Estimados(as):
Normativa aplicable exclusivamente a la República de Chile
El pasado 13 de abril de 2022, fue publicada en el Diario Oficial la Ley N°21.442 que aprueba la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la cual reemplaza la ley N°19.537 que reguló anteriormente esta materia. El artículo 100 dispone que las comunidades deberán adecuar sus reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la nueva Ley dentro del plazo de 1 año contado desde la fecha de su publicación en el Diario Oficial. A continuación, algunas novedades: Nota: Según Circular N° 2, de 17.03.2023, el plazo de un año se contará desde la publicación del Reglamento. Fuente Secretaria Ejecutiva de Condominios del MINVU.
– Se redefine el régimen de copropiedad inmobiliaria y de los tipos de condominios:
El artículo 1 de esta ley, establece una nueva definición del régimen de copropiedad inmobiliaria: «El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.» y nuevas definiciones de los Condominios Tipo A o Condominios de Unidades en Terreno Común: «Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades que forman parte de una o más edificaciones, existentes o con permiso de edificación otorgado, emplazadas en un terreno de dominio común», y de los Condominios Tipo B o Condominios de Sitios Urbanizados: «Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes».
– Emplazamiento de condominios:
El artículo 1 letra B, dispone que los condominios pueden emplazarse en áreas urbanas y, excepcionalmente, en áreas rurales, cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Por otro lado, prohíbe que los predios rústicos divididos y subdivididos conforme al Decreto Ley N°3.516 de 1980 se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria.
– Se introduce el concepto de «obligación económica»:
El artículo 2 número 8 de esta nueva ley, define e incorpora el concepto de «obligación económica«, siendo éste un concepto más amplio que el de gastos comunes, y que engloba todo pago en dinero que debe hacer un copropietario, incluyendo todo tipo de gastos comunes, fondo común de reserva, fondo operacional, multas, intereses, primas de seguros, entre otros, según lo determine el reglamento de copropiedad del condominio.
– Se regula la tenencia de animales y alojamientos temporales dentro del condominio:
El artículo 8 letra b) dispone que el reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía dentro de la respectiva unidad, pudiendo, sin embargo, establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales.
– Por otro lado, el artículo 8 letra j) considera como uno de los objetos del mencionado reglamento,
resguardar que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni el uso de los bienes y servicios comunes por parte de ellos.
– Obligaciones del propietario del condominio:
El artículo 9 establece, entre otras, las siguientes obligaciones para el propietario del condominio:
I.Dictación y entrega de copia material y digital del primer reglamento de copropiedad a los promitentes compradores o compradores, previo a la suscripción del respectivo contrato de promesa o de compraventa, debiendo dejarse constancia de tal entrega en el contrato respectivo;
II.Elaboración del primer plan de emergencia de condominio, que deberá acompañarse como antecedente al solicitar la recepción definitiva del proyecto;
III. Designación del primer administrador del condominio, una vez obtenida la recepción definitiva del proyecto y antes de la ocupación por el primer copropietario.
– Posibilidad de celebrar asambleas virtuales:
El artículo 15 inciso cuarto dispone que en el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.
– Suspensión de servicios de suministros y celebración de convenios con propietarios morosos:
El artículo 20 número 9, faculta al administrador del condominio para suspender o requerir la suspensión, previo acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se proporciona a aquellas unidades cuyos propietarios estén morosos en el pago de tres o más cuotas de los gastos comunes; pudiendo únicamente suspenderse en forma simultánea uno de los servicios mencionados.
Por otro lado, el artículo 6 inciso 4, faculta al administrador para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas del condominio.
– Nuevas exigencias urbanas y de construcción:
En el artículo 54 y siguientes, se incorporan nuevas exigencias urbanas y de construcción de los condominios, entre las que se encuentran, por ejemplo, que el terreno donde se emplace un condominio tenga acceso directo a un bien nacional de uso público (eliminando la posibilidad de acceder por medio de servidumbres); que las unidades que contemple un condominio tengan acceso directo o por medio de circulaciones de dominio común a los accesos del condominio a bienes nacionales de uso público (que no podrán exceder de 400 metros de recorrido peatonal); y, que los deslindes de los condominios que contemplen uno o más tramos de cierros opacos y que enfrenten una vialidad, den cumplimiento a determinadas exigencias especiales, entre otros.
– En el artículo 82 y siguientes se regula la creación de un Registro Nacional de Administradores de Condominios:
Es de carácter público, obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, siempre que cumplan con las disposiciones de esta ley y su reglamento. Por lo tanto, cualquier persona que ya trabaje o quiera trabajar en la administración de condominios, deberá inscribirse en este Registro para ejercer su profesión legalmente, acreditando licencia de enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios.
Saludos,
Estimados, buenas tardes!
Agradeciendo la información que nos proporcionan mediante esta plataforma quisiera realizar una consulta.
Sucede que en diciembre del año pasado se realizó una asamblea para elegir a una nueva directiva, ya que la anterior decidió renunciar, en esa ocasión, dentro de las personas «elegidas» me encuentro yo, debo aclarar que acepté el cargo solo para salir del paso, porque la comunidad querían a alguien más «joven» en los cargos y porque nadie más de los presentes ese día quizo asumir.
Terminé como Presidenta de la Junta Directiva y es aquí, ya llevando casi 4 meses en el cargo, es que me surge la duda debido a lo que leí en la Ley 21.422 referente a quienes pueden asumir los cargos en las Directiva, sucede que yo soy hija de una de las copropietaria y hasta el momento, quien viene siendo mi mamá, no ha realizado ni tampoco lo hará, un instrumento publico ante notario para facultarme como su representante y según tengo entendido, por lo que leí en la ley, es que sin ese documento y por el hecho de ser su hija y no cónyuge o conviviente civil, no puedo pertenecer a la Directiva.
Agradecería mucho una respuesta a mi duda, de antemano muchas gracias y que se encuentren bien.
Tamara:
Es correcto lo que usted señala, en conformidad a lo dispuesto en el Art. 17 de la Ley 21.442.
Solo podrán ser designados miembros del comité de administración: a) Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges o convivientes civiles, o cualquier otro mandatario o representante de un copropietario con poder suficiente, que conste en instrumento público otorgado ante notario.
En razón de lo anterior, su nombramiento adolece de nulidad, por no cumplir con los requisitos dispuestos por la Ley.
Buenas tardes, vivo en un departamento social de tres pisos y doce departamentos; mi departamento se encuentra en el primer piso, quisiera saber si puedo agrandar la logia para tener algo mas de espacio ya que estos son de 45 m3.
Además existe un patio común en donde algunos vecinos han echo estacionamiento para sus vehículos, será legal esto?
Por último, hace un mes se logró elegir directiva, quienes se encuentran trabajando en el reglamento interno del block. ¿Qué se debe hacer para que este reglamento sea cumplido por todos los residentes, y para que la directiva tenga algún peso legal para de cierta forma, obligar a quienes no seguirán las normas descritas ?
Gracias.
Alexis:
En primer lugar, se debe determinar si ya se encuentran amparados bajo la ley de copropiedad inmobiliaria N° 21.442 https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663
De haber realizado las gestiones pertinentes para incorporarse como condómino de viviendas sociales, cualquier ampliación que se desee realizar en una unidad, quedará sujeto a la votación de una asamblea extraordinaria, en virtud a lo señalado por el Art. 14 N°14 de la Ley 21.442; lo mismo aplica para la construcción de estacionamientos, lo cual se encuentra regulado en el numeral 15 del mismo artículo señalado.
En caso de no encontrarse regulados por la ley de copropiedad inmobiliaria, deberán contar con la autorización del departamento de obras públicas municipales.
Respecto, al reglamento de copropiedad y en conformidad a lo establecido por el Art. 8° de la Ley 21.442, sus normas serán obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título. Este reglamento y sus modificaciones deberán constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces respectivo. Hacemos el alcance de que, este reglamento debe adecuarse a las normas establecidas por la Ley de copropiedad y su reglamento, el cual aún no ha sido publicado.
En el caso de que no se encuentren acogidos al régimen de copropiedad, se debe organizar una asamblea a la que debe asistir un Notario y cuya acta se reducirá a escritura pública; en esta se debe acordar formar un comité de administración, la elección de un administrador, la apertura de una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad y la elaboración de un reglamento el cual se debe presentar a la dirección de obras municipales correspondiente quienes velarán porque se cumplan todos los requisitos establecidos por la Ley 21.442. Una vez que se apruebe, se extenderá un certificado que declara al edificio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
Estimado.
La consulta es la siguiente, vivo en un departamento social en el cual un vecino construyo una casetas que ocupa como taller mecánico, no tenemos reglamento y la directiva de los departamentos en dueña de las casetas en ese caso ¿debo denunciar directamente en Juzgado de Policía Local, o en la Dirección de obras municipales?
Estimada Camila,
En virtud de lo establecido por el Art. 13 del Decreto 307 del año 1978 sobre organización y atribución de los Juzgados de Policía Local, pese a no encontrarse amparados por la Ley de copropiedad inmobiliaria, serán de competencia de estos conocer los asuntos referentes a estas materias.
Saludos cordiales,
Estimada.
Muchas gracias por su respuesta, entonces realizare la denuncia ante el Juzgado de Policía Local
tengo la ultima pregunta al realizar mi denuncia y de ser acogida por el el juzgado ¿ellos deberían ordenar la demolición de las casetas?
Estimada,
En la medida que el demandado se encuentre en incumplimiento y se acoja la pretensión contenida en la demanda, el Tribunal se encuentra facultado para ordenar las sanciones que estime conveniente, entre ellas la demolición. Pero prevenimos que, al tratarse de una facultad y no una obligación, no podemos asegurar que se fallará en tal sentido.
Saludos cordiales,
Hola buenas tardes, tengo la siguiente duda, compre una casa que se encuentra fuera del condominio, debo pagar un gasto común, que es la mitad de los que viven al interior, pero de igual forma no utilizo las instalaciones, espacios comunes y tampoco hay gestión para quienes vivimos afuera.
se puede renunciar al pago.
saludos
Eduardo:
Si Ud. no es parte de la comunidad, no debería estar afecto a las obligaciones y beneficios que ella genera. Esto lo debe validar de acuerdo a la escritura, como también en el Reglamento de la comunidad, dado que si no hay pertenencia, no corresponde el pago de gastos comunes de un bien que no es parte de dicha entidad legal habitacional.
Vivo en departamentos sociales el cual lo consideran como condominio, la verdad que cobran una cuota 10 mil pesos como gasto común , pero no hay guardia ni conserjería si es social y lamentablemente me veo afectado,por un tema que mi vehículo queda afuera se supone en un espacio común de los departamentos somos varias afectado por choques y rayones . Nadie de hace responsable y así llaman condominio a un departamentos sociales, quiero realizar un lugar donde estacionó mi vehículo yo y un vecino cerrar para evitar estos artercados,y me amenazan que me enviaran a la Municipalidad para sacarme la proteccion que necesito para mi vehículo , eso es factible que lo puedan hacer?
Estimada,
En primer lugar, los condominios de viviendas sociales efectivamente se encuentran enmarcados dentro de la Ley de copropiedad (21.442), por lo que debiesen contar con un reglamento de copropiedad, en el cual se regulan materias tales como gastos comunes y uso de los espacios de dominio común.
En conformidad a lo anterior y de acuerdo al Art. 4 de la Ley 21.442, la asamblea de copropietarios y los demás órganos de administración del condominio deberán resguardar que las decisiones que adopten y las funciones que ejerzan no perturben ni restrinjan arbitrariamente el legítimo ejercicio de derechos por parte de los copropietarios, derechos tales como el de propiedad; en caso de que estos derechos sean perturbados podrán acudir ante el Juzgado de Policía local correspondiente.
En cuanto al cierre que se plantea, este debe ser objeto de discusión de una asamblea extraordinaria de mayoría reforzada, de acuerdo a lo establecido en el Art. 15 N°3 y se deberá contar con un quórum de aprobación del 66% de los asistentes, los que a su vez deben representar el 66% de los derechos del condominio.
Saludos cordiales,
Buenas tardes estimados,
Quisiera saber si el comite puede negar premiso a que se constituya una microempresa familiar en un edificio residencial una vez que la ley dice que una microempresa familiar debe funcionar en el domicilio del proprietário?
Gracias por su ayuda!
Flor:
El reglamento de copropiedad podrá regular estas materias en atención a que no se produzcan molestias que afecten la calidad de vida de los copropietarios, ni se produzca una afectación en el uso de los bienes y servicios comunes. En el mismo sentido, si el reglamento de copropiedad debidamente inscrito nada dice, no se podrán disponer limitaciones – desde el punto de vista de la regulación de copropiedad – al derecho de propiedad de cada dueño sobre su inmueble.
Ahora bien, se debe tener en cuenta lo que disponga la Dirección de Obras de la municipalidad, donde se encuentra el bien raíz, a fin de obtener los permisos correspondientes para su funcionamiento, esto en atención a la ordenanza que rija en dicho lugar.
Finalmente, cabe destacar que, en conformidad a lo dispuesto por el inciso 3° del Art. 145 de la Ley General de Urbanismo https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560 en concordancia con el artículo único de la Ley 19.749 sobre creación de microempresas familiares https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=188826&idVersion=&idLey=&tipoVersion=&cve=&i=, en este caso no se cambiaría el destino del inmueble, en la medida que su principal destinación subsista como habitacional (80%), como se puede ver en una respuesta frecuente del SII sobre la materia https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_0742.htm .
Hola mi consulta es vivo en un condominio social de viviendas horizontales como se les llama. Se pueden cerrar si todos los propietarios de la torre están de acuerdo?
Roxana:
Respecto al cierre, de acuerdo a lo consagrado por la Ley 21.411 que modificó la Ley 18.695, orgánica constitucional de municipalidades, en materia de cierre o instalación de medidas de control de acceso en calles, pasajes o conjuntos habitacionales, por motivos de seguridad, se encuentra permitido el cierre o instalación de medidas de control de acceso en calles, pasajes o conjuntos habitacionales, con el objeto de garantizar la seguridad de los vecinos, lo cual a su vez deberá ser autorizado por la Municipalidad correspondiente.
Vivo en un condominio de 20, en el cual se formó un «comité de vecinos» en los años 90. Actualmente no contamos con personalidad jurídica y estamos super desactualizados respecto a la nueva ley de copropiedad (los gastos comunes van a una cuenta personal). Cómo y dónde se puede solicitar personalidad jurídica para un condominio? Agradecido por su tiempo.
Hernán:
A fin de acogerse a la Ley de copropiedad inmobiliaria, se debe organizar una asamblea a la que debe asistir un Notario y cuya acta se reducirá a escritura pública; en esta se debe acordar formar un comité de administración, la elección de un administrador, la apertura de una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad y la elaboración de un reglamento el cual se debe presentar a la dirección de obras municipales correspondiente quienes velarán porque se cumplan todos los requisitos establecidos por la Ley 21.442. Una vez que se apruebe, se extenderá un certificado que declara al edificio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
Por otro lado, para que una comunidad de edificios obtenga RUT se deben realizar los siguientes trámites:
• Ingresar Solicitud de Inscripción y Obtención de RUT a través del portal de Servicio de Impuestos Internos en la sección Servicios online, menú RUT e Inicio de actividades.
• Completar electrónicamente formulario que está disponible en dicha sección.
• En el trámite de obtención de RUT deben autorizar todos los miembros o integrantes de la comunidad, en la forma que se le indique. También puede ser presentada la Solicitud por un administrador, representante o mandatario común, el que deberá autenticarse con su clave tributaria y allegar el documento firmado y autorizado ante notario en que conste su designación como tal.
• El administrador deberá adjuntar en la misma aplicación, haciendo uso del Gestor de Trámites, el acta (original o fotocopia simple) de su nombramiento, reducida a escritura pública.
Si quieren el servicio profesional, los podemos tener como clientes. Se pueden comunicar a contacto@circuloverde.cl
buenas tardes
el reglamento de coopropidad del edificio que fue entregado por la inmobiliaria y fue ratificado por asambleas en mantenerla dice que por cada unidad puede habitar 4 personas , en departamentos de 50 metros con la nueva ley de coopropiedad del 2022, sera abusiva arbitrario o fuera de la ley………………..saludos
Manuel:
De acuerdo a como usted señala que se encuentra redactada la limitante en el reglamento de copropiedad, podríamos indicar que, en conformidad a lo dispuesto por el artículo 8° letra b) de la Ley N° 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, el reglamento no podrá imponer limitaciones que sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho, como lo sería en este caso el derecho a la propiedad privada, consagrado en el artículo 19 N°24 de la Constitución Política de la República, derecho que con esta medida estaría siendo afectado, puesto que, como señala el legislador, sólo la ley puede establecer el modo de usar la propiedad, por lo que en definitiva la disposición del reglamento se encontraría contra derecho al utilizar un planteamiento tan restrictivo asociado solo al número de habitantes por unidad.
Ahora bien, de mediar algún otro requisito o criterio que persiga evitar las molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes del condominio o la afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos y en la medida que esto no contravenga la ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación, deberá respetarse lo regulado por el reglamento de copropiedad debidamente inscrito.
Hola, mi nombre es Andrés y tengo una duda.
Para poder mudarme a un departamento como arrendatario, la administracion del edificio me exige presentar fotocopia del contrato de arriendo, es legal presentarla?
Saludos
Andrés:
Debería presentar la autorización del dueño del inmueble, que puede ser el contrato de arriendo o una autorización de uso, firmada ante un notario, para que tenga mayor validez.
La comunidad debe cerciorarse en qué calidad ocupará el inmueble, lo que seguramente estará en el Reglamento.
Hola , de antemano muchas gracias .
Hace aproximadamente 2 meses hubo elección de directiva en edificio que habitó de 212 departamentos , debido a renuncia de directiva anterior , la cual funcionaba solo con 2 miembros un matrimonio que tenían 2 departamentos en el edificio y en donde su tesorera estaba renunciada hace 3 años aprox y nunca avisaron , , ellos el año 2023 trajeron una administración la cual debía mejorar las finanzas ya que según sus propias palabras estaban quebrados , situación que aún no está clarificada ( durante su periodo nunca informaron , nunca dieron rendición de cuenta , ni hicieron asamblea )ya que al inicio de su periodo ellos contaban con un fondo de reserva elevado heredado de directiva anterior , del cual yo fui miembro ( presidente) más allá de mejorar las finanzas esta nueva administración incrementó el déficit y además aumentó la carga de gastos comunes. En ese sentido yo juntos a otros 3 miembros fui elegido como tesorero , cabe destacar que yo solo me hice parte de esta nueva directiva debido a la petición expresa de varios vecinos que estaban ese día en la asamblea.. Al reunirnos como nueva directiva unos de los acuerdos fue cambiar administrador , habíamos 3 miembros y sólo el presidente electo quería mantenerlo , bajo apreciaciones subjetivas y sin ningún sustento objetivo , el tema es que cuando debíamos informar esto a la administración el presidente llegó con el planteamiento que él no estaba de acuerdo , me acusó a mí de tener intereses creado porque yo dejé a la anterior supervisora administrativa la cual según él tendría responsabilidad en el déficit con el que cuenta el edificio y que yo al haberla heredado era responsable porque ella se auto despidió y está administración sin ningún juicio ,ni trámite rápidamente llego a un acuerdo y pago una suma de 6 millones aprox de indemnización lo cual no cobraron y supuestamente fue cargado al fondo de reserva que dicho por ellos está quebrado aumentando el déficit, en este sentido la reunión fue un fracaso , sin embargo el presidente dijo que iba a impugnar la directiva por que éramos 4 miembros y según la ley debe ser impar , por otro luego de falta de argumento objetivos , dijo que me impugnarla a mí porque yo por haber sido miembro de la directiva anterior a la saliente tenía intereses creado , ademas porque se me acusa que durante nuestro periodo se usaron los fondos de reserva en pagos que no correspondían, explicándoselo que la utilización de fondos siempre fueron discutidos en asambleas y aprobadas por esta y que todos los años se realizaba rendición de cuentas en asamblea y que inclusive se cuenta de manera pública con el último balance que fue enviado vía plataforma a todos los residentes, antes de dejar la directiva el mismo que se le entregó a la directiva entrante , junto a documentos y llaves , en donde se demuestra que el edificio entre activos( 28 millones en cuenta corriente ) y pasivos ( 4 millones que habían sido pagados anticipados y no cobrados aún y 10 millones en “morosidad” ya que aún quedaban 6 días para el vencimiento de gastos comunes) , también este insiste que se causó una infracción porque el edificio cuenta con una sola cuenta y no tiene aparte otra cuenta , explicándoselo que eso fue discutido inclusive en asamblea en donde se dejó establecido que por transparencia y evitar cambios de dinero de un lado a otro se optó por esa opción, ya que el edificio pagas todos sus servicios de forma anticipada el cual incluye gas y agua caliente proveniente de una caldera que sólo cuenta con remarcadores y que eleva el costo de manera sideral y que sólo se recupera ese dinero 1 mes mes y medio después de pagado, en fin , este miembro que en este caso quedó como presidente, porque él se ofreció para ese cargo , nosotros en ese momento desconocíamos que él era miembro de un grupo de Whatssapp que asesoraba a la directiva anterior y administración que nunca se hizo público a los demás miembros de la comunidad y que lejos de mejorar la situación financiera la han empeorado , mis excusas porque se hizo larga la explicación pero es necesario para el contexto de mis preguntas que ya esboze un poco.
1. El puede impugnar la directiva por contar por 4 miembros tomando en consideración que esto lo hace sólo motivado porque los demás queremos tener prescindir de la administración actual el cual nunca fue ratificada por la asamblea , ya que apareció de repente y al parecer él mantiene un vínculo de amistad con él y directiva anterior al cual él libera de toda responsabilidad en la pérdida de fondo y quiere deslindarlo en anterior directiva que hace 4 años que no ejerce y dejó las finanzas sanas , ademas la asamblea y escrituracion quedo a cargo de administrador quien fue que citó a elección y llevó a cargo dicho proceso sin advertir dicho problema , es más el presidente electo junto al administrador hicieron la revisión del acta y la enviaron con una serie de errores e información faltante que ha implicado que al día de hoy después de 2 meses aún no podemos tener el control de la cuenta corriente ya que el banco solicitó una serie de datos faltantes y que ellos han entregado parcializado retrasando cada vez más este trámite, ademas que nosotros sospechamos y no tenemos la certeza qure se ideó una argucia en cuanto a crear un comité de 4 miembros y si las decisiones iban en contra de los intereses de estos 2 personajes ( administrador y presidente electo) lo impugnarian como se nos amenazo .
2. Me puede impugnar a mi ,
3 Puede desconocer los acuerdos de 3 miembros de la directiva por sólo ser el presidente.
4. Se podria impugnar su cargo bajo el argumento que él tiene intereses creados por lazos con la actual administración y que claramente tienen una debacle económico.
4 . Mientras nosotros no seamos impúgnanos legalmente podemos desconocer las acciones del presidente y realizar los acuerdos que tenemos los otros tres miembros , ya que él nos ha negado el acceso al correo del edificio y a plataforma que son de propiedad del edificio y que ya tienen una data de existencia de 9 años y contiene la historia del edificio y nosotros queremos acceder y respaldar la información y hacer una revisión exhaustiva .
Muchas pero muchísimas gracias por su disponibilidad y por tener un medio en donde los ciudadanos podemos ser informados y poder así ejercer nuestros derechos y obligaciones como corresponde .
Hernán:
En primer lugar, se debe señalar que lo expuesto por usted es materia de resolución del Juzgado de Policía Local correspondiente, en conformidad a lo dispuesto por el Art. 44 de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria. Especialmente nos debemos remitir a la letra b) del artículo indicado, la cual señala que será facultad del Juez de Policía local: “b) Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción de las normas de esta ley y de su reglamento o de los reglamentos de copropiedad. Para estos efectos, el tribunal deberá sujetarse a lo dispuesto en el inciso quinto del artículo 10 de esta ley”.
Nos remitimos a este apartado toda vez que, efectivamente se encuentran en infracción a lo establecido por la Ley, en tanto el Art. 17 establece que “la asamblea de copropietarios, en su primera sesión, deberá designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros”.
En razón a lo anterior y dando respuesta a su consulta, el presidente no es el llamado por la Ley a impugnar los acuerdos, pero si podrá acudir ante el Juez de Policía Local a fin de que se impugne el comité de administración y/o se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en contravención a la Ley.
En cuanto al deseo de impugnarlo a usted, bajo el argumento de haber pertenecido al comité anterior, esto no tiene asidero, toda vez que la misma Ley en el Art. 17 otorga la posibilidad de reelección de los cargos.
Respecto a la remoción del presidente de su cargo, se deberá realizar por medio de una sesión extraordinaria de mayoría absoluta, en la cual se debe contar con el voto de la mayoría absoluta de derechos a favor de la remoción, según lo establecido por el Art. 15 de la Ley.
Finalmente, mientras los cargos no sean impugnados, estos se pueden seguir ejerciendo, pero a saber, los acuerdos adoptados adolecen de nulidad al no apegarse a las normas establecidas por la Ley de copropiedad.
Gran esfuerzo de nuestro equipo legal…
Estimado Omar espero se encuentre muy bien, tengo un local comercial en el piso 1 de un edificio residencial y necesito instalar un aire acondicionado debido a las altas temperaturas y el agobio que es para el personal trabajar de esa forma, el compresor del A/A debe ir de forma externa al local, es decir en techumbre por ejemplo, pero me indican de la administración que eso no es posible porque en el reglamento interno lo prohíbe (anexo extracto) pero en mi caso no es terraza, balcón ni ventana, tampoco fachada y quisiera saber si es correcto lo que me indican o quizás la nueva ley de copropiedad hable algo con respecto a estos casos? que podría hacer tendría que ir al juzgado local en mi caso?
Muchas gracias por su ayuda.
Extracto del reglamento:
«ARTÍCULO SÉPTIMO: Queda estrictamente prohibido a los propietarios, arrendatarios u ocupantes, a cualquier título, de los departamentos, estacionamientos y bodegas: a) Abrir o cerrar puertas, balcones, terrazas, ventanas o ventilaciones, instalar en éstas extractores de aire, equipos de aire acondicionado, chimeneas o conductos para el humo, que tengan salida a los espacios comunes y ensanchar o modificar los muros que enfrentan a los pasillos comunes; b) instalar en las ventanas de los departamentos del Condominio cortinajes de color distinto al blanco o cuyo forro no sea de ese color; y c) Ocupar con muebles y otros objetos los pasillos, vestíbulos, corredores o escaleras comunes.
Edwin:
En conformidad a lo indicado por el Reglamento de Copropiedad, se encuentra prohibida la instalación de equipos de aire acondicionado que tengan salida a los espacios comunes, por lo que se encontraría impedido de instalar el compresor en un espacio tal como la techumbre.
En la medida que el Reglamento se encuentre debidamente inscrito, deberá apegarse a las normas allí señaladas.
Estimado, quisiera consultar, vivo en zona rural (parcela), donde vivo contamos con una personalidad jurídica con su respectiva directiva, la cual realiza cobro de gastos comunes, aumentos del monto unilateralmente, deposito del dinero de los gastos comunes en cuentas personales y poca trasparencia, cuando se les cuestiona se defienden aludiendo a la ley de copropiedad, tenemos claro las obligaciones de esta ley, pero mi pregunta es como saber si efectivamente esta ley de copropiedad aplica en zonas rurales y si fuera así cuales serian?,
En la actualidad hay varias parcelas que debido a lo anterior mencionado ya no van a pagar gastos comunes. La directiva amenaza con demandas y problemas legales, pero si estamos fuera de la ley de copropiedad esto seria algo que no llevaría a nada. Muchas gracias.
Enrique:
En primer lugar, se debe establecer que, la Ley de copropiedad inmobiliaria establece un régimen jurídico que dispone de un marco normativo para los condominios, tanto para las unidades como para los bienes de dominio común; ahora, en conformidad a lo dispuesto por el Art.1° Letra B de la Ley 21.442, los condominios pueden estar emplazados en el área urbana y, excepcionalmente, en el área rural, cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada previamente conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En ambos casos se requerirá, además, cumplir con las exigencias urbanas y de construcción y demás requisitos establecidos en esta ley para la constitución del régimen de copropiedad.
Por esta razón, le recomendamos que revise si efectivamente el condominio cuenta con la autorización de la Dirección de Obras Municipales para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, toda vez que, si no se encuentran acogidos a este régimen no existe sustento legal para el cobro de gastos comunes, a menos de que se haya llegado a un acuerdo consensual entre las partes.
HOLA:
Tengo una propiedad en un condominio arriendo mi casa por día de vez en cuando amigos y cercanos ya que cuenta con piscina. La administración envió un comunicado de cambio de reglamento el cual dice que esta prohibido arrendar la propiedad que solo puede ser mensual y venta avisando en todo momento a la administración esto es legal ?
Ingrid:
Efectivamente, si Ud. tiene arriendo por horas de su casa, ello es una actividad comercial, lo que además implicaría la emisión de factura por la renta percibida y el inicio de actividad en el SII.
En cuanto a la prohibición, ello es legal, dado que no se puede tener una actividad comercial de servicios de pernoctación en un recinto habitacional.
Buenas tardes, esperando se encuentren muy bien, tengo una consulta y quisiera saber si me pudieran ayudar, soy administrador en un edificio en agua santa, el tema es que el verano pasado entro un perro al condominio y algunos vecinos lo acogieron pero no se han hecho responsable ni hay nadie que se declare dueño de este, el tema es que el perro es agresivo y ladra a quien no conozca, estamos teniendo problemas con los conserjes y los trabajadores de reparto, cartero, que se puede hacer en esta situacion, de antemano muchas gracia, quedo atento
Martín:
En la medida que no se encuentre inscrito como perro comunitario en conformidad a lo dispuesto por la Ley 21.020, conocida como “Ley Cholito”, se podrá solicitar la acción de personal municipalidad a fin de que se haga retiro del animal con destino a la perrera municipal o entidad que dicho municipio estime conveniente. Esto es de acuerdo con lo indicado en el N° 4 del art. 2° en concordancia con el art. 10 de la mencionada ley 21.020, donde se debe entender:
«4) Perro comunitario: perro que no tiene un dueño en particular pero que la comunidad alimenta y le entrega cuidados básicos.»
Cabe hacer presente que, toda contravención a las disposiciones de la ley mencionada se sancionan con multa de 1 a 30 UTM, sin perjuicio de la aplicación de lo dispuesto en el Código Penal sobre maltrato animal y en otras normas relacionadas.
Hola. Soy copropietario en un condominio social en la comuna de alto hospicio. Hace unas semanas se ralizo una asamblea en el condominio con el objetivo de escoger a la nueva directiva. Como nadie de los copropietarios quería ser parte de esta directiva de manera voluntaria, se realizó un sorteo en el cual yo salí sorteado para ser parte de esta directiva, expresando en el momento yo y otro de los sorteados que no queríamos ser parte, por lo que la directiva actual menciono que se realizara un nuevo sorteo con un juez, el cual escogeria a la nueva directiva. Hasta el dia de hoy no se a realizado una nueva asamblea para este nuevo sorteo, y la directiva me acaba de avisar que presentara una denuncia en mi contra en el juzgado de policia local para ser multado por no querer asumir el cargo.
Quería saber si esto esta dentro de la ley, y si lo esta, que puedo hacer?
Si se está realizando una denuncia en mi contra por rechazar el cargo, de igual manera puedo ser escogido nuevamente en el sorteo?
Daniel:
El artículo 17 de la ley 21.422, sobre copropiedad inmobiliaria, al regular lo relativo a la asamblea de copropietarios establece que “A falta de acuerdo para la designación de los miembros del comité o no existiendo interesados en ser parte de dicho órgano, el primer administrador o el presidente saliente deberá designarlos por sorteo”. Asimismo, el mismo artículo señala que “el comité de la administración podrá(..) imponer multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de la ley y el citado reglamento”, siendo, por tanto, plausible la sanción impuesta a la negativa de ser parte de la administración.
En cuanto a resolver controversias relativas a la administración o funcionamiento del condominio que surjan entre copropietarios, Comité, y administración. El artículo 44 de la ley 21.422 les entrega competencia a los juzgados de policía local para dirimirlas, otorgando todas las facultades que sean necesarias para resolver esas controversias. Pudiendo, en razón a la forma de elegir a los miembros del comité, salir nuevamente electo usted.
Ahora bien, lo ideal sería llegar a un acuerdo entre la comunidad y el Comité, previo a la intervención de un mecanismo de solución de conflictos, ya sea, judicial o extrajudicial.
BUENOS DÍAS SOY COPROPIETARIA DE UN CONCOMINIO Y QUERIA SABER SI EL ADMINISTRADOR Y EL COMITE DE ADMINISTRACIÓN DE UN CONDOMINIO TE PUEDEN DISCRIMINAR POR EL MODELO Y TAMAÑO DEL VEHÍCULO, ENVIANDOTE AMONESTACIONES INDICANDO QUE DEBES SACAR EL VEHICULO A LA CALLE. CABE SEÑALAR QUE EL VEHÍCULO LO ESTACIONO EN EL FRONTIS DE MI DOMICILIO, AL IGUAL QUE TODOS LOS DEMAS COPROPIETARIOS, PERO A MI NO ME DEJAN ESTACIONAR VULNERANDO MIS DERECHOS DE IGUALDAD Y DERECHO DE PROPIEDAD.
ADEMAS EL COMITE DE ADMINISTRACIÓN CON EL ADMINISTRADOR CONTRATARON UN ABOGADO PARA REALIZAR EL BORRADOR DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, EL CUAL TIENE VARIAS CLAUSULAS QUE VAN DIRIGIDAS HACIA MI VEHÍCULO, HACIENDO MENCION QUE NO PUEDEN INGRESAR VEHICULOS DE IDENTICAS CARACTERISTICAS AL MIO. ES DECIR, CONTINUAN CON EL HOSTIGAMIENTO Y DISCRIMINACION HACIA MI CASA, NO PERMITIENDOME A VIVIR EN IGUALDAD COMO A LOS DEMAS RESIDENTES QUE ESTACIONAN DE LA MISMA FORMA, PERTURBANDO NUESTRA TRANQUILIDAD, CONSULTA ¿ES LEGAL QUE LOS COPROPIETARIOS NO PARTICIPEN EN LAS MODIFICACIONES DEL REGLAMENTOQUE INDICA LA LEY 21.442?, COMO PUEDOR IMPUGNAR LAS CLAUSULAS QUE ME PERJUDICAN DIRECTAMENTE?.CABE SEÑALAR QUE NI SIQUIERA NOS DIERON UN DIA PARA LEERLO, YA QUE LO ENVIARON POR CORREO UN DIA ANTES DE LAS REUNIÓN INFORMATIVA QUE REALIZARON PARA TRATAR EL BORRADOR DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, Y YA CITARON A REUNIÓNPARA VOTAR ESTE BORRADOR, ES DECIR NI SIQUIERA NOS DIERON UN TIEMPO PRUDENTE PARA LEER CON CALMA UN DOCUMENTO TAN IMPORTANTE PARA LA CONVIVENCIA DE LA COMUNIDAD, OTRO CONSULTA, ES LEGAL INSCRIBIR EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD SI AÚN NO ESTÁ PUBLICADO EL REGLAMENTO DE LA LEY 21.442?, ¿HASTA CUANDO SE PUEDE INSCRIBIR EL NUEVO REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DE ACUERDO A LA LEY VIGENTE 21.442?
Milena:
En conformidad al Art. 44 de la Ley 21.442, será el Juzgado de Policía Local el llamado a resolver los conflictos que surjan en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria establecido en esta ley y que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y la asamblea de copropietarios, el comité de administración o el administrador, o entre estos mismos órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria, relativas a la administración o funcionamiento del condominio, para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias.
Buenas tardes.
Es válido en una asamblea ya sea ordinaria o extraordinaria grabar la sesión en vez de hacer un acta?
Recientemente tuvimos una asamblea donde no hubo el quórum pactado (33%) y al preguntar sobre el acta dijeron que estaban grabando la sesión y que esto era la forma «modernizada». Se han llevado a cabo múltiples decisiones sin presentar el acta y también sin someterlas a votación.
En caso de ser ilegal, cómo se puede proceder?
Muchas gracias de antemano.
María:
Claramente todo lo relacionado con el funcionamiento de una comunidad habitacional, debe cumplir con las normas establecidas en la Ley N° 21.442, en el reglamento y en los acuerdos de la asamblea, donde no se contempla el reemplazo de las actas escritas por un medio distinto, como sería la grabación de ellas como reemplazo. Ello no está permitido en la normativa que regula el funcionamiento de una comunidad habitacional.
En el art. 15 de la Ley N° 21.442, se indica lo siguiente (lo remarcado es nuestro):
«Las actas deberán constar en un libro de actas foliado, ya sea en formato papel o digital, que asegure su respaldo fehaciente, y ser firmadas de forma presencial o electrónica, a más tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del presidente de dicho comité, sea que se trate de documentos impresos, digitales, audiovisuales o en otros formatos. La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia o falta de subsanación.»
En el art. 17, de la misma norma, se establece que (lo remarcado es nuestro):
«El presidente del comité de administración deberá mantener bajo su custodia el libro de actas, los antecedentes que respalden los acuerdos adoptados, las copias autorizadas de las reducciones a escritura pública e inscripciones requeridas por esta ley y una copia del archivo de documentos del condominio a que se refiere el inciso quinto del artículo 9°. Asimismo, mantendrá a disposición de la comunidad un libro de novedades, en el que el administrador y el comité puedan dejar constancia de información relevante relacionada con el funcionamiento del condominio y en el que puedan registrarse los reclamos y solicitudes fundadas presentadas por los copropietarios, arrendatarios u ocupantes del mismo. Concluido su mandato, el presidente del comité deberá hacer entrega de los documentos antes señalados a quien le suceda en el cargo. La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia o falta de subsanación.»
De acuerdo al art. 44 de la ley comentada, serán los juzgados de policía local los competentes para resolver las contiendas que se produzcan entre las partes.
Hola mi nombre es Marisol, deseo consultar el condominio que vivo al momento de realizar un retiro de escombro debe pedir factura a quien le haga el trabajo para quedar llevar un buen registro
Marisol:
Efectivamente, todo pago de servicios debe tener como contrapartida el documento tributario que proceda. Es el caso de un servicio de pintura, gasfitería, jardinería, etc., si se hace en forma independiente. Las personas emitirán boletas de honorarios, donde la comunidad que lleva contabilidad debe realizar la retención que proceda (en el 2024 la tasa es 13,75%; si no lleva contabilidad, no se hace la retención, pero ello es infrecuente), y factura en el caso de contribuyentes de primera categoría, como es el servicio de transporte.
Hola
Compre una parcela en loteo rural, la escritura dice loteo.
Sin embargo el loteo se considera condominio y tiene instalaciones de calles, luces, etc.
Es legal me cobren gastos comunes? Debo acogerme obligatoriamente al reglamento si no es Copropiedad?
La escritura no dice nada al respecto.
Gracias
Daniela:
Las parcelas están en un proyecto que debe tener áreas comunes y seguramente hay comunidad, ya que pueden hasta compartir espacios físicos, lo que claramente debe estar normado y dicho en la escritura de compra de la parcela.
Puede ver lo que indica la norma al respecto, que se encuentra contenida en el DL N° 3.516/1980:
«Los caminos comunes al interior de una comunidad rural, sean conformados por servidumbre o lotes camino, deberán ser mantenidos a prorrata por los propietarios con el fin de garantizar el acceso entre el espacio público y los respectivos predios.»
Hola buen dia, sucede que en mi departamento hay una filtración desde el departamento de arriba, sin embargo en su momento se avisó a la administración y quedó en nada, tenemos que estar cada semana secando y limpiando el techo del baño. Ahora sucede que en el departamento de abajo, hay filtración, sabemos que la filtración vienen de arriba, pero la administración nos envió muchos correos en esta ocasión (cosa que no se aplicó cuando yo también lo solicite) e indicando que ingresará forzosamente a mi departamento quiera o no, para arreglar la «filtración» de mi departamento (cosa que es de arriba).
¿Hay alguna forma legal o algo que pueda hacer para poder frenar este acoso y esta acción que ellos quieren tomar?
Saludos!
Ricardo:
En primer lugar se debe distinguir de donde provienen las filtraciones, si el origen es desde el interior de un inmueble, es el dueño el que debe proceder con las reparaciones y cubrir los daños causados producto de esta, por lo que no es de cargo de la administración su reparación. En cambio, si la filtración proviene de un espacio común, como puede ser la losa que separa un departamento de otro, será la administración la encargada de la reparación con cargo a los gastos comunes ordinarios. Si la administración no accediere a esta solicitud, se debe acudir ante el comité de administración para que fiscalice las funciones del administrador.
Ahora bien, en cuanto al acceso a su domicilio, en conformidad a lo dispuesto por el Art. 42 de la Ley 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente, con el fin de reparar las filtraciones, debiendo hacerlo acompañado de un copropietario, quien a su vez deberá levantar acta detallada de la diligencia. En este caso, los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del daño producido por las filtraciones.
Buenas tardes,
Compré una casa hace aproximadamente un mes, me entregaron las llaves, sin embargo no permiten realizar mi mudanza, o habitarla debido a una deuda de gastos comunes de la dueña anterior ¿esto es legal?
agradecería tu respuesta, gracias.
Karla:
Es importante señalar que el pago de gastos comunes es una obligación económica que, en razón al inciso 2 del artículo 6 de la ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria, «seguirá siempre al dueño de cada unidad, aun respecto a los créditos devengados antes de su adquisición», por tanto, esa carga sigue al inmueble sin importar quien sea el dueño actual, y este es obligado al pago. Sin embargo, usted tiene el derecho a repetirse o cobrarle al dueño anterior.
Ahora bien, el artículo 8 de ley 21.442 en su letra B, permite establecer en el reglamento interno del edificio o comunidad limitaciones a los copropietarios, que perfectamente pueden referirse al no pago de gastos comunes, limitando, por ejemplo, el uso de ascensores para mover objetos, restringir el acceso a los sistemas de seguridad de la comunidad, etc. Sin embargo, estas limitaciones no pueden vulnerar ciertos derechos ni a la ley, en este sentido, a usted no se le puede negar el acceso a su propiedad (departamento), ni menos restringir su desplazamiento por vías alternativas, como las escaleras del edificio, estacionamiento, etc. De ser así usted podría recurrir a la Corte de Apelaciones competente, mediante un recurso de protección (artículo 20 de la CPR) para poner término al acto arbitrario o ilegal que vulnere su derecho de propiedad (artículo 19 N°24 de la CPR), y libertad ambulatoria (19 N°7 de la CPR).
Le recomendamos, intentar llegar a algún tipo de acuerdo con la administración respecto al pago de los gastos comunes adeudados, pues, el inciso 4 del artículo 6 de la ley 21.442 señala “el administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas”. Esto en miras a la comodidad y agilidad de su mudanza.
Muy buenas tardes, somo un condominio social donde no se paga gastos comunes, hoy nuestras redes sanitarias del baño y cocina (bienes comunes) están muy deterioradas son verticales de 3 pisos y el primer piso se lleva la peor parte de humedad y filtraciones, Son edificios de mas de 30 años , son 108 departamentos, hoy nos encontramos en el proceso para postular el mejoramiento de las redes sanitarias en un proyecto SERVIU, para seguir en el proceso necesitamos el 100 % de adhesión vecinal, pero tenemos unas 15 personas de se niegan a participar en este proyecto entendiendo que su rechazo impide que sigamos en camino para este beneficio y que esto afecta a todos ya que las redes sanitarias son bienes comunes. mi consulta es:
Podemos como comité de administración acercarnos a un juzgado de policía local para que de alguna forma nos ayuden y se establezca de manera forzada que deben ceder, ya que afecta a toda la comunidad.
Vanessa:
En este caso, lo más apropiado sería presentar un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones respectiva, interpuesto por el comité de administración en contra de los copropietarios que se niegan a participar en el proyecto, a fin de que se declare el bien superior de la comunidad por sobre el derecho de propiedad privada, ya que no hay una norma que regule este tema en específico, más bien es un requisito de quórums impuesto por SERVIU y en este sentido los copropietarios deben entregar su libre consentimiento.
Hola.
Vivo en el segundo piso de mi edificio, y existe una filtración que proviene de mi medidor, pero está filtración se encuentra en la loza de la escalera para bajar al primer piso, en dónde el Administrador me indica que el arreglo debe ser costeado por mi cuenta, esto debe ser así ya que la loza es considerado un espacio común según entiendo.
Estimado Diego,
Al tratarse de filtraciones existentes en un espacio considerado de dominio común, cuya reparación será de cargo de la administración y los gastos en reparación, deberán ser cubiertos por los gastos comunes ordinarios, tal como establece el Art. 2° N°9 letra c): “De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos”.
Ante esto, usted deberá exigir su cumplimiento a la administración y, en su defecto, acudir el Comité de Administración para que este fiscalice el cumplimiento de las obligaciones del administrador.
Saludos cordiales,
Saludos! Gracias por excelente servicio con su página web.
Soy estudiante de Derecho y estoy realizando una investigación de Derecho Comparado entre Chile, España y Puerto Rico.
En la Ley de Propiedad Horizontal de Puerto Rico existe una cláusula sobre adquirente involuntario. Se refiere al acreedor hipotecario que, en protección de su acreencia, adquiere el inmueble mediante la ejecución de la hipoteca. Si ese inmueble tenía cuotas de gastos comunes atrasadas, ese acreedor hipotecario solo será responsable de pagar la deuda hasta los 6 meses anteriores de la adquisición. En cambio, si el que adquiere (sea persona natural o jurídica) lo hace a sabiendas de la deuda como un negocio lucrativo, será responsable de pagar toda la deuda.
En España hay una disposición similar, solo que allá no hacen distinción entre el adquirente y siempre deberá pagar la deuda corriente y la de 3 años anteriores a la adquisición.
Verifiqué la nueva ley de Chile y no encontré algo similar. ¿Conocerá de alguna disposición al respecto? ¿Existe alguna protección a las entidades bancarias o no?
Helga:
No hay norma de liberación.
También en la misma línea están el pago del impuesto territorial, que se asocia al bien y no al propietario, por lo que si hay traspaso, ello continúa como un pasivo que debe asumir el nuevo dueño.
En el caso de los gastos comunes, podría existir la aplicación de la prescripción, pero ello se tiene que alegar, lo que claramente no será un trámite fácil.
Estimados. Vivo en el último piso de un edificio. Cada invierno me toca lidiar con el tema de filtraciones en distintas magnitudes.
Cuando aún existía garantía, la inmobiliaria realizó muchos trabajos. Y unos años estuvimos sin problemas. Pero los 2 últimos inviernos volvieron filtraciones menores en el cielo del departamento. Estas fueron avisadas a la administración del edificio, pero esta nunca se ha hecho cargo ni han realizado nuevas impermeabilizaciones u otros trabajos. He arreglado el cielo de mi departamento pero en invierno con la lluvia vuelve a filtrarse en ciertas zonas muy específicas.
Quien es el responsable en este caso y cual debería ser mi proceder?
Muchas gracias.
Cristián:
Al tratarse de filtraciones provenientes del techo del edificio, cuya reparación será de cargo de la administración, toda vez que el techo configura un bien de dominio común en conformidad a lo dispuesto por el Art. 2° N°3 letra b) de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria.
En cuanto a los gastos en reparación, deberán ser cubiertos por los gastos comunes ordinarios, tal como establece el Art. 2° N°9 letra c): “De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos”.
Ante esto, usted deberá exigir su cumplimiento a la administración y en su defecto, acudir el comité de administración para que este fiscalice el cumplimiento de las obligaciones del administrador.
¡Hola!
La administración de mi edificio envió un comunicado sobre fumigación, en que estipula que «será obligatorio que los copropietarios faciliten el ingreso de los operarios», con lo que entiendo que se refieren a que esto se realizará también al interior de los departamentos. ¿Existe una base legal para esta obligación? También se estipula que «Quienes no permitan la ejecución de los trabajos serán multados»; ¿tiene esto también una base legal?
Si tal obligación existiera, ¿existe alguna responsabilidad por parte de la administración de proveer una estancia alternativa mientras no se pueda habitar el departamento, o algo similar?
¡Gracias!
Jorge:
Si bien el Art. 19 N°24 de la Constitución Política de la República establece que “Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad o de alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio”; el mismo artículo dispone limitaciones a este derecho, entre las cuales se encuentra la salubridad pública. En el mismo sentido se pronuncia la Convención Americana sobre Derechos Humanos, ratificada por nuestro país, anteponiendo el interés social por sobre el derecho a la propiedad privada.
Pues bien, en base a esta normativa y principios regentes del derecho, usted sí podría ser obligado a la fumigación de su propiedad, toda vez que representa un interés colectivo, comprometiendo la salubridad pública.
En cuanto a la multa por incumplimiento, no existe una base legal, sino más bien deberá estarse a lo indicado por el Reglamento de Copropiedad debidamente inscrito o, en su defecto, por los acuerdos tomados por el comité de administración.
Respecto al último punto, no existe obligación legal para la administración de proveer una estancia alternativa.
Buenas, vivo en condominio donde mi casa se encuentra en la parte externa de este, con entrada tanto vehicular como peatonal propia e independiente hacia la calle, al igual que instalaciones de agua y otros. Dentro de los gastos comunes debo pagar el arreglo de portón electrico de entrada vehicular, teniendo en cuenta que tengo entrada independiente. Saludos y gracias
Claudio:
En conformidad a lo dispuesto por el Art. 6° de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, Cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución; agrega el Art. 35 de la misma Ley que, el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos.
Por lo que, en definitiva, si el reglamento de copropiedad no contempla una situación especial, usted se encuentra obligado al pago de los gastos comunes, pese a no hacer uso del portón. A saber, la reparación de bienes de dominio común, se encuentra dentro del ítem cubierto por gastos comunes ordinarios, de acuerdo a lo consagrado por el Art. 2° N°9 letra c) de la Ley en comento.
Buen día! vivo en una parcelación y tengo una duda: este loteo no tiene junta de vecinos y tampoco se ha conformado una agrupación de vecinos, sin embargo se cobran gastos comunes obligatorios. Yo no tengo problemas en pagarlos, siempre lo hago, pero se han hecho inversiones poco claras en su rendimiento y cuando un vecino no cancela se le niega el acceso al portón de ingreso con control telefónico. Cuando se echa a perder el acceso con teléfono, no hay nadie que se haga cargo de abrir y tampoco se dejan en apertura manual por temas de seguridad.
Es legal que cobren gastos comunes si hay un vecino que no quiere soltar el cargo voluntario, y que los dineros se administren en la cuenta personal de otro vecino?
Espero mi pregunta pueda ser respondida.
Muchas gracias de antemano.
Elena:
En primer lugar, se debe distinguir si la comunidad se encuentra regulada por la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria.
En caso de estar acogidos a la ley, el pago de gastos comunes es una obligación económica principal a la que cada copropietario debe contribuir. Asimismo, el monto y forma de pago, debe estar determinado en el reglamento de la comunidad (en caso de existir uno). Esto lo establece el artículo 6 de la ley 21.442. Además, cada comunidad debe tener una cuenta bancaria exclusiva, en la que se realizará el pago de los gastos comunes.
En caso de no acogerse a la ley, el pago de gastos comunes debe estar determinado por todos los copropietarios, de común acuerdo.
En cuanto, a no permitir el ingreso de los propietarios por no pago de gastos comunes. Esto sería ilegal y arbitrario, ya que se estaría atentado contra el derecho de propiedad (artículo 19 n°24 de la Constitución), lo que permitiría ejercer acciones protectoras de su dominio, por ejemplo, un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones competente.
Ahora bien, respecto a la administración: estando o no estando regulados por la ley 21.442. De no existir primer administrador, que debió ser nombrado por el primer dueño de las parcelas, y tampoco, existiendo comité de administración que represente a la comunidad. El artículo 17 señala que: “Mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación, siendo responsable conforme al artículo 2288 del Código Civil.”. Este último artículo establece que, en los actos que realice el agente oficioso, es responsable de la culpa leve si ha tomado voluntariamente la gestión.
Tengo una propiedad ( Casa ) que se encuentra fuera del condominio.
¿ Es factible instalar un local comercial ?
Julio:
Eso lo debe averiguar en la Dirección de Obras de la municipalidad donde se encuentra el bien raíz, dado que dependerá de la Ordenanza que rija en dicho lugar.
Buenas tardes
Felicitaciones por este servicio que prestan a la comunidad! Es un gran apoyo.
Aún cuando sabemos que el plazo para adecuar el reglamento de copropiedad es un año contados desde la publicación del Reglamento de la Ley 21.442, lo que aún no ocurre; en la comunidad donde resido ya estamos trabajando en dicha modificación, en especial porque es probable que concordar un nuevo reglamento sea una tarea lenta.
Al respecto, podrían orientarnos respecto de la legalidad de las siguientes disposiciones que se están proponiendo, algunas de las cuales están en nuestro actual reglamento de copropiedad. Se trata de un edificio donde todas las unidades tienen destino residencial.
1.- Se propone: “Con el fin de resguardar tanto el aspecto estético como la reputación del conjunto, los copropietarios se obligan a no arrendar sus departamentos sin antes someter los antecedentes del interesado al Comité de Administración, y haber obtenido la aprobación de él en cuanto a la persona del o de los interesados.”
¿Puede el Comité de Administración negar la autorización al propietario de arrendar su departamento a quien estime conveniente, ya sea sustentado en los fines señalados o por cualquier otra justificación?
2.- En el edificio existen propietarios y/o arrendatarios sólo de estacionamientos, que pagan gastos comunes proporcionales al avalúo de sus estacionamientos. ¿Es posible restringirles el uso de los bienes comunes del edificio? Específicamente, ¿es posible autorizarles la circulación solo por los espacios comunes que les permitan acceder a sus estacionamientos, y prohibirles el uso de otros bienes comunes (piscinas, sala de eventos, etc.)?
3.- El administrador del edificio está proponiendo: «La infracción por un arrendatario, de cualquiera de las disposiciones contenidas en la Ley 21.442, en su Reglamento y en el presente Reglamento de Copropiedad, será causal suficiente de terminación inmediata del arrendamiento, sin perjuicio de las sanciones establecidas en el artículo décimo primero del presente reglamento. El Administrador demandará la terminación del arrendamiento respectivo en nombre y representación del dueño de la unidad de departamento, para cuyo efecto el propietario, al aceptar este Reglamento, le confiere poder especial y asume los gastos que demande la acción que se emprenda para resolver un contrato de arrendamiento».
¿Puede el reglamento imponer al propietario otorgar poder especial al administrador para resolver un contrato de arriendo? ¿Más aún en los términos amplios propuestos, es decir, sin limitación de gastos o autorización específica respecto de la selección del abogado que emprenda la acción de resolución del contrato?
Muchas gracias
Christian:
Duplicó la consulta.
Buenas tardes:
Junto con felicitarlos por el servicio que prestan al responder las consultas de la comunidad, me gustaría me orientaran con las siguientes dudas:
Soy copropietario en un edificio regulado por la Ly 21.442 y donde todas las unidades de departamentos tienen destino habitacional. Dado que aún no se publica el reglamento de la citada Ley, sabemos que aún tenemos al menos un año para actualizar el reglamento de copropiedad, sin perjuicio de lo cual estamos adelantando trabajo revisándo el reglamento que hoy nos rige, para definir que disposiciones conservar y cuáles no en la actualización, y analizando la incorporación de disposiciones nuevas.
Dentro de las que están en duda se encuentran las siguientes:
1.- «Con el fin de resguardar tanto el aspecto estético como la reputación del conjunto, los copropietarios se obligan a no arrendar sus departamentos sin antes someter los antecedentes del interesado al Comité de Administración, y haber obtenido la aprobación de él en cuanto a la persona del o de los interesados. »
¿Es legal un disposición como esta? ¿Puede el Comité de Administración oponerse a que un propietario arriende su departamento, si se encuentra con todas sus obligaciones al día?
2.- Dado que en el edificio existen propietarios y/o arrendatarios sólo de estacionamientos (no de departamentos), quienes pagan gastos comunes proporcionalmente al valor de sus propiedades, ¿Es posible limitarles a esos propietarios/arrendatarios el uso de los bienes comunes?. Por ejemplo, sólo autorizarles el tránsito por los espacios comunes que le permitan el acceso a sus estacionamientos. ¿Es posible negarles todo derecho a usar otros bienes (piscina, salas de reuniones, etc? ¿O sólo se puede dar u límite temporal al uso de esos bienes?
3.- El Administador del edificio está proponiendo incluir la siguiente norma: «La infracción por un arrendatario, de cualquiera de las disposiciones contenidas en la Ley 21.442, en su Reglamento y en el presente Reglamento de Copropiedad, será causal suficiente de terminación inmediata del arrendamiento, sin perjuicio de las sanciones establecidas en el artículo décimo primero del presente reglamento. El Administrador demandará la terminación del arrendamiento respectivo en nombre y representación del dueño de la unidad de departamento, para cuyo efecto el propietario, al aceptar este Reglamento, le confiere poder especial y asume los gastos que demande la acción que se emprenda para resolver un contrato de arrendamiento».
¿Puede un reglamento imponer al propietario conferir poder de representación al Administrador? ¿Puede, además, hacerlo sin limitación alguna respecto de la ejecución de la acción en cuestión (por ejemplo, respecto del costo de la acción?
Estimado, se contestan sus consultas según la enumeración de ellas:
1. Esta disposición carecería de legalidad, en atención a el fin indicado, toda vez que el artículo 8° de la Ley 21.442 indica que, se deberá acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley, su reglamento y a las características propias del condominio, el que observará plenamente las normas de la ley N°20.609, que establece medidas contra la discriminación. La finalidad planteada es «resguardar tanto el aspecto estético como la reputación del conjunto», por lo que con la cláusula pretendida se podría estar incurriendo en un acto de discriminación arbitraría según lo dispuesto por el Art. 2° de la Ley 20.609: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1042092&idVersion=&idLey=&tipoVersion=&cve=&i=
Por otro lado, se estaría limitando el derecho de propiedad, consagrado en el Art. 19 N°4 de la Constitución Política de la República, ya que solo la Ley puede establecer el modo de disponer de ella (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=242302); lo que a su vez contravendría el Art. 8 letra b) de la Ley 21.442, toda vez que este señala: “Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad (…) con los siguientes objetos: b) Imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales…”
2. De acuerdo a lo consagrado en el Art. 8 letra d) de la Ley 21.442, si sería posible limitar o restringir el uso de ciertos bienes comunes, toda vez que la ley faculta al reglamento para señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común.
3. Esta cláusula no cuenta con un sustento legal. El mandato judicial es un contrato mediante el cual una persona, que es o será partícipe de un proceso judicial, le confía su representación a otra quien realiza actuaciones judiciales en nombre y riesgo del mandante, por lo que, de partida se requiere del consentimiento libre y expreso del mandante. Dentro de las características del mandato judicial – entre otras – tenemos que se trata de un contrato solemne, toda vez que la Ley ordena el cumplimiento de ciertas formalidades al tiempo de su constitución, las cuales encontramos consagradas en los Arts. 6 y 7 del Código de Procedimiento Civil (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=22740&idParte=8767340&idVersion=) y el inc. 2° del Art. 7 de la Ley 20.886 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1085545&idParte=9657738&idVersion=2021-12-11); por otro lado, la función de mandatario judicial sólo puede ser ejercida por ciertos sujetos, en particular, aquellos que posean ius postulandi. Así lo expresa el citado artículo 6, en concordancia con el artículo 2 de la Ley N° 18.120 (https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=29544). Cuando hablamos de quienes poseen ius postulandi, nos referimos a un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión, a un procurador del número, a un estudiante actualmente inscrito en tercero, cuarto o quinto año de las Escuelas de Derecho de las Facultades de Ciencias Jurídicas y Sociales de alguna de las universidades autorizadas, y al egresado de esas mismas escuelas hasta tres años después de haber rendido los exámenes correspondientes.
Saludos cordiales,
Hola, soy arrendatario de un departamento en un condominio, no tengo lavadora asi que uso la lavadora comun del condominio, resulta que fui a lavar y la administradora ahora indico que solo se podra lavar con agua fria porque la lavandería no es ninguna ganacia para el condominio e hicieron un contrato con la empresa de lavanderia para que no se usara agua caliente, al respecto encuentro tremendamente abusivo el que esto se realizara sin notificar al dueño, ni tampoco al residente (yo) y ni siquiera realizar una votacion al respeto, ¿ que puedo hacer ? dado que me agrada el lugar y no quiero irme. Gracias
Federico:
El administrador se encuentra facultado para celebrar este tipo de contratos, en conformidad a las funciones reguladas por el Art. 20 de la Ley 21.442, respetando lo indicado por esta, su reglamento y el respectivo reglamento de copropiedad.
En términos prácticos, se puede elevar este tema en asamblea de copropietarios, principal órgano decisorio y de administración de un condominio y en la medida que se adopte un acuerdo diferente al decidido por la administración, el comité de administración podrá exigir su cumplimiento, ya que es el mandatado para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y administración del condominio, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al administrador y establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes (Art. 2)
Hola! ¿puede exigir a la administración que me evidencie comprobantes de la aplicación de multas y su correspondiente pago por parte de propietarios/arrendatarios que hayan sido multados?
Patricia:
Esto no es exigible por parte de los comuneros, toda vez que en conformidad a lo dispuesto por el Art.20 N°4 de la Ley 21.442, esta información debe ser entregada al comité de administración, no así a los demás copropietarios que la soliciten.
El personal de conserjerìa tiene contrato de trabajo.
Las cotizaciónes previsiones las paga el Administrador haciendo uso de su RUT y no el de la comunidad.
Conforme la normativa vigente, ¿con qué RUT deben ser pagadas las cotizaciones en Previred?
Gracias.
Alejandro:
Las cotizaciones deberán ser pagadas con el RUT de la comunidad, en su calidad de empleadora, en conformidad a lo dispuesto por el Artículo. 58 del Código del Trabajo, el que indica que, es el empleador quien deberá deducir de las remuneraciones los impuestos que las graven, las cotizaciones de seguridad social, las cuotas sindicales en conformidad a la legislación respectiva y las obligaciones con instituciones de previsión o con organismos públicos.
Lo anterior a menos que se encuentren en el caso excepcional de que la empresa administradora o empresa de seguridad sea el empleador directo de los conserjes, esto según lo que se disponga en sus contratos de trabajo.
Estimados buenas tardes, se pueden grabar las reuniones de copropietarios? desde ya encantada y agradecida. saludos.
Constanza:
Se debe contar con la autorización de los participantes, teniendo en consideración lo establecido por la Ley N° 19.628, que le otorga a la protección de datos personales el carácter de derecho fundamental, concordado con lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Constitución; en esta se establece que, grabar imágenes de personas y procesarlas es «tratamiento de datos sensibles».
Buenas tardes
El año 2022 y 2023 abone a mi deuda de gastos comunes más del 30% pero en ningún momento el comité administrativo de ese entonces me informó que me podía acoger al beneficio del 30% para renegociar la deuda lo cual hasta el día de hoy me a costado intereses altos
Es obligación de la administración de informar de esta nueva ley a los deudores ?
Eduardo:
No es obligación de la administración o comité dar a conocer lo establecido por la Ley, toda vez que existe una presunción de derecho, por la cual nadie puede alegar el desconocimiento de esta (Art. 8 Código Civil).
Por otro lado, cabe destacar que lo establecido por el Art. 6 de la Ley 21.442, es facultativo para la administración, es decir, no se encuentran en la obligatoriedad de celebrar convenios de pagos ante la mora, sino que la ley les otorga la posibilidad de hacerlo y en la medida que se cumpla con las siguientes condiciones:
1) El administrador debe contar con la aprobación del comité de administración para hacer cualquier convenio de pago.
2) Los convenios de pago pueden ser celebrados con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto a tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas.
3) El administrador en el convenio puede conceder hasta doce cuotas consecutivas y con vencimientos mensuales para que el copropietario realice el pago de la deuda.
4) El monto mínimo de la primera cuota de pago, no puede ser inferior a un 30% del total de la deuda y debe pagarse al momento de la suscripción del referido convenio.
Hola muy buenas mi consulta es.. soy arrendataria hace 9 años el cual nunca en.los gastos comunes adjuntan las facturas de lo que pagan en cuanto a servicios públicos y mantenimientos e igual que los ingresos como multas alquiler del quincho y pago x usar el ascendor en caso de mudanza el cual esto debería ir reflejado en mi gasto común como ingresos .. PUEDO EXIGIR COMO ARRENDATARIA AL ADMINISTRADOR ME DE INFORMACION DE LO QUE SE PAGA EN CUANTO A FACTURAS O BOLETAS Y TAMBIÉN PEDIR REPORTE DE LO INGRESADO xq esa plata de ingresos nunca se ve reflejado en ningún ítem del gasto común gracias y agradezco pronta respuesta
Milena:
Duplicó la consulta.
HOLA!
SOY PROPIETARIA EN UN CONDOMINIO Y ME ESTAN CURSANDO UNA MULTA POR NO ASISTIR A UNA ASAMBLEA , SINDO QUE SI ESTUVE PRESENTE Y FIRME MI ASISTENCIA.
LA ADMINISTRADORA NO RESPONDE MIS CORREOS NI LLAMADAS .
QUE PUEDO HACER EN ESE CASO ?
GRACIAS!!!
Elizabeth:
Usted debe acudir ante el Comité de Administración, ya que este es el órgano encargado de velar por el cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y que se encuentran mandatados por ésta para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y la administración del condominio.
Vivo en un edificio muy antiguo.. No está constituido y sin reglamento de copropiedad.
Tiene 4 departamentos y pagamos los gastos comunes a uno de los propietarios del edificio. Sin embargo está persona no rinde gastos formalmente, ni siquiera un mail. Sólo recauda. No tiene que pagar nada del edificio (Por ejemplo agua).
Sólo se recauda para tener fondos de reserva para reparar.
Estoy obligado a pagar gastos comunes si no hay reglamento y no está constituido? y
Puedo exigir transparencia de gastos mensuales ó de arreglos?
Quedo atento, gracias.
Andrés:
En la medida que no se encuentren acogidos a la Ley de copropiedad inmobiliaria o medie un acuerdo contractual, no existe una obligación legal de concurrir al pago de gastos comunes.
Lo que se recomienda, en este caso, es acogerse a la mencionada Ley, para lo cual se tiene que organizar una asamblea a la que debe asistir un Notario y cuya acta se reducirá a escritura pública; en esta se debe acordar formar un comité de administración, la elección de un administrador, la apertura de una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad y la elaboración de un reglamento el cual se debe presentar a la dirección de obras municipales correspondiente. Una vez que se apruebe, se extenderá un certificado que declara al edificio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
Por otro lado, para que una comunidad de edificios obtenga RUT debe realizar los siguientes trámites:
• Ingresar Solicitud de Inscripción y Obtención de RUT por internet en la sección Servicios online, menú RUT e Inicio de actividades.
• Completar electrónicamente formulario que está disponible en dicha sección.
• En el trámite de obtención de RUT deben autorizar todos los miembros o integrantes de la comunidad, en la forma que se le indique. También puede ser presentada la Solicitud por un administrador, representante o mandatario común, el que deberá autenticarse con su clave tributaria y allegar el documento firmado y autorizado ante notario en que conste su designación como tal.
• El administrador deberá adjuntar en la misma aplicación, haciendo uso del Gestor de Trámites, el acta (original o fotocopia simple) de su nombramiento, reducida a escritura pública.
Consulta.
Somos parte de un condominio relativamente nuevo, a la fecha un año. El proyecto consta de 2 etapas (3 en verdad porque considera una tercera etapa 2 casas piloto y el punto de venta)
El tema es que la 1era etapa ya esta entregada con 58 casas, y pendiente la 2da etapa que no siquiera se ha empezado a construir.
Al momento de cotizar se informó que los gatos comunes serían a lo más 60 mil pesos aprox por las 120 y pico casas
Pero a la fecha solo hay 58 casas, entregadas todas, son parte de la primera etapa, la inmobiliaria es la administración y se amparan que no está la totalidad de casas vendidas porque falta la segunda etapa por lo que no existe quórum para que formemos la administración con los propietarios, pero no obstante ellos nos están haciendo hacernos cargo de la totalidad fe gastos comunes de la etapa 1 y eventual etapa dos, pagando más de 110.000 mil pesos. Osea por un lado dicen que ellos tienen parte y medicion porque nosotros solo formamos la primera etapa así que ellos tienen mayoría pero para el pago solo respondemos los 58 residentes, ayuda que podemos hacer, se puede hacer lo que esta implementando la inmobiliaria??
Ale:
El valor de los gastos comunes es materia del reglamento de copropiedad. En virtud a lo dispuesto por el Artículo 9 de la Ley N° 21.442, el primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del mismo. En este sentido, una vez efectuada la recepción definitiva de la edificación, y antes de la ocupación del primer copropietario, la persona natural o jurídica propietaria del condominio deberá designar al primer administrador; en caso de que haya recepciones definitivas parciales, dicha contratación se deberá realizar una vez efectuada la primera de dichas recepciones.
Cabe mencionar que, de cuerdo a lo señalado en el artículo 18 de la misma Ley, todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por el propietario del condominio como primer administrador conforme al artículo 9° o por quienes designe posteriormente la asamblea de copropietarios como administrador o subadministrador. Finalmente, la designación del primer administrador por parte del propietario inicial del condominio, deberá constar en escritura pública.
Estimados
Buen día
Junto con saludar me dirijo a ustedes con el fin de consultar como se puede conformar un comité o conformarnos como comunidad tenemos un condominio de 6 de edificios donde 4 están vendidos y una torre esta en entrega no tenemos personalidad jurídica y tenemos una empresa que es pésima con su administración
Daniela:
En este caso, quienes se encuentran llamados por la Ley a realizar este trámite y a dictar el primer reglamento de copropiedad, es la persona natural o jurídica propietaria del condominio en construcción, en virtud a lo dispuesto por el Título IX de la Ley N° 21.442.
Si esto ya se ha realizado por parte de la propietaria, podrán conformar una asamblea de copropietarios, este es el principal órgano decisorio y de administración de un condominio, integrado por los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que se encuentra facultado para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio. Cabe agregar que, la adopción de acuerdos por parte de la asamblea de copropietarios deberá efectuarse en sesiones ordinarias o extraordinarias según sea el caso.
Hola, Buenas tardes
En nuestro condominio (32 dptos), en marzo de este año (2023) la administradora renuncio verbalmente y desde entonces no tenemos administradora. En agosto de este año (2023), un grupo de copropietarios (11 que son 34.4%) nos reunimos y confórmanos un “comité transitorio”, hemos realizados varias reuniones (han llegado hasta 15 que son 46.9%) para acordar funcionamiento del condominio y ha funcionado adecuadamente, cabe señalarque ha sido muy difícil que los todos copropietarios asistan.
Consulta, puede este comité transformarse en un comité de administración, donde se tenga un presidente, tesorero y secretario?, queremos obviar la figura del administrador por los costos que significaría contar con uno, además, nuestra realidad no lo justifica, considerando que los 11 (100%) y en un momento hasta 15 (100%) de los copropietarios asistentes han estado de acuerdo en transformarse en comite de administracion (todo respaldado en actas y firmas).
Se puede realizar lo consultado?, que pasos legales se debería seguir?
Saludos cordiales, quedo atento a sus comentarios y gracias.
Fernando:
De acuerdo a lo regulado por la Ley N° 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, en su Título IV, la figura del comité de administración es distinta a la del administrador. El comité de administración, es el órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y que se encuentra mandatado por ésta para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y administración del condominio, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes e imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento, entre otras funciones que le encomienda esta ley al referido comité o a su presidente, mientras que el administrador es la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio, conforme a esta ley y su reglamento, al reglamento de copropiedad y a las instrucciones que le imparta la asamblea de copropietarios o el comité de administración.
La Ley ha establecido la obligación de contar con un administrador, el cual debe encontrarse inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Cabe destacar que, en ausencia de administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración (mientras dure la vacancia).
Finalmente, El administrador (titular) no podrá integrar el comité de administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
Una consulta, un proyecto de 6 unidades de viviendas ubicado en una zona de extensión urbana puede acogerse a ley de copropiedad? Considerando que se contempló las normas urbanísticas de la ordenanza.
Es la única manera de acogerse a esta ley para poder vender las unidades con Rol propio?
María:
En la medida que el condominio se encuentre emplazado en el área urbana, se trate de un proyecto de viviendas cuya construcción haya sido autorizada previamente conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y cumpla con las exigencias urbanas y de construcción y demás requisitos establecidos en la Ley N° 21.442, para la constitución del régimen de copropiedad, no existirían inconvenientes para acogerse a esta ley, según lo dispuesto en su artículo primero.
A saber, se entenderán como condominio para estos efectos: “las edificaciones y/o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la presente ley”.
Por otro lado, el acogerse a la norma de copropiedad no es un requisito para obtener el Rol de avalúo de la propiedad, que es un trámite independiente que se debe realizar ante el Servicio de Impuestos Internos.
Buen día!
Tuve un problema de filtración de agua en el depto y esto causó daños en el depto de la vecina de abajo.
El asunto es que la administración activó el seguro del edificio y tuve visita del seguro para mirar ambos deptos involucrados.
El asunto es que nosotros desde un comienzo nos hicimos cargo de los gastos de la deteccion de fuga, reparación de la filtración y todos los daños estructurales (reconstrucción de piso, cerámica, etc) y también haciendo presupuesto para arreglos del depto d ela vecina, ya que la administración desde un principio nos exigió e incluso nos amenazó con corte de agua, multa e incluso que la vecina nos demandaría a policia local.
Pero con la visita del seguro me informaron que al ser una filtración de agua entre losa, (la losa se considera espacio común de la comunidad debido a que es piso para nuestro depto y techo para la vecina) por lo que presupuesto, arreglos de ambos deptos e incluso el personal a trabajar en el daño debía ser costado por administración y no por nosotras como particular. Y que la administración tenía la obligación de devolvernos todos los gastos hechos por nosotros como familia, ya que la losa es un espacio común de la comunidad según lo explicado por el sr del seguro.
Además tengo informes técnicos tanto de la deteccion de fuga y gasfiter que dicen que la filtración fue entre losa.
Es cierto esto lo qué me explica el seguro?
Yo como particular, ¿cómo puedo tener respaldo legal ante esto? Para alegar a la administración el mal actuar en esta situación.
Menciono también que a la administración le envié correos pidiendo información completa del seguro antes de tener esta visita y nunca me dio una respuesta a mi solicitud durante 3 semanas. Solo me respondió, ya que el seguro se contactó con él para pedirle mi contacto para coordinar la visita.
Qué puedo hacer frente a esta mala gestión de la administración si es que lo me dijo seguro es verdad.
Tengo todo los respaldos de las facturas de los gastos, informes e hilo de mails siempre contactando al administrador y sus respuestas inconclusas.
Espero me ayuden a aclarar bien este asunto en algo.
Gracias
Romina:
Si es un desperfecto del área común, como lo describe Ud., sería el seguro el que debe indemnizar el daño. Por ello, el monto de la indemnización debería ser entregada a Ud., como compensación del gasto que nos indica realizó al reparar la filtración, que finalmente se determinó que no era de una actuar negligente de un propietario, sino de un desperfecto en el sector común, que debe ser asumido por toda la comunidad.
Lo que debería hacer es reclamar al Comité, no al administrador, para que éste organismo, de administración del condominio, le entregue la respuesta sobre la situación que comenta.
Buenas tardes, quisiera hacer una consulta. Vivo en un condominio donde mi casa no está conectada al condominio, más bien da directo a la calle. Hemos visto que en varios condominios se estipula un cobro del 30% del gasto común a casas que no usan las áreas comunes. Considerar además que el costo del guardia es lo que eleva el valor del gasto común. Y nos cobran el 100% de los ítems del gasto común que lógicamente más del 90% no lo usamos. Por otro lado una asamblea con el 100% de los votos no va a ocurrir ya que lógicamente le elevaría el costo a todos los otros propietarios. Como nos puede amparar la ley para no seguir pagando dicho monto elevado y que es tan injusto al no tener usabilidad en varios Ítems del condominio? Su ayuda por favor. Gracias.
Alvaro:
En virtud a lo señalado por los Artículos 6° y 38 de la Ley 21442, el copropietario debe contribuir a las obligaciones económicas del condominio en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el Reglamento de Copropiedad establezca otra forma de contribución por lo que, en su caso, estará sujeto a lo establecido por éste.
Como usted señala, se necesita obtener una mayoría absoluta, a través de una sesión extraordinaria, para modificar el reglamento.
Lamentablemente, en esta materia prima lo dispuesto por el reglamento de copropiedad, según lo establecido por el legislador.
Consulta en un condominio puede la junta de administración quitar el acceso del portón . Ami me quitaron el acceso del portón por no pagar gastos comunes
Mónica:
En primer lugar, cualquier medida o sanción que decida tomar la administración respecto del no pago de gastos comunes, deberá encontrarse amparada en el respectivo reglamento de copropiedad debidamente inscrito.
Por otro lado, y en conformidad a lo señalado por el artículo 8° letra b) de la Ley N° 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, el reglamento no podrá imponer limitaciones que sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho, como lo sería en este caso el derecho a la propiedad privada, consagrado en el artículo 19 N°24 de la Constitución Política de la República; derecho que con esta medida estaría siendo afectado, puesto que, al quitarle acceso al portón están limitando el acceso a un bien de su dominio exclusivo.
Hola,
tenemos un condominio que está funcionando hace mas de 2 años bajo el primer reglamento de copropiedad (el que hace la inmobiliaria). En ese reglamento se establecen los cuórums de asistencia bajo la ley 19.537 (mayores que la ley 21.442), a la fecha el administrador no ha citado a ninguna reunión ordinaria ni extraordinaria, ¿qué reunión es la primera que se debe citar, ordinaria o extraordinaria?, ¿cuales son los quórums requeridos para estas reuniones, los de la nueva ley o los que están indicados en el reglamento desarrollado por la inmobilaria?.
Muchas Gracias
Eduardo
Eduardo:
Se debe citar a sesión extraordinaria, en conformidad a lo señalado por el artículo 15 N°2 de la Ley 21.442, en la cual se exige un quorum de mayoría absoluta para realizar la modificación de los estatutos.
Vivo en un edificio donde no existe reglamento . Tiene 10 departamentos y es de 5 pisos .Siempre se ha pagado 20.000 pesos de gastos comunes y asi llevamos 10 años funcionando Ahora hay 2 propietarios que quieren regularizar con reglamento y seguramente querrán subir los gastos comunes a mas de lo que se paga actualemnte. Mi consulta es me puedo oponer a esto ya que al no estar inscrito en el reglamento por años es un derecho adquirido o me pueden obligar a pagar loq ue ellos pueden pagar y yo no desde que hice la compra de mi depto.
Espero sus aclaraciones
Héctor:
En primer lugar, se debe determinar si se encuentran acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria; de ser así, la modificación del reglamento será materia de sesión extraordinaria de la asamblea, en la cual se deberá llegar a acuerdo por mayoría absoluta; de obtenerse al quorum, se deberán respetar las normas establecidas en el reglamento debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
De lo contrario, esto es, en caso de no encontrarse sujetos a las disposiciones de la Ley N° 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria, no podrán establecer un reglamento de copropiedad.
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente:
Resulta que en un conjunto habitacional de 20 casas (no un condominio), en este conjunto hay un pasaje que los vecinos cerraron con un portón y según ellos esto es un condominio, siendo que en el plano se registra como conjunto habitacional. El punto es que ahora quieren obtener personalidad jurídica tomando está ley de copropiedad. ¿es legal hacer esto? Ya que acá no se cuenta con conserje, gimnasio, etc. Es solo un pasaje que cerraron y ahora lo llaman condominio!!… Yo no estoy de acuerdo en contratar un administrador tener que pagar gastos comunes… Ya que no hay gastos comunes, el gas, agua, y energía eléctrica son individuales por cada casa.
Quedó atento
De antemano gracias
Francisco:
Respecto al cierre del pasaje, de acuerdo a lo consagrado por la Ley N° 21.411, se encuentra permitido por Ley el cierre o instalación de medidas de control de acceso en calles, pasajes o conjuntos habitacionales, con el objeto de garantizar la seguridad de los vecinos.
En cuanto a la constitución de un condominio, habría que determinar qué clase de vivienda son las que conforman el conjunto habitacional, ya que el título XII de la Ley N° 21.442 regula los conjuntos habitacionales en régimen de copropiedad inmobiliaria, estableciendo que: «se considerarán como condominios de viviendas sociales, para todos los efectos, los conjuntos de viviendas preexistentes a la vigencia de esta ley, calificadas como viviendas sociales de acuerdo con los decretos leyes Nº 1.088, de 1975 y Nº 2.552, de 1979, y los construidos por los servicios de vivienda y urbanización y sus antecesores legales, directamente o a través de los planes o programas señalados anteriormente, cuando dentro de sus deslindes existan bienes de dominio común».
En el mismo sentido, el artículo 48 señala que podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria «los predios con edificaciones existentes».
Todo lo anterior, contando con la aprobación y ejecución de un permiso que contemple las redes, instalaciones y obras de urbanización en el espacio público existente o afecto a utilidad pública y/o las obras interiores complementarias de carácter colectivo y dominio común, que fueren necesarias para que los sitios puedan ser edificados y habilitados para su uso urbano, de acuerdo con los requerimientos, estándares y condiciones de diseño establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
En el caso de no encontrarse bajo el supuesto señalado, no podrán ampararse al régimen de copropiedad y. por ende, no se podrán constituir como condominio.
Estimado:
Junto con saludar, tuve un inconveniente en mi condominio, en días pasados tenía un vehículo en el estacionamiento de visita, cuando la persona se iba encontró un tope en la parte frontal, inmediatamente me comunique con el conserje, me dijeron debía solicitar las grabaciones, envié el correo a la administración y ha pasado más de un mes y no me dan respuesta, no he podido ver las grabaciones y ya con el tiempo transcurrido sería más difícil encontrar al responsable. Puedo tomar alguna medida de presión al condominio, mi vehículo sufrió daños y hacen caso omiso a mi solicitud? Quedo atenta.
Gracias
Estimada,
En principio debe revisar el reglamento de copropiedad a fin de determinar si este hace referencia al método de resolución en este caso de conflictos.
Por otro lado, se sugiere elevar esta solicitud a través del comité del edificio, quienes son los llamados por la Ley para impartir instrucciones al administrador conforme a lo establecido por el Art. 2° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Saludos cordiales,
Estimados,
Por favor sus comentarios con el siguiente problema:
La cañeria que arranca de la llave de paso ubicada al final del pasillo de mi piso, y que va por el mismo pasillo del Edificio, antes de ingresar o doblar hacia mi departamento, se filtró el agua, provocando filtraciones en mi cocina. La administración del edificio me dice que los gastos deben correr por mi cuenta, ya que dicha cañeria corresponde unicamente a mi departamento.
Me parece que esto no deberái ser así, ya que si bien corresponde a mi cañeria, estamos hablando una cañería que va por el pasillo del edifcio, cuya filtración se origina antes de ingresar a mi departamento. En consecuencia, deberia ser considado dicha cañeria como bien común. Cabe destacar, que el tecnico encontró la fuga y está se encuentra efectivamente en el pasillo o en el codo, antes de entrar la cañeria hacia mi Dpto.
Sin embargo, el admnistrador me dice que debo correr con los gastos de reparaciones y no corresponde utilizar los fondos de reserva para las reparaciones por lo antes referido.
Por favor sus comentarios, ya que hoy me encuentro pagando las reparaciones. (Filtraciones, insertar nuevamente las ceramicas del pasillo, etc).
El departamento no corresponde a una primera compra. Estamos hablando de un Edificio de los años 2000.
Gracias de antemano.
Francisco:
En base a lo que usted nos expone, es muy importante el informe técnico, porque si la rotura de la cañería se produce antes de llegar a su unidad, esto es, en el pasillo del edificio, y no en su unidad, debería entenderse como un desperfecto en el bien común en los términos que define el artículo 2, número 3) letra a) de la ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria, con independencia que la cañería sea la que suministra agua directamente a su unidad, porque el daño no proviene directamente de su unidad o no fue causado por hecho o culpa suya, porque de haber sido así, correspondería que usted solvente los gastos asociados al mismo lo cual se puede desprender del artículo 27 de la citada ley, el cual dispone: “Las unidades no podrán utilizarse para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la dirección de obras municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.»
Por otro lado, también es importante que revise el reglamento de copropiedad de su edificio, puesto que este podrá establecer cuáles son los bienes comunes del edificio e indicar las reparaciones y mantenciones que no serán de cargo de los copropietarios, si derivan de la sustitución de alguna instalación, modificación o construcciones generales del edificio o sean producto de un desperfecto de la red central del mismo.
quienes de una comunidad pueden exigir documentación (facturas, boletas etc) cartola de banco al administrador? en este caso son 250 deptos. y diariamente algunos residentes piden documentación.. esto es legal? ya que es una perdida de tiempo enviar esa info y no ir a las asambleas cuando se entrega el informe de gastos .. agradecido
Miguel:
Los residentes pueden pedir la justificación de las cuentas y será el Comité y el Administrador quienes debe procurar tener el respaldo necesario. Lo ideal, es que en cada rendición mensual, se incluya una copia de esos comprobantes, incluso con un archivo digital o ponerlo a disposición de los comuneros en una aplicación tecnológica.
Por lo que se deduce, debe mejorar la forma en que documentan los cobros mensuales de gastos comunes, con lo cual evitarán la petición individual de los comuneros.
Solamente una advertencia, ya que se encuentra vigente la nueva norma de delitos económicos, donde hay situaciones que pueden afectar al Comité y al Administrador si han pagado gastos y no tienen los respaldos legales de ellos (facturas, boletas, boletas de honorarios), ello puede ser sancionada en el extremo con pena de cárcel. Por ejemplo, un reemplazo de un conserje, no puede pagarse en negro, lo mismo que jardinero, pintor, etc..
Mi comunidad se compone de 10 departamentos, no tiene grandes espacios comunes y todos los departamentos son independientes en cuanto a gastos de agua, luz, gas, internet. Producto de esto nunca hicimos un comité. Hoy han llegado vecinos nuevos y quieren sacar personalidad jurídica, formaron un comité cuya tesorera es arrendataria y están tomando decisiones sin que nos hayamos reunido todos para acordarlas.
Es todo esto correcto? me pueden forzar a aceptar el sacar personalidad jurídica? que tan necesario es hacerlo? a que me obliga? se está generando el reglamento a puerta cerrada, es esto correcto? el gasto común debe ser mensual o se puede gestionar según las necesidades de cada mes? Es obligatorio contratar a un portero o alguien que haga aseo? Los departamentos son abiertos y no hay pasillos mas que el camino de acceso que hasta ahora cada cual limpiaba. ¿no es suficiente con organizarnos como vecinos?
Gracias
Pilar:
Efectivamente, si en el lugar donde usted vive concurren los elementos que configuran una copropiedad inmobiliaria, con independencia de la existencia de muchos o pocos bienes de dominio común, el solo hecho que exista un dominio exclusivo sobre una unidad y bienes de dominio común, que sean necesarios para la existencia, seguridad, conservación y funcionamiento del mismo, tales como el mismo terreno donde se encuentra edificada o emplazadas las unidades, las circulaciones o áreas verdes, muros estructurales, entre otros (con prescindencia de ser grandes o pequeñas y que los servicios domiciliarios sean independientes), es necesario y apropiado que se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria para regular sus usos y cuidados, además de la misma convivencia entre los vecinos de la comunidad.
Es más, conforme con el artículo primero transitorio de la ley N° 21.442 que regula esta materia, dispone que: “Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento de esta ley”. (Reglamento tipo resolución Exenta N°721 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo https://www.bcn.cl/leychile/navegar?i=1191159 )
Respondiendo a sus consultas, lo correcto sería que el reglamento de copropiedad se adoptara en una asamblea citando a todos los copropietarios y en ausencia o imposibilidad de estos o de alguno de ellos, pueden concurrir los arrendatarios de las unidades en la forma descrita en artículo 5° de la ley, adoptándose los acuerdos por mayoría.
El reglamento de copropiedad establece normas de convivencia al interior de la comunidad, permitiendo una mejor comunicación entre los copropietarios como también la adopción de acuerdos, regulando el uso de los bienes de uso común, además de establecer responsabilidades. Para tener más información respecto de las obligaciones o derechos que tienen los copropietarios, puede revisar el párrafo 2° de la ley.
Sobre los gastos comunes, estos deben fijarse de acuerdo a las necesidades del mismo condominio, eso sí, es importante precisar que adicionalmente a los gastos comunes (que cubren los gatos ordinarios y extraordinarios) debe también pagarse los gastos correspondientes al fondo común de reserva, que se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que establezca el reglamento de copropiedad o que fije la asamblea extraordinaria de copropietarios.
Estimado
Tengo dudas en relación a las filtraciones en un edificio.
Vivimos en un 5to piso y hace más de una semana se nos informó por parte de la administración que había una filtración de agua en el techo del 4to piso (justo abajo de nuestro depto). Nosotros respondimos a esto con visitas de gasfiter e incluso empresa para hallar filtración, la cual nos dio informe y fue todo costeado por nosotros y también realizar la reparación de esta cañería.
El asunto es que la filtración se produjo debajo de nuestro piso, es una cañería interna que cruza entre los dos pisos y lo que tuvimos que hacer fue picar nuestro piso para arreglar la filtración.
Mi duda es quién responde ante los daños del vecino afectado. Debemos ser nosotros o la administración? Y si la reparación es responsabilidad nuestra o de la administración al ser una cañería interna que pertenece a la estructura misma del edificio?
Agradezco su respuesta.
Romina:
Es relevante el informe técnico que determine la causa de la filtración. Si es por una responsabilidad del departamento o es una instalación general, como la conducción o las estructuras de evacuación.
Lo anterior podrá determinar la responsabilidad. Si no es específica de un departamento, por funcionamiento interno de éste, no podría ser asumida por el residente, sino que debe ser un gasto general de la comunidad, al igual que las reparaciones de las otras unidades afectadas. Por ello, es vital el informe que determine la causa de la filtración, luego que a partir de ello se definen las responsabilidades.
Estimados,
Tengo una consulta respecto al pago de gastos comunes, acabo de cambiarme a un departamento donde la empresa inmobiliaria a cargo de la administración del propio departamento nos comunico un valor para el gasto común ($150.000 específicamente) pero al momento de cambiarnos solicite el historial de pago de gastos comunes y en todos los meses a partir de enero 2023 los cobros superan los $200.000, la respuesta del director de esta empresa que administra el departamento fue que el valor mencionado ($150.000) era el monto solo de gastos comunes excluyendo:
Fondo de Reserva Laboral.
Modernización Ascensores.
Fondo Reserva (5.0%).
Agua caliente.
Calefacción.
Siendo todos estos conceptos gastos adicionales al gasto común. Puedo entender que el concepto de calefacción sea por cuenta de cada propietario ya que es lógico, pero los otros conceptos ¿comprenden al gasto común?
mi consulta es, si es legal decirme que el gasto común es $150.000 cuando en realidad existen todos estos gastos ocultos que trascienden a un total de mas de $200.000 en pago de «gasto común» todos los meses?
Matías:
El cobro real es el que Ud. señala donde están incluidos aporte de fondos de reserva que están aprobados por la comunidad (Modernización de ascensores, Fondo de Reserva de emergencias, para gastos laborales de indemnización y otros que puedan establecer), los cuales son parte de los gastos comunes.
La comunicación del valor inicial, claramente tiene un error, dado que se debe incluir todos los conceptos, ya que de lo contrario Ud. tuvo información incorrecta.
Buenas tardes,
Quiero hacer una consulta:
Arriendo un departamento en Iquique por trabajo y yo vivo en Antofagasta, por tema de la pandemia y por que ahora estoy en trabajo remotizado, hace casi tres años que no voy a Iquique.
Por lo anterior la administración me ha notificado que van a abrir el departamento para fumigar y asear dos ventanas en las cuales hay palomas.
Esta acción es legal?
Gracias por su respuesta…
Justo:
Primero que nada, es importante revisar los fundamentos enviados por la administración para realizar la fumigación de la unidad, puede ser, que se haya desarrollado algún problema específicamente en esa unidad que usted arrienda o exista riesgo de alguna enfermedad o plaga de nidos de palomas que eventualmente pueda ocasionar daños a los bienes comunes u otras unidades del condominio, y se está adoptando esta medida de manera preventiva, porque de ser así, la administración estaría facultada para hacerlo. De acuerdo al artículo 42 de la Ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, dispone:
«Artículo 42.- Si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos o imprevistos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un copropietario, quien deberá levantar acta detallada de la diligencia, conforme al reglamento de esta ley, y remitirla al comité de administración para su incorporación en el libro de actas del mismo, debiendo en todo caso dejar copia del acta en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del daño producido.»
Ahora bien, el legislador es claro al indicar que la facultad anteriormente expuesta solo tendrá lugar en el caso de verse efectivamente comprometida la seguridad o conservación del condominio, de los bienes comunes o de sus unidades por desperfectos particulares o imprevistos que hagan menester el ingreso de la unidad, por esta razón es importante revisar bien los argumentos indicados en la notificación enviada por la administración o averiguar con el Arrendador (propietario de la unidad). En caso contrario, no.
La administración solo podrá autorizar la fumigación de los espacios comunes del Condominio.
Buen día, estimados.
Quiero realizar la siguiente consulta con respecto a las facultades de la administración de un edificio:
¿Puede la administración restringir el horario para retirar encomiendas en conserjería?
Pregunto porque la administración publicó un aviso donde indica que las encomiendas o paquetes no pueden ser retirados entre las 22:00 y las 07:00. Anteriormente establecieron que el retiro no se podía realizar después de las 21:00.
Por favor, si pudieran contestar a mi pregunta se los agradeceré, para poder argumentar mi reclamo a la administración en el caso de que estén cometiendo un error al restringir el acceso a la paquetería.
Pablo:
De acuerdo con la Ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, el Comité de Administración es el órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de las decisiones adoptadas por la Asamblea de Copropietarios, además de encontrarse mandatado por esta para adoptar decisiones en materia de funcionamiento y administración del edificio, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual de los bienes comunes entre otros contemplados en el reglamento y la ley, siempre y cuando no constituyan una medida que implique una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de los ocupantes del Edificio. Por lo tanto, el Comité de Administración, considerando la seguridad, disponibilidad del personal y otras razones, haya adoptado la decisión de impartir instrucciones respecto a la restricción del horario para retirar encomiendas en consejería en el turno nocturno, porque es posible que exista menos personal en ese horario, de manera que, no sea factible poder encárgales funciones propias de conserjería, considerando que tienen que ejercer la labor principal que es el cuidado de la seguridad y acceso al edificio.
En virtud de lo anteriormente expuesto, no habría una infracción legal porque, conforme con lo establecido en la ley antes citada, estaría actuando el Comité y el administrador dentro de sus facultades. Sin perjuicio de esto, usted tiene el derecho de poder presentar su disconformidad respecto de la medida, exponiendo sus motivos ante el Comité.
Consulta. Con respecto a aparte hotel 2 departamentos funcionan como aprt hotel en mi edificio. Pero están siendo utilizados cómo motel. Pues ala personas solo se quedan hora o se van al otro día. Que se puede hacer con eso? Por favor ayuda
Gracias
Denisse
Denisse:
Una forma es realizar la denuncia a la Municipalidad, dado que ello requiere una patente. También la denuncia correspondería realizarla al SII, dado que se está ejerciendo una prestación de un servicio que requiere de registro tributario (arrendamiento amoblado de inmueble a lo menos).
Lo otro es revisar el reglamento que la comunidad tiene, obviamente actualizado a la nueva normativa, donde se establece la forma de permitir el arrendamiento esporádico, que no es tan amplio como el apart hotel y menos como un motel.
Estimad@s,
muy bueno su artículo.
Tengo una consulta espero me puedan ayudar a dilucidar: se puede demandar al propietario de una unidad por lo daños cometidos por su arrendataria (nieto de la arrendataria, en especifico) a bienes comunes del condominio? Qué responsabilidad le cabría: extracontractual? o habría infracción de contrato entre el propietario y el condominio?
Saludos
Juan:
En este caso, la demanda a interponer debería ser en contra de la arrendataria por los daños ocasionados a los bienes comunes del condominio por un hecho imputable por culpa suya o la de sus dependientes sujeto a su supervisión y solidariamente contra el propietario de la unidad.
Lo anterior se debe a que, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, el ocupante de la unidad a cualquier título queda sujeto a los deberes, obligaciones y prohibiciones que establezca el reglamento de copropiedad (cuya naturaleza jurídica es contractual). Así se desprende del artículo 4 de la ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, el cual señala que: “Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título podrán utilizar los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y, a falta de disposición en él, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin perjuicio del uso legítimo de los demás.” Por su parte, el artículo 8 del mismo cuerpo legal, dispone que: “Las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título.”
Por lo tanto, al momento de existir infracción a alguna de las obligaciones y prohibiciones que establezca el reglamento de copropiedad del edificio, como lo es la prohibición de no dañar los bienes comunes, deberá aplicarse en primer lugar las sanciones que establezca el reglamento de copropiedad del edificio. En su defecto, aplicar lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 27 de la ley 21.442, el cual dispone que: La infracción a lo prevenido en este artículo será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia (…) Podrán denunciar estas infracciones, el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. El procedimiento sancionatorio se sustanciará de acuerdo con lo dispuesto en la ley N° 18.287 y las multas que se cursen serán a beneficio municipal. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho corresponda. Su inciso final dispone que “Serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones de este artículo, el infractor y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de este último de repetir contra el infractor».
Por último, de acuerdo con la ley N° 21.442 la forma de solucionar los conflictos que surjan en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria será de competencia de los juzgados de policía local. Sin perjuicio de ello, dichos conflictos se podrán someter al conocimiento de un juez árbitro o extrajudicialmente ante la Municipalidad.
El Juez de Letras en lo Civil solo conocerá de la acción ejecutiva emanada del cobro de las obligaciones económicas.
Consulto si la administración tiene una fecha límite para dar respuesta a un problema de infraestructura que me esté afectando
Bárbara:
No hay un plazo específico, pero si ello no ocurre, deberá realizar el reclamo al Comité de Administración, que es la entidad superior a la Administración.
que dice la nueva ley de copropiedad 21.442 con respecto al cierre de balcones?? es legal que el comunidad acuerde opciones de cierre o eso queda a criterio del propietario’?
Alexis:
La asamblea se encuentra facultada para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio, esto en conformidad al artículo 2 de la Ley 21.442. En este sentido, no se podrán tomar acuerdos arbitrarios respecto a los bienes de dominio exclusivo, como lo serían los balcones o terrazas pertenecientes a cada unidad habitacional; por lo que en definitiva, quedará a criterio de cada propietario realizar las ampliaciones o mejoras que estime convenientes en la medida que no infrinjan el reglamento de copropiedad debidamente inscrito y cuente con las autorizaciones respectivas de parte de la Dirección de Obras Municipales respectiva, puesto que conforme con el artículo 5.1.1 de la O.G.U.C que dispone: «Para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio, o ejecutar obras menores, se deberá solicitar permiso del Director de Obras Municipales respectivo.»
Además de tener presente lo que indica el art. 27 de la ley 21. 442, en cuanto a que: «Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes (…) Podrán denunciar estas infracciones, el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. El procedimiento sancionatorio se sustanciará de acuerdo a lo dispuesto en la ley N° 18.287 y las multas que se cursen serán a beneficio municipal. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.”
Estimados. Tengo una consulta.
Tengo una filtración de agua en el cielo de mi departamento, proveniente del piso de arriba.
Em qué normativa o reglamento se establece la responsabilidad del respectivo propietario de arreglar la filtración y reparar los daños en mi departamento?
Gracias!
Gonzalo:
Primero que todo, es importante contar con un informé técnico que acredité (le servirá posteriormente como prueba) que los daños que ha sufrido en su departamento han sido ocasionados por el actuar negligente o doloso de su vecino, como por ejemplo haber realizado alguna reparación o construcción sin autorización de la administración o de la Dirección de Obras Municipales, y no corresponda a un daño interno o estructural del edificio. Esto es muy importante, para efectos de determinar quién es responsable de solventar las reparaciones o daños ocasionados. Puesto que, si los daños que ha sufrido en su departamento provienen de una filtración o un daño a nivel interno o estructural del edificio, y es nuevo, es decir, primera transferencia, en estos casos opera la responsabilidad del primer vendedor establecida en el artículo 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcción y el artículo 1.2.3 y ss. de su Ordenanza. Sin perjuicio, de poder también activar del estatuto de responsabilidad contenido en el Código Civil en sus artículos 1996 y siguientes.
Ahora bien, si efectivamente es su vecino el responsable de las filtraciones que usted está sufriendo en su unidad, lo primero que debe revisar es el reglamento de copropiedad de su edificio, respecto a las responsabilidades, derechos y obligaciones que tiene cada copropietario respecto de sus unidades. En el caso de no estipularse nada al respecto, la ley N°21.441 de Copropiedad Inmobiliaria, regula el procedimiento en su artículo 27, el cual dispone que: “Las unidades no podrán utilizarse para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la dirección de obras municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes (…) Podrán denunciar estas infracciones, el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. El procedimiento sancionatorio se sustanciará de acuerdo a lo dispuesto en la ley N° 18.287 y las multas que se cursen serán a beneficio municipal. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.”
Adicionalmente, a la denuncia de carácter administrativa que usted realice ante la administración, podrá solicitar la reparación de los daños sufridos en su unidad, por vía de responsabilidad extracontractual regulada en los artículos 2.314 y siguientes del Código Civil. Para activar esta responsabilidad es necesario que concurran todos los factores que la forman, esto es, capacidad, existencia de un acto ilícito o antijurídico (las normas infringidas como por ejemplo el artículo 27 de la Ley de copropiedad o la Ley General de Urbanismo y Construcción y su ordenanza), factor de imputación (culpa o dolo), relación de causalidad y la existencia del daño. Para llevar a cabo esta demanda, debe hacerlo mediante el patrocinio de un abogado habilitado en el ejercicio de la profesión.
Buenos días, en un condominio de 26 casas, hubo cambio de administración, en la reunión quedó el acuerdo de hacer votación por plataforma online, ya que, tenemos muchas personas que se le dificulta salir, pero la idea es que todos puedan votar, esta decisión al colocarla en acta , que será notarial, es válida? Tenemos el 93% de los propietarios para votar, gracias
Gloria:
En conformidad a lo señalado por el Art. 15 inciso segundo de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, las votaciones podrán ser realizadas mediante consulta por escrito, previa remisión de los antecedentes a la dirección o correo electrónico que éstos tengan registrados en la administración del condominio y previa exposición de la propuesta en una sesión informativa, la que no requerirá cumplir con quórum mínimo para su constitución. Por lo que no habría impedimento legal de realizar una votación de forma online en la medida que en el envío de la consulta se especifique la materia que requiere acuerdo de la asamblea, adjuntando los antecedentes necesarios y citando a una sesión informativa.
Por lo demás, para su conocimiento, en el mismo artículo la Ley dispone que, “En el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley”.
Ley Chile – Ley 21442 – Biblioteca del Congreso Nacional (bcn.cl)
Estoy en una comunidad que es una Galería Comercial, donde la mayoría somos arrendatarios y unos pocos propietarios. El problema es que la Junta de Vigilancia en acuerdo con el Administrador, han contratado a un Contador y un Abogado de forma mensual y permanente. Es Legal incorporar este gasto adicional como «GASTO COMUN». Si pagamos un Administrador, porque tenemos que pagar un Contador y más encima tenemos que pagar un Abogado para solucionar los problemas legales que tiene la administración. Este gasto no tendría que ser asumido y pagado por los copropietarios o sacarlo del fondo de reserva.
Saludos y gracias.
Estimado (a),
En primer lugar, respondiendo a su primera consulta, el Fondo Común de Reserva es un fondo que se encuentra destinado exclusivamente para cubrir gastos comunes de carácter urgente, extraordinario e imprevisto, como las indemnizaciones provenientes del término de la relación laboral con un trabajador o los trabajadores contratados, si lo hubiere. Ahora bien, la Ley 21.442 señala en el artículo 39 inciso 2, que: “Excepcionalmente, respecto de los gastos comunes ordinarios de mantención o reparación, la asamblea de copropietarios podrá autorizar, mediante acuerdo adoptado por la mayoría absoluta de los derechos en el condominio, que parte de los recursos del fondo sean destinado a cubrir dichos gastos (…)”. Por lo tanto, respondiendo a su primera consulta, no es posible imputar al fondo de reserva los gastos derivados de las remuneraciones del contador y abogado contratados, ya que la ley es clara al indicar que excepcionalmente una parta del fondo común de reserva puede ser empleado para gastos ordinarios de mantención o reparación.
En segundo lugar, la ley señala que el gasto o los gastos comunes ordinarios, incluyen todos los gastos asociados a la mantención, reparación y administración del establecimiento. El legislador en el artículo 2, N°9 letra a) de la ley 21.442, señala que los gastos administrativos incluyen los gastos: “de reproducción de documentos y despacho y los correspondientes a honorarios y remuneración del personal de servicio, conserje y administrador, incluidas las cotizaciones previsionales que procedan”. En virtud de esta definición que nos proporciona el legislador, los honorarios asociados a un abogado o contador en principio no deberían incluirse como un gasto común ordinario, sino como un gasto común extraordinario, para subsanar o resolver los problemas legales existentes en la administración como nos indica. Los gastos comunes extraordinarios, conforme a la definición establecida en el artículo 2 N° 10 de la ley, corresponden a cualquier otro gasto adicional y distinto a los gastos comunes ordinarios y a las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
Sin perjuicio de lo anterior, es importante señalar que el principal órgano decisorio y de administración dentro del régimen de copropiedad es la asamblea de copropietarios, que lo integran los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que, por tanto, se encuentra facultada para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes, pudiendo eventualmente contratar servicios de otros profesionales si la necesidades de la comunidad así lo exige.
Debido a lo anterior, le sugiero revisar detalladamente en el cobro de los gastos mensuales, el tipo de gasto común que es, puesto que, tenemos los gastos comunes ordinarios y gastos comunes extraordinarios, revisar los reglamentos vigentes y revisar si la junta de vigilancia que usted indica corresponde a la asamblea de propietarios, que sería el órgano decisorio y de administración.
Por último, respondiendo a su consulta de quién debe asumir el pago de los gastos comunes, si bien la ley en su artículo 6 dispone que “cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio y/o sector o edificio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.” esto dependerá de lo que se haya estipulado en el contrato de arriendo o en el acuerdo suscrito con el propietario del local comercial, respecto a quien asume el pago de los gastos comunes.
Saludos,
Hola Omar, agradeceré tu auyda, el comite de administracion de mi edificio coloco una camara de seguridad en el meson de la recepcion que graba y apunta directamente a la cara de uno cuando va a hablar con el conserje, me parece que vulnera mi privacidad y es ilegal, puedes darme tu opinión, saludos cordiales
Marco Antonio:
Se debe tener presente lo establecido por la Ley 19.628, que le otorga a la protección de datos personales el carácter de derecho fundamental, concordado con lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Constitución; en esta se establece que, grabar imágenes de personas y procesarlas es «tratamiento de datos sensibles», pero esto no quiere decir que la utilización de cámaras de vigilancia sea un acto ilegal. Es permitido siempre y cuando se le dé el debido tratamiento a la filmación sin vulnerar el derecho a la intimidad de los ciudadanos.
En este sentido se ha pronunciado la Corte de Apelaciones de Valparaíso, en fallo de 2020, indicando que, “lo cierto es que la vida privada se desarrolla al interior de cada unidad habitacional de un edificio de departamentos, y no en los pasillos.» Por lo que, en la situación planteada, no se estaría vulnerando la intimidad de los residentes, solo se estaría ejerciendo un control de vigilancia necesario.
Cabe agregar que, en conformidad a los artículos 2 y 13 de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, la asamblea de copropietarios se encuentra facultada para tomar medidas relativas al resguardo y vigilancia como la aquí señalada.
Hola muy buenas mi consulta es.. soy arrendataria hace 9 años el cual nunca en.los gastos comunes adjuntan las facturas de lo que pagan en cuanto a servicios públicos y mantenimientos e igual que los ingresos como multas alquiler del quincho y pago x usar el ascendor en caso de mudanza el cual esto debería ir reflejado en mi gasto común como ingresos .. PUEDO EXIGIR COMO ARRENDATARIA AL ADMINISTRADOR ME DE INFORMACION DE LO QUE SE PAGA EN CUANTO A FACTURAS O BOLETAS Y TAMBIÉN PEDIR REPORTE DE LO INGRESADO xq esa plata de ingresos nunca se ve reflejado en ningún ítem del gasto común gracias y agradezco pronta respuesta
Milena:
En general, las multas o pagos por el uso de algunas instalaciones, no son compensables con los gastos comunes que se devengan en cada período, dado que pueden ser parte de un fondo o reserva o estar disponibles como recursos para que el Comité decida su uso, de acuerdo al Reglamento de la comunidad.
En general, en los gastos comunes se deben reportar los comprobantes o bases del cálculo del gasto mensual, el cual incluso puede ser una provisión, que debe en su momento ser acreditada al Comité. Por ejemplo, el gasto de un mes, generalmente se pagará al mes siguiente, realizándose la provisión de fondos (las remuneraciones del mes de octubre, son gastos provisionados, ya que el gasto se paga a final de mes y las cotizaciones a principios del período siguiente).
La nueva Ley 21.442 permite el arriendo de deptos. como apart hotel , estos deben tener un reglamento distinto al reglamento interno del condominio?
Juan:
La Ley 21.442, no restringe el uso comercial de las unidades, más bien establece en su artículo 8° J) que, “Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio (…) con los siguientes objetos: Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos”. En este sentido se deberá estar a lo dispuesto por el reglamento de copropiedad válidamente inscrito.
Así también lo ha dispuesto la Corte Suprema, quien en fallo de 2023 acogió recurso de protección interpuesto contra la comunidad de un edificio indicando: “se dispone que ésta deberá ajustar la normativa contenida el Reglamento Interno con el objeto de fijar los derechos y obligaciones recíprocas de los propietarios y otros ocupantes en lo relativo a los arriendos de corto plazo a fin de dar cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 8 letra j) en relación con las letras a) y b) del mismo artículo de la Ley N° 21.224, dentro del término de sesenta días”.
En cuanto a la pregunta en concreto, la respuesta es: No, será el reglamento interno de copropiedad vigente el que dicte las pautas respecto al uso de las unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos.
consulta. nadie quiso postular a ser miembro de la directiva del condominio, el juzgado de policía local indico
una asamblea ordinaria, solo se excluyen a quienes ya estuvieron en la directiva, si no hay postulantes se realiza un sorteo de a lo menos 3 personas para formar el comité, si alguna de esas 3 sorteadas tiene problemas persónales , de salud, familiares etc. la pueden obligar, como se puede defender. gracias
Alejandro:
Tendría que demostrar en el mismo tribunal que no tiene las condiciones para ejercer la función. Ello debe ser demostrado, pero quizás no sea tan fácil, salvo que correspondan a problemas de salud directa, lo que se puede acreditar.
Desde hace 9 años vivo en una casa que pertenece a un condominio, de acuerdo a la escritura corresponden a viviendas sociales. Recién ahora se está organizando una administración y nos comenzarán a cobrar gastos comunes. El tema es que mi casa es de afuera del condominio, mi red eléctrica esta conectada fuera del condominio así como la red de agua potable. El condominio, no tiene salón de eventos ni estacionamientos de visitas, solo una plaza la cual nunca usamos, no cuenta con camaras de seguridad, ni nada que nos favorezca a los vivimos en el exterior.
Cual es el procedimiento para ceder los derechos de copropiedad y «salirnos del condominio», ya que no nos genera ningún beneficios. Es posible realizar este procedimiento?
Graciela:
Primero que todo, es importante identificar que, efectivamente, su casa esté ubicada en un condominio acogido al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, en virtud de lo dispuesto en la Ley N° 21.442, para poder revisar la procedencia y legalidad del cobro de los gastos comunes que planea hacer la reciente administración. Por esta razón, le recomendamos que revise si efectivamente el condominio cuenta con la autorización de la Dirección de Obras Municipales para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria o si al momento de adquirir la vivienda venía con la autorización de este.
El término clave, a nuestro parecer, es determinar la existencia efectiva de una copropiedad en los términos que describe el legislador en el artículo 1° de la Ley N°21.442, entendiendo la copropiedad como una forma especial de dominio, consistente en ser dueño de una unidad y comunero en los bienes comunes (necesarios para la conservación del condominio) ambos unidos de manera indisoluble, de manera que, si desaparece el dominio exclusivo o dominio en los bienes comunes desaparece la copropiedad, porque ambos derechos pertenecen de manera inminente uno con el otro. Si no se cumplen estos requisitos copulativos, no debería encontrarse afecta u obligada a un régimen de copropiedad.
Ahora bien, en el caso que efectivamente se encuentra acogida a un régimen de copropiedad, pero los bienes comunes, como usted indica, no son comunes necesariamente y esto no solo la afecta a usted, sino también a otros copropietarios, podrían solicitar la desafectación del régimen de copropiedad, lo que requerirá no solo la realización de una asamblea, sino que también debe dar su aprobación todos los terceros acreedores hipotecarios que tengan derechos reales constituidos sobre los mismos conforme con el artículo 52 de la Ley 21.442. Una vez desafectado el régimen de copropiedad se forma una comunidad civil, entonces se deberá entregar un certificado que estipule que se ha desafectado el inmueble del régimen de copropiedad.
Por último, respecto de la cesión de los derechos de copropiedad, como se comenta anteriormente, es difícil la figura y se requiere un mayor análisis de antecedentes, puesto que, la copropiedad se caracteriza en ser este tipo de dominio especial que al faltar uno de sus elementos, se encuentra desnaturalizando su esencia y al aceptar la propiedad, conlleva la aceptación de la copropiedad, por esta razón se dice que es un régimen forzoso y, por tanto, se opone a la división.
En el caso de requerir mayor orientación, puede acudir a la municipalidad en virtud de lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley, el cual dispone que: «Las municipalidades deberán desarrollar programas educativos sobre los derechos y deberes de los habitantes de condominios de viviendas sociales, promover, asesorar, prestar apoyo a su organización y progreso y, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 68, podrán adoptar todas las medidas necesarias para permitir la adecuación de las comunidades de copropietarios de viviendas sociales a las normas de la presente ley, estando facultadas al efecto para prestar asesoría legal, técnica y contable (…)»
Consulta:
El nuevo reglamento que debe dictarse en el plazo de 1 año, debe ser aprobado por una sesión de asamblea extraordinaria?
Sebastián:
Efectivamente, una vez que esté publicado el reglamento de la Ley, las comunidades tendrán un año para adecuar su propio reglamento, el cual deberá ser aprobado en una asamblea extraordinaria, citada para ese solo efecto.
Buenas tardes,
Es obligación de un edificio darle una oficina al Administrador a tiempo completo, para que la use para cualquier propósito? ejemplo administración de otros edificios.
Sabina:
No vemos un problema para la mencionada autorización, pero ello no es una obligación del condominio. De hecho, el administrador no es un trabajador dependiente del condominio, sino un prestador de un servicio como trabajador independiente (por ejemplo, lo dicho por la Dirección del Trabajo en dictamen 2.924 de 11.06.84). Es común que los administradores puedan tener más de un edificio a cargo, por lo que la autorización puede ser restringida, siempre que la comunidad tenga dichas instalaciones disponibles.
Hola buenas tardes
1. Con respecto a multa por ruidos molestos , bajo que reglamento o ley se cursan?
2.El administrador está facultado o en el derecho de grabar de tras de las puertas invadiendo nuestra privacidad obteniendo asi pruebas para cursar multas por ruidos molestos.
3.como puedo apelar a una multa
Nattaly:
La Corte de Apelaciones de Valparaíso, en Sentencia de fecha 20 de marzo del 2019 (sentencia confirmada por la Corte Suprema con fecha 6 de mayo del 2019), se refiere explícitamente a este tema.
La sentencia de la Corte de Valparaíso, que rechaza el recurso de protección interpuesto en contra del comité de administración de la comunidad, sostiene que “más allá de la calidad jurídica de un bien común, lo cierto es que la vida privada se desarrolla al interior de cada unidad habitacional de un edificio de departamentos, y no en los pasillos. Por consiguiente, como esos pasillos tampoco, que se sepa, tienen ventanas que permitan la vista hacia el interior de los departamentos, lo cierto es que todo se reduce a la cuestión de si esas cámaras apuntan a las puertas de cada unidad habitacional, puertas que en todo caso se han de abrir y cerrar cuando las personas entren o salgan, pero no permanecen abiertas de modo tal que pueda grabarse lo que ocurra en el interior», sostiene el fallo de la Corte de Valparaíso.
En definitiva, lo que señala la Corte, es que solo se considerará vulnerado el derecho a la privacidad si las cámaras apuntan hacia el interior de las unidades pudiendo verse como transcurre la vida privada de las personas.
Causas: Corte Suprema: ROL 8377-2019
Corte de Apelaciones: ROL 11338-2018
Hola, tengo una duda, en un parcelación con reglamento interno en el que dice que sólo se puede construir una vivienda en 5.000 mts2 con una construcción mínima de 140 mts2 en Calera de Tango y la ley dice “viviendas del propietario y del cuidador”. El reglamento no estaría ajustado a la ley y se podría de igual forma construir una casa más la del cuidador (acogidos en la ley)? O se debe respetar el reglamento interno registrado en el conservador?
Carolina:
Los reglamentos se tienen que ajustar a la nueva norma, teniendo un año para ello, luego que se publique el reglamento de la ley (esto aún no ocurre, por lo que todavía no está vigente el plazo).
Si el reglamento vigente ya tiene normas que están en contra de la ley, ello no tendría aplicación, pero claramente se deben analizar las situaciones en específico, para que todo quede plasmado y regularizado en el nuevo reglamento que los copropietarios deberán aprobar.
En mi condominio el administrador está solicitando enviar un registro de todos y cada uno de los habitantes de cada departamento . Nombre completo , cédula de cada uno teléfono y mail .
Otro punto dice que por ley debo acreditar la calidad de propietario , arrendatario u ocupante por lo cual debo presentar un certificado de dominio vigente , copia simple de contrato de arriendo y en caso de familiares una declaración simple .
Es correcto lo que está solicitando el administrador de este condominio ???
Estimado Manuel:
Según el artículo 5 de la ley 21.442 que establece las obligaciones de los copropietarios: “Todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios a que se refiere el artículo 9° y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado, según establezca el reglamento de copropiedad. Con el objeto de facilitar la comunicación entre el comité de administración, la administración y los copropietarios, estos últimos deberán consignar sus correos electrónicos y sus respectivos domicilios en el registro de copropietarios.”
El mismo artículo a su vez agrega: “Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley, que no otorga dicha facultad.”
Por su parte, el artículo 16 señala: “El comité de administración, a través de su presidente, o si éste no lo hiciere, del administrador, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o representantes, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio o a través de correo electrónico que, para estos efectos, estuvieren incorporados en el registro de copropietarios(…).”
Por lo tanto, y ya que la ley no lo prohíbe, y por el contrario, es necesario conocer quien es el copropietario y su representante, junto con sus correos electrónicos y domicilios, y en caso de que el copropietario no designe representante, es necesario conocer la identidad del arrendatario u ocupante de la unidad (comprobando su calidad de tal), es posible concluir que lo requerido por el administrador es correcto. Ahora, respecto del grupo familiar que habita cada unidad, esa información no es necesaria y resulta excesivo solicitarla.
Recordar además que toda la información entregada al administrador es confidencial, de acuerdo al artículo 16 de la ley 21.442 (El administrador deberá mantener actualizado el registro de copropietarios del condominio, debiendo velar por la protección y resguardo de los datos personales).
Saludos,
Estimados,
Conoces o saben de casos, en donde se inscriba un Reglamento de Copropiedad sobre distintos lotes en los cuales existan individualmente copropiedad inmobiliaria, pero no así en su conjunto ( con los demás lotes) pero que a través de ese Reglamento se regulen el acceso, y uso de «bienes comunes» de los condominios. ? que en la practica no son bienes comunes dado que pertenecen a distintas comunidades.
Pilar:
Si conocemos casos, donde hay macrolotes independientes, que tienen su reglamento, pero existe un reglamento general que involucra a todos los macrolotes que pasan a ser comuneros de un macrolote mayor. Esto es cuando hay desarrollos que tienen distintas etapas.
Que puedo hacer si la administracion y el comite administrativo se niegan a entregarme copia de los reglamentos internos?
Estimada Leylha:
Puede denunciar en el Juzgado de Policía Local más cercano para solucionar el conflicto y exigir la entrega del reglamento interno, según lo dispuesto en el art. 44 de la ley N° 21.442.
Saludos
Pueden prohibirme la entrada de visitas al condominio?
Frente a qué artículo, ley etc puedo sostenerme si tengo una vecina que persigue todas mis acciones, movimientos etc. buscando así motivos para reclamar?
Renata:
La norma no restringe el acceso de las personas al condominio, en la medida que cumpla los reglamentos, como puede ser el ser autorizado para visitar alguno de los inmuebles que están dentro del condominio. Puede ver un caso donde el Comité de Administración había prohibido el ingreso de personas que no viven en el condominio, pero no era una norma válida legalmente, debiendo enmendar la acción http://www.jurischile.com/2020/09/se-ordena-no-limitar-el-ingreso-de.html
Hola quisiera saber si es legal que se generen dos valores de cobro por mes aduciendo que hubo retraso en la emisión de gastos comunes del año anterior y ahora se están poniendo al día con esos cobros
Karen:
Respecto al cobro de gastos comunes, el artículo N°31 de la Ley 21.442 sobre Copropiedad señala que: “El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea”.
En atención a ello y considerando que ninguna norma de nuestra legislación prohíbe realizar el cobro de gastos reales, pudiendo postergarlos para futuras liquidaciones, podemos señalar que se podrá utilizar la forma de cobro que usted indica, ideal sería que se haya aprobado por la asamblea de copropietarios o que se encuentre previa y expresamente establecida en el reglamento interno.
Estimado Omar, cordial saludo.
Me mudé a mi actual casa en condominio y de las 105 casas totales solo se han entregado 17. Aún así se nos cobra un gasto común excesivo asumiendo la responsabilidad de pago de las casas que aún no son entregadas. ¿Es esto legal? ¿De no serlo cómo podemos actuar?
Maicol:
Debe existir una distribución entre toda la comunidad, de los gastos de uso común. Así, si no hay unidades vendidas, dicho costo debe ser asumido por el propietario, que es la inmobiliaria. No procede aplicar gastos comunes solamente a unidades habitadas o de terceros, salvo que sean gastos asociados exclusivamente a dichas unidades (un seguro o la compra de dispositivos de seguridad, por ejemplo).
En un edificio, que no tenga un reglamento interno y tampoco entregan una información formal que es obligatorio pagar los gastos comunes y además dicen que cortaran la luz. ¿ eso es legal? ¿aunque la ley lo diga?
Lina:
Si hay bienes que pertenecen a una comunidad habitacional, ella debe estar regida por la norma donde una de sus disposiciones permite como acción de cobranza de los gastos comunes, suspender la entrega de electricidad (no así del agua).
Puede ver, por ejemplo, lo indicado por el art. 36 de la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria:
«Artículo 36.- Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso del o los servicios de electricidad o de telecomunicaciones, las empresas que los suministren deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos respecto del pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración. Con todo, no podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión simultánea de más de uno de los servicios referidos en el numeral 9) del artículo 20 de esta ley. El administrador remitirá copia de dicho requerimiento a los propietarios morosos.
No podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión de ningún servicio domiciliario por mora del pago de los gastos comunes, respecto a deudas devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe que afecte al condominio en que se emplaza la unidad habitacional y sólo mientras éste se encuentre vigente.
Asimismo, respecto de aquellas unidades en que residan personas electro dependientes, en caso alguno podrá efectuarse o solicitarse la suspensión del servicio eléctrico por mora en el pago de los gastos comunes.»
Hola tengo dos consultas , la primera que sucede con aquellos conjuntos habitacionales son anteriores al año 82, se deben autodenominar condominios? O uncionan como edificios únicos, entendiendo este caso que el nombre es Villa…
La segunda consulta es acorde a la ley de azoteas verdes, se puede acceder a la azotea de un edificio para realizar esto, si los vecinos lo aprueban o debe ser regularizado de otra manera , si originalmente (por ser antiguos) no tenían acceso ,y a quien pertenece ?
María José:
En el entendido que usted está haciendo referencia a “conjunto habitacional” en el sentido que lo utiliza la Ley 21.442, esto es, aquellos en régimen de copropiedad inmobiliaria, constituidos por viviendas económicas, el Artículo 66 dispone que, se considerarán condominios de viviendas de interés público para todos los efectos, los conjuntos de viviendas preexistentes a la vigencia de esta ley, calificadas como viviendas sociales de acuerdo con los decretos leyes Nº 1.088, de 1975, y Nº 2.552, de 1979, y los construidos por los servicios de vivienda y urbanización y sus antecesores legales, directamente o a través de los planes o programas señalados anteriormente, cuando dentro de sus deslindes existan bienes de dominio común.
Ahora bien, si no se trata de viviendas económicas, no se encontrarán regidos por la Ley de copropiedad inmobiliaria y por ende no se ocupará la denominación de “condominio”, bajo términos legales, para individualizarlos.
Respecto a su segunda consulta, el DS N°58/2019 modifica el Decreto Supremo N°47 de Vivienda y Urbanismo de 1992, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, estableciendo que se puede hacer uso del 25% de esta superficie en construcciones como servicios higiénicos, pérgolas o quinchos y otros elementos propios de la parte superior de los edificios; el 75% restante puede ser usado para terrazas, vegetación, jardineras o paneles solares, lo cual aplica para construcciones nuevas y anteriores a esta modificación; lo anterior en la medida que se cumplan una serie de elementos técnicos dispuestos por la norma denominada “NCh3626:2020” por lo que se requerirá autorización de las entidades pertinentes para su utilización.
En cuanto a la propiedad respecto a las azoteas, estas constituyen un bien de dominio común.
¿Con el nuevo artículo 8 letra j) se entiende que no se puede prohibir arriendos por periodos más cortos? ej. 1 mes o 3 meses..
Estefanía:
Creemos que hay un error en la referencia, ya que debería indicar la letra g), que se refiere al arriendo amoblado de bienes raíces como hecho gravado de IVA, donde se define que se entenderá por «amoblado», que en el caso de las viviendas, ello permita pernoctar (lo remarcado es nuestro):
«g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.
Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado;»
La norma legal ni el SII, ponen condiciones de tiempo en el arriendo, que puede ser días, semanas, meses o años.
Lo que sí debe analizar, es si su comunidad habitacional permite que se desarrolle una actividad comercial en el arriendo por tiempos inferiores a un mes, como el caso que Ud. plantea, donde se arrienda por días, semanas o meses.
Los arrendatarios pueden participar en asamblea, de acuerdo, propietario debe
Autorizados.???
Hernán:
Para responder a su consulta, hay que revisar lo dispuesto en el art. 5 de la Ley 21.442, que indica:
«Artículo 5°.- Todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios a que se refiere el artículo 9° y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado, según establezca el reglamento de copropiedad. Con el objeto de facilitar la comunicación entre el comité de administración, la administración y los copropietarios, estos últimos deberán consignar sus correos electrónicos y sus respectivos domicilios en el registro de copropietarios.
Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley, que no otorga dicha facultad.
Sin perjuicio de lo anterior, para las materias de la asamblea señaladas en el artículo 15, que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará la autorización expresa del propietario de la unidad para su representación, de acuerdo a la forma en que determine el respectivo reglamento del condominio.»
En definitiva, el arrendatario puede asistir a la asamblea en dos casos: cuando el copropietario lo designe expresamente como representante y cuando el copropietario no haga uso de su derecho, siempre y cuando no le niegue explícitamente su participación.
¿En qué casos prima un Reglamente existente frente al mismo asunto de la nueva Ley?
Jorge:
La Ley N° 21.442 en el primer inciso de su artículo 8° indica (lo remarcado es nuestro):
«Artículo 8°.- Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio, el que observará plenamente las normas de la ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación, con los siguientes objetos:»
Dado lo anterior, si el anterior Reglamento de Copropiedad contiene disposiciones contrarias a la nueva normativa o faltan otras por incorporarse, necesariamente las disposiciones se deben adecuar a la nueva normativa, dado que de lo contrario no podrán aplicarse, aún cuando estén establecidas, considerando lo mandatario del texto legal.