?.por que en una notaria le dijeron que tienen que ir por separado ? Me puede orientar por favor
Katherine:
En el contrato lo puede indicar, pero hay que ver si ello está o no permitido. En un lugar que es residencial, es posible que no autoricen el funcionamiento de un local comercial o industrial. Por ello, deben validar esto en la municipalidad, para que posteriormente no tengan problemas, en las autorizaciones que pudieran requerir (patentes o resoluciones).
En cuanto al tema tributario, el pago de arriendo tiene que estar también separado, ya que no le permitirán rebajar el total del gasto si hay usos que no generan ingresos afectos a impuesto, como es el caso habitacional.
Muchas gracias de antemano por su tiempo. Soy propietaria de un departamento que quiero arrendar con muebles, entiendo que debo grabar con IVA, entregar factura y declarar renta. Mi consulta es cómo hacer este procedimiento, ya que soy persona natural, no percibo otro ingreso, no tengo iniciación de actividades. Podría ser tan amable de orientarme?, nuevamente desde ya muchas gracias.
María Cecilia:
Duplicó la consulta que ha sido respondida en la anterior pregunta.
Hola
Quisiera saber . Para iniciar actividad en contruccion . Por spa. Tengo que tener un contrato de arriendo . Sirve un contrato de mi domicilio donde vivo .
Como ocupar una habitacion como oficina administrativa.
Gracias
Cristina:
El SII le exigirá la acreditación donde realizará la actividad que está iniciando. Si Ud no es la propietaria del lugar donde reside, no le servirá, dado que el contrato de arriendo seguramente indica que es una unidad habitacional, no comercial. Lo que sí podría es fijar el domicilio postal en dicho domicilio, pero para ello debe tener la autorización del arrendador (dueño del inmueble) y claramente ello sólo le servirá para recibir correspondencia en dicha dirección y no para el ejercicio comercial. Esto también lo tiene que indicar en la Municipalidad, para el pago de su patente comercial (el domicilio postal que se comenta).
No puede darle otro destino a la unidad habitacional. Si lo hace, la Municipalidad puede cambiar el destino y ello hará que suba el cobro de sus contribuciones o no se permitirá.
Buenas tardes Omar,
Antes que anda agradecer este espacio y la dedicación del equipo que trabaja en conjunto con ud. ya que sin dudas estos espacios en estos tiempos de incertidumbre son muchas veces una salvación.
Tengo la siguiente duda, yo siendo una empresa inmobiliaria soy arrendador de un inmueble con fines comerciales, sin embargo llevando casi 4 meses aún no se realiza el cambio en el nombre de las facturas por gasto de por consumo básico (luz, agua y gas), por lo que las facturas por este concepto se me las emiten a mi el arrendador y no al arrendatario. Pregunta ¿podría yo hacerme cargo del pago de esas facturas y refacturar al cliente o enviarle notas de cobro por el importe de las mismas? si es así, ¿podría yo como arrendador hacer uso de ese IVA?.
Siguiendo con este supuesto, ¿podría agregar el importe por concepto de estas cuentas de suministro básico al arriendo mensual?.
De antemano muchas gracias por su tiempo.
Cristóbal:
El arrendatario debería insistir en el cambio de nombre con los proveedores de los servicios básicos, para así tener las facturas a su nombre, lo que le permitirá, si procede, utilizar el IVA como crédito fiscal.
Ahora, el contrato de arriendo es el que manda, ya que en éste debería indicarse que el arrendatario se debe hacer cargo de los gastos asociados al uso del inmueble a partir de la fecha del arrendamiento. Eso le servirá como sustento de los gastos, que si bien no estarán a su nombre, pero tiene un documento donde se debe hacer cargo de ellos. No podrá utilizar el IVA como crédito fiscal, siendo el total como parte del gasto.
No le recomendamos que Ud. realice ningún proceso de cobro ni menos facturación, ya que no es prestador de esos servicios. Por ello, el contrato de arriendo es lo fundamental.
Muchas gracias por vuestro agradecimiento explícito y reconociendo el esfuerzo de nuestro equipo. Ud. se convierte en un agente promocional de nuestra consultora. Saludos.
Estimados, que buenísima página la de ustedes, gracias por su constante apoyo y aclaración de dudas. Mi siguiente consulta es la siguiente, por si pueden orientarme.
Actualmente, soy una persona natural sin inicio de actividades. y que tengo una casa, con destino habitacional, la cual arrendaré en los próximos días, sin embargo las personas utilizarán una parte de la casa para hacer un minimarket. Estoy obligada a realizar un inicio de actividades por ello y que impuestos debo pagar.
Muchas gracias.
Patricia:
Cuidado con la situación de la utilización del bien raíz habitacional en un fin comercial, ya que podría cambiar de destino. Si la Municipalidad valida el funcionamiento del local comercial, es posible que el bien raíz cambie de habitacional a comercial o al menos mixto, si procede, lo que significará un aumento de las contribuciones por cambio de destino.
En el caso de la renta que Ud. como propietaria obtenga, no tiene la obligación de iniciar actividad. Declara dichos ingresos en forma anual en su Global Complementario, sumándolos al resto de rentas tributarias que obtenga y pagando el impuesto por la suma de ellas. Si la renta es por el arrendamiento comercial, estará gravada también con Impuesto de Primera Categoría; si es habitacional, tendrá exención, pero el impuesto final será el mismo Global Complementario, contra el cual se podrá utilizar el crédito del Impuesto de Primera Categoría que por la renta mencionada del bien comercial deba pagar.
Estimado Omar, gracias por su asesoramiento, queria realizar una consulta:
Pretendo arrendar una casa comercial con el fin de instalar una tienda abierta a publico, no invasiva ( venta de articulos ) y ocupar el resto de la dependencia como habitacional, se podra justificar el arriendo completo como comercial o debe ser arriendos aparte, ejemplo primer piso comercial, segundo piso habitacional?
Desde ya agradecido.
Alex:
Siempre la asociación debe ser por gastos directos en la actividad comercial. Si la propiedad tiene uso comercial, podría utilizarla como tal en su actividad empresarial, ya que se asume que no hay destinación a vivienda. Por el contrario, si está como vivienda, no podría utilizarla para la actividad comercial, ya que no le otorgarán patente municipal y se podría generar un cambio de destino si es que se la otorgan, con lo cual el dueño tendrá un cambio de valorización para efectos del pago de contribuciones.
Si pudiera tener ambos destinos, como lo indica, quizás la mejor distribución sería asociarla a metros cuadrados, con lo cual el gasto estará directamente relacionado sólo con la porción utilizada en la actividad comercial.
Hola amable Omar primero que todo agradecer la plataforma para resolver dudas. Trabajo siendo manicurista y estoy en la búsqueda de una oficina para realizar dicha actividad, la pregunta es puedo arrendar un departamento estudio o de una habitación para utilizarlo como oficina?
Franceska:
El problema no es tributario, sino municipal, ya que si arrienda un departamento habitacional, en él no puede ejercer actividad comercial. Si lo puede hacer en el caso del arriendo de un local u oficina. Por ello, el problema no es tributario, sino la obtención de la patente municipal que la autoriza para funcionar en el lugar que arrendará. Eso es lo que debe averiguar, es decir, si está habilitado para registrarlo como domicilio comercial donde requerirá la patente municipal del establecimiento que ahí funcione (si no tiene las autorizaciones, la municipalidad no le permitirá funcionar).
Don Omar, le agradezco de su ayuda con sus respuestas. Quisiera consultarle lo siguiente: En una empresa SpA en donde su única dueña que tiene una casa la cual cede a su spa para usarla en un 100% con fines comerciales a través de una autorización notarial. Resulta que ahora deberá invertir 25 millones en remodelarla y habilitarla como un centro estética (Mejoras útiles). Para ello se solicita la asesoría de un arquitecto quien diseña los planos y hace sus recomendaciones según las exigencias de la Municipalidad y seremi. ¿Todos esos gastos son aceptados en la SpA aunque el inmueble está cedido con una autorización notarial? ¿Se tendrá que realizar una autorización notarial o contrato de comodato en donde se establezca que la empresa se hará cargo de todos estos gastos? Agradeciendo de su ayuda, me despido cordialmente.
Sofía:
Con el contrato de cesión creemos que suficiente, dado que ello habilita el uso del bien para el desarrollo de la actividad del cedido, lo que se acredita también con la patente municipal que autorizada el funcionamiento con dicho documento de uso del inmueble (además que no tiene costos por arriendo, lo que subirá sus utilidades). Obviamente, toda la habilitación y equipamiento para el desarrollo del giro, será una compra que, cuando corresponda, sustenta el gasto o compra del activo. Asumo que el centro de estética prestará servicios gravados con IVA, con lo que podría utilizar el impuesto pagado por las compras como crédito fiscal.
Hola buenas tardes, yo arrende un local como uso comercial y habitacional, la patente de la misma tendria que pagarla yo o el dueño del local? Gracias
María:
Son dos cosas diferentes. Si Ud. arrendó el local para realizar una actividad comercial, la patente es por esa actividad comercial y se fija en función de valor del patrimonio de la empresa que realiza la actividad en dicho lugar y no es un valor asociado al local. El dueño del inmueble, seguramente pagará patente comercial por su actividad de rentista, si es una empresa, como también las contribuciones (impuesto territorial). Nota: es difícil que un bien tenga la actividad comercial y habitacional en forma conjunta.
Estimado Omar, solo quería felicitarte y agradecer tan practicas respuestas! Sin duda una ayuda para todos los que andamos en búsqueda de orientación tributaria. Un afectuoso abrazo.
Felipe.
Felipe:
Es un trabajo de todo un equipo profesional, donde yo soy un miembro más. Estamos solidariamente tratando de ayudar en momentos complejos.
Buenos días.
Gracias de Antemano por su respuesta.
Voy a sub arrendar una casa trasera para iniciar un negocio de elaboración de alimentos el arrendatario actual quien vive adelante tiene permiso en el contrato de la dueña de inmueble para sub arrendar .
Mi consulta es el contrato original (DUEÑA A ARRENDATARIO)debe mencionar que es para uso comercial?
O no es necesario ya que el contrato indica que puede subarrendar pero no para que uso.
Mil Gracias por su ayuda
Claudia Cano
Claudia:
Si no tiene la autorización para cambiar el destino, que asumo es habitacional, aun cuando tenga autorización para subarrendar, no podría destinarlo a un fin distinto.
Además, como ya lo sabe, si hay un uso comercial o industrial de una vivienda, seguramente ello no será autorizado por la municipalidad, a menos que se cambie el destino, lo que obviamente afectará definitivamente al dueño de ese inmueble, el cual no le ha dado autorización par el cambio de destino.
Estimado una consulta, el arriendo de un terreno que posee bodegas industriales para bodegaje, se considera afecto a IVA?
Muchas gracias
Federico:
Lo que debe validar es si esas bodegas tienen muebles o instalaciones para el desarrollo de una actividad comercial o industrial. Por ejemplo, si tales bodegas tienen estanterías o algunas instalaciones específicas como cámaras de frío, podría ser un elemento importante para gravar con IVA. Por el contrario, si son lugares libres de muebles, no deben ser gravadas con IVA.
Esto lo puede ver en lo indicado por el SII, por ejemplo, en el oficio N°2.497, de 06.11.2020, que menciona:
«Sobre el particular, la Circular N° 37 de 2020, instruye que, tratándose de inmuebles que a la fecha de celebración de un contrato de arriendo cuenten con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se deberá tener presente que las instalaciones y maquinarias deben ser suficientes para el ejercicio de dicha actividad industrial o comercial. Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá, a lo menos, contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.
De este modo, el contrato de arriendo del inmueble celebrado por su representada, no se encuentra gravado con IVA, por no contar dicho inmueble, con instalaciones o maquinarias suficientes para el ejercicio de la actividad comercial de minimarket.
Lo anterior, asumiendo que e l mueble tipo mural refrigerador exhibidor, citado en su presentación, corresponde a un mero refrigerador que por sí mismo no representa un mínimo suficiente para realizar dicha actividad comercial, siendo necesario, la incorporación de otros muebles y/o maquinarias, tales como un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos, situación de hecho que podrá ser verificada en las instancias de fiscalización que correspondan.»
Buenas tardes.
Consulta, yo como dueño de un inmuebles que le estoy arrendando el inmueble a colegio para que cumplan sus funciones, yo debo emitir factura o alguna documentación con al giro en especifico? o no es necesario si no que ellos me puedan emitir un comprobante de egresos para que ellos puedan justificar sus gastos ?
Antemanos muchas gracias. Espero su respuesta.
Saludos
Camila:
No queda muy clara la situación consultada, ya que indica que está arrendando un inmueble a un colegio, pero no sabemos si ese bien está amoblado o con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad, es decir, si está o no afecto a IVA. Esto es crucial, ya que si está afecto a IVA, necesariamente debe emitir la correspondiente factura afecta.
Si el arriendo es solo del inmueble, no estará afecto a IVA, en cuyo caso no estará obligado a emitir factura como arrendador si existe un contrato notarial de arriendo, donde consta la renta y por ende será la justificación tanto del reconocimiento del ingreso para el arrendador, como el gasto para el arrendatario, con el recibo, depósito o algún otro documento que acredite el pago.
Para clarificar que no debe emitir factura por la operación que no está afecta a IVA, cuando hay un contrato notarial, compartimos lo indicado por el SII, a modo de ejemplo, en el Oficio N° 2372, de 23.10.2020 que lo pueden buscar en el sitio del SII en que indica lo siguiente:
“Respecto de la documentación a emitir, la Resolución Ex. N° 6080 de 1999, modificada por la Resolución Ex. N° 6444 y N° 8377, todas del año 1999, dispone en su resolutivo 1° que las personas naturales o jurídicas y los entes sin personalidad jurídica que deban tributar de acuerdo con las normas establecidas en el artículo 20, Nº 1, letras a) y b), y números 3, 4 y 5 del mismo artículo, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, y quienes sean contribuyentes del impuesto establecido en el Título II de la LIVS, por las operaciones no afectas o exentas de los impuestos establecidos en la LIVS que realicen, deben otorgar las facturas o boletas que se establecen en esa resolución, salvo las que se efectúen por medio de instrumentos públicos o privados firmados ante notario, en las oportunidades que señala el artículo 55 de la citada LIVS.
Luego, la obligación de emitir facturas de ventas y servicios no afectos o exentos de IVA a que se refiere la Resolución Ex. N° 6080 de 1999, no rige respecto de las operaciones de ventas o servicios que se efectúen por medio de instrumentos públicos o privados firmados ante notario.”
Buenas noches don Omar…muy interesante su página…a pesar de varias respuestas al respecto, cumplo con preguntarle de todos modos:
Compré en diciembre del 2018 dos deptos usados en un edificio en Stgo Centro, con beneficio Dfl2… la corredora de propiedades de un amigo los arrendó (no amoblados) y ellos manejan el asunto. Yo solo recibo los dos arriendos en mi cuenta bancarias, y mi amigo hace llegar cada mes un comprobante de pago. Él declara todos estos pagos al Sii, estando ellos en conocimiento de esto. Por mi parte, no he incluido nada en mi declaración, dado que entiendo que por el beneficio tributario, no estoy afecto a pago de impuestos por el arriendo de estos dos inmuebles, ni es necesario informarlo según me informaron.
En abril del 2019, tuve la suerte de comprar un depto para vivir, por el pago de un seguro de invalidez. Este es mi actual domicilio.
Ahora viene lo bueno. Quiero irme a vivir a España para terminar mis estudios. Para hacerlo como nacionalizado español, debo informar a Hacienda española en su momento todos mis rentas (pensión de invalidez, arriendo deptos e inversiones varias en rentas mundiales). ¿Como hago para explicarles que tengo dos propiedades que no están afectas a impuestos pero si recibo rentas de ellos?… Hay un convenio para evitar la doble tributación entre los dos países, pero ellos son bastante especiales para sus interpretaciones. Tiene toda la pinta que voy a tener que pagar algo allá al hacerme residente, por lo que no pago acá. Eso no lo logro entender, pero según dos abogados que contacté, así es hoy allá.
Si me voy en unos meses más, arrendaré el depto donde vivo actualmente, no estando con el beneficio Dfl2 según entiendo. ¿que impuesto deberé pagar por los arriendos a recibir mensualmente por este tercer depto no amoblado? ¿hay algo que deba informar por estar viviendo afuera?¿cambia algo la situación por esto?
Ojalá fuera claro. Y ojalá no esté incurriendo en ninguna falta por posibles malas asesorias. Por eso me acerco por acá a hacer las preguntas correspondientes.
De antemano, muchas gracias. Quedo atento. Saludos.
Giorgio:
Su caso es para un análisis de una clase universitaria.
Ud. no necesariamente perderá la residencia en Chile, ya que mantendrá acá la fuente principal de sus ingresos. No tendrá ingresos en España.
Por ello, tributará por las rentas obtenidas en Chile, pero como un no residente físico, manteniendo la calidad de residente fiscal, es decir, pagará acá por su ingreso del tercer departamento, el Impuesto Global Complementario.
En España, seguramente le computarán el total de los ingresos, incluyendo aquellos que en Chile estén liberados de pago, como son los asociados a los dos primeros inmuebles DFL 2, entonces deberá pagar en dicho país los impuestos que procedan, dándose de crédito los tributos equivalentes pagados en Chile (el Global Complementario por el ingreso del tercer inmueble), con lo cual se busca evitar que las rentas paguen dos veces impuesto (esa es la esencia de los convenidos para evitar la doble tributación).
Espero haber sido claro, como lo solicita.
Tengo una consulta, Necesito arrendar un departamento tanto para uso habitacional como comercial (usarla como bodega para mí pyme que es «venta al por mayor de alimentos a comercios especializados, almacenes pequeños y minimarket). ¿Esto es posible? El tema es que el arriendo lo quiero dejar a nombre de la sociedad. Y si lo es, hay que dejar estipulado en el contrato que se usará como vivienda y bodega?
Que documentos debo solicitar al arrendador para presentar y enviar al Sii para la verificación del domicilio, aparte del contrato de trabajo ?
Muchas Gracias. Quedo atento
Fabián:
Edgardo:
Un arriendo de un departamento para utilizarlo como habitación no lo puede destinar a una actividad comercial. El SII no debería aceptarlo así, como también generará un problema al arrendador, que puede incluso tener cambio de destino del bien.
La comunidad de un edificio también tiene normas muy específicas, donde los inmuebles no pueden utilizarse con un fin comercial. La Municipalidad tampoco debería permitir el funcionamiento de una empresa en un domicilio habitacional.
Buenas tardes quería consultar sobre el arriendo de derecho de llave a la hora de ejecutar un contrato de arriendo
Jorge:
No entrega muchos antecedentes para conocer el tema consultado, pero asumimos que está dando en arriendo un negocio en funcionamiento, es decir, con los bienes, instalaciones, mercaderías, etc., para disponer la explotación. Si es así, ello estaría siendo gravado con IVA, por tratarse de un arrendamiento de un bien inmueble habilitado que permite el desarrollo de una actividad comercial (tiene todo).
Hola! mi marido necesita hacer boletas ergo inicio de actividades. el es restaurador de autos y no tiene un espacio fisico de trabajo sino que va hacia los talleres de sus clientes. Que domicilio debo ingresar? la unica propiedad que tenemos esta solo a mi nombre y nuestro matrimonio en chile no esta validado ya que nos casamos en argentina. que puedo hacer? gracias 🙂
Rosaura:
Quizás una alternativa es que Ud. como propietaria le de una autorización notarial para uso de «domicilio postal» (no comercial), para que fije esa dirección como domicilio para la emisión de su documentación tributaria. No sé si está como actividad de segunda categoría (trabajo personal), emitiendo boletas de honorarios electrónicas. Si es primera categoría, también podría, pero es posible que le pidan más antecedentes, en el SII, para acreditar su actividad afecta a IVA, como contratos de servicios y autorización de uso de los talleres donde labora.
Estimado. Como siempre excelente su pagina. T
Tengo una consulta respecto a lo siguiente: Un antiguo arrendatario ,nos va a pagar una mantención que hubo en una propiedad la cual nos arrendaba, por variados daños. El quiere que nosotros que somos los dueños de la propiedad y que tenemos el giro de Arrendamiento de bienes Raíces no agrícolas sin amoblar, le documentemos esos gastos que nos va a pagar con factura. Nosotros no podemos facturar ya que tenemos giro exento de IVA. ¿Que documento puedo emitirles a ellos por esos pagos que nos realizarán? y así acreditar el ingreso también que tendremos por ese concepto? Saludos y gracias.
Soledad:
En su momento, los costos de la reparación debieron haber sido facturados directamente por los prestadores al arrendatario. Si eso no ocurrió, Uds. deben basarse en el contrato, que seguramente indica que es el arrendatario el que debe asumir esos gastos de reparación, que Uds. documentarán con las facturas que están a vuestro nombre, por los trabajos de reparación. Con ese documento, el arrendatario debe pagar el gasto, que no es para Uds. una prestación de servicios o una venta, por lo que NO deben emitir factura.
El arrendatario, con el contrato, más el detalle de los gastos que está reembolsando, tendrá la justificación de su gasto. Uds., con esos mismos documentos tendrán el reembolso, que será una anulación de los valores que Uds. deberían haber tenido en una cuenta por cobrar (no gasto). Si la utilizaron como gasto, el reembolso deben considerarlo como un menor gasto, para así neutralizar el efecto.
Puede realizar un finiquito de contrato, incluso con firma ante notario, donde se de cuenta de todo el proceso.
Buenas tardes Omar, muchas gracias por todos los artículos que publican, son muy claros y detallados.
Quería realizarles una consulta en este caso en particular, nuestra empresa arrienda locales para instalar nuestros negocios en diferentes comunas de Santiago, en general ninguno de estos locales se encuentra amoblado, sin embargo, algunos de nuestros arrendadores insisten en emitir una factura con IVA para el cobro del arriendo, asumo que prefieren emitir documentos con IVA, para poder aprovechar el Crédito Fiscal de otras operaciones (solo es una presunción), en nuestro caso incurrimos en alguna falta por pagar ese arriendo con IVA y aprovechar el crédito fiscal? Deberíamos negarnos a pagar la factura con IVA y establecer solo un arriendo con contrato?
Muchas gracias!
María José:
Lo válido es la prestación real que Ud. recibe. Si el contrato de arriendo específica que ello es sin muebles o instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad comercial o industrial, la operación no está gravada con IVA. Ud. debería exigir que le documenten el pago una factura exenta o no gravada con IVA.
Si por alguna razón que Ud. desconoce, el arrendador emite una factura afecta a IVA y Ud. no la reclama, pagando el valor bruto, puede utilizar el crédito fiscal, ya que demostrará que pagó el mencionado impuesto que genera su crédito fiscal. Igualmente nuestra recomendación es reclamar del cobro e incluso, realizar la consulta vinculante en el SII, acompañando el contrato y la identificación completa de la operación, con lo cual el ente fiscalizador se pronunciará directamente sobre su caso.
Estimado he creado una spa pero resulta que al momento de hacer el inicio de actividades me pide contrato de arrendamiento, que pasa si no tengo y si ni tampoco soy dueña de un inmueble.que alternativas podría tener.Gracias.
Polet:
En el siguiente link https://www.sii.cl/material_inf/acreditar_domicilio.pdf encuentra la forma de acreditación del domicilio, ya que debe fijar un domicilio fiscal y para ello existen formas de acreditarlo. Un dueño puede autorizarla a que use el domicilio, no necesariamente con arriendo, pero claramente hay que tener la justificación de ello. También puede tener un domicilio de oficina virtual, que es un servicio que prestan empresas dedicadas al rubro.
Buenas tardes consulta una empresa spa arrendo un predio agricola y tributa renta presunta mi pregunta es la presuncion se hace con el avaluo fiscal del predio o con el valor que lo arrienda?.gracias
Luz:
Hoy existe un solo valor que está indicado en el art. 34 de la ley de la renta: la base es 10% del avalúo del bien que se explota, sin importar si está arrendado o es propio.
En la parte pertinente del mencionado art. 34 se indica:
«2.- Determinación de la renta presunta.
a) Actividad agrícola.
Se presume de derecho que la renta líquida imponible de los contribuyentes que exploten bienes raíces agrícolas, es igual al 10% del avalúo fiscal del predio, vigente al 1° de enero del año en que debe declararse el impuesto.
Serán aplicables a estos contribuyentes, las normas de los dos últimos párrafos de la letra a) del número 1° del artículo 20.»
Estimado Omar,
tengo un bien raíz donde he habilitado 3 cocinas, están son arrendadas, con lavamanos, luz agua y campana todos empotrados, según definición la facturación por el cobro es exenta??
Slds
y Felicitaciones.
Luis:
Para ser más precisos, sigue siendo no gravado con IVA (no exento), ya que como lo indicamos en la otra respuesta, no es un local con instalaciones suficientes para el desarrollo de una actividad industrial o comercial.
Estimado Omar, primero que todo felicitarlo por lao certero y practico de sus respuestas ante distintas consultas, siempre sigo atentamente sus publicaciones, espero pueda orientarme con lo siguiente, tenemos una propiedad que internamente será arrendada para 3 cocinas, por disposiciones de la seremi hemos instalado, campanas, luz, agua y lavaplatos, podría entenderse que al estar empotrados este arriendo seria exento de iva??
Luis:
Ud. entrega un dato relevante para calificar de hecho gravado especial el mencionado arriendo: «será arrendada para 3 cocinas», agregando que se han instalados campanas extractoras y lavaplatos, pero nada indica si hay otros bienes como las cocinas o también hornos, que son básicos para el funcionamiento de una cocina (así al menos lo entiendo sin ser especialista).
Por ello, dado que por sí solo el lugar no permite el ejercicio de una actividad comercial o industrial, tanto la campana, como el lavaplatos, nos son bienes muebles, para considerar el lugar como amoblado o con muebles, menos para considerar que está habilitado para el funcionamiento como cocina industrial (no hay quemadores, horno, refrigeración, mesones, etc.), por lo que a nuestro juicio no será un hecho gravado de IVA dicho arrendamiento. Nota: Debe validar que se cumplan esos supuestos, ya que no tenemos ni el contrato ni la visión real de lo que está entregando en arrendamiento.
La norma legal está en la letra g) del art. 8 de la ley del IVA, que indica (lo remarcado es nuestro):
«g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.
Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado;»
Excelente información. Gracias.
Por favor, compré en una Edificio, el cual ya se vendió el 75% y la inmobiliaria aún mantiene sus propagandas y carteles en la fachada de la Comunidad. Es posible, que se le pida a ellos que la retiren o ellos pueden dejar su propaganda hasta que se venda el 100%
Muchas gracias por su respuesta.
Sandra:
Es una costumbre mantener esos letreros hasta que se finiquiten las ventas de la inmobiliaria. En todo caso, eso ya es materia de acuerdo entre la comunidad y la revisión del Reglamento que la rige, para ver si ya es pertinente que la inmobiliaria ya no utilice la publicidad, en los espacios comunes del edificio.
Estimado
Tengo una duda. Resulta que arrendé un inmueble para hacerlo residencial y hostería o pensión u hotel. Me dice la municipalidad que necesito resolución sanitaria. Pero toma mucho tiempo y debo cumplir con los pagos. Habría otra forma de evitar la resolución y trabajar con el giro de arriendo inmuebles amoblados? O sea pagar iva, pero arrendando las habitaciones del inmueble. O bien cambiando a microempresas familiar ?
Quedo atento.
Felipe:
Las normas sanitarias se deben cumplir y cada uno de los giros tienen las propias, por lo que debe averiguar esa instancia para poder cambiarse de giro. En el ámbito tributario, si no dará servicios como residencial o como hostería, el arriendo con muebles, listo para pernoctar, está gravado con IVA y deberá emitir boletas electrónicas a sus clientes personas o facturas, si son empresas.
Lo del giro comercial, para efectos municipales, determina la patente que lo autorizará a funcionar, por lo que debe cumplir con las normas que rijan, para quedar habilitado a la explotación de su lugar habilitado como arriendo de habitaciones, donde seguramente igual requerirá de la autorización sanitaria, más en éstos momentos complejos del control de la pandemia.
Estimado Omar: Dentro de mi propiedad, que tiene destino habitacional, tengo un local que arrendaré como bodega y que el arrendatario declarará como gasto.
El arrendatario ¿Debe obtener patente comercial municipal para el descuento de IVA.? y al tener patente comercial ¿Debo declarar el ingreso en el Global Complemetario? ¿Tendremos problemas con el destino habitacional para patente de bodega?
Muchas gracias.
Luis:
Lo primero es que su propiedad tiene uso mixto, es decir, habitacional y comercial, lo más probable es que desde la municipalidad lo notifiquen por un cambio de destino, lo que tendría que ver en el departamento de avaluaciones del SII en conjunto con los datos de la respectiva municipalidad.
En cuanto a lo estrictamente tributario, desde el momento en que Ud. arriende la bodega, que asumo no tiene instalaciones como estanterías, algún mueble de recepción, el arrendamiento no debería ser con IVA, por lo que bastará que tenga un contrato de arriendo suscrito notarialmente, para que tanto Ud. como su arrendatario, respalden la operación con dicho documento y los recibo de rentas.
Efectivamente, el arrendatario debería declarar como domicilio la bodega, en cuyo caso la municipalidad tendrá el dato y es posible que con esa información requiera el cambio de destino del inmueble. Nada tiene que ver el tema de la patente municipal con el IVA, ya que esto se define por el giro que tenga el arrendatario.
El ingreso que Ud. perciba la debe declarar en el Global Complementario, junto al resto de las rentas que tenga en el año.
Estimado
Una sociedad sin inicio de actividades, puede dar en comodato o usufructo a titulo gratuito un bien raíz agrícola
Karen:
La sociedad tiene existencia legal y puede hacer lo que desee. Puede incluso vender el bien. Luego de ello, claramente se detonan efectos tributarios que deben ser asumidos. Por ello, un usufructo gratuito puede tener alguna consecuencia, ya que no es común y el SII tiene facultad para tasar ese tipo de entrega de beneficios, más si los beneficiados pueden ser socios de la sociedad.
Estimado Omar, primero que todo muchas gracias por la importante información que compartes y respondes.
Te quería molestar con una consulta, mi pareja está haciendo una empresa de consultoría por lo que no está afecta a IVA entonces podría utilizar un contrato de arriendo simple y no notarial. El tema es que pondremos mi departamento como su dirección y un monto de arriendo mensual como lo solicita al momento de hacer iniciación de actividades, ¿en que me afectaría a mi el monto de arriendo? ¿ingresa de forma automática a mi global complementario? y cuando es contrato ante notario para quienes estén afectos a IVA también ingresaría en mi global complementario?
Desde ya muchísimas gracias por todo, que tengas un excelente día
Pablo:
El contrato no notarial obligaría al arrendador a emitir boletas de ventas y servicios, aunque sean no gravadas de IVA, si tiene un giro de arrendamiento. Si tiene contrato notarial bastaría el recibo y Uds. tienen el documento contractual y los recibos para acreditar el gasto.
Como no son matrimonio, no hay alguna prohibición de contratación. El arriendo de un lugar habitacional no es habilitador para realizar una actividad comercial, ya que el inmueble no puede tener ese uso (sirve para fijar el domicilio postal, que es un estado muy reducido, donde no pueden vender o recibir público, pero pueden emitir documentos; no pueden tener trabajadores ahí).
Obviamente, si recibe renta por el mencionado arriendo, deberá declararlo como un ingreso adicional e incluir en su Global Complementario. No estaría afecto a IVA, si no incluye muebles. Si los incluye sí tendría IVA y lo obligaría a iniciar actividad, lo que cambiará su destino habitacional a comercial, lo que seguramente no será autorizado por la Municipalidad. En concreto, no es viable ni recomendable la opción (hasta con la comunidad del edificio tendrá inconvenientes).
Quizás lo que debe realizar, es una autorización a la empresa para usar su domicilio, siempre que Ud. sea propietario, como «domicilio postal», lo que no tiene renta asociada, para no tener otros efectos. Con ello, el SII y la municipalidad le autorizarán el domicilio postal para la empresa, pero con las restricciones antes indicadas de funcionamiento (no puede recibir proveedor, bienes, ni despachar ventas, por ejemplo).
Don Omar.
Yo arriendo habitaciones a estudiantes y tengo el temor de no dar boletas y ser fiscalizado por el SII.
Leyendo su articulo bastaría con hacer una cama y velador in situ, para que no se considerara un mueble? La cocina tiene encimera empotrada, solo me faltaría hacer un mueble para el refrigerador. Son tres casas con 4 habitaciones y dos baños cada una.
Saludos y felicitaciones por compartir !!
Antonio:
Claramente esas habitaciones son para pernoctar, ya que tiene instalaciones o muebles que lo permiten. No son arriendos sin muebles. Por ello, debe emitir la correspondiente boleta al momento del pago de la remuneración, afectando con IVA la operación.
Estimado don Omar,
Muchas gracias por esta valiosa información.
Le agradecería si me puede clarificar a que tipo de régimen tributario me debiera someter. Soy rentista. Tengo 3 deptos sin amoblar arrendados. Tengo entendido era renta presunta, con la declaración renta pagaba un impuesto llenando F22. pero recientemente con los cambios que se han hecho , me di cuenta que me pusieron automáticamente en el régimen pro pyme general. No entiendo cual es la diferencia, y si es este el adecuado para mi caso o debo solicitar cambio de régimen.
Muchas gracias por su orientación
Saludos!
Carolina:
Creo que está en un error al indicar que el arrendamiento de bienes raíces no agrícolas, como es su caso, puede declarar renta presunta. Siempre han declarado la renta efectiva, es decir, el valor percibido por arriendos, existiendo dos alternativas: declarar en base al contrato o realizar la contabilidad por ello.
Al parecer, Ud. declaraba en base a contabilidad, ya que el SII la ha clasificado en el régimen del art. 14 D) N° 3 de la Ley de la Renta, pero asumimos por error, que debería corregirse antes de presentar la declaración de renta, ya que por lo que indica si declarar en base a contabilidad, su régimen es el indicado en la letra A) del mencionado art. 14. Nota: Se está a la espera de un Resolución del SII, para que modifique la actual clasificación errónea de régimen tributario que le ha sido asignada.
Por ello, ha que ver cuál es su giro y la forma en que inició actividad (si lo hizo estará el la mencionada letra A). Si nunca hizo inicio de actividad, el procedimiento para pagar los impuestos anuales era declarar la renta efectiva obtenida acreditada de acuerdo a los contratos de arriendo. Por ello, es mejor que se acerque a un especialista para que vea su situación y así no cometa errores en la presentación de su declaración de renta.
Hola
Tengo 3 propiedsded
2 compradas en 2016 Dfl2 que arriendo
1 comprada 2020 dfl2 donde vivo.
Pará la declaración de renta el sii puedepresumir que esta última tb la friendo y me cobre impuesto. Le tengo que avisar que en esa vivo yo, mi dirección oficial en sii es la. Misma de esa propiedad chequera eso para quedarme tranquila. Por otro lado como 3 propiedad aunque sea dfl2 pago contribución sin 50%
Mari:
Para efectos del uso de los beneficios de considerar como no renta el arriendo percibido por dos propiedades DFL 2, se toman las más antiguas, por lo que en su caso está dentro del límite, es decir, por las propiedades adquiridas en el año 2016 tiene el beneficio de considerarse un ingreso ingreso no renta. En el caso de la tercera propiedad, ésta no tendrá el beneficio si la arrienda. Si la ocupa para vivir, no hay presunción de renta por ello.
En cuanto al beneficio de la rebaja de las contribuciones, hay un tema no menor que no sabemos en la práctica cómo se está aplicando, ya que todo bien acogido al mencionado DFL 2 tiene la rebaja por un determinado número de años del 50% de las contribuciones, dependiente del metraje de construcción. Por ello, si Ud. adquirió el tercer bien, superando el límite de dos, debería eliminarse el beneficio de la rebaja del 50% de las contribuciones que tiene ese bien mientras esté en poder de personas que pueden tener el beneficio de la rebaja. Por ello, nos interesa validar si fue modificado su cobro de contribuciones por el sólo hecho de cambio de dueño, ocurrido el año 2020 o sigue aplicándose.
Nosotros creemos que con el cambio de la norma, ocurrida en el año 2010 (Ley N° 20.455), donde se limitó a dos propiedades por contribuyente persona natural, la rebaja de contribuciones tampoco se aplicará cuando el comprador ya no tenga el beneficio. Esto lo tenemos que validar, ya que hoy hay un gran número de personas que está comprando muchos bienes y podría ser un tema no menor la pérdida de la rebaja que se inicia al inscribir la propiedad, considerando que en ese momento no se sabe cuantas propiedades DFL 2 tiene el adquirente y se aplicaría en forma genérica la rebaja, por ello nos interesa validar su caso.
En el sitio del SII hay un respuesta frecuente que indica justamente que el beneficio se pierde cuando el comprador tiene más de dos viviendas acogidas al DFL N° 2, por lo que claramente es un beneficio limitado y no se aplica por todo el período que resta desde que se construyó, sino que se limita a si el dueño sigue teniendo o no el beneficio https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_3713.htm
Gracias Don Omar por responder nuestras dudas, me leí muchas.
Mi consulta es la siguiente: Estoy a punto de comprar una parcela agrícola 5000 m2 en la séptima región con la intención de de próximamente construir algunas cabañas amobladas para arrendar.
¿La compra la debo hacer como persona natural y luego hacer el inicio de actividades?, o debo iniciar actividad y luego comprar el terreno?.
¿Bajo que actividad debo hacer el inicio de esta?
¿Bajo que régimen debo tributar?
Saludos y Gracias,
Luis:
Como desarrollará una actividad afecta a IVA, que es el arrendamiento de cabañas amobladas, quizás sea bueno que se inicie como empresa y sea ésta la que adquiera el bien, asumiendo que no está pensando en venderlo próximamente, sino destinarlo a la actividad comercial que indica.
Lo ideal, es que no lo haga a nivel personal, para también separar la actividad económica de su patrimonio personal, aun cuando no desarrollará una actividad muy riesgosa que lo pueda exponer.
Una alternativa, si debe cerrar pronto la compra del terreno, es que lo haga a nivel personal y luego inicie actividad, «no aportando el terreno», para así eventualmente en el futuro poder venderlo como patrimonio personal. Entonces, ese nuevo contribuyente, que podría ser incluso una entidad jurídica o con el mismo RUT de persona utilizando la ficción tributaria del «empresario individual», hará la construcción de las cabañas, tendrá crédito fiscal de IVA por las compras de los bienes necesarias para la construcción y equipamiento y luego emitirá boletas y/o facturas a los clientes que arrienden las cabañas, servicio que será afecto a IVA.
Como un un emprendimiento Pyme, la mejor opción es seguir en el régimen Propyme Transparente (N° 8 de la letra D) del art. 14 de la Ley de la Renta), que lo hará tributar en Global Complementario cuando existan utilidades, lo que seguramente no pasarán en los primeros tres años (será gasto toda la construcción y habilitación de las cabañas).
La actividad será «arrendamiento de cabañas turísticas amobladas» que estarían en el código 681011 ALQUILER DE BIENES INMUEBLES AMOBLADOS O CON EQUIPOS Y MAQUINARIAS Igual revise si hay otro código que esté más asociado a lo que pretende realizar en https://www.sii.cl/ayudas/ayudas_por_servicios/1956-codigos-1959.html
Buen dia, tengo una casa habitacion que desean arrendarla una empresa con iniciacion de actividades de Delivery. Los arrendadores quieren arrendarla a nombre de la Empresa, pero para vivir ellos y a la vez trabajar desde la propiedad por Internet. Segun ellos no sacaran Patente Municipal pues todo su trabajo por Internet. Puedo arrendar mi casa habitacion sin cambiar el Uso a comercial y declarar ese ingreso sin problema en mi impuesto a la renta. en segunda categoria como persona natural,Ya que ellos como EMPResa deben declarar este gasto al SII. Atte.
Elisabeth:
Como propietario Ud. colocará la restricción en su contrato de arriendo que el inmueble es para destinarlo a la habitación. Si lo arrendatarios colocarán como «domicilio postal» dicho inmueble, será un problema de ellos, que solamente tendrán dicha autorización con la patente municipal, lo que no cambia el uso del inmueble a comercial.
Asumimos que el arriendo es sin muebles, por lo que no es una operación afecta a IVA y el ingreso para el arrendador y el gasto para el arrendatario, se acreditará con el respectivo contrato de arriendo, en lo posible notarial.
El arrendador, como es persona natural, declara dicho arriendo como un ingreso de primera categoría, exento de dicho impuesto (art. 39 N° 3 de la Ley de Impuesto a la Renta), pero afecto al Global Complementario, agregándolo al resto de las rentas que obtenga.
Don Omar,
Quisiera preguntarle si el arrendamiento de un local comercial cuenta como capital de mi empresa o no.
De antemano, muchas gracias
Antonia:
Muy poco documentada la consulta, por lo que trataremos de darle un marco.
Si Ud. tiene una empresa y ésta arrienda, que no es de su propiedad, ese pago es un gasto para la empresa. Si ese arriendo lo paga Ud., sigue siendo un gasto para la empresa, a nombre de la cual debe estar el contrato de arriendo, generándose una cuenta por pagar a su favor, la cual en el futuro incluso la puede capitalizar o también, si ya hizo el aumento de capital, considerar como un pago de ese aporte.
Don Omar,
Muchas gracias por responder tan pronto a mi consulta de ayer.
Estoy complicada porque vivo fuera de chile, y al comprar el 3r depto me dijeron debería declarar renta por eso empeze hacer la declaración renta hace un año.
Yo no he iniciado actividades como rentista, no tengo giro en esto. Pero hace años abrí un giro para venta de articulos al cual no le di nunca movimiento, pero me aparece vigente en el sistema, porque no le di término, creo eso puede haber influido en que me asignaron al Pro Pyme general.
Ahora me doy cuenta tengo que darle término a esa actividad en el sistema.
Con respecto a la declaración del año anterior, yo hice el cálculo según los contrato de arriendo, ya que no llevo contabilidad completa. Pero me falto incorporar el BJ.
Ahora revisando me doy cuenta que el sistema me da la opción de optar por contabilidad simplificada de forma automática, pero
Me pregunto si soy elegible al Pro Pyme transparente, ya que vivo en el extrangero y los arriendos no generan grandes ingresos.
Su orientación es vital mientras busco algún especialista que solucione lo mío. Quisiera tener una idea Sobre la opción de régimen que más convenga en mi caso y pague menos impuesto por su puesto.
Muchas gracias por todo
Muy agradecía por su orientación.
Carolina:
Le contestaremos a su mail directamente. Pero en su situación debería seguir declarando las rentas según contrato de arriendo, sin llevar contabilidad.
Para haber sido asignada a alguno de los regímenes de la letra D) del art. 14 debe haber iniciado actividad, según lo dispone el N° 1 letra a) de esa disposición (lo remarcado es nuestro):
«1.- Concepto de Pyme
Para efectos de este artículo, se entenderá por Pyme, aquella empresa que reúna las siguientes condiciones copulativas:
(a) Que el capital efectivo al momento del inicio de sus actividades no exceda de 85.000 unidades de fomento, según el valor de esta al primer día del mes de inicio de las actividades.»
En su caso debería estar sujeta a lo dispuesto en el art. 20 N° 1 letra b), que indica lo siguiente (lo remarcado es nuesrro):
«ARTICULO 20°.- Establécese un impuesto de 25% que podrá ser imputado a los impuestos finales de acuerdo con las normas de los artículos 56, número 3), y 63. Conforme a lo anterior, para los contribuyentes que se acojan al Régimen Pro Pyme contenido en la letra D) del artículo 14, la tasa será de 25%. En el caso de los contribuyentes sujetos al régimen del artículo 14 letra A, el impuesto será de 27%. Este impuesto se determinará, recaudará y pagará sobre:
1°.- La renta de los bienes raíces en conformidad a las normas siguientes:
a) Tratándose de contribuyentes que posean o exploten a cualquier título bienes raíces se gravará la renta efectiva de dichos bienes.
En el caso de los bienes raíces agrícolas, del monto del impuesto de esta categoría podrá rebajarse el impuesto territorial pagado por el período al cual corresponde la declaración de renta. Sólo tendrá derecho a esta rebaja el propietario o usufructuario. Si el monto de la rebaja contemplada en este párrafo excediere del impuesto aplicable a las rentas de esta categoría, dicho excedente no podrá imputarse a otro impuesto ni solicitarse su devolución. Tampoco dará derecho a devolución conforme a lo dispuesto en los artículos 31, número 3; 56, número 3 y 63, ni a ninguna otra disposición legal, el impuesto de primera categoría en aquella parte que se haya deducido de dicho tributo el crédito por el impuesto territorial. El Servicio, mediante resolución, impartirá las instrucciones para el control de lo dispuesto en este párrafo.
La cantidad cuya deducción se autoriza en el párrafo anterior se reajustará de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior a la fecha de pago de la contribución y el mes anterior al de cierre del ejercicio respectivo.
b) En el caso de contribuyentes que no declaren su renta efectiva según contabilidad completa, y den en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal, bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna.
Para estos efectos, se considerará como parte de la renta efectiva el valor de las mejoras útiles, contribuciones, beneficios y demás desembolsos convenidos en el respectivo contrato o posteriormente autorizados, siempre que no se encuentren sujetos a la condición de reintegro y queden a beneficio del arrendador, subarrendador, nudo propietario o cedente a cualquier título de bienes raíces.
Serán aplicables a los contribuyentes de esta letra las normas de los dos últimos párrafos de la letra a) de este número, salvo aquellos que den dichos inmuebles en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal al cónyuge, conviviente civil, o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a relacionados conforme con el artículo 8 número 17 del Código Tributario; o, al cónyuge, conviviente civil, o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad de las personas señaladas en las letras c) y e) del artículo 8 número 17 del Código Tributario, ya referido.»
Los ingresos de arriendo de bienes raíces no agrícolas percibidos por personas naturales, como sería su caso, está exento de impuesto de Primera Categoría (art. 39 N° 3 de la Ley de la Renta), quedando gravado únicamente con el Impuesto Global Complementario, si es un residente en el país (cosa que debe validar), ya que si no es residente debe pagar el impuesto Adicional (tasa 35%).
Esto cambió a partir de lo indicado por el SII en el oficio N° 522, de 19.02.2021, donde el «empresario individual» no tiene la exención mencionada, ya que no es considerado una persona natural, lo que es un cambio de criterio.
Don Omar, le presento la siguiente duda, si una sociedad arrienda una molinera facturando todos los meses pero esta no paga hace 17 meses razón por la cuál no se ha facturado, que pasa con el IVA que se debe pagar? esto en contexto que se demandará el cobro de las rentas, el procedimiento civil afecta los cobros del SII?
Francisca:
El arrendamiento es un servicio. Por ello, se debe facturar cuando se perciba la renta, que es el momento en que se devenga el IVA (si es una arriendo con instalaciones o muebles). Ahora, también está la posibilidad de facturar anticipadamente, antes de percibir la remuneración, pero ello obliga al pago del IVA, por parte del emisor, de acuerdo a lo indicado en al respectiva factura.
Si Ud. no ha facturado el valor adeudado, no tiene la obligación de pago del IVA, ya que dicho impuesto no se ha devengado. Cuando le paguen definitivamente la renta, en ese momento correspondería emitir la correspondiente factura incluyendo el IVA (el cobro debe realizarse por ambos conceptos, para no tener divergencias al momento del pago, si se obtiene).
Eso sí, debe tener cuidado con el efecto en la declaración del impuesto renta de la empresa, ya que para efectos de Primera Categoría, dependiente del régimen tributario, el ingreso se produce al devengarse la obligación de pago de la renta, sin importar si ésta ha sido percibida. Ahora, si a partir del año 2020, se encuentra en alguno de los regímenes tributarios de la letra D) del art. 14, de la Ley de la Renta, se considerará ingreso al momento del pago, estando el línea con el efecto en IVA, pero lo más probable es que eso cambie por no poder mantenerse en dicho régimen por el tipo de ingresos que percibe: arrendamiento de bienes raíces, lo que deben estar el el régimen de la letra A) del mencionado art. 14, al menos a partir del segundo año de aplicación de la norma.
Don Omar:
Agradecido de su ayuda, tengo una consulta con respecto a un tema de verificacion de actividades. En este momento estoy ejerciendo mis actividades de transporte como EIRL con domicilio en mi propia casa, la cual esta a nombre de una inmobiliaria (entre mi madre y yo), de la cual yo soy el representante legal. En dicho ambito, como soy representante legal de ambas empresas, como puedo generar un lazo para validar dicho domicilio? Contrato de arriendo notarial, o solamente con la escritura de la casa?
Ricardo:
El SII le pide la acreditación del domicilio, que lo puede documentar con una autorización, de parte del dueño de la propiedad, de uso para domicilio postal (esto es relevante, ya que no es una propiedad comercial, sino habitacional).
En éste caso, sería la inmobiliaria la que entregará esa autorización.
Nota: Si Ud. está haciendo uso de un bien de la empresa, debería declarar renta (al menos el 11% de esa propiedad), ya que es socio, con lo cual le gravarán dicha acción (uso de bienes de la sociedad).
La norma es el art. 21 de la Ley de la Renta, que en su parte pertinente establece (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 21.- Las sociedades anónimas, los contribuyentes del número 1 del artículo 58, los empresarios individuales, comunidades y sociedades de personas que declaren sus rentas efectivas de acuerdo a un balance general según contabilidad completa, deberán declarar y pagar conforme a los artículos 65, número 1, y 69 de esta ley, un impuesto único de 40%, que no tendrá el carácter de impuesto de categoría, el que se aplicará sobre:
…
Los contribuyentes de los impuestos global complementario o adicional, que sean propietarios, comuneros, socios o accionistas de empresas, comunidades o sociedades que determinen su renta efectiva de acuerdo a un balance general según contabilidad completa, deberán declarar y pagar los impuestos referidos, según corresponda, sobre las cantidades que se señalan a continuación en los literales i) al iv), impuestos cuyo importe se incrementará en un monto equivalente al 10% de las citadas cantidades. Esta tributación se aplicará en reemplazo de la establecida en el inciso primero:
…
iii) El beneficio que represente el uso o goce, a cualquier título, o sin título alguno, que no sea necesario para producir la renta, de los bienes del activo de la empresa o sociedad respectiva. Para estos efectos, se presumirá de derecho que el valor mínimo del beneficio será del 10% del valor del bien determinado para fines tributarios al término del ejercicio; del 20% del mismo valor en el caso de automóviles, station wagons y vehículos similares; y del 11% del avalúo fiscal tratándose de bienes raíces, o en cualquiera de los casos señalados, el monto equivalente a la depreciación anual mientras sea aplicable, cuando represente una cantidad mayor, cualquiera que sea el período en que se hayan utilizado los bienes en el ejercicio o en la proporción que justifique fehacientemente el contribuyente.»
Buen día
Don Omar
Mi arrendador solo emite comprobantes de arriendo para dos trabajadores. En la empresa en la que trabajo me exigieron presentar boleta o factura para auditorias pero mi arrendador me dice que no puede emitirlas. Que puedo hacer?
Bárbara:
No tenemos claridad en la descripción de la situación, ya que habla de su arrendador y luego de dos trabajadores. Si dicho prestador está arrendando bienes que NO están afectos a IVA y el contrato de arriendo ha sido suscrito notarialmente, entonces está bien emitiendo solamente recibos de arriendo. Puede ver lo indicado recientemente por el SII, sobre la materia, en el oficio N° 2.372, de 23.10.2020 (lo remarcado es nuestro):
«Respecto de la documentación a emitir, la Resolución Ex. N° 6080 de 1999, modificada por la Resolución Ex. N° 6444 y N° 8377, todas del año 1999, dispone en su resolutivo 1° que las personas naturales o jurídicas y los entes sin personalidad jurídica que deban tributar de acuerdo con las normas establecidas en el artículo 20, Nº 1, letras a) y b), y números 3, 4 y 5 del mismo artículo, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, y quienes sean contribuyentes del impuesto establecido en el Título II de la LIVS, por las operaciones no afectas o exentas de los impuestos establecidos en la LIVS que realicen, deben otorgar las
facturas o boletas que se establecen en esa resolución, salvo las que se efectúen por medio de instrumentos públicos o privados firmados ante notario, en las oportunidades que señala el artículo 55 de la citada LIVS.
Luego, la obligación de emitir facturas de ventas y servicios no afectos o exentos de IVA a que se refiere la Resolución Ex. N° 6080 de 1999, no rige respecto de las operaciones de ventas o servicios que se efectúen por medio de instrumentos públicos o privados firmados ante notario.»
Ahora, si su arrendador está entregando el servicio con muebles, entonces debe iniciar actividad y emitir boletas o facturas afectas a IVA. No tiene otra opción, ya que es una actividad habitual.
Si no tiene esos documentos, quizás lo mejor es que le de una asignación a los trabajadores, incluyéndola dentro de su liquidación de remuneraciones, con lo cual serán ellos los que pagarán por el servicio. Por ejemplo, una asignación de viático o de gastos de traslado y alojamiento y alimentación, si son destinados a zonas donde ellos no residen habitualmente.
Saludos don Omar, muy amable en explicar con claridad toda esta informacion.
Le quisiera realizar una consulta, tengo un terreno pequeño en cual tengo 2 casas para arriendo, en los contratos respectivos dice la direccion xxxxxx, casa 2, mi duda es la siguiente mis arrendatarios solo tienen derecho a hacer uso de la casa o tambien el terreno?
quedo agradecida de su respuesta
Mariana:
Vuestra duda escapa un poco a las materias tratadas aquí, ya que son del ámbito de los derechos comunitarios. Si la casa está en un terreno común, ellos deberían tener uso de esos espacios comunes, por ser arrendatarios de uno de los inmuebles que están ubicados compartiendo espacios comunes. No sé si tienen roles separados los inmuebles. Si no los tiene, quizás sus arrendatarios tienen los derechos que aparentemente están reclamando (ello la llevará a solucionar los temas de inscripción y enrolamiento de ambos inmuebles).
Hola buenas tardes.
Con mi pareja creamos una sociedad limitada dedicada al trasporte de pasajeros. con el fin de separar las finanzas personales y las del negocio (tal vez estuvimos mal asesorados) ya que compramos un minibús pero este quedo a nombre de mi pareja (que es socia y representante de la empresa) por tema del crédito automotriz
Como nuestra intención es hacer las cosas bien desde un principio pagar el ppm correspondiente buscando alguna alternativa en internet apareció ceder el minibús a la sociedad mediante un contrato.
quisiera saber que tan viable puede ser esto. o la posibilidad de echar pie atrás con la sociedad y que mi pareja inicie actividades como persona natural con giro.
gracias
Esteban:
A veces los asesores no tenemos todos los datos o incluso nos equivocamos al no tener todos los conocimientos que se requieren. Por ejemplo, lo más probable es que Ud. se sintió obligado a adquirir el vehículo a nombre de su cónyuge dado que ella era la sujeta de crédito (pero quizás si se hubiese entregado el aval, podría haberse adquirido directamente por la empresa). Como hay un crédito mediante, será difícil que el acreedor acepte ahora el cambio, ya que incluso debe existir hipoteca sobre el bien.
Quizás la mejor alternativa, ahora, es realizar la operación como persona natural, a nombre de su cónyuge y en el futuro, cuando ya pague el vehículo, también viendo como es el resultado del emprendimiento, pensar en formar una sociedad (puede partir por una EIRL o SpA). El único inconveniente sería que si hay algún problema legal de responsabilidad, la demanda incluirá todo el patrimonio de la persona (en la empresa ello se limita). Como ven, no todos es perfecto.
Estimado muy claras sus respuestas. Por mi parte tengo la siguiente duda.
Como persona jurídica arrendamos un local comercial en una galeria que será destinado a un centro de belleza (manicure).
Estuve leyendo en la red y para estar exentos de iva las manicuristas deben emitir sus propias boletas de honorarios a los clientes como personas independientes. Por tanto mi idea es arrendar «el sillon» a las manicuristas y que estas emitan sus propias boletas de honorarios por cada servicio, donde acordaremos un porcentaje para el local.
Entiendo que para arrendar los «sillones» debo emitir una factura afecta mensual a cada manicurista?
Quería saber si estoy en lo correcto o hay alguna otra forma de poder realizar esta actividad, como por ejemplo, que el local emita sus propias boletas exentas a los clientes y que las manicuristas emitan sus boletas de honorarios mensuales a la empresa.
Por último saber si complementariamente a esta actividad el local puede vender otros articulos (carteras, billeteras, etc) obviamente emitiendo boletas con iva.
Le agradezco su tiempo.
Muchas gracias.
Richard:
La actividad de atención de peluquería o servicios de manicure que son parte de un centro de belleza, si es desarrollada por una empresa ella tributa con IVA y en Primera Categoría. Debe emitir boletas afectas a IVA a los clientes. Si esa misma empresa contrata a las profesionales para la atención de dichos clientes, ahí no operaría la boleta de honorarios, ya que serían trabajadores dependientes afectos a las normas del Código del Trabajo, lo que claramente representa una situación no solamente tributaria, en la definición de la forma de funcionar, sino laboral. Las personas tienen jefatura y son dependientes, en ese caso.
Distinto es el caso donde la empresa arrienda el local, las instalaciones, los sillones, los lugares para servicios de masajes, lavado de pelo, etc., donde los clientes son los profesionales que en dicho lugar atienden a sus clientes. En ese caso, la empresa efectivamente emitirá una factura a los distintos profesionales que ocupan las instalaciones, con IVA, como también puede tener un giro más amplio para vender productos estéticos y complementario a la actividad que desarrollan las profesionales que ocupan el local y sus instalaciones. En dicho caso, cada prestador emitir su boleta de honorarios al cliente, mientras la empresa, si hace ventas directas a esos mismos clientes, emitirá la correspondiente boleta de ventas, afectas a IVA.
Es relevante el contrato de arriendo de instalaciones, para que quede claro que no hay ninguna relación laboral entre la empresa arrendadora de las instalaciones y el o la profesional que hace uso de ellas para atender a sus clientes.
Puede ver una respuesta del SII al respecto en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_2505.htm
Estimado Don Omar, agradeciendo su tiempo por compartir su conocimiento, le pido si me puede orientar, he buscado mucho si éxito…
Con mi marido tenemos una empresa de estudios, todo es por teletrabajo, tributamos en 1era categoría y facturamos normalmente. Trabajamos y vivimos en el mismo lugar.
Mi duda es si podemos rebajar gastos por concepto de arriendo e internet. La Dueña del departamento nos autorizó a funcionar como empresa en un anexo de contrato singularizado al nombre de la empresa.
Por otra parte, hasta hoy la dirección comercial y postal es de una oficina virtual que además está en la ciudad que vivíamos anteriormente.
Serían 2 consultas? Nos conviene y/ o es obligatorio cambiar de ciudad ante el sii? Para ello, el sii nos tendría que aceptar esta nueva residencia como dirección comercial, verdad?
y ¿Podemos rebajar como gasto el valor del arriendo de esta casa/estudio?
Cuando nos fundamos como empresa nos costó tener una dirección, fu una gran traba y por eso ahora me causa inquietud hacer algún cambio al respecto.
Muchas gracias, saludos cordiales
Estimada:
En general, los domicilios habitacionales no son adecuados e incluso aceptados como domicilios comerciales. Hay excepciones, como el caso de las personas, donde obviamente se acepta indicar en el ámbito tributario y comercial el domicilio habitacional, pero ello no es aplicable a las empresas, por varias razones.
Lo que se acepta, es fijar en la unidad habitacional el «domicilio postal», que es aquél para recibir correspondencia (no recibe público y solo puede colocarlo para esos fines que en el caso suyo podría incluso ser autorizado para emitir documentos tributarios), pero no para realizar actos de comercio.
Es más, las municipalidades no aceptan en los domicilios habitacionales el funcionamiento de actividades comerciales; si llegase a colocar como domicilio comercial la unidad habitacional, ello redunda en que la Municipalidad podrá cambiar la calificación de habitacional a comercial de dicha unidad (de ser posible), subiendo el avalúo fiscal, perdiendo las exenciones aplicables para las contribuciones y si es acogido al DFL 2, también salir de esa norma y pasar al tratamiento general (no es para nada recomendable arriesgarse a esto). Además, en la Comunidad habitacional, si esta en algún condominio, seguramente existe la prohibición de funcionamiento de las casas como locales u oficinas comerciales.
Entonces, en el caso planteado, es posible cambiar el domicilio, pero en la calidad de «domicilio postal», no como domicilio comercial (no puede recibir público, no puede tampoco actuar como bodega de despacho de mercaderías), lo que en su caso le permitiría emitir sus facturas, efectuar sus cobranzas, dado que es un prestador de servicios. Sin embargo, la exposición está para el propietario de la casa, considerando que en algún momento la Municipalidad podría cambiar su calificación de habitacional a comercial. En lo referente a los gastos, se asume que no hay gasto asociado, ya que simplemente es el uso como dirección de destino de correspondencia y no como fuente de la actividad.
En cuanto a gastos necesarios para realizar su trabajo, la conexión internet sí es posible contratarla a nombre de la empresa, justificando que es utilizada para dichos fines (ahora si no es residencial, mejor), ya que hay planes de internet con modems inalámbricos no residenciales. Otros gastos creo que no sería posible asociarlos a la empresa, además de ser muy residuales (no son relevantes). El gasto del arriendo no puede ser traspasado, ya que no pierde la calidad de destino habitacional y la autorización que le ha efectuado el propietario seguramente es sólo como domicilio postal, que no tiene gastos. Si lo autorizó para funcionar como local comercial ú oficina, están claramente expuestos a los cambios de destino ya comentados del inmueble.
Hola, buenas tardes
El arriendo de una parcela con containers destinados a oficinas o bodegas, está afecto a IVA?
Juan:
No, ya que no cambia la condición de arriendo de parcela, que es un inmueble agrícola. Ese container, si bien es un mueble, no permite realizar una actividad comercial o industrial por si solo, como tampoco es habilitante para que funcione el predio como un todo. Incluso, la parcela podría tener bodegas, que si se arriendan sin instalaciones o muebles, igualmente no será un hecho gravado con IVA.
Estimado Omar:
Junto con saludar mi consulta es la siguiente, cual es el impuesto que debe pagar un local comercial que es arrendado sin mobiliario pero que es de naturaleza comercial como los locales que existen en la Vega Central…..Como dueño de este local cuanto % debería pagar para acreditarlo como ingreso ya que comparto la propiedad con mi hermana producto de una herencia?
De antemano muchas gracias por su orientación.
Rodolfo:
Si el local comercial se arrienda sin instalaciones o muebles, no está afecto a IVA, independiente que sea para destinarlo al comercio. Dicho de otra forma, un local comercial arrendado sin muebles (estanterías, mesón de atención y otros), no es gravado con IVA. Por el contrario, si tuviera muebles, como los indicados, ello estaría afecto a IVA y el cobro del arriendo generaría la emisión de una factura afecta a impuesto, debiendo los arrendadores iniciar actividad como arriendo amoblado.
Por ello, creemos que su local, que posee en comunidad, lo debe arrendar solo con un contrato de arriendo, sin IVA, dado que no se arrienda con muebles, aún cuando sea un local comercial (no es un negocio en marcha que se arrienda). El ingreso estará anualmente gravado con impuesto de Primera Categoría y Global Complementario, que deberán declarar cada uno de los comuneros (así se denomina a los dueños en comunidad de un bien raíz), en proporción a su participación, lo que se avalará con el contrato de arriendo y los recibos que debería emitir para acreditar el pago (se lo pedirá el arrendatario).
En su declaración de Impuesto Global Complementario, se junta con el resto de los ingresos que tenga cada uno de los comuneros, pagando en función de su cuantía, dado que la tabla aplicable es incremental y dependerá de la suma de ingresos a declarar.
Estimado, cuando me encontraba leyendo el respectivo oficio que expone, me asalta la duda de cual es el beneficio que puede presentar la aplicación del artículo 8 la aplicación del IVA sobre las rentas de arrendamiento que pudiere cobrar.
Francisco:
No es un beneficio, es un gravamen que afecta a ese tipo de operaciones. El mencionado artículo define como hecho gravado especial de IVA el arrendamiento de inmuebles amoblados o que tengan instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad.
Buenas tardes,
Tenemos un caso de una sociedad de personas con giro agrícola con renta presunta, que el SII le efectuó término de giro unilateralmente el año 2003 por no tener movimiento, pero aún poseen la propiedad agrícola que explotaban, pero todos estos años sin trabajarla. Ahora se presenta la oportunidad de arrendarla a un tercero:
1.- Por el tema legal y de dominio podrían a través de un contrato de arriendo, cierto?
2.- Ahora por el lado tributario, hay que declarar ese ingreso? Podrá hacerlo la sociedad que no está vigente? o deben hacerlo sus socios en sus rentas personales?
La verdad que ya se está regularizando el tema para que el próximo año, cada dueño (socio) arriende su proporción como persona natural, pero hay que respaldar este año 2020.
3.- Posteriormente, ese ingreso por arriendo de terreno agrícola de cada dueño, debe de declararlo en su renta personal?
Nos quedamos atentos a sus comentarios,
Muchas gracias.
Naidy:
Si la sociedad no tiene actividad y además posee término de giro, ésta debería ser disuelta de común acuerdo entre los socios y deberá proceder a liquidar sus activos y pasivos y luego adjudicárselos a los socios.
Lo anterior, se debe concretar mediante la suscripción de una escritura pública de disolución y liquidación, la cual deberá inscribirse en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces Competente y publicarse en el Diario Oficial, cumpliendo así las solemnidades para que la sociedad quede disuelta. Por su parte, además, deberá inscribirse el inmueble a nombre de los adjudicatarios en el Registro de Propiedad del Conservador respectivo.
Una vez que dicho activo (propiedad agrícola) esté a nombre de los socios personas naturales, éstas podrán celebrar el contrato de arrendamiento que nos indica, pero en este caso, ya no será un ingreso para la sociedad (que ya no existirá) sino un ingreso para cada uno de los adjudicatarios del bien raíz, el cual deberá ser incluido en su declaración de renta anual de ellos en forma proporcional a los derechos que poseen en el bien raíz (actúan como comunidad).
Muchas gracias por su respuesta.
Entiendo, pero ahora me dicen que el terreno lo arrendaron el 2020, ya percibieron el ingreso y que el arrendatario necesita respaldar el gasto. Habrá alguna forma de que la sociedad (aún no disuelta) arriende el terreno a su nombre con un contrato? y qué deben hacer con el ingreso al no estar vigente la sociedad ante el sii?
Atenta a sus comentarios,
Muchas gracias!
Naidy:
Legalmente la sociedad está vigente. Puede firmar el contrato y percibir el ingreso, lo cual debe ser tributado por los dueños en su Global Complementario. La sociedad puede iniciar el proceso de disolución y no es necesario que presente declaración de impuestos, si todo el ingreso lo declaran los dueños (la sociedad incluso podría ser reemplazada por la firma de todos los dueños, actuando en comunidad, que sería lo ideal, para así no generar observaciones con el SII).
Muchísimas gracias!
Estimado Omar,
Muchas Gracias por tus publicaciones y comentarios, ayudan mucho a entender como operar bien los negocios
Hace poco incorporé a mi actividad al arriendo de inmuebles amoblados como empresario individual con contabilidad completa y recientemente compré unidades que me generan IVA crédito pero tengo dudas en como yo debo cobrar el IVA:
1.- Se debe incluir IVA para los estacionamientos y bodegas arrendadas bajo el mismo contrato a un usuario final?
2.- Cómo se calcula ese IVA ya que entiendo que la deducción del 11% del avalúo fiscal es solo para el inmueble departamento y no la bodega y estacionamiento?
3.- Qué pasa en el caso de que solo se arriende el estacionamiento y/o bodega a algún residente del edificio?
4.- Si el usuario final de los departamentos es persona natural se le puede emitir factura o debe ser boleta?
Gracias!!
Iván:
Entró con su nueva actividad en un terreno más complicado, con el arriendo con muebles de las unidades habitacionales o comerciales. Ello le permite utilizar el IVA por la compra de los inmuebles que destinará al arriendo amoblado, pero no por aquellos que no tienen generación de arriendo afecto a dicho impuesto, como sería la bodega y el estacionamiento asociado a un departamento amoblado.
Nos jugaremos para definir la situación, que lo más probable que esta posición genere críticas, pero es la más conservadora y así Ud. estará más tranquilo.
El arriendo de un departamento, incluye necesariamente todo lo asociado a esa unidad, es decir, hay una bodega y estacionamientos asociados a la entrega del servicio de arriendo. Sin embargo, no hay una asignación al valor de cada unidad, es decir, en el canon mensual está cobrado como universalidad, no como algo separado asignado a cada unidad mencionada, por lo que debe tratarse como tarifa única. Por ello, en el extremo, no se cobra tarifa por el arriendo de la bodega y el estacionamiento, siendo sólo el arriendo por el departamento, lo que deja a toda la cantidad afecta a IVA y podrá rebajar el 11% del avalúo anual, proporcional, de la base afecta a dicho tributo.
Por ello, somos de la opinión que por la compra de las bodegas y de los estacionamientos, no procedería el crédito fiscal de IVA pagado por su adquisición, no generándose dicho derecho, dado que no estarán gravadas con IVA al momento de arrendarse, incluso si existiera una determinación de tarifa al incluirla en el canon total. Podría existir alguna diferencia en las bodegas, que podrían tener muebles, como serían estanterías que las habilitaran para su uso, en cuyo caso sí tendrían derecho a crédito fiscal al adquirirlas, ya que están destinadas a ser arrendadas con muebles. Pero lo más conservador, es el arriendo no afecto, por no encontrarse amobladas las mencionadas bodegas, cosa que siempre ocurrirá con los estacionamientos, sin importar si están o no incluidos en el arriendo de un departamento.
Para tener un criterio asociado del SII, puede ver en lo pertinente el Oficio N° 1.427, de 28.05.2015 que lo puede buscar en el siguiente link http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2015/ley_impuesto_ventas_jadm2015.htm
Si el arrendatario es una persona, el documento que procede es una boleta afecta a IVA. Si es un contribuyente de Primera Categoría o incluso segunda, le puede solicitar la respectiva factura, en cuyo caso será el documento que corresponda emitir.
Estimado:
Buenas tardes, tengo una pieza amoblada para arrendar, la empresa interesada me solicita factura para respaldar el gasto. sé que debo pagar el iva,
1. debo constituirme como empresa????
2. como declaro el ingreso anual por este concepto ??
Gracias.
Regina:
Lo real es que verifique si será su actividad permanente, donde su cliente es una empresa a la cual le debe emitir factura, por el cobro afecto a IVA por el arrendamiento amoblado de la pieza.
Ahora, si no es un arrendamiento constante, quizás le debe pedir a la misma empresa que le emite una Factura de Compra, reteniendo el IVA, para así evitar que Ud. inicie esa actividad.
La renta obtenida, si no es un bien acogido al DFL N° 2 que tenga el beneficio vigente para el propietario (son dos bienes por contribuyente), deberá agregarlo a los ingresos totales que ha tenido, durante el año, para el pago del Global Complementario que se declara en abril del año siguiente.
Buenas tardes ,
Arriendo un local para uso academia de entrenamiento, a fin de impartir clases de entrenamiento, yoga, y otras disciplinas físicas , el cual se celebro un contrato a arriendo para esos fines ,
el pago se debe facturar o también se puede entregar solo un recibo por el pago del arriendo?
de antemano se agradece su ayuda y aclaración.
Pablo:
Si el arrendador es un contribuyente de IVA, debe emitir la factura, aún cuando sea un valor no afecto a dicho tributo. Esto es aplicable a cualquier empresa, ya que incluso puede emitir solamente facturas por servicios no gravados o exentos de IVA, pero si tiene el ingreso de arrendamiento de un propiedad, dicho ingreso también lo tiene que documentar con la correspondiente factura.
Distinto es el caso si se trata de un propietario persona natural, en cuyo caso basta el contrato de arriendo y el recibo. El arrendatario comunicará también al SII, al final de cada año, los montos pagados por arriendo, por lo que el SII tendrá los datos para verificar las rentas pagadas.
Estimado.
Si se realiza el arriendo gratuito para fines sociales por usufructo de un bien corporal mueble amoblado, se debe emitir documento tributario?, cual seria la base imponible de el para el calculo del IVA,. tengo entendido que la persona que recibe el beneficio no puede utilizar el crédito fiscal, pero yo si debo declarar el debito fiscal, estoy en lo correcto?. gracias por su orientación,
Paulina:
Si Ud. no recibe remuneración por la cesión de uso, no tiene que emitir ningún documento tributario. Como el arriendo es un servicio, sólo se declara IVA, en el caso de inmuebles amoblados, cuando se percibe remuneración. No opera una presunción de renta. Lo mismo ocurre para el impuesto a la renta, no hay presunción de renta. En resumen, no debe emitir ningún documento.
Ahora si Ud. es una empresa, no podrá rebajar gastos asociado a ese inmueble, ya que no lo estaría destinando a generar ingresos gravados con impuesto.
Voy a arrendar un terreno no agrícola a una empresa interesada en desarrollar un proyecto comercial, si lo arriendo como persona natural que impuesto debo pagar?
Olga:
Al final de año, más específicamente en abril del año siguiente, debe incluir esa renta en su declaración de Impuesto Global Complementario, pagando el impuesto de Primera Categoría, pudiendo rebajar de éste las contribuciones, y el Impuesto Global Complementario, junto a todas las otras rentas que haya percibido en el ejercicio anterior.
No tiene que pagar IVA, ya que es un arriendo de un terreno agrícola, que no tiene instalaciones.
El terreno es NO AGRICOLA. Gracias
Se me olvido agregar que no tiene instalaciones.
Olga:
La respuesta sigue igual, no paga IVA. Pero lo que cambia es que no puede utilizar las contribuciones como crédito contra el impuesto de Primera Categoría que debe pagar junto al Global Complementario, ya que el terreno que arrendará no es agrícola y no tiene instalaciones.
En definitiva, lo que paga es el Impuesto Global Complementario, junto al resto de las rentas que obtendrá en el año, debiendo presentar la declaración en abril del año siguiente, por ser propietaria persona natural.
Consulta, tengo dos propiedades adquirida antes del 2010, una mi residencia y la segunda arrendada (ambas Df-2), y dos propiedades DF-2, compradas después del 2010, hoy arrendadas. Cuales deben pagar impuesto a la renta.
Gabriel:
En su caso, deberá pagar impuesto Global Complementario por las rentas de las dos propiedades adquiridas a partir del año 2010.
Las propiedades adquiridas antes del año 2010, mantendrá esa calidad de beneficiadas por el DFL N° 2, sin importar el número de unidades, pero no se permite que se agreguen más propiedades adquiridas con posterioridad, incluso si las que ya tenía no las arrienda. No podrá tener más de dos unidades acogidas al beneficio de considerar no renta lo percibido por explotación, salvo que antes del 2010 hubiese tenido un número superior.
Quizás evalúe donar a su cónyuge o hijos las propiedades adquiridas antes del 2010, para así quedarse solamente con las dos nuevas. Le comentamos que el límite de dos propiedades es por contribuyente, sin importar la forma de adquisición.
Gabriel, quisiera tomar contacto contigo es posible que me envies tu correo, por favor.
Don Omar:
Tengo algunas dudas… compré en verde dos departamentos (uno en Viña y el otro en Estación Central). Ambos con propósito de arriendo, pero el de Viña mi duda es si al arrendarlo amoblado por temporadas de vacaciones o durante el año a conocidos, es necesario hacer algún trámite ante el SII.
Mi casa actual y el de Viña están a mi nombre, el de Est. Central lo quiero sacar nombre de mi marido.
Favor su consejo.
Saludos,
Viani:
Hay dos normas legales que se refieren al pago de impuestos: el impuesto a la renta, que indica que los valores percibidos por arriendo de inmuebles, salvo que éstos sean beneficiados por el DFL N° 2 (que son dos propiedades por contribuyente), se deben agregar al resto de las rentas del año y pagar el Impuesto Global Complementario (en una declaración que se hace en abril del año siguiente).
La otra norma es la referente al Impuesto al Valor Agregado y se refiere al arrendamiento amoblado, sin importar si son o no acogidas al DFL 2, deberán pagar el IVA, por sobre lo que supere al valor proporcional mensual del 11% de avalúo fiscal anual por asociarse al valor del terreno. Entonces si el canon de arriendo por día o mes es superior a dicho monto, lo que supere esa cifra debe pagar IVA. Puede ver un muy buen ejemplo de cálculo diario (Ud. podría estar en ese caso), en el oficio N° 2.029, de 16.09.2020 que lo puede buscar en http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/ley_impuesto_ventas/2020/ley_impuesto_ventas_jadm2020.htm
La forma de pago es en el formulario 29, código 713, vía internet, que se presentará cuando ocurra el pago de la remuneración, lo que puede ver en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0793.htm
Si es una inversión familiar, puede separar la propiedad, en cuyo caso cada uno podrá tener dos bienes acogidos a las disposiciones del DFL 2, con lo cual podrían por ello no pagar impuesto a la renta cuando están destinados al arrendamiento.
Estimado, tengo la siguiente consulta… si yo arriendo mi casa para uso habitacional, igual debo declarar esos ingresos?? Como se hace?? Ya que no tengo inicio de primera categoría y no soy arrendador habitual!! Sólo declaró mi renta en base a mis remuneraciones como trabajador dependiente!! Que debería hacer??
Está duplicada ésta consulta, que ya ha sido respondida.
Consulta queda exenta una propiedad de pagar impuesto a la renta por arriendo con una superficie construida inferior a 140 m2 y adquiridas a un segundo propietario antes del 2010
Gabriel:
Si tiene la calidad de vivienda acogida al DFL N° 2 no tendrá problema, aún si la compra hoy, usada o nueva, siempre que Ud. a nivel personal no tenga más de dos unidades.
Si la propiedad está acogida a dicha norma, en el momento de la construcción, y no ha perdido los requisitos para seguir amparado por dicha ley (no construyó mayor superficie o no la destina a otros usos no habitacionales), independiente si ud. es un segundo propietario, cuando la arriende y perciba ingresos, ellos tendrán la calidad de no renta, es decir, no los declara en su Global Complementario, dado que han sido generados por una propiedad habitacional acogida al construirse al DFL N° 2.
Puede ver la siguiente respuesta del SII donde se indica que la compra de la propiedad puede ser nueva o usada: http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_1759.htm
Estimado tengo la siguiente pregunta, si yo arriendo mi casa, debo declarar igual esos ingresos?? No tengo inicio de primera categoría y no soy arrendador habitual… sólo arriendo mi casa para uso habitacional!! Debo declarar igual esos ingresos?? Como se hace?? Ya que sólo declaró todos los años mi renta como trabajador dependiente!!
Paula:
Los contribuyentes tienen la obligación de declarar todos los ingresos obtenidos, como medida general. Pero hay situaciones en que ello no se declaran, por lo que hay que ver su caso específico.
Si su vivienda está acogida a las disposiciones del DFL N° 2 de 1959 (tiene hasta 140 metros cuadrados construidos), la renta que obtenga no estaría considerada como «renta» y no tendría la obligación de declarar. El beneficio como máximo permite tener dos viviendas, con esa calidad.
Entonces, si no estuviera acogida al DFL 2, ud. debió declarar esos ingresos, agregándolos a cualquier otra renta obtenida en el año, como pensiones, remuneraciones por trabajo dependiente o independiente, intereses bancarios, utilidades por participar en empresas, etc., todo lo cual está afecto al Impuesto Global Complementario (eso es lo que debe validar).
También debe considerar si el arriendo es con muebles (cama, living, comedor, etc.), que permitan a una persona pernoctar, lo cual estará gravado con IVA, independiente de la situación en el impuesto a la renta que comentamos en párrafos anteriores. Solo estará afecto a IVA la proporción que supere el 11% del avalúo anual de la propiedad, proporcional a un mes, debiendo pagar mensualmente el IVA que proceda.
Estimado, soy persona natural y tengo 7 departamentos destinados a arriendo (No amoblados), 2 de los cuales son DFL-2. Por lo anterior, el 2016 inicié actividades en SII como «COMPRA, VENTA Y ALQUILER (EXCEPTO AMOBLADOS) DE INMUEBLES» (cod. 681012), pero no sé si realmente estuvo bien la iniciación o no, ya que no soy empresa ni nada.
De igual forma, aconsejado por un contador, desde ese año pago PPM de 1% sobre la ganancia bruta por mis arriendos, sin embargo, no sé si lo que estoy haciendo realmente corresponde, ya que no genero facturas ni nada, estoy muy confundido.
Podría aclararme si realmente corresponde esa iniciación de actividades y si realmente debo pagar PPM? Y si es así, cuál es el % de pago sobre mi ingreso por arriendos?
Muchas gracias de antemano don Omar!
Francisco:
Para responder más concretamente, necesitaríamos más datos, pero en principio se inició como «empresario individual», ya que declara sus ingresos del arriendo de sus departamentos en Primera Categoría y, supongo, lleva contabilidad sobre esta operación. Lo grave sería que haya aportado los bienes a ese ente, que es una ficción tributaria, ya que sería un activo fijo.
Nosotros, en general, NO recomendamos que se constituya una sociedad o se inicie el empresario individual con los arriendos de bienes que las personas tienen a nombre personal, ya que pueden tener una mayor tributación al momento de vender esos bienes, que muchas veces es un objetivo que no está en una definición original, pero que al paso de los años necesariamente aparece (por ofertas, por cambio del barrio, por presiones familiares, por necesidad de recursos líquidos, etc.). También aquí se detona la obligación del pago de patente municipal. También no sabemos si hay acumulación de ingresos en la contabilidad, es decir, no retira todos los ingresos obtenidos en el año. Aquí debe emitir boletas o facturas, por los arriendos percibidos, salvo que sus contratos de arriendo sean notariales (pero todo apunta a que tarde o temprano las empresas arrendadoras deberán emitir boletas electrónicas por los arriendos, sean o no afectos a IVA).
Por ello, si desea toma contacto con nosotros y podemos avaluar su situación en particular, que podría pasar por dar por terminado el vehículo «empresario individual» y seguir tributando por los ingresos reales obtenidos por los arriendos, excluyendo lo que generan las unidades DFL N° 2, que tienen el beneficio de considerar como no renta el cobro de arriendo. Nuestros datos de contacto teléfono +562 2701000 y el mail contacto@circuloverde.cl y si se pierde está todo en la página https://www.circuloverde.cl
francisco, muy buenos dias , seria posible tomar contacto contigo para consultarte sobre tus departamentos. Espero tu contacto.
Don Omar, muchas gracias por su respuesta , me exprese mal, lo que quise decir es que Si quiero pagar impuestos por supuesto por el ejercicio del negocio como se debe , lo que no quiero es pagar por el espacio que ocupare para «domicilio postal», no atenderé publico ni nada, pero me piden un domicilio en el SII y no tengo otra opción de que sea mi casa o parte de ella…. me debo arrendar la casa? parte de ella? para tener ese domicilio que me piden…
Eduardo:
Fíjelo como domicilio postal. El SII y la municipalidad se lo autorizarán. Siempre que Ud. sea el propietario (si es una empresa, entregue la autorización como persona a favor de la empresa, sin cobro de ninguna remuneración). Si no lo es, tendrá que pedir la autorización escrita del propietario para que lo autorice a utilizar el inmueble como dirección postal, para efectos tributarios y municipales.
Buenas noches don Omar, de antemano muchas gracias por toda la información tan valiosa que nos entregas continuamente, solo te quería hacer una pregunta.
Puse una automotora 100% online y necesito domicilio comercial para el SII, mi pregunta es , me puedo arrendar mi propia casa que esta a mi nombre ( o parte de ella) para tenerla como uso solo de domicilio comercial para efectos tributarios y comerciales….No quiero pagar impuesto……como lo tengo que hacer?…..graciassssssssssssss por si me respondes
Eduardo:
Ud. puede utilizar su domicilio particular como «domicilio postal», donde no puede atender público ni tener un lugar de exhibición de productos, ya que la municipalidad le cambiaría el destino de su vivienda.
Los impuestos que procedan hay que pagarlos, ya que de lo contrario estará cometiendo delito. Si hace operaciones comerciales on line, debe cumplir con toda la normativa relacionada con la actividad, que será declarar mensualmente sus ingresos, emitir las facturas por la venta o comisión de intermediación que procedan, debidamente afectas a IVA, cuando se aplique éste impuesto (en vehículos que deben ser afectados con IVA aún si son usados, pero no han sido consumidores finales los dueños), pagar PPM y además pagar patente municipal por la actividad desarrollada.
Don Omar:
Se hereda el beneficio de No Renta de los DFL2 comprados antes del 2010?. Si es así, se debe tener alguna consideración para partición?.
Gracias de Antemano.
Gabriela
Gabriela:
Se hereda en plenitud, por lo que el heredero podría tener ya dos bienes raíces acogidos al DFL N° 2 de 1959 y se agregarían los bienes recibidos en herencia que tengan ese beneficio al momento del fallecimiento del causante. Puede ver Oficio N° 2.542, de 04.12.2018 del SII http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/otras_normas/2018/ja2542.htm
Don Omar : Gracias por su respuesta anterior.
Una consulta sobre el beneficio DFL2 comprados antes del 2010. Es heredable el beneficio de No Renta? a sucesión o a las que obtuvieron el bien por partición, si es así tiene restricciones?.
Se que es bastante raro pero puede darse,
Saludos y Gracias!
Gabriela:
Está duplicada la consulta.
En todo caso, es heredable el beneficio.
Estimado Omar, buenas tardes
Tengo 2 dfl adquiridos post 2010…hoy estoy planificando la compra de un 3er dpto de 40 m2 y mi idea es usarlo para vivir…así dejaría los dfl2 para arriendo. De acuerdo a toda la información que he leído en su blog, estimo que no debería preocuparme por declarar impuesto a la renta por el arriendo de los 2 dfl. Es posible me pueda corroborar este punto por favor.
Oscar:
Como Ud. ya tiene dos unidades de viviendas acogidas al DFL N° 2 antes del 31.10.2010, cualquier adquisición posterior no podrá utilizar el beneficio, es decir, no tendrá las franquicias del DFL N° 2 (todas).
Si las unidades que ya tenía, las arrienda, ese ingreso estará liberado del pago de impuesto a la renta. Así que está bien su análisis, pero cuidado con el efecto en la compra de la tercera unidad, ya que no tendrá las franquicias asociadas al mencionado cuerpo legal, aun cuando tenga una superficie muy inferior al tope, que son 140 mts2.
Gracias omar por su respuesta.
Los 2 dfl los adquirí pasado el 2010…igualmente no debería preocuparme por declarar impuestos por concepto de arriendo, correcto?
Gracias Omar por su respuesta.
Los 2 dfl2 los adquirí pasado el 2010…igualmente no debería preocuparme por declararles impuesto por concepto de arriendo, correcto?
Oscar:
Solo por los dos primeros bienes que sean DFL 2 tendrá los beneficios, en el orden de fecha de adquisición.
Estimado: agradezco el espacio de información clara y que ayuda a muchos!
Mi consulta es la sgte:
Somos sucesión con 2 herederos, ya por cumplir los 3 años, con arriendos de casas/ locales, entendi por otro mensaje que tributaríamos por separado como personas naturales en los % de la PE. Mi consulta es:
– Se tributa solo GC o tambien IPC?
– Ademas contamos con una renta presunta agricola, de la cual sacaríamos rut, se mantendría esa forma de tributar los arriendos o se contaminan?.
– A su parecer existe una modalidad mejor que seguir como sucesión teniendo arriendos y agro.
Muchas Gracias de antemano.
Gabriela:
En el art. 39 N° 3 de la Ley de la Renta, se indica que:
«39. Estarán exentas del impuesto de la presenta categoría las siguiente rentas:
…
3°. La renta efectiva de los bienes raíces no agrícolas obtenidas por personas naturales.»
Esto es la base para indicarles que Uds. por todos los arriendos que no sean asociados a bienes agrícolas, no pagan el impuesto de Primera Categoría, sino solamente el Impuesto Global Complementario.
Distinto es el tema agrícola, que sí estaría gravado con dicho tributo.
Si para explotar el campo, que poseen en comunidad, sacan RUT de la sucesión, iniciando el giro agrícola, ello afectará solamente a ese rubro (no aportan el bien, sino que solo la explotación), no contaminando los otros ingresos que Uds. declararán como comuneros en forma directa (cada uno con 50%).
Creo que están bien como lo están desarrollando. No son fáciles las separaciones de bienes, más aun si hay distintas valorizaciones. Además, no pierden la fecha de adquisición de la propiedad, que es el fallecimiento del causante, para eventual futura venta del bien raíz.
Don Omar, gracias por la valiosa información que usted entrega, tenemos tres departamentos con unos amigos y queremos formar una sociedad inmobiliaria para resguardar el patrimonio de cada uno, que tipo de sociedad nos recomienda? y que pagos están afectos tributariamente hablando? la deuda la tiene uno de nosotros como persona natural con un banco, la deuda se puede traspasar a la sociedad?
por ejemplo si los arrendamos en 300 mil pesos, cada uno cuanto debemos pagar de impuesto y que tipo de impuesto sería, mensual o anual?
Muchas gracias.
Ale:
Las sociedades son como los matrimonios… de resultado incierto, pero muy probablemente conversando se pueden solucionar los problemas que surjan.
Si Uds. están pensando en un vehículo común para desarrollar negocios, es muy bueno pensar en una sociedad donde la mayoría es la que tome la decisión, por lo que lo más aconsejable sería una SpA. Distinto sería donde acuerden que todos deben estar de acuerdo, en cuyo caso la recomendación sería una Limitada, donde no se hace nada si no hay acuerdo de todos (por ejemplo, un endeudamiento, una asociación con otros, una venta, un cambio de nombre, etc.).
En lo tributario, ambos tipos de sociedades estarán en el mismo régimen, dado que se dedicarán al arrendamiento de inmuebles, La empresa estará en el régimen general, por el giro, donde pagará un 27% de impuesto de Primera Categoría y los socios o accionistas tributarán cuando reciban utilidad de ella, pero tendrán un neto de crédito del impuesto pagado por la sociedad de un 65%, para aplicarlo a su Impuesto Global Complementario.
Mensualmente debe declarar los ingresos obtenidos por la sociedad, pagando un pago provisional (parte en 1%) y en abril del año siguiente pagar sobre la utilidad obtenida (los ingresos menos los gastos de la sociedad y también la depreciación de los bienes, intereses que pudieran tener por alguna adquisición, patente municipal, contador, etc.). Ese impuesto es el 27%. Si no hay reparto o retiro, los socios no pagarán impuesto. Si los hay, cada uno pagará el impuesto Global Complementario, adicionando las otras rentas que perciba, dándose de crédito el impuesto de primera categoría que proporcionalmente le corresponde por las utilidades de la sociedad que ha percibido, pero con un neto de 65%.
Gracias por la respuesta, me quedé con la duda de si tengo devolución de impuestos por el arrendamiento de departamentos, o solo corresponde pago sin devolución?
Gracias.
Ale:
En Chile hay un impuesto final anual, que se denomina Impuesto Global Complementario, que se declara en abril del año siguiente. Para aplicar el tributo, que tiene una tabla incremental de acuerdo al monto del ingreso, se suman todos los ingresos obtenidos por el contribuyente. Luego se aplica y se dan en abono el pago provisional mensual (PPM) que se enteró durante el año anterior. Si su impuesto final es menor que los valore anticipados como PPM, tendrá una devolución; si el cálculo es positivo, tendrá que pagar adicionalmente en dicho momento.
Muy buenas Don Omar, espero que se encuentre bien…
Mi consulta es la siguiente, como me puedo acoger a la depreciación acelerada segun el sistema especial de tributación vigente hasta el año 2021 y conviene tener la depreciación acelerada o normal en departamentos arrendados ?
muchas gracias.
Kevin:
Esta alternativa la tiene cuando su empresa está en el régimen del art. 14 A) de la Ley de la Renta, ya que ahí tiene aplicación. Obviamente, será recomendable siempre postergar el pago de impuesto aplicando rebajas de los ingresos obtenidos, como es el caso de la depreciación especial que se aplica para adquisiciones nuevas realizadas en el período especial de vigencia del incentivo de depreciación acelerada/instantánea. Lo que sí debe tener en cuenta, es que en caso de venta futura, el total del ingreso sería afecto a impuesto, ya que no tendrá gasto o costos asociado (ya lo rebajó como depreciación el total del activo neto).
Lo que sí le advertimos es que en la adquisición de un bien raíz siempre hay un valor asociado al terreno, lo que no se beneficia de la aplicación de la depreciación especial, dado que es un activo que no se desgasta con el uso. Eso debe separarlo en su contabilidad y ello está presente en todo bien raíz (no están en el aire las construcciones).
Muchas gracias Omar por toda la información, me ha servido mucho.
Tengo una pregunta que aún no he podido aclarar. Tengo un departamento dfl2 que compré nuevo este año. Ahora quiero comprar 2 departamentos usados (de 10 años y de 50m2) que son dfl2 pero que al comprarlos usados entiendo no tendrían ese beneficio para mi.
En ese contexto y considerando que aún no compro mi hogar, mi duda es la siguiente: al tener el depto dfl2 más esos dos otros deptos, al comprar el cuarto bien raíz (que sería para vivir) podría ser considerado dfl2 este último?
(Sólo soy persona natural)
Carolina:
Tendrá el beneficio del DFL N° 2, en especial para los efectos de percibir renta, solamente por los dos primeros departamentos que haya adquirido. Si compra más, solo por los dos primeros puede obtener rentas de arrendamiento y no declararlos. Si compra un tercero y no lo arriendo, dado que vive en él, no tiene ningún efecto, dado que no está percibiendo rentas por ese bien raíz. En cambio, si el tercero sí lo arrienda, ese ingreso lo tiene que declarar como normal, afecto al impuesto Global Complementario (está exento del Impuesto de Primera Categoría).
Ahora si cualquiera de esos departamentos lo arrienda con muebles, el IVA lo debe aplicar de todas maneras, sin importar si es DFL N° 2, sea el primero o el quinto… son normas independientes y el IVA lo deberá aplicar por arrendar amoblada la unidad habitacional.
Buen día Sr. Omar, tengo una consulta.. Hace 1 mes abrimos un local comercial tipo minimarket y quería saber si efectivamente se puede usar el IVA o no corresponde, ya que fue entregado sin amoblar?
Andrea:
No se entiende mucho la consulta, pero tomaremos el riesgo de contestar, asumiendo que Ud. es la que habilitó el local comercial, que asumo arrendó sin IVA, los gastos de habilitación para desarrollar el negocio de minimarket sí son del giro y, por ende, si han sido afectados con IVA ello puede ser utilizado como crédito fiscal. Me refiero a las compras de pintura, pisos, instalaciones eléctricas, etc., como también a los servicios de construcción que han sido necesarios para remodelar el local.
Estimado Omar, muchas gracias por sus comentarios, son de gran ayuda. Tengo esta pregunta, yo tengo dos propiedades (soy el dueño) y las tengo en arriendo, ambas propiedades. Ahora quiero comprar un terreno y construir una propiedad para mí o quizás también luego ponerlo en arriendo y pensaba que sería lo mejor crear una SpA.
¿Podría deducir esos gastos, de la construcción al pasar a SpA?
¿Me conviene seguir como persona natural o es más ventajoso en mi caso crear la SpA?
José:
Si no la va a dedicar al negocio efectivamente, no le recomiendo la creación de una empresa para construir un bien de uso personal. Serán mucho más los problemas, ya que no tendrá justificación para demostrar que hay un objetivo comercial y de pasada le dirán que ello tiene una renta asignada al dueño de 11% del avalúo fiscal, con la construcción incluida.
Adicionalmente a ello, tendrá que pagar patente comercial por el patrimonio de la sociedad, contador y para una construcción cuyo destino es el uso personal. No hay ninguna justificación. Si lo deja a nivel personal, algún día cuando lo venda, o incluso si lo arrienda efectivamente, tributará por el ingreso obtenido y en el caso de la venta, si lo hace más allá de un año, solo tendrá que pagar impuesto si la utilidad obtenida es mayor a 8.000 UF (salvo que ese tope ya lo utilizó o parcialmente), teniendo un impuesto único final del 10%.
Por último, en caso de fallecer, el valor del bien será el avalúo fiscal, para el traspaso a los herederos, pudiendo incluso en el futuro, realizar una donación a alguno de ellos, en vida, siempre que tenga patrimonio suficiente para no donar más allá del 50% de éste.
Por ello, por ningún lado vemos algo positivo para su proyecto de construir un bien para uso personal.
Hola, tengo tres departamentos, dos los arriendo y ninguno aparece como DFL 2. Debo pagar algún impuesto, como impuesto a la renta ??? O hay un.monto sobre el.cual debo pagar…
Gracias
Nicole:
En Chile el impuesto final para las personas es el Global Complementario, donde se deben acumular todas las rentas obtenidas por un contribuyente y determinar el impuesto a pagar, dándose de crédito los impuestos de Primera Categoría o Impuesto Unico al Trabajo si las rentas que se declaran fueron afectadas con dichos tributos transitorios.
En vuestro caso, los arriendos percibidos por el arriendo de unidades habitacionales que no son DFL 2, se deberán declarar como ingresos afectos al Impuesto Global Complementario, que tiene una tasa anual dependiente del monto de las rentas. A mayor ingreso, el impuesto definitivo será mayor, dado que se aplica por tramos. Puede ver la tabla que se aplicó en abril del año 2020 para lo ingresos del año 2019, para tener una idea de lo que vendrá para el año tributario 2021 (variación de inflación mediante, que se espera menor a 3%), pudiendo realizarlo en nuestra página https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/impuesto-global-complementario/
Si su ingreso anual esperado por arriendos es mayor a MM$8,5, estará pagando impuesto. Ahora si a esa cifra le agrega otras rentas que pudiera obtener, como pensiones, remuneraciones como trabajador dependiente, honorarios, utilidades por dividendos o retiros, etc., obviamente en la medida que se incremente la base afecta, subirá la tributación final.
Buenos días Omar,
Muchas gracias por la aclaración de todas las dudas, pero tengo una que no pude satisfacer a pesar de leer las anteriores. Para el arriendo de un local comercial sin muebles, pero que incluye en el canon de arriendo la patente comercial del dueño del local. osea, es arriendo de local con patente. Al incluir dicha patente se afectará con IVA el arriendo. Saludos y gracias anticipadas.
Miguel:
Ahí puede cambiar el hecho gravado, ya que estaría arrendando el establecimiento de comercio, donde incluiría la parte de autorización municipal para funcionar como tal y seguramente los activos que tenía asociados a dicha patente comercial.
Ello no es el arriendo de un inmueble, sino de un establecimiento de comercio. Creo que incluso la Municipalidad tiene una definición para aceptar éste arrendamiento, dado que de lo contrario no dejaría funcionar a la empresa con una patente comercial autorizada a otro contribuyente. En dicho caso, vemos que está en la parte final del hecho gravado con IVA, indicado en el art. 8° letra g) «…y de todo tipo de establecimiento de comercio.»
Hay algunas definiciones de «establecimiento de comercio» en el oficio N°1018, de 23.05.2018, que lo puede visualizar en http://www.sii.cl/normativa_legislacion/jurisprudencia_administrativa/otras_normas/2018/ja1018.htm que indica como definición genérica de establecimiento de comercio: “un conjunto de bienes, tanto corporales como incorporales, que considerados como un todo están destinados a cumplir con la función económica de la empresa, encontrándose sometidos a un régimen jurídico propio, independiente de cada uno de sus elementos.”
Por ello, el análisis que Ud. debe realizar es si el arriendo del local es independiente de la inclusión de la patente comercial, que además tiene que ser validado por los entes que las autorizan, generalmente las municipalidades e incluso algunos subsecretarías, que de no estar como un todo no permitirían el arriendo de esas autorizaciones de funcionamiento como entidad universal. Si no lo es, entonces estará frente a un arrendamiento de un establecimiento de comercio y no de un local comercial. Ahora, si además eso requiere de parte de muebles, estará más consolidado el hecho gravado de IVA de la operación a arrendamiento (estanterías, muebles de atención, etc.).
Estimado Omar, buenas tardes
Estoy planificando la compra de un dpto#3 DFL 2 para fines de arriendo no amoblado y antes de tomar la decisión, agradecería me ayude a aclarar algunas dudas respecto al tema tributario/impuesto.
Mi situación actual:
Dpto#1: DFL2, Avaluo con pago contribuciones. Fines: vivo en él.
Dpto#2: DFL2, Avaluo exento de pago contribuciones. Fines: arriendo no amoblado
Mi dudas son:
-Por la compra de un dpto#3 DFL2 pagaría contribuciones? (tomar en cuenta que hoy tengo un dpto#2, pero esta exento de pago de contribuciones)
-Tener 3 dptos, 2 para arriendo y 1 para vivir, pagaría impuestos?
-Si algún día decido vender hasta 2 departamentos, me enfrento algún pago de impuestos por el ingreso que me genere esa venta?
De antemano gracias por toda la información.
Saludos.
Osvaldo:
El límite para tener los beneficios del DFL 2 es de dos propiedades a su nombre. Como Ud. indica, si en uno vive y compra otro para arrendar, dado que estará igualmente destinado a habitación, no pierde el acceso a todos los beneficios, entre ellos la rebaja de contribuciones y por la explotación al destinar el segundo al arriendo, ese ingreso será considerado no renta para efectos tributarios (no declara la renta percibida).
Ahora si compra un tercer departamento, manteniendo los dos anteriores, entonces no tendrá beneficios por la nueva adquisición, entonces tendrá que declarar las rentas obtenidas por el arriendo de ese tercer departamento DFL 2.
Respecto de la venta de cualquiera de los departamentos, ello sí tiene que analizar si pagan impuesto, ya que dependerá de la fecha de adquisición y del monto de la utilidad obtenida. Si vende un departamento, que lo ha tenido desde antes del año 2004, independiente de la utilidad obtenida, ella no paga impuesto. Si la compra es posterior a dicha fecha y lo vende después de un año, el cálculo de la utilidad será rebajando del precio de venta el costo corregido y también las 8.000 UF. Sólo pagará impuesto si la utilidad supera esa cifra. Si no la supera, el saldo lo acumula para rebajarlo de su próxima venta. Todo ello, mientras no tenga relación con su comprador (que no sea una empresa donde Ud. participa, por ejemplo).
Buenas tardes Don Omar, respecto a lo anterior con la depreciación, esto corre para los departamentos que se encuentran en arriendo ?
Ejemplo: tengo 5 departamento a mi nombre y los tengo dentro de mi empresa como una EIRL, estos 5 corren con la depreciación ?
Kevin:
Ahí si, dado que son parte del activo fijo y están destinados a la generación de ingresos. Debe depreciar lo que corresponda a construcción, dejando como activo el valor asignado a la proporción de terreno que todo departamento debe tener (no están en el aire y por ello ud. tiene un porcentaje de propiedad en el bien común que es el terreno).
Si esa EIRL sigue en el régimen del art. 14 A), entonces podrá utilizar la depreciación normal. Si son compras nuevas quizás pueda acelerar o incluso acogerse al sistema especial de tributación vigente hasta el año 2021. Pero si estuviera en los sistemas del 14 D), podría llevar todo el saldo del activo al 31.12.2019 a gasto (lo asociado a construcción). Pero creo que si no tiene otros ingresos, el 35% de ellos estará asociado al arrendamiento de bienes raíces, no puede utilizar acogerse a los regímenes de la letra D, estando obligado a estar en el la letra A), lo que debe analizar con su contador.
Buenas Don Omar
Excelente pagina y muy buena información.
Mi consulta es, acá en Chile existen las LLC como empresa para poder cuidar los bienes raíces de supuestas demandas?
y otra consulta, la depreciación en los bienes raíces, de que depende y influye en mi declaración de impuesto ?
Muchas gracias Don Omar.
Kevin:
Gracias por sus comentarios.
En lo referente a la protección de supuestas demandas, no tengo claro cuál es el servicio de la LLC, pero hay servicios legales preventivos e incluso creo que también software de advertencia de demandas que pudieran afectar a las empresas, pero no tengo más conocimiento.
En la declaración personal no influyen, ya que solo se aplica depreciación de bienes que son parte del activo fijo de una empresa, por el desgaste de uso. También hoy, dependiente el régimen tributario, podría una compra de un inmueble destinado al giro de la empresa, en la parte que no sea terreno, llevarse a gasto al momento de la adquisición, lo que rebaja la base tributaria directamente. Como contrapartida, si el bien en el futuro se vende, todo será utilidad.
Don Omar, felicitaciones por su página, hace falta un espacio como este para aclarar dudas..
somos una inmobiliaria y arrendamos departamentos sin muebles o se a exentos de IVA, pagamos el PPM en base al monto de los arriendos mensuales y honorarios. Mis consultas son: las compras ya sea por reparaciones, debemos declarar el crédito mensual o no corresponde?? y si compramos un departamento debemos declarar este crédito mensual igual o no corresponde?, estamos bajo el régimen de Renta presunta me parece.
Quedo atento
Le saluda César
César:
El uso del IVA pagado por las compras (bienes y servicios) genera crédito fiscal sólo cuando tiene como fin el generar operaciones gravadas con IVA. Por ello, en vuestro caso, donde la actividad es el arrendamiento de inmuebles sin muebles, sus ingresos no son gravados con IVA, por lo que no procede que usen el IVA pagado por gastos y compras, sean reparaciones, pinturas, cambio de algunas puertas, etc., son parte del costo y no generan crédito fiscal.
Si compran un departamento que sea gravado con IVA (a una inmobiliaria o constructora) y también lo destinarán al arriendo no amoblado, no pueden recuperar el IVA como crédito fiscal, es parte del costo de la compra, ya que como lo indicamos, no generan ingresos gravados con IVA (no tienen débito fiscal). Distinto sería si lo destinarán a arrendarlo amoblado, ya que ahí si tienen derecho a utilizar el IVA y descargarlo del IVA que cobren por los arriendos, pero al parecer eso no es vuestro negocio.
Estimado, queremos crear una sociedad para comprar un terreno y hacer cabañas de veraneo, creemos que la mejor alternativa es una SPA, pero tenemos duda bajo que régimen debemos tributar. En cuanto al IVA, tenemos claro que debemos emitir boleta o factura afecta a impuesto, la duda es realizar el calculo de descuento por el avalúo fiscal.
Magaly:
Debe tener cuidado, ya que podrían quedar en el régimen del art. 14 A, si el giro fuera el arrendamiento de bienes raíces. Distinto sería si la actividad fuera el servicio de alojamiento y estadía, que sería un servicio general.
Según lo indicado en la letra c) del N°1 de la letra D) del art. 14, se debe considerar otro requisito aparte del nivel de capital e ingresos es el siguiente:
«(c) Que el conjunto de los ingresos que percibe la Pyme en el año comercial respectivo, correspondientes a las siguientes actividades, no excedan de un 35% del total de sus ingresos brutos del giro:
(i) Cualquiera de las descritas en los números 1°.- y 2°.- del artículo 20. Con todo, no se computarán para el cálculo del límite del 35% las rentas que provengan de la posesión o explotación de bienes raíces agrícolas.
(ii) Participaciones en contratos de asociación o cuentas en participación.
Para los efectos señalados en esta letra, se considerarán sólo los ingresos que consistan en frutos o cualquier otro rendimiento derivado del dominio, posesión o tenencia a título precario de los bienes y participaciones señaladas. No se considerarán las enajenaciones de tales bienes que generen una renta esporádica o la cesión a título oneroso de los derechos reales constituidos sobre dichos bienes.
(iii) De la posesión o tenencia a cualquier título de derechos sociales y acciones de sociedades o cuotas de fondos de inversión.»
Las actividades de los Nos. 1 y 2 del artículo 20, de la misma norma, son:
«1°.- La renta de los bienes raíces en conformidad a las normas siguientes:
a) Tratándose de contribuyentes que posean o exploten a cualquier título bienes raíces se gravará la renta efectiva de dichos bienes.
En el caso de los bienes raíces agrícolas, del monto del impuesto de esta categoría podrá rebajarse el impuesto territorial pagado por el período al cual corresponde la declaración de renta. Sólo tendrá derecho a esta rebaja el propietario o usufructuario. Si el monto de la rebaja contemplada en este párrafo excediere del impuesto aplicable a las rentas de esta categoría, dicho excedente no podrá imputarse a otro impuesto ni solicitarse su devolución. Tampoco dará derecho a devolución conforme a lo dispuesto en los artículos 31, número 3; 56, número 3 y 63, ni a ninguna otra disposición legal, el impuesto de primera categoría en aquella parte que se haya deducido de dicho tributo el crédito por el impuesto territorial. El Servicio, mediante resolución, impartirá las instrucciones para el control de lo dispuesto en este párrafo.
La cantidad cuya deducción se autoriza en el párrafo anterior se reajustará de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior a la fecha de pago de la contribución y el mes anterior al de cierre del ejercicio respectivo.
b) En el caso de contribuyentes que no declaren su renta efectiva según contabilidad completa, y den en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal, bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna.
Para estos efectos, se considerará como parte de la renta efectiva el valor de las mejoras útiles, contribuciones, beneficios y demás desembolsos convenidos en el respectivo contrato o posteriormente autorizados, siempre que no se encuentren sujetos a la condición de reintegro y queden a beneficio del arrendador, subarrendador, nudo propietario o cedente a cualquier título de bienes raíces.
Serán aplicables a los contribuyentes de esta letra las normas de los dos últimos párrafos de la letra a) de este número, salvo aquellos que den dichos inmuebles en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal al cónyuge, conviviente civil, o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a relacionados conforme con el artículo 8 número 17 del Código Tributario; o, al cónyuge, conviviente civil, o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad de las personas señaladas en las letras c) y e) del artículo 8 número 17 del Código Tributario, ya referido.
c) Las empresas constructoras e inmobiliarias por los inmuebles que construyan o manden construir para su venta posterior, podrán imputar al impuesto de este párrafo el impuesto territorial pagado desde la fecha de la recepción definitiva de las obras de edificación, aplicándose las normas de los dos últimos párrafos de la letra a) de este número.
2°. Las rentas provenientes de capitales mobiliarios, entendiéndose por estos últimos aquellos activos o instrumentos de naturaleza mueble, corporales o incorporales, que consistan en frutos derivados del dominio, posesión o tenencia a título precario de dichos bienes.
En el caso de los instrumentos de deuda de oferta pública a que se refiere el artículo 104, las rentas se gravarán cuando se hayan devengado, y se considerarán devengadas en cada ejercicio, a partir de la fecha que corresponda a su colocación y así sucesivamente hasta su pago. El impuesto se aplicará a los titulares de los referidos instrumentos, y gravará los intereses que hayan devengado en el año calendario o comercial respectivo, desde la fecha de su colocación o adquisición hasta el día de su enajenación o rescate, ambas inclusive. El interés devengado se determinará de la siguiente forma: (i) multiplicando la tasa de interés fiscal anual del instrumento determinada conforme al artículo 104, por el capital del mismo, a su valor nominal o par; (ii) el resultado obtenido conforme al literal anterior se dividirá por los días del año calendario, en base a lo establecido en los términos de emisión del instrumento respectivo para el pago del interés o cupón, y (iii) finalmente, se multiplicará tal resultado por el número de días del año calendario o comercial en que el título haya estado en poder del contribuyente titular, en base a lo establecido en los términos de emisión del instrumento respectivo para el pago del interés o cupón.
No obstante las rentas de este número, percibidas o devengadas por contribuyentes que desarrollen actividades de los números 1°, 3°, 4° y 5° de este artículo, que demuestren sus rentas efectivas mediante un balance general, y siempre que la inversión generadora de dichas rentas forme parte del patrimonio de la empresa, se comprenderán en estos últimos números, respectivamente.»
Entonces, deben considerar cuál será la actividad que desarrollarán. Si es arriendo de bienes raíces, aunque sea amoblado, estarán fuera de la opción de elegir algún sistema del art. 14 letra D).
En cuanto al vehículo societario, en moderno la utilización de la SpA y nosotros la recomendamos.
Estimado
Si un colegio subvencionado, quiere arrendar mi propiedad para aumentar su tamaño.
Tengo entendido que las contribuciones quedan exentas, es así también el impuesto a la renta?
María:
Efectivamente si el predio está destinado a la actividad educacional puede solicitar la exención, para lo cual le sugiero vea directamente la respuesta entregada por el SII en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_2779.htm
Estimado Sr. Omar,
Compre un depto según la publicidad de la inmobiliaria, depto amoblado , con cocina encimera eléctrica , campana y muebles de cocina , esta compra fue con factura ingresada a contabilidad.
Solicite al SII , devolucion IVA por remanente , no ha sido aceptado por que no esta amoblado.
Existe alguna jurisprudencia , como puedo apelar
Atentamente
Muchas gracias
Eduardo:
Creo que no es tan así lo que le ha dicho el SII al denegar su petición de devolución. Quizás lo que no ha acreditado es que la actividad de arriendo de dicho inmueble no genera débito fiscal por no estar amoblado. En eso, si Ud. no le agrega una cama, un comedor o algo similar, el departamento no está siendo arrendado con muebles, por lo que no está destinado a generar ingresos afectos a IVA, razón por la cual no tiene derecho a crédito fiscal por su adquisición. El SII está aplicando la norma legal.
Si lo puede acreditar, es decir, demostrar que el departamento adquirido lo está arrendando amoblado (lo que tiene el departamento no son muebles, son instalaciones normales para destinarlo a la habitación, más aún si son empotrados), puede presentar su apelación, ya que de lo contrario no tiene ninguna posibilidad. Si le adicionó un refrigerador, horno microonda, comedor, ya tendrá el departamento amoblado y ahí recién estará afecto a IVA y tendrá derecho al crédito fiscal por la compra del inmueble, pero eso a partir del momento cero desde que lo arrendó pos compra.
Buenas Don Omar
En lo anterior consultado los bancos no prestan créditos hipotecario a empresas que se están recién formando (empresas pequeñas), eso quiere decir que puedo obtener bienes raíces y pasar a primera categoría siendo EIRL , pero en el caso de una sociedad de responsabilidad limitada, para poder cuidar los bienes raíces, como seria para el crédito hipotecario?
Kevin:
Si les prestan si tiene el aval del dueño. Si logra eso, la operación le saldrá más barata.
Es importante que tenga esto claro ya que que incluso, si después de adquiridos los bienes a título personal, le tendrá que pedir la autorización al banco para poder traspasarlos a una empresa, lo que obviamente no tiene mucha justificación comercial, ya que inicialmente debió haberse realizado toda la operación por la empresa y no a título personal.
La EIRL también es un ente jurídico, por lo que tendrá que igualmente hacer transferencia de los bienes y de sus pasivos, con el visto bueno de su acreedor, es decir, del banco. Lo que quizás sí pueda, pero no es lo más recomendable por un tema de riesgo, es iniciar actividad como empresario individual, donde con el mismo RUT, se desarrolla la actividad para efectos tributarios y comerciales, pero la responsabilidad es del mismo patrimonio personal.
Buenas tardes Don omar
Cual seria mas conveniente abrir, una eirl o una sociedad de responsabilidad limitada, para el giro de venta y arriendo de bienes raices… mirando en el tema de los impuestos.
Donde puedo ver que gastos puedo tener, ocupando el crédito fiscal ?
gracias, que tenga buen dia
Kevin:
En general, la recomendación es separar la actividad comercial de la situación personal de los contribuyentes. Idealmente, en el futuro, es que las empresas sean absolutamente autónomas y no requieran el aval de sus dueños. Ello también protege el patrimonio de éstos.
Pero al inicio, todo es difícil y los bancos le pedirán el aval personal. La forma jurídica depende de cómo está mirando el futuro, en el sentido de pensar en el ingreso de socios o si solo será una actividad personal. Para tener una sociedad limitada, necesariamente requiere tener un socio, sin importar el porcentaje. No así en una EIRL o en una SpA (sociedad por acciones), donde una sola persona puede ser propietaria del total de la empresa. También hay que pensar que en lo posible, su empresa no sea administrada exclusivamente por Ud., ya que puede que en algún momento no tenga la disponibilidad para ello (viaje, enfermedad invalidante o muerte), y la empresa debe seguir funcionando.
En cuanto a la forma de tributación, da lo mismo si ello es una EIRL, una limitada o una SpA, dado que el impuesto sobre las utilidades es igual y esas utilidades, si son retiradas por el o los dueños, pagarán el impuesto Global Complementario (hay que revisar cuál es el régimen tributario en el cual debe estar, que podría ser Propyme o Propyme Transparente). Ahora en relación a la actividad de compra y venta de bienes raíces, en forma habitual, ello está gravado con IVA. En cuanto al arriendo, si éste es con muebles, será afecto a IVA.
Los gastos que podrá rebajar, de los ingresos que obtenga, ya sea por las ventas o por el arriendo, serán los asociados a la actividad, como reparaciones, asesorías, intereses bancarios y ahora, con los nuevos regímenes, tendrá que llevar a gasto toda las compras de activo fijo (edificios, casas, maquinaria, vehículos, etc.), siempre que tenga ingresos anuales inferiores a 75.000 UF, en promedio en los 3 últimos ejercicios, o cuando inicie actividades no tenga un capital aportado mayor a 85.000 UF. El IVA asociado a esos gastos será utilizable si está relacionado con el giro que genera IVA al tener los ingresos (venta de propiedades o arriendo amoblado de ellas).
Si evalúa todo ésto, no lo debe hacer solo, ya que son muchas las aristas a considerar, pudiendo tener apoyo profesional, incluso comunicándose con nuestra empresa.
Buenos días, tengo una consulta, si arriendo un inmueble para uso comercial sin amoblar queda exento de IVA? Y en donde puedo encontrar esa información para poder enviársela al arrendador
Janette:
Si es un arriendo que no tiene muebles o instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial, no está afecto a IVA, según lo puede leer en el letra g) del art. 8 de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios, que grava como hecho especial el arrendamiento de inmuebles con muebles. Toda la información está en nuestro artículo y además incluyendo la indicado últimamente por el SII en la Circular N° 37, de 20.05.2020, que la puede buscar en el link http://www.sii.cl/normativa_legislacion/circulares/2020/indcir2020.htm que en la parte pertinente para el caso de un arriendo de un inmueble de uso comercial indica:
«Finalmente, tratándose de inmuebles que a la fecha de celebración de un contrato de arriendo cuenten con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se deberá tener presente que las instalaciones y maquinarias deben ser suficientes para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Ello implica que el gravamen se aplica cumplido ese
mínimo requerido.
Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá, a lo menos, contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.
El Servicio de Impuestos Internos, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones particulares que darán origen a la configuración de este hecho gravado.»
Hola Don Omar. Dentro de un mes me harán entrega de mis 3 Primeros departamentos nuevos comprados a una inmobiliaria, todos con características DFL2. Tengo pensado arrendar los 3 y comprendo que 2 de estos departamentos tienen el derecho de No tributar por arrendamiento. Mis consultas van dirigidas hacia el tercer departamento para la recuperación del crédito fiscal del mismo. ¿Si o si debe hacerse formando una sociedad o puedo hacerlo como Empresario Unipersonal? Y la otra consulta relacionada sería: ¿puedo solicitar el crédito del banco como persona natural, recibir el departamento y luego crear una Empresa Unipersonal (en caso de que sea posible según la respuesta de la primera pregunta) o una sociedad para tributar el arriendo del departamento por contabilidad y luego solicitar la recuperación del crédito fiscal o el crédito del banco debe ser solicitado desde un principio como Sociedad o como Empresario Unipersonal para poder solicitar la recuperación de IVA? Gracias de antemano por la respuesta.
José:
No siempre es posible hacerlo todo, hay cosas que tienen sus impedimentos dado que son producto de acciones previas. En éste sentido, si el banco no le da el crédito a una empresa que Ud. forme, salvo quizás si tiene su aval personal, la compra la debe efectuar a nombre personal y después formar la sociedad aportando el bien, obviamente con su deuda, lo que será más engorroso.
Quizás lo que tendría que hacer es conversar con el banco si desde ya parte como empresa, dejando los dos primeros departamentos a nombre personal. Pero mi recomendación, si es que va a dedicarse en forma empresarial al arriendo, sería partir todo como empresa, ya que así podrá planifica mejor su negocio, dejando el tema de los arriendos liberados de impuesto personal para más adelante (asumo que la rentabilidad de los arriendos financiarán una parte importante los costos de intereses, por lo que la utilidad final no es tan alta, sobre todo en los primeros períodos.
También, si desea realizar una actividad afecta a IVA, arrendando amoblado los departamentos, claramente puede tener derecho a usar el crédito fiscal por la compra de ellos, como también de los muebles que incorporará a dicho arrendamiento (refrigeradores, camas, comedor, etc.), teniendo así una contabilidad como empresa, donde tendrá ingresos por los arriendos, que en parte estarán gravados con IVA (hay que rebajar el 11% del avalúo anual para calcular el valor afecto, proporcional al mes), y gastos con los intereses y ahora también incluso por la compra de los activos, en la parte depreciable (no en la porción de terreno que le correspondería al departamento), de acuerdo a los nuevos regímenes de tributación vigentes a partir del año 2020. Lo ideal es que sea la empresa la que haga toda la operación: compre, crédito y explote. La ventaja del DFL 2 lo dejará para más adelante, cuando compre realmente a título personal.
Puede ser una EIRL, puede ser como empresario individual, pero quizás la mejor alternativa sea una SpA (sociedad por acciones), ya que ello le permitirá tener la propiedad al 100% y luego incluso incorporar socios, si el negocio lo requiere.
Por ello, acérquese a nuestra empresa y puede recibir asesoría legal, para la creación de la empresa, como también servicios contables y tributarios.
Hola Omar.
Ahora en agosto me van a entregar dos departamentos nuevos DFL2 que los compré como persona natural a una inmobiliaria, los cuales tengo pensado arrendar de manera inmediata. Al ser mis primeros dos departamentos, entiendo que los mismos no deben tributar por arrendamiento. ¿Es posible recuperar el crédito fiscal de la compra de estos departamentos si decido arrendarlos amoblados?
Eduardo:
Si se dedicará al arrendamiento amoblado, deberá iniciar actividades antes de adquirir los departamentos, pagar patente comercial y declarar mensualmente sus ingresos y el IVA cobrado por el arriendo con la respectiva factura (que quizás no será mucho tampoco), pero ello implicará que tendrá una actividad comercial que puede hacerlo perder la ventaja de no considerar como ingreso tributario el valor del ingreso percibido. En esa situación, dado que está comprando un activo fijo para una actividad comercial, le permitirían solicitar la devolución del IVA de la compra que acumule como remanente (es un anticipo que le entrega el fisco, que tendrá que ir abonando con los pagos mensuales y eventualmente si vende un departamento en el futuro, devolver lo que no alcance a reponer con los pagos mensuales).
Creo que su mejor alternativa sería considerar el IVA de la compra como parte del costo, arrendar sin muebles, para así estar claro en que le correspondería la liberación de tributación por el arriendo (estarían destinados a habitación y no es una actividad comercial la que desarrolla), además que considerando el avalúo de los bienes quizás el monto afecto real sería bajo (se descuenta del canon el 11% proporcional anual como liberado de IVA, afectándose la diferencia).
Esto es considerando que no se dedicará al arrendamiento amoblado como actividad comercial. Si definitivamente es así, quizás lo mejor es que derechamente forme una sociedad, se dedique a la actividad de arrendamiento amoblado y rebaje de sus ingresos el costo de financiamiento, como también podría rebajar el valor del activo adquirido, si estará en algún régimen tributario del 14 D de la Ley de la Renta, que es lo más probable. Ahí podrá solicitar la devolución del IVA acumulado como remanente, pero como le indicamos, es un préstamo a cuenta de la devolución futura vía pagos mensuales de débito fiscal.
Buenas tardes Don Omar
Le quiero hacer una consulta, como puedo proteger mis bienes raíces en tema de tener algún problemas legales y no perjudicar mis bienes.
(por el dicho que los ricos no tienen nada a su nombre)
Muchas gracias, que tenga buen día.
Kevin:
Es un pregunta muy general y obviamente ello tiene muchos datos que son requeridos para poder ver cuál es su situación personal.
En términos generales, lo que siempre se ha recomendado es separara la actividad empresarial con el ambiente privado de una persona. Ello, por ejemplo, se materializa con no avalar deudas de las empresas, las cuales deberían ser autónomas. Si en algún momento, esas empresas caen en insolvencia, se liquidarán los activos de su propiedad y no la de los propietarios, salvo que éstos hayan entregado el aval personal ilimitado como garantía de las deudas de la empresa.
También debe separar los bienes que son del orden familiar, ya que es posible que pueda asignar los bienes que son de uso de su familia, a su cónyuge, en al ámbito de una separación de bienes, una liquidación de la sociedad conyugal o incluso en un acuerdo de divorcio, lo que es más complejo, pero es posible realizar, materias que son de una especialidad de abogados dedicados al tema.
Estimado , espero se encuentre muy bien.
Estamos iniciando el arriendo de departamentos amoblados, es una empresa donde estoy recien trabajando, lei sus consultas anteriores y me queda super claro la rebaja del 11% del Avaluo del bien, pero los otros ingresos adicionales, son afectos a iva o son exentos, me refiero a Gastos Comunes, arrendamos adicicinal como Quinchos, piscina. En el arriendo en ocasiones ira incluido la Bodega, la cual igual esta amoblada, a esta ultima igual se le rebaja el 11% de su avaluo fiscal? Ojala pueda ayudarme con esto, muy buenas sus ayuda.
Jeannette:
Hay un consulta muy similar y claramente creo que deben analizar cómo están funcionando, ya que los gastos comunes son soportado por los arrendatarios, que se generan por una comunidad que posee el uso de espacios comunes, no siendo una prestación de una empresa.
Hay que separar cada una de las entidades: la comunidad es un ente que no hace prestaciones, sino percibe el reembolso o el aporte para financiar los gastos realizados, no siendo una actividad comercial. El reembolso de gastos, no es una remuneración afecta a ningún impuesto.
La otra actividad, que corresponde al arrendamiento de departamentos, con o sin muebles, serán ingreso del propietario o prestador de esos servicios; si son amoblados, estarán afectos a IVA y también debe para el cálculo del impuesto realizar la rebaja mencionada de la proporción mensual del 11% del avalúo anual.
Obviamente, creo que si tiene varias unidades, algunas afectas a IVA y otras no, los gastos seguramente generarán uso de crédito IVA proporcional. Eso de deben revisar de acuerdo a la forma de acreditación que tengan, para así estar claros si procedería una utilización al 100% (el gasto o compra está asociado a la generación de ingreso afecto a IVA). La rebaja del 11% no es un ingreso exento o no gravado, es parte de un cobro gravado con IVA, para los cálculos de la proporcionalidad de recuperación del IVA. Nota: Si una comunidad cobra por el uso de un quincho y ello no está en el reglamento, claramente podría estar gravada con IVA, por estar realizando una actividad gravada. Por ello, se coloca como una reposición de gastos, parte de los gastos comunes, con lo cual no sería una arriendo, sino un aporte para financiar gastos o aportes al fondo común.
Buenas tardes Omar
Junto con saludar, quisiera consultar por la siguiente situación.
Debe declarar renta y pagar impuesto una persona que: recibe sueldo de un empleador, pensión de vejez y además percibe arriendo de un lugar usado para fines comerciales (pero en el SII es habitacional)? Declarar en la linea 5 del F-22?
Depende del monto anual de ingresos? puede rebajar las contribuciones pagadas del lugar arrendado? y puede usar algún otro gasto para rebajar? dónde se ingresan dichos montos en la declaración anual?
Muchas gracias,
Belén:
El impuesto Global Complementario se declara en abril del año siguiente de la obtención de los ingresos. Estos son todos aquellos que sean percibidos por el contribuyente, incluyendo pensiones, remuneraciones, honorarios, arriendos (salvo que sean por una propiedad DFL N° 2), dividendos, utilidades en venta de activos o intereses por inversiones, etc..
Si tiene más de una renta, el SII tendrá gran parte de esa información asociada a su RUT, debiendo complementar la declaración propuesta con los datos que falten incorporar a la declaración como ingresos. Hay instrucciones específicas asociadas a cada línea y para ello visite el sito del SII, donde podrá ir avanzando en la preparación de esa declaración. Si no la hizo, teniendo obligación de ello, sin importar si tenía impuesto a pagar o era una devolución, tendrá multas.
Es difícil poder ayudarla por ésta vía, ya que lo ideal es que Ud. tenga más datos y vaya incorporándolos en la propuesta para validar si le corresponde un pago de impuesto (no debería tener devolución). Puede que no pague impuesto cuando sus rentas sean bajas, pero ya al tener sueldo y pensión, debería estar obligada a realizar una reliquidación del impuesto único, adicionando las otras rentas que comentan, siempre que sean tributables.
Buenas Don Omar
Mi consulta es la siguiente: En unos meses más voy adquirir 7 departamentos, mis dudas son
-me conviene adquirir los departamentos como persona normal (son para arrendar)
-me conviene abrir inicio de actividades (cual seria) para recuperar iva o impuestos
Alfredo:
La respuesta puede ser sencilla, pero tiene muchas aristas que debe ponderar para la decisión final.
Sin considerar otros aspectos y asumiendo que compra esos activos con recursos propios, la mejor alternativa es hacerlo en forma personal, ya que no tendrá que pagar patente comercial, no tendrá que llevar contabilidad (contador) y el impuesto que pagará será el mismo: su Global Complementario por los arriendos percibidos.
Pero pensando en más variables, como por ejemplo que se debe endeudar para financiar la compra, como también que tendrá que administrar varios contratos y aspectos de habilitación permanente, como también cuidar que si le pasa algo que lo pueda marginar de su actividad, exista un vehículo legal que pueda seguir funcionando incluso después de fallecido (en el extremo), lo recomendable es constituir una sociedad y también bien a quién incluir en ella (sus hijos u otras personas cercanas). Aquí tendrá depreciación de los activos, los gastos de financiamiento, los gastos de contador, patente municipal y obviamente los gastos corrientes de reparaciones y otros como los seguros, que podrá rebajar de los arriendos, para establecer la utilidad tributable tanto en la empresa como a nivel personal, dependiendo del régimen tributario al cual podrá optar.
En cuanto al IVA, ello dependerá de cómo será el arrendamiento: si incluirá muebles o solo serán departamentos sin habilitación especial. Si son habilitados, podrá usar el IVA de la compra, pero ahí también debe considerar registrarse como contribuyente de dicho impuesto, ya sea a nivel persona o como entidad jurídica.
Si requiere apoyo profesional, para lo cual obviamente nos puede contactar, ya que también requerirá los servicios contables, tributarios y legales que requiere tanto para la adquisición de los bienes, la formación de la sociedad, como para los futuros contratos de arrendamiento.
Como puede ver, son varias las consideraciones para poder decidir, no solo la variable tributaria.
Buenas Don Omar
Espero que se encuentre bien.
Mi consulta es, si yo tengo varios departamentos (10) conviene tenerlos a mi nombre o crear una empresa (cual?) con esos departamentos o existe otra opción?… Para así poder cuidar todos mis vienes raíces
Kevin:
Está duplicada la consulta que ya se contestó.
Buenas Don Omar, espero que se encuentre bien.
Mi consulta es la siguiente, si tengo varios departamentos a mi nombres conviene crear alguna empresa (cual?) y pasarlos ahí para poder cuidar mis vienes raíces o existe otra opción?
Muchas gracias!
Kevin:
Siempre hay que evaluar varias cosas para poder decidir si es necesaria y recomendable la creación de una empresa para explotar los bienes raíces, incluso pensando en la sucesión.
En principio, si es sólo por el tema inmobiliario y explotación de bienes raíces, la recomendación es seguir como persona natural, sin contabilidad, dado que hasta el momento no paga patente municipal por esa actividad, no lleva contabilidad y declara en base a su ingreso acreditado con los contratos, teniendo incluso la ventaja de poder eventualmente no pagar impuesto por ventas de algunos bienes o un pago de 10% como impuesto único sobre la utilidad (si es que ésta superó el límite de 8.000 UF que tiene como tope único cada contribuyente).
Pero por otra parte, si vemos que hay una complejidad en la administración, que hay gastos de mantenimiento, que también se proyecta a que la entidad siga como un todo pos a su muerte, quizás sea bueno pensar en la creación de una SpA, donde en principio Ud. tenga el total de la propiedad, para luego quizás realizar donación en vida a sus herederos, partiendo por una revisión de la representación legal de la empresa, compartiéndola con otras personas (debemos pensar que no somos inmortales o incluso podemos tener períodos de «encierro obligado donde no podamos actuar» (por ejemplo una estadía obligada en una UCI), y la empresa debe seguir en funcionamiento (pagos, movimientos bancarios, contratos nuevos, etc.).
Conclusión: hay que analizar no solo la variable tributaria, sino varias otras y especialmente el enfoque de continuidad. Estaremos alagados si quiere contar con nuestros servicios legales, contables y tributarios sobre su planificación, si así lo estima.
Estimado Omar.
La situacion es la siguiente:
Quiero iniciar una SpA, para ello necesito acreditar domicilio. No poseo un bien raiz, por lo tanto quiero arrendar la casa no amoblada a un familiar y hacer un contrato pata poder acreditar domicilio. Esta casa habitacion sera donde vivire y a la vez tendre mi oficina.
La consulta es la siguiente:
La persona que me arrienda debe pagar algun tipo de impuesto, ya sea iva o impuesto a la renta, o el que arrienda (yo) debo pagar algun impuesto por el arriendo.
Agradeceria me pueda ayudar con esta duda.
De ante manos muchas gracias.
Edgar:
No sé cual es su actividad, pero quizás le convenga utilizar la prestación de servicios de terceros que arriendan domicilios (coloque en su buscador web «domicilios virtuales» y tendrá una serie de oferentes), incluso con atención secretarial, obtención de patente municipal y otros.
Ahora si efectivamente fijará como domicilio el lugar donde vive, ello involucra que el dueño debe autorizar el funcionamiento de una empresa en esa dirección, lo que puede incluso cambiar de destino el bien raíz. Sí puede registrar el domicilio postal, pero ello no lo habilita para ninguna actividad comercial (si para prestación de servicios virtuales). El arrendador (dueño del bien raíz), debe declarar el valor del arriendo como ingreso (si es DFL 2, podría hasta perder esa calidad si Ud. le da un destino comercial y no habitacional). Por ello, si es solo domicilio postal (llega de correspondencia y contacto con el SII, más patente municipal como tal), no tendría inconveniente. Pero si es otra la actividad a desarrollar, yo no recomiendo el uso de la casa habitación.
Buenas tardes Omar.
Tengo una consulta. en 2019 se compramos un strip center con 19 locales comerciales, los cuales venian con vitrinas , puerta de vidrios, cortinas metalicas y baños completamente habilitados.
Estos locales comerciales han sido arrendados siempre afectos a IVA, por considerar que contaban con instalaciones para desarrollar alguna actividad comercial. De la circular 37 yo entiendo que estas instalaciones no eran suficientes para el ejercicio de la actividad.
Debemos cambiar la figura y facturar sin Iva?. Podemos recuperar el Remanente de Credito Fiscal?
Saludos y de antemano agredezco mucho tu orientacion.
Lidia:
En nuestra opinión, nunca debió haber gravado con IVA esos arriendo dado que no eran locales que permitieran el desarrollo de una actividad en forma directa. Las vitrinas, que serían las cosas más específicas, por sí no son suficientes para ello (los baños son instalaciones básicas, como la electricidad, el equipo de aire acondicionado, sistemas de detección de incendios y otros).
Pero ya lo hizo y seguramente ahora su exposición será mayor, considerando que el SII hará más revisiones con la nueva norma, considerando que si se consideró como un local amoblado, la cantidad de muebles deben ser lo suficientemente relevantes para justificar una realidad del contrato y no una simple ficción.
Manos a la obra, sugiero considerar lo indicado por el SII en la Circular que Ud. refiere (página 3 Circular 37/2020):
«Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá, a lo menos, contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.»
Por ello, a trabajar en dotar al local de lo que aquí el mismo Servicio indica, las estanterías para guardar y exponer productos, más el mesón de atención de público, que sería lo que les faltaría, para seguir tal cual están y estar resguardados para una futura fiscalización, pudiendo ahora en tiempo de pandemia, agregar cosas que puedan servir para la prevención, como algún mecanismo de separación de público, incluso estructuras de desinfección, para darle mayor consistencia a la habilitación. Así validará su crédito fiscal acumulado, que va rebajando de los arriendos que debe afectar con IVA, en lo que supere el 11% del valor del avalúo anual (proporcional al mes), de acuerdo al art. 17 de la Ley del IVA, que obligatoriamente debe aplicar, no perdiendo el derecho a utilizar el 100% del crédito fiscal.
Buenas tardes Omar!
Junto con saludar y esperando se encuentre bien, me gustaría hacer una consulta respecto al arriendo de locales comerciales, actualmente arrendamos una serie de locales comerciales algunos de ellos afectos a IVA, en su momento cuando se hizo el contrato el concepto de «amoblado» era muy ambiguo, y tenemos locales arrendados afectos a IVA porque contaban con enchufes, una mesa y una silla. Hoy con la Circ 37, donde el SII aclara y especifica el concepto de amoblado, en el caso específico de locales comerciales, nos damos cuenta que varios de esos locales no debiesen ser afectos a IVA, en ese caso, bastaría con un anexo de contrato para modificar la figura? el SII no ha establecido plazos para realizar esas modificaciones?
Desde ya agradezco mucho su orientación respecto a este tema.
Saludos,
María José:
Efectivamente hay que modificar esos contratos, para dejar a partir de ésta fecha, la operación como no gravada con IVA, considerando que no tienen los muebles que corresponden, dejando con ello la operación sin el gravamen.
En general no hay plazos, pero claramente se deben adecuar a la norma, ya que estarían gravando la operación con un impuesto que no procede (quizás nunca fue un hecho gravado, incluso en la norma anterior, donde debía existir al menos un detalle de los muebles incluidos en el arriendo, aunque la silla y la mesa fueran efectivos, se buscó el gravamen para otras aplicaciones como el aprovechar el crédito fiscal por la compra o construcción del activo arrendado).
Buenos días, don Omar!
Tengo una consulta: acabo de arrendar un dpto para fines habitacionales y además de pagar 50% del valor del arriendo por concepto de comisión ($360.000) la inmobiliaria me está cobrando un impuesto de $40.000 que no sé de qué se trata. Sería esto legal? Puedo pedir un respaldo legal para pagar ese impuesto o ellos pueden “inventar” un impuesto propio y específico para que yo pague? Muchas gracias de antemano!
Saludos
Paola:
El arriendo de un departamento podría estar afecto a IVA, cuando éste está amoblado. Si es así, efectivamente hay un impuesto que debe estar determinado mensualmente por el canon de arriendo (no es directo, ya que del monto hay que rebajar el 11% del avalúo y sobre la diferencia se cobra el IVA que es de un 19%). Pero ello debe estar incluso indicado en el contrato de arriendo (si es o no amoblado y por lo tanto si es afecto a IVA).
También la comisión, si la cobra una empresa, está afecta a IVA y debe Ud. recibir la correspondiente boleta por ello.
No hay otro impuesto asociado al arrendamiento (hay pagos por garantía y quizás gastos notariales,si el contrato se autoriza notarialmente).
Buenas tardes don Omar, mi duda es la siguiente, por casi cinco años arrendé para vivir un departamento amoblado.
Aquí va la consulta, el dueño del departamento debería haberme emitido boletas por el pago mensual de dicho arriendo ?
Si no lo hizo, por casi cinco años, se podría decir que evadió impuestos al no haber declarado dicha situación?
Gracias
Cristián:
No se grava con IVA el total del canon de arriendo, sino la diferencia que supera al 11% anual del avalúo del bien raíz. Si esa porción de avalúo, debidamente proporcional al mes (1/12 del 11% del avalúo), es igual o superior al canon de arriendo, no hay base afecta a IVA. Por el contrario, si el canon de arriendo es mayor a la mencionada proporción, la diferencia que se produce es lo que se debe afectar con IVA.
La forma de pago es una declaración de parte del arrendador, en un formulario especial y no genera la emisión de boletas, dado que Ud. tiene el recibo de arriendo y el contrato como comprobante de sus gastos. Pero el arrendador obviamente deberá acreditar que enteró el IVA, si procede, al fisco. Si tiene alguna duda, puede con su contrato, acudir a la oficina del SII y realizar la consulta si el impuesto ha sido pagado (se supone que Ud. en el canon lo pagó, cuando corresponda).
Obviamente, si correspondía aplicar y pagar IVA, el arrendador ha evadido el cumplimiento de esa obligación, ya que se supone que al pagar el canon, el impuesto si procede, está incluido, es decir, Ud. lo pago como arrendatario y es el arrendador el que lo debe enterar en arcas fiscales.
Muchas gracias por la información anterior.
Los departamentos son de este años, es decir que los 3 que quedan tengo que pagar impuesto, que sería la diferencia del dividendo con el cobro del arriendo, se suma eso anual y de eso se le descuenta el 40% que es el impuesto?
Muchas gracias Don Omar
Kevin:
Se debe considerar el ingreso bruto, sin ninguna deducción (no se rebajan los intereses de los créditos por la adquisición de los bienes). el ingreso a declarar corresponde al canon de arriendo, cuyo valor está en el contrato.
Anualmente se suman todos estos ingresos por arriendo (los tres que quedan afectos), con otros valores que Ud. tengan en el año (intereses, dividendos, sueldos, pensiones, etc.), todo lo cual se lleva a la tabla anual y ahí se ve cuál es el impuesto a pagar. No descuenta nada, sino que pagará impuesto en abril del próximo año.
Si quiere hace un cálculo, puede usar la tabla que está publicada en nuestro sitio, que es la que se usó para los ingresos del año 2019 (se usa el valor de la UTM de diciembre de cada año) https://www.circuloverde.cl/impuestos-y-valores/impuesto-global-complementario/
También al final de año se puede contactar con nosotros como cliente y lo podemos ayudar en la preparación de su declaración anual.
Buenas Don Omar
Buena información entregada en los comentario anteriores.
Quería hacer una consulta, si tengo 5 departamentos sin amoblar df2, con un flujo de dinero positivo, como seria el tramite con los impuestos y cuanto es el % que tengo que pagar por cada uno y de eso cuando me devuelven después en la devolución de impuesto?
Muchas gracias.
Kevin:
Si tiene cinco departamentos DFL N° 2 arrendados, debe analizar si ello es o no renta tributable. Si tales departamentos fueron adquiridos antes del mes de noviembre de 2010, entonces todos los ingresos son no renta y no los debe incluir en su declaración anual. Por el contrario, si esos departamentos o parte de ellos son adquiridos con posterioridad a esa fecha, deben ser incluidos en la declaración anual de renta, dado que son rentas tributables (tiene un límite de dos bienes raíces por persona).
El impuesto dependerá de la sumatoria de rentas obtenidas (se suman todas las rentas de distintas fuentes) y ello se afecta con Impuesto Global Complementario, que es un impuesto incremental que puede llegar hasta un 40%.
Como Ud. no paga mensualmente pagos provisionales (a cuenta de los impuestos anuales), no tiene devolución. Ello se produce en caso donde el contribuyente ha adelantado pagos a cuenta de los impuestos anuales (como el emisor de boletas de honorarios, que le retienen mensualmente por lo que recibe).
Estimado Omar,
Muy buen artículo, del cual desprendo algunas dudas, en particular con la proliferación de los denominados negocios de renta residencial, según las condiciones económicas actuales, es posible que ocurra la siguiente figura, que logre arrendar un inmueble amoblado por $300.000.- y que su avalúo fiscal sea de $40.000.000.-, según la ley, deberé rebajar el 11% del avalúo fiscal en la determinación del IVA, entendiendo que esto se debe hacer todos los años, de un base total de $300.000 X 12 = $3.600.000.-, tendré un total de $40.000.000 X 11% = $4.400.000.- para rebajar, es decir, seré capaz de rebajar la totalidad de la base del respectivo año.
Entendiendo que se lo arrendaría a una persona natural, tendría que hacerle una boleta electrónica por $300.000.- mes a mes, lo que no tendría no generaría ningún IVA débito, si esto fuese correcto, ¿qué ocurre con los créditos IVA que tengo por facturas de proveedores, etc., ¿puedo hacer uso del crédito?, que en este caso sería de devoluciones anualmente, o el hecho de rebajar la totalidad de la base, limita el uso de los IVA crédito.
Quedo atento, y gracias,
Saludos,
Juan:
Lo que hay que considerar es el concepto del 11%, que es una rebaja para determinar la base imponible afecta a IVA. No es un cobro exento, sino un valor que ahora se obliga a rebajar, de una prestación que es afecta totalmente al IVA, como es el cobro por arrendamiento amoblado de inmuebles.
Efectivamente se puede dar el caso teórico que plantea, donde el canon mensual es inferior a la rebaja indicada (el 11% anual, aplicado mensualmente al cobro del canon fijado). En ese caso no tendrá que cobrar IVA y por ende no tendrá débito fiscal contra el cual aplicar el crédito fiscal que le corresponde, por compras del giro.
El crédito fiscal seguirá acumulado, ya que sólo se permite la devolución anticipada cuando se asocie a compras de activo fijo, según lo dispuesto en el art. 27 bis de la Ley del IVA.
Ese crédito fiscal por compras generales, asociadas al giro (por ejemplo, los gastos de publicidad, reparaciones del lugar y eventualmente compra de activos fijos) se acumulará como remanente a la espera de que existan futuros débitos fiscales. No se puede aplicar a ningún otro impuesto, salvo que termine el giro y se generen diferencias por pagar, donde podría aplicar dicho remanente para algunas situaciones.
Estimado, buenas tardes
Estoy en una empresa inmobiliaria que comenzaremos a operación con arriendo de inmuebles afectos a IVA, esto sera por lo que supere el 11% del Avalúo de los Departamentos a arrendar, estos serán todos nuevos y amoblados.
Estoy claro que debo emitir boletas de servicios, por el valor Afecto a IVA, ya que son personas naturales los arrendatarios, pero tengo duda como respaldo la rebaja del 11% del Avalúo, tengo la obligación emitir algún documento para entregar al Arrendatario? Que es lo mas usado actualmente?, pensando en las nuevas boletas electrónicas que cambian su formato en Septiembre 2020?
Vi sus respuestas de mas arriba, pero no me queda claro si tengo obligación de mitir una boleta no afecta para completar el monto del arriendo mensual con la Boleta Afecta, la idea es no aplicar proporcionalidad por lo no afecto.
Muchas gracias de antemano.
Favián:
Está en un tema complejo de solucionar, dado que hasta hoy en una boleta no se puede mostrar «una rebaja de la base imponible», como es el caso. que no es un cobro exento.
Como tendrá que emitir boletas, ya que sus clientes son personas naturales, tendrá el contrato de arriendo como sustento donde aparecerá el canon mensual. Luego, parte de éste canon tendrá cobro de IVA. Las boletas no son por valores mixtos, como una rebaja de la base, considerando que se debe incluir la cifra única de cobro.
También, tendrá inconvenientes para determinar la proporcionalidad del impuesto, dado que técnicamente tendrá que entregar una boleta por el valor neto afecto a IVA, que será parte del canon mensual, mientras que por la parte que no estará afecta, dado que es una rebaja de la base, tendría que emitir otro documento que sería un cobro no afecto «mentiroso», dado que como hemos dicho, es parte de la prestación total gravada con IVA, que tiene una rebaja para aplicar dicho impuesto.
En resumen, no tenemos hoy disponible una solución en la plataforma de emisión tanto de boletas como de facturas (la del SII y las privadas), que eviten un complicación de clasificación de los ingresos (ud. tiene sólo ingresos afectos a IVA, por los arriendos amoblados), pero por emitir boletas con dos tipos de ingresos cae sistémicamente en una clasificación de uso proporcional de IVA de uso común que no es procedente.
Estimado Omar,
por diferentes razones he comprado propiedades (me he cambiado de ciudad), las cuales actualmente arriendo sin amoblar, son 4 en total, no me dedico a esto, solo que por no haber podido vender, he arrendado, de manera de pagar los dividendos.
mi consulta es : se debe pagar impuestos por arrendar estas propiedades ( las 4 son de menos de 140 m2), por lo que lei mas arriba, las primeras 2 no pagan, pero en las otras 2 si, ¿se puede argumentar como gastos?
-El pago de dividendos, comisión a corredora de propiedades, pago de gastos comunes (los pagó yo), otros gastos asociados a reparaciones de las propiedades (pintura, arreglos de piso, etc),
o en su defecto el ingreso recibido se debe declarar de forma integra, si esto es así, que mecanismos existen para rebajar, ya que el ingreso real a veces puede ser negativo, debido a que los canones de arriendo en muchos casos, son menores que los dividendos, y si se suman los gastos en reparaciones podrían superar muchas veces las ganancias.
¿tan injusta es la ley?
Otra consulta: hay una ley asociada a la venta de propiedades y el pago de impuestos si la ganancia ( venta – compra) supera las 8000 UF, estos se va acumulando por cada propiedad vendida, independiente del periodo.
si compré propiedades antes de esta ley, y las vendo, se aplica este concepto y debo pagar impuesto en caso de obtener estas ganancias? o solo aplica para propiedades que se compraron posterior a la publicación de esta ley?
Patricio:
Si Ud. explota un bien raíz y no lleva contabilidad por ello, debe declarar la renta efectiva generada, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 20 N° 1 letra b) de la Ley de la Renta, que es bien explícito al indicar (lo remarcado es nuestro): «En el caso de contribuyentes que no declaren su renta efectiva según contabilidad completa, y den en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal, de bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna.»
Por ello, no puede rebajar ningún gasto asociado, como mantención y otros. También debo indicar que el pago de un dividendo NO es un gasto, sino una disminución de un pasivo.
Si Ud. quisiera rebajar gastos por los ingresos obtenidos como arriendos, debería iniciar actividades, llevar contabilidad y obviamente ello le permitirá declarar los ingresos obtenidos y deducir la depreciación de la construcción, pago de arreglos y otros, como los intereses del crédito hipotecario si hace el aporte con los pasivos a la entidad empresa que deberá registrar. También tendrá costos por los servicios contables que requerirá y el pago de patente municipal, entre otros mayores costos. Como Ud. puede ver, la ley no es injusta, considerando que le da las alternativas para que Ud. elija la forma de cumplir con su obligación tributaria al tener ingresos.
En cuanto a la exención por tratarse de bienes raíces amparados en el DFL N° 2, efectivamente la norma delimitó a solo dos propiedades por contribuyente, por lo que el resto que produzca rentas no tiene ningún beneficio y debe cumplir con la obligación de pagar el Impuesto Global Complementario por las rentas obtenidas en el año (están exentas del impuesto de Primera Categoría por ser habitacionales).
Por último, en relación a la venta, ello afecta a las ventas que se produzcan con posterioridad al cambio de la ley, sin importar si la adquisición sea anterior a ello (no se gravan los bienes cuya propiedad se adquirió antes del año 2004). También hay que considerar que la rebaja de 8.000 UF es un tope único por contribuyente, por lo que se descuenta cuando se aplica, quedando en uso solo el remanente. Puede que lo use en un solo bien. Puede leer el artículo relacionado en https://www.circuloverde.cl/se-grava-la-venta-una-persona-natural-inmueble-adquirido-herencia-los-impuestos-iva-renta/
Estimado Omar
Mi consulta tengo inicio de actividades soy de primera categoría pero años que no tengo movimiento y hace dos años arriendo mi casa dfl2 , en ella realicé dos departamentos y los arriendo y más la casa también la arriendo (todo en el mismo terreno) 3 arriendos en la misma propiedad son sin amoblar mi consulta debo declarar renta ? Y sino es así donde inscribo esta renta exenta del dfl2? Ya le entendí que en mi caso no pago iva pero la parte de renta aún no la tengo clara por favor
Paulina:
Creo que su situación es muy especial y debe ir separando cada una de las cosas para así poder aclararse cuál es su situación tributaria.
Si tiene inicio de actividad, ello es un giro vigente y lo más probable es que deba declarar por ello según contabilidad o acogida a alguno de los regímenes para contribuyentes pequeños (eso lo debe validar con su contador). No indica si es como empresaria individual o es una sociedad.
Caso distinto es lo relacionado con el arriendo de inmuebles, que asumo los hace a nivel personal (no son parte de la contabilidad o de la empresa que se indica en el párrafo anterior.
Lo primero es que debe tener claro que el DFL 2 tiene una restricción de metros de construcción, que son 140 m2. Otra cosas relevante, es que indica que el bien originalmente era una casa y que indica «realicé dos departamentos», por lo que la construcción original ha sido modificada, lo que supongo declaró en la Municipalidad, con el correspondiente permiso de obras y seguramente la pérdida de la calidad de inmueble acogido a las disposiciones del DFL 2. Debo indicar que Ud. indica que todo está en el mismo terreno, lo cual no resulta posible, dado que serían tres roles distintos, porque no puede mantener el original sin las modificaciones que comenta.
Lo que tiene claro es que el arrendamiento es sin muebles, por lo que por las tres rentas (son tres bienes), no está gravada con IVA.
En cuanto a la renta, no veo muy posible que su casa mantenga la calidad de DFL 2, menos los nuevos departamentos (no indica se es construcción nueva o habilitación de parte de la construcción original, pero ciertamente excede los 140 m2 indicados).
Con los datos indicados, creo que corresponde que declare la totalidad de la renta como afecta a Impuesto Global Complementario, sin intentar el usar una franquicia que no correspondería, salvo que Ud. tenga la regularización de todos los bienes, con roles diferentes y obviamente en ese caso la situación cambia (si mantienen la calidad para acogerse al DFL 2, podría no declarar la renta solo por dos de ellos, que sería su casa y uno de los departamentos).
Es un caso para analizar con más información y por ello sugerimos que lo vea con alguien que maneje la norma y que tenga clara la regularización comentada de las construcciones.
Hola Omar, gracias por el tópico, tengo una consulta.
Si yo arriendo una bodega, sin muebles esta es exenta de IVA. Pero el arrendador ahora remodeló dicha bodega para utilizarla como oficina comercial. Por tanto, ¿debo facturar ahora el arrendamiento con IVA?, dado que la bodega ahora esta habilidad para una actividad comercial.
Gracias y saludos,
Hans:
El propietario no ha realizado la remodelación por lo que el arrendamiento sigue no siendo gravado con IVA (no es exento). Si arriendo una bodega, que no tiene instalaciones y es el arrendatario el que la habilita con obras de su cargo, estanterías, muebles, equipos, etc., ello no cambia la calidad de arriendo no afecto con IVA.
Esto es lo mismo que una oficina, donde ocurre lo que relatamos, ya que puede que el arrendador entregue la oficina vacía y es el arrendatario el que la habilita para dejarla operativa, lo que no cambia que el arriendo sigue sin estar gravado, por no tener instalaciones o muebles (son instalaciones o muebles de propiedad del arrendador).
Estimado don Omar, excelente servicio por todas estas dudas en arrendamiendo de BBRR-
Mi consulta, arriendo departamento amoblado por 1 año adelantado, es primera vez, no sé que pasará a futuro-
En caso de iniciar actividades y facturar, yo quería saber respecto a como deberia emitir la factura para pagar el i.v.a. en caso que asi sea, y como el arrendatario justificará el pago de arriendo total, ya que yo pagaria solo un
pequeño de acuerdo a cálculo con rebaja del 11% avaluo-
De antemano, muchas gracias
Pedro:
Mi posición es que no es conveniente que inicie actividades, ya que además tendrá que presentar declaraciones mensuales, pagar patente comercial y llevar contabilidad (o al menos elegir un régimen tributario en primera categoría de la alternativas para pymes).
En cuanto al devengo del ingreso, ello se produce cuando percibe la remuneración, lo que ocurrirá cuando su arrendatario le pague el total anual. En ese momento tendrá la obligación de pagar el IVA (considerando la rebaja de la base por la proporción del terreno) y además fijará el momento del ingreso para el pago del impuesto a la Renta (Global Complementario).
La justificación del gasto para el arrendatario será el contrato de arriendo y el recibo o transferencia del pago de la remuneración. No podrá utilizar el IVA como crédito fiscal, si fuera una empresa, ya que no tendrá la factura por el valor del IVA que corresponda pagar (pero si es persona, no tiene inconveniente en la justificación de su gasto, pudiendo incluso remitirle una copia del formulario donde UD. pague el IVA por la renta percibida).
Hola, trabajo en una empresa comercializadora y arrendamos varias lugares para vender nuestros productos, algunas son oficinas, departamentos y bodegas. Si estas fueron arrendadas sin ningún tipo de instalación o muebles que ayuden a la operación, ¿se deben grabar con IVA? ¿los arrendadores está obligados a emitir facturas, ya sea afecta o exenta, aun teniendo contrato?
Claudio:
Hay dos cosas que se deben validar para responder lo consultado: la calidad de los arrendadores, en el sentido de que ellos tenga la actividad informada al SII, como contribuyentes (lo hacen en forma habitual y llevan contabilidad completa o simplificada); lo otro, es si los inmuebles tienen instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial o tengan muebles.
Si los arrendadores son empresas, ellas están obligadas a emitir facturas, sean afectas o exentas o no gravadas por los arriendos que perciban. Si no son contribuyentes habituales, como sería una persona natural que no tiene el giro declarado de arrendamiento, basta el contrato y el recibo de pago de la renta, no siendo obligatoria la factura.
Para la aplicación del IVA, si son oficinas o departamentos o incluso bodegas que no tienen muebles o instalaciones, como podría ser en el caso de las bodegas, las estanterías, ello no es gravado con IVA. Por el contrario, si son inmuebles que tienen muebles como podría ser cocinas, microondas, refrigeradores «NO empotrados», serían inmuebles amoblados, deberían ser afectas al impuesto y obviamente Ud. requerirá la factura para poder utilizar el crédito fiscal de IVA (si están empotrados, son parte del inmueble y no serían considerados muebles).
queria consultar tengo tres departamentos dfl2 y una casa amoblada arrendada, estoy claro que la casa hago factura con iva, pero los dptos no son amoblados, tengo giro de arriendos, la consulta es la siguiente, primero tengo derecho a 2 dptos dfl exento y si es asi igual debo dar la factura correspondiente exenta y en la renta declararlo como exento? o no doy factura directamente por esos 2,
Christian:
Creo que respondimos la consulta anteriormente, pero ahora al parecer tiene más antecedentes y se complementa.
Lo primero que indica es que es un contribuyente que tiene giro de arriendos, es decir, tiene actividad clasificada en la Primera Categoría y debería estar declarando en base a contabilidad (completa o simplificada). Por ello, le nace la obligación de documentar ya sea con facturas a clientes que sean contribuyentes de Primera Categoría o con boletas si son consumidores finales, como lo serían las personas naturales. Dichos documentos pueden ser gravados con IVA, para el caso de los inmuebles amoblados y en formatos exentos o no gravados, para los arriendos percibidos por los inmuebles sin amoblar, como sería el caso indicado de los departamentos, sin importar si ellos están acogidos al DFL N° 2.
Si solo tiene facturas afectas, obviamente debe solicitar autorización para emisión de documentos no gravados o exentos de IVA. Pero insistimos en que la forma correcta de emitir los documentos es en atención a que los consumidores finales, que no requieran la factura para el uso del IVA como crédito fiscal, deberían recibir la boleta, sea gravada o exenta o no gravada (son formatos diferentes). Nota: como hay que rebajar el 11% del avalúo, al momento de facturar, creo que es más fácil indicar el cálculo en una factura que en una boleta, ya que hasta hoy ello no es parte de algún sistema de emisión especial que permita reducir la base afecta a IVA por lo asociado al terreno, en el arrendamiento de un inmueble gravado con IVA.
Andres
Tengo 2 dptos en arriendo y una casa que esta como bien familiar. me compre un tercer Dpto. este ultimo tiene que pagar impuesto, y si es así cuanto seria?
saludos y gracias
Marco:
No se entiende el fondo de la consulta, por lo que trataremos de entregar el contexto pertinente donde entregamos la respuesta.
En Chile, el arrendamiento de bienes inmuebles, como es su caso, está afecto a impuesto a la renta, por ser considerado un incremento del patrimonio. Así, por los valores percibidos (dado que Ud es una persona natural y no una empresa) pagará el impuesto personal que proceda: si es residente en Chile pagará el Impuesto Global Complementario y sin no lo es pagará el Impuesto Adicional, que se formaliza con una declaración anual (formulario 22), que se realiza en el mes de abril del año siguiente de haber obtenido las rentas.
Existe un franquicia asociada a la calificación del inmueble habitacional, que tenga menos de 140 metros cuadrados construidos, cuando esté acogido al DFL N° 2. Si es así, la renta obtenida es considerado como un ingresos no renta, es decir, no se declara. Sin embargo, este beneficio se limitó a solo 2 propiedades, con lo cual si Ud. ya tiene dos propiedades acogidas a dicho beneficio, la nueva adquisición no podrá tener la calificación de no renta los valores percibidos como arriendo, debiendo declararlos como ingreso tributable de acuerdo a lo indicado en el párrafo anterior de ésta respuesta.
Distinto es el caso del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que está asociado a la existencia de muebles en la propiedad arrendada. Por ejemplo, si Ud. alguno de los departamentos que arrienda los entrega amoblados (no son las instalaciones básicas como cocina, horno u otros bienes empotrados (si no están empotrados, como un refrigerador, una lavadora, un microondas, se consideraría que el bien está amoblado), debe aplicar el IVA al canon de arrendamiento. Para determinar dicho valor, debe rebajar proporcionalmente al canon mensual, el 11% del avalúo anual de la propiedad (recuerde que se saca dicho 11% y se divide por 12, para obtener el valor asignable a cada período mensual).
El IVA se aplica aún cuando la propiedad esté acogida al beneficio del DFL N° 2, dado que son impuestos diferentes. El IVA que corresponda aplicar mensualmente, lo debe enterar en el formulario 29, mensualmente, de acuerdo a los cobros de arriendos de bienes amoblados.
Gracias por la respuesta. Sin embargo quiero ampliar la información para total seguridad. El inmueble en cuestión se arrendó sin sonido, ni iluminación y no tiene butacas. El arrendatario trae proveedores externos y sillas apilables que saca y pone segun su necesidad. En cuanto al escenario, es un espacio empotrado, una boca de estilo italiano. Aun así este tipo de arriendo es adfecto? Saludos.
Andrés:
Por lo que indica adicionalmente, no lo sería, es decir, al no tener butacas, ni escenario, ni luces, ni sonido, como también ningún mueble, no se puede realizar una actividad comercial o industrial en forma directa en el reciento. Por ello, indíquelo expresamente en el contrato, que el recinto no cuenta con muebles ni instalaciones, lo que obviamente será sujeto a validación en caso de que el SII quiera validar tal circunstancia.
Estimado, ojala me puedas ayudar con esta duda; tengo un furgon el cual un sostenedor de un colegio me lo quiere arrendar, este lo puedo arrendar con una factura exenta?
de antemano muchas gracias por tu disponibilidad
Saludos
Jessica:
No puede, ya que NO se trata de un «servicio de transporte de personas», que sería un ingreso exento de IVA (en esa prestación se incluye el chofer, por lo que se trata de servicio de transporte de personas).
Por tratarse del arrendamiento de un bien, dado que el furgón lo es, dicho acto genera una operación gravada con IVA, debiendo emitir una factura con dicho impuesto.
Un teatro (o local de eventos) arrendado sin muebles ni elementos técnicos, por un plazo de 5 años o más, con pagos mensuales, está afecto a IVA?
Andrés
Es un recinto que permite el ejercicio de una actividad, por lo que estaría gravado con IVA. Tiene butacas, escenario, iluminación, sonido, por lo que cumpliría con la definición de hecho gravado como arrendamiento de inmueble con instalaciones que permiten el desarrollo de una actividad (teatro, conciertos, charlas, etc.).
Estimado Omar;
Un gusto saludarte. Me parece muy interesante el artículo, sin embargo, tengo un par de dudas:
– ¿Cómo se declara el IVA del arriendo de una propiedad amoblada si el departamento lo lleva una empresa de administración? ¿ellos son los que deben entonces facturar?
– ¿Si son departamentos con contratos de 12 meses, cómo se podría facturar eso? ¿mensualmente la empresa administradora debe facturar al arrendatario, siendo este último el encargado de pagar ese IVA?
Quedo atento.
Muchas gracias de antemano.
Saludos.
Manuel:
Siempre el responsable del impuesto es el propietario, sin importar si hay un intermediario que administra esa propiedad, salvo que tenga un poder sin representación para actuar por cuenta propia y posteriormente realizar las rendiciones.
En general, los corredores de propiedades no operan con esa modalidad y solo tienen un encargo para actuar limitadamente con representación.
También es importante indicar que hay una diferencia si ud. es un arrendador esporádico o se dedica a esa actividad. En el segundo caso debería realizar iniciación de actividades y emitir boletas o facturas por los arriendos gravados. En el primer caso, por tratarse de una actividad esporádica, realizada por personas naturales, el SII autoriza a no emitir documentos tributarios (boletas o facturas), debiendo pagar el impuesto cuando ocurra su devengo en el formulario 29 (declaración mensual de IVA), para lo cual puede ver instrucciones en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0793.htm
En resumen, para el caso planteado Ud es el responsable del pago del IVA, debiendo hacerlo a través de un formulario especial, cuando perciba la renta, debiendo diferenciar si es habitual o esporádico en la actividad. Así en relación al caso de la segunda pregunta, donde el arriendo es permanente, debe iniciar actividades, llevar contabilidad (o acogerse a alguno de los mecanismos especiales para declarar sus ingresos con contabilidad simplificada), pagar patente municipal y emitir los comprobantes tributarios que correspondan (factura para clientes empresas y boletas para clientes personas naturales). Como el arriendo se devenga mensualmente, sin importar si el contrato tiene vigencia anual o por más tiempo, el pago del IVA se debe realizarse en cada período, a menos que exista una forma distinta de pago, por ejemplo, pago semestral o anual, en cuyo caso la obligación es cuando se perciba la renta.
Omar, espero se encuentre bien.
Tengo una casa que tiene una ampliación lateral bien grande que perfectamente puede funcionar como local comercial.
Esa ampliación se considera como instalación para actividad comercial?
Mi arrendatario quiere poner una panadería, deberé pagar iva por esta actividad que hará el arrendatario?
La casa si bien tiene esa ampliación grande, no tiene muebles ni nada para una panaderia, el arrendatario comprará todo lo necesario.
Isacc
Para poner en contexto su consulta, le debo comentar que lo primero que tiene que tramitar es la «regularización» de esa ampliación, dado que debe ser aprobada por la Dirección de Obras de la Municipalidad. Con ello, si es procedente, tendrá la ampliación con la calificación que corresponda, que seguramente será con destino comercial. Esto le generará, si es aceptada la regularización, una modificación al avalúo fiscal de su propiedad y obviamente en el cobro de las contribuciones que proceda. Esto será un requisito que seguramente le requerirá su arrendatario para poder iniciar actividades comerciales, ya que quizás requiera autorizaciones de otros entes estatales, como lo relacionado a la autorización sanitaria para el funcionamiento de una panadería.
Ahora vamos a la consulta específica: Su arriendo NO estará afecto a IVA, ya que por lo que expone no se trata de un inmueble amoblado o de un bien con instalaciones que permita el funcionamiento, en éste caso, de una panadería.
Buenas tardes:
Arrendaré una casa para destinarla a uso comercial, En ella habilitare 3 box equipados, los cuales daré en sub-arriendo a profesionales como sicologos, masoterapeutas y otros.
Además, dentro de esa misma casa haré talleres, cursos y terapias alternativas que yo misma impartiré..
¿cómo se afectan con IVA estas dos actividades? De acuerdo a lo leido anteriormente, el arriendo de estos box equipados estaría afecto a IVA pero qué documento debo emitirle al arrendatario debido a que son personas naturales no empresas. ¿Qué documento debiera emitir por los cursos?
Desde ya agradezco que me oriente respecto al tema.
Olga:
Claramente tiene dos actividades en lo que consulta: una afecta a IVA, que es el arrendamiento amoblado de un lugar (box), donde debe emitir factura afecta a IVA (ellos son contribuyentes y necesitarán de dicho documento para justificar sus gastos como profesionales). Puede ver algo similar tratado por el SII para un gimnasio en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_3467.htm. La otra actividad, que es la entrega de cursos, talleres, terapias, que se supone realiza como instructora, a nivel personal, sería una prestación no gravada con IVA, dado que se trata de un servicio personal (profesional u oficio), clasificado en el art. 42 N° 2 de la Ley de la Renta, por lo cual debe emitir la correspondiente boleta de honorarios, afecta hoy a un pago provisional mensual de un 10,75%. Si está organizada como empresa, debe emitir una boleta exenta y no gravada de servicios (por un ingreso exento de IVA, por tratarse de clases impartidas en un taller o curso).
Si dentro de éstos cursos hay transferencia de bienes, como podría ser productos naturales (sales, esencias y otras), ello será gravado con IVA y debería emitir una boleta de venta.
Hola!
¿Qué ocurre si un único inmueble está subdivido y se arrienda como locales comerciales sin muebles? ¿Se debe tributar algo?. En este momento tiene 3 locales comerciales.
Daniel:
Asumo que la propiedad es a título personal. Como es un arrendamiento sin muebles, no está afecto a IVA, razón por la cual no debe emitir factura por esas rentas mensuales y al no llevar contabilidad tampoco de pagar mensualmente el Pago Provisional Mensual (PPM).
Lo que sí debe realizar es su declaración anual de impuestos, considerando todas las rentas mensuales actualizadas y sumarlas a otros ingresos que pudiera tener para declarar el Impuesto Global Complementario y pagar el Impuesto de Primera Categoría por las rentas de arrendamiento que ha percibido en el año anterior (la declaración la debe realizar en abril del año siguiente). Estos ingresos por arriendo se declaran en base al contrato, es decir, se grava la renta percibida sin ninguna rebaja asociada.
Si fuera empresa, la situación cambia y debe pagar PPM mensualmente, aparte del impuesto de Primera Categoría que pagará al final del período anual, en el mes de abril del año siguiente y los dueños pagarán el Impuesto Global Complementario por las utilidades obtenidas, rebajando de los arriendos los gastos asociadas, incluyendo la depreciación de las construcciones asociadas a los bienes arrendados, además de pagar patente comercial por la actividad.
Arriendo una casa dfl2 sin muebles pago 270.000 la dueña me dice q tiene q pagar iva por tanto me quiere subir el arriendo que tan efectivo es esto.gracias
Sergio:
El argumento entregado es erróneo, ya que sólo procede aplicar el IVA cuando el arrendamiento es con muebles (amoblado parcial o totalmente).
Si no hay muebles incluidos en el arriendo de un departamento, no procede aplicar el IVA.
Buenos dias, Tengo un terreno que heredaron 5 hermanos, todas personas naturales. Muchas hectáreas. Una empresa lo quiere arrendar por años.
Se hará un contrato de arrendamiento notarial.
Como tributamos, iva, renta. Estamos obligados a iniciar actividad comercial ante el SII?
Nancy:
Asumo que el causante (persona fallecida) era el padre y que su deceso ocurrió hace más de tres años, por lo que no podrían ocupar la opción de declarar como renta asociada a su RUT (art. 5 de la Ley de la Renta).
Por ello, los herederos están obligados a declarar los ingresos obtenidos de un bien cuya propiedad es comunitaria (tienen porciones de propiedad). Considerando que son personas naturales que no llevan contabilidad, deberán declarar la porción de la renta que corresponda a su participación en la comunidad hereditaria que es propietaria del bien raíz arrendado (aún no existe la partición).
La renta pagará impuesto de Primera Categoría y Global Complementario, por ser un terreno agrícola. Esto lo deben declarar anualmente en base al contrato (Form. 22, junto al resto de la rentas obtenidas por cada comunero), donde se establece el monto de la renta, en proporción a la participación en la propiedad del predio arrendado.
El arrendamiento de un terreno agrícola no está afecto a IVA. No están obligados a iniciar actividades en el SII, solo deberán declarar anualmente la renta obtenida.
Estimado Omar, en el arriendo de un inmueble amoblado y que se aplica la respectiva deducción del 11% del avalúo fiscal, rebajando la base afecta al cálculo de IVA y que por consiguiente se está obligado a facturar una parte afecta a IVA y otra exenta. En este contexto y dado que la exención del 11% no altera al hecho gravado, no corresponde por lo tanto aplicar la norma de proporcionalidad en la recuperación del iva crédito, ¿es correcta la afirmación?
Saludos y gracias por sus interesantes y clarificadores comentarios.
Gerardo:
El artículo 17 de la Ley del IVa establece «una deducción a la renta» afecta a impuesto, razón por la cual no se trata de una cifra que pueda ser calificada como exenta o no gravada, dado que es una rebaja de la base. Tanto es así, que debiera estar indicada en la forma en que se documenta en la factura, pero como los sistemas de emisión electrónica no permiten directamente la rebaja de la base, se está generando en forma errónea la emisión, ya que ha sido consignada como una remuneración exenta o no gravada (no tiene ese tratamiento).
Por ello, no es «una exención», sino que es considerada una rebaja de la base afecta, por lo tanto no debe incidir en ningún momento en considerarse como ingresos no gravados o exentos de IVA, por lo que NO deben influenciar el determinación de un crédito fiscal. Esto mismo se da cuando se habla de la venta de un bien inmueble del activo inmovilizado que está afecto a IVA, dado que también se permite «rebajar de la base afecta a IVA», el valor del terreno, que está en el mismo art. 17 ya comentado. Aquí también incide en la emisión de las facturas electrónicas, donde no se permite rebajar la base afecta (es un problema de los sistemas de facturación), por lo que erróneamente el valor de la rebaja se traslada al campo de venta o prestación exenta o no gravada, lo que obviamente generará observaciones posteriores a las declaraciones mensuales e incluso a la anual, ya que los ingresos que se consideran como exentos no lo son (la factura suma el valor afecto, el exento y el IVA, con lo cual se obtiene el total bruto; debería existir un campo «otros» para poder permitir la rebaja de la base, pero que ello sumara para el total bruto de la factura). Aquí, solo para una solución parcial, nosotros sugerimos sólo facturar el valor afecto, ingresando el valor que no ha quedado gravado fuera de la factura, lo que es respaldado por el contrato y la demostración del cálculo de la renta mensual, en el caso arrendamiento, o de la venta lo asociado a la venta de terreno, como un ingreso respaldado en el contrato de arriendo o de venta, respectivamente (hasta cuando el SII corrija el sistema de emisión de facturas afectas con rebaja de parte de su base).
Estimado Omar,
si existe un arriendo de oficina no amoblado, no es ta afecta a Iva esta operación, por lo tanto se debe emitir obligatoriamente una factura no afecta de IVA? o basta con algun comprobante?
para el tema de acreditar el gasto para el arrendatario, con solo el contrato y comprobante de pago, seria suficiente?
muchas gracias de ante mano
Esteban
Si ud. es un contribuyente empresa dedicado al arrendamiento de inmuebles sin instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial o sin muebles (desde un escritorio o silla en adelante se considera mueble; por ejemplo, un refrigerador, un horno eléctrico no empotrado, una cama, etc., se considera que el arriendo es con muebles), estará obligado a tener inicio de actividades y claramente a la emisión de facturas, aunque éstas sean no afectas a IVA. Lo mismo ocurrirá si arrienda amoblado, ya que deberá emitir facturas afectas cuando sus arrendatarios sean contribuyentes de IVA o boletas si son personas como consumidores finales. Puede ver lo indicado por el SII en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_1214.htm
Ahora si es un contribuyente que arrienda esporádicamente un bien, incluso amoblado (como el caso de las casas de veraneo), existe una forma distinta de pagar el IVA al que está afecto, no emitiendo factura. Puede ver una respuesta del SII en http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_0793.htm
Ahora si es un contribuyente que tiene una propiedad, no es empresa, no debe emitir factura, bastando el correspondiente contrato y recibo de arriendo, con el cual ud. declarará su ingreso y el arrendatario justificará su gasto, para todos los efectos, sin importar que éste sea una empresa o una persona natural. Ideal es que el contrato sea firmado notarialmente, para tener una prueba más irrefutable ante cualquier necesidad futura de acreditación (no es absolutamente necesario).
Mi consulta es la siguiente: quiero arrendar un local restaurante con todo, mesas, sillas, cocina etc. Tengo que pagar el IVA? Cuánto el es IVA a pagar. Que hay del 11% que se rebaja?
Francisco:
El arrendamiendo de un inmueble amoblado (basta que los incluya) o con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial, es gravado con IVA , de acuerdo a lo indicado en la letra g) del art. 8 de la Ley del IVA.
También, en el art. 17 de la misma norma, se permite rebajar la base afecta al mencionado impuesto, asociado al valor del arriendo del terreno, permitiendo reducir la base afecta en un valor equivalente al 11% del avalúo anual (se hace proporcionalmente para calcular el monto mensual). Por ello, si es un local que está en un edificio por ejemplo, tendrá menos asignación de terreno si es un local habilitado en una casa, donde el porcentaje de terreno es mayor.
La mencionada rebaja la debe realizar el arrendador, al momento de emitir la factura por el canon de arriendo afecto. En el extremo, podría ser que el arriendo aún con muebles, no quede afecto a IVA, dado que la rebaja por el terreno es superior al monto de dicho canon, no dejando monto afecto (esto se daría cuando el terreno es de mayor valor que la construcción del local que se arrienda).
Hola estimado! Mi consulta es lo siguiente:
Compre tres departamentos y tenemos una empresa de obras civiles menores.pero queremos ampliar el giro a «bienes raíces. Por el arriendo de estos» pero para hacer uso del iva de esta compra es necesario arrendarlos con iva o si se arriendan sin muebles igual se puede ocupar el iva de esta compra?
Desde ya muchas gracias
Elisa:
Creo que las decisiones comerciales no deben pasar por el tema tributario, sino al revés, una decisión debe incluir los temas tributarios. En lo que planteas, cuando compras un bien raíz (en éste caso nuevo), que está afecto a IVA y lo destinarás al arriendo sin muebles, ello es un negocio que no es gravado con IVA y por ende no genera crédito fiscal por las compras de bienes y servicios asociados a la actividad. Si por el contrario, la prestación que harán será el arriendo amoblado de departamentos, eso es otro negocio y esos ingresos están afectos a IVA y permiten el uso del crédito fiscal de las compras asociadas a esa prestación, como será el IVA pagado por la compra de los mencionados departamentos.
En mi opinión, son dos negocios diferentes. Por ello, la evaluación es independiente y los efectos tributarios serán definidos de acuerdo a la opción de generación de los ingresos. El mercado objetivo de vuestros departamentos definirá cómo realizar el negocio: si son rentas de departamentos amoblados, ello tiene un mayor cobro de canon, pero deben incluir el IVA (no sé si la rentabilidad es igual o menor que el arrendamiento sin muebles).
Estimado,
Quisiera consultar lo siguiente.
EL año pasado, antes de abril, compré un tercer departamento para arrendar. Es Dfl2, pero tengo entendido que al ser ser el 3er departamento pierde este beneficio.
Tengo un corredor que administra el canon de arriendo.
No esta amueblado, a lo más entrego con barra para colgar cortinas.
Mi consultas son:
1.- ¿ Debo pagar impuesto ?
2.- ¿ Considero el 11 % ?
3.- ¿ Para el cálculo del impuesto, puedo descontar del canon de arriendo el porcentaje del corredor, que si declara (De hecho me copian sus facturas) ?
Saludos cordiales.
Iván
Aún a ?
Iván:
Como ud. indica el beneficio de considerar como «ingresos no renta» las rentas de arrendamiento de bienes raíces habitacionales acogidos al DFL N° 2 no se aplica cuando ya tiene dos unidades acogidas a esa franquicia. Por ello, si obtiene rentas a partir del tercer bien raíz son consideradas como rentas normales y deben tributar, con el impuesto a la renta que en el caso planteado se declara anualmente (Impuesto Global Complementario; está exento del Impuesto de Primera Categoría, según art. 39 N° 3 de la Ley de la Renta).
Nota: No confundir con la aplicación del IVA, que se genera incluso a los bienes que están en la franquicia del impuesto a la renta (los dos primeros), cuando se arrienden amoblados (se paga el IVA sí o sí, rebajando de la base mensual afecta el 11% del avalúo anual, proporcionalmente).
Por lo anterior, en el caso planteado se debe pagar impuesto por las rentas de arrendamiento obtenidas por su tercer bien raíz (se usa la fecha de adquisición para definir cuál es el tercero, que en su caso es claramente el que adquirió en abril de 2018), debidamente corregidas hasta diciembre de 2018, según el contrato (este dato, si la renta es obtenida a través del corredor, será informada por éste al SII en la Declaración Jurada 1835, cuando los bienes raíces arrendados tengan un avalúo superior a MM$30).
El 11% del avalúo no se aplica en el caso de arriendos no afectos a IVA, como es el caso.
El monto a declarar como ingreso afecto a tributación del Impuesto a la Renta (específicamente el Impuesto Global Complementario), está en el art. 20 N° 1 letra b) que específicamente indica: «Las rentas de los bienes raíces en conformidad a las normas siguientes: …b) En el caso de contribuyentes que no declaren su renta efectiva según contabilidad completa, y den en arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión o uso temporal, bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes, acreditada mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna.» Por ello, la comisión del corredor NO rebaja la renta a declarar, para el caso planteado.
Entonces, para su caso, Ud. debe tomar el valor calculado por las rentas obtenidas durante el año 2018, actualizadas, y registrarlas en la línea 6 del Formulario 22 (Declaración Anual de Renta), adicionando a ella el resto de las rentas que tenga, afectándolas con el Impuesto Global Complementario. Nota: Las rentas de arrendamiento de de bienes raíces no agrícolas, en general (habitacionales, bodegas, estacionamientos, etc.), están exentos del Impuesto de Primera Categoría (25%), según lo indicado en el art. 39 N° 3 de la Ley de la Renta.
Hola estimado,
Mi consulta en particular una empresa quiere arrendar una de mis casas, y me pide hacer contrato afecto a iva, como debería hacer mi giro en sii, si el bien no se encuentra amueblado
Grackss
Yasna:
Los hechos tienen que ser reales y no simulados. Si Ud. tiene una casa y la arrienda sin muebles, obviamente no debe afectar con IVA la renta obtenida y no debe «adaptar» esa situación a un hecho gravado con IVA, diciendo que tiene muebles, para seguir lo pretendido por el arrendatario. Haciendo un símil, sería una «factura ideológicamente falsa», ya que la entrega del bien inmueble no tiene muebles y tampoco instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad industrial o comercial, razón por la cual no es un hecho gravado especial de IVA.
En todo caso, puede ver el oficio del SII N° 3.024,de 13.12.2019, donde no se castiga al receptor de una factura mal emitida en la que se pague IVA, pudiendo incluso ocupar el crédito fiscal, siempre que obviamente sea una operación del giro (destinada a generar ingresos gravados con IVA), expresando en la párrafo final de la conclusión: «Finalmente, si los contribuyentes aplican IVA a una operación no gravada por la ley, y no corrigen el error dentro del plazo legal, el receptor de la factura no perderá el derecho a crédito fiscal en la medida que se haya dado cumplimiento a todas las exigencias señaladas en los artículos 23° al 25° del D.L. N° 825».
Estimado: Cuando la ley dice: inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio”. A que se refiere:
1- Con instalaciones?
2- No se refiere al mismo Inmueble?
3- Si tiene oficinas y bodegas de varios tamaños, una de ellas se podría considerar instalaciones?
4- Porque, si se arriendan oficinas y bodegas generalmente es para el desarrollo de una actividad comercial o industrial. Entonces por el hecho de desarrollar una actividad comercial o industrial está afecta a iva?
Desde ya, muchas gracias.
Juan:
Cuando está el concepto de «inmuebles con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial», se ha interpretado no asociado a las instalaciones básicas, como pueden ser electricidad, aire acondicionado, baños, agua, sino a tener claramente elementos que permitan el desarrollo de una actividad comercial o industrial sin tener nada adicional. Por ejemplo, si arriendo una bodega, que tiene un equipo de frigorífico y que está habilitada para ese fin: ser una cámara conservadora de alimentos, claramente ahí es gravada con IVA, independiente el uso que le dé el arrendatario (podría utilizar la cámara para mantener o conservar materiales que no sean alimentos, por ejemplo). También podría tener un local habilitado para clínica dental, que contara con instalaciones de oxigeno, sillones, equipos de radiología, aunque el uso sea de servicio de medicina general.
Por ello, si las bodegas que ud. indica solo tienen distintas dimensiones, pero no tienen habilitaciones especiales que permitan el desarrollo de una actividad en forma directa, NO son afectas a IVA, aunque tengan por ejemplo, baño, aire acondicionado. Distinto sería si esa misma oficina se arrendara con estanterías, ya que ahí tendría muebles y pasaría a la otra categoría de inmueble amoblado, siendo gravada con IVA (nota: en la nueva norma en discusión en el congreso, que modificará la ley del IVA en éste aspecto, se pide que no sea un simple mueble, como hasta hoy ocurre, sino que la inclusión de muebles sea de importancia para calificar que tiene una significación relevante como habilitación y no sea una forma de gravar con IVA el colocar un mueble de recepción, unas sillas o un teléfono como mueble).
Por ello, la forma de definir es respecto del inmueble, prescindiendo de la actividad que ahí se desarrollará por parte del arrendatario. Si éste tiene instalaciones que por sí solas estén destinadas al desarrollo de una actividad industrial o comercial, entonces el arriendo es gravado con IVA (por ejemplo, el arrendar una bodega de vinos, con toda la instalación de almacenaje, aunque el uso sea simplemente para un restorán que tendrá como atractivo la visita de una bodega. El lugar está destinado al almacenamiento y maduración de vinos, pero no se ocupará así.). De lo contrario, se trata de un arriendo de inmueble no afecto a dicho gravamen.
Los locales comerciales arrendados sin muebles
Es un hecho grabado con
El I.V.A.
Estimado:
No es un hecho gravado con IVA. Pero debe constar específicamente en el contrato, para que tanto el arrendador como arrendatario tengan claro que es un arriendo sin muebles o instalaciones que permitan en ejercicio de una actividad.
Buenas tardes Omar,
Consulta ,resulta que yo arriendo una vivienda pero ya la compré firmamos en el banco y notaría el tema de escritura, mi consulta es asta cuando debo seguir pagando el arriendo ? Al ex dueño aún el banco no le pasa el dinero .
Espero su respuesta , gracias
Olga:
Ello es un acuerdo entre las partes. Lo real sería desde la fecha de la escritura, Ud. será dueño del inmueble, independiente que existan trámites de inscripción y entrega del pago que se demoran y tienen otra fecha, por lo que ya no tendrá la calidad de arrendatario (incluso deberían finiquitar ese contrato).
Un agricultor. persona natural. q tributa en renta presunta un bien raiz agricola.. Si amplia su giro a arriendo de maquinaria y prestacion de servicios agricolas.. Pierde la renta presunta???.. Como deberia tributar?.. Hay juriprudencia o circulares del tema?
Andrea:
El agricultor podría desarrollar la actividad agrícola acogido a renta presunta y la actividad de arriendo de maquinaria y prestación de servicios agrícola, declarándola en renta efectiva, y no perdería la opción de renta presunta, siempre que cumpla los requisitos exigidos, en especial el límite de las ventas de 9.000 UF, ya que para determinar dicho límite deberá sumar las ventas obtenidas tanto de la actividad agrícola, como la de el arriendo de maquinarias y prestación de servicios.
Le recordamos los requisitos para ser contribuyente renta presunta son los siguientes:
• Sólo podrán acogerse al régimen de Renta Presunta los contribuyentes propietarios o usufructuarios de predios agrícolas o que los exploten a cualquier título y cuyas ventas netas anuales no excedan, en su conjunto, las 9.000 Unidades de Fomento (UF). Para la determinación de las ventas no se considerarán las enajenaciones ocasionales de bienes muebles o inmuebles que formen parte del activo inmovilizado del contribuyente, así como también los ingresos no constitutivos de renta a que se refiere el Art. N° 17 de la LIR.
• Tratándose de contribuyentes que inicien actividades, la opción deberá ejercerse dentro del plazo que establece el artículo 68 del Código Tributario, siempre que no registren a la fecha de inicio de actividades, un capital efectivo superior a 18.000 unidades de fomento
• Debe estar conformado sólo por: personas naturales que actúen como Empresarios Individuales (EI); Las Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada (EIRL); y Las Comunidades (Cm), Cooperativas (Co), Sociedades de Personas (SP) y Sociedades por Acciones (SpA), conformadas en todo momento, sólo por comuneros, cooperados, socios o accionistas personas naturales.
Recordar que debe tener en consideración la normas de relación, en caso que participe en otras sociedades que tributen en renta presunta.
La normativa se encuentra en Circular 37 del 2015, página 5.