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El pasado 13 de abril de 2022, fue publicada en el Diario Oficial la Ley N°21.442 que aprueba la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la cual reemplaza la ley N°19.537 que reguló anteriormente esta materia. El artículo 100 dispone que las comunidades deberán adecuar sus reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la nueva Ley dentro del plazo de 1 año contado desde la fecha de su publicación en el Diario Oficial.  A continuación, algunas novedades:

     – Se redefine el régimen de copropiedad inmobiliaria y de los tipos de condominios:

El artículo 1 de esta ley, establece una nueva definición del régimen de copropiedad inmobiliaria: «El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.» y nuevas definiciones de los Condominios Tipo A o Condominios de Unidades en Terreno Común: «Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades que forman parte de una o más edificaciones, existentes o con permiso de edificación otorgado, emplazadas en un terreno de dominio común», y de los Condominios Tipo B o Condominios de Sitios Urbanizados: «Condominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes».

     – Emplazamiento de condominios:

El artículo 1 letra B, dispone que los condominios pueden emplazarse en áreas urbanas y, excepcionalmente, en áreas rurales, cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Por otro lado, prohíbe que los predios rústicos divididos y subdivididos conforme al Decreto Ley N°3.516 de 1980 se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria.

     – Se introduce el concepto de «obligación económica»:

El artículo 2 número 8 de esta nueva ley, define e incorpora el concepto de «obligación económica«, siendo éste un concepto más amplio que el de gastos comunes, y que engloba todo pago en dinero que debe hacer un copropietario, incluyendo todo tipo de gastos comunes, fondo común de reserva, fondo operacional, multas, intereses, primas de seguros, entre otros, según lo determine el reglamento de copropiedad del condominio.

     – Se regula la tenencia de animales y alojamientos temporales dentro del condominio:

El artículo 8 letra b) dispone que el reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía dentro de la respectiva unidad, pudiendo, sin embargo, establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales.

     – Por otro lado, el artículo 8 letra j) considera como uno de los objetos del mencionado reglamento,

resguardar que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni el uso de los bienes y servicios comunes por parte de ellos.

     – Obligaciones del propietario del condominio:

El artículo 9 establece, entre otras, las siguientes obligaciones para el propietario del condominio:

I.Dictación y entrega de copia material y digital del primer reglamento de copropiedad a los promitentes compradores o compradores, previo a la suscripción del respectivo contrato de promesa o de compraventa, debiendo dejarse constancia de tal entrega en el contrato respectivo;

II.Elaboración del primer plan de emergencia de condominio, que deberá acompañarse como antecedente al solicitar la recepción definitiva del proyecto;

III. Designación del primer administrador del condominio, una vez obtenida la recepción definitiva del proyecto y antes de la ocupación por el primer copropietario.

     – Posibilidad de celebrar asambleas virtuales:

El artículo 15 inciso cuarto dispone que en el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.

     – Suspensión de servicios de suministros y celebración de convenios con propietarios morosos:

El artículo 20 número 9, faculta al administrador del condominio para suspender o requerir la suspensión, previo acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se proporciona a aquellas unidades cuyos propietarios estén morosos en el pago de tres o más cuotas de los gastos comunes; pudiendo únicamente suspenderse en forma simultánea uno de los servicios mencionados.

Por otro lado, el artículo 6 inciso 4, faculta al administrador para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas del condominio.

     – Nuevas exigencias urbanas y de construcción:

En el artículo 54 y siguientes, se incorporan nuevas exigencias urbanas y de construcción de los condominios, entre las que se encuentran, por ejemplo, que el terreno  donde se emplace un condominio tenga acceso directo a un bien nacional de uso público (eliminando la posibilidad de acceder por medio de servidumbres); que las unidades que contemple un condominio tengan acceso directo o por medio de circulaciones de dominio común a los accesos del condominio a bienes nacionales de uso público (que no podrán exceder de 400 metros de recorrido peatonal); y, que los deslindes de los condominios que contemplen uno o más tramos de cierros opacos y que enfrenten una vialidad, den cumplimiento a determinadas exigencias especiales, entre otros.

     – En el artículo 82 y siguientes se regula la creación de un Registro Nacional de Administradores             de Condominios:

Es de carácter público, obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, siempre que cumplan con las disposiciones de esta ley y su reglamento. Por lo tanto, cualquier persona que ya trabaje o quiera trabajar en la administración de condominios, deberá inscribirse en este Registro para ejercer su profesión legalmente, acreditando licencia de enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios.

Saludos,

 

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