Estimados(as):
Normativa aplicable exclusivamente a la República de Chile
Con fecha 09 de enero de 2025, tras tres años de la publicación en el Diario Oficial de la Ley N°21.442 que aprueba la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la cual reemplazó la ley N°19.537 que reguló anteriormente esta materia, fue publicado el Decreto N°7-2025 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el cual establece su Reglamento, cuyo principal efecto va de la mano a lo establecido en el Artículo 100 de la Ley el cual dispone que las comunidades deberán adecuar sus reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la nueva Ley dentro del plazo de 1 año contado desde la fecha de su publicación en el Diario Oficial; lo cual fue complementado según Circular N° 2, de 17.03.2023, la cual estableció que, el plazo de un año se contará desde la publicación del Reglamento. Fuente Secretaria Ejecutiva de Condominios del MINVU.
En definitiva, las comunidades tendrán que adecuar su reglamento antes del día 09 de enero del año 2026.
Novedades que trajo la entrada en vigencia de la Ley 21.442 con fecha 13 de abril del año 2022:
– Se redefine el régimen de copropiedad inmobiliaria y de los tipos de condominios:
El artículo 1 de esta ley, establece una nueva definición del régimen de copropiedad inmobiliaria: «El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.» y nuevas definiciones de los Condominios Tipo A o Condominios de Unidades en Terreno Común: «Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades que forman parte de una o más edificaciones, existentes o con permiso de edificación otorgado, emplazadas en un terreno de dominio común», y de los Condominios Tipo B o Condominios de Sitios Urbanizados: «Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes».
– Emplazamiento de condominios:
El artículo 1 letra B, dispone que los condominios pueden emplazarse en áreas urbanas y, excepcionalmente, en áreas rurales, cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Por otro lado, prohíbe que los predios rústicos divididos y subdivididos conforme al Decreto Ley N°3.516 de 1980 se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria.
– Se introduce el concepto de «obligación económica»:
El artículo 2 número 8 de esta nueva ley, define e incorpora el concepto de «obligación económica«, siendo éste un concepto más amplio que el de gastos comunes, y que engloba todo pago en dinero que debe hacer un copropietario, incluyendo todo tipo de gastos comunes, fondo común de reserva, fondo operacional, multas, intereses, primas de seguros, entre otros, según lo determine el reglamento de copropiedad del condominio.
– Se regula la tenencia de animales y alojamientos temporales dentro del condominio:
El artículo 8 letra b) dispone que el reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía dentro de la respectiva unidad, pudiendo, sin embargo, establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales.
– Por otro lado, el artículo 8 letra j) considera como uno de los objetos del mencionado reglamento,
resguardar que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni el uso de los bienes y servicios comunes por parte de ellos.
– Obligaciones del propietario del condominio:
El artículo 9 establece, entre otras, las siguientes obligaciones para el propietario del condominio:
I.Dictación y entrega de copia material y digital del primer reglamento de copropiedad a los promitentes compradores o compradores, previo a la suscripción del respectivo contrato de promesa o de compraventa, debiendo dejarse constancia de tal entrega en el contrato respectivo;
II.Elaboración del primer plan de emergencia de condominio, que deberá acompañarse como antecedente al solicitar la recepción definitiva del proyecto;
III. Designación del primer administrador del condominio, una vez obtenida la recepción definitiva del proyecto y antes de la ocupación por el primer copropietario.
– Posibilidad de celebrar asambleas virtuales:
El artículo 15 inciso cuarto dispone que en el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.
– Suspensión de servicios de suministros y celebración de convenios con propietarios morosos:
El artículo 20 número 9, faculta al administrador del condominio para suspender o requerir la suspensión, previo acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se proporciona a aquellas unidades cuyos propietarios estén morosos en el pago de tres o más cuotas de los gastos comunes; pudiendo únicamente suspenderse en forma simultánea uno de los servicios mencionados.
Por otro lado, el artículo 6 inciso 4, faculta al administrador para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas del condominio.
– Nuevas exigencias urbanas y de construcción:
En el artículo 54 y siguientes, se incorporan nuevas exigencias urbanas y de construcción de los condominios, entre las que se encuentran, por ejemplo, que el terreno donde se emplace un condominio tenga acceso directo a un bien nacional de uso público (eliminando la posibilidad de acceder por medio de servidumbres); que las unidades que contemple un condominio tengan acceso directo o por medio de circulaciones de dominio común a los accesos del condominio a bienes nacionales de uso público (que no podrán exceder de 400 metros de recorrido peatonal); y, que los deslindes de los condominios que contemplen uno o más tramos de cierros opacos y que enfrenten una vialidad, den cumplimiento a determinadas exigencias especiales, entre otros.
- En el artículo 82 y siguientes se regula la creación de un Registro Nacional de Administradores de Condominios:
Es de carácter público, obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, siempre que cumplan con las disposiciones de esta ley y su reglamento. Por lo tanto, cualquier persona que ya trabaje o quiera trabajar en la administración de condominios, deberá inscribirse en este Registro para ejercer su profesión legalmente, acreditando licencia de enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios.
Efectos introducidos por la publicación del Reglamento de la Ley:
- Comienza a correr el plazo de un año para actualizar los reglamentos de copropiedad.
Para ello, la administración del condominio tiene que redactar una propuesta, entregarlo a los copropietarios para su análisis, dando un plazo para el envío de consultas, observaciones o propuestas, para luego convocar a una sesión extraordinaria, de mayoría absoluta de la Asamblea de Copropietarios, para votar la propuesta.
- Procedimiento de reclamación en contra de los administradores de condominios.
El Art. 49 del Reglamento, establece un mecanismo mediante el cual el comité de administración, o los copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades del condominio, podrán interponer una reclamación ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la región donde se encuentre el condominio, cuando el administrador o subadministrador incumpla alguna de las obligaciones que le impone la ley y el presente reglamento a fin de obtener su sanción y/o remoción. La reclamación, informaron desde el Minvu, se puede presentar en https://condominios.minvu.cl/ .
- Registro de copropietarios.
Los copropietarios tendrán la obligación de solicitar su incorporación al Registro de Copropietarios, entregando al administrador del condominio la información señalada en el artículo 6° del reglamento. El reglamento de copropiedad podrá establecer las sanciones en contra de aquellos copropietarios que no soliciten su incorporación al referido registro, que no entreguen oportunamente la información actualizada o que no entreguen la información que sea requerida anualmente por el administrador. En el Registro de Copropietarios se deberá individualizar al copropietario de cada unidad del condominio y a los arrendatarios y demás ocupantes de este en virtud de otros títulos, distinguiendo su calidad de ocupantes permanentes o transitorios, cuando corresponda, e indicando a lo menos, su nombre completo, cédula de identidad, domicilio y correo electrónico.
- Obligación del administrador presentar, mensualmente, la contabilidad del condominio.
El administrador deberá representar fidedignamente el estado de situación financiera, con actualizaciones mensuales, para lo cual deberá considerar a lo menos el desglose de los siguientes conceptos:
- Recaudación mensual por concepto de gastos comunes ordinarios y extraordinarios.
- Gastos comunes ordinarios: en este apartado deberán especificarse los gastos relativos a la administración, mantención, reparación y uso o consumo de servicios básicos colectivos.
- Gastos comunes extraordinarios.
- Fondo común de reserva, indicando el total disponible y los gastos que mensualmente se hayan imputado al mismo.
- Multas, intereses, pago por arriendo de espacios comunes y otros similares, devengadas en el período respectivo, y la recaudación de estos ítems en el mismo período.
Como podemos observar, es de suma importancia la actualización del reglamento de copropiedad, a fin de dar cumplimiento integro a lo establecido por la Ley 21.442 y su ya publicado reglamento evitando ocasionar situaciones contrarias a derecho dentro de su comunidad.
Saludos,
Hola, vivo en un Condominio y cerca hay dos juntas de vecinos podemos unirnos a ellos o debemos hacer nuestro propia JJVV? , es decir sacar personalidad Jurídica y todo lo que procede?
Yenny:
De acuerdo a lo señalado en el Art. 2 de la Ley 19.418, sobre Juntas de Vecinos y demás organizaciones comunitarias https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=70040, las juntas de vecinos son organizaciones comunitarias de carácter territorial representativas de las personas que residen en una misma unidad vecinal, esto es, el territorio, determinado en conformidad con la ley, en que se subdividen las comunas. A su vez, el Art. 38 indica que, las unidades vecinales respectivas serán determinadas por el alcalde, de propia iniciativa o a petición de las juntas de vecinos o de los vecinos interesados, con el acuerdo del concejo y oyendo al consejo comunal de organizaciones de la sociedad civil, efecto para el cual tendrá en cuenta la continuidad física, la similitud de intereses y otros factores que constituyan el fundamento natural de agrupación de los vecinos.
En definitiva, en primer lugar, se deberá determinar si se encuentran dentro de la misma unidad vecinal, de ser así podrán integrarse voluntariamente a la junta de vecinos respectiva; de lo contrario, podrán elevar la solicitud al alcalde a fin de integrarse a la misma unidad vecinal y subsecuentemente a la respectiva junta de vecinos, en la medida que se cumplan con los requisitos previstos por la Ley o, en definitiva, constituir una nueva junta de vecinos.
Es verdad que conserje que se niega a cooperar con la policía con una orden judicial contra un propietario se va preso???
Jorge:
Si se llegase a configurar el delito de obstrucción a la investigación regulado en los Arts. 269 bis y siguientes del Código Penal https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1984&idParte=9672635 , de manera flagrante, podrían proceder con su detención. La pena asociada con este delito va desde 61 días a 540 días, por lo que si se cumplen con los demás requisitos legales se podría optar por un cumplimiento sustitutivo de la pena, es decir, en libertad.
Pero cabe destacar que no existe una norma específica para los conserjes; este procedimiento opera en contra de todo aquel que incurra en la conducta descrita por el tipo penal.
Hola buenas tardes, en el condominio donde vivo, se esta prohibiendo la libertad de culto en la sala multiuso, donde no se mete ruido, solo se usa para conversar o leer la biblia. es posible que hagan esto?
Este es el texto «REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y REGLAMENTO INTERNO.- La Ley de
Copropiedad Inmobiliaria exige modificar y actualizar los Reglamentos de Copropiedad de
los Condominios, por lo que se hace del todo necesario comenzar a estudiar el Reglamento
de nuestro Condominio de manera que en la primera Asamblea Extraordinaria se aproveche
de hacer las modificaciones y dar cumplimiento a la normativa legal vigente.
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Se debe crear un Reglamento Interno que nos permita regular las situaciones de convivencia
diaria que nos permita mantener el orden al interior de nuestra comunidad, considerando el
uso de los espacios comunes dictando normas como por ejemplo el horario para el uso de
quinchos, ductor de basura, no permitir el uso de la sala multiuso para reuniones de cultos
religiosos, etc.»
muchas gracias por su valiosa ayuda
Estimado,
El Art. 8° letra b) de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria indica que, en el Reglamento de copropiedad podrán imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales. Una prohibición como la que usted indica iría en contra de lo establecido en el Art. 19 N°6 de la Constitución Política de la República, el cual señala que: “La Constitución asegura a todas las personas: (…) 6º.- La libertad de conciencia, la manifestación de todas las creencias y el ejercicio libre de todos los cultos que no se opongan a la moral, a las buenas costumbres o al orden público”.
En definitiva, el reglamento de copropiedad no podrá prohibir reuniones de cultos religiosos, en la medida que en estas no se infrinjan otras normativas, se mantenga el respeto y la buena convivencia con el resto de la comunidad.
Saludos cordiales,
Estimados,
De antemano muchas gracias por su orientación. Una villa antigua (vivienda social) de unos cuantos edificios (pocos pisos y departamentos), tiene la dificultad de ponerse de acuerdo para sus gestiones comunes. Se encuentran ya subdivididas por espacios (ej. tres edificios un sector, otros tres edificios otro sector y así, cada uno con el espacio respectivo que se utiliza como estacionamiento). Si uno de esos edificios quisiera separarse del resto ¿sería posible? De ser así, ¿que recomendaciones se podrían tener para realizar las gestiones? Desde ya, muchas gracias.
saludos y buena semana.
Marcela:
En el entendido de que, ya se encuentran amparados al régimen de copropiedad inmobiliaria al haberse efectuado la subdivisión establecida por la Ley 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 en sus artículos 65 y siguientes, la asamblea del edificio en cuestión podría elevar una solicitud al director de obras municipales para que, en virtud del Art. 52 de la Ley, proceda a modificar la declaración de copropiedad separándolo del condominio ya conformado o dejando sin efecto dicha declaración, en este último caso dejarían de encontrarse amparados por las reglas de la copropiedad inmobiliaria y entrarían a regirse por las normas de derecho común. De todas formas, se debe tener presente que el Director podría rechazar la solicitud, toda vez que tendrá que establecer en primer lugar si se cumple con todas las normas vigentes sobre urbanismo y construcciones al proceder con la desafectación.
Cabe agregar que, al encontrarse regidos por la Ley de copropiedad, los acuerdos deben tomarse en conformidad a lo establecido por la Ley 21.442, sobre todo teniendo en cuenta lo establecido por su Art. 15 en cuanto a la realización de asambleas y quórums de votación.
Hola,
Recientemente adquirimos una vivienda en condominio. Nuestra casa no tiene reja o portón y quisieramos agregar una reja para limitar el acceso al patio lateral de la casa que permite también el ingreso al patio trasero de la casa. O sea está todo abierto. El portón no bloquearía la fachada de la casa ni el jardín ni el anti jardín. Como puedo saber si eso está permitido? La administradora del condominio indica que debo revisar la Ley de Copropiedad porque no tienen reglamento, son solo 6 casas y que debo tener la aprobación de todo el condominio para hacerlo, incluso si está dentro de los límites de mi propiedad. Sin embargo no tienen un procedimiento establecido para hacer la consulta. Espero me puedan orientar. Muchas gracias!
Maricarmen:
Dado que su condominio no cuenta con un reglamento de copropiedad y según lo establecido en el Art. 1° transitorio de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 deberán aplicar la normativa establecida por el reglamento tipo de la Ley https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1191159, el cual no establece una prohibición expresa para este caso.
Ante esto, se podrá elevar ante Asamblea Extraordinaria de mayoría reforzada su solicitud, y someterla a la aprobación de esta, para lo cual se necesita un quorum del 66% de los derechos del condominio de acuerdo a lo establecido en el Art. 15 N°3 letra g) de la Ley.
Buenas tardes, en mi edificio, una propietaria tiene una productora y usa su departamento como locación para filmar una teleserie. En el reglamento de copropiedad se señala expresamente que no puede darse a las unidades otro uso que no sea habitacional. Sería ésta una actividad comercial? El reglamento también indica que no se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad y seguridad de los copropietarios. Estas filmaciones provocan problemas por la gran cantidad de gente externa y sin ningún control (entre 20-30 personas) que transita y por los voluminosos equipos audiovisuales y de iluminación que se adueñan de los ascensores. Puede prohibirse para esta actividad basado en lo que dice el reglamento?
Carmen:
Efectivamente, se trata de una actividad comercial, la cual se encontraría prohibida por el reglamento de copropiedad, por lo que habría que determinar cuáles son las sanciones contempladas para dichas acciones, las que la administración debiese aplicar en contra de la copropietaria que se encuentra en infracción.
Si la situación persiste, pueden acudir ante el Juzgado de Policía Local, entidad llamada a la solución de conflictos que surjan dentro de la comunidad, de acuerdo a lo señalado en el Art. 44 de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783.
También puede denunciar en la Municipalidad, ya que requiere de patente comercial para desarrollar la actividad, cosa que no está permitido en un domicilio habitacional.
hola, vivo hace 2 años en un condominio pequeño de 42 dptos. por mas que lo he solicitasdo, no nos han entregado el reglamento interno, la administracion es claramente corrupta y ademas nos exigen que los niños no pueden iusar los espacios comunes sino desde las 17:00 hasta las 20:00 hrs. negandoles cualquier posibilidad de recreacion. Tenemos problemas de plaga de arañas y de ruidos molestos constantemente por la disposicion de los basureros. Es valido que nos prohiban que solo los niños no puedan salir de los departamentos o usar espacios comunes y/o limitarlos en horarios? Puedo exigir fumigacion sanitaria?
gtracias
Estimado,
De acuerdo a lo establecido en el Art. 8° de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, el reglamento debe observar plenamente las normas de la ley N°20.609 la cual establece medidas sobre la discriminación arbitraria y subsecuentemente indica en su letra b) que, no puede establecer limitaciones que sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales.
En atención a lo anterior, la disposición del reglamento de copropiedad en cuanto a la prohibición de que niños utilicen espacios comunes resultaría arbitraria y contraria a la Ley. Distinto es el caso cuando se establecen limitaciones horarias para todos los copropietarios respecto a los espacios comunes, tales como piscinas, quinchos u otros.
Respecto a la fumigación, si puede exigirla a la administración, toda vez que es el órgano encargado del resguardo y la conservación de los bienes comunes, por ende, debe velar porque estos se encuentren en óptimas condiciones y cumpliendo con todas las reglas de salubridad.
Saludos,
Hola buenas tardes, estuve leyendo y quería consultar porque tengo un vecino que todos los dias limpia su balcón de suciedades de sus animales y esto cae todo sobre mi auto, ya que mi estacionamiento queda justo en la línea del movimiento de como cae el agua, llevando este problema ya dos años, he insistido con el comité, al administración y con el departamento de conciliación comunitaria de la municipalidad, pero no tengo solución a mi problema, mis auto está manchado porque todos los dias tiene la orina y el excremento del animal pegado en todo el auto, y ya no se que mas hacer. Por lo que leí, el comité podría colocar en el reglamento del edificio que no se pueden tener animales o podría ser que se colocara el tamaño del animalito?. Por que no han conseguido saber quien es la persona que tira el agua, ya que lo hace muy temprano en las mañanas, entre las 5 y las 6 de la mañana y desde la municipalidad tampoco han podido hacer nada porque como no se sabe quien es, no pueden mediar el conflicto, me dijeron además que no sacaba nada con ir al juzgado de policía local porque no se sabe desde que departamento están haciendo esto. Estoy frustrada y estresada con este problema, porque se supone que mi casa es mi lugar de tranquilidad y paz y se ha convertido en mi lugar de estrés. Lo que hicieron como parche por ahora es pasarme otro estacionamiento, pero creo que no es la solución. Me puede orientar si es que se puede colocar una norma de los animales permitidos en el edificio y si es que no puedo colocar una demanda en el juzgado de policía local.
Gracias
Estimada,
La ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, regula expresamente en su Art. 8° que, el reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades. No obstante, podrá establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales. Lo que si se puede regular en el reglamento son las sanciones a los propietarios del animal en atención a su tenencia irresponsable y la afectación que puedan generar en el resto de los copropietarios.
Respecto a la denuncia ante el Juzgado de Policía Local, de acuerdo al Art. 44 se encuentra facultado para conocer de estos asuntos, pero tanto para este procedimiento como para la aplicación de multas, es clave conocer la identidad del copropietario que está ocasionando los daños a su automóvil.
Este caso podría plantearlo ante la asamblea a fin de determinar quién es el dueño del animal o eventualmente sugerir la instalación de cámaras de vigilancia que apunten al sector determinado.
Saludos cordiales,
Hola , vivo en condominio, mi vecina de al lado mío , hablo en reunión de Block , que iba a colocar cámara de ampolleta, (afuera de la puerta de cada departamento hay una luz para alumbar nuestra puerta ) y yo le dije que por lo que se esas cantas están prohibidas por qué son giro 360, por lo tanto va a tener acceso a mi departamento verá quien entra y sale etc , y me dijo que no que ella dejara apuntando su puerta y escalera del pasillo , ¿ Y como será si es giro 360 ? Ahí ya está mintiendo , además tiene sensor de movimiento y luz nocturna entonces creo que no cumplirá por ningún lado , quiero saber si yo puedo exigirle que no la coloque por qué me veré vulnerada en mi privacidad , por qué ella dijo que le golpean su puerta le tocan el timbre y salen corriendo , pero si a ella le pasa eso , debe poner apuntando a su puerta con una camara fija , y lo otro si ella coloca esa cámara. Le puedo pedir que me muestre en dónde apunta su cámara ? Así para yo tener evidencia de que incumple por qué será obvio que tendrá acceso a todo el piso , y mis otras 2 vecinas les da lo mismo por qué no dijieron nada , ya que ellas tienen una especie de amistad ya que se juntan afuera a «conversar y a fumar» además que colocaron una mesa con sillas en un espacio de ahí en el piso que supuestamente es para tomar aire , pero está situación, a mí si me molesta ,y sobre todo el de la camara que me veré afectada , (En el piso somos 4 departamentos) además decir que ella es la delegada del Block y la secretaria de directiva ,espero su respuesta muchas gracias
Estimada,
En este caso se deben analizar diversos puntos, en primer lugar, de acuerdo a la Ley 19.628 , que le otorga a la protección de datos personales el carácter de derecho fundamental, concordado con lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Constitución; se establece que, grabar imágenes de personas y procesarlas es «tratamiento de datos sensibles», pero esto no quiere decir que la utilización de cámaras de vigilancia sea un acto ilegal; es permitido siempre y cuando se le dé el debido tratamiento a la filmación sin vulnerar el derecho a la intimidad de los ciudadanos. Por otro lado, la Corte de Apelaciones de Valparaíso en Sentencia de fecha 20 de marzo del 2019 (sentencia confirmada por la Corte Suprema con fecha 6 de mayo del 2019), ha indicado que, solo se considerará vulnerado el derecho a la privacidad si las cámaras apuntan hacia el interior de las unidades pudiendo verse como transcurre la vida privada de las personas. Por lo que en este caso, se debe determinar si la cámara de vigilancia efectivamente captará imágenes hacia el interior del inmueble, de lo contrario, no se estaría incurriendo en una ilegalidad.
Por otro lado, deben tener presente que, en conformidad a los artículos 2 y 13 de la Ley 21.442 , sobre copropiedad inmobiliaria, la asamblea de copropietarios es la que se encuentra facultada para tomar medidas relativas al resguardo y vigilancia como la aquí señalada, no pudiendo tratarse de un acto unilateral y arbitrario por parte de uno de los copropietarios. Ante esto, si no logran mediar en un acuerdo, podrá dirigirse ante el Juzgado de Policía Local a fin de que actúe como intermediario según las facultades otorgadas por la Ley.
Saludos cordiales,
Estimados buenas tardes.
Vivo en una villa que no es condominio y al ingresar me solicitan datos personales, de lo contrario tengo que pagar un “gasto común” que desconozco sus fines para evitar el control en “porteria”.
Mi duda, ¿es obligatorio dar mis datos para poder acceder a mi hogar que no esta en un condominio?
Saludos!!
Jonathan:
Las comunidades no pueden cobrar por acceso a ellas. Debe existir un reglamento interno que establezca las medidas de control de acceso.
Las medidas de control, por ejemplo, son con un registro obligado, con medidas como aviso previo de visitas (registro), confirmación instantánea con los habitantes de la unidad que recibirá al visitante (telefónica), con exhibición de cédula de identidad e incluso con identificación vía cámaras o sistemas electrónicos de reconocimiento facial o dactilar, pero ello no asociado a un cobro, menos para liberar de controles.
Un edifico de tres pisos, que deben hacer un mantenimiento en el techo, ese cargo les corresponde. todos los propietarios de los pisos bajos o solamente a los del 3º.?
Pilar:
El techo es un bien común, por lo que corresponde asumir a todos los comuneros el costo de su reparación. No es un bien asimilable al departamento inmediatamente asociado al techo. Lo mismo ocurre en los pasillos o escaleras y en la recepción, por dar ejemplos de algunos bienes de uso común.
En caso de una emergencia, ya sea por salud o accidente domiciliario de un propietario, o un incidente como un incendio, explosión, humo. ¿Están o no facultados los conserjes para ingresar a la propiedad.
Gracias.
Gerardo:
El Art. 42 de la Ley 21442 sobre copropiedad inmobiliaria (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783), indica que (lo remarcado es nuestro): «Si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos o imprevistos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un copropietario, quien deberá levantar acta detallada de la diligencia, conforme al reglamento de esta ley, y remitirla al comité de administración para su incorporación en el libro de actas del mismo, debiendo en todo caso dejar copia del acta en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del daño producido.”
En definitiva, la Ley faculta expresamente al Administrador, quien deberá actuar en conjunto a un copropietario, para intervenir e ingresar forzosamente a la propiedad y no así a los conserjes del condominio.
Ahí me apareció su respuesta, gracias y omita mi 2da consulta.
Gracias nuevamente Dn. Omar
Buenos días. Vivo en un condominio y tuvimos un problema con el transporte escolar, quien pasó a llevar el portón de entrada, ocasionando un desperfecto en el mismo. Nos llegó un correo del comité de administración, indicándonos que nosotros debíamos pagar el arreglo del portón y que además el transporte no puede volver a hacer ingreso al condominio. Por favor me puede orientar con los pasos a seguir en esta situación.
Atenta a sus comentarios le saluda,
Laura:
Una respuesta de tipo general, para que vea las acciones a seguir. El daño no lo provocaron Uds., sino el conductor del transporte, por lo que contra él es que se deben seguir las acciones de reparación, no teniendo responsabilidad directa el copropietario o residente que usa el mencionado servicio, al cual le permitieron ingresar al condominio de acuerdo al funcionamiento de éste.
hola! les cuento que hice un evento en el quincho que se encuentra al lado de la piscina, donde por primera vez lo ocupe, donde se juntaron niños invitados por nosotros y ademas llegaron niños y co propietarios a compartir.
cada tanto la presidenta del comite enviaba a conserjes a decirme que habia un perro suelto, que no se podia ocupar la piscina para los que estaban en el quincho, y amenazando de multa cada tanto. lo cual despues fue super molesto y le dije hagan su trabajo pero no me esten parando el tema acda dos minutos.
la señora es totalmente sueña de la verdad, además de ser super agresiva, ya que una vez salió gritando por la ventana, yo estando con mi hija. el tema es que la tiene conmigo y aplico toda la rigurosidad de la ley y me paso 3 multas.
que hacer? les envié un correo explicando mi versión y avisando que iba a realizar una denuncia en el juzgado de policía local, ya que me pasaron la infracción, considerando solo una versión, ósea unilateralmente.
además de que me parece una clausula muy abusiva, eso de que no puedes acceder a la piscina y el quincho lo utilizaste para comer un par de salchichas.
además que en el evento participaron otros niños del edificio. lo encuentro descriteriado total.
es importante señalar que es la misma administración que cubrió al señor Monsalve, y descuido a todos los copropietarios que las cámaras grabaran hacia adentro del edificio.
Javiera:
Lo que debe revisar es lo indicado en el Reglamento vigente, que debe estar en línea con la nueva norma legal del funcionamiento de las comunidades (Ley 21.442), donde debe existir también un respeto mutuo en las actuaciones. El uso de espacios comunes requiere estar normado, por lo que debe existir la definición de lo que está permitido. En general, el uso de la piscina, está restringido a los que habitan el edificio y no para terceros, por un problema de espacio y también de seguridad.
Si no se cumple, hay que realizar los reclamos al Comité, siendo por último materia de una denuncia a tribunales civiles.
Vivo en condominio de 16 torres, en una de ellas vive una familia conflictiva donde ocurre VIF consumo de droga y alcohol. Esto está en conocimiento de Carabineros, entiendo que el hombre tiene o tuvo orden de alejamiento, de igual forma ingreso, pero la señora no denuncio. el problema es que este hombre trepo por los balcones hasta que llego al 5 piso.
me consulta es por este tipo de conducta se puede realizar una expulsión del condominio? y como se debe plantear? y como se hace?
quedo atento.
muchas gracias
Miguel:
En principio hay que aclarar que ni la administración ni las asambleas tienen facultades para privar del derecho de propiedad a alguno de los copropietarios. Sin embargo, sí pueden establecer sanciones pecuniarias por conductas indebidas, pero estas sanciones deben estar contenidas expresamente en el respectivo reglamento de copropiedad para poder hacerlas efectivas.
Por otro lado, la ley de copropiedad inmobiliaria (https://bcn.cl/3pfxa) contempla distintas vías para resolver los conflictos que se suscitan en la convivencia de un condominio, entre las cuales encontramos la posibilidad de desarrollar asambleas para arribar a acuerdos internamente; en segundo término, la posibilidad de acceder a mediación, cuyo servicio deben prestar las municipales en donde se emplace el condominio, según lo dispuesto en el artículo 47 de la norma citada; en tercer lugar, puede acceder a los juzgados de policía local para que este pueda resolver las diferencias entre vecinos, según dispone el artículo 44 letra f) de la ley en comento.
Ahora bien, existe otra forma indirecta de presionar la salida de estos residentes en aquellos casos que no se trate de propietarios, sino solo arrendatarios. La administración podrá sancionar pecuniariamente al propietario que es responsable de los daños o molestias que pudiere ocasionar su arrendatario. Lo anterior, teniendo en cuenta que, por regla general, dentro de los contratos de arrendamiento se establecen cláusulas que obligan a respetar las normas de la comunidad y el incumplimiento de estas cláusulas podría derivar en el término anticipado del contrato, decisión que compete al propietario arrendador.
Junto con saludar, consulto si dan asesoría y acompañamiento para el siguiente caso:
Soy propietaria de un depto 1 primer piso que tiene una terraza [ interior] que es de goce y uso exclusivo de mi propiedad. He instalado una pérgola [techo cuyas lámas se abren] cuyos soportes van sujetos con tornillos ,[ es un mecano. Desmontable] a las paredes. Quiero saber si estoy en mi derecho de mantener dicha instalación, que va soportada a la estructura existente, sin modificación. Dado que es un mecano desmontable. El reglamento interno. Si bien prohíbe toda instalación, señala a excepción de los departamentos con terraza y antepecho, que sería mi caso. Gracias
Pamela,
Si el reglamento interno la autoriza es posible, peo debe tener en consideración que no puede hacer cambios en la estructura del edificio ya que ese es de dominio común de todos los copropietarios.
Hola un gusto saludar quisiera saber qué hacer de forma legal para solucionar problema en el edificio donde vivo, ya que cobran el gasto común muy costoso y todos los días los ascensores dejan de funcionar cada vez me toca bajar y subir escaleras desde el piso 14 con mi bebé en brazos porque los ascensores nunca están funcionando, y los administradores no dan respuestas antes dicho problema que hasta mudanzas las has echo subiendo y bajando pisos.
Carol:
Como tema práctico, los asensores después de algunos años de uso, aún teniendo mantención permanente, requieren de cambios de partes que son costosas, que de no hacerlo generaran continuas interrupciones de servicio. Por ello, la situación que se presenta en el funcionamiento de los mencionados equipos, las deben revisar en función del origen de las fallas, lo que podría ser por una falta de mantención o directamente se requieren reparaciones mayores o incluso cambios (esto es un gasto muy alto y debería estar considerado en el fondo de reserva).
En cuanto a la magnitud de los gastos comunes, efectivamente estos han aumentado en todas las comunidades, existiendo una base de explicación en el aumento de las tarifas de los servicios de electricidad, gas y agua, como también en todos los prestadores de apoyo, como podrían ser limpieza, mantención eléctrica, materiales para uso de la comunidad, etc., adicionándose también, en algunos casos, los efectos de aumento de la dotación de personal, que producto del cambio de las 40 horas, se implementó o se deberá modificar prontamente.
Saludos Circuló Verde.
Tengo una filtración de agua fuera de mi departamento, en la losa del closet de remarcadores (despues de mí remarcador). Que es espacio común.
La administradora me esta haciendo responsable de los gastos asociados a la repación y los daños causados al departamento del piso inferior (que no es el depto. Que esta abajo mio, sino el que esta alfrente del closet del piso mas abajo y el agua ingreso por la puerta que esta frente al closet de remarcadores 1 piso mas abajo).
Me podrían comentar que procede en este caso.
Saludos.
Juan:
Para determinar a quién corresponde soportar los gastos de reparación de las cañerías hay que determinar si el bien que sufre el daño forma parte de los bienes comunes o de los bienes particulares.
En este sentido, el legislador en el artículo 2° N°3, de la ley 21.442, contempla una clasificación de lo que se entiende por bienes de dominio común. Así la letra a) de la norma citada señala que son bienes comunes: “Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como… ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques.” (https://bcn.cl/3pfxa) (Lo destacado es nuestro)
A la luz del precepto citado y de la información otorgada, dado la ubicación del ducto que ocasiona la fuga, formaría parte de los bienes de dominio común, cuya reparación le compete a toda la comunidad. Situación distinta sería el caso de que las cañerías o ductos que generan la fuga se encuentren dentro de alguna unidad, en tal caso es el dueño de esa unidad el que tendrá que soportar los costos de reparación de los daños que ocasione la fuga.
Hola! con mi señora vivimos en un pasaje cerrado y con los vecinos queremos pasar a formar un condominio, pero hay un vecino que aun no se pronuncia a favor o en contra. Es posible pasar a regimen de copropiedad sin su consentimiento?
gracias!
Julián:
En primer lugar, hay que determinar si el pasaje forma parte de las propiedades colindantes o se trata de un Bien Nacional de Uso Público. Asumiendo que sea esta última opción, para poder incorporar el pasaje a la propiedad de los vecinos colindantes, es necesario tramitar la desafectación del Bien Nacional de Uso Público (el pasaje) para que puedan constituir derechos privados comunes sobre ese bien, manteniendo el dominio particular de cada unidad. De este modo podrán incorporar el pasaje a las escrituras y acogerse consecuencialmente al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria. Para tramitar esa solicitud, debe concurrir a las Oficinas de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales o tramitarlo vía web en la página del Ministerio de Bienes Nacionales (https://www.bienesnacionales.cl/gestion-del-territorio/instrumentos-de-gestion/desafectaciones/).
Con todo, la ley de copropiedad inmobiliaria no menciona el quórum para poder adscribirse al régimen de copropiedad inmobiliaria, por lo que, para evitar inconvenientes futuros, es recomendable contar con la aprobación de todos los vecinos. Para lograr un acuerdo pueden convocar una mediación entre los vecinos, de modo tal que lo acordado quede documentado.
Por otro lado, no estar acogido al régimen de copropiedad no los limita a poder cerrar el pasaje o establecer un control de acceso para reforzar la seguridad de los vecinos. Dicha solicitud debe ser presentada en la municipalidad respectiva según lo dispuesto en la ley 21.411 que modifica el artículo 5 letra c) de la ley 18.695. “…Las municipalidades podrán autorizar, por un plazo de cinco años, el cierre o la implementación de medidas de control de acceso a calles y pasajes, o a conjuntos habitacionales urbanos o rurales con una misma vía de acceso y salida, con el objeto de garantizar la seguridad de los vecinos. Además, en idénticos términos, se podrá autorizar la implementación de medidas de control de acceso en calles y pasajes que tuvieren un acceso y salida diferentes, y siempre que no se limite ni entorpezca con ello, en forma alguna, el tránsito peatonal y en todo momento se permita el acceso a los vehículos de emergencia, de seguridad pública…”. (Lo destacado es nuestro). https://bcn.cl/2f796
Para obtener mayor información sobre la solicitud, recomendamos ponerse en contacto con la municipalidad en donde se emplaza el pasaje, pues cada municipio tiene sus protocolos internos para tramitarlas y tienen planes reguladores municipales propios, por lo que es preciso que se asesore con su municipalidad.
Hola, cómo es el cobro de gastos comunes por estacionamiento? Es el primer mes desde que me mudé que me cobran gastos comunes por tener estacionamiento, aumentando en 12.000 mis gastos comunes, a pesar de que solo es cemento y no han tenido que pintar la demarcación ni nada por el estilo.
Muchas gracias
Marietta:
En general, los cobros de gastos comunes afectan a todas las unidades del edificio, incluyendo departamentos, bodegas y estacionamientos. Se distribuyen en función de los metros construidos, en proporción al total del edificio, con lo cual se determina una porción de participación, lo que se usa para la distribución de los gastos comunes. Por ello, si Ud. arrienda una de esas unidades, tendrá la distribución proporcional que proceda, según la definición hecha al momento de construir el edificio.
Hola, soy Carla.
El edificio puede respaldar los pagos del jardinero a través de un recibo? Así como lo hace con el cartero por ejemplo.
Carla:
Justamente el caso planteado es uno de los que no debieran existir, ya que hay dos responsabilidades complicadas: la del contratante, que está permitiendo el desarrollo de una actividad no lícita, y el prestador, que está recibiendo ingresos que no tiene regularizados.
Esto debería ser solucionado con la obligación de solicitar la emisión de la correspondiente boleta de honorarios, por parte del prestador, con lo cual quedará absolutamente claro que se trata de una prestación como trabajador independiente.
¿Qué pasaría si el trabajador tiene un accidente? La comunidad podría ser demandada, incluso pidiendo que se considere como un trabajador dependiente, ya que está recibiendo órdenes o instrucciones de los representantes de la Comunidad.
En el caso del cartero, pensamos que hay una mala práctica, ya que si bien legalmente el cartero, que pertenece a la empresa Correos de Chile, puede fijar un cobro por «conducción» de las encomiendas (Decreto N° 116, de 2015 del Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones), de un monto que considere la frecuencia, ese valor mensual es pagado hoy con un simple recibo emitido por el cartero, cosa que estamos consultando formalmente al SII, ya que pensamos que debería ser al menos una boleta de honorarios del cartero o una boleta de servicios por parte de Correos de Chile (la respuesta no la tendremos muy pronto, ya que la demora del SII son aproximadamente seis meses).
Estimado Omar, un placer saludarle.
¿Qué puedo hacer o a quién puedo recurrir como Pdta del Comité de Adm de nuestra Comunidad, si la asesoría legal de la empresa de adm que nos presta servicios, indica que hoy NO estamos sujetos a REGLAMENTO TIPO, siendo que nuestro condominio ha sido creado antes de la entrada en vigencia de la Ley y aun pasados los 12 meses de plazo, seguimos «en confección» de Reglamento actualizado?
Su respuesta oficial es: «como señala la norma, esto se aplica para comunidades sin reglamento (o comunidades no acogidas al régimen de copropiedad), no a los edificios como el de uds., que sí tiene reglamento, el que debe ser actualizado de todas formas.»
Esta interpretación está afectando gravemente nuestro ámbito de acción. MINVU se demora más de 20 días en responder y necesitamos aclarar de manera urgente lo que para nosotros, y las más de 8 personas especialistas consultadas confirman nuestra interpretación de que sí nos rige bajo lo promulgado: en Ley 21.442 (Art1 ), en Decreto 721 que aprueba dcto, Ley 21.650 que valida formato R. Tipo, en Circular 2 de Secretaría Ejecutiva de Condominios sobre aplicación , etc etc
Agradeceré profundamente su opinión y sugerencias.
Saludos, CDodds
Conforme con el artículo primero transitorio de la ley N° 21.442 que regula esta materia, dispone que: “Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento de esta ley”. (Reglamento tipo resolución Exenta N°721 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo https://www.bcn.cl/leychile/navegar?i=1191159 )
Carla:
En primer lugar, debemos señalar que, es efectivo lo que señala la empresa de administración, toda vez que en su caso no se aplica el reglamento tipo, sino que las disposiciones establecidas en el reglamento debidamente inscrito al día de hoy.
Si bien la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 es clara al indicar que el plazo para adoptar las modificaciones necesarias es de 12 meses desde la publicación de la ley, debemos estar a lo señalado en la Circular N°2 emitida por el Ministerio de Vivienda el 17 de Marzo del año 2023 (https://bcn.cl/3lryk). Esta circular esclarece las dudas surgidas respecto a los plazos indicados en el artículo 100 y Primero transitorio de la Ley 21.442, estableciendo que “el plazo para la dictación o actualización de Reglamento de Copropiedad debe contarse desde la fecha de publicación del Reglamento de la Ley”, el cual a la fecha no ha sido publicado.
Cabe mencionar que el Reglamento de la Ley, es la norma complementaria, que se encuentra aún pendiente de publicarse, y no el reglamento tipo publicado con fecha 12 de abril del año 2023.
En cuanto a la aplicación de las normas de la ley 21.442, respecto de comunidades que sí cuentan con reglamento, es efectivo que operarían sobre estas comunidades e incluso sobre aquellas creadas con anterioridad a la ley 19.537, en todo aquello que no se encuentre regulado por el reglamento vigente y no estén en contra de lo indicado en la mencionada ley 21.442
Buenas tardes, Compré un departamento donde en la propa escritura se señalaba en la cláusula de transferencia que debe vendía el departamento con el uso y goce exclusivo de la bodega 24 y estacionamiento 137, sin embargo, en la inscripción de dominio no aparecen reflejados dichos derechos. El conservador me explicó que anterioridad a la ley 21.442 los derechos de uso y goce exclusivo no se inscribían. Es cierto aquello?
Saludos cordiales
Álvaro:
La situación que describe es bastante común en propiedades sujetas al régimen de copropiedad inmobiliaria, especialmente en edificios más antiguos o en aquellos donde no se han actualizado correctamente los documentos que formalizan los derechos y obligaciones de los copropietarios.
Efectivamente, lo que le señaló el conservador de bienes raíces es correcto. Antes de la entrada en vigencia de la Ley 21.442, que derogó la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes (como estacionamientos o bodegas) no se inscribían en el Conservador de Bienes Raíces. Esto se debía a que tales derechos no otorgaban dominio pleno sobre dichos bienes, sino únicamente una facultad de uso y goce.
Por lo tanto, si compró su departamento bajo la legislación anterior, es completamente normal que el uso y goce exclusivo de la bodega y el estacionamiento no aparezcan en la inscripción de dominio. Lo relevante es que esta asignación quede debidamente respaldada en la escritura de compraventa y/o el reglamento de copropiedad.
Si surge algún conflicto o necesidad de respaldo adicional, se podría estudiar inscribir alguna anotación en el Conservador o solicitar una modificación al reglamento para reflejar de manera explícita estos derechos.
Hola buenas noches. Tengo la siguiente situación. Fui multado porque conserje señaló que había sufrido maltrato de nuestra parte (mi novia y yo). Finalmente faltó a la verdad ya que nunca fue así. En una conversación sólo hubo un intercambio de opiniones y su interpretación de los hechos fue completamente alejada de la realidad. La única prueba según indica mayordomo, administración y comité, es lo anotado por ella en el libro de novedades, pero pruebas concretas no existen. Si llevamos el caso a tribunales, pueda el juez otorgar validez legal al libro de novedades y fallar a favor de la administración y comité, aún cuando lo registrado ahí fue totalmente subjetivo? Muchas gracias
Roberto:
No podemos opinar sobre el caso, ya que no es nuestra área, pero claramente ya más personas vieron y analizaron la situación con al menos elementos que pudieron validar, como sería el registro en el libro de novedades y también la versión del conserje. Quizás debieron haberle pedido su versión, antes de la aplicación de la multa.
Lo que puede, es quizás iniciar un proceso de análisis de la situación, por parte del Comité de Administración, entregando su versión, para que revisen si es o no procedente la aplicación de la sanción.
Buen día.
En el caso de tener un departamento en estado de inhabitabilidad por culpa de la administración/ comunidad, que ocurre con los GGCC, tengo una propiedad inhabitable hace 5 meses, esperando respuesta del seguro del edificio para que la reparen y me siguen cobrando GGCC, pero no puedo hacer uso de la propiedad
Matías:
Respecto a su consulta, de acuerdo con la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 ), la Ley, de ahora en adelante, es importante aclarar lo siguiente:
La ley establece, en su artículo 35, que el pago de los gastos comunes es obligatorio para todos los copropietarios, independientemente de si están o no haciendo uso efectivo de su unidad. Esto se debe a que dichos gastos no se vinculan al uso personal del bien, sino al mantenimiento y funcionamiento de las áreas comunes, servicios generales y obligaciones de la comunidad.
Además, La ley no contempla una exoneración automática por inhabitabilidad de una unidad, incluso si esta se encuentra en el estado que describe.
Algunas recomendaciones para tratar el caso que nos ha descrito:
• Revisar el reglamento de copropiedad: Verifique las disposiciones específicas sobre inhabitabilidad y gastos comunes.
• Comunicación formal: Envíe una carta formal a la administración y comité de administración, detallando su situación y solicitando una solución.
Si la comunidad o la administración no responden adecuadamente, podría ser necesario iniciar una acción judicial, como una demanda por incumplimiento de sus obligaciones, para resguardar sus derechos.
Hola, actualmente estoy en proceso de compra de un departamento, que se supone cuenta con el derecho de Uso y Goce exclusivo de jardín, el cual aparece indicado en el reglamento de copropiedad, sin embargo este derecho de uso y goce no aparece indicado en la escritura de compraventa original (de la inmobiliaria hacia el primer dueño, el año 2005). No sé si aparece en la anotación en los planos del CBR.
¿Se puede resolver? ¿Qué certeza puedo tener de que voy a disponer del uso y goce del jardín una vez hecha la compraventa?
De antemano, muchas gracias
Evelyn:
La situación que describe es bastante común en propiedades sujetas al régimen de copropiedad inmobiliaria, especialmente en edificios más antiguos o en aquellos donde no se han actualizado correctamente los documentos que formalizan los derechos y obligaciones de los copropietarios.
Sobre el derecho de uso y goce exclusivo: es habitual encontrar inconsistencias entre los títulos de dominio, el reglamento de copropiedad y los planos inscritos en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Estas discrepancias suelen deberse a errores administrativos o a la omisión de formalizar adecuadamente ciertos derechos en el reglamento o los planos originales.
En su caso, que el derecho de uso y goce exclusivo del jardín esté indicado en el reglamento de copropiedad es un buen indicio, pero su ausencia en la escritura original de compraventa de 2005 puede generar incertidumbre sobre su pleno reconocimiento legal.
La certeza sobre su derecho dependerá de cómo esté formalizado en los documentos inscritos en el CBR. Si no está adecuadamente reflejado, es posible que enfrente disputas con otros copropietarios en el futuro.
Le recomendamos, antes de continuar con la compra, solicitar una revisión completa del título inscrito ante el CBR, para luego subsanar el asunto mediante la realización de anotaciones en el mismo.
Buenas tardes.
Necesito saber si un delegado junto con la administracion pueden agregar una cuota para reparaciones futuras en los gastos comunes, sin preguntarle a la comunidad.
Luis:
En primer lugar, debemos tener presente qué indica el reglamento de copropiedad de su comunidad, pues en él debiesen estar reguladas las facultades otorgadas al Comité de Administración y a la Administración. Si dentro de las facultades no se encuentra la posibilidad de establecer cuotas extraordinarias a los gastos comunes, sin previa consulta a los copropietarios, entonces deberán proceder conforme a la norma legal.
La ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria (https://bcn.cl/3pfxa) es clara al señalar en su artículo 14 N°11 que, una de las materias que se discuten en asamblea extraordinaria, es la «Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes ordinarios para la formación del fondo de reserva y utilización de los recursos de dicho fondo para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación».
Así las cosas, el delgado y la administración no pueden incorporar una nueva cuota sin contar con el acuerdo previo de los copropietarios.
En caso de encontrarse actuando fuera de sus facultades, recomendamos presentar sus descargos ante la administración y, en cualquier caso, si el conflicto subsiste, pueden recurrir a la municipalidad respectiva para solicitar mediación entre los copropietarios y la Administración.
Estimado/a un gusto saludarlos. Quisiera saber cuáles son las facultades de un comité. (O dónde puedo encontrar información sobre este punto)
Agradecería mucho sus comentarios, desde ya muchas gracias.
Marco:
Vea el art. 17 de la Ley 21.442 y también el Reglamento de su comunidad.
Hola buenas tardes, quería hacer una consulta sobre si es posible que corten el servicio de agua por incumplir el reglamento del edificio, lo que pasa es que mi amiga arrienda apart-hotel y su condominio le envió una carta de aviso sobre que en el reglamento del condominio se prohíbe esas practicas de arrendamiento por lo debía pagar una multa y de no hacerlo le cortarían el servicio del agua.
Isidora:
Cuidado con la explotación comercial de un departamento o casa, ya que aparte de requerir la autorización expresa en el Reglamento de copropiedad, el servicio no es el arrendamiento, sino una actividad de hotelería, que requiere autorización municipal (patente), inicio de actividad en el SII, estando afecta a IVA y seguro que ello hará cambiar el destino de la propiedad, dejando de ser habitacional, con lo cual se eliminará la exención y rebaja de contribuciones.
En cuanto a la sanción, si ella está estipulada en el Reglamento, aprobado de acuerdo a la normativa actual, procedería su aplicación, igualándose a otro incumplimiento grave como es el atraso en el pago de gastos comunes. Esto lo puede revisar en el Reglamento vigente.
En mi edificio hay una administración de muchos años, presidida por una persona totalmente dueña de la verdad y que en definitiva hace y deshace en el edificio, secundada por los miembros del comité que son del mismo estilo y que curiosamente antes de formar parte del comité estaban en contra de la administradora.
Por otro lado está el tema de los gastos comunes que son altos, en los meses de verano ascienden actualmente alrededor de 350 mil por mes dependiendo de la unidad y en invierno de alrededor de 450 mil por el tema del gas.
Hemos insistido en tratar de bajar el gasto común pero han sido infructuosos y por el contrario suben cada mes un poco mas.
Al llegar a la reunión fui sacado de ella por moroso en presencia de todos los vecinos, señalando que el mes en curso era mi deuda, sin embargo me dijeron que la nueva ley solo permitía a los residentes que estaban al día participar de la asamblea. Les señalé que yo podía participar y que me interesaba escuchar pero sin voto, lo cual no fue permitido por la administradora y por el comité. Finalmente pagué el mes en curso y me permitieron entrar a la reunión, pero no me dejaron opinar nada, la reunión fue un monólogo y además no dejaron participar a nadie de los residentes al día. Por otro lado uno de los miembros del comité, que tomó la vocería, señaló al principio de la asamblea a viva voz que allí podían participar los residentes que estaban al día y los que debían solo el mes en curso, lo cual era distinto a lo señalado cuando llegue a participar de la asamblea.
Finalmente dieron cuenta de los gastos, con el quórum mínimo, seguirán modernizando el edificio y haciendo mejoras, sin la intención de bajar los gastos comunes.
El vocero del comité tiene un hijo de alrededor de 1 año y quiere hacer todas las mejoras para beneficio personal y de su familia, sin pensar en el bien común.
En resumen, es legal lo que pasa, no se puede participar si debo un mes o queda a criterio subjetivo, donde puedo asesorarme y donde puedo hacer algo para denunciar esto.
Jorge:
Las sanciones aplicables a los copropietarios deben estar contenidas en el reglamento de copropiedad; la ley no limita el derecho de asistir a la asamblea, por lo que no podría expulsarse al copropietario moroso si la sanción no está contenida en el reglamento. Sin perjuicio de lo anterior, la Ley de Copropiedad (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663) reconoce la calidad de copropietario hábil en el artículo 2 N° 13, y dispone que son copropietarios hábiles «los copropietarios que se encuentren al día en el pago de toda obligación económica para con el condominio».
De lo anterior se desprende que la mora en el pago de las obligaciones económicas del copropietario genera la inhabilidad del copropietario, por lo que pierde el derecho a voto en las asambleas y su cuota no será considerada en el quorum que requiera el acuerdo respectivo sin que ello importe la presencia del copropietario en la reunión.
Respecto de la toma de decisiones sobre mejoras o alteraciones de los espacios comunes, para ejecutar estas obras corresponde arribar al acuerdo de los copropietarios, respetando los quórums establecidos en el artículo 15 de la Ley de Copropiedad. El Comité de Administración y la Administración no pueden autorizar alteraciones sin antes obtener la aprobación de la respectiva asamblea de copropietarios, pues la principal función del comité es la señalada en el artículo 2 n° 5 de la Ley de Copropiedad y señala que el comité de administración deberá «velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios». En esa línea, el artículo 17 inciso 2° de la ley antes mencionada, señala que «El comité de administración tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de sesión extraordinaria y no hubieren sido delegadas por ella conforme al artículo 15».
Por todo lo anterior, reiteramos que, sin acuerdo de los copropietarios, el comité no puede ejecutar obras que alteren los bienes comunes y, de hacerlo aún a falta de dicha aprobación, incurrirán en el incumplimiento del mandato para el cual son designados. Esto sirve de motivo suficiente para que los copropietarios destituyan a una parte o todo el comité de copropietarios, cuestión que deberá determinarse en la asamblea respectiva (téngase a la vista el artículo 15 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria que establece los quórums y las materias que podrán ventilarse en las distintas asambleas).
Buenas tardes , tengo una duda, es legal que la.administracion de un condominio me prohíba colocar adornos y luces alusivas a la celebración de la navidad en mi balcón ?
Estimada:
Si en el reglamento está indicado, le puede prohibir, por el uso de las fachadas, considerando también la exposición de accidentes (se pueden caer esas instalaciones).
Ahora si dichas luminarias están al interior, es difícil que se pueda aplicar una norma prohibitiva, ya que son efectos de su lugar de habitación (las luces), por lo que la Administración no tendría argumentos para prohibir, a menos que ello esté expresamente indicado en el Reglamento de la comunidad, actualizado.
Puede la administración impedir asistir a la asamblea ordinaria a un deudor de gasto común del mes en curso, esta facultado para hacer abandonar al deudor en frente de la asamblea. Puede el comité hacer mejoras solo por el hecho de ser comité y sin pedir aprobación de la asamblea, las cuales solo benefician a sus familias y no a la comunidad? finalmente puede el comité no dejar opinar y maltratar a los asistentes a la asamblea en caso de querer opinar en ella.
Jorge:
Duplicó la consulta.
Fui a visitar a un amig@ y me negaron la entrada por no poder presentar el carnet físico, teniendo foto y no negandome a dar mis datos y aún cuando mi amigo quería y daba autorización para que entrara. No me dejaron pasar!
Hernán:
Deben revisar lo que indica el Reglamento, ya que por seguridad, en muchos edificios no está siendo posible que terceros suban a los departamentos, a menos que cumplan con ciertas exigencias que son propias de cada comunidad (a veces, debe bajar el dueño a buscar a la visita; la debe inscribir previamente en una aplicación; la visita se debe identificar incluso a veces registrar con fotos y huella). Por ello, si no tenía la cédula de identidad y ello está indicado como protocolo en el procedimiento de admisión, entonces era procedente no autorizar la entrada (quizás debió bajar el dueño del departamento y firmar la autorización en forma expresa).
Buenas tardes, ayer negaron la entrada a unos niños a la piscina por deuda en gastos comunes, el reglamento de copropiedad establece que serán otras las sanciones. Tras ir a reclamar ese punto, me mencionan que en el reglamento interno se puede indicar esta medida. Revisé el reglamento que había en la oficina de la administración pero tampoco aparece.
Se puede tomar esa medida? pueden añadir una nueva norma en el reglamento interno sólo el comité y el administrador?
Paula:
De acuerdo a lo señalado por el Art. 8° letra e) de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783, el reglamento de copropiedad legalmente inscrito debe establecer lo concerniente a la administración y conservación de los bienes de dominio común así como las multas e intereses por incumplimiento de obligaciones. Dicho esto, para introducir modificaciones al reglamento de propiedad, se debe realizar una asamblea extraordinaria de mayoría absoluta y contar con la aprobación de la mayoría absoluta de los derechos (Art. 15 N°2 letra a); una vez acordada la modificación se deben realizar las formalidades legales para incorporarlas.
Por lo que, en definitiva, la administración no puede establecer sanciones que no se encuentren aprobadas e incorporadas en el reglamento de copropiedad, toda vez que estarían llevando a cabo una conducta arbitraria y contraria a derecho.
Consulta, soy hija de la dueña de un departamento (vivo con ella) y la administradora me indicó que no puedo estacionar mi auto en el estacionamiento porque el departamento no está a mi nombre, y que el estacionamiento es exclusivo para el dueño, por lo que el auto debe estar a nombre del dueño, eso es legal?
Belén:
Hay que validar lo que indique el Reglamento, ya que si restringe la utilización de los estacionamientos sólo para vehículos del o los dueños de los departamentos, también tendrán un problema si éstos se arriendan, debiendo existir un procedimiento específico para permitir el uso a vehículo de terceros y también a miembros de la familia que vivan en dicho inmueble.
En la comunidad de casas un vecino desea colocar una oficina al interior de la comunidad es legal esto si la comunidad esta destinada a uso habitacional y no comercial.
Jorge:
Tienen que ver el Reglamento de la comunidad, como también el plano regulador, ya que si en esa oficina se atenderá público, hay un uso que requiere patente municipal y quizás hasta puede cambiar el destino de la propiedad, si el uso comercial supera el 20% de la superficie. Adicionalmente, la misma comunidad debe analizar si es o no procedente la aprobación, toda vez que puede alterar el funcionamiento, la seguridad y también incluso el personal que actualmente cubre los servicios de conserjería.
Puede ver más información en https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_0742.htm
Don Omar, mi mamá recibio una dpto como herencia en un condominio antiguo y eso demora meses y años a veces en obtener titulo de dominio, ya que hay que hacer apertura reunir otros herederos etc, sin embargo la administracion esta obligando a que entreguemos copia de todos los documentos privados . El dpto se necesita arrendar para solventar gastos , estamos “obligados” a entregar copia de documentos privados a la administracion? incluso copia de contrato de arriendo? si tambien es un instrumentos privado ?
Ansol:
En primer lugar, cabe señalar que el procedimiento de posesión efectiva intestada toma un tiempo aproximado de tres a seis meses, cuya solicitud puede ser efectuada ante la oficina del Registro Civil por cualquiera de los herederos. En el caso de tratarse de una posesión efectiva testada, el proceso tiene una duración aproximada de seis meses, dependiendo del Tribunal a cargo y su solicitud también puede ser presentada por cualquiera de los interesados.
Dicho esto, la administración puede solicitar los documentos necesarios para el correcto funcionamiento de la comunidad, como podría ser la modificación del reglamento de copropiedad, en el cual se deben individualizar todas las unidades.
Respecto a la solicitud del contratato de arrendamiento, la administración no se encuentra facultada expresamente por la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 para solicitarlo, toda vez que se trata de un contrato entre privados.
Finalmente, en cuanto a la celebración de un contrato de arrendamiento respecto al inmueble señalado, lo correcto es que este sea suscrito por la comunidad hereditaria formada tras el fallecimiento del causante, en calidad de arrendador, mientras se tramita la posesión efectiva.
En un condominio, un administrador anterior no pagó varias cuotas de crédito de caja de Compensación, de conserjes. Ahora ellos tienen una deuda grande y están en Dicom. Quién es responsable? El administrador anterior o el Comité de Administración anterior ? O bien, asumen los residentes?
Muchas gracias
María Teresa:
Se supone que los créditos de cajas de Compensación, son pagados en forma mensual, luego de incluirse como descuentos autorizados por el trabajador de su liquidación mensual. Si eso no ocurrió, la deuda sigue siendo del trabajador.
Por el contrario, si se aplicó el descuento y no se enteró en la Caja de Compensación, será una responsabilidad del empleador, que sería la comunidad.
En cuanto al proceso de descuento, si éste no se aplicó, hay que revisar la actuación del administrador, para ver cuál es la explicación de haberse omitido el descuento, si ello fue la consecuencia del no pago de los créditos, que insistimos, es responsabilidad de cada trabajador que es deudor de la Caja de Compensación.
Omar,
Buenas tardes. Pienso en la figura de alteracion del Condominio Tipo B, autorizado por medio Asamblea Extraordinaria de Coprietarios de Mayoría Reforzada (letra g) del art 15), donde se autorice la salida de un sitio urbanizado. Entiendo que dado que los sitios urbanizados de dominio exclusivo tienen roles independientes, podría subsistir de manera independiente. ¿Es posible que un sitio urbanizado, unidad de dominio exclusivo de un copropietario de un Condominio Tipo B, propiedad con rol independiente, sea autorizado por medio de Asamblea Extraordinaria de Mayoría (letra g) del art 15) reforzada a dejar de pertenecer al condominio?
Manuel:
La Ley N° 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663 de Copropiedad Inmobiliaria, “la Ley” de ahora en adelante, promulgada en 2022, establece un marco actualizado sobre el régimen de copropiedad inmobiliaria y regula detalladamente las modificaciones a las condiciones del condominio, incluida la posibilidad de desafectar o modificar ciertas unidades.
Respondiendo a su pregunta; sí, es posible, pero condicionado al cumplimiento de los siguientes pasos legales y administrativos establecidos en los artículos 52 y 53 de la Ley:
1. Aprobación por la asamblea extraordinaria, con el quórum de mayoría reforzada, solicitando al Director de Obras Municipales la modificación parcial de la declaración de acogimiento al régimen de copropiedad.
2. Cumplimiento de las normas urbanísticas y constructivas, verificadas por el Director de Obras Municipales.
3. Obtención de la autorización de acreedores hipotecarios o titulares de derechos reales, si es que corresponde.
4. Resolución favorable del Director de Obras Municipales, dentro del plazo de 30 días corridos desde que se ingresa la solicitud.
5. Actualización del reglamento de copropiedad e inscripción de los cambios en el Conservador de Bienes Raíces, luego de cumplirse con los requisitos anteriores.
Además, la solicitud debe demostrar que el sitio puede subsistir de forma independiente, sin perjudicar los bienes comunes ni los derechos de los demás copropietarios.
Este proceso debe ser cuidadosamente planificado, ya que afecta tanto la administración interna del condominio como los derechos y obligaciones de los copropietarios y acreedores involucrados. Es fundamental contar con asesoría legal para asegurar que todos los requisitos legales sean cumplidos y evitar conflictos posteriores.
Hola, a lo mejor me pueden orientar. Quisiera saber si está correctamente interpretado que no se puedan usar los jardines de espacios comunes para que los niños se recreen. Según el reglamento de copropiedad, «• No se permite ningún tipo de actividades de personas en los jardines ornamentales, que corresponde a todos aquellos jardines que no rodean los jardines de la piscina del edificio. Si hay daños se cobrarán los arreglos.»
Hace unos días bajé con mi hijo de 8 años y dos compañeros de curso a grabar con el celular una tarea que era al aire libre, y el mayordomo me indicó que no podía hacer aquello ni estar en ese lugar con los niños.
La situación me pareció bizarra y me hace dudar que esté en lo correcto. Quiero conversar el tema con el comité de administración, pero me gustaría saber que piensan para contar con más antecedentes.
Muchas gracias
Claudio:
Por lo que comenta del Reglamento, ello es claro, por lo que no se permitiría el estar en los jardines no habilitados para ello. Asumimos que Ud. estaba en el lugar, con los niños, por lo que ese lugar no es de acceso a las personas, siendo correcto la observación del mayordomo (entendiéndose que son jardines que no están habilitados para que circulen personas).
Hola, actualmente estoy en proceso de compra de un departamento, que se supone cuenta con el derecho de Uso y Goce exclusivo de 2 estacionamientos, el cual aparece indicado en la escritura de compraventa original (de la inmobiliaria hacia el primer dueño, del año 1997), sin embargo este derecho de uso y goce no aparece indicado en el reglamento de copropiedad, y tampoco aparece como anotación en los planos (pero si aparecen indicados los estacionamientos en el plano, aunque sin rol).
¿Qué tan común es esta situación, y como se puede resolver?
¿Qué certeza puedo tener de que voy a disponer del uso y goce de estos estacionamientos una vez hecha la compraventa?
De antemano, muchas gracias
PD: Si este comentario se encuentra duplicado, por favor ignorarlo, pero no me aparecía entre los comentarios al publicarlo.
Manuel:
La situación que describe es más común de lo que parece en propiedades sujetas al régimen de copropiedad inmobiliaria, especialmente en edificios más antiguos o con reglamentos de copropiedad que no han sido actualizados adecuadamente para reflejar todos los derechos y obligaciones de los copropietarios.
A continuación, se responden sus preguntas:
Es bastante habitual encontrar diferencias entre los títulos de dominio (escrituras de compraventa), los reglamentos de copropiedad y los planos inscritos en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Esto suele deberse a errores administrativos o a la omisión de formalizar adecuadamente ciertos derechos en el reglamento o los planos originales.
Para subsanar estas diferencias se sugieren a continuación algunas alternativas:
• Modificación del reglamento de copropiedad debidamente inscrito: Si el derecho de uso y goce exclusivo no está mencionado en el reglamento, pero tiene documentos que acreditan su existencia (como la escritura original), podría gestionar la modificación del reglamento. Esto requiere el acuerdo de una mayoría calificada en una asamblea de copropietarios, según lo establece el artículo 14 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442) https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663.
• Respecto a los planos: La mención debe estar contenida en la inscripción del inmueble; la calidad del dominio no se encuentra reflejada en los planos de edificación.
Sobre la certeza de disponer el uso y goce de estos estacionamientos una vez hecha la compraventa, esta dependerá de cómo esté formalizado el derecho:
Si el derecho de uso y goce exclusivo aparece claramente en la escritura original de compraventa y este documento está inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, ya tiene un título que lo respalda legalmente. Sin embargo, la falta de mención en el reglamento puede generar conflictos con otros copropietarios.
Para minimizar riesgos, sería ideal que antes de concretar la compraventa solicite al vendedor subsanar esta omisión mediante la regularización mencionada en los puntos anteriores.
Estimado, soy propietaria de un departamento en un edificio antiguo en la comuna de Ñuñoa, donde hay 2 departamentos en el primer piso y dos en el segundo. Pero para el mismo edificio hay tres direcciones diferentes, los dos departamentos del primer piso tienen numeración independiente (Ej: Calle #4323 y Calle #4325). Los del segundo piso comparten numeración y existe número de departamento (Ej: Calle 4327, depto A y B).
Características del edificio: Uno de los departamentos del primer piso tiene acceso y patio totalmente independiente, pero su medidor de agua esta en el patio común de los otros 3 departamentos, los balones de gas de uno de los departamentos del segundo piso, están en el patio del departamento con entrada independiente, existiendo una servidumbre de paso (3 de los departamentos usan balones de gas con caseta y uno de ellos usa gas de cañería). El vecino de abajo del acceso común usa su estacionamiento de terraza la cual cerró y se estaciona tapando el acceso a los balones de gas y medidores de agua.
No estamos registrados como comunidad, por lo tanto no hay reglamentos de copropiedad, administrador, ni ningún tipo de mecanismo para oficializar gastos, realizar mejoras o arreglos. Lo que es un problema, ya que el edificio es antiguo y se deben realizar mejoras, pero por ejemplo si el techo se daña, los vecinos de abajo dicen que nos les corresponde repararlo, por otro lado si es necesario mejorar el portón del acceso común, el vecino que tiene acceso independiente dice que a él no le corresponde, etc.
¿Qué se puede hacer en esta situación? ¿hay alguna manera de regularizar el edificio?
Pamela:
En primer lugar, debemos indicar que en los hechos existe una comunidad, pues como Ud. señala, en el edificio hay infraestructura esencial es compartida por los propietarios de cada unidad. Ahora bien, carecen de organización y formalización, pues no están adscritos al régimen de copropiedad, además de no contar con un reglamento de copropiedad actualizado y tampoco con una administración.
Por todo lo anterior, es recomendable formalizar la estructura y funcionamiento de la comunidad, para ello es ideal tener el acuerdo de los otros vecinos, pues la regularización del condominio requerirá de fondos para poder tramitar las solicitudes correspondientes.
Teniendo presente estos puntos, los pasos a seguir para constituir la copropiedad inmobiliaria son los siguientes:
1. Conseguir los planos del edificio, estos deben estar archivados en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
2. Obtener copia de los archivos del proyecto de construcción y aprobación de la Dirección de Obras Municipales de Ñuñoa.
3. También es recomendable realizar un estudio de títulos. Esto permite conocer las escrituras públicas que constituyen derechos sobre una propiedad (el objetivo es encontrar la escritura originaria para ver si cuenta con el detalle de los deslindes, el detalle de cada unidad del edificio y el primer reglamento de copropiedad).
Obtenida la información antes indicada, deberán ingresar una solicitud para acogerse al régimen de copropiedad en la Dirección de Obras Municipales de Ñuñoa, acompañando en este caso el primer reglamento de copropiedad (aquel elaborado por el dueño originario del condominio). Este debe constar en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Santiago. El reglamento al que alude debiera contener los elementos indicados en el art. 28 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Para obtener la copia del reglamento, debe encontrar primero las Fojas; el Número y el Año de la escritura originaria del condominio. Con los datos anteriores podrá solicitar el Certificado de Hipotecas y Gravámenes. En él debería estar el registro del primer reglamento de copropiedad.
Con los datos anteriores, la Dirección de Obras Municipales (DOM) evaluará la posibilidad de acogerse al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria; para conocer a mayor detalle el proceso, puede contactar directamente a la DOM de Ñuñoa. Asimismo, este proceso se encuentra regulado en términos generales en los artículos 48 y siguientes de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Puede consultar la Ley de Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente enlace: https://bcn.cl/2zugi
¿Qué sucede si no se adscribe el régimen de copropiedad?
Si deciden no adscribirse al régimen de copropiedad inmobiliaria, la comunidad se somete a las reglas generales establecidas en los artículos 2304 y siguientes del Código Civil. Estas disposiciones señalan lo que se entiende por comunidad, la porción de derechos que corresponde a cada comunero sobre los bienes comunes, las obligaciones que generan las deudas contraídas en pro de la comunidad, la obligación de contribuir en proporción a su cuota sobre las reparaciones y obras que deban realizarse para mantener la comunidad, las formas en que se termina con la comunidad, entre otras.
Ahora bien, otra implicancia de no estar adscrito al régimen de copropiedad surge cuando la comunidad carece inclusive del primer reglamento, pues no le sería aplicable ni supletoriamente el reglamento legal contenido en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y solo deberá bastarse con las disposiciones generales del Código Civil y el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 645 y siguientes, especialmente el 653 a propósito de la administración de los bienes comunes. Cito (Lo remarcado es nuestro):
«Mientras no se haya constituido el juicio divisorio o cuando falte el árbitro que debe entender en él, corresponderá a la justicia ordinaria decretar la forma en que han de administrarse pro indiviso los bienes comunes y nombrar a los administradores, si no se ponen de acuerdo en ello los interesados».
En todo caso, siempre podrá acudir a la municipalidad respectiva para solicitar mediación y de este modo resolver los conflictos que se susciten entre los comuneros. En última ocasión, podrá acudir a la justicia ordinaria para resolver los conflictos, en este caso, es competente para conocer de los conflictos entre comuneros el Juez Civil respectivo.
Así las cosas, lo ideal será llegar a un acuerdo con sus vecinos, toda vez que al no encontrarse bajo el régimen de copropiedad, los procesos de resolución son más complejos.
Estimado Omar,
Tengo un problema menor en mi condominio y tiene que ver con el uso del fondo de reserva. En este caso el comite y la administradora han decidido usar estos fondos para instalar un nuevo sistema de acceso al condominio sin una previa asambles extraordinaria donde se aprobara este gasto extraordinario y no urgente. Mi posicion actual es realizar la denuncia antes juzgado de policia local para que realicen la reposición de dichos fondos y se pasen a gastos comun extraordinario que en mi opinión es lo correcto. Cual es tu mirada al respecto?
Alvaro:
Nuestro equipo opina lo siguiente:
Tal como usted señala, se debe hacer la distinción entre el fondo común de reserva y los gastos comunes extraordinarios. En conformidad a lo dispuesto por el Art. 2° de la Ley 21. 442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 el Fondo común de reserva es aquel destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado, si lo hubiere; mientras que los gastos comunes extraordinarios son todo otro gasto adicional y distinto a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes, por lo que las obras realizadas debiesen haber sido con carga a este último fondo.
Ahora bien, excepcionalmente y según lo establecido en el Art. 39 de la Ley, corresponderá al comité de administración autorizar la utilización de recursos del fondo de reserva para solventar gastos comunes extraordinarios.
En este punto, cabe mencionar que, la asamblea extraordinaria se encuentra prevista para la utilización de los recursos del fondo común de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación (Art. 15 N°2 letra g)). Subsecuentemente, en el numeral 3 del mismo artículo, se indica que será materia de asamblea extraordinaria de mayoría reforzada las construcciones en los bienes comunes.
Por lo que, en definitiva, si se contaba con la aprobación de la asamblea para la realización de las obras y con la autorización del comité de administración para la utilización de recursos provenientes del fondo de reserva, la administración estaría actuando conforme a la Ley. En el caso de no contar con dichas autorizaciones y no poder arribar a una solución directamente con la administración, podrá hacer uso de la facultad establecida en el Art. 44° acudiendo ante el Juzgado de Policía Local correspondiente para que resuelva esta contienda.
Vivo con mi esposo en un condominio, el departamento está a mi nombre. Mi consulta es: ¿podemos asistir los dos a la asamblea de copropietarios y opinar? Se que al momento de votar alguna decisión debo hacerlo yo solamente, pero no veo problema en que asistamos y opinemos ambos. ¿me lo podrían aclarar?
Gracias
Marcela:
El Art. 13 de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663, indica que, quienes se encuentran facultados para adoptar acuerdos en las asambleas son los propietarios de las unidades: “La asamblea de copropietarios es el principal órgano decisorio y de administración de un condominio, integrado por los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que se encuentra facultado para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio.”
Dado que el inmueble es de su propiedad, usted es quien tiene la representación legal en las decisiones vinculantes, por lo que el derecho a voto le corresponde exclusivamente a usted.
Sin embargo, no existe impedimento legal para que ambos, usted y su esposo, asistan a la asamblea y participen en las discusiones y opiniones, siempre y cuando esté claro que, al momento de tomar decisiones formales, solo usted podrá emitir el voto correspondiente. Sin mencionar que, su esposo, tampoco formará parte del quórum establecido por el Art. 15 para sesionar.
Buenas tardes, mi consulta es : vivo en un primer piso y el vecino del piso 2 vive hacia el otro lado (atrás), él baja a pasear su perro y esta largas horas frente a mis ventanas, ya sea de los dormitorios o living, que dice la ley sobre ese tema, dado que es muy molesto y desagradable que prácticamente le estén observando, ahora por él no voy a vivir encerrada con cortinas cerradas todo el tiempo….
Agradezco de antemano su respuesta.
María Soledad:
En principio, no se puede prohibir el uso de las áreas comunes por parte de uno de los copropietarios, toda vez que este cuenta con un derecho de dominio común sobre tales bienes.
Ahora bien, de acuerdo al Art. 8° de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 el cual regula la tenencia de animales de compañía por parte de los copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, a través del reglamento de copropiedad se podrán establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales, con el objeto de no perturbar la tranquilidad del resto de la comunidad.
En este sentido y a modo de sugerencia, se podrían establecer limitaciones horarias para aquellos que pasean a sus mascotas por las áreas comunes del condominio.
Dicho lo anterior, si el reglamento de copropiedad nada dice al respecto, no existen restricciones contempladas por la Ley, por lo que tendrían que efectuar modificaciones a este instrumento a fin de establecerlas.
Buen dia,
arriendo un local comercial en un edificio donde solo hay oficinas y locales comerciales.
No hay reglamento de copropiedad y lo administra una de las dueñas.
cobra GC en UF por adelantado y sin entregar detalle de lo cobrado, esto es legal?
Al firmar el contrato no me di cuenta pero esta estipulado el aumento anual de 2,5 UF
Nayarett:
Desconociendo la situación específica, asumiendo que no hay comunidad, no pueden existir cobros de comunidad, sino como un valor cobrado por algún administrador o prestador de servicios, lo que debe estar documentado con la correspondiente factura.
Distinto es el caso donde se cobren gastos de una comunidad, donde debe sí o sí, existir rendición, ya que los valores deben estar respaldados.
La recomendación es ver cómo está definida la prestación en el contrato de arriendo, ya que es posible que sea el mismo arrendador el que cobre valores de prestaciones y no de «administrador de gastos comunes».
buenas tardes
vivo en un condominio, en una casa que ya teníamos estacionamiento techado, y ahora lo estamos reestructurando con algunas modificaciones. Vino la administradora a decirme que nos cobraría una multa por no informar de dicha construcción. Es legal esto, y debo pagar la multa? o puedo hacer algo por la via legal para contrarrestar esta situación?.
Katherine:
Para que la administración del condominio pueda cursar multas, las causales de estas deben estar contenidas en el Reglamento de Copropiedad, debidamente inscrito.
El artículo 8 b) de la ley 21.442 faculta a los copropietarios para acordar limitaciones de cualquier tipo en el Reglamento, siempre que no sean contrarias al ejercicio de otro derecho y las disposiciones legales, y en su letra e) establece que las multas son objeto del Reglamento de Copropiedad, es decir, deben estar previamente dispuestas por este.
Ahora bien, si a pesar de no estar reglada la limitación en comento se aplicare una sanción, usted podrá presentar sus descargos ante la administración del condominio, indicando que la sanción carece de fundamento por no ser habida en el Reglamento de Copropiedad, constituyendo una acción arbitraria.
Si con lo anterior no es posible resolver el conflicto, podrá presentar su caso ante la asamblea de copropietarios para que este se pronuncie respecto de la sanción emitida por la administración. Lo anterior, según lo dispuesto en la parte final del artículo 47 de la Ley 21.442.
Si ninguna de las alternativas anteriores resuelve la situación, podrá dirigirse ante la municipalidad respectiva para solicitar la resolución extrajudicial del conflicto. El artículo 47 de la ley en comento faculta a estas para poder resolver extrajudicialmente las situaciones que se susciten «entre los copropietarios o entre éstos y el comité de administración o el administrador, que previamente no hayan podido solucionarse en las asambleas correspondientes».
En última instancia, podrá iniciar acciones legales ante el Juzgado de Policía Local respectivo, a fin de perseguir la impugnación de la actuación de la administración, en la medida que la sanción no se encuentre regulada por el Reglamento de copropiedad. El artículo 44 f), de la misma ley, otorga competencia a los Juzgados de Policía Local para adoptar las medidas necesarias para resolver los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales.
Puede consultar la ley 21.442 (Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria) en el siguiente link: https://bcn.cl/3pfxa
Omar,
El art 52 del «TITULO IX DE LA CONSTITUCIÓN DE LA COPROPIEDAD», habla de del cumplimiento que se exige para modificar o dejar sin efecto la declaración del director de obras municipales que acoja un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria.
De lo anterior, entiendo que no es lo mismo modificar la declaración original (Modificación del Certificado de Copropiedad Original – ART 52 TITULO IX), que modificar la copropiedad (Nuevo Certificado de Copropiedad). El «TITULO XI DE LA MODIFICACIÓN, AMPLIACIÓN, SUBDIVISIÓN, FUSIÓN Y DEMOLICIÓN DE LA COPROPIEDAD» no hace referencia en ningún artículo al art 52. Tampoco lo hace el Art 15 en las materias que deban tratarse en sesiones extraordinarias.
Para el caso de dar curso a alguno de los procedimientos del TITULO XI, ¿Se requeriría dar cumplimiento a las disposiciones establecidas en el artículo 52 (Sobre todo el tema de los acreedores hipotecarios)?
Manuel:
En primer lugar, debemos precisar que el artículo 52 de la Ley 21.442 refiere a la modificación de la declaración que acoge al condominio al régimen de copropiedad. En cambio, las alteraciones del título XI refieren a situaciones ulteriores que en ningún caso significan modificar la declaración de origen que otorga la Dirección de Obras Municipales.
Por lo tanto, a los procedimientos del Título XI de la ley en comento, no le son aplicables las reglas del artículo 52 referido a la constitución de la copropiedad. Así las cosas, la autorización de los acreedores hipotecarios o personas que tengan derechos reales sobre los bienes del condominio no constituye un requisito que exija el legislador para poder ejecutar las acciones de modificación, ampliación, subdivisión, fusión y demolición de la copropiedad.
Únicamente es exigible que previo a realizar las acciones del título XI se cuente con la aprobación de la asamblea extraordinaria de copropietarios en virtud de lo dispuesto en el artículo 15 numeral 2 y 3 según la acción de que se trate.
Puede revisar la Ley 21.442 en el siguiente enlace: https://bcn.cl/3pfxa
Reciban un cordial saludo y agradezco sus publicaciones muy educativas y amigables de entender…. Les consulto que podria hacer si en mi edificio cobran los gastos comunes de manera igualitaria porque al inicio de su constitución en el comité lo determinaron así, sin embargo ya han pasado más de 10 años y dicen que para cambiar la modalidad hay que someterlo a votación pero lógicamente los departamentos más pequeños siempre seremos minoría porque hay más departamentos de 2 dormitorios con 2 baños, de 3 dormitorios y hasta de 4 dormitorios que obviamente tienen más metros cuadrados que mi departamento que es de 2 dormitorios y 1 baño. Se supone que la nueva ley no flexibiliza e indica prorrateo por m2.
Andrea:
Efectivamente, la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783, “la Ley” en adelante, establece que los gastos comunes deben distribuirse de acuerdo con el porcentaje de derechos en los bienes comunes que corresponde a cada unidad, a menos que el Reglamento establezca otro mecanismo.
Dado que en su edificio los gastos comunes se han asignado igualitariamente por acuerdo del comité de administración, sería necesario revisar si dicho acuerdo fue formalizado en el reglamento de copropiedad debidamente inscrito. En ese caso, para modificar la modalidad de cálculo y aplicar el prorrateo en función de los metros cuadrados, como lo establece la nueva ley, se requiere la votación de la asamblea de copropietarios. La ley establece que para modificar el reglamento se necesita el acuerdo de al menos el 66% de los derechos en los bienes comunes, según lo dispuesto por el artículo 64 de la Ley.
Aunque los departamentos más pequeños puedan estar en minoría, podría proponer en la próxima asamblea una modificación del reglamento para alinearse con lo que indica la Ley 21.442, argumentando que esta es una medida justa y conforme a la normativa vigente.
De no existir acuerdo, existen dos vías a fin de buscar una solución. La primera de ellas es acudir ante la Municipalidad respectiva, la cual se encuentra facultada en virtud del Art. 47 de la Ley para resolver contiendas entre los copropietarios que no puedan ser resueltas a través de la asamblea.
Finalmente, se podría optar por la vía judicial, siendo el Juzgado de Policía Local la entidad llamada por la Ley para resolver los conflictos originados en materia de copropiedad, de acuerdo a lo establecido en el Art. 44 de la Ley.
vivo en un pequeño condominio de 7 casas, una vecina esta arrendado su estacionamiento a gente externa, además arrienda una parte de la calle comunitaria que esta a la altura de su casa, todo esto está permitido, además a estos extraños que le arrienda le entrego llaves del acceso y control remoto del portón
Saludos
José:
En relación a la situación en su condominio, la Ley N.º 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663 regula el uso de los bienes comunes y los derechos y obligaciones de los copropietarios, lo cual es relevante para el caso que describe.
En ese sentido, el artículo 3° establece que cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común. Sin embargo, los copropietarios, arrendatarios u ocupantes podrán utilizar los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad, y deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás.
Dicho lo anterior, en primer lugar, se deberá estar a lo señalado en el Reglamento de propiedad; si este nada indica al respecto, no existirá prohibición para practicar el arrendamiento de estacionamientos. Pese a esto, en este caso podemos observar una evidente perturbación a los derechos de los demás copropietarios, toda vez que se le está dando acceso al condominio a terceros, lo cual podría implicar riesgos a la seguridad de los residentes; por ello, esta situación deberá ser elevada ante el Comité de Administración, quienes se encuentran facultados para tomar decisiones en estos asuntos o en última instancia, acudir ante el Juzgado de Policía Local respectivo, el que podrá dirimir en virtud a lo establecido en el Art. 44 de la Ley 21.442.
Finalmente, podemos agregar que, ante acuerdo de la asamblea y cumpliendo con los requisitos legales, el Reglamento de propiedad puede ser modificado ante eventuales vacíos respecto a las problemáticas que nos señala.
Estimado, muchas gracias por la información. Quisiera su ayuda con una consulta; vivo en un condominio de casas e instalé láminas de privacidad en las ventanas de mi casa. Si bien envié el correo formal a la administración hace más de una semana, previo a la instalación de las láminas, no recibí respuesta alguna y recién hoy me informaron que no estaba autorizado. Cabe mencionar que en el reglamento no existe ninguna definición que prohiba explícitamente la instalación de este tipo de láminas y, además, la gran mayoría de las casas cuentan con láminas empavonadas. ¿Existe alguna forma o recurso legal basado en esta ley que pueda ayudarme a apelar la respuesta de la administración?.
Desde ya muchas gracias.
Daniel:
Para que el condominio y la administración de este puedan establecer limitaciones o reglas particulares al ejercicio de los derechos de los propietarios de los inmuebles, deben estar contenidas en el Reglamento de Copropiedad, debidamente inscrito. De lo contrario, la prohibición carece de respaldo legal, por lo que no es posible aplicarla o sancionar la conducta.
El artículo 8 b) de la ley 21.442 faculta a los copropietarios para acordar limitaciones de cualquier tipo en el Reglamento, siempre que no sean contrarias al ejercicio de otro derecho y las disposiciones legales, y en su letra e) establece que las multas son objeto del Reglamento de Copropiedad, es decir, deben estar previamente dispuestas por este.
Ahora bien, si a pesar de no estar reglada la limitación en comento se aplicare una sanción al propietario de la unidad, este podrá presentar sus descargos ante la administración del condominio, indicando que la sanción carece de fundamento por no ser habida en el reglamento de copropiedad, constituyendo una acción arbitraria.
Si con lo anterior no es posible resolver el conflicto, podrá presentar su caso ante la asamblea de copropietarios para que este se pronuncie respecto de la sanción emitida por la administración. Lo anterior, según lo dispuesto en la parte final del artículo 47 de la Ley 21.442.
Si ninguna de las alternativas anteriores resuelve la situación, podrá dirigirse ante la municipalidad respectiva para solicitar la resolución extrajudicial del conflicto. El artículo 47 de la ley en comento faculta a estas para poder resolver extrajudicialmente las situaciones que se susciten «entre los copropietarios o entre éstos y el comité de administración o el administrador, que previamente no hayan podido solucionarse en las asambleas correspondientes».
En última instancia, podrá iniciar acciones legales ante el Juzgado de Policía Local respectivo, a fin de perseguir la impugnación de la actuación de la administración, que no se encontraría respaldada por las normas contenidas en el Reglamento de Copropiedad, según lo que usted ha indicado. El artículo 44 f), de la misma ley, otorga competencia a los Juzgados de Policía Local para adoptar las medidas necesarias para resolver los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales. Sin perjuicio de ello, el caso podría someterse a arbitraje según lo dispuesto en el artículo 46 del mismo cuerpo normativo.
Puede consultar la ley 21.442 (Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria) en el siguiente link: https://bcn.cl/3pfxa
Hace 20 años compré departamento con balcón cerrado. Estamos regularizando el reglamento de copropiedad y en uno de sus artículos dice que se prohíbe cerrar balcones.
¿Que debo hacer para regularizar esta situación?
Gabriela:
La Ley 21.442 que regula la copropiedad inmobiliaria en Chile https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 , establece una serie de normas que los copropietarios deben respetar, incluida la regulación de los elementos comunes y privados, como lo serían los balcones.
Nuestras recomendaciones en atención a su problemática son las siguientes:
1. Regularizar el cierre del balcón mediante una autorización por parte de la comunidad de copropietarios. Para esto, generalmente se requiere la aprobación de la asamblea de copropietarios, que debe votar sobre la posibilidad de hacer una excepción para su caso en particular.
2. Si la norma que prohíbe el cierre de balcones no está en línea con lo que corresponde a la realidad de los copropietarios o con lo que se ha hecho históricamente en la comunidad, podría presentar argumentos en la asamblea para oponerse a dicha disposición.
Como en toda situación de copropiedad, las decisiones se toman generalmente por acuerdo de la asamblea de copropietarios, por lo que la clave aquí es lograr un consenso dentro de la comunidad para evitar posibles conflictos futuros.
Si no logra regularizar la situación a través de la asamblea de copropietarios, el artículo 44 y siguientes de la Ley permite acudir tanto a la municipalidad como al Juzgado de Policía Local competente para efectos de resolver, judicial o extrajudicialmente, la o las contiendas que existieren entre los copropietarios.
También se sugiere considerar que el cierre podría cambiar la superficie construida, por lo que podrían aumentar las contribuciones, incluso perder beneficios del DFL 2, si la propiedad está acogida a dicha norma.
Muchas gracias Omar por su pronta y clara respuesta. Una gran página de ayuda, me encanta 🙂
Karina:
Gracias por su comentario. Ahora Ud. es una agente promocional de nuestros servicios profesionales.
Buenas tardes estoy comprando un departamento , pero no tiene reglamento de copropiedad, ya que es un edificio antiguo , pregunte al dueño y me dice que no es necesario . Además en las inscripciones , solo figura el departamento y un estacionamiento , sin hacer mención a los derechos proporcionales en los bienes comunes
Carmen:
Según la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 la Ley de ahora en adelante,
todo edificio acogido al régimen de copropiedad debe contar con un reglamento, independientemente de su antigüedad. Este reglamento establece las normas internas del edificio y define los derechos y obligaciones de los copropietarios en relación con los bienes comunes y los elementos privativos.
Lo anterior en virtud a lo dispuesto en el Artículo 1° transitorio de la Ley el que señala que “Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá aprobar el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, mediante resolución exenta.”
Puede revisar el reglamento en el siguiente enlace: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1191159
Sobre la mención de los derechos proporcionales en los bienes comunes, debiesen encontrarse mencionados en la respectiva inscripción, toda vez que esta es la que da cuenta del dominio que posee sobre el propietario sobre los determinados bienes.
Ahora bien, pese a lo anterior, el artículo 2 N°3 de la Ley entrega una definición de bienes de dominio común, de la cual se desprende que son aquellos que pertenezcan a todos los copropietarios, sin hacer referencia a la inscripción de dominio.
Buenas tardes, en el condominio donde vivo, hay una Caseta de Guardia de 1×1 mt2. que no es usada por nadie y el Comite a modo de generar ingresos para la comunidad, quiere arrendar ese espacio a una propietaria del mismo condominio. La idea es vender insumos de primera necesidad para la temporada estival que se acerca. Se puede realizar ese arriendo?
Karina:
Eso sería una autorización de uso, con el pago de un aporte a financiar gasto común, es decir, no es un ingreso tributario ni por arriendo, sino un aporte para los fondos de reserva de la comunidad, lo que se documenta con un recibo de pago. Puede ver nuestro artículo https://www.circuloverde.cl/las-comunidades-habitacionales-condominios-y-edificios-tienen-ingresos-tributables/
Tengo un sitio de 1200 m2 en que quiero edificar dos casa en condominio tipo B. Si me aprueban el proyecto en el DOM, puedo vender uno de los dos terrenos para que otra persona construya su casa allí? o yo debo construir ambas casas y luego vender esa casa con su terreno? Por supuesto, respetando las áreas comunes.
Luis:
Si Ud. puede dividir su terreno, siendo autorizado para ello por la DOM, se registrará como dos bienes distintos, pudiendo enajenarlos como terreno, siendo el futuro comprador el que deberá registrar la construcción y obviamente financiarla. Ud. vendería solo el terreno.
Insistimos que lo anterior es sólo si es autorizado a subdividir el lote actual de terreno. Esa división autorizada, se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces y será lo que adquiere el comprador.
Estimados primero que todo agradecer por este espacio, su tiempo y respuestas.
Tengo dos dudas
1. Si se ha demandado judicialmente por ejecucion y embargo, esta demanda aunque no halla sido notificada, aparece en el Pjud con su rit.
2. Si se estan haciendo gestiones de cobranza extrajudicial por deuda gastos comunes, corresponde cobrar costas o gastos de cobranza.
3. Como se aplica cuanto porcentaje cobraran de gastos de cobranza, por ej. Si corresponde el 3% para deudas mayores a 50 uf, necesariamente debe ser ese 3% o piede ser menos y de que depende.
4. Se pueden cobrar por costos de representacion judicial para gestiones de cobranza pueden ser 800.000 pesos, ya que lo encuentro exagerado, si solo se mando correos y el deudor respondio de inmediato pidiendo regularizar la deuda.
Espero atte su respuesta y gracias.
María Paz:
Efectivamente, la causa figurará en el portal del Poder Judicial en la medida que la acción se haya acogido a tramitación.
Respecto del segundo punto, si el reglamento de copropiedad del condominio establece un criterio para calcular los gastos de cobranza, perfectamente pueden solicitar el pago de ellos de manera extrajudicial. La ley de copropiedad no estable una escala para ello y solo se remite a lo que establezca el reglamento de copropiedad. Por lo tanto, si nada dice el reglamento, el cobro de costas relativas a gestiones de cobranza deberán sustentarse en comprobantes de remisión de cartas, honorarios o cualquier elemento objetivo para determinar los gastos en que se incurrió para realizar la gestión.
Finalmente, en lo relativo a los gastos de judicialización, y según lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 443 del Código de Procedimiento Civil (CPC), el mandamiento de ejecución y embargo debe contener la orden de «…embargar bienes del deudor en cantidad suficiente para cubrir la deuda con sus intereses y las costas, si no paga en el acto…»
De lo anterior, se desprende que existe la posibilidad de cobrar costas judicialmente, las que pueden ser procesales o personales, según dispone el artículo 139 del CPC, entendiendo por personales aquellas en que incurre el acreedor al momento de contratar servicios jurídicos de un abogado, entre otras.
Pero también hay que considerar que no se excluye la posibilidad de arribar a un acuerdo extrajudicial para el pago de la deuda.
Puede consultar la Ley 21442 sobre copropiedad inmobiliaria artículos 31 y siguientes en el siguiente link: https://bcn.cl/3pfxa
Puede consultar el Código de Procedimiento Civil (CPC) en el siguiente link: https://bcn.cl/2ep22
Mi consulta es que tengo un terreno en una comunidad donde sw paga una cuota mensual, el papel de cesion de derechos dice que me haria cargo de las deudas desde 2004 y me estan cobrando desde el año 2000 desconociendo el papel notarial que ellos mismos me entregaron.
Ademas de eso tengo pagado desde el año 2018 en adelante y ahora recien quieren hacer cobros desde el año 2000
Esto puede ser o quien lo fiscaliza?
Katherine:
En principio, el cobro puede ser realizado, esto en virtud de lo establecido en el Art. 6° de la Ley 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 el cual indica que (lo remarcado es nuestro): “Artículo 6°.- Cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio y/o sector o edificio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución. El deber al que se refiere el inciso precedente seguirá siempre al dueño de cada unidad, aun respecto de los créditos devengados antes de su adquisición (…) El cobro de las obligaciones económicas a las que alude el inciso primero de este artículo se sujetará al procedimiento del juicio ejecutivo del Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil y su conocimiento corresponderá al juez de letras respectivo”.
Respecto al documento notarial, el mismo artículo sexto indica que: “El propietario que transfiera una unidad deberá declarar, en la correspondiente escritura pública, que se encuentra al día en el pago de las obligaciones económicas del condominio o expresar aquellas que adeude. Con todo, la omisión de esta exigencia no afectará la validez del contrato”. Esto no obsta a su derecho de repetir en contra del anterior propietario.
Por otro lado, ante una eventual acción judicial, usted podría oponer la excepción de prescripción, toda vez que el plazo de prescripción para el cobro las deudas correspondientes a gastos comunes es de 3 años, por tratarse de una acción ejecutiva, según lo establecido en el artículo 2515 del Código Civil https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1973&idVersion=1996-12-26&idParte=
hola consulta soy dueña de un departamento que no estoy arrendando por ahora, pero quiero saber si es posible ocuparlo como oficina y sacar patente comercial se que la patente lo debo ver con la municipalidad pero el reglamento del condominio lo debo ver con ellos, solo ellos deciden?
Cristina:
En general, las comunidades no permiten el uso comercial de las unidades habitacionales, de acuerdo a sus Reglamentos. Por temas de funcionamiento, como también de seguridad, no se autorizan cambios para locales u oficinas de los departamentos.
Por ello, si atenderá público, almacenará bienes o tendrá trabajadores en el interior del recinto, lo más probable es que no se autorice a tener una patente comercial en el departamento, aparte de generar un eventual cambio de destino en la municipalidad, departamento de Avaluaciones del SII, por el cambio de destino que Ud. está realizando.
Hola! Muchas gracias por este sitio, es realmente muy útil. Mi pregunta es la siguiente: Qué pasa si a mi edificio llegó una persona a vivir a un departamento y pese a que han transcurrido meses, aún no ha podido acreditar dominio ni contrato de arrendamiento que le permita utilizar el departamento? Me preocupa pues el real dueño del inmueble se encuentra en coma y esta persona dice ser su familiar, sin tener apellidos en común, y se encuentra en mora de los GC hace bastantes meses. El administrador ha dicho que no puede interponer acciones ante el JPL. Es cierto eso? qué podemos hacer? ante quién hay que denunciar y bajo qué precepto? Muchas gracias por la ayuda.
Javiera:
En lo relativo al vínculo contractual que pudiere o no existir con el dueño de la unidad y la eventual falta de título del residente que acredite su derecho a ocupar el departamento nada puede hacer la administración, pues las acciones que contempla el derecho para regularizar esta situación deben ser ejercidas por el dueño que encuentra su derecho perturbado por la situación.
Ahora bien, respecto de la morosidad de los gastos comunes, sí puede la administración realizar gestiones tendientes a obtener el pago de ellas. Así, la ley 21.442 (Nueva Ley de Copropiedad) en el Art. 20 N° 9 otorga a la administración la facultad de limitar algunos servicios básicos que se señalan a continuación:
“Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.”
En suma, para poder ejercer esta facultad, el administrador requerirá lo siguiente:
1. Que el procedimiento de suspensión se encuentre contemplado el reglamento de copropiedad.
2. Que la morosidad se acredite mediante un documento que tenga la firma electrónica o auténtica del administrador.
3. Que se adeuden por parte del copropietario 3 o más cuotas de los gastos comunes.
4. La administración puede solicitar directamente a la empresa de suministros la suspensión de servicio.
5. Que se arribe acuerdo del comité de administración para llevar a cabo la suspensión.
Es importante considerar que nada obsta a celebrar un convenio de pago entre el deudor y la administración. Puede revisar la ley 21.442 en el siguiente link: https://bcn.cl/2zugi
Estimados. A raíz de la modificación de la Copropiedad tengo una duda. En el Edificio donde vivo hay estacionamientos que son de pleno derecho (unidades vendibles con roles independientes), estacionamientos de visitas (que forman parte del bien común) y estacionamientos asignados en uso y goce exclusivo a algunos departamentos. Los de uso y goce al igual que los que tienen su propio rol se pueden sub-arrendar a personas que no viven en el Edificio?. Hemos tenidos muchos problemas con el tema de que arriendan a personas externas. Y las personas que tienen pleno derecho del estacionamiento dicen que pueden arrendarlo por que es de su propiedad. Pero que pasa con los que son de uso y goce exclusivo?. Si el reglamento no indica nada, se puede modificar el reglamento inicial? Muchas gracias por responderme esta duda.
Milenka:
Para efectos de responder a su pregunta, será de suma relevancia analizar en detalle el tratamiento que la ley de copropiedad inmobiliaria N°21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663 le da a los estacionamientos objeto de su consulta.
Los estacionamientos de uso y goce exclusivo constituyen bienes de dominio común, por lo que su arrendamiento estará sujeto a las normas establecidas en el reglamento de copropiedad debidamente inscrito, en conformidad a los artículos 8 y siguientes de la ley N°21.442, pues tal como establece dicho artículo en su letra g, una de las materias objeto del reglamento de copropiedad será: “Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes y precisar aquellos que podrían asignarse en uso y goce exclusivo, ya sea por el propietario del condominio o posteriormente por la asamblea de propietarios.”
Si al respecto nada dice el reglamento inicial sobre la capacidad o incapacidad que tendrán los copropietarios de arrendar o subarrendar los estacionamientos de uso y goce exclusivo, estos podrían efectuarlo haciendo uso de su derecho.
En cuanto a la modificación del reglamento, se debe estar a lo señalado en el Art. 14 de la ley 21.442, el cual establece que las sesiones extraordinarias de asamblea de copropietarios tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del comité de administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el 10% de los derechos del condominio, y en ellas solo podrán tratarse los temas incluidos en la citación: “1) modificación del reglamento de copropiedad.”
En resumidas cuentas, si el reglamento de copropiedad, debidamente inscrito, no regula la materia en cuestión, siempre es posible convocar a asamblea extraordinaria de copropietarios para efectos de modificar la regulación en particular, previa reunión de todos los requisitos que la ley exige para que dicha asamblea extraordinaria tuviere lugar.
Hola, les pido información con 2 consultas por favor. Considerando que arriendo un local comercial, en un edificio muy antiguo y que no cuenta con un reglamento vigente/actualizado, me surge un inconveniente con algunas decisiones recientes de la Administración:
1.- el local es una cafetería de 70 mts2 con poca afluencia. El servicio de agua es común con el resto de las unidades del edificio, cuyas dimensiones son superiores a 120mtrs2. Sin existencia de medición de consumo, ni habiéndolo establecido en el reglamento, se puede asignar una obligación de pago de este servicio de 30% por se «una cafetería»? Como comparativa, el promedio en gasto de agua de una fuente de soda vecina, muy grande y conocida, con funcionamiento 7 días de la semana y hasta la madrugada es de 90mil pesos. A mi me están obligando a pagar 250mil pesos y tengo una fración de su clientela y horario hasta las 5 de lunes a viernes. ¿Esto es posible?
2.- algunas unidades de este edificio pasaron de Oficinas a viviendas. Entiendo que la alícuota por gastos de servicios debería ser mayor por vivienda que por oficina si tienen el mismo metraje, ¿esto es cierto?
De verdad agradecería su valiosa información para entender esta situación.
José:
De acuerdo a lo señalado en el Art. 6° en relación al 2° y 3° de la Ley 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783, cada copropietario debe contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución. La proporción al derecho que le corresponda, la determinación se realizó en su momento respecto del metraje construido.
Respecto a su segunda consulta, la Ley de Copropiedad no hace distinción entre unidades habitacionales y oficinas para la determinación de las obligaciones económicas.
Si no está de acuerdo con la asignación y ello no ha sido aprobado en asamblea, debería realizar el reclamo respectivo al Comité de Administración, pidiendo una revisión de la asignación realizada.
En conformidad a lo dispuesto por el Art.3 de la Ley 21.442, la determinación de la proporcionalidad se hace por el avalúo de las unidades:
«El derecho que corresponda a cada propietario de una unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose para su fijación al avalúo fiscal de la respectiva unidad».
Lo anterior se debe concordar con el artículo 2° que identifica al agua potable como bien de dominio común y con el Art. 6° que establece las obligaciones económicas:
«Cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio y/o sector o edificio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución».
Buen dia , estoy en tramite de mudanza y necesito retirar mis bienes del inmueble , pero es fin de semana el edificio puede prohibirme sacar mis bienes del inmueble ?
Miguel:
Deben ver el Reglamento que tiene la comunidad. Se deben respetar los horarios autorizados (pudiera ser que estén no permitidos el fin de semana o en un horario específico).
También, debe revisar si está al día con el pago de gastos comunes, ya que podrían negar la autorización para tramitar el salvoconducto si se encuentra como moroso.
Hola, buenas tardes, quisiera hacer una consulta, soy propietaria de un bien raíz, en un condominio de la quinta región, y recientemente por un medio informal (grupo de whatsApp vecinal), nos enteramos que subieron el arriendo del club house, desde 50 mil a 95 mil pesos, dicho club house, se encuentra dentro del condominio que contempla 400 casas habitacionales app., mi consulta es que dicen que el comité de administración tiene esa facultad, sin consultar con la asamblea, ¿es eso efectivo?. ¿cómo se puede impugnar aquella alza?
Carmina:
El Comité Administrador puede modificar los aportes por el uso de bienes comunes, si están habilitados por el Reglamento de Copropiedad, como también si dicho acuerdo no ha sido modificado por una Asamblea (no se requiere de aprobación previa, pero podría revocarse, si la Asamblea así lo considera).
Creemos que la modificación de valor de cobro de gastos comunes, por el uso del Club House, es parte de las facultades del Comité Administrador, según lo indicado en el art. 17 de la Ley N° 21.442:
«El comité de administración podrá dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, en la medida que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de sus ocupantes, sean éstos permanentes o transitorios, así como imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento. Las normas y acuerdos del comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Los acuerdos del comité de administración serán adoptados por la mitad más uno de sus miembros.»
Buenas: vivo en edificio departamentos. Últimamente los G.C alza importante; subiendo 30 a 50 mil mensual (cada mes sube) La administración no responde claramente que se debe tanta alza: primero dijo que se había gastado fondo emergencia x anterior administración, luego nos dice que falló el PAC de pago de gas y se hizo pago fuera de plazo y se perdió beneficio de metrobolsa etc!!! Puras excusas absurdas y por lo demás ascensores pésimos.
Consulta: como copropietario puedo pedir al administrador directamente vía Mail:
1.copia de movimientos cuenta corriente comunidad. Últimos 24 meses.
2. Justificativo, boletas, facturas, de pagos servicios básicos y ascensor.
3. Copia de contratos de conserjes y comprobante pago cotizaciones etc.
4. Copias de libro de actas y acuerdos desde atrás hasta hoy.
5. Copias libros contables
6.etc…
Se puede negar administrador?
Como propietario me imagino puedo exigir toda documentación necesaria para estudiar lo que me cobran.
En caso de poder solicitar toda información q yo requiera ; que normas me apoyan ?
Gracias
Pepe:
La administración no se encuentra en la obligación legal de rendir cuentas a petición de un copropietario, pero el presidente del comité de administración, en virtud del Art. 17 de la Ley 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783, debe mantener a disposición de la comunidad un libro de novedades en el que el administrador y el comité puedan dejar constancia de información relevante relacionada con el funcionamiento del condominio y en el que puedan registrarse los reclamos y solicitudes fundadas presentadas por los copropietarios, arrendatarios u ocupantes del mismo. Las solicitudes efectuadas al administrador o al comité de administración en el libro de novedades deberán ser respondidas dentro de un plazo máximo de veinte días corridos.
Ante la negativa del administrador a rendir cuentas, se podrá acudir ante el Juzgado de Policía Local, ente facultado para conocer de estos asuntos según lo dispuesto en el Art. 44 letra d): «Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea de copropietarios rendiciones de cuentas, fijándole plazo para ello y, en caso de infracción, aplicarle la multa a que alude la letra anterior».
Finalmente, cabe agregar que el Art. 14 de la Ley, establece lo siguiente: «Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez por año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión, entregará el balance de ingresos y egresos y pondrá a disposición de los copropietarios los verificadores de cada gasto efectuado. Además, deberá hacer entrega de una copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de pago de las certificaciones y seguros contratados.
El comité de administración someterá a votación de la asamblea la aprobación del balance presentado. En caso de observaciones por parte de los copropietarios, el administrador deberá responderlas en un plazo máximo de quince días corridos…»
Por lo que en definitiva, la administración se puede oponer a su solicitud efectuada vía mail, pero existen los mecanismos antes señalados previamente a fin de exigir la rendición de cuentas pertinente.
Se pueden restringir los estacionamiento de visitas para el uso de sus visitas a los propietarios
con mora en los gastos comunes ?
Robert:
Esta sanción deberá constar en el respectivo reglamento de copropiedad debidamente inscrito, en virtud de lo señalado en el Art.8 letras a), b) y k) de la Ley 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783
En mi condominio el cómite decidio poner camaras de seguridad, sin preguntar a los demas propietarios, eso se puede hacer? el Costo total son 7 millones de pesos, hay montos estipulados legalmente que puedan tomar decisiones de inversión sin votación de los demas propietarios=?
Daniela:
En primer lugar, se debe estar a lo señalado en el Reglamento de Copropiedad. Si este nada dice al respecto, debe haberse realizado una asamblea extraordinaria de mayoría absoluta, en conformidad a lo dispuesto en el Art. 15 N°2 letra g) de la Ley 21.442 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783) puesto que se debe contar con el voto de la mayoría absoluta de derechos para la aprobación de dichos gastos.
Cebe mencionar que, el Comité de Administración se encuentra facultado para tomar las medidas de seguridad que sean pertinentes, pero con una autorización previa del gasto por parte de la Asamblea, a menos que ya tenga asignado un fondo de reserva para cubrir la inversión.
Estimados primero agradecer la ayuda que dan a diario, tengo una consulta, si el reglamento de copropiedad aún no ha sido actualizado ( desde el año 2012) por qué ley nos regimos como comunidad, por la 21.442 o por la antigua 19537?, espero puedan ayudarme, saludos y gracias
Andrea:
Por la actual norma (Ley 21.442), por lo que todo lo que está en el Reglamento no modificado, debe ser revisado si es o no aceptado como legal, ya que hay situaciones que cambiaron. Un ejemplo, podía prohibirse tener mascotas, por reglamento, pero ahora en la ley está permitido, por lo que la prohibición reglamentaria anterior queda sin efecto.
Hay que estar atentos a la normativa que debe emitirse para proponer un reglamento tipo, a partir del cual se podrán realizar las adecuaciones para aprobar un reglamento actualizado y conforme a las nuevas disposiciones legales vigentes.
Quisiera hacer una pregunta, quien es el responsable de mantener el medidor de la calefacción central?, el contador de mi dpto está malo y me han cobrado el doble de lo que pagaba anteriormente y que se puede hacer al respecto.
Agradezco de antemano si me pueden ayudar.
Antonia:
Cada departamento tiene medidores independientes, que son de su responsabilidad la mantención, funcionamiento o cambio, por lo que cada departamento debe hacerse cargo de los costos de su reparación o cambio.
En otras palabras, si está malo, será Ud. la que debe cambiarlo (asumiendo el costo), para que así mida en forma correcta el consumo.
Estimados, quisiera saber si un edificio debe tener algun giro especial para que yo puede operar mi departamento como apart hotel. Y en el caso de que sea asi como saber si mi edificio lo tiene.
Desde ya muchas gracias por la respuesta.
María Paz:
Claramente debe revisar el reglamento de la comunidad, como también la eventual autorización de la actividad comercial por parte de la Municipalidad, cosas que no son muy frecuentes. En general, los arriendos diarios o por hora, no son aceptados, ya que la propiedad dejaría de tener el fin habitacional, pasando a un uso comercial.
Quiero consultar si la Ley de Copropiedad indica si se debe realizar una reunión extraordinaria y llevar a votación el retiro de uno o más arboles de las áreas verdes para destinarlas a estacionamientos. O se indica que en caso de que se encuentren añosos deben ser siempre reemplazados o reforestar. Mi intención es que se mantengan cuidadas y protegidas las áreas verdes.
Geovanna:
Ya que implica una alteración de los bienes comunes, debe ser materia de sesión extraordinaria de mayoría absoluta, en conformidad a lo dispuesto en el Art.15 N°2 letra h) de la Ley 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783, en la cual el quorum mínimo para la adopción de acuerdos es el de la mayoría absoluta de los derechos en la comunidad (+50%).
Hola buena tarde
Tengo un duda con respecto a nuestra comunidad.
No tenemos cuenta bancaria como condominio y no sabemos por que, al pregunte al que es el administrador solo nos dice que los bancos no nos dan cuneta para la comunidad pero no sabemos por que, eso a que se debe? Falta algún papel o antecedente de algún integrante de comité o quien nos administra tendrá algún problema?
Evy:
Deben revisar si cumplen los requisitos para respaldar la existencia de la comunidad, como también del comité, teniendo las actas donde la asamblea nombra a los miembros de dichos comité. Esto debe cumplir con la norma, para que el banco valide que tienen representación, que están legalmente constituidos y por ello pueden acceder a operar una cuenta bancaria. También se revisa si le han otorgado poder al administrador, para operar la cuenta que solicitarán abrir.
Buenos días, primero agradecer esta plataforma para las dudas que uno tiene.
1.- soy propietaria ya arriendo mi vivienda en condominio, denuncie a la administración al Juzgado de policía Local ya que es un persecución con mis arrendatarios, los molestan constantemente porque fui administradora anteriormente, pero el Juzgado no ha hecho nada, a donde mas puedo ir para ver este tema.-
2.- Este comité y administración hace fiestas de niños navidad y 18 de septiembre y bingo en ayuda de algunas casas y gasta la plata de GGCC en ello eso es legal ya que no ha hecho reunión preguntando esto ??…
Muchas gracias,
Maricel:
En cuanto a su primera consulta, es el Juzgado de Policía Local el ente llamado por la Ley para resolver los conflictos que surjan entre los copropietarios, esto en conformidad a lo dispuesto en el Art. 44 de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663&idVersion=2024-01-30&idParte=10324783 y sus resoluciones son apelables ante la Corte de Apelaciones respectiva, en conformidad a lo señalado en el Art.43.
Una opción es, interponer un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones, en la medida que se cumplan los supuestos previstos por la Ley para esto (Art. 20 en relación al Art. 19 de la Constitución Política de la República https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=242302 ).
Respecto a su segunda consulta, estos gastos no pueden efectuarse a costa de los gastos comunes ordinarios, los cuales se encuentran regulados en el Art. 2 N°9 de la Ley 21.442.- Eventualmente, se podría hacer uso de los gastos comunes extraordinarios, estos son todo otro gasto adicional y distinto a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes, en conformidad al numeral 10, pero esto siempre previo acuerdo de la asamblea.
Buenos días don Omar y equipo. Muchas gracias ante todo por su colaboración y orientación.
Resumo el problema. Soy parte de un comité de administración desde hace un par de meses, nos encontramos en la situación que si bien se ha venido cobrando el Fondo de Reserva, los fondos que según antigua administradora no existen, y podemos suponer que debido a la alta morosidad fue gastado en arreglos y reparaciones de alto costo (ascensor e impermeabilización, entre otros), pero esto no quedo documentado en actas del comité antiguo (probablemente la instrucción fu verbal o por whatsapp como solían hacerlo). ¿Qué podemos hacer?. Dejar constancia de lo encontrado e iniciar la contabilización de los nuevos recursos nuevamente ..? Desde ya muy agradecido
Eugenio
Eugenio:
El Fondo de Reserva debería estar controlado, para determinar el monto y su uso.
En general, como son valores que se mezclan con la operación normal, salvo que se separen en un depósito a plazo, siendo un financiamiento de la morosidad. Por ello, deben pedir al administrador que les haga un balance o resumen de la situación actual, donde la morosidad juega un aspecto relevante si la reserva se ocupó en solventar los gastos corrientes para los cuales no está destinada. Los montos de morosidad son recursos que deberían ser cobrados, por lo que son un activo.
Si se llega a esa conclusión, al menos en parte el fondo existiría, debiendo preocuparse por el cobro de la morosidad.
Luego, de acuerdo al resultado, dejará constancia del saldo del fondo de reserva y cuál es su utilización, si financia parte de la incobrabilidad de gastos comunes pendientes de pago.
entregue mi estacionamiento a un amigo para que guarde su auto, no vivimos en ese edificio, el 23 de octubre cumple una año utilizando el estacionamiento, sin embargo me llego un correo diciendo que no lo podemos seguir utilizando y me están pidiendo que deje el estacionamiento en esta semana o comenzaran con las multas, dado que en el reglamento de copropiedad dice «Ningún estacionamiento puede ser cedido, arrendado o entregado en uso o goce, a cualquier título, a personas que no sean residentes permanentes de la Comunidad» ¿que puedo hacer?
Marcela:
Respectar el reglamento interno, ya que está claro que al no residir en el edificio, ni Ud. ni su amigo, no pueden tener el uso del estacionamiento (ello implica incluso que no puede arrendarlo a una persona que no resida en el edificio).
Buenas tardes. Si bien esta el reglamento de Copropiedad, pueden existir temas no previstos. Por ejemplo que en la puerta del departamento un copropietario ponga una corona navideña y otro vecino que es de otra religión se enoje y la destruya. O en una ventana que da al exterior o balcón, pongan fotos de un candidato o bandera de otra nación, lo cual podrían arrogar piedras y poner en peligro la buena convivencia y al edificio.
Si por ley si está reglamentado poner los signos patrios. ¿Se puede prohibir a un copropietario? La Constitución garantiza la libertad de expresión. ¿Cual serían los límites?. Gracias
Eugenio:
La Ley 20.537 en relación con el Decreto Supremo 1534, establece la obligatoriedad de izar la bandera chilena durante los días 18 y 19 de septiembre, por lo cual un reglamento de copropiedad no puede establecer una prohibición en tal sentido, toda vez que no puede contravenir lo dispuesto por una Ley de rango superior.
El reglamento de copropiedad podrá regular cuestiones tales como la no perturbación de la fachada, de los bienes comunes y velar porque no se atente contra la moral y las buenas costumbres, pero no podrá ir en contra de los derechos fundamentales de los copropietarios, establecidos en el Art.19 de la Constitución política de la república, como lo es la libertad de expresión, libertad de culto y la manifestación de todas las creencias, cuestión que encuentra su límite en la moral, las buenas costumbres y el orden público, tal como expresa la carta fundamental.
Buenas tardes,
Consulta, ¿puede la administración de mi departamento cobrarme adicional por yo arrendar mi departamento a través de airbnb? ¿O esto está fuera de norma?,
Quedo atento,
Gracias de antemano,
Saludos
Nicolás:
Lo que debe validar es si hay o no prohibición en el Reglamento de la comunidad, ya que en general, no se permite los arriendos de períodos inferiores a un mes, considerando que quizás existe un servicio distinto, que sería de Apart Hotel, en cuyo caso sería una actividad comercial, que necesitaría incluso patente comercial e inicio de actividad en el SII.
Puede leer nuestro artículo https://www.circuloverde.cl/advertencia-sobre-los-efectos-del-arriendo-temporal-de-departamentos-en-edificios-habitacionales/
Hola
Sería posible que me contestaran la siguiente pregunta:
¿ Puede un copropietario ser integrante (presidente) de 2 comités de administración situados en distintos lugares ?
Marsury:
No hay inconveniente, dado que su calidad de propietario de unidades en distintas comunidades, le permite participar en ellas y obviamente puede ser elegido como miembro del comité de administración y presidirlos.
Hola yo tengo instalado aire acondicionado por fuera de la fachada del edificio en el segundo piso y el primer piso es estacionamiento, en su oportunidad pedi autorización al administrador ya que habia otro departamento que tenia y me lo autorizo.
Ahora hay una nueva administración y administrador, ellos me pueden obligar a sacarlo y quien corre con los gastos si fue autorizada en su oportunidad??
María Victoria:
Esto es un tema que se viene con fuerza en todas las comunidades y será materia de discusión. Se debe partir por lo indicado en el Reglamento, luego mirar las normas de seguridad, para finalmente buscar una alternativa, ya que con el cambio climático, se generará una necesidad de contar con sistemas de climatización, pudiendo quizás en el futuro hasta evaluar la instalación de equipos más comunitarios.
La nueva administración tendrá que tener el respaldo para desconocer autorizaciones anteriores, pero lo más relevante, aparte del tema estético, es ver si es posible instalar los mencionados equipos, cumpliendo las normas vigentes de seguridad y funcionalidad del edificio.
Hola! Respecto de la dotación de estacionamientos, esto seria 1 por cada vivienda? en ser el caso de condominio de vivienda social, puede ser 1 cada 2 viviendas?
Gabriela:
Desconocemos la exigencia concreta, ya que dependerá del tipo de edificio y también de la norma que se aplique según la autorización de construcción.
En todo caso, puede revisar el Artículo 2.4.2. de la Ordenanza General de la ley de Urbanismo y Construcciones.
Actualmente, tenemos un administrador confabulado con los comités en donde no transparentan las actas, gastos con elevados Gastos comunes y manipulan los votos, ya que no sabemos si validan las votaciones de gente inhábil. Como lo han hecho hace 6 años para ser electos. Sin embargo, ya los copropietarios cansados de estas irregulares tenemos mayoría de votación, pero nos delegan su poder, porque la mayoría vive en regiones distintas a donde está el edificio. Y como hay elección de nuevo comité y el administrador no quiere ser auditado y requiere que nuevamente salga electo sus amigos. Y como ven el peligro de que tendríamos mayoría en votación, nos ha obstaculizado y cito a asamblea en donde indica que si no le entregan el certificado de dominio vigente y carnet de identidad no entregará el formato tipo de poder simple. Y no validará su voto. Esta citación es en una fecha muy encima de poder pedir ese certificado en el conservador de bienes raíces. Y tenemos claro que en ninguna parte de la ley indica que esto es exigencia para una asamblea, aparte que el edificio ya tiene su reglamento, el cual debe solo acomodarse a la ley 21.442 y él está indicando que es de acuerdo a la ley tipo para condominios sin reglamento de copropiedad. Nos quedan casi 3 días para esa asamblea.
Wen:
Hay un conflicto y seguramente lo más razonable sea judicializar la situación, para que el juez conozca la situación y aplique la norma, pensando en que se presentará a la asamblea el total de poderes, que Uds. tienen, si están bien concedidos, sin importar la forma de rechazo del actual Comité, si dichos poderes son válidos (están por escrito y entregados por y a comuneros del edificio), ello será la prueba para la impugnación de acuerdo a las normas del art. 44 de la Ley 21.442.
Lo relevante es que Uds. dejen constancia y copia de los documentos entregados a la constitución de la asamblea, obviamente quedándose con copia de ello, para que sean posteriormente incluidos como respaldo de la presentación judicial.
Buen día. Hay una filtración de agua potable (goteo) que viene de la cañería de mi departamento (1er piso,) y que inunda el techo y suelo del estacionamiento. Al interior de mi departamento no hay ninguna filtración.
La cañería esta en la loza entre el techo del estacionamiento y bajo mi departamento. ¿Quíen debe asumir los costos de reparación? Gracias
Matías:
Dado que es una línea que alimenta su departamento, debería ser de su cargo, aun cuando pase por un área común, como es el pasillo. Sin embargo, podría ser asumida por la comunidad, si así lo determina el Administrador o Comité.
Buenas noches. Quisiera saber si lo establecido en el artículo 15 de la ley N° 21.442 en el sentido que la Asamblea, ordinaria o extraordinaria presencial debe celebrarse en el Condominio o en algún lugar dentro de la Provincia donde se encuentre, impide por ejemplo que la Asamblea de propietarios de un edificio ubicado en Maitencillo, puede celebrarse presencialmente en Santiago, ciudad en la que viven todos los propietarios?.
muchas gracias
Rodrigo:
En conformidad a lo dispuesto por el Art. 16 de la Ley 21.442, las asambleas presenciales o mixtas se deben realizar en el condominio salvo que la asamblea o el comité de administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en la misma comuna en que se emplaza el condominio.
Por lo anterior, una asamblea de un condominio ubicado en la localidad de Maitencillo, realizada en la Región Metropolitana, carecería de validez al no cumplir con los requisitos legales para su celebración.
Cabe agregar que, según lo dispuesto en el mismo Art. 16, existe la posibilidad de desarrollar la asamblea de forma totalmente telemática, en caso de no encontrarse dentro de la comuna en que se emplaza el condominio, situación en la que no procedería la restricción previamente señalada.
Hola, buenas tardes. Quisiera pedirles orientación respecto de una consulta.
En mi comunidad existe un reglamento de copropiedad del año 1982, que se remite a la Ley de venta por pisos. Entiendo que la nueva ley de todos modos es aplicable, pero ¿qué pasa con el Reglamento antiguo? ¿Puede aplicar en lo que no es contarrio a la ley nueva? ¿o aplica el artículo 1 transitorio de la ley nueva y en consecuencia «se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá aprobar el Ministerio de Vivienda y Urbanismo»?
Desde ya, muchas gracias por la respuesta,
Saludos,
Dominique:
Todo reglamento de copropiedad anterior a la promulgación de la Ley 21.442 debe ser actualizado a fin de cumplir con las nuevas estipulaciones legales, pudiendo mantener en su contenido todo aquello que no sea contrario a esta, lo cual se encuentra regulado por el Art. 100 de la Ley.
El Art. 1° transitorio, es aplicable en aquellos casos en que las comunidades que no cuenten con reglamento.
Cabe destacar que de acuerdo a la Circular N°2 de fecha 17 de marzo del año 2023, pronunciada por la Secretaría Ejecutiva de Condominios https://www.minvu.gob.cl/elementos-tecnicos/circulares-de-la-secretaria-ejecutiva-de-condominios/, el plazo establecido por el Art. 100 para actualizar el reglamento, se contará a partir de la publicación del reglamento de la Ley, publicación que a la fecha no se ha efectuado.
Vivo en primer piso y después de los arreglos post terremoto en Villa Olímpica, Ñuñoa, el agua del jardín sale del los departamentos del primer piso, que corresponde en este caso, ahora el jardín es del primer piso? si no es así, ¿Cómo se debe realizar el uso y mantenimiento del jardín? quien paga el agua en él? Jardín que además da a las piezas que están hacia la calle
María Angélica:
El jardín no es un bien privado, sino comunitario, por lo que su mantención debería ser de cargo de toda la comunidad, por lo que se tomar las medidas para que su mantención y cuidado, sea un gasto de tipo general (no debería ser regado desde los departamentos, sino de alguna conexión de uso común.
Distinto sería el caso, donde la comunidad entrega el usufructo del jardín a los departamentos, en cuyo caso, el gasto sería de cada uno de ellos.
Por eso, la recomendación es ver el reglamento de la comunidad, para determinar como está pactado el funcionamiento del uso del bien común, como son los jardines del edificio.
Puede la administración cortar el agua de mi departamento, por solicitud mía, ya que mi departamento se encuentra con fuga y la persona a quien se lo arriendo no deja ingresar gasfíter, actualmente nos encontramos en juicio por incumplimiento de contrato de arriendo por no pago de la renta., mi vecina del departamento de abajo me quiere demandar por el daño que le esta produciendo la fuga.
Karen:
El artículo 42 de la Ley 21442, señala lo siguiente:
“Artículo 42.- Si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos o imprevistos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un copropietario, quien deberá levantar acta detallada de la diligencia, conforme al reglamento de esta ley, y remitirla al comité de administración para su incorporación en el libro de actas del mismo, debiendo en todo caso dejar copia del acta en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del daño producido.”
En este caso, la Ley faculta expresamente al Administrador para intervenir e ingresar forzosamente a la propiedad. En la misma línea, para evitar daños mayores, puede cortar el suministro de agua, hasta que se solucione el problema que está generando filtraciones que afecta a otros departamentos.
Donde puedo reclamar para que fiscalicen a la administración del edificio donde vivo por el mal estado de los ascensores ; actualmente vivo en el piso 19, y los 2 ascensores actualmente hoy dejaron de funcionar. Por lo general siempre presenta problemas 1.
Hernán:
El reclamo es al Comité de Administración, como también al Administrador. En lo posible, en forma escrita, para dejar la observación y quizás pedir si existen o no las acciones preventivas, tanto de funcionamiento como de seguridad, que se deben realizar a ese tipo de instalaciones.
Respecto del cierre de terrazas con sistema de cortinas de cristal plegables, se requiere de autorización explicita en el reglamento de copropiedad?
Hay alguna normativa al respecto?
Mi consulta por un edificio acogido a la ley de copropiedad.
Agradezco su orientación
Marcelo:
Los cierres de terrazas de acuerdo con la normativa actual son calificados como modificaciones al permiso de edificación original, por tanto, deben ser consideradas como ampliación y obra menor, las cuales deberán contar con la autorización de la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva y la asamblea de copropietarios del Edificio.
Buenas tardes y felicitaciones por el servicio que prestan.
Mi pregunta se relaciona con la limitación en la entrega de poderes. Según lo que tenemos entendido según el art 15 de la ley 21.442, sólo puede dar un poder un copropietario que tenga los gastos comunes al día a una persona que no sea el administrador y que no sea otro copropietario, cumpliendo así el hecho que es un voto por copropietario, para evitar que un sólo copropietario llegue con mucho votos y domine las votaciones.
Es eso correcto, o se puede entregar el poder a otro copropietario sin límites ?
Marcos:
El art. 15 de la nueva de Ley de Copropiedad Inmobiliaria, señala lo siguiente:
“Solo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten. Cada copropietario tendrá solo un voto, que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común, de conformidad al artículo 3°. El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea. La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.”
Como se puede observar, la ley solo limita el otorgamiento de poderes al administrador, por tanto, es posible que se otorguen poderes a un tercero, pudiendo este ser propietario, ya que estaría actuando en representación.
Por ello, un propietario podría tener varios poderes de otros propietarios, sin que exista limitación en la norma, debiéndose individualizar cada uno de los poderes y ello también al momento de realizar la votación.
Gracias por su respuesta.
Existe alguna forma de limitar que una persona llegue con 20, 30 o más poderes y acaparé las votaciones ? Se puede indicar en el reglamento de convivencia o algo, que es una persona presente por voto, de tal forma de potenciar el espíritu democrático de los condominios, y evitar que las personas que no van a la asamblea empoderen a una persona en particular. Este asunto que se le puede entregar el voto a cualquier copropietario sin límite ha provocado que casi nadie vaya a las asambleas y que se haya formado una especie de mafia en el comité.
Marcos:
Lamentablemente, el voto se puede dar vía poder (el voto debe ser registrado en forma individual, indicando el nombre del comunero que otorgó el poder y vota a través de un tercero). Esto en línea con la posibilidad de realizar las asambleas en forma telemática, lo que democratiza la opción de preguntar directamente al asistente por esa vía, su votación. Por ello, habrá que esperar el Reglamento que debe emitir la autoridad, como también las indicaciones que se deban incluir en los reglamentos de la comunidad.
Buenas tardes, espero que se encuentren muy bien
Me gustaría solicitar su apoyo u opinión con respecto a un cargo indebido que agregaron a mi cuenta de los Gastos Comunes por concepto de «mudanza».
Tengo entendido que el edificio suele cobrar este monto cuando una persona se muda a un departamento y sube muchas cosas pesadas por el ascensor el día de la mudanza tales como lavadoras, refrigeradores, camas, sofá, etc, pero en mi caso fue una mudanza diferente. Solamente moví unas maletas, fue una mudanza dentro del mismo edificio e incluso en el mismo piso, porque yo me alojé temporalmente por un mes en un departamento (Por Airbnb), pero al siguiente mes arrendé en un departamento en el mismo edificio y piso; un departamento que estaba completamente vacío. Al haber llegado apenas hace mes y medio al país después de estar un año fuera, no tenía electrodomésticos ni ningún artefacto de línea blanca. Solo moví mis maletas y como máximo, una caja con cosas pequeñas, dentro del mismo piso. En ningún momento usé los ascensores para subir camas, refrigeradores, lavadoras, sofás o algo parecido.
Luego de unas semanas, compré estas cosas que menciono por internet (cama, lavadora y refrigerador), cada una por separado y en días diferentes. Aún así, aunque hayan sido compras por internet, por este hecho me quieren cobrar el cargo por «mudanza».
Después de explicarle mil veces a la administración y al comité todo lo que sucedió, siguen queriendo cobrarme estos 30.000 pesos. Me gustaría saber que se pudiera hacer para evitar pagar este monto, ya que lo considero un cargo indebido al no ser realmente una «mudanza» y no haber realmente movido cosas por los ascensores el día que me cambié.
Espero puedan ayudarme con este inconveniente, por favor. Muchas gracias de antemano
Carlos:
Si Ud. no realizó la «mudanza» y así no está dentro de la definición del cargo autorizado en el Reglamento, no procedería que pagara.
La instancia es el Administrador y el Comité, ya que ellos deben justificar el cargo. De no hacerlo, no es procedente.
Si no llegaran a acuerdo, lamentablemente no hay una institución específica, más que un proceso judicial en lo civil, pero ello quizás no sea justificable para el costo involucrado, siendo la recomendación el tratar de seguir conversando con las instancias de la comunidad ya mencionadas.
La nueva Ley 21.442 establece una prorrata sobre los bienes comunes basada en el avalúo fiscal. Dicha prorrata se basa en valores para el terreno y para la construcción. Nuestro edificio data de 1946 y estableció los valores de la prorrata y por ende el derecho de cada unidad respecto del terreno con un criterio distinto (Ley 6.071) en el Reglamento escriturado (gravamen) , siendo parte de la escritura de compraventa y como indica la Ley 6.071 «Los derechos de cada propietario en los bienes que se reputan comunes son inseparables del dominio» y «en la transferencia, trasmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos separadamente del piso o departamento a que acceden.».
Así las cosas comparativamente al tomar en cuenta las estipulaciones de la Ley 21.442 y actuales del SII se altera sustancialmente el derecho «escriturado» sobre el terreno, se favorecen algunos y se perjudican otros propietarios…Suena como a cesión obligatoria.
1.- Es posible mantener la prorrata anterior?
2.-Es necesario modificar las escrituras de cada una de las unidades si vale absolutamente lo indicado en el SII-Ley 21.442?
3.-Al venderse una unidad deberá gravarse con el nuevo Reglamento?
Gracias
Julio:
No hay una diferencia de criterios entre ambas leyes, de acuerdo con lo indicado en el Art. 4 de la Ley 6.701, «el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o departamento de su dominio»; por valor se subentiende que se trata del avalúo fiscal, mismo criterio empleado por la Ley 21.442 en su artículo 3°.
Debido a lo anterior, no es necesaria la modificación de las escrituras, ya que por lo demás esto debe constar en el reglamento de copropiedad, el cual debe actualizarse en conformidad a las disposiciones legales vigentes.
Finalmente, todas las unidades que componen el condominio se encuentran reguladas por el reglamento de propiedad, el cual se debe inscribir, cumpliendo con todas las formalidades, en el Registro de hipotecas y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Buenas tardes:
Resido en un edificio de aproximadamente 20 años de antigüedad, regido por la Ley 21.442. En la actualidad la comunidad está evaluando la renovación de las calderas y la inversión asociada excede los montos acumulados que tenemos en el fondo de reserva. Dado ello, surge la duda legal si una comunidad de copropietarios puede acceder a créditos comerciales?
De ser factible legalmente, ¿qué requisitos debería cumplir la comunidad, y cómo debería aprobarse el endeudamiento por parte de la comunidad? ¿Quiénes deberían suscribir el contrato de crédito (el presidente del Comité de Administración, todos los miembros de ese comité, otros miembros de la comunidad)?
¿Qué instituciones podrían suscribir contratos de crédito con una comunidad de copropietarios? ¿Bancos comerciales? ¿Puede una o un conjunto de personas naturales realizar un préstamo a la comunidad de copropietarios?
Muchas gracias por la excelente orientación que prestan.
Cristian:
En una asamblea extraordinaria de copropietarios se autorizará la aprobación del cambio de las calderas y la forma de financiamiento de la mencionada renovación de bienes comunes. El financiamiento puede ser por cualquiera de las alternativas existentes en el mercado.
Una vez que existe el mandato, será el Comité el encargado de materializarlo. Los comuneros que son parte del Comité, actuarán por cuenta de la comunidad, no teniendo avales personales sobre las deudas que pudieran suscribir en nombre de la comunidad.
El financista puede ser un banco o un proveedor de las calderas, quien tomará los resguardos del caso para entregar el financiamiento, como podría ser un aval personal de algún miembro de la comunidad que esté dispuesto a otorgarlo. Quizás lo ideal sea que el proveedor de las calderas, entregue ese financiamiento, con lo cual incluso podrían existir resguardos tales como contratos de mantención, incluso podría ser un arrendamiento de esos bienes (no de compra), vía un contrato de leasing de largo plazo.
La comunidad podría tomar un compromiso con miembros de la misma comunidad, que entreguen los fondos para financiar el cambio, pero ello debe ser autorizado en una asamblea extraordinaria, donde se apruebe el cambio de las calderas y su financiamiento.
Estimado Omar,
Muchas gracias por su precisa respuesta a mi consulta respecto de créditos que puede tomar una comunidad para inversiones (en este caso, reemplazo de calderas).
En caso que algunos copropietarios, como personas naturales, prestaran a la comunidad los montos asociados a la renovación de las calderas, con tasas de interés acordes al mercado, y que el pago del préstamo se hiciera a través de descuentos en los gastos comunes de dichos copropietarios, ¿qué requisitos debería tener ese crédito? ¿se requiere suscribir un pagaré ante notario y pagar el impuesto asociado? ¿el descuento en los gastos comunes que se realizaría a los copropietarios que aportaron el préstamo, se considera un ingreso tributable que debe declararse en el SII?
Muchas gracias nuevamente,
Christian:
El pagaré o mutuo es una garantía que exige el deudor. Si no la quiere, no es necesario la existencia de tal documento. Si dicho documento no se genera, no hay pago de impuesto de timbres y estampillas. Se puede dejar en acta del Comité.
Si hay pago de intereses, ellos serán ingresos para los acreedores. Por el contrario, si lo valores se prestan sin intereses y solamente con el valor de la UF, para protegerse de la inflación, el abono vía pagos de gastos comunes, irá rebajando dicha acreencia con aquellos comuneros que adelantaron pagos y que generan un pasivo para la Comunidad.
Buenas tardes ,les escribo porque no sé a quien acudir , les cuento mi caso ,hace unos meses llegue a una comunidad pequeña ,son solo 12 dptos de los cuales la mayoría de los que vive ahí son propietarios,la administradora es una propietaria más , dado que es un edificio medianamente antiguo y es una comunidad pequeña como mencioné ,no se le han hecho las mantenciones correspondientes y como se debe ,producto de esto ,el techo está completamente deteriorado ,tanto que los dptos del último piso han sufrido serios daños y sus cielos ya están agrietados y se llueven completamente de hecho en uno de los dptos tuvieron que instalar una piscina para contener el agua ,la administración no hace nada ,es más ,sigue haciendo reparaciones parches sin querer reconocer que la situación llegó a un punto de máxima gravedad ya que si se sigue así podría hasta ceder la estructura,se han hecho dos reuniones en los últimos dos meses y en la última la administradora renunció y se niega a cualquier arreglo de tres presupuestos que tienen,los dueños del dpto inundado no saben qué hacer .
Mi consulta en definitiva es saber qué camino tomar porque esas personas ya ni siquiera pueden habitar el dpto y tienen hasta riesgos de corto circuito ya que el agua pasa por las lámparas .
Saluda atte
Sara Solis
Sara:
En primer lugar, se debe determinar si se encuentran acogidos a la Ley de copropiedad inmobiliaria, de ser así se debe aplicar lo dispuesto por el Art. 20 de la Ley 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663 , en cuanto a que es obligación del administrador cuidar los bienes de dominio común y efectuar los actos necesarios para su mantención y reparación. Ante la negativa al cumplimiento de sus funciones, se podrá acudir ante el Juzgado de Policía Local para que vele por su cumplimiento, en conformidad al Art. 44 de la Ley.
En ausencia de administrador, producto de su renuncia, será el comité el encargado de realizar estas gestiones.
Si su comunidad no se encuentra enmarcada dentro de la regulación de la Ley 21.442 y por ende no cuenta con estructura de administración y comité de administración, la recomendación es acudir directamente ante el Juzgado de Policía Local, órgano facultado para dirimir en estas situaciones.
Cabe agregar que, los gastos asociados a la reparación de techumbres son de cargo de todos los copropietarios al tratarse de un bien de dominio común.
Estimado,
Desde ya, agradecida por la información que entregan, quisiera realizar las siguientes consultas:
1.- Respecto de los quórum de conformación para sesión de la Asamblea Ordinaria, cuando se refiere al 33% de los derechos del condominio, esto quiere decir el % de derechos según el prorrateo de cada unidad o es la cantidad de asistentes a la asamblea?, ya que en el edificio donde se enmarca la comunidad donde resido, los deptos van desde lis 45 mts2 hasta 180 mts2. por lo que el prorrateo es distinto.
2.- Sobre la consulta de quórum de conformación del 33% de los derechos del condominio: ¿Para conformar la sesión ordinaria, se considera el 33% de los derechos de los copropietarios presentes que estén hábiles? o el término de copropietario hábil se considera para ejercer el derecho de voz y voto, más no para contabilizar el quórum de inicio de la sesión?
3.- En la pasada Asamblea que se realizó hace tres semanas, donde asistieron 45 de 150 deptos. el comité renuncio a sus cargos mediante cartas, estas las enviaron posteriormente a la comunidad a través de correo electrónico. En esa Asamblea se eligió nueva directiva, sin embargo, en estos días indican que la asamblea no fue válida porque no hubo quorum y que ellos, es decir, los «renunciados» siguen siendo la directiva vigente, incluso siguen enviando correos informativos a la comunidad siendo que renunciaron y elegimos a un nuevo comité, ahora último, los supuestos renunciados citaron a «Asamblea Extraordinaria» cuyo único punto de la tabla es revisar una auditoría que ya había sido rechazada en asamblea pasada, esto confunde a la comunidad. ¿Las renuncias de los miembros del comité se deben validar en Asamblea? ¿Las renuncias se someten a votación y aprobación de la Asamblea?, ¿Cómo podemos darle legalidad a este comité nuevo que le llaman «transitorio»?
Muchas gracias por su respuesta.
Atte
Emilia:
1. En conformidad a lo dispuesto por el Art. 15, en relación con lo indicado en el Art. 3°, ambos de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, el derecho que corresponde a cada propietario de una unidad se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose para su fijación al avalúo fiscal de la respectiva unidad. Es decir, efectivamente el prorrateo es distinto, siempre y cuando esté dispuesto de esta forma en el reglamento de copropiedad debidamente inscrito.
Para que tenga el respaldo legal, el mencionado art. 3° establece:
“Artículo 3°.- Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común.
Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de dicha unidad. Lo anterior se aplicará igualmente respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común.
El derecho que corresponda a cada propietario de una unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose para su fijación al avalúo fiscal de la respectiva unidad.
Los avalúos fiscales de las diversas unidades de un condominio deberán determinarse separadamente.”
2. El término “copropietario hábil” solo tiene incidencia para efectos de optar a cargos de representación y concurrir con su voto a los acuerdos, más no para la conformación de la asamblea.
3. Las renuncias son materia de sesiones ordinarias, lo cual debe ser indicado en la respectiva citación, en conformidad a lo dispuesto por el Art. 14 de la Ley. Por lo que si no se ha cumplido con las formalidades legales, esta efectivamente no cuentan con validez.
Para designar un nuevo comité también debe realizarse mediante asamblea ordinaria.
Hola buen día:
Consulta, desde la administración nos estan solicitando que subamos a la plataforma comunidad feliz el Certificado de Dominio Vigente o Avaluo de la Propiedad, cédula de identidad del propietario, contrato de arrendamiento si el depto. se usa para ello y documento de identidad del arrendatario y en caso de no subirlo se aplicará una multa de 1 UTM, se puede pedir toda esa información, ¿es legal? de ser así, no es peligroso subir las cédulas de identidad del propietario y arrendatario.
Saludos.
Daniel:
En la medida que estas multas estén contempladas en el reglamento de copropiedad en conformidad a lo señalado en los Arts. 2 y 17 de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663 , no habría impedimento legal para solicitar esta documentación.
Será responsabilidad de los administradores de dicha información el resguardo de ella, lo que recaerá en el Administrador y el operador del sitio internet donde esté almacenada.
Estimado,
Los saludo cordialmente y recurro a Ud. para consultar sobre una situación que está ocurriendo en una Comunidad de un Edificio. La directiva y administración han demostrado una notable falta a sus funciones, no entregan información ni cuentas a la comunidad, no se ocupan de dar solución a los problemas del edifico, no publican actas y desconocen acuerdos, de las pocas asambleas que se han hecho durante ocho años, estas no han cumplido los quorum, pues son citadas en fechas y horarios poco factibles. Hace dos semanas se hizo una asamblea, esta fue citada a través de un correo donde se señalaba el 1º y 2º llamado, esta asamblea fue citada en un día de semana en la noche, asistieron 43 copropietarios de 150 deptos., la administración no exhibió los certificados de quienes estaban hábiles, se llevó a cabo la asamblea enmarcada en el quorum del segundo llamado según indicó la directiva, sin mencionar la nueva ley ya que aún no está aprobado nuestro reglamento de copropiedad del edifico. En dicha asamblea, sorpresivamente presentaron sus renuncias los 3 integrantes del comité, (dos lo hicieron con carta) y una verbalmente, además también la administración mencionó que no seguirían administrando el edificio y que ponían término al contrato a partir de ese día. En esa misma asamblea, se eligió a la nueva directiva, la renunciada directiva insistía en anotar a dedo a una de sus colaboradoras, pero la asamblea no lo permitió. A los días siguientes, la renunciada directiva indica que la asamblea no fue válida porque no hubo «quorum» y que nada de lo acordado era «valido» incluso sus renuncias no eran válidas, pues así lo indicaba la ley de copropiedad. Por favor, podría indicarnos qué podemos hacer para hacer valer las renuncias y validar al nuevo comité. Tenemos ascensores detenidos y malos y gestiones que realizar, pero nos encontramos con esta situación. Desde ya, agradecida de su respuesta.
Atte
Catherine:
En este caso, efectivamente no se cumple con el quorum mínimo para la constitución de la sesión, el cual debe representar al menos el 33% de los derechos en el condominio, en conformidad a lo dispuesto por el Art. 15 N° 1 letra b) de la Ley 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663. Por tanto, los acuerdos allí tomados carecerían de validez (43/150 es un 28%).
Ante esto, se deberá celebrar una nueva sesión que cumpla con los requisitos de forma establecidos por la Ley.
Cabe agregar que, ante el incumplimiento reiterado de la administración y/o el comité, se podrá proceder con una reclamación ante el Juzgado de Policía Local respectivo, de acuerdo a lo señalado por el Art. 44 de la Ley.
Estimado,
Los saludo cordialmente y recurro a Ud. para consultar sobre una situación que está ocurriendo en una Comunidad de un Edificio. La directiva y administración han demostrado una notable falta a sus funciones, no entregan información ni cuentas a la comunidad, no se ocupan de dar solución a los problemas del edifico, no publican actas y desconocen acuerdos, de las pocas asambleas que se han hecho durante ocho años, estas no han cumplido los quorum, pues son citadas en fechas y horarios poco factibles. Hace dos semanas se hizo una asamblea, esta fue citada a través de un correo donde se señalaba el 1º y 2º llamado, esta asamblea fue citada en un día de semana en la noche, asistieron 43 copropietarios de 150 deptos., la administración no exhibió los certificados de quienes estaban hábiles, se llevó a cabo la asamblea enmarcada en el quorum del segundo llamado según indicó la directiva, sin mencionar la nueva ley ya que aún no está aprobado nuestro reglamento de copropiedad del edifico. En dicha asamblea, sorpresivamente presentaron sus renuncias los 3 integrantes del comité, dos lo hicieron con carta) y una verbalmente, además también la administración mencionó que no seguirían administrando el edificio y que ponían término al contrato a partir de ese día. En esa misma asamblea, se eligió a la nueva directiva, la renunciada directiva insistía en anotar a dedo a una de sus colaboradoras, pero la asamblea no lo permitió. A los días siguientes, la renunciada directiva indica que la asamblea no fue válida porque no hubo «quorum» y que nada de lo acordado era «valido» incluso sus renuncias no eran válidas, pues así lo indicaba la ley de copropiedad. Por favor, podría indicarnos qué podemos hacer para hacer valer las renuncias y validar al nuevo comité. Tenemos ascensores detenidos y malos y gestiones que realizar, pero nos encontramos con esta situación. Desde ya, agradecida de su respuesta.
Atte
Catherine:
Duplicó la consulta.
Estimados (as)
Junto con saludar, mediante el presente quisiera consultar sobre el proceder ante una situación de ruidos que está provocando el cuarto de motores de los ascensores. Estos ruidos estrepitosos están afectando a mi departamento en particular situado en el último piso (piso 20), bajo la caja motores mencionada.
En marzo de este año 2024 se procede a cambiar una polea del ascensor sur del Edificio, mecanismo que se encontraba averiado desde hace más de un año y que emitía un ruido estruendoso. Con el cambio de dicho repuesto se daría solución definitiva a las reiteradas fallas y sonajera de “fierros y rieles” que presentaba este dispositivo desde el año 2023, sin embargo, una vez realizado este trabajo el ruido persiste, en menor intensidad, pero que es muy molesto y desagradable sobre todo en la madrugada cuando el ruido ambiente disminuye, pues traspasa las paredes y techo del departamento a la zona de los dormitorios, incluso también se percibe una vibración, lo que no nos permite dormir por las noches, alterando mi salud y la de mi familia, ya que no podemos descansar.
He avisado en reiteradas ocasiones tanto a la Administración como al Comité de la Comunidad, les he comunicado que el ruido que emite uno de los ascensores en particular (Ascensor Sur Nº1) no es normal y que además de ser muy molesto puede tener origen en algún desgaste considerable de algún mecanismo. Es importante señalar que en el año 2022 este ascensor Nº1 tuvo que ser detenido pues se detectó cables de rieles cortados lo que implicaba un peligro de accidentes, junto con aquella información enviada por correo de Administración se reconocía desde esa fecha el ruido que emitía.
La Administración, ha decidido dar por cerrado el tema, informando que la polea ya se cambio y a través de un correo masivo a la comunidad reconocen que existe un ruido, pero no darán solución al respecto pues se trata de “un sólo departamento que percibe el ruido” y que no afecta a toda la comunidad.
Esta situación nos ha afectado bastante, pues no podemos dormir por las noches, esto nos produce cansancio en el día y cambios en el ánimo. Estamos desprotegidos pues la Administración y Comité se niegan a tomar medidas, como por ejemplo pausar el ascensor por las noches hasta repararlo, por el contrario, envían un correo informando que no repararán el ruido y además envían un presupuesto a nombre de mi Departamento (ya que solamente el ruido molesta a mi familia), siendo el ascensor un dispositivo de uso común.
Es importante mencionar, que a la fecha, el Administrador no entrega a la comunidad los informes de mantención de los ascensores ni la certificación actualizada, es por esa razón que mis consultas, son
1.- ¿Es válido que la razón para no solucionar el ruido sea porque «sólo le afecta a un departamento» o mencionar en un correo masivo que «como no le afecta a todos los departamentos (150), no procede realizar un gasto en el arreglo»?
2.- ¿Qué puedo hacer para que revisen el ascensor y diagnostiquen la causa del ruido y que por supuesto den solución?
3.- ¿Cómo y dónde puedo denunciar? ¿Qué institución me puede ayudar?
4.- ¿Es mérito para hacer una demanda y de qué tipo procedería?
5.- ¿Existe alguna normativa que indique insonorización del cuarto de motores de los ascensores?
De antemano se agradece su respuesta.
Atte.
Catherine:
Se responde las consultas en el mismo orden que las planteó:
1.- ¿Es válido que la razón para no solucionar el ruido sea porque «sólo le afecta a un departamento» o mencionar en un correo masivo que «como no le afecta a todos los departamentos (150), no procede realizar un gasto en el arreglo»?
Esto no es correcto, toda vez que el origen proviene de un bien de dominio común del condominio, por lo que su mantención se encuentra dentro de las obligaciones asignadas por Ley al administrador en conformidad a lo dispuesto por los Arts. 2 N°3 letra a) y 20 N°2 de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663
2.- ¿Qué puedo hacer para que revisen el ascensor y diagnostiquen la causa del ruido y que por supuesto den solución?
Esta solicitud se debe presentar ante la asamblea de copropietarios, ya que es el principal órgano decisorio y de administración de un condominio y que se encuentra facultado para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio (Art. 13 L 21.442)
3.- ¿Cómo y dónde puedo denunciar? ¿Qué institución me puede ayudar?
Ante la negativa de la asamblea y/o administrador a su solicitud, puede concurrir ante el Juzgado de Policía Local, ya que es el ente facultado por Ley para resolver las contiendas relativas a la administración o funcionamiento del condominio (Art. 44 L.21.442)
4.- ¿Es mérito para hacer una demanda y de qué tipo procedería?
Sí, en este caso, procedería interponer una reclamación ante el Juzgado de Policía Local respectivo en atención a lo dispuesto por la letra F del artículo 44: «(…) el juez podrá: En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales, pudiendo ejercer siempre labores de amigable componedor, para lo cual podrá proponer bases de arreglo e instar a éstos, en tanto no haya sido posible resolverlos previamente en las asambleas respectivas».
5.- ¿Existe alguna normativa que indique insonorización del cuarto de motores de los ascensores?
La legislación no hace referencia exactamente al cuarto de motores de los ascensores; pero el Decreto 38 del Ministerio del Medio Ambiente del año 2011 (norma de emisión de ruidos molestos generados por fuentes fijas: https://www.bcn.cl/portal/leyfacil/recurso/ruidos-molestos) entrega los niveles máximos permitidos de emisión sonora generados por fuentes fijas para la comunidad. Esta norma protege a la comunidad que se ve afectada por problemas de contaminación acústica, desde el punto de vista de la salud pública. Protege a las personas que pudieran estar afectadas por altos niveles de ruido generado por fuentes fijas.
Las denuncias las puede hacer ante el Juzgado de Policía Local respectivo el Comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia; también se puede hacer la denuncia ante Carabineros, quienes procederán según sus atribuciones y derivarán el procedimiento ante el juez de Policía Local.
Estimados (as)
Junto con saludar, mediante el presente quisiera consultar sobre el proceder ante una situación de ruidos que está provocando el cuarto de motores de los ascensores. Estos ruidos estrepitosos están afectando a mi departamento en particular situado en el último piso (piso 20), bajo la caja motores mencionada de un Edificio de la ciudad de Antofagasta.
En marzo de este año 2024 se procede a cambiar una polea del ascensor sur del Edificio, mecanismo que se encontraba averiado desde hace más de un año y que emitía un ruido estruendoso. Con el cambio de dicho repuesto se daría solución definitiva a las reiteradas fallas y sonajera de “fierros y rieles” que presentaba este dispositivo desde el año 2023, sin embargo, una vez realizado este trabajo el ruido persiste, en menor intensidad, pero que es muy molesto y desagradable sobre todo en la madrugada cuando el ruido ambiente disminuye, pues traspasa las paredes y techo del departamento a la zona de los dormitorios, incluso también se percibe una vibración, lo que no nos permite dormir por las noches, alterando mi salud y la de mi familia, ya que no podemos descansar.
He avisado en reiteradas ocasiones tanto a la Administración como al Comité de la Comunidad, les he comunicado que el ruido que emite uno de los ascensores en particular (Ascensor Sur Nº1) no es normal y que además de ser muy molesto puede tener origen en algún desgaste considerable de algún mecanismo. Es importante señalar que en el año 2022 este ascensor Nº1 tuvo que ser detenido pues se detectó cables de rieles cortados lo que implicaba un peligro de accidentes, junto con aquella información enviada por correo de Administración se reconocía desde esa fecha el ruido que emitía.
La Administración, ha decidido dar por cerrado el tema, informando que la polea ya se cambio y a través de un correo masivo a la comunidad reconocen que existe un ruido, pero no darán solución al respecto pues se trata de “un sólo departamento que percibe el ruido” y que no afecta a toda la comunidad.
Esta situación nos ha afectado bastante, pues no podemos dormir por las noches, esto nos produce cansancio en el día y cambios en el ánimo. Estamos desprotegidos pues la Administración y Comité se niegan a tomar medidas, como por ejemplo pausar el ascensor por las noches hasta repararlo, por el contrario, envían un correo informando que no repararán el ruido y además envían un presupuesto a nombre de mi Departamento (ya que solamente el ruido molesta a mi familia), siendo el ascensor un dispositivo de uso común.
Es importante mencionar, que a la fecha, el Administrador no entrega a la comunidad los informes de mantención de los ascensores ni la certificación actualizada, es por esa razón que mis consultas, son
1.- ¿Es válido que la razón para no solucionar el ruido sea porque «sólo le afecta a un departamento» o mencionar en un correo masivo que «como no le afecta a todos los departamentos (150), no procede realizar un gasto en el arreglo»?
2.- ¿Qué puedo hacer para que revisen el ascensor y diagnostiquen la causa del ruido y que por supuesto den solución?
3.- ¿Cómo y dónde puedo denunciar? ¿Qué institución me puede ayudar?
4.- ¿Es mérito para hacer una demanda y de qué tipo procedería?
5.- ¿Existe alguna normativa que indique insonorización del cuarto de motores de los ascensores?
De antemano se agradece su respuesta.
Atte.
Se respondió en la primera consulta.
necesito ayuda ,soy propietaria dpto en la ligua y hay espacios comunes para estacionamiento , pero una señora del comité no meda espacio porque no vivo ahí ,será correcto no me permitan guardar mi auto en el interior?
Rosario:
En este caso se deberá estar a lo indicado por el reglamento de copropiedad, toda vez que al tratarse de estacionamientos ubicados en espacios comunes y no de dominio exclusivo de un propietario, la Ley 21.442 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663) no establece la obligatoriedad para su asignación y eventualmente el Reglamento, podría establecer restricciones para su uso a quienes no habiten en el condominio.
Mis padres son adultos mayores de 94 años son autovalentes y están solicitando una asamblea extraordinaria para poder hacer una puerta de salida a un patio interior del condominio, ya que no cuentan con ascensor y se les dificulta bajar la Escala (usan bastón y carrito).
En caso se no contar con el quórum para votar en la asamblea. alguna ley los protege para poder vivir dignamente y tener acceso a salir y transitar libremente en si vivienda y no vulnerar sus derechos a la vida.
Que debo hacer???
Jacqueline:
La normativa vigente no entrega una alternativa ante la eventual negativa de la asamblea, toda vez que la Ley 21.442 respecto a copropiedad inmobiliaria, no hace referencia a este tema y faculta a la Asamblea para la adopción de acuerdos; mientras que el Decreto 30 del año 2023, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1192183 , solo regula el acceso universal para espacios públicos, no así para los espacios privados como lo es un condominio.
Estimados, buenas tardes!
Agradeciendo la información que nos proporcionan mediante esta plataforma quisiera realizar una consulta.
Sucede que en diciembre del año pasado se realizó una asamblea para elegir a una nueva directiva, ya que la anterior decidió renunciar, en esa ocasión, dentro de las personas «elegidas» me encuentro yo, debo aclarar que acepté el cargo solo para salir del paso, porque la comunidad querían a alguien más «joven» en los cargos y porque nadie más de los presentes ese día quizo asumir.
Terminé como Presidenta de la Junta Directiva y es aquí, ya llevando casi 4 meses en el cargo, es que me surge la duda debido a lo que leí en la Ley 21.422 referente a quienes pueden asumir los cargos en las Directiva, sucede que yo soy hija de una de las copropietaria y hasta el momento, quien viene siendo mi mamá, no ha realizado ni tampoco lo hará, un instrumento publico ante notario para facultarme como su representante y según tengo entendido, por lo que leí en la ley, es que sin ese documento y por el hecho de ser su hija y no cónyuge o conviviente civil, no puedo pertenecer a la Directiva.
Agradecería mucho una respuesta a mi duda, de antemano muchas gracias y que se encuentren bien.
Tamara:
Es correcto lo que usted señala, en conformidad a lo dispuesto en el Art. 17 de la Ley 21.442.
Solo podrán ser designados miembros del comité de administración: a) Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges o convivientes civiles, o cualquier otro mandatario o representante de un copropietario con poder suficiente, que conste en instrumento público otorgado ante notario.
En razón de lo anterior, su nombramiento adolece de nulidad, por no cumplir con los requisitos dispuestos por la Ley.
Buenas tardes, vivo en un departamento social de tres pisos y doce departamentos; mi departamento se encuentra en el primer piso, quisiera saber si puedo agrandar la logia para tener algo mas de espacio ya que estos son de 45 m3.
Además existe un patio común en donde algunos vecinos han echo estacionamiento para sus vehículos, será legal esto?
Por último, hace un mes se logró elegir directiva, quienes se encuentran trabajando en el reglamento interno del block. ¿Qué se debe hacer para que este reglamento sea cumplido por todos los residentes, y para que la directiva tenga algún peso legal para de cierta forma, obligar a quienes no seguirán las normas descritas ?
Gracias.
Alexis:
En primer lugar, se debe determinar si ya se encuentran amparados bajo la ley de copropiedad inmobiliaria N° 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663
De haber realizado las gestiones pertinentes para incorporarse como condómino de viviendas sociales, cualquier ampliación que se desee realizar en una unidad, quedará sujeto a la votación de una asamblea extraordinaria, en virtud a lo señalado por el Art. 14 N°14 de la Ley 21.442; lo mismo aplica para la construcción de estacionamientos, lo cual se encuentra regulado en el numeral 15 del mismo artículo señalado.
En caso de no encontrarse regulados por la ley de copropiedad inmobiliaria, deberán contar con la autorización del departamento de obras públicas municipales.
Respecto, al reglamento de copropiedad y en conformidad a lo establecido por el Art. 8° de la Ley 21.442, sus normas serán obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título. Este reglamento y sus modificaciones deberán constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces respectivo. Hacemos el alcance de que, este reglamento debe adecuarse a las normas establecidas por la Ley de copropiedad y su reglamento, el cual aún no ha sido publicado.
En el caso de que no se encuentren acogidos al régimen de copropiedad, se debe organizar una asamblea a la que debe asistir un Notario y cuya acta se reducirá a escritura pública; en esta se debe acordar formar un comité de administración, la elección de un administrador, la apertura de una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad y la elaboración de un reglamento el cual se debe presentar a la dirección de obras municipales correspondiente quienes velarán porque se cumplan todos los requisitos establecidos por la Ley 21.442. Una vez que se apruebe, se extenderá un certificado que declara al edificio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
Estimado.
La consulta es la siguiente, vivo en un departamento social en el cual un vecino construyo una casetas que ocupa como taller mecánico, no tenemos reglamento y la directiva de los departamentos en dueña de las casetas en ese caso ¿debo denunciar directamente en Juzgado de Policía Local, o en la Dirección de obras municipales?
Estimada Camila,
En virtud de lo establecido por el Art. 13 del Decreto 307 del año 1978 sobre organización y atribución de los Juzgados de Policía Local, pese a no encontrarse amparados por la Ley de copropiedad inmobiliaria, serán de competencia de estos conocer los asuntos referentes a estas materias.
Saludos cordiales,
Estimada.
Muchas gracias por su respuesta, entonces realizare la denuncia ante el Juzgado de Policía Local
tengo la ultima pregunta al realizar mi denuncia y de ser acogida por el el juzgado ¿ellos deberían ordenar la demolición de las casetas?
Estimada,
En la medida que el demandado se encuentre en incumplimiento y se acoja la pretensión contenida en la demanda, el Tribunal se encuentra facultado para ordenar las sanciones que estime conveniente, entre ellas la demolición. Pero prevenimos que, al tratarse de una facultad y no una obligación, no podemos asegurar que se fallará en tal sentido.
Saludos cordiales,
Hola buenas tardes, tengo la siguiente duda, compre una casa que se encuentra fuera del condominio, debo pagar un gasto común, que es la mitad de los que viven al interior, pero de igual forma no utilizo las instalaciones, espacios comunes y tampoco hay gestión para quienes vivimos afuera.
se puede renunciar al pago.
saludos
Eduardo:
Si Ud. no es parte de la comunidad, no debería estar afecto a las obligaciones y beneficios que ella genera. Esto lo debe validar de acuerdo a la escritura, como también en el Reglamento de la comunidad, dado que si no hay pertenencia, no corresponde el pago de gastos comunes de un bien que no es parte de dicha entidad legal habitacional.
Vivo en departamentos sociales el cual lo consideran como condominio, la verdad que cobran una cuota 10 mil pesos como gasto común , pero no hay guardia ni conserjería si es social y lamentablemente me veo afectado,por un tema que mi vehículo queda afuera se supone en un espacio común de los departamentos somos varias afectado por choques y rayones . Nadie de hace responsable y así llaman condominio a un departamentos sociales, quiero realizar un lugar donde estacionó mi vehículo yo y un vecino cerrar para evitar estos artercados,y me amenazan que me enviaran a la Municipalidad para sacarme la proteccion que necesito para mi vehículo , eso es factible que lo puedan hacer?
Estimada,
En primer lugar, los condominios de viviendas sociales efectivamente se encuentran enmarcados dentro de la Ley de copropiedad (21.442), por lo que debiesen contar con un reglamento de copropiedad, en el cual se regulan materias tales como gastos comunes y uso de los espacios de dominio común.
En conformidad a lo anterior y de acuerdo al Art. 4 de la Ley 21.442, la asamblea de copropietarios y los demás órganos de administración del condominio deberán resguardar que las decisiones que adopten y las funciones que ejerzan no perturben ni restrinjan arbitrariamente el legítimo ejercicio de derechos por parte de los copropietarios, derechos tales como el de propiedad; en caso de que estos derechos sean perturbados podrán acudir ante el Juzgado de Policía local correspondiente.
En cuanto al cierre que se plantea, este debe ser objeto de discusión de una asamblea extraordinaria de mayoría reforzada, de acuerdo a lo establecido en el Art. 15 N°3 y se deberá contar con un quórum de aprobación del 66% de los asistentes, los que a su vez deben representar el 66% de los derechos del condominio.
Saludos cordiales,
Buenas tardes estimados,
Quisiera saber si el comite puede negar premiso a que se constituya una microempresa familiar en un edificio residencial una vez que la ley dice que una microempresa familiar debe funcionar en el domicilio del proprietário?
Gracias por su ayuda!
Flor:
El reglamento de copropiedad podrá regular estas materias en atención a que no se produzcan molestias que afecten la calidad de vida de los copropietarios, ni se produzca una afectación en el uso de los bienes y servicios comunes. En el mismo sentido, si el reglamento de copropiedad debidamente inscrito nada dice, no se podrán disponer limitaciones – desde el punto de vista de la regulación de copropiedad – al derecho de propiedad de cada dueño sobre su inmueble.
Ahora bien, se debe tener en cuenta lo que disponga la Dirección de Obras de la municipalidad, donde se encuentra el bien raíz, a fin de obtener los permisos correspondientes para su funcionamiento, esto en atención a la ordenanza que rija en dicho lugar.
Finalmente, cabe destacar que, en conformidad a lo dispuesto por el inciso 3° del Art. 145 de la Ley General de Urbanismo https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560 en concordancia con el artículo único de la Ley 19.749 sobre creación de microempresas familiares https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=188826&idVersion=&idLey=&tipoVersion=&cve=&i=, en este caso no se cambiaría el destino del inmueble, en la medida que su principal destinación subsista como habitacional (80%), como se puede ver en una respuesta frecuente del SII sobre la materia https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_0742.htm .
Hola mi consulta es vivo en un condominio social de viviendas horizontales como se les llama. Se pueden cerrar si todos los propietarios de la torre están de acuerdo?
Roxana:
Respecto al cierre, de acuerdo a lo consagrado por la Ley 21.411 que modificó la Ley 18.695, orgánica constitucional de municipalidades, en materia de cierre o instalación de medidas de control de acceso en calles, pasajes o conjuntos habitacionales, por motivos de seguridad, se encuentra permitido el cierre o instalación de medidas de control de acceso en calles, pasajes o conjuntos habitacionales, con el objeto de garantizar la seguridad de los vecinos, lo cual a su vez deberá ser autorizado por la Municipalidad correspondiente.
Vivo en un condominio de 20, en el cual se formó un «comité de vecinos» en los años 90. Actualmente no contamos con personalidad jurídica y estamos super desactualizados respecto a la nueva ley de copropiedad (los gastos comunes van a una cuenta personal). Cómo y dónde se puede solicitar personalidad jurídica para un condominio? Agradecido por su tiempo.
Hernán:
A fin de acogerse a la Ley de copropiedad inmobiliaria, se debe organizar una asamblea a la que debe asistir un Notario y cuya acta se reducirá a escritura pública; en esta se debe acordar formar un comité de administración, la elección de un administrador, la apertura de una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad y la elaboración de un reglamento el cual se debe presentar a la dirección de obras municipales correspondiente quienes velarán porque se cumplan todos los requisitos establecidos por la Ley 21.442. Una vez que se apruebe, se extenderá un certificado que declara al edificio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
Por otro lado, para que una comunidad de edificios obtenga RUT se deben realizar los siguientes trámites:
• Ingresar Solicitud de Inscripción y Obtención de RUT a través del portal de Servicio de Impuestos Internos en la sección Servicios online, menú RUT e Inicio de actividades.
• Completar electrónicamente formulario que está disponible en dicha sección.
• En el trámite de obtención de RUT deben autorizar todos los miembros o integrantes de la comunidad, en la forma que se le indique. También puede ser presentada la Solicitud por un administrador, representante o mandatario común, el que deberá autenticarse con su clave tributaria y allegar el documento firmado y autorizado ante notario en que conste su designación como tal.
• El administrador deberá adjuntar en la misma aplicación, haciendo uso del Gestor de Trámites, el acta (original o fotocopia simple) de su nombramiento, reducida a escritura pública.
Si quieren el servicio profesional, los podemos tener como clientes. Se pueden comunicar a contacto@circuloverde.cl
buenas tardes
el reglamento de coopropidad del edificio que fue entregado por la inmobiliaria y fue ratificado por asambleas en mantenerla dice que por cada unidad puede habitar 4 personas , en departamentos de 50 metros con la nueva ley de coopropiedad del 2022, sera abusiva arbitrario o fuera de la ley………………..saludos
Manuel:
De acuerdo a como usted señala que se encuentra redactada la limitante en el reglamento de copropiedad, podríamos indicar que, en conformidad a lo dispuesto por el artículo 8° letra b) de la Ley N° 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, el reglamento no podrá imponer limitaciones que sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho, como lo sería en este caso el derecho a la propiedad privada, consagrado en el artículo 19 N°24 de la Constitución Política de la República, derecho que con esta medida estaría siendo afectado, puesto que, como señala el legislador, sólo la ley puede establecer el modo de usar la propiedad, por lo que en definitiva la disposición del reglamento se encontraría contra derecho al utilizar un planteamiento tan restrictivo asociado solo al número de habitantes por unidad.
Ahora bien, de mediar algún otro requisito o criterio que persiga evitar las molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes del condominio o la afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos y en la medida que esto no contravenga la ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación, deberá respetarse lo regulado por el reglamento de copropiedad debidamente inscrito.
Hola, mi nombre es Andrés y tengo una duda.
Para poder mudarme a un departamento como arrendatario, la administracion del edificio me exige presentar fotocopia del contrato de arriendo, es legal presentarla?
Saludos
Andrés:
Debería presentar la autorización del dueño del inmueble, que puede ser el contrato de arriendo o una autorización de uso, firmada ante un notario, para que tenga mayor validez.
La comunidad debe cerciorarse en qué calidad ocupará el inmueble, lo que seguramente estará en el Reglamento.
Hola , de antemano muchas gracias .
Hace aproximadamente 2 meses hubo elección de directiva en edificio que habitó de 212 departamentos , debido a renuncia de directiva anterior , la cual funcionaba solo con 2 miembros un matrimonio que tenían 2 departamentos en el edificio y en donde su tesorera estaba renunciada hace 3 años aprox y nunca avisaron , , ellos el año 2023 trajeron una administración la cual debía mejorar las finanzas ya que según sus propias palabras estaban quebrados , situación que aún no está clarificada ( durante su periodo nunca informaron , nunca dieron rendición de cuenta , ni hicieron asamblea )ya que al inicio de su periodo ellos contaban con un fondo de reserva elevado heredado de directiva anterior , del cual yo fui miembro ( presidente) más allá de mejorar las finanzas esta nueva administración incrementó el déficit y además aumentó la carga de gastos comunes. En ese sentido yo juntos a otros 3 miembros fui elegido como tesorero , cabe destacar que yo solo me hice parte de esta nueva directiva debido a la petición expresa de varios vecinos que estaban ese día en la asamblea.. Al reunirnos como nueva directiva unos de los acuerdos fue cambiar administrador , habíamos 3 miembros y sólo el presidente electo quería mantenerlo , bajo apreciaciones subjetivas y sin ningún sustento objetivo , el tema es que cuando debíamos informar esto a la administración el presidente llegó con el planteamiento que él no estaba de acuerdo , me acusó a mí de tener intereses creado porque yo dejé a la anterior supervisora administrativa la cual según él tendría responsabilidad en el déficit con el que cuenta el edificio y que yo al haberla heredado era responsable porque ella se auto despidió y está administración sin ningún juicio ,ni trámite rápidamente llego a un acuerdo y pago una suma de 6 millones aprox de indemnización lo cual no cobraron y supuestamente fue cargado al fondo de reserva que dicho por ellos está quebrado aumentando el déficit, en este sentido la reunión fue un fracaso , sin embargo el presidente dijo que iba a impugnar la directiva por que éramos 4 miembros y según la ley debe ser impar , por otro luego de falta de argumento objetivos , dijo que me impugnarla a mí porque yo por haber sido miembro de la directiva anterior a la saliente tenía intereses creado , ademas porque se me acusa que durante nuestro periodo se usaron los fondos de reserva en pagos que no correspondían, explicándoselo que la utilización de fondos siempre fueron discutidos en asambleas y aprobadas por esta y que todos los años se realizaba rendición de cuentas en asamblea y que inclusive se cuenta de manera pública con el último balance que fue enviado vía plataforma a todos los residentes, antes de dejar la directiva el mismo que se le entregó a la directiva entrante , junto a documentos y llaves , en donde se demuestra que el edificio entre activos( 28 millones en cuenta corriente ) y pasivos ( 4 millones que habían sido pagados anticipados y no cobrados aún y 10 millones en “morosidad” ya que aún quedaban 6 días para el vencimiento de gastos comunes) , también este insiste que se causó una infracción porque el edificio cuenta con una sola cuenta y no tiene aparte otra cuenta , explicándoselo que eso fue discutido inclusive en asamblea en donde se dejó establecido que por transparencia y evitar cambios de dinero de un lado a otro se optó por esa opción, ya que el edificio pagas todos sus servicios de forma anticipada el cual incluye gas y agua caliente proveniente de una caldera que sólo cuenta con remarcadores y que eleva el costo de manera sideral y que sólo se recupera ese dinero 1 mes mes y medio después de pagado, en fin , este miembro que en este caso quedó como presidente, porque él se ofreció para ese cargo , nosotros en ese momento desconocíamos que él era miembro de un grupo de Whatssapp que asesoraba a la directiva anterior y administración que nunca se hizo público a los demás miembros de la comunidad y que lejos de mejorar la situación financiera la han empeorado , mis excusas porque se hizo larga la explicación pero es necesario para el contexto de mis preguntas que ya esboze un poco.
1. El puede impugnar la directiva por contar por 4 miembros tomando en consideración que esto lo hace sólo motivado porque los demás queremos tener prescindir de la administración actual el cual nunca fue ratificada por la asamblea , ya que apareció de repente y al parecer él mantiene un vínculo de amistad con él y directiva anterior al cual él libera de toda responsabilidad en la pérdida de fondo y quiere deslindarlo en anterior directiva que hace 4 años que no ejerce y dejó las finanzas sanas , ademas la asamblea y escrituracion quedo a cargo de administrador quien fue que citó a elección y llevó a cargo dicho proceso sin advertir dicho problema , es más el presidente electo junto al administrador hicieron la revisión del acta y la enviaron con una serie de errores e información faltante que ha implicado que al día de hoy después de 2 meses aún no podemos tener el control de la cuenta corriente ya que el banco solicitó una serie de datos faltantes y que ellos han entregado parcializado retrasando cada vez más este trámite, ademas que nosotros sospechamos y no tenemos la certeza qure se ideó una argucia en cuanto a crear un comité de 4 miembros y si las decisiones iban en contra de los intereses de estos 2 personajes ( administrador y presidente electo) lo impugnarian como se nos amenazo .
2. Me puede impugnar a mi ,
3 Puede desconocer los acuerdos de 3 miembros de la directiva por sólo ser el presidente.
4. Se podria impugnar su cargo bajo el argumento que él tiene intereses creados por lazos con la actual administración y que claramente tienen una debacle económico.
4 . Mientras nosotros no seamos impúgnanos legalmente podemos desconocer las acciones del presidente y realizar los acuerdos que tenemos los otros tres miembros , ya que él nos ha negado el acceso al correo del edificio y a plataforma que son de propiedad del edificio y que ya tienen una data de existencia de 9 años y contiene la historia del edificio y nosotros queremos acceder y respaldar la información y hacer una revisión exhaustiva .
Muchas pero muchísimas gracias por su disponibilidad y por tener un medio en donde los ciudadanos podemos ser informados y poder así ejercer nuestros derechos y obligaciones como corresponde .
Hernán:
En primer lugar, se debe señalar que lo expuesto por usted es materia de resolución del Juzgado de Policía Local correspondiente, en conformidad a lo dispuesto por el Art. 44 de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria. Especialmente nos debemos remitir a la letra b) del artículo indicado, la cual señala que será facultad del Juez de Policía local: “b) Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción de las normas de esta ley y de su reglamento o de los reglamentos de copropiedad. Para estos efectos, el tribunal deberá sujetarse a lo dispuesto en el inciso quinto del artículo 10 de esta ley”.
Nos remitimos a este apartado toda vez que, efectivamente se encuentran en infracción a lo establecido por la Ley, en tanto el Art. 17 establece que “la asamblea de copropietarios, en su primera sesión, deberá designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros”.
En razón a lo anterior y dando respuesta a su consulta, el presidente no es el llamado por la Ley a impugnar los acuerdos, pero si podrá acudir ante el Juez de Policía Local a fin de que se impugne el comité de administración y/o se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en contravención a la Ley.
En cuanto al deseo de impugnarlo a usted, bajo el argumento de haber pertenecido al comité anterior, esto no tiene asidero, toda vez que la misma Ley en el Art. 17 otorga la posibilidad de reelección de los cargos.
Respecto a la remoción del presidente de su cargo, se deberá realizar por medio de una sesión extraordinaria de mayoría absoluta, en la cual se debe contar con el voto de la mayoría absoluta de derechos a favor de la remoción, según lo establecido por el Art. 15 de la Ley.
Finalmente, mientras los cargos no sean impugnados, estos se pueden seguir ejerciendo, pero a saber, los acuerdos adoptados adolecen de nulidad al no apegarse a las normas establecidas por la Ley de copropiedad.
Gran esfuerzo de nuestro equipo legal…
Estimado Omar espero se encuentre muy bien, tengo un local comercial en el piso 1 de un edificio residencial y necesito instalar un aire acondicionado debido a las altas temperaturas y el agobio que es para el personal trabajar de esa forma, el compresor del A/A debe ir de forma externa al local, es decir en techumbre por ejemplo, pero me indican de la administración que eso no es posible porque en el reglamento interno lo prohíbe (anexo extracto) pero en mi caso no es terraza, balcón ni ventana, tampoco fachada y quisiera saber si es correcto lo que me indican o quizás la nueva ley de copropiedad hable algo con respecto a estos casos? que podría hacer tendría que ir al juzgado local en mi caso?
Muchas gracias por su ayuda.
Extracto del reglamento:
«ARTÍCULO SÉPTIMO: Queda estrictamente prohibido a los propietarios, arrendatarios u ocupantes, a cualquier título, de los departamentos, estacionamientos y bodegas: a) Abrir o cerrar puertas, balcones, terrazas, ventanas o ventilaciones, instalar en éstas extractores de aire, equipos de aire acondicionado, chimeneas o conductos para el humo, que tengan salida a los espacios comunes y ensanchar o modificar los muros que enfrentan a los pasillos comunes; b) instalar en las ventanas de los departamentos del Condominio cortinajes de color distinto al blanco o cuyo forro no sea de ese color; y c) Ocupar con muebles y otros objetos los pasillos, vestíbulos, corredores o escaleras comunes.
Edwin:
En conformidad a lo indicado por el Reglamento de Copropiedad, se encuentra prohibida la instalación de equipos de aire acondicionado que tengan salida a los espacios comunes, por lo que se encontraría impedido de instalar el compresor en un espacio tal como la techumbre.
En la medida que el Reglamento se encuentre debidamente inscrito, deberá apegarse a las normas allí señaladas.
Estimado, quisiera consultar, vivo en zona rural (parcela), donde vivo contamos con una personalidad jurídica con su respectiva directiva, la cual realiza cobro de gastos comunes, aumentos del monto unilateralmente, deposito del dinero de los gastos comunes en cuentas personales y poca trasparencia, cuando se les cuestiona se defienden aludiendo a la ley de copropiedad, tenemos claro las obligaciones de esta ley, pero mi pregunta es como saber si efectivamente esta ley de copropiedad aplica en zonas rurales y si fuera así cuales serian?,
En la actualidad hay varias parcelas que debido a lo anterior mencionado ya no van a pagar gastos comunes. La directiva amenaza con demandas y problemas legales, pero si estamos fuera de la ley de copropiedad esto seria algo que no llevaría a nada. Muchas gracias.
Enrique:
En primer lugar, se debe establecer que, la Ley de copropiedad inmobiliaria establece un régimen jurídico que dispone de un marco normativo para los condominios, tanto para las unidades como para los bienes de dominio común; ahora, en conformidad a lo dispuesto por el Art.1° Letra B de la Ley 21.442, los condominios pueden estar emplazados en el área urbana y, excepcionalmente, en el área rural, cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada previamente conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En ambos casos se requerirá, además, cumplir con las exigencias urbanas y de construcción y demás requisitos establecidos en esta ley para la constitución del régimen de copropiedad.
Por esta razón, le recomendamos que revise si efectivamente el condominio cuenta con la autorización de la Dirección de Obras Municipales para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, toda vez que, si no se encuentran acogidos a este régimen no existe sustento legal para el cobro de gastos comunes, a menos de que se haya llegado a un acuerdo consensual entre las partes.
HOLA:
Tengo una propiedad en un condominio arriendo mi casa por día de vez en cuando amigos y cercanos ya que cuenta con piscina. La administración envió un comunicado de cambio de reglamento el cual dice que esta prohibido arrendar la propiedad que solo puede ser mensual y venta avisando en todo momento a la administración esto es legal ?
Ingrid:
Efectivamente, si Ud. tiene arriendo por horas de su casa, ello es una actividad comercial, lo que además implicaría la emisión de factura por la renta percibida y el inicio de actividad en el SII.
En cuanto a la prohibición, ello es legal, dado que no se puede tener una actividad comercial de servicios de pernoctación en un recinto habitacional.
Buenas tardes, esperando se encuentren muy bien, tengo una consulta y quisiera saber si me pudieran ayudar, soy administrador en un edificio en agua santa, el tema es que el verano pasado entro un perro al condominio y algunos vecinos lo acogieron pero no se han hecho responsable ni hay nadie que se declare dueño de este, el tema es que el perro es agresivo y ladra a quien no conozca, estamos teniendo problemas con los conserjes y los trabajadores de reparto, cartero, que se puede hacer en esta situacion, de antemano muchas gracia, quedo atento
Martín:
En la medida que no se encuentre inscrito como perro comunitario en conformidad a lo dispuesto por la Ley 21.020, conocida como “Ley Cholito”, se podrá solicitar la acción de personal municipalidad a fin de que se haga retiro del animal con destino a la perrera municipal o entidad que dicho municipio estime conveniente. Esto es de acuerdo con lo indicado en el N° 4 del art. 2° en concordancia con el art. 10 de la mencionada ley 21.020, donde se debe entender:
«4) Perro comunitario: perro que no tiene un dueño en particular pero que la comunidad alimenta y le entrega cuidados básicos.»
Cabe hacer presente que, toda contravención a las disposiciones de la ley mencionada se sancionan con multa de 1 a 30 UTM, sin perjuicio de la aplicación de lo dispuesto en el Código Penal sobre maltrato animal y en otras normas relacionadas.
Hola. Soy copropietario en un condominio social en la comuna de alto hospicio. Hace unas semanas se ralizo una asamblea en el condominio con el objetivo de escoger a la nueva directiva. Como nadie de los copropietarios quería ser parte de esta directiva de manera voluntaria, se realizó un sorteo en el cual yo salí sorteado para ser parte de esta directiva, expresando en el momento yo y otro de los sorteados que no queríamos ser parte, por lo que la directiva actual menciono que se realizara un nuevo sorteo con un juez, el cual escogeria a la nueva directiva. Hasta el dia de hoy no se a realizado una nueva asamblea para este nuevo sorteo, y la directiva me acaba de avisar que presentara una denuncia en mi contra en el juzgado de policia local para ser multado por no querer asumir el cargo.
Quería saber si esto esta dentro de la ley, y si lo esta, que puedo hacer?
Si se está realizando una denuncia en mi contra por rechazar el cargo, de igual manera puedo ser escogido nuevamente en el sorteo?
Daniel:
El artículo 17 de la ley 21.422, sobre copropiedad inmobiliaria, al regular lo relativo a la asamblea de copropietarios establece que “A falta de acuerdo para la designación de los miembros del comité o no existiendo interesados en ser parte de dicho órgano, el primer administrador o el presidente saliente deberá designarlos por sorteo”. Asimismo, el mismo artículo señala que “el comité de la administración podrá(..) imponer multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de la ley y el citado reglamento”, siendo, por tanto, plausible la sanción impuesta a la negativa de ser parte de la administración.
En cuanto a resolver controversias relativas a la administración o funcionamiento del condominio que surjan entre copropietarios, Comité, y administración. El artículo 44 de la ley 21.422 les entrega competencia a los juzgados de policía local para dirimirlas, otorgando todas las facultades que sean necesarias para resolver esas controversias. Pudiendo, en razón a la forma de elegir a los miembros del comité, salir nuevamente electo usted.
Ahora bien, lo ideal sería llegar a un acuerdo entre la comunidad y el Comité, previo a la intervención de un mecanismo de solución de conflictos, ya sea, judicial o extrajudicial.
BUENOS DÍAS SOY COPROPIETARIA DE UN CONCOMINIO Y QUERIA SABER SI EL ADMINISTRADOR Y EL COMITE DE ADMINISTRACIÓN DE UN CONDOMINIO TE PUEDEN DISCRIMINAR POR EL MODELO Y TAMAÑO DEL VEHÍCULO, ENVIANDOTE AMONESTACIONES INDICANDO QUE DEBES SACAR EL VEHICULO A LA CALLE. CABE SEÑALAR QUE EL VEHÍCULO LO ESTACIONO EN EL FRONTIS DE MI DOMICILIO, AL IGUAL QUE TODOS LOS DEMAS COPROPIETARIOS, PERO A MI NO ME DEJAN ESTACIONAR VULNERANDO MIS DERECHOS DE IGUALDAD Y DERECHO DE PROPIEDAD.
ADEMAS EL COMITE DE ADMINISTRACIÓN CON EL ADMINISTRADOR CONTRATARON UN ABOGADO PARA REALIZAR EL BORRADOR DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, EL CUAL TIENE VARIAS CLAUSULAS QUE VAN DIRIGIDAS HACIA MI VEHÍCULO, HACIENDO MENCION QUE NO PUEDEN INGRESAR VEHICULOS DE IDENTICAS CARACTERISTICAS AL MIO. ES DECIR, CONTINUAN CON EL HOSTIGAMIENTO Y DISCRIMINACION HACIA MI CASA, NO PERMITIENDOME A VIVIR EN IGUALDAD COMO A LOS DEMAS RESIDENTES QUE ESTACIONAN DE LA MISMA FORMA, PERTURBANDO NUESTRA TRANQUILIDAD, CONSULTA ¿ES LEGAL QUE LOS COPROPIETARIOS NO PARTICIPEN EN LAS MODIFICACIONES DEL REGLAMENTOQUE INDICA LA LEY 21.442?, COMO PUEDOR IMPUGNAR LAS CLAUSULAS QUE ME PERJUDICAN DIRECTAMENTE?.CABE SEÑALAR QUE NI SIQUIERA NOS DIERON UN DIA PARA LEERLO, YA QUE LO ENVIARON POR CORREO UN DIA ANTES DE LAS REUNIÓN INFORMATIVA QUE REALIZARON PARA TRATAR EL BORRADOR DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, Y YA CITARON A REUNIÓNPARA VOTAR ESTE BORRADOR, ES DECIR NI SIQUIERA NOS DIERON UN TIEMPO PRUDENTE PARA LEER CON CALMA UN DOCUMENTO TAN IMPORTANTE PARA LA CONVIVENCIA DE LA COMUNIDAD, OTRO CONSULTA, ES LEGAL INSCRIBIR EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD SI AÚN NO ESTÁ PUBLICADO EL REGLAMENTO DE LA LEY 21.442?, ¿HASTA CUANDO SE PUEDE INSCRIBIR EL NUEVO REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DE ACUERDO A LA LEY VIGENTE 21.442?
Milena:
En conformidad al Art. 44 de la Ley 21.442, será el Juzgado de Policía Local el llamado a resolver los conflictos que surjan en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria establecido en esta ley y que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y la asamblea de copropietarios, el comité de administración o el administrador, o entre estos mismos órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria, relativas a la administración o funcionamiento del condominio, para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias.
Buenas tardes.
Es válido en una asamblea ya sea ordinaria o extraordinaria grabar la sesión en vez de hacer un acta?
Recientemente tuvimos una asamblea donde no hubo el quórum pactado (33%) y al preguntar sobre el acta dijeron que estaban grabando la sesión y que esto era la forma «modernizada». Se han llevado a cabo múltiples decisiones sin presentar el acta y también sin someterlas a votación.
En caso de ser ilegal, cómo se puede proceder?
Muchas gracias de antemano.
María:
Claramente todo lo relacionado con el funcionamiento de una comunidad habitacional, debe cumplir con las normas establecidas en la Ley N° 21.442, en el reglamento y en los acuerdos de la asamblea, donde no se contempla el reemplazo de las actas escritas por un medio distinto, como sería la grabación de ellas como reemplazo. Ello no está permitido en la normativa que regula el funcionamiento de una comunidad habitacional.
En el art. 15 de la Ley N° 21.442, se indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«Las actas deberán constar en un libro de actas foliado, ya sea en formato papel o digital, que asegure su respaldo fehaciente, y ser firmadas de forma presencial o electrónica, a más tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del presidente de dicho comité, sea que se trate de documentos impresos, digitales, audiovisuales o en otros formatos. La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia o falta de subsanación.»
En el art. 17, de la misma norma, se establece que (lo remarcado es nuestro):
«El presidente del comité de administración deberá mantener bajo su custodia el libro de actas, los antecedentes que respalden los acuerdos adoptados, las copias autorizadas de las reducciones a escritura pública e inscripciones requeridas por esta ley y una copia del archivo de documentos del condominio a que se refiere el inciso quinto del artículo 9°. Asimismo, mantendrá a disposición de la comunidad un libro de novedades, en el que el administrador y el comité puedan dejar constancia de información relevante relacionada con el funcionamiento del condominio y en el que puedan registrarse los reclamos y solicitudes fundadas presentadas por los copropietarios, arrendatarios u ocupantes del mismo. Concluido su mandato, el presidente del comité deberá hacer entrega de los documentos antes señalados a quien le suceda en el cargo. La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia o falta de subsanación.»
De acuerdo al art. 44 de la ley comentada, serán los juzgados de policía local los competentes para resolver las contiendas que se produzcan entre las partes.
Hola mi nombre es Marisol, deseo consultar el condominio que vivo al momento de realizar un retiro de escombro debe pedir factura a quien le haga el trabajo para quedar llevar un buen registro
Marisol:
Efectivamente, todo pago de servicios debe tener como contrapartida el documento tributario que proceda. Es el caso de un servicio de pintura, gasfitería, jardinería, etc., si se hace en forma independiente. Las personas emitirán boletas de honorarios, donde la comunidad que lleva contabilidad debe realizar la retención que proceda (en el 2024 la tasa es 13,75%; si no lleva contabilidad, no se hace la retención, pero ello es infrecuente), y factura en el caso de contribuyentes de primera categoría, como es el servicio de transporte.
Hola
Compre una parcela en loteo rural, la escritura dice loteo.
Sin embargo el loteo se considera condominio y tiene instalaciones de calles, luces, etc.
Es legal me cobren gastos comunes? Debo acogerme obligatoriamente al reglamento si no es Copropiedad?
La escritura no dice nada al respecto.
Gracias
Daniela:
Las parcelas están en un proyecto que debe tener áreas comunes y seguramente hay comunidad, ya que pueden hasta compartir espacios físicos, lo que claramente debe estar normado y dicho en la escritura de compra de la parcela.
Puede ver lo que indica la norma al respecto, que se encuentra contenida en el DL N° 3.516/1980:
«Los caminos comunes al interior de una comunidad rural, sean conformados por servidumbre o lotes camino, deberán ser mantenidos a prorrata por los propietarios con el fin de garantizar el acceso entre el espacio público y los respectivos predios.»
Hola buen dia, sucede que en mi departamento hay una filtración desde el departamento de arriba, sin embargo en su momento se avisó a la administración y quedó en nada, tenemos que estar cada semana secando y limpiando el techo del baño. Ahora sucede que en el departamento de abajo, hay filtración, sabemos que la filtración vienen de arriba, pero la administración nos envió muchos correos en esta ocasión (cosa que no se aplicó cuando yo también lo solicite) e indicando que ingresará forzosamente a mi departamento quiera o no, para arreglar la «filtración» de mi departamento (cosa que es de arriba).
¿Hay alguna forma legal o algo que pueda hacer para poder frenar este acoso y esta acción que ellos quieren tomar?
Saludos!
Ricardo:
En primer lugar se debe distinguir de donde provienen las filtraciones, si el origen es desde el interior de un inmueble, es el dueño el que debe proceder con las reparaciones y cubrir los daños causados producto de esta, por lo que no es de cargo de la administración su reparación. En cambio, si la filtración proviene de un espacio común, como puede ser la losa que separa un departamento de otro, será la administración la encargada de la reparación con cargo a los gastos comunes ordinarios. Si la administración no accediere a esta solicitud, se debe acudir ante el comité de administración para que fiscalice las funciones del administrador.
Ahora bien, en cuanto al acceso a su domicilio, en conformidad a lo dispuesto por el Art. 42 de la Ley 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente, con el fin de reparar las filtraciones, debiendo hacerlo acompañado de un copropietario, quien a su vez deberá levantar acta detallada de la diligencia. En este caso, los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del daño producido por las filtraciones.
Buenas tardes,
Compré una casa hace aproximadamente un mes, me entregaron las llaves, sin embargo no permiten realizar mi mudanza, o habitarla debido a una deuda de gastos comunes de la dueña anterior ¿esto es legal?
agradecería tu respuesta, gracias.
Karla:
Es importante señalar que el pago de gastos comunes es una obligación económica que, en razón al inciso 2 del artículo 6 de la ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria, «seguirá siempre al dueño de cada unidad, aun respecto a los créditos devengados antes de su adquisición», por tanto, esa carga sigue al inmueble sin importar quien sea el dueño actual, y este es obligado al pago. Sin embargo, usted tiene el derecho a repetirse o cobrarle al dueño anterior.
Ahora bien, el artículo 8 de ley 21.442 en su letra B, permite establecer en el reglamento interno del edificio o comunidad limitaciones a los copropietarios, que perfectamente pueden referirse al no pago de gastos comunes, limitando, por ejemplo, el uso de ascensores para mover objetos, restringir el acceso a los sistemas de seguridad de la comunidad, etc. Sin embargo, estas limitaciones no pueden vulnerar ciertos derechos ni a la ley, en este sentido, a usted no se le puede negar el acceso a su propiedad (departamento), ni menos restringir su desplazamiento por vías alternativas, como las escaleras del edificio, estacionamiento, etc. De ser así usted podría recurrir a la Corte de Apelaciones competente, mediante un recurso de protección (artículo 20 de la CPR) para poner término al acto arbitrario o ilegal que vulnere su derecho de propiedad (artículo 19 N°24 de la CPR), y libertad ambulatoria (19 N°7 de la CPR).
Le recomendamos, intentar llegar a algún tipo de acuerdo con la administración respecto al pago de los gastos comunes adeudados, pues, el inciso 4 del artículo 6 de la ley 21.442 señala “el administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas”. Esto en miras a la comodidad y agilidad de su mudanza.
Muy buenas tardes, somo un condominio social donde no se paga gastos comunes, hoy nuestras redes sanitarias del baño y cocina (bienes comunes) están muy deterioradas son verticales de 3 pisos y el primer piso se lleva la peor parte de humedad y filtraciones, Son edificios de mas de 30 años , son 108 departamentos, hoy nos encontramos en el proceso para postular el mejoramiento de las redes sanitarias en un proyecto SERVIU, para seguir en el proceso necesitamos el 100 % de adhesión vecinal, pero tenemos unas 15 personas de se niegan a participar en este proyecto entendiendo que su rechazo impide que sigamos en camino para este beneficio y que esto afecta a todos ya que las redes sanitarias son bienes comunes. mi consulta es:
Podemos como comité de administración acercarnos a un juzgado de policía local para que de alguna forma nos ayuden y se establezca de manera forzada que deben ceder, ya que afecta a toda la comunidad.
Vanessa:
En este caso, lo más apropiado sería presentar un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones respectiva, interpuesto por el comité de administración en contra de los copropietarios que se niegan a participar en el proyecto, a fin de que se declare el bien superior de la comunidad por sobre el derecho de propiedad privada, ya que no hay una norma que regule este tema en específico, más bien es un requisito de quórums impuesto por SERVIU y en este sentido los copropietarios deben entregar su libre consentimiento.
Hola.
Vivo en el segundo piso de mi edificio, y existe una filtración que proviene de mi medidor, pero está filtración se encuentra en la loza de la escalera para bajar al primer piso, en dónde el Administrador me indica que el arreglo debe ser costeado por mi cuenta, esto debe ser así ya que la loza es considerado un espacio común según entiendo.
Estimado Diego,
Al tratarse de filtraciones existentes en un espacio considerado de dominio común, cuya reparación será de cargo de la administración y los gastos en reparación, deberán ser cubiertos por los gastos comunes ordinarios, tal como establece el Art. 2° N°9 letra c): “De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos”.
Ante esto, usted deberá exigir su cumplimiento a la administración y, en su defecto, acudir el Comité de Administración para que este fiscalice el cumplimiento de las obligaciones del administrador.
Saludos cordiales,
Saludos! Gracias por excelente servicio con su página web.
Soy estudiante de Derecho y estoy realizando una investigación de Derecho Comparado entre Chile, España y Puerto Rico.
En la Ley de Propiedad Horizontal de Puerto Rico existe una cláusula sobre adquirente involuntario. Se refiere al acreedor hipotecario que, en protección de su acreencia, adquiere el inmueble mediante la ejecución de la hipoteca. Si ese inmueble tenía cuotas de gastos comunes atrasadas, ese acreedor hipotecario solo será responsable de pagar la deuda hasta los 6 meses anteriores de la adquisición. En cambio, si el que adquiere (sea persona natural o jurídica) lo hace a sabiendas de la deuda como un negocio lucrativo, será responsable de pagar toda la deuda.
En España hay una disposición similar, solo que allá no hacen distinción entre el adquirente y siempre deberá pagar la deuda corriente y la de 3 años anteriores a la adquisición.
Verifiqué la nueva ley de Chile y no encontré algo similar. ¿Conocerá de alguna disposición al respecto? ¿Existe alguna protección a las entidades bancarias o no?
Helga:
No hay norma de liberación.
También en la misma línea están el pago del impuesto territorial, que se asocia al bien y no al propietario, por lo que si hay traspaso, ello continúa como un pasivo que debe asumir el nuevo dueño.
En el caso de los gastos comunes, podría existir la aplicación de la prescripción, pero ello se tiene que alegar, lo que claramente no será un trámite fácil.
Estimados. Vivo en el último piso de un edificio. Cada invierno me toca lidiar con el tema de filtraciones en distintas magnitudes.
Cuando aún existía garantía, la inmobiliaria realizó muchos trabajos. Y unos años estuvimos sin problemas. Pero los 2 últimos inviernos volvieron filtraciones menores en el cielo del departamento. Estas fueron avisadas a la administración del edificio, pero esta nunca se ha hecho cargo ni han realizado nuevas impermeabilizaciones u otros trabajos. He arreglado el cielo de mi departamento pero en invierno con la lluvia vuelve a filtrarse en ciertas zonas muy específicas.
Quien es el responsable en este caso y cual debería ser mi proceder?
Muchas gracias.
Cristián:
Al tratarse de filtraciones provenientes del techo del edificio, cuya reparación será de cargo de la administración, toda vez que el techo configura un bien de dominio común en conformidad a lo dispuesto por el Art. 2° N°3 letra b) de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria.
En cuanto a los gastos en reparación, deberán ser cubiertos por los gastos comunes ordinarios, tal como establece el Art. 2° N°9 letra c): “De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos”.
Ante esto, usted deberá exigir su cumplimiento a la administración y en su defecto, acudir el comité de administración para que este fiscalice el cumplimiento de las obligaciones del administrador.
¡Hola!
La administración de mi edificio envió un comunicado sobre fumigación, en que estipula que «será obligatorio que los copropietarios faciliten el ingreso de los operarios», con lo que entiendo que se refieren a que esto se realizará también al interior de los departamentos. ¿Existe una base legal para esta obligación? También se estipula que «Quienes no permitan la ejecución de los trabajos serán multados»; ¿tiene esto también una base legal?
Si tal obligación existiera, ¿existe alguna responsabilidad por parte de la administración de proveer una estancia alternativa mientras no se pueda habitar el departamento, o algo similar?
¡Gracias!
Jorge:
Si bien el Art. 19 N°24 de la Constitución Política de la República establece que “Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad o de alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio”; el mismo artículo dispone limitaciones a este derecho, entre las cuales se encuentra la salubridad pública. En el mismo sentido se pronuncia la Convención Americana sobre Derechos Humanos, ratificada por nuestro país, anteponiendo el interés social por sobre el derecho a la propiedad privada.
Pues bien, en base a esta normativa y principios regentes del derecho, usted sí podría ser obligado a la fumigación de su propiedad, toda vez que representa un interés colectivo, comprometiendo la salubridad pública.
En cuanto a la multa por incumplimiento, no existe una base legal, sino más bien deberá estarse a lo indicado por el Reglamento de Copropiedad debidamente inscrito o, en su defecto, por los acuerdos tomados por el comité de administración.
Respecto al último punto, no existe obligación legal para la administración de proveer una estancia alternativa.
Buenas, vivo en condominio donde mi casa se encuentra en la parte externa de este, con entrada tanto vehicular como peatonal propia e independiente hacia la calle, al igual que instalaciones de agua y otros. Dentro de los gastos comunes debo pagar el arreglo de portón electrico de entrada vehicular, teniendo en cuenta que tengo entrada independiente. Saludos y gracias
Claudio:
En conformidad a lo dispuesto por el Art. 6° de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, Cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución; agrega el Art. 35 de la misma Ley que, el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos.
Por lo que, en definitiva, si el reglamento de copropiedad no contempla una situación especial, usted se encuentra obligado al pago de los gastos comunes, pese a no hacer uso del portón. A saber, la reparación de bienes de dominio común, se encuentra dentro del ítem cubierto por gastos comunes ordinarios, de acuerdo a lo consagrado por el Art. 2° N°9 letra c) de la Ley en comento.
Buen día! vivo en una parcelación y tengo una duda: este loteo no tiene junta de vecinos y tampoco se ha conformado una agrupación de vecinos, sin embargo se cobran gastos comunes obligatorios. Yo no tengo problemas en pagarlos, siempre lo hago, pero se han hecho inversiones poco claras en su rendimiento y cuando un vecino no cancela se le niega el acceso al portón de ingreso con control telefónico. Cuando se echa a perder el acceso con teléfono, no hay nadie que se haga cargo de abrir y tampoco se dejan en apertura manual por temas de seguridad.
Es legal que cobren gastos comunes si hay un vecino que no quiere soltar el cargo voluntario, y que los dineros se administren en la cuenta personal de otro vecino?
Espero mi pregunta pueda ser respondida.
Muchas gracias de antemano.
Elena:
En primer lugar, se debe distinguir si la comunidad se encuentra regulada por la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria.
En caso de estar acogidos a la ley, el pago de gastos comunes es una obligación económica principal a la que cada copropietario debe contribuir. Asimismo, el monto y forma de pago, debe estar determinado en el reglamento de la comunidad (en caso de existir uno). Esto lo establece el artículo 6 de la ley 21.442. Además, cada comunidad debe tener una cuenta bancaria exclusiva, en la que se realizará el pago de los gastos comunes.
En caso de no acogerse a la ley, el pago de gastos comunes debe estar determinado por todos los copropietarios, de común acuerdo.
En cuanto, a no permitir el ingreso de los propietarios por no pago de gastos comunes. Esto sería ilegal y arbitrario, ya que se estaría atentado contra el derecho de propiedad (artículo 19 n°24 de la Constitución), lo que permitiría ejercer acciones protectoras de su dominio, por ejemplo, un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones competente.
Ahora bien, respecto a la administración: estando o no estando regulados por la ley 21.442. De no existir primer administrador, que debió ser nombrado por el primer dueño de las parcelas, y tampoco, existiendo comité de administración que represente a la comunidad. El artículo 17 señala que: “Mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación, siendo responsable conforme al artículo 2288 del Código Civil.”. Este último artículo establece que, en los actos que realice el agente oficioso, es responsable de la culpa leve si ha tomado voluntariamente la gestión.
Tengo una propiedad ( Casa ) que se encuentra fuera del condominio.
¿ Es factible instalar un local comercial ?
Julio:
Eso lo debe averiguar en la Dirección de Obras de la municipalidad donde se encuentra el bien raíz, dado que dependerá de la Ordenanza que rija en dicho lugar.
Buenas tardes
Felicitaciones por este servicio que prestan a la comunidad! Es un gran apoyo.
Aún cuando sabemos que el plazo para adecuar el reglamento de copropiedad es un año contados desde la publicación del Reglamento de la Ley 21.442, lo que aún no ocurre; en la comunidad donde resido ya estamos trabajando en dicha modificación, en especial porque es probable que concordar un nuevo reglamento sea una tarea lenta.
Al respecto, podrían orientarnos respecto de la legalidad de las siguientes disposiciones que se están proponiendo, algunas de las cuales están en nuestro actual reglamento de copropiedad. Se trata de un edificio donde todas las unidades tienen destino residencial.
1.- Se propone: “Con el fin de resguardar tanto el aspecto estético como la reputación del conjunto, los copropietarios se obligan a no arrendar sus departamentos sin antes someter los antecedentes del interesado al Comité de Administración, y haber obtenido la aprobación de él en cuanto a la persona del o de los interesados.”
¿Puede el Comité de Administración negar la autorización al propietario de arrendar su departamento a quien estime conveniente, ya sea sustentado en los fines señalados o por cualquier otra justificación?
2.- En el edificio existen propietarios y/o arrendatarios sólo de estacionamientos, que pagan gastos comunes proporcionales al avalúo de sus estacionamientos. ¿Es posible restringirles el uso de los bienes comunes del edificio? Específicamente, ¿es posible autorizarles la circulación solo por los espacios comunes que les permitan acceder a sus estacionamientos, y prohibirles el uso de otros bienes comunes (piscinas, sala de eventos, etc.)?
3.- El administrador del edificio está proponiendo: «La infracción por un arrendatario, de cualquiera de las disposiciones contenidas en la Ley 21.442, en su Reglamento y en el presente Reglamento de Copropiedad, será causal suficiente de terminación inmediata del arrendamiento, sin perjuicio de las sanciones establecidas en el artículo décimo primero del presente reglamento. El Administrador demandará la terminación del arrendamiento respectivo en nombre y representación del dueño de la unidad de departamento, para cuyo efecto el propietario, al aceptar este Reglamento, le confiere poder especial y asume los gastos que demande la acción que se emprenda para resolver un contrato de arrendamiento».
¿Puede el reglamento imponer al propietario otorgar poder especial al administrador para resolver un contrato de arriendo? ¿Más aún en los términos amplios propuestos, es decir, sin limitación de gastos o autorización específica respecto de la selección del abogado que emprenda la acción de resolución del contrato?
Muchas gracias
Christian:
Duplicó la consulta.
Buenas tardes:
Junto con felicitarlos por el servicio que prestan al responder las consultas de la comunidad, me gustaría me orientaran con las siguientes dudas:
Soy copropietario en un edificio regulado por la Ly 21.442 y donde todas las unidades de departamentos tienen destino habitacional. Dado que aún no se publica el reglamento de la citada Ley, sabemos que aún tenemos al menos un año para actualizar el reglamento de copropiedad, sin perjuicio de lo cual estamos adelantando trabajo revisándo el reglamento que hoy nos rige, para definir que disposiciones conservar y cuáles no en la actualización, y analizando la incorporación de disposiciones nuevas.
Dentro de las que están en duda se encuentran las siguientes:
1.- «Con el fin de resguardar tanto el aspecto estético como la reputación del conjunto, los copropietarios se obligan a no arrendar sus departamentos sin antes someter los antecedentes del interesado al Comité de Administración, y haber obtenido la aprobación de él en cuanto a la persona del o de los interesados. »
¿Es legal un disposición como esta? ¿Puede el Comité de Administración oponerse a que un propietario arriende su departamento, si se encuentra con todas sus obligaciones al día?
2.- Dado que en el edificio existen propietarios y/o arrendatarios sólo de estacionamientos (no de departamentos), quienes pagan gastos comunes proporcionalmente al valor de sus propiedades, ¿Es posible limitarles a esos propietarios/arrendatarios el uso de los bienes comunes?. Por ejemplo, sólo autorizarles el tránsito por los espacios comunes que le permitan el acceso a sus estacionamientos. ¿Es posible negarles todo derecho a usar otros bienes (piscina, salas de reuniones, etc? ¿O sólo se puede dar u límite temporal al uso de esos bienes?
3.- El Administador del edificio está proponiendo incluir la siguiente norma: «La infracción por un arrendatario, de cualquiera de las disposiciones contenidas en la Ley 21.442, en su Reglamento y en el presente Reglamento de Copropiedad, será causal suficiente de terminación inmediata del arrendamiento, sin perjuicio de las sanciones establecidas en el artículo décimo primero del presente reglamento. El Administrador demandará la terminación del arrendamiento respectivo en nombre y representación del dueño de la unidad de departamento, para cuyo efecto el propietario, al aceptar este Reglamento, le confiere poder especial y asume los gastos que demande la acción que se emprenda para resolver un contrato de arrendamiento».
¿Puede un reglamento imponer al propietario conferir poder de representación al Administrador? ¿Puede, además, hacerlo sin limitación alguna respecto de la ejecución de la acción en cuestión (por ejemplo, respecto del costo de la acción?
Estimado, se contestan sus consultas según la enumeración de ellas:
1. Esta disposición carecería de legalidad, en atención a el fin indicado, toda vez que el artículo 8° de la Ley 21.442 indica que, se deberá acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley, su reglamento y a las características propias del condominio, el que observará plenamente las normas de la ley N°20.609, que establece medidas contra la discriminación. La finalidad planteada es «resguardar tanto el aspecto estético como la reputación del conjunto», por lo que con la cláusula pretendida se podría estar incurriendo en un acto de discriminación arbitraría según lo dispuesto por el Art. 2° de la Ley 20.609: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1042092&idVersion=&idLey=&tipoVersion=&cve=&i=
Por otro lado, se estaría limitando el derecho de propiedad, consagrado en el Art. 19 N°4 de la Constitución Política de la República, ya que solo la Ley puede establecer el modo de disponer de ella (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=242302); lo que a su vez contravendría el Art. 8 letra b) de la Ley 21.442, toda vez que este señala: “Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad (…) con los siguientes objetos: b) Imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales…”
2. De acuerdo a lo consagrado en el Art. 8 letra d) de la Ley 21.442, si sería posible limitar o restringir el uso de ciertos bienes comunes, toda vez que la ley faculta al reglamento para señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común.
3. Esta cláusula no cuenta con un sustento legal. El mandato judicial es un contrato mediante el cual una persona, que es o será partícipe de un proceso judicial, le confía su representación a otra quien realiza actuaciones judiciales en nombre y riesgo del mandante, por lo que, de partida se requiere del consentimiento libre y expreso del mandante. Dentro de las características del mandato judicial – entre otras – tenemos que se trata de un contrato solemne, toda vez que la Ley ordena el cumplimiento de ciertas formalidades al tiempo de su constitución, las cuales encontramos consagradas en los Arts. 6 y 7 del Código de Procedimiento Civil (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=22740&idParte=8767340&idVersion=) y el inc. 2° del Art. 7 de la Ley 20.886 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1085545&idParte=9657738&idVersion=2021-12-11); por otro lado, la función de mandatario judicial sólo puede ser ejercida por ciertos sujetos, en particular, aquellos que posean ius postulandi. Así lo expresa el citado artículo 6, en concordancia con el artículo 2 de la Ley N° 18.120 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=29544). Cuando hablamos de quienes poseen ius postulandi, nos referimos a un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión, a un procurador del número, a un estudiante actualmente inscrito en tercero, cuarto o quinto año de las Escuelas de Derecho de las Facultades de Ciencias Jurídicas y Sociales de alguna de las universidades autorizadas, y al egresado de esas mismas escuelas hasta tres años después de haber rendido los exámenes correspondientes.
Saludos cordiales,
Hola, soy arrendatario de un departamento en un condominio, no tengo lavadora asi que uso la lavadora comun del condominio, resulta que fui a lavar y la administradora ahora indico que solo se podra lavar con agua fria porque la lavandería no es ninguna ganacia para el condominio e hicieron un contrato con la empresa de lavanderia para que no se usara agua caliente, al respecto encuentro tremendamente abusivo el que esto se realizara sin notificar al dueño, ni tampoco al residente (yo) y ni siquiera realizar una votacion al respeto, ¿ que puedo hacer ? dado que me agrada el lugar y no quiero irme. Gracias
Federico:
El administrador se encuentra facultado para celebrar este tipo de contratos, en conformidad a las funciones reguladas por el Art. 20 de la Ley 21.442, respetando lo indicado por esta, su reglamento y el respectivo reglamento de copropiedad.
En términos prácticos, se puede elevar este tema en asamblea de copropietarios, principal órgano decisorio y de administración de un condominio y en la medida que se adopte un acuerdo diferente al decidido por la administración, el comité de administración podrá exigir su cumplimiento, ya que es el mandatado para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y administración del condominio, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al administrador y establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes (Art. 2)
Hola! ¿puede exigir a la administración que me evidencie comprobantes de la aplicación de multas y su correspondiente pago por parte de propietarios/arrendatarios que hayan sido multados?
Patricia:
Esto no es exigible por parte de los comuneros, toda vez que en conformidad a lo dispuesto por el Art.20 N°4 de la Ley 21.442, esta información debe ser entregada al comité de administración, no así a los demás copropietarios que la soliciten.
El personal de conserjerìa tiene contrato de trabajo.
Las cotizaciónes previsiones las paga el Administrador haciendo uso de su RUT y no el de la comunidad.
Conforme la normativa vigente, ¿con qué RUT deben ser pagadas las cotizaciones en Previred?
Gracias.
Alejandro:
Las cotizaciones deberán ser pagadas con el RUT de la comunidad, en su calidad de empleadora, en conformidad a lo dispuesto por el Artículo. 58 del Código del Trabajo, el que indica que, es el empleador quien deberá deducir de las remuneraciones los impuestos que las graven, las cotizaciones de seguridad social, las cuotas sindicales en conformidad a la legislación respectiva y las obligaciones con instituciones de previsión o con organismos públicos.
Lo anterior a menos que se encuentren en el caso excepcional de que la empresa administradora o empresa de seguridad sea el empleador directo de los conserjes, esto según lo que se disponga en sus contratos de trabajo.
Estimados buenas tardes, se pueden grabar las reuniones de copropietarios? desde ya encantada y agradecida. saludos.
Constanza:
Se debe contar con la autorización de los participantes, teniendo en consideración lo establecido por la Ley N° 19.628, que le otorga a la protección de datos personales el carácter de derecho fundamental, concordado con lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Constitución; en esta se establece que, grabar imágenes de personas y procesarlas es «tratamiento de datos sensibles».
Buenas tardes
El año 2022 y 2023 abone a mi deuda de gastos comunes más del 30% pero en ningún momento el comité administrativo de ese entonces me informó que me podía acoger al beneficio del 30% para renegociar la deuda lo cual hasta el día de hoy me a costado intereses altos
Es obligación de la administración de informar de esta nueva ley a los deudores ?
Eduardo:
No es obligación de la administración o comité dar a conocer lo establecido por la Ley, toda vez que existe una presunción de derecho, por la cual nadie puede alegar el desconocimiento de esta (Art. 8 Código Civil).
Por otro lado, cabe destacar que lo establecido por el Art. 6 de la Ley 21.442, es facultativo para la administración, es decir, no se encuentran en la obligatoriedad de celebrar convenios de pagos ante la mora, sino que la ley les otorga la posibilidad de hacerlo y en la medida que se cumpla con las siguientes condiciones:
1) El administrador debe contar con la aprobación del comité de administración para hacer cualquier convenio de pago.
2) Los convenios de pago pueden ser celebrados con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto a tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas.
3) El administrador en el convenio puede conceder hasta doce cuotas consecutivas y con vencimientos mensuales para que el copropietario realice el pago de la deuda.
4) El monto mínimo de la primera cuota de pago, no puede ser inferior a un 30% del total de la deuda y debe pagarse al momento de la suscripción del referido convenio.
Hola muy buenas mi consulta es.. soy arrendataria hace 9 años el cual nunca en.los gastos comunes adjuntan las facturas de lo que pagan en cuanto a servicios públicos y mantenimientos e igual que los ingresos como multas alquiler del quincho y pago x usar el ascendor en caso de mudanza el cual esto debería ir reflejado en mi gasto común como ingresos .. PUEDO EXIGIR COMO ARRENDATARIA AL ADMINISTRADOR ME DE INFORMACION DE LO QUE SE PAGA EN CUANTO A FACTURAS O BOLETAS Y TAMBIÉN PEDIR REPORTE DE LO INGRESADO xq esa plata de ingresos nunca se ve reflejado en ningún ítem del gasto común gracias y agradezco pronta respuesta
Milena:
Duplicó la consulta.
HOLA!
SOY PROPIETARIA EN UN CONDOMINIO Y ME ESTAN CURSANDO UNA MULTA POR NO ASISTIR A UNA ASAMBLEA , SINDO QUE SI ESTUVE PRESENTE Y FIRME MI ASISTENCIA.
LA ADMINISTRADORA NO RESPONDE MIS CORREOS NI LLAMADAS .
QUE PUEDO HACER EN ESE CASO ?
GRACIAS!!!
Elizabeth:
Usted debe acudir ante el Comité de Administración, ya que este es el órgano encargado de velar por el cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y que se encuentran mandatados por ésta para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y la administración del condominio.
Vivo en un edificio muy antiguo.. No está constituido y sin reglamento de copropiedad.
Tiene 4 departamentos y pagamos los gastos comunes a uno de los propietarios del edificio. Sin embargo está persona no rinde gastos formalmente, ni siquiera un mail. Sólo recauda. No tiene que pagar nada del edificio (Por ejemplo agua).
Sólo se recauda para tener fondos de reserva para reparar.
Estoy obligado a pagar gastos comunes si no hay reglamento y no está constituido? y
Puedo exigir transparencia de gastos mensuales ó de arreglos?
Quedo atento, gracias.
Andrés:
En la medida que no se encuentren acogidos a la Ley de copropiedad inmobiliaria o medie un acuerdo contractual, no existe una obligación legal de concurrir al pago de gastos comunes.
Lo que se recomienda, en este caso, es acogerse a la mencionada Ley, para lo cual se tiene que organizar una asamblea a la que debe asistir un Notario y cuya acta se reducirá a escritura pública; en esta se debe acordar formar un comité de administración, la elección de un administrador, la apertura de una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad y la elaboración de un reglamento el cual se debe presentar a la dirección de obras municipales correspondiente. Una vez que se apruebe, se extenderá un certificado que declara al edificio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
Por otro lado, para que una comunidad de edificios obtenga RUT debe realizar los siguientes trámites:
• Ingresar Solicitud de Inscripción y Obtención de RUT por internet en la sección Servicios online, menú RUT e Inicio de actividades.
• Completar electrónicamente formulario que está disponible en dicha sección.
• En el trámite de obtención de RUT deben autorizar todos los miembros o integrantes de la comunidad, en la forma que se le indique. También puede ser presentada la Solicitud por un administrador, representante o mandatario común, el que deberá autenticarse con su clave tributaria y allegar el documento firmado y autorizado ante notario en que conste su designación como tal.
• El administrador deberá adjuntar en la misma aplicación, haciendo uso del Gestor de Trámites, el acta (original o fotocopia simple) de su nombramiento, reducida a escritura pública.
Consulta.
Somos parte de un condominio relativamente nuevo, a la fecha un año. El proyecto consta de 2 etapas (3 en verdad porque considera una tercera etapa 2 casas piloto y el punto de venta)
El tema es que la 1era etapa ya esta entregada con 58 casas, y pendiente la 2da etapa que no siquiera se ha empezado a construir.
Al momento de cotizar se informó que los gatos comunes serían a lo más 60 mil pesos aprox por las 120 y pico casas
Pero a la fecha solo hay 58 casas, entregadas todas, son parte de la primera etapa, la inmobiliaria es la administración y se amparan que no está la totalidad de casas vendidas porque falta la segunda etapa por lo que no existe quórum para que formemos la administración con los propietarios, pero no obstante ellos nos están haciendo hacernos cargo de la totalidad fe gastos comunes de la etapa 1 y eventual etapa dos, pagando más de 110.000 mil pesos. Osea por un lado dicen que ellos tienen parte y medicion porque nosotros solo formamos la primera etapa así que ellos tienen mayoría pero para el pago solo respondemos los 58 residentes, ayuda que podemos hacer, se puede hacer lo que esta implementando la inmobiliaria??
Ale:
El valor de los gastos comunes es materia del reglamento de copropiedad. En virtud a lo dispuesto por el Artículo 9 de la Ley N° 21.442, el primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del mismo. En este sentido, una vez efectuada la recepción definitiva de la edificación, y antes de la ocupación del primer copropietario, la persona natural o jurídica propietaria del condominio deberá designar al primer administrador; en caso de que haya recepciones definitivas parciales, dicha contratación se deberá realizar una vez efectuada la primera de dichas recepciones.
Cabe mencionar que, de cuerdo a lo señalado en el artículo 18 de la misma Ley, todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por el propietario del condominio como primer administrador conforme al artículo 9° o por quienes designe posteriormente la asamblea de copropietarios como administrador o subadministrador. Finalmente, la designación del primer administrador por parte del propietario inicial del condominio, deberá constar en escritura pública.
Estimados
Buen día
Junto con saludar me dirijo a ustedes con el fin de consultar como se puede conformar un comité o conformarnos como comunidad tenemos un condominio de 6 de edificios donde 4 están vendidos y una torre esta en entrega no tenemos personalidad jurídica y tenemos una empresa que es pésima con su administración
Daniela:
En este caso, quienes se encuentran llamados por la Ley a realizar este trámite y a dictar el primer reglamento de copropiedad, es la persona natural o jurídica propietaria del condominio en construcción, en virtud a lo dispuesto por el Título IX de la Ley N° 21.442.
Si esto ya se ha realizado por parte de la propietaria, podrán conformar una asamblea de copropietarios, este es el principal órgano decisorio y de administración de un condominio, integrado por los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que se encuentra facultado para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio. Cabe agregar que, la adopción de acuerdos por parte de la asamblea de copropietarios deberá efectuarse en sesiones ordinarias o extraordinarias según sea el caso.
Hola, Buenas tardes
En nuestro condominio (32 dptos), en marzo de este año (2023) la administradora renuncio verbalmente y desde entonces no tenemos administradora. En agosto de este año (2023), un grupo de copropietarios (11 que son 34.4%) nos reunimos y confórmanos un “comité transitorio”, hemos realizados varias reuniones (han llegado hasta 15 que son 46.9%) para acordar funcionamiento del condominio y ha funcionado adecuadamente, cabe señalarque ha sido muy difícil que los todos copropietarios asistan.
Consulta, puede este comité transformarse en un comité de administración, donde se tenga un presidente, tesorero y secretario?, queremos obviar la figura del administrador por los costos que significaría contar con uno, además, nuestra realidad no lo justifica, considerando que los 11 (100%) y en un momento hasta 15 (100%) de los copropietarios asistentes han estado de acuerdo en transformarse en comite de administracion (todo respaldado en actas y firmas).
Se puede realizar lo consultado?, que pasos legales se debería seguir?
Saludos cordiales, quedo atento a sus comentarios y gracias.
Fernando:
De acuerdo a lo regulado por la Ley N° 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, en su Título IV, la figura del comité de administración es distinta a la del administrador. El comité de administración, es el órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y que se encuentra mandatado por ésta para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y administración del condominio, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes e imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento, entre otras funciones que le encomienda esta ley al referido comité o a su presidente, mientras que el administrador es la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio, conforme a esta ley y su reglamento, al reglamento de copropiedad y a las instrucciones que le imparta la asamblea de copropietarios o el comité de administración.
La Ley ha establecido la obligación de contar con un administrador, el cual debe encontrarse inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Cabe destacar que, en ausencia de administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración (mientras dure la vacancia).
Finalmente, El administrador (titular) no podrá integrar el comité de administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
Una consulta, un proyecto de 6 unidades de viviendas ubicado en una zona de extensión urbana puede acogerse a ley de copropiedad? Considerando que se contempló las normas urbanísticas de la ordenanza.
Es la única manera de acogerse a esta ley para poder vender las unidades con Rol propio?
María:
En la medida que el condominio se encuentre emplazado en el área urbana, se trate de un proyecto de viviendas cuya construcción haya sido autorizada previamente conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y cumpla con las exigencias urbanas y de construcción y demás requisitos establecidos en la Ley N° 21.442, para la constitución del régimen de copropiedad, no existirían inconvenientes para acogerse a esta ley, según lo dispuesto en su artículo primero.
A saber, se entenderán como condominio para estos efectos: “las edificaciones y/o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la presente ley”.
Por otro lado, el acogerse a la norma de copropiedad no es un requisito para obtener el Rol de avalúo de la propiedad, que es un trámite independiente que se debe realizar ante el Servicio de Impuestos Internos.
Buen día!
Tuve un problema de filtración de agua en el depto y esto causó daños en el depto de la vecina de abajo.
El asunto es que la administración activó el seguro del edificio y tuve visita del seguro para mirar ambos deptos involucrados.
El asunto es que nosotros desde un comienzo nos hicimos cargo de los gastos de la deteccion de fuga, reparación de la filtración y todos los daños estructurales (reconstrucción de piso, cerámica, etc) y también haciendo presupuesto para arreglos del depto d ela vecina, ya que la administración desde un principio nos exigió e incluso nos amenazó con corte de agua, multa e incluso que la vecina nos demandaría a policia local.
Pero con la visita del seguro me informaron que al ser una filtración de agua entre losa, (la losa se considera espacio común de la comunidad debido a que es piso para nuestro depto y techo para la vecina) por lo que presupuesto, arreglos de ambos deptos e incluso el personal a trabajar en el daño debía ser costado por administración y no por nosotras como particular. Y que la administración tenía la obligación de devolvernos todos los gastos hechos por nosotros como familia, ya que la losa es un espacio común de la comunidad según lo explicado por el sr del seguro.
Además tengo informes técnicos tanto de la deteccion de fuga y gasfiter que dicen que la filtración fue entre losa.
Es cierto esto lo qué me explica el seguro?
Yo como particular, ¿cómo puedo tener respaldo legal ante esto? Para alegar a la administración el mal actuar en esta situación.
Menciono también que a la administración le envié correos pidiendo información completa del seguro antes de tener esta visita y nunca me dio una respuesta a mi solicitud durante 3 semanas. Solo me respondió, ya que el seguro se contactó con él para pedirle mi contacto para coordinar la visita.
Qué puedo hacer frente a esta mala gestión de la administración si es que lo me dijo seguro es verdad.
Tengo todo los respaldos de las facturas de los gastos, informes e hilo de mails siempre contactando al administrador y sus respuestas inconclusas.
Espero me ayuden a aclarar bien este asunto en algo.
Gracias
Romina:
Si es un desperfecto del área común, como lo describe Ud., sería el seguro el que debe indemnizar el daño. Por ello, el monto de la indemnización debería ser entregada a Ud., como compensación del gasto que nos indica realizó al reparar la filtración, que finalmente se determinó que no era de una actuar negligente de un propietario, sino de un desperfecto en el sector común, que debe ser asumido por toda la comunidad.
Lo que debería hacer es reclamar al Comité, no al administrador, para que éste organismo, de administración del condominio, le entregue la respuesta sobre la situación que comenta.
Buenas tardes, quisiera hacer una consulta. Vivo en un condominio donde mi casa no está conectada al condominio, más bien da directo a la calle. Hemos visto que en varios condominios se estipula un cobro del 30% del gasto común a casas que no usan las áreas comunes. Considerar además que el costo del guardia es lo que eleva el valor del gasto común. Y nos cobran el 100% de los ítems del gasto común que lógicamente más del 90% no lo usamos. Por otro lado una asamblea con el 100% de los votos no va a ocurrir ya que lógicamente le elevaría el costo a todos los otros propietarios. Como nos puede amparar la ley para no seguir pagando dicho monto elevado y que es tan injusto al no tener usabilidad en varios Ítems del condominio? Su ayuda por favor. Gracias.
Alvaro:
En virtud a lo señalado por los Artículos 6° y 38 de la Ley 21442, el copropietario debe contribuir a las obligaciones económicas del condominio en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el Reglamento de Copropiedad establezca otra forma de contribución por lo que, en su caso, estará sujeto a lo establecido por éste.
Como usted señala, se necesita obtener una mayoría absoluta, a través de una sesión extraordinaria, para modificar el reglamento.
Lamentablemente, en esta materia prima lo dispuesto por el reglamento de copropiedad, según lo establecido por el legislador.
Consulta en un condominio puede la junta de administración quitar el acceso del portón . Ami me quitaron el acceso del portón por no pagar gastos comunes
Mónica:
En primer lugar, cualquier medida o sanción que decida tomar la administración respecto del no pago de gastos comunes, deberá encontrarse amparada en el respectivo reglamento de copropiedad debidamente inscrito.
Por otro lado, y en conformidad a lo señalado por el artículo 8° letra b) de la Ley N° 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, el reglamento no podrá imponer limitaciones que sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho, como lo sería en este caso el derecho a la propiedad privada, consagrado en el artículo 19 N°24 de la Constitución Política de la República; derecho que con esta medida estaría siendo afectado, puesto que, al quitarle acceso al portón están limitando el acceso a un bien de su dominio exclusivo.
Hola,
tenemos un condominio que está funcionando hace mas de 2 años bajo el primer reglamento de copropiedad (el que hace la inmobiliaria). En ese reglamento se establecen los cuórums de asistencia bajo la ley 19.537 (mayores que la ley 21.442), a la fecha el administrador no ha citado a ninguna reunión ordinaria ni extraordinaria, ¿qué reunión es la primera que se debe citar, ordinaria o extraordinaria?, ¿cuales son los quórums requeridos para estas reuniones, los de la nueva ley o los que están indicados en el reglamento desarrollado por la inmobilaria?.
Muchas Gracias
Eduardo
Eduardo:
Se debe citar a sesión extraordinaria, en conformidad a lo señalado por el artículo 15 N°2 de la Ley 21.442, en la cual se exige un quorum de mayoría absoluta para realizar la modificación de los estatutos.
Vivo en un edificio donde no existe reglamento . Tiene 10 departamentos y es de 5 pisos .Siempre se ha pagado 20.000 pesos de gastos comunes y asi llevamos 10 años funcionando Ahora hay 2 propietarios que quieren regularizar con reglamento y seguramente querrán subir los gastos comunes a mas de lo que se paga actualemnte. Mi consulta es me puedo oponer a esto ya que al no estar inscrito en el reglamento por años es un derecho adquirido o me pueden obligar a pagar loq ue ellos pueden pagar y yo no desde que hice la compra de mi depto.
Espero sus aclaraciones
Héctor:
En primer lugar, se debe determinar si se encuentran acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria; de ser así, la modificación del reglamento será materia de sesión extraordinaria de la asamblea, en la cual se deberá llegar a acuerdo por mayoría absoluta; de obtenerse al quorum, se deberán respetar las normas establecidas en el reglamento debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
De lo contrario, esto es, en caso de no encontrarse sujetos a las disposiciones de la Ley N° 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, no podrán establecer un reglamento de copropiedad.
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente:
Resulta que en un conjunto habitacional de 20 casas (no un condominio), en este conjunto hay un pasaje que los vecinos cerraron con un portón y según ellos esto es un condominio, siendo que en el plano se registra como conjunto habitacional. El punto es que ahora quieren obtener personalidad jurídica tomando está ley de copropiedad. ¿es legal hacer esto? Ya que acá no se cuenta con conserje, gimnasio, etc. Es solo un pasaje que cerraron y ahora lo llaman condominio!!… Yo no estoy de acuerdo en contratar un administrador tener que pagar gastos comunes… Ya que no hay gastos comunes, el gas, agua, y energía eléctrica son individuales por cada casa.
Quedó atento
De antemano gracias
Francisco:
Respecto al cierre del pasaje, de acuerdo a lo consagrado por la Ley N° 21.411, se encuentra permitido por Ley el cierre o instalación de medidas de control de acceso en calles, pasajes o conjuntos habitacionales, con el objeto de garantizar la seguridad de los vecinos.
En cuanto a la constitución de un condominio, habría que determinar qué clase de vivienda son las que conforman el conjunto habitacional, ya que el título XII de la Ley N° 21.442 regula los conjuntos habitacionales en régimen de copropiedad inmobiliaria, estableciendo que: «se considerarán como condominios de viviendas sociales, para todos los efectos, los conjuntos de viviendas preexistentes a la vigencia de esta ley, calificadas como viviendas sociales de acuerdo con los decretos leyes Nº 1.088, de 1975 y Nº 2.552, de 1979, y los construidos por los servicios de vivienda y urbanización y sus antecesores legales, directamente o a través de los planes o programas señalados anteriormente, cuando dentro de sus deslindes existan bienes de dominio común».
En el mismo sentido, el artículo 48 señala que podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria «los predios con edificaciones existentes».
Todo lo anterior, contando con la aprobación y ejecución de un permiso que contemple las redes, instalaciones y obras de urbanización en el espacio público existente o afecto a utilidad pública y/o las obras interiores complementarias de carácter colectivo y dominio común, que fueren necesarias para que los sitios puedan ser edificados y habilitados para su uso urbano, de acuerdo con los requerimientos, estándares y condiciones de diseño establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
En el caso de no encontrarse bajo el supuesto señalado, no podrán ampararse al régimen de copropiedad y. por ende, no se podrán constituir como condominio.
Estimado:
Junto con saludar, tuve un inconveniente en mi condominio, en días pasados tenía un vehículo en el estacionamiento de visita, cuando la persona se iba encontró un tope en la parte frontal, inmediatamente me comunique con el conserje, me dijeron debía solicitar las grabaciones, envié el correo a la administración y ha pasado más de un mes y no me dan respuesta, no he podido ver las grabaciones y ya con el tiempo transcurrido sería más difícil encontrar al responsable. Puedo tomar alguna medida de presión al condominio, mi vehículo sufrió daños y hacen caso omiso a mi solicitud? Quedo atenta.
Gracias
Estimada,
En principio debe revisar el reglamento de copropiedad a fin de determinar si este hace referencia al método de resolución en este caso de conflictos.
Por otro lado, se sugiere elevar esta solicitud a través del comité del edificio, quienes son los llamados por la Ley para impartir instrucciones al administrador conforme a lo establecido por el Art. 2° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Saludos cordiales,
Estimados,
Por favor sus comentarios con el siguiente problema:
La cañeria que arranca de la llave de paso ubicada al final del pasillo de mi piso, y que va por el mismo pasillo del Edificio, antes de ingresar o doblar hacia mi departamento, se filtró el agua, provocando filtraciones en mi cocina. La administración del edificio me dice que los gastos deben correr por mi cuenta, ya que dicha cañeria corresponde unicamente a mi departamento.
Me parece que esto no deberái ser así, ya que si bien corresponde a mi cañeria, estamos hablando una cañería que va por el pasillo del edifcio, cuya filtración se origina antes de ingresar a mi departamento. En consecuencia, deberia ser considado dicha cañeria como bien común. Cabe destacar, que el tecnico encontró la fuga y está se encuentra efectivamente en el pasillo o en el codo, antes de entrar la cañeria hacia mi Dpto.
Sin embargo, el admnistrador me dice que debo correr con los gastos de reparaciones y no corresponde utilizar los fondos de reserva para las reparaciones por lo antes referido.
Por favor sus comentarios, ya que hoy me encuentro pagando las reparaciones. (Filtraciones, insertar nuevamente las ceramicas del pasillo, etc).
El departamento no corresponde a una primera compra. Estamos hablando de un Edificio de los años 2000.
Gracias de antemano.
Francisco:
En base a lo que usted nos expone, es muy importante el informe técnico, porque si la rotura de la cañería se produce antes de llegar a su unidad, esto es, en el pasillo del edificio, y no en su unidad, debería entenderse como un desperfecto en el bien común en los términos que define el artículo 2, número 3) letra a) de la ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria, con independencia que la cañería sea la que suministra agua directamente a su unidad, porque el daño no proviene directamente de su unidad o no fue causado por hecho o culpa suya, porque de haber sido así, correspondería que usted solvente los gastos asociados al mismo lo cual se puede desprender del artículo 27 de la citada ley, el cual dispone: “Las unidades no podrán utilizarse para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la dirección de obras municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.»
Por otro lado, también es importante que revise el reglamento de copropiedad de su edificio, puesto que este podrá establecer cuáles son los bienes comunes del edificio e indicar las reparaciones y mantenciones que no serán de cargo de los copropietarios, si derivan de la sustitución de alguna instalación, modificación o construcciones generales del edificio o sean producto de un desperfecto de la red central del mismo.
quienes de una comunidad pueden exigir documentación (facturas, boletas etc) cartola de banco al administrador? en este caso son 250 deptos. y diariamente algunos residentes piden documentación.. esto es legal? ya que es una perdida de tiempo enviar esa info y no ir a las asambleas cuando se entrega el informe de gastos .. agradecido
Miguel:
Los residentes pueden pedir la justificación de las cuentas y será el Comité y el Administrador quienes debe procurar tener el respaldo necesario. Lo ideal, es que en cada rendición mensual, se incluya una copia de esos comprobantes, incluso con un archivo digital o ponerlo a disposición de los comuneros en una aplicación tecnológica.
Por lo que se deduce, debe mejorar la forma en que documentan los cobros mensuales de gastos comunes, con lo cual evitarán la petición individual de los comuneros.
Solamente una advertencia, ya que se encuentra vigente la nueva norma de delitos económicos, donde hay situaciones que pueden afectar al Comité y al Administrador si han pagado gastos y no tienen los respaldos legales de ellos (facturas, boletas, boletas de honorarios), ello puede ser sancionada en el extremo con pena de cárcel. Por ejemplo, un reemplazo de un conserje, no puede pagarse en negro, lo mismo que jardinero, pintor, etc..
Mi comunidad se compone de 10 departamentos, no tiene grandes espacios comunes y todos los departamentos son independientes en cuanto a gastos de agua, luz, gas, internet. Producto de esto nunca hicimos un comité. Hoy han llegado vecinos nuevos y quieren sacar personalidad jurídica, formaron un comité cuya tesorera es arrendataria y están tomando decisiones sin que nos hayamos reunido todos para acordarlas.
Es todo esto correcto? me pueden forzar a aceptar el sacar personalidad jurídica? que tan necesario es hacerlo? a que me obliga? se está generando el reglamento a puerta cerrada, es esto correcto? el gasto común debe ser mensual o se puede gestionar según las necesidades de cada mes? Es obligatorio contratar a un portero o alguien que haga aseo? Los departamentos son abiertos y no hay pasillos mas que el camino de acceso que hasta ahora cada cual limpiaba. ¿no es suficiente con organizarnos como vecinos?
Gracias
Pilar:
Efectivamente, si en el lugar donde usted vive concurren los elementos que configuran una copropiedad inmobiliaria, con independencia de la existencia de muchos o pocos bienes de dominio común, el solo hecho que exista un dominio exclusivo sobre una unidad y bienes de dominio común, que sean necesarios para la existencia, seguridad, conservación y funcionamiento del mismo, tales como el mismo terreno donde se encuentra edificada o emplazadas las unidades, las circulaciones o áreas verdes, muros estructurales, entre otros (con prescindencia de ser grandes o pequeñas y que los servicios domiciliarios sean independientes), es necesario y apropiado que se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria para regular sus usos y cuidados, además de la misma convivencia entre los vecinos de la comunidad.
Es más, conforme con el artículo primero transitorio de la ley N° 21.442 que regula esta materia, dispone que: “Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento de esta ley”. (Reglamento tipo resolución Exenta N°721 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo https://www.bcn.cl/leychile/navegar?i=1191159 )
Respondiendo a sus consultas, lo correcto sería que el reglamento de copropiedad se adoptara en una asamblea citando a todos los copropietarios y en ausencia o imposibilidad de estos o de alguno de ellos, pueden concurrir los arrendatarios de las unidades en la forma descrita en artículo 5° de la ley, adoptándose los acuerdos por mayoría.
El reglamento de copropiedad establece normas de convivencia al interior de la comunidad, permitiendo una mejor comunicación entre los copropietarios como también la adopción de acuerdos, regulando el uso de los bienes de uso común, además de establecer responsabilidades. Para tener más información respecto de las obligaciones o derechos que tienen los copropietarios, puede revisar el párrafo 2° de la ley.
Sobre los gastos comunes, estos deben fijarse de acuerdo a las necesidades del mismo condominio, eso sí, es importante precisar que adicionalmente a los gastos comunes (que cubren los gatos ordinarios y extraordinarios) debe también pagarse los gastos correspondientes al fondo común de reserva, que se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que establezca el reglamento de copropiedad o que fije la asamblea extraordinaria de copropietarios.
Estimado
Tengo dudas en relación a las filtraciones en un edificio.
Vivimos en un 5to piso y hace más de una semana se nos informó por parte de la administración que había una filtración de agua en el techo del 4to piso (justo abajo de nuestro depto). Nosotros respondimos a esto con visitas de gasfiter e incluso empresa para hallar filtración, la cual nos dio informe y fue todo costeado por nosotros y también realizar la reparación de esta cañería.
El asunto es que la filtración se produjo debajo de nuestro piso, es una cañería interna que cruza entre los dos pisos y lo que tuvimos que hacer fue picar nuestro piso para arreglar la filtración.
Mi duda es quién responde ante los daños del vecino afectado. Debemos ser nosotros o la administración? Y si la reparación es responsabilidad nuestra o de la administración al ser una cañería interna que pertenece a la estructura misma del edificio?
Agradezco su respuesta.
Romina:
Es relevante el informe técnico que determine la causa de la filtración. Si es por una responsabilidad del departamento o es una instalación general, como la conducción o las estructuras de evacuación.
Lo anterior podrá determinar la responsabilidad. Si no es específica de un departamento, por funcionamiento interno de éste, no podría ser asumida por el residente, sino que debe ser un gasto general de la comunidad, al igual que las reparaciones de las otras unidades afectadas. Por ello, es vital el informe que determine la causa de la filtración, luego que a partir de ello se definen las responsabilidades.
Estimados,
Tengo una consulta respecto al pago de gastos comunes, acabo de cambiarme a un departamento donde la empresa inmobiliaria a cargo de la administración del propio departamento nos comunico un valor para el gasto común ($150.000 específicamente) pero al momento de cambiarnos solicite el historial de pago de gastos comunes y en todos los meses a partir de enero 2023 los cobros superan los $200.000, la respuesta del director de esta empresa que administra el departamento fue que el valor mencionado ($150.000) era el monto solo de gastos comunes excluyendo:
Fondo de Reserva Laboral.
Modernización Ascensores.
Fondo Reserva (5.0%).
Agua caliente.
Calefacción.
Siendo todos estos conceptos gastos adicionales al gasto común. Puedo entender que el concepto de calefacción sea por cuenta de cada propietario ya que es lógico, pero los otros conceptos ¿comprenden al gasto común?
mi consulta es, si es legal decirme que el gasto común es $150.000 cuando en realidad existen todos estos gastos ocultos que trascienden a un total de mas de $200.000 en pago de «gasto común» todos los meses?
Matías:
El cobro real es el que Ud. señala donde están incluidos aporte de fondos de reserva que están aprobados por la comunidad (Modernización de ascensores, Fondo de Reserva de emergencias, para gastos laborales de indemnización y otros que puedan establecer), los cuales son parte de los gastos comunes.
La comunicación del valor inicial, claramente tiene un error, dado que se debe incluir todos los conceptos, ya que de lo contrario Ud. tuvo información incorrecta.
Hola, si yo soy propietario de dos departamentos contiguos cuyo muro de separación no es estructural ¿Es posible botar dicho muro divisor? ¿Basta con sacar un permiso de obra menor en la dirección de obras municipales o se debe contar con la aprobación de la administración o la comunidad?
Daniel:
Lo primero es analizar el tema técnico y revisar lo que indica el Reglamento de la Comunidad, para luego obtener los permisos de obras requeridos. Esto debe estar avalado por un informe de un arquitecto o constructor, que garantice que los muros no son estructurales, con lo cual Uds. podrán obtener, si procede, los permisos para desarrollar la modificación.
Buenas tardes,
Quiero hacer una consulta:
Arriendo un departamento en Iquique por trabajo y yo vivo en Antofagasta, por tema de la pandemia y por que ahora estoy en trabajo remotizado, hace casi tres años que no voy a Iquique.
Por lo anterior la administración me ha notificado que van a abrir el departamento para fumigar y asear dos ventanas en las cuales hay palomas.
Esta acción es legal?
Gracias por su respuesta…
Justo:
Primero que nada, es importante revisar los fundamentos enviados por la administración para realizar la fumigación de la unidad, puede ser, que se haya desarrollado algún problema específicamente en esa unidad que usted arrienda o exista riesgo de alguna enfermedad o plaga de nidos de palomas que eventualmente pueda ocasionar daños a los bienes comunes u otras unidades del condominio, y se está adoptando esta medida de manera preventiva, porque de ser así, la administración estaría facultada para hacerlo. De acuerdo al artículo 42 de la Ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, dispone:
«Artículo 42.- Si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos o imprevistos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un copropietario, quien deberá levantar acta detallada de la diligencia, conforme al reglamento de esta ley, y remitirla al comité de administración para su incorporación en el libro de actas del mismo, debiendo en todo caso dejar copia del acta en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del daño producido.»
Ahora bien, el legislador es claro al indicar que la facultad anteriormente expuesta solo tendrá lugar en el caso de verse efectivamente comprometida la seguridad o conservación del condominio, de los bienes comunes o de sus unidades por desperfectos particulares o imprevistos que hagan menester el ingreso de la unidad, por esta razón es importante revisar bien los argumentos indicados en la notificación enviada por la administración o averiguar con el Arrendador (propietario de la unidad). En caso contrario, no.
La administración solo podrá autorizar la fumigación de los espacios comunes del Condominio.
Buen día, estimados.
Quiero realizar la siguiente consulta con respecto a las facultades de la administración de un edificio:
¿Puede la administración restringir el horario para retirar encomiendas en conserjería?
Pregunto porque la administración publicó un aviso donde indica que las encomiendas o paquetes no pueden ser retirados entre las 22:00 y las 07:00. Anteriormente establecieron que el retiro no se podía realizar después de las 21:00.
Por favor, si pudieran contestar a mi pregunta se los agradeceré, para poder argumentar mi reclamo a la administración en el caso de que estén cometiendo un error al restringir el acceso a la paquetería.
Pablo:
De acuerdo con la Ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, el Comité de Administración es el órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de las decisiones adoptadas por la Asamblea de Copropietarios, además de encontrarse mandatado por esta para adoptar decisiones en materia de funcionamiento y administración del edificio, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual de los bienes comunes entre otros contemplados en el reglamento y la ley, siempre y cuando no constituyan una medida que implique una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de los ocupantes del Edificio. Por lo tanto, el Comité de Administración, considerando la seguridad, disponibilidad del personal y otras razones, haya adoptado la decisión de impartir instrucciones respecto a la restricción del horario para retirar encomiendas en consejería en el turno nocturno, porque es posible que exista menos personal en ese horario, de manera que, no sea factible poder encárgales funciones propias de conserjería, considerando que tienen que ejercer la labor principal que es el cuidado de la seguridad y acceso al edificio.
En virtud de lo anteriormente expuesto, no habría una infracción legal porque, conforme con lo establecido en la ley antes citada, estaría actuando el Comité y el administrador dentro de sus facultades. Sin perjuicio de esto, usted tiene el derecho de poder presentar su disconformidad respecto de la medida, exponiendo sus motivos ante el Comité.
Consulta. Con respecto a aparte hotel 2 departamentos funcionan como aprt hotel en mi edificio. Pero están siendo utilizados cómo motel. Pues ala personas solo se quedan hora o se van al otro día. Que se puede hacer con eso? Por favor ayuda
Gracias
Denisse
Denisse:
Una forma es realizar la denuncia a la Municipalidad, dado que ello requiere una patente. También la denuncia correspondería realizarla al SII, dado que se está ejerciendo una prestación de un servicio que requiere de registro tributario (arrendamiento amoblado de inmueble a lo menos).
Lo otro es revisar el reglamento que la comunidad tiene, obviamente actualizado a la nueva normativa, donde se establece la forma de permitir el arrendamiento esporádico, que no es tan amplio como el apart hotel y menos como un motel.
Estimad@s,
muy bueno su artículo.
Tengo una consulta espero me puedan ayudar a dilucidar: se puede demandar al propietario de una unidad por lo daños cometidos por su arrendataria (nieto de la arrendataria, en especifico) a bienes comunes del condominio? Qué responsabilidad le cabría: extracontractual? o habría infracción de contrato entre el propietario y el condominio?
Saludos
Juan:
En este caso, la demanda a interponer debería ser en contra de la arrendataria por los daños ocasionados a los bienes comunes del condominio por un hecho imputable por culpa suya o la de sus dependientes sujeto a su supervisión y solidariamente contra el propietario de la unidad.
Lo anterior se debe a que, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, el ocupante de la unidad a cualquier título queda sujeto a los deberes, obligaciones y prohibiciones que establezca el reglamento de copropiedad (cuya naturaleza jurídica es contractual). Así se desprende del artículo 4 de la ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, el cual señala que: “Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título podrán utilizar los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y, a falta de disposición en él, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin perjuicio del uso legítimo de los demás.” Por su parte, el artículo 8 del mismo cuerpo legal, dispone que: “Las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título.”
Por lo tanto, al momento de existir infracción a alguna de las obligaciones y prohibiciones que establezca el reglamento de copropiedad del edificio, como lo es la prohibición de no dañar los bienes comunes, deberá aplicarse en primer lugar las sanciones que establezca el reglamento de copropiedad del edificio. En su defecto, aplicar lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 27 de la ley 21.442, el cual dispone que: La infracción a lo prevenido en este artículo será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia (…) Podrán denunciar estas infracciones, el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. El procedimiento sancionatorio se sustanciará de acuerdo con lo dispuesto en la ley N° 18.287 y las multas que se cursen serán a beneficio municipal. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho corresponda. Su inciso final dispone que “Serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones de este artículo, el infractor y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de este último de repetir contra el infractor».
Por último, de acuerdo con la ley N° 21.442 la forma de solucionar los conflictos que surjan en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria será de competencia de los juzgados de policía local. Sin perjuicio de ello, dichos conflictos se podrán someter al conocimiento de un juez árbitro o extrajudicialmente ante la Municipalidad.
El Juez de Letras en lo Civil solo conocerá de la acción ejecutiva emanada del cobro de las obligaciones económicas.
Consulto si la administración tiene una fecha límite para dar respuesta a un problema de infraestructura que me esté afectando
Bárbara:
No hay un plazo específico, pero si ello no ocurre, deberá realizar el reclamo al Comité de Administración, que es la entidad superior a la Administración.
que dice la nueva ley de copropiedad 21.442 con respecto al cierre de balcones?? es legal que el comunidad acuerde opciones de cierre o eso queda a criterio del propietario’?
Alexis:
La asamblea se encuentra facultada para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio, esto en conformidad al artículo 2 de la Ley 21.442. En este sentido, no se podrán tomar acuerdos arbitrarios respecto a los bienes de dominio exclusivo, como lo serían los balcones o terrazas pertenecientes a cada unidad habitacional; por lo que en definitiva, quedará a criterio de cada propietario realizar las ampliaciones o mejoras que estime convenientes en la medida que no infrinjan el reglamento de copropiedad debidamente inscrito y cuente con las autorizaciones respectivas de parte de la Dirección de Obras Municipales respectiva, puesto que conforme con el artículo 5.1.1 de la O.G.U.C que dispone: «Para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio, o ejecutar obras menores, se deberá solicitar permiso del Director de Obras Municipales respectivo.»
Además de tener presente lo que indica el art. 27 de la ley 21. 442, en cuanto a que: «Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes (…) Podrán denunciar estas infracciones, el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. El procedimiento sancionatorio se sustanciará de acuerdo a lo dispuesto en la ley N° 18.287 y las multas que se cursen serán a beneficio municipal. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.”
Estimados. Tengo una consulta.
Tengo una filtración de agua en el cielo de mi departamento, proveniente del piso de arriba.
Em qué normativa o reglamento se establece la responsabilidad del respectivo propietario de arreglar la filtración y reparar los daños en mi departamento?
Gracias!
Gonzalo:
Primero que todo, es importante contar con un informé técnico que acredité (le servirá posteriormente como prueba) que los daños que ha sufrido en su departamento han sido ocasionados por el actuar negligente o doloso de su vecino, como por ejemplo haber realizado alguna reparación o construcción sin autorización de la administración o de la Dirección de Obras Municipales, y no corresponda a un daño interno o estructural del edificio. Esto es muy importante, para efectos de determinar quién es responsable de solventar las reparaciones o daños ocasionados. Puesto que, si los daños que ha sufrido en su departamento provienen de una filtración o un daño a nivel interno o estructural del edificio, y es nuevo, es decir, primera transferencia, en estos casos opera la responsabilidad del primer vendedor establecida en el artículo 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcción y el artículo 1.2.3 y ss. de su Ordenanza. Sin perjuicio, de poder también activar del estatuto de responsabilidad contenido en el Código Civil en sus artículos 1996 y siguientes.
Ahora bien, si efectivamente es su vecino el responsable de las filtraciones que usted está sufriendo en su unidad, lo primero que debe revisar es el reglamento de copropiedad de su edificio, respecto a las responsabilidades, derechos y obligaciones que tiene cada copropietario respecto de sus unidades. En el caso de no estipularse nada al respecto, la ley N°21.441 de Copropiedad Inmobiliaria, regula el procedimiento en su artículo 27, el cual dispone que: “Las unidades no podrán utilizarse para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la dirección de obras municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes (…) Podrán denunciar estas infracciones, el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. El procedimiento sancionatorio se sustanciará de acuerdo a lo dispuesto en la ley N° 18.287 y las multas que se cursen serán a beneficio municipal. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.”
Adicionalmente, a la denuncia de carácter administrativa que usted realice ante la administración, podrá solicitar la reparación de los daños sufridos en su unidad, por vía de responsabilidad extracontractual regulada en los artículos 2.314 y siguientes del Código Civil. Para activar esta responsabilidad es necesario que concurran todos los factores que la forman, esto es, capacidad, existencia de un acto ilícito o antijurídico (las normas infringidas como por ejemplo el artículo 27 de la Ley de copropiedad o la Ley General de Urbanismo y Construcción y su ordenanza), factor de imputación (culpa o dolo), relación de causalidad y la existencia del daño. Para llevar a cabo esta demanda, debe hacerlo mediante el patrocinio de un abogado habilitado en el ejercicio de la profesión.
Buenos días, en un condominio de 26 casas, hubo cambio de administración, en la reunión quedó el acuerdo de hacer votación por plataforma online, ya que, tenemos muchas personas que se le dificulta salir, pero la idea es que todos puedan votar, esta decisión al colocarla en acta , que será notarial, es válida? Tenemos el 93% de los propietarios para votar, gracias
Gloria:
En conformidad a lo señalado por el Art. 15 inciso segundo de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, las votaciones podrán ser realizadas mediante consulta por escrito, previa remisión de los antecedentes a la dirección o correo electrónico que éstos tengan registrados en la administración del condominio y previa exposición de la propuesta en una sesión informativa, la que no requerirá cumplir con quórum mínimo para su constitución. Por lo que no habría impedimento legal de realizar una votación de forma online en la medida que en el envío de la consulta se especifique la materia que requiere acuerdo de la asamblea, adjuntando los antecedentes necesarios y citando a una sesión informativa.
Por lo demás, para su conocimiento, en el mismo artículo la Ley dispone que, “En el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley”.
Ley Chile – Ley 21442 – Biblioteca del Congreso Nacional (bcn.cl)
Estoy en una comunidad que es una Galería Comercial, donde la mayoría somos arrendatarios y unos pocos propietarios. El problema es que la Junta de Vigilancia en acuerdo con el Administrador, han contratado a un Contador y un Abogado de forma mensual y permanente. Es Legal incorporar este gasto adicional como «GASTO COMUN». Si pagamos un Administrador, porque tenemos que pagar un Contador y más encima tenemos que pagar un Abogado para solucionar los problemas legales que tiene la administración. Este gasto no tendría que ser asumido y pagado por los copropietarios o sacarlo del fondo de reserva.
Saludos y gracias.
Estimado (a),
En primer lugar, respondiendo a su primera consulta, el Fondo Común de Reserva es un fondo que se encuentra destinado exclusivamente para cubrir gastos comunes de carácter urgente, extraordinario e imprevisto, como las indemnizaciones provenientes del término de la relación laboral con un trabajador o los trabajadores contratados, si lo hubiere. Ahora bien, la Ley 21.442 señala en el artículo 39 inciso 2, que: “Excepcionalmente, respecto de los gastos comunes ordinarios de mantención o reparación, la asamblea de copropietarios podrá autorizar, mediante acuerdo adoptado por la mayoría absoluta de los derechos en el condominio, que parte de los recursos del fondo sean destinado a cubrir dichos gastos (…)”. Por lo tanto, respondiendo a su primera consulta, no es posible imputar al fondo de reserva los gastos derivados de las remuneraciones del contador y abogado contratados, ya que la ley es clara al indicar que excepcionalmente una parta del fondo común de reserva puede ser empleado para gastos ordinarios de mantención o reparación.
En segundo lugar, la ley señala que el gasto o los gastos comunes ordinarios, incluyen todos los gastos asociados a la mantención, reparación y administración del establecimiento. El legislador en el artículo 2, N°9 letra a) de la ley 21.442, señala que los gastos administrativos incluyen los gastos: “de reproducción de documentos y despacho y los correspondientes a honorarios y remuneración del personal de servicio, conserje y administrador, incluidas las cotizaciones previsionales que procedan”. En virtud de esta definición que nos proporciona el legislador, los honorarios asociados a un abogado o contador en principio no deberían incluirse como un gasto común ordinario, sino como un gasto común extraordinario, para subsanar o resolver los problemas legales existentes en la administración como nos indica. Los gastos comunes extraordinarios, conforme a la definición establecida en el artículo 2 N° 10 de la ley, corresponden a cualquier otro gasto adicional y distinto a los gastos comunes ordinarios y a las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
Sin perjuicio de lo anterior, es importante señalar que el principal órgano decisorio y de administración dentro del régimen de copropiedad es la asamblea de copropietarios, que lo integran los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que, por tanto, se encuentra facultada para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes, pudiendo eventualmente contratar servicios de otros profesionales si la necesidades de la comunidad así lo exige.
Debido a lo anterior, le sugiero revisar detalladamente en el cobro de los gastos mensuales, el tipo de gasto común que es, puesto que, tenemos los gastos comunes ordinarios y gastos comunes extraordinarios, revisar los reglamentos vigentes y revisar si la junta de vigilancia que usted indica corresponde a la asamblea de propietarios, que sería el órgano decisorio y de administración.
Por último, respondiendo a su consulta de quién debe asumir el pago de los gastos comunes, si bien la ley en su artículo 6 dispone que “cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio y/o sector o edificio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.” esto dependerá de lo que se haya estipulado en el contrato de arriendo o en el acuerdo suscrito con el propietario del local comercial, respecto a quien asume el pago de los gastos comunes.
Saludos,
Hola Omar, agradeceré tu auyda, el comite de administracion de mi edificio coloco una camara de seguridad en el meson de la recepcion que graba y apunta directamente a la cara de uno cuando va a hablar con el conserje, me parece que vulnera mi privacidad y es ilegal, puedes darme tu opinión, saludos cordiales
Marco Antonio:
Se debe tener presente lo establecido por la Ley 19.628, que le otorga a la protección de datos personales el carácter de derecho fundamental, concordado con lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Constitución; en esta se establece que, grabar imágenes de personas y procesarlas es «tratamiento de datos sensibles», pero esto no quiere decir que la utilización de cámaras de vigilancia sea un acto ilegal. Es permitido siempre y cuando se le dé el debido tratamiento a la filmación sin vulnerar el derecho a la intimidad de los ciudadanos.
En este sentido se ha pronunciado la Corte de Apelaciones de Valparaíso, en fallo de 2020, indicando que, “lo cierto es que la vida privada se desarrolla al interior de cada unidad habitacional de un edificio de departamentos, y no en los pasillos.» Por lo que, en la situación planteada, no se estaría vulnerando la intimidad de los residentes, solo se estaría ejerciendo un control de vigilancia necesario.
Cabe agregar que, en conformidad a los artículos 2 y 13 de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, la asamblea de copropietarios se encuentra facultada para tomar medidas relativas al resguardo y vigilancia como la aquí señalada.
Hola muy buenas mi consulta es.. soy arrendataria hace 9 años el cual nunca en.los gastos comunes adjuntan las facturas de lo que pagan en cuanto a servicios públicos y mantenimientos e igual que los ingresos como multas alquiler del quincho y pago x usar el ascendor en caso de mudanza el cual esto debería ir reflejado en mi gasto común como ingresos .. PUEDO EXIGIR COMO ARRENDATARIA AL ADMINISTRADOR ME DE INFORMACION DE LO QUE SE PAGA EN CUANTO A FACTURAS O BOLETAS Y TAMBIÉN PEDIR REPORTE DE LO INGRESADO xq esa plata de ingresos nunca se ve reflejado en ningún ítem del gasto común gracias y agradezco pronta respuesta
Milena:
En general, las multas o pagos por el uso de algunas instalaciones, no son compensables con los gastos comunes que se devengan en cada período, dado que pueden ser parte de un fondo o reserva o estar disponibles como recursos para que el Comité decida su uso, de acuerdo al Reglamento de la comunidad.
En general, en los gastos comunes se deben reportar los comprobantes o bases del cálculo del gasto mensual, el cual incluso puede ser una provisión, que debe en su momento ser acreditada al Comité. Por ejemplo, el gasto de un mes, generalmente se pagará al mes siguiente, realizándose la provisión de fondos (las remuneraciones del mes de octubre, son gastos provisionados, ya que el gasto se paga a final de mes y las cotizaciones a principios del período siguiente).
La nueva Ley 21.442 permite el arriendo de deptos. como apart hotel , estos deben tener un reglamento distinto al reglamento interno del condominio?
Juan:
La Ley 21.442, no restringe el uso comercial de las unidades, más bien establece en su artículo 8° J) que, “Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio (…) con los siguientes objetos: Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos”. En este sentido se deberá estar a lo dispuesto por el reglamento de copropiedad válidamente inscrito.
Así también lo ha dispuesto la Corte Suprema, quien en fallo de 2023 acogió recurso de protección interpuesto contra la comunidad de un edificio indicando: “se dispone que ésta deberá ajustar la normativa contenida el Reglamento Interno con el objeto de fijar los derechos y obligaciones recíprocas de los propietarios y otros ocupantes en lo relativo a los arriendos de corto plazo a fin de dar cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 8 letra j) en relación con las letras a) y b) del mismo artículo de la Ley N° 21.224, dentro del término de sesenta días”.
En cuanto a la pregunta en concreto, la respuesta es: No, será el reglamento interno de copropiedad vigente el que dicte las pautas respecto al uso de las unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos.
consulta. nadie quiso postular a ser miembro de la directiva del condominio, el juzgado de policía local indico
una asamblea ordinaria, solo se excluyen a quienes ya estuvieron en la directiva, si no hay postulantes se realiza un sorteo de a lo menos 3 personas para formar el comité, si alguna de esas 3 sorteadas tiene problemas persónales , de salud, familiares etc. la pueden obligar, como se puede defender. gracias
Alejandro:
Tendría que demostrar en el mismo tribunal que no tiene las condiciones para ejercer la función. Ello debe ser demostrado, pero quizás no sea tan fácil, salvo que correspondan a problemas de salud directa, lo que se puede acreditar.
Desde hace 9 años vivo en una casa que pertenece a un condominio, de acuerdo a la escritura corresponden a viviendas sociales. Recién ahora se está organizando una administración y nos comenzarán a cobrar gastos comunes. El tema es que mi casa es de afuera del condominio, mi red eléctrica esta conectada fuera del condominio así como la red de agua potable. El condominio, no tiene salón de eventos ni estacionamientos de visitas, solo una plaza la cual nunca usamos, no cuenta con camaras de seguridad, ni nada que nos favorezca a los vivimos en el exterior.
Cual es el procedimiento para ceder los derechos de copropiedad y «salirnos del condominio», ya que no nos genera ningún beneficios. Es posible realizar este procedimiento?
Graciela:
Primero que todo, es importante identificar que, efectivamente, su casa esté ubicada en un condominio acogido al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, en virtud de lo dispuesto en la Ley N° 21.442, para poder revisar la procedencia y legalidad del cobro de los gastos comunes que planea hacer la reciente administración. Por esta razón, le recomendamos que revise si efectivamente el condominio cuenta con la autorización de la Dirección de Obras Municipales para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria o si al momento de adquirir la vivienda venía con la autorización de este.
El término clave, a nuestro parecer, es determinar la existencia efectiva de una copropiedad en los términos que describe el legislador en el artículo 1° de la Ley N°21.442, entendiendo la copropiedad como una forma especial de dominio, consistente en ser dueño de una unidad y comunero en los bienes comunes (necesarios para la conservación del condominio) ambos unidos de manera indisoluble, de manera que, si desaparece el dominio exclusivo o dominio en los bienes comunes desaparece la copropiedad, porque ambos derechos pertenecen de manera inminente uno con el otro. Si no se cumplen estos requisitos copulativos, no debería encontrarse afecta u obligada a un régimen de copropiedad.
Ahora bien, en el caso que efectivamente se encuentra acogida a un régimen de copropiedad, pero los bienes comunes, como usted indica, no son comunes necesariamente y esto no solo la afecta a usted, sino también a otros copropietarios, podrían solicitar la desafectación del régimen de copropiedad, lo que requerirá no solo la realización de una asamblea, sino que también debe dar su aprobación todos los terceros acreedores hipotecarios que tengan derechos reales constituidos sobre los mismos conforme con el artículo 52 de la Ley 21.442. Una vez desafectado el régimen de copropiedad se forma una comunidad civil, entonces se deberá entregar un certificado que estipule que se ha desafectado el inmueble del régimen de copropiedad.
Por último, respecto de la cesión de los derechos de copropiedad, como se comenta anteriormente, es difícil la figura y se requiere un mayor análisis de antecedentes, puesto que, la copropiedad se caracteriza en ser este tipo de dominio especial que al faltar uno de sus elementos, se encuentra desnaturalizando su esencia y al aceptar la propiedad, conlleva la aceptación de la copropiedad, por esta razón se dice que es un régimen forzoso y, por tanto, se opone a la división.
En el caso de requerir mayor orientación, puede acudir a la municipalidad en virtud de lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley, el cual dispone que: «Las municipalidades deberán desarrollar programas educativos sobre los derechos y deberes de los habitantes de condominios de viviendas sociales, promover, asesorar, prestar apoyo a su organización y progreso y, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 68, podrán adoptar todas las medidas necesarias para permitir la adecuación de las comunidades de copropietarios de viviendas sociales a las normas de la presente ley, estando facultadas al efecto para prestar asesoría legal, técnica y contable (…)»
Consulta:
El nuevo reglamento que debe dictarse en el plazo de 1 año, debe ser aprobado por una sesión de asamblea extraordinaria?
Sebastián:
Efectivamente, una vez que esté publicado el reglamento de la Ley, las comunidades tendrán un año para adecuar su propio reglamento, el cual deberá ser aprobado en una asamblea extraordinaria, citada para ese solo efecto.
Buenas tardes,
Es obligación de un edificio darle una oficina al Administrador a tiempo completo, para que la use para cualquier propósito? ejemplo administración de otros edificios.
Sabina:
No vemos un problema para la mencionada autorización, pero ello no es una obligación del condominio. De hecho, el administrador no es un trabajador dependiente del condominio, sino un prestador de un servicio como trabajador independiente (por ejemplo, lo dicho por la Dirección del Trabajo en dictamen 2.924 de 11.06.84). Es común que los administradores puedan tener más de un edificio a cargo, por lo que la autorización puede ser restringida, siempre que la comunidad tenga dichas instalaciones disponibles.
Hola buenas tardes
1. Con respecto a multa por ruidos molestos , bajo que reglamento o ley se cursan?
2.El administrador está facultado o en el derecho de grabar de tras de las puertas invadiendo nuestra privacidad obteniendo asi pruebas para cursar multas por ruidos molestos.
3.como puedo apelar a una multa
Nattaly:
La Corte de Apelaciones de Valparaíso, en Sentencia de fecha 20 de marzo del 2019 (sentencia confirmada por la Corte Suprema con fecha 6 de mayo del 2019), se refiere explícitamente a este tema.
La sentencia de la Corte de Valparaíso, que rechaza el recurso de protección interpuesto en contra del comité de administración de la comunidad, sostiene que “más allá de la calidad jurídica de un bien común, lo cierto es que la vida privada se desarrolla al interior de cada unidad habitacional de un edificio de departamentos, y no en los pasillos. Por consiguiente, como esos pasillos tampoco, que se sepa, tienen ventanas que permitan la vista hacia el interior de los departamentos, lo cierto es que todo se reduce a la cuestión de si esas cámaras apuntan a las puertas de cada unidad habitacional, puertas que en todo caso se han de abrir y cerrar cuando las personas entren o salgan, pero no permanecen abiertas de modo tal que pueda grabarse lo que ocurra en el interior», sostiene el fallo de la Corte de Valparaíso.
En definitiva, lo que señala la Corte, es que solo se considerará vulnerado el derecho a la privacidad si las cámaras apuntan hacia el interior de las unidades pudiendo verse como transcurre la vida privada de las personas.
Causas: Corte Suprema: ROL 8377-2019
Corte de Apelaciones: ROL 11338-2018
Hola, tengo una duda, en un parcelación con reglamento interno en el que dice que sólo se puede construir una vivienda en 5.000 mts2 con una construcción mínima de 140 mts2 en Calera de Tango y la ley dice “viviendas del propietario y del cuidador”. El reglamento no estaría ajustado a la ley y se podría de igual forma construir una casa más la del cuidador (acogidos en la ley)? O se debe respetar el reglamento interno registrado en el conservador?
Carolina:
Los reglamentos se tienen que ajustar a la nueva norma, teniendo un año para ello, luego que se publique el reglamento de la ley (esto aún no ocurre, por lo que todavía no está vigente el plazo).
Si el reglamento vigente ya tiene normas que están en contra de la ley, ello no tendría aplicación, pero claramente se deben analizar las situaciones en específico, para que todo quede plasmado y regularizado en el nuevo reglamento que los copropietarios deberán aprobar.
En mi condominio el administrador está solicitando enviar un registro de todos y cada uno de los habitantes de cada departamento . Nombre completo , cédula de cada uno teléfono y mail .
Otro punto dice que por ley debo acreditar la calidad de propietario , arrendatario u ocupante por lo cual debo presentar un certificado de dominio vigente , copia simple de contrato de arriendo y en caso de familiares una declaración simple .
Es correcto lo que está solicitando el administrador de este condominio ???
Estimado Manuel:
Según el artículo 5 de la ley 21.442 que establece las obligaciones de los copropietarios: “Todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios a que se refiere el artículo 9° y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado, según establezca el reglamento de copropiedad. Con el objeto de facilitar la comunicación entre el comité de administración, la administración y los copropietarios, estos últimos deberán consignar sus correos electrónicos y sus respectivos domicilios en el registro de copropietarios.”
El mismo artículo a su vez agrega: “Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley, que no otorga dicha facultad.”
Por su parte, el artículo 16 señala: “El comité de administración, a través de su presidente, o si éste no lo hiciere, del administrador, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o representantes, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio o a través de correo electrónico que, para estos efectos, estuvieren incorporados en el registro de copropietarios(…).”
Por lo tanto, y ya que la ley no lo prohíbe, y por el contrario, es necesario conocer quien es el copropietario y su representante, junto con sus correos electrónicos y domicilios, y en caso de que el copropietario no designe representante, es necesario conocer la identidad del arrendatario u ocupante de la unidad (comprobando su calidad de tal), es posible concluir que lo requerido por el administrador es correcto. Ahora, respecto del grupo familiar que habita cada unidad, esa información no es necesaria y resulta excesivo solicitarla.
Recordar además que toda la información entregada al administrador es confidencial, de acuerdo al artículo 16 de la ley 21.442 (El administrador deberá mantener actualizado el registro de copropietarios del condominio, debiendo velar por la protección y resguardo de los datos personales).
Saludos,
Estimados,
Conoces o saben de casos, en donde se inscriba un Reglamento de Copropiedad sobre distintos lotes en los cuales existan individualmente copropiedad inmobiliaria, pero no así en su conjunto ( con los demás lotes) pero que a través de ese Reglamento se regulen el acceso, y uso de «bienes comunes» de los condominios. ? que en la practica no son bienes comunes dado que pertenecen a distintas comunidades.
Pilar:
Si conocemos casos, donde hay macrolotes independientes, que tienen su reglamento, pero existe un reglamento general que involucra a todos los macrolotes que pasan a ser comuneros de un macrolote mayor. Esto es cuando hay desarrollos que tienen distintas etapas.
Que puedo hacer si la administracion y el comite administrativo se niegan a entregarme copia de los reglamentos internos?
Estimada Leylha:
Puede denunciar en el Juzgado de Policía Local más cercano para solucionar el conflicto y exigir la entrega del reglamento interno, según lo dispuesto en el art. 44 de la ley N° 21.442.
Saludos
Pueden prohibirme la entrada de visitas al condominio?
Frente a qué artículo, ley etc puedo sostenerme si tengo una vecina que persigue todas mis acciones, movimientos etc. buscando así motivos para reclamar?
Renata:
La norma no restringe el acceso de las personas al condominio, en la medida que cumpla los reglamentos, como puede ser el ser autorizado para visitar alguno de los inmuebles que están dentro del condominio. Puede ver un caso donde el Comité de Administración había prohibido el ingreso de personas que no viven en el condominio, pero no era una norma válida legalmente, debiendo enmendar la acción http://www.jurischile.com/2020/09/se-ordena-no-limitar-el-ingreso-de.html
Hola quisiera saber si es legal que se generen dos valores de cobro por mes aduciendo que hubo retraso en la emisión de gastos comunes del año anterior y ahora se están poniendo al día con esos cobros
Karen:
Respecto al cobro de gastos comunes, el artículo N°31 de la Ley 21.442 sobre Copropiedad señala que: “El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea”.
En atención a ello y considerando que ninguna norma de nuestra legislación prohíbe realizar el cobro de gastos reales, pudiendo postergarlos para futuras liquidaciones, podemos señalar que se podrá utilizar la forma de cobro que usted indica, ideal sería que se haya aprobado por la asamblea de copropietarios o que se encuentre previa y expresamente establecida en el reglamento interno.
Estimado Omar, cordial saludo.
Me mudé a mi actual casa en condominio y de las 105 casas totales solo se han entregado 17. Aún así se nos cobra un gasto común excesivo asumiendo la responsabilidad de pago de las casas que aún no son entregadas. ¿Es esto legal? ¿De no serlo cómo podemos actuar?
Maicol:
Debe existir una distribución entre toda la comunidad, de los gastos de uso común. Así, si no hay unidades vendidas, dicho costo debe ser asumido por el propietario, que es la inmobiliaria. No procede aplicar gastos comunes solamente a unidades habitadas o de terceros, salvo que sean gastos asociados exclusivamente a dichas unidades (un seguro o la compra de dispositivos de seguridad, por ejemplo).
En un edificio, que no tenga un reglamento interno y tampoco entregan una información formal que es obligatorio pagar los gastos comunes y además dicen que cortaran la luz. ¿ eso es legal? ¿aunque la ley lo diga?
Lina:
Si hay bienes que pertenecen a una comunidad habitacional, ella debe estar regida por la norma donde una de sus disposiciones permite como acción de cobranza de los gastos comunes, suspender la entrega de electricidad (no así del agua).
Puede ver, por ejemplo, lo indicado por el art. 36 de la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria:
«Artículo 36.- Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso del o los servicios de electricidad o de telecomunicaciones, las empresas que los suministren deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos respecto del pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración. Con todo, no podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión simultánea de más de uno de los servicios referidos en el numeral 9) del artículo 20 de esta ley. El administrador remitirá copia de dicho requerimiento a los propietarios morosos.
No podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión de ningún servicio domiciliario por mora del pago de los gastos comunes, respecto a deudas devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe que afecte al condominio en que se emplaza la unidad habitacional y sólo mientras éste se encuentre vigente.
Asimismo, respecto de aquellas unidades en que residan personas electro dependientes, en caso alguno podrá efectuarse o solicitarse la suspensión del servicio eléctrico por mora en el pago de los gastos comunes.»
Hola tengo dos consultas , la primera que sucede con aquellos conjuntos habitacionales son anteriores al año 82, se deben autodenominar condominios? O uncionan como edificios únicos, entendiendo este caso que el nombre es Villa…
La segunda consulta es acorde a la ley de azoteas verdes, se puede acceder a la azotea de un edificio para realizar esto, si los vecinos lo aprueban o debe ser regularizado de otra manera , si originalmente (por ser antiguos) no tenían acceso ,y a quien pertenece ?
María José:
En el entendido que usted está haciendo referencia a “conjunto habitacional” en el sentido que lo utiliza la Ley 21.442, esto es, aquellos en régimen de copropiedad inmobiliaria, constituidos por viviendas económicas, el Artículo 66 dispone que, se considerarán condominios de viviendas de interés público para todos los efectos, los conjuntos de viviendas preexistentes a la vigencia de esta ley, calificadas como viviendas sociales de acuerdo con los decretos leyes Nº 1.088, de 1975, y Nº 2.552, de 1979, y los construidos por los servicios de vivienda y urbanización y sus antecesores legales, directamente o a través de los planes o programas señalados anteriormente, cuando dentro de sus deslindes existan bienes de dominio común.
Ahora bien, si no se trata de viviendas económicas, no se encontrarán regidos por la Ley de copropiedad inmobiliaria y por ende no se ocupará la denominación de “condominio”, bajo términos legales, para individualizarlos.
Respecto a su segunda consulta, el DS N°58/2019 modifica el Decreto Supremo N°47 de Vivienda y Urbanismo de 1992, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, estableciendo que se puede hacer uso del 25% de esta superficie en construcciones como servicios higiénicos, pérgolas o quinchos y otros elementos propios de la parte superior de los edificios; el 75% restante puede ser usado para terrazas, vegetación, jardineras o paneles solares, lo cual aplica para construcciones nuevas y anteriores a esta modificación; lo anterior en la medida que se cumplan una serie de elementos técnicos dispuestos por la norma denominada “NCh3626:2020” por lo que se requerirá autorización de las entidades pertinentes para su utilización.
En cuanto a la propiedad respecto a las azoteas, estas constituyen un bien de dominio común.
¿Con el nuevo artículo 8 letra j) se entiende que no se puede prohibir arriendos por periodos más cortos? ej. 1 mes o 3 meses..
Estefanía:
Creemos que hay un error en la referencia, ya que debería indicar la letra g), que se refiere al arriendo amoblado de bienes raíces como hecho gravado de IVA, donde se define que se entenderá por «amoblado», que en el caso de las viviendas, ello permita pernoctar (lo remarcado es nuestro):
«g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.
Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado;»
La norma legal ni el SII, ponen condiciones de tiempo en el arriendo, que puede ser días, semanas, meses o años.
Lo que sí debe analizar, es si su comunidad habitacional permite que se desarrolle una actividad comercial en el arriendo por tiempos inferiores a un mes, como el caso que Ud. plantea, donde se arrienda por días, semanas o meses.
Los arrendatarios pueden participar en asamblea, de acuerdo, propietario debe
Autorizados.???
Hernán:
Para responder a su consulta, hay que revisar lo dispuesto en el art. 5 de la Ley 21.442, que indica:
«Artículo 5°.- Todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios a que se refiere el artículo 9° y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado, según establezca el reglamento de copropiedad. Con el objeto de facilitar la comunicación entre el comité de administración, la administración y los copropietarios, estos últimos deberán consignar sus correos electrónicos y sus respectivos domicilios en el registro de copropietarios.
Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley, que no otorga dicha facultad.
Sin perjuicio de lo anterior, para las materias de la asamblea señaladas en el artículo 15, que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará la autorización expresa del propietario de la unidad para su representación, de acuerdo a la forma en que determine el respectivo reglamento del condominio.»
En definitiva, el arrendatario puede asistir a la asamblea en dos casos: cuando el copropietario lo designe expresamente como representante y cuando el copropietario no haga uso de su derecho, siempre y cuando no le niegue explícitamente su participación.
¿En qué casos prima un Reglamente existente frente al mismo asunto de la nueva Ley?
Jorge:
La Ley N° 21.442 en el primer inciso de su artículo 8° indica (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 8°.- Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio, el que observará plenamente las normas de la ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación, con los siguientes objetos:»
Dado lo anterior, si el anterior Reglamento de Copropiedad contiene disposiciones contrarias a la nueva normativa o faltan otras por incorporarse, necesariamente las disposiciones se deben adecuar a la nueva normativa, dado que de lo contrario no podrán aplicarse, aún cuando estén establecidas, considerando lo mandatario del texto legal.